В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

250 000 €

Дом в Мойковаце, Черногория

280 м² 8 4 2

ВНЖ при покупке

9030. Бело Поле, село Пали. Двухэтажный дом в основе 144 кв м, общая площадь 280 кв м. На каждом этаже по три спальные комнаты, гостиная с кухней, ванная комната. Внутренняя лестница. Подключены водопровод и электричество. Дому, частично, необходимы внутренние отделочные работы. Участок земли 73.111 кв м (7,3 ГА): луга, лес, пахотная земля....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

2 000 000 €

Вилла в Дженовичах, Черногория

209 м² 4 4

Продаются роскошные виллы в новом престижном комплексе в Кумборе. Этот комплекс предлагает 28 отдельных вилл для комфортного проживания и разнообразных развлечений. Каждая вилла - с собственным садом, отдельным бассейном и крытой парковкой, общей площадью 10 534 кв.м, с уникальным расположением и видом. Просторные ландшафтные зоны, зоны отдыха,...

Antarex

140 000 €

Дом в Колашине, Черногория

76 м² 3 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5973. Колашин. Дом 76м2 красиво оформлен. Общая площадь участка 383м2 с домом. В доме цоколь высокий (можно сделать квартиру) с кладовкой + этаж. Описание этажа: коридор, большая гостиная с кухней, большая спальня, терраса- панорама. Хорошее место, солнечно, от ресторана Воденица в 100м Хорошая подъездная дорога, городская вода,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

120 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

84 м² 3 1

Продается дом, под реконструкцию, в живописном поселке Зеленика. Большой, ровный участок находится всего в семи минутах пешком от набережной. Площадь участка 793м2, площадь дома 84м2. Планировка – коридор, три спальни, ванная, кухня, гостиная. В поселке развитая инфраструктура, все коммуникации городские.

Antarex

510 000 €

Дом в Тивате, Черногория

180 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Тивате площадью 180 кв.м на участке 470 кв.м. На участке летняя кухня и фруктовые деревья

Galeo

380 000 €

Коттедж в Добра Воде, Черногория

180 м² 7 5 3

ВНЖ при покупке

5766. Продаётся 2-х этажная вилла, в местечке Добра Вода. Внутренняя площадь дома 180 м2. Площадь участка – 600м2 Структура дома: на первом этаже - гостиная, столовая с кухней, спальня, ванная комната и огромная терраса; на втором этаже находятся четыре просторные спальни, две ванные комнаты, две террасы с видом на море и горы. Вилла...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

370 000 €

Вилла в Биеле, Черногория

125 м² 4 2

Продается шикарный объект, состоящий из видового участка площадью 2100 кв.м. и пяти старинных, каменных построек. Две из построек — это жилые дома в хорошем состоянии и три вспомогательных объекта. Участок состоит из ровных террас с оливковыми и плодовыми деревьями. Городские коммуникации, шикарные виды. До моря 10 минут пешком, до горда Херцег...

Antarex

420 000 €

Дом в Которе, Черногория

100 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Старом городе Котор, площадь 100 кв.м, 3 этажа. Цена 420.000 евро

Galeo

700 000 €

Вилла в Баошичах, Черногория

354 м² 4 4

Продается дом площадью 307 кв.м. и вспомогательный объект 47 кв.м., на участке 381 кв.м. В доме три этажа с отдельными входами. На каждом этаже расположена большая квартира с тремя спальнями, гостиной, кухней-столовой и ванной. Просторные террасы дают дополнительные места для отдыха. Вспомогательный объект состоит из гаража, студио-апартамента,...

Antarex

950 000 €

Шале в Колашине, Черногория

208 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ПРОЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ – ВОЗМОЖНА ОПЛАТА КРИПТОВАЛЮТОЙ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE РОСКОШНЫЙ КОМПЛЕКС КЛАССА ПРЕМИУМ С ГАРАНТИРОВАННЫМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ДОХОДОМ, РАСПОЛОЖЕННЫЙ В УЕДИНЕННОМ УГОЛКЕ НЕТРОНУТОЙ ПРИРОДЫ НА ЮЖНОМ СКЛОНЕ ГОРЫ BJELASICA,...

CULTURE international real estate agency

3 900 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

560 м² 6 5

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию уникальную виллу в средиземноморском стиле, расположенную всего в 2 км от престижного комплекса «Порто Монтенегро». Этот великолепный дом, окружён ухоженным участком, который включает в себя цветущий сад с кипарисами, туями и плодоносящими деревьями, а также систему автоматического полива. Вилла обладает...

DOO "Monteonline"

650 000 €

Вилла в Святом Стефане, Черногория

354 м² 4 5

ВНЖ при покупке

Каменный особняк с бассейном и панорамными видами над пос. Свети-Стефан. Вилла находится в границах автономного поселения клубного типа, состоящего из 14 домов, который имеет общую огороженную и ухоженную территорию, с контролируемыми въездами, проходами и спусками. Дом, общей площадью, 354 м² состоит из трех этажей. 1 этаж – Гостиная,...

DOO "Monteonline"

580 000 €

Вилла в Будве, Черногория

338 м² 13 7 6

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

7166. СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!!! ХОРОШАЯ ЦЕНА!! Продается 3-х этажная вилла/ Мини-отель в Будве Общая площадь виллы – 338м2, Участок – 472м2. На верхние этажи виллы ведет внешняя лестница, что делает их автономными. На первом этаже находятся два отдельных 2-х комнатных апартамента с ванными комнатами и кухнями имеющими выход на большую...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 490 000 €

Вилла в Будве, Черногория

400 м² 15 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ОЧЕНЬ СРОЧНАЯ ПРОДАЖА – ДЕМПИНГ! ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ! СОБСТВЕННИК! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ НА СРОЧНОЙ ПРОДАЖЕ ВИЛЛА В ЧЕТЫРЕХ УРОВНЯХ С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ, С ФРУКТОВЫМ САДОМ, ПАРКИНГОМ, БАССЕЙНОМ, ЛИФТОМ, СПОРТЗАЛОМ И ЧУДЕСНОЙ ЭНЕРГЕТИКОЙ! * вилла оснащена по последнему слову техники ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 400 м2 ПЛОЩАДЬ...

CULTURE international real estate agency

430 000 €

Вилла в Забрдже, Черногория

130 м² 3 2

Продается 2х этажный дом с панорамным видом на Боко-Которский залив в поселке Забрдже, полуостров Луштица. Дом площадью 130 кв. м. состоит из 2х апартаментов: апартамент с 1 спальней на первом этаже, и апартамент с двумя спальнями на втором этаже. Дом меблирован и оборудован бытовой техникой, установлена автономная система отопления от...

Antarex

1 500 000 €

Вилла в Будве, Черногория

740 м² 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ШИКАРНАЯ ВИДОВАЯ ТРЕХЭТАЖНАЯ ВИЛЛА С БАССЕЙНОМ И ГАРАЖОМ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 740 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 650 м2 ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: КРИМОВНИЦА 1 500 000 еврo ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство)...

CULTURE international real estate agency

1 550 000 €

Вилла в Баошичах, Черногория

198 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

738 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

223 м² 6 4 5

Представляем вашему вниманию элегантный дом-таунхаус, расположенный в новом комплексе на Будванской Ривьере, в одном из самых живописных и уединённых уголков Черногории — посёлке Режевичи, всего в нескольких минутах езды от легендарного Свети-Стефана. Эта часть побережья застраивается новыми проектами в единомархитектурном стиле, создавая...

VALUE.ONE

1 200 000 €

Дом в Ораховаце, Черногория

250 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

525 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

312 м² 4

ВНЖ при покупке

№ 4996. Ратац (на равноудаленном расстиояние между Сутоморе и г. Бар). На участке 200 кв м трехуровневая вилла 312 кв м: 1-й этаж: гараж на 2 больших авто, подсобное помещение, терраса, бассейн с догревателем воды; 2-й этаж: кухня, соедененая с большой гостиной комнатой, 2 спальные комнаты, ванная комната; 3-й этаж: кухня, 2 спальные комнаты,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

Посмотреть ещё 1190 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru