a
Версия
для печати

В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

В Черногории сложилась удивительная ситуация. Десятки тысяч объектов недвижимости не имеют разрешений на строительство. И при этом все эти здания являются предметом оборота на рынке – их продают, покупают, передают в наследство и пользуются ими десятилетиями. Почему так получилось? Какие риски скрывает «бесправное» жильё? И можно ли покупать дом, в свидетельстве о собственности на который есть пометка «Без строительного разрешения»?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Дом в Черногории
Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов
Алексей Смирнов
Adriatiс Sea Expert
Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов
Алексей Смирнов
Adriatiс Sea Expert
Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Строительство в Черногории
Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Вилла в Черногории
Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов
Алексей Смирнов
Adriatiс Sea Expert
Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Процесс легализации состоит из четырёх этапов

•    Подача заявления

•    Подтверждение о подаче заявления

•    Анализ стабильности и безопасности объекта

•    Решение о легализации

Типовой пакет документов для легализации дома площадью до 500 кв. м

•    Заявление. Его может подавать сам собственник или его представитель. 

•    Свидетельство о собственности – так называемый лист непокретности, выписка из государственного реестра.

•    Обследование состояния объекта (elaborat), заверенное лицензированной геодезической организацией (три копии), копия кадастрового плана или выдержка из кадастрового плана.

•    Свидетельство о сейсмической безопасности – его также готовит лицензированный специалист, например архитектор. 

•    Архитектурный проект (три копии), выполненный лицензированной компанией. Помимо базовых характеристик объекта, он содержит чертежи фундамента, поперечных разрезов и фасадов, описание инженерных решений и коммуникаций. Архитектурный проект не нужно представлять для объектов, которые используются как основное жильё. 

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

Недвижимость в Черногории
«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

  1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
  2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
  3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.
Алексей Смирнов
Алексей Смирнов
Adriatiс Sea Expert
Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас
Дом за 115 000 евро в Сутоморе, Черногория
115 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
110 м2 6
ВНЖ при покупке
№ 4689. Ратац (между Бар - Сутоморе). Дом 92 кв м + террасы 18 кв м на участке 229 кв м. Первый этаж - 2 спальные комнаты, ванная комната, кухня-столовая. Второй этаж - 4 спальные комнаты. Перед домом - три парковочных места. Вид на море, от пляжа - пешком 950 метров.
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 945 000 евро в Бечичи, Черногория
945 000 €
Дом в Бечичи, Черногория
311 м2
ВНЖ при покупке
№3064 Новый жилой комплекс, состоящий из четырех респектабельных вилл на побережье Адриатического моря. Виллы, состоящие из 3-х уровней с мансардами, продуманным ландшафтным дизайном, располагаются каскадом на живописном склоне с красивейшим панорамным видом. Они объединены единой архитектурной концепцией в средиземноморском стиле, при этом...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 970 000 евро в Кумборе, Черногория
970 000 €
Дом в Кумборе, Черногория
267 м2
ВНЖ при покупке
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 260 000 евро в Баре, Черногория
260 000 €
Дом в Баре, Черногория
200 м2
ВНЖ при покупке
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 210 000 евро в Добра Воде, Черногория
210 000 €
Дом в Добра Воде, Черногория
350 м2 8
ВНЖ при покупке
№ 4766. Печурице. (Добра Вода). На участке 200 кв м - новый дом 350 кв м: 1-й этаж - 4-х комнатный апартамент 2-3-й этажи - шесть гарсоньер (кухня, спальная комната, ванная комната, терраса). Полностью закончена. Вид на море, от пляжа - 600 метров.
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Вилла за 1 700 000 евро в Столиве, Черногория
1 700 000 €
Вилла в Столиве, Черногория
371 м2 4
ВНЖ при покупке
Вилла класса "люкс" в Столиве. Первая линия, панорамный вид со всех этажей на залив, от Пераста до Доброты. Четыре спальни с отдельными санузлами, большая гостиная с кухней и столовой, несколько подсобных помещений, гараж, бассейн. Ниже - подробное описание объекта: Площадь участка: 506 м2 Общая площадь дома: 371,33 м2 Полезная площадь...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 450 000 евро в Которе, Черногория
450 000 €
Дом в Которе, Черногория
193 м2
ВНЖ при покупке
Прекрасный дом в двух километрах от г. Котор В доме три апартамента - 100, 50 и 43 кв.м Электричество, дорога. Бытовая техника. Меблировка.
Galeo
Дом за 510 000 евро на полуострове Луштица, Черногория
510 000 €
Дом на полуострове Луштица, Черногория
240 м2 4 3
ВНЖ при покупке
D4-389. Модерн вилла в Луштице Продается недавно отремонтированная, стильно оформленная вилла площадью 240м2, расположенная над пляжем Занич. Вилла расположена на 3 этажах и имеет 4 спальни, 3 ванные комнаты, большую гостиную с открытой кухней, из которой есть большая терраса с очаровательным видом на Мамулу и дуплекс с бассейном. На...
Red Feniks Montenegró
Вилла за 250 000 евро в Баре, Черногория
250 000 €
Вилла в Баре, Черногория
200 м2 5 4 2
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Новая вилла в соседстве со второй такой же виллой площадью 200 м2 каждая. Участок 300 м2 у каждого дома. Теплые полы, разводка под радиаторы. Продаются оба дома. Цена второго дома 260 000 Евро В домах сделана полностью чистовая отделка. Паркоака выложена бетонной плиткой, есть место и для постройки бассейна при необходимости. Район...
DOO MONTBEL
Вилла за 599 000 евро в Кримовице, Черногория
599 000 €
Вилла в Кримовице, Черногория
270 м2 5 4 3
Современная роскошная вилла с бассейном и видом на море в эксклюзивном закрытом комплексе из 6 вилл. Вилла расположена в поселке Кримовица, рядом с популярными песчаными и галечными пляжами Яз, Плоче и Трстено с открытым морем и чистейшей водой. Расстояние до открытого моря - 900 м. Это идеальное место для отдыха и постоянного проживания, в...
VALUE.ONE
Дом за 97 000 евро в Баре, Черногория
97 000 €
Дом в Баре, Черногория
78 м2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
ОписаниеДом в городе Бар, общей площадью 78м2 на земельном участке 245м2 Структура дома: коридор, кухня-столовая, гостиная, спальная комната, санузел, терраса Городская вода, канализация, парковка на 2 автомобиля Дом легальный.
Tradegoria Global Estate
Дом за 185 000 евро в Баре, Черногория
185 000 €
Дом в Баре, Черногория
100 м2 3
ВНЖ при покупке
ОписаниеНовый дом в Шушань, площадью 100м2, на участке 215м2. До моря 500м, пешком по тропинке.На автомобиле 600м. Дом построен 2007году, имеет 2 этажа: 1 этаж состоит из :просторной гостиной с кухней, 1 спальни, душевой и террасы. На второй этаж, вход с улицы, терраса , 2 спальни, кухня, гостиная и сан узел. Продажа с новоймебелью и техникой-...
Tradegoria Global Estate
Дом за 180 000 евро в Баре, Черногория
180 000 €
Дом в Баре, Черногория
160 м2 3
ВНЖ при покупке
ОписаниеДом в Шушани с садом. Площадь дома - 160 м2 Площадь участка - 330 м2 Дом состоит из - холла с лестницей на второй этаж, гостиной совмещённой с кухней, ванной комнаты. Второй этаж - холл, три спальни, санузел, две террасы (одна застеклённая). Летняя кухня. Просторные комнаты. Паркинг. Садик с плодовыми деревьями. Городская вода. Вид на...
Tradegoria Global Estate
Дом за 360 000 евро в Баре, Черногория
360 000 €
Дом в Баре, Черногория
420 м2 10
ВНЖ при покупке
Описание Большой трёхэтажный дом в Шушани, Бар Большой трехэтажный дом 420м2 на участке 383м2 в Шушани, Бар. У каждого этажа отдельный вход. Внешняя лестница. На первом этаже четыре апартамента-студии, большое техническое помещение- кладовка. На втором этаже прихожая, просторная гостиная совмещенная с кухней и столовой зоной, три спальни,...
Tradegoria Global Estate
Вилла за 897 500 евро в Подгорице, Черногория
897 500 €
Вилла в Подгорице, Черногория
223 м2 4 2
Sotheby's Montenegro
Дом за 300 000 евро в Лепетани, Черногория
300 000 €
Дом в Лепетани, Черногория
100 м2 6 4 2
Продается уютный каменный дом с волшебным садом, который дышит историей и романтикой. Здесь, на самом берегу моря, вы сможете найти свою мечту. Расположенный в тихом поселке Лепетане, с видом на живописную Боко-Которскую бухту, этот уникальный дом поражает своей атмосферой уюта и уединения. Всего в пяти минутах от Porto Montenegro, он...
Частное лицо
Дом за 330 000 евро на полуострове Луштица, Черногория
330 000 €
Дом на полуострове Луштица, Черногория
269 м2 4 3
Прекрасно отреставрированный каменный дом, сохранивший множество исторических особенностей внутри и снаружи. Главные фасады ориентированы на юг и запад. Из окон открывается вид на переднюю террасу, расширенную частную парковку с травяным покрытием и окружающую сельскую местность. Непосредственно перед домом расположены две большие и хорошо...
Montenegro Prospects
Вилла за 430 000 евро в Утехе, Черногория
430 000 €
Вилла в Утехе, Черногория
250 м2 4
ВНЖ при покупке
ОписаниеПросторная вилла с видом на море и бассейном в Утехе, всего в 100 метрах от пляжа! Площадь дома - 250 м2 Площадь участка - 375 м2 Первый этаж - просторная гостиная с кухней, спальня, два санузла. Второй этаж - три спальни, санузел, большаятерраса. Прекрасный вид на море. Расстояние до пляжа и набережной всего 100 метров. Бассейн. Паркинг...
Tradegoria Global Estate
Дом за 850 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
850 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
400 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
ID 610 Продается шикарный дом в Херцег Нови. Дом расположен на улице Vojvode Luke Vukavica по дороге в сторону Нивице и Хорватской границы. Цокольный этаж и 2 этажа, 3 большие террасы, центральное отопление, кондиционер, запасной бак для воды, бассейн 8х4,5. Фруктовый сад. Структура дома: на цокольном этаже 3 двухместных номера с душем и...
Peters Group Real Estate
Дом за 350 000 евро в Будве, Черногория
350 000 €
Дом в Будве, Черногория
262 м2 4 4
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
ID 731 Продается дом в Будве Район Подострог Мендули Площадь дома 262 м2 4 спальни, 4 санузла + балконы и 2 террасы Дом двухэтажный Парковка 175 м2 Легализован, 1/1 Стоимость 350 000 евро
Peters Group Real Estate

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Недвижимость, Налоги и сборы, Процедура покупки

Читайте также

Получаем вид на жительство в Черногории: лайфхаки от эксперта по инвестициям в недвижимость
Недооценённые способы иммиграции
Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков
Лайфхаки для покупателей
Недвижимость Испании, Италии, Черногории и Кипра – самых популярных стран Южной Европы. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
Кризиса в Дубае нет, а спрос в Черногории есть
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Marina Village или The Peaks – что подойдёт вам? Новинки от ведущего девелопера в Черногории
Лучшая недвижимость в Luštica Bay
В Дубае +25, а в Испании +60… процентов
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Черногории Коммерческая недвижимость в Черногории Аренда недвижимости в Черногории Дома (виллы) в Черногории

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Черногория»

В Дубае +25, а в Испании +60… процентов

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 08.03.2024
  • 145

Зарубежная недвижимость – что изменится с января 2024 года

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 29.12.2023
  • 424