В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

360 000 €

Коттедж в Добра Воде, Черногория

273 м² 8 4 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

7055. Барская Ривьера. Добра Вода. Новая, 2-х этажная вилла, в курортном местечке Добра Вода. Фактическая площадь дома 273м2. Площадь участка – 600 м2 . Структура дома: на первом этаже гостиная, прихожая, столовая совмещенная с кухней, спальная и ванная комнаты и огромная терраса. По всему этажу - теплые полы. На второй этаж ведет...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

360 000 €

Вилла в Бигово, Черногория

148 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Двухэтажный дом площадью 148 кв м находится в 80 метрах от моря, в непосредственной близости от ресторанов. Площадь участка 360 кв м. Первый этаж - 2 спальни, wc, большая терраса. 2й этаж - кухня, гостиная, спальня, кабинет, WC, терраса. Мебель, двери, лестница из массива. Красивый участок с плодовыми деревьями террасирован, возможно...

Antarex

65 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

363 м²

ВНЖ при покупке

Дом с участком в Дубраве, можно и под строительство нового дома Участок 363м2, и небольшой дом 56м2. Участок правильной прямоугольной формы. До моря 1,2км. Домик поделен на 2 части в каждой из которых своя спальня, кухня/столовая, ванная. Два резервуара для воды, септик, электричество. По ДУПу, на данном участке возможно новое строительство....

Montenegro Prospects

550 000 €

Дом в Тивате, Черногория

247 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Лепетани с 4квартирами в ста метрах от моря Дом площадью 247м2 расположился на участке 311м2. В 100м от моря и рядом с пляжем Опатово, Лепетани. На первом этаже дома две квартиры одинаковой планировки (одна спальня, гостиная/кухня, ванная). На втором этаже просторная квартира 82м2 с одной спальней. На третьем этаже квартира с двумя...

Montenegro Prospects

715 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

381 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается отличный дом – мини-гостиница в живописном поселке Зеленика. На участке 350 кв.м. расположен дом площадью 381 кв.м., четыре этажа, юридически каждый этаж оформлен как отдельная квартира. На первом этаже квартира с двумя спальнями и двумя ванными, и с камином с системой отопления дома. На втором и третьем этажах по четыре гостевых...

Antarex

990 000 €

Вилла в Дженовичах, Черногория

388 м² 4 4

ВНЖ при покупке

В курортном поселке Дженовичи, на побережье Боко-Которского залива, продается дом с 10 апартаментами. Общая жилая площадь дома 388 кв.м., гараж 25 кв.м., площадь участка – 493кв.м. На первом этаже дома – прихожая, три студии с санузлами, апартамент с одной спальней, подсобное помещение. Общая площадь 137 кв.м. На втором этаже шесть студий,...

Antarex

425 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

413 м² 8 4

ВНЖ при покупке

Новый семейный дом, Добра Вода Дом основанием 163 м2 и площадью 413 м2. Он расположен в тихой части поселка Добра Вода - Печурицы и состоит из 4 уровней: цокольный этаж, первый этаж, второй этаж и мансарда - терраса на крыше. Вместе с террасами дом имеет площадь 534м2. Вход на первый этаж отдельный. На первом этаже находится большой широкий...

Montenegro Prospects

1 628 000 €

Дом в Доброте, Черногория

323 м² 8 4 3

Современная вилла с 4 спальнями на стадии строительства в элитном комплексе из 6 вилл в городке Доброта в Которском заливе. Каждая вилла сочетает в себе современные удобства и традиционную черногорскую архитектуру на фоне Адриатического моря и гор, с захватывающими видами на великолепный Которский залив и окружающую природную красоту. Вилла...

VALUE.ONE

3 950 000 €

Вилла в Которе, Черногория

800 м² 10 10

Sotheby's Montenegro

275 000 €

Дом в Которе, Черногория

133 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом, состоит из трех отдельных квартир. Идеальная инвестиция для краткосрочной аренды. Недвижимость включает в себя студию на первом этаже, апартаменты с 2 спальнями и апартаменты с 1 спальней, каждая из которых имеет собственную кухню и ванную комнату, 2 террасы расположенных на первом и втором этажах. Первый этаж (18 кв. м): студия, ванная...

DOO "Monteonline"

2 500 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Роскошная каменная вилла в Савина. Одно из лучших мест в Герцег-Нови. Потрясающий вид на вход в бухту Бока, Старый город Херцег Нови. Великолепный двор с пальмами и средиземноморскими растениями. Жилая площадь 200 кв.м., двор 579 кв.м., два гаража. Савина – самый престижный район города Херцег-Нови, утопающий в зелени и изысканных...

Antarex

140 000 €

Дом в Биело-Поле, Черногория

70 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Оплата в рублях Объект под сдачу

Черногория, Община-Бело Поле, село Волявац Дом: Владение 1/1, продажа от собственника. Разрешение на постройку 2- го и выше-этажей. Легализован, без обременений Завершения строительных и отделочных работ-2024г Вид окон: на реку, на горы Общая площадь – 70м2 жилая площадь – 51,3м2 Тип дома: Кирпичный блок, утепление- стеропол...

Частное лицо

1 800 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

450 м² 7 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Предлагаем на продажу виллу площадью 450 кв метров на первой береговой линии в Крашичах. Вилла находится в 3-х метра от моря, собственный пирс, гараж под лодку. Участок 700 кв метров. Вилла состоит из 5 спален, 2 гостиных. Оборудована всей необходимой мебелью. Имеется бассейн. Также вилла оборудована паркингом и техническим помещением.

First Realty

2 000 000 €

Дом в Будве, Черногория

417 м² 14 14

ВНЖ при покупке

Вилла в отличном месте недалеко от моря на продажу в Бечичи, Будва.Эта красивая вилла имеет площадь 417 м2 и участок 550 м2.О недвижимости:Вилла состоит из 7 апартаментов, расположенных на 4 этажах, в следующем порядке:Подвал / 104 м2 / два апартамента, с дополнительной частью для приема или размещения персонала;Первый этаж / 107 м2 / большая...

Mercury Group

75 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

154 м² 7 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7004. Область Никшич, местность Лаз. В 8 км от города Никшич (второй по величине в Черногории), в близости рыбных озер Ливеровичи (4 км), Крупац и Слано (12 км) находится сельское домовладение из двух домов. Жилой дом – полтора этажа: В цокольном этаже – гараж 25 кв м, используется как подсобное помещение - склад. Основной этаж...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

395 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

450 м² 9 6 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается 4-х этажный многоквартирный жилой дом общей площадью 450 кв.м . В доме три большие квартиры по 112 кв.м и пространство свободной планировки на первом этаже 80кв.м Возможно ипользовать в том числе как жилое, все коммуникации есть. Участок 600 кв.м. Во дворе большая парковка на несколько машин. Находится в поселке Заградже...

Частное лицо

750 000 €

Дом в Рисане, Черногория

240 м² 10 10 7

Sotheby's Montenegro

280 000 €

Вилла в Мириште, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Незавершенная вилла в Мириште, Радованичи, Општина Герцег Нови на участке 301 кв.м Цена 280.000 евро. Торг.

Galeo

105 000 €

Дом в Утехе, Черногория

117 м² 5 3 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7145. Утеха (Кунье) Двухэтажный дом нетто площадью 117 кв м. На первом этаже находятся два отдельных апартамента - студии с ванными комнатами и общая терраса. На второй этаж ведет внешняя лестница, где находится апартамент с одной спальной комнатой, ванной комнатой и большой террасой. Имеется мебель и бытовая техника. К дому подключено...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

920 000 €

Вилла в Будве, Черногория

414 м² 6 5 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию роскошную виллу в Медитеранском стиле, расположенную в элитном пригороде Будвы, Тудоровичи (Режевичи). Дом построен на урбанизированном участке, все документы оформлены, обременений нет. Год постройки — 2012 Вилла была спроектирована известным архитектором Херцег-Нови с исключительным вниманием к деталям...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 1716 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru