Версия
для печати
для печати
Таиланд периодически меняет правила приобретения недвижимости для иностранцев. Мы внесли актуальные данные на конец лета 2025 года.
После периода активного роста, который продолжался шесть кварталов подряд после пандемии, продажи недвижимости иностранцам в Таиланде с конца 2023 года начали замедляться. Основными причинами стали усиление регулирования в отношении номинальных владельцев и экономический спад, снизивший покупательную способность иностранных инвесторов.
Но! Несмотря на общее сокращение сделок с иностранцами на 0,5% в первом квартале 2025 года (до 3 919 единиц), их доля в общем объеме увеличилась до 18% против 16,7% годом ранее. В денежном выражении доля зарубежных покупателей достигла 29,3%. Основными инвесторами остаются китайцы (1 481 сделка), граждане Мьянмы (439 сделок) и россияне (288 сделок).
По статистике Prian, Таиланд – самая востребованная у иностранных покупателей недвижимости страна Юго-Восточной Азии.
Большинство продаж иностранцам проходят в трех популярных регионах: провинции Чонбури, где расположен курорт Паттайя, в Бангкоке и на острове Пхукет.
Нерезиденты могут приобрести любую недвижимость на территории Таиланда, в том числе и дом с землей. Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.
Базовый срок договора лизхолд – 30 лет; далее сроки продления не гарантированы законом (зависят от прописанных в договоре условий – от договоренности сторон).
Лизхолд позволяет распоряжаться недвижимостью так же, как и фрихолд (продавать, наследовать, дарить и др.). При заключении сделки выдается договор, зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.
На свое имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная должна быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.
С домами, таунхаусами и виллами ситуация иная: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.
Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, но оформлять сделку нужно на юридическое лицо – компанию, в которой минимум 51% акций принадлежит тайскому гражданину.
|
Форма собственности |
Фрихолд |
Лизхолд |
|
Права |
Полная собственность на неограниченный срок. Можно перепродавать, дарить и завещать |
Право пользования и распоряжения в течение 90 лет. Можно перепродавать, дарить и завещать |
|
Стоимость объекта |
Дороже на ≈10% |
Дешевле на ≈10% |
| Налог на регистрацию, от стоимости недвижимости (для покупателя) |
2% |
1,1% |
| Содержание | Дороже с точки зрения налогов | Дешевле в обслуживании (поэтому с инвестиционными целями чаще рекомендуют именно лизхолд) |
|
Продажа недвижимости |
Независимость от прежнего владельца при перепродаже |
При перепродаже нужно подписать документы с арендодателем |
Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами.
1. Зарегистрировать новую компанию
По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан. Как правило, привлекается несколько местных или им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.
Важно! С ноября 2024 года власти Таиланда совместно с полицией ужесточили контроль за использованием подставных лиц иностранными покупателями недвижимости.
2. Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость
В этом случае сделка проходит путем смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Информацию о компании нужно особо проверять, чтобы вместе с землей не получить долги и другие обременения.
Обратите внимание! В последние годы власти Таиланда стали внимательнее следить за «спящими» компаниями, которые деятельности не ведут, а недвижимостью владеют. Лазейка в законе, позволяющая иностранцам получить землю во фрихолд, оформив ее на пассивное юрлицо с номинальными тайскими директорами, постепенно закрывается. Подозрительным компаниям выписывают штрафы, наказания для номинальных акционеров – вплоть до тюремного заключения. Юристы рекомендуют оформлять собственность на фирму, только если вы действительно намерены заниматься бизнесом в Таиланде.
Кроме того, недвижимость во владении юрлица связана с дополнительными затратами – на регистрацию компании ($2–3 тыс.) и ведение бухгалтерской отчетности ($1 тыс. в год). Рекомендуем перед сделкой консультироваться со специалистами.
.jpg)
Покупка земли во фрихолд с оформлением на тайскую компанию возможна только для реально действующих компаний. Схема с номиналами – незаконна, а проверки еще в 2024-м сильно ужесточили.
Покупка недвижимости в Таиланде не дает прав на оформление ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.
В стране действует программа Thailand Privilege (известная ранее под брендом Thailand Elite), которая позволяет получить визу на срок от 5 до 20 лет при сумме вложений от $28 тыс. Некоторые застройщики элитных ЖК предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счет покупки жилья.
.jpg "Жизнь в Таиланде")
Иностранец обязан платить ежегодные налоги и оплачивать коммунальные счета. Также существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в Земельном департаменте, которые обычно продавец и покупатель делят пополам. Подробнее об этом читайте ниже.
Изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет-порталов, печатных изданий и тематических выставок. На последних можно вживую пообщаться с риелторами и застройщиками, а также получить консультацию. Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Таиланде.
Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на Prian. Также можно оставить заявку на подбор объекта в соответствии с актуальными требованиями – риелторы вышлют подборки подходящих вариантов.
Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде иностранцы, как правило, обращаются в агентство. Участие риелтора необязательно, но экономить на этих услугах нет смысла, так как работу агента обычно оплачивает продавец (особенно на первичном рынке).
Задачи риелтора
При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. Для его оформления требуется копия загранпаспорта, электронная почта, телефон и почтовый адрес покупателя.
В договоре отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей и реквизиты для отправки средств.
Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток – обычно около 1% от общей стоимости, чтобы снять объект с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счет продавца. Перевод может быть произведен со счета из банка в любой стране.
Задаток обычно невозвратный: если сделка не состоится по вине покупателя, то с этими деньгами придется попрощаться. Если откажется продавец – средства вернут.
Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно специализированные юридические компании предлагают следующие услуги:
При сделках с новостройками обычно проверяют только договор. Полная юридическая проверка недвижимости проводится при заключении сделок со вторичным жильем и, как правило, за счет покупателя.
.jpg "Недвижимость в Таиланде")
В течение одной-двух недель после внесения задатка покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок, если продавцом является застройщик. Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания или агентство.
В договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора.
К договору прилагаются копии идентификационных документов продавца и покупателя, а также документы на недвижимость.
В Таиланде применяется несколько способов оплаты сделки.
1. На первичном рынке – перевод средств на указанные в договоре реквизиты застройщика. Оплата может быть произведена со счета в любом банке мира, главное, чтобы счет был оформлен на покупателя. Возможна оплата и со счета юридического лица, где покупатель числится учредителем.
Также в Таиланде практикуются расчеты наличными и криптовалютой.
.jpg)
Использование криптовалют как средства расчета в Таиланде с 01.04.2022 запрещено регулятором; на практике сделки возможны только через конвертацию в фиатную валюту через банковский платеж.
2. На вторичном рынке – открытие счета в одном из банков Таиланда и перечисление на него денежных средств со счета в родной или любой другой стране. В момент регистрации жилья в Земельном департаменте покупатель передает чек на указанную сумму продавцу.
Важно! Иностранцы имеют право открыть счет в местном банке. Для этого потребуется представить контракт на покупку недвижимости. В некоторых случаях достаточно даже одной из долгосрочных или туристических виз. Правда, в 2025 году туристы и временные резиденты сталкиваются с ограничениями в доступе к банковским услугам и счет им могут просто не открыть. Поэтому советуем уточнять условия обслуживания в конкретном учреждении заранее.
Подробную инструкцию от открытии счетов в банках Таиланда читайте в нашей статье.
Обратите внимание!
Если недвижимость регистрируется во фрихолд (полную собственность), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки Земельным департаментом. Для этого банк – получатель перевода в иностранной валюте в Таиланде выдает специальную справку FET. Эта форма служит доказательством легальных и целевых платежей на покупку конкретного объекта недвижимости.
Если же объект регистрируется в лизхолд (долгосрочную аренду), расчет может происходить любым способом.
.jpg "Новостройки в Таиланде")
Все сделки регистрируются в Земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко и в сопровождении местных представителей.
При покупке объекта на первичном рынке сделку, как правило, регистрирует в Земельном департаменте представитель застройщика. Происходит это на основании доверенности от покупателя на его имя. Совершить покупку недвижимости на вторичном рынке помогает юрист.
В день сделки в Земельном департаменте покупателю выдается пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости. Например, если это квартира в свободное владение, то новый владелец получает следующие документы.
Читайте также
- Как жить в Бангкоке? Что учесть желающим переехать в ЮВА
- Четыре явления и обстоятельства, к которым придётся привыкать в Таиланде
- Личный опыт: жизнь в доме для экспатов на Пхукете
- Плюсы и минусы переезда на Пхукет – всё, что я поняла после 15 лет жизни на остров
- Наши за рубежом: как живут русскоязычные иммигранты в Таиланде
Для приобретения жилья в Таиланде ехать туда необязательно: сделки в режиме онлайн проводятся давно, схема отлажена. Алгоритм для покупки новостройки таков.
Вплоть до последнего платежа покупатель может не приезжать в Таиланд. Но как только объект построен и его нужно принять, рекомендуется приехать. Первостепенная цель приезда – получение документов. После того как объект введен в эксплуатацию, покупатель должен получить свидетельство о собственности, и по возможности лично.
Однако можно организовать и удаленное получение документов. Для этого необходимо обратиться к нотариусу в России, написать доверенность на тайского юриста, перевести ее на английский язык и заверить. В Таиланде заверенный перевод на тайский язык оформляет юрист агентства.
.jpg "Вилла в Таиланде")
Налог при покупке недвижимости. Покупатель выплачивает единоразовый регистрационный сбор, размер которого зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (лизхолд или фрихолд).
При покупке квартиры в полную собственность покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры.
При покупке квартиры в долгосрочное владение покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости (всего 1,1%).
.jpg)
У продавца также может возникнуть дополнительный налог на определенные виды бизнеса (specific business tax) в размере 3,3% (если он продает недвижимость до истечения пяти лет владения) или гербовый сбор 0,5% + подоходный налог (для компаний – 1%, для частных лиц – прогрессивный – 0–35% от суммы сделки). Но эти затраты обычно не ложатся на покупателя.
Гонорар риелтора. Услуги этого специалиста, как правило, бесплатны для покупателя недвижимости: агент взимает гонорар с продавца. В случае сложного подбора объекта на вторичном рынке возможна комиссия – обсуждайте этот вопрос с вашим представителем.
Гонорар юриста. При покупке объекта на первичном рынке услугами юриста, как правило, не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счет застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.
Если же клиент покупает недвижимость на вторичном рынке, то присутствие юриста крайне желательно, так как именно этот специалист составляет договор, принимает оплату и регистрирует объект. Его работа в типичных сделках с жильем стоит около $1 тыс.
Гонорар переводчика. Обычно иностранцы покупают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры и общаться с юристом. У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который и занимается переводом документов.
Поэтому в большинстве случаев прибегать к услугам сторонних переводчиков и оплачивать их работу не приходится.
Единоразовый сбор управляющей компании (для новостроек). Управляющая компания нового комплекса обязана сформировать фонд капремонта – эти средства обычно взимают с первых покупателей квартир. Платеж единоразовый – $15–25 за кв. м, затрагивает только первичный рынок.
Жилье в Таиланде дорожает последние 15 лет. Но средний рост скромный.
По данным Банка Таиланда, в 2024 году цены на частные дома и таунхаусы выросли на 1,5–2,5% (с поправкой на инфляцию).
Правда, в популярных туристических локациях динамика иная. К примеру, на Пхукете недвижимость дорожает примерно на 15% в год (оценка CBRE), а в премиальных районах и до 30% за год.
Цены зависят от локации и качества комплекса.
В целом разброс цен на курортах колоссальный: от $30–40 тыс. за студию на вторичном рынке в Паттайе до $10 млн за виллу на первой линии Пхукета.
В Таиланде возможности иностранца получить ипотеку в местных банках сильно ограничены. Но застройщики предлагают рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (один-два года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершении определенных этапов строительства.
Некоторые застройщики предлагают финансирование. Необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% также могут выплачиваться в течение двух лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих одного – пяти лет под 5–7% годовых. При данной схеме максимальный период рассрочки составляет семь лет.
Фото: Unsplash (Yavor Punchev, Miltiadis Fragkidis, Ragnar Vorel, Mike Swigunski, Clark Gu, Rachael Annabelle)
