Версия
для печати
для печати
Опыт показывает, что, какой бы запрет ни был наложен на российские банки и какие бы санкции ни вводились, всё равно находятся абсолютно легальные и рабочие варианты расчета по сделке.
Да, сложно перевести сразу крупную сумму. Поэтому эксперты рекомендуют делать дробные платежи, чтобы они проходили постепенно.
Наталья Циро Рува, основатель и управляющий директор Hellas Consult Solutions:
«Тем, у кого сегодня деньги находятся в России, мы рекомендуем схему открытия онлайн-счёта в армянском банке. Сейчас московские банки находятся в коллаборации с армянскими, что помогает нам доводить сделки до финала.
У кого-то есть счета в банках Киргизии. Страна, правда, ведет себя сейчас неоднозначно и каждый случай рассматривает отдельно. У нас был кейс, когда клиентка из Москвы ожидала примерно три месяца, пока киргизский банк решит с ней по телефону вопрос перевода денег с ее же счёта на счет греческого застройщика. Ей пришлось ехать в Киргизию, и при личном визите в банк она решила вопрос за два дня».
Таким образом, оплата сделки по покупке недвижимости в Греции для россиян возможна, но нужно запастись терпением и заручиться поддержкой опытного брокера, который поможет найти рабочие способы перевода средств.
По словам риелторов, за последние пару лет среди россиян сложился понятный тренд: спрос сместился в сторону «дружественных» стран и тех застройщиков, которые готовы принимать деньги в России. Индонезия, и в частности остров Бали, где концентрируется интерес граждан РФ, в этом отношении выгодно выделяются на фоне других направлений.
Анна Ларина, директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF Group:
«Сейчас тренд на покупку в дружественных странах. Особенно интересны те застройщики, кто дает возможность оплаты в России. Среди индонезийских компаний такие есть, и именно они на пике популярности, так как предоставляют возможность легальной оплаты в РФ через российский счет или через пертнерские банки в СНГ. Для многих это значительно упростило сделки».
Для покупки недвижимости в Испании россиянам потребуется счет в третьей юрисдикции: напрямую деньги сейчас не перевести. А дальнейшее оформление обычно происходит через нотариальный депозит, где испанский нотариус выступает представителем двух сторон.
Павел Маслов, CEO Estate Barcelona:
«Акт нотариального депозита – это официально составленный документ, где нотариус выступает расчетным агентом:
Такой порядок обеспечивает безопасность расчетов без необходимости иметь банковский счет в Испании.
Также на рынке встречаются сделки с расчетом в иностранной валюте (дирхамы, рубли и пр.), где в купчей прямо фиксируется, что платеж происходит через счета за пределами Испании, а подтверждающие платеж документы прикладываются к нотариальным материалам. Такая схема возможна, но встречается реже, поскольку и продавец, и покупатель должны иметь счета в нужных юрисдикциях».
Из-за санкций прямые переводы с российских счетов на Кипр сейчас фактически невозможны, поэтому схемы расчетов стали сложными и многоступенчатыми.
Дионис Полианидис, управляющий и партнер компании Foutina:
«При покупке недвижимости на Кипре чаще всего используются:
При этом кипрские банки сохраняют жесткие требования к KYC и подтверждению происхождения средств: без пакета документов о доходах и истории движения денег провести оплату будет сложно. Получение ПМЖ при покупке недвижимости занимает в среднем семь-восемь месяцев».
Проводятся и сделки через криптовалюту, но количество объектов, которые можно так купить, ограничено: не все девелоперы и собственники готовы работать по такой схеме. Часто криптовалютой оплачивается только часть стоимости, а остальное вносится в фиате».
Анастасия Янни, CEO и партнер Cyprus Sotheby's International Realty:
«В 2025 году россияне продолжали активно покупать недвижимость на Кипре, но в основном это уже релоканты – люди, которые физически находятся за пределами России, а их деньги на зарубежных счетах. Среди таких покупателей заметно выросла доля молодых специалистов, которые работают на Кипре и могут оформлять ипотеку.
Что касается тех, чьи средства находятся в России, то расчеты в таком случае идут либо через банки в дружественных странах, либо через криптовалюту. У нашей компании уже есть опыт сделок с оплатой в крипто как в новостройках, так и на вторичном рынке. Ключевой фактор – насколько покупатель и продавец "в теме", есть ли у них выстроенная инфраструктура для таких расчетов и понимание рисков.
Проверка происхождения средств при оплате в криптовалюте всё равно нужна, однако сама процедура обычно оказывается немного проще, чем при классическом банковском переводе».
Таиланд за последние пару лет стал гораздо популярнее у российских покупателей недвижимости. И одна из причин – здесь можно провести сделку без открытия счетов в третьих странах.
Светлана Касаткина, управляющий партнер агентства недвижимости Exotic Property:
«Расчеты при покупке недвижимости в Таиланде проходят по нескольким схемам:
Некоторые девелоперы Таиланда принимают платежи через USDT и другие криптовалюты. Подробнее об этом я рассказывала в статье "Деньги в Таиланде: что нужно знать иностранцам, которые покупают здесь недвижимость".
С регистрацией прав собственности после оплаты также проблем не возникает: стандартные процедуры работают. Сделку по-прежнему можно заключить дистанционно».
Турция с точки зрения российских законов страна дружественная, что значительно упрощает транзакции. Как рассказали партнеры Prian в Турции, на рынке применяется множество разных схем оплаты.
Марина Енилмез, управляющий директор RestProperty:
«В Турции основным и фактически базовым способом оплаты недвижимости остаются банковские переводы. Рынок всё активнее уходит в белую зону – сделки оформляются по официальным документам. Криптовалюта здесь может использоваться лишь как инструмент: ее конвертируют в фиат через легальные механизмы, после чего уже обычный банковский перевод зачисляется на счет продавца».
Лилия Алтоп, директор Altop Real Estate:
«Для оформления tapu (права собственности) запрашивают квитанции или банковские подтверждения переводов, а в ряде случаев – например, при оформлении ВНЖ или гражданства через инвестиции – еще и валютную справку.
Что это значит для типичного покупателя из России без зарубежного счёта? Чаще всего первым шагом становится открытие счёта в турецком банке на имя покупателя. Процедура обычно занимает один день. В дальнейшем этот счет удобен и для бытовых расходов: оплата коммунальных услуг, сервисов, содержания недвижимости.
Дальше используются разные схемы заведения денег на этот счет.
Отдельная тема, как легально ввезти наличные в Турцию. Этот вопрос решаем, но требует индивидуальной проработки и соблюдения ограничений по суммам и правилам декларирования».
Александра Кабакчи, генеральный директор Ataberk Estate:
«Турецкие банки, например VakifBank, продолжают открывать счета россиянам. Условия отличаются: где-то взимается плата за открытие, где-то требуют минимальный депозит.
Провести сделку можно вообще без открытия счёта в Турции. Эту схему нередко сопровождают агентства, беря на себя юридическое оформление и контроль платежей.
Отдельный вариант – оплата недвижимости в России: в некоторых городах деньги за объект в Турции могут быть приняты на территории РФ, как в безналичной форме, так и наличными, с последующим оформлением сделки уже в Турции».
Один из важнейших трендов 2025 года на рынке недвижимости Черногории – это ужесточение банковского комплаенса. Что, конечно, отразилось на сделках с гражданами России.
Антон Шамарин, управляющий партнер Value.one:
«На практике это означает, что прямые переводы из России в Черногорию больше не работают, существенно усилен контроль происхождения средств (AML/KYC), а операции с участием иностранцев проходят многоуровневую проверку.
Для россиян сейчас остаются несколько допустимых схем расчетов.
