ПРАВИЛА ПОКУПКИ

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав граждан РФ и российских юридических лиц приобретать недвижимость за рубежом и (или) владеть ею.

Общими препятствиями для гражданина РФ может быть ограничение его дееспособности (например, ввиду психического расстройства), а для российского юридического лица – к примеру, необходимость одобрения покупки акционерами, если приобретение недвижимости будет для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Ограничения также могут быть предусмотрены в уставе компании или в корпоративном договоре (акционерном соглашении / соглашении участников) [1]. Нарушение таких ограничений может повлечь признание соответствующей сделки по приобретению недвижимости недействительной [2].

В 2012 году законодателем была предпринята попытка запретить госслужащим и членам их семей приобретать недвижимое имущество за границей и владеть им [3]. Однако данное предложение не было воплощено в жизнь.

В настоящее время недвижимость (включая зарубежную), приобретенная чиновниками (муниципальными и государственными служащими, некоторыми руководящими работниками Центрального Банка и государственных корпораций, финансовым уполномоченным и пр.), а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию [4].

Если стоимость недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами, ценными бумагами, акциями/долями/паями превышает общий доход чиновника, его супруги и несовершеннолетних детей за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счёт которых совершена покупка). Данная обязанность также распространяется на бывших чиновников в течение шести месяцев со дня увольнения со службы [5].

Также с 2013 года чиновникам, их супругам и несовершеннолетним детям запрещено открывать и иметь счета в зарубежных банках, а также владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами. К финансовым инструментам относятся в том числе ценные бумаги (например, акции иностранных компаний), доли участия в иностранных компаниях, кредитные договоры с нерезидентами РФ. Несоблюдение указанного запрета может, в частности, повлечь досрочное прекращение полномочий чиновника [6].

Обращаем внимание, что при приобретении недвижимости за рубежом необходимо выяснить, предусматривают ли законы соответствующей страны ограничения на такое приобретение.

Например, в некоторых странах иностранные граждане не могут покупать недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путём учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица. Право собственности на недвижимость оформляется на такое юридическое лицо.

Для инвесторов, являющихся гражданами РФ, мы также рекомендуем до принятия решения об инвестировании проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения зарубежной недвижимости на банковские счета, перевод денежных средств на которые не разрешен валютным законодательством).

С налоговой точки зрения рекомендуется заранее проанализировать плюсы и минусы структурирования владения зарубежной недвижимостью – через физическое или юридическое лицо – с учётом планов по будущему использованию недвижимости (для личных целей или, например, для сдачи в аренду), планов по дальнейшей продаже, наследования и т. д.

Физическому лицу, состоящему в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости [7]. А юридическому лицу может потребоваться соответствующее корпоративное одобрение (например, при приобретении недвижимости, когда такая сделка будет крупной для компании) [8].

Касательно уведомления государственных органов сам по себе факт приобретения российским гражданином (не являющимся чиновником) недвижимости за рубежом не порождает обязанности уведомлять какие-либо государственные органы.

При этом необходимо иметь в виду, что если налоговый резидент РФ учреждает или приобретает юридическое лицо в иностранной юрисдикции [9], а также открывает счёт (вклад) в банке, расположенном за пределами территории РФ [10] (например, в целях перевода денежных средств на указанный счёт), то в соответствии с требованиями законодательства РФ у такого лица появляется обязанность подать в налоговый орган (по месту жительства – для физического лица, по месту нахождения – для юридического) уведомление и отчетность, предусмотренную законодательством о контролируемых иностранных компаниях и валютным законодательством.

Соответствующее уведомление представляется в налоговый орган в случае, если доля участия физического лица в иностранной организации превышает 10%. Срок представления – не позднее трёх месяцев с даты возникновения или изменения доли участия. В случае прекращения участия также в течение трёх месяцев необходимо подать соответствующее уведомление.

Представлять такое уведомление обязаны только налоговые резиденты РФ, то есть физические лица, пребывающие в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев (1). Если физическое лицо, не являвшееся налоговым резидентом России в момент возникновения оснований для представления указанного уведомления, по итогам календарного года признаётся налоговым резидентом России, то уведомление представляется не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором у физического лица возникло основание для подачи уведомления.

***

(1) Согласно официальным разъяснениям Министерства финансов РФ, которые обязательны для применения налоговыми органами РФ, окончательные налоговые обязательства за календарный год должны определяться на основе налогового статуса физического лица, который должен устанавливаться, исходя из количества дней, проведенных физическим лицом в РФ в течение 12 календарных месяцев, совпадающих с календарным годом, т.е. за период с 1 января по 31 декабря соответствующего года.

Необходимо подать, если физическое лицо (налоговый резидент РФ) признаётся контролирующим лицом, например, если владеет более 25% долей/акций в иностранной компании или же владеет более 10% долей/акций иностранной компании (совместно с супругами и несовершеннолетними детьми), и одновременно доля владения физических лиц – налоговых резидентов РФ в этой компании составляет более 50%. Это правило применяется также к иностранным структурам без образования юридического лица (фондам, трастам и пр., далее – ИСБОЮЛ) При этом контролирующим лицом ИСБОЮЛ также может признаваться его учредитель или лицо, осуществляющее над ним контроль.

Срок для представления – не позднее 30 апреля года (2), следующего за налоговым периодом, в котором контролирующее лицо признаёт либо доход в виде прибыли контролируемой компании, либо убыток контролируемой иностранной компании (например, если 31 декабря 2020 года оканчивается финансовый год, за который определяется прибыль (убыток) контролируемой иностранной компании, или составляется её финансовая отчётность, то на 31 декабря 2021 года налоговый резидент РФ признаёт доход в виде прибыли контролируемой компании, и уведомление необходимо представить не позднее 4 мая 2022 года) (3).

В дополнение к Уведомлению о контролируемых иностранных компаниях, вне зависимости от наличия обязанности по уплате налога с прибыли КИК, контролирующее лицо должно также представить следующие документы (4) российским налоговым органам:

• Финансовую отчетность КИК (если применимо) за тот период, в котором признается прибыль КИК, отражаемая в налоговой декларации;
• Аудиторское заключение в отношении финансовой отчетности КИК, если в отношении отчетности КИК предусмотрен обязательный аудит в соответствии с применимым законодательством иностранной юрисдикции, или если такой аудит является добровольным;
• Другие документы, подтверждающие величину прибыли КИК (если финансовая отчетность недоступна), например, выписки по банковским счетам, платежные документы, и иные документы.

Контролирующее лицо обязано рассчитывать налогооблагаемую прибыль КИК и уплачивать с нее НДФЛ, если размер данной прибыли превышает 10 миллионов рублей в соответствующем налоговом периоде.

Налоговое законодательство устанавливает высокие штрафы за нарушение требований по декларированию прибыли КИК и нарушение порядка подачи отчетности контролирующим лицом (размер штрафов приводится в разделе «Ответственность»).

С 9 ноября 2020 года вступили в силу изменения в НК РФ, которые предусматривают возможность для физических лиц, являющихся контролирующими лицами иностранных компаний, на добровольной основе перейти на уплату НДФЛ с фиксированной прибыли КИК. В этом случае сумма налога составит порядка 5 млн руб. в год за все КИК за налоговые периоды начиная с 2021 года. Данный режим налогообложения имеет ряд преимуществ и недостатков. Поэтому для принятия решение о том, какой из режимов налогообложения прибыли КИК является наиболее эффективным с налоговой и административной точек зрения, необходимо провести детальный анализ с учетом всех фактов и обстоятельств физического лица.

***

(2) Начиная с налогового периода 2021 г., в котором контролирующим лицом признается доход в виде прибыли контролируемой иностранной компании либо определен убыток.

(3) Законодательно установленный срок для подачи уведомления 30 апреля. Срок подачи отчетности за 2021 год был перенесен на 4 мая 2022 в связи с тем, что 30 апреля 2022 выпадает на выходной день.

(4) Все документы должны быть переведены на русский язык и заверены нотариально.

Физические лица, являющиеся валютными резидентами РФ (5), обязаны уведомлять налоговые органы по месту своего учёта (для физического лица – по месту жительства) об открытии (закрытии) счетов (вкладов) в банке и иных организациях финансового рынка, расположенных за рубежом, в течение 1 месяца с даты, соответственно открытия (закрытия) такого счёта. Уведомление также необходимо подавать в случае изменения реквизитов счетов (вкладов).

В ряде случаев действуют исключения, как указано ниже.

Здесь необходимо оговориться, что указанные выше обязанности не распространяются на резидентов ‑ владельцев счетов (вкладов), открытых в расположенных за пределами РФ филиалах российских банков [13].

***

(5) Валютными резидентами признаются все граждане РФ, а также постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства.

Физические лица, валютные резиденты РФ, которые имеют зарубежные счета (вклады), обязаны ежегодно в срок до 1 июня года, следующего за отчётным, представлять в налоговые органы по месту своего учёта отчёт о движении средств по своим зарубежным счетам (вкладам) (6). Начиная с 2021 года физические лица также обязаны включать в Отчет информацию не только о суммах движения денежных средств, но также о стоимости финансовых активов. В то же время в случае одновременного выполнения нижеуказанных условий, валютный резидент РФ может не подавать отчёт о движении средств по своим зарубежным счетам (вкладам):

• зарубежный счёт лица находится в банке или иной финансовой организации в стране – члене ЕАЭС или на территории иностранного государства (территории), с которым осуществляется автоматический обмен финансовой информацией;
• общая сумма денежных средств, зачисленных на зарубежный счёт за отчётный год, не превышает 600 тыс. рублей или её эквивалент в иностранной валюте либо остаток денежных средств на зарубежном счёте, на который в отчётном году зачисления не производились, не превышает 600 тыс. рублей или эквивалент в иностранной валюте.

Перечень стран, которые осуществляют автоматический обмен информацией с Россией, публикуется и будет обновляться ФНС России на официальном сайте.

***

(6) Если счёт закрывается до окончания календарного года, отчёт необходимо представить в территориальный орган ФНС вместе с уведомлением о закрытии счёта в течение 1 месяца с даты закрытия счёта.

Физические лица, валютные резиденты РФ, также обязаны предоставлять в налоговую отчёты о переводах денежных средств без открытия банковского счёта с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг [14].

Электронное средство платежа простым языком — это средства и (или) способ, позволяющие давать поручения банкам или иным финансовым организациям для перевода денежных средств с помощью интернета и иных технологических устройств.

К электронным средствам платежа, предоставленным иностранными поставщиками платежных услуг, можно отнести, например, WebMoney, PayPal.

Резидент не обязан представлять налоговым органам такой отчёт при условии, что общая сумма средств, зачисленных на указанное электронное средство платежа, за отчётный год не превышает сумму, эквивалентную в денежном выражении 600 000 рублей, или сумму в иностранной валюте, эквивалентную 600 000 рублей. При этом пересчёт иностранной валюты осуществляется по курсу ЦБ РФ по состоянию на 31 декабря отчётного года.

Таким образом, если физическое лицо – валютный резидент, желает осуществить покупку или продажу недвижимости (стоимостью более 600 000 рублей), например, с помощью PayPal, то ему будет необходимо отчитаться перед налоговой в отношении переводов денежных средств.

Первый отчёт о переводах денежных средств с использованием иностранных электронных средств платежа физическим лицам следует направить до 1 июня 2022 года за период с 1 июля по 31 декабря 2021 года, если сумма начислений за данный период превысила 600 000 руб.

За нарушение порядка представления указанных выше уведомлений и отчётов предусмотрены следующие штрафы.

• Нарушение при подаче уведомления об участии в иностранной компании – 50 тыс. рублей.
• Нарушение при подаче уведомления о контролируемой иностранной компании – 500 тыс. рублей [15].
• Непредставление налоговому органу истребованных документов в течение месяца со дня получения требования либо представление заведомо недостоверных сведений – 1 млн рублей [16].
• Нарушение при подаче уведомления об открытии (закрытии) или изменении реквизитов счёта в банке и иной организации финансового рынка, расположенных за рубежом – от 1,0 тыс. до 1,5 тыс. рублей при несоблюдении сроков подачи; от 4,0 тыс. до 5,0 тыс. рублей при непредоставлении информации [17].
• Нарушение при представлении отчёта о движении денежных средств и иных финансовых активов по счетам (вкладам) в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за рубежом, а также о платежах с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг – от 300 до 500 рублей при нарушении срока подачи не более чем на 10 рабочих дней; до 2,5–3,0 тыс. рублей при нарушении срока подачи более чем на 30 рабочих дней; при повторном нарушении – 20 тыс. рублей [18].
• Непредоставление отчёта о переводах денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, если представление такого отчета является обязательным – от 20 до 40% суммы средств, зачисленных на электронное средство платежа, предоставленное иностранным поставщиком платежных услуг, за отчетный период  [19].
• Осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещённых валютным законодательством РФ или осуществлённых с нарушением валютного законодательства РФ – от 75 до 100% суммы валютной операции  [20].

Однако, если в следующем календарном году срок пребывания таких резидентов РФ за границей составит менее 183 календарных дней, уведомления об открытии (изменении реквизитов, закрытии) счетов, а также отчёты о движении средств по ним необходимо будет представить в налоговые органы до 1 июня года, следующего за истёкшим (кроме исключений, описанных выше).

Перевод денежных средств за рубеж для покупки недвижимости можно осуществить следующими способами:

1. перевод в качестве оплаты по договору купли-продажи на счёт продавца недвижимости;
2. перевод на свой счёт в иностранном банке (и иных организациях финансового рынка).

При переводе гражданином РФ (резидентом) денежных средств по договору купли-продажи недвижимости со своего счёта, открытого в российском банке (как в валюте РФ, так и в иностранной валюте), в пользу продавца-нерезидента обслуживающий банк, как агент валютного контроля, вправе запросить у покупателя ряд документов. Среди них – документы, необходимые для идентификации плательщика и подтверждения его статуса резидента, а также для проверки экономической обоснованности платежа (в частности, договор купли-продажи недвижимости с нерезидентом-продавцом, являющийся основанием для перевода денежных средств) [21]. Кроме того, обслуживающий банк вправе запросить у клиента документы, подтверждающие источники происхождения средств [22].

При переводе на собственный счёт в банке, расположенном за пределами России, возникает необходимость уведомить налоговые органы РФ об открытии (закрытии) счёта, изменении реквизитов и движении средств по нему, а также предоставить отчет о движении средств (см. подробнее выше).

Законодательство РФ предусматривает закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный [23] и поступление средств от нерезидентов в случае нахождения иностранного счёта резидента в разрешённых валютным законодательством странах [24].

Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно по двум причинам.

Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).

Во-вторых, при вывозе из России рублей и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.

Денежные средства, которые являются арендной платой или покупной ценой, получаемой за продажу недвижимости за границей, могут быть получены физическим лицом – валютным резидентом РФ на валютный счёт в уполномоченном российском банке.

Однако если резидент РФ желает получить такие денежные средства на свой счёт в банке страны осуществления сделки, то законность такой операции зависит от страны, в которой указанные действия происходят

Как было указано выше, резиденты РФ могут получать денежные средства от валютного нерезидента (иностранного физического или юридического лица) без ограничений на свои счета в иностранных банках (и иных организациях финансового рынка) в случае нахождения соответствующего счёта в стране – члене ЕАЭС или в стране, которая осуществляет автоматический обмен финансовой информацией.

Таким образом, если объект недвижимости находится на территории Соединенных Штатов Америки, которые не осуществляют обмен информацией с Россией, и сдаётся там в аренду, а арендатор или арендодатель не желает сотрудничать с российским банком, то можно осуществить перевод денежных средств на валютный счёт (при его наличии) арендодателя в банке, расположенном на территории, например, Германии.

Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по общему правилу НДФЛ по прогрессивной шкале ставок 13% и 15% (8) (если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой системой налогообложения).

Соглашения об избежании двойного налогообложения между РФ и страной, где находится недвижимость, могут помочь избежать повторного налогообложения дохода от аренды в РФ.

Физическое лицо, налоговый резидент РФ, будет обязан уплатить НДФЛ с арендного дохода от иностранной недвижимости и подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговые органы РФ.

Срок подачи налоговой декларации – 30 апреля года, следующим за отчетным годом, в котором был получен доход (30 апреля 2022 года, если доход был получен в 2021 году). Срок уплаты НДФЛ – 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход (15 июля 2022 года, если доход был получен в 2021 году).

***

(8) С 2021 года применяется прогрессивная шкала ставок НДФЛ (с учетом ряда исключений). В частности, ставка 13% применяется к доходам физических лиц до достижения порогового значения 5 млн рублей. Ставка 15% применяется к доходам свыше 5 млн рублей в год.