В России сейчас бум строительства апартаментов – недвижимости, предназначенной для инвестиций. Причём не только в Москве и Санкт-Петербурге… Количество региональных проектов с 2017 года подскочило в восемь раз! Спрос сильный, а вот предложение… По факту у инвесторов в России нет и половины возможностей, которые имеются на глобальном рынке. Для примера показываем, на что может рассчитывать покупатель апартаментов на Пхукете – это топовый регион мира для строительства сервисного жилья.
Комплексы под брендами глобальных отельных сетей
В России после 2022 года почти не осталось глобальных отельных сетей, которые управляют сервисными апартаментами. Хотя ранее сектор был самым быстроразвивающимся. Спрос есть, потому что комплекс под брендом отеля уровня Hilton или Radisson приносит инвестору более высокий доход и обеспечивает более качественный сервис. Но выбирать теперь приходится среди проектов с локальными управляющими.
В Таиланде представлены, пожалуй, все крупные международные гостиничные операторы: Hilton, Radisson, Best Western, Wyndham, Renaissance, Sheraton, Movenpick, MGallery и другие. Для отельных сетей этот рынок очень перспективен: круглогодичный сезон, десятки миллионов туристов, повышенные показатели заполняемости комплексов... Последние десять лет они активно приходят в Таиланд, заключая договоры с местными застройщиками, которые по их заказам строят брендированную недвижимость.
Маленький остров Пхукет уже сейчас входит в топ-5 регионов мира по количеству построенных и запланированных сервисных резиденций. Здесь выбор апартаментов под брендами ведущих отельных сетей будет шире, чем в Стамбуле или Лос-Анджелесе.
Вот, например, изучите этот комплекс. Роскошные апартаменты рядом с морем под управлением отеля MGallery. Премиальная локация, близость к легендарному пляжному клубу Cafe del Mar. Управляющая компания предлагает контракт на фактический доход от сдачи в аренду. Идеальный вариант для тех, кто хочет отдыхать с комфортом и получать прибыль!
Расширенная рассрочка
В России застройщики часто предлагают рассрочку, но продукт не популярен – менее 5% сделок. Главная причина – короткие сроки, обычно до года. Если удаётся договориться о рассрочке на два-три года, то начисляется процент – чуть выше, чем при банковском кредите. Поэтому покупатели, не располагающие полной суммой, предпочитают ипотеку, в которой есть льготные программы.
В Таиланде ипотеку иностранцам не получить, зато застройщики гораздо более лояльны к покупателям. В любом комплексе можно договориться о беспроцентной рассрочке платежа на период строительства; в некоторых выплачивать основную сумму можно в течение пяти – семи лет под процент, который может быть покрыт доходами от аренды.
Яркий пример: в этом масштабном комплексе на Пхукете (30 баров, 5 спа, гольф, пляжный клуб, фитнес и другая инфраструктура) возможна рассрочка платежа на срок до пяти лет.
Гарантия дохода в твёрдой валюте
В России комплексы апартаментов предлагают инвесторам программы гарантированного дохода. Стандартные условия: ставки 5–9% годовых, сроки один – три года. Затем инвесторов переводят на котловой метод деления дохода. Все однотипные квартиры в комплексе объединяют в единый пул, считают, сколько денег за отчётный период этот пул заработал, а общий доход распределяют между собственниками. Проще говоря, рентабельность становится плавающей, ставка зависит от заполняемости комплекса в отчётном периоде.
В Таиланде ставки гарантированного дохода такие же, как в России, – 5–9% годовых. Но есть важное отличие: сумма фиксируется в батах, а тайская валюта считается одной из самых стабильных в мире. Даже в разгар пандемии, когда туризм фактически был свёрнут, курс бата оставался твёрдым по отношению к доллару.
Десять лет назад, в декабре 2013-го, за тысячу батов можно было купить 30 долларов; сейчас – 27 долларов. При этом были периоды (2019, 2021), когда тайский бат укреплялся к американской валюте. Аналогичный расчёт для тысячи российских рублей: их можно было поменять на 30 долларов в 2013 году и только на 10 – сейчас.
Ещё одно отличие – сроки договоров на выплату гарантированного дохода. Стандарт в Таиланде три – пять лет.
Котловой метод деления прибыли в Таиланде тоже есть, там эта опция называется rental pool. Доходность по этой программе достигает 20% – но тут уже без гарантий.
Впрочем, перспективы хорошие. Пхукет – курорт мирового класса, куда туристы едут круглый год. Рядом Китай – гигантский рынок; недавно расширен безвизовый период для россиян – а это ещё один важный туристический поток.
Средняя заполняемость отелей на Пхукете всегда превышает 70%, а в пиковый сезон доходит до 90–100%. Даже во время пандемии, когда внешние границы были закрыты, апарт-отели не простаивали: сами тайцы с удовольствием отдыхали на Пхукете.
Обратный выкуп
В России застройщики не выкупают у частных инвесторов объекты спустя несколько лет. По крайней мере мы таких предложений не встречали.
В Таиланде в некоторых комплексах такую опцию можно включить в контракт. Во время пандемии, когда зарубежный спрос был ослаблен, обратный выкуп рекламировали. Сейчас, когда продажи идут активно, об этом нужно специально договариваться, но шансы всё ещё есть.
Это очень удобный вариант для среднесрочных инвестиций. К примеру, у вас есть $100–200–300 тыс., которые вы хотите вложить в недвижимость на пять лет. Вы вступаете в стройку на стадии котлована, чтобы зафиксировать лучшую цену, несколько лет зарабатываете на аренде, а потом надо как-то продавать. С опцией «обратный выкуп» все риски этого этапа снимаются. Вы можете просто вернуть квартиру застройщику за ту же цену плюс определённый процент. Все условия прописываются в договоре ещё на этапе покупки.
При этом обратный выкуп необязателен. Нашли покупателя на вторичном рынке? Продавайте ему. Не нашли – отдавайте объект застройщику и возвращайте основной капитал.
Примеры недвижимости в Таиланде
110 867 €
Апартаменты на пляже Камала, Таиланд
28 м211
Инвестиционные квартиры с доходом 45% за 5 лет / KM-435P
Пятизвездочный комплекс на территории «Мили миллионеров». Управление международной отельной сетью. Рядом находится пляжный клуб Cafe del Mar по франшизе Cafe del Mar на Ибице.
Детали объекта:
Сдача: октябрь 2024 г.
До моря: 100 м
Спальни: 1
Ванные: 1
Жилая площадь: 28 - 42 м²...
Exotic Property
120 681 €
Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд
29 м211
Современный кондоминиум в 500 метрах от пляжа Банг Тао / BT-308P
Современные апартаменты с террасами и многочисленные зоны для отдыха, а также удобное расположение рядом с пляжем, делает этот проект отличным вариантом для инвестиций.
Детали объекта:
Сдача: 4 квартал 2026 года
До моря: 500 м
Спальни: 1 - 3
Ванные: 1 - 3
Жилая...
Exotic Property
1 193 549 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
449 м245
Резиденция вилл рядом с пляжем Банг Тао / BT-411P
Откройте дверь в роскошный тропический рай всего в 700 метрах от пляжа Банг Тао. Данный резидентский комплекс вилл — это место, где каждая деталь заботливо проработана, чтобы сделать вашу жизнь по-настоящему роскошной. Разнообразие вилл с бассейном, великолепная природа и инновационные решения...
Exotic Property
191 922 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
54 м211
Просторные апартаменты в премиальной отделке на пляже Лаян / LN-233P
Комплекс на пляже Лаян, рядом с национальным парком. Просторные современные апартаменты в премиальной отделке. Удобные условия арендной программы, где собственник может жить или сдавать квартиру в аренду в любое время и на любой срок, без ограничений по сезонности.
Детали...
Exotic Property
98 136 €
Апартаменты на пляже Карон, Таиланд
28 м211
Квартиры с гарантированным доходом 7% годовых / KR-615P
Уникальный проект на пляже Карон! Комплекс апартаментов под управлением отеля, рядом вся инфраструктура пляжа — рестораны, магазины, бары, массажные салоны и пр. Застройщик предлагает контракт на арендный доход 7% годовых на 5 лет.
Детали объекта:
Сдача: 1 фаза: 2 квартал 2024 года; 2...
Exotic Property
119 686 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
36 м211
Современный кондоминиум для жизни и сдачи в аренду / RW-942P
Новый комплекс на пляже Раваи, все апартаменты с просторными террасами, объединяющие комфорт тропической природы и возможность приватного отдыха на свежем воздухе.
Детали объекта:
Сдача: 3 квартал 2025 г.
До моря: 1500 м
Спальни: 1 - 3
Ванные: 1 - 3
Жилая площадь: 36.1 -...
Exotic Property
238 709 €
Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд
53 м211
Апартаменты на Пхукете / BT-342P
Владелец апартаментов становится резидентом клуба, тем самым получает скидки на всю инфраструктуру района — в ресторанах, барах, СПА-салонах, скидки в гольф кубе и конном клубе и т.д.
Детали объекта:
Сдача: 2015 г.
До моря: 300 м
Спальни: 1 - 2
Ванные: 1 - 2
Жилая площадь: 53 - 75 м²
Доход:...
Exotic Property
878 086 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
408 м234
Виллы премиум класса на пляже Банг Тао / BT-394P
Небольшой комплекс вилл на одном из самых популярных пляжей острова — Банг Тао! Рядом вся необходимая инфраструктура — рестораны, кафе, магазины, гольф-поле, теннисные корты, пляжный клуб и т.д. Отличный вариант как для жизни, так и для сдачи в аренду.
Детали объекта:
Сдача: 2024 г.
До...
Exotic Property
785 090 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
326 м234
Комплекс вилл в премиальном районе Банг Тао / BT-425P
Эксклюзивные виллы расположенные на берегу озера в окружении гор и тропического леса. Рядом с торговым центром, международными школами и всего в 4 километрах от пляжей Сурин и Банг Тао.
Детали объекта:
Сдача: 4 квартал 2025 г.
До моря: 4000 м
Спальни: 3 - 4
Ванные: 4 - 5
Жилая...
Exotic Property
1 697 545 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
625 м244
Виллы класса люкс с панорамным видом на Пхукете / BT-325P
Олицетворение роскошной жизни высокого уровня, и это то, чем славится данный проект. Эти виллы раскинулись среди живописных холмов и тропических джунглей, но при этом находятся всего в 5 минутах езды от престижного района Пхукета — Laguna.
Детали объекта:
Сдача: 4 квартал 2025г....
Exotic Property
119 354 €
Апартаменты в Сурине, Таиланд
45 м211
Квартиры с личным бассейном на пляже Сурин / SR-468P
Квартиры с бассейном на балконе и террасой для загара. Отличное месторасположение рядом с белоснежным пляжем Сурин. Идеальное место для проведения отпуска или сдачи в аренду. Гарантированный доход 8% годовых на 3 года. При заключении контракта на фактический арендную программу, доход...
Exotic Property
318 279 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
85 м212
Виллы на побережье с видом на море / LN-225P
Тропический комплекс вилл с инфраструктурой отеля, на пляже Лаян. Гармоничное сочетание домов с роскошным ландшафтом и видом на побережье. Программа гарантированного дохода 5% годовых сроком на 5 лет.
Детали объекта:
Сдача: конец 2024 г.
До моря: 500 м
Спальни: 1 - 2
Ванные: 2
Жилая...
Exotic Property
591 470 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
272 м234
Виллы в комплексе на пляже Раваи / RW-936P
Большой комплекс вилл класса Luxe на юге Пхукета, в котором есть все необходимое для жизни и отдыха! Компания застройщик предлагает контракт на 5 лет управления с делением прибыли 80/20 в пользу владельца.
Детали объекта:
Сдача: 2025 г.
До моря: 500 м
Спальни: 3
Ванные: 4
Жилая площадь:...
Exotic Property
122 007 €
Апартаменты на пляже Ката, Таиланд
31 м211
Апартаменты на пляже Ката / KT-715P
Пешая доступность до великолепного пляжа Ката, высокоразвитая туристическая инфраструктура и соседство с другими популярными районами Пхукета (Карон,Чалонг) в значительной степени выделяют этот комплекс. Предшествующие фазы комплекса уже принимают туристов и собственников квартир.
Детали объекта:
Сдача:...
Exotic Property
139 167 €
Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд
43 м211
Квартиры на Пхукете / BT-322P
Готовый комплекс квартир рядом с престижным курортным комплексом Лагуна Пхукет. Идеально место для жизни с возможностью получать доход от аренды.
Детали объекта:
Сдача: май 2015 г.
До моря: 900 м
Спальни: 1 - 2
Ванные: 1 - 3
Жилая площадь: 43 - 140 м²
Доход:
Рассрочка:
В комплексе:2 отдельно...
Exotic Property
1 017 195 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
525 м255
Комплекс вилл на пляже Банг Тао / BT-388P
Современные и роскошные виллы в элитном районе Лагуна. Идеально расположены в жилом районе самого высокого класса, в окружении прудов с лотосами. Уютный, но роскошный дизайн определяется изысканной мебелью и высококачественными материалами.
Детали объекта:
Сдача: 2023 г.
До моря: 2500 м...
Exotic Property
227 105 €
Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд
62 м211
Квартиры класса Люкс на пляже Банг Тао / BT-379P
Новый комплекс квартир на пляже Банг Тао. Пешая доступность до пляжа, удобное месторасположение рядом с основной инфраструктурой. Идеальное соотношение цены и качества. Комплекс расположен рядом со знаменитым курортом Laguna Phuket.
Детали объекта:
Сдача: январь 2021г.
До моря: 200 м...
Exotic Property
146 939 €
Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд
38 м211
Новый кондоминиум в Лагуне/ BT-395P
Новый современный комплекс на тропическом курорте со всеми прелестями пешей доступности до пляжа Банг Тао — одного из самых длинных и красивых пляжей Пхукета. Рядом находится оживленный район со множеством веселых развлечений и достопримечательностей, включая аквапарк Blue Tree Phuket,...
Exotic Property
334 193 €
Таунхаус на острове Пхукет, Таиланд
155 м222
Таунхаусы на пляже Май Као / MK-18P
Уникальный проект на пляже Май Као! Комплекс таунхаусов и вилл на берегу моря под управлением отеля. Застройщик предлагает контракт на арендный доход 6% годовых на 3 года! Возможность личного использования 40 дней в году.
Детали объекта:
Сдача: 3 квартал 2025 г.
До моря: 1000 м
Спальни: 2 - 2...
Exotic Property
545 117 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
221 м233
Комплекс вилл в премиальном районе Банг Тао / BT-306P
Комплекс роскошных вилл с 3 и 4 спальнями в одном из самых востребованных районов Пхукета. Приватность, комфорт и возможность получения стабильного дохода от аренды.
Детали объекта:
Сдача: конец 2026 года
До моря: 5000 м
Спальни: 3 - 4
Ванные: 3
Жилая площадь: 221 - 408 м²...
Exotic Property
Кешбек
В России инвесторы начинают зарабатывать на апартаментах только после того, как комплекс сдаётся в эксплуатацию.
В Таиланде вы можете инвестировать в недвижимость на старте продаж – когда цены самые низкие, выплатить 100% стоимости объекта и сразу же начать получать гарантированный доход, не дожидаясь, пока жилой комплекс достроят. Каждый год на ваш счёт в любой стране будет приходить фиксированная сумма (обычно 5–9% от цены квартиры).
Опция «кешбек» снижает и валютные риски, которые актуальны для российских инвесторов в зарубежную недвижимость. Никто не знает, каким будет курс рубля через два года, – а выплатив всю сумму сразу, вы можете об этом не беспокоиться.
Обратите внимание на этот проект на первой линии пляжа Карон, который станет брендированной резиденцией от HENNESSY. Сейчас старт продаж, а значит – самые выгодные цены! Опция «кешбек» в этом комплексе тоже предусмотрена.
Лизхолд
В России вообще нет такой формы собственности, как лизхолд. Вы либо владеете объектом полностью (частная собственность), либо в долях с кем-то ещё (долевая собственность).
В Таиланде имущественное право строится на британской системе, а там приняты две основные формы собственности. Фрихолд (freehold) – полное безусловное владение, аналог частной собственности в России. Лизхолд (leasehold) – формально «долгосрочная аренда», а по сути «владение, ограниченное сроком действия договора». Контракты лизхолда в Таиланде заключаются на 90 лет (30+30+30) или более.
Важное отличие от рядовой аренды: держатель лизхолда имеет право распоряжаться имуществом – продавать, сдавать внаём, передавать по наследству, – а лендлорд не может в одностороннем порядке расторгнуть этот договор.
Для инвесторов есть несколько неочевидных преимуществ «долгосрочной аренды». Во-первых, цена лизхолд-квартир в среднем на 10% ниже, чем у фрихолд-объектов, а размер арендных ставок от этого не зависит. Следовательно, покупая в лизхолд, вы увеличиваете ROI. Во-вторых, упрощается процесс оплаты: можно рассчитываться наличностью, а в случае с банковским переводом в назначении платежа указывается «за аренду недвижимости», что снимает множество вопросов у проверяющих органов.
Для консультаций по недвижимости Таиланда обращайтесь к международному брокеру Exotic Property. Компания с 2009 года работает на рынке Пхукета, специализируется на инвестиционной недвижимости. Эксперты подготовят для вас каталог актуальных вариантов и сделают все расчёты.