В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

130 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

95 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

8074. Добра Вода. В 380 метрах от моря (ниже автодороги) одноэтажный дом 2019 года постройки. Площадь 95 кв м, состоит из трех апартаментов, каждый имеет ванную комнату. Мебель. На участке 212 кв м – небольшой сад и два места парковки авто. Возможность легальной надстройки одного – двух этажей, с которых откроется вид на море....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

200 000 €

Дом в Баре, Черногория

70 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Одноэтажный дом, расположенный в тихом прибрежном уголке, предлагает уникальную возможность для тех, кто ищет спокойное место для отдыха с возможностью расширения площади. Жилая площадь 70 кв. м, расположенная на участке площадью 255 кв. м, сочетает в себе комфорт и потенциал. Дом состоит из гостиной с кухней, двух уютных спален, ванной комнаты...

Montenegro Prospects

320 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

285 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.7968Дом с видом на морев городеХерцег-Нови, районТопла. Дом, площадью 285 м2, в четырех уровнях. На каждом этаже расположены апартаменты, площадью 42 м2, 77 м2, 81 м2 и 85 м2 с отдельным входом и двориком. Из всех апартаментов вид на море и город. Так же дополнительно есть подвал, кладовка и гараж.Земельный участок300 м2....

DOO TradeGoria

360 000 €

Вилла в Баошичах, Черногория

294 м²

ВНЖ при покупке

Великолепный новый дом 294 м2 с участком 400 м2 в поселке Баошичи. Состоит из 3 квартир с отдельным входом с разрешением на сдачу в аренду. Парковка, сад. Баошичи – курортный поселок, находящийся в 8 км от Херцег-Нови. Поселок вытянут вдоль побережья с многочисленными пляжами, кафе и ресторанами. Во время курортного сезона проезд по набережной...

Antarex

1 800 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

454 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Площадь виллы, включая все помещения, составляет 454 м2. Вилла продается полностью оборудованной и меблированной. Внутри здания есть большая парковка во дворе и гараж, площадью 33 м2 на две машины. Структура виллы: 1 этаж: тренажерный зал, комната для персонала, сауна, подсобное помещение, прачечная, ванная комната, комната отдыха с...

First Realty

133 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

150 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8090. Кочани, Никшички округ. В близи большого рыбного озера Крупац ( 1 км) и центра города Никшич (3,5 км) расположено домовладение: двухэтажный дом в основе 80 кв м (всего 150 кв м) и двухэтажное подсобное помещение с гаражем и помещениями для животных корма общей площадью 80 кв м. На первом этаже жилого здания находятся крытая терраса,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

199 500 €

Дом в Добра Воде, Черногория

340 м² 9

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.9598Дом с пятью апартаментами в Добра Вода Основные характеристики: - площадь 340 м2 - участок 211 м2 - два входа с разных улиц - 5 апартаментов - 5 санузлов - 5 кухонь Два апартамента- студии, два апартамента с 2 спальнями, и на последнем этаже большой апартамент с 3 спальнями. До моря 800 метров До магазина 100 метров До...

DOO TradeGoria

1 950 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

240 м² 4 4

Sotheby's Montenegro

600 000 €

Дом в Которе, Черногория

130 м²

ВНЖ при покупке

В маленьком курорте Прчань продается каменный дом площадью 130м2, имеет 2 этажа, на первом есть апартамент площадью 65м2 так же и на втором этаже. Рядом с домом есть парковка и бассейн. Есть кондиционер и полевое отопление, кабельное телевидение и интернет. Дом расположен на участке 1020м2 удаленностью от моря всего 60 м. Продается с мебелью

Mercury Group

430 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

221 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом с прекрасным видом на море в центре Герцег-Нови. Общая площадь 221 кв.м., на первом этаже 2 квартиры-студии, общая площадь 50 кв.м, на втором этаже 2-комнатная квартира 111 кв.м, на верхнем этаже 2-комнатная квартира 60 кв.м. Пешком до моря 500 метров. Цена: 430 000 евро.

Rivijera Nekretnine

1 100 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

318 м² 5 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура виллы: Площадь дома: 318м2; Площадь участка: 575м2 2 этажа: Кухня-гостиная; 5 спален; 4 ванные комнаты; Нулевой этаж: просторная гостиная со столовой и кухней, 2 спальни и ванная комната. Привлекательный бассейн размером 6x4м украшает террасу перед виллой. Первый этаж: еще одна просторная гостиная со столовой и кухней, а также ванная...

GATE Realty

180 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

170 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.11253 Двухэтажный дом в Добрых Водах в 400 метрах от маркета «Воли». Площадь дома 170м2. Участок земли 220м2. До моря 600 метров.

DOO TradeGoria

500 000 €

Коттедж в Баре, Черногория

342 м² 8 4 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5932. г. Бар, нижний район Шушани/Жукотрлица. В 100 метрах от пляжа Жукотрлица – трехуровневый капитальный фамильный дом, внутренней площадью 342 кв м. Полностью оснащен мебелью и техникой. Готов проживанию. Отличный ухоженный участок 576 кв м. Не имеет ограничений, не требуется легализация. Имеется ДУП, получены УТУ –...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 250 000 €

Вилла в Баре, Черногория

497 м²

ВНЖ при покупке

Черногория Барская Ривьера Вилла на берегу Адриатического моря Великолепная вилла всего в 10 метрах от моря и небольшого галечного пляжа в курортном посёлке в 8 км от г.Бар. Площадь земельного участка: 375м2 Участок огорожен высоким каменным забором с кованым обрамлением. На территории находится 2 строения: вилла и гостевой домик с...

ИНДОМ

69 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

135 м² 6 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7012. Область Никшич, село Ливеровичи. В 14 км от города, в 4000 метрах от рыбного озера – сельское домовладение: На участке 3.880 кв м – двухэтажный дом в основе 65 кв м: 1-й этаж – 65 кв м, коридор, кухня-столовая, ванная комната, спальная комната, терраса. Меблирован. Имеется печь/камин. Возможно проживание. 2-й этаж...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

370 000 €

Коттедж в Баре, Черногория

226 м² 7 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Трехэтажный дом с шикарным видом и SPA в 300м до моря в Утеха Бар Черногория напрямую от собственника Площадь: 226 кв.м., участок 258 кв.м. Планировка: Первый этаж отведен под роскошную СПА-зону с сауной. На обоих верхних этажах гостиные с каминами, спальни, видовые террасы. Этажи соединены внутренней лестницей. Легко отделите территорию...

Частное лицо

545 000 €

Вилла в Баре, Черногория

264 м² 8 4 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

7152. Бар, Белиши. Вилла с бассейном и видом на море Основной дом 224м2: 3 спальные комнаты, ванная комната плюс главная спальная комната с собственной ванной комнатой. Большая кухня, гостиная и столовая. Дополнительно - гостевой туалет и 1 кладовая. Большая терраса. Отдельно стоящий домик для гостей 40м2 (2018 года постройки). Три гаража и...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

190 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

120 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.10513 Предлагается к продаже дом в Херцег-Нови, район Поди. Дом 120 м2, участок 200 м2. Первый этаж апартамент гостиная, кухня, спальня, ванная. На втором этаже апартамент - гостиная-кухня-столовая, спальня, ванная и терраса с выходом во двор. Мансарда две комнаты, ванная и большая терраса. До моря 2,5 км. Цена 190.000

DOO TradeGoria

125 000 €

Дом в Плужине, Черногория

87 м² 4 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5979. Именье в горах. Национальный парк Дурмитор, местность «Erenici». В 32 км от города Плужинье (Пивское озеро) в национальном парке Дурмитор на высоте 1210 метров над уровнем моря в окружении вековых сосновых лесов, горных плато с разнотравьем, расположен новый дом на участке 5.372 кв м. Площадь дома 87 м2: коридор 7 кв м, две...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

120 000 €

Дом в Утехе, Черногория

120 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.10616 Легальныйдвухэтажный дом в Утехе рядом с морем. Площадь дома 120м2 с террасамиПлощадь земельного участка 207м2Структура дома: На первом этаже прихожая, кухня, две спальни, санузел, просторная терраса. На втором этаже прихожая, просторная гостиная совмещенная с кухней, спальня, санузел, терраса с видом на горы.Дом...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 2468 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru