a
Версия
для печати

Рынок Испании 2019–2020:

Цены, налоги, прогнозы

Поделиться:

Кто, где и с какой целью покупает недвижимость в Испании? Каковы сейчас расходы на покупку и содержание испанского жилья? Какого результата можно добиться, сдавая собственность в аренду? На эти и другие вопросы отвечает руководитель агентства Rentsale Юлия Титова.

Юлия Титова,

генеральный директор компании Rentsale, победитель национальной премии «Эксперт рынка недвижимости – 2018» в номинации «Зарубежная недвижимость»

Можно не только почитать об актуальных ценах и тенденциях на рынке недвижимости Испании, но и посмотреть...

Смотреть видео

Цены

Последнее десятилетие, проводя анализ рынка испанской недвижимости и делая прогнозы на будущее, эксперты отталкиваются от докризисных цен – пиков в 2006–2008 годах. Конечно, регионы Испании отличаются друг от друга и по темпам роста, и по спросу на недвижимость.

Традиционно активнее растут цены в Мадриде, Валенсийском сообществе и на островах. В середине прошлого года в Малаге, Мадриде и на Балеарских островах они вернулись к историческому максимуму, в Барселоне – подобрались к нему вплотную.

А в некоторых популярных районах Каталонии недвижимость много дешевле пиковых показателей: например, в провинции Таррагона на 33%. На популярных курортах Коста-Бланки показатель ниже на 20–25%. Есть и регионы, где уровень цен ниже докризисных на 35–40%, но эти районы не пользуются спросом у иностранцев в целом и россиян в частности.

Ориентировочные цены на недвижимость в Испании

Регион

Текущая средняя цена, € за кв. м

Исторический максимум, € за кв. м

Разница с историческим максимумом, %

Каталония

2 300

2 600

–12

Валенсийское сообщество

1 400

1 850

–25

Балеарские острова

3 000

3 000

0

Канарские острова

1 800

1 950

–8

Тенерифе

1 760

1 790

–2

Малага

2 100

2 100

0

Мурсия

1 100

1 700

–35

 

Делая прогнозы на 2020 год, эксперты сходятся во мнении, что испанская недвижимость будет продолжать дорожать. Возможный рост оценивается в 3,5–5,5% – это лучше итальянских, британских, французских, португальских и немецких показателей.

В Мадриде и на Балеарских островах спрос значительно превышает предложение, в связи с чем упали темпы продаж, а цены по-прежнему растут. Немногим легче положение в Барселоне – всё-таки кризис в Каталонии повлиял на рынок. Впрочем, темпы продаж здесь высокие, баланс спроса и предложения здоровый, но найти достойный объект по адекватной цене порой уже проблематично. Лучше ситуация на популярных курортах – здесь выбор пока есть.

Самый дорогой город Испании – Барселона, средняя цена квадратного метра – €3,2 тыс., в отдельных районах более €10,0 тыс. за квадрат. В Мадриде средний уровень цен примерно €2,7 тыс. за кв. м. В элитных районах цены составляют около €7,0 тыс. за метр. Средний уровень цены за квадратный метр по стране в целом в 2019 году составил €1,7 тыс.

Ориентировочные цены на недвижимость в крупных городах и в целом по стране

Город

Средняя цена, € за кв. м

Средняя цена в дорогих районах, € за кв. м

Разница с историческим максимумом, %

Барселона

3 200

4 200

–4

Мадрид

2 700

4 800

0

Валенсия

1 300

2 200

–35

Испания

1 700

2 050

–17

 

Спрос и его связь с ВНЖ

Традиционно эконом-сегмент – самый массовый. Однако активность испанского рынка недвижимости во многом обусловлена программой «золотой визы», которая при покупке недвижимости на €500 тыс. и более даёт право проживания и работы на территории страны.

Испанская «золотая виза»
Даёт право проживания и работы на территории Испании. С ней нельзя жить и работать в другой стране ЕС. Обладатель «золотой визы» Испании может свободно перемещаться по ЕС, но – формально – не должен находиться в других странах Шенгенской группы (кроме Испании) более 90 дней в полугодие или 180 дней в год.

Подробнее >

То есть жить и работать в Испании с «золотой визой» вы можете, но для работы, скажем, в Германии или Франции вам по-прежнему потребуется получать разрешение этих стран. Это важное отличие «золотой визы» от инвестиционного гражданства ЕС, которое на данный момент предлагается только на Мальте и Кипре.

Для того чтобы «белый» вид на жительство или «золотую визу» превратить в гражданство Испании, понадобится прожить здесь в общей сложности десять лет. Впрочем, есть исключения.

Через один год оформить гражданство могут
• родившиеся на территории Испании дети иностранцев;
• лица, родившиеся в другой стране и имеющие испанские корни;
• супруги граждан страны;
• вдовы и вдовцы испанских граждан, которые находились в браке с супругом/супругой до даты их смерти.

Получить гражданство могут также лица, отличившиеся перед государством, например, спортсмены, ученые, артисты и т. д.

Беженцы получают гражданство спустя пять лет проживания в стране.

Для получения гражданства необходимо владеть испанским языком на должном уровне, успешно сдать экзамен на знание истории, традиций, культуры и законов страны, а также принести присягу королю и конституции.

Активность испанского рынка недвижимости во многом обусловлена программой «золотой визы»

Налоги

Налоги при покупке недвижимости в Испании отличаются для новостройки и вторички. При покупке нового, продаваемого впервые объекта мы платим НДС – 10% для жилых и 21% для коммерческих объектов и земельных участков. При покупке вторичной недвижимости платят налог на переход права собственности – от 6 до 10% в зависимости от региона. В Мадриде это 6,0%, на Канарских островах – 6,5%, в Андалусии, Валенсии, Каталонии, на Балеарских островах – 10,0%.

При покупке и новой, и вторичной недвижимости уплачивается гербовый сбор. Нотариальный сбор – чем дороже недвижимость, тем ниже ставка. Регистрационные сборы крайне невелики. Существует также муниципальный налог на недвижимость. При покупке нужно планировать расходы на переводчиков и адвоката.

Налоги и расходы при покупке жилой недвижимости в Испании

НДС на новую жилую недвижимость, %

10

Налог на переход права собственности, %

6–10

Гербовый сбор, %

0,5–1,5

Нотариальный сбор, %

0,03–0,50

Регистрационные сборы, %

0,020–0,175

Муниципальный налог, %

0,4–1,3

Адвокат и переводчик, %

1

В общей сложности налоги и расходы при покупке жилой недвижимости, %

8–13

 

Сегодня в Испании вполне реально взять ипотеку. Сейчас нет сказочных условий десятилетней давности, иностранцы могут получить только 50%, в редких случаях до 70% от стоимости недвижимости. Остальная часть суммы – собственные средства. Реальная ставка для нерезидентов – около 4%. При покупке недвижимости с помощью заёмных средств планируйте дополнительные расходы в 2–3%.

Таким образом, в популярных у нас районах, таких как Коста-Бланка или Коста-Брава, с использованием ипотечного кредита расходы на оформление сделки составят 15–16% от стоимости объекта.

Сегодня в Испании нет сказочных условий десятилетней давности, иностранцы могут получить только 50%, в редких случаях до 70% от стоимости недвижимости

Содержание

Ежегодные расходы на содержание недвижимости оплачиваются с банковского счёта, рассчитываются от кадастровой стоимости недвижимости и варьируются в диапазоне от 0,40 до 1,16%. Кадастровая стоимость всегда ниже рыночной, поэтому большинство собственников платят ежегодный налог в размере от €200 до €1000.

При владении недвижимостью стоимостью выше €700 тыс. на человека (то есть выше €1,4 млн на семейную пару) придётся платить ежегодный налог на состояние – от 0,2 до 2,5%. Максимальная ставка распространяется на объекты стоимостью дороже €10 млн. Исключение – Мадрид, где ставка налога на богатство нулевая. Много лет ведутся разговоры об отмене этого платежа, введённого в 2008 году в связи с кризисом, но на данный момент он действует.

Любой собственник недвижимости в Испании платит так называемый налог на прибыль, причём вне зависимости от того, сдаёт он собственность в аренду или нет. В случае если квартира или вилла фактически не сдаётся, платят ¼ от 2% кадастровой стоимости недвижимости.

Ежегодные расходы на содержание недвижимости варьируются в диапазоне от 0,40 до 1,16%

«Коммунальные» платежи можно оценить лишь примерно. Понятно, что расходы в многоквартирном городском доме будут отличаться от затрат на апартаменты с инфраструктурой. А счета за воду и электричество зависят от потребления. Помимо этого, есть ежегодный муниципальный налог на вывоз мусора, который составляет обычно от €50 до €200.

Если недвижимость сдаётся в аренду, то требуется уплатить налог на прибыль – 19% для европейцев и 24% для граждан других стран. В случае когда собственник сдаваемой недвижимости не является местным налоговым резидентом и получает прибыль в своей стране, например в России, он может уплатить налог на прибыль в стране своей налоговой резиденции и предоставить сведения об уплаченных налогах в Испанию. Однако в каждом конкретном случае лучше получить профессиональный совет налогового консультанта: всё зависит от вашей ситуации, страны налоговой резиденции и размера получаемой прибыли.

Итого ежегодные расходы на содержание – обслуживание, налоги, оплату воды и электричества – составят не менее 1% от стоимости недвижимости в год.

 

Доход

Если вы планируете сдавать свою испанскую недвижимость в краткосрочную аренду, ориентируйтесь на «грязный» доход в 4–6%. После вычета расходов на содержание и налога на прибыль чистый доход редко превышает 4–5%. Если же вы в горячий сезон приезжаете сами, а сдаёте объект по остаточному принципу, полученные средства в лучшем случае покроют расходы на содержание недвижимости. В случае, если покупка совершена с привлечением кредита, хороший доход фактически покроет ежемесячные платежи по ипотеке – будем реалистами.

При долгосрочной аренде цифры будут похожи: в крупных городах – Мадриде, Барселоне, Валенсии – вы получите 5–6%, которые после вычета налогов и расходов составят около 4%.

По моему мнению, когда речь не идёт о девелопменте, реконструкции зданий и других коммерческих проектах, сегодня в мире невозможно получить чистый доход в размере более 5%, а то и более 4% в евро. И неважно, сдаёте вы круглогодично квартиру в Германии или апартаменты на популярных курортах – в Греции, Италии, на Кипре.

Так что корректнее сравнивать эти 4% с доходом от аренды в Москве или Санкт-Петербурге. Сегодняшняя норма – где-то 8–10% «грязными» в рублях; после внесения коммунальных платежей, уплаты налогов и т. д. останется не больше 6–7% – в рублях!
Ваш выбор сегодня таков: стабильность и заработок в валюте – или лёгкая доступность дохода и рубли.
1 марта 2020 года Автор: 4547