Версия
для печати
для печати
Таиланд популярен не только у туристов. Иностранцы приобретают здесь недвижимость для личного использования и сдачи в аренду.
Местные застройщики продвигают программы получения гарантированного дохода, благодаря чему доля инвестиционных сделок с каждым годом растёт.
Вот наглядный пример: за первые девять месяцев 2023 года иностранцы купили 10,7 тыс. квартир в Таиланде, что на 38% больше, чем годом ранее.
По статистике Prian, Таиланд – самая востребованная у иностранных покупателей недвижимости страна Юго-Восточной Азии.
Большинство продаж иностранцам проходят в трёх популярных регионах: провинции Чонбури, где расположен курорт Паттайя, в Бангкоке и на острове Пхукет.
Нерезиденты могут приобрести любую недвижимость на территории Таиланда, в том числе и дом с землёй. Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.
На своё имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная должна быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.
С домами, таунхаусами и виллами ситуация следующая: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.
Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, но оформлять сделку нужно на юридическое лицо – компанию, в которой минимум 51% акций принадлежит тайскому гражданину.
|
Форма собственности |
Фрихолд |
Лизхолд |
|
Права |
Полная собственность на неограниченный срок. Можно перепродавать, дарить и завещать |
Право пользования и распоряжения в течение 90 лет. Можно перепродавать, дарить и завещать |
|
Стоимость объекта |
Дороже на ≈10% |
Дешевле на ≈10% |
|
Налог на регистрацию, от стоимости недвижимости |
2–4% |
1,1% |
|
Продажа недвижимости |
Независимость от прежнего владельца при перепродаже |
При перепродаже нужно подписать документы с арендодателем |
Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами.
По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан. Как правило, привлекается несколько местных или им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.
В этом случае сделка проходит путём смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Информацию о компании нужно тщательно проверять, чтобы вместе с землёй не получить долги и другие обременения.
Обратите внимание! В последние годы власти Таиланда стали внимательнее следить за «спящими» компаниями, которые деятельности не ведут, а недвижимостью владеют. Лазейка в законе, позволяющая иностранцам получить землю во фрихолд, оформив её на пассивное юрлицо с номинальными тайскими директорами, постепенно закрывается. Подозрительным компаниям выписывают штрафы, наказания для номинальных акционеров – вплоть до тюремного заключения. Юристы рекомендуют оформлять собственность на фирму, только если вы действительно намерены заниматься бизнесом в Таиланде.
Кроме того, владение недвижимостью на юрлицо связано с дополнительными затратами – на регистрацию компании ($2–3 тыс.) и ведение бухгалтерской отчётности ($1 тыс. в год). Рекомендуем перед сделкой консультироваться со специалистами.
Покупка недвижимости в Таиланде не даёт прав на оформление ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.
В стране действует программа Thailand Privilege (известная ранее под брендом Thailand Elite), которая позволяет получить визу на срок от 5 до 20 лет при сумме вложений от $25 тыс. Некоторые застройщики элитных ЖК предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.
.jpg "Жизнь в Таиланде")
Иностранец обязан платить ежегодные налоги и оплачивать коммунальные счета. Также существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в Земельном департаменте – около 5-6% от стоимости объекта, которые обычно продавец и покупатель делят пополам.
У налоговых резидентов России (которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год) остаются обязанности перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.
Изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет-порталы, печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риелторами и застройщиками, а также получить консультацию. Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Таиланде.
Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на Prian. Сортируйте предложения по нужным параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также можно оставить заявку на подбор объекта актуальным требованиям – риэлторы вышлют подборки подходящих вариантов.
Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде иностранцы, как правило, обращаются в агентство. Участие риелтора необязательно, но экономить на этих услугах нет смысла, так как работу агента обычно оплачивает продавец (особенно на первичном рынке). Самостоятельно разбираться в деталях сделки трудно, а обращаться в различные инстанции без знания тайского языка просто невозможно!
Задачи риелтора
При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. Для его оформления требуется копия загранпаспорта, электронная почта, телефон и почтовый адрес покупателя.
В договоре отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей и реквизиты для отправки средств.
Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток – около 1% от общей стоимости, чтобы снять объект с продажи. Задаток может быть внесён наличными или на счёт продавца. Перевод может быть произведён со счёта из банка в любой стране.
Задаток обычно невозвратный: если сделка не состоится по вине покупателя, то с этими деньгами придётся попрощаться; если по вине продавца – средства вернут.
Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно специализированные юридические компании предлагают следующие услуги:
Обычно на первичном рынке заказывают только проверку договора. А полная юридическая проверка недвижимости проводится только при заключении сделок со вторичным жильём и, как правило, за счёт покупателя. Может осуществляться как до внесения резервационного депозита, так и после, в зависимости от обстоятельств и договорённостей сторон.
.jpg "Недвижимость в Таиланде")
В течение одной-двух недель после внесения задатка покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок, если продавцом является застройщик. Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания или агентство.
В этом договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия её приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора.
К договору прилагаются копии идентификационных документов продавца и покупателя, а также документы на недвижимость.
В Таиланде применяется несколько способов оплаты сделки.
1. На первичном рынке – перевод средств на указанные в договоре реквизиты застройщика. Оплата может быть произведена со счёта в любом банке мира, главное, чтобы счёт был оформлен на покупателя. Возможна оплата и со счёта юридического лица, где покупатель числится учредителем.
Также в Таиланде практикуются расчёты наличными и криптовалютой.
Внимание! Покупатели могут сделать платёж в том числе из российских банков, которые не попали под санкции, но при этом нужно помнить о необходимости пройти валютный контроль и есть риск непредвиденных задержек.
2. На вторичном рынке – открытие счёта в одном из банков Таиланда и перечисление на него денежных средств со счёта в родной или любой другой стране. В момент регистрации жилья в Земельном департаменте покупатель передаёт чек на указанную сумму продавцу.
Важно! Иностранцы имеют право открыть счёт в местном банке. Для этого потребуется представить контракт на покупку недвижимости. В некоторых случаях достаточно даже одной из долгосрочных или туристических виз.
Подробную инструкцию от открытии счетов в банках Таиланда читайте в нашей статье.
Если же объект регистрируется в лизхолд (долгосрочную аренду), то расчёт может происходить любым способом.
.jpg "Новостройки в Таиланде")
Все сделки регистрируются в Земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведётся на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко и обычно в сопровождении местных представителей.
При покупке объекта на первичном рынке сделку, как правило, регистрирует в Земельном департаменте представитель застройщика. Происходит это на основании доверенности от покупателя на его имя. Совершить покупку недвижимости на вторичном рынке помогает юрист.
В день сделки в Земельном департаменте покупателю выдаётся пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости. Например, если это квартира в свободное владение, то новый владелец получает:
Читайте также
- Как жить в Бангкоке? Что учесть желающим переехать в ЮВА
- Четыре явления и обстоятельства, к которым придётся привыкать в Таиланде
- Личный опыт: жизнь в доме для экспатов на Пхукете
- Плюсы и минусы переезда на Пхукет – всё, что я поняла после 15 лет жизни на остров
- Наши за рубежом: как живут русскоязычные иммигранты в Таиланде
Для приобретения жилья в Таиланде ехать туда необязательно: сделки в режиме онлайн проводятся давно, схема отлажена. Алгоритм для покупки новостройки таков.
Вплоть до последнего платежа покупатель может не приезжать в Таиланд. Но как только объект построен и его нужно принять, рекомендуется приехать. Первостепенная цель приезда – получение документов. После того как объект введён в эксплуатацию, покупатель должен получить свидетельство о собственности, и по возможности лично.
Однако можно организовать и удалённое получение документов. Для этого необходимо обратиться к нотариусу в России, написать доверенность на тайского юриста, перевести её на английский язык и заверить. В Таиланде заверенный перевод на тайский язык оформляет юрист агентства.
.jpg "Вилла в Таиланде")
Налог при покупке недвижимости. Покупатель выплачивает единоразовый регистрационный сбор, размер которого зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (лизхолд или фрихолд).
При покупке квартиры в полную собственность покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры.
При покупке квартиры в долгосрочное владение покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости (всего 1,1%).
Гонорар риелтора. Услуги этого специалиста, как правило, бесплатны для покупателя недвижимости: агент взимает гонорар с продавца. В случае сложного подбора объекта на вторичном рынке возможна комиссия – обсуждайте этот вопрос с вашим представителем.
Гонорар юриста. При покупке объекта на первичном рынке услугами юриста, как правило, не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счёт застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.
Если же клиент покупает недвижимость на вторичном рынке, то присутствие юриста почти всегда обязательно, так как именно этот специалист составляет договор, принимает оплату и регистрирует объект. Его работа в типичных сделках с жильём стоит около $1 тыс.
Гонорар переводчика. Обычно иностранцы покупают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры и общаться с юристом. У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который и занимается переводом документов.
Поэтому в большинстве случаев прибегать к услугам сторонних переводчиков и оплачивать их работу не приходится.
Единоразовый сбор управляющей компании (для новостроек). Управляющая компания нового комплекса обязана сформировать фонд капремонта – эти средства обычно взимают с первых покупателей квартир. Платёж единоразовый – $15–25 за кв. м, затрагивает только первичный рынок.
По данным Банка Таиланда, цены на жильё продолжают умеренно расти на фоне улучшения спроса. К третьему кварталу 2023-го недвижимость подорожала на 3,3% за год с поправкой на инфляцию.
На Пхукете риелторы отмечают более динамичный рост. Подробнее об этом читайте в нашей статье.
Цены зависят от локации и качества комплекса. Разброс колоссальный: от $30 тыс. за студию на вторичном рынке в Паттайе до $10 млн за виллу на первой линии Пхукета.
В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках. Но застройщики предлагают рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (один-два года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершении определённых этапов строительства.
Некоторые застройщики предлагают финансирование: необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% также могут выплачиваться в течение двух лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих одного – пяти лет под 5–7% годовых. При данной схеме максимальный период рассрочки составляет семь лет.
Фото: Unsplash (Yavor Punchev, Miltiadis Fragkidis, Ragnar Vorel, Mike Swigunski, Clark Gu, Rachael Annabelle)
