В России сейчас бум строительства апартаментов – недвижимости, предназначенной для инвестиций. Причём не только в Москве и Санкт-Петербурге… Количество региональных проектов с 2017 года подскочило в восемь раз! Спрос сильный, а вот предложение… По факту у инвесторов в России нет и половины возможностей, которые имеются на глобальном рынке. Для примера показываем, на что может рассчитывать покупатель апартаментов на Пхукете – это топовый регион мира для строительства сервисного жилья.
Комплексы под брендами глобальных отельных сетей
В России после 2022 года почти не осталось глобальных отельных сетей, которые управляют сервисными апартаментами. Хотя ранее сектор был самым быстроразвивающимся. Спрос есть, потому что комплекс под брендом отеля уровня Hilton или Radisson приносит инвестору более высокий доход и обеспечивает более качественный сервис. Но выбирать теперь приходится среди проектов с локальными управляющими.
В Таиланде представлены, пожалуй, все крупные международные гостиничные операторы: Hilton, Radisson, Best Western, Wyndham, Renaissance, Sheraton, Movenpick, MGallery и другие. Для отельных сетей этот рынок очень перспективен: круглогодичный сезон, десятки миллионов туристов, повышенные показатели заполняемости комплексов... Последние десять лет они активно приходят в Таиланд, заключая договоры с местными застройщиками, которые по их заказам строят брендированную недвижимость.
Маленький остров Пхукет уже сейчас входит в топ-5 регионов мира по количеству построенных и запланированных сервисных резиденций. Здесь выбор апартаментов под брендами ведущих отельных сетей будет шире, чем в Стамбуле или Лос-Анджелесе.
Вот, например, изучите этот комплекс. Роскошные апартаменты рядом с морем под управлением отеля MGallery. Премиальная локация, близость к легендарному пляжному клубу Cafe del Mar. Управляющая компания предлагает контракт на фактический доход от сдачи в аренду. Идеальный вариант для тех, кто хочет отдыхать с комфортом и получать прибыль!
Расширенная рассрочка
В России застройщики часто предлагают рассрочку, но продукт не популярен – менее 5% сделок. Главная причина – короткие сроки, обычно до года. Если удаётся договориться о рассрочке на два-три года, то начисляется процент – чуть выше, чем при банковском кредите. Поэтому покупатели, не располагающие полной суммой, предпочитают ипотеку, в которой есть льготные программы.
В Таиланде ипотеку иностранцам не получить, зато застройщики гораздо более лояльны к покупателям. В любом комплексе можно договориться о беспроцентной рассрочке платежа на период строительства; в некоторых выплачивать основную сумму можно в течение пяти – семи лет под процент, который может быть покрыт доходами от аренды.
Яркий пример: в этом масштабном комплексе на Пхукете (30 баров, 5 спа, гольф, пляжный клуб, фитнес и другая инфраструктура) возможна рассрочка платежа на срок до пяти лет.
Гарантия дохода в твёрдой валюте
В России комплексы апартаментов предлагают инвесторам программы гарантированного дохода. Стандартные условия: ставки 5–9% годовых, сроки один – три года. Затем инвесторов переводят на котловой метод деления дохода. Все однотипные квартиры в комплексе объединяют в единый пул, считают, сколько денег за отчётный период этот пул заработал, а общий доход распределяют между собственниками. Проще говоря, рентабельность становится плавающей, ставка зависит от заполняемости комплекса в отчётном периоде.
В Таиланде ставки гарантированного дохода такие же, как в России, – 5–9% годовых. Но есть важное отличие: сумма фиксируется в батах, а тайская валюта считается одной из самых стабильных в мире. Даже в разгар пандемии, когда туризм фактически был свёрнут, курс бата оставался твёрдым по отношению к доллару.
Десять лет назад, в декабре 2013-го, за тысячу батов можно было купить 30 долларов; сейчас – 27 долларов. При этом были периоды (2019, 2021), когда тайский бат укреплялся к американской валюте. Аналогичный расчёт для тысячи российских рублей: их можно было поменять на 30 долларов в 2013 году и только на 10 – сейчас.
Ещё одно отличие – сроки договоров на выплату гарантированного дохода. Стандарт в Таиланде три – пять лет.
Вот, например, видовой комплекс на пляже Карон. Контракт на гарантированный доход 7% от первоначальной стоимости квартиры подписывается на три года.
Котловой метод деления прибыли в Таиланде тоже есть, там эта опция называется rental pool. Доходность по этой программе достигает 20% – но тут уже без гарантий.
Впрочем, перспективы хорошие. Пхукет – курорт мирового класса, куда туристы едут круглый год. Рядом Китай – гигантский рынок; недавно расширен безвизовый период для россиян – а это ещё один важный туристический поток.
Средняя заполняемость отелей на Пхукете всегда превышает 70%, а в пиковый сезон доходит до 90–100%. Даже во время пандемии, когда внешние границы были закрыты, апарт-отели не простаивали: сами тайцы с удовольствием отдыхали на Пхукете.
Обратный выкуп
В России застройщики не выкупают у частных инвесторов объекты спустя несколько лет. По крайней мере мы таких предложений не встречали.
В Таиланде в некоторых комплексах такую опцию можно включить в контракт. Во время пандемии, когда зарубежный спрос был ослаблен, обратный выкуп рекламировали. Сейчас, когда продажи идут активно, об этом нужно специально договариваться, но шансы всё ещё есть.
Это очень удобный вариант для среднесрочных инвестиций. К примеру, у вас есть $100–200–300 тыс., которые вы хотите вложить в недвижимость на пять лет. Вы вступаете в стройку на стадии котлована, чтобы зафиксировать лучшую цену, несколько лет зарабатываете на аренде, а потом надо как-то продавать. С опцией «обратный выкуп» все риски этого этапа снимаются. Вы можете просто вернуть квартиру застройщику за ту же цену плюс определённый процент. Все условия прописываются в договоре ещё на этапе покупки.
При этом обратный выкуп необязателен. Нашли покупателя на вторичном рынке? Продавайте ему. Не нашли – отдавайте объект застройщику и возвращайте основной капитал.
Примеры недвижимости в Таиланде
650 957 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
296 м222
В комплексе:24 виллы, ресепшн, круглосуточная охрана.
На вилле: очаровательнаявилла в индонезийском стиле. Дом наполнен светом, деревянные террасы и сочная зелень создают ощущение гармонии и теплоты. Гостиная и спальные комнаты обращены к большому бассейну, позволяя в любой момент насладиться его прохладой и свежестью. Полностью оборудованная...
Exotic Property
198 654 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
134 м234
В комплексе: 12 вилл, 3 общих бассейна, тренажерный зал, офис управляющей компании, круглосуточная охрана, парковка.
На вилле: комплекс современных твинхаусов с развитой инфраструктурой и великолепным видом на тропические горы. Тишина, семейный уют и комфорт окунает вас в атмосферу неторопливого отдыха. На первом этаже просторная гостиная...
Exotic Property
274 092 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
290 м233
В комплексе: 30 вилл в охраняемом комплексе.
На вилле: интерьер домов выполнен в современном стиле - прямые линии в архитектуре дома, используются натуральные материалы в отделке. В интерьере преимущественно светлые тона в отделке и просторные помещения. Терраса объединена с зоной отдыха у бассейна, гостиная и кухня выходят в сад, парковка....
Exotic Property
804 675 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
230 м223
В комплексе: 37 вилл класса люкс на берегу моря с прямым выходом на пляж Натай в провинции Пханг Нга. В комплексе есть все для прекрасного отдыха, популярный пляжный клуб на берегу моря, ресторан, Спа-салон, ресепшн, круглосуточная охрана, парковка.
В апартаментах: виллы класса люкс с 2мя спальнями, с современным интерьером, отделкой...
Exotic Property
6 261 382 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
1816 м234
В комплексе:15 вилл класса люкс с видом на океан и выходом на пляж Лаян, одному из лучших пляжей Пхукета. Комплекс находится под управлением 5* отеля, что дает возможность пользоваться всей инфраструктурой и сервисами отеля.
На вилле: каждая резиденция имеет уникальный дизайн, находясь на вершине холма с великолепным видом на море в окружении...
Exotic Property
119 222 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
33 м211
В комплексе: 4 семиэтажных зданий с апартаментами в окружении парковой зоны, большой открытый бассейн в центре, который тянется от здания к зданию, напоминая водный парк, тренажерный зал с современным оборудованием, парковка, круглосуточная охрана.
В апартаментах: экологичные материалы, удачная планировка и светлый интерьер, напоминающий о...
Exotic Property
1 131 575 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
191 м223
В комплексе: 33 шикарных резиденции с отдельным входом и видом на море, частный бассейн, общий бассейн с зоной отдыха с видом на море, лучший на острове СПА - салон, фитнес-центр, бизнес-центр, вечерний бар, ресторан, консьерж сервис, зона отдыха, библиотека, круглосуточная охрана, крытая парковка.
В апартаментах: все апартаменты располагают...
Exotic Property
130 759 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
55 м211
В комплексе:проект отличает необычный дизайн самого здания - в виде корабля, окруженного со всех сторон бассейном. Всего 7 этажей, квартиры студии, 1 и 2х спальные апартаменты. Весь комплекс это три отдельно стоящих здания в 5-7 этажей, общий бассейн, ресторан, фитнес-центр, зона приёма солнечных ванн, рецепшн, детская площадка, сауна,...
Exotic Property
141 824 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
42 м211
В комплексе: 30 баров и ресторанов, 5 СПА-центров, гольф-клуб, фитнес-центр, пляжный клуб, бассейн, детский клуб (от 4 до 12 лет), морской центр с занятиями парусным спортом, виндсерфингом и греблей на каноэ, волейбольный и теннисный корт, конференц-зал, бизнес-центр, торговый центр, клиника, банк, круглосуточная охрана.
В...
Exotic Property
131 941 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
43 м211
В комплексе:2 отдельно стоящих здания в 7 этажей, общий бассейн, лобби, бизнес-центр, магазин, ресторан, фитнес-центр, сауна, SPA-салон, круглосуточная охрана.
В апартаментах: Проект отличает высокое качество материалов – искусное сочетание современного дизайна и тропических элементов. Одно и двухспальные апартаменты включают в себя большую...
Exotic Property
1 052 050 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
596 м233
В комплексе: 73 виллы в современном тайском стиле в потрясающе красивом и ухоженном комплексе в окружении гор.
На вилле: несколько павильонов, частный бассейн, душ на открытом воздухе, огромный тропический сад, личная парковка, беседка, 3 уютных спальни с террасами, полностью оборудованная кухня, гостиная со столовой, кладовая, кондиционеры....
Exotic Property
201 168 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
85 м212
В комплексе: тропический комплекс из 28 вилл с инфраструктурой отеля. На территории комплекса предусмотрены - ресторан, детская комната, тренажерный зал, ресепшн, офис управляющей компании, парковка, круглосуточная охрана.
На вилле: 2-хэтажные виллы с собственным бассейном и видом на море. В отделке использованы натуральные материалы, что...
Exotic Property
550 699 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
280 м234
В комплексе: 18 вилл класса люкс, офис управляющей компании, круглосуточная охрана.
На вилле: интерьер домов выполнен в индонезийском стиле - красивое сочетание деревянной мебели, богато украшенные декоративные подушки и драпировки. Просторные помещения и высокие потолки создают чувство легкости. Просторные открытые помещения, большая гостиная...
Exotic Property
414 856 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
370 м222
В комплексе:11 элегантных вилл с 2 и 3 спальнями, ресепшн, круглосуточная охрана, торговый комплекс, большой выбор зеленых зон общего пользования, специально обученный персонал по вызову для оказания помощи владельцам вилл по любым вопросам.
На вилле:просторные комнаты, светлые цвета в интерьере, современная сантехника и материалы....
Exotic Property
326 899 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
180 м222
В комплексе: комплекс из 15 вилл с 2мя и 3мя спальнями. На территории: охрана, видеонаблюдение, общий бассейн, спорт зал, сауна.
На вилле: Каждая вилла имеет свой собственный бассейн, примыкающий к главной спальне, которая также имеет собственный отдельный выход из главной спальни и гостиной, причем из каждой комнаты открывается вид на...
Exotic Property
829 570 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
397 м234
В комплексе: небольшой комплекс состоящий из 9 вилл, круглосуточная охрана.
На вилле: элегантные виллы расположены в тихом месте пляжа Банг Тао. На каждой вилле находится зона отдыха с 3мя и 4мя спальными. Гостиная из мрамора, кухня с обеденной зоной оформлены в современном стиле с использованием лучших отделочных материалов идекорированы...
Exotic Property
691 518 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
351 м234
В комплексе: новый комплекс из 33 вилл, расположен рядом с одной из самых популярных международных школ Пхукета.
На вилле: весь комплекс построен так, что из панорамных окон каждой виллы открывается прекрасный вид на город и холмы.
Особенность: так как застройщик является также владельцем международной школы, у всех собственников вилл будет...
Exotic Property
551 350 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
226 м233
В комплексе: 27 двухуровневых апартаментов класса люкс с панорамными видами, общий бассейн, тренажерный зал, сауна, детский клуб, охрана, видеонаблюдение, подземная парковка.
В апартаментах: все апартаменты оборудованы энергосберегающими зеркальными окнами, высота потолков 3-3.5 метра, система умный дом, большая хозяйственная комната для...
Exotic Property
90 597 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
24 м211
В комплексе: 214 квартир в самом сердце туристического района Карон, недалеко от пляжа. Комплекс сочетает в себе современный комфорт и невероятную природную красоту вокруг. На крыше располагается бассейн с панорамным видом. Тренажерный зал, зона для прогулок на территории комплекса, лаунж зона и круглосуточная охрана также присутствуют в этом...
В комплексе: закрытая и охраняемая территория частных вилл, владельцы которых могут пользоваться всей инфраструктурой всего проекта. На территории проекта есть — 4 отдельные зоны — развлекательный, гастрономический, спортивный и бизнес хабы. В бизнес хабе легко организовать деловую встречу, сделать банковский перевод или работать с комфортом в...
Exotic Property
Кешбек
В России инвесторы начинают зарабатывать на апартаментах только после того, как комплекс сдаётся в эксплуатацию.
В Таиланде вы можете инвестировать в недвижимость на старте продаж – когда цены самые низкие, выплатить 100% стоимости объекта и сразу же начать получать гарантированный доход, не дожидаясь, пока жилой комплекс достроят. Каждый год на ваш счёт в любой стране будет приходить фиксированная сумма (обычно 5–9% от цены квартиры).
Опция «кешбек» снижает и валютные риски, которые актуальны для российских инвесторов в зарубежную недвижимость. Никто не знает, каким будет курс рубля через два года, – а выплатив всю сумму сразу, вы можете об этом не беспокоиться.
Обратите внимание на этот проект на первой линии пляжа Карон, который станет брендированной резиденцией от HENNESSY. Сейчас старт продаж, а значит – самые выгодные цены! Опция «кешбек» в этом комплексе тоже предусмотрена.
Лизхолд
В России вообще нет такой формы собственности, как лизхолд. Вы либо владеете объектом полностью (частная собственность), либо в долях с кем-то ещё (долевая собственность).
В Таиланде имущественное право строится на британской системе, а там приняты две основные формы собственности. Фрихолд (freehold) – полное безусловное владение, аналог частной собственности в России. Лизхолд (leasehold) – формально «долгосрочная аренда», а по сути «владение, ограниченное сроком действия договора». Контракты лизхолда в Таиланде заключаются на 90 лет (30+30+30) или более.
Важное отличие от рядовой аренды: держатель лизхолда имеет право распоряжаться имуществом – продавать, сдавать внаём, передавать по наследству, – а лендлорд не может в одностороннем порядке расторгнуть этот договор.
Для инвесторов есть несколько неочевидных преимуществ «долгосрочной аренды». Во-первых, цена лизхолд-квартир в среднем на 10% ниже, чем у фрихолд-объектов, а размер арендных ставок от этого не зависит. Следовательно, покупая в лизхолд, вы увеличиваете ROI. Во-вторых, упрощается процесс оплаты: можно рассчитываться наличностью, а в случае с банковским переводом в назначении платежа указывается «за аренду недвижимости», что снимает множество вопросов у проверяющих органов.
Для консультаций по недвижимости Таиланда обращайтесь к международному брокеру Exotic Property. Компания с 2009 года работает на рынке Пхукета, специализируется на инвестиционной недвижимости. Эксперты подготовят для вас каталог актуальных вариантов и сделают все расчёты.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
