a
Версия
для печати

ПРАВИЛА ПОКУПКИ

недвижимости за рубежом для граждан России

Поделиться:

Владельцы недвижимости за границей, которые проводят в России более 183 дней в году, остаются налоговыми резидентами РФ. А значит, должны исполнять требования местного законодательства.

Нужно ли уведомлять российские госорганы о сделках с зарубежной недвижимостью? Как безопасно перевести деньги за границу или получить доход от продажи? И какие наказания предусмотрены для нарушителей?

Этот материал раскрывает важнейшие темы, о которых должны знать все покупатели недвижимости за рубежом. Сохраните статью, чтобы не потерять.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Какие юридические ограничения на покупку недвижимости за границей существуют в России

Кто не имеет права владеть зарубежным объектом?

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав граждан РФ и российских юридических лиц приобретать недвижимость за рубежом и (или) владеть ею.

Общими препятствиями для гражданина РФ может быть ограничение его дееспособности (например, ввиду психического расстройства), а для российского юридического лица – к примеру, необходимость одобрения покупки акционерами, если приобретение недвижимости будет для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Ограничения также могут быть предусмотрены в уставе компании или в корпоративном договоре (акционерном соглашении / соглашении участников)[1]. Нарушение таких ограничений может повлечь признание соответствующей сделки по приобретению недвижимости недействительной[2].

В 2012 году законодателем была предпринята попытка запретить госслужащим и членам их семей приобретать недвижимое имущество за границей и владеть им[3]. Однако данное предложение не было воплощено в жизнь.

В настоящее время недвижимость (включая зарубежную), приобретенная чиновниками (муниципальными и государственными служащими, некоторыми руководящими работниками Центрального Банка и государственных корпораций, финансовым уполномоченным и пр.), а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию[4].

Если стоимость недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами, ценными бумагами, акциями/долями/паями превышает общий доход чиновника, его супруги и несовершеннолетних детей за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счёт которых совершена покупка). Данная обязанность также распространяется на бывших чиновников в течение шести месяцев со дня увольнения со службы [5].

Также с 2013 года чиновникам, их супругам и несовершеннолетним детям запрещено открывать и иметь счета в зарубежных банках, а также владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами. К финансовым инструментам относятся в том числе ценные бумаги (например, акции иностранных компаний), доли участия в иностранных компаниях, кредитные договоры с нерезидентами РФ. Несоблюдение указанного запрета может, в частности, повлечь досрочное прекращение полномочий чиновника[6].

Российские законы не препятствуют сделке и не требуют получения разрешения со стороны каких-либо государственных органов РФ, но в законодательстве той страны, которую вы выбрали, могут быть ограничения. Например, в Австрии зарубежные физлица без вида на жительство не имеют права покупать недвижимость.

Обращаем внимание, что при приобретении недвижимости за рубежом необходимо выяснить, предусматривают ли законы соответствующей страны ограничения на такое приобретение.

Например, в некоторых странах иностранные граждане не могут покупать недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путём учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица. Право собственности на недвижимость оформляется на такое юридическое лицо.

Для инвесторов, являющихся гражданами РФ, мы также рекомендуем до принятия решения об инвестировании проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения зарубежной недвижимости на банковские счета, перевод денежных средств на которые не разрешен валютным законодательством).

С налоговой точки зрения рекомендуется заранее проанализировать плюсы и минусы структурирования владения зарубежной недвижимостью – через физическое или юридическое лицо – с учётом планов по будущему использованию недвижимости (для личных целей или, например, для сдачи в аренду), планов по дальнейшей продаже, наследования и т. д.

Законы России не мешают вам покупать любую недвижимость за границей.

Госслужащие и их ближайшие родственники должны декларировать заграничную собственность.

Законы других стран могут ограничивать вас в правах, например, в праве покупки имущества на физическое лицо.

[1] Акционерное соглашение / соглашение участников может быть заключено только в отношении общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества (ст. 67.2 ГК РФ).

[2] Ст. 67.2, 173 и 173.1 ГК РФ.

[3] Проект Федерального закона № 120809-6 (в первоначальной редакции от 01.08.2012).

[4] Ст. 8 Федерального закона № 273-ФЗ «О противодействии коррупции» от 25.12.2008 («ФЗ о противодействии коррупции»).

[5] Ст. 3 Федерального закона № 230-ФЗ «О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам» от 03.12.2012.

[6] Ст. 2 Федерального закона № 79-ФЗ «О запрете отдельным категориям лиц открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами» от 07.05.2013.

Какими формальными действиями в России должна сопровождаться покупка

Кого и как необходимо оповещать о ней? Что будет, если этого не сделать?

Физическому лицу, состоящему в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости[7]. А юридическому лицу может потребоваться соответствующее корпоративное одобрение (например, при приобретении недвижимости, когда такая сделка будет крупной для компании)[8].

Касательно уведомления государственных органов сам по себе факт приобретения российским гражданином (не являющимся чиновником) недвижимости за рубежом не порождает обязанности уведомлять какие-либо государственные органы.

При этом необходимо иметь в виду, что если налоговый резидент РФ учреждает или приобретает юридическое лицо в иностранной юрисдикции[9], а также открывает счёт в банке, расположенном за пределами территории РФ[10] (например, в целях перевода денежных средств на указанный счёт), то в соответствии с требованиями законодательства РФ у такого лица появляется обязанность подать в налоговый орган (по месту жительства – для физического лица, по месту нахождения – для юридического) уведомление.

Уведомление об участии гражданина в иностранной компании

Соответствующее уведомление представляется в налоговый орган в случае, если доля участия гражданина в иностранной организации превышает 10%. Срок представления – не позднее трёх месяцев с даты возникновения или изменения доли участия. В случае прекращения участия также в течение трёх месяцев необходимо подать соответствующее уведомление.

Представлять такое уведомление обязаны только налоговые резиденты РФ, то есть граждане, пребывающие в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Если физическое лицо, не являвшееся налоговым резидентом России в момент возникновения оснований для представления указанного уведомления, по итогам календарного года признаётся налоговым резидентом России, то уведомление представляется не позднее 1 марта года, следующего за годом признания налоговым резидентом России.

Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании

Необходимо подать, если физическое лицо (налоговый резидент РФ) признаётся контролирующим лицом, например, если владеет более 25% долей/акций в иностранной компании или же владеет более 10% долей/акций иностранной компании (совместно с супругами и несовершеннолетними детьми) и одновременно доля владения физических лиц – налоговых резидентов РФ в этой компании составляет более 50%. Это правило применяется также к иностранным структурам без образования юридического лица (фондам, трастам и пр., далее – ИСБОЮЛ) При этом контролирующим лицом ИСБОЮЛ также может признаваться его учредитель или лицо, осуществляющее над ним контроль.

Срок для представления – не позднее 20 марта года, следующего за налоговым периодом, в котором контролирующее лицо признаёт либо доход в виде прибыли контролируемой компании, либо убыток контролируемой иностранной компании (например, если 31 декабря 2018 года оканчивается календарный год, за который определяется прибыль (убыток) контролируемой иностранной компании, или составляется её финансовая отчётность, то на 31 декабря 2019 года налоговый резидент РФ признаёт доход в виде прибыли контролируемой компании, и уведомление необходимо представить не позднее 20 марта 2020 года).

Также стоит отметить, что в отношении прибыли контролируемой иностранной компании / ИСБОЮЛ физическое лицо – налоговый резидент РФ может быть обязан уплачивать в РФ НДФЛ – этот момент требует дополнительного анализа в каждом конкретном случае.

Уведомление об открытии, изменении реквизитов и закрытии банковского счёта гражданина за рубежом

Резидент РФ обязан уведомить налоговые органы по месту своего учёта (для физического лица – по месту жительства, для юридического – по месту его нахождения) об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов) в банке, расположенном за рубежом.

Более того, гражданин – резидент РФ, открывший счёт за пределами РФ, обязан ежегодно до 1 июня представлять в налоговый орган (по своему месту жительства) отчёт о движении средств по указанному счету[11].

В случае если налоговые органы не были уведомлены об открытии счёта в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации, или средства на покупку недвижимости были переведены в нарушение Закона о валютном регулировании, такой платёж может потенциально быть признан незаконной валютной операцией, а плательщик – резидент РФ оштрафован в размере до 3/4 всей суммы транзакции[12];.

Предоставление отчётов о движении денежных средств по банковскому счёту гражданина за рубежом

Граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета (вклады), обязаны ежегодно в срок до 1 июня года, следующего за отчётным, представлять в налоговые органы по месту своего учёта отчёт о движении средств по своим зарубежным счетам (вкладам).

В то же время с 1 января 2020 года в случае одновременного выполнения нижеуказанных условий валютный резидент РФ может не подавать отчёт о движении средств по своим зарубежным счетам (вкладам):

  • зарубежный счёт лица находится в банке в стране – члене ЕАЭС или в стране, которая осуществляет обмен информацией с Россией в соответствии с Многосторонним соглашением компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года (далее – «Соглашение») или иным международным договором, предусматривающим автоматический обмен финансовой информацией;
  • общая сумма денежных средств, зачисленных на зарубежный счёт за отчётный год, не превышает 600 тыс. рублей или её эквивалент в иностранной валюте либо остаток денежных средств на зарубежном счёте, на который в отчётном году зачисления не производились, не превышает 600 тыс. рублей или эквивалент в иностранной валюте.

Данное освобождение применяется для отношений, возникших с 1 января 2018 года. Таким образом, если, например, в 2019 году указанные выше условия были соблюдены, то направлять отчёт о движении средств по зарубежным счетам до 1 июня 2020 года не нужно.

Перечень стран, которые осуществляют автоматический обмен информацией с Россией в соответствии с Соглашением, публикуется и будет обновляться ФНС России на официальном сайте.

При покупке квартиры за границей во многих случаях вам надо будет открыть счёт в местном банке, с которого будут вестись все платежи по сделке; в дальнейшем через него же оплачиваются коммунальные услуги. Об открытии такого счёта и движении средств по нему надо сообщать в налоговый орган по месту жительства. Но если страна, где находится счёт, обменивается финансовой информацией с РФ и общая сумма зачислений не превышает 600 тыс. рублей, обязанность снимается.

Ответственность

За нарушение порядка представления указанных выше уведомлений и отчётов предусмотрены следующие штрафы.

  • Нарушение при подаче уведомления об участии в иностранной компании – 50 тыс. рублей.
  • Нарушение при подаче уведомления о контролируемой иностранной компании – 100 тыс. рублей[13].
  • Нарушение при подаче уведомления об открытии (закрытии) или изменении реквизитов банковского счёта за рубежом – от 1,0 тыс. до 1,5 тыс. рублей при несоблюдении сроков подачи; от 4,0 тыс. до 50,0 тыс. рублей при непредоставлении информации[14].
  • Нарушение при представлении отчёта о движении денежных средств по банковскому счёту за рубежом – от 300 до 500 рублей при нарушении срока подачи не более чем на 10 дней; до 2,5–3,0 тыс. рублей при нарушении срока подачи более чем на 30 дней; при повторном нарушении – 20 тыс. рублей[15].
Резиденты РФ, чей срок пребывания за пределами России в течение календарного года в совокупности составит более 183 дней, имеют право не соблюдать установленный порядок открытия счетов, проведения валютных операций, а также представления отчётов о движении средств, установленный статьёй 12 Закона о валютном регулировании.

Однако, если в следующем календарном году срок пребывания таких резидентов РФ за границей составит менее 183 календарных дней, уведомления об открытии (изменении реквизитов, закрытии) счетов, а также отчёты о движении средств по ним необходимо будет представить в налоговые органы до 1 июня года, следующего за истёкшим (кроме исключений, описанных выше).

Покупка недвижимости за рубежом сама по себе не требует декларирования в налоговой.

Сообщать нужно об открытии счёта в зарубежном банке или создании юрлица.

Нарушителей ждут штрафы от 1 тыс. рублей до 3/4 от суммы сделки.

[7] Ст. 35 Семейного кодекса РФ.

[8] Отметим, что в некоторых случаях закон обязывает компанию уведомить акционеров/участников о совершении сделок (например, участников общества с ограниченной ответственностью о совершении сделки с заинтересованностью – ст. 45 Федерального закона № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998).

[9] П. 1–3 ст. 25.14 Налогового кодекса РФ («Налоговый кодекс»).

[10] Ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2003 («ФЗ о валютном регулировании»).

[11] Ч. 7 ст. 12 ФЗ о валютном регулировании, п. 2 Правил представления физическими лицами резидентами налоговым органам отчётов о движении средств по счетам (вкладам) в банках за пределами территории Российской Федерации к постановлению Правительства РФ от 12.12.2015 № 1365 «О порядке представления физическими лицами – резидентами налоговым органам отчётов о движении средств по счетам (вкладам) в банках за пределами территории Российской Федерации».

[12] Ч. 1 15.25 КоАП РФ.

[13] Ст. 129.6 Налогового кодекса РФ.

[14] Ч. 2–2.1 ст. 15.25 КоАП РФ.

[15] Ч. 6–6.3 ст. 15.25 КоАП РФ.

Как безопасно перевести деньги для покупки недвижимости за границу? Нужно ли оповещать надзорные органы?

И как правильно поступить в случае сдачи в аренду и продажи – каким образом перечислить средства в Россию?

Банковский перевод

Перевод денежных средств за рубеж для покупки недвижимости можно осуществить следующими способами:

  1. перевод в качестве оплаты по договору купли-продажи на счёт продавца недвижимости;
  2. перевод на свой счёт в иностранном банке.

При переводе гражданином РФ (резидентом) денежных средств по договору купли-продажи недвижимости со своего счёта, открытого в российском банке (как в валюте РФ, так и в иностранной валюте), в пользу продавца-нерезидента обслуживающий банк, как агент валютного контроля, вправе запросить у покупателя ряд документов. Среди них – документы, необходимые для идентификации плательщика и подтверждения его статуса резидента, а также для проверки экономической обоснованности платежа (в частности, договор купли-продажи недвижимости с нерезидентом-продавцом, являющийся основанием для перевода денежных средств)[16]. Кроме того, обслуживающий банк вправе запросить у клиента документы, подтверждающие источники происхождения средств[17].

При переводе на собственный счёт в банке, расположенном за пределами России, возникает необходимость уведомить налоговые органы РФ об открытии (закрытии) счёта, изменении реквизитов и движении средств по нему.

Законодательство РФ предусматривает закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный[18] и поступление средств от нерезидентов в случае нахождения иностранного счёта резидента в разрешённых валютным законодательством странах[19]).

Наличные расчёты

Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно по двум причинам.

Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).

Во-вторых, при вывозе из России рублей и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.

Перечислить деньги на покупку квартиры, например, в Италии вы можете с вашего счёта в российском банке или со счёта в зарубежном банке. Если же вы захотите продать эту недвижимость, то получить средства сможете как на российский, так и на итальянский счёт, потому что Италия осуществляет обмен информацией с Россией в соответствии с Соглашением.

Получение дохода от аренды и продажи недвижимости

Денежные средства, которые являются арендной платой или покупной ценой, получаемой за продажу недвижимости за границей, могут быть получены физическим лицом – резидентом РФ на валютный счёт в уполномоченном российском банке.

Однако если резидент РФ желает получить такие денежные средства на свой счёт в банке страны осуществления сделки, то законность такой операции зависит от страны, в которой указанные действия происходят.

Согласно поправкам в валютное законодательство, вступившим в силу с 1 января 2020 года, резиденты РФ могут получать денежные средства без ограничений на свои счета в иностранных банках в случае нахождения соответствующего счёта в стране – члене ЕАЭС или в стране, которая осуществляет обмен информацией в соответствии с Соглашением или иным международным договором, предусматривающим автоматический обмен финансовой информацией.

Таким образом, если объект недвижимости находится на территории Соединенных Штатов Америки, которые не осуществляют обмен информацией с Россией в соответствии с Соглашением, и сдаётся там в аренду, а арендатор или арендодатель не желает сотрудничать с российским банком, то можно осуществить перевод денежных средств на валютный счёт (при его наличии) арендодателя в банке, расположенном на территории, например, Германии.

Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по общему правилу НДФЛ по ставке 13% (если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённая система налогообложения).

Соглашения об избежании двойного налогообложения между РФ и страной, где находится недвижимость, могут помочь избежать повторного налогообложения дохода от аренды в РФ.

Вы можете оплатить покупку со своего счёта в российском банке или открыть для этих целей счёт за рубежом.

Расплачиваться за покупку недвижимости наличными нецелесообразно.

Получать деньги от продажи или аренды недвижимости за границей можно на счёт в уполномоченном банке России, в банке страны – члена ЕАЭС или страны, которая осуществляет обмен информацией в соответствии с Соглашением или иным международным договором, предусматривающим автоматический обмен финансовой информацией.

[16] Ч. 4 ст. 23 ФЗ о валютном регулировании.

[17] Пп. 1.1 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

[18] Ч. 4 ст. 12 ФЗ о валютном регулировании.

[19] Ч. 5.2 ст. 12 ФЗ о валютном регулировании.

Читайте о налогообложении в России для владельцев недвижимости за рубежом

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен и будьте в курсе самых интересных и полезных новостей о недвижимости за рубежом.

Поделиться:

16 марта 2020 года Автор: 71544