ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ — Индивидуальный жилой дом в Prule, Ljubljana
407 м² €407,000 Готовое разрешение
1) Объект и локация
- Адрес: Trnovsko predmestje, Prule, Ljubljana
- Тип: zazidljiva zemljišča (застраиваемый участок)
- Площадь участка: 407 м²
- Цена: €407,000
- Статус: действующее разрешение + оплаченный коммунальный взнос
Проект дома
- Этажность: P+N (одноэтажный с мансардой)
- Площадь: 184 м² брутто / 138 м² нетто
- Парковка: 2 машиноместа
2) Рыночный анализ: Trnovo – Prule – Ljubljana
- Престижная центральная локация у реки Ljubljanica, пешком до центра
- Высокая ликвидность и дефицит участков с разрешением
- Справочно (2025): новые дома в Prule €890k–€1.1m (≈€6,300–€7,500/м² нетто); реновации €650k–€800k (≈€4,500–€5,800/м²)
3) План строительства
- Архитектура: энергоэффективность A1, большие остекления, минимализм; опции: бассейн/сауна/зимний сад
- Стадии и сроки (~10 месяцев «под ключ»):
- 1 мес — подготовка участка
- 1 мес — земляные работы, фундамент
- 3 мес — коробка (стены, крыша)
- 1 мес — окна и фасад
- 3 мес — инженерия и отделка
- 1–2 мес — подключения и ввод
4) Финансовый план
- Затраты: участок €407,000; проект/ТН/разрешения €25,000; строительство (138 м² × €2,200/м²) €303,600; благоустройство €25,000; непредвиденные €35,000 — Итого ≈ €795,000
- Доход при продаже: консервативный €828,000; реалистичный €897,000; оптимистичный €966,000
- Прибыль/рентабельность: ~€33k (≈4%) / ~€102k (≈13%) / ~€171k (≈21%)
5) График реализации (12 месяцев)
- М1 — сделка и старт работ
- М2–М4 — земляные и строительные работы
- М5–М7 — окна, фасад, кровля, инженерия
- М8–М10 — отделка
- М11 — финализация и ввод
- М12 — маркетинг/продажа
6) Риски и защита
- Удорожание материалов — контракты с фиксированными ценами
- Задержки — опытный подрядчик, буфер по срокам
- Падение рынка — премиум-сегмент менее волатилен
- Продажи — альтернатива: сдача в аренду
7) Альтернативные стратегии
- Продажа готового проекта с разрешением: наценка 10–15%
- Аренда long-term: €3,000–€3,500/мес (~4.5–5% годовых)
- Аренда short-term (VIP): €5,000–€6,000/мес, высокая доходность
Вывод: редкая возможность в Prule: участок с готовым разрешением, сильная центральная локация и прозрачная экономика проекта. Ожидаемая доходность при продаже — ~13–20%, при аренде — до ~5% годовых.
