Какую недвижимость в Португалии купить прямо сейчас, чтобы успеть получить ВНЖ по действующим правилам.

Запрос. «Хочется связать свою жизнь с Португалией и жить здесь постоянно. Но зарабатывать буду у себя дома»

Решение. Новостройка – квартира или таунхаус вблизи тёплого океана

Человек, который планирует постоянно жить в Португалии, обычно ищет качественную недвижимость. Поскольку в данном случае вы покупаете всего один объект, ваш бюджет – не менее €500 тыс. Этих денег вполне хватит на жильё вблизи океана.

Я действительно предлагаю в таком случае в первую очередь искать вариант на юге. Наверное, кто-то со мной не согласится, но, по-моему, если жить в Португалии постоянно, но не вести здесь бизнес, лучше выбирать место с наилучшим климатом. А он самый лучший не в Лиссабоне и тем более не в Порту. Португалия ассоциируется с океаном, а тёплый океан – только на юге страны.

Предложу рассмотреть интересные варианты в Алгарве. Необязательно в непосредственной близости от воды – наоборот, если вы любите уединение, я бы отошла от берега, но недалеко, километра на полтора. Поскольку плотность населения на юге невелика, на таком расстоянии вас не побеспокоят бесчисленные туристы. И влажность вдали от воды будет поменьше – это тоже важно.

Если выбирать между новым жильём и вторичкой, для собственного проживания однозначно порекомендую новостройку. Тем более что объекты, построенные четыре-пять лет назад, стоят примерно как новые.

Запрос. «Планирую постоянно жить в Португалии и заниматься бизнесом, не связанным с недвижимостью»

Решение. Квартира в Лиссабоне

По моему опыту, подавляющее большинство людей, получивших «золотую визу» и живущих в Португалии, бизнесом в стране не занимаются. Семья живёт тут, а инвестор ездит на родину, например в Россию.

Но если вы хотите организовать и вести бизнес в Португалии, конечно, в Лиссабоне вам будет интереснее всего. Деловая активность сосредоточена в больших городах.  

За €500 тыс. – минимальную «классическую» инвестицию – в Лиссабоне вполне можно купить качественную квартиру. К тому же клиенты, выбирающие объект для себя, обычно готовы потратить больше минимальной суммы.  

Итак, выбирайте Лиссабон.

Запрос. «Жить в Португалии постоянно не планирую, буду приезжать время от времени и хотел бы на этот период останавливаться в своей квартире. Одновременно хочу зарабатывать на недвижимости»

Решение. Две-три квартиры на море или в Лиссабоне – под долгосрочную или краткосрочную аренду

Если вы хотите инвестировать и получать прибыль, советую покупать минимум два объекта – апартаменты за €250–300 тыс. А если при этом вы не хотите жить в гостинице, одну квартиру можно сдавать в долгосрочную аренду, а вторую в краткосрочную – и пользоваться ей во время посещения Португалии. В хорошем случае можно заработать до 6% в год.

Почему я рекомендую Лиссабон, думаю, объяснять не надо: столица всегда востребована. Хотя суммы в €500 тыс. на две действительно рентабельные квартиры здесь хватит впритык. Для сдачи в аренду лучше приобретать апартаменты с двумя-тремя спальнями (первые – самые ходовые).

На побережье для краткосрочной аренды предложу Албуфейру (и сам город, и его окрестности) – самый посещаемый курорт Португалии. Во-первых, здесь особый микроклимат – вот буквально, вокруг может идти дождь, а здесь нет. Во-вторых, это центр молодёжного туризма – сюда приезжают большие тусовки. Зимой в Албуфейре живёт 60 тыс. человек, а летом может доходить и до 300 тыс. В-третьих, самый популярный и самый чистый пляж Португалии (удостоен голубого флага) Фалезия длиною 7 км находится как раз между Албуфейрой и Виламоурой.

Кстати, под аренду можно выбрать и квартиру в Виламоуре, где останавливаются более солидные и состоятельные отдыхающие, интересующиеся, например, игрой в гольф. Здесь же живут яхтсмены: в городе самая большая в Португалии марина. Правда, за счёт «богемности» и недвижимость здесь дороже, а вот стоимость аренды примерно одинаковая.

В Лагуше есть ещё одна марина, поменьше. Но сам город расположен к юго-западу, и здесь более ветрено. Хотя для сдачи в краткосрочную аренду можно найти вариант и тут.

А вот Фару не посоветую. Да, это столица юга, но в городе нет океана, и до пляжей придётся ехать. Фару – город спальных районов, он не привлекает туристов, которые хотят отдыхать на море. Это место я бы не рекомендовала и для собственного проживания. Не знаю почему, но мне Фару кажется крупным городом, с одной стороны провинциальным, а с другой - совершенно не для души. 

Запрос. «Хочу приобрести объект исключительно для инвестиций, но зарабатывать регулярно и как можно больше»

Решение. Вилла на океане или несколько апартаментов для долгосрочной или краткосрочной аренды

Для долгосрочной аренды лучше предпочесть двое-трое апартаментов по €150–200 тыс. Пожалуй, €150 тыс. за апартаменты с одной спальней – это минимум.

У таких объектов самая высокая доходность: на квартире за €300 тыс. можно заработать €1,5 тыс. в месяц, но и апартаменты за €200 могут принести почти столько же. Соответственно, за счёт более низкой цены продажи рентабельность окажется выше.

Для краткосрочной аренды я бы рекомендовала большие виллы – или с видом на океан, или в непосредственной близости от него, до километра пешком. Вид и близость к пляжу – гарантия успеха. Самые рентабельные – варианты с пятью спальнями и более. Чем больше спален, тем лучше. Сюда можно заселить 10–15 человек, для которых плата €500–600 в сутки не будет велика. Такая вилла при цене €500–700 тыс. может приносить до €60 тыс. за сезон.

Конечно, пользуются спросом и апартаменты с видом на океан. Но всё-таки конкуренция в этом сегменте выше, и стоят такие квартиры минимум €250 тыс. Итоговая доходность получается невелика.

Также учтите, что после кризиса 10-х годов увеличился спрос на недвижимость, возник дефицит нового строительства. За последние пять лет дома в Португалии выросли в цене на 50%. Сейчас наши клиенты, три-четыре года назад приобретавшие на «золотую визу» доходные объекты, сейчас продают эту недвижимость и покупают жильё уже под себя.

Запрос. «Хочу приобрести недвижимость у моря, но боюсь не успеть до декабря»

Решение. Недвижимость в низкозаселённой зоне (зоне реабилитации), например в районе Сагреш

В этом случае выборе невелик, но он есть. Не вся прибрежная зона исключается из программы в начале будущего года. Можно обратить внимание на Сагреш. Его легко найти на карте: это самая юго-западная точка Европы.

Район малонаселённый, и цены тут ниже, чем в крупных городах или на курортах. Из недостатков: здесь очень ветрено и, соответственно, не слишком комфортно. Даже в +25 приходится кутаться в плед или куртку. Зато если увлекаетесь сёрфингом – лучшего места вам не найти.

Запрос. «Хочу попасть в программу на текущих условиях и потратить при этом минимум денег»

Решение. Реабилитация – покупка объекта под реновацию в крупном городе

Для тех, кто не хочет жить в Португалии, естественное желание – получить «золотую визу», потратив минимум. В этом случае надо обратить внимание на столичные города, так как в прибрежных районах недвижимость более молодая. То есть если тщательно искать, что-то найти можно, но в €350 тыс. вы не уложитесь. Земля с руинами будет стоить дороже €200 тыс., а €150 тыс. на строительство не хватит.

Так что смотрите в Лиссабоне или Порту.

Кстати, интерес к Порту у желающих получить ВНЖ вырос именно благодаря программе реновации. В городе активно реставрируют старинные здания, а государство это очень поддерживает.

Важно понимать три обстоятельства. Во-первых, процесс покупки и оформления такой недвижимости сложнее, чем при получении «золотой визы» за €500 тыс. Понятно, что в реставрации желательно участвовать, а если заявитель не бывает в Португалии, возникают трудности.

Во-вторых, уже отреставрированные объекты в Порту и Лиссабоне, вероятно, будут завышены в цене. Это понятно: компании восстанавливают недвижимость и продают «под ВНЖ» за 350 тыс., то есть подтягивают цены под «золотую визу». Объекты в тех же домах, тоже отреставрированные, но не оформленные под «золотую визу», могут стоить на 100 тыс. дешевле.

В-третьих, если для вас важен арендный доход, заранее оцените его перспективы. На рынке много предложений от компаний, которые продают реновированное жильё и тут же предлагают свои услуги по сдаче. Некоторые даже оговаривают, что купить объект можно только после пяти лет аренды через них.

Обычно такие компании выплачивают 3%, что очень мало. После уплаты налогов клиент получит на руки только 1,5%. Вся суета из-за завышенной цены…

Запрос. «Верю только в столицу, но не готов спешить. Могу не успеть до конца 2021 года»  

Решение. Апарт-отели или коммерческие объекты (офисы, магазины) в Лиссабоне или Порту

Не забывайте: из программы даже после 2021 года не исключаются коммерческие объекты, в том числе и в Лиссабоне и в Порту. Выбор здесь, разумеется, большой, но если вы не специалист в сфере недвижимости, обратите внимание на апарт-отели. В них продают отдельные апартаменты. Другой вариант – найти магазин или офис с якорным арендатором и действующим арендным договором минимум на пять лет.

Кстати, по нашему опыту, до 30% заявителей выбирают именно такой вариант. Рентабельность может достигать 5–6% – для человека, который не планирует жить в Португалии, прекрасный вариант.