В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

90 000 €

Дом в Мойковаце, Черногория

130 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке

8043. Область Мойковац, село Жари. Горная местность, высота над уровнем моря 1050 метров. Сельское домовладение: двух этажный дом в основе 65 кв м (общая площадь 130 кв м включая террасы), дополнительно: во дворе жилая кухня из качественного дерева 20 кв м, строение для содержания животных и бетонированное строение для разведение форели....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

2 300 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

280 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.728.11447Вилла, класса люкс со своим пляжем в Нивице, Герцег-Нови, 8 км от Хорватской границы. Площадь виллы 280 кв м, 4 спальни, 3 туалета, хамам, бассейн, тепловой насос, сплит система Daikin, вся мебель -Италия. Цена2 300 000евро

DOO TradeGoria

964 000 €

Дом в Тивате, Черногория

288 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРЕМИАЛЬНЫЕ ТАУНХАУСЫ В ЗАКРЫТОМ КЛУБНОМ ПОСЕЛКЕ В ДВАДЦАТИ МИНУТАХ ОТ ПОРТО МОНТЕНЕГРО С ВИДОМ НА ТИВАТСКИЙ ЗАЛИВ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА!! * проект от застройщика без оплаты налога на оборот...

CULTURE international real estate agency

180 000 €

Дом в Шушани, Черногория

160 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.11152 Дом в Шушане с садом. Площадь дома - 160 м2 Площадь участка - 330 м2 Дом состоит из - холла с лестницей на второй этаж, гостиной совмещённой с кухней, ванной комнаты. Второй этаж - холл, три спальни, санузел, две террасы (одна застеклённая). Летняя кухня. Просторные комнаты. Паркинг. Садик с плодовыми деревьями....

DOO TradeGoria

230 000 €

Дом в Баре, Черногория

143 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.7375 Новый дом на 2 этажа, находится в Шушань, 1200м от моря.Дом в основании 82м2, на участке 150м2, в тихом месте, общая площадь дома по документам 143м2, 2 этажа. Имеет 5 спальных комнат, 1 кухню, 2 душевые с сан узлом, сверху на всю площадь терраса с видом на море.Отличное место для отдыха, есть двор , парковка,...

DOO TradeGoria

630 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Крашичах Спальни: 4 Ванные комнаты: 4 Жилая площадь: 200 м2 Первый ряд у моря Описание: Полностью оборудованный дом в 3 этажа, на первой линии моря в красивом и тихом поселке Крашичи в Тивате. На первом этаже расположена квартира с одной спальней, на втором этаже — квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами), а...

Galeo

1 050 000 €

Дом в Баре, Черногория

182 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Участок расположен в деревне Залево, в 5 км от центра города. Расстояние до моря 2 км Площадь участка 5.453м2, площадь дома 130м2 и вспомогательное здание 52м2. Дом старой постройки и нуждается в ремонте. Состоит из двух квартир с двумя спальнями, которые могут функционировать отдельно. Водоснабжение, электричество центральное, асфальтированная...

Montenegro Prospects

650 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

123 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продаются виллы на этапе строительства в современном комплексе из 8 домов в поселке Донья Ластва, Тиват. Площадь вилл - от 123 до 211 квадратных метров, из каждой вид на море. Для каждой виллы предусмотрен собственный бассейн, прачечная на первом этаже, 2 или 3 террасы, по два парковочных места на открытой или подземной парковке. Возможна...

Antarex

139 000 €

Дом в Чани, Черногория

243 м² 7

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.12316 Двухэтажный дом в общине Бар, посёлок Джурмани, общей площадью 243м2 на земельном участке 394м2 Структура 1 этаж: коридор, гостиная, совмещенная с кухней, 3 спальные комнаты, санузел, 2 кладовки 2 этаж: 4 апартамента - студии, один из которых в черновой отделке. Гараж на 2 автомобиля На участке беседка и роштиль...

DOO TradeGoria

150 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

79 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается уютный дом с видом на залив в тихом, зеленом поселке Сусщепан. Площадь дома 79кв.м., площадь участка 294кв.м. На первом этаже гостевой апартамент. На втором этаже гостиная с кухонной зоной, большая терраса, спальня, кладовка, ванная комната. Под крышей мансардное помещение без отделки. Городские водопровод и электричество. Паркинг...

Antarex

2 035 000 €

Вилла в Доброте, Черногория

412 м² 8 4 4

Современная вилла с 4 спальнями на стадии строительства в элитном комплексе из 6 вилл в городке Доброта в Которском заливе. Каждая вилла сочетает в себе современные удобства и традиционную черногорскую архитектуру на фоне Адриатического моря и гор, с захватывающими видами на великолепный Которский залив и окружающую природную красоту. Вилла...

VALUE.ONE

850 000 €

Вилла в Святом Стефане, Черногория

231 м² 5 4 4

Две роскошные виллы в живописном месте Будванской ривьеры, в Тудоровичи, над Святым Стефаном. Эти виллы расположены на возвышении, что обеспечивает завораживающие виды на море и горы. Построенные с использованием новейших экологичных технологий, эти дома являются первыми углеродно-нейтральными зданиями в Черногории, работающими на основе...

VALUE.ONE

65 000 €

Дом в Мойковаце, Черногория

91 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

8044. Область Мойковац, село Жари. Горная местность, высота над уровнем моря 1040 метров. Сельское домовладение: каменный полутораэтажный дом (нижний уровень 21 кв м, основной этаж 70 кв м), общая площадь 90 кв м включая террасы. На участке дополнительно строение для содержания животных 31 кв м. Возраст дома – около 65 лет. Дом жилой (с...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

200 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

234 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Площадь дома 141 кв.м., площадь участка 396 кв.м. Планировка первого дома: - на первом и втором этажах квартира-дуплекс площадью 88 кв.м.; - на третьем этаже квартира площадью 53 кв.м., с отдельной спальней и отдельным входом; - гараж площадью 15 кв.м.; Второй дом в кирпиче, площадь дома 78 кв.м. До набережной и центра города 10...

Antarex

240 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

306 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Просторный дом площадью 306 кв.м. расположен на участке площадью 600 кв.м. Участок состоит из двух террас - 200кв.м. и 400кв.м. Постройка дома завершена в 1992 году. Расстояние до моря -1км, до ближайшего магазина 100м. Коммуникации городские. Подвала нет, но на каждом этаже есть подсобные помещения от 2,5 до 11кв.м. Паркинг на 3-4 машины во...

Antarex

360 000 €

Дом в Баре, Черногория

245 м² 7

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.10249 Предлагаем к продаже дом, общей площадью 245м2 плюс гараж 20м2, и нежилое помещение, отремонтированное под кафе 26м2 (+15 м2 галерея), земельный участок 614 м2. Структура дома: На первом этаже дома находится гараж 20м2 и гарсоньера 25м2 со своим санузлом На втором этаже дома : коридор, гостиная, выделенная кухня ,...

DOO TradeGoria

420 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

174 м² 6 5 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Предлагаем на продажу современный дом площадью 174 кв метра с потрясающим панорамным видом в Баошичи, Герцег Нови. Дом поделен на 2 апартамента по этажам с разными входами. 5 спален : на первом этаже — прихожая, гостиная, кухня, 2 спальни, ванная комната, просторная терраса, на втором этаже — прихожая, гостиная, кухня, 3 спальни,...

First Realty

750 000 €

Дом в Ораховаце, Черногория

675 м² 8

ВНЖ при покупке

Продается потрясающая вилла, которая расположена в 40 метрах от моря. Строение выполнено в современном стиле из высококачественных материалов. Общая площадь виллы 675 м2. Вилла состоит из 3х этажей и подвального помещения. В вилле 8 спален и каждая с оборудованным санузлом, на каждом этаже просторные залы свободного назначения. Дом опоясан...

Mercury Group

325 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

275 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается просторный дом, площадью 275м2 на участке 600м2. Дом разделен на три независимых этажа. 1 этаж - коридор, кухня, совмещенная с гостиной,спальня, ванная,большаятерраса. Общая площадь 1 этажа с террасой-74,44м2. 2 этаж- небольшая терраса перед входной дверью, коридор, две спальни, одна из которых со своей...

Antarex

399 000 €

Дом в Которе, Черногория

160 м² 2 3

ВНЖ при покупке

НОВЫЙ ДОМ С ВИДОМ НА МОРЕ И СТАРЫЙ ГОРОД КОТОР Площадь 160 м2 (из которых 35 м2 терраса) Гараж 15 м2 + 8 м2 кладовая Две спальни Три ванные комнаты Два этажа 15 минут пешком до Старого города Котор Планировка дома: - на нижнем уровне расположен гараж и кладовая - на первом жилом уровне расположена просторная гостиная, санузел,...

Galeo

Посмотреть ещё 2449 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru