a
Версия
для печати

НАЛОГИ В РОССИИ

для владельцев недвижимости за рубежом

Поделиться:

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России не менее 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. Нужно ли в этом случае платить налоги в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость в России? И по каким ставкам облагается в России доход от продажи объекта в другой стране?

Этот материал посвящён важнейшим налогово-юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей.

Публикация подготовлена при поддержке одной из ведущих аудиторско-консалтинговых фирм мира KPMG

1

Налоги на недвижимость за границей для россиян в 2022 году

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой зарубежной недвижимости, владением ею и её продажей, для физических лиц могут возникать, только если они признаются налоговыми резидентами РФ за отчётный календарный год (то есть, по общему правилу, находились на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года). Для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ в год получения дохода от зарубежной недвижимости, данные доходы не будут облагаться НДФЛ в РФ.

Физические лица-налоговые резиденты РФ обязаны уплачивать налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, то есть с «общемирового дохода».

В частности, у налоговых резидентов РФ-владельцев зарубежной недвижимости налогообложению НДФЛ может подлежать:

  • выгода от экономии на процентах по займу/кредиту, если сделка по приобретению зарубежной недвижимости была совершена с привлечением заёмных/кредитных средств;
  • доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости;
  • доходы от продажи зарубежной недвижимости.
Налогом на имущество физических лиц зарубежная недвижимость в РФ не облагается.

Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту

Доход в виде материальной выгоды в виде экономии на процентах за пользование заёмными/кредитными средствами, например в отношении займа, полученного для приобретения зарубежной недвижимости, возникает, только если выполняется хотя бы одно из условий:

  • физическое лицо-заёмщик и кредитор являются взаимозависимыми;
  • экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заёмщиком, в том числе платой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).
В случае если ни одно из указанных выше условий не выполняется, при получении физическим лицом кредита / займа по пониженной процентной ставке налогооблагаемого дохода в виде материальной выгоды не возникает.

В частности, если физическое лицо берёт у лица, признаваемого взаимозависимым, заём для приобретения недвижимости за рубежом и ставка за пользование этим займом составляет менее 9% годовых (в отношении займа в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении займа в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования займом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, рассчитанной исходя из порогового значения (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно) над фактической суммой процентов, рассчитанной исходя из условий договора займа.

Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Если заём получен не у лица, признаваемого налоговым агентом для целей НДФЛ, то физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.

2

Налоги при владении недвижимостью за рубежом и её использовании

Общий уровень налоговой нагрузки зависит в первую очередь от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России. Помимо этого, имеет значение, используется ли данная недвижимость лично (например, как место отдыха), либо для сдачи в аренду.

Если недвижимость оформлена на физическое лицо

  • Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по общему правилу НДФЛ по прогрессивной шкале ставок 13% и 15% (см. Раздел 4). Некоторые физические лица могут применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (так называемый налог на самозанятых) или упрощенную систему налогообложения которые также применяются к доходам от сдачи в аренду зарубежной недвижимости. Если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой. В то же время такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
    Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачёта уплаченного за границей налога при уплате налогов в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (смотрите список всех СИДН). Также имеет значение время уплаты подоходного налога за рубежом. По общему правилу, зачесть налог, уплаченный в другом государстве по СИДН, можно в течение 3 лет. Однако процедура зачета предполагает, что физическому лицу необходимо подать в российские налоговые органы налоговую декларацию, а также документы, подтверждающие сумму полученного за рубежом дохода и сумму уплаченного там налога. Поэтому в отсутствие данных документов, физическому лица может потребоваться сначала подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ в РФ с полной суммы полученного дохода и в дальнейшем, когда документы будут доступны, подавать уточненную налоговую декларацию и заявление на возврат ранее уплаченного НДФЛ.
  • Стоит учесть, что порядок расчета налогооблагаемого дохода от сдачи имущества в аренду в России и в иностранном государстве может отличаться. В частности, в России обложению подлежит полная сумма полученных арендных платежей (если только физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя); в иностранном государстве может быть возможно вычесть из этой суммы расходы, связанные с содержанием зарубежной недвижимости. Таким образом, сумма облагаемого дохода в России может быть выше, чем за рубежом, в то же время сама ставка зарубежного налога может быть ниже, чем ставка НДФЛ. Данные обстоятельства в итоге могут приводить к необходимости уплачивать НДФЛ в России даже при наличии СИДН.
  • Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит чётких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учётом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
  • Если физическое лицо получает доход от использования зарубежной недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя, то необходимо проанализировать возможность применения СИДН в данном случае.
  • Стоит также учесть такие вопросы как зарубежные налоги на доход и имущество физических лиц, а также сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

Если недвижимость оформлена на юридическое лицо

Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо-российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

  • концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учётом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
  • налог на доход/прибыль на уровне компании от использования недвижимости;
  • корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
  • налогообложение доходов, распределяемых российской/иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов);
  • возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
  • НДФЛ, возникающий при использовании физическим лицом-налоговым резидентом РФ имущества, принадлежащего компании, без оплаты такого использования;
  • признание иностранной компании-владельца недвижимости, контролируемой иностранной компанией (КИК), и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчётности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.
Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для приобретения недвижимости и владения ею.
3

Налоги при продаже и наследовании недвижимости за рубежом

Налоги в России при продаже недвижимости за границей

Доход физического лица, владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например жилые дома, квартиры) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности.

Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по "плоской" ставке 13% для налогового резидента РФ. При этом физическое лицо-продавец, являющееся налоговым резидентом РФ, может уменьшить сумму дохода от продажи имущества, находящегося за пределами РФ, на сумму имущественного налогового вычета в размере фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества. Если подтверждающие документы отсутствуют или расходы не были понесены (зарубежная недвижимость была получена в результате наследования или дарения), возможно применить имущественный налоговый вычет в фиксированном размере 1 млн руб. (в отношении определённой жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости).

Физическое лицо-налоговый резидент РФ, использовавшее недвижимость в предпринимательской деятельности и зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя применяющего общую систему налогообложения или упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, вправе уменьшить доходы от реализации иностранной недвижимости на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением.

Налоговые последствия продажи недвижимости, оформленной на юридическое лицо, зависят от структурирования сделки на момент продажи: например, будут ли продаваться доли/акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.

Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.

Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.

В соответствии с положениями российского налогового законодательства доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ. Россия также не устанавливает отдельного налога на наследование или дарение.

При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.

4

Последние тренды налогового законодательства

Прогрессивная шкала НДФЛ

С 1 января 2021 года в России действует ставка НДФЛ в размере 15% в отношении суммы дохода, превышающей 5 миллионов рублей. Таким образом, в настоящее время действует прогрессивная шкала ставок: доход до 5 миллионов включительно облагается по ставке 13%, свыше – 15%.

«Плоская» ставка НДФЛ 13% сохранилась для следующих видов доходов резидентов РФ:

  • от продажи имущества и (или) доли (долей) в нем (за исключением ценных бумаг);
  • по доходам в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в порядке дарения;
  • по подлежащим налогообложению доходам, полученным такими физическими лицами в виде страховых выплат по договорам страхования и выплат по пенсионному обеспечению.

К доходам от трудовой деятельности в РФ лиц, не являющихся налоговыми резидентами, принятых на работу в РФ в качестве высококвалифицированных специалистов (и некоторых других категорий физических лиц), также предусматривается применение прогрессивной шкалы налогообложения по ставкам 13% и 15% с порогом в 5 миллионов рублей. Основная ставка НДФЛ для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами осталась неизменной и составляет 30%.

Соответственно, в случае продажи зарубежной недвижимости к полученным доходам налоговые резиденты будут вправе применить 13%.

Изменение порядка уплаты НДФЛ

В связи с введением прогрессивной шкалы ставок был изменен порядок уплаты НДФЛ физическими лицами.

В частности, налоговые агенты обязаны рассчитывать налоговую базу (и соответственно, прогрессию) исходя из выплаченных ими доходов в пользу физического лица без учета размере налоговой базы по доходам, которые могли быть выплачены физическому лицу другим налоговым агентом. Кроме этого, физическое лицо имеет право не учитывать в своей налоговой декларации суммы доходов, полученных от налоговых агентов, если налог с них полностью удержан налоговым агентом.

Налоговый орган должен самостоятельно обобщить информацию о доходах из налоговой декларации, представленной налогоплательщиком, и информацию о доходах, полученную от налоговых агентов, и при необходимости пересчитать сумму НДФЛ с доходов физического лица за отчетный период по ставкам, указанным выше с совокупности годовых доходов физического лица. В случае необходимости доплаты НДФЛ налоговый орган выпускает налоговое уведомление. Физическому лица необходимо доплатить НДФЛ не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным, на основании налогового уведомления от налогового органа.

Изменение порядка налогообложения процентов по вкладам в российских банках

С 1 января 2021 года были внесены значительные изменения в статью 214.2 НК РФ, согласно которым налогообложению подлежит доход в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в российских банках в случае превышения над суммой процентов, рассчитанной как произведение одного миллиона рублей и ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на первое число налогового периода. Так, за налоговый период начиная с 01.01.2021 года, налоговая база определяется налоговым органом как превышение суммы доходов в виде процентов, полученных налогоплательщиком в течение налогового периода, над суммой процентов, рассчитанной как произведение одного миллиона рублей и ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на 01.01.2021 года (4,25%), т. е. 42 500 руб.; для 2022 года – 85 000 руб.

Превышение будет облагаться НДФЛ по ставке 13% (или 15% в случае, если совокупная сумма доходов налогоплательщика превысит 5 миллионов рублей). Впервые вкладчики обязаны уплатить налог на доходы, полученные в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в российских банках, в 2022 году.

Расчет суммы налога будет осуществлять налоговый орган согласно информации от банков. Самостоятельное декларирование процентного дохода, полученного по вкладам в РФ, не требуется.

Таким образом, налогообложение доходов по вкладам может снизить привлекательность банковских депозитов для частных инвесторов и, в свою очередь, увеличить интерес к альтернативным источникам получения дохода, например, к приобретению недвижимости за пределами РФ.

Кроме того, с 2021 года облагается доход, полученный по облигациям федерального займа.

Ставка для облигаций федерального займа зависит от резидентства налогоплательщика и составляет либо 13% (15% при превышении 5 миллионов), либо 30%.

Введение упрощённой процедуры получения налоговых вычетов по НДФЛ

20 апреля 2021 года был принят федеральный закон № 100-ФЗ, вводящий статью 221.1 НК РФ, которая направлена на упрощение порядка получения налоговых вычетов по НДФЛ.

В упрощённом порядке можно получить:

  • имущественный вычет в части расходов на приобретение/строительство недвижимости и оплаты процентов по кредитам, привлеченным для этих целей. Вместе с тем, данный вычет применяется только к объектам, расположенным на территории России;
  • инвестиционный вычет в части денежных средств, внесенных физическим лицом на индивидуальный инвестиционный счёт.

Упрощённый порядок получения указанных налоговых вычетов предполагает бесконтактное взаимодействие налогоплательщиков-физических лиц с налоговыми органами посредством использования интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».

Данный порядок исключает необходимость заполнения налоговой декларации по НДФЛ и представления в налоговый орган подтверждающих документов в целях получения таких вычетов.

Обязанность налогоплательщиков-физических лиц по документальному подтверждению своего права на налоговые вычеты предлагается заменить автоматизированной системой обработки поступившей в налоговые органы информации от внешних источников данных – налоговых агентов и банков.

Упрощённый порядок получения налоговых вычетов применяется к правоотношениям по предоставлению налоговых вычетов, право на которые возникло у налогоплательщика с 01.01.2020.

Освобождение от НДФЛ доходов ФЛ от продажи жилой недвижимости, если целью продажи является улучшение жилищных условий

Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2021 были введены поправки в статью 217.1 НК РФ, согласно которым доходы ФЛ от продажи жилой недвижимости будут освобождаться от НДФЛ независимо от срока владения, если целью продажи было улучшение жилищных условий. При этом льгота предоставляется при соблюдении ряда определенных условий:

  • налогоплательщик/его супруг (супруга) являются родителями не менее двух детей в возрасте до 18 лет (24 лет, если дети обучаются по очной форме обучения в образовательных организациях), или налогоплательщик – сам ребенок;
  • в том же году или до 30 апреля следующего года приобретено новое жилье большей площади или большей кадастровой стоимости;
  • кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб.;
  • у семьи нет в собственности (более чем на 50%) иного жилья, площадь которого превышала бы площадь нового приобретенного жилья.

Льгота распространяется на доходы, полученные начиная с 2021 года.

Создана новая специализированная налоговая инспекция по крупнейшим налогоплательщикам – физлицам с доходом от 500 миллионов рублей

В структуре налоговых органов была создана новая специализированная налоговая инспекция по крупнейшим налогоплательщикам-физическим лицам (Межрегиональная инспекция Федеральной налоговой службы по крупнейшим налогоплательщикам № 10). В ней администрируются налогоплательщики-физические лица с доходами, превышающими 500 миллионов рублей.

С 5 июля 2021 года действует новый порядок налогового учета крупнейших налогоплательщиков. В качестве дополнительных критериев для администрирования в новой инспекции учитываются:

  • наличие контролируемых иностранных компаний,
  • наличие операций и счетов за границей,
  • осуществление налогооблагаемых операций инвестиционного характера.

Кроме того, стоит отметить, что Россия является участником Соглашения компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией, в рамках которого российские налоговые органы могут получить информацию об операциях компаний и физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ, по счетам в зарубежных банках.

В связи с этим, в последнее время участились выездные проверки в отношении физических лиц, которые ранее проводились крайне редко.

Очевидно, что налоговые органы продолжат практику инициирования выездных налоговых проверок физических лиц, тем самым ожидается повышенное внимание к трансграничным операциям физических лиц со стороны налоговых органов в будущем.

Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит, где в некоторых случаях может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Доход от сдачи в аренду заграничной недвижимости облагается в РФ НДФЛ по общему правилу, по прогрессивной шкале ставок 13% или 15%. Также могут быть применены иные ставки, если налогоплательщик применяется специальный режим налогообложения. В некоторых случаях могут зачитываться налоги, уплаченные в другой стране.

При продаже зарубежной недвижимости через пять лет (в отдельных случаях – через три года) и более после покупки выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России. Если продажа зарубежной недвижимости происходит в более ранние сроки, выручка, полученная от продажи, будет облагаться НДФЛ по ставке 13% с возможностью применения имущественного налогового вычета.

Контакты специалистов:

Северо-Западный Региональный Центр КПМГ
Тел: +7 812 313 7300
[email protected]
www.kpmg.ru

Читайте также о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России

Поделиться материалом:
16 февраля 2022 года Автор: 149441