В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

340 000 €

Коттедж в Утехе, Черногория

220 м² 5

ВНЖ при покупке

№ 5563. Барская Ривьера. Утеха (Полюшково). Трех уровневый коттедж. Площадь дома 220 кв м, участок 220 кв м. Три этажа - не зависимы друг от друга, имеют отдельные входы. Первый этаж 45 кв м - кухня-столовая, спальная комната, ванная комната с WC + большая терраса. Второй этаж 65 кв м - кухня/гостиная, две спальные комнаты, ванная комната с WC +...

CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»

385 000 €

Вилла в Костанице, Черногория

126 м² 4 1

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже уникальный каменный дом, расположенный на первой линии живописной Костаницы, одного из самых привлекательных мест Боко-Которского залива. Этот объект предлагает исключительную возможность для тех, кто мечтает о собственном уголке у моря с потрясающим видом и потенциалом для создания дома своей мечты. Дом площадью 126 кв....

DOO "Monteonline"

350 000 €

Вилла в Святом Стефане, Черногория

145 м² 4 4

Продаётся уютный дом в живописной зелёной зоне Будванской Ривьеры, в престижном районе Близикуче, всего в нескольких минутах езды от роскошных пляжей.Дом общей площадью 145 кв.м. с просторными террасами (не входят в общую площадь) расположен на участке 410 кв.м. и идеально сочетает комфорт, функциональность и инвестиционный потенциал.На первом...

Antarex

350 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

98 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура виллы: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, гардеробная, бассейн. Участок - 400 м2, гараж - 70 м2. УДОБСТВА: Новый дом. Вид на море. Удобная планировка. Стильный и современный дизайн. Роскошный интерьер. Бассейн на территории участка. Вид на море....

GATE Realty

320 000 €

Вилла в Петроваце, Черногория

67 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продаётся уютный и полностью легализованный 2-этажный дом (таунхаус), идеально подходящий для круглогодичного проживания в сердце живописного города Петровац. Преимущества: Парковочное место включено. Вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности: городская поликлиника, три аптеки, рынок, магазины — всего в минуте пешком. До моря всего...

DOO "Monteonline"

1 150 000 €

Вилла в Будве, Черногория

231 м² 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE НОВЫЕ РОСКОШНЫЕ ЭКОЛОГИЧЕСКИ ЧИСТЫЕ ВИЛЛЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ДЛЯ ЦЕНИТЕЛЕЙ УЕДИНЕННОГО ОБРАЗА ЖИЗНИ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ОТКРЫТОЕ МОРЕ! * в проекте строительство нескольких вилл...

CULTURE international real estate agency

1 200 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

360 м² 13 11 4

Новый дом площадью 360 м² с участком 849 м² в престижном районе Топла, Херцег-Нови. Дом состоит из трёх этажей с функциональной планировкой: 0 этаж: просторная гостиная с камином, совмещённая с кухней и столовой зоной с выходом во внутренний двор, большая терраса с панорамным видом на море, 2 спальни, ванная комната, гостевой туалет и гараж....

VALUE.ONE

580 000 €

Вилла в Биеле, Черногория

350 м²

ВНЖ при покупке

Прекрасный вариант для отдыха и бизнеса. Боко-которский залив в посёлке Биела (муниципалитет Герцег Нови). 3 минуты до моря. До аэропорта Тиват 10 км, до аэропорта Дубровник 35 км. Недалеко рестораны, бары и дискотеки, магазины. Вилла представляет собой 4-этажное здание 350 кв.м, в котором для размещения гостей предлагается 7 апартаментов....

Galeo

165 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

80 м² 3 2

На продажу двухэтажный дом с участком в поселке Поди. Дом площадью 80кв.м. расположен на участке площадью 410кв.м., есть парковочное место, участок позади дома, два входа: с фасада и со двора. Дом имеет одну общую стену с соседним домом. На первом этаже расположена гостиная комната, отдельная кухонная комната, гостевой туалет, внутренняя...

Antarex

1 500 000 €

Вилла в Будве, Черногория

546 м² 3 3

Продается роскошная современная вилла с панорамным видом на город и море с бассейном в Будве в тихом районе Лази на расстоянии 1 км от пляжей и центра города. Вилла расположена в комплексе из двух вилл и есть возможность приобрести их вместе - таким образом, цена двух вилл будет 2,5 миллиона евро. Виллы были построены в 2017 году со всеми...

Antarex

2 850 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

480 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Старинное поместье с просторной огороженной территорией, где вы найдете оливковую рощу, и фруктовый сад, два бассейна, зону барбекю, множество уединенных зон отдыха и террас с панорамным видом на море и горные склоны. Трехэтажная вилла имеет 4 спальни, 4 ванные комнаты, 2 гостиные, оборудованные кухней. На первом этаже расположилась...

DOO "Monteonline"

695 000 €

Вилла в Которе, Черногория

180 м² 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ! ПРИВАТНАЯ ВИЛЛА С ПАНОРАМНЫМИ ВИДАМИ НА БОКО-КОТОРСКИЙ ЗАЛИВ С ИНФИНИТИ БАССЕЙНОМ В СОВРЕМЕННОМ КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ В КОТОРЕ! *в наличии строящиеся тауны и виллы от застройщика на этапе строительства ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 180 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 450 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ:...

CULTURE international real estate agency

399 000 €

Дом в Которе, Черногория

160 м² 2 3

ВНЖ при покупке

НОВЫЙ ДОМ С ВИДОМ НА МОРЕ И СТАРЫЙ ГОРОД КОТОР Площадь 160 м2 (из которых 35 м2 терраса) Гараж 15 м2 + 8 м2 кладовая Две спальни Три ванные комнаты Два этажа 15 минут пешком до Старого города Котор Планировка дома: - на нижнем уровне расположен гараж и кладовая - на первом жилом уровне расположена просторная гостиная, санузел,...

Galeo

110 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

150 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

9014. Даниловград, местность Чурилац. Хороший дом площадью 150 кв м (в основе 80 кв м) на большом участке 1.791 кв м (около 18 соток). Первый этаж – гостиная, кухня/столовая, две спальные комнаты, ванная комната, кладовая. Возможно проживание, мебель и техника. Второй этаж – без распределения и отделочных работ. Городские...

CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 000 000 €

Вилла в Подгорице, Черногория

435 м² 6 4 4

Новая современная вилла в эксклюзивном поселке в столице Черногории с видом на весь город. Проект расположен в тщательно выбранном месте, на небольшом холме Mihinje возле реки Sitnice. Легкая транспортная доступность- из комплекса удобно добираться до любого места города, побережья и аэропорта. Это место, где Вы можете почувствовать природу,...

VALUE.ONE

860 000 €

Вилла в Добра Воде, Черногория

480 м² 8 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Вилла расположена в уникальной бухте на второй линии в уединенном месте, закрытом от посторонних глаз. - 5 этажей - 4 спальни с терассами - 5 санузлов - гостиная - столовая -кухня - большая терасса на крыше - возможно построить бассейн Вилла в стадии черновой отделки, что позволит реализовать различные дизайнерские решения (от...

ROYALBAY

550 000 €

Вилла в Будве, Черногория

156 м² 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ПРОСТОРНАЯ ТРЕХЭТАЖНАЯ ВИЛЛА С БАССЕЙНОМ В БУДВЕ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 156 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 400 м2 (нужно уточнить) ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: МАЙНИ ЦЕНА: 550 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Индивидуальный бассейн 4...

CULTURE international real estate agency

850 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

230 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке

Структура виллы (готовые фасады, черновая отделка): Площадь дома: 230м2 Площадь участка: 400м2 2 этажа: Кухня - гостиная, 4 спальни, 4 ванные комнаты, терраса В дворе располагается зона для барбекью и бассейн. ВОЗМОЖНА ОПЛАТА КРИПТОВАЛЮТОЙ!!! Удобства: Дизайн виллы выполнен победителями двух международных премий в области недвижимости в...

GATE Realty

530 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

200 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ВИЛЛА С ПРЯМЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В ТИВАТЕ! Площадь общая: 200 м2 Площадь участка: 330 м2 Площадь первого этажа: 102.02 м2 Площадь второго этажа: 57.87 м2 Площадь гаража: 39.56 м2 Площадь террасы: 47.8 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ ЦЕНА: 530 000 евро...

CULTURE international real estate agency

1 300 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

314 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Вилла с апартаментами на 1 линии моря со своим пляжем в пос. Крашичи на полуострове Луштица. Вилла построена с использованием высококачественных материалов; двойные стеклопакеты имеют специальное покрытие, защищающее от контакта с морской солью. Фасад выполнен в сочетании полированного камня и полимерной штукатурки. Стены утеплены звуко- и...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 1065 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru