Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
90 000 €
Земля в Утехе, Черногория
2400 м²
Код объекта - 5.25.15.1551
Не урбанизированный участок в Утехе находится на ровной местности в 1700 метрах от моря. Панорамный вид.
Рядом с участком построена люкс вилла.
DOO TradeGoria
205 500 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
137 м2
ВНЖ при покупке
Напрямую от инвестора - без налога на недвижимость (3% от стоимости квартиры). Продаются две последние просторные квартиры в новом доме с бассейном и собственной парковкой в Петровац. Расстояние до моря и набережной с кафе и ресторанами 1,2 км. Площади от 137 до 146 кв.м, с двумя и тремя спальнями. Привлекательная цена - 1500€/кв.м. Квартиры с...
Antarex
100 000 €
Дом в Утехе, Черногория
110 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.10593
Таунхаус с двумя квартирами в Утехе
Дом площадью 110м2
Земельный участок 132м2
На первом этаже находится летняя кухня.
На втором этаже прихожая, три спальни, санузел, просторная терраса.
На третьем этаже две просторные спальни, санузел и терраса с панорамным видом на море.
Внешняя лестница.
Дом после...
DOO TradeGoria
100 000 €
Земля в Сутоморе, Черногория
573 м²
Код объекта - 3.25.15.10909Участок 573 м2, на котором внесены в кадастре 3 объекта, семейный дом 35 м2 и 2 вспомогательных обьекта 10 и 21 м2.
Находится в Сутоморе, в 450м от моря.
Пешком до пляжа 3-4 мин, на авто 600м.
Каменный дом состоит из 2 комнат и сан узла.
Участок для строительства или реконструкции обьекта.
В доме есть электричество,...
DOO TradeGoria
540 000 €
Вилла в Биеле, Черногория
350 м2
ВНЖ при покупке
Прекрасный вариант для отдыха и бизнеса. Боко-которский залив в посёлке Биела (муниципалитет Герцег Нови). 3 минуты до моря. До аэропорта Тиват 10 км, до аэропорта Дубровник 35 км.
Недалеко рестораны, бары и дискотеки, магазины.
Вилла представляет собой 4-этажное здание 350 кв.м, в котором для размещения гостей предлагается 7 апартаментов....
Galeo
150 000 €
Квартира в Будве, Черногория
71 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.30.13.11546
Квартира в Сеоце с 2 спальнями и панорамным видом на море.
3 этаж
Площадь квартиры 71 м2
Квартира состоит из коридора, гостиной с кухней, 2 спален, санузла и просторной террасы.
Прекрасный панорамный вид на море.
Паркинг место.
Рядом расположен один из лучших пляжей Черногории с чистой изумрудной водой - Яз....
DOO TradeGoria
1 000 000 €
Квартира в Баре, Черногория
237 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.11735
Просторный пентхаус в комплексе премиум класса с панорамным видом на море и горы в Баре.
9 этаж (3 современных лифта)
Площадь пентхауса - 237 м2 + 250 м2 крыша.
Пентхаус состоит из коридора, гостиной, кухни, трёх спален, четырёх санузлов, четырех гардеробных, двух просторных террас с возможность установки джакузи, а...
DOO TradeGoria
1 100 000 €
Вилла в Которе, Черногория
210 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.26.728.11772
Предлагается к продаже роскошный дом с видом на Которский залив.
Площадь дома 210 м2 + гараж 60 м2 на участке 330 м2.
На первом этаже есть гостиная, кухня, столовая и туалет.
Первый этаж, три спальни и две ванные комнаты.
Второй этаж, две квартиры 30м2 и 40м2.
Высокое качество строительства.
Дом полностью...
DOO TradeGoria
241 696 €
Апартаменты в Которе, Черногория
61 м2211
Оплата криптовалютой
Апартаменты с 1 спальней площадью 61 м2, в новом современном жилом комплексе на берегу Которского залива. В апартаментах есть гостиная с кухней, 1 спальни, ванная комната, 2 террасы. Много света, панорамные окна. Апартаменты продаются уже с отделкой, используется паркет из ценных пород дерева, керамогранит Porcelanosa и сантехника Villeroy &...
VALUE.ONE
720 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
220 м2645
Таунхаус в новом комплексе на Будванской ривьере, в живописном месте Режевичи рядом со Святым Стефаном. Каждый таунхаус имеет бассейн и зону для отдыха, а также красивый вид на море. В ближайшей окрестности (2 км.) находится четыре великолепных пляжа.
Строительство ведет компания, которая построила и реализовала в Черногории уже несколько...
VALUE.ONE
200 000 €
Квартира в Мельине, Черногория
37 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.20.13.12032
Квартира с одной спальней в многоэтажном доме в эксклюзивной локации Мельине, Херцег-Нови.
Площадь квартиры 37 м2.
Структура: прихожая, гостиная с кухней, спальня, санузел, балкон.
Коммуникации: городская вода, электричество, городская канализация.
Квартира находится на 2 этаже.
Парковочное место включено в...
DOO TradeGoria
132 160 €
Квартира в Тивате, Черногория
41 м21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ШИКАРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ КУЛУАРНОГО ТИПА В ТИВАТЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ
ПЛОЩАДИ: 27 - 139 м2
ОБЩИЙ ПРАЙС: 97 200 – 227 139 евро
СРОК ЗАВЕРШЕНИЯ...
CULTURE international real estate agency
180 000 €
Квартира в Будве, Черногория
51 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!! КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В НОВОМ ДОМЕ С БАССЕЙНОМ!! ПЛОЩАДЬ: 51 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ ЦЕНА: 180 000 евро ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) ВИД на море В комплексе открытый бассейн с видом на море Зоны...
CULTURE international real estate agency
388 500 €
Вилла в Биеле, Черногория
244 м243
ВНЖ при покупке
Продается дом в поселке с хорошо развитой инфраструктурой – Биела. Площадь дома 244кв.м., площадь участка – 217кв.м, два жилых этажа и цокольный этаж.
Планировка:
Цокольный этаж используется как помещение для хранения.
На первом этаже - студия, апартамент с 2 спальнями и большой террасой, которую можно застеклить.
На втором этаже...
Antarex
119 900 €
Квартира в Будве, Черногория
45 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.12598
Продажа. Будва. Квартира с 1 спальней в новом построенном доме рядом с HDL и кафе Кужина
119,990€
Площадь 45 m2
Состоит из гостиной с кухней, спальня, ванная комната и балкон.
Квартира очень светлая, в то же время
Балкон всегда в тени
С чистовой отделкой, кондиционер, межкомнатные двери, напольное покрытие...
DOO TradeGoria
165 000 €
Квартира в Баре, Черногория
69 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.12628
Квартира с 2 спальнями с прекрасным видом на горы в Баре по хорошей цене.
7 этаж (лифт) не последний.
Площадь - 69 м2 + 3 м2 кладовая на -1 этаже.
Квартира состоит из коридора, гостиной с кухней, двух спален, двух санузлов и большой застеклённой террасы.
Прекрасный вид на горы.
Дом оснащён центральным тёплым...
DOO TradeGoria
500 000 €
Дом в Каменари, Черногория
250 м243
ВНЖ при покупке
Каменный дом в посёлке Каменари площадью 250 квадратных метров, полностью отреставрированный. Стены толщиной 1 метр обеспечивают надежную теплоизоляцию и прохладу в летние месяцы. 4 просторные спальни, 3 современных санузла и 2 террасы, с которых открываются потрясающие виды на горы Боко-Которский залив. Участок площадью 1400 квадратных метров....
Mercury Group
2 588 000 €
Земля в Будве, Черногория
9500 м²
Продается привлекательный земельный участок с панорамным видом, идеально подходящий для жилой застройки, расположенный в районе Комошевина – Могрен, на верхней части южного склона горы Спас, выше пляжей Могрен и магистральной дороги Будва – Тиват. Это место предлагает захватывающий панорамный вид на Будванскую ривьеру, живописные пляжи, город...
Amfora Real Estate
132 000 €
Квартира в Будве, Черногория
42 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕPHOГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
КВАРТИPА С ОДНОЙ СПAЛЬНЕЙ В ПЯТИ МИНУТАХ ХОДЬБЫ ОТ ЦЕНТPА БУДВЫ!
ПЛОЩАДЬ: 1/42 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ЛАЗИ
СТОИМОСТЬ: 132 000 евро
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ...
CULTURE international real estate agency
1 575 000 €
Дом в Баре, Черногория
154 м2
ВНЖ при покупке
Продается дом в Маровичах, в Баре, расположенный на участке площадью 1200 м², с потрясающим видом на город Бар и море.
Этот дом площадью 154 м² включает 5 спален, 2 ванные комнаты, просторную гостиную и кухню.
Дом находится всего в 2,4 километрах от пляжа и отеля Princes, с асфальтированным подъездом прямо к участку. Объект предлагает...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
