В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

95 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

98 м² 5 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

6066. Даниловград, местность Ястреб. В 4 км от центра города, двухэтажный дом в сельской местности. Площадь дома 98 кв м, возможно проживание, оснащен мебелью и техникой. Состоит: 1-й этаж – кухня - столовая, гостиная, ванная комната, внутренняя лестница; 2- й этаж – коридор, две сальные комнаты, туалет, терраса. Участок имеет...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

200 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

98 м² 3 2 1

Восхитительный дом в живописном районе Dobra Voda, Bar. Дом расположен всего в 300 метрах от прекрасного пляжа Veliki Pjesak и предлагает идеальное сочетание уединения и доступа к местным удобствам. Дом полностью меблированный. Жилая площадь 98 м², просторный участок площадью 229 м². В доме есть 2 спальни с кондиционерами. На...

TROYGROUP

310 000 €

Вилла в Баре, Черногория

170 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Предлагаем на продажу новую отличную виллу с бассейном, расположенную в живописном районе в окружении оливковых рощ в Баре. Расстояние до центра Бара - 4 км, до моря и набережной - 5 км, до Старого города - 2 км. Эта недвижимость отлично подходит для тех, кто предпочитает жить на природе, но недалеко от города.Площадь виллы 170 кв.м., участок -...

Antarex

765 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

228 м² 3 3

Sotheby's Montenegro

1 750 000 €

Вилла в Каваче, Черногория

480 м² 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Шикарная новая вилла в районе Тивата- Кавач. Окончание строительства декабрь 2022! Жилая площадь: 317 кв.м. Общая площадь с террасами и подвалом: 480 кв.м. Участок: 1.000 кв.м. Количество спален: 3 Количество сан.узлов: 3 Парковка на 5 авто Новая современная семейная вилла с тремя спальнями, террасами с панорамным видом на море,...

First Realty

385 000 €

Вилла в Ораховаце, Черногория

350 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.4919 Лучшее предложение в Боко-Которском заливеПросторная современная вилла ждет своих новых хозяевГлавной идеей архитектурного замысла было создание комфортной и теплойатмосферы для большой дружной семьи.Здесь все продумано до мельчайших деталей:- общий стиль всего комплекса- обособленные входы на первый и второй этажи...

DOO TradeGoria

425 000 €

Вилла в Баре, Черногория

300 м² 8

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.728.7453 Вашему вниманию предлагается вилла с тенистым зеленым участком и отличным панорамным видом на Адриатическое море со всех этажей, удачно расположенная в лучшем месте популярного не только в Черногории города BAR-курортной его части, соединённой с центром города широким прибрежным променадом в медитеранских соснах и...

DOO TradeGoria

168 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

150 м² 4 4

ВНЖ при покупке

К продаже предлагается часть 3этажного дома в уютном районе Херцег-Нови – Гомила. На первом этаже – просторная комната в 2/3 этажа, где расположены кухня и спальня; санузел. На втором этаже – 2 спальни, гостиная с кухонной зоной, санузел, 2 террасы. На третьем этаже апартамент-студия, санузел и отдельный туалет, 2 террасы. На одной из...

Antarex

550 000 €

Дом в Которе, Черногория

167 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Вилла является частью будущего закрытого сообщества, в котором будет всего 6 вилл, и каждая вилла будет иметь полную приватность. Вилла имеет два этажа. На первом этаже находится просторная гостиная, кухня, столовая, одна спальня и ванная комната. Гостиная ведет на большую террасу, бассейн 6,5x3 м и садовую зону, идеально подходящую для летней...

Mercury Group

750 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

236 м²

Продается жилой дом в центре Игало. Площадь здания 236 м2, состоит из: На первом этаже две квартиры-студии, склад, кладовая, на первом этаже однокомнатная квартира и квартира, на втором этаже две квартиры и три комнаты с двумя санузлами. Площадь двора вокруг дома 63 м2, предусмотрена парковка на два автомобиля. Приморское расположение. Цена:...

Rivijera Nekretnine

390 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

125 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.728.4113 Продается шикарный современный дом в поселке Зеленика, пригороде Герцег Нови.Дом построен и обставлен с любовью к каждой детали.Небольшая площадь дома использована очень рационально : гостиная, спальня, кухня с обеденной зоной , застекленная терраса , комната для гостей с отдельным входом. При постройке дома...

DOO TradeGoria

746 500 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

300 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.20.728.3260 Комплекс ADRIA MONTENEGRO построен на побережье Адриатического моря в Северо-Западной части Черногории в лесопарковой зоне г. Герцег-Нови. Население этого приморского городка со всеми окрестностями около 15 тыс. человек. Он вытянут вдоль берега моря и представляет собой гармоничное сочетание старого города с...

DOO TradeGoria

195 000 €

Дом в Баре, Черногория

160 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продажа: Дом с видом на море в Черногории, до моря 350 метров расчет в РФ Дом расположен в живописной части пригорода Бара – в Зеленом поясе. Вид на море уже с участка. Участок площадью 432 м2. Дом 160 м2. Интересная планировка с большими комнатами и панорамными окнами. На первом этаже в гостиной есть дымоход – можно...

DOO MONTBEL

1 500 000 €

Дом в Столиве, Черногория

371 м²

ВНЖ при покупке

Вилла класса люкс, Столив, первая линия Эта замечательная, продуманная вилла находится на первой линии поселка Столив, рядом с Котором и Тиватом. Панорамный вид на море и окрестности со всех уровней. Участок 506м2, общая площадь дома 371м2, полезная площадь 325м2.1-й этаж: кладовая, техническое помещение, резервуар для воды – запасной, машинное...

Montenegro Prospects

650 000 €

Вилла в Костанице, Черногория

72 м²

ВНЖ при покупке

Продается участок с пляжем и причалом в живописном поселке Костаница. На участке есть дом и вспомогательная построка. Площадь дома 55 кв.м., вспомогательной постройки 17 кв.м., площадь участка 650 кв.м. Свой пляж длиной 30 м. Есть разрешение на строительство дома площадью 230 кв.м., два этажа и мансарда. Дом находится значительно ниже уровня...

Antarex

335 000 €

Дом в Утехе, Черногория

96 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.2552 Дом на первой береговой линии в Утехе. Площадь дома 96м2.Участок земли 400м2. Планировка:кухня-столовая,2 спальни, 2 WC c душем, терраса 30м2,подвал. Емкость для воды 35 м3. Парковка на 2 машины. Трехфазный ток.

DOO TradeGoria

165 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

122 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.9818Двухэтажный дом 122м2 с восхитительным видом на море в поселке Сутоморе Барской общины. На первом этаже дома : 3 спальни , гостиная совмещенная с кухней, санузел , терраса. Лестница на второй этаж построена снаружи дома. На втором этаже дома: 3 спальни , гостиная совмещенная с кухней, санузел , терраса. Земельный...

DOO TradeGoria

1 100 000 €

Вилла в Будве, Черногория

256 м² 6 5 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Будва, Дробни Пиесак — роскошная каменная вилла с бассейном и открытым видом на море Новая роскошная каменная вилла с бассейном и захватывающим панорамным видом на открытое море и средиземноморскую атмосферу деревни и пляжа Дробни Песак. Вилла построена на двух уровнях и состоит из основного здания и вспомогательного здания. Главное...

nekretnina.me

370 000 €

Дом в Баре, Черногория

250 м² 5 2

Находится в Ильино, район города Бар. Площадь дома 250м2. Участок земли 1300м2. Планировка: 1 этаж подсобное помещение 30 м2 2 этаж 110 м2: кухня-столовая с камином ( Итальянская кухня), 3 спальни, ванная комната, терраса с видом на море. НАРУЖНАЯ ЛЕСТНИЦА НА 3 ЭТАЖ 3 этаж 110 м2: большая гостиная с барной стойкой, 2 спальни, ванная...

Galeo

365 000 €

Дом в Баре, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.7723 Современный двухэтажный дом с гаражом в Шушани площадью 200 м2 с участком земли 600 м2. Участок ровный, ухоженный, засажен фруктовыми деревьями и маслинами. Удобный подъезд. До моря всего 700 м. Поблизости вся необходимая инфраструктура: магазины, школа, автобусная остановка, набережная с кафе и ресторанами. Цена...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 2469 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru