В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

360 000 €

Дом в Баре, Черногория

413 м² 10 8 5

ВНЖ при покупке Оплата в рублях

7144. Бар, Шушань. Трехэтажный дом, 2018 года постройки, общей площадью 413 кв м. 1-й этаж – кладовая, отдельный апартамент – студия с ванной комнатой, и двухкомнатный апартамент с ванной комнатой; 2-й этаж – трехкомнатный апартамент: гостиная, две спальные комнаты, ванная комната, второй туалет, большая терраса, гараж; 3-й...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

500 000 €

Дом в Баре, Черногория

341 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

В живописном месте Дубра Вода (Бар), среди нетронутой природы и на высоте 200 метров над уровнем моря, расположен один из самых престижных проектов компании Kalamper — жилой комплекс Kalamper Vista. Этот уникальный комплекс занимает территорию площадью 12 500 м² и состоит из десяти современных вилл и двух жилых зданий. Каждая его...

Белый Слон

1 150 000 €

Дом в Которе, Черногория

335 м²

ВНЖ при покупке

Здание в Старом городе Котор. Необходим ремонт. .Площадь 335 кв.м Цена 1.150.000 евро

Galeo

1 600 000 €

Вилла в Доброте, Черногория

246 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.11406Котор, Доброта — двухквартирный каменный дом на первой линии моря. Цена 1.600.000 евро Площадь участка: 472 м2 Площадь дома: 246 м2 Спальни: 4 Ванные комнаты: 4+1 Гараж Элитный, каменный дом 246 м2 на первой линии моря в Доброте, Котор. Структура дома: Первый этаж — гостиная открытой планировки, кухня со...

DOO TradeGoria

735 000 €

Дом в Доброте, Черногория

289 м² 5 2

Онлайн-показ

Продается двухэтажный семейный дом в Доброте, муниципалитет Котор. Отличное расположение, расстояние до моря 120 метров. Площадь квартиры в доме 289м2, площадь участка 782м2, площадь двора вокруг дома 578м2. Возможность модернизации объекта. Структура первого этажа: прихожая, просторная гостиная со столовой и кухней, туалет, 2 спальни,...

Rivijera Nekretnine

540 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

200 м²

Продажа, Тиват, Крашичи, две виллы Крашичи - это спокойное и тихое место с прекрасным видом на море всего в 20 минутах езды от Тивата и аэропорта. Характеристики виллы: Вилла, площадью виллы 200м², 2 спальни, площадь участка 330м² - расположена в 10 метрах от моря и пляжа - панорамный вид на море и горы из каждой комнаты -...

MNG Build

395 000 €

Вилла в Будве, Черногория

162 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

Комфортная вилла в Загоре — 10 минут езды до Будвы. *Дом после генеральной реконструкции 2025 года. Заменены все коммуникации. Изоляция. Новый камень на фасаде и террасах. Бассейн. Площадь дома — 162 м2 (с террасами около 210 м2) Участок — 425 м2 В доме 2 этажа. В целом в нем: гостиная, кухня-столовая, 4 спальни, 3...

AdriaMoment

1 570 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

370 м² 11 5

Rivijera Nekretnine

375 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

500 м² 13

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.11949 Большой четырех этажный дом в Сутоморе. Характеристики: площадь дома 500м2. площадь земельного участка 230м2. тринадцать спален девять санузлов Структура: 1 этаж: две квартиры студии 2 этаж: просторный коридор, пять комнат, два санузла, большая терраса 3 этаж: четыре квартиры студии с большой...

DOO TradeGoria

1 200 000 €

Дом в Петроваце, Черногория

422 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Площадь участка - 425 м2. Площадь виллы - 422 м2. Вилла расположена в тихой, зеленой части города. Структура виллы: - большая, просторная гостиная - кухня - 4 спальни - 3 ванные комнаты - офис - постирочная На участке расположен бассейн. Панорамный вид на море и город. Расстояние от моря - 600 м.

Mercury Group

720 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

220 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Виллы располагают 3 спальнями и 4 ванными комнатами, а одним из главных достоинств является панорамная гостиная с раздвижными окнами, позволяющими превратить гостиную в открытую веранду в любое время! Панорамные виды на Бока-которский залив, тишину и спокойствие пригорода, пение птичек, бассейн с подогревом - идеальный загородный дом для...

DOO "Monteonline"

950 000 €

Вилла в Которе, Черногория

450 м² 5 4 3

Дом с большим участком с видом на море и горы в пригороде Котора- Skaljari. Площадь дома - 450 м2 Площадь участка - 1700 м2 На участке обустроен бассейн с зоной для отдыха. С террасы и двора открывается потрясающий вид на горе и море. В доме имеется 4 спальни, сауна и спортивный зал. Дом полностью меблирован, оборудован всей необходимой...

VALUE.ONE

1 350 000 €

Вилла в Столиве, Черногория

300 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Предлагаем на продажу эксклюзивную виллу с бассейном и великолепными панорамными видами на море, Пераст и Боко Которский залив, расположенную в самом удобном и уникальном месте Которского залива, поселке Столив. Вилла состоит из двух домов общей площадью 300 кв.м. на участке 1000 кв.м. и возвышается над уровнем моря, что обеспечивает потрясающие...

Antarex

650 000 €

Вилла в Шушани, Черногория

500 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.728.7331 От собственника!Продается эксклюзивная вилла в городе Бар (район Шушань) в тихом, спокойном месте в достойном окружении.До моря 1100 метров по асфальтированной дороге.Вилла новая, интересный дизайн и качественные материалы.Площадь виллы 500 м2.Площадь земельного участка 850 м2.Электричество и вода центральные,...

DOO TradeGoria

1 200 000 €

Дом в Тивате, Черногория

125 м²

ВНЖ при покупке

Каменный дом на первой линии, Тиват, Опатово Площадь дома: 125м2 Участок: 123м2 Вид на море: да Спальни: 3 Ванные комнаты: 2+1 Этот красивый дом, построенный в средиземноморском стиле, расположен на первой линии моря в районе под названием Опатово. Центр Тивата находится всего в нескольких минутах езды, как и Порто Монтенегро. Дом имеет одну...

Montenegro Prospects

250 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

180 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.11682 Продается дом в курортной зоне Добры Воды, Барская ривьера, в 10 ( реальных) минут от пляжа.Дом кирпичный, общая площадь 180 м2 с террасой- летней кухней на участке 400 м2. Есть выделенная зона Барбекью на участке.Со всех комнат открывается вид на горы и море.В доме есть все необходимые коммуникации: свет,...

DOO TradeGoria

120 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

90 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.12834 Дом с внутренней лестницей и с 2 спальнями в Сутоморе. Площадь дома - 90 м2 Площадь участка - 100 м2 Первый этаж - коридор, гостиная с кухней, санузел, балкон, внутренняя лестница на второй этаж; Второй этаж - коридор, две спальни, балкон, санузел. Вид на море и горы. Паркинг место. Городская вода и канализация....

DOO TradeGoria

2 500 000 €

Дом в Кримовице, Черногория

1150 м² 5

ВНЖ при покупке

В тихом местечке Кримовица, в 9 км удаленном от Будвы, продается вилла с замечательным видом на море. Вилла общей площадью 1150 м2 расположена на участке 1000 м2. Вилла находится в районе, который расположен очень близко к заливу Трстено и пляже Плоче. Вилла имеет три этажа и подвал, в котором находится парковочное место для трех машин и...

Mercury Group

650 000 €

Вилла в Баре, Черногория

200 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Структура виллы Первый этаж: - гостиная с камином, совмещенная с обеденной зоной и кухней (холодильник, духовка, посудомойка, электроплита, вытяжка); - мини гостиная (дополнительное спальное место), теплый пол; - санузел (душевая, унитаз-биде 2в1, теплый пол); - прихожая с большим шкафом для хранения. Обе гостиные с прямым видом на море и с...

DOO "Monteonline"

950 000 €

Дом в Морини, Черногория

300 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.12255ОТЛИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ!! Продажа домов в Бока-Которской, город Костаница на первой линии моря со своим понтоном. В доме расположены апартаменты Занимает площадь 300м2 на участке 2100м2. Дом состоит из двух этажей. На одном этаже расположены две квартиры. В первой квартире одна комната и ванная комната, а во второй...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 2182 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru