a
Версия
для печати

Недвижимость Дубая: как воспользоваться корона-кризисом и найти выгодные предложения

Кризис рождает возможности. Об этом знает каждый, кто хоть один кризис переживал. Люди, которые вложились в недвижимость в 2008-2010 годах – во время глобального финансового коллапса, – сейчас в выигрыше. Почти во всех странах. Особенно, если их доход формируется в рублях, а имущество номинировано в другой, более стабильной валюте.

2020 год принёс нам новый специфический кризис, вызванный пандемией коронавируса. Может быть, это и есть тот самый шанс? Возможность взять хороший объект по бросовой цене? И особенно в ОАЭ, где за последние 10 лет наблюдалось несколько взлётов и падений, а значит, и продавцы готовы к очередным скидкам? Об этом мы поговорили с Никитой Кузнецовым, CEO Metropolitan Premium Properties – ведущего русскоязычного агентства недвижимости, по данным Земельного департамента Дубая.

Что было: рекордное начало года в Дубае

Первый квартал 2020-го для рынка недвижимости ОАЭ оказался рекордным. По данным Property Finder, в Дубае зарегистрировали самое большое число сделок с 2007 года – более 10 тыс. объектов сменили собственников за три месяца. Резко вырос объём ипотечных кредитов. Топ-5 локаций с точки зрения продаж в марте: Downtown Burj Khalifa, Business Bay, Dubai Marina, Mohammed Bin Rashid City и Jumeirah Village Circle.

Никита Кузнецов CEO Metropolitan Premium Properties
Такого ажиотажа на рынке, как в начале 2020 года, мы не наблюдали уже давно. Раскупалось всё – и первичка, и вторичка, и эконом-класс, и премиум, и местными, и иностранцами. Мы с трудом успевали закрывать сделки.
 
А потом началась глобальная эпидемия, чего никто не мог ожидать. К чести правительства ОАЭ могу сказать, что сработали они очень эффективно.
 
Во-первых, приняли меры, чтобы не допустить распространение болезни. Число выздоровевших здесь уже давно превышает количество заражённых.
 
Во-вторых, утвердили масштабный пакет мер для поддержки экономики. Среди преимуществ для сектора недвижимости могу выделить отмену госпошлины при покупке объектов в Абу-Даби и повышение максимального объёма кредитов (сейчас резиденты могут взять в ипотеку до 100% от цены недвижимости, иностранцы – до 75%).
 
В-третьих, все возможные операции в сфере недвижимости перенесли в онлайн. В ОАЭ и раньше можно было заключить сделку удалённо, а за последние несколько месяцев различные смарт-системы стали основным инструментом в работе. Сотрудники Земельного департамента сами активно участвовали в zoom-конференциях. В результате, даже в период жёсткого локдауна, сделки с недвижимостью сократились, но не остановились.

5 апреля – один из самых провальных дней на рынке недвижимости Дубая. Но даже тогда Земельный департамент зарегистрировал сделки на общую сумму 40 млн дирхамов ($10,8 млн). Для сравнения: 5 февраля (это рекордный в этом плане день 2020 года) было продано недвижимости на 1,2 млрд дирхамов ($326 млн). Всего за апрель объём транзакций сократился на 50% по сравнению с тем же месяцем 2019 года.

Но уже в июне – как только сняли многие ограничения – начался рост. За первые три недели объём сделок на 9% превзошел показатели всего предыдущего месяца. С 1 по 19 июня в Дубае продали недвижимости на $1,4 млрд, в то время как за тот же период апреля – на $762 млн.

Что есть: охотники за корона-скидками

По оценкам Metropolitan Premium Properties, сейчас самый большой спрос наблюдается в сегменте готовых вилл и таунхаусов, как на покупку, так и на долгосрочную аренду. В Дубае, да и во всём мире, во время локдауна люди поняли, что карантин комфортнее пережидать в собственном доме, а не в маленькой квартире.

Никита Кузнецов CEO Metropolitan Premium Properties
На рынке появилось много мечтателей. Они охотятся за корона-оферами, предлагают продавцам 50% от цены недвижимости в расчёте, что те согласятся на сделку из-за пандемии. Но объектов за гроши нет. В массовом сегменте цены вообще не просели. Из 100 сделок на «вторичке», может быть, 1-2 проходят по ставке на 30% ниже рынка – и это частные случаи, а не общий тренд.
 
Собственники не нервничают, а спокойно ждут, пока жизнь вернётся в нормальное русло. Многие ограничения уже сняты – моллы, рестораны, парикмахерские, спа-салоны, фитнес-залы работают, скоро откроется туризм. Думаю, если к концу года и будет спад цен, то совсем незначительный.

Корона-скидок в Дубае нет, но это не значит, что выгодные предложения отсутствуют – просто надо знать, о чём можно договариваться с продавцами. По наблюдениям Никиты Кузнецова, на рынке заметны три ярких тренда.

1. Рассрочки на готовое жильё

Самым большим спросом сейчас пользуется готовая недвижимость. Причём её тоже можно купить с рассрочкой от застройщика на 5-7 лет. На первом этапе вносится 5-10% от стоимости, оставшаяся сумма разбивается на весь период. По этой схеме продают разные объекты стоимостью от $250 тыс. Преимущество для покупателя в том, что готовое жильё можно сразу же сдать в аренду под 5-7% годовых, благодаря рассрочке доходность на вложенный капитал повышается, нет нужды сразу выводить крупную сумму, деньги будут постепенно аккумулироваться в Дубае.  

2. Скидки в премиум-классе

В сегменте строящейся элитной недвижимости дают скидки до 25% от цены в зависимости от того, какую долю средств готов инвестировать покупатель на первом этапе. Если сразу вложить 100% от стоимости недвижимости, то можно рассчитывать на максимальный дисконт. Но – и это очень важно – подобные предложения встречаются только в премиум-классе, элитных проектах, где каждый лот стоит от $3 млн.

3. Комплексы с гарантированным доходом

На рынке Дубая есть несколько проектов с гарантированным доходом до 8% на 3-5 лет. Условия выплат обсуждаются индивидуально и регулируются контрактом с застройщиком. Как правило, транши собственникам перечисляются ежеквартально. Причем некоторые девелоперы готовы выплачивать гарантированный доход даже на строящиеся объекты, которые пока фактически не сдаются в аренду.

Примеры недвижимости в ОАЭ от Metropolitan Premium Properties

Посмотреть ещё 376 похожих объектов

Итак, подведём итог: в Дубае есть возможность купить готовую недвижимость в рассрочку, получить гарантированный доход, а в премиум-классе – скидку до 25% при оплате строящегося объекта сразу. Кроме того, всегда можно договориться о приятных бонусах: мебель в подарок, скидка на обслуживание апартаментов на несколько лет, скидка на регистрацию объекта в Земельном департаменте… А вот массовых распродаж недвижимости, вызванных корона-вирусом, в стране не наблюдается.

Что будет: V-образный сценарий развития рынка

Ажиотаж на рынке недвижимости в начале года во многом объяснялся приближающейся всемирной выставкой «EXPO-2020». Это не только событие глобального масштаба, которое приведёт в Дубай 25 млн гостей, но и мощнейший толчок к развитию для всей страны. По оценкам консультантов из «большой четвёрки» Ernst & Young, всемирная выставка увеличит экономику ОАЭ на $33,4 млрд и создаст 905 тыс. рабочих мест в период с 2013 по 2031 г.

В конце марта стало известно, что главное событие 2020 года из-за пандемии переносится на следующий. А значит, в начале 2021 года можно ожидать повторения картины, наблюдавшейся в первые месяцы 2020-го.

Никита Кузнецов CEO Metropolitan Premium Properties
Уже сейчас заметно, что восстановление рынка идёт по V-образному сценарию – быстрый спад и такой же стремительный подъём. Это касается и продаж, и заявок, и в целом активности. Возможно, потенциальных покупателей станет даже больше. Ведь Эмираты зарекомендовали себя как страна, которая эффективно поборола вирус. Благодаря этому люди, которые раньше только присматривались к нашему региону, захотят иметь здесь второй дом.
 
Рынку недвижимости передышка даже пошла на пользу. Последние годы в Дубае очень много строили, был риск перенасыщения. Новых проектов сейчас не планируется, девелоперы будут достраивать и продавать то, что начинали ранее. Это поддержит баланс: спрос – цена – предложение. Если не будет следующего локдауна, то через 6-8 месяцев мы выйдем на показатели января-февраля 2020 года.
 
Наша компания от карантина тоже выиграла. Это дало нам фору и возможность сделать то, до чего просто не доходили руки во время активных продаж. Мы стали заниматься вторичным рынком, коммерческой недвижимостью, землёй; привлекли в штат опытных сотрудников, которые ушли от закрывшихся конкурентов. Сейчас у нас в группе компаний 140 человек, семь офисов – четыре в Дубае, два в Абу-Даби, один в Австрии. Всего за пару месяцев наша доля на рынке – число сотрудников, объектов, продаж – увеличилась в два раза. Так что мы готовы встретить тот отложенный спрос, который сейчас сформирован. Уверен, он реализуется, как только откроют границы.
30 июля 2020 года Автор: 419