В России сейчас бум строительства апартаментов – недвижимости, предназначенной для инвестиций. Причём не только в Москве и Санкт-Петербурге… Количество региональных проектов с 2017 года подскочило в восемь раз! Спрос сильный, а вот предложение… По факту у инвесторов в России нет и половины возможностей, которые имеются на глобальном рынке. Для примера показываем, на что может рассчитывать покупатель апартаментов на Пхукете – это топовый регион мира для строительства сервисного жилья.
Комплексы под брендами глобальных отельных сетей
В России после 2022 года почти не осталось глобальных отельных сетей, которые управляют сервисными апартаментами. Хотя ранее сектор был самым быстроразвивающимся. Спрос есть, потому что комплекс под брендом отеля уровня Hilton или Radisson приносит инвестору более высокий доход и обеспечивает более качественный сервис. Но выбирать теперь приходится среди проектов с локальными управляющими.
В Таиланде представлены, пожалуй, все крупные международные гостиничные операторы: Hilton, Radisson, Best Western, Wyndham, Renaissance, Sheraton, Movenpick, MGallery и другие. Для отельных сетей этот рынок очень перспективен: круглогодичный сезон, десятки миллионов туристов, повышенные показатели заполняемости комплексов... Последние десять лет они активно приходят в Таиланд, заключая договоры с местными застройщиками, которые по их заказам строят брендированную недвижимость.
Маленький остров Пхукет уже сейчас входит в топ-5 регионов мира по количеству построенных и запланированных сервисных резиденций. Здесь выбор апартаментов под брендами ведущих отельных сетей будет шире, чем в Стамбуле или Лос-Анджелесе.
Вот, например, изучите этот комплекс. Роскошные апартаменты рядом с морем под управлением отеля MGallery. Премиальная локация, близость к легендарному пляжному клубу Cafe del Mar. Управляющая компания предлагает контракт на фактический доход от сдачи в аренду. Идеальный вариант для тех, кто хочет отдыхать с комфортом и получать прибыль!
Расширенная рассрочка
В России застройщики часто предлагают рассрочку, но продукт не популярен – менее 5% сделок. Главная причина – короткие сроки, обычно до года. Если удаётся договориться о рассрочке на два-три года, то начисляется процент – чуть выше, чем при банковском кредите. Поэтому покупатели, не располагающие полной суммой, предпочитают ипотеку, в которой есть льготные программы.
В Таиланде ипотеку иностранцам не получить, зато застройщики гораздо более лояльны к покупателям. В любом комплексе можно договориться о беспроцентной рассрочке платежа на период строительства; в некоторых выплачивать основную сумму можно в течение пяти – семи лет под процент, который может быть покрыт доходами от аренды.
Яркий пример: в этом масштабном комплексе на Пхукете (30 баров, 5 спа, гольф, пляжный клуб, фитнес и другая инфраструктура) возможна рассрочка платежа на срок до пяти лет.
Гарантия дохода в твёрдой валюте
В России комплексы апартаментов предлагают инвесторам программы гарантированного дохода. Стандартные условия: ставки 5–9% годовых, сроки один – три года. Затем инвесторов переводят на котловой метод деления дохода. Все однотипные квартиры в комплексе объединяют в единый пул, считают, сколько денег за отчётный период этот пул заработал, а общий доход распределяют между собственниками. Проще говоря, рентабельность становится плавающей, ставка зависит от заполняемости комплекса в отчётном периоде.
В Таиланде ставки гарантированного дохода такие же, как в России, – 5–9% годовых. Но есть важное отличие: сумма фиксируется в батах, а тайская валюта считается одной из самых стабильных в мире. Даже в разгар пандемии, когда туризм фактически был свёрнут, курс бата оставался твёрдым по отношению к доллару.
Десять лет назад, в декабре 2013-го, за тысячу батов можно было купить 30 долларов; сейчас – 27 долларов. При этом были периоды (2019, 2021), когда тайский бат укреплялся к американской валюте. Аналогичный расчёт для тысячи российских рублей: их можно было поменять на 30 долларов в 2013 году и только на 10 – сейчас.
Ещё одно отличие – сроки договоров на выплату гарантированного дохода. Стандарт в Таиланде три – пять лет.
Котловой метод деления прибыли в Таиланде тоже есть, там эта опция называется rental pool. Доходность по этой программе достигает 20% – но тут уже без гарантий.
Впрочем, перспективы хорошие. Пхукет – курорт мирового класса, куда туристы едут круглый год. Рядом Китай – гигантский рынок; недавно расширен безвизовый период для россиян – а это ещё один важный туристический поток.
Средняя заполняемость отелей на Пхукете всегда превышает 70%, а в пиковый сезон доходит до 90–100%. Даже во время пандемии, когда внешние границы были закрыты, апарт-отели не простаивали: сами тайцы с удовольствием отдыхали на Пхукете.
Обратный выкуп
В России застройщики не выкупают у частных инвесторов объекты спустя несколько лет. По крайней мере мы таких предложений не встречали.
В Таиланде в некоторых комплексах такую опцию можно включить в контракт. Во время пандемии, когда зарубежный спрос был ослаблен, обратный выкуп рекламировали. Сейчас, когда продажи идут активно, об этом нужно специально договариваться, но шансы всё ещё есть.
Это очень удобный вариант для среднесрочных инвестиций. К примеру, у вас есть $100–200–300 тыс., которые вы хотите вложить в недвижимость на пять лет. Вы вступаете в стройку на стадии котлована, чтобы зафиксировать лучшую цену, несколько лет зарабатываете на аренде, а потом надо как-то продавать. С опцией «обратный выкуп» все риски этого этапа снимаются. Вы можете просто вернуть квартиру застройщику за ту же цену плюс определённый процент. Все условия прописываются в договоре ещё на этапе покупки.
При этом обратный выкуп необязателен. Нашли покупателя на вторичном рынке? Продавайте ему. Не нашли – отдавайте объект застройщику и возвращайте основной капитал.
Примеры недвижимости в Таиланде
495 968 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
376 м244
Виллы в престижном комплексе Лагуна / BT-365P
Владелец виллы становится резидентом элитного клуба, тем самым получая скидки до 50% на всю инфраструктуру одного из крупнейших гостиничных комплексов Азии! Около 30ти ресторанов и баров, СПА-центры, гольф-клуб, пляжный клуб, детский центр , парусный спорт, виндсерфинг, корты: волейбольный и...
Exotic Property
711 700 €
Вилла в Сурине, Таиланд
240 м223
Виллы на Пхукете / SR-466P
Комплекс расположен на возвышенности в шаговой доступности от пляжей Сурин и Бангтао. Доход: арендная программа при которой доход делится 60/40 между владельцем и управляющей компанией.
Детали объекта:
Сдача: Июль 2019 г.
До моря: 550 м
Спальни: 2 - 3
Ванные: 3 - 4
Жилая площадь: 240 - 319 м²
Доход:...
Exotic Property
1 196 843 €
Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд
120 м222
Резиденции с видом на море на Пхукете / BT-359P
Просторные резиденции рядом с морем, в престижном курортном комплексе Лагуна Пхукет. Идеальное место для жизни и получения дохода от аренды. К услугам владельцев вся инфраструктура отелей 5* в Лагуне.
Детали объекта:
Сдача: 2 фаза: конец 2025 года; 3 фаза: конец 2026 года
До моря: 60 м...
Exotic Property
158 709 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
30 м211
Квартиры с гарантированным доходом 8% годовых/ RW-927P
Комплекс расположен в очень удобном месте – между пляжами Най Харн и Раваи. Еще одно преимущество этого района – мыс Промтеп, самое красивое место на Пхукете для встречи заката. Гарантированный доход 8% годовых на 3 года.
Детали объекта:
Сдача: Июль 2020 г.
До моря: 250 м
Спальни:...
Exotic Property
148 903 €
Апартаменты в Сурине, Таиланд
36 м211
Квартиры на пляже Сурин / SR-463P
Притягательное сочетание тайского колорита и современного дизайна делает жилой комплекс настоящим произведением архитектурного искусства на берегу Андаманского моря. Проект включает в себя несколько зданий апартаментов и вилл в 500 метрах от пляжей Сурин и Банг Тао. Сегодня комплекс уже построен. Программа...
Exotic Property
1 813 885 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
625 м244
Виллы класса люкс с панорамным видом на Пхукете / BT-325P
Олицетворение роскошной жизни высокого уровня, и это то, чем славится данный проект. Эти виллы раскинулись среди живописных холмов и тропических джунглей, но при этом находятся всего в 5 минутах езды от престижного района Пхукета — Laguna.
Детали объекта:
Сдача: 4 квартал 2025г....
Exotic Property
104 861 €
Апартаменты на пляже Карон, Таиланд
28 м211
Квартиры с гарантированным доходом 7% годовых / KR-615P
Уникальный проект на пляже Карон! Комплекс апартаментов под управлением отеля, рядом вся инфраструктура пляжа — рестораны, магазины, бары, массажные салоны и пр. Застройщик предлагает контракт на арендный доход 7% годовых на 5 лет.
Детали объекта:
Сдача: 1 фаза: 2 квартал 2024 года; 2...
Exotic Property
105 683 €
Апартаменты на пляже Найхарн, Таиланд
27 м211
Комплекс квартир под отельным управлением / NH-831P
Представляем новый комплекс апартаментов премиум-класса возле пляжа Най Харн на Пхукете. Комплекс включает 196 квартир с различными планировками и высококачественным сервисом. Инфраструктура комплекса включает бассейны, фитнес-зал, SPA и ресторан на крыше. Инвестиционная программа предлагает...
Exotic Property
3 939 408 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
793 м244
Виллы с видом на море на пляже Банг Тао / BT-392P
Роскошная жизнь в одном из лучших мест на пхукете. Новый проект 5* брендированных резиденций на пляже Банг Тао, является совокупностью трёх ценностей современного делового человека — престиж владения, удовольствие от использования, доход от аренды и роста цены. Это самый долгожданный проект...
Exotic Property
675 084 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
170 м233
Изысканные виллы в престижном районе Laguna / BT-393P
Комплекс вилл находится в 10 минутах езды от моря и олицетворяет собой гармонию между современным дизайном и нетронутой природой.
Детали объекта:
Сдача: декабрь 2023 г.
До моря: 5000 м
Спальни: 3 - 4
Ванные: 3 - 5
Жилая площадь: 170 - 287 м²
Доход:
Рассрочка: на период...
Exotic Property
114 271 €
Апартаменты на пляже Най Янг, Таиланд
36 м211
Кондоминиум на пляже Най Янг / NY-1306P
Открытие продаж новой фазы кондоминиума на пляже Най Янг! До пляжа всего 200 м по прямой тенистой аллее, городок со своей инфраструктурой, семейный проект, планировки на любой состав семьи.
Детали объекта:
Сдача: декабрь 2024 г.
До моря: 250 м
Спальни: 1 - 2
Ванные: 1 - 2
Жилая площадь: 36 -...
Exotic Property
850 232 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
403 м222
Виллы класса люкс рядом с гольф-полем / PG-1508P
Современный комплекс вилл в тихом месте, вблизи национального парка и пляжа с белоснежным песком. Собственный Country Club и Golf Club на территории комплекса. Опытный девелопер реализовал более десятка проектов по всему миру (Tokyo, Jakarta, California, Hong Kong, Shanghai)
Детали объекта:...
Exotic Property
145 859 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
44 м211
Комплекс апартаментов для жизни с видом на пляж Лаян / LN-221P
Уникальный жилой комплекс всего в 1,5 км от пляжа Лаян. 529 квартир с 1-3 спальнями. Живописные бассейны, зеленые острова на территории и уединенные павильоны создают неповторимую атмосферу. Водное пространство вокруг, природа и современный комфорт – в одном месте.
Детали...
Комплекс апартаментов комфорт класса на пляже Банг Тао / BT-413P
Апартаменты представляют собой эксклюзивное жилье, расположенное в развивающемся жилом комплексе на острове Пхукет. Этот объект недвижимости находится в непосредственной близости от престижного пляжа Банг Тао. Приобретение данных квартир возможно в полную стоимость для...
Exotic Property
84 531 €
Апартаменты на пляже Най Янг, Таиланд
25 м211
Недорогие квартиры в 500 метрах от пляжа Най Янг / NY-1307P
Новый комплекс от популярного тайского застройщика – современный дизайн и пешая доступность до пляжа, что является большой редкостью на острове Пхукет. В продаже есть апартаменты как с видом на море, так и с видом на горы. Для наших клиентов действует дополнительная скидка 5%...
Виллы на Банг Тао / BT-419P
Небольшой комплекс вилл, дизайнеры проекта вдохновлялись японской архитектурой и старались чательно продумать каждый аспект виллы.
Детали объекта:
Сдача: 2025 г.
До моря: 7000 м
Ванные: 4 - 4
Жилая площадь: 460 - 476 м²
Доход: фактический доход от сдачи в аренду
Рассрочка: на период строительства
В...
Exotic Property
165 710 €
Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд
39 м211
Просторные квартиры в премиальном районе Банг Тао / BT-301P
Новый кондоминиум от известного тайского застройщика в районе Банг Тао. Расположен рядом с гольф-полями и престижным районом Лагуна, что гарантирует высокую доходность для инвесторов. В пешей доступности находятся рестораны, магазины и Boat Avenue, а просторные квартиры с уникальным...
Exotic Property
582 476 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
221 м233
Комплекс вилл в премиальном районе Банг Тао / BT-306P
Комплекс роскошных вилл с 3 и 4 спальнями в одном из самых востребованных районов Пхукета. Приватность, комфорт и возможность получения стабильного дохода от аренды.
Детали объекта:
Сдача: конец 2026 года
До моря: 5000 м
Спальни: 3 - 4
Ванные: 3
Жилая площадь: 221 - 408 м²...
Exotic Property
240 899 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
51 м211
Кондоминиум с видом на море на пляже Равай / RW-905P
Новый кондоминиум на первой береговой линии восточного побережья Пхукета. Из просторных апартаментов открывается шикарный вид на море.
Детали объекта:
Сдача: 3 квартал 2026 г.
До моря: 10 м
Спальни: 1 - 4
Ванные: 1 - 4
Жилая площадь: 51 - 610.35 м²
Доход: фактический доход от...
Exotic Property
161 544 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
35 м211
Элитные апартаменты на первой линии пляжа Джомтьен / JT-1802P
Элитный комплекс на первой линии пляжа Джомтьен в Паттайе с полностью мебелированными апартаментами и балконами с видом на море. Жителям доступны пляжный клуб, фитнес-центр и бассейн на крыше, что делает его идеальным местом для отдыха и инвестиций.
Детали объекта:
Сдача: 2023...
Exotic Property
Кешбек
В России инвесторы начинают зарабатывать на апартаментах только после того, как комплекс сдаётся в эксплуатацию.
В Таиланде вы можете инвестировать в недвижимость на старте продаж – когда цены самые низкие, выплатить 100% стоимости объекта и сразу же начать получать гарантированный доход, не дожидаясь, пока жилой комплекс достроят. Каждый год на ваш счёт в любой стране будет приходить фиксированная сумма (обычно 5–9% от цены квартиры).
Опция «кешбек» снижает и валютные риски, которые актуальны для российских инвесторов в зарубежную недвижимость. Никто не знает, каким будет курс рубля через два года, – а выплатив всю сумму сразу, вы можете об этом не беспокоиться.
Обратите внимание на этот проект на первой линии пляжа Карон, который станет брендированной резиденцией от HENNESSY. Сейчас старт продаж, а значит – самые выгодные цены! Опция «кешбек» в этом комплексе тоже предусмотрена.
Лизхолд
В России вообще нет такой формы собственности, как лизхолд. Вы либо владеете объектом полностью (частная собственность), либо в долях с кем-то ещё (долевая собственность).
В Таиланде имущественное право строится на британской системе, а там приняты две основные формы собственности. Фрихолд (freehold) – полное безусловное владение, аналог частной собственности в России. Лизхолд (leasehold) – формально «долгосрочная аренда», а по сути «владение, ограниченное сроком действия договора». Контракты лизхолда в Таиланде заключаются на 90 лет (30+30+30) или более.
Важное отличие от рядовой аренды: держатель лизхолда имеет право распоряжаться имуществом – продавать, сдавать внаём, передавать по наследству, – а лендлорд не может в одностороннем порядке расторгнуть этот договор.
Для инвесторов есть несколько неочевидных преимуществ «долгосрочной аренды». Во-первых, цена лизхолд-квартир в среднем на 10% ниже, чем у фрихолд-объектов, а размер арендных ставок от этого не зависит. Следовательно, покупая в лизхолд, вы увеличиваете ROI. Во-вторых, упрощается процесс оплаты: можно рассчитываться наличностью, а в случае с банковским переводом в назначении платежа указывается «за аренду недвижимости», что снимает множество вопросов у проверяющих органов.
Для консультаций по недвижимости Таиланда обращайтесь к международному брокеру Exotic Property. Компания с 2009 года работает на рынке Пхукета, специализируется на инвестиционной недвижимости. Эксперты подготовят для вас каталог актуальных вариантов и сделают все расчёты.