В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

145 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

230 м² 6 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7101. Никшич, Рубежа. Дом 230 квадратных метров с гаражом, в 900 метрах от идеального центра города Никшиче. Первый этаж: гостиная со столовой, кухня, прихожая, большая ванная комната и терраса 26 кв. Второй этаж: 2 спальные комнаты с прихожей. Терраса для этих 2 комнат во всю длину. Плюс квартира - студия со своей небольшой прихожей, ванной...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

340 000 €

Коттедж в Баре, Черногория

200 м² 8 4 2

ВНЖ при покупке

№ 5508. г. Бар, местность Мировица. Новый двухэтажный коттедж в оливковой роще. Внутренняя площадь дома 200 кв м: - 1-й этаж - прихожая, коридор, гостиная с кухней/столовой, спальная комната с гардеробной, ванная комната, внутренняя лестница, техническое помещение, большие террасы; - 2-й этаж - три спальные комнаты (две с гардеробными...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

400 000 €

Дом в Ораховаце, Черногория

80 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.5048 Таунхаус в Бока Которском на первой линии, Ораховац. Площадь дома 60м2. На первом этаже гостиная, ванная. На втором этаже спальня. На третьем этаже спальня. Передом домом есть терраса площадью 20м2.

DOO TradeGoria

340 000 €

Дом в Ораховаце, Черногория

110 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.5721 одноэтажный дом шале в уютном и тихом поселке Ораховац в 8 км от Котора и 2 км от Пераста. Удаленность от моря100м .Главные достоинства:- уединенность при непосредственной близости к чистейшему морю, малолюдным пляжам и доступность всей необходимой инфраструктуры. От участка начинается своя дорога, т.е никто мимо...

DOO TradeGoria

180 000 €

Дом в Зеленике, Черногория

152 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.7054 Дом в городе Херцег-Нови, поселокЗеленика. Дом, площадью 152 м2, в трех уровнях. Каждый этаж представляет собой апартемент с отдельным входом. Большие террасы. Дом находится в красивой солнечной долине, в окружении зелени и гор. Ухоженныйземельный участок, площадью 410 м2. До моря около 2-х километров. Поданы...

DOO TradeGoria

760 000 €

Дом в Баре, Черногория

14

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.7976 Предлагаетсяк продаже новый дом, в доме 14 апартаментов с 1 спальней. Все апартаменты мебелированы и готовы к проживанию. Высокий потенциал для сдачи в аренду. До моря 500 м. Вся инфраструктура в шаговой доступности, до центра города 10 минут пешком. Цена 760000 евро, возможен разумный торг.

DOO TradeGoria

80 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

111 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

5879. Черногория – Даниловград., местность Баре. Продается дом 111 м2 с участком общей площадью 7.994 кв м (80 соток = 0,8 Га): верняя часть участка на которой расположен дом имеет площадь 2.800 кв м (возможна покупка на иностранное физичекое лицо или фирму), нижняя часть участка площадью 5.194 кв м граничит с рекой Зета. Покупка нижней...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

330 000 €

Дом в Будве, Черногория

79 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.11.10043Этаж дома: 79м2 - Две спальни, гостиная, кухня с отдельной столовой, 2 ванные комнаты полностью оборудованы мебелью и камином. Структура вспомогательного здания: 46м2 - Двухкомнатная квартира с гостиной, кухней и столовой, спальней и ванной комнатой. Полностью укомплектована мебелью и техникой. Двор: 185м2 - Летняя...

DOO TradeGoria

400 000 €

Вилла в Петроваце, Черногория

ВНЖ при покупке

Продается строящийся жилой дом в Петровац. Всего девять квартир площадью от 62 до 125 кв.м. Все квартиры с террасами, выходящими на южную сторону. Паркинг рядом со зданием. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами.

Antarex

1 000 000 €

Поместье в Колашине, Черногория

470 м² 18 8 8

ВНЖ при покупке

7180. КОЛАШИН. В 4 КМ ОТ ЦЕНТРАМ КОЛАШИН В 9 КМ ОТ ГОРНО-ЛЫЖНЫХ ПОДЪЕМНИКОВ ДВА БУНГАЛО: - ОДНО ЗАКОНЧЕНО И ГОТОВО К ПРОЖИВАНИЮ (С МЕБЕЛЬЮ И ТЕХНИКОЙ), НИЖНИЙ КАМЕННЫЙ ЭТАЖ — 60 КВ М, ВТОРОЙ ДЕРЕВЯННЫЙ ЭТАЖ - 110 КВ М (ДВА НЕЗАВИСИМЫХ АПАРТАМЕНТА); ВТОРОЕ ДЕРЕВЯННОЕ ДВУХЭТАЖНОЕ БУНГАЛО — В СТАДИИ ОТДЕЛОЧНЫХ РАБОТ, ПЛОЩАДЬ 300...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

260 000 €

Дом в Игало, Черногория

176 м²

Семейные дома Герцег-Нови Игало. Дом состоит из двух однокомнатных квартир площадью 90 м2 (первый этаж), 86 м2 (второй этаж). Квартиры соединены внутренней лестницей. Дом меблирован в хорошем состоянии, площадь двора вокруг дома 245 м2, есть парковка. Удаленность от моря, комплекс 5 Даница около 1,5 км. Расстояние от аэропорта Чилипи 25 км. Дом...

Rivijera Nekretnine

170 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

157 м² 8

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12216 Предлагается к продаже 3-этажный дом (200 кв.м) в Зaгрaджe, Сутоморе (Баpскaя ривьeрa), Чернoгория - готовыйбизнес по сдачe апаpтаментов в аренду (разpaботан и зaрегистpиpовaн). Дом наxoдится в 250 м от Aдриатичeскогo моpя (бухтa Mалевик) на первой линии в окpужeнии coснoвогo бора, пиpaмидальных кипарисов,...

DOO TradeGoria

90 000 €

Дом в Мойковаце, Черногория

130 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке

8043. Область Мойковац, село Жари. Горная местность, высота над уровнем моря 1050 метров. Сельское домовладение: двух этажный дом в основе 65 кв м (общая площадь 130 кв м включая террасы), дополнительно: во дворе жилая кухня из качественного дерева 20 кв м, строение для содержания животных и бетонированное строение для разведение форели....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

600 000 €

Дом в Булярице, Черногория

245 м² 11 8 5

ВНЖ при покупке

Новый каменный дом с бассейном и видом на море, Булярице Новый каменный дом с видом на море и зелень, Булярица Площадь дома 241 м2 + гараж 18 м2 и квартира 14 м2. 8 номеров 5 ванных комнат Комнаты просторные, много света. Красивый вид на море Бассейн Продажа без мебели, возможен договор. Видеонаблюдение 600 метров от трассы, около 1500 метров...

Mercury Group

390 000 €

Дом в Тивате, Черногория

217 м² 6

ВНЖ при покупке

К продаже предлагаются два новых дома, каждый площадью 217 м2, на участке 410 метров. На территории есть бассейн и джакузи. Планировка каждого дома располагает: на первом этаже гостиную, совмещенную с кухонной зоной, ванную комнату, спальную комнату. На втором этаже: три спальные комнаты, две ванные комнаты и большая терраса.

Mercury Group

500 000 €

Дом в Баре, Черногория

244 м² 6 3

На участке 832м2 комфортно расположился старинный каменный дом, каменная пристройка (где расположена летняя кухня), бассейн, сад и просторная парковка. Основание дома 144м2, общая площадь дома 244м2 + летняя кухня и вспомогательный объект во дворе. Просторная парковка вмещает несколько авто. Первый этаж: прихожая, два коридора, два входа в...

Montenegro Prospects

380 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

101 м² 2 1

Двухэтажный дом в старом городе Герцег-Нови. Площадь дома 101 м2, на первом этаже два коммерческих помещения 13 и 12 м2, на втором этаже трехкомнатная квартира 76 м2. Площадь двора вокруг дома 270 м2. Планировка помещения: Прихожая, 2 спальни, кухня со столовой, гостиная, ванная+туалет. Привлекательное расположение в старом городе. Цена: 380 000...

Rivijera Nekretnine

187 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

92 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Продается двухэтажный дом с видом на море и горы в поселке Жвинье, муниципалитет Херцег-Нови. На первом этаже - коридор, три спальни, ванная комната, терраса. На втором этаже гостиная и кухня-столовая с выходом на террасу и на задний двор, где подготовлено место под бассейн. Дом меблирован и оборудован бытовой техникой, есть печь на дровах....

Antarex

190 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

90 м² 2

ВНЖ при покупке

Старый двухэтажный каменный дом у реки в окрестностях Никшича. Площадь дома по документам 90 кв.м, Было получено разрешение на строительство 200 кв.м, площадь участка 4300 кв.м Две спальни, камин, терраса под реставрацию. Фотографии сделаны 10 лет назад, домом не пользовались 10 лет. Необходим ремонт. Вода, электричество Магазин рядом, в...

Galeo

475 000 €

Дом в Будве, Черногория

197 м² 9 8 8

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем Вашему вниманию уникальную возможность приобрести трехэтажный дом с потрясающими видами на море и остров Свети-Стефан, расположенный в тихом и спокойном районе, всего в 5-7 минутах ходьбы до пляжа и набережной. Этот дом идеально подходит для тех, кто ищет комфортное и удобное место для отдыха или инвестиций. Особенности Дома: 3...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 2304 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru