SWOT-анализ рынка недвижимости Пхукета:

Пхукет – один из самых преуспевающих регионов Таиланда. ВВП на душу населения на Пхукете на 60% выше, чем в среднем по стране. Это отражается на образе жизни: здесь выше зарплаты, лучше инфраструктура, больше различных сервисов и услуг.

Благополучие привлекает на остров новых жителей. Официальный рост населения – около 2% ежегодно. Неофициальный – намного выше. На Пхукет приезжают десятки тысяч экспатов, которые проводят здесь несколько месяцев в году, не регистрируясь как постоянные жители.

Всё это даёт стимул к росту экономики, которая – опять же – развивается быстрее, чем в среднем по стране. ВВП Таиланда увеличивается на 2–4% в год, Пхукета – на 7–10%.

А сильная экономика региона – залог долгосрочного успеха вложений в недвижимость.

50% ВВП Пхукету приносит туризм. Да, экономика сильно зависит от одной отрасли (и во время пандемии этот риск реализовался – временно все показатели снизились), однако сам сектор прекрасно диверсифицирован.

Во-первых, по географии. На Пхукет приезжают туристы из десятков стран мира – от Австралии до США. Это топовый международный курорт, который каждый год привлекает 10+ млн человек.

Во-вторых, по целям. На Пхукет едут не только ради пляжного отдыха. Здесь развиты медицинский, культурный, образовательный туризм. За последние годы выросло число цифровых кочевников, всегда было много пенсионеров.

Турпоток круглогодичный. На Пхукете нет такого понятия, как «несезон». В пиковые даты заняты 95% апарт-отелей, в обычные – около 70%. Среднегодовая заполняемость качественных курортных комплексов – 80%.

Порог входа на рынок ликвидной недвижимости Пхукета – $80–100 тыс. За эти деньги можно приобрести 25-метровую студию в новом курортном комплексе недалеко от пляжей.

А за $150–200 тыс. на Пхукете реально купить апартаменты в пятизвёздочном отеле под управлением глобальной гостиничной сети – Marriott, Wyndham, Hilton и др.

Средняя стоимость квадрата элитной брендовой недвижимости на острове – 230 тыс. батов, или около $6,5 тыс.

Для сравнения: в Марбелье объект такого же класса будет стоить $13 тыс., в Майами –  $19 тыс., а в Дубае – $28 тыс. за квадратный метр.

Таиланд в целом и Пхукет в частности выигрывает у других стран благодаря низким налогам. В Дубае, например, сбор Земельного департамента составляет 4% от цены недвижимости. В Марбелье стандартный налог 8–10%, в отдельных случаях 21%.

А на Пхукете государственные налоги при сделках с недвижимостью составляют 2–3% (в зависимости от того, какую форму собственности выберет покупатель).

Все дополнительные расходы – и на покупку, и на обслуживание, а также подоходные налоги в Таиланде ниже, чем в европейских странах. Готовы предоставить подробный расчёт по интересующему вас объекту – обращайтесь!

Здесь множество управляющих компаний, что упрощает обслуживание недвижимости для иностранцев.

Вы можете отдать квартиру в арендную программу (есть опции с гарантированным доходом), управляющий возьмёт на себя абсолютно все заботы и будет регулярно выплачивать вам пассивный доход.

На Пхукете можно выбирать – локальные или международные УК (например, сеть Wyndham, которая управляет 9 000 отелей по всему миру). По числу брендированных комплексов маленький остров превосходит Лондон, Стамбул и Лос-Анджелес. Здесь представлены все топовые бренды гостиничной индустрии.

Профессиональное управление – это многомиллионная база лояльных клиентов, качественный сервис, оптимизация расходов на маркетинг и обслуживание… И как следствие, более высокая доходность для инвесторов.

Благодаря круглогодичному сезону и качественному управлению средняя рентабельность недвижимости на Пхукете 9–10% годовых. В топовых курортных районах на Западном побережье, таких как Банг-Тао, показатели ещё выше.

На европейских курортах доход в 5% считается очень хорошим.

А на Пхукете многие проекты предлагают гарантированную выплату – 6–8% от цены объекта ежегодно, независимо от того, как будет сдаваться конкретная квартира. А раз они могут прописать в контракте такую сумму, значит, по факту комплексы зарабатывают ещё больше.

Инвесторы могут выбирать – гарантированный доход или фактический, по итогам работы комплекса. В первом случае – ниже риски. Во втором – выше прибыль.

Доходы от недвижимости на Пхукете выплачиваются в тайских батах, а это одна из самых стабильных валют в мире. Последние 15 лет курс колеблется в пределах 32–36 батов за доллар. В 2024 году он снова укрепился.

Это важно для покупателей недвижимости в рассрочку и для инвесторов: можно не волноваться, что доходы обесценятся из-за валютных колебаний.

Премиальные курорты (Andara, Amanpuri, Six Senses…), пляжные клубы (Café Del Mar, Catch Beach Club…), гольф-поля (Blue Canyon, Laguna Golf, Red Mountain Golf Club…), марины для яхт, бутики с топовыми брендами, велнес-центры, международные школы, качественные госпитали, аэропорт с терминалом для частных самолётов…

Всё это привлекает на Пхукет состоятельную публику, которая формирует спрос на недвижимость.

В Таиланде действует множество различных типов виз, по которым иностранцы могут легально проживать в стране.

Рабочая – для наёмных сотрудников или предпринимателей; опекунская – для родителей детей, которые здесь учатся; студенческая – взрослые её тоже оформляют, если обучаются в языковых школах; пенсионная – для тех, кому от 50 лет; Thailand Privilege – аналог ВНЖ сроком до 20 лет, который можно получить в обмен на взнос.

За последние пару лет список увеличился: появились визы для цифровых кочевников (Destination Thailand Visa), для состоятельных иностранцев и квалифицированных специалистов (Long-Term Resident Visas). И безвизовый режим расширили – россиянам теперь доступны 60 дней вместо 30.

Лояльная визовая политика, с одной стороны, увеличивает спрос на аренду недвижимости. А с другой, даёт собственникам запасной аэродром – возможность переехать на Пхукет, если будет такая необходимость.

В Таиланде, в отличие от многих стран Европы, нет ограничений на оплату недвижимости наличными – можно хоть всю сумму внести в офисе застройщика. На рынке используются криптовалюты и стандартные банковские переводы.

Тайские госорганы не запрашивают у иностранцев источник происхождения средств, однако это может потребоваться при проведении платежа через банк вашей страны.

Подробнее о том, как платить из России, мы рассказывали в статье «Деньги в Таиланде: что нужно знать иностранцам, которые покупают здесь недвижимость». 

И наконец, для покупателей из России важно, что Таиланд признан дружественной страной. Здесь нет никаких специфических ограничений для россиян: и визы выдают, и счета в банках открывают. В целом относятся так же, как и ко всем другим иностранцам.

Квартиры на Пхукете можно оформлять как в полную частную собственность (фрихолд), так и в долгосрочное пользование на срок до 90 лет (лизхолд).

А для желающих приобрести виллу есть ограничение: земля может быть передана иностранцу только на правах долгосрочной аренды, сам дом – можно зарегистрировать в собственность.

Важно отметить, что лизхолд по своей сути ближе к собственности, чем к обычной аренде. Покупатель получает все права распоряжения имуществом: сдавать, продавать, дарить, передавать по наследству.

Тайские банки не выдают иностранцам ипотеку, в отличие от европейских, где нерезиденты (кроме россиян) могут кредитоваться.

Альтернативный способ финансирования – рассрочка от застройщика. Буквально все девелоперы на Пхукете дают возможность растянуть платежи на период строительства без процентов. Некоторые предлагают длительные рассрочки до пяти – семи лет – в этом случае покрывать долг можно за счёт рентных платежей.

Подробнее о рассрочках и других способах финансировать сделку мы рассказывали в статье «Необычные опции для инвесторов в недвижимость Таиланда. В России вы такого не найдёте!».

Регуляция посуточной аренды – общемировой тренд. За последние годы множество стран (Испания, Греция, Хорватия и др.) изменили законы в этой сфере: где-то требуются лицензии, где-то ограничивают сроки, на которые можно сдавать недвижимость, где-то вообще запрещают заниматься этим бизнесом или повышают налоги.

На Пхукете сектор туристической аренды контролируется давно. Главное требование – сдавать недвижимость на срок до 30 суток можно только в комплексах, которые имеют отельную лицензию.

Выполнить требование несложно, но об этом надо думать ДО сделки и выбирать объекты под аренду в подходящих для этого проектах.

На Пхукете сейчас бум продаж, что привлекает на остров множество компаний, которые хотят на этом заработать, – застройщиков и агентов по недвижимости. Далеко не все они обладают необходимой квалификацией, имеют капитал и ресурсы для реализации заявленных проектов.

Порог входа в профессию низкий – по сути, этим бизнесом может заниматься любой, государство не требует сдавать экзамены и страховать профессиональную ответственность.

Как результат, для покупателей увеличился риск столкнуться с фирмой-однодневкой. Рекомендуем проверять компанию, с помощью которой вы инвестируете в недвижимость Пхукета.

Большинство иностранцев стремятся приобрести новостройки. Продажи на вторичном рынке, конечно, тоже проходят, но сектор развит хуже – нет единой базы объектов. И в целом частным собственникам сложно конкурировать с застройщиками, которые могут предложить рассрочки и другие бонусы.

Эта ситуация создаёт предпосылки для рисков – о них расскажем ниже, читайте до конца.

Сейчас в Таиланде разрабатывают несколько законов, которые могут подогреть спрос на недвижимость. Во-первых, предлагают продлить сроки аренды земельных участков для иностранцев с 30 до 99 лет. Во-вторых, увеличить иностранную квоту для покупки квартир в кондоминиумах во фрихолд с 49 до 75%.

Если эти инициативы одобрят, спрос на недвижимость от иностранцев увеличится. Сильнее всего это почувствуют курортные регионы, такие как Пхукет.

Недалеко от Пхукета, в материковой провинции Пханг-Нга, строится новый международный аэропорт, который сможет принимать 10 млн человек в год.

Его запуск наверняка спровоцирует рост туризма. А следовательно, и доходов от аренды для собственников недвижимости на Пхукете.

Международный аэропорт самого Пхукета тоже расширяют. Работы начнут в 2025 году. Благодаря реновации ежедневное количество рейсов увеличится на 50%.

Власти Таиланда прокладывают и модернизируют более 600 километров автомобильных дорог и создают инфраструктуру для путешествий по провинциям Южного Таиланда – Пхукет, Пханг-Нга, Ранонг, Краби, Транг и Сатун.

Это увеличит турпоток, создаст новые рабочие места и привлечёт инвестиции в регион. Что, в свою очередь, поддержит и рынок недвижимости. Завершить проект обещают к февралю 2025 года.

Этот тренд уже сформировался в 2024 году и, очевидно, будет усиливаться.

На Пхукет пришли крупные застройщики из Бангкока, а вслед за ними – столичные покупатели, которые ищут здесь дома для отдыха и доходную недвижимость. Вместе с развитием логистики и инфраструктуры на острове спрос от тайских инвесторов продолжит расти.

Пхукет – маленький остров, 543 квадратных километра, это в три раза меньше, чем площадь Санкт-Петербурга. И эта территория на 70% занята горами и заповедниками, где строить нельзя.

Кроме того, на Пхукете действует запрет на высотные здания, что не позволяет уплотнить застройку имеющихся участков.

Уже сейчас земли не хватает, и особенно – на дефицитной первой линии. Стоимость участков в топовых локациях за последние два года подскочила на 100%, и она продолжит расти.

А значит, инвесторы, которые покупают объекты в топовых локациях, делают долгосрочно выгодное вложение. Когда все участки у воды застроят, их недвижимость превратится в экслюзив. И наверняка существенно подорожает.

Дефицит земли уже влияет на рынок. Застройщики вынуждены осваивать новые районы в трёх – пяти километрах от пляжей. У многих комплексов нет очевидного преимущества – близости к морю.

А самих проектов стало больше. Например, в первой половине 2024 года количество новых вилл возросло до 1 175 единиц, что на 383% больше, чем во второй половине прошлого года (243).

Результат: застройщики конкурируют с друг другом, пытаясь выделить свой комплекс, сделать его особенным – за счёт дизайна, оригинальных планировок, новых сервисов и услуг. Так что проекты сейчас перспективные. Обращайтесь – покажем примеры.

Власти пытаются диверсифицировать экономику Пхукета, развивают новые отрасли – логистику, здравоохранение и IT. Но большую часть доходов регион по-прежнему получает от туризма.

Опыт преодоления коронавируса показал, что подобный чёрный лебедь способен существенно охладить рынок недвижимости. Стройки на время пандемии замедлились, застройщики не запускали новые проекты. Цены на квартиры и виллы заморозили, а в личных переговорах предлагали скидки.

После пандемии, кстати, на острове сократились средние сроки договоров, на которые инвесторам предлагают гарантированный доход. Раньше можно было найти проекты с гарантиями до 15 лет, сейчас – обычно до 5 лет.

Китай – важный источник туристов и инвесторов на Пхукете. Сейчас экономика большого соседа развивается не так быстро, как хотелось бы. Есть риск стагнации или даже запрета на вывод капитала за рубеж для местных жителей. Если он реализуется, застройщики Пхукета не получат солидную долю спроса.

Важно отметить, что китайцы – ключевые иностранные покупатели недвижимости в Таиланде, но далеко не единственные. По итогам девяти месяцев 2024 года в топ-10 зарубежных инвесторов вошли также граждане Мьянмы, Тайваня, России, США, Франции, Германии, Индии, Великобритании и Австралии.

Сейчас на Пхукете строительный бум – число новых проектов резко возросло. Инфраструктура тоже развивается, но, к сожалению, медленнее.

Похожая ситуация на индонезийском острове Бали привела к тому, что там на три – пять лет запретили строить новую недвижимость в самых популярных районах. Есть риск, что на Пхукете тоже пролоббируют подобный проект.

Пока остров справляется с турпотоком и инвестиционным бумом лучше, чем Бали. По крайней мере, у нас нет таких серьёзных пробок на дорогах. Но вероятность того, что новое строительство как-то ограничат, исключать нельзя.

Из-за строительного бума выросли риски для новых покупателей недвижимости. Проектов много, и среди них сложно выбрать тот, который будет востребован через пять – десять лет. А это ключевой параметр доходности инвестиций.

Сейчас надо внимательно анализировать и локацию, и застройщика, и сам комплекс. Смотреть, чтобы купленный объект мог конкурировать с аналогами на вторичном рынке.

Мы готовы провести для вас эту работу – обращайтесь, предоставим подборку самых перспективных комплексов на Пхукете.