В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

415 000 €

Дом в Баре, Черногория

300 м² 5

ВНЖ при покупке

№ 3370. г. Бар, пригород - Барское Поле, от центра города - 2 км. На 1м эт.- 2 спальные комнаты, гостиная, столовая совмещенная с кухней, ванная комната, гараж; на 2-м эт.- 3 спальные комнаты, гостиная, столовая совмещенная с кухней, ванная комната. Городские электричество и водопровод, канализация - разрешенная законом септическая яма.

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

220 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

90 м²

ВНЖ при покупке

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

550 000 €

Дом в Баре, Черногория

225 м²

ВНЖ при покупке

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

139 000 €

Дом в Баре, Черногория

170 м² 3

ВНЖ при покупке

№ 4899. г. Бар, местность Маровичи, от центра города - 3 км. Дом имеет строительное разрешение, выданное в 1981 году, дом построен в 1990 году, состоит: 1-й этаж - отдельная квартира 45 кв м (одна спальная комната, кухня, гостиная) с террасой 20 кв м 2-й этаж - 80 кв м: 2 спальные комнаты, кухня-столовая, гостиная, ванная комната, терраса. Два...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

95 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

114 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.6769 Продается этаж семейного дома в Бырца (бухта Сутоморе, Барская ривьера). Площадь этажа 114 м2 и состоит из: двух аппартаментов со своими ванными и одной кухней, двухкомнатной квартиры с ванной, гостиной и кухней и большой террасой с видом на море. Во владение также переходит 1/3 участка- два парковочных места для...

DOO TradeGoria

270 000 €

Вилла на Круче, Черногория

232 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.29.728.6787 Вилла с бассейном в 50 метрах от моря в Круче, Бар. Трехэтажная вилла 232 м2 с бассейном находится в поселке Круча на третей линии от моря. На первом этаже находятся две спальни и техническая комната, каждая из которых оборудована собственным санузлом, в одном из которых душевая кабина с функцией сауны. На втором...

DOO TradeGoria

160 000 €

Дом в Утехе, Черногория

150 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.6831 Продается трехэтажный дом в Утехе, Барская ривьера. Площадь дома 150 м2, с участком земли 300 м2. Расстояние от моря 800 м. Планировка: 1-ый этаж: кухня, сан.узел, столовая, выход под крытую террасу с зоной барбекю и сад. 2-ой этаж: прихожая, сан.узел,сауна, 3 спальни. 3-ий этаж: застекленная, крытая терраса, 2...

DOO TradeGoria

160 000 €

Дом в Баре, Черногория

180 м² 2

ВНЖ при покупке

№ 5636. город Бар, местность "Барское Поле". Новый дом общей площадью 180 кв м: гараж, гостиная, кухня-столовая, две спальные комнаты, большие террасы. Коммуникации подключены. В настоящее время производятся внутренние отделочные работы (керамическая плитка, санитарные тела ванных комнат и др.). Большой участок 650 кв м (6,5 соток),...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

460 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

420 м² 9 6 3

ВНЖ при покупке

5782. Барская Ривьера, Ратац. Новопостроенный 4-х уровневый коттедж, общей площадью 420 кв м: имеет 2 большие гостиные, 6 спальных комнат, 2 кухни, две большие и одну маленькую ванные комнаты, видовые террасы, выход на них - из любой комнаты. Терраса 4-го уровня (площадка для загара). Внутренняя лестница. Хорошие отделочные материалы. Окна -...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

450 000 €

Дом в Которе, Черногория

193 м²

ВНЖ при покупке

Прекрасный дом в двух километрах от г. Котор В доме три апартамента - 100, 50 и 43 кв.м Электричество, дорога. Бытовая техника. Меблировка.

Galeo

180 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

113 м²

ВНЖ при покупке

Продается старинный дом под реставрацию, площадь дома 113м2. Площадь участка 1153м2. Отличный панорамный вид на море и горы. Этот дом является историческим местом, в 19 веке здесь была главная дорога из города в поселок Камено. На перекрестке около моста был построен этот прекрасный, каменный дом, в котором была знаменитая корчма попа Мичо...

Antarex

54 000 €

Дом в Баре, Черногория

80 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.9817 Двухэтажный таунхаус в Шушани, Бар Характеристики дома: - двухэтажный таунхаус (половина дома) площадью 80м2 - земельный участок площадью 128м2 - на первом этаже находится квартира студия 25м2 - на втором этаже квартира с отдельной спальней площадью 55м2, установлена печь - дому требуется косметический ремонт - есть...

DOO TradeGoria

350 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

95 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.9920Домна первой линии моряв городеХерцег-Нови, поселокБаошичи. Дом, площадью 95 м2, плюс большое мансардное помещение. Планировка первого этажа: просторная гостиная, кухня, столовая, три большие спальни, две ванные комнаты и три террасы. А так же веранда, летняя кухня и кладовка. Отдельный вход на второй этаж - мансарду,...

DOO TradeGoria

380 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

238 м² 9 5 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

6012. Сутоморе, Заграджа. Капитальный трехуровневый дом с большим участком и полным видом на море. Общая внутренняя площадь дома 238 кв м. Нижний этаж – летняя кухня 20 кв м, помещение возле бассейна, гриль – барбекю. Внешняя лестница на основные два этажа - каждый имеет 87 кв м внутренней площади: коридор, большая кухня...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

155 000 €

Дом в Баре, Черногория

69 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.11066Дом 69 м2 участок ровный зеленый с садом 1500 м2. В р-не Под Сусташ над Баром, в 2.5 км от центра Бара В доме 2 комнаты, кухня, сан.узел и коридор.

DOO TradeGoria

65 000 €

Дом в Баре, Черногория

90 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.11078 Недостроенный дом в Зальево, Бар Характеристики дома, участка - дом площадью 90м2 - земельный участокплощадью400м2 - подъездная дорога - нужно подключить электричество, воду - дом недостроен - возможно строительство еще двух этажей - вид горы и город - расстояние до моря 2500 метров - дому требуется легализация, по...

DOO TradeGoria

299 000 €

Дом в Баре, Черногория

185 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.11251Двухуровневый коттедж в закрытом поселке в пригороде Бара. Дом выполнен в классическом средиземноморском стиле: фасад отделан светлым натуральным камнем. Локация: тихий закрытый поселок в окружении природных ландшафтов в 5 минутах езды до пляжей побережья Адриатики. Площадь дома: 185 кв.м.Площадь участка: 396 кв.м.Год...

DOO TradeGoria

420 000 €

Вилла в Игало, Черногория

311 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается дом площадью 311 кв.м., на участке 523 кв.м., в курортном городе Игало.Планировки этажей:1й этаж – две квартиры 20 кв.м. и 35 кв.м.2й этаж – квартира площадью 101 кв.м., с тремя спальнями и двумя санузлами.3й этаж - квартира площадью 105 кв.м., с тремя спальнями и двумя санузлами.4й этаж – единое помещение площадью 50 кв.м., без...

Antarex

550 000 €

Вилла в Которе, Черногория

270 м² 5 6 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

4-этажный дом с бассейном в нескольких шагах от моря с удивительными видами на Боко-Которский Залив. Дом располагается в пешей доступности до необходимой инфраструктуры — продуктовый магазин, кафе, пляж. Уже со 2 этажа дома октрываются замечательные виды на средиземноморскую зелень, оливковые рощи и море. Планировка дома: 1 этаж — 2...

DOO "Monteonline"

375 000 €

Дом в Баре, Черногория

205 м² 4

ВНЖ при покупке

Интригующий дом в Шушане, Зелени Пояс, Бар Дом расположен на участке 1000м2. Сам дом в хорошем состоянии, имеет площадь 205м2 + есть просторный гараж (около 35м2) и помещение под ним. Гараж ведет вниз к дому и к бассейну. Сам дом состоит из трех уровней. Первый уровень представляет собой отдельную квартиру. А второй и третий уровни составляют...

Mercury Group

Посмотреть ещё 2512 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru