В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

225 000 €

Дом в Баре, Черногория

383 м² 9 6 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7090. город Бар, Илино. Трехэтажный дом с дополнительными жилыми строениями во дворе. Основное здание в основе (фундамент) 105 кв. м. Три этажа по 89 кв м внутренней площади (без учета толщины наружных стен и перегородок). На каждом этаже по два больших апартамента (гостиные с кухней, ванные комнаты, спальные комнаты). К каждому апартаменту...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 250 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

497 м² 7 5 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

№ 5170. На самом берегу Адриатического моря в местечке Утеха в 8 км. о г. Бар построена вилла общей площадью 497 м2. Край террасы первого этажа находится в 10 метрах от воды и в 25 метрах от небольшого галечного пляжа, к которому ведет удобный спуск. Территория обнесена высокой каменной оградой с кованым обрамлением, что создает ощущение...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

870 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

150 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.3361 Вилла расположена в самом центре Черногорского побережья Адриатики, в тихом и уютном месте Риека Режевичи. Аэропорт Тиват находится на расстоянии 35,4 км Аэропорт Подгорица на расстоянии 59,5 км В непосредственной близости (пешая доступность): Пляж – 10 мин Рестораны – 3/5/10 мин Магазин – 1 мин Автобусная остановка...

DOO TradeGoria

170 000 €

Вилла в Игало, Черногория

98 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается дом с двумя отдельными этажами, площадь каждого этажа 49м2 плюс террасы. Площадь участка 299м2. Есть паркинг место сзади дома. Планировка первого этажа – коридор, ванная комната, гостиная, кухня, спальня, выход на террасу. Планировка второго этажа - коридор, гостиная с кухонной зоной, ванная, две спальни, терраса. Отличное...

Antarex

370 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

170 м² 14

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.9919Домв городеХерцег-нови, поселокБаошичи. Новый дом, площадью 170 м2, в двух уровнях.На первом этажепросторная гостиная с действующим камином, кухня-столовая, спальня, гостевая ванная комната и кладовая.На втором этажетри спальни, одна из которых со своей ванной комнатой, и ванная комната. Большие террасы с великолепным...

DOO TradeGoria

95 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

98 м² 5 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

6066. Даниловград, местность Ястреб. В 4 км от центра города, двухэтажный дом в сельской местности. Площадь дома 98 кв м, возможно проживание, оснащен мебелью и техникой. Состоит: 1-й этаж – кухня - столовая, гостиная, ванная комната, внутренняя лестница; 2- й этаж – коридор, две сальные комнаты, туалет, терраса. Участок имеет...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

690 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

350 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.728.10695 Трёхэтажная виллана первой линии, Утеха, Хладна Увала Характеристики виллы: -трёхэтажная вилла площадью350м2 - земельный участок350м2 Структура виллы: - натретьемэтаже находится гараж, прихожая, гостиная, столовая, кухня, 2 спальни, санузел, терраса - на втором этажеприхожая,кухня, столовая зона, гостиная с выходом...

DOO TradeGoria

350 000 €

Дом в Баре, Черногория

300 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.10882 Продается 3-х этажный дом 300м2 с участком 400м2. Каждый этаж изолирован, как отдельная квартира. До моря 1,5км. 1 этаж-квартира с 1 спальней. 2 этаж-квартира с 2 спальнями. 3 этаж-квартира с 2 спальнями. Продается с техникой и мебелью. 350 000 евро

DOO TradeGoria

1 100 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

345 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Вилла с бассейном и парковкой, в уединенной бухте Палюшково (Утеха). Цена: 1.100.000 евро Оплата: любая валюта в любой стране мира. Можно рублями в РФ, можно биткойнами. Площадь виллы: 345 м2 Площадь участка: 400 кв.м Комнат: 5 Спален: 4 Ванных: 4 Этажность: 3 Дата строительства: 2022 На участке: - Бассейн - Хоз. постройки...

Galeo

750 000 €

Дом в Кумборе, Черногория

120 м²

ВНЖ при покупке

Двухэтажная вилла на первой линии моря в Кумборе, Герцег-Нови площадью 120 кв м , расположена на земельном участке 110 кв м. Недвижимость состоит из двух отдельных апартаментов и прекрасного двора. Огромные террасы, зелень и завораживающий панорамный вид на море. Вилла новая и полностью меблирована!

Mercury Group

275 000 €

Дом в Баре, Черногория

186 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке

Ваша будущая вилла – это не просто дом, это история вашей мечты, воплощенной в реальность. И сейчас, вы можете стать частью этой удивительной истории. Спецификации: Площадь: 186 м². Виды: Ваши глаза будут радоваться панорамным видам на море, город и горы. Вдохновляйтесь каждым утром и вечером, наслаждаясь этой красотой. До моря...

DOO MONTBEL

599 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

270 м² 5 4 3

Современная роскошная вилла с бассейном и видом на море в эксклюзивном закрытом комплексе из 6 вилл. Вилла расположена в поселке Кримовица, рядом с популярными песчаными и галечными пляжами Яз, Плоче и Трстено с открытым морем и чистейшей водой. Расстояние до открытого моря - 900 м. Это идеальное место для отдыха и постоянного проживания, в...

VALUE.ONE

330 000 €

Вилла в Баре, Черногория

187 м² 5 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Продажа новой виллы от собственника в Баре, район Полье. Постройка 2023 года. Площадь дома 187 м2 Площадь участка 476 м2 Во дворе бассейн 8м*4м Тихое место. До центра Бара около 2 км. В доме 4 спальни, 2 санузла, гостиная, объединена с кухней- столовой в общее пространство. Обогревается дом тёплыми полами. Парковка. Городская...

Smart&Rich Montenegro

380 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

180 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.12289 Баошичи дом с видом на море 180 м2 - гостиная, кухня, 4 спальни, 3 ванные, кладовая т террасы. Участок 300 м2, паркинг на 2 авто. До моря 400 м. Цена 380.000

DOO TradeGoria

700 000 €

Дом в Бечичи, Черногория

240 м² 5

ВНЖ при покупке

Каменная вилла с видом на море находится на самой высокой точке поселка Чучуке недалеко от популярных курортов Бечичи и Рафаиловичей. Площадь дома составляет 240 м², а площадь участка — 480 м². На территории с видеонаблюдением расположены бассейн размером 6×2 м и глубиной 1,7 м, зоны отдыха с садовой мебелью, каменная печь для барбекю,...

Mercury Group

700 000 €

Вилла в Будве, Черногория

435 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается эксклюзивная просторная вилла в Будве рядом с морем и всей необходимой инфраструктурой.Жилая площадь виллы 358 кв.м. плюс балконы площадью 77 кв.м. Терраса и сад - 265 кв.м.Вилла состоит из 17 помещений на 4-х этажах, включая гостиную с обеденной зоной, холл, кухню, детскую комнату, кладовую, 6 спален с двуспальными кроватями, 3...

Antarex

2 200 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

300 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Дом со своим причалом на первой линии, Крашичи. Площадь участка 320 кв.м, площадь причала 150 кв.м Четыре спальни, сауна, 4 санузла. Цена 2.200.000 евро

Mercury Group

810 000 €

Вилла в Которе, Черногория

235 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Вилла расположена в коттеджном комплексе на первой линии. В комплексе есть собственный песчаный пляж, с двумя причалами для яхт и лодок, рестораном, 20-метровый бассейн с шезлонгами и зонтами, тремя кафе-барами, магазином и теннисным кортом, которым могут бесплатно пользоваться владельцы виллы. Панорамный вид на весь Рисанский залив и...

DOO "Monteonline"

350 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

225 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12675Дом в Сутоморе с 4 апартаментами и прекрасным панорамным видом. Площадь дома - 225 м2 Площадь участка - 265 м2 Первый этаж - два гаража и две просторных постирочных. Второй этаж - два апартамента - каждый апартамент состоит из гостиной совмещенной с кухней, спальни, коридора, санузла и просторной общей террасы, которую...

DOO TradeGoria

430 000 €

Дом в Тивате, Черногория

142 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Отpecтaврированная cемeйная двухэтaжная вилла в Кpaшичаx в 60 метрax oт мopя. Площадь виллы 142 м2. Первый этaж: пpиxожaя, куxня полнocтью oбopудoвaнная нoвoй тeхникой, прocтoрнaя гoстиная с кaминoм, cплит сиcтeмa, туалет, прocторная терраcа с мебeлью из pотaнгa пpoизводствa Rоttаn Sеdiа , прекрасный вид на море, внутренняя деревянная...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 2304 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru