a
Версия
для печати

В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

В Черногории сложилась удивительная ситуация. Десятки тысяч объектов недвижимости не имеют разрешений на строительство. И при этом все эти здания являются предметом оборота на рынке – их продают, покупают, передают в наследство и пользуются ими десятилетиями. Почему так получилось? Какие риски скрывает «бесправное» жильё? И можно ли покупать дом, в свидетельстве о собственности на который есть пометка «Без строительного разрешения»?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Дом в Черногории
Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов
Алексей Смирнов
Adriatiс Sea Expert
Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов
Алексей Смирнов
Adriatiс Sea Expert
Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Строительство в Черногории
Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Вилла в Черногории
Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов
Алексей Смирнов
Adriatiс Sea Expert
Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Процесс легализации состоит из четырёх этапов

•    Подача заявления

•    Подтверждение о подаче заявления

•    Анализ стабильности и безопасности объекта

•    Решение о легализации

Типовой пакет документов для легализации дома площадью до 500 кв. м

•    Заявление. Его может подавать сам собственник или его представитель. 

•    Свидетельство о собственности – так называемый лист непокретности, выписка из государственного реестра.

•    Обследование состояния объекта (elaborat), заверенное лицензированной геодезической организацией (три копии), копия кадастрового плана или выдержка из кадастрового плана.

•    Свидетельство о сейсмической безопасности – его также готовит лицензированный специалист, например архитектор. 

•    Архитектурный проект (три копии), выполненный лицензированной компанией. Помимо базовых характеристик объекта, он содержит чертежи фундамента, поперечных разрезов и фасадов, описание инженерных решений и коммуникаций. Архитектурный проект не нужно представлять для объектов, которые используются как основное жильё. 

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

Недвижимость в Черногории
«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

  1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
  2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
  3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.
Алексей Смирнов
Алексей Смирнов
Adriatiс Sea Expert
Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас
Дом за 185 000 евро в Баре, Черногория
185 000 €
Дом в Баре, Черногория
215 м2 4
ВНЖ при покупке
№ 4820. Новый дом в Черногории. г. Бар. Район Шушань (Илино). - Участок 350 кв.м. - Общая площадь застройки 320 кв м, жилая площадь 145 кв.м. + 70 кв. м. терассы + 105 кв.м Верхняя терасса -1,2 км от моря(с видом на море и горы). - Прекрасный вид, хорошие соседи. - Вода городская, бак на 1,5 тонны, гидрофон. Электричество - всё оформлено....
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 200 000 евро в Баре, Черногория
200 000 €
Дом в Баре, Черногория
200 м2
ВНЖ при покупке
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 215 000 евро в Баре, Черногория
215 000 €
Дом в Баре, Черногория
143 м2 3
ВНЖ при покупке
№ 5084. Бар - Шушань. На участке 353 кв м новый дом, площадью 143 кв м. Состоит из одной однокомнатной квартиры и двух двухкомнатных апартаментов. Городские коммуникации подключены. Возможность достройки трех этажей. Возможность покупки соседнего участка - 354 кв м. Вблизи - школа и детский сад. Море (пляж) - 700 метров.
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 129 000 евро в Сутоморе, Черногория
129 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
170 м2 3
ВНЖ при покупке
№ 5402. Новый и удобный дом в 600 метрах от моря в Сутоморе (Заграджа). Вблизи нескольких пляжей. Внутренний дворик дома выполнен в итальянском стиле. Высажены плодовые деревья - апельсин, фортунелла, карликовый персик, виноград. Дом площадью 150 кв.м + большие террасы. В доме три этажа, внутренняя лестница, на крыше сделана большая панорамная...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Вилла за 250 000 евро в Лепетани, Черногория
250 000 €
Вилла в Лепетани, Черногория
100 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Продается каменный дом, общей площадью 100м2, 3 этажа, 2 отдельные спальни. Дом расположен на первой линии моря в живописном поселке Лепетань. Имеет два отдельных входа на разные этажи, великолепный вид на залив, небольшая терраса.
Antarex
Дом за 380 000 евро в Добра Воде, Черногория
380 000 €
Дом в Добра Воде, Черногория
300 м2 6
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.7229Дом с панорамным видом на море,300 кв и земли 8 соток,в Дубраве.до пляжа Великий Пьесак 7 мин пешком.Три этажа.Свой вход на каждый.На каждом этаже,кроме третьего,три спальни и кухня столовая.На первом и втором два санузла. Летняя кухня в приземье. Есть место для бассейна и паркинга с дороги.
DOO TradeGoria
Дом за 95 000 евро в Баре, Черногория
95 000 €
Дом в Баре, Черногория
87 м2 2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.7841Дом в Сутоморе, Мирошица 2, ниже главной дороги. Планировка - 2 спальни, столовая, большая гостиная, кухня и ванная комната, а также веранда и терраса. Отличная конструкция, возможность строительства еще 3-4 этажей общей площадью 348 м2. Подключена городская канализация, вода, электричество. Общая площадь участка...
DOO TradeGoria
Дом за 220 000 евро в Шушани, Черногория
220 000 €
Дом в Шушани, Черногория
190 м2
ВНЖ при покупке
Общая площадь 190 м2 Площадь 150 кв.м плюс две террасы по 20 кв.м. Две этажа. Участок 576 кв.м По проекту дом должен иметь площадь 450 кв.м. Второй этаж не завершён. Красивый вид на море. До моря 5-6 минут пешком. До центра г. Бар 20 минут пешком вдоль пляжа. 100 метров до ближайшего магазина. Тихое место. Вода, электричество,...
Galeo
Дом за 131 500 евро в Баре, Черногория
131 500 €
Дом в Баре, Черногория
130 м2 2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.8726 Дом в Шушане(зеленый пояс) Дом имеет 130м2: внизу большая комната, и художественная мастерская. На этаже: прихожая, ванная совмещенная с туалетом, 2 спальни и гостиная с выходом на террасу, с видом на море. Впереди все дома закончены, никто не закроет вид на море. Участок 350м2. Дом продается с мебелью и картинами....
DOO TradeGoria
Дом за 120 000 евро в Баре, Черногория
120 000 €
Дом в Баре, Черногория
100 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.8731Незавершенный канадский дом в селе Зубцы, Барская обштина. Характеристики объекта: Площадь дома: 100 м2 Площадь участка: около 1500 м2 На участке находится старый каменный дом (рушевина): 40 м2 Отличное место для тихой размеренной жизни вдали от суеты. В окружении дома находятся старинные оливковые рощи, а...
DOO TradeGoria
Вилла за 1 200 000 евро в Тивате, Черногория
1 200 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
434 м2 7
ВНЖ при покупке
ID:21276 К продаже предлагается потрясающая вилла, которая находится в тихом районе недалеко от Тивата. Вилла включает в себя шесть спальных комнат, пять ванных комнаты, спортивный зал, бассейн, вспомогательный объект, гараж, а так же террасы, с которых открывается прекрасный вид на Тиватский залив, остров Св.Марко и Остров Цветов. До города -...
Russia Sotheby’s International Realty
Вилла за 45 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
45 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
58 м2
ВНЖ при покупке
Продается участок с красивым видом на Боко Которский залив. Площадь участка 360м2, все коммуникации на границе участка. На участке недостроенный  дом площадью 58м2. До участка ведет асфальтная дорога, рядом супермаркет и автобусная остановка. До старого города 10 минут на машине, до набережной с пляжами пять минут на машине.Есть возможность...
Antarex
Дом за 892 000 евро в Которе, Черногория
892 000 €
Дом в Которе, Черногория
350 м2 6
ВНЖ при покупке
Роскошная вилла с 6 спальнями на 3 этажах, в потрясающей Которской бухте. Прекрасный вид на залив и горы, 2 минуты ходьбы до пляжа. Бассейн в прекрасном саду с большой беседкой и площадкой для барбекю. Частная парковка на 4+ машины. Большая, светлая и просторная кухня открытой планировки, столовая и гостиная, занимающие весь первый этаж....
Monte Condos
Дом за 110 000 евро в Даниловграде, Черногория
110 000 €
Дом в Даниловграде, Черногория
104 м2 4 2 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
5977. Даниловград, село «Novo Selo». Новый дом 104 кв м на участке 338 кв м. Структура: коридор, кухня - столовая, совмещенная с большой гостиной, две большие спальные комнаты, ванная комната, две террасы. Кроме главного входа имеется два выхода на участок, который располагается впереди и сзади дома. Дорогая отделка...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 242 000 евро в Баре, Черногория
242 000 €
Дом в Баре, Черногория
380 м2 9 8 4
Продаётся трёхэтажный дом с видом на море в г.Ратац, Барское побережье. Дом полностью меблирован, в отличном жилом состоянии, установлены кондиционеры, бытовая техника. На первом этаже дома два гаража и кладовая. На второй и третий этаж отдельные входы с обратной стороны дома. Перед входом большая площадка выложенная камнем . На втором этаже...
АН Real Estate Montenegro
Вилла за 370 000 евро в Сутоморе, Черногория
370 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
266 м2 4 2
ВНЖ при покупке
Продается новый дом, построенный по канадской технологии, на участке с садом, бассейном и личным паркингом, расположенный в тихом месте Ратац недалеко от поселка Сутоморе и города Бар. Площадь дома 266 кв.м., земельный участок - 900 кв.м. Дом двухэтажный. На первом этаже - большая гостиная с кухней и обеденной зоной, две спальни и две ванные...
Antarex
Вилла за 115 000 евро в Добра Воде, Черногория
115 000 €
Вилла в Добра Воде, Черногория
100 м2 3 2
ВНЖ при покупке
Продается двухэтажный дом в поселке Добра Вода. Расстояние до моря около 1300 метров. К дому ведет асфальтированная дорога. Площадь дома 100 кв.м., участок - 177 кв.м. Дом построен в 2005 году. Дом состоит из двух независимых этажей с отдельными входами.  Структура: на первом этаже - гостиная с кухней и обеденной зоной, две спальни, ванная...
Antarex
Дом за 73 000 евро в Даниловграде, Черногория
73 000 €
Дом в Даниловграде, Черногория
98 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.27.11.10519Дом 2 этажа 62+35. Участок 1745 м2. Год постройки 1987. до реки Зета 100 метров Дом отделан стиропором.отопление две дровяные печи.Электричество,вода центральная. На ухоженном участке растет виноград,киви,груша,яблони, грецкий орех,лешник,мушмула. В доме вся техника, стиральная, посудомоечная машины, мор. камера,...
DOO TradeGoria
Дом за 70 000 евро в Сутоморе, Черногория
70 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
55 м2
ВНЖ при покупке
Дом в Сутоморе, площадь 55 м2, участок земли 400 м2. В доме кухня-столовая, 2 спальни, ванная комната. Дом без внутренней отделки. Возможно построить еще один этаж. В 200 метрах от дома находится магазин, ресторан, кафе. Автобусная остановка в 100 метрах от дома. До моря 1200 метров. Цена 70000 евро.
Galeo
Дом за 429 000 евро в Тивате, Черногория
429 000 €
Дом в Тивате, Черногория
185 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Продается новая вилла в Градиошница, Тиват. Вилла общей площадью 185 м2 и чистой площадью 147 м2 расположена на участке площадью 553 м2. Структура виллы: Первый этаж — гостиная, кухня и столовая, туалет, прачечная, кладовая. На первом этаже также есть летняя столовая, барбекю и пейзажный бассейн размером 5,5 м х 3,5 м. Второй этаж — две спальни,...
Mercury Group

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Недвижимость, Налоги и сборы, Процедура покупки

Читайте также

За окнами зима… Самое время подумать о доме у тёплого моря! Смотрите подборку недорогих вариантов
Лучше не затягивать, ведь цены на недвижимость растут без остановки
Покупают недвижимость, несмотря ни на что. Топ популярных курортов, где нет аэропорта
Чем они интересны и что там продают?
Недвижимость в Черногории: как получить максимум за свои деньги
Преимущества покупки квартиры в организованном комплексе
Блистательный Portonovi: как выглядит самый престижный курорт Черногории и какую недвижимость там продают
Сделайте себе роскошный подарок
Доходная «пятилетка». В какое жильё инвесторы планируют вкладывать деньги
Выводы из нынешнего кризиса сделаны
Они выбрали Черногорию. Отзывы россиян, которые купили недвижимость в Луштица-Бэй
«Грандиозный проект, когда всё достроят, будет государство в государстве»

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Черногории Земельные участки в Черногории Аренда недвижимости в Черногории Коммерческая недвижимость в Черногории

Новости и статьи по теме «Черногория»:

Поговорили об инвестиционных программах гражданства Гренады и Черногории. Ещё можно успеть…
  • 325
Итоги вебинара Prian с актуальной информацией
Улцинь – самый дешёвый регион Черногории для покупки недвижимости у моря
  • 927
Дёшево не значит плохо