Поделиться:
для владельцев недвижимости за рубежом
Поделиться:
Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. Нужно ли в этом случае платить налоги в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость в России? И по каким ставкам облагается в России доход от продажи объекта в другой стране?
Этот материал посвящён важнейшим налогово-юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей.
Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.
Российские налоговые последствия, связанные с покупкой зарубежной недвижимости, владением ею и её продажей, для граждан РФ могут возникать, только если они признаны налоговыми резидентами за отчётный календарный год (то есть, по общему правилу, находились на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года). Физические лица – налоговые резиденты РФ обязаны уплачивать налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, то есть с «общемирового дохода».
В частности, у налоговых резидентов РФ – владельцев зарубежной недвижимости налогообложению НДФЛ может подлежать:
При определённых условиях у физического лица – налогового резидента РФ может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование заёмными/кредитными средствами.
В частности, если физическое лицо берёт у лица, признаваемого взаимозависимым, заём для приобретения недвижимости за рубежом и ставка за пользование этим займом составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.
Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами, рассчитанной исходя из порогового значения (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно) над фактической суммой процентов, рассчитанной исходя из условий договора займа.
Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Если заём получен не у лица, признаваемого налоговым агентом для целей НДФЛ (например, у иностранной компании, признаваемой контролируемой иностранной компанией), то физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.
Общий уровень налоговой нагрузки зависит в первую очередь от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России. Помимо этого, имеет значение, используется ли данная недвижимость лично (например, как место отдыха) либо для сдачи в аренду.
Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:
Доход физического лица, владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например жилые дома, квартиры, транспортные средства) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности.
Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13% для налогового резидента РФ и по ставке 30% для налогового нерезидента. При этом физическое лицо – продавец, являющееся налоговым резидентом РФ, может уменьшить сумму выручки от продажи на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. (в отношении определённой жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости).
Физическое лицо – налоговый резидент РФ, использовавшее недвижимость в предпринимательской деятельности и зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, вправе уменьшить доходы от реализации иностранной недвижимости на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением (а также некоторые другие расходы) при определённых условиях.
Налоговые последствия продажи недвижимости, оформленной на юридическое лицо, зависят от структурирования сделки на момент продажи: например, будут ли продаваться доли/акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.
Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.
Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.
В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ.
При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.
В последнее время обсуждался ряд предложений по внесению изменений в российское налоговое законодательство в части обложения налогом на доходы физических лиц. Несмотря на то что на данный момент перспективы внедрения соответствующих поправок в законодательство довольно туманны, мы рекомендуем следить за возможными изменениями.
Время от времени возникают предложения внедрить в РФ прогрессивную шкалу НДФЛ. Это означает, что ставка НДФЛ должна зависеть от размера получаемого дохода (чем выше доход, тем выше применяемая ставка налога). Однако с учётом того, что Государственная Дума РФ неоднократно отклоняла законопроекты, которые вносят подобные изменения, а также принимая во внимание скептическую оценку такой перспективы со стороны правительства РФ, мы полагаем, что в ближайшее время изменение текущих ставок НДФЛ маловероятно.
Начиная с 2017 года Министерство финансов РФ высказывалось за ужесточение критериев признания физического лица налоговым резидентом. Летом 2019 года были высказаны конкретные предложения – сократить количество дней пребывания в РФ для признания физического лица налоговым резидентом РФ с 183 дней до 90 дней, а также ввести дополнительный критерий «центра жизненных интересов», что было отражено в проекте Основных направлений бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2020–2022 годы, который был представлен в Государственную Думу.
Сокращение порога по количеству дней будет приводить к тому, что налоговыми резидентами РФ будет признаваться большее число лиц; соответственно им придётся уплачивать в РФ налог как с доходов от источников в РФ, так и с доходов от источников за пределами РФ, например от сдачи зарубежной недвижимости.
Понятие «центр жизненных интересов» в современном российском законодательстве отсутствует, при этом содержится во множестве СИДН для определения налогового резидентства физического лица. Впрочем, на данный момент использование российскими налоговыми инспекторами этого инструмента в рамках СИДН не распространено. В мировой практике под центром жизненных интересов обычно понимают набор критериев, характеризующих личные и экономические связи лица с анализируемой страной (например, место фактического проживания, гражданство, проживание семьи). Этот набор критериев используется для признания налоговым резидентом лица в спорных ситуациях, когда формально (например, по количеству проведённых в стране дней) лицо не является налоговым резидентом страны, или в качестве дополнительных критериев, при этом в большинстве случаев основным критерием остаётся количество дней, проведённых в стране.
На данный момент изложенные предложения находятся на этапе публичных обсуждений и программных заявлений.
Начиная с 1 января 2020 года во множестве регионов РФ стал доступен специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (так называемый налог на самозанятых), который предусматривает при выполнении ряда условий упрощённый порядок уплаты налога с доходов граждан, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей. Указанный режим применяется в том числе к доходу от сдачи в аренду жилых объектов, расположенных на территории конкретного субъекта РФ, например в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области (к доходу от сдачи в аренду нежилых помещений и к доходу от сдачи в аренду зарубежной недвижимости режим не применяется).
Читайте также о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России
Больше полезных материалов о жизни и недвижимости за рубежом на канале Prian.ru в Яндекс.Дзен.
Поделиться: