Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
215 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
100 м231
Трехкомнатная квартира с видом на море Топла 1 Герцег Нови. Площадь квартиры 100 м2 (зарегистрирована 93 м2). Планировка: прихожая, ванная + туалет, три кладовки, 2 террасы, кухня, столовая, гостиная. Рядом с квартирой есть кладовка 10 м2. Расстояние до моря 350 метров, цена 215 000 евро
Rivijera Nekretnine
750 000 €
Дом в Будве, Черногория
330 м28
ВНЖ при покупке
Продается дом в Будве с большим участком.
Площадь дома 330 м2, а площадь участка 745 м2.
Дом состоит из 3 этажей, рядом с ним находится подсобный дом поменьше с одной квартирой.
На первом и втором уровне дома по одной трехкомнатной квартире с двумя санузлами, на втором уровне из каждой комнаты есть выход на террасу.
На третьем...
Mercury Group
144 600 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
86 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.10900Предлагается к покупке квартира с одной спальней в Добры Воды.
2 этаж.
Площадь квартиры - 86 кв.м.
Квартира состоит из коридора, гостиной с кухней, спальни и ванной комнаты.
Квартира меблирована и готова к проживанию.
Вид на море.
Паркинг.
Есть возможность объединить квартиру с соседней квартирой (83 кв.м.).
Расстояние...
DOO TradeGoria
1 250 000 €
Земля в Близикуче, Черногория
nekretnina.me
1 000 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
335 м2
ВНЖ при покупке
Продаётся новый современный малоквартирный дом с пятью отдельно зарегистрированными квартирами, гаражом и просторным паркингом на 5 автомобилей в живописном микрорайоне Донья Ластва, города Тиват. Продажа дома целиком. Вид на горные пейзажи. Расстояние до ближайших пляжей 900 метров, до центра Тивата и известного комплекса с яхтенной мариной...
Antarex
345 000 €
Вилла в Ластве, Черногория
174 м242
ВНЖ при покупке
Чудесный, трехэтажный таунхаус с 4 спальнями в закрытом, красивом поселке с бассейнами в пригороде Будвы - идеальное место для постоянного проживания семьи.
Таунхаус, площадью 174 м2, имеет 4 спальни, 2 ванные комнаты, гостиную открытой планировки с кухней и обеденной зоной. Таунхаус полностью меблирован. Также имеется свой огороженный садик....
DOO "Monteonline"
250 000 €
Земля в Колашине, Черногория
1192 м²
Код объекта - 1.27.15.9562
Урбанизированный земельный участок в Колашине
Характеристики участка:
- урбанизированный земельный участок 1192м2 в Колашине
- участок находится в центре города колашин
- разрешено строительство объекта 500м2, в основании 64м2
- на участке находится вписанный объект 32м2
- электричество находится на участке, вода в...
DOO TradeGoria
135 141 €
Квартира в Тивате, Черногория
51 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ПРЕСЕЙЛ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ЭКСКЛЮЗИВЫЙ ПРИВАТНЫЙ КОМПЛЕКС ДОХОДНЫХ АПАРТАМЕНТОВ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ТИВАТЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
* профессиональное управление недвижимостью
*...
CULTURE international real estate agency
320 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
350 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.11.9921Домв городеХерцег-Нови, поселокМойдеж. Новый дом, площадью 350 м2, в трех уровнях. На первом этаже большой гараж на несколько авто и кладовая. Второй и третий этажи имеют одинаковую планировку - гостиная, кухня-столовая, 2 спальни, ванная комната и терраса. Между этажами внутренняя лестница. Дом в черновой отделке....
DOO TradeGoria
198 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
56 м221
ВНЖ при покупке
Один из самых спокойных и любимых районов города — Топла. До моря — всего 3 минуты пешком. В пешей доступности: Дом Здравля, аптека, магазины, рестораны, школа, автобусная остановка.
О доме
Многоэтажный жилой дом, построен в 1977 году из качественных и прочных материалов. Общая парковка для жильцов.
О квартире
этаж: третий;
планировка: 2...
DOO "Monteonline"
270 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
82 м23
ВНЖ при покупке
TIVAT
270,000 EUR
HOT OFFER!
Продажа квартиры с 3-мя спальнями в Тивате рядом с центром города.
️Дом 2023 постройки всего на 6 квартир.
Отличная локация: тихий район, но в то же время до центра города и Порто Монтенегро- 7 минут пешком.
Площадь: 82 м²
Этаж: 1
Лифт: нет
Терраса: да
Вид на море: боковой
Структура:...
Galeo
420 000 €
Апартаменты в Подгорице, Черногория
142 м232
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
950 000 €
Вилла в Биеле, Черногория
110 м23
ВНЖ при покупке
Роскошная вилла на первой линии моря, Герцег-Нови-Биела. Привлекательное место, вилла на берегу моря c собственным причалом. Площадь виллы 110 м2, она состоит из большой гостиной, кухни и террасы во дворе на первом этаже, на втором этаже три спальни с тремя ванными комнатами, терраса с видом на море с отличным видом на Тиват, Порто Монтенегро....
Galeo
330 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
85 м2322
Современный пентхаус, расположенный в самом центре Тивата, всего в нескольких минутах ходьбы от набережной и престижного комплекса Porto-Montenegro. Квартира отличается просторной планировкой, качественной отделкой и красивым видом на море и Тиватскую бухту.
Характеристики объекта:
Площадь квартиры: 85 м² + 8 м² галерея
Планировка:...
VALUE.ONE
925 000 €
Вилла в Будве, Черногория
220 м295
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже просторный дом общей площадью 220 кв. м, расположенный на полностью огороженном участке в 309 кв. м в Будве. Этот объект является идеальным выбором как для большой семьи, так и для инвесторов, желающих приобрести готовый и успешно функционирующий арендный бизнес.
Дом был капитально отремонтирован в 2021 году и имеет все...
DOO "Monteonline"
190 400 €
Апартаменты в Прчани, Черногория
52 м211
ВНЖ при покупке
Новый, элитный бутик-отель с апартаментами всего в 90 метрах от моря в п. Прчань от надежного застройщика. На этапе строительства - очень выгодно, не упустите эту возможность!
Сейчас пока еще доступны на выбор несколько чудесных квартир с 1 спальней, площадью 45, 52, 55 м2. У некоторых квартир имеются дворики, площадью 80 м2!
ПРЕИМУЩЕСТВА:
-...
DOO "Monteonline"
392 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
87 м212
ВНЖ при покупке
Представьте себе идеальное место для жизни - просторную квартиру с 1 спальней в самом сердце Будвы, всего в нескольких шагах от Старого Города. Это место, где вы сможете насладиться великолепной атмосферой исторического центра города, а также иметь все необходимое в пешей доступности.
Входя в квартиру, вы ощутите простор и свет, благодаря ее...
DOO "Monteonline"
120 000 €
Квартира в Баре, Черногория
49 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.30.13.12795
Продажа квартиры в Петроваце.
Комплекс с бассейном “Oliva Village”Предлагаем Вашему вниманию уютную 1-спальную квартиру в одном из самых живописных уголков Петроваца. Комплекс расположен в тихой верхней части города, что подарит Вам спокойствие, уединение и шикарные виды на горы и оливковые рощи.
ЛокацияВсего 7...
DOO TradeGoria
260 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
94 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 ванных, терраса!
Удобства: Современный жилой комплекс. Удобная планировка. Квартира предлагает продуманное пространство с гармоничным сочетанием функциональности и эстетики. Светлая гостиная с камином плавно...
GATE Realty
70 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
93 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.11.10396
Двухэтажный дом , общей площадью 93м2, земельный участок 103м2, находится в Сутоморе, район Рутке.
Структура,
Первый этаж: коридор, кухня, гостиная, спальня, санузел
Второй этаж: коридор, 3 комнаты, санузел, терраса.
Вход на второй этаж сбоку дома.
Городская вода, канализация септика.
На территории есть парковка на...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
