В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

485 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

450 м² 6

ВНЖ при покупке

№ 5514. Сутоморе, выше отеля "Inex" (местность Zlatna Obala - Золотой берег), новопостроенная 4-х уровневая вилла. Общая площадь 450 кв м: - 1-й этаж: большая гостиная совмещенная с кухней - столовой, терраса, ванная комнат, внутренняя лестница; - 2- й этаж: три спальные комнаты с террасами, большая ванная комната с джакузи; - 3- й...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

2 500 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

200 м²

Роскошная каменная вилла в Савина. Одно из лучших мест в Герцег-Нови. Потрясающий вид на вход в бухту Бока, Старый город Херцег Нови. Великолепный двор с пальмами и средиземноморскими растениями. Жилая площадь 200 кв.м., двор 579 кв.м., два гаража. Савина – самый престижный район города Херцег-Нови, утопающий в зелени и изысканных...

Antarex

300 000 €

Вилла в Джурашевичах, Черногория

84 м² 2 2

Площадь таунхауса — 84 кв.м. плюс просторная терраса с видом на море. Интерьер выполнен в современном средиземноморском стиле, где каждая деталь продумана для комфорта и эстетики. Планировка включает: Просторную гостиную, наполненную солнечным светом Уютную кухню-столовую Две спальни для отдыха и сна Две ванные комнаты в современном...

Antarex

410 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

92 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Прекрасно отреставрированный традиционный каменный дом, которому 400 лет, расположен всего в 40 метрах от моря, в тихой и аутентичной деревне Джуричи, всего в 25 минутах от Котора, Тивата и Герцег-Нови и в 35 минутах от международного аэропорта Тивата. Сочетая историческое очарование и современный комфорт, дом был полностью отреставрирован в...

DOO "Monteonline"

483 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

288 м² 4 4

Продается трехэтажный жилой дом с восемью апартаментами и центральным отоплением, всего в 250 метрах от моря и набережной Доньи Ластвы, и в 5 минутах на машине от курорта мирового класса Порто Монтенегро. Общая площадь дома 288 кв.м., площадь участка 700 кв.м. В доме три этажа, каждый площадью 96 кв.м., с отдельными входами и своими видовыми...

Antarex

970 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

316 м² 7 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура дома: На 1 этаже располагается: гостиная зона, столовая, кухня, большая ванная комната, выход на большую террасу, на которой есть возможность расположить каркасный бассейн. 2 этаж: большая спальня, детская комната, кабинет, большая ванная комната с джакузи,...

GATE Realty

950 000 €

Дом в Которе, Черногория

450 м² 4

ВНЖ при покупке

Уникальный дом с видом на залив в красивейшем месте Боко-Которского залива Продается уникальный дом с большим двором, флигелем и бассейном в самой красивой части города Котор в районе Шкаляри с прекрасным видом на залив.Дом состоит из трех этажей и общей площадью 450 м2 с террасами, а двор 1531 м2.На первом этаже находится гостиная, сауна,...

Galeo

735 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

220 м² 5 3

ВНЖ при покупке

Трехэтажная вилла с 5 спальнями и бассейном в 2 минутах от моря в пос. Крашичи. В пешей доступности имеется вся необходимая инфраструктура. Вилла отлично подойдет для большой семьи. С территории виллы открывается изумительный вид на море. Вилла полностью меблирована и оснащена техникой. Имеется парковка.ID: 60673

DOO "Monteonline"

430 000 €

Вилла в Забрдже, Черногория

130 м² 3 2

Продается 2х этажный дом с панорамным видом на Боко-Которский залив в поселке Забрдже, полуостров Луштица. Дом площадью 130 кв. м. состоит из 2х апартаментов: апартамент с 1 спальней на первом этаже, и апартамент с двумя спальнями на втором этаже. Дом меблирован и оборудован бытовой техникой, установлена автономная система отопления от...

Antarex

125 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

138 м² 6 3 2

ВНЖ при покупке

8083. Область Никшич, Растовац. Отличный двухэтажный дом в сельской местности. Не имеет обременений и ограничений, возможна покупка на иностранное физическое лицо. Площадь дома 138 кв м, включая две террасы, каждая по 14 кв м. Жилая площадь каждого этажа 55 кв м. Структура: - первый этаж: коридор, гостиная (с мебелью) с кухней (полностью...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

399 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

216 м² 5 5 3

Продаётся просторный трёхэтажный дом площадью 216 м² на участке 1050 м² в Жабляке, район Мотички Гай. Дом расположен на дороге, ведущей из города к горнолыжному центру Савин Кук, с красивым видом на долину и горы, всего 2 км до центра города и 2 км до горнолыжного центра. Асфальтированный подъезд, зимой дорогу чистят одной из первых....

ES35.com

1 200 000 €

Дом в Перасте, Черногория

120 м²

ВНЖ при покупке

Каменный дом в Перасте, около 120 м2, на участке 720 м2, дом-памятник истории (морское училище) где Марко Мартинович обучал потомков русского царя Петра 500 лет назад. У дома своя парковка, что является большим преимуществом в Перасте... Цена 1.200.000 евро.

Galeo

1 090 000 €

Дом в Тивате, Черногория

352 м² 4 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРЕМИАЛЬНЫЕ ТАУНХАУСЫ В ЗАКРЫТОМ КЛУБНОМ ПОСЕЛКЕ В ДВАДЦАТИ МИНУТАХ ОТ ПОРТО МОНТЕНЕГРО С ВИДОМ НА ТИВАТСКИЙ ЗАЛИВ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА!! * проект от застройщика без оплаты налога на оборот...

CULTURE international real estate agency

554 400 €

Вилла в Тивате, Черногория

150 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Новый поселок из 30 жилых домов в 6 км от центра Тивата. Все дома имеют панорамный вид на Тиватский залив. В новом проекте мы придерживаемся нашего принципа — строительство экологически комфортных домов с прекрасным видом и развитой инфраструктурой. А - двухэтажный таунхаус (дом на 4 таунхауса). Каждый блок площадью 110 кв.м и собственным...

DOO "Monteonline"

260 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

100 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Мечтаете о доме у моря в Черногории? Эти стильные таунхаусы — идеальное решение для комфортной жизни, отдыха или выгодной инвестиции! Всего 50 метров до моря — и вы наслаждаетесь утренним кофе с видом на Тиватский залив, Остров Цветов, монастырь Святого Марка и величественные горы. В пешей доступности — лучшие рыбные рестораны и знаменитые...

DOO "Monteonline"

615 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

280 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается замечательный дом в Херцег Нови общей площадью 280 м², который идеально сочетает комфорт и великолепные виды на море! Этот трехэтажный дом – настоящая находка для тех, кто ценит простор и уют. 1-й этаж включает в себя уютную квартиру площадью 50 м², а также подвал в 24 м², который можно использовать как дополнительное хранилище или...

DOO "Monteonline"

650 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

251 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке

Удобства: Вилла под ключ Структура виллы: кухня-гостиная, 4 спальни, 1 санузел, 2 ванные. 2 этажа. Бассейн 3×6м. Ремонт из качественных и дорогих материалов. Стильный и уютный интерьер. Дорогая и современная мебель и техника. Электрогенератор. Бойлеры, сплит-системы. Электрические рольставни. Алюминиевые профили. Термоизоляция. Противопожарная...

GATE Realty

320 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

261 м² 4 3

Продается дом с видом на море в тихом живописном поселке Ратишевина. Общая площадь дома 261кв.м., жилая - 193 кв.м., площадь участка 441 кв.м. В доме есть коммерческое помещение площадью 23 кв.м., с отдельным входом и террасой, и две отдельные квартиры: Первая квартира - с выходом на террасу, занимает два нижних этажа, состоит из гостиной,...

Antarex

280 000 €

Вилла в Мириште, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Незавершенная вилла в Мириште, Радованичи, Општина Герцег Нови на участке 301 кв.м Цена 280.000 евро. Торг.

Galeo

79 000 €

Вилла в Будве, Черногория

70 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Мы рады представить эксклюзивный загородный проект, который объединяет в себе современную архитектуру, приватность на лоне природы и высокий инвестиционный потенциал. Это не просто дом — это полностью готовый продукт для жизни, отдыха и получения стабильного дохода. Архитектура и концепция Проект выполнен в современном стиле A-Frame —...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 1183 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru