В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

240 000 €

Дом в Баре, Черногория

200 м² 6

ВНЖ при покупке

№ 4937. Бар, барское Поле. На отличном ровном участке площадью 1092 кв м (почти 11 соток) новый двухэтажный дом, общей площадью 200 кв м: 1-й этаж - 3 спальные комнаты, кухня-столовая, гостиная, ванная комната; 2-й этаж - 2 спальные комнаты, кухня-столовая, гостиная, ванная комната, терраса. Гараж. Центр города - 3 км, море - 3,5 км.

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

230 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

216 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Подается двухэтажный дом с участком и видом на море в Герцег-Нови. Площадь дома 216кв.м., участок 409кв.м. Дом частично меблирован, просторные светлые комнаты, есть дровяная печь, пол в комнатах выложен паркетом. На первом этаже (112кв.м.) – гостиная и обеденная зона, кухня, две спальни, санузел, коридор, две террасы. На втором этаже...

Antarex

175 000 €

Дом в Баре, Черногория

97 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.11859 Дом в Шушане с прекрасным видом на море. Площадь дома 97 м2 (без площади террас) Площадь участка 328 м2 Первый этаж - коридор, кухня, гостиная, две спальни, санузел, просторная терраса. Второй этаж - коридор, кухня, три комнаты, санузел, просторная терраса Прекрасный панорамный вид на море, город и горы. Сад с...

DOO TradeGoria

179 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

104 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается дом площадью 104 кв.м. на участке 144 кв.м., в поселке Крашичи, в 250 метрах от моря. Требуется ремонт. Из окон открывается прекрасный вид. Территория дома огорожена забором, на участке предусмотрено парковочное место. На участке высажены плодовые деревья. 1 этаж: комната с кухней (18м2) и балкон, который можно продлить. 2 этаж: 2...

Antarex

89 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

110 м² 6 3 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7099. Даниловград, Спуж. В 2-х км от центра Спуж, в 9 км от городов Даниловград и Подгорица, в 21 км от аэродрома – сельский двухэтажный дом общей площадью 110 кв м и внутренней лестницей между этажами. Имеется мансардный этаж 40 кв м – не оборудован. На двух этажах имеет кухню, гостиную, ванную комнату, три спальные комнаты,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 500 000 €

Вилла в Будве, Черногория

352 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Предлагаем к продаже одну из 2 вилл с бассейном или весь комплекс в самом сердце Будвы с панорамными видами на весь город и море. Виллы были построены в 2017 году и совершенно идентичные. С уровня бассейна и террас открывается прекрасный панорамный вид на Будву и море. Каждая вилла оснащена качественной мебелью и техникой, и состоит из 3...

DOO "Monteonline"

330 000 €

Дом в Баре, Черногория

200 м² 4

ВНЖ при покупке

№ 4877. город Бар (местность Шушань). Участок 520 кв м (по документам 423 кв м), двухэтажный дом общей площадью 200 кв м: 1-й этаж - кухня, объедененная с гостиной, две спальные комнаты, две ванные комнаты, терраса; 2-й этаж - аналог первого этажа. Дополнительно - гараж 20 кв м, подсобное помещение 10 кв м. Море (хороший пляж в соснах) - 300...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

650 000 €

Вилла в Будве, Черногория

230 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ! ВОЗМОЖНЫ СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ВИДОВЫЕ ТАУНХАУСЫ ПРЕМИАЛЬНОГО УРОВНЯ В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!!...

CULTURE international real estate agency

270 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

180 м² 7

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12916 ГОТОВЫЙ БИЗНЕС У МОРЯПросторный дом + апартаменты для аренды в Сутоморе.Цена: 270.000 € На продаже жилой дом с бизнес-потенциалом — расположен ниже магистрали, идеальное место для жизни и сдачи в аренду! Расположение:* Аэропорт Тиват — 45 км* Аэропорт Подгорица — 30 км* Ж/д станция — 15 минут пешком* Пляжи с...

DOO TradeGoria

85 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

150 м²

ВНЖ при покупке

Продается легализованный старинный каменный дом Сутоморе. Площадь дома 150 кв.м, участок - 330 кв.м. Дом нуждается в реставрации. Подведены городские коммуникации, проложена хорошая асфальтированная дорога. Есть вид на море, до основной трассы 100 м. Отличное предложение для инвестиций.

Antarex

400 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

118 м² 5 4 2

Цена снижена! Дом с участком в Тивате, район Думидран. Полностью реконструированный одноэтажный дом с гаражом и садом в перспективном районе Тивата. Всего 15 минут пешком до центра города и 2 минуты на машине до аэропорта. Основные параметры: Площадь дома: 118 м² Участок: 425 м² Год постройки: 1978, полностью отремонтирован Количество...

VALUE.ONE

499 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

258 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается дом с участком в районе Требесин, Херцег-Нови. Площадь дома 258 кв.м., площадь участка - 427 кв.м. На участке также расположены хозяйственные постройки площадью 19 кв.м., 46 кв.м. и 34 кв.м. Планировка дома: Первый этаж - гостиная с кухней и столовой, прихожая, три спальни, ванная комната, терраса. Второй этаж - гостиная с кухней...

Antarex

855 000 €

Дом в Костанице, Черногория

235 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Эта просторная вилла является частью комплекса вилл и апартаментов, расположенных на побережье в Костанице. Вилла имеет площадь 235м2 с участком 400м2. Первый этаж - это просторная гостиная открытого плана с большой кухней, столовой и удобной мебелью с камином. Одна спальня также находится на этом уровне. На большую террасу с прекрасным видом на...

Montenegro Prospects

185 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

150 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается трехэтажный дом с четырьмя квартирами с видом на море, расположенный в 200 метрах от моря в Утехе, Бар. Площадь дома 150кв.м., площадь участка 330кв.м. Планировка: На первом этаже - прихожая, кухня, две спальни, санузел, просторная терраса. На втором этаже - две квартиры с одной спальней, кухней со столовой, ванной комнатой,...

Antarex

720 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

220 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Виллы располагают 3 спальнями и 4 ванными комнатами, а одним из главных достоинств является панорамная гостиная с раздвижными окнами, позволяющими превратить гостиную в открытую веранду в любое время! Панорамные виды на Бока-которский залив, тишину и спокойствие пригорода, пение птичек, бассейн с подогревом - идеальный загородный дом для...

DOO "Monteonline"

270 000 €

Дом в Тивате, Черногория

66 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Дом у моря Какрц Тиват. Двухэтажный каменный дом в 20 метрах от моря. Привлекательное место для отдыха, недалеко от эксклюзивного комплекса Lustica Bay. Общая площадь дома 66 м2, планировка комнат: первый этаж - гостиная, кухня и санузел, второй этаж - две спальни и санузел. Цена 270 000 евро, торг уместен.

Galeo

375 000 €

Вилла в Сеоце, Черногория

360 м² 5

ВНЖ при покупке

№ 5643. Будванская Ривьера, Приевор - ближ. пригород Будвы. Двухэтажная вилла общей площадью 360 кв м: 1-й этаж - гараж, гарсоньера (апартамент с отдельной кухней, спальной комнатой, ванной комнатой) 2-й этаж - 4 спальные комнаты, кухня/столовая, гостиная, ванная комната. Вилла полностью оснащена мебелью и техникой. Отличная морская...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

710 000 €

Вилла в Биеле, Черногория

314 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается дом в курортном поселке Биела, в изолированном от шума районе, в 100м от моря. Первый этаж-большая гостиная со столовой, спальня, 2 туалета, 1 ванная комната, большая кухня. На втором и третьем этажах по 4 квартиры, 2 из которых имеют собственную ванную комнату и кухню, а остальные 2 имеют общую ванную комнату и кухню. Общая...

Antarex

650 000 €

Вилла в Будве, Черногория

174 м² 4 3 3

Дом в элитном районе Катун Режевичи Основные характеристики: Площадь дома: 174 м² Участок: 1 200 м² (благоустроенная территория) Расположение: 4 км от Петроваца 5 км от Святого Стефана 14 км от Будвы Планировка: 2 этажа 3 спальни...

nekretnina.me

240 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

306 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Просторный дом площадью 306 кв.м. расположен на участке площадью 600 кв.м. Участок состоит из двух террас - 200кв.м. и 400кв.м. Постройка дома завершена в 1992 году. Расстояние до моря -1км, до ближайшего магазина 100м. Коммуникации городские. Подвала нет, но на каждом этаже есть подсобные помещения от 2,5 до 11кв.м. Паркинг на 3-4 машины во...

Antarex

Посмотреть ещё 1945 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru