В России сейчас бум строительства апартаментов – недвижимости, предназначенной для инвестиций. Причём не только в Москве и Санкт-Петербурге… Количество региональных проектов с 2017 года подскочило в восемь раз! Спрос сильный, а вот предложение… По факту у инвесторов в России нет и половины возможностей, которые имеются на глобальном рынке. Для примера показываем, на что может рассчитывать покупатель апартаментов на Пхукете – это топовый регион мира для строительства сервисного жилья.
Комплексы под брендами глобальных отельных сетей
В России после 2022 года почти не осталось глобальных отельных сетей, которые управляют сервисными апартаментами. Хотя ранее сектор был самым быстроразвивающимся. Спрос есть, потому что комплекс под брендом отеля уровня Hilton или Radisson приносит инвестору более высокий доход и обеспечивает более качественный сервис. Но выбирать теперь приходится среди проектов с локальными управляющими.
В Таиланде представлены, пожалуй, все крупные международные гостиничные операторы: Hilton, Radisson, Best Western, Wyndham, Renaissance, Sheraton, Movenpick, MGallery и другие. Для отельных сетей этот рынок очень перспективен: круглогодичный сезон, десятки миллионов туристов, повышенные показатели заполняемости комплексов... Последние десять лет они активно приходят в Таиланд, заключая договоры с местными застройщиками, которые по их заказам строят брендированную недвижимость.
Маленький остров Пхукет уже сейчас входит в топ-5 регионов мира по количеству построенных и запланированных сервисных резиденций. Здесь выбор апартаментов под брендами ведущих отельных сетей будет шире, чем в Стамбуле или Лос-Анджелесе.
Вот, например, изучите этот комплекс. Роскошные апартаменты рядом с морем под управлением отеля MGallery. Премиальная локация, близость к легендарному пляжному клубу Cafe del Mar. Управляющая компания предлагает контракт на фактический доход от сдачи в аренду. Идеальный вариант для тех, кто хочет отдыхать с комфортом и получать прибыль!
Расширенная рассрочка
В России застройщики часто предлагают рассрочку, но продукт не популярен – менее 5% сделок. Главная причина – короткие сроки, обычно до года. Если удаётся договориться о рассрочке на два-три года, то начисляется процент – чуть выше, чем при банковском кредите. Поэтому покупатели, не располагающие полной суммой, предпочитают ипотеку, в которой есть льготные программы.
В Таиланде ипотеку иностранцам не получить, зато застройщики гораздо более лояльны к покупателям. В любом комплексе можно договориться о беспроцентной рассрочке платежа на период строительства; в некоторых выплачивать основную сумму можно в течение пяти – семи лет под процент, который может быть покрыт доходами от аренды.
Яркий пример: в этом масштабном комплексе на Пхукете (30 баров, 5 спа, гольф, пляжный клуб, фитнес и другая инфраструктура) возможна рассрочка платежа на срок до пяти лет.
Гарантия дохода в твёрдой валюте
В России комплексы апартаментов предлагают инвесторам программы гарантированного дохода. Стандартные условия: ставки 5–9% годовых, сроки один – три года. Затем инвесторов переводят на котловой метод деления дохода. Все однотипные квартиры в комплексе объединяют в единый пул, считают, сколько денег за отчётный период этот пул заработал, а общий доход распределяют между собственниками. Проще говоря, рентабельность становится плавающей, ставка зависит от заполняемости комплекса в отчётном периоде.
В Таиланде ставки гарантированного дохода такие же, как в России, – 5–9% годовых. Но есть важное отличие: сумма фиксируется в батах, а тайская валюта считается одной из самых стабильных в мире. Даже в разгар пандемии, когда туризм фактически был свёрнут, курс бата оставался твёрдым по отношению к доллару.
Десять лет назад, в декабре 2013-го, за тысячу батов можно было купить 30 долларов; сейчас – 27 долларов. При этом были периоды (2019, 2021), когда тайский бат укреплялся к американской валюте. Аналогичный расчёт для тысячи российских рублей: их можно было поменять на 30 долларов в 2013 году и только на 10 – сейчас.
Ещё одно отличие – сроки договоров на выплату гарантированного дохода. Стандарт в Таиланде три – пять лет.
Котловой метод деления прибыли в Таиланде тоже есть, там эта опция называется rental pool. Доходность по этой программе достигает 20% – но тут уже без гарантий.
Впрочем, перспективы хорошие. Пхукет – курорт мирового класса, куда туристы едут круглый год. Рядом Китай – гигантский рынок; недавно расширен безвизовый период для россиян – а это ещё один важный туристический поток.
Средняя заполняемость отелей на Пхукете всегда превышает 70%, а в пиковый сезон доходит до 90–100%. Даже во время пандемии, когда внешние границы были закрыты, апарт-отели не простаивали: сами тайцы с удовольствием отдыхали на Пхукете.
Обратный выкуп
В России застройщики не выкупают у частных инвесторов объекты спустя несколько лет. По крайней мере мы таких предложений не встречали.
В Таиланде в некоторых комплексах такую опцию можно включить в контракт. Во время пандемии, когда зарубежный спрос был ослаблен, обратный выкуп рекламировали. Сейчас, когда продажи идут активно, об этом нужно специально договариваться, но шансы всё ещё есть.
Это очень удобный вариант для среднесрочных инвестиций. К примеру, у вас есть $100–200–300 тыс., которые вы хотите вложить в недвижимость на пять лет. Вы вступаете в стройку на стадии котлована, чтобы зафиксировать лучшую цену, несколько лет зарабатываете на аренде, а потом надо как-то продавать. С опцией «обратный выкуп» все риски этого этапа снимаются. Вы можете просто вернуть квартиру застройщику за ту же цену плюс определённый процент. Все условия прописываются в договоре ещё на этапе покупки.
При этом обратный выкуп необязателен. Нашли покупателя на вторичном рынке? Продавайте ему. Не нашли – отдавайте объект застройщику и возвращайте основной капитал.
Примеры недвижимости в Таиланде
729 331 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
360 м233
Комплекс вилл рядом с национальным парком на пляже Лаян / LN-231P
Комплекс вилл на высоте 60-80 метров над уровнем моря, рядом с национальным парком.
Детали объекта:
Сдача: 1 квартал 2025 г.
До моря: 2000 м
Спальни: 3 - 4
Ванные: 3 - 4
Жилая площадь: 360 - 468 м²
Доход:
Рассрочка: на период строительства
В комплексе:комплекс...
Exotic Property
128 107 €
Апартаменты на пляже Банг Тао, Таиланд
35 м21
Комплекс апартаментов на пляже Банг Тао / BT-413P
Апартаменты представляют собой эксклюзивное жилье, расположенное в развивающемся жилом комплексе на острове Пхукет. Этот объект недвижимости находится в непосредственной близости от престижного пляжа Банг Тао. Приобретение данных квартир возможно в полную стоимость для иностранных граждан и...
Exotic Property
149 119 €
Апартаменты на пляже Ката, Таиланд
38 м211
Новый кондоминиум на пляже Ката / KT-716P
Откройте идеальный баланс жизни и работы. Насладитесь современными удобствами, включая просторные коворкинг-пространства, фитнес-центр и зоны для йоги и барбекю. Комплекс расположен в живописной местности рядом с пляжем и туристическими достопримечательностями Пхукета. Особое внимание уделено...
Exotic Property
596 479 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
225 м233
Современные виллы в охраняемом поселке в районе Раваи / RW-943P
Комплекс располагается в районе Раваи — тихом и романтичном месте на острове Пхукет. Поселок изолирован от внешнего мира, но стратегически расположен в нескольких минутах езды от пляжей Най Харн и Ката, а также окружен каучуковыми плантациями и пальмами. С 2002 года данный...
Exotic Property
141 097 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
44 м211
Комплекс апартаментов для жизни с видом на пляж Лаян / LN-221P
Уникальный жилой комплекс всего в 1,5 км от пляжа Лаян, 529 квартир с 1-3 спальнями. Живописные бассейны, зеленые острова на территории и уединенные павильоны создают неповторимую атмосферу. Водное пространство вокруг, природа и современный комфорт – в одном месте.
Детали...
Exotic Property
3 226 409 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
43
Роскошная резиденция у моря в Лагуне / BT-351P
Элитный брендированный комплекс на первой линии Лагуны предлагает просторные резиденции с частными бассейнами, террасами и панорамными видами на океан. Современный дизайн и сервис уровня 5* создают атмосферу курортной роскоши в ежедневной жизни. Владельцам доступны частный пляжный клуб, рестораны,...
Exotic Property
2 169 015 €
Апартаменты на пляже Банг Тао, Таиланд
280 м223
Апартаменты на Пхукете / BT-353P
Владелец апартаментов становится резидентом клуба, тем самым получает скидки на всю инфраструктуру района — в ресторанах, барах, СПА-салонах, скидки в гольф кубе и конном клубе и т.д.
Детали объекта:
Сдача: начало 2019 г.
До моря: 10 м
Спальни: 2
Ванные: 3 - 3
Жилая площадь: 280 - 301 м²
Доход:...
Exotic Property
117 669 €
Апартаменты на пляже Банг Тао, Таиланд
27 м211
Резиденции с шикарным видом у океана / BT-380P
Комплекс удачно расположен в пешей доступности до одного из красивейших пляжей — Банг Тао. Сочетает в себе концепцию отеля класса люкс и комплекса для длительного проживания. Предлагает профессиональное управление и возможность получать гарантированный доход.
Детали объекта:
Сдача: Середина...
Exotic Property
358 809 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
180 м222
Ультрасовременный комплекс вилл / NT-156P
Новые современные виллы с количеством спален от 2 до 3 со стильным дизайном рядом с красивейшим пляжем Най Тон. Соседство с 5* отелями предполагает высокий возврат от инвестиций, за счет арендного дохода и роста стоимости, т.к. данный регион активно развивается.
Детали объекта:
Сдача: 2025 г.
До...
Квартиры на Пхукете / KM-411P
Готовый объект крупного застройщика. Близость к развитой инфраструктуре района Камала с ресторанами и барами. Отличный вариант для жизни или получения рентного дохода.
Детали объекта:
Сдача: 2019 г.
До моря: 800 м
Спальни: 1 - 2
Ванные: 1 - 2
Жилая площадь: 35 - 70 м²
Доход: Фактический доход от...
Exotic Property
781 469 €
Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд
319 м234
Роскошные виллы в престижном районе Банг Тао / BT-360P
Просторные виллы рядом с шикарным районом Лагуна. Интерьер домов выполнен в индонезийском стиле — красивое сочетание деревянной мебели с светлых стен. Просторные помещения и высокие потолки, объединенная гостиная с зоной кухни и выходом к бассейну.
Детали объекта:
Сдача: 2025 г.
До...
Exotic Property
154 542 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
38 м211
Современный комплекс апартаментов на пляже Раваи / RW-915P
Это новый клубный дом класса Deluxe недалеко от набережной Раваи. Уникальное отдельно стоящее здание с зеркальным остеклением символизирует современную архитектуру. Стиль, комфорт и качество. Вы получите не просто апартаменты, а пространство, спроектированное с учетом вашего комфорта....
Exotic Property
607 812 €
Вилла на пляже Най Янг, Таиланд
252 м234
Виллы в охраняемом поселке в 500 метрах от пляжа Най Янг / NY-1301P
Эксклюзивные виллы у пляжа Най Янг с приватными бассейнами и современным дизайном. Закрытая территория и удобное расположение делают их идеальным выбором для жизни и инвестиций.
Детали объекта:
Сдача: 4 квартал 2026 года
До моря: 500 м
Спальни: 3
Ванные: 4
Жилая...
Exotic Property
90 285 €
Апартаменты на пляже Камала, Таиланд
27 м211
Новый кондоминиум на пляже Камала / KM-444P
Новый кондоминиум на пляже Камала
Детали объекта:
Сдача: декабрь 2024 г.
До моря: 1500 м
Спальни: 1 - 2
Ванные: 1 - 2
Жилая площадь: 27 - 53 м²
Доход: фактический доход от сдачи в аренду
Рассрочка: на период строительства
Описание обьекта: небольшой комплекс, состоит из двух...
Exotic Property
672 394 €
Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд
345 м234
Комплекс вилл в престижном районе Банг Тао / BT-319P
Современные виллы с бассейнами в престижном районе Банг Тао на Пхукете. Комплекс расположен всего в 5 минутах езды от международной школы и торгово-развлекательного центра. Виллы идеально подходят как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду, что позволяет получать стабильный...
Exotic Property
237 236 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
64 м211
Апартаменты в 5* отеле на самом берегу моря / MK-12P
Новый премиальный проект на пляже Майкао: 5-звездочный отель и резиденции для комфортной жизни всего в 50 метрах от побережья. Каждый юнит предлагает живописный вид на Андаманское море. Это единственный проект в своем ценовом сегменте, расположенный так близко к пляжу.
Детали объекта:...
Exotic Property
536 831 €
Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд
237 м222
Современные виллы с эко концептом / BT-390P
Новый комплекс современных вилл состоит из отельной и резидентской частей. Недвижимость можно приобрести, как для личного проживания и самостоятельного управления, так и под гарантированный ежегодный доход под управлением профессионалов отельного бизнеса JLL, 5% в год на 10 лет, с возможностью 100%...
Exotic Property
1 445 811 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
650 м244
Закрытый бутик-комплекс вилл для семей с детьми / PHT-1214P
Закрытый бутик-комплекс из 9 просторных и функциональных вилл, тщательно спроектированных для семей с детьми. В сочетании с живописным расположением на холме с видом на озеро и долину и непосредственной близостью к международным школам, виллы являются идеальным выбором для...
Exotic Property
418 619 €
Апартаменты на пляже Банг Тао, Таиланд
93 м222
Резиденции с полным спектром оздоровительных услуг на пляже Банг Тао / BT-418P
Первый отель с резиденциями на центральном западном побережье Пхукета с полным спектром оздоровительных услуг от компании, которая является зарекомендовавшим себя застройщиком и гостиничным оператором с более чем 30-летним опытом работы, и акции компании которой,...
Exotic Property
527 612 €
Вилла на пляже Найхарн, Таиланд
149 м223
Премиальные семейные виллы на пляже Най Харн / NH-803P
Элитная семейная резиденция из 35 вилл в одном из самых престижных районов Пхукета — Най Харне. Всего 5 минут до пляжа на фирменном шаттле — идеальный баланс приватности и комфорта курорта. Собственная управляющая компания обеспечивает полный цикл сервиса и помогает владельцам получать...
Exotic Property
Кешбек
В России инвесторы начинают зарабатывать на апартаментах только после того, как комплекс сдаётся в эксплуатацию.
В Таиланде вы можете инвестировать в недвижимость на старте продаж – когда цены самые низкие, выплатить 100% стоимости объекта и сразу же начать получать гарантированный доход, не дожидаясь, пока жилой комплекс достроят. Каждый год на ваш счёт в любой стране будет приходить фиксированная сумма (обычно 5–9% от цены квартиры).
Опция «кешбек» снижает и валютные риски, которые актуальны для российских инвесторов в зарубежную недвижимость. Никто не знает, каким будет курс рубля через два года, – а выплатив всю сумму сразу, вы можете об этом не беспокоиться.
Обратите внимание на этот проект на первой линии пляжа Карон, который станет брендированной резиденцией от HENNESSY. Сейчас старт продаж, а значит – самые выгодные цены! Опция «кешбек» в этом комплексе тоже предусмотрена.
Лизхолд
В России вообще нет такой формы собственности, как лизхолд. Вы либо владеете объектом полностью (частная собственность), либо в долях с кем-то ещё (долевая собственность).
В Таиланде имущественное право строится на британской системе, а там приняты две основные формы собственности. Фрихолд (freehold) – полное безусловное владение, аналог частной собственности в России. Лизхолд (leasehold) – формально «долгосрочная аренда», а по сути «владение, ограниченное сроком действия договора». Контракты лизхолда в Таиланде заключаются на 90 лет (30+30+30) или более.
Важное отличие от рядовой аренды: держатель лизхолда имеет право распоряжаться имуществом – продавать, сдавать внаём, передавать по наследству, – а лендлорд не может в одностороннем порядке расторгнуть этот договор.
Для инвесторов есть несколько неочевидных преимуществ «долгосрочной аренды». Во-первых, цена лизхолд-квартир в среднем на 10% ниже, чем у фрихолд-объектов, а размер арендных ставок от этого не зависит. Следовательно, покупая в лизхолд, вы увеличиваете ROI. Во-вторых, упрощается процесс оплаты: можно рассчитываться наличностью, а в случае с банковским переводом в назначении платежа указывается «за аренду недвижимости», что снимает множество вопросов у проверяющих органов.
Для консультаций по недвижимости Таиланда обращайтесь к международному брокеру Exotic Property. Компания с 2009 года работает на рынке Пхукета, специализируется на инвестиционной недвижимости. Эксперты подготовят для вас каталог актуальных вариантов и сделают все расчёты.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
