Процедура приобретения недвижимости в Таиланде

Теги: Таиланд

Что разрешают покупать иностранцам. Как проверить чистоту сделки. Сколько берут за свои услуги юристы. И какие документы получает на руки новоиспеченный собственник квартиры в «стране улыбок». Детали и тонкости процедуры приобретения недвижимости в Таиланде – в материале Prian.ru. Обновлено 2 марта 2016 года.

Права зарубежных покупателей недвижимости в Таиланде

Иностранное физическое лицо может оформить недвижимость в Таиланде несколькими способами. Выбор способа будет зависеть от типа недвижимости, статуса продавца и цели приобретения. 

Квартира в кондоминиуме

Застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold). 

Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

Дом (здание + земля) 

Иностранец может оформить здание в полную собственность (Freehold). Земля под домом  оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где одним из учредителей является иностранец, то такая компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) на баланс в полную собственность (Freehold). 

С чего начать 

Предварительно ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда можно посредством печатных СМИ, интернета или на тематических выставках. Для проведения дальнейшей сделки иностранным гражданам рекомендуется обращаться в агентства недвижимости – это позволит избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов.

Пятьдесят процентов покупателей приобретают недвижимость в Таиланде для личного использования, а другая половина – для получения дохода от аренды. Поэтому многие владельцы могут не приезжать в страну годами и необходимо, чтобы кто-то на месте представлял их интересы. Один из способов – еще в процессе покупки выбрать надежное местное агентство недвижимости. 

Такое агентство владеет информацией о рынке недвижимости, оно подберет и покажет вам лучшие объекты, подходящие вашим целям, проконсультирует по основным моментам, поделится опытом, проведет переговоры с застройщиком, и далее будет решать все вопросы по сделке в ваше отсутствие. Услуги агентства недвижимости в Таиланде бесплатны для покупателей.

Возможность удаленного приобретения

Обычно сделка с недвижимостью в Таиланде длится от 1 недели до 1 года. Это зависит от готовности объекта. Но личное присутствие покупателя необходимо лишь к моменту оформления сделки в земельном департаменте. Поэтому первые этапы (выбор объекта, резервирование, подписание договора, приемка) могут пройти дистанционно. 

Далее необходимо приехать в Таиланд для оформления сделки или для подписания доверенности на юриста, который оформит недвижимость от имени покупателя. 

Резервирование объекта. Задаток

При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. В нем отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей, реквизиты для отправки средств. 

Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток (обычно около 1% от общей стоимости) для того, чтобы объект был снят с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счет продавца. Задаток обычно невозвратный, за исключением, если сделка не состоится по вине продавца. 

Предварительный договор

После подписания резервационного договора и внесения задатка, в течение 1-2 недель покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок (если продавец – застройщик). Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания. 

В данном договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора. 

Также к нему прилагаются копии идентификационных документов продавца с покупателем, и документов на недвижимость. Предварительный договор имеет юридическую силу и его несоблюдение является основанием для обращения в суд.

Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки

Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно юридические компании предлагают следующие услуги:

  • Проверка земельного участка - кто является собственником, имеются ли обременения (от $700).
  • Проверка компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юридического лица, состав учредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).
  • Проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом (от $500). 
  • Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).

Обычно покупатели на первичном рынке заказывают только проверку договора. При сделке на вторичном рынке нужно более серьезное юридическое сопровождение. 

Способ оплаты сделки. Перевод денег в Таиланд

При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счета покупателя, открытого в любой стране. Допускается перевод от юридического лица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.

Если сделка проходит на вторичном рынке, обычно покупатель открывает счет в тайском банке и перечисляет денежные средства из другой страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму. 

Если квартира или дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки земельным департаментом. Если объект регистрируется в долгосрочную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым способом. 

В любом случае, Таиланд не проверяет происхождение денег.

Возможность получения ипотеки. Схемы кредитования

Тайские банки не предоставляют ипотеку иностранцам. 

Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства. 

Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.

Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде. Происхождение средств для Таиланда не имеет значения. 

Государственная регистрация сделки и переход права собственности

Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, либо в сопровождении тайских представителей.

При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от покупателя на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке – это обычно делает юрист.

В день сделки в земельном департаменте покупателю выдается пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости.

Например, если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый владелец получает:

  • Договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников. 
  • Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, иностранец так же является долевым собственником земли, пропорционально купленной площади квартиры в доме.
  • Домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Таиланде

При регистрации сделки в земельном департаменте платят налоги и сборы за регистрацию. Они зависят от способа оформления сделки, а также от оценочной стоимости самого объекта в земельном департаменте (которая обычно занижена). 

Поэтому точная стоимость налогов и сборов узнается в земельном департаменте за несколько дней до оформления сделки. Обычно налоги платятся пополам с продавцом. В среднем покупатель в итоге платит 2-3% от стоимости недвижимости.

Если сделку оформляет юрист, которого нанял покупатель, то обычно юристу платят около $300.Услуги агентства недвижимости в Таиланде для покупателя бесплатны. 

Расчет покупки конкретного объекта:

Если покупка совершается на первичном рынке, то к стоимости самой недвижимости по контракту прибавляется:

  • Расходы на юридическое сопровождение (от $500);
  • Стоимость мебельного пакета, приблизительно 10% от стоимости недвижимости (стандартно в первоначальную цену входит только встроенная мебель, сантехника, кондиционеры);
  • Сумма налога от 1,1% до 3% (налог будет зависеть от способа оформления недвижимости);
  • Взнос в амортизационный фонд (уплачивается одноразово, $15-20 за 1 кв.м. общей площади квартиры, или земельного участка, если приобретается дом);
  • Компенсация за установку счетчиков на электричество и воду (около $300);
  • После регистрации недвижимости, покупатель оплачивает содержание прилегающей территории - от $50 до $500 в месяц, в зависимости от типа недвижимости (сумма уплачивается ежегодно за год вперед).

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала управляющего партнера компании Exotic Property Светлану Касаткину.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Таиланд»:

Статьи

Визы в Таиланд на срок от 5 до 20 лет: условия и преимущества программы

Власти страны перезапускают визовую программу под названием Thailand Elite. Сколько денег нужно вложить, чтобы оформить визу в Таиланд на 20 лет? Какие дополнительные преимущества получает инвестор? И как происходит процедура оформления документов? Об этом рассказывает портал Prian.ru. Читать

Личный опыт: моя жизнь в Паттайе. Сервис, еда, отдых, общение

Здесь не принято готовить дома, а на улицах продается только свежее мясо. Сюда приезжают Мадонна и русский балет, но зрителям иногда хочется зимы. Тут аккуратные люди и добрые животные. О своей жизни в Таиланде рассказывает Сергей, который живет в этой стране уже несколько лет. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: проект в Таиланде

Руководитель отдела продаж представительства в РФ Аврора Пратамнак Дарья Егорова рассказала о новом проекте в Паттайе, его основных характеристиках, преимуществах расположения и инфраструктуры, а так же выделила главные причины привлекательности проекта для инвесторов. Читать

Инвестиции в недвижимость Таиланда

Комфорт и престиж в новом жилом комплексе на берегу океана. Самая фешенебельная часть знаменитого международного курорта. Инвестиционная привлекательность и мировые стандарты качества по интересной цене. Вашему вниманию - комплекс «АВРОРА Пратамнак» в районе пляжа Cosy Beach - на холме Пратамнак – город Паттайя – Королевство Таиланд. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать