a
Версия
для печати

Мы узнали, какая недвижимость в Черногории приносит максимальный доход при долгосрочной сдаче. Иностранцы на неё не смотрят

Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?

Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.

Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.

Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Черногории

И сразу сюрприз. Лучшая – столица! 

Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.

Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.

В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды. 

Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.). 

Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%. 

Подгорица
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)

Черногорские эксперты называют похожие цифры.

«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%». 

Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.

Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.

Центр притяжения

Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.

Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.

Аренда в Черногории
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах

Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.

Подгорица

  • Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
  • 1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
  • 2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
  • 3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%

Тиват

  • 1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
  • 2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%

Будва

  • 1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
  • 2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
  • 3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%

Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.

«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок». 

Так какую недвижимость выбрать?

Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.

«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях». 

Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.

Доход от аренды в Черногории
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу

Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно. 

По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду. 

Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».

Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.

Примеры объектов недвижимости в Черногории
Апартаменты за 120 000 евро в Рафаиловичах, Черногория
120 000 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
36 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: 2 комнаты, 1 санузел, кухня. Удобства: Металлопластиковые окна, плитка, сантехника, мебель. Сплит-система, электрический бойлер. Фактическая площадь 44 м2. Паркинг. Вид на море! Расположение: 150 метров пешком до моря; Дом расположен в...
GATE Realty
Дом за 156 000 евро в Добра Воде, Черногория
156 000 €
Дом в Добра Воде, Черногория
100 м2 6 3
ВНЖ при покупке
Дом находится в поселке Дубрава, Добра Вода. Площадь участка 375м2. Дом имеет основание 60м2 и три уровня. Но в свидетельстве о собственности вписана меньшая жилая площадь. Фактическая жилая площадь около 100м2. До пляжа по дороге менее 800м. Каждый уровень имеет по две спальни, гостиную/кухню, ванную и террасу. На первом этаже на полу паркет,...
Montenegro Prospects
Квартира за 299 000 евро в Доброте, Черногория
299 000 €
Квартира в Доброте, Черногория
82 м2 2 1
ВНЖ при покупке
Эта просторная (82 кв. м) квартира расположена на мансарде отреставрированного каменного дома в Доброте. Квартира состоит из двух спален, ванной комнаты и гостиной открытой планировки с кухней и столовой. Два центральных окна обеспечивают прекрасный вид на море и залив. Здание небольшое, всего семь квартир и общая территория с бассейном....
Montenegro Prospects
Вилла за 2 500 000 евро в Которе, Черногория
2 500 000 €
Вилла в Которе, Черногория
490 м2 6 5 4
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Элитный каменный особняк на 1 линии моря со своим причалом в пос. Доброта — идеальное место для семейного отдыха. Отреставрированная вилла сохранила аутентичные детали в сочетании с современным стилем и новой дизайнерской мебелью и предметами интерьера. Общая площадь дома 490 м2, жилая площадь 274 м2, земельный участок 500 м2. Вилла...
DOO "Monteonline"
Дом за 1 250 000 евро в Утехе, Черногория
1 250 000 €
Дом в Утехе, Черногория
497 м2
ВНЖ при покупке
Вилла у самого синего моря, Утеха Вилла общей площадью 497м2, на участке 375м2. Край террасы первого этажа находится в 10 метрах от воды и в 25 метрах от небольшого галечного пляжа, к которому ведет удобный спуск. Территория обнесена высокой каменной оградой с кованым обрамлением, что создает ощущение приватности и уюта в маленьком садике с...
Montenegro Prospects
Земля за 650 000 евро в Доброте, Черногория
650 000 €
Земля в Доброте, Черногория
2115 сот.
Предлагаем к продаже урбанизированный земельный участок, расположенный в поселке Доброта, Котор. Участок 2.115 м2 с UTU условиями, на котором можно строить на 1.728 м2 Индекс занятости: 0.35 Индекс застройки: 1 Этажность: P+1+Pk Участок со всеми разрешениями отлично подходит для инвестиций и строительства.
First Realty
Дом за 210 000 евро в Сутоморе, Черногория
210 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
200 м2 4
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12975 СУТОМОРЕ | ПРОДАЖА ДОМА С ТРЕМЯ АППАРТАМЕНТАМИ И УЧАСТКОМНовый дом | 200 м² | 3 этажаУчасток: 230 м² + смежный участок 240 м² (дополнительно)Цена дома: 210.000 €Цена смежного участка: 15.000 €Общая возможная площадь участка: 470 м² Продаётся современный дом в Сутоморе, над магистралью, идеально подходящий для жизни,...
DOO TradeGoria
Квартира за 148 500 евро в Будве, Черногория
148 500 €
Квартира в Будве, Черногория
45 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ: НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС ЗАКРЫТОГО ТИПА С РОСКОШНОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ В ДУБОВИЦЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА!!! *проект для инвестиций и личного...
CULTURE international real estate agency
Апартаменты за 250 000 евро в Игало, Черногория
250 000 €
Апартаменты в Игало, Черногория
3 3
ВНЖ при покупке
Продается квартира в тихом живописном районе Игало. Жилая площадь 87кв.м. Планировка - коридор, три спальни, три ванные (две отдельные и одна в хозяйской спальне), три террасы общей площадью 53кв.м. Квартира продается с мебелью и бытовой техникой. В гостиной и всех спальнях установлены кондиционеры, есть печь на дровах, коммуникации – городские....
Antarex
Коттедж за 230 000 евро в Баре, Черногория
230 000 €
Коттедж в Баре, Черногория
122 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ТАУНХАУС С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В УЕДИНЕННОЙ ЛОКАЦИИ ВБЛИЗИ ГОРНОЙ РЕКИ В ОКРУЖЕНИИ ЛЕСА И КРИСТАЛЬНО ЧИСТОГО ВОЗДУХА! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 122 м2 ПЛОЩАДЬ ГАРАЖА: 20 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА:...
CULTURE international real estate agency
Вилла за 320 000 евро в Биеле, Черногория
320 000 €
Вилла в Биеле, Черногория
182 м2 2 2
ВНЖ при покупке
К продаже предлагается участок площадью 372 кв.м. в поселке Биела, в 300 метрах от моря и пляжа. На участке построено два одноэтажных дома площадью 82 кв.м. и 100кв.м. В каждом 1 спальня, санузел, кухня, гостиная. Получено разрешение на строительство двух объектов: - дом или коммерческое здание (гостиница, торговые/офисные помещения) до 3...
Antarex
Земля за 5 838 600 евро в Чани, Черногория
5 838 600 €
Земля в Чани, Черногория
15780 м²
Гражданство
Участок 1. Общая площадь кадастрального участка – 11.318 кв м Большая часть области местоположения 1 (7125m2) расположена в пределах урбанизированного участка UP 38, городская зона B, блок 8, в рамках DUP Чань II. Площадь городского участка UP 38 составляет 8262 м2 с цель туристической зоны T1, с заселенностью индекс 0,50 и индекс...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Квартира за 225 000 евро в Баре, Черногория
225 000 €
Квартира в Баре, Черногория
72 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке
Mega Real Estate
Вилла за 700 000 евро в Зеленике, Черногория
700 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
322 м2 4 4
ВНЖ при покупке
Продается дом площадью 322 кв.м. на участке 456 кв.м. в живописном поселке Зеленика. На первом этаже дома три квартиры, каждая с отдельной спальней и балконом. На втором этаже квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, гостиная, кухня-столовая с камином и большая терраса. Возможно построить третий этаж, с которого будет вид на море....
Antarex
Коммерческая недвижимость за 141 400 евро в Бечичи, Черногория
141 400 €
Коммерческая недвижимость в Бечичи, Черногория
48 м2
Код объекта - 1.30.730.9953 Cтудия в ЖК с бассейном рядом с пляжем в Бечичи Апартаменты-студия площадью 48 м2 находятся в жилом комплексе премиум класса в эксклюзивной зоне в поселке Бечичи – рядом с пляжем. Квартира состоит из просторной гостиной, совмещенной с кухней и столовой зоной, ванной комнаты и большой террасы, с которой открывается...
DOO TradeGoria
Вилла за 950 000 евро в Которе, Черногория
950 000 €
Вилла в Которе, Черногория
450 м2 4
ВНЖ при покупке
Продается уникальный дом с большим двором, флигелем и бассейном в самой красивой части города Котор в районе Шкаляри с прекрасным видом на залив.Дом состоит из трех этажей и общей площадью 450 м2 с террасами, а двор 1531 м2.На первом этаже находится гостиная, сауна, тренажерный зал, ванная комната и большая терраса перед входом, а также гараж на...
Galeo
Квартира за 85 000 евро в Сутоморе, Черногория
85 000 €
Квартира в Сутоморе, Черногория
28 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.12391 Квартира студия в Сутоморе с великолепным видом на море и город.Легальная студия , общей плошадью 28м2, на 6м этаже многоквартирного дома в Сутоморе. Новый дом , сдан в 2023 году.Продаётся с мебелью и техникой. До моря 300 метровПродуктовый магазин в доме.С террасы открывается великолепный вид на море!Рядом...
DOO TradeGoria
Дом за 2 300 000 евро в Будве, Черногория
2 300 000 €
Дом в Будве, Черногория
262 м2 3
ВНЖ при покупке
Продажа вилл, созданных по уникальному проекту в новом комплексе Pine Village. Authentic Resort Spa concept. Превосходный средиземноморский дизайн загородных домов в объединении с лучшими ландшафтными решениями создают атмосферу единения с природой, при этом сохраняя привилегии близости к городу и высококлассный комфорт. Комплекс расположен в...
Mercury Group
Земля за 250 000 евро в Биеле, Черногория
250 000 €
Земля в Биеле, Черногория
1917 м²
Продается шикарный участок, площадью 1917 кв.м. в живописном поселке Биела. Разрешена постройка дома площадью 250 кв.м., два этажа и подвал. Отличное предложение для постройки частного дома или таунхауса на две семьи.
Antarex
Квартира за 227 600 евро в Тивате, Черногория
227 600 €
Квартира в Тивате, Черногория
72 м2 2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 12.28.13.12764 Просторные апартаменты с видом на море в центре Тивата Ключевые параметры: Локация:Тиват, Черногория Тип недвижимости:апартаменты в клубном доме Тип объекта:новостройка Площадь:72,6 м² Вид:панорамный вид на море Этаж:второй (третий фактический) Дополнительные параметры: Панорамное остекление Управляющая...
DOO TradeGoria

О налогах…

Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.

Читайте также: Содержание недвижимости в Черногории

Фото: unsplash.com (Denis Ismailaj, Linda Gerbec), snl.no/Podgorica (Av Ukjent fotograf), commons.wikimedia.org (Андрей Бобровский)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Анализ рынков, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Пять советов покупателям недвижимости в Черногории
Как избежать рисков и заключить выгодную сделку
Где лопнет пузырь
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Онлайн-тур по недвижимости в Луштице Бей: посмотрите, как выглядят готовые квартиры на самом престижном курорте Черногории
Wow-курорт на побережье Адриатического моря
Финляндия и Северный Кипр: тучи сгущаются
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Луштица-Бей – идеальное место для отдыха летом. Рассказываем почему
Пляжи без толп туристов, кристально чистое море и развлечения на любой вкус

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в Черногории Коммерческая недвижимость в Черногории Земельные участки в Черногории Элитная недвижимость в Черногории

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Черногория»