Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
350 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
136 м2434
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Имеется возможность приобрести дополнительно гаражное место площадью 20м2 по цене 30 тысяч евро.
Тихий и живописный район Becici. Расстояние до моря - 15 минут пешком; до центра Будвы - 30 минут пешком или 5 минут на машине.
Закрытая охраняемая территория 24/7, видеонаблюдение. На территории открытый бассейн с лежаками и душем, общий лаундж...
Белый Слон
159 000 €
Квартира в Будве, Черногория
54 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ В ТРЕХ МИНУТАХ ОТ МОРЯ!!
*до моря сто пятьдесят метров
ПЛОЩАДЬ: 54 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ЦЕНТР
ЦЕНА: 159 000 евро
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
Вы оплачиваете только услуги нотариуса и судебного...
CULTURE international real estate agency
181 525 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
70 м221
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
620 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
77 м211
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
115 000 €
Квартира в Улцине, Черногория
97 м2421
ВНЖ при покупкеОплата в рублях
8028. Ульцин - центр
Квартира на первом этаже двухэтажного дома
В доме три квартиры: две на первом и одна на втором этаже – занимает целый этаж.
Площадь продаваемой квартиры 100 кв м (с террасой), внутренняя площадь 77 кв м: две спальные комнаты, кухня- гостиная, ванная комната (пол с подогревом). Кондиционеры. Мебель входит в...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
143 750 €
Квартира в Будве, Черногория
46 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 7.30.13.12299
Новый комплекс строится в 900 метрах от моря в тихом, активно развивающемся районе.Здание состоит из 65 апартаментов с 1 и 2 спальнямиСовременный дизайн, высокое качество строительства, панорамные окна с видом на мореРазвитая инфраструктура - супермаркеты, школа, детский сад в шаговой доступностиВ продаже квартиры...
DOO TradeGoria
1 350 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
34
ВНЖ при покупке
Продаются просторные виллы с бассейном в строящемся комплексе в поселке Поди.
Виллы площадью от 195 до 230 кв.м. будут сданы со внутренней отделкой во 2м квартале 2024 года. Виллы строятся из качественных гидро- и термоизоляционных материалов с дополнительной наружной теплоизоляцией стен и крыши. Планировка: гостиная, кухня, 3 спальни, 3...
Antarex
500 000 €
Вилла в Улцине, Черногория
160 м233
ВНЖ при покупке
Вилла в окрестностях Ульциня, деревня Пистула. 160 кв.м. 3 спальни, 3 санузла, 1 техническое помещение, гостиная, кухня, бассейн, веранда 55 кв.м. Участок земли 1060 кв.м. Весь участок выплнен из тесаного камня. Техника Bosch. Качественная мебель и сантехника.
Цена 500.000 евро
Galeo
730 100 €
Квартира в Будве, Черногория
149 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 12.30.13.12669Дуплекс-апартаментPremium класса с панорамным видом на море, Будва.Апарт-отель в главной туристической локации Черногории в 5 минутах ходьбы до песчаного пляжа.
Ключевые параметры:
Локация:Будва
Тип недвижимости:квартира-дуплекс
Площадь:149м²
Вид:панорамный вид на море
Этаж:11
Количество спален:3
Расстояние до...
DOO TradeGoria
1 400 000 €
Вилла в Которе, Черногория
310 м2743
ВНЖ при покупке
5734. Оряховац (в 7 км от Котора).
Фамильной дом (вилла) состоит из двух двухэтажных зданий: 190 и 60 кв м, + терррасы 50 кв м.
Выполнены из дорогих строительных и отделочных материалов: фасад частично из натурального камня, частично – из сибирской белой сосны, итальянская керамика, паркет из ясеня, дорогой паркет.
Оба дома имеют...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
2 850 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
480 м244
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
69 000 €
Квартира в Святом Стефане, Черногория
26 м21
ВНЖ при покупке
Продается студия с видом на море и остров Свети Стефан.
Студия расположена в малоквартирном доме на втором этаже, состоит из гостиной с мини-кухней, просторной террасой, санузлом. Студия меблирована и готова к проживанию. С просторной террасы открывается вид на остров Свети Стефан и море. До пляжа 200м, рядом супермаркет и рестораны. Отличный...
Montenegro Prospects
850 000 €
Отель, гостиница в Черногории
215 м2
Код объекта - 2.25.17.8122
КОМПЛЕКС расположен в БАРСКОЙ Ривьере, перед городом Сутоморе, в Заградже.
Комплекс состоит из двух объектов, аппарт-отель новый, в процессе завершения строительства (окончание в 2019г) и Вилла 2010года постройки, и бассейна с зонами отдыха.
Расстояние до моря 300 метров в прямой видимости , по дороге 3 минуты на...
DOO TradeGoria
280 000 €
Дом в Утехе, Черногория
128 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.11.13062Дом с панорамным видом на море в Утехе(Кунье), Барская ривьера
Цена: 280.000 € Локация: Утеха (Кунье), Барская ривьера
Предлагается к продаже двухэтажный дом в живописном курортном посёлке Утеха — месте, где сливаются лазурное море и зелёные холмы Адриатики. Дом идеально подойдёт как для комфортного проживания, так и...
DOO TradeGoria
850 000 €
Отель, гостиница в Кумборе, Черногория
378 м2
Код объекта - 1.20.17.10185
Мини-отель в Кумборе- стоимость 850'000 евро
Описание объекта:Мини-отель на 40 гостей в 10 апартаментах в Кумборе. Квартиры полностью оборудованы, от 2 до 6 кроватей - 4 квартиры трехкомнатные, другие - студии. Площадь здания 378 м2, состоящая из 4 этажей.Площадь участка 160 м2. Мини-отель расположен на второй линии...
DOO TradeGoria
275 000 €
Земля в Херцег-Нови, Черногория
2306 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Земля под застройку с видом на море Требесин Герцег-Нови. Площадь участка 2306 м2, возможность строительства дополнительных зданий. Максимальная площадь застройки 250 м2 (два этажа над землей), для семейных домов и вилл. Расстояние от моря 10 км. Цена: €275,000
Rivijera Nekretnine
90 450 €
Квартира в Будве, Черногория
27 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ДОМ НА СДАЧЕ: ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ПРЕМИАЛЬНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ КУЛУАРНОГО ТИПА В ТИВАТЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
* дом на сдаче
* в наличии три квартиры...
CULTURE international real estate agency
590 000 €
Вилла в Которе, Черногория
233 м2543
Современная вилла общей площадью 233 м² в Каваче, Котор
Описание виллы:
Просторная гостиная с камином и панорамными окнами, из которых открывается великолепный вид на Тиват и море.
Кухня-столовая, три спальни и три ванные комнаты (включая master спальню en suite).
Двор и зона отдыха:
Бассейн, сауна, летняя...
nekretnina.me
295 000 €
Квартира в Будве, Черногория
93 м2531
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
7196. К продаже предлагается 4-х комнатная квартира в Бечичи. Площадь квартиры -93м2, она находится на пятом этаже пятиэтажного дома. В доме имеется лифт. Состоит из трех спален, коридора, большой террасы с видом на море, просторной гостиной с зоной кухни и ванной комнаты. Квартира полностью обставлена новой мебелью и обустроена бытовой...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
670 000 €
Дом в Будве, Черногория
220 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
PROMOTION UNTIL THE FIRST OF SEPTEMBER: THE PRICE OF THE VILLA IS 670 000 EUROS!!
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
СДАННЫЕ ВИДОВЫЕ ВИЛЛЫ ПРЕМИАЛЬНОГО УРОВНЯ В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
