В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

105 000 €

Дом в Утехе, Черногория

117 м² 5 3 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7145. Утеха (Кунье) Двухэтажный дом нетто площадью 117 кв м. На первом этаже находятся два отдельных апартамента - студии с ванными комнатами и общая терраса. На второй этаж ведет внешняя лестница, где находится апартамент с одной спальной комнатой, ванной комнатой и большой террасой. Имеется мебель и бытовая техника. К дому подключено...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

430 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

221 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом с прекрасным видом на море в центре Герцег-Нови. Общая площадь 221 кв.м., на первом этаже 2 квартиры-студии, общая площадь 50 кв.м, на втором этаже 2-комнатная квартира 111 кв.м, на верхнем этаже 2-комнатная квартира 60 кв.м. Пешком до моря 500 метров. Цена: 430 000 евро.

Rivijera Nekretnine

315 000 €

Дом в Которе, Черногория

119 м² 5 2

Онлайн-показ

Продается дом в Люте, Котор. Дом общей площадью 119 м² в основании, расположен на участке площадью 212 м² и находится в Люте, примерно в 40 метрах от моря. Дом состоит из двух этажей с возможностью строительства мансарды. Планировка помещений на первом этаже (56 м²) включает две спальни, гостиную, кухню и ванную комнату. На втором...

Rivijera Nekretnine

550 000 €

Дом в Тивате, Черногория

200 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.28.11.10372 Предлагается к продаже дом на 3 квартиры в Тивате, район Калимань. Дом площадью 200 м2, участок 590 м2. На первом этаже квартира с одной спальней и отдельным входом. На втором и третьем этажах две квартиры с двумя спальнями - общий вход. Цена 550.000 евро

DOO TradeGoria

430 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

250 м²

Строящийся дом, вид на море, Поди Герцег-Нови. Площадь 250 м2. Площадь участка 2457 м2. Хороший вид на море. 4 км от моря. Цена €430 000

Rivijera Nekretnine

375 000 €

Дом в Утехе, Черногория

366 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12506 Просторный дом с прекрасным видом на море и бассейном на Утехе.Площадь дома - 366 м2 Площадь участка - 268 м2 На 1 этаже дома расположена техническая комната, просторная комната которая отлично подойдёт под тренажерный зал/бильярдную/игровую, санузел, большой закрытый гараж. На 2 этаже расположена просторная...

DOO TradeGoria

275 000 €

Дом в Которе, Черногория

133 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом, состоит из трех отдельных квартир. Идеальная инвестиция для краткосрочной аренды. Недвижимость включает в себя студию на первом этаже, апартаменты с 2 спальнями и апартаменты с 1 спальней, каждая из которых имеет собственную кухню и ванную комнату, 2 террасы расположенных на первом и втором этажах. Первый этаж (18 кв. м): студия, ванная...

DOO "Monteonline"

200 000 €

Дом в Шушани, Черногория

270 м² 10 8 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продаются два дома по цене одного в Шушани на удалении 1 км от моря На дома отдельные документы - их могут купить разные собственники, но продаются два дома вместе по цене одного. Дома частично меблированы. Городская вода и канализация, красивые виды на море и город. Также есть и запасной резервуар для воды. Гараж и открытая парковка....

DOO MONTBEL

250 000 €

Вилла в Дженовичах, Черногория

160 м² 3 2

ВНЖ при покупке

В поселке Дженовичи продается трехэтажный дом с участком, с видом на море. Первый этаж: гостиная, кухня со столовой, прихожая, кладовая, ванная комната. Второй этаж: три спальни, прихожая, ванная комната, три террасы. Мансарда: без внутренней отделки. Площадь дома 160 кв.м., участок – 358 кв.м. Продается с мебелью и всей бытовой...

Antarex

245 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

136 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.11560 Вилла с бассейном на второй линии от моря в Добра Вода Характеристики виллы: Площадь дома 136м2 без террас. Площадь земельного участка 363м2 На участке также бассейн с морской водой, гараж, беседка для барбекю, растут плодовые деревья. Структура виллы: Первый этаж: гостиная, кухня, кладовая, лестница на второй этаж,...

DOO TradeGoria

785 000 €

Вилла в Булярице, Черногория

309 м²

Представляем вам великолепный дом, утопающий в зелени, расположенный в тихом и живописном районе Черногории. Здесь сливаются великолепные виды на горы и море, создавая уникальную атмосферу уюта и спокойствия. Этот дом — идеальное сочетание уединения и близости к современной инфраструктуре. Описание: Этот просторный дом, расположенный...

Montenegro Prospects

250 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

120 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается дом с бассейном, зоной барбекю и видом на море в живописном поселке Ратишевина. Площадь дома 125 кв.м., площадь благоустроенного участка 374 кв.м. Планировка первого этажа: коридор, гостиная с кухонной зоной и террасой, ванная комната, спальня. Планировка второго этажа: три спальни, ванная комната, терраса. Дом расположен в тихом,...

Antarex

240 000 €

Дом в Шушани, Черногория

200 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 00261 2-х этажный дом площадью 200м2 + гараж и летняя кухня. На первом этаже : коридор, гостиная, кухня-столовая, 3 спальни, ванная и терраса. На втором этаже : коридор, гостиная, кухня-столовая, 3 спальни, ванная и терраса. Зем.участок 400м2. В доме вода и канализация городские. Дом продается с мебелью.

DOO TradeGoria

210 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

165 м²

ВНЖ при покупке

Двухэтажный дом площадью 165 м2 на Топла в Херцег Нови. Участок 179 м2. Дом без отделки. Есть разрешение на постройку еще 2 этажей. 1 этаж: квартира134 м2 и гараж 28 м2 2 этаж: квартира 57 м2 и крытая терраса 30м2 600 метров до автовокзала, рядом оздоровительный центр, полиция и школы, магазины. Топла - В нескольких минутах ходьбы от...

Antarex

370 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

390 м² 12

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.3142 Дом в Сутоморе. Площадь 390 м2 на участке площадью 486 м2. Дом можно использовать как мини-отель На первом этаже – квартира 110 м2. В квартире: гостиная, кухня – столовая, две спальни, кладовка, две ванных комнаты, три кондиционера. На втором этаже - три однокомнатных апартамента и один двухкомнатный апартамент,...

DOO TradeGoria

950 000 €

Дом в Которе, Черногория

450 м² 4

ВНЖ при покупке

Уникальный дом с видом на залив в красивейшем месте Боко-Которского залива Продается уникальный дом с большим двором, флигелем и бассейном в самой красивой части города Котор в районе Шкаляри с прекрасным видом на залив.Дом состоит из трех этажей и общей площадью 450 м2 с террасами, а двор 1531 м2.На первом этаже находится гостиная, сауна,...

Galeo

1 149 822 €

Вилла в Тивате, Черногория

143 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура дома: кухня-гостиная, 2 спальни, 2 ванных комнаты, терраса. Удобства: Новый дом класса люкс с видом на море и горы. Ремонт из высококачественных и дорогих материалов от известных производителей, стильный и современный интерьер с органично встроенной мебелью и техникой, дорогая мебель и техника, сплит-система, бойлер, качественная...

GATE Realty

950 000 €

Вилла в Которе, Черногория

168 м² 6 5 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Вилла «Аманда» располагается в одном из самых красивых поселков Которского залива и является частью Всемирного наследия ЮНЕСКО. Вилла была бережно восстановлена в течение последних 2 лет. Вилла состоит из 3 этажей и вмещает: 5 спален, 4 ванных комнат, 1 большую гостиную и кухню. Снаружи находятся 3 большие террасы с летней мебелью...

DOO "Monteonline"

900 000 €

Дом в Которе, Черногория

267 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Которе, в 100 метрах от Морских ворот - главного входа и в 100 метрах от Часовой башни Котора. . В доме 5 квартир (2 студии, 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные), имеется внутренний дворик, сад с террасой и видом на город. 8 спален, площадь 267 кв.м

Galeo

370 000 €

Вилла в Радовичах, Черногория

210 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Просторный дом, площадью 210 кв. м., с участком 400 кв. м., находится в Радовичи, рядом с центром. 1й и 2й этаж - апартаменты с 3мя спальнями, с раздельными санузлами. Мансардный этаж в грубых работах. Есть два помещения для хранения. Вход с двух улиц, есть свой паркинг. Все коммуникации центральные. До школы, супермаркетов 400 метров....

Antarex

Посмотреть ещё 2203 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru