Инвестиции в недвижимость Кипра: риски и возможности в 2021 году

Главный ньюсмейкер 2020 года – глобальная пандемия COVID-19. Границы оставались закрытыми – почти для всех и почти весь год. Карантин в разных точках мира то ослабевал, то вновь ужесточался. Целые сектора экономики – и туризм в первую очередь – замерли в ожидании.  

Критически выросла неопределённость. Даже к началу 2021 года никто не даёт гарантий – сколько продлится эпидемия, как она повлияет на мировую экономику, и когда, наконец, мы вернёмся к привычной жизни.  

Многие процессы замедлились. Участникам рынка недвижимости пришлось перестраивать работу, переводя общение с покупателями и госорганами в онлайн. На Кипре дистанционные сделки и раньше проводились, но в 2020 году стали особенно актуальны.

Девелоперы деятельность не останавливали – достраивали текущие проекты, запускали новые. Показательна статистика выдачи разрешений на строительство на Кипре. Провальными в 2020 году оказались только два месяца – март и апрель, когда число одобренных новостроек упало по сравнению с прошлым годом на 14% и 54% соответственно. Причина понятна – именно на начало весны пришёлся жёсткий локдаун. Как только ограничения ослабли, строительная активность превзошла показатели 2019 года.

Спрос тоже не ослабевал. Вернее, весной он стал отложенным, но уже осенью на Кипре продали больше недвижимости, чем в сентябре-октябре прошлого года – несмотря на то, что многие желающие всё ещё не могли прилететь на остров (источник: данные по сделкам, зарегистрированным в Земельном департаменте).

Отчасти осенний всплеск продаж связан с желанием покупателей недвижимости успеть подать заявление на гражданство по действовавшим условиям. Напомним, что с 1 ноября 2020 года программа «Гражданство через инвестиции» приостановлена – власти Кипра её дорабатывают и позже объявят новые требования. Между тем, вид на жительство за покупку недвижимости продолжают выдавать.

Но претенденты на инвестиционное гражданство – лишь одна (и далеко не самая многочисленная) категория покупателей недвижимости. Куда заметнее рост внутреннего спроса – киприоты стали активнее вкладываться в своё «бетонное золото», несмотря на пандемию, а может и благодаря ей. Ведь в условиях любой неопределённости нужны консервативные и надёжные инструменты инвестиций, недвижимость как раз один из них. Доходность ценных бумаг слишком непредсказуема, а банковские депозиты в евро приносят чуть больше 0%.

Впрочем, иностранцев по-прежнему много. С начала 2020 года зарубежные покупатели заключили 38% всех сделок с недвижимостью. Процент колоссальный. В большинстве стран на иностранцев приходится менее 10% продаж. А здесь – почти сорок (!) в условиях закрытых границ и сложностей с перелётами. Что ещё раз доказывает: Кипр интересен для вложений в недвижимость. И судя по последним опросам инвесторов, капиталы продолжат сюда приходить.

Интересное исследование провели аналитики EY (одна из ведущих аудиторско-консалтинговых компаний мира, ранее работала под брендом Ernst & Young). Летом 2020 года они опросили более 100 стейкхолдеров из различных компаний в 16 странах мира, чтобы выяснить, как профессиональные инвесторы воспринимают Кипр (с учётом последствий пандемии) и готовы ли вкладывать в него деньги.

Выяснилось, что более половины опрошенных настроены оптимистично. То есть считают, что в ближайшие три года поток иностранных инвестиций на Кипр вырастет. Показатель выше, чем в среднем по Европе (там 39%). Больше всего верят в Кипр компании, которые здесь уже работали – среди знающих местную «кухню» инвесторов 83% (!!!) рассчитывают на рост.

Что касается перспективных секторов, то стране рекомендуют развивать новые направления, например, логистику и энергетику. Но лидировать по объёму привлечённых средств по-прежнему будут главные отрасли – туризм, финансы, недвижимость.

Кипр и ранее преуспевал. С 2014 года экономика растёт во всех сферах: ВВП увеличивается быстрее среднего в ЕС, безработица снижается, иностранные инвестиции текут в страну.

После 2020 года у всех, кто принимает решение «где жить, вести бизнес и инвестировать», будет ещё одна точка отсчёта – как страна справилась с COVID-19. В этом отношении Кипр тоже выигрывает – во время пандемии остров оказался одним из самых безопасных мест в мире.

По-прежнему актуальны ключевые преимущества Кипра (о них заявляли инвесторы, опрошенные EY) – высокое качество жизни, стабильная политическая и социальная среда, выгодный налоговый режим. Всё это становится залогом дальнейшего интереса со стороны частных инвесторов и международного бизнеса.

Безусловно, краткосрочный эффект от пандемии будет. Число продаж недвижимости по итогам года наверняка не превысит результаты 2019-го. Собственники, которые сдавали объекты туристам, по понятным причинам доходов не досчитаются. И как пройдёт летний сезон 2021-го, пока неизвестно. Но так же очевидно, что как только ограничения на поездки снимут, турпоток догонит и перегонит «доковидные» времена.

Впрочем, владельцы недвижимости на Кипре зарабатывают далеко не только на туристах. Долгосрочная аренда здесь приносит больше, чем в среднем по Европе. И особенно, апартаменты в самых востребованных локациях Лимассола и Пафоса.

В последние годы спрос на долгосрочную аренду жилья растёт. Во многом из-за миграции на Кипр IT-компаний, сотрудникам которых нужны качественные квартиры. Это отражается на ценах: в 2017 году арендные ставки подскочили на 10,2%, в 2018 - на 16,7% (!!!), в 2019 - на 12,9%. Всё это безусловно влияет на доходность апартаментов.

Застройщики Кипра уже давно освоили арендный рынок и часть проектов ориентируют специально под эти цели. Например, у Aristo Developers есть отдел управления недвижимостью, который занимается арендой и помогает в содержании собственности клиентов. Компания гарантирует доходность от 2,5 до 4,5 процентов, в зависимости от типа недвижимости.

Но главный фактор, который обеспечивает долгосрочную надёжность вложения капитала в местную недвижимость – в самой природе страны. Кипр – маленький остров, значительная часть которого занята горами и заповедниками, высотное строительство во многих регионах запрещено. Земельных участков, подходящих для возведения жилья, уже сейчас не хватает – особенно видовых и особенно у моря. С учетом растущего спроса, перенасыщения рынка предложениями просто не может быть. А значит, выбор качественного проекта в правильном месте, по сути, гарантирует приумножение капитала в перспективе 5-10-15 лет.

И наконец, ещё одна важная особенность Кипра для инвесторов – сюда можно заходить с маленькими проектами. Самый востребованный формат недвижимости – 3-4-этажные клубные дома, для строительства которых не нужны многомиллионные капиталы. Можно как покупать готовые апартаменты (или целые этажи), так и разрабатывать подобные проекты с нуля в партнёрстве с опытными застройщиками Кипра. Во втором случае доходность безусловно будет выше.