В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

480 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

240 м² 3

ВНЖ при покупке

№ 5283. Вилла находится в активно развивающемся регионе Черногории, в г.Тиват ( Донья Ластва) в непосредственной близости Porto Montenegro. Великолепный вид на Тиватский залив, тишина и уединенность от городской суеты. Вилла построена в 2015 г. по авторскому проекту в медитеранском стиле, площадью 240 м2 на участке 340 м2. Изящный мраморный...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

5 076 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

400 м²

Виллы The Peaks — изысканная жизнь над Адриатикой Расположенные на возвышенности с панорамным видом на Адриатическое море, эти авторские виллы площадью около 400 м² воплощают утончённый стиль и исключительное качество жизни. Созданные для тех, кто ценит приватность, престиж и пространство, резиденции включают пять спален с ванными...

Lustica Bay

270 000 €

Дом в Морини, Черногория

286 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.5378 Дом расположен в 150 метрах от Адриатического шоссе и моря. Дом состоит из 3 этажей, ему более 250 лет. Имеет аутентичный фасад на восточной стороне. Модернизация и реконструкция западной части здания закончилась в 2012 году, включая реконструкцию стен и крыши с соответствующей изоляцией. Вход доступен с восточной,...

DOO TradeGoria

1 800 000 €

Вилла в Бечичи, Черногория

430 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Элитная вилла в одном из лучших мест побережья - поселок Бечичи (Ивановичи). Тихий район в окружении оливковой рощи. Вилла находится в 100 метрах над уровнем моря, спуститься до моря можно за 10 минут; обратно - 15-20 минут. Дом расположен на участке, площадью 772 м2, и имеет 3 уровня с двумя отдельными входами и местом для хранения яхты. Из...

DOO "Monteonline"

3 500 000 €

Вилла в Будве, Черногория

820 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.8045 Вилла, Будва.На продажу предлагается эксклюзивная вилла в центре г. Будвы. Очень хорошее расположение, рядом находятся: Старый город, пляжи, крупные супермаркеты, торговый центр, рынок, аптеки, банки. Вилла состоит из 6 этажей, каскадная постройка.Площадь виллы — 820 м2.Структура виллы:1 этаж — винный погребок,...

DOO TradeGoria

450 000 €

Вилла в Бигово, Черногория

230 м² 5 4

ВНЖ при покупке

Представьте себе идеальное место для жизни вашей большой семьи — два уютных дома на одном участке, окруженные красотой природы и морским воздухом! Основной дом площадью 230 м² станет вашим личным оазисом. Здесь вас ждут 5 светлых спален и 4 современных санузла, а из окон открывается захватывающий вид на море. Гостевой дом площадью 40 м²...

DOO "Monteonline"

385 000 €

Вилла в Ораховаце, Черногория

350 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.4919 Лучшее предложение в Боко-Которском заливеПросторная современная вилла ждет своих новых хозяевГлавной идеей архитектурного замысла было создание комфортной и теплойатмосферы для большой дружной семьи.Здесь все продумано до мельчайших деталей:- общий стиль всего комплекса- обособленные входы на первый и второй этажи...

DOO TradeGoria

320 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

120 м² 4 3 2

Новогодняя акция- цена снижена с 330.000 евро на 320.000 евро! Новый таунхаус с 3 спальнями в закрытом коттеджном поселке в пригороде Тивата, в поселке Кавач. Двухэтажный таунхаус построен в стиле модерн площадью 120 м2 и с участком 200 м2. Таунхаус включает в себя гостиную с кухней и столовой зоной, 3 спальни, две ванные комнаты, две террасы...

VALUE.ONE

400 000 €

Вилла в Подгорице, Черногория

350 м² 7 4

ВНЖ при покупке

Продаётся уютный трёхэтажный дом общей площадью около 350 м², расположенный на огороженном и благоустроенном участке площадью 1000 м². Это идеальный вариант для большой семьи или для тех, кто хочет совместить комфорт проживания и вложение в недвижимость с потенциалом. Планировка: Дом состоит из трёх уровней: Сутерен (50 м²) — отдельный вход,...

DOO "Monteonline"

300 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

230 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.11299 Новый дом в Заградже в 1 км от моря. Площадь дома 230м2, участок земли 650 м2 Панорамный вид на море и горы.

DOO TradeGoria

60 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

74 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Сутоморе. Площадь дома 74 м2, участок земли 150 м2. Вода городская, септик. Вид на море со второго этажа. До моря 700 метров.

Galeo

650 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

251 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура виллы: кухня-гостиная, 4 спальни,1 санузел, 2 ванные. 2 этажа. Удобства: Бассейн 3×6м. Ремонт из качественных и дорогих материалов. Стильный и уютный интерьер. Дорогая и современная мебель и техника. Электрогенератор. Бойлеры, сплит-системы. Электрические рольставни. Алюминиевые профили. Термоизоляция. Противопожарная...

GATE Realty

210 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

198 м²

ВНЖ при покупке

Просторный дом в Сутоморе, ниже дороги, 800м от пляжа На участке 313м2, находится дом площадью 126м2 + террасы 72м2. На участке плодовые деревья: хурма, слива, инжир. Пальма и цветы. Парковка. На первом этаже – небольшая студия (комната, миникухня и с/у) и основная часть, состоящая из широкого коридора, кухни, ванной (2 года назад поменяна...

Montenegro Prospects

1 100 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

323 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Предлагается уникальная недвижимость — современная вилла на первой линии с приватным выходом к морю. Здание выполнено в стиле современной архитектуры и спроектировано известным европейским архитектором. Панорамные окна во всех помещениях виллы открывают захватывающие виды на Адриатическое море. Основные характеристики виллы Общая площадь: 323...

DOO "Monteonline"

165 000 €

Дом в Шушани, Черногория

87 м² 1 2

ВНЖ при покупке

Продаётся уютный одноэтажный дом площадью 87 м² на участке 370 м², расположенный в районе Шушань, выше магистрали, на расстоянии 1,5 км от моря. Планировка дома включает просторную гостиную, совмещённую с кухней, ванную комнату, одну спальню с небольшим санузлом и кладовкой. Дом полностью отремонтирован: новая электрика, водопровод, окна и...

Montenegro Prospects

76 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

78 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Продается семейный дом площадью 78 кв.м. на огороженном участке 270кв.м. в Утехе. Планировка: просторная гостиная с кухней, 3 спальни, 2 террасы 60 кв.м, подвал 17 кв.м, кладовая. Дом продается вместе с мебелью и бытовой техникой. Есть 2 резервуара для воды объемом 60 м3, гараж площадью 17 кв.м. Можно построить еще один этаж такой же площади....

Antarex

250 000 €

Дом в Баре, Черногория

220 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.11513Предлагается к продаже дом в городе Бар, район Шушань общей площадью 220 м2, на участке 450 м2. Дом состоит из двух этажей. На первом этаже находятся 2 апартамента. На втором этаже находятся 3 апартамента. Городская вода и канализация. С дома открывается чудесный вид на море. Цена 250.000 евро.

DOO TradeGoria

190 000 €

Дом в Биеле, Черногория

183 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 6.20.11.10172Дом с видом на залив в поселке Биела, Херцег-Нови. Продается дом площадью 183 м2, на участке 420м2 в тихом, зеленом уголке поселка Биела. Дом имеет три этажа, на первом этаже отдельный вход, второй и третий этажи имеют общий подъезд. Структура: 1-й этаж – гостиная, кухня, санузел, комната (спальня); 2-й этаж –...

DOO TradeGoria

126 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

70 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.13076 Продается легальный дом в черновой отделке с видом на море. Местоположение: Сутоморе, Заградже. Уютный, приватный район, идеальный для жизни и отдыха. Характеристики дома:* Площадь: 70 м²* Участок: Ровный, 418 м²* Отделка: Черновая, что позволяет вам реализовать свои дизайнерские идеи!* Утепление: Дом утеплен, что...

DOO TradeGoria

300 000 €

Дом в Ластве, Черногория

174 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Поселок закрытого типа с собственной инфраструктурой расположен в пригороде Будвы, село Ластва Грбальска. Поселок удачно расположен на ровной местности рядом с Ядранскиму путем, связывющим все части северного побережья Адриатического моря. До Будвы 5м, до аэропорта Тиват 15км, до ближайшего пляжа Яз - 3км. Территория поселка включает наличие...

Белый Слон

Посмотреть ещё 1989 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru