Цифры – ваше всё, особенно если речь идёт о недвижимости для инвестиций. Неучтённые платежи, скрытые расходы, дополнительные выплаты и налоги могут съесть всю прибыль. Впрочем, если жильё за рубежом покупается для собственного отдыха, то подробный расчёт расходов тоже пригодится, ведь всё равно надо понимать, сколько денег уйдёт на покупку и содержание квартиры. Разберём на конкретном типичном примере.
Что купить на Пхукете
Чтобы прицениться к строящейся недвижимости на Пхукете, ориентируйтесь на сумму около €3 тыс. за кв. м. Итоговая цена зависит от стадии готовности комплекса, его расположения, класса, качества конкретной квартиры (видовые апартаменты всегда дороже), наличия договора с управляющей компанией (это влияет на доходность недвижимости, а значит, и её стоимость) и других параметров.
Для расчётов возьмём типичную для местного рынка и качественную новостройку – комплекс Sea Heaven, который застройщик Sivarom (у этой компании 30-летний опыт строительства, в основном в Бангкоке) возводит на пляже Най-Тон. Объект на первой линии, что, безусловно, влияет на цену в сторону повышения. При этом сейчас комплекс находится на начальном этапе строительства, что тоже важный, но на этот раз понижающий цену фактор.
Онлайн-практикум по инвестициям в Таиланде (в формате PDF)
Скачайте справочник, чтобы узнать:
• Какие стратегии выбирают иностранные инвесторы?
• В чём риски и преимущества разных подходов?
• Как посчитать совокупную прибыль за 5-10 лет?
В проекте запланированы апартаменты площадью от 27 до 77 кв. м и стоимостью от €92 тыс. до €306 тыс. Кроме жилья покупателям предлагается инфраструктура пятизвёздочного отеля: 99,2 тыс. кв. м общей площади, 500-метровая цветочная аллея на входе, 6 бассейнов, 23 бутик-магазина, рестораны, тренажёрный зал в каждом здании, спа в тайском стиле, консьерж-служба, охрана, парковка. К слову, подобный инфраструктурный набор типичен для курортных новостроек Пхукета, особенно тех, где имеются арендные программы (то есть планируется зарабатывать на туристах).
Все расходы на покупку новой квартиры на Пхукете
Цена квартиры – €97 тыс. (3,4 млн батов)
За эти деньги вы получаете односпальные апартаменты площадью 34 кв. м с видом на сад или горы.
Здесь, как и в случае с другими новостройками, оплата производится по мере строительства. Первоначальный платёж составит €29 214, ещё €5 728 понадобится для резервации объекта.
Светлана Касаткина, Exotic Property:
В этом комплексе застройщик готов предоставить небольшую скидку, но на существенный дисконт рассчитывать не стоит: цены и так на 15–20% ниже рынка (это начальный этап строительства, и стоимость квартир ещё не повышалась).
Застройщики на Пхукете гибкие, покупатель всегда может сделать встречное предложение по цене. Поскольку большинство квартир выкупается ещё во время стройки, у девелопера есть несколько вариантов оплаты. Например, можно внести не стандартные 30% первого платежа, а 50% или 100% и получить в таком случае скидку на квартиру или даже ежегодный кешбек до конца строительства от 3 до 7%.
После выбора квартиры и согласования условий покупки необходимо подписать резервационный договор, чтобы застройщик снял объект с продажи. От вас потребуется копия загранпаспорта, email, телефон и почтовый адрес. На основании этих данных застройщик составляет резервационное соглашение со всеми условиями (цена, график платежей, форма регистрации, арендная программа) и высылает на email. Вы подписываете и отправляете сканированную копию обратно застройщику.
Вместе с резервационным договором застройщик высылает вам счёт на уплату задатка – €5 728. Вы производите оплату из любой точки мира по реквизитам застройщика в тайском банке. При поступлении средств продавец предоставляет квитанцию об оплате.
После уплаты задатка юристы застройщика готовят основной контракт и отправляют вам на согласование по электронной почте. Вы изучаете и при необходимости вносите изменения.
Договоры, как правило, стандартные, но существует своя специфика. Вы можете попросить риэлтора объяснить непонятные пункты или воспользоваться услугами независимого юриста.
После согласования застройщик курьерской службой отправляет вам подписанные с его стороны оригиналы договоров. Вы их подписываете и высылаете обратно застройщику.
Вместе с договором вы получаете счёт на уплату первого взноса.
Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку до конца строительства. Первый взнос обычно составляет 25–30%.
Деньги перечисляются с вашего счёта из любой точки мира по графику на основании контракта. Перед каждым платежом вы будете получать отчёт о состоянии стройки и счёт на оплату.
Гонорар риэлтора – €0
В Таиланде работу риэлтора всегда оплачивает продавец. На первичном рынке это застройщик, на вторичном – собственник объекта.
Налог при покупке недвижимости – €1 067 или €1 940
Покупатель недвижимости в Таиланде должен уплатить единоразовый регистрационный сбор. А его размер зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (leasehold или freehold). При оформлении этой квартиры во фрихолд вы заплатите €1 940, в случае с лизхолдом – €1 067.
Карен Чичян, Exotic Property:
В некоторых случаях сборы привязаны к контрактной стоимости объекта (стоимости по договору купли-продажи), а в других к оценочной. Её можно узнать в Земельном департаменте непосредственно перед сделкой, но она всегда ниже контрактной.
При покупке квартиры в полную собственность (freehold) покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры.
При покупке квартиры в долгосрочное владение (leasehold) покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости. Всего 1,1%.
Все государственные сборы уплачиваются в момент регистрации недвижимости в Земельном офисе.
Покупатели, как правило, не обращаются в Земельный офис самостоятельно. Находясь в Таиланде, они подписывают доверенность на юриста (специалиста застройщика), который занимается регистрацией, и перечисляют деньги на уплату государственных сборов. После сдачи квартиры в эксплуатацию застройщик готовит пакет документов и подаёт их в Земельный офис. Далее покупатель забирает документы на собственность.
На вторичном рынке недвижимость регистрирует юрист. Ему заранее перечисляют средства на пошлины, он их платит в момент сделки, а покупателю предоставляет квитанции.
Гонорар юриста – €0 или €800–1 000
Вы можете обратиться к независимому юристу, чтобы проверить объект (кому принадлежит, нет ли обременений), проверить или составить договор между покупателем и продавцом, произвести регистрацию. Также можно перечислять деньги не напрямую продавцу, а на escrow-счёт юриста, а далее юрист будет производить оплату за покупателя. Некоторые пользуются услугами юриста для оформления завещания. Проверка контракта стоит около €800–1 000, составление завещания – около €400.
Светлана Касаткина, Exotic Property:
При покупке на первичке услугами юриста обычно не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счёт застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.
Если клиент выбрал объект на вторичном рынке, то присутствие юриста почти всегда обязательно, так как юрист составляет договор, принимает оплату (деньги от покупателя идут на счёт юриста, а в момент регистрации в госорганах и получения свидетельства о собственности перечисляются продавцу) и регистрирует объект.
Гонорар переводчика – €0
Светлана Касаткина, Exotic Property:
На практике сторонние переводчики не участвуют в сделках. Обычно все иностранцы приобретают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры, участвуют в деловой переписке с продавцом, помогают общаться с юристом и т. д.
У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который также поможет провести сделку, предоставит и переведёт все необходимые документы.
Обычно покупатели переводят договоры в своей стране, так как некоторые банки могут попросить нотариально заверенные переводы для осуществления оплаты.
Сбор sinking fund – €580
Sinking fund (фонд капитального ремонта) платят один раз при покупке квартиры на первичном рынке. Из этих средств формируется фонд для покрытия непредвиденных расходов на ремонт территории общего пользования.
Подключение коммуникаций – €280
При покупке квартиры на этапе строительства необходимо установить счётчики на электричество и воду. Эти затраты обычно оплачивает покупатель – €250–500.
Мебель и техника – €0
Новостройки в Таиланде сдаются в эксплуатацию с полной отделкой и встроенной техникой. Но чтобы начать пользоваться жильём, его надо обставить мебелью и аксессуарами.
Здесь важно учитывать одну особенность: если апартаменты участвуют в арендной программе от застройщика, собственник обязан обставить их по стандартам гостиницы. Как правило, девелоперы сами разрабатывают мебельные пакеты и предлагают их покупателям. Иногда, как в нашем примере, стоимость обстановки уже включена в цену недвижимости. В противном случае на эти расходы стоит заложить в бюджет 8–10% от стоимости квартиры.
Если же апартаменты не будут сдаваться в аренду туристам через управляющую компанию комплекса, то собственник может подобрать любую мебель. В этом случае расходы полностью зависят от вас – можно обойтись как сотнями евро, так и десятками тысяч.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Все расходы на содержание квартиры на Пхукете
Налог на владение недвижимостью – €0
До 2020 года налогов на владение жилой недвижимостью в Таиланде не существовало. Однако власти страны объявили о предстоящем введении ежегодного сбора – ставка порядка 0,03% и только для объектов стоимостью от 10 млн батов (€280 тыс.). Пока прецедентов уплаты этого налога не было.
Собственник платит регистрационный сбор на этапе покупки, а также налог на прибыль – когда сдаёт квартиру в аренду и продаёт её. Максимальная ставка подоходного налога для иностранцев – 15%.
Обслуживание комплекса – €700 в год
В каждом новом комплексе есть управляющая компания, которая занимается обслуживанием, ремонтом, охраной, парковкой, содержанием газонов, бассейнов и всей общей территории. Если в проекте предусмотрено отельное управление (то есть комплекс функционирует под брендом гостиницы), то оператор также предоставляет весь отельный сервис.
В нашем примере платёж за обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) – €700 в год. Его можно ежегодно перечислять на счёт управляющей компании банковским переводом или платить наличными в офисе.
Страховка квартиры – €0 или €100 в год
Страхование всего здания уже включено в стоимость обслуживания комплекса (maintenance fee). Если квартира участвует в арендной программе, то для неё также обязательно оформляется полис страхования внутренней отделки и имущества – его стоимость от €60 в год. Эти затраты берёт на себя отельный оператор.
Карен Чичян, Exotic Property:
Лучше дополнительно оформить страховку гражданской ответственности перед третьими лицами, чтобы снять риск, что арендаторы или собственник причинят ущерб соседям. Цена такого полиса – от €100 в год в зависимости от суммы покрытия.
В Таиланде работают крупные международные страховые корпорации (например, AIA), и в целом стоимость полисов невысока.
Коммунальные услуги – €800–1 000 в год
Коммунальные услуги в Таиланде оплачиваются по счётчикам. А значит, эти расходы возникают только тогда, когда в квартире живут.
Киловатт электроэнергии стоит примерно €0,08 (3-4 бата), кубометр воды – €1 (35 батов). Газ и стационарный телефон почти не используют. За интернет платят примерно €20 в месяц. Итого, если в месяц расходовать 500 кВт·ч и 10 кубов, затраты составят около €70 (свет, вода, интернет). Пару раз в год могут понадобиться услуги по чистке кондиционеров – вызвать мастера можно за €15.
Карен Чичян, Exotic Property:
Для удобства обычно собственник оставляет депозит на счёте управляющей компании, откуда ежемесячно списываются платежи за коммунальные услуги. Отчёт обо всех списаниях приходит владельцу на email.
Когда собственники сдают свою недвижимость в аренду, расходы на её содержание отельный оператор вычитает из арендного дохода.
Смотрите примеры объектов недвижимости в Таиланде
124 587 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
35 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Односпальные апартаменты в минималистичном, элегантном стиле всего в 850 метров от пляжа Банг Тао, Catch Beach Club. Всего в резиденции 3 здания. Все апартаменты с видом на огромный бассейн (1,798 м2) В каждом знании 8 этажей, первый этаж занимает пакровочная зона на 75 авто. На втором этаже апартаменты с выходом к бассейну. Застройщик: Fantasea...
Azure Home Co Ltd.
144 905 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
30 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Bayphere - это новый инвестиционный отель, расположенный в живописном районе На-Джомтьен, в 200 метрах от пляжа Саут-На-Джомтьен.
Отель находится по адресу: 159 หมู่ที่ 2 Na Chom Thian 18 Alley, Na Chom Thian, Sattahip District, Chon Buri 20250, Таиланд.
Все номера отеля оснащены кондиционером, сейфом, чайником, холодильником, мини-баром и...
DDA Real Estate
159 042 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
52 м211
Квартира-студия в кондоминиуме расположенном на Патонге, который был завершен в декабре 2015 года. Это роскошный кондоминиум в курортном стиле, в нескольких километрах от пляжа Патонг и знаменитого белоснежного песчаного пляжа Парадайс. Помимо непосредственной близости к пляжам, проект окружен торговыми центрами, магазинами, ресторанами и...
NF Group
261 845 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
53 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Инвестируйте в будущее Паттайи! Погрузитесь в атмосферу морской роскоши!Доходность от 7 %!
Доступна рассрочка!
THE PANORA ESTUARIA – это новый кондоминиум на пляже Бан Ампур, где вы сможете насладиться изысканными апартаментами, полностью меблированными и оборудованными современной техникой.
Всего 400 метров от пляжа, где вы сможете...
DDA Real Estate
259 325 €
Апартаменты на пляже Камала, Таиланд
47 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продаются просторные студии и однокомнатные апартаменты в квартирном комплексе c правом собственности Freehold Характеристики: - Общая площадь: 21-1-60.8 Рай (8,67 гектар) - В наличии 227 апартаментов - Есть возможность объединения апартаментов для создания более просторных помещений - Спокойные озера - Бассейны для отдыха и спорта - Бассейн и...
50 Lemons
1 205 178 €
Дом в Пхукете, Таиланд
800 м255
Вид на поля для гольфа - эксклюзивная особенность вилл. На всех виллах доступно 5 спальнях комнат. Мастер спальня отличатся увеличенными размерами, имеет собственную террасу, большую ванну и рабочее пространство.
В центре внимания просторная гостиная с зоной отдыха у панорамных окон, столовая и европейская кухня. Дополнительная гостиная...
Mercury Group
528 969 €
Дом в Пхукете, Таиланд
276 м233
В Phuvista Naiyang акцент делается на открытых пространствах с большими окнами и раздвижными дверями для создания плавного перехода между внутренним и внешним пространством. Каждую виллу окружает сад с растениями и яркими цветами и все это дополнено частным бассейном. В проекте, на площади 25 000 sqm представлены виллы с 2, 3 и 4 спальнями....
Mercury Group
26 747 €
Студия в Паттайе, Таиланд
26 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Nirun Condo - это большой жилой комплекс со всей необходимой инфраструктурой, расположен в самом центре Паттайи, в 10-15 минутах ходьбы от моря и знаменитой Walking Street. В округе огромное количество розничных магазинов, ресторанов и кафе, торговых центров, салонов массажа и прочих городских удобств. В 400 метрах один из крупнейших...
Sunshine Agency Co., Ltd
510 000 €
Дом в Пхукете, Таиланд
251 м2333
Просторный двухэтажный таунхаус с 3 спальнями представляет собой один из самых привлекательных вариантов. На территории имеется собстаенный бассейн длинной 15 метров и тропический сад, окруженный высокими стенами для полной уединенности. Дизайн максимально отражает современные представления о комфорте и отделке, также эффективно используется...
Mercury Group
99 840 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
39 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Готов к заезду, только сдали дом. Полная меблировка. Центр города Пхукета.
Кредит (ипотека) под 6% на 15 лет. Квартиру уже можно сдавать, получать доход и выплачивать кредит. Очень редкое предложение на острове Пхукет!
О комплексе:
Расположенный в центральном районе Вичит, новый жилой комплекс предлагает 1-3 спальные квартиры, полностью...
Tumanov Group
130 904 €
Квартира в Бангкоке, Таиланд
24 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уникальная возможность инвестировать в перспективный проект в Бангкоке!
Идеальное вложение в недвижимость с высоким потенциалом роста цены и отличной инфраструктурой!
Полная меблировка!
COBE KASET SRIPATUM - ваш идеальный дом в сердце Бангкока, который предлагает уникальную возможность стать частью стильной и комфортной городской жизни....
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
125 963 €
Квартира в Хуахине, Таиланд
28 м2212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уникальное инвестиционное предложение на о. Хуа Хин!
Апартаменты от Инвестора! Продажа по договору уступки!
Полная меблировка!
800 м до пляжа!
Ультрасовременный жилой проект-небоскреб VEHHA в Хуа Хине впечатляет сочетанием привилегий, которые получит владелец апартаментов в новом кондоминиуме. Расположение по соседству с аквапарком Vana...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Концепция проекта Элегантные геометрические и стилизованные формы: стиль «ар-деко» входит в число наиболее узнаваемых благодаря всеобъемлющему влиянию, которое тешит душу. Этот декоративный стиль, характеризующийся четкими контурами и стилизованными геометрическими узорами, распространился по всей Европе и США. Отличительными характеристиками...
50 Lemons
154 415 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
38 м211
Современный комплекс апартаментов на пляже Раваи / RW-915P
Это новый клубный дом класса Deluxe недалеко от набережной Раваи. Уникальное отдельно стоящее здание с зеркальным остеклением символизирует современную архитектуру. Стиль, комфорт и качество. Вы получите не просто апартаменты, а пространство, спроектированное с учетом вашего комфорта....
Exotic Property
2 235 850 €
Пентхаус в Пхукете, Таиланд
277 м222
Резиденции состоят из роскошных трехэтажных зданий, окруженных пышными садами и спроектированных таким образом, чтобы обеспечить естественное освещение и создать идеальную локацию на берегу моря.
Жилые помещения включают в себя просторную террасу с собственным бассейном, откуда открывается панорамный вид на пляжилиЛагуну.
Mercury Group
526 371 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
425 м233
Этот таунхаус представляет собой сдвоенный двухэтажный дом для тех, кто предпочитает жить открытой планировкой, с кухней, расположенной между открытой террасой у бассейна и основной гостиной, что идеально подходит для приема гостей.
Вилла расположена в расслабляющей обстановке поля для гольфа Laguna, которое является идеальным домом для тех, кто...
NF Group
131 000 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
53 м2221
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Dusit Grand Condo View - 36-этажный высотный кондоминиум премиум-класса в самом центре популярного района Джомтьен. Кондоминиум имеет очень удобное расположение, находясьвсего в 200 метрах от пляжа Джомтьен, ночного рынка, общественного транспорта. В шаговой доступности множество минимаркетов, рынков, кафе, ресторанов, массажных салонов. Очень...
Leto Real Estate
503 900 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
252 м243
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Старт продаж в одном из самых перспективных проектов на рынке Пхукета. В сегменте вилл - это самый выгодный проект для инвестирования. Строит официально признанный лучший застройщик острова. Его строительство - это топ-качество!
В комплексе всего 26 вилл, и уже сейчас можно выбрать виллу по лучшей цене. Виллы площадью 252-264 м² Для брони...
NV-COMPANY
175 040 €
Вилла в Паттайе, Таиланд
181 м2543
Онлайн-показ
Инвестируйте в роскошный коттеджный поселок Villa La Richie, расположенный вблизи центра города!
Этот ультрасовременный комплекс класса люкс предлагает высокое качество отделки, богатую инфраструктуру и особое внимание к деталям и безопасности, обеспечивая вам уверенность в ваших инвестициях!
Villa La Richie – это высокое качество...
DDA Real Estate
647 400 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
467 м2844
"Villa Suksan" - это впечатляющий жилой проект, представляющий изысканные виллы в прекрасной локации. Проект отличается высоким уровнем строительства, современным дизайном и уникальным архитектурным стилем.
Каждая вилла в "Villa Suksan" является произведением искусства, с заботой о каждой детали и комфорте жильцов....
Сводная таблица расходов покупателя квартиры на Пхукете
Статья расходов
Сумма
Разовые расходы на этапе покупки
Цена квартиры
€97 000
Регистрационный сбор
€1 067 – при покупке в leasehold
€1 940 – при покупке во freehold
Гонорар риэлтора
€0
Гонорар юриста
€0 или €800*
Гонорар переводчика
€0
Сбор sinking fund
€580
Подключение коммуникаций
€280
Мебель и техника
€0 (по акции от застройщика)
Итоговые расходы на приобретение
€1 927 – при покупке в leasehold €2 800 – при покупке во freehold
Ежегодные расходы на содержание квартиры на Пхукете
Налог на владение недвижимостью
€0
Обслуживание комплекса (maintenance fee)
€700
(при покупке этот сбор уплачивается сразу за два года вперёд – €1 400,
в последующем – ежегодно по €700)
Страховка квартиры
€0 или €100 в год**
Коммунальные услуги
€800–1 000 в год***
Итоговые расходы на содержание
€700 в год – для квартиры, участвующей в арендной программе €1 500–1 700 в год – если собственник пользуется квартирой сам, с учётом расходов на коммунальные услуги
* Юридическая проверка контракта необязательна, услуга заказывается при желании покупателя.
** Страховка квартиры оформляется по желанию.
*** Если квартира участвует в арендной программе, коммунальные услуги оплачивает управляющая компания.
Сколько можно заработать на такой квартире?
Светлана Касаткина, Exotic Property:
Покупатель этой квартиры может подписать контракт на сдачу в аренду с гарантированным доходом на пять лет. В этом случае управляющая компания будет выплачивать собственнику 7% годовых – €6 790 в год. С этой суммы надо будет заплатить подоходный налог (15% для нерезидентов) – €1 018. Также владелец должен будет вносить €700 на содержание комплекса, а коммунальные услуги управляющий отель оплатит сам. В итоге чистый ежегодный доход собственника составит €5 072, или 5,2% годовых.
Спустя пять лет можно будет перейти в арендную программу rental pool – в этом случае собственник будет получать деньги по результатам фактической сдачи в аренду, а не фиксированную сумму. Место востребованное (первая линия), отельный оператор сильный (Wyndham Hotels – международная сеть с 9 тыс. отелей), это может обеспечить более 10% годовых чистыми.
_870px.jpg)
_870px.jpg)
_870px.jpg)
_870px.jpg)
_870px.jpg)
