a
Версия
для печати

Как купить недвижимость в Таиланде во время кризиса и удалённо?

Схема не нова и проверена годами

Тайская недвижимость – это гарантированная доходность. Причём для приобретения местного объекта совсем не обязательно лететь в Таиланд, что особенно актуально при сложившейся ситуации с закрытыми границами. Изучили этот вопрос в рамках онлайн-вебинара с генеральным директором Layan Green Park и VillaCarte Вадимом Бухкаловым.

Обстановка в Таиланде сейчас

Несмотря на то, что в Таиланде относительно мало заражённых и погибших, люди в Азии дисциплинированные. Власти сказали – народ слушается. Закрыто всё – непродовольственные супермаркеты, развлечения, даже пляжи. Магазины с продуктами питания и аптеки работают, на машинах тоже ездить можно без проблем.

Что удивительно, работают все стройки! На каждой трудится людей столько, что со стороны смотрится, как муравейник. Правда, в такой ситуации не соблюдаются правила дистанции: строителей возят в грузовиках большими компаниями. Установка «держитесь друг от друга на расстоянии двух метров» не работает.

Но в остальном власти, предприниматели и обычные люди соблюдают все необходимые меры. Даже стала популярна доставка товаров!

смотреть запись вебинара

Удалённая покупка недвижимости в Таиланде

Да, границы закрыты, но купить недвижимость в Таиланде можно и в режиме онлайн. И это не «заслуга» коронавируса и отменённых полётов – курортную недвижимость уже давно покупают удалённо.

Обычно люди прилетают на двухнедельный отдых, принимают решение о покупке, а саму сделку оформляют, уже находясь дома. Среди наших клиентов есть профессиональные инвесторы, которые покупали тайские объекты, ни разу не бывая в этой стране. Один из них приобрёл сразу 14 квартир – и это задолго до пандемии! Так что опыт не нов, делается всё просто.

Алгоритм действий при удалённой покупке

Шаг 1. Определиться с типом объекта (например, вилла или квартира) и конкретным вариантом.

Шаг 2. Внести задаток. Агентство подготавливает резервационное соглашение (договор о задатке), в котором указываются все нюансы – стоимость квадратного метра, итоговая цена квартиры, её метраж, график платежей, вид из окон и прочее.

Шаг 3. Произвести первый платёж по резервационному договору. Средства поступают напрямую застройщику, их можно перечислить дистанционно. После чего квартира снимается с продажи и закрепляется за вкладчиком на месяц – до следующего платежа.

Шаг 4. Подготовка основного контракта, который впоследствии высылается покупателю в любую страну с помощью службы DHL. Инвестор подписывает его и высылает агентству обратно. По нему выплачиваются все последующие суммы.

Договор с тайского языка юристы агентства переводят на русский. Они же гарантируют верность перевода и могут по договорённости с покупателем незначительно менять пункты. В случае судебного разбирательства предоставляется только тайская версия договора, русская необходима лишь для понимания инвестора.

В договоре прописывается график платежей и штрафные санкции для покупателя (в случае просрочки оплаты) и для застройщика (в случае задержки сроков строительства).

Шаг 5. Систематический перевод денег согласно графику, прописанному в договоре. Можно через банк в стране проживания. Все платежи осуществляются по курсу на день перевода.

Справка:
Согласно тайскому законодательству, любые договоры подписываются при участии двух свидетелей. Ими могут выступать представители обеих сторон – например, юристы застройщика и агентства. В случае судебного разбирательства свидетелей можно привлечь к делу.

С агентством покупатель не подписывает никаких договоров и ничего ему не платит. Агентство получает гонорар от девелопера.
Покупатели, которые хотят получить более развёрнутую информацию о застройщике, чем ту, которую предоставляет агентство, могут заказать независимую проверку. Стоит это около $1-2 тыс. для объекта порядка $200 тыс.

Её советуют проводить обязательно, если речь идёт о покупке дорогой виллы или вторичного объекта. В рамках этого выясняется история земли, правильно ли она оформлена, получено ли разрешение на строительство и прочее. Проверка квартир в кондоминиумах-новостройках, как правило, не требуется, потому что юридическая цепочка взаимоотношений выстроена и затрагивает несколько участников, что делает проведение мошеннических сделок практически невозможным.

Приёмка объекта и оформление права собственности

Вплоть до последнего платежа покупатель может ни разу не приехать в Таиланд – процесс отлажен. Но как только объект построен, и его нужно принять, рекомендуется приехать. Это необходимо для того, чтобы лично оценить качество готового продукта. Более того, в квартире, если она является инвестиционным объектом, лучше даже переночевать, чтобы лично оценить все бытовые нюансы.

Однако первостепенная цель приезда – получение документов. После того как объект введён в эксплуатацию, покупатель получает свидетельство права собственности и по возможности должен сделать это лично.

Однако если нет возможности или желания приезжать в Таиланд, можно организовать и удалённое получение документов. Для этого необходимо обратиться к нотариусу в России, написать доверенность на тайского юриста, перевести её на английский язык и заверить. В Таиланде заверенный перевод на тайский язык оформляет юрист агентства.

Принципы выбора объекта для получения прибыли

При выборе инвестиционного объекта в первую очередь необходимо смотреть на его локацию. Причём относительно не только моря, но и туристической инфраструктуры. Стоит задать себе вопрос: «А хотел бы я там останавливаться или жить?»

Например, на восточном побережье – в Чалонге или Пхукет Тауне – есть проекты с привлекательными ценами. Но покупать там инвестиционный объект не советуют, потому что это не туристические места острова. Более грамотным решением будет вложение в квартиры, расположенные рядом с пляжами на западном побережье.

Что касается близости к морю, то искать недвижимость на первой линии нет смысла. Объектов у воды очень мало, а цены на них начинаются от $1 млн. А стандартные инвестиционные апартаменты стартуют с отметки в $80-100 тыс. Такие квартиры находятся на расстоянии 0,5-1 км до моря.

Примеры доходной недвижимости на Пхукете

Доходность недвижимости: из чего состоит

Доход можно получить двумя путями – рост цены недвижимости и поступления от аренды.

С момента входа в проект (в частности, на ранней стадии строительства) до сдачи в эксплуатацию объект вырастает в цене на 30-40%. В среднем срок строительства составляет 2-2,5 года.

Далее доход идёт от сдачи в аренду. Если управлением заниматься самостоятельно, то можно рассчитывать на 10-12% годовых. Если доверить все дела управляющей компании, доходность составит порядка 6-8%.

УК может быть как от застройщика, так и независимой. В первом случае упоминание о контракте на управление есть уже в первичном договоре. Но после сдачи недвижимости обязательно заключается новый контракт.

Выплаты, как правило, поступают на тайский счёт, для открытия которого нужно личное присутствие. Если такой возможности нет, можно договориться о выплатах на счёт в российском банке.

Пример проекта, на недвижимости в котором можно зарабатывать

Семейный эко-кондоминиум LAYAN GREEN PARK. Сейчас под него ведётся расчистка земли. Строительство запланировано на сентябрь 2020 года, сдача – на 2 квартал 2022 года.

Находится он в 20 минутах езды на машине от аэропорта Пхукета и в 700 метрах от 8-километрового пляжа Банг Тао. Этот район считается самым престижным районом острова и сравнивается с Рублёвкой в Москве. В округе – пятизвёздочные отели и пляжные клубы. Также недалеко от комплекса находится знаменитая Boat Avenue Mall – улица с барами, кофейнями, ресторанами, торговыми центрами и европейскими магазинами.

В комплексе 400 апартаментов, большинство из которых – студии с полноценными кухнями (30,3 кв. м) и односпальные (45,4 кв. м) с дополнительными жилыми комнатами. Двух- и трёхспальных номеров меньше, но они также доступны для покупки.

Особенности LAYAN GREEN PARK
  • Территория 100 соток, более 30% которой отведено под инфраструктуру,  что соответствует требованиям к пятизвездочным отелям.
  • Четыре бассейна с пресной водой. Самый длинный из них – 47 метров.
  • Парковка на 78 мест.
  • Отельная лицензия позволяет сдавать квартиры – посуточно и в долгосрочную аренду.
  • Обслуживание 24/7.
  • Ориентированность на семейный отдых – есть игровые комнаты и прочая детская инфраструктура.
  • Квартиры сдаются не просто с отделкой, но и полностью укомплектованные, вплоть до постельного белья и кухонной утвари.
  • Отсутствие соседей. В непосредственной близости пока что только зелёные холмы.
  • Экологичность. На крышах зданий – солнечные батареи, дождевая вода собирается и используется на бытовые нужды, а в квартирах установлены энергосберегающие системы – при открытии дверей выключаются кондиционеры.

Управление объектом и выплата дохода

После сдачи комплекса купленные квартиры можно передать в управление застройщику. В зависимости от программы, гарантируется 10, 8 и 7 процентов годовых от стоимости объекта.

Согласно первому варианту – в случае оплаты всей суммы сразу – гарантируется 10% дохода в течение 10 лет. После перевода суммы первая выплата произойдёт ровно через год.

Второй вариант предполагает доходность в 8% в течение пяти лет. Выплаты начинаются после фактического введения зданий в эксплуатацию, то есть с 2023 года. Для участия в этой схеме нужно оплатить сразу 50% стоимости квартиры. Остальные платежи привязываются к ходу строительства.

Третья схема – 7% годовых на пять лет. Условия такие же, как и в предыдущем варианте, однако первый платёж меньше – 30%.

Контакты компании VillaCarte

+66 89 290 01 10

sales@villacarte.com

4 апреля 2020 года Автор: 372