В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

420 000 €

Дом в Круче, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

№ 5185. Комфортабельная семикомнатная вилла, расположенная практически у самого берега в тихой уютной бухте курортного поселка Круче. Место идеально подходит для уединенного семейного отдыха вдали от суеты крупных населенных пунктов и шумных магистралей. Вилла оборудована всем необходимым для длительного проживания, располагает 2 большими...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

2 600 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

800 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.11418Комплекс из 5 вилл расположен на возвышенности, охраняемая территория 24 часа. Площадь виллы 800м.кв.. Стоимость 2.600.000€. Рядом находится вилла Романа Абрамовича. Структура: - 0 этаж: Домашний кинотеатр, Винный погреб, Спортзал, Спальня, Санузел; Прачечная. 1 этаж: - гостиная и обеденная зона, -кухня, -спальня,...

DOO TradeGoria

200 000 €

Дом в Колашине, Черногория

54 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.27.11.9509 Двухэтажный деревянный дом на большом земельном участке рядом с горнолыжным курортом Колашин Двухэтажный деревянный дом 54м2 + террасы + вспомогательный объект 12м2 на большом участке земли 2660м2 рядом с горнолыжным курортом Колашин. Дом построен в 2007 году. На первом этаже терраса, прихожая, кухня совмещенная с...

DOO TradeGoria

100 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

177 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается двухэтажный строящийся дом в районе Кримовица - в 10 км от Будвы, в 2 км от пляжа Трстено и в 20 км от аэропорта Тивата.Общая площадь дома - 177 кв.м, из которых жилая площадь 77 кв.м., цокольный этаж - 100 кв.м, земельный участок - 250 кв.м. В дом заведено электричество, вода, установлен септик. Асфальтированная дорога. Со второго...

Antarex

480 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

245 м² 5

ВНЖ при покупке

№ 5227. Дом в Крашичах. (15 км от Аэропорта Тивата) 50 метров от моря, проект миланской архитектурной студии Bartolomeo Fernades. Площадь дома 245 кв.м. 5 спален, 5 санузлов, 3 кухонные зоны, полностью оборудован и меблирован. Шикарный вид на боко-которский залив со всех этажей.Открытые террасы. Панорамное остекление, Эксплуатируемая кровля...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

340 000 €

Дом в Прчани, Черногория

121 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Дом в Прчань, 300м от моря Дом в Прчань, находится в 300м от моря. Расположен на участке 379м2. Всего в доме 4 спальни, 3 спальни, гостиная/кухня/столовая, две кладовки и терраса с частичным видом на море. Дом нуждается в обновлении. Так же возможно разделить его на два апартамента для более удобной аренды. Хорошая позиция, дорога, городское...

Montenegro Prospects

560 000 €

Дом в Тивате, Черногория

220 м² 5 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Просторный семейный дом с видом на море и горы Этот светлый и уютный дом с участком идеально сочетает комфорт, функциональность и захватывающие виды на море и горы. Расположенный в тихом пригороде Тивата, он идеально подходит для семейной жизни или спокойного отдыха. Характеристики недвижимости: Великолепные виды на море и горы из...

Mbroker

350 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

279 м² 4

ВНЖ при покупке

Вилла в элитном посёлке Перазиче До, Будванская ривьера. Площадь 279 кв.м. Необходимо завершить отделочные работы (двери, сантехника, керамика). Цена 350.000 евро

Galeo

2 200 000 €

Вилла в Прчани, Черногория

479 м² 5 6

ВНЖ при покупке

Вилла Sunnyside - это просторный современный дом с 5 спальнями, с роскошно оформленным интерьером, сауной, пейзажным бассейном и гаражом на две машины, к которому можно подъехать по частной дороге. Кухня оборудована высококлассной бытовой техникой Nobilia / Boch, в ванной комнате - керамика V&B / Catalano / HansG, полы из натурального камня и...

DOO "Monteonline"

400 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

165 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Двухквартирный дом с видом на море в Кумборе. Общая площадь дома 135 кв.м + терраса 65 кв.м. Дом состоит из подвала 22 кв.м. (квартира); цокольный этаж 38 кв.м. (кухня со столовой, гостиная с большой террасой, прихожая и ванная комната); первый этаж 38 кв.м. (две спальни, три террасы и ванная комната); верхний этаж 37 кв.м. (две спальни и...

Rivijera Nekretnine

350 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

225 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12675Дом в Сутоморе с 4 апартаментами и прекрасным панорамным видом. Площадь дома - 225 м2 Площадь участка - 265 м2 Первый этаж - два гаража и две просторных постирочных. Второй этаж - два апартамента - каждый апартамент состоит из гостиной совмещенной с кухней, спальни, коридора, санузла и просторной общей террасы, которую...

DOO TradeGoria

1 300 000 €

Вилла в Шушани, Черногория

600 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.728.1681 Роскошная вилла в Шушани Пятиэтажная вилла с двумя гаражами, площадью 600м2, на участке 220м2. Планировка: 1 этаж: гостиная, кухня, столовая, спальня, ванная комната, гардеробная, прачечная, WC, финская сауна, спортзал, внутренняя мраморная лестница и большая терраса с роштилем. 2 этаж: гостиная с камином, столовая,...

DOO TradeGoria

1 590 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

800 м² 4 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНАЯ ВИЛЛА-БУТИК В ЭКОЛОГИЧЕСКИ ЧИСТОЙ ЛОКАЦИИ ДЛЯ ЛИЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И (ИЛИ) ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ! *вилла востребована и сдается по желанию собственников *информацию по...

CULTURE international real estate agency

315 000 €

Дом в Муо, Черногория

104 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.7438 Дом расположен в пос. Муо, в 1,5 км от Старого города Котор.Дом построен в 1994 году, состоит из двух отдельных квартир.На первом этаже - квартира с 1 спальней, кухней-гостиной, террасой и ванной 32 м2.Внешняя лестница ведет на второй этаж, где расположена квартира с двумя спальнями общей площадью 72 м2, также с...

DOO TradeGoria

1 200 000 €

Вилла в Будве, Черногория

240 м² 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!! ЧEPНOГОPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE РОСКОШНАЯ ВИЛЛА ИЗ ФАСАДНОГО КАМНЯ ФРАНЦУЗСКОГО ПРОИЗВОДСТВА С ИНДИВИДУАЛЬНЫМ БАССЕЙНОМ В ЭЛИТНОМ ПОСЕЛКЕ В ПРЖНО! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 240 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 400 м2 ЧЕРНОГОРИЯ:...

CULTURE international real estate agency

738 000 €

Дом в Режевичах, Черногория

223 м² 6 4 5

Онлайн-показ Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Предлагается на продажу современный дом с захватывающим видом на Адриатическое море и горы в новом комплексе загородных домов Poljana Olive Homes Pool Residences на Будванской Ривьере. Площадь дома: 223 м² Площадь участка: 360 м² Бассейн: 25 м² Спальни: 4 Паркинг: 2 паркоместа. Основные характеристики: * Светлая...

Частное лицо

790 000 €

Дом в Будве, Черногория

358 м²

ВНЖ при покупке

НОВОГОДНЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ!!! СНИЖЕНИЕ ЦЕНЫ!!! Только до Нового года. Успейте приобрести прекрасную виллу на море в туристической столице Черногории, Будве Вилла, Будва, Подкошлюн Эксклюзивная четырёхэтажная вилла с видом на море, расположена в тихом спальном районе Будвы, Подкошлюн. Очень хорошее расположение, рядом находятся крупные...

Mercury Group

350 000 €

Дом в Баре, Черногория

360 м² 8

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.6659 Большой дом, общей площадью 360м2, состоит из 4 отдельных квартир, по 120м2, на участке 600м2. Каждая квартира имеет: прихожую, 2 спальни, сан. узел с душевой, отдельно кухня, большая гостиная с выходом на террасу. Одна из спален, с ванной. Гостиная с белыми колонами и камином. Есть бассейн для купания и джакузи, с...

DOO TradeGoria

285 000 €

Вилла в Которе, Черногория

113 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продается трёхэтажный Таунхаус площадью 113 кв.м. в живописном уединённом месте посёлка Врановичи, муниципалетит Котор и всего в 1,5 км от курортного посёлка Бигово с хорошей инфраструктурой и пляжем. Удалённость от Котора и Тивата – 10 км, от Будвы – 15 км. Дом расположен на территории комплекса закрытого типа, на участке общей площадью 1688...

Antarex

55 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

74 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.13037Дом с видом на море в Сутоморе, район Побордже Небольшой уютный дом с террасой и паркингом Предлагается к продаже дом в районе Побордже, Сутоморе — в тихой зелёной зоне с панорамным видом на море. Это компактный и функциональный дом, отлично подходящий для летнего отдыха, сдачи в аренду или как дача у моря. Локация:...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 2144 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru