В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

250 000 €

Дом в Баре, Черногория

180 м²

ВНЖ при покупке

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

520 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

432 м² 4

ВНЖ при покупке

№ 4550. На участке 385 кв м, новый дом, площадью 432 кв м (включая террасы). Сутерен - помещение - винотека, гараж, бойлерная-котельная, вспом. помещение, туалет. 1-й этаж - кухня-столовая, гостиная, две спальные комнаты, две ванные комнаты, терраса с видом на море. 2-й этаж - гостиная, кухня-столовая, две спальные комнаты, три ванные комнаты,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

2 500 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

1150 м² 7 5

ВНЖ при покупке

Расположение: пос. Кримовица Площадь виллы: 1150 кв.м. Площадь участка: 1000 кв.м. Кол-во спален: 4+ Кол-во ванных комнат: 5 Планировка: 1 этаж: гараж на 2 автомобиля, а также большое помещение для парковки. 2 этаж: кабинет, гостиная, кухня, столовая, помещение для отдыха, библиотека, выход к бассейну, большая терраса, а также внутренние...

DOO "Monteonline"

3 900 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

560 м² 6 5

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию уникальную виллу в средиземноморском стиле, расположенную всего в 2 км от престижного комплекса «Порто Монтенегро». Этот великолепный дом, окружён ухоженным участком, который включает в себя цветущий сад с кипарисами, туями и плодоносящими деревьями, а также систему автоматического полива. Вилла обладает...

DOO "Monteonline"

285 000 €

Вилла в Которе, Черногория

113 м² 3 3

Продается трёхэтажный Таунхаус площадью 113 кв.м. в живописном уединённом месте посёлка Врановичи, муниципалетит Котор и всего в 1,5 км от курортного посёлка Бигово с хорошей инфраструктурой и пляжем. Удалённость от Котора и Тивата – 10 км, от Будвы – 15 км. Дом расположен на территории комплекса закрытого типа, на участке общей площадью 1688...

Antarex

370 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

185 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже строящуюся виллу площадью 184.8 кв. м, расположенную на участке 303 кв. м в перспективном районе Луштицы. Этот объект представляет собой виллу, разделенную на две отдельные квартиры, каждая из которых имеет по 1 спальне и 1 ванной комнате. Данный проект находится на начальной стадии строительства, что предоставляет...

DOO "Monteonline"

950 000 €

Вилла в Которе, Черногория

450 м² 4

ВНЖ при покупке

Продается уникальный дом с большим двором, флигелем и бассейном в самой красивой части города Котор в районе Шкаляри с прекрасным видом на залив.Дом состоит из трех этажей и общей площадью 450 м2 с террасами, а двор 1531 м2.На первом этаже находится гостиная, сауна, тренажерный зал, ванная комната и большая терраса перед входом, а также гараж на...

Galeo

190 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

140 м² 4

Двухэтажный дом в живописном месте, в самом сердце Луштицы. Площадь дома - 140 кв м, участок - 350 кв м. Каждый этаж - отдельный апартамент с 3мя спальнями, имеется паркинг на 2 автомобиля. Вода - 2 цистерны, септик, центральное электричество. Документы проходят процедуру легализации. Расстояние до ближайших пляжей - 2.5км пешком, 6 км на...

Antarex

885 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

402 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ! СОВРЕМЕННАЯ ТРЕХУРОВНЕВАЯ ВИЛЛА С ПРИВАТНЫМ БАССЕЙНОМ И ПАНОРАМНЫМИ ВИДАМИ НА МОРЕ И ГОРЫ БОКО-КОТОРСКОГО ЗАЛИВА В РОСКОШНОМ ХЕРЦЕГ-НОВИ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 402 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ:...

CULTURE international real estate agency

2 950 000 €

Вилла в Близикуче, Черногория

496 м² 6 7

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

175 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

120 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

9064. Область Никшич, село Кута. Сельское домовладение: двухуровневый каменный дом общей площадью 120 кв м (толщина стен 60 см). Первый этаж - одно большое помещение (ранее содержались домашние животные), высота потолков 2,2 метра), второй этаж – жилой, имеет 2 большие спальные комнаты, гостиная с кухней, ванная комната. Участок 12.725...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

560 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

312 м² 4

ВНЖ при покупке

№ 5403. Продаётся меблированный дом в трёх уровнях площадью 312 м2 построенный на участке 200 м2, место Ратац - в 5 км от города Бар, Черногория. Дом построен в 2013 году. На первом уровне дома располагается гараж на 2 авто, кладовка, открытый бассейн и крытая терраса 32 м2 под которой находится обеденный стол, барбекю, мини-кухня и санузел....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

220 000 €

Поместье в Никшиче, Черногория

86 м² 4 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

9075. Никшич, Кута. Сельское домовладение на высоте 855 метров над уровнем моря: два дома на участке земли 11.215 кв м (более 1 Га). Первый дом – жилой, внутренней площадью 51 кв м (спальная комната, кухня-гостиная, большая ванная комната. Построен в 1949 году, реновирован в 2003 году, стены из камня толщиной 80 см (отличная изоляция,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

290 000 €

Вилла в Булярице, Черногория

175 м² 4 4

Продается двухэтажный дом с большим участком в поселке Булярица, муниципалитет Будва. На первом этаже — кухня, совмещенная с гостиной, 2 санузла, 1 спальня, терраса. Второй этаж - 3 спальни, 3 ванные комнаты, 1 техническое помещение, 2 террасы. На крыше - открытая терраса. Во всем доме предусмотрена система кондиционирования, на крыше...

Antarex

1 260 000 €

Вилла в Столиве, Черногория

250 м² 10 6 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Предлагаем на продажу великолепную виллу премиум класса, расположенную в живописном поселке Столив в Боко-Которском заливе. Идеальное сочетание комфорта и средиземноморской атмосферы. Общая жилая площадь составляет 250 кв метров, площадь участка — 470 кв метров. Первый этаж состоит из просторной гостиной с камином и панорамными окнами,...

First Realty

140 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

60 м² 1 1

Уютный дом у моря в Зеленике — выгодное предложение для жизни и инвестиций. Предлагается к продаже уютный одноэтажный дом в живописном районе Зеленика, всего в 250 метрах от моря. Дом общей площадью 60 м² расположен на участке 150 м² и полностью готов к проживанию. Выполнен современный ремонт, удобная и функциональная планировка. В доме...

Antarex

725 000 €

Дом в Тивате, Черногория

241 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРЕМИАЛЬНЫЕ ТАУНХАУСЫ В ЗАКРЫТОМ КЛУБНОМ ПОСЕЛКЕ В ДВАДЦАТИ МИНУТАХ ОТ ПОРТО МОНТЕНЕГРО С ВИДОМ НА ТИВАТСКИЙ ЗАЛИВ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА!! * проект от застройщика без оплаты налога на оборот...

CULTURE international real estate agency

550 000 €

Вилла в Будве, Черногория

156 м² 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ПРОСТОРНАЯ ТРЕХЭТАЖНАЯ ВИЛЛА С БАССЕЙНОМ В БУДВЕ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 156 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 400 м2 (нужно уточнить) ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: МАЙНИ ЦЕНА: 550 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Индивидуальный бассейн 4...

CULTURE international real estate agency

900 000 €

Дом в Каменари, Черногория

250 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Каменный дом в посёлке Каменари площадью 250 квадратных метров, полностью отреставрированный. Стены толщиной 1 метр обеспечивают надежную теплоизоляцию и прохладу в летние месяцы. 4 просторные спальни, 3 современных санузла и 2 террасы, с которых открываются потрясающие виды на горы Боко-Которский залив. Участок площадью 1400 квадратных метров....

Galeo

450 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

410 м² 7 3

ВНЖ при покупке

На продажу предлагается просторный фамильный дом, идеально подходящий как для постоянного проживания, так и для отдыха в кругу семьи. Дом расположен в историческом районе Поди, известном с античных времён как место римских поселений. Здесь вас окружает тишина и природа — вдали от городской суеты и пробок, но при этом вблизи Херцег-Нови и всего...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 1190 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru