В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

350 000 €

Дом в Колашине, Черногория

200 м² 7 4 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5962. Колашин. Дом 200м2 на участке 900м2 в 700м от центра. Огорожен высокими стенами каменной ограды, дренаж во дворе проведен (сбор дождевой воды). Установлены самые качественные материалы, дерево, камень, кровля и столярные изделия! Дом укомплектован автоматической системой отопления зимой на пеллетах. Первый этаж: - жилая площадь (в...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 050 000 €

Вилла в Биеле, Черногория

226 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается большой участок, площадью 3431 кв.м. в живописном поселке Биела. На участке два жилых дома, площадью 148 кв.м. и 78 кв.м., три вспомогательных постройки по 10 кв.м. каждая. Удобный, асфальтированный подъезд, до моря пять минут пешком. Вся инфраструктура и коммуникации городские.

Antarex

150 000 €

Дом на Скадарском озере, Черногория

137 м²

ВНЖ при покупке

Прекрасно расположенное традиционное загородное поместье общей площадью 55 761 м2, всего в 2 км от Скадарского озера и примерно в 15 км от Подгорицы и Цетине. Предложение состоит из двух просторных одноэтажных домов площадью 81 и 56 м2 каждый под кап. ремонт, далее в основном пахотные земли сельскохозяйственного назначения - виноградники,...

Montenegro Prospects

210 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

184 м² 2 4

Вертикальный дом как инвестиция Каменари Герцег-Нови Покупка вертикального дома в Каменари в муниципалитете Герцег-Нови, безусловно, может представлять собой интересную инвестицию, тем более, что есть возможность отремонтировать здание и построить четыре квартиры с хорошим потенциалом продажи или сдачи в аренду. Расположение Каменары,...

Rivijera Nekretnine

260 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

136 м²

Продается двухквартирный дом в первом ряду от моря Зеленика, Герцег-Нови. Дом состоит из двух двухкомнатных квартир, первый этаж 69м2 и второй этаж 67м2. Дом в первоначальном состоянии, для инвестиций. Возможность строительства квартиры. Общая площадь дома 136 м2. Цена 260 000 евро

Rivijera Nekretnine

710 000 €

Вилла в Будве, Черногория

225 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ! ВОЗМОЖНЫ СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ВИДОВЫЕ ТАУНХАУСЫ ПРЕМИАЛЬНОГО УРОВНЯ В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!!...

CULTURE international real estate agency

185 000 €

Дом в Игало, Черногория

160 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.7639 Половина дома в центре Игало. Площадь 160 м2, 3 этажа. На первом этаже небольшой апартамент. Второй и третий этаж занимает квартира - большая гостиная, кухня-столовая, ванная комната и терраса. Внутренняя лестница на третий этаж, на котором 3 спальни, ванная комната и терраса. Частичный вид на море. До моря 150...

DOO TradeGoria

585 000 €

Вилла в Баре, Черногория

650 м² 15

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.728.8655 Просторная вилла на большом участке в городе Бар. Характеристика объекта: Площадь виллы: 650 м2 Площадь участка: 920 м2 4 этажа 15 спален Гараж Вилла имеет 4 этажа Приземле, 1-й этаж, 2-й этаж и мансарда. При том, что 2 этаж и мансарда - это одно пространство, сделанное в американском стиле. Планировка:...

DOO TradeGoria

380 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

300 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Новая, современная вилла площадью 300 м2 в Кримовице, недалеко от великолепного пляжа Яз. На вилле 4 спальни, большая гостиная с кухней и столовой, 3 ванные комнаты и большой двор с бассейном. Из каждой комнаты открывается вид на море. Доммеблирован и оборудован техникой и сигнализацией. Установлены кондиционер, интернет, кабельное ТВ. На...

Antarex

330 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

174 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.5775 Новый современный коттедж с захватывающим панорамным видом на море и горы вБаошичи, Герцег Нови.Общая площадь дома 174 м2, площадь участка 321 м2.Одна из лучших локаций на побережье, отличное соотношение цена/качество.Дом построен в средиземноморском стиле, подведены все городскиекоммуникации.Находится всего в 100 м...

DOO TradeGoria

1 200 000 €

Вилла в Петроваце, Черногория

425 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Предлагаем к продаже роскошную виллу с великолепным видом на море в курортном городе Петровац. Вилла расположена в тихой, зеленой части города. Расстояние до моря и набережной 600 метров. Общая площадь 425 кв.м., участок - 422 кв.м. Планировка виллы: просторная гостиная с кухонной зоной, четыре спальни, три ванные комнаты, кабинет, постирочная...

Antarex

285 000 €

Дом в Баре, Черногория

190 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.8463 120 м от крепости Старого Бара на участке 620 м2 расположены два дома: хозяйский дом площадью 135 м2 и гостевой домик 53 м2. На участке оборудована зона барбекю (18м2).До центра Баре, пляжей Адриатического моря и порта - 4 км. Добраться до них можно на городском автобусе ( стоимость проезда 50 центов) или на такси....

DOO TradeGoria

1 700 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

300 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.28.728.8870 Тиват, Крашичи — вилла 300м2, на первой линии от моря; Площадь виллы: 300 м2; Площадь участка: 300 м2; Спальни: 4; Ванные комнаты: 4; Этаж: 3; Полностью меблированная и оборудованная новая вилла, расположенная на первой линии от моря. где есть два парковочных места. На этом этаже есть две спальни, одна из которых...

DOO TradeGoria

950 000 €

Дом на полуострове Луштица, Черногория

525 м² 11 8 5

Два дома на одном участке с общим бассейном расположены в одном из самых красивых уголков Черногории- полуострове Луштица. Дома полностью меблированы и готовы для проживания. До пляжа Plavi Horizonti можно добраться за 5 мин на автомобиле или за 20 мин пешей прогулкой. Рядом расположен один из лучших проектов с полной инфраструктурой города с...

VALUE.ONE

630 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

412 м²

Строящаяся вилла с панорамным видом на море. Вилла находится в серой стадии строительства общей площадью 412 м2 на участке 676 м2. Вилла состоит из 5 этажей (с лифтом). Возможность разделить дом на 5 квартир + гараж. Расстояние от моря 300 метров, Герцег Нови 4 км, супер люксовый комплекс Портонови 1,5 км. Цена: 630 000 евро

Rivijera Nekretnine

140 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

180 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.12328 Двухэтажный дом 180м2 под ремонт с большим земельным участком 600м2 в поселке Добра Вода Структура Первый этаж : коридор , три спальни , санузел, выделенная кухня , терраса. Наружняя лестница на второй этаж. Второй этаж : коридор , три спальни , санузел, выделенная кухня , терраса. Два резрвуара 30м3 Канализация...

DOO TradeGoria

370 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

390 м² 12

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.3142 Дом в Сутоморе. Площадь 390 м2 на участке площадью 486 м2. Дом можно использовать как мини-отель На первом этаже – квартира 110 м2. В квартире: гостиная, кухня – столовая, две спальни, кладовка, две ванных комнаты, три кондиционера. На втором этаже - три однокомнатных апартамента и один двухкомнатный апартамент,...

DOO TradeGoria

2 800 000 €

Вилла в Которе, Черногория

549 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.11777Котор, Дуб - современная дизайнерская вилла с открытым бассейном и видом на море Цена- 2.800.000 евро Площадь: 549 м2 Площадь участка: 1700 евро Спальни: 4 + 2 Ванные комнаты: 4 + 2 Бассейн: 8×4 м Современная вилла 549 м2 на благоустроенном участке 1700 м2 в районе Дуб, Котор. Структура виллы: На первом...

DOO TradeGoria

475 000 €

Дом в Которе, Черногория

250 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Красивый, каменный дом на первой линии моря, состоящий из 4 отдельных апартаментов. Идеально под сдачу в аренду или для личного проживания. Первый этаж: — квартира-студия с ванной, площадью 27 м2; — квартира 56м2, с одной спальней, гостиной, отдельной кухней и столовой и ванной комнатой; Второй этаж: – большая...

DOO "Monteonline"

49 500 €

Дом в Даниловграде, Черногория

98 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

8092. Даниловград, местность Слап. Участок земли 4.855 кв м. На участке два старых строения: дом 98 кв м и вспомогательное помещение 36 кв м. Оба строения вписаны в кадастр. Возможно получение ВНЖ. Проживание в доме возможно при выполнении капитального ремонта с заменой кровли. Оптимальное решение – демонтаж и строительство нового дома с...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

Посмотреть ещё 2399 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru