В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

365 000 €

Дом в Баре, Черногория

380 м²

ВНЖ при покупке

№ 5115. г. Бар - широкий центр. На участке 265 кв м - трехуровневый дом, общей площадью 380 кв м: 1-й уровень - отдельная квартира 65 кв м, состоит из спальнгая комната, гостиная, кухня - столовая с выходом на большую террасу, две ванные комнаты; 2-й уровень (на земле) - 130 кв м, предусмотрено: офис 30 кв м, 2 вспомогательных помещения -...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

190 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

160 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.2936 Новый 2-х этажный дом в Сутоморе. Ратац. Площадь дома 160м2. Участок земли 336м2. Гараж. На участке роштиль, пальма, киви, виноград. Дом продается с мебелью и бытовой техникой. До моря 300 метров.

DOO TradeGoria

386 000 €

Дом в Рисане, Черногория

183 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.4252 Продается старинный 500-летний каменный дом в 2 этажа с видом на Которский залив и горы, расположенный в Рисане. Которский залив признан одним из самых красивых заливов мира. Дом расположен в 200 м от моря в тихом и спокойном месте. От центра 150 м., до супармаркета 100 м. Площадь дома 127 м.кв. + 3 террасы на 56...

DOO TradeGoria

210 000 €

Дом в Чани, Черногория

135 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.4888 Новый двухэтажный дом в Чани. Барская ривьера. Площадь дома 135м2. Участок земли 391м2. Планировка дома: 1 этаж: терраса, кухня-столовая, гостиная с камином, ванная комната. Внутренняя лестница на 2 этаж. 2 этаж: 2 спальни, кладовая комната, ванная комната с джакузи, балкон. В доме городская вода, канализация,...

DOO TradeGoria

177 000 €

Дом в Баре, Черногория

161 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.5182Комфортный таунхаус с красивым видом на горы площадью 131 кв.м. с удобным просторным гаражом 40 кв.м., хоз.помещением 20 кв.м. и застекленной лоджией с выходом в свой садик площадью 200 кв.м. на которой находится смотровая площадка. Цена177 000евро Современные апартаментыв комплексеMonteray находятся в поселке...

DOO TradeGoria

330 000 €

Дом в Черногории

350 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.2448 Продается дом в Баре площадью 350 кв.м на участке 650 кв.м. Газон, кондиционер, отполение, резервуара для воды, террасы, гараж и паркинг, вспомогательный объект, телефон, интернет, вид на море.

DOO TradeGoria

72 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

97 м² 5 2 1

ВНЖ при покупке

5910. Данилоград, местность Подкрай. Новый дом 97 кв м внутренней площадью, состоит из коридора, двух спален, гостиной, кухни, ванной комнаты, летней кухни и гаража (32 кв м), террасы. Полностью оснащен мебелью и техникой. Городские коммуникации, интернет – оптиковолокно, хороший подъездной путь. Ближайшие магазин – 600 метров,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

70 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

50 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.10662 Дом в Сутоморене высоко. Площадь дома 50м2, Участок земли 150м2. В доме: кухня, 2 спальни, гостиная, ванная комната. Дом готов к заселению. Городские коммуникации. До моря 800 метров.

DOO TradeGoria

160 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

88 м² 6 2 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7078. Сутоморе, Горелац. Одноэтажный дом площадью кв м 88 кв м внутренней площади, плюс терраса (выход по внешней лестнице) над домом 88 кв м. Дом имеет две полноценные кухни, со всей утварью, холодильниками, вытяжками, посудомоечной машиной. Полностью оборудован мебелью и техникой. Две спальные комнаты, две гостиные, две ванные комнаты, одна...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

700 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

444 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.728.11287 Вилла с апартаментами на первой береговой линии в Утехе, Хладна Увала. 5 этажей. Площадь виллы - 444 м2 (реальная площадь около 800 м2 с террасами) Площадь участка - 157 м2. 1 этаж - - гараж на 2 машины - стойка администратора - апартамент (коридор, гостиная с кухней, спальня, ванная комната, большая терраса) 2...

DOO TradeGoria

260 000 €

Дом в Утехе, Черногория

244 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.11592 Продается видовой дом в населье Видиковац, Утьеха (Барская општина). Расстояние до моря - 200 м Дом 244 м2 Участок 213 м2 Структура дома: В приземном этаже расположена летняя кухня На первом этаже - кухня-гостиная, спальня, санузел, широкая терраса. На втором этаже - три спальни, санузел, широкая видовая терраса. На...

DOO TradeGoria

370 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

116 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Полностью отреставрированный двухэтажный каменный дом площадью 116 кв.м. находится в 40 метрах от моря в рыбацкой деревне Биелила, полуостров Луштица. На первом этаже просторная кухня с гостиной, балкон, туалет с душем, камин. На второй этаж с 3мя спальнями ведёт внутренняя лестница. Дом продаётся с участком площадью 1426кв.м. Один его край...

Antarex

Цена по запросу

Вилла в Тивате, Черногория

220 м² 4 3 3

Новая современная вилла с бассейном и панорамным видом на море и горы в поселке Кавач, в пригороде Тивата. Это идеальное место для тех, кто ищет семейный дом в стороне от шума, но при этом в 10 минутах езды от Тивата, английской школы Arcadia и проекта Lustica Bay. Площадь виллы 220 м2. Земельный участок - 600 м2. 3 спальни 3 ванные...

VALUE.ONE

55 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

90 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12403 Продаётся двухэтажный дом с видом на море и горы в Сутоморе. В пешей доступности остановка общественного транспорта, продуктовые и строительные магазины. До моря пешком 25 минут. Площадь дома 90 кв.м., площадь земельного участка 223 кв.м. В доме внутренняя лестница, просторная студия с кухней, две спальных комнаты,...

DOO TradeGoria

150 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

134 м² 4 2

Продается симпатичный дом в Дубраве, поселок Добра Вода Расположен на участке 390м2, сам дом имеет площадь около 134м2 Представляет собой 2 уютные квартиры. Обе квартиры имеют по 2 спальни, ванную комнату, кухню и гостиную. Лестница внешняя. Парковка. Вида на море нет, но до моря всего 600м. Рядом с домом есть магазины и рестораны....

Montenegro Prospects

900 000 €

Дом в Будве, Черногория

180 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!! ЧEPНOГОPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE УНИКАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ: КУЛУАРНЫЙ ДОМ 16 ВЕКА ИЗ ПРИРОДНОГО КАМНЯ С ПОТРЯСАЮЩИМ ВИДОМ, БАССЕЙНОМ И СОБСТВЕННЫМ ВИННЫМ ПОГРЕБОМ!! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 180 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: 3 822 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БРАЖИЧИ ЦЕНА: 900 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ...

CULTURE international real estate agency

750 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

210 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Новая вилла в Кримовице, площадь без террас 210 кв.м. плюс гараж, кладовка и беседка 70 кв.м Участок земли 600 кв.м 3 ванные комнаты плюс санузел. Три спальни, одна из них с гардеробной. Умный дом. Тёплые полы везде. Кондиционеры потолочные. Прекрасная термоизоляция Автоматический полив растений Цена 750.000 евро

Galeo

820 000 €

Вилла в Дженовичах, Черногория

239 м² 6 4 3

Продается шикарный дом, в пяти минутах по-прямой от набережной. Дом площадью 239 кв.м., расположен на участке площадью 801 кв.м. К дому удобный подъезд по зеленой, асфальтированной улице. Территория полностью огорожена, установлены видеонаблюдение и автоматические ворота. Планировка дома: Первый этаж – коридор, подсобное помещение,...

NV-COMPANY

278 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

160 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем вам уникальную возможность приобрести привлекательную недвижимость в живописном поселке Дженовичи, расположенную над элитным комплексом Портонови. Этот просторный дом площадью 160 м² предлагает захватывающий вид на море и станет идеальным местом для комфортной жизни и отдыха. Дом располагается на двух меблированных жилых...

DOO "Monteonline"

260 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

136 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается изолированная часть дома, поделенного по вертикали. Дом расположен в очень оживленном месте в крупном поселке Зеленика. Два этажа общей площадью 136 кв.м., первый – 69кв.м. и второй – 67 кв.м. На каждом этаже расположена квартира с двумя спальнями идентичной планировки, прямой вид на море. Место для парковки рядом с домом. В шаговой...

Antarex

Посмотреть ещё 2116 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru