В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

95 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

98 м² 5 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

6066. Даниловград, местность Ястреб. В 4 км от центра города, двухэтажный дом в сельской местности. Площадь дома 98 кв м, возможно проживание, оснащен мебелью и техникой. Состоит: 1-й этаж – кухня - столовая, гостиная, ванная комната, внутренняя лестница; 2- й этаж – коридор, две сальные комнаты, туалет, терраса. Участок имеет...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

199 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

92 м² 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Одноэтажный семейный дом «Савина», Херцег-Нови. Площадь дома 92 м², состоит из: прихожей, ванной комнаты с туалетом, трёх спален, гостиной, кухни со столовой, кладовой. Площадь участка вокруг дома 669 м². Расстояние до моря 1 км, до старого города 1,5 км. Прекрасное место для проживания и отдыха. Предусмотрена парковка на...

Rivijera Nekretnine

370 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

170 м² 5 4

Онлайн-показ

Продаётся часть двухквартирного дома с тремя отдельными квартирами, расположенного всего в 50 метрах от моря, в тихом районе Крашич, Тиват. Жилая площадь: 170 м² (без учёта террас, расчёт по старому варианту). Площадь участка: 177 м², двор вокруг дома 65 м². Характеристики дома: Спален: 5 Ванные комнаты: 4 Парковочные...

Rivijera Nekretnine

2 200 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

311 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Роскошная современная вилла с видом на море в Маричи, Тиват Ключевые характеристики: Общая площадь: 311 м² (454 м² с цокольным этажом) Участок: 772 м² 4 спальни | 4 ванные комнаты 3 этажа + гараж и паркинг Частный бассейн Полностью меблирована и готова к заселению...

nekretnina.me

670 000 €

Дом в Шушани, Черногория

322 м² 3

ВНЖ при покупке

Продаются первый и второй этаж дома в Сушне, Бар. Площадь дома 322 м2, а площадь участка, на котором он расположен, 275 м2. Планировка дома: кухня совмещена с гостиной, две спальни, два санузла и терраса. Дом полностью меблирован, есть кондиционер и видеонаблюдение. При строительстве дома большое внимание уделялось теплоизоляции. Рядом с домом...

Mercury Group

390 000 €

Вилла в Баре, Черногория

196 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.728.12751 Предлагается к продаже современна вилла на стадии завершения строительства в Баре, район Полье Площаль виллы 196 м2, находится на земельном уастке 400 м2. На первом этаже виллы располагается гараж, коридор, сан узел, большая гостинная совмещенная с кухней (панарамные окна с видом во двор) Широкая внутренняя...

DOO TradeGoria

270 000 €

Дом в Тивате, Черногория

66 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Дом у моря Какрц Тиват. Двухэтажный каменный дом в 20 метрах от моря. Привлекательное место для отдыха, недалеко от эксклюзивного комплекса Lustica Bay. Общая площадь дома 66 м2, планировка комнат: первый этаж - гостиная, кухня и санузел, второй этаж - две спальни и санузел. Цена 270 000 евро, торг уместен.

Galeo

200 000 €

Дом в Баре, Черногория

318 м² 9 5 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

8029. Бар, район Барское Поле. Двухэтажный дом, площадью в основе 159 кв м. Внутренняя площадь (без лестницы и двух террас) по 125 кв м на каждый этаж. Всего 250 кв м. Первый этаж – 4 комнаты (гостиная, кухня, 2 спальные) и одна ванная комната. Внешняя лестница на второй этаж. Второй этаж – 3 спальные комнаты (одна с ванной...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

495 000 €

Вилла в Близикуче, Черногория

114 м² 3 2

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

320 000 €

Дом в Тивате, Черногория

105 м² 5 3

ВНЖ при покупке

Очень очаровательный традиционный каменный дом в Тивате, в поселке Лепетани. Всего в нескольких шагах от моря, с тремя уровнями и просторным двором. Площадь дома — 105 м² жилого пространства, участок — 305 м². Требуется внутренняя реконструкция. Дом разделён на три независимые части — три квартиры, каждая со своим входом и террасой, что делает...

Montenegro Prospects

380 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

330 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.1337 Добре Воде.Новый 3-х этажный дом с бассейном.Дом находится в тихом месте с красивым видом на море.Площадь дома 330м3, участок земли 1300м2.В доме : гостиная, кухня-столовая, 4 спальни, 2 ванные комнаты, комната для отдыха, террасы,внутренняя лестница, подсобные помещения, при желании можно сделать сауну с зоной...

DOO TradeGoria

250 000 €

Дом в Прчани, Черногория

120 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Прчани с большим участком. Два этажа, каждый по 60 кв.м. Красивый вид на море.

Galeo

126 800 €

Дом в Сутоморе, Черногория

147 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.11159 Двухэтажный дом с двумя апартаментами в Сутоморе, Бар Двухэтажный дом 87м2 с двумя апартаментами на земельном участке 221м2 в Сутоморе, Бар. На первом этаже прихожая, две спальни, санузел,гостиная, кухня, терраса 30м2. На втором этаже гостиная, спальня, кухня, санузел, терраса 30м2. Внешняя лестница. Дом после...

DOO TradeGoria

1 270 000 €

Дом в Прчани, Черногория

326 м² 6 3

ВНЖ при покупке

Каменный дом на первой линии с садом, Прчань Дом имеет три этажа и внутреннюю площадь 326м2. Расположен на участке 642m2. Первый этаж 98 м2 и идеально подходит для таверны/ресторана. Второй этаж имеет - одну спальню и имеет прямой доступ в сад. Внутренняя лестница ведет на третий этаж, где находятся три спальни, ванная комната, гостиная с...

Montenegro Prospects

950 000 €

Дом в Кримовице, Черногория

350 м² 6

ВНЖ при покупке

Две виллы с бассейном на продажу в Кримовице, недалеко от города Будва. Площадь виллы составляет 150м2 + 200м2, а площадь участка - 2414 м2. Вилла 1: Состоит из двух уровней, площадь виллы 150м2. На первом уровне коридор, гостиная, кухня, столовая, ванная комната, одна спальня и терраса, а на втором этаже - 3 спальни, одна ванная комната и...

Mercury Group

260 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

100 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Мечтаете о доме у моря в Черногории? Эти стильные таунхаусы — идеальное решение для комфортной жизни, отдыха или выгодной инвестиции! Всего 50 метров до моря — и вы наслаждаетесь утренним кофе с видом на Тиватский залив, Остров Цветов, монастырь Святого Марка и величественные горы. В пешей доступности — лучшие рыбные рестораны и знаменитые...

DOO "Monteonline"

150 000 €

Дом в Подгорице, Черногория

52 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.27.11.10439 Предлагаем к продаже два дома площадью 52м2 и 64м2, на земельном участке 490м2 в Подгорице, район Златица. До центра города 4,5 километра, 10 минут езды на машине Рядом с главной дорогой Подгорица- Колашин В шаговой доступности известный ресторан Gošović, Основная школа( до 9го класса) Почта Заправка Супермаркет...

DOO TradeGoria

220 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

158 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается половина дома, деленного по вертикали. В доме три независимых этажа с отдельными входами и внешней лестницей. Общая площадь дома 158м2, площадь участка 456м2. Первый и второй этажи имеют площадь по 59м2 каждый, планировка одинаковая – коридор, гостиная, кухня-столовая, две спальни, ванная комната. Все коммуникации городские. До моря...

Antarex

385 000 €

Вилла в Ораховаце, Черногория

350 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.4919 Лучшее предложение в Боко-Которском заливеПросторная современная вилла ждет своих новых хозяевГлавной идеей архитектурного замысла было создание комфортной и теплойатмосферы для большой дружной семьи.Здесь все продумано до мельчайших деталей:- общий стиль всего комплекса- обособленные входы на первый и второй этажи...

DOO TradeGoria

220 000 €

Дом в Баре, Черногория

205 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.11369 Новый дом в городе Бар, район Зелёный Пояс, общей площадью 205м2, земельный участок 200м2 Про структуре состоит из 3х квартир На первом этаже: коридор, 2 спальные комнаты, гостиная, выделенная кухня, санузел, терраса На втором этаже: коридор, гостиная, выделенная кухня, спальная комната, санузел, терраса На третьем...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 2145 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru