Версия
для печати
для печати
В Черногории действуют незначительные ограничения для иностранцев. Покупать можно и на физическое, и на юридическое лицо практически всё, за исключением ряда земель и объектов.
Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее километра от государственной границы или на островах, объектов стратегического значения.
Как физическое лицо иностранец может купить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план. То есть на нём разрешено строительство по утверждённому проекту.
Неурбанизированные участки находятся в природной зелёной зоне. И на такой земле строительство запрещено.
В 2015 году вступили в действие поправки к «Закону об иностранных гражданах». Он предусматривает выдачу иностранцам годового вида на жительство (с правом продления) при покупке жилой или коммерческой недвижимости в Черногории на любую сумму.
Право на получение ВНЖ возникает после перехода объекта в собственность иностранца и теряется в момент продажи недвижимости. Этот тип ВНЖ не даёт права на работу и получение ПМЖ через пять лет.
Внимание! Правительство Черногории закрыло популярную программу инвестиционного гражданства в конце 2022 года.
При покупке на вторичном рынке придётся заплатить налог на оборот недвижимости – от 3%.
На этапе владения – регулярно вносить платежи за коммунальные услуги и платить ежегодный налог на имущество (0,2–1%). Для собственников объектов в курортной зоне предусмотрен также туристический сбор.
В случае сдачи недвижимости в аренду возникает подоходный налог, который платят в том числе нерезиденты.
Для начала рекомендуем ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Черногории. А именно –почитать статьи и новости, изучить цены и предложения.
Если вы не готовы уделять поискам много времени, обращайтесь к агенту и формулируйте пожелания (локация, расстояние до моря, общая площадь, бюджет и т. д.). Риелтор подберёт объект, проконсультирует, подготовит документы, проведёт независимую оценку.
Самостоятельная покупка возможна. Но в большинстве случаев без помощи квалифицированного риелтора иностранцу не обойтись.
Смотрите список компаний, работающих в Черногории.
Перед сделкой надо удостовериться, что на недвижимости нет никаких обременений, право собственности у продавца оформлено верно, неточности или ошибки в документе отсутствуют.
Всё это делает нотариус до подписания договора в течение одного-двух дней на основании свидетельства о собственности (list nepokretnosti), которое представляет продавец. В документе описывается имущество (вид недвижимости, локация, метраж, информация о владельце, кадастровый номер) и содержатся записи о существующих обременениях.
Право собственности продавца можно проверить и на сайте кадастрового ведомства. Для этого нужно знать регион, район и номер последней выписки кадастрового реестра.
После этого в присутствии нотариуса покупатель и продавец подписывают договор – предварительный (predugovor) или основной (ugovor). Предварительный договор заключается в тех случаях, когда этого требует одна из сторон, либо при покупке строящегося объекта.
В момент подписания покупатель вносит залоговую сумму (kapara) для снятия недвижимости с продажи. Величина залога – 5–10% от стоимости объекта. Если он отказывается от сделки после подписания договора, залог не возвращают. Когда сделка расторгается по вине продавца, то он обязан вернуть сумму в двойном размере.
В договоре фиксируются:
- реквизиты сторон,
- информация об объекте,
- его стоимость,
- сроки и способ оплаты,
- в случае предварительного договора – дата заключения окончательного контракта, а также ответственность сторон и гарантии.
По желанию покупателя, а в случае покупки на стадии строительства принудительно, нотариус вносит в свидетельство о собственности обременение о состоявшейся сделке. Это делается для того, чтобы в процессе исполнения сторонами своих обязательств по договору недвижимость не могли сдать в аренду, продать третьим лицам или взять под неё ипотеку.
Договор (предварительный и окончательный) составляет и заверяет нотариус только на территории Черногории, на черногорском языке, в присутствии обеих сторон или их представителей (по нотариальной доверенности).
Если одна из сторон – иностранец, приглашают лицензированного переводчика. Он переводит все главы договора, сопутствующие документы и помогает участникам сделки общаться друг с другом.
Договор подписывают нотариус, обе стороны и судебный переводчик. Каждая из сторон получает по экземпляру, а два других нотариус отправляет в управление недвижимости и налоговую инспекцию.
Покупатель получает на руки неполную версию договора (без пункта о переходе права собственности), так как он ещё не уплатил всю сумму за объект. Полную версию ему выдадут только после оплаты и подписания продавцом заявления о переходе права собственности.
Услуги по составлению и заверению договора и его регистрации в кадастре оплачивает покупатель.
Документы для сделки с недвижимостью в Черногории
При подписании договора у покупателя при себе должен быть загранпаспорт, у продавца –
- паспорт;
- оригиналы документов на недвижимость;
- согласие супруги/супруга на продажу, если продавец в браке, или справка о том, что в браке он не состоит;
- выписка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, включая год продажи;
- квитанции об оплате коммунальных услуг.
Оплачивают недвижимость согласно условиям, прописанным в договоре (основном или предварительном). Это может быть единовременный платёж, оплата частями или рассрочка на согласованный сторонами срок.
Расчёты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме на счёт продавца или нотариуса.
Переводить деньги можно со счёта, открытого в банке любой страны, в том числе в Черногории.
Сделка является законченной только после получения продавцом всей суммы по договору.
В случае со строящимся жильём процесс купли-продажи растягивается до регистрации в кадастре составленных лицензированным геометром поэтажных планов с отдельными квартирами, подписания основного договора и переноса права собственности на отдельную, зарегистрированную в кадастре квартиру.
Продавец подписывает у нотариуса заявление о том, что получил всю сумму по договору, считает договор выполненным, никаких претензий не имеет и разрешает покупателю перенести на себя право собственности на указанную недвижимость в полном объёме. Это заявление называется clausula intabulandi.
Затем покупатель или его представитель получает полную версию договора. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и её цена. Один экземпляр договора нотариус отправляет в кадастровое управление с заявлением на регистрацию нового владельца (покупателя).
Платежи от граждан России
Гражданам России без ВНЖ в Черногории или Евросоюзе счета в банках сейчас не открывают. А по действующим установлены ограничения: на них может храниться не более €100 тыс.
Для оплаты сделки с недвижимостью можно использовать зарубежный счёт в Сербии, Казахстане, Грузии, Армении и других странах, банки которых лояльны к россиянам.
Также проходят платежи из банков РФ, не попавших под санкции. Для перечисления денег потребуется предъявить документы-основания (договор купли-продажи) и получить специальное разрешение правительственной комиссии, так как Черногория включена в список «недружественных стран».
Некоторые продавцы недвижимости в Черногории готовы к расчётам в криптовалюте и российских рублях. По ссылкам вы найдёте актуальные подборки таких предложений.
Сейчас каждая сделка с гражданином России формируется в индивидуальном порядке. Консультируйтесь с риелторами – они подскажут, как выгоднее перевести деньги в Черногорию.
После подписания договора купли-продажи покупатель обязан уплатить налог на оборот недвижимости. Ставка (от 3%) зависит от рыночной стоимости объекта. Не облагается налогом покупка на первичном рынке у юридического лица – плательщика НДС.
В Черногории редко занижают стоимость объектов в договоре ради снижения налоговой нагрузки. В этом отношении рынок прозрачный. Инспекторы проверяют каждый кейс и рассчитывают величину налога. Если стоимость недвижимости значительно ниже рыночной, например по причине плохого состояния, то необходимо написать заявление, объяснить ситуацию и представить фотографии. В противном случае инспектор будет делать расчёт исходя из рыночной цены объекта.
В течение 15 рабочих дней покупатель или его представитель должны обратиться в налоговую для получения расчётной суммы. А затем в течение 15 рабочих дней уплатить налог. Копию квитанции необходимо представить инспектору (можно отправить по электронной почте).
Если платёж не произведён в установленный срок, начисляется пеня (0,03% за день просрочки).
Только полная версия договора купли-продажи, содержащая пункт перехода права собственности, является основанием для регистрации в кадастровом управлении Черногории.
Установленный законом срок регистрации – 30 рабочих дней. По факту процедура длится от двух до трёх недель.
После регистрации покупатель или его представитель получает на руки оригинал выписки из кадастрового реестра (list nepokretnosti), который подтверждает право собственности на недвижимость в Черногории. Информация о новом владельце появляется и в электронной системе кадастра.
Если покупатель не может приехать в страну на сделку, её проводят удалённо. Как правило, доверенность оформляется на сотрудника агентства недвижимости, через которое и приобретается объект, и исключительно на подписание договора и оформление сопутствующих документов. Для этого указываются кадастровые данные приобретаемой недвижимости и её стоимость.
Доверенность можно оформить у нотариуса в России, у нотариуса или консула РФ в любой стране, где вы находитесь, переслать по почте агенту – доверенному лицу, которое переведёт документ на черногорский язык и апостилирует у лицензированного переводчика.
Покупателя ждут следующие статьи расходов.
Величина налога при покупке недвижимости – от 3% от кадастровой стоимости объекта.
С 2024 года действует прогрессивная ставка
- Объекты стоимостью до €150 тыс. – 3%
- От €150 тыс. до 500 тыс. – фиксированная сумма €4,5 тыс. + 5% от суммы, превышающей €150 тыс.
- От €500 тыс. – фиксированная сумма €22 тыс. + 6% от суммы, превышающей €500 тыс.
Сделка облагается налогом только в том случае, если новостройку или вторичное жильё продаёт физическое лицо.
Гонорар зависит от стоимости недвижимости и рассчитывается по утверждённым нотариальной палатой тарифам.
|
Стоимость недвижимости по договору, € |
Стоимость нотариальных услуг, € |
|
До 5 000 |
70 |
|
5 001–20 000 |
120 + НДС 21% |
|
20 001–40 000 |
170 + НДС 21% |
|
40 001–60 000 |
250 + НДС 21% |
|
60 001–80 000 |
300 + НДС 21% |
|
80 001–120 000 |
350 + НДС 21% |
|
От 120 000 |
За каждые дополнительные €15 тыс. нужно доплачивать €10 + НДС 21% |
В сумме вознаграждение нотариуса не может превышать €5 тыс.
У нотариуса также необходимо заплатить госпошлины на получение свидетельства о собственности и регистрации в кадастре – около €15.
Его услуги тарифицируются согласно утверждённым Министерством юстиции Черногории ставкам. Устный перевод на подписании договора стоит €50 в час (как правило, одного часа достаточно). Письменный перевод с апостилем – €20 за страницу (в договоре обычно шесть – восемь страниц).
На вторичном рынке размер агентского вознаграждения оговаривается до сделки, составляется график осмотров с описанием объектов и размером комиссии по каждому из них.
На практике за подбор объекта средней ценовой категории (€100–300 тыс.) покупатели платят риелтору 3%, дешёвого варианта – 4-5%, дорогого – около 2%.
На первичном рынке гонорар риелтору обычно выплачивает застройщик.
Благоприятный климат, безвизовый въезд, развивающийся туризм, стремление в ЕС и, конечно, невысокие цены на жильё делают рынок недвижимости Черногории привлекательным для иностранцев. И в особенности для россиян, которые уже составляют более 10% от населения Черногории.
По данным Центрального банка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296 млн, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Cамые многочисленные зарубежные инвесторы – россияне, сербы и британцы.
Наибольшим спросом у русскоязычных покупателей пользуются объекты в прибрежных регионах Бар, Херцег-Нови, Будва, Тиват. Менее популярный у россиян, но более востребованный у европейцев – южный регион Улцинь.
Сделки также проходят с недвижимостью на горнолыжных курортах – Жабляк, Колашин. И в столице Черногории – Подгорице.
По данным статистического ведомства Monstat, в 2023 году цены на новостройки в Черногории выросли почти на 30% и достигли €1 790 за кв. м. Средняя стоимость предложений в Подгорице составила €1 860 за кв. м, в прибрежных районах – €1 770, на севере страны – €1 100.
Купить недвижимость в Черногории в ипотеку невозможно. Черногорские банки отказываются выдавать кредиты иностранцам.
На первичном рынке распространены рассрочки.
В Черногории продаются объекты, возведённые без строительного разрешения. В январе 2018 года стартовала госпрограмма легализации незаконных построек, но многие до сих пор документы не получили.
Фото: Unsplash (Faruk Kaymak, Dragisa Braunovic, Orkhan Farmanli, Lubomirkin), wikipedia (Radosław Botev)
