Цифры – ваше всё, особенно если речь идёт о недвижимости для инвестиций. Неучтённые платежи, скрытые расходы, дополнительные выплаты и налоги могут съесть всю прибыль. Впрочем, если жильё за рубежом покупается для собственного отдыха, то подробный расчёт расходов тоже пригодится, ведь всё равно надо понимать, сколько денег уйдёт на покупку и содержание квартиры. Разберём на конкретном типичном примере.
Что купить на Пхукете
Чтобы прицениться к строящейся недвижимости на Пхукете, ориентируйтесь на сумму около €3 тыс. за кв. м. Итоговая цена зависит от стадии готовности комплекса, его расположения, класса, качества конкретной квартиры (видовые апартаменты всегда дороже), наличия договора с управляющей компанией (это влияет на доходность недвижимости, а значит, и её стоимость) и других параметров.
Для расчётов возьмём типичную для местного рынка и качественную новостройку – комплекс Sea Heaven, который застройщик Sivarom (у этой компании 30-летний опыт строительства, в основном в Бангкоке) возводит на пляже Най-Тон. Объект на первой линии, что, безусловно, влияет на цену в сторону повышения. При этом сейчас комплекс находится на начальном этапе строительства, что тоже важный, но на этот раз понижающий цену фактор.
Онлайн-практикум по инвестициям в Таиланде (в формате PDF)
Скачайте справочник, чтобы узнать:
• Какие стратегии выбирают иностранные инвесторы?
• В чём риски и преимущества разных подходов?
• Как посчитать совокупную прибыль за 5-10 лет?
В проекте запланированы апартаменты площадью от 27 до 77 кв. м и стоимостью от €92 тыс. до €306 тыс. Кроме жилья покупателям предлагается инфраструктура пятизвёздочного отеля: 99,2 тыс. кв. м общей площади, 500-метровая цветочная аллея на входе, 6 бассейнов, 23 бутик-магазина, рестораны, тренажёрный зал в каждом здании, спа в тайском стиле, консьерж-служба, охрана, парковка. К слову, подобный инфраструктурный набор типичен для курортных новостроек Пхукета, особенно тех, где имеются арендные программы (то есть планируется зарабатывать на туристах).
Все расходы на покупку новой квартиры на Пхукете
Цена квартиры – €97 тыс. (3,4 млн батов)
За эти деньги вы получаете односпальные апартаменты площадью 34 кв. м с видом на сад или горы.
Здесь, как и в случае с другими новостройками, оплата производится по мере строительства. Первоначальный платёж составит €29 214, ещё €5 728 понадобится для резервации объекта.
Светлана Касаткина, Exotic Property:
В этом комплексе застройщик готов предоставить небольшую скидку, но на существенный дисконт рассчитывать не стоит: цены и так на 15–20% ниже рынка (это начальный этап строительства, и стоимость квартир ещё не повышалась).
Застройщики на Пхукете гибкие, покупатель всегда может сделать встречное предложение по цене. Поскольку большинство квартир выкупается ещё во время стройки, у девелопера есть несколько вариантов оплаты. Например, можно внести не стандартные 30% первого платежа, а 50% или 100% и получить в таком случае скидку на квартиру или даже ежегодный кешбек до конца строительства от 3 до 7%.
После выбора квартиры и согласования условий покупки необходимо подписать резервационный договор, чтобы застройщик снял объект с продажи. От вас потребуется копия загранпаспорта, email, телефон и почтовый адрес. На основании этих данных застройщик составляет резервационное соглашение со всеми условиями (цена, график платежей, форма регистрации, арендная программа) и высылает на email. Вы подписываете и отправляете сканированную копию обратно застройщику.
Вместе с резервационным договором застройщик высылает вам счёт на уплату задатка – €5 728. Вы производите оплату из любой точки мира по реквизитам застройщика в тайском банке. При поступлении средств продавец предоставляет квитанцию об оплате.
После уплаты задатка юристы застройщика готовят основной контракт и отправляют вам на согласование по электронной почте. Вы изучаете и при необходимости вносите изменения.
Договоры, как правило, стандартные, но существует своя специфика. Вы можете попросить риэлтора объяснить непонятные пункты или воспользоваться услугами независимого юриста.
После согласования застройщик курьерской службой отправляет вам подписанные с его стороны оригиналы договоров. Вы их подписываете и высылаете обратно застройщику.
Вместе с договором вы получаете счёт на уплату первого взноса.
Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку до конца строительства. Первый взнос обычно составляет 25–30%.
Деньги перечисляются с вашего счёта из любой точки мира по графику на основании контракта. Перед каждым платежом вы будете получать отчёт о состоянии стройки и счёт на оплату.
Гонорар риэлтора – €0
В Таиланде работу риэлтора всегда оплачивает продавец. На первичном рынке это застройщик, на вторичном – собственник объекта.
Налог при покупке недвижимости – €1 067 или €1 940
Покупатель недвижимости в Таиланде должен уплатить единоразовый регистрационный сбор. А его размер зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (leasehold или freehold). При оформлении этой квартиры во фрихолд вы заплатите €1 940, в случае с лизхолдом – €1 067.
Карен Чичян, Exotic Property:
В некоторых случаях сборы привязаны к контрактной стоимости объекта (стоимости по договору купли-продажи), а в других к оценочной. Её можно узнать в Земельном департаменте непосредственно перед сделкой, но она всегда ниже контрактной.
При покупке квартиры в полную собственность (freehold) покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры.
При покупке квартиры в долгосрочное владение (leasehold) покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости. Всего 1,1%.
Все государственные сборы уплачиваются в момент регистрации недвижимости в Земельном офисе.
Покупатели, как правило, не обращаются в Земельный офис самостоятельно. Находясь в Таиланде, они подписывают доверенность на юриста (специалиста застройщика), который занимается регистрацией, и перечисляют деньги на уплату государственных сборов. После сдачи квартиры в эксплуатацию застройщик готовит пакет документов и подаёт их в Земельный офис. Далее покупатель забирает документы на собственность.
На вторичном рынке недвижимость регистрирует юрист. Ему заранее перечисляют средства на пошлины, он их платит в момент сделки, а покупателю предоставляет квитанции.
Гонорар юриста – €0 или €800–1 000
Вы можете обратиться к независимому юристу, чтобы проверить объект (кому принадлежит, нет ли обременений), проверить или составить договор между покупателем и продавцом, произвести регистрацию. Также можно перечислять деньги не напрямую продавцу, а на escrow-счёт юриста, а далее юрист будет производить оплату за покупателя. Некоторые пользуются услугами юриста для оформления завещания. Проверка контракта стоит около €800–1 000, составление завещания – около €400.
Светлана Касаткина, Exotic Property:
При покупке на первичке услугами юриста обычно не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счёт застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.
Если клиент выбрал объект на вторичном рынке, то присутствие юриста почти всегда обязательно, так как юрист составляет договор, принимает оплату (деньги от покупателя идут на счёт юриста, а в момент регистрации в госорганах и получения свидетельства о собственности перечисляются продавцу) и регистрирует объект.
Гонорар переводчика – €0
Светлана Касаткина, Exotic Property:
На практике сторонние переводчики не участвуют в сделках. Обычно все иностранцы приобретают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры, участвуют в деловой переписке с продавцом, помогают общаться с юристом и т. д.
У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который также поможет провести сделку, предоставит и переведёт все необходимые документы.
Обычно покупатели переводят договоры в своей стране, так как некоторые банки могут попросить нотариально заверенные переводы для осуществления оплаты.
Сбор sinking fund – €580
Sinking fund (фонд капитального ремонта) платят один раз при покупке квартиры на первичном рынке. Из этих средств формируется фонд для покрытия непредвиденных расходов на ремонт территории общего пользования.
Подключение коммуникаций – €280
При покупке квартиры на этапе строительства необходимо установить счётчики на электричество и воду. Эти затраты обычно оплачивает покупатель – €250–500.
Мебель и техника – €0
Новостройки в Таиланде сдаются в эксплуатацию с полной отделкой и встроенной техникой. Но чтобы начать пользоваться жильём, его надо обставить мебелью и аксессуарами.
Здесь важно учитывать одну особенность: если апартаменты участвуют в арендной программе от застройщика, собственник обязан обставить их по стандартам гостиницы. Как правило, девелоперы сами разрабатывают мебельные пакеты и предлагают их покупателям. Иногда, как в нашем примере, стоимость обстановки уже включена в цену недвижимости. В противном случае на эти расходы стоит заложить в бюджет 8–10% от стоимости квартиры.
Если же апартаменты не будут сдаваться в аренду туристам через управляющую компанию комплекса, то собственник может подобрать любую мебель. В этом случае расходы полностью зависят от вас – можно обойтись как сотнями евро, так и десятками тысяч.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Все расходы на содержание квартиры на Пхукете
Налог на владение недвижимостью – €0
До 2020 года налогов на владение жилой недвижимостью в Таиланде не существовало. Однако власти страны объявили о предстоящем введении ежегодного сбора – ставка порядка 0,03% и только для объектов стоимостью от 10 млн батов (€280 тыс.). Пока прецедентов уплаты этого налога не было.
Собственник платит регистрационный сбор на этапе покупки, а также налог на прибыль – когда сдаёт квартиру в аренду и продаёт её. Максимальная ставка подоходного налога для иностранцев – 15%.
Обслуживание комплекса – €700 в год
В каждом новом комплексе есть управляющая компания, которая занимается обслуживанием, ремонтом, охраной, парковкой, содержанием газонов, бассейнов и всей общей территории. Если в проекте предусмотрено отельное управление (то есть комплекс функционирует под брендом гостиницы), то оператор также предоставляет весь отельный сервис.
В нашем примере платёж за обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) – €700 в год. Его можно ежегодно перечислять на счёт управляющей компании банковским переводом или платить наличными в офисе.
Страховка квартиры – €0 или €100 в год
Страхование всего здания уже включено в стоимость обслуживания комплекса (maintenance fee). Если квартира участвует в арендной программе, то для неё также обязательно оформляется полис страхования внутренней отделки и имущества – его стоимость от €60 в год. Эти затраты берёт на себя отельный оператор.
Карен Чичян, Exotic Property:
Лучше дополнительно оформить страховку гражданской ответственности перед третьими лицами, чтобы снять риск, что арендаторы или собственник причинят ущерб соседям. Цена такого полиса – от €100 в год в зависимости от суммы покрытия.
В Таиланде работают крупные международные страховые корпорации (например, AIA), и в целом стоимость полисов невысока.
Коммунальные услуги – €800–1 000 в год
Коммунальные услуги в Таиланде оплачиваются по счётчикам. А значит, эти расходы возникают только тогда, когда в квартире живут.
Киловатт электроэнергии стоит примерно €0,08 (3-4 бата), кубометр воды – €1 (35 батов). Газ и стационарный телефон почти не используют. За интернет платят примерно €20 в месяц. Итого, если в месяц расходовать 500 кВт·ч и 10 кубов, затраты составят около €70 (свет, вода, интернет). Пару раз в год могут понадобиться услуги по чистке кондиционеров – вызвать мастера можно за €15.
Карен Чичян, Exotic Property:
Для удобства обычно собственник оставляет депозит на счёте управляющей компании, откуда ежемесячно списываются платежи за коммунальные услуги. Отчёт обо всех списаниях приходит владельцу на email.
Когда собственники сдают свою недвижимость в аренду, расходы на её содержание отельный оператор вычитает из арендного дохода.
Смотрите примеры объектов недвижимости в Таиланде
84 046 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
31 м211
В комплексе:первый проект на Пхукете в неоклассическом стиле, всего 82 квартиры различной планировки - студии, с 1 и 2 мя спальнями. Общий бассейн, бар, парковая зона, фитнес-центр, шатл-бас до пляжа, парковка, ресепшн, круглосуточная охрана.
В апартаментах: современный стиль, лаконичный дизайн, удачная планировка в которой с умом использован...
Exotic Property
58 900 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
70 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Jomtien Beach Mountain Condominium расположен в центральной части района Джомтьен, между улицами WatBoon и Chaiyapruek, в тихом, спокойном районе и всего в 10 минутах от центра города, расстояние до пляжа около 1 км. Из удобств для резидентов дома представлены: крытая парковка, тренажерный зал и общественный бассейн, круглосуточная охрана....
Квартира 78,5 кв.м в готовом комплексе у пляжа Ката с гарантированной доходностью 7% на 7 лет.
Представляем вашему вниманию 2-спальную квартиру площадью 78,5 кв.м в готовом и введенном в эксплуатацию комплексе, который находится в центре района Ката.
Пляж Ката находится всего в 500 м от комплекса, а если пройти еще на север всего 400 м, вы...
Intermark Global
175 435 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
34 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартира в курортном комплексе, расположенном в 50 метрах от премиального пляжа Банг Тао. Инвестиционная часть проекта будет находиться под управлением медународного отельного оператора, что позволит владельцу получать пассивный доход в размере 7% на срок до 15 лет.
Leto Real Estate
99 485 €
Студия на острове Пхукет, Таиланд
28 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Кондоминиум с видом на море состоит из 112 студий и 61 апартамента с 2 спальнями.
Апартаменты - тип F: студия - 28.4 кв.м
Цена: от THB 3.771.000 ($106.021)
Расположение в пешей доступности до пляжей Карон – 650 м и Ката – 1,5 км.
Инфраструктура комплекса: 3 бассейна с панорамным видом, 3 бара, ресторан и кафе, спортзал,...
Intermark Global
1 995 000 €
Дом в Пхукете, Таиланд
625 м244
Новый жилой комплекс ультра-роскошных вилл, расположен недалеко от пляжей Лаян и Банг Тао и соседствует с Laguna Phuket. Это уже седьмой проект застройщика.
Комплекс предлагает 12 вилл с бассейнами и 4 или 5 спальнями. Размер участков варьируется от 1,026 до 1,897 квадратных метров. Современный, роскошный и комфортный дизайн каждой виллы...
Mercury Group
451 025 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
120 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Отличный вариант для инвестирования!
Подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Доходность от 8 %!
Есть рассрочка!
Апартаменты полностью меблированы!
Seven Seas Le Carnival - это проект от известного застройщика Universal Group Thailand.
Кондоминиум состоит из 4 зданий, два из которых 30- этажные высотки....
DDA Real Estate
628 054 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
129 м2544
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Инвестирование в элитные апартаменты! Доходность от 8 %!
Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду!
Все апартаменты с мебелью, сантехникой и бытовой техникой!
Есть рассрочка!
Wyndham Grand Residences Wongamat расположен в редком и престижном месте на мысе Вонгамат, на севере Паттайи.
До пляжа Вонгамат...
DDA Real Estate
267 420 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
60 м211
В комплексе: новый жилой комплекс, идеально расположенный в районе Лагуна пляжа Банг Тао, обеспечивает доступ к пляжам Лаян и Банг Тао всего в нескольких километрах. Вся необходимая инфраструктура - кафе, рестораны, магазины, спа и т.д. находятся в пределах 5 минут езды на машине.
В апартаментах: интерьеры апартаментов выдержаны в современном...
Exotic Property
100 389 €
Квартира на острове Пхукет, Таиланд
68 м2222
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
474 258 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
192 м223
Эта вилла с бассейном и двумя спальнями, каждая с отдельными ванными комнатами, предлагает идеальное место для жизни. Располагается вилла в живописном районе Чалонг, окружена тропической природой и находится на пути к известной достопримечательности острова - Большой Будда. Просторная гостиная открытой планировки разделена на кухонную зону со...
NF Group
53 472 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
26 м211
В предварительном маркетинге, прекрасный многоквартирный дом в отличном месте. Квартиры от 24 до 36 м2 от студии до двух спален. Цены от 1 362 000 бат. С 2004 года финская строительная компания строитъ более 1400 квартир, и мы можем с гордостью представить все предыдущие объекты. В квартире европейская кухня и комнатные кондиционеры. Ванная...
Habita International Estates Ltd
143 604 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
43 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Пентхаус в премиальном комплексе "Gardens of Eden" на первой линии моря.
Роскошные апартаменты с прямым видом на море! Таких юнитов в данном комплексе всего 6.
Комплекс расположен на престижном пляже БангТао в 50 метрах от моря.
Сам комплекс относится к категории high lux:
- Минимальная площадь доступных апартаментов в нем - 50...
Siam Sun
200 000 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
54 м2222
Апартаменты с 2 спальнями станут идеальным местом для отдыха, проживания или инвестиций.
Здесь вы сможете полностью расслабиться и насладиться всеми удобствами, которые предоставляет комплекс. От бассейна до кинотеатра с 6D-технологией - здесь есть все для активного и комфортного отдыха. В комплексе также есть спа-салон, фитнес-центр и детская...
Mercury Group
270 000 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
57 м2222
Апартаменты с 2 спальнями в новом проекте на острове Пхукет, представляет собой идеальное сочетание изысканного дизайна и современного комфорта, расположенного среди великолепной природы Карона. На территории комплекса, состоящего из десяти четырехэтажных зданий и 297 апартаментов, вас ждут не только уютные жилье, но и богатый набор удобств....
Mercury Group
565 000 €
Дом в Пхукете, Таиланд
318 м2334
Современные виллы в районе Майкао, с панорамным видом на пляжи Найянг и Майкао, и в непосредственной близости от гольф клуба к Blue Canyon Country Club и международного аэропорта Пхукета, включают всего 8 трехэтажных вилл с бассейном.
Каждая вилла с 3 спальнями и 4 ванными комнатами обладает крышей-террасой, идеально подходящей для любования...
Mercury Group
190 497 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
60 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Инвестируйте в уникальное жилье с потрясающим видом на Андаманское море!
Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Доходность от 7 %!
В непосредственной близости от пляжа Най Янг!
Апартаменты меблированы! Рассрочка!
The Title Serenity - строящийся комплекс от премиального застройщика.Этот уникальный...
DDA Real Estate
1 662 990 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
560 м2444
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Потрясающий новый комплекс вилл с бассейном, расположен в спокойном районе Чернг Талай, всего в нескольких минутах езды от комплекса Laguna, Blue Tree, Boat Avenue и Bangtao Beach. Он также удобно расположен недалеко от различных местных достопримечательностей Чернг Талая и Таланга.
Предложение от 63 714 000 бат ( 4 спальни и 4 ванные).
Все...
Phuket Scanner
900 000 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
619 м2444
Уникальная вилла, расположенная всего в 1 километре от пляжа Най Харн. Она включает 4 спальни и 5 ванных комнат, а также дополнительной комнатой для персонала. Дизайн виллы отличается высокими потолками и обширным остеклением, которое позволяют естественному свету наполнять интерьеры.
Вилла имеет уникальный дизайн GALLERY LOFT, который создает...
Сводная таблица расходов покупателя квартиры на Пхукете
Статья расходов
Сумма
Разовые расходы на этапе покупки
Цена квартиры
€97 000
Регистрационный сбор
€1 067 – при покупке в leasehold
€1 940 – при покупке во freehold
Гонорар риэлтора
€0
Гонорар юриста
€0 или €800*
Гонорар переводчика
€0
Сбор sinking fund
€580
Подключение коммуникаций
€280
Мебель и техника
€0 (по акции от застройщика)
Итоговые расходы на приобретение
€1 927 – при покупке в leasehold €2 800 – при покупке во freehold
Ежегодные расходы на содержание квартиры на Пхукете
Налог на владение недвижимостью
€0
Обслуживание комплекса (maintenance fee)
€700
(при покупке этот сбор уплачивается сразу за два года вперёд – €1 400,
в последующем – ежегодно по €700)
Страховка квартиры
€0 или €100 в год**
Коммунальные услуги
€800–1 000 в год***
Итоговые расходы на содержание
€700 в год – для квартиры, участвующей в арендной программе €1 500–1 700 в год – если собственник пользуется квартирой сам, с учётом расходов на коммунальные услуги
* Юридическая проверка контракта необязательна, услуга заказывается при желании покупателя.
** Страховка квартиры оформляется по желанию.
*** Если квартира участвует в арендной программе, коммунальные услуги оплачивает управляющая компания.
Сколько можно заработать на такой квартире?
Светлана Касаткина, Exotic Property:
Покупатель этой квартиры может подписать контракт на сдачу в аренду с гарантированным доходом на пять лет. В этом случае управляющая компания будет выплачивать собственнику 7% годовых – €6 790 в год. С этой суммы надо будет заплатить подоходный налог (15% для нерезидентов) – €1 018. Также владелец должен будет вносить €700 на содержание комплекса, а коммунальные услуги управляющий отель оплатит сам. В итоге чистый ежегодный доход собственника составит €5 072, или 5,2% годовых.
Спустя пять лет можно будет перейти в арендную программу rental pool – в этом случае собственник будет получать деньги по результатам фактической сдачи в аренду, а не фиксированную сумму. Место востребованное (первая линия), отельный оператор сильный (Wyndham Hotels – международная сеть с 9 тыс. отелей), это может обеспечить более 10% годовых чистыми.