В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

130 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

95 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

8074. Добра Вода. В 380 метрах от моря (ниже автодороги) одноэтажный дом 2019 года постройки. Площадь 95 кв м, состоит из трех апартаментов, каждый имеет ванную комнату. Мебель. На участке 212 кв м – небольшой сад и два места парковки авто. Возможность легальной надстройки одного – двух этажей, с которых откроется вид на море....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

285 000 €

Дом в Весле, Черногория

300 м² 5

ВНЖ при покупке

№ 5087. Дом расположен в 17км от аэропорта г.Тиват, в 20км от г.Котор, в 35км от г.Будва и в 3км от пляжа Жанице, Миришта и понта Весла на полуострове Луштица в поселке Беговичи. Рядом с домом расположена дорога, которая соединяет пляжи полуострова с г.Тиват и Котор. Краткое описание: Трехэтажный дом в 300м2 располагает пятью спальными...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 000 000 €

Вилла в Которе, Черногория

310 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.7928Вилла находится в поселении Дуб, Которского адмистративного округа. Из окон открывается прекрасный вид на Тиватский залив. Участок площадью 500 м2. На участке находятся вилла, сауна, парковка, 2 бассейна, 2 подсобных помещения, барбекю, небольшой сад с фруктовыми деревьями и другими насаждениями.Площадь виллы 310 м2. 4...

DOO TradeGoria

230 000 €

Дом в Шушани, Черногория

240 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.8484 Домв Шушани со своей коптильней. Площадь дома 240 м2. Участок земли 412 м2. Естьгараж, Естькоптильня. До моря 300 метров.

DOO TradeGoria

150 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

170 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.9379 Двухэтажный дом в Добра Вода, Бар Двухэтажный дом 170м2 на участке 223м2 в Добра Вода, Бар. На первом этаже два апартамента-студии по 43м3. Внешняя лестница. На втором этаже прихожая, гостиная, кухня, спальня, санузел. Дом полностью меблирован и оборудован всей необходимой техникой. Огороженная территория, паркинг на...

DOO TradeGoria

370 000 €

Вилла в Столиве, Черногория

148 м² 3

ВНЖ при покупке

Предлагаем на продажу отличный трёхэтажный жилой дом с тремя отдельными квартирами и видом на море с каждого этажа, всего в 30 метрах от моря и пляжей, в красивейшем месте Боко Которского залива, посёлка Столив. Отдалённость от города Тиват – 8 км, от города Котор – 10 км. Общая площадь дома 102 кв.м.+ террасы 20 кв.м. + веранда 25 кв.м.,...

Antarex

98 000 €

Дом в Утехе, Черногория

110 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.10572 Двухэтажный таунхаус в Утехе Двухэтажный таунхаус площадью 110м2 + террасы Земельный участок 205м2 Структура дома: - на цокольном этаже два технических помещения и резервуар 20м3 - на первом этаже просторная гостиная, кухня, спальня, санузел, терраса - на втором этаже квартира с тремя спальнями, кухней, санузлом,...

DOO TradeGoria

230 000 €

Дом в Баре, Черногория

120 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.10853 Дом в городе Бар, район Белиши. Площадь дома - 120 кв.м. Площадь участка - 300 кв.м. Дом состоит из гостиной комнаты совмещенной с кухней, 3 спален, 2 санузлов., коридора, большой террасы. Готов 2 этаж дома, есть возможность строительства 1 этажа (60 кв.м.) и 3 этажа. Городская вода, дорога асфальт, интернет....

DOO TradeGoria

405 000 €

Дом в Баре, Черногория

280 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.10986 Продаётся дом в населье Шушань, општина Бар Дом-280 м2, участок-560м2. Красивый дом в средиземноморском стиле, полностью оборудован для проживания, дому 15 лет. Дом в прекрасном состоянии, сухой, светлый, тёплые полы, обогрев от солнечных батарей. До моря 850 м, вид на море, итальянская деревянная мебель высокого...

DOO TradeGoria

2 200 000 €

Вилла в Бечичи, Черногория

400 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.11778Будва, Бечичи — новая эксклюзивная вилла 400 м2 с бассейном и открытым видом на море; Цена - 2.200.000 евро Жилая площадь: 400м2; Земельный участок: 650м2; Спальни: 4; Ванные: 4; Этажность: гараж + 3 Год постройки: 2017; Бассейн: 32м2; Гараж, лифт, наклонная рампа для людей с ограниченными возможностями, камин;...

DOO TradeGoria

350 000 €

Вилла в Баре, Черногория

235 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Отличная возможность приобрести уютный дом на стадии строительства в живописном городе Бар, Черногория. Продаётся роскошная вилла в стадии строительства, великолепно расположенная на просторной земельной площади в 235 м2. Это впечатляющее жилье обещает предоставить роскошь и комфорт на каждом этапе. С четырьмя просторными спальнями, тремя...

DOO MONTBEL

750 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

252 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается трехэтажный дом с шикарным видом на Боко-Которский залив. Дом расположен в зеленом, живописном поселке Жвинье, муниципалитет Херцег-Нови. Общая площадь дома 252кв.м., площадь участка – 300кв.м. На каждом этаже дома просторная отдельная квартира: На первом этаже – кухня, спальня, комната отдыха, санузел, терраса с видом на море....

Antarex

395 600 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

400 м² 10 8

Двухквартирный дом с тремя квартирами в Поди, Герцег-Нови. Общая жилая площадь 400м2, двор 430м2. Из них квартира четырехкомнатная, планировка комнат: гостиная, кухня со столовой, 4 спальни с 4 санузлами, две террасы (132 м2 + терраса 28 м2 + двор 200 м2). Трехкомнатная квартира, планировка комнат: гостиная с кухней, 3 спальни, два санузла,...

Rivijera Nekretnine

1 250 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

400 м² 8 5

Роскошный дом, первый ряд от моря Биела. Площадь дома 400м2. Первый этаж: гараж 35м2 на две машины, квартира с одной спальней 41м2 + терраса во дворе + кладовая 10м2. Первый этаж: летняя кухня с санузлом 24 м2 и небольшой комнатой, терраса с видом на море 70 м2 + бассейн 7 м2. Первый этаж: трехкомнатная квартира, южная сторона, с мебелью, 98м2....

Rivijera Nekretnine

1 850 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

237 м² 3 2

Строящаяся роскошная вилла, первый ряд от моря, Нивица, Герцег-Нови. Высокое качество строительства, материалы, бассейн, парковка, отличный вид на море, Херег Нови. Вилла продается полностью готовой. Крайний срок всегда — июль 2025 года. Расстояние от Герцег-Нови 4 км, аэропорта Цилипи (Дубровник) 20 км. Очень привлекательное место у моря....

Rivijera Nekretnine

3 299 000 €

Вилла в Будве, Черногория

550 м² 5 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ТРЕХУРОВНЕВАЯ ЭЛИТНАЯ ВИЛЛА С ЭКСКЛЮЗИВНЫМ ДИЗАЙНЕРСКИМ РЕМОНТОМ, МЕБЕЛЬЮ РУЧНОЙ РАБОТЫ, БАССЕЙНОМ, ХАМАМОМ И ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В БУДВЕ! * роскошная эксклюзивная вилла ПЛОЩАДЬ...

CULTURE international real estate agency

5 500 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

517 м² 6 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Роскошная и эксклюзивная жемчужина адриатики — современная вилла на первой линии моря с собственным пляжем и причалом для лодок, а также с 2 бассейнами и ухоженным средиземноморским садом. Эта просторная, четырехэтажная вилла расположена на каскадном, прекрасно расположенном и хорошо озелененном участке на полуострове Луштица. Вилла...

DOO "Monteonline"

240 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

150 м² 4 2

Продается новый двухэтажный дом в Поди, Герцег-Нови. Общая площадь дома 150 м2, состоит из двух двухкомнатных квартир, первый этаж 71 м2, второй этаж 79 м2. Квартира на первом этаже с отделкой, второй этаж находится на завершающей стадии строительства. Дом зарегистрирован в отличном состоянии, площадь двора вокруг дома 230 м2, предусмотрена...

Rivijera Nekretnine

370 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

160 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Площади и структура вилл: Все три виллы имеют 1 проект и планировку!!! Площадь дома: 160м2 Площадь участка: 350м2 3 этажа: 1 этаж: Кухня - гостиная, санузел, гардеробная, 2 входа; 2 этаж: мастер-спальная с санузлом, 2 спальни (одна с санузлом), французские балконы; 3 этаж: эксплуатируемая терраса с перголой. Бассейн на 3 виллы - 11х6м2....

GATE Realty

150 000 €

Дом в Будве, Черногория

100 м² 3 2 2

До пляжа Яз 5 мин. на машине. До Будвы 5 км. Этажность -2. Второй этаж полностью реновирован! Первый этаж также пригоден для проживания, есть мебель, б\у. Структура: 2 спальни, 2 санузла, гостиная с зоной кухни. Тихое мирное место, тупиковая улица. Вблизи находятся магазин, аптека, автобусная остановка, школа. Исключительно добрые...

DOO MONTBEL

Посмотреть ещё 2234 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru