В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

600 000 €

Вилла в Жабляке, Черногория

960 м² 12 7 9

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

6096. Жабляк. Элитная недвижимость в Черногории, расположенная вблизи от входа в Национальный парк к Черному озеру в Жабляке. В 400м от виллы находится 5* отель «Дурмитор» от «Aman resort». Расстояние до «Черного озера» 600 метров. Расстояние до центра Жабляк 700 метров. Панорамный вид на горы, лес и город...

CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»

250 000 €

Вилла в Дженовичах, Черногория

160 м² 3 2

В поселке Дженовичи продается трехэтажный дом с участком, с видом на море. Первый этаж: гостиная, кухня со столовой, прихожая, кладовая, ванная комната. Второй этаж: три спальни, прихожая, ванная комната, три террасы. Мансарда: без внутренней отделки. Площадь дома 160 кв.м., участок – 358 кв.м. Продается с мебелью и всей бытовой...

Antarex

2 000 000 €

Вилла в Будве, Черногория

1011 м² 6 6

ВНЖ при покупке

Две виллы с панорамным видом на продажу в Будве, районе Лази. Площадь виллы №1: 465 м2 Площадь виллы №2: 546 м2 Общая площадь двух вилл: 1011 м2 Всего 4 этажа без лифта. Каждая вилла имеет собственный бассейн. Каждая вилла имеет парковку на 8 машин. Документы чистые. Планировки вилл одинаковы. Панорамные виды на город и море. В...

First Realty

380 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

119 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Предлагается к продаже семейный дом площадью 119 м² с участком 526 м², расположенный на улице Маричи в Тивате, над парком Жупа. Этот объект обладает уникальным историческим характером: в его основании находится древний дом с каменными стенами толщиной около 1 метра, над которым возведен дополнительный этаж. Дом имеет разрешение на надстройку еще...

DOO "Monteonline"

1 100 000 €

Вилла в Святом Стефане, Черногория

304 м² 3 5

ВНЖ при покупке

Современные, роскошные виллы с бассейном, спа и видом на море над Свети Стефаном в тихом пригороде Будвы. На вилле 3 спальни, большая гостиная, кухня и столовая, 4 ванные комнаты, гараж, спа (сауна, джакузи, душевые), бассейн infinity с террасой для отдыха и барбекю. Вилла 1: - площадь участка 561 м2. - чистая площадь виллы 304м2. Из них жилая...

DOO "Monteonline"

188 000 €

Вилла в Баре, Черногория

150 м² 4 2

Продается семейный дом в Поле, район Бара. Общая площадь дома 150м2, два этажа, площадь земельного участка 255кв.м. В доме 4 спальни, 2 санузла, кухня, гостиная, 2 террасы – закрытая на первом этаже и открытая на втором. Дом продается с мебелью и бытовой техникой. На первом этаже гараж. Перед домом благоустроенная площадка с зоной барбекю,...

Antarex

330 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

100 м²

Дом в центре Старого города Херцег-Нови. Фантастическое расположение в центре города, общая площадь 100 кв. м. (зарегистрировано 85 кв. м.) квартира на двух уровнях. Планировка: два санузла, три спальни, гостиная с кухней, площадь участка 253 кв. м.

Antarex

1 100 000 €

Вилла в Биеле, Черногория

226 м² 4 3

Продается большой участок, площадью 3431 кв.м. в живописном поселке Биела. На участке два жилых дома, площадью 148 кв.м. и 78 кв.м., три вспомогательных постройки по 10 кв.м. каждая. Удобный, асфальтированный подъезд, до моря пять минут пешком. Вся инфраструктура и коммуникации городские.

Antarex

285 000 €

Вилла в Баре, Черногория

190 м² 3 2

Предлагается к продаже полностью меблированный и готовый к заселению двухэтажный дом, расположенный в тихом районе Полье, всего в нескольких минутах езды от центра города Бар. Общая площадь дома составляет 190 кв.м, ухоженный участок – 400 кв.м.Планировка: Просторная гостиная с кухней открытого типа и обеденной зоной Три комфортабельные спальни...

Antarex

1 500 000 €

Вилла в Будве, Черногория

217 м² 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ESTAТЕ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНАЯ ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В ПРЕСТИЖНОМ РАЙОНЕ БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЫ СКОЧИДЕВОЙКА С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ! *в продаже две виллы из комплекса ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 217 м2 + два...

CULTURE international real estate agency

300 000 €

Дом в Будве, Черногория

217 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Дом в Будве, над монастырём Подмайне. В пешей доступности до центра города (25 минут), 10 минут пешком до супермаркета. Тихий район. Площадь дома 217 кв м плюс гостевой дом. Три спальни, кухня, кабинет, каминный зал, комната отдыха, две терассы, два санузла, паркинг, басейн. Участок 400 кв м Необходим ремонт.

Galeo

1 350 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

313 м² 3 4

Роскошная вилла с собственным бассейном и видом на море расположена в строящемся комплексе в поселке Поди, муниципалитет Херцег-Нови. Двухэтажная вилла площадью 230кв.м. будет сдана со внутренней отделкой во 2м квартале 2024 года. Вилла строятся из качественных гидро- и термоизоляционных материалов с дополнительной наружной теплоизоляцией стен...

Antarex

1 300 000 €

Вилла в Пржно, Черногория

767 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Атмосфера прибрежной роскоши Погрузитесь в истинное воплощение coastal luxury в эксклюзивной вилле на побережье Пржно. Каждый момент здесь наполнен элегантностью и гармонией: панорамные виды на Адриатику открываются с просторных террас, где рассветы и закаты окрашивают небо в симфонию красок. Лёгкий морской бриз и звук волн создают атмосферу...

DOO "Monteonline"

2 189 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

184 м² 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.ЛУШТИЦА.СЧАCТЬЕ ЭКСКЛЮЗИВНАЯ КОЛЛЕКЦИЯ ТАУНХАУСОВ В ЭЛИТНОМ СООБЩЕСТВЕ LUŠTICA BAY У ЯХТЕННОЙ МАРИНЫ! *в продаже более двухсот элитных объектов *до моря пятьдесят метров *вид на море...

CULTURE international real estate agency

710 000 €

Вилла в Костанице, Черногория

324 м² 6 4 3

Цена снижена! Вилла в жилом комплексе, расположенном на 1 линии с собственным пляжем и всей необходимой инфраструктурой для комфортного отдыха в Которском заливе! Вилла находится на территории современного обслуживаемого комплекса, построенного в средиземноморском стиле. На территории комплекса расположены ресторан, теннисный корт, свой...

VALUE.ONE

2 600 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

300 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE РОСКОШНАЯ ИСТОРИЧЕСКАЯ МЕЛЬНИЦА НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В ЖИВОПИСНОМ ФЬОРДЕ РЯДОМ С ПЕРАСТОМ!! ПЛОЩАДЬВИЛЛЫ: 300 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 700 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: ХЕРЦЕГ-НОВИ:...

CULTURE international real estate agency

1 000 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

335 м²

Продаётся новый современный малоквартирный дом с пятью отдельно зарегистрированными квартирами, гаражом и просторным паркингом на 5 автомобилей в живописном микрорайоне Донья Ластва, города Тиват. Продажа дома целиком. Вид на горные пейзажи. Расстояние до ближайших пляжей 900 метров, до центра Тивата и известного комплекса с яхтенной мариной...

Antarex

2 600 000 €

Вилла в Которе, Черногория

650 м² 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! РОСКОШНАЯ ВИЛЛА С БАССЕЙНОМ В ЖИВОПИСНОЙ ЛОКАЦИИ С ПОТРЯСАЮЩИМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 650 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 1 000 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: ЗАГОРА ЦЕНА: 2 600 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство)...

CULTURE international real estate agency

945 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

243 м² 6 4

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию замечательный дом в живописной местности в Режевичи, всего в 150 метрах от моря. Этот трехэтажный дом общей площадью 100 м² расположен на участке в 425 м² и предлагает уникальную возможность для комфортного проживания или аренды. На первом этаже находится просторная кухня, которую можно перестроить или использовать...

DOO "Monteonline"

230 000 €

Коттедж в Сутоморе, Черногория

100 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Современный дом расположен в ровной части курортного приморского городка Сутоморе на удаленности 1 километр от моря. Район с преимущественной застройкой частными домами и виллами. Площадь участка 141м2, из которого двор 87м2. Двор вымощен каменными плитами, а весь участок огорожен стеной из прочного материала. Во дворе три комплекта садовой...

Белый Слон

Посмотреть ещё 1068 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru