Версия
для печати
для печати
Периодически правила приобретения недвижимости в Таиланде для иностранцев меняются. Мы внесли актуальные данные на конец лета 2025 года.
После периода активного роста, который продолжался шесть кварталов подряд после пандемии, продажи недвижимости иностранцам в Таиланде с конца 2023 года начали замедляться. Основными причинами стали усиление регулирования в отношении номинальных владельцев и экономический спад, снизивший покупательную способность иностранных инвесторов.
Но! Несмотря на общее сокращение сделок с иностранцами на 0,5% в первом квартале 2025 года (до 3 919 единиц), их доля в общем объеме увеличилась до 18% против 16,7% годом ранее. В денежном выражении доля зарубежных покупателей достигла 29,3%. Основными инвесторами остаются китайцы (1 481 сделка), граждане Мьянмы (439 сделок) и россияне (288 сделок).
По статистике Prian, Таиланд – самая востребованная у иностранных покупателей недвижимости страна Юго-Восточной Азии.
Большинство продаж иностранцам проходят в трех популярных регионах: провинции Чонбури, где расположен курорт Паттайя, в Бангкоке и на острове Пхукет.
Нерезиденты могут приобрести любую недвижимость на территории Таиланда, в том числе и дом с землей. Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.
Базовый срок договора лизхолд – 30 лет; далее сроки продления не гарантированы законом (зависят от прописанных в договоре условий – от договоренности сторон).
Лизхолд позволяет распоряжаться недвижимостью так же, как и фрихолд (продавать, наследовать, дарить и др.). При заключении сделки выдается договор, зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.
На свое имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная должна быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.
С домами, таунхаусами и виллами ситуация иная: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.
Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, но оформлять сделку нужно на юридическое лицо – компанию, в которой минимум 51% акций принадлежит тайскому гражданину.
|
Форма собственности |
Фрихолд |
Лизхолд |
|
Права |
Полная собственность на неограниченный срок. Можно перепродавать, дарить и завещать |
Право пользования и распоряжения в течение 90 лет. Можно перепродавать, дарить и завещать |
|
Стоимость объекта |
Дороже на ≈10% |
Дешевле на ≈10% |
| Налог на регистрацию, от стоимости недвижимости (для покупателя) |
2% |
1,1% |
| Содержание | Дороже с точки зрения налогов | Дешевле в обслуживании (поэтому с инвестиционными целями чаще рекомендуют именно лизхолд) |
|
Продажа недвижимости |
Независимость от прежнего владельца при перепродаже |
При перепродаже нужно подписать документы с арендодателем |
Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами.
1. Зарегистрировать новую компанию
По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан. Как правило, привлекается несколько местных или им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.
Важно! С ноября 2024 года власти Таиланда совместно с полицией ужесточили контроль за использованием подставных лиц иностранными покупателями недвижимости.
2. Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость
В этом случае сделка проходит путем смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Информацию о компании нужно особо проверять, чтобы вместе с землей не получить долги и другие обременения.
Обратите внимание! В последние годы власти Таиланда стали внимательнее следить за «спящими» компаниями, которые деятельности не ведут, а недвижимостью владеют. Лазейка в законе, позволяющая иностранцам получить землю во фрихолд, оформив ее на пассивное юрлицо с номинальными тайскими директорами, постепенно закрывается. Подозрительным компаниям выписывают штрафы, наказания для номинальных акционеров – вплоть до тюремного заключения. Юристы рекомендуют оформлять собственность на фирму, только если вы действительно намерены заниматься бизнесом в Таиланде.
Кроме того, недвижимость во владении юрлица связана с дополнительными затратами – на регистрацию компании ($2–3 тыс.) и ведение бухгалтерской отчетности ($1 тыс. в год). Рекомендуем перед сделкой консультироваться со специалистами.
.jpg)
Покупка земли во фрихолд с оформлением на тайскую компанию возможна только для реально действующих компаний. Схема с номиналами – незаконна, а проверки еще в 2024-м сильно ужесточили.
Покупка недвижимости в Таиланде не дает прав на оформление ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.
В стране действует программа Thailand Privilege (известная ранее под брендом Thailand Elite), которая позволяет получить визу на срок от 5 до 20 лет при сумме вложений от $28 тыс. Некоторые застройщики элитных ЖК предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счет покупки жилья.
.jpg "Жизнь в Таиланде")
Иностранец обязан платить ежегодные налоги и оплачивать коммунальные счета. Также существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в Земельном департаменте, которые обычно продавец и покупатель делят пополам. Подробнее об этом читайте ниже.
Изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет-порталов, печатных изданий и тематических выставок. На последних можно вживую пообщаться с риелторами и застройщиками, а также получить консультацию. Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Таиланде.
Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на Prian. Также можно оставить заявку на подбор объекта в соответствии с актуальными требованиями – риелторы вышлют подборки подходящих вариантов.
Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде иностранцы, как правило, обращаются в агентство. Участие риелтора необязательно, но экономить на этих услугах нет смысла, так как работу агента обычно оплачивает продавец (особенно на первичном рынке).
Задачи риелтора
При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. Для его оформления требуется копия загранпаспорта, электронная почта, телефон и почтовый адрес покупателя.
В договоре отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей и реквизиты для отправки средств.
Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток – обычно около 1% от общей стоимости, чтобы снять объект с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счет продавца. Перевод может быть произведен со счета из банка в любой стране.
Задаток обычно невозвратный: если сделка не состоится по вине покупателя, то с этими деньгами придется попрощаться. Если откажется продавец – средства вернут.
Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно специализированные юридические компании предлагают следующие услуги:
При сделках с новостройками обычно проверяют только договор. Полная юридическая проверка недвижимости проводится при заключении сделок со вторичным жильем и, как правило, за счет покупателя.
.jpg "Недвижимость в Таиланде")
В течение одной-двух недель после внесения задатка покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок, если продавцом является застройщик. Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания или агентство.
В договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора.
К договору прилагаются копии идентификационных документов продавца и покупателя, а также документы на недвижимость.
В Таиланде применяется несколько способов оплаты сделки.
1. На первичном рынке – перевод средств на указанные в договоре реквизиты застройщика. Оплата может быть произведена со счета в любом банке мира, главное, чтобы счет был оформлен на покупателя. Возможна оплата и со счета юридического лица, где покупатель числится учредителем.
Также в Таиланде практикуются расчеты наличными и криптовалютой.
.jpg)
Использование криптовалют как средства расчета в Таиланде с 01.04.2022 запрещено регулятором; на практике сделки возможны только через конвертацию в фиатную валюту через банковский платеж.
2. На вторичном рынке – открытие счета в одном из банков Таиланда и перечисление на него денежных средств со счета в родной или любой другой стране. В момент регистрации жилья в Земельном департаменте покупатель передает чек на указанную сумму продавцу.
Важно! Иностранцы имеют право открыть счет в местном банке. Для этого потребуется представить контракт на покупку недвижимости. В некоторых случаях достаточно даже одной из долгосрочных или туристических виз. Правда, в 2025 году туристы и временные резиденты сталкиваются с ограничениями в доступе к банковским услугам и счет им могут просто не открыть. Поэтому советуем уточнять условия обслуживания в конкретном учреждении заранее.
Подробную инструкцию от открытии счетов в банках Таиланда читайте в нашей статье.
Обратите внимание!
Если недвижимость регистрируется во фрихолд (полную собственность), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки Земельным департаментом. Для этого банк – получатель перевода в иностранной валюте в Таиланде выдает специальную справку FET. Эта форма служит доказательством легальных и целевых платежей на покупку конкретного объекта недвижимости.
Если же объект регистрируется в лизхолд (долгосрочную аренду), расчет может происходить любым способом.
.jpg "Новостройки в Таиланде")
Все сделки регистрируются в Земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко и в сопровождении местных представителей.
При покупке объекта на первичном рынке сделку, как правило, регистрирует в Земельном департаменте представитель застройщика. Происходит это на основании доверенности от покупателя на его имя. Совершить покупку недвижимости на вторичном рынке помогает юрист.
В день сделки в Земельном департаменте покупателю выдается пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости. Например, если это квартира в свободное владение, то новый владелец получает следующие документы.
Читайте также
- Как жить в Бангкоке? Что учесть желающим переехать в ЮВА
- Четыре явления и обстоятельства, к которым придётся привыкать в Таиланде
- Личный опыт: жизнь в доме для экспатов на Пхукете
- Плюсы и минусы переезда на Пхукет – всё, что я поняла после 15 лет жизни на остров
- Наши за рубежом: как живут русскоязычные иммигранты в Таиланде
Для приобретения жилья в Таиланде ехать туда необязательно: сделки в режиме онлайн проводятся давно, схема отлажена. Алгоритм для покупки новостройки таков.
Вплоть до последнего платежа покупатель может не приезжать в Таиланд. Но как только объект построен и его нужно принять, рекомендуется приехать. Первостепенная цель приезда – получение документов. После того как объект введен в эксплуатацию, покупатель должен получить свидетельство о собственности, и по возможности лично.
Однако можно организовать и удаленное получение документов. Для этого необходимо обратиться к нотариусу в России, написать доверенность на тайского юриста, перевести ее на английский язык и заверить. В Таиланде заверенный перевод на тайский язык оформляет юрист агентства.
.jpg "Вилла в Таиланде")
Налог при покупке недвижимости. Покупатель выплачивает единоразовый регистрационный сбор, размер которого зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (лизхолд или фрихолд).
При покупке квартиры в полную собственность покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры.
При покупке квартиры в долгосрочное владение покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости (всего 1,1%).
.jpg)
У продавца также может возникнуть дополнительный налог на определенные виды бизнеса (specific business tax) в размере 3,3% (если он продает недвижимость до истечения пяти лет владения) или гербовый сбор 0,5% + подоходный налог (для компаний – 1%, для частных лиц – прогрессивный – 0–35% от суммы сделки). Но эти затраты обычно не ложатся на покупателя.
Гонорар риелтора. Услуги этого специалиста, как правило, бесплатны для покупателя недвижимости: агент взимает гонорар с продавца. В случае сложного подбора объекта на вторичном рынке возможна комиссия – обсуждайте этот вопрос с вашим представителем.
Гонорар юриста. При покупке объекта на первичном рынке услугами юриста, как правило, не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счет застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.
Если же клиент покупает недвижимость на вторичном рынке, то присутствие юриста крайне желательно, так как именно этот специалист составляет договор, принимает оплату и регистрирует объект. Его работа в типичных сделках с жильем стоит около $1 тыс.
Гонорар переводчика. Обычно иностранцы покупают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры и общаться с юристом. У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который и занимается переводом документов.
Поэтому в большинстве случаев прибегать к услугам сторонних переводчиков и оплачивать их работу не приходится.
Единоразовый сбор управляющей компании (для новостроек). Управляющая компания нового комплекса обязана сформировать фонд капремонта – эти средства обычно взимают с первых покупателей квартир. Платеж единоразовый – $15–25 за кв. м, затрагивает только первичный рынок.
Жилье в Таиланде дорожает последние 15 лет. Но средний рост скромный.
По данным Банка Таиланда, в 2024 году цены на частные дома и таунхаусы выросли на 1,5–2,5% (с поправкой на инфляцию).
Правда, в популярных туристических локациях динамика иная. К примеру, на Пхукете недвижимость дорожает примерно на 15% в год (оценка CBRE), а в премиальных районах и до 30% за год.
Цены зависят от локации и качества комплекса.
В целом разброс цен на курортах колоссальный: от $30–40 тыс. за студию на вторичном рынке в Паттайе до $10 млн за виллу на первой линии Пхукета.
В Таиланде возможности иностранца получить ипотеку в местных банках сильно ограничены. Но застройщики предлагают рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (один-два года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершении определенных этапов строительства.
Некоторые застройщики предлагают финансирование. Необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% также могут выплачиваться в течение двух лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих одного – пяти лет под 5–7% годовых. При данной схеме максимальный период рассрочки составляет семь лет.
Фото: Unsplash (Yavor Punchev, Miltiadis Fragkidis, Ragnar Vorel, Mike Swigunski, Clark Gu, Rachael Annabelle)
