В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

78 000 €

Бунгало в Колашине, Черногория

98 м² 6 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Объект под сдачу

6089. Предместье города Колашин, село Жирице. На большом участке 734 кв м две двухуровневые «уик кендицы». Каждая имеет: На высоком первом этаже 30 кв м - гостиная с кухней, ванная комната, терраса. Внутренняя лестница. Мансардный этаж – спальная комната 18 кв м. Под террасой первого этажа – вспомогательное...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

170 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

70 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Дом с двумя квартирами в туристическом поселке Добра Вода. Площадь дома 70 м2, он расположен на участке 223 м2. Первый этаж состоит из: гостиной с кухней и ванной комнаты, одной спальни и одной незавершенной отдельной ванной комнаты. На втором этаже, который имеет отдельный вход, расположены просторная гостиная с кухней, одна спальня и ванная...

Montenegro Prospects

85 000 €

Дом в Тивате, Черногория

61 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Таун Хаус в Лепетани, 200м от моря Дом представляет собой таун хаус (имеет одну общую стену с другим домом). Всего в 200м от моря. Небольшой, зеленый участок. На первом этаже дома расположена квартира (33м2) с одной спальней. На втором этаже незаконченная студия около 28м2. Парковка в 50м от дома. Городской водопровод и канализация, эл-во....

Montenegro Prospects

140 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

85 м² 2 3

ВНЖ при покупке

Продается четырехэтажный дом в поселке Крашичи, полуостров Луштица. Фактическая общая площадь дома - 85кв.м., площадь участка – 87кв.м. Планировка: Первый этаж - отдельная кухня, помещение для хранения с отдельным входом, есть возможность сделать санузел. Второй этаж - просторная гостиная, спальня, санузел, застекленная веранда, прихожая....

Antarex

240 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

195 м² 6

ВНЖ при покупке

№ 4444. 2-х эт. дом в Нивице (Добра Вода() в 10 км от центра г. Бар. Фактическая внутренняя площадь дома 130 кв м, состоит: 1-й этаж - гостиная, 2 спальные к-ты, кухня и ванная комнаты; 2-й этаж - 4 спальных комнаты, ванная комната. На участке 640 кв м - парковка и две большие пальмы. Вид на море, пляж - 170 метров.

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

2 000 000 €

Вилла в Прчани, Черногория

456 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.11779Котор, Прчань — роскошная вилла с бассейном и панорамным видом на залив Цена - 2.000.000 евро Общая площадь: 456 м2 Чистая внутренняя площадь: 349 м2 Площадь земельного участка: 1579 м2 + часть подъездной дороги и парковка для гостей. Спальни: 4 Ванные комнаты: 4 + 2 Бассейн, гараж Вилла Cherrie — это просторный...

DOO TradeGoria

1 200 000 €

Вилла в Ораховаце, Черногория

250 м² 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Объект под сдачу

Новая, роскошная вилла с современным дизайном, расположенная в красивом, тихом городе Ораховац. Этот курортный городок находится на берегах Которского залива, находящегося под защитой ЮНЕСКО. Вилла представляет собой прекрасный пример современной архитектуры, вписанной в историческую атмосферу окружающего ландшафта. Вилла полностью...

First Realty

90 000 €

Дом в Мойковаце, Черногория

130 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке

8043. Область Мойковац, село Жари. Горная местность, высота над уровнем моря 1050 метров. Сельское домовладение: двух этажный дом в основе 65 кв м (общая площадь 130 кв м включая террасы), дополнительно: во дворе жилая кухня из качественного дерева 20 кв м, строение для содержания животных и бетонированное строение для разведение форели....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

165 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

156 м² 6 6

ВНЖ при покупке

Дом с апартаментами, Заградже На участке 200м2 в хвойном лесу расположился этот мини отель, общей площадью 198м2, а внутренней 156м2. Каждый апартаментимеет отдельный вход иоборудован душем, санузлом, кухней и террасой с великолепным видом на Адриатическоеморе и средневековую турецкую крепость Хай-Нехай. Внизу два номера по 16м2. На втором и...

Montenegro Prospects

126 800 €

Дом в Сутоморе, Черногория

147 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.11159 Двухэтажный дом с двумя апартаментами в Сутоморе, Бар Двухэтажный дом 87м2 с двумя апартаментами на земельном участке 221м2 в Сутоморе, Бар. На первом этаже прихожая, две спальни, санузел,гостиная, кухня, терраса 30м2. На втором этаже гостиная, спальня, кухня, санузел, терраса 30м2. Внешняя лестница. Дом после...

DOO TradeGoria

720 000 €

Вилла в Каваче, Черногория

180 м² 4 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается новая, полностью меблированная вилла в новом поселке в районе Кавач, между Тиватом и Котором. Основные характеристики: Жилая площадь: 180 м² Площадь участка: 450 м² Спальни: 4 Ванные комнаты: 4 Гостиная с кухонной зоной Гараж на 2,5 машины + крытое парковочное место Бассейн-инфинити (8,5 х 3,5 м) с подогревом...

Rivijera Nekretnine

565 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

258 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.28.728.6667На полуострове Луштицав местечке Соко Баня рядом с посёлком Крашичи на первой линии морского побережья продаётсятрёхэтажный кирпичный коттедж общей площадью 258м2 . До берега моря всего 50 метров. На пляже есть своё место. На первомэтаже расположен гараж, есть дополнительная пристройка к дому, где установлена...

DOO TradeGoria

280 000 €

Дом в Булярице, Черногория

300 м² 7

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.30.11.10245 Каменный дом в Булярице, Будва Характеристики дома: - площадь дома 198м2 - площадь дома с террасами 300м2 - подвал 26м2 - площадь земельного участка 491м2 В доме два этажа жилого помещения и каждый этаж с отдельным входом. Структура дома: - первый этаж состоит из гостиной с камином, 4 спален, кухни, ванной комнаты и...

DOO TradeGoria

770 000 €

Вилла в Будве, Черногория

358 м² 17 9 6

Эксклюзивная вилла с видом на море в Будве (Подкошлюн). Уникальная четырехэтажная вилла, расположенная в одном из самых уютных жилых районов Будвы — Подкошлюн. Объект идеально подходит как для комфортной жизни, так и для сдачи в аренду или летнего отдыха. Локация: Тихий жилой район, всего в 600 метрах от моря. В шаговой доступности...

VALUE.ONE

695 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

180 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию эксклюзивную виллу площадью 180 кв. м, расположенную на участке 450 кв. м в живописном поселке Кавач. Эта современная резиденция является частью комплекса с единой архитектурной концепцией, предлагая комфорт, приватность и потрясающие панорамные виды на Бока-Которский залив. Вилла включает четыре уютные спальни и...

DOO "Monteonline"

260 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

136 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается изолированная часть дома, поделенного по вертикали. Дом расположен в очень оживленном месте в крупном поселке Зеленика. Два этажа общей площадью 136 кв.м., первый – 69кв.м. и второй – 67 кв.м. На каждом этаже расположена квартира с двумя спальнями идентичной планировки, прямой вид на море. Место для парковки рядом с домом. В шаговой...

Antarex

110 000 €

Дом в Баре, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.9334 Двухэтажный недостроенный дом площадью 260м2 на земельном участке 32м2 в Шушани, Бар. Дом построен в 2020 году. На первом этаже прихожая, гостиная совмещенная с кухней-столовой, спальня, санузел, терраса. На втором этаже четыре спальни, два санузла, две просторные террасы. Огороженная территория. Гараж. Вид на горы....

DOO TradeGoria

420 000 €

Дом в Которе, Черногория

100 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Старом городе Котор, площадь 100 кв.м, 3 этажа. Цена 420.000 евро

Galeo

320 000 €

Дом в Тивате, Черногория

200 м² 6 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже современный трёхэтажный дом площадью 200 кв. м в живописном посёлке Крашичи на полуострове Луштица, всего в 50 метрах от пляжа. Расположенный второй линией от моря, этот объект с панорамным видом на Адриатическое море с каждого этажа идеально подходит для семейного проживания, отдыха или инвестиций. Участок площадью 180...

DOO "Monteonline"

550 000 €

Вилла в Добра Воде, Черногория

265 м² 4

ВНЖ при покупке

ОписаниеТрехуровневая вилла с бассейном и садом на побережье Черногории Ключевые параметры: Локация: Добра Вода, Черногория Площадь виллы: 265 м² Площадь участка: 690 м² Этажность: 3 уровня Количество спален: 4 Бассейн: 3x6 м с морской водой и подогревом Парковка: Крытая парковка на 3 автомобиля Расстояние до моря: 20 м Дополнительные...

Tradegoria Global Estate

Посмотреть ещё 2436 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru