В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

285 000 €

Дом в Баре, Черногория

290 м² 3

ВНЖ при покупке

№ 5221. г. Бар, Шушань. На участке 250 кв м новопострлоенный (2015 год) трехуровневый дом площадью 290 кв м (включая террасы): 1-й этаж - гараж 15,5 кв м, коридор 7,6 кв м, терасса 22,6 кв м, кухня/стовая, гостиная - 53,6 кв м, ванная комната 3 кв м, коридор - 3 кв м; 2-й этаж - две спальные комнаты по 18 кв м, спальная комната - 12 кв м,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

767 000 €

Дом в Тивате, Черногория

286 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРЕМИАЛЬНЫЕ ТАУНХАУСЫ В ЗАКРЫТОМ КЛУБНОМ ПОСЕЛКЕ В ДВАДЦАТИ МИНУТАХ ОТ ПОРТО МОНТЕНЕГРО С ВИДОМ НА ТИВАТСКИЙ ЗАЛИВ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА!! * проект от застройщика без оплаты налога на оборот...

CULTURE international real estate agency

2 200 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

300 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Дом со своим причалом на первой линии, Крашичи. Площадь участка 320 кв.м, площадь причала 150 кв.м Четыре спальни, сауна, 4 санузла. Цена 2.200.000 евро

Mercury Group

600 000 €

Вилла в Жабляке, Черногория

960 м² 12 7 9

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

6096. Жабляк. Элитная недвижимость в Черногории, расположенная вблизи от входа в Национальный парк к Черному озеру в Жабляке. В 400м от виллы находится 5* отель «Дурмитор» от «Aman resort». Расстояние до «Черного озера» 600 метров. Расстояние до центра Жабляк 700 метров. Панорамный вид на горы, лес и город...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

320 000 €

Вилла в Костанице, Черногория

120 м²

ВНЖ при покупке

Уютный дом, площадью 120м2 на участке 300м2. На первом этаже коридор, гостиная, кухня, санузел. На втором этаже 2 спальни и санузел. Разрешено строительство третьего этажа. Великолепный вид на залив и острова Св.Георгия и Богородицы на рифе. Все коммуникации и инфраструктура городские. Дом находится над дорогой на первой линии моря. Внизу...

Antarex

900 000 €

Дом в Которе, Черногория

450 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Красивый, добротный дом с большим двором, флигелем и бассейном в самой красивой части города Котор в районе Шкаляри с прекрасным видом на залив. Дом состоит из трех этажей и общей площадью 450 м2 с террасами, а двор 1531 м2. Планировка — На 1 этаже находится гостиная, сауна, тренажерный зал, ванная комната и большая терраса перед...

DOO "Monteonline"

75 000 €

Дом в Баре, Черногория

70 м² 1

ВНЖ при покупке

описаниеДом на продажу, находится в г.Бар, до моря 2.5км, отличная позиция, есть вид на город и море. Дом площадью 70м2 на участке 300м2. 1 этаж : спальня, кухня, ванная , небольшая прихожая и закрытая веранда 6м2. Новая мебель, в кухне камин, газовая варочная поверхность. Полный комплект мебели и техники. Этаж готов к комфортному проживанию....

Tradegoria Global Estate

295 000 €

Дом в Петроваце, Черногория

112 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.30.11.12940 Продаётся вилла с видом на море, Перазича До, Будванская ривьераЦена: 295 000 € ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ:* Локация: Перазича До, Будванская ривьера* Площадь дома: 112 м²* Площадь участка: 227 м²* Этажность: 2 этажа* Состояние: отличное* Документы: готовы к сделке РАСПОЛОЖЕНИЕ:* Живописное место рядом с парком монастыря...

DOO TradeGoria

1 750 000 €

Вилла в Которе, Черногория

480 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.26.728.12116 Уникальная вилла с бассейном на крыше и панорамным видом на море, район Кавач, между Котором и Тиватом. Общая площадь виллы 480 м2. Площадь участка 800 м2. Структура: 1 этаж: кухня, столовая, гостиная, кабинет, две смежные комнаты, гостевой санузел, хозяйственное помещение, терраса. 2 этаж: три спальни, большой...

DOO TradeGoria

800 000 €

Дом в Которе, Черногория

300 м² 4

ВНЖ при покупке

Продается дом в Рисане, всего в 100 метрах от моря. Дом общей площадью 300 м2, расположен на просторном участке 1342 м2. Есть парковка на пять машин. В доме есть городское электричество и вода, а также дополнительный резервуар воды. Канализация септик. Дом построен в 2007 году и имеет четыре отдельные квартиры - по две на каждом этаже. Каждая...

Mercury Group

210 000 €

Дом в Баре, Черногория

194 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.10800 Город Бар, район Шушань. Площадь дома-194м2 Площадь участка-243м2 Двухэтажный дом с двумя раздельными этажами. Структура первого этажа: кухня, гостиная, три спальни, два санузла. Структура второго этажа: три отдельных студии. Дом оборудован всей необходимой мебелью и техникой. Городской водопровод, городская...

DOO TradeGoria

685 000 €

Дом в Тивате, Черногория

240 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Настоящая жемчужина Тиватской Ривьеры — исторический, двухэтажный особняк со времен Австро-Венгрии. Исторический во всех планах — и по архитектуре, и по внутреннему убранству. Помимо этого дом имеет уникальное положение — всего в 80 метрах от набережной Тивата и моря, т.е. буквально пара шагов. Дом был бережно отреставрирован...

DOO "Monteonline"

520 000 €

Дом в Будве, Черногория

200 м² 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Алeкcандp, задайте мне cвой вoпроc ВИЛЛА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В ЗАКРЫТОМ ПОСЕЛКЕ С ШИКАРНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И СВЯТОЙ СТЕФАН!!! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 200 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 600 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЛИЗИКУЧЕ ЦЕНА: 520 000 евро ВОЗМОЖНА ОПЛАТА В РУБЛЯХ! Вилла находиться в закрытом, охраняемом поселке, состоящим из 14 кулуарных домов,...

CULTURE international real estate agency

360 000 €

Дом в Радовичах, Черногория

109 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.28.11.12842 Продажа 3-этажного дома с гаражом и отдельным апартаментом у пляжа "Плави Горизонты" Локация: Черногория, РадовичиЦена: 360 000 € (возможна оплата в России)Площадь дома: 109 м² (в основании)Площадь участка: 563 м²Гараж: ЕстьОтдельный апартамент Описание:Продается уютный 3-этажный дом с гаражом и отдельным маленьким...

DOO TradeGoria

361 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

95 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Продается дом площадью 95м2 на участке 548м2 в живописном микрорайоне Донья Ластва города Тиват. Расстояние до моря 200 метров, до центра Тивата 7 мин на авто. Планировка – прихожая, гостиная с кухонной зоной, три спальни, ванная, открытая терраса. На участке высажен сад, имеются подсобные постройки и гараж. Разрешено строительство второго этажа...

Antarex

505 000 €

Вилла в Добра Воде, Черногория

243 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.728.10083 Характеристики виллы: - новая четырехэтажная вилла площадью 243м2 - земельный участок 440м2 Структура виллы: - на первом этаже находится гараж и винный погреб - на втором этаже кухня, столовая зона, гостиная с выходом на просторную террасу, санузел - на третьем этаже три спальни с выходом на большую террасу, два...

DOO TradeGoria

450 000 €

Дом на полуострове Луштица, Черногория

210 м²

ВНЖ при покупке

Уютный и просторный дом в Крашичи с видом на море Всего в 40м от чистых и соленых волн. Площадь 210м2, состоит из 3х этажей. На первом этаже – 2 апартамента – студии, кладовая и большая терраса. На втором этаже – квартира с двумя спальнями (отлично меблирована), и большая терраса. И третий этаж - две квартиры с одной спальней каждая с большой...

Montenegro Prospects

1 050 000 €

Дом в Мириште, Черногория

1000 м² 12

ВНЖ при покупке

Продаётся вилла на Луштице, Мириште. Вилла построена в средиземноморском стиле и имеет общую площадь около 1000 кв.м на земельном участке 650 кв.м. (сад ~350 кв.м. ) Вилла состоит из двух отдельных домов, объединенных гаражом на две машины. В двух домах в общей сложности 12 спален (7 + 5), поэтому виллу можно использовать для аренды или как...

Mercury Group

100 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

200 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.27.11.11157 Дом на 3 этажа с 3 отдельными входами. Площадь 200 м2 Дом выполнен из кирпича, изоляция, семикамерные пластиковые окна и двери, алюминевые жалюзи, автоматические подьемные гаражные ворота. Двери и окна цвета дерева. Вода и электричество. Необходима внутренная отделка. До центра Жабляка 3 км. Участок 300 м2 Цена...

DOO TradeGoria

850 000 €

Вилла в Будве, Черногория

261 м² 5 4 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем вашему вниманию одну из жемчужин Будванской Ривьеры — совершенно новую, просторную и светлую виллу с панорамными видами на море, собственным двориком, бассейном и всего в 200 метрах от моря. Комплекс состоит из 7 вилл; на данный момент доступны к продаже 2 виллы: — 850,000 евро, — 1,200,000 евро. Виллы будут...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 2520 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru