В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

395 000 €

Дом в Кунье, Черногория

310 м² 10 6 5

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

7083. Кунье (Видиковац), Барская область. Отличный трехуровневый дом в 80 метрах от моря! Общая площадь дома, включая террасы и лестничные марши 310 кв м. Нижний этаж: гараж 24 кв м с дистанционным пультом открывания ворот, плюс место парковки одного авто перед оградой дома, лестница на жилой этаж Первый жилой этаж: гостевой апартамент с...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

370 000 €

Дом в Баре, Черногория

250 м² 5 2

Находится в Ильино, район города Бар. Площадь дома 250м2. Участок земли 1300м2. Планировка: 1 этаж подсобное помещение 30 м2 2 этаж 110 м2: кухня-столовая с камином ( Итальянская кухня), 3 спальни, ванная комната, терраса с видом на море. НАРУЖНАЯ ЛЕСТНИЦА НА 3 ЭТАЖ 3 этаж 110 м2: большая гостиная с барной стойкой, 2 спальни, ванная...

Galeo

450 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

230 м² 3

ВНЖ при покупке

№3665. Новый дом в Сутоморе в 1500 м от пляжа, вид на море. Площадь 230 м2: первый этаж - гостиная, кухня - столовая, ванная комната, гараж, терраса; второй этаж - 3 спальные комнаты, ванная комната, галерея, две терррасы. Полы - из мрамора и белой сосны . Окна - ПВЦ. Итальянский камин с дистанционным управлением. На участке 550 м2 имеется...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

630 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Крашичах Спальни: 4 Ванные комнаты: 4 Жилая площадь: 200 м2 Первый ряд у моря Описание: Полностью оборудованный дом в 3 этажа, на первой линии моря в красивом и тихом поселке Крашичи в Тивате. На первом этаже расположена квартира с одной спальней, на втором этаже — квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами), а...

Galeo

1 700 000 €

Вилла в Доброте, Черногория

193 м² 4 3 3

Объект под сдачу

Новая меблированная вилла с видом на море на первой линии в закрытом охраняемом комплексе с собственным пляжем и инфраструктурой. Вилла построена в стиле старинных особняков в духе архитектуры залива, находящегося в списке всемирного наследия ЮНЕСКО. Полезная площадь виллы составляет 193 м2, а площадь двух прилегающих садов - около 100м2....

VALUE.ONE

550 000 €

Дом в Столиве, Черногория

249 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 7.26.11.10638 Дом 249м2 в Столиве, на второй линии от моря (расстояние 30 м).Вокруг дома участок площадью 510 м2 (общая площадь участка с домом 599 м2).В доме 3 этажаВ доме есть зарегистрированное офисное помещение 15м2.В доме центральное отопление на электричестве, газе и пеллетах.Первый этаж состоит из гостиной и спальни с...

DOO TradeGoria

420 000 €

Дом в Которе, Черногория

100 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Старом городе Котор, площадь 100 кв.м, 3 этажа. Цена 420.000 евро

Galeo

2 800 000 €

Вилла в Петроваце, Черногория

1048 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.30.728.2547 Новая вилла с видом на море в г.Петровац. Жилая площадь 917 м2 + гараж 36 м2+ террасы 95 м2 Земельный участок 730 кв.м. Первая линия моря, до городского пляжа 80 метров, до частного пляжа «Лучице» 100 м На вилле три жилых этажа и цокольный этаж. Пять спален, пять ванных комнат. Комната для прислуги с отдельным...

DOO TradeGoria

1 500 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

317 м² 4 4

ВНЖ при покупке

В продаже очаровательная и продуманная вилла в Сутоморе. Она возвышается над всем поселком и имеет потрясающий вид на море и горы. На участке 1.500м2 находится сама вилла площадью 317м2, гараж 59м2, технические помещения 9м2, 11м2 и 15м2, и конечно бассейн занимающий площадь 38м2. Эта вилла отличается так же технической продуманностью. Во всех...

Montenegro Prospects

350 000 €

Дом в Утехе, Черногория

338 м²

ВНЖ при покупке

Черногория,Район Барской ривьеры, Утеха. Дом в 15 метрах от моря с мебелью (пр-во Италия, Германия) Монолит-кирпич , индивидуальный проект, с просторными спальнями и ванными комнатами и системой отопления. Площадь 500 м2: 338м2дом + 160м2 терраса с бассейном + 140 м2 сад 1-й этаж: гараж и подсобные помещения, в том числе резервуар для воды на...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

75 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

109 м²

ВНЖ при покупке

Домик на Жабляке рядом с подъемником лыжного центра "Савин Кук". Площадь участка вместе с домом 274 кв.м, дом 76 кв.м в основании. Нижний этаж 61 кв.м, мансарда 48 кв.м Все документы в порядке. Цена 75.000 евро

Galeo

740 000 €

Вилла в Бечичи, Черногория

311 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.30.728.2992 3-х этажная вилла (апартаментского типа)в курортном местечке Бечичи. Находится всего в 200 м от 2х километрового песчаного пляжа Бечичи, одного из самых лучших в Черногории. Дорога до пляжа через пешеходный мостик 5 минут. Вилла имеет шесть апартаментов студий расположенных на 1-ом и 3-ем этажах и 4-х комнатный люкс...

DOO TradeGoria

200 000 €

Дом в Мойковаце, Черногория

280 м² 8 4 2

ВНЖ при покупке

9030. Бело Поле, село Пали. Двухэтажный дом в основе 144 кв м, общая площадь 280 кв м. На каждом этаже по три спальные комнаты, гостиная с кухней, ванная комната. Внутренняя лестница. Подключены водопровод и электричество. Дому, частично, необходимы внутренние отделочные работы. Участок земли 73.111 кв м (7,3 ГА): луга, лес, пахотная земля....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

265 000 €

Дом в Утехе, Черногория

200 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.2455 Новый 3-х этажный дом в Утехе в 50 метрах от моря. Площадь дома 200м2, участок земли 200м2. Планировка: 1 этаж: гостиная, кухня-столовая, спальня, терраса. 2 этаж: гостиная, кухня-столовая, спальня, терраса с видом на море. 3 этаж: гостиная, кухня-столовая, спальня, терраса с видом на море. Дом полностью меблирован....

DOO TradeGoria

400 000 €

Дом в Режевичах, Черногория

64 м² 3 2

ВНЖ при покупке

В одном из самых красивых и спокойных мест Будванской ривьеры, среди старых каменных стен и зелени, расположен аутентичный каменный дом, наполненный духом Адриатики. Общей площадью 64 м², дом имеет два этажа и предоставляет все условия для комфортной семейной жизни или спокойного отдыха. Планировка помещений Первый этаж: Гостиная Кухня с...

Montenegro Prospects

1 595 000 €

Вилла в Будве, Черногория

300 м² 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В ПРЕСТИЖНОМ РАЙОНЕ БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЫ СКОЧИДЕВОЙКА С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 300 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 500 м2 ЛОКАЦИЯ:...

CULTURE international real estate agency

500 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

400 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.728.7753 Предлагаем к продаже виллу с бассейноми красивым видом на морев городе Херцег-Нови, районИгало. Вилла, площадью 400 м2, в трех уровнях.На первом этажерасположены 2 гостевые спальные комнаты, 2 ванные комнаты, баня, бассейн, комната отдыха, прачечная, гардероб.Второй этаж- три спальные комнаты, две ванные комнаты,...

DOO TradeGoria

850 000 €

Вилла в Будве, Черногория

358 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.12637Продажа Будва 400 м от моря Эксклюзивная большая вилла в Будве возле моря, вид на море. Вилла состоит из 17 помещений на 4 этажах, в том числе: - столовая, гостиная, холл, кухня, детская, кладовая, - 6 спален с двуспальными кроватями, 3 спальни с односпальными кроватями, - гараж и техническое помещение. На вилле 6...

DOO TradeGoria

1 400 000 €

Дом в Рисане, Черногория

626 м² 18 14

ВНЖ при покупке

Вилла в 400м от моря, Рисан Площадь дома: 626м2 Участок: 2.194м2 Вид на море: да Спальни: 18 Ванные комнаты: 14 Просторная вилла с 18 спальнями, отлично подойдет для мини отеля. Участок 2.194м2. Вилла имеет 4 уровня. Площадь 626м2. Вид на море и горы. Вилла состоит из двух половин не зависимых друг от друга. Два нижних уровня полностью готовы,...

Montenegro Prospects

610 000 €

Дом в Тивате, Черногория

236 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРЕМИАЛЬНЫЕ ТАУНХАУСЫ В ЗАКРЫТОМ КЛУБНОМ ПОСЕЛКЕ В ДВАДЦАТИ МИНУТАХ ОТ ПОРТО МОНТЕНЕГРО С ВИДОМ НА ТИВАТСКИЙ ЗАЛИВ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА!! * проект от застройщика без оплаты налога на оборот...

CULTURE international real estate agency

Посмотреть ещё 2142 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru