Цифры – ваше всё, особенно если речь идёт о недвижимости для инвестиций. Неучтённые платежи, скрытые расходы, дополнительные выплаты и налоги могут съесть всю прибыль. Впрочем, если жильё за рубежом покупается для собственного отдыха, то подробный расчёт расходов тоже пригодится, ведь всё равно надо понимать, сколько денег уйдёт на покупку и содержание квартиры. Разберём на конкретном типичном примере.
Что купить на Пхукете
Чтобы прицениться к строящейся недвижимости на Пхукете, ориентируйтесь на сумму около €3 тыс. за кв. м. Итоговая цена зависит от стадии готовности комплекса, его расположения, класса, качества конкретной квартиры (видовые апартаменты всегда дороже), наличия договора с управляющей компанией (это влияет на доходность недвижимости, а значит, и её стоимость) и других параметров.
Для расчётов возьмём типичную для местного рынка и качественную новостройку – комплекс Sea Heaven, который застройщик Sivarom (у этой компании 30-летний опыт строительства, в основном в Бангкоке) возводит на пляже Най-Тон. Объект на первой линии, что, безусловно, влияет на цену в сторону повышения. При этом сейчас комплекс находится на начальном этапе строительства, что тоже важный, но на этот раз понижающий цену фактор.
Онлайн-практикум по инвестициям в Таиланде (в формате PDF)
Скачайте справочник, чтобы узнать:
• Какие стратегии выбирают иностранные инвесторы?
• В чём риски и преимущества разных подходов?
• Как посчитать совокупную прибыль за 5-10 лет?
В проекте запланированы апартаменты площадью от 27 до 77 кв. м и стоимостью от €92 тыс. до €306 тыс. Кроме жилья покупателям предлагается инфраструктура пятизвёздочного отеля: 99,2 тыс. кв. м общей площади, 500-метровая цветочная аллея на входе, 6 бассейнов, 23 бутик-магазина, рестораны, тренажёрный зал в каждом здании, спа в тайском стиле, консьерж-служба, охрана, парковка. К слову, подобный инфраструктурный набор типичен для курортных новостроек Пхукета, особенно тех, где имеются арендные программы (то есть планируется зарабатывать на туристах).
Все расходы на покупку новой квартиры на Пхукете
Цена квартиры – €97 тыс. (3,4 млн батов)
За эти деньги вы получаете односпальные апартаменты площадью 34 кв. м с видом на сад или горы.
Здесь, как и в случае с другими новостройками, оплата производится по мере строительства. Первоначальный платёж составит €29 214, ещё €5 728 понадобится для резервации объекта.
Светлана Касаткина, Exotic Property:
В этом комплексе застройщик готов предоставить небольшую скидку, но на существенный дисконт рассчитывать не стоит: цены и так на 15–20% ниже рынка (это начальный этап строительства, и стоимость квартир ещё не повышалась).
Застройщики на Пхукете гибкие, покупатель всегда может сделать встречное предложение по цене. Поскольку большинство квартир выкупается ещё во время стройки, у девелопера есть несколько вариантов оплаты. Например, можно внести не стандартные 30% первого платежа, а 50% или 100% и получить в таком случае скидку на квартиру или даже ежегодный кешбек до конца строительства от 3 до 7%.
После выбора квартиры и согласования условий покупки необходимо подписать резервационный договор, чтобы застройщик снял объект с продажи. От вас потребуется копия загранпаспорта, email, телефон и почтовый адрес. На основании этих данных застройщик составляет резервационное соглашение со всеми условиями (цена, график платежей, форма регистрации, арендная программа) и высылает на email. Вы подписываете и отправляете сканированную копию обратно застройщику.
Вместе с резервационным договором застройщик высылает вам счёт на уплату задатка – €5 728. Вы производите оплату из любой точки мира по реквизитам застройщика в тайском банке. При поступлении средств продавец предоставляет квитанцию об оплате.
После уплаты задатка юристы застройщика готовят основной контракт и отправляют вам на согласование по электронной почте. Вы изучаете и при необходимости вносите изменения.
Договоры, как правило, стандартные, но существует своя специфика. Вы можете попросить риэлтора объяснить непонятные пункты или воспользоваться услугами независимого юриста.
После согласования застройщик курьерской службой отправляет вам подписанные с его стороны оригиналы договоров. Вы их подписываете и высылаете обратно застройщику.
Вместе с договором вы получаете счёт на уплату первого взноса.
Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку до конца строительства. Первый взнос обычно составляет 25–30%.
Деньги перечисляются с вашего счёта из любой точки мира по графику на основании контракта. Перед каждым платежом вы будете получать отчёт о состоянии стройки и счёт на оплату.
Гонорар риэлтора – €0
В Таиланде работу риэлтора всегда оплачивает продавец. На первичном рынке это застройщик, на вторичном – собственник объекта.
Налог при покупке недвижимости – €1 067 или €1 940
Покупатель недвижимости в Таиланде должен уплатить единоразовый регистрационный сбор. А его размер зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (leasehold или freehold). При оформлении этой квартиры во фрихолд вы заплатите €1 940, в случае с лизхолдом – €1 067.
Карен Чичян, Exotic Property:
В некоторых случаях сборы привязаны к контрактной стоимости объекта (стоимости по договору купли-продажи), а в других к оценочной. Её можно узнать в Земельном департаменте непосредственно перед сделкой, но она всегда ниже контрактной.
При покупке квартиры в полную собственность (freehold) покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры.
При покупке квартиры в долгосрочное владение (leasehold) покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости. Всего 1,1%.
Все государственные сборы уплачиваются в момент регистрации недвижимости в Земельном офисе.
Покупатели, как правило, не обращаются в Земельный офис самостоятельно. Находясь в Таиланде, они подписывают доверенность на юриста (специалиста застройщика), который занимается регистрацией, и перечисляют деньги на уплату государственных сборов. После сдачи квартиры в эксплуатацию застройщик готовит пакет документов и подаёт их в Земельный офис. Далее покупатель забирает документы на собственность.
На вторичном рынке недвижимость регистрирует юрист. Ему заранее перечисляют средства на пошлины, он их платит в момент сделки, а покупателю предоставляет квитанции.
Гонорар юриста – €0 или €800–1 000
Вы можете обратиться к независимому юристу, чтобы проверить объект (кому принадлежит, нет ли обременений), проверить или составить договор между покупателем и продавцом, произвести регистрацию. Также можно перечислять деньги не напрямую продавцу, а на escrow-счёт юриста, а далее юрист будет производить оплату за покупателя. Некоторые пользуются услугами юриста для оформления завещания. Проверка контракта стоит около €800–1 000, составление завещания – около €400.
Светлана Касаткина, Exotic Property:
При покупке на первичке услугами юриста обычно не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счёт застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.
Если клиент выбрал объект на вторичном рынке, то присутствие юриста почти всегда обязательно, так как юрист составляет договор, принимает оплату (деньги от покупателя идут на счёт юриста, а в момент регистрации в госорганах и получения свидетельства о собственности перечисляются продавцу) и регистрирует объект.
Гонорар переводчика – €0
Светлана Касаткина, Exotic Property:
На практике сторонние переводчики не участвуют в сделках. Обычно все иностранцы приобретают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры, участвуют в деловой переписке с продавцом, помогают общаться с юристом и т. д.
У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который также поможет провести сделку, предоставит и переведёт все необходимые документы.
Обычно покупатели переводят договоры в своей стране, так как некоторые банки могут попросить нотариально заверенные переводы для осуществления оплаты.
Сбор sinking fund – €580
Sinking fund (фонд капитального ремонта) платят один раз при покупке квартиры на первичном рынке. Из этих средств формируется фонд для покрытия непредвиденных расходов на ремонт территории общего пользования.
Подключение коммуникаций – €280
При покупке квартиры на этапе строительства необходимо установить счётчики на электричество и воду. Эти затраты обычно оплачивает покупатель – €250–500.
Мебель и техника – €0
Новостройки в Таиланде сдаются в эксплуатацию с полной отделкой и встроенной техникой. Но чтобы начать пользоваться жильём, его надо обставить мебелью и аксессуарами.
Здесь важно учитывать одну особенность: если апартаменты участвуют в арендной программе от застройщика, собственник обязан обставить их по стандартам гостиницы. Как правило, девелоперы сами разрабатывают мебельные пакеты и предлагают их покупателям. Иногда, как в нашем примере, стоимость обстановки уже включена в цену недвижимости. В противном случае на эти расходы стоит заложить в бюджет 8–10% от стоимости квартиры.
Если же апартаменты не будут сдаваться в аренду туристам через управляющую компанию комплекса, то собственник может подобрать любую мебель. В этом случае расходы полностью зависят от вас – можно обойтись как сотнями евро, так и десятками тысяч.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Все расходы на содержание квартиры на Пхукете
Налог на владение недвижимостью – €0
До 2020 года налогов на владение жилой недвижимостью в Таиланде не существовало. Однако власти страны объявили о предстоящем введении ежегодного сбора – ставка порядка 0,03% и только для объектов стоимостью от 10 млн батов (€280 тыс.). Пока прецедентов уплаты этого налога не было.
Собственник платит регистрационный сбор на этапе покупки, а также налог на прибыль – когда сдаёт квартиру в аренду и продаёт её. Максимальная ставка подоходного налога для иностранцев – 15%.
Обслуживание комплекса – €700 в год
В каждом новом комплексе есть управляющая компания, которая занимается обслуживанием, ремонтом, охраной, парковкой, содержанием газонов, бассейнов и всей общей территории. Если в проекте предусмотрено отельное управление (то есть комплекс функционирует под брендом гостиницы), то оператор также предоставляет весь отельный сервис.
В нашем примере платёж за обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) – €700 в год. Его можно ежегодно перечислять на счёт управляющей компании банковским переводом или платить наличными в офисе.
Страховка квартиры – €0 или €100 в год
Страхование всего здания уже включено в стоимость обслуживания комплекса (maintenance fee). Если квартира участвует в арендной программе, то для неё также обязательно оформляется полис страхования внутренней отделки и имущества – его стоимость от €60 в год. Эти затраты берёт на себя отельный оператор.
Карен Чичян, Exotic Property:
Лучше дополнительно оформить страховку гражданской ответственности перед третьими лицами, чтобы снять риск, что арендаторы или собственник причинят ущерб соседям. Цена такого полиса – от €100 в год в зависимости от суммы покрытия.
В Таиланде работают крупные международные страховые корпорации (например, AIA), и в целом стоимость полисов невысока.
Коммунальные услуги – €800–1 000 в год
Коммунальные услуги в Таиланде оплачиваются по счётчикам. А значит, эти расходы возникают только тогда, когда в квартире живут.
Киловатт электроэнергии стоит примерно €0,08 (3-4 бата), кубометр воды – €1 (35 батов). Газ и стационарный телефон почти не используют. За интернет платят примерно €20 в месяц. Итого, если в месяц расходовать 500 кВт·ч и 10 кубов, затраты составят около €70 (свет, вода, интернет). Пару раз в год могут понадобиться услуги по чистке кондиционеров – вызвать мастера можно за €15.
Карен Чичян, Exotic Property:
Для удобства обычно собственник оставляет депозит на счёте управляющей компании, откуда ежемесячно списываются платежи за коммунальные услуги. Отчёт обо всех списаниях приходит владельцу на email.
Когда собственники сдают свою недвижимость в аренду, расходы на её содержание отельный оператор вычитает из арендного дохода.
Смотрите примеры объектов недвижимости в Таиланде
213 790 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
50 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уникальная возможность инвестировать в престижный проект с высокой доходностью и отличным потенциалом роста!
LAYAN GREEN PARK - это 7 этажный ЭКО-кондоминиум, состоящий из 377 апартаментов на площади около 11 200 кв.м . На территории комплекса будут располагаться: 4 бассейна с пресной водой, 3 лаундж-бара, пекарня, клубный ресторан, фитнес зал...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
124 158 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
32 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в проекте BELLEVUE BEACHFRONT! Привлекательная инвестиционная возможность!
Апартаменты от инвестора! Продажа по договору уступки!
В 100 метрах от пляжа Лаян!
Bellevue Beachfront Condos Layan - это свежий проект, расположенный в исключительном месте, недалеко от нетронутых песчаных берегов пляжей Бангтао и Лаян, недалеко от...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
2 019 652 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
354 м233
Элитные резиденции с видом на море на пляже Банг Тао / BT-391P
Роскошная жизнь в одном из лучших мест на пхукете. Новый проект 5* брендированных резиденций на пляже Банг Тао, является совокупностью трёх ценностей современного делового человека — престиж владения, удовольствие от использования, доход от аренды и роста цены. Это самый...
Exotic Property
130 530 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
47 м22
Старт продаж комплекса Katabello!
Отличное расположение 700 метров до Кaта-Бич — райский уголок с кристально чистой водой и белым песком. Это идеальное местo для серфингa, дайвинга и релакса, а также одна из самых популярных локаций на Пхукете.
Превосходный продукт
Концепция «Средиземноморский курорт»:
• 8 жилых...
VRC Idrisova
388 154 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
226 м2322
Онлайн-показ
Ваш идеальный дом и инвестиция на Пхукете!
Высокий спрос на аренду (ROI 6-8% годовых)!
Доступна рассрочка!
Возможность меблировки (подбирается индивидуально)!
Diamond Pool Villas – это эксклюзивный комплекс вилл премиум-класса от застройщика Gaona Phuket Co., Ltd, расположенный в одном из самых престижных районов Пхукета. Каждая...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
913 877 €
Отель, гостиница на острове Пхукет, Таиланд
289 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Суперопция!!! - возможность передать в управление международному отельному оператору! Одно из лучших инвестиционных предложений! В стоимость влючено: ремонт, мебель, техника. Срок окупаемости, ROI, условия рассрочки и прочие подробности - по телефону.
Комплекс тропических вилл расположен в 2 минутах от умиротворенного пляжа Найтон. С вилл...
Invest Coast
270 730 €
Квартира в Бангкоке, Таиланд
42 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уникальное предложение для инвестиций в роскошные апартаменты!
Рассрочка!
Этот проект предлагает условия, подходящие для жизни в одиночку, в паре или семьей.
Апартаменты меблированы, техника входит в стоимость !
Роскошная жизнь с непревзойденным гостиничным сервисом.
COCO PARC - это воплощение изысканной жизни в самом сердце Бангкока,...
DDA Real Estate
520 634 €
Дом в Пхукете, Таиланд
225 м233
Mali Thai Pool Villa — видовой комплекс, расположенный в Таиланде у пляжа Ката, предлагающий виллы с 3 спальнями и частными бассейнами. Близость к морю делает виллы Mali Thai привлекательными для туристов и постоянных жителей.
Расположение в туристической локации между двумя пляжами Ката и Карон обеспечивает для Mali Thai Pool Villa широкий...
Mercury Group
1 338 439 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
627 м2544
Онлайн-показ
Инвестиционно - привлекательный объект! Доходность от 7%!
Рассрочка!
Вблизи многочисленных пляжей!
Naturale Cherng Talay - убежище, сочетающее современную тропическую эстетику с элегантностью международного стандарта, тщательно создано для семейного отдыха. От уютного бассейна с морской водой до изысканных кухонных принадлежностей —...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
584 344 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
327 м2434
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Пpocторнaя вилла с баcсeйном всего за 22,9 млн бат!
Coвpeменная вилла с удобной плaнирoвкой и пpocтoрным сaдом, расположeнная в одном из самых пoпуляpных pайонoв Пxукетa. Oтличноe меcтo для проживания или инвeстиций, c удобным дocтупoм к пляжу, аэpoпopту и oсновным oбъeктaм инфраструктуры.
Характеристики виллы:
Площадь участка: 457,2 кв.м...
Undersun Estate
121 359 €
Студия в Пхукете, Таиланд
35 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Дизайнерские апартаменты в престижном комплексе BELLEVUE LAGOON, расположенном в районе Таланг.
Инвестиция в уникальные апартаменты, всего в 5 минутах от пляжа Банг Тао, предлагающие гарантированный доход 7%!
Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду!
Апартаменты меблированы!
Есть рассрочка!...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
449 748 €
Квартира в Бангкоке, Таиланд
68 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уникальная возможность приобрести двухуровневый дуплекс в роскошном кондоминиуме!
Доход от 5 %!
Выгодное расположение ЖК гарантирует высокий спрос на аренду!
Ashton Residence 41 - это новый малоэтажный роскошный кондоминиум, расположенный в Пхром Понг, предлагает элегантный дизайн, отличные функции, супер-приватность и уединенное убежище в...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
262 267 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
134 м2431
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Премиальные апартаменты в сердце Джомтьена!
Zensiri Residences Jomtien — это элитный жилой комплекс от награждённого застройщика ESS Developments, предлагающий идеальный баланс между городским комфортом и курортной атмосферой. Просторные апартаменты с продуманными планировками и премиальной отделкой созданы для тех, кто ценит качество жизни....
DDA Real Estate
510 254 €
Вилла в Пру Чампа, Таиланд
280 м233
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Проект Botanica Pru Jampa предлагает уникальное сочетание элегантности и доступности! Расположенный в тихом районе недалеко от международного аэропорта Пхукета, проект создан для тех, кто ценит комфорт и удобство. Преимущества: Современный стиль: виллы в средиземноморском стиле с просторными светлыми комнатами, минималистичным дизайном и...
50 Lemons
258 602 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
219 м22
Объект под сдачу
Комплекс с развитой инфраструктурой, расположенный в Чалонге, предлагает уникальные условия для жизни и отдыха, сочетая комфорт, стиль и гармонию с природой. Виллы спроектированы с учетом потребностей современных семей и отличаются просторными, продуманными планировками и высококачественной отделкой. В комплексе представлены четыре типа вилл с...
Intermark Global
734 906 €
Дом в Пхукете, Таиланд
380 м244
В Four Seasons на выбор доступно несколько дизайнерский и планировочных решений.
Виллы Spring Zen с 3 спальнями имею общую площадь застройки 305 sqm, включая жилую площадь 168 sqm. Площадь земельных участков варьируется 506 - 1005 sqm.
Виллы с дизайном Autumn Modern Loft имеют три вида планировок с 3 и 4 спальнями, с площадью застройки 310 -350...
Mercury Group
406 593 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
83 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Код объекта: #RT01316
Стоимость: 15,990,000 Бат
- 2 спальни, 2 ванных
- Площадь 83 кв.м.
- Этаж 15
- Вид На море
- Иностранная квота
- Полностью меблирована
Особенности:
- Высотное здание
- Можно с животными
- Европейская кухня
- Балкон
- Кондиционер
- Спорт-зал
- Паркинг
Расположение: Северная Паттайя, Паттайя...
Renthai
120 869 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
36 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Инвестиционно-привлекательный объект! Дом сдан! Готов к заселению!
Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду!
200 м до пляжа!
Архитектурный дизайн Sole Mio Condominium заслуживает отдельного внимания, так как девелопер заметно выделился среди конкурентов. Здание напоминает круизный лайнер, на верхней...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
467 658 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
245 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Вилла класса люкс в пpеcтижном районе Банг Таo
Лучшaя цeнa нa виллы дaнного сегмeнта в pайонe Бaнг Таo!
Инфpaструктуpа комплексa:
Ha теppитopии вы найдeте клубный дoм c фитнeс-залoм и ковoркинг зонoй, бeговыe дoрoжки и уxожeнный сад для прогулoк.
Хаpaктeриcтики виллы:
Площадь виллы: 245 кв.м
Площадь участка: 306 кв.м
2...
Undersun Estate
84 760 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
34 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предстарт продаж нового кондоминиума от известного российского застройщика представляющая свои проекты и на Пхукете.
Метрикс Development – девелоперская компания входит в ТОП-10 застройщиков Краснодарского края. Победитель федеральной премии Urban Awards в номинации «Девелопер года» в 2022 и 2023 году!
Компания проектирует...
Сводная таблица расходов покупателя квартиры на Пхукете
Статья расходов
Сумма
Разовые расходы на этапе покупки
Цена квартиры
€97 000
Регистрационный сбор
€1 067 – при покупке в leasehold
€1 940 – при покупке во freehold
Гонорар риэлтора
€0
Гонорар юриста
€0 или €800*
Гонорар переводчика
€0
Сбор sinking fund
€580
Подключение коммуникаций
€280
Мебель и техника
€0 (по акции от застройщика)
Итоговые расходы на приобретение
€1 927 – при покупке в leasehold €2 800 – при покупке во freehold
Ежегодные расходы на содержание квартиры на Пхукете
Налог на владение недвижимостью
€0
Обслуживание комплекса (maintenance fee)
€700
(при покупке этот сбор уплачивается сразу за два года вперёд – €1 400,
в последующем – ежегодно по €700)
Страховка квартиры
€0 или €100 в год**
Коммунальные услуги
€800–1 000 в год***
Итоговые расходы на содержание
€700 в год – для квартиры, участвующей в арендной программе €1 500–1 700 в год – если собственник пользуется квартирой сам, с учётом расходов на коммунальные услуги
* Юридическая проверка контракта необязательна, услуга заказывается при желании покупателя.
** Страховка квартиры оформляется по желанию.
*** Если квартира участвует в арендной программе, коммунальные услуги оплачивает управляющая компания.
Сколько можно заработать на такой квартире?
Светлана Касаткина, Exotic Property:
Покупатель этой квартиры может подписать контракт на сдачу в аренду с гарантированным доходом на пять лет. В этом случае управляющая компания будет выплачивать собственнику 7% годовых – €6 790 в год. С этой суммы надо будет заплатить подоходный налог (15% для нерезидентов) – €1 018. Также владелец должен будет вносить €700 на содержание комплекса, а коммунальные услуги управляющий отель оплатит сам. В итоге чистый ежегодный доход собственника составит €5 072, или 5,2% годовых.
Спустя пять лет можно будет перейти в арендную программу rental pool – в этом случае собственник будет получать деньги по результатам фактической сдачи в аренду, а не фиксированную сумму. Место востребованное (первая линия), отельный оператор сильный (Wyndham Hotels – международная сеть с 9 тыс. отелей), это может обеспечить более 10% годовых чистыми.
_870px.jpg)
_870px.jpg)
_870px.jpg)
_870px.jpg)
_870px.jpg)
