В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

245 000 €

Дом в Голубовцах, Черногория

260 м² 4

ВНЖ при покупке

№ 5064. Голубовци. В 13 км от столицы - г. Подгорица, отличное сельское именье: на участке 2.480 кв м (25 соток): 2 подсобных помещения, ангар 30 х 10 м (высота 3,9 м) и двухэтажный дом площадью 260 кв м.: 1-й этаж - гостиная, кухня-столовая, спальная комната, ванная комната. 2-й этаж - гостиная, кухня-столовая, три спальные комнаты, ванная...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 150 000 €

Вилла в Будве, Черногория

231 м² 6 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Расположенные в живописной деревне Тудоровичи, всего в нескольких минутах от Свети-Стефана и Будванской Ривьеры, виллы великолепно возвышаются на холме, предлагая захватывающие виды на Адриатическое море с величественными горами на заднем плане. Каждая вилла включает: § Площадь участка: 400 кв. м § Площадь виллы: 230 кв. м...

Белый Слон

310 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

136 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается дом в Тивате, район Кава. Площадь участка 400 кв.м., площадь дома - 136 кв.м. Дом разделен по вертикали, продаются обе стороны. Планировка дома: В цокольном этаже на уровне дороги - два гаража, каждый площадью 21 кв.м. Первый этаж - гостиная, кухня, санузел на каждой стороне дома. Из гостиной выход на террасу площадью 45 кв.м.,...

Antarex

475 000 €

Вилла в Дженовичах, Черногория

212 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается просторный, светлый дом с бассейном в Дженовичи. Общая площадь дома 212 кв.м, площадь участка 1222кв.м. Дом состоит из двух этажей с просторными комнатами с мебелью и бытовой техникой. На первом этаже - кухня со столовой, гостиная, спальня, игровая комната, открытая терраса, туалет. На втором этаже 3 спальни с террасами с видом на...

Antarex

790 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

298 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

600 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

200 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Предлагаем на продажу очень уютный семейный трёхэтажный жилой дом буквально в 10 метрах от моря, в красивом и живописном месте полуострова Луштицы, посёлке Крашичи. Дом построен в греческом архитектурном стиле в 2008 году. Находится на тихой улице, где не слышно шума от магистральной дороги и спуск к морю занимает всего 2 минуты. Отличное...

Antarex

2 500 000 €

Вилла в Жабляке, Черногория

1283 м² 6 6

ВНЖ при покупке

Предлагается уникальная по масштабу и концепции вилла премиум-класса, расположенная в одном из самых востребованных районов Жабляка, в поселке Мотички Гай. Это тихая, полностью жилая локация с новыми современными домами, идеальная для тех, кто ценит приватность, комфорт и близость к природе. Общая площадь виллы: 1283 м². Участок: 5168 м²....

DOO "Monteonline"

1 150 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

230 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура виллы: (полностью готова к заселению): Площадь дома: 230м2 Площадь участка: 400м2 2 этажа: Кухня - гостиная, 4 спальни, 4 ванные комнаты, терраса. Гараж. Бассейн; ВОЗМОЖНА ОПЛАТА КРИПТОВАЛЮТОЙ!!! Удобства: Дизайн виллы выполнен победителями двух международных премий в области недвижимости в области архитектуры и устойчивого...

GATE Realty

151 000 €

Вилла в Чани, Черногория

170 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается двухэтажный дом в поселке Чань, муниципалитет Бар. Дом расположен рядом с основной магистралью. Расстояние до моря и ближайшего пляжа около 1,5 км. 15 минут на машине до центра города Бар.Общая площадь дома с террасами составляет 170 кв.м, участок 320 кв.м. На каждом этаже расположена квартира с двумя спальнями площадью 60 кв.м. плюс...

Antarex

450 000 €

Дом в Тивате, Черногория

238 м²

ВНЖ при покупке

Дом площадью 238 кв.м на участке 356 кв.м с бассейном и гаражом. Облатно, недалеко от комплекса Луштица Бей. 90 метров до моря, вид на море.

Galeo

250 000 €

Дом на полуострове Луштица, Черногория

74 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Привлекательный таунхаус с двумя спальнями расположен в тихом районе Луштицы, недалеко от Тивата, всего в 50 метрах от моря и в пешей доступности от магазинов и ресторанов. Объект предлагает красивый вид на море и функциональную современную планировку. На первом уровне находится просторная гостиная с обеденной зоной и полностью оборудованной...

Montenegro Prospects

787 500 €

Вилла в Тивате, Черногория

236 м² 5 4 3

Элитная трехэтажная вилла с панорамным видом на море в Черногории На территории площадью 23 000 м² создается эксклюзивный комплекс из 30 домов – вилл и таунхаусов. Каждый дом располагает индивидуальным участком от 200 до 1500 м² и предлагает потрясающий вид на Адриатическое море. Трехэтажная вилла 220 м² •...

NEW LEVEL

859 000 €

Вилла в Бечичи, Черногория

495 м² 6 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Вилла находится в Бечичах, Ивановичах. Вилла имеет 4 этажа плюс цокольный этаж, общей площадью 495 м2. Участок на котором расположена вилла имеет 415м2 На участке расположен бассейн 3,3 на 7 м а так же фруктовые деревья ( Лимон, Апельсин, Мандарины, Гранат, Яблоня, Киви, Кумкват, Оливковые деревья а так же хвойные деревья. В цокольном...

First Realty

998 000 €

Вилла в Ораховаце, Черногория

305 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Обратите внимание на эту чудесную, уютную виллу с бассейном в окружении средиземноморской растительности и всего в 200 м от моря в пос. Ораховаце, Котор. Земельный участок площадью 700 кв. м, на котором расположен дом, окружен стеной средней высотой 2 м. Сад благоустроен средиземноморскими газонами и растениями. Перед домом расположен бассейн...

DOO "Monteonline"

960 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

320 м² 4 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

В дали от городской суеты, в близи моря скрылась жемчужина адриатики — каменная вилла в средиземноморском стиле. Вилла с тремя спальнями и тремя сан узлами оснащена всем необходимым, также на территории имеется бассейн, сауна и душ. С террас второго этажа имеется вид на море. До пляжа можно добраться за несколько минут.

First Realty

950 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

173 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Две изысканные современные виллы, расположенные на живописном полуострове Луштица, охраняемом ЮНЕСКО. Здесь царит абсолютная гармония: тишина, зелень, морской простор и подлинная аутентичность Черногории. Панорамные виды на Адриатику завораживают и создают атмосферу умиротворения — место, где можно просто остановиться и наслаждаться...

Белый Слон

5 076 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

400 м²

Виллы The Peaks — изысканная жизнь над Адриатикой Расположенные на возвышенности с панорамным видом на Адриатическое море, эти авторские виллы площадью около 400 м² воплощают утончённый стиль и исключительное качество жизни. Созданные для тех, кто ценит приватность, престиж и пространство, резиденции включают пять спален с ванными...

Lustica Bay

600 000 €

Вилла в Которе, Черногория

178 м² 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ТАУНХАУСЫ И ВИЛЛЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В УНИКАЛЬНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ В КОТОРЕ! *уточняйте наличие, практически все распродано *без оплаты налога на оборот недвижимости ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: КАВАЧ...

CULTURE international real estate agency

550 000 €

Дом на полуострове Луштица, Черногория

68 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продаётся очень красивый и тщательно отреставрированный каменный дом, расположенный в идеальном месте — прямо на берегу моря на полуострове Луштица. Он находится в исторической зоне Белила, которая представляет собой традиционное прибрежное рыбацкое поселение, состоящее примерно из десяти старых каменных домов, характерных для Луштицы. Море...

Montenegro Prospects

185 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

134 м² 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Панорамный 4-х этажный дом в Крашичи, в 100 метрах от моря. Общая площадь 134 кв.м, площадь участка 91 кв.м, 1-й этаж — помещение с туалетом площадью 10 кв, может использоваться для хранения пляжных принадлежностей, на втором и третьем этаже находятся апартаменты с одной спальней и видовой террасой, на четвертом этаже — студия с...

First Realty

Посмотреть ещё 1330 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru