a
Версия
для печати

Виллы на Пхукете для россиян: как скупали дома в 2022-23 годах и что делать сейчас

Лайфхаки от риелторов с 15-летним опытом

Информационный центр недвижимости Таиланда (REIC) опубликовал занятную статистику: в первой половине 2023 года число прибытий россиян на Пхукет подскочило в десять раз, что привело к росту продаж роскошных домов на 338%. Каждая вторая вилла досталась гостю из России! Кто эти люди? Зачем они скупают недвижимость на Пхукете? И как этот ажиотажный спрос меняет правила игры? С этими вопросами мы обратились к экспертам тайского агентства Exotic Property.

Светлана Касаткина

управляющий партнёр Exotic Property

Ольга Костенко

брокер Exotic Property

Кто скупает недвижимость на Пхукете

Светлана Касаткина: Да, мы тоже заметили рост спроса от русскоязычных клиентов. Причём далеко не только граждан России! Это выходцы из всех стран бывшего СССР, а также немцы, британцы, канадцы, австралийцы – с русскими корнями. Многих из них скорее можно назвать гражданами мира, а не конкретной страны.

Изменился и профиль покупателя. Пару лет назад большинство сделок были исключительно инвестиционными, сейчас основная цель – покупка для жизни и отдыха. Результат – рост спроса на виллы.

Мы в Exotic Property выделяем несколько категорий клиентов, которые покупают виллы на Пхукете.

Во-первых, семейные люди. Для них Пхукет – это прежде всего безопасное место с прекрасным климатом, где можно учить детей в лучших международных школах. Кстати, ажиотажный спрос уже заметен и в сфере образования: не так просто сейчас найти место для ребёнка, многие классы переполнены.

Во-вторых, цифровые кочевники. Это молодые люди – предприниматели, стартаперы, которые ведут бизнес через интернет. Здесь для них удобная локация: отличная 5G-связь, нормальные банковские сервисы, криптовалюты, коворкинги, развитое комьюнити, все вокруг говорят на английском, авиарейсы во все страны мира…

В-третьих, влюблённые в Таиланд. Это туристы, которые ездят сюда годами и в какой-то момент решают, что удобнее останавливаться в собственном доме, а не в отелях.

Ольга Костенко: Появилась новая категория клиентов, которая до 2022 года практически не встречалась, – релоканты из Европы. Это опытные состоявшиеся люди, обычно с большими семьями, которые имеют недвижимость на Лазурном Берегу, в Испании, Италии… После введения санкций поездки в Европу для них стали неудобными: длительные перелёты, визовые ограничения. А Таиланд, напротив, ввёл 90-дневный безвиз для россиян. На Пхукете они могут найти тот образ жизни, к которому привыкли. Их приоритеты – приватность, статусность, безопасность, высокий уровень обслуживания.

Клубный поселок вилл в премиальном районе Банг Тао

Впечатляющие виллы различных планировок с бассейном и панорамным видом. Клубный посёлок премиум-класса с богатой инфраструктурой будет располагаться в районе Банг Тао на живописном склоне, окружённом горными вершинами и тропическими лесами. Срок сдачи – 2026 год. Цена – от $990,4 тыс.

Кейсы Exotic Property
Кейс № 1. Приехали к нам туристы, изначально покупку не рассматривали вообще. Большая семья, много детей, живут на три страны – Россия, Венгрия и Австралия. В предновогодний день у них было свободное время – решили поездить по острову, посмотреть недвижимость. Впечатлились, в качестве пробного шага купили апартаменты. А через пару месяцев, увидев, как это работает, приобрели виллу, причём не самую дешёвую – 25 млн батов, около $700 тыс. Зачем? Они поняли, что Пхукет – удобное направление, чтобы собраться всем вместе из разных стран. Но на Новый год разместить такую большую семью сложно. Дело даже не в деньгах, а в наличии мест в отелях. Собственная вилла – решение. Этот дом станет их тропической дачей, где все поколения семьи смогут отдыхать вместе.

Кейс № 2. Семейная пара из Канады: он канадец, она россиянка. Вышли на пенсию, сейчас переезжают в Таиланд. Мы выбирали для них дом удалённо. Почему Пхукет? Им здесь нравится. Здесь легко оформить долгосрочную пенсионную визу. Но главное – для них это возможность видеться с российскими родственниками. Между Россией и Канадой авиасообщение затруднено, а на Пхукет легко добраться из обеих стран. Идеальное место для встреч.
Виллы класса люкс на Пхукете

Трёх- и четырёхспальные виллы класса люкс в закрытом охраняемом комплексе со сроком сдачи в 2025 году. Уникальный проект располагается недалеко от топового курорта Laguna Phuket. Цена – от $968,6 тыс.

Сколько стоят виллы на Пхукете

Светлана Касаткина: Иногда к нам поступают запросы на подбор виллы до $100 тыс. Такой вариант на Пхукете найти невозможно! Если во время пандемии реально было купить неплохую виллу хотя бы за $300 тыс., то сейчас большинство стоящих вариантов предлагаются по цене от $500 тыс.

Да, на Пхукете есть комплексы недорогих таунхаусов, расположенные в центре острова, где ценник стартует от $100 тыс. Если клиент хочет – мы их тоже показываем. Но на практике сделок с ними нет: зарубежным покупателям не нравится ни качество строительства, ни локация, ни сервис. Эти проекты рассчитаны на местных жителей, у застройщиков даже нет англоязычного персонала, вся документация на тайском. А это значит, что в последующем у иностранного собственника могут возникнуть сложности с обслуживанием.

Ольга Костенко: Русскоговорящие покупатели голосуют в пользу качества, люкса, статусности, необычности проекта. Если у клиента бюджет до $300 тыс., он предпочтёт классные апартаменты в хорошем комплексе рядом с морем, а не скромный домик в центре острова. Для покупателей вилл комфортный бюджет сейчас – от $500 тыс. до $1 млн.

Общий тренд – повышение цен. Но чек сделки вырос гораздо сильнее, чем поднялась средняя стоимость квадратного метра. Главная причина – изменение структуры спроса. Сейчас покупателям нужно хотя бы четыре-пять спален и большой участок земли, а значит, стандартную цену нужно умножить в полтора раза.

Виллы на Пхукете с гарантированным доходом

Инвестиционное предложение – виллы различной планировки с собственным бассейном. Располагаются в новом (2021 г. п.) комплексе вилл с инфраструктурой отеля рядом с пляжем Банг Тао. Гарантированный доход – от 4 до 6%, либо деление фактической прибыли 70/30%.

Как перевести деньги на Пхукет

Светлана Касаткина: Думаю, лёгкость проведения платежей в Таиланд стала ещё одной причиной роста спроса от россиян. Сразу после введения санкций возникли сложности с переводами: тогда банки сами не понимали, что можно, что нельзя. Нам потребовалось полтора-два месяца, чтобы наладить процессы.

Очень приятно, что застройщики, понимая ситуацию, были максимально лояльны. Ждали платежей, шли на уступки, на отсрочки, принимали оплату любыми способами, чтобы сохранить сделки. Сейчас процедуры оплаты уже полностью отработаны, мы подсказываем клиентам, куда лучше обращаться.

При оформлении объекта в лизхолд можно даже наличность в офис принести. При покупке во фрихолд необходимо завести деньги из-за границы. Важно, что делать платежи разрешается с любого счёта в любой стране, открытого даже на третье лицо или компанию, – происхождение средств тайский банк не проверяет.

Ольга Костенко: Во-первых, сохранились классические SWIFT-переводы из банков, не попавших под санкции. С ними работаем в прежнем режиме. Во-вторых, появилась возможность перечислять юани. Хорошая альтернатива переводам в долларах: банковские комиссии ниже, платёж за два-три дня доходит до застройщика. В-третьих, можно расплачиваться криптовалютой. В-четвёртых, некоторые застройщики имеют внутренние российские счета, на которые могут принять рубли.

Лайфхак от Exotic Property
В Королевстве Таиланд иностранцы не могут рассчитывать на ипотеку, зато могут получить рассрочку. Например, выплатить до конца строительства 50% стоимости, пользоваться жильём лично или получать доход от сдачи в аренду, продолжая выплачивать оставшиеся 50% следующие три – пять лет под ставку 5–7% годовых. Это своего рода субсидированная ипотека от застройщика.

Раньше большинство строящихся объектов покупались в рассрочку – сейчас россияне всё чаще выбирают 100% оплату. Во-первых, это обоснованный повод попросить скидку у застройщика. Во-вторых, способ защититься от валютных рисков, что особенно актуально для тех, кто получает доходы в рублях. В-третьих, это хороший вариант разместить сбережения за рубежом в ликвидной недвижимости, которая с большой вероятностью будет дорожать.
 Виллы премиум класса рядом с международной школой

Стильные виллы разной площади и планировки на Пхукете для личного проживания или получения дохода от сдачи в аренду. Застройщик является также владельцем международной школы, у всех собственников будет доступ к спортивным площадкам школы: два футбольных поля, теннисные корты, тренажёрный зал и бассейн олимпийского стандарта. Срок сдачи – IV кв. 2024 года. Цена – от $780,4 тыс.

Как зарегистрировать собственность

Светлана Касаткина: В Таиланде действуют ограничения для иностранцев на покупку земли в полную частную собственность. Стандартное решение, которое сейчас используется в большинстве сделок с виллами, – зарегистрировать участок в лизхолд (долгосрочную аренду), а дом – во фрихолд (полную собственность).

Freehold – полная частная собственность Leasehold – долгосрочная аренда

Полная собственность на неограниченное время, предполагающая возможность перепродать, подарить или завещать объект

Право пользования и распоряжения в течение ограниченного времени (в среднем 90 лет) с возможностью перепродать, подарить или завещать объект
  • Стоимость недвижимости во freehold выше, чем в leasehold
  • Налоги на регистрацию составляют 2-3% от стоимости
  • Независимость от прежнего владельца при перепродаже
  • Стоимость недвижимости в leasehold ниже примерно на 10%
  • Период окупаемости короче
  • Налог на регистрацию 1,1%
  • Необходимо продлевать договор аренды в Земельном департаменте каждые 30 лет
  • При перепродаже надо подписать документы с владельцем (арендодателем)
  • Нет долевой собственности в общих помещениях кондоминиума
  • Нет права голоса на общих собраниях совладельцев кондоминиума
  • После истечения срока аренды права пользования и распоряжения возвращаются реальному владельцу

 

По сути, права владельца недвижимости при лизхолде точно такие же, как при фрихолде, но ограничены временем (30 + 30 + 30 = 90 лет). Некоторые застройщики прописывают трёхкратное (до 120 лет) или даже безлимитное продление.

Очень важно зарегистрировать договор лизхолда в Земельном департаменте. В этом случае на свидетельство собственности на землю (чанот) ставится печать, где написано, что участок находится в долгосрочной аренде у физлица. И с этого момента застройщик не имеет права ни заложить участок, ни продать. Он даже не сможет обанкротиться, пока на балансе компании есть эта земля.

Есть возможность оформить землю во фрихолд на юрлицо, зарегистрированное в Таиланде, но у этого варианта есть ряд недостатков, которые надо взвесить перед принятием решения. Наши юристы в деталях проконсультируют по этому вопросу.

Уютные виллы на пляже Банг Тао

Виллы с двумя, тремя и четырьмя спальнями и с собственным бассейном в строящемся комплексе рядом с пляжами Банг Тао и Лаян. Подойдут как для жизни, так и получения пассивного дохода. Срок сдачи – II кв. 2024 года. Цена – от $397 тыс.

Ольга Костенко: Мы оформляем сделки с виллами по двум контрактам: лизхолд – на землю, фрихолд – на строение. И документов о праве собственности будет также два, каждый из которых подстраховывает другой.

В договоре лизхолда сказано, что клиент является единственным распорядителем земли на 30 + 30 + 30 лет. Только он может находиться на этом участке.

А строение на этой же земле принадлежит покупателю как собственнику. Пока он имеет там полную собственность – дом, никто не может его оттуда попросить.

Такая процедура регистрации сделок непривычна для российского рынка, а, например, в Великобритании является типовой. У многих клиентов уже была недвижимость в Европе, так что вопросов с их стороны с каждым годом всё меньше.

И тем не менее остаются люди, для которых важен фрихолд, – им мы рекомендуем альтернативы. Например, просторные квартиры с личными бассейнами или выходом в сад, которые могут быть оформлены на иностранца в полную собственность. Плюс некоторые таунхаусы зарегистрированы в Земельном офисе как кондоминиумы, а значит, могут быть проданы во фрихолд.

Лайфхак от Exotic Property
У лизхолда как специфической формы собственности есть неочевидное преимущество – упрощение платежей. В назначении перевода пишут «за аренду недвижимости такой-то», что очень упрощает процесс оплаты в банке, где находятся средства. Да и по документам у вас нет собственности за рубежом, а всего лишь аренда. При этом на практике права у держателя лизхолда почти такие же, как у обладателя фрихолда, они лишь ограничены сроком в среднем 90 лет.

Как действовать покупателям в 2024 году – советы от Exotic Property

  • В 2022-23 годах иностранцы скупили все готовые виллы на Пхукете. Недавно мы хотели снять видео для соцсетей и обнаружили, что даже шоурумы раскуплены. Снимать нечего, все объекты продаются на стадии off-plan. К этому надо быть готовым.
  • Придётся подождать один-два года, пока виллу сдадут. Зато можно воспользоваться рассрочкой или получить скидку за 100% оплату. Также на этапе стройки можно менять проект под себя – число спален, бассейн, отделка… 
  • Выбор строящихся вариантов хороший, 15–20 новых комплексов. При этом по концепции они интереснее, чем то, что было на рынке раньше. Каждый застройщик пытается выделиться среди конкурентов – архитектурой, дизайном, сервисом… Появляются комплексы, ориентированные на длительное проживание, они объединяются в посёлки, обрастают социальной инфраструктурой.
  • Локация по-прежнему важна. Самый перспективный район – западное побережье Пхукета, пляжи Банг-Тао, Камала, Ката, Карон, Сурин.
  • Рассчитывать на снижение цен не стоит. Главная причина – мало земли. Пхукет – это остров 50 на 25 километров, 70% которого занимают горы и национальные заповедники, для купания подходит только западное побережье. Возможно, будут сносить старые тайские деревни, но даже этого не хватит для удовлетворения спроса.
  • В 2023 году на Пхукет пришло очень много новых застройщиков, в том числе иностранных, повсюду висит реклама недвижимости. Мы можем показать вам любой комплекс, но обязательно предупредим, если его строит тёмная лошадка без успешных кейсов и сильных связей. Словом, дадим экспертную оценку недвижимости и застройщика, чтобы вы могли принять взвешенное решение. Exotic Property работает на Пхукете с 2009 года, весь наш опыт и знания будут к вашим услугам – обращайтесь.

Реклама. Exotic Property, 3033521443, erid: Kra241czS

7 декабря 2023 года Автор: 1244