В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

270 000 €

Дом в Баре, Черногория

175 м² 7 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

6078. Дом в Баре/Белише. 1,4 км до центра. Документы своевременно поданы на легализацию. Площадь дома 175 м2 Состоит из первого этажа: две спальни, прихожая, ванная комната, гостиная и кухня. Внешняя лестница на второй этаж: одна спальная комната, ванная комната, кухня, гостиная. Ухоженный двор. Во дворе — гараж 20 м2. Площадь участка 300...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

500 000 €

Вилла в Черногории

20 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.728.4453Продаётся дом в районе Зелёный пояс. Площадь 220кв.м. 2 этажа, есть согласованный проект на 3--й этаж. В доме 3 спальни , гостиная, Кухня, 4 санузла, сауна, камин. Полы везде с подогревом. Бассейн, гараж, площадка барбекю, насаждения. Отличный вид на море. Дом в великолепном состоянии, готов к проживанию. Продаётся с...

DOO TradeGoria

350 000 €

Дом в Баре, Черногория

235 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.13020 На продажу: Новая вилла с бассейном в Баре (Полье)Сдача под ключ через 1 месяц! Локация: Полье, Бар, Черногория Цена: 350.000 € ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ:Современный дом, расположенный в равнинной части Бара — отличное место для жизни или отдыха.Спокойный жилой район с удобным подъездом, рядом вся городская инфраструктура. ️...

DOO TradeGoria

240 000 €

Дом в Утехе, Черногория

300 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.10251Предлагается к продаже дом в туристическом поселке Утеха, Барская ривьера. Дом 60 + 125 + 115 м2 - общая площадь 300 м2 - 3 этажа Земельный участок 1050 м2. Структура дома, первый этаж: гараж 20 м2, кладовка 15 и2, студия 25 м2. второй этаж: 3 комнаты, 2 кухни, 2 террасы, 2 коридора, гостинная, ванная. третий этаж:...

DOO TradeGoria

250 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

66 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается отреставрированный каменный дом в аутентичной рыбацкой деревне Какрц. Дом площадью 66м2 на участке 56м2. Планировка: на первом этаже гостиная с кухонной зоной, ванная, на втором этаже две спальни, ванная и терраса. Уютный двор перед домом. До моря 20 метров. Это редкое предложение для тех, кто любит исторические постройки рядом с...

Antarex

170 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

250 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.11677 Продается просторный семейный дом с 4 спальнями. Локация - Сутоморе, ниже магистрали. До центра 1 км До пляжа 800 м Площадь дома - 250 м2 Площадь участка - 175 м2 1 этаж: 2 спальни Кухня с выходом на террасу Гостиная Санузел 2 этаж: 2 спальни с выходом на террасу Холл Санузел В цоколе 2 технических помещения. В доме...

DOO TradeGoria

340 000 €

Вилла в Добра Воде, Черногория

290 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Предлагаем вашему вниманию великолепный дом площадью 290 м², расположенный в живописном поселке Дубрава (Бар). Этот дом идеально подходит для тех, кто ценит комфорт и близость к природе. Расположенный всего в 450 метрах от моря, он предлагает уникальную возможность наслаждаться морским бризом и захватывающими видами каждый день. Дом включает в...

DOO "Monteonline"

295 000 €

Дом в Баре, Черногория

210 м² 3

ВНЖ при покупке

№ 4775. Дом с бассейном и видом на море в Зеленом Поясе, Бар Площадь дома 210 м2 Площадь участка 500 м2 Двухэтажный новый дом с бассейном в ближайшем пригороде Бара. Отличный вид на море, кругом хвойные деревья. Планировка на 1 этаже - просторная кухня-столовая, гостиная с камином и шикарным видом на море сквозь хвойные кроны деревьев. 2...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

500 000 €

Дом в Баре, Черногория

400 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 3.25.11.10956 Отличный семейный дом, 3 этажа, с видом на море и город, находится в Шушань (в 1.5 км от Бара). Дом полностью с мебелью из дерева, ручной работы (антиквариат). Кровати и шифоньеры, из чистого дерева. Дом имеет большие террасы на каждом этаже. Ступеньки и террасы, покрыты гранитом. Ограда из кованного железа, которые...

DOO TradeGoria

185 000 €

Дом в Баре, Черногория

200 м² 5 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ОЧАРОВАТЕЛЬНЫЙ ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ У МОРЯ, КАК ИДЕАЛЬНОЕ МЕСТО ДЛЯ ЖИЗНИ, ОТДЫХА И ИНВЕСТИЦИЙ! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 200 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 440 м2 ЧЕРНОГОРИЯ: БАР: ДОБРА ВОДА СТОИМОСТЬ:...

CULTURE international real estate agency

260 000 €

Дом в Баре, Черногория

250 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.1804 Дом в Баре. Площадь дома 250м2. Участок земли 220м2. Дом расположен в 500метрах от центра города и 800 метрах от моря.

DOO TradeGoria

530 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

200 м² 3 2 2

Новая вилла на побережье Бока- Которской бухты в поселке Крашичи. Это спокойное тихое место с панорамными видами на море в 20 м от пляжа. Вилла площадью 200 м2 состоит из двух этажей и гаража на 2 машины. На первом этаже виллы расположены коридор, гостевой туалет, гостиная с кухней и столовой зоной с выходом во двор с зоной для отдыха и...

VALUE.ONE

185 000 €

Дом в Баре, Черногория

200 м² 5 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ОЧАРОВАТЕЛЬНЫЙ ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ У МОРЯ, КАК ИДЕАЛЬНОЕ МЕСТО ДЛЯ ЖИЗНИ, ОТДЫХА И ИНВЕСТИЦИЙ! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 200 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 440 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БАР: ДОБРА ВОДА...

CULTURE international real estate agency

100 000 €

Дом в Утехе, Черногория

178 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.19.9218 Недостроенный дом в Утехе, ниже трассы в 300 метрах от моря, недалко от отеля Видиковац. С прекрасным видом на море. Пешком 5 минут до моря. Находится в районе Утеха.

DOO TradeGoria

2 200 000 €

Дом в Прчани, Черногория

373 м² 5 6

ВНЖ при покупке

Исключительная средиземноморская вилла с панорамным видом на море и горы через Которский залив. Общая площадь участка: 3711 м2 (плюс подъездная дорога и гостевая парковка). Бассейн: 8 х 6 м2 Исключительный дом для Вас. К вилле ведет частная, охраняемая дорога. Она представляет собой просторный современный дом с 5 спальнями и роскошно оформленным...

Montenegro Prospects

940 000 €

Дом в Ораховаце, Черногория

300 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Роскошная вилла с бассейном в Ораховце, Котор. Вилла находится в 150 метрах от моря, имеет прекрасный вид на Которский залив. Жилая площадь виллы составляет около 300 м2, ухоженный красивый участок 700 м2. Вилла состоит из: 1 этаж – гостиная/кухня/столовая, спальня, кабинет, 2 ванные комнаты и уютный апартамент с террасой. 2 этаж –...

Montenegro Prospects

790 000 €

Вилла в Будве, Черногория

358 м²

ВНЖ при покупке

НОВОГОДНЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ!!! СНИЖЕНИЕ ЦЕНЫ!!! Только до Нового года. Успейте приобрести прекрасную виллу на море в туристической столице Черногории, Будве Вилла, Будва, Подкошлюн Эксклюзивная четырёхэтажная вилла с видом на море, расположена в тихом спальном районе Будвы, Подкошлюн. Очень хорошее расположение, рядом находятся крупные...

Galeo

480 000 €

Дом в Дженовичах, Черногория

78 м² 2

ВНЖ при покупке

Сдвоенный каменный дом с прекрасным видом на море, Дженовичи Общая площадь участка с домом 1360м2. Он состоит из трех кадастровых участков. Дом имеет общие стены как с левой, так и с правой стороны. Большая часть участка находится за домом и имеет прекрасный вид на залив. Площадь дома составляет 78 м2, и он имеет два уровня. Море находится...

Montenegro Prospects

Цена по запросу

Вилла в Баре, Черногория

370 м² 7 3 3

Современная вилла на первой линии у моря с причалом для яхты, частным пляжем и infinity-бассейном с морской водой. Общая площадь виллы — 370 м², с каскадным участком 850 м² и дополнительной прибрежной территорией около 400 м². Планировка: На верхнем этаже — три спальни с индивидуальными ванными комнатами....

nekretnina.me

550 000 €

Дом в Будве, Черногория

200 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.30.11.12408 Предлагается к продаже вилла в Близикучи, Будва.Рядом с островом Святой Стефан. С виллы открывается панарамный вид на море и горы.Престижный закрытый охраняемый поселок. Видеонаблюдение. Площадь дома 200м2 внутри, плюс двор большой с террасой и бассейном. Большой зал внизу с выходом на террасу с бассейном, санузел и...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 2213 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru