ПРАВИЛА ПОКУПКИ

недвижимости за рубежом для граждан России

Поделиться:

Владельцы недвижимости за границей, которые проводят в России более 183 дней в году, остаются налоговыми резидентами РФ. А значит, должны исполнять требования местного законодательства.

Нужно ли уведомлять российские госорганы о сделках с зарубежной недвижимостью? Как безопасно перевести деньги за границу или получить доход от продажи? И какие наказания предусмотрены для нарушителей?

Этот материал раскрывает важнейшие темы, о которых должны знать все покупатели недвижимости за рубежом. Сохраните статью, чтобы не потерять.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Какие юридические ограничения на покупку недвижимости за границей существуют в России? Кто не имеет права владеть зарубежным объектом?

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав граждан РФ и российских юридических лиц приобретать и (или) владеть недвижимостью за рубежом.

Общими препятствиями для гражданина РФ может быть ограничение его дееспособности (например, ввиду психического расстройства), а для российского юридического лица, к примеру – необходимость одобрения покупки акционерами, если приобретение недвижимости будет для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Ограничения также могут быть предусмотрены в уставе компании или в корпоративном договоре (акционерном соглашении/соглашении участников)[1]. Нарушение таких ограничений может повлечь признание соответствующей сделки по приобретению недвижимости недействительной[2].

В 2012 году законодателем была предпринята попытка запретить госслужащим и их членам их семей приобретать и владеть недвижимым имуществом за границей[3]. Однако данное предложение не было воплощено в жизнь.

В настоящее время недвижимость (включая зарубежную недвижимость), приобретенная чиновниками (муниципальные и государственные служащие, некоторые руководящие работники Центрального Банка и государственных корпораций, и пр.), а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию[4].

Если стоимость приобретаемой недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами, ценными бумагами, акциями/долями/паями превышает общий доход чиновника и его супруги за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе, о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счет которых совершена покупка)[5].

Также с 2013 года чиновникам запрещено открывать и иметь счета в зарубежных банках, а также владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами[6]. К финансовым инструментам относятся, в том числе ценные бумаги (например, акции иностранных компаний)[7].

Российские законы не препятствуют сделке, но в законодательстве той страны, которую вы выбрали, могут быть ограничения. Например, в Австрии зарубежные физлица без вида на жительство не имеют права покупать недвижимость.

Обращаем внимание, что при приобретении недвижимости за рубежом необходимо выяснить, предусматривают ли законы соответствующей страны ограничения на такое приобретение.

Например, в некоторых странах иностранные граждане не могут приобретать в собственность недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путем учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица. Право собственности на недвижимость оформляется на такое юридическое лицо.

Для инвесторов, являющихся гражданами РФ, мы также рекомендуем до принятия решения об инвестировании проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения зарубежной недвижимости на банковские счета, расположенные в странах, не являющихся членами ОЭСР или ФАТФ (такие как Кипр, Латвия, Литва, Мальта, Монако и др.))

Законы России не мешают вам покупать любую недвижимость за границей.

Госслужащие и их ближайшие родственники должны декларировать заграничную собственность.

Законы других стран могут ограничивать вас в правах, например, в праве покупки имущества на физическое лицо.

[1] Акционерное соглашение/соглашение участников может быть заключено только в отношении общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества (ст. 67.2 ГК РФ).

[2] Ст. 67.2, 173 и 173.1 ГК РФ.

[3] Проект Федерального закона №120809-6 (в первоначальной редакции от 01.08.2012 г.).

[4] Ст. 8 Федерального закона №273-ФЗ «О противодействии коррупции» от 25.12.2008 г. («ФЗ о противодействии коррупции»).

[5] Ст. 3 Федерального закона №230-ФЗ «О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам» от 03.12.2012 г.

[6] Ст. 2 Федерального закона №79-ФЗ «О запрете отдельным категориям лиц открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами» от 07.05.2013 г.

[7] Ст. 2 Федерального закона №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 г.

Какими формальными действиями в России должна сопровождаться покупка? Кого и как необходимо оповещать о ней? Что будет, если этого не сделать?

Физическому лицу, состоящему в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости[8]. А юридическому лицу может потребоваться соответствующее корпоративное одобрение (например, при приобретении недвижимости, когда такая сделка будет крупной для компании)[9].

Касательно уведомления государственных органов сам по себе факт приобретения российским гражданином (не являющимся чиновником) недвижимости за рубежом не порождает обязанности уведомлять какие-либо государственные органы.

Однако, зачастую для приобретения недвижимости за границей может потребоваться открытие банковского счета или создание юридического лица за рубежом. В этом случае у гражданина возникает соответствующая обязанность уведомить российский налоговой орган.

Уведомление об участии гражданина в иностранной компании

Соответствующее уведомление представляется в налоговый орган в случае, если доля участия гражданина в иностранной организации превышает 10%. Срок представления – не позднее 3 месяцев с даты возникновения или изменения доли участия[10].

Представлять такое уведомление обязаны только налоговые резиденты РФ, т.е. граждане, пребывающие в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании

Такое уведомление также необходимо подать в налоговый орган в случае, если гражданин будет признан контролирующим лицом иностранной компании (например, если он владеет более 25% долей/акций в иностранной компании)[11].

Срок для предоставления – не позднее 20 марта года, следующего за налоговым периодом, в котором гражданин признается контролирующим лицом (например, если на 31 декабря 2016 года гражданин признается контролирующим лицом, то уведомление необходимо предоставить не позднее 20 марта 2017 года).

Подавать такое уведомление должны только налоговые резиденты РФ.

Уведомление об открытии, изменении реквизитов и закрытии банковского счета гражданина за рубежом

Данное уведомление необходимо подать в налоговый орган в течение одного месяца с момента наступления соответствующих событий: открытия, закрытия и изменения реквизитов счета соответственно[12].

Указанное выше уведомление должны подавать валютные резиденты РФ (т.е. граждане России, за исключением граждан РФ постоянно пребывающих на территории иностранного государства более одного года).

В случае если сделка по приобретению недвижимости за рубежом будет осуществлена через незадекларированный зарубежный счет российского покупателя, такая операция будет считаться незаконной и налоговый орган может потенциально оштрафовать российского покупателя на сумму от ¾ до всей суммы сделки.

При покупке квартиры в Испании вам надо будет открыть счет в местном банке, с которого будут вестись все платежи по сделке, в дальнейшем – через него же оплачиваются коммунальные услуги. Об открытии такого счета и движении средств по нему надо сообщать в налоговый орган по месту жительства. Нарушителей ждут штрафы.

Ответственность

За нарушение порядка предоставления указанных выше уведомлений и отчетов предусмотрены следующие штрафы:

  • Нарушение при уведомлении об участии в иностранной компании – 50 000 рублей[14];
  • Нарушение при уведомлении о контролируемой иностранной компании – 100 000 рублей[15];
  • Нарушение при уведомлении об открытии (закрытии) или изменении реквизитов банковского счета за рубежом – от 1 000 до 5 000 рублей[16];
  • Нарушение при предоставлении отчета о движении денежных средств по банковскому счету за рубежом – от 300 до 3 000 рублей; при повторном нарушении – 20 000 рублей[17].

Покупка недвижимости за рубежом сама по себе – не требует декларирования в налоговой.

Сообщать нужно об открытии счета в зарубежном банке или создании юрлица.

Нарушителей ждут штрафы от 1000 рублей до всей суммы сделки.

[8] Ст. 35 Семейного кодекса РФ.

[9] Отметим, что в некоторых случаях закон обязывает компанию уведомить акционеров/участников о совершении сделок (например, участников общества с ограниченной ответственностью о совершении сделки с заинтересованностью – ст. 45 Федерального закона №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 г.).

[10] Ч. 3.1 ст. 23 и ч. 3 ст. 25.14 Налогового кодекса РФ («Налоговый кодекс»).

[11] Ч. 1 и 3 ст. 25.14 Налогового кодекса.

[12] Ч. 2 ст. 12 Федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2003 г. («ФЗ о валютном регулировании»).

[13] Указанный отчёт предоставляется в порядке и по форме, установленным Постановлением Правительства РФ от 12.12.2015 № 1365.

[14] Ч. 2 ст. 129.6 Налогового кодекса.

[15] Ч. 1 ст. 129.6 Налогового кодекса.

[16] Ч. 2 – 2.1 ст. 15.25 КоАП.

[17] Ч. 6 – 6.5 ст. 15.25 КоАП.

Как безопасно перевести деньги для покупки недвижимости за границу? Нужно ли оповещать надзорные органы? И как правильно поступить в случае продажи – каким образом перечислить средства в Россию?

Банковский перевод

Гражданин РФ (валютный резидент РФ) вправе расплатиться за приобретаемую за рубежом недвижимость двумя основными способами:

  1. с использованием денежных средств, находящихся на его счёте в российском банке;
  2. с использованием средств на своём зарубежном счёте.

При переводе гражданином РФ (резидентом) покупной цены со своего счёта, открытого в российском банке (как в валюте РФ, так и в иностранной валюте), в пользу продавца-нерезидента обслуживающий банк, как агент валютного контроля, вправе запросить у покупателя ряд документов, необходимых для идентификации плательщика и подтверждения его статуса резидента, а также для проверки экономической обоснованности платежа (в частности, договор купли-продажи недвижимости с нерезидентом-продавцом, являющийся основанием для перевода денежных средств)[18]. Кроме того, обслуживающий банк вправе запросить у клиента документы, подтверждающие источники происхождения средств[19].

Законодательство РФ предусматривает закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный[20] и поступление средств от нерезидентов в рамках отдельных операций (например, доходы от сдачи в аренду иностранного имущества[21]).

Если для целей последующих расчётов с нерезидентом со своего зарубежного счёта резиденту необходимо предварительно перевести необходимую сумму со своего счёта в российском банке на свой зарубежный счёт, то для осуществления такого перевода резидент должен будет уведомить налоговые органы РФ об открытии зарубежного счёта (если он не сделал этого ранее)[22]. Предоставление документов, являющихся основанием для перевода, в подобном случае как правило не требуется.

Стоит учесть, что платёж резидента за приобретение зарубежной недвижимости с использованием зарубежного счёта, может быть признан незаконной валютной операцией, если указанный счёт не был задекларирован резидентом, а также если указанные средства ранее были перечислены на его счёт в иностранном банке не по основаниям, предусмотренным ФЗ о валютном регулировании. В этом случае резидент может быть оштрафован на сумму от ¾ до всей суммы такой незаконной операции[23].

При оплате за приобретаемую недвижимость с зарубежного счёта порядок совершения платёжной операции (в том числе, перечень документов, которые потребуется предоставить в обслуживающий иностранный банк) будет определяться в соответствии с законодательством страны, в которой открыт зарубежный банковский счёт. Кроме того, необходимо учитывать, что на практике иностранные банки могут запрашивать у покупателя документы, подтверждающие источники происхождения средств.

Наличные расчёты

Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно по двум причинам.

Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).

Во-вторых, при вывозе из РФ валюты РФ и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.

Перечислить деньги на покупку квартиры, например, в Италии вы можете – с вашего счета в российском банке или со счета в зарубежном банке. Если же вы захотите продать эту квартиру, то получить средства от покупателя сможете только на ваш счет в российском банке.

На сегодняшний день доходы, полученные от продажи зарубежной недвижимости нерезиденту, могут быть зачислены резидентом только на его счёт в российском банке[24].

Сейчас Минфин работает над проектом поправок к ФЗ о валютном регулировании[25], которые позволят гражданам РФ-резидентам зачислять доходы от продажи нерезидентам зарубежной недвижимости, расположенной на территории государств-членов ОЭСР или ФАТФ и присоединившихся к Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 г. (г. Берлин), на свои счета в иностранных банках на территории страны, где расположена продаваемая недвижимость.[26]

В реальной практической ситуации это будет означать, что если, например, гражданин РФ захочет продать недвижимость, расположенную в Испании, Италии, Германии или Франции, он сможет получить оплату от нерезидента на свой счёт, открытый в одной из указанных стран (по месту нахождения недвижимости).

Однако если речь идёт о продаже недвижимости на территории Болгарии или Кипра, то средства, вырученные от продажи такой недвижимости нельзя будет зачислить на зарубежный счет резидента, поскольку указанные страны хотя и подписали Соглашение об автоматическом обмене финансовой информацией, но не являются членами ФАТФ или ОЭСР.

Вы можете оплатить покупку со своего счета в российском банке или открыть для этих целей счет за рубежом.

Расплачиваться за покупку недвижимости наличными нецелесообразно.

Получать деньги от продажи недвижимости за границей можно только на счет в российском банке

[18] Ч. 4 ст. 23 ФЗ о валютном регулировании.

[19] Пп. 1.1 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

[20] Ч. 4 ст. 12 ФЗ о валютном регулировании.

[21] Ч. 5 и 5. 1 ст. 12 ФЗ о валютном регулировании.

[22] Ч. 4 ст. 12 ФЗ о валютном регулировании.

[23] Ч. 1 ст. 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях («КоАП»).

[24] Продажа зарубежной недвижимости не входит в перечень операций (ч. 5 и 5.1. ст. 12 ФЗ о валютном регулировании), в рамках которых резиденты вправе зачислять денежные средства, полученные ими от нерезидентов, на свои зарубежные счета.

[25] Текущая версия проекта изменений доступна на официальном сайте Федерального портала проектов нормативно-правовых актов.

[26] По состоянию на 02.11.2016 к Соглашению об автоматическом обмене финансовой информацией присоединились 87 стран (актуальный перечень государств-участников Соглашения доступен на интернет-сайте ОЭСР). Стоит учесть, что в их число не входят Черногория и ОАЭ, пользующиеся популярностью у граждан РФ, приобретающих недвижимость за рубежом.

Поделиться: