В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

225 000 €

Дом в Баре, Черногория

383 м² 9 6 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7090. город Бар, Илино. Трехэтажный дом с дополнительными жилыми строениями во дворе. Основное здание в основе (фундамент) 105 кв. м. Три этажа по 89 кв м внутренней площади (без учета толщины наружных стен и перегородок). На каждом этаже по два больших апартамента (гостиные с кухней, ванные комнаты, спальные комнаты). К каждому апартаменту...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

39 000 €

Дом в Плевле, Черногория

76 м² 5 2

ВНЖ при покупке

9028. Плевля, сельская местность Жекавице. Двухэтажный дом, в основе 48 кв м, внутренней площадью по 38 кв м на каждый этаж. Прилегающий к дому участок 976 кв м, иностранец может купить на физическое лицо. Дополнительно 7 участков земли, расположенных в 50-120 метрах, общей площадью 15.336 кв м. Всего 16.312 кв м. Имеется вспомогательное...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

590 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

140 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продается двухэтажная вилла в строящемся комплексе в живописном поселке Поди, муниципалитет Херцег-Нови. Общая площадь виллы – 179кв.м., жилая площадь – 140кв.м., планировка: гостиная c зоной кухни и столовой, 3 спальни, 3 санузла, гардеробная. Виллы комплекса строятся из высококачественных материалов на сейсмоустойчивом каркасе, с гидро- и...

Antarex

220 000 €

Дом в Колашине, Черногория

161 м² 5 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

9000. Колашин. В двух километрах от центра города новый двухэтажный дом, площадью 161 кв м.. Структура: Первый этаж 60 кв – гараж, подсобные помещения. Второй этаж терраса, вход/коридор, большая ванная комната, две спальные комнаты, большая гостиная с кухней, вторая терраса. Дом полностью оборудован техникой и мебелью. Отопление от...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

600 000 €

Дом в Которе, Черногория

130 м²

ВНЖ при покупке

В маленьком курорте Прчань продается каменный дом площадью 130м2, имеет 2 этажа, на первом есть апартамент площадью 65м2 так же и на втором этаже. Рядом с домом есть парковка и бассейн. Есть кондиционер и полевое отопление, кабельное телевидение и интернет. Дом расположен на участке 1020м2 удаленностью от моря всего 60 м. Продается с мебелью

Mercury Group

370 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

170 м² 14

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.9919Домв городеХерцег-нови, поселокБаошичи. Новый дом, площадью 170 м2, в двух уровнях.На первом этажепросторная гостиная с действующим камином, кухня-столовая, спальня, гостевая ванная комната и кладовая.На втором этажетри спальни, одна из которых со своей ванной комнатой, и ванная комната. Большие террасы с великолепным...

DOO TradeGoria

1 300 000 €

Вилла в Пржно, Черногория

257 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже шикарную виллу площадью 257 кв. м, расположенную на живописном склоне в Пржно, откуда открывается потрясающий вид на море и горы. Эта вилла полностью меблирована и укомплектована по самым высоким стандартам качества и эстетики, предлагая непревзойденный уровень комфорта и роскоши. Вилла с собственным бассейном является...

DOO "Monteonline"

215 000 €

Вилла в Радовичах, Черногория

135 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается половина трехэтажного дома, поделенного по вертикали, в поселке Радовичи, в 100 метрах от известного комплекса Луштица Бей Централе. В доме сделан ремонт внутренних помещений, площадь дома - 135 кв. м., площадь участка - 200 кв.м. В цокольном этаже располагается сауна с небольшой комнатой для массажа и санузел с душевой. На первом...

Antarex

720 000 €

Вилла в Каваче, Черногория

180 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается красивая современная двухэтажная вилла с бассейном в современном комплексе с единой архитектурной концепцией и комфортным соседством. Вся необходимая инфраструктура – школы, магазины, рестораны, яхтенные марины – находятся в непосредственной близости. Площадь виллы 180 кв.м., площадь участка 450 кв.м. Планировка: 4 спальни, гостиная...

Antarex

270 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

180 м² 7

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12916 ГОТОВЫЙ БИЗНЕС У МОРЯПросторный дом + апартаменты для аренды в Сутоморе.Цена: 270.000 € На продаже жилой дом с бизнес-потенциалом — расположен ниже магистрали, идеальное место для жизни и сдачи в аренду! Расположение:* Аэропорт Тиват — 45 км* Аэропорт Подгорица — 30 км* Ж/д станция — 15 минут пешком* Пляжи с...

DOO TradeGoria

900 000 €

Вилла в Близикуче, Черногория

250 м² 4 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Удобства: Новая вилла. Бассейн. Роскошный дизайн. Использование качественных и дорогих материалов при строительстве и отделке. Удобная планировка. Натуральная и дорогая плитка и сантехника от известных производителей. Сплит-система, бойлер. Гараж с удобным расположением. Участок - 450 м2 с высаженными средиземноморскими растениями. В доме...

GATE Realty

245 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

195 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.9901 Двухэтажный дом с видом на море в Сутоморе, Бар Характеристики дома: - площадь двухэтажного дома 195м2 - площадь земельного участка 270м2 - на первом этаже дома находится прихожая, просторная гостиная совмещенная с кухней, две спальни, санузел, большая терраса - первый этаж полностью меблирован и готов к заселению -...

DOO TradeGoria

780 000 €

Дом в Будве, Черногория

434 м² 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ТРЕХУРОВНЕВАЯ ВИЛЛА В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ! *до моря двести метров ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 434 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 654 м2 ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВАНСКАЯ РИВЬЕРА:...

CULTURE international real estate agency

210 000 €

Дом в Баре, Черногория

70 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12198 Площадь 130 м2 -Три спальни -Две террасы -Два санузла -Прямой вид на море -Дом новый К дому прилагается 300 м2 земли Есть опция выхода на крышу Цена: 210.000 евро за каждый дом

DOO TradeGoria

500 000 €

Вилла в Биеле, Черногория

146 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается солнечный семейный дом, всего в трех минутах пешком от набережной и пляжей, в поселке с хорошо развитой инфраструктурой Биела. Дом площадью 146 кв.м. расположен на живописном участке площадью 351 кв.м. На участке красивая зона для барбекю, крытый паркинг и отдельно стоящий гараж площадью 20 кв.м. Участок огорожен со всех сторон, есть...

Antarex

2 200 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

300 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Дом со своим причалом на первой линии, Крашичи. Площадь участка 320 кв.м, площадь причала 150 кв.м Четыре спальни, сауна, 4 санузла. Цена 2.200.000 евро

Mercury Group

285 000 €

Дом в Баре, Черногория

290 м² 3

ВНЖ при покупке

№ 5221. г. Бар, Шушань. На участке 250 кв м новопострлоенный (2015 год) трехуровневый дом площадью 290 кв м (включая террасы): 1-й этаж - гараж 15,5 кв м, коридор 7,6 кв м, терасса 22,6 кв м, кухня/стовая, гостиная - 53,6 кв м, ванная комната 3 кв м, коридор - 3 кв м; 2-й этаж - две спальные комнаты по 18 кв м, спальная комната - 12 кв м,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

200 000 €

Дом в Утехе, Черногория

195 м² 6 4

ВНЖ при покупке

Просторный дом в поселке Утеха Находится на расстоянии от города Бар – 14км. До моря от дома чуть меньше 1 км. (15 минут пешком) Площадь дома 195м2 1-й этаж - кухня-столовая, гостиная, туалет, гараж. Резервуар для воды - 20 м3. 2-й этаж - 4 спальни, 2 ванные комнаты и большая терраса. 3-й этаж - 2 спальни, комната с гардеробом, ванная комната,...

Montenegro Prospects

530 000 €

Коттедж в Утехе, Черногория

270 м² 3

ВНЖ при покупке

№ 4431. Новые дома в поселке Утеха. Предлагаются дома расположенные на 1-й линии моря в небольшом коттеджном поселке в курортном местечке Утеха. Коттежный поселок, состоящий из 3-х домов, находится в тихом уютном месте вдали от туристовов и шума, но в тоже время рядом с необходимой инфраструктурой. Ко всем домам подведено электричество. Дома...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

360 000 €

Вилла в Бигово, Черногория

148 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Двухэтажный дом площадью 148 кв м находится в 80 метрах от моря, в непосредственной близости от ресторанов. Площадь участка 360 кв м. Первый этаж - 2 спальни, wc, большая терраса. 2й этаж - кухня, гостиная, спальня, кабинет, WC, терраса. Мебель, двери, лестница из массива. Красивый участок с плодовыми деревьями террасирован, возможно...

Antarex

Посмотреть ещё 2402 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru