Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
410 000 €
Пентхаус в Тивате, Черногория
96 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Просторный пентхаус с потрясающим панорамным видом на воды Тиватского залива, расположенный в живописном прибрежном поселке Джурашевичи, одном из самых привлекательных мест на полуострове Луштица.
Общая площадь — 96 м² плюс терраса и солярий на крыше, откуда открываются захватывающие виды на залив, море и окрестные горы. Это место...
Белый Слон
217 000 €
Квартира в Баре, Черногория
82 м222
ВНЖ при покупке
Квартира площадью 82 м² расположена в одном из самых современных зданий в центре Бара.
Планировка:
Просторная гостиная с выходом на большую террасу
Кухня открытого типа
Две спальни, одна из которых имеет собственную ванную комнату
Дополнительная ванная комната для гостей
Особенностью этой квартиры является высокое...
Montenegro Prospects
250 000 €
Квартира в Доброте, Черногория
75 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.26.13.11751
Уникальная квартира в современном комплексе с бассейном (Доброта, Котор)
На продажу предлагаем уникальную стильную квартиру с двумя спальнями площадью 75 кв метров. Квартира располагается в современном комплексе Буэна Виста с двумя бассейнами в курортном поселке Доброта, пригород Котора.
Квартира состоит из...
DOO TradeGoria
800 000 €
Квартира в Будве, Черногория
2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.12260Площадь: 95м2
Этаж: 4
Лифт: Да
Структура: Коридор, кухня со столовой, гостиная, главная спальня, гостевой туалет, спальня
(гардероб), ванная комната с ванной, терраса.
Полностью укомплектована мебелью и техникой согласно дизайн-проекту.
DOO TradeGoria
520 000 €
Вилла в Добра Воде, Черногория
450 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.728.7171
Вилла имеет 4 уровня. Которые сделаны как две отдельные квартиры.Цокольный этаж: просторная кухня и ванная комната.Первый этаж: Большой гостевой зал, две спальни и две ванные комнаты. Цокольный и первый этажы соединены внутренней лестницой.Второй этаж ( отдельный вход со стороны улицы ) : 2 спальные комнаты, 2...
DOO TradeGoria
250 000 €
Квартира в Баре, Черногория
79 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.10430
Предлагаем к продаже квартиру с двумя спальнями , общей площадью 79м2, в 100 метрах от моря город Бар.
Структура квартиры:
Коридор, с большим встроенным шкафом
Гостиная с панорамными окнами и прямым видом на море, застекленная терраса
Выделенная кухня с большим окном
Спальная 1, с видом на море
Спальная комната 2...
DOO TradeGoria
230 000 €
Апартаменты в Биеле, Черногория
70 м221
ВНЖ при покупке
Продается квартира с шикарным видом на залив и горы в центре курортного поселка Биела. Квартира площадью 70 кв.м. расположена на четвертом этаже малоквартирного дома. Планировка – коридор, гостиная с кухонной зоной, терраса, ванная комната, две спальни. В доме открытая парковка, лифт, подогрев пола в ванных комнатах. Отделка высокого класса, до...
Antarex
180 000 €
Дом в Шушани, Черногория
158 м232
ВНЖ при покупке
Продается семейный дом в районе Илино, Шушань, недалеко от города.
Дом расположен на огороженном участке площадью 618 м² (513 м² — земля, 88 м² — основание дома, гараж — 18 м²).
Ухоженный двор с несколькими оливковыми деревьями и гаражом.
Коммуникации: городская вода, электричество и канализация.
Снаружи дом в хорошем состоянии, но требует...
Montenegro Prospects
2 200 000 €
Вилла в Прчани, Черногория
479 м2655
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Котор, Прчань — современная вилла с бассейном и панорамным видом на море
Общая площадь: 479 м2
Чистая внутренняя площадь: 373 м2
Площадь земельного участка: 3711 м2 + часть подъездной дороги и парковка для гостей.
Спальни: 5
Ванные комнаты: 5 + 1
Бассейн, гараж, сауна Вилла Sunnyside — это просторный современный дом с 5...
First Realty
1 950 000 €
Апартаменты в Рисане, Черногория
187 м232
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
230 000 €
Квартира в Будве, Черногория
79 м2221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Рыбацкий поселок Рафаиловичи - излюбленное место отдыха многочисленных туристов. Прекрасная набережная с песчанным чистым пляжем, обилие уютных ресторанчиков и кафе со средиземноморской кухней. Дом расположен в шаговой доступности от моря. До моря менее 400м. Дом пятиэтажный, современной постройки.
Квартира находится на четвертом этаже и...
Белый Слон
1 990 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
166 м222
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
520 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
432 м24
ВНЖ при покупке
№ 4550. На участке 385 кв м, новый дом, площадью 432 кв м (включая террасы).
Сутерен - помещение - винотека, гараж, бойлерная-котельная, вспом. помещение, туалет.
1-й этаж - кухня-столовая, гостиная, две спальные комнаты, две ванные комнаты, терраса с видом на море.
2-й этаж - гостиная, кухня-столовая, две спальные комнаты, три ванные комнаты,...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
545 000 €
Вилла в Баре, Черногория
264 м2843
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
7152. Бар, Белиши. Вилла с бассейном и видом на море Основной дом 224м2: 3 спальные комнаты, ванная комната плюс главная спальная комната с собственной ванной комнатой. Большая кухня, гостиная и столовая. Дополнительно - гостевой туалет и 1 кладовая. Большая терраса. Отдельно стоящий домик для гостей 40м2 (2018 года постройки). Три гаража и...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
220 000 €
Дом в Радовичах, Черногория
2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.28.11.12901
Продается часть дома в Радовичах
Локация: Радовичи — уютный и спокойный район, идеально подходящий для жизни или отдыха.
Придомовая территория: 23 м²Документы: Чистые, все легально.
Планировка дома:
0 этаж: Летняя кухня — можно использовать как кладовку или зону для хранения.
1 этаж (Апартамент): Гостиная с кухней —...
DOO TradeGoria
165 000 €
Квартира в Баре, Черногория
46 м211
ВНЖ при покупке
Продаётся современная и качественно оборудованная однокомнатная квартира в новой жилой высотке в центре Бара.
Общая площадь квартиры — 46 м². Планировка включает просторную гостиную, уютную спальню и большую террасу с потрясающим видом на море.
Квартира находится на 11 этаже, благодаря чему обеспечены естественное освещение и открытый...
Montenegro Prospects
1 400 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
127 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЭЛИТНЫЙ ПРОЕКТ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО: ВОЗМОЖНА ОПЛАТА КРИПТОВАЛЮТОЙ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ЭЛИТНЫЙ КЛУБНЫЙ ДОМ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО НА БЕРЕГУ КОТОРСКОГО ЗАЛИВА!!
* проект от застройщика без оплаты налога на оборот недвижимости
СРОК СДАЧИ...
CULTURE international real estate agency
143 000 €
Земля в Тивате, Черногория
770 м²
Код объекта - 1.28.15.9567
Урбанизированный участок в Тивате
Характеристики участка:
- площадь участка 770м2
- подъездная дорога
-вид на море и город Тиват
- разрешено строительство объекта общей площадью 350м2, 150м2 в основании, два этажа и мансарда
- на участке по документам находятся два вспомогательных объекта
143 000 евро
DOO TradeGoria
4 200 000 €
Отель, гостиница в Будве, Черногория
1800 м2
Представляем к продаже уникальный инвестиционный проект, состоящий из жилого комплекса с 16 квартирами и АЗС, расположенный в поселке Лапчичи, муниципалитет Будва. Местоположение чрезвычайно привлекательно, поскольку соединяет Будву с внутренними районами Черногогии и представляет собой отличную возможность для сочетания туристического и...
DOO "Monteonline"
1 350 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
151 м222
ВНЖ при покупке
Очень просторная квартира, общей площадью 151,9 м2 (жилая площадь - 105 м2) в здании Elena, Porto-Montenegro, Tivat.
Квартира состоит из 2 спален, 2 ванных комнат, прачечной, кладовки, просторной гостиной с кухней и обеденной зоной и нескольких террас.
Отличный вариант для семьи или как инвестиция, т.к. квартира имеет высокий арендный...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
