В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

160 000 €

Дом в Колашине, Черногория

180 м² 6 3 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5975. Колашин. Дом 200м2 на участке 575м2 с гаражом. Расположен в 350 м от центра города, панорамный вид на город и горы. Дорога асфальтированная, рядом лесопарк и ботанический сад, красивое место. Дом в отличном состоянии с новым фасадом, новой крышей, новыми окнами и дверьми. Имеет 3 этажа - на каждом квартира 57м2 (кухня, отдельная...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

3 000 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

570 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.8747 Новая вилла в Режевичи, Будванская Ривьера - жемчужина Черногории. Вилла состоит из 4 этажей, площадь 570м2, 4 спальни. На крыше виллы - терраса площадью 120 м2.

DOO TradeGoria

2 350 000 €

Вилла в Дженовичах, Черногория

320 м²

ВНЖ при покупке

Участок площадью 1 873 кв. м. расположен в живописном месте урбанизированного района муниципалитета Херцег-Нови Бока-Которского залива. 65 м берега Адриатического моря со своим зарегистрированным пирсом. Общая площадь виллы 320 кв.м. + гараж. Строительство виллы не завершено, что дает отличную возможность новому владельцу достроить виллу по...

Antarex

450 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

450 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.728.9275 Отличная вилла, находится в Сутоморе всего в 300-350м от моря, с красивым видом на море. Вилла имеет 450м2 ,4 этажа, на верхнем этаже огромная терраса, на участке 300м2 1 этаж состоит из: большой гостиной с кухней , сан узел с душем и большую террасу. 2 этаж – 3 спальни с террасой , большая ванная с джакузи. 3 этаж...

DOO TradeGoria

650 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

220 м² 4

ВНЖ при покупке

№ 5645. Крашичи, полуостров Луштица. Вилла площадью 220 кв.м., на участке 350 кв.м. Вторая линия от моря. Предлагается к продаже уникальная вилла в курортном поселке Крашичи на полуострове Луштица, расположенная на берегу Адриатического моря в 10 метрах от пляжа. Вилла построена в 2019 году и имеет площадь 220 кв.м , в отделке...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

170 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

143 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Подается трехэтажный дом в тихом живописном поселке Ратишевина. Общая площадь дома 143 кв.м., участок вокруг дома – 396 км.м. В цокольном этаже - студия с санузлом, на первом этаже апартамент с одной спальней, кухней и ванной комнатой, на втором этаже – спальня и санузел. Каждый этаж с отдельным входом и просторной террасой, дом полностью...

Antarex

150 000 €

Дом в Шушани, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 00105 3-х этажный недострой площадью 200м2. Зем.участок 500м2. Со всего участка есть великолепный вид на море. Возможен торг.

DOO TradeGoria

465 000 €

Дом в Утехе, Черногория

145 м² 5

ВНЖ при покупке

№ 4351. Дом в Утехе на первой линии моря, площадью 145 кв.м. +терасса, участок 212 кв.м. с подъездом к гаражу. 1 этаж: гостиная, столовая и кухня, две спальные комнаты, ванная и большая терраса с видом на море. Внутренняя лестница на этаж с двумя апартаментами с террасой с видом на море + внутренняя лестница к еще двум апартаментам имеющим вид...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

168 000 €

Дом в Улцине, Черногория

205 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.29.11.12397 Уютный, атмосферный, очень светлый дом у моря.Панорамный вид на Адриатическое море.Окна ориентированы на восток, юг, запад (кроме севера).Отличный потенциал и функционал: дом оснашенный современной инженерией и хорошими и открытыми пространствами.Технические характеристики недвижимости:Общая площадь дома:205...

DOO TradeGoria

450 000 €

Вилла в Кумборе, Черногория

300 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.728.2518 Вилла “Apartament SM” 300 м2 на берегу моря пляж Kumbor предлагает активный отдых на единственном песчаном пляже ривьеры Герцег- Нови, Боко-Которского адриатического чуда. Номерной фонд виллы рассчитан на 20 человек. Вилла имеет: - 3 террасы; - 4 двух комнатных апартамента: 66 м2, 35м2 (камин), 31 м2, 24 м2; - 1...

DOO TradeGoria

550 000 €

Вилла в Бечичи, Черногория

160 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 7.30.728.11059 Современная двухэтажная вилла с бассейном и огороженной территорией в Бечичи. На вилле 2 спальни и 3 ванные комнаты, большая гостиная с современной, полностью оборудованной кухней, комната со стиральной машиной и кабинет. Вся территория вокруг дома огорожена кованым забором. Внедрена система теплых полов....

DOO TradeGoria

320 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

261 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается дом с видом на море в тихом живописном поселке Ратишевина. Общая площадь дома 261кв.м., жилая - 193 кв.м., площадь участка 441 кв.м. В доме есть коммерческое помещение площадью 23 кв.м., с отдельным входом и террасой, и две отдельные квартиры: Первая квартира - с выходом на террасу, занимает два нижних этажа, состоит из гостиной,...

Antarex

250 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

107 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продаётся уникальный дом с видом на Которский залив в горном поселке Поди. Дом площадью 107кв.м. с большим участком, садом с фруктовыми деревевьями, виноградник. Дом имеет два отдельных входа и просторную террасу с захватывающим видом на море - идеальное место для отдыха. Два этажа. На первом: просторная гостиная и спальня, санузел. На втором...

Antarex

340 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

120 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура дома: 1 этаж: кухня-гостиная, ванная комната; 2 этаж: 3 спальни, ванная комната,терраса с видом на море. Удобства! Дом можно использовать для сдачи в аренду и есть возможность разделить его на 2 апартамента. 2 отдельные входные группы. Качественный ремонт, мебель и техника, сплит-система, бойлер. Терраса с видом на море! Участок...

GATE Realty

149 000 €

Дом в Колашине, Черногория

101 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается новый дом 101м2 на участке 757м2. Отличное расположение: - 10 минут легкой прогулки до центра Колашина; - 2 мин от главной дороги до дома; - 15 мин езды до главного горнолыжного курорта. Участок возвышается над дорогой, с него открывается фантастический вид на Тару, а также с правой стороны в сторону набережной и Колашина. Размер...

Montenegro Prospects

290 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

160 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продается дом с тремя отдельными квартирами в живописном микрорайоне Сусщепан. Площадь дома 160 кв.м., площадь участка 200 кв.м. На каждом этаже квартира следующей планировки: коридор, кухня-столовая, гостиная, две спальни, ванная, большая терраса. Дом меблирован и укомплектован бытовой техникой. Дом отлично сдается в аренду, как долгосрочную,...

Antarex

450 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

467 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Удобства: Закрытый комплекс вилл. Структура виллы: терраса на крыше 89 м2. Бассейн. Гараж. Одна из четырёх современных вил с уникальным дизайном и архитектурой. Панорамное остекление. Современный интерьер с ремонтом из качественных и дорогих материалов: керамогранит, бойлеры, сплит-системы, дорогая сантехника. Мебель и техника. Изумительный вид...

GATE Realty

420 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

300 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.12654 Дом с видом на море и лес, 4 спальни и отдельный апартамент в Суторине, Герцег-Нови Ключевые параметры: Локация: Герцег-Нови, район Суторина Тип недвижимости: дом Площадь: 300 м² (с террасами) Количество этажей: 3 Количество спален: 4 Количество санузлов: 2 Апартамент: 35 м², с отдельным входом Вид: на долину и...

DOO TradeGoria

1 200 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

330 м² 5 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Семейный дом Сави в очень красивом месте с видом на море. Дом площадью 330 м2 состоит из 3 квартир. Двухкомнатная квартира в подвале, на первом и втором этажах (двухуровневая трехкомнатная квартира) две ванные комнаты, две террасы, большая гостиная с кухней, двухкомнатная квартира в мансарде. Площадь двора вокруг дома составляет 349 м2,...

Rivijera Nekretnine

248 000 €

Вилла в Колашине, Черногория

128 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Идеальный дом для тех, кто ценит простор, природу и комфорт! Этот современный дом площадью 128 м² расположен в экологически чистом районе, всего в 1,5 км от центра Колашина, где вас ждет инфраструктура, магазины и кафе. Особенности дома: Три спальни, две из которых имеют собственные террасы с видом на зеленый участок. Одна ванная комната на...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 2210 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru