Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
1 150 000 €
Отель, гостиница в Бечичи, Черногория
600 м2
Черногория
г.Бечичи
Мини-отель в 300м от пляжа
Небольшой семейный отель с тихом спокойном месте, но рядом со всеми необходимыми объектами инфраструктуры (кафе, супермаркет, аптека...) и всего в 300м от лучших пляжей Бечичи.
Площадь земельного участка: 300м2
Площадь отеля 600м2:
- 5 апартаментов - студио (мини-кухня,...
ИНДОМ
250 000 €
Дом в Добра Воде, Черногория
216 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.11.2147
Новый 3-х этажный дом в Добрых Водах.
Площадь дома 216м2. Участок 250м2.
Планировка:
1 этаж: 2 отдельных апартамента с террасами.
2 этаж: 2 отдельных апартамента с террасами с видом на море.
3 этаж: гостиная-кухня-столовая, 2 спальни, ванная комната, большая терраса с видом на море.
До моря 80 метров.
Дом продается с...
DOO TradeGoria
500 000 €
Земля в Плужине, Черногория
105000 м²
№ 5564. Область Плужине, место Руднице.
Участок земли 105.000 кв м (10,5 гектар). Состоит из двух участков со статусом: лес и пастбище.
По ДУПу (детальному урбанизационному плану) возможна организация фермерского хозяйства, охотничьих угодий, этно село или объекта туристического назначения.
Расстояния:
- автомагистраль Е 762 - 2 км
- Пивское...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
230 000 €
Дом в Биеле, Черногория
320 м29
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.11.8679
Домс панорамным видом на морев городеХерцег-нови, поселокБиела. Дом, площадью 320 м2, в трех уровнях. Каждый этаж - это отдельный апартамент (около 90 м2) с гостиной, кухней-столовой, 3-мя спальнями, ванной комнатой и террасой. В доме находится гараж 36 м2. Наземельном участке, площадью 320 м2, находится летняя...
DOO TradeGoria
860 000 €
Квартира в Святом Стефане, Черногория
115 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.9102
Первая линия на Светом Стефане. Дом построен в 2002 году. Площадь квартиры 115 м2. Структура квартиры: 3 спальные комнаты, 2 террасы, кухонная + гостиная зона, 2 сан узла (одна душевая, одна ванная комната). Толщина стен 15 см., камень 60 см. Паркет из оливкового дерева. Тёплый пол. Приватная парковка. В доме на 1-ом...
DOO TradeGoria
315 000 €
Квартира в Будве, Черногория
85 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.9146
Черногория, Будва, ул.Медитеранска,комплекс TQ-Plaza.
Двухкомнатные апартаменты выходят окнами на залив, квартира полностью меблированаяс полным комплектом бытовой техники.
Два санузла, кладовая, центрадьныйкондинционер. Квартира полностью мебелирована и готова к прожаиванию (заезжай и живи). Супермаркет на первом...
DOO TradeGoria
590 000 €
Земля в Крашичах, Черногория
984 м²
Код объекта - 1.28.15.9830
Участок всего в 30 метрах от моря с отличным видом в окружении зелени. Разрешено строительство четырехэтажного мини отеля, виллы до 500 m2. Подведены все коммуникации. Есть подъездная дорога. Вид на море
DOO TradeGoria
400 000 €
Дом в Тивате, Черногория
272 м243
ВНЖ при покупке
D2-1022. Двухэтажный дом в Тивате
Двухэтажный дом 272 кв м с участком 500 кв метров расположен в 500 метрах от центра Тивата, в Селяново, Черногория.На втором этаже обустроены 2 апартамента с панорамными террасами, на первом этаже апартамент с 2-мя спальнями, подсобным помещением. Имеется гараж 24 кв м, пристройка 15 кв м, бистерна 10 куб.м....
Red Feniks Montenegró
479 655 €
Апартаменты в Будве, Черногория
84 м2
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу роскошные апартаменты в новом шикарным двенадцатиэтажном кондо-отеле, расположенном в самом эпицентре туристической Будвы на набережной. Отель рассчитан на 88 номеров, а 66 апартаментов класса Люкс выставлены на продажу. Почти все номера отеля и апартаментов будут иметь открытый вид на море. Собственные роскошные...
Antarex
2 400 000 €
Отель, гостиница в Улцине, Черногория
3000 м2
Код объекта - 7.29.17.10318
Отель площадью 3 000 м2 расположен в тихом районе города Улцинь, в окружении зелени и фамильных домов.В составе отеля просторные и благоустроеные номера, в общей сложности 55.Отель находится в 5 км от центра города и в 1 км от песчаного пляжа. На территории открыты бар и ресторан с обслуживанием по меню с блюдами...
DOO TradeGoria
1 700 000 €
Вилла в Доброте, Черногория
193 м2433
Оплата в рублях
Новая меблированная вилла с видом на море на первой линии в закрытом охраняемом комплексе с собственным пляжем и инфраструктурой.
Вилла построена в стиле старинных особняков в духе архитектуры залива, находящегося в списке всемирного наследия ЮНЕСКО.
Полезная площадь виллы составляет 193 м2, а площадь двух прилегающих садов - около 100м2....
VALUE.ONE
163 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
48 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 7.30.13.11057
Квартира расположена в Бечичи, в комплексе Бельведер, в 200 метрах от моряВ комплексе есть управляющая компания с консьержем, бассейн, закрытая территория, детская площадкаКвартира расположена на 6 этаже, площадь 48 м2Планировка - кухня-гостиная, спальня, ванная комната и терраса с видом на мореОтлично подходит для...
DOO TradeGoria
109 871 €
Квартира в Баре, Черногория
65 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Квартира с 2-мя спальнями с видом на город и горы!
Квартиры в строящемся доме от надежно застройщика.
Окончание строительства - декабрь 2024 года.
Местоположение: г. Бар, Поле.
К покупке доступны квартиры с 1-й и 2-мя спальнями.
В продаже 5 типов квартир.
Квартиры с видом на город и горы.
Площадь квартир от 40,16-72,93 м2....
VRC Idrisova
176 780 €
Апартаменты в Святом Стефане, Черногория
66 м2211
Sotheby's Montenegro
160 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
58 м211
Полуторная квартира Герцег-Нови, Топла 2. Площадь квартиры 58 м2, цокольный этаж. Возможность переоборудования квартиры в трехкомнатную. Цена: 160 000 евро.
Rivijera Nekretnine
580 000 €
Вилла в Биеле, Черногория
314 м244
ВНЖ при покупке
Продается дом в курортном поселке Биела, в изолированном от шума районе, в 100м от моря.
Первый этаж-большая гостиная со столовой, спальня, 2 туалета, 1 ванная комната, большая кухня.
На втором и третьем этажах по 4 квартиры, 2 из которых имеют собственную ванную комнату и кухню, а остальные 2 имеют общую ванную комнату и кухню.
Общая...
Antarex
340 000 €
Квартира в Шушани, Черногория
168 м25
ВНЖ при покупке
Продается пятикомнатный дуплекс в Баре, в тихом месте недалеко от моря. Площадь квартиры составляет 168 м2.
Планировка квартиры: гостиная, совмещенная со столовой и открытой кухней, 5 спален, 2 ванные комнаты, в одной из ванных комнат есть джакузи, большой балкон. Квартира меблирована и оборудована, продается со всей мебелью. С террасы на...
Mercury Group
750 000 €
Вилла в Крашичах, Черногория
315 м2545
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура дома: 4 спальни, 5 санузлов, 3 террасы, бильярдная, сауна, БАССЕЙН, гараж.
Удобства: ПАНОРАМНЫЙ ВИД НА МОРЕ ИЗ КАЖДОЙ КОМНАТЫ. Витражное остекление. Авторский дизайн с несколькими сценариями освещения.Отделка: итальянская керамическая плитка наивысшего качества, натуральный паркет, сантехника Hansgrohe Villeroy & Boch....
GATE Realty
132 000 €
Квартира в Баре, Черногория
44 м21
ВНЖ при покупке
описаниеКвартира в новом доме с 1 спальней в городе Бар , площадью 44м2
Структура : коридор, гостиная совмещенная с кухней, спальная комната, санузел, терраса с видом на горы и город. Южная сторона.
Tradegoria Global Estate
229 000 €
Квартира в Будве, Черногория
73 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.12753
Продается квартира с 2 спальнями. Рядом с одним из самых красивых пляжей Будвы со множеством ресторанов и детскими заведениями. До моря 100 метров. Квартира площадью 73 м2 на 5 этаже здания с лифтом. Структура квартиры: 2 спальни балконы, гостиная со столовой с выходом на большую террасу, отдельная полностью...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
