Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
118 500 €
Апартаменты в Колашине, Черногория
39 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость Черногории
Продается современная, полностью меблированная однокомнатная квартира площадью 39 м², расположенная на первом этаже жилого дома с лифтом, построенного в середине 2023 года. Здание оснащено современными системами безопасности, обеспечивающими высокий уровень комфорта и защиты.
Квартира состоит из просторной спальни с...
Amfora Real Estate
600 000 €
Дом в Шушани, Черногория
160 м2
ВНЖ при покупке
Новая вилла в Зеленом Поясе. Участок 581м2, с зелеными насаждениями, фруктовыми деревьями и зоной для барбекю. Вид на море уже из сада!
Вилла не большая, но очень уютная. Общая площадь около 160м2, жилая площадь 126м2.
На первом этаже с выходом в сад расположена сауна с душевой.
Жилая часть находиться на втором и третьем этажах. Второй этаж –...
Montenegro Prospects
4 700 000 €
Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория
1454 м2
Код объекта - 1.25.17.9633
Действующий отель 4* на берегу моря со своим пляжем — цена снижена на 45% !!! Прямая продажа от застройщика.Отель построен в 2014 году в курортном городе Сутоморе с полным пакетом разрешительных документов (легализован). Площадь земельного участка составляет 602 м2. Площадь отеля — 1454 м2. У отеля есть свой песчаный...
DOO TradeGoria
159 000 €
Квартира в Ластве, Черногория
53 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.28.13.10895
Квартира с 1 спальней в комплексе в Доня Ластва, Тиват.
Первый этаж.
Площадь - 53 кв.м.
Квартира состоит из гостиной с кухней, спальни, ванной комнаты, просторной террасы.
Паркинг.
Расстояние до моря - 500 метров.
Цена 159 000 евро
DOO TradeGoria
400 000 €
Кафе, ресторан в Баре, Черногория
115 м2
Код объекта - 2.25.16.1924
Продается автосервис в Баре.
Площадь 115м2, на участке земли 600м2.
В сервисе : покрасочная камера, механический цех, сварочный цех, автомойка,
офисное помещение.
На этом участке есть разрешение на строительство 5-ти этажного дома.
По цене и рассрочке возможен договор при осмотре и заинтересованности объектом.
Цена...
DOO TradeGoria
267 050 €
Квартира в Будве, Черногория
76 м212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!!
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ШИКАРНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ЭЛИТНОМ ВИЛЛОВОМ КОМПЛЕКСЕ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ!
*окончательные цены обсуждаются с застройщиком
*в продаже четыре террасы по 80...
CULTURE international real estate agency
449 990 €
Квартира в Тивате, Черногория
119 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Представляем вашему вниманию эксклюзивный дуплекс-апартамент, расположенный в современной бутик-резиденции на живописном полуострове Луштица, в Крашичах. Эта резиденция предлагает идеальное сочетание чистого горного воздуха, комфорта европейской атмосферы и умиротворяющей обстановки, откуда открываются потрясающие панорамные виды на Которский...
DOO "Monteonline"
473 000 €
Земля в Близикуче, Черногория
1320 м²
Недвижимость, Черногория
Продается урбанизированный участок в Близикучах, Будва, с потрясающим видом на море. Общая площадь земли составляет 1 320 м², что позволяет построить 3 роскошные виллы с общей площадью 270 м² каждая.
Близикуче известны своей спокойной атмосферой, нетронутой природой, а также близостью к Будве, Святому Стефану и...
Amfora Real Estate
206 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
50 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем вашему вниманию несколько просторных квартир в новом доме премиум-класса в самом центре Тивата — всего в паре минутах ходьбы до школы Knightsbridge и Porto-Montenegro.
#2
Квартира с 1 спальней (высокий цокольный этаж), встроенная кухня, без мебели.
44 м2 плюс терраса 5 м2 и 60 м2.
Общая площадь 109 м2.
Цена: 306 000...
DOO "Monteonline"
143 000 €
Земля в Утехе, Черногория
356 м²
Участок, Утеха, 50м от моря
Основная информация:
Туристическое строиельство
Место – Утеха
площадь участка 356м2
Информация:
В самом начале Утехи (со стороны Бара) расположен этот участок. Площадью 356м2. Есть дорога, заведено электричество. До небольшого скрытого пляжа 50м. (обратите внимание, фото пляжа сделано в августе)
Участок в зоне...
Montenegro Prospects
980 000 €
Вилла в Жабляке, Черногория
800 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.27.728.10744Элитная недвижимость в Черногории, расположенная вблизи от входа в Национальный парк к Черному озеру в Жабляке. В 400м от виллы находится 5* отель «Дурмитор» от «Aman resort». Расстояние до «Черного озера» 600 метров. Расстояние до центра Жабляк 700 метров. Панорамный вид на горы, лес и город Жабляк.
Площадь...
DOO TradeGoria
3 570 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
278 м233
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЭЛИТНЫЙ ПРОЕКТ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО: ВОЗМОЖНА ОПЛАТА КРИПТОВАЛЮТОЙ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ЭЛИТНЫЙ КЛУБНЫЙ ДОМ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО НА БЕРЕГУ КОТОРСКОГО ЗАЛИВА!!
* проект от застройщика без оплаты налога на оборот недвижимости
СРОК СДАЧИ...
CULTURE international real estate agency
1 450 000 €
Земля на полуострове Луштица, Черногория
10500 м²
Участок в Крашичи под строительство
Основная информация:
Для строительство туристических объектов
Место – Крашичи
площадь участка 10.500м2
Информация:
В поселке Крашичи, находится интересный урбанизированный участок. Участок вытянутой, прямоугольной формы, имеющий наклон. Начинается от самого моря и идет вверх. Есть дорога, эл-во, вода....
Montenegro Prospects
300 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
69 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость Черногория, Бечичи
Продаётся современная и просторная двухкомнатная квартира площадью 69 м², расположенная в новом роскошном комплексе на второй линии от моря в Бечичах.
Этот эксклюзивный комплекс предлагает первоклассные удобства, включая бассейн, SPA-центр и множество других преимуществ, обеспечивающих максимальный комфорт и...
Amfora Real Estate
400 000 €
Дом в Баре, Черногория
100 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.11570
Предлагается к продаже дом в городе Бар, район Старый Бар.
Дом площадью 100 м2, площадь участка 2.800 м2., гараж 33 м2.
Вода бесплантная
7118. Даниловград, Ново Село.
В 2, 5 км от городка Спуж – двухэтажный новый дом (2019) в основе 100 кв м, общей площадью 200 кв м.
Внутренняя площадь каждого этажа без учета лестницы, внешних стен и внутренних перегородок равна 80 кв м. Каждый этаж имеет: большие гостиные с кухней-столовой, по две спальные комнаты, ванные комнаты,...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
220 000 €
Квартира в Будве, Черногория
91 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Квартира находится в жилом комплексе MERCUR, состоящим из пяти зданий.
Прекрасный район Вели Виногради, отлично подходящий для постоянного проживания. В окружении расположены основная школа, тренажерный зал, магазины бытовой техники и отделочных материалов, православная церковь, крупные сетевые продуктовые маркеты, рестораны и кафе. До моря...
Белый Слон
280 000 €
Офис в Тивате, Черногория
41 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем вашему вниманию просторное коммерческое помещение, полностью оборудованное под офис, на нижнем этаже нового здания в развитом районе Тивата.
Помещение состоит из просторной комнаты, ванной комнаты и большой террасы, площадью 40 м2. У помещения имеется 3 гаражных места. Идеальный вариант под офис, магазин или даже кафе.
По всем...
DOO "Monteonline"
1 200 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
290 м244
ВНЖ при покупке
Продажа новой, современной двухэтажной виллы с бассейном в городе Тиват. Площадь виллы 290 кв.м., на участке 834 кв.м. Удаленность от центра Тивата – 5 мин на машине, до Котора – 12 км, до Будвы – 25 км. Открытый, панорамный вид со всех этажей и террас на море и Тиватский залив. Вилла построена в 2019 году и имеет 4 спальни, 4 ванных комнаты и...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
