В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

485 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

450 м² 6

ВНЖ при покупке

№ 5514. Сутоморе, выше отеля "Inex" (местность Zlatna Obala - Золотой берег), новопостроенная 4-х уровневая вилла. Общая площадь 450 кв м: - 1-й этаж: большая гостиная совмещенная с кухней - столовой, терраса, ванная комнат, внутренняя лестница; - 2- й этаж: три спальные комнаты с террасами, большая ванная комната с джакузи; - 3- й...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 350 000 €

Вилла в Столиве, Черногория

278 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.8608Котор, Столив — комплекс из двух роскошных вилл, на участке 2600 м2, рядом с морем; Жилая площадь: 278 м2 (Вилла А — 161 м2, Вилла Б — 117 м2); Площадь участка: 2,600 м2; Количество спален; 6; Ванные комнаты: 4 + 1 туалет; Меблирована: да; Год постройки: Вилла A — 2001, Вилла B -, 2006. Расстояние до моря: 60 м;...

DOO TradeGoria

1 880 000 €

Вилла в Доброте, Черногория

267 м² 6 4

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

285 000 €

Дом в Баре, Черногория

211 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.12900 Продается просторный дом в районе Зеленого рынка, Бар Локация: Бар, район Зеленого рынка — всего 800 метров до моря!Отличная инфраструктура, удобный доступ к магазинам, рынкам и городским удобствам. Общая площадь дома: 211 м²Площадь участка: 300 м² Планировка дома: Первый этаж (76 м²): Коридор Две спальни Санузел...

DOO TradeGoria

340 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

120 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура дома: 1 этаж: кухня-гостиная, ванная комната; 2 этаж: 3 спальни, ванная комната,терраса с видом на море. Удобства! Дом можно использовать для сдачи в аренду и есть возможность разделить его на 2 апартамента. 2 отдельные входные группы. Качественный ремонт, мебель и техника, сплит-система, бойлер. Терраса с видом на море! Участок...

GATE Realty

500 000 €

Вилла в Улцине, Черногория

160 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Вилла в окрестностях Ульциня, деревня Пистула. 160 кв.м. 3 спальни, 3 санузла, 1 техническое помещение, гостиная, кухня, бассейн, веранда 55 кв.м. Участок земли 1060 кв.м. Весь участок выплнен из тесаного камня. Техника Bosch. Качественная мебель и сантехника. Цена 500.000 евро

Galeo

1 255 000 €

Дом в Которе, Черногория

327 м² 5 5

ВНЖ при покупке

D9-1102. Вилла на первой линии в Столиве Вилла находится в Черногории в небольшом городке Столив (Stoliv), на всемирно известном курорте Которской бухты, около 15 км от города Котор, 7 км от аэропорта Тиват. Вилла расположена на берегу Которского залива. Отреставрированный и модернизированный 3-х этажный исторический каменный дом с камином и...

Red Feniks Montenegró

65 000 €

Дом в Улцине, Черногория

80 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.29.11.10814 Предлагается к покупке строящийся дом в Ульцине. Площадь дома 80 кв.м. (Не точно, документы переданы) Площадь участка 110 кв.м. Возведён первый этаж дома, который состоит из гаража, кладовой и студии. Выведена основа для второго этажа. Подведено электричество. За домом на уровне второго этажа, будет завезена земля...

DOO TradeGoria

280 000 €

Дом в Утехе, Черногория

128 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.13062Дом с панорамным видом на море в Утехе(Кунье), Барская ривьера Цена: 280.000 € Локация: Утеха (Кунье), Барская ривьера Предлагается к продаже двухэтажный дом в живописном курортном посёлке Утеха — месте, где сливаются лазурное море и зелёные холмы Адриатики. Дом идеально подойдёт как для комфортного проживания, так и...

DOO TradeGoria

330 000 €

Дом в Баре, Черногория

170 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.11891 Новая вилла в маслиновой роще в городе Бар Площадь виллы 170м2 Площадь земельного участка390м2 Объектпродаетсясполнойчистовойотделкой,теплымиполаминаводяномконтуре,кухней,оборудованнойсовременнойтехникой, бассейном7х4м. Фасаддомаотделанкамнем. Панорамныераздвижныеокна3х3м,роллетысэлектроприводом....

DOO TradeGoria

110 000 €

Вилла в Шушани, Черногория

200 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается уютный дом с апартаментами в поселке Шушань, муниципалитет Бар. На первом и втором этаже по апартаменту с одной спальней, плюс еще одна спальня в мансарде. Общая площадь дома 200 кв.м, площадь участка 200 кв.м. Апартаменты полностью меблированы и оборудованы бытовой техникой, с террас открывается частичный вид на море. Участок вокруг...

Antarex

1 000 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

250 м² 3 2

Теплый 3 Продается строящийся дом. Площадь 250м2 на участке 7888м2, до моря 1км, вид на море. Подвал: два гаража, коридор, две кладовые. Первый этаж: двухуровневая квартира: гостиная, кухня, столовая, два коридора, две кладовые, три спальни, две ванные комнаты, четыре террасы. Цена: 1 000 000,00 евро

Rivijera Nekretnine

370 000 €

Дом на полуострове Луштица, Черногория

180 м² 5 4

Онлайн-показ

Продается необыкновенный дом общей площадью 180 м2, расположенный на просторном участке площадью 550 м2, в привлекательном месте недалеко от комплекса Luštica Bay и всего в нескольких сотнях метров от прекрасного пляжа Плави Хоризонти. Дом состоит из трех квартир, был отремонтирован и имеет дополнительную квартиру для обслуживающего...

Rivijera Nekretnine

180 000 €

Дом в Утехе, Черногория

195 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.10400Новый четырехэтажный дом в Утехе вблизи моря Площадь дома 195 м2 Участок - 200 м2 Вид на море Планировка: на цокольном этаже находится 2 спальни, ванная, коридор. На 1 этаже гараж 12,7 м2, который можно переобрудовать в комнату., гостиная 21,82 м2, коридор, терраса 5,49 м2. На 2 этаже большая гостиная 26,9 м2, ванная,...

DOO TradeGoria

886 400 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

234 м² 6 2

Каменный дом на первом ряду от моря Баошич Герцег-Нови Каменный дом в первом ряду от моря Баошич Герцег-Нови. Каменный дом с ремонтом, квартира на первом этаже здания, площадь 234 м2 + подсобное помещение площадью 28 м2. Площадь двора 431 м2. Планировка помещения: большая гостиная, 6 спален, 2 ванные комнаты + 3 туалета и две небольшие кухни.

Rivijera Nekretnine

185 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

150 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается трехэтажный дом с четырьмя квартирами с видом на море, расположенный в 200 метрах от моря в Утехе, Бар. Площадь дома 150кв.м., площадь участка 330кв.м. Планировка: На первом этаже - прихожая, кухня, две спальни, санузел, просторная терраса. На втором этаже - две квартиры с одной спальней, кухней со столовой, ванной комнатой,...

Antarex

740 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

300 м² 4

ВНЖ при покупке

описание3-х этажный дом в Баошичи с видом на море.700 м до моря.Общая площадь дома 300 кВ.мЗемельный участок 1100 кВ.м1 этаж: кухня - столовая, гостиная, спальня, ванная комната (душ).2 этаж : 3 спальни, ванная комната с ванной.3 этаж : потолок дерево лофт , стены и пол, сырая отделка.Год постройки2023-2024годКамень, кирпич, на обоих этажах...

Tradegoria Global Estate

225 000 €

Дом в Баре, Черногория

195 м² 4 3

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

190 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

160 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается новый дом, солнечный, теплый дом площадью 160 кв.м., из которых жилая площадь 124 кв.м., плюс терраса 36 кв.м., участок 301 кв.м., паркинг перед домом. На первом этаже прихожая, большая гостиная с кухонной зоной, ванная комната, две спальни, лестница на второй этаж. На втором этаже гостиная, просторная спальня, ванная комната,...

Antarex

450 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

290 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.6112 ПРЕДЛАГАЕТСЯ К ПРОДАЖЕ. Дом на первой линии моря, Добра Вода, Марин Плоче. Новый дом на первой линии моря, изумительный вид на море с каждого этажа. Гараж. Планировка квартир одинаковая на каждом этаже. Всего 4 уровня. 1й уровень – тех помещение и с/у. Второй, третий и четвертый уровень – квартира с одной спальней....

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 2512 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru