Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
176 300 €
Квартира в Бечичи, Черногория
41 м2
ВНЖ при покупке
Квартиры площадью 41, 45, 47, 87 и 100 кв.м, цена от 3600 до 7500 евро/кв.м
Клубный дом в престижном пригороде Будвы обеспечивает прекрасный доступ к инфраструктуре города, при этом даря вам спокойствие пляжного курорта вдали от городской суеты. Вид из каждой квартиры подарит вам незабываемый закат и виды на Будванскую Ривьеру, а бассейн и...
Galeo
152 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
49 м211
ВНЖ при покупке
В продаже две обновлённые квартиры с парковкой, район Кава.
На первом этаже находится двухкомнатная квартира площадью 49 м². В неё входят прихожая, спальня, открытая гостиная с кухней и ванная комната.
Есть собственная терраса. Цена этой квартиры — 152 000 евро.
Четырёхкомнатная квартира находится на втором этаже и имеет площадь 78 м².
В ней...
Montenegro Prospects
176 416 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
48 м2
ВНЖ при покупке
Однокомнатная квартира 47.68м² с видом на море в эксклюзивном комплексе на стадии строительства, в привлекательной локации – Бечичи
Представляем вашему вниманию первоклассный жилой комплекс в Бечичах, Будва, который сочетает современную жизнь, отдых и выгодные инвестиции на живописном побережье Черногории. Комплекс расположен в престижной...
Amfora Real Estate
114 000 €
Квартира в Радановичах, Черногория
55 м211
Онлайн-показ
Продается однокомнатная квартира в строящемся комплексе площадью 55 м2 в Радановичах, муниципалитет Котор. Квартира расположена на первом этаже здания. Возможно приобрести парковочное место за 3500 евро.
Жилой комплекс, состоящий из двух зданий, представляет собой современную и функциональную концепцию жилья, расположен в идеальном месте на...
Rivijera Nekretnine
350 000 €
Квартира в Доброте, Черногория
120 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.26.13.10774Квартира с двумя спальнями в комплексе Премиум класса с бассейном в Доброте (Бока-Которская обштина) в непосредственной близости от моря и прекрасным видом на Боко-Которский залив.
Площадь – 120.69 кв.м.
1 этаж
Цена : 350 000 евро
Квартира состоит из гостиной совмещеной с кухней, двух спальных комнат, ванной комнаты,...
DOO TradeGoria
170 000 €
Земля в Рисане, Черногория
910 м²
Представляем к продаже земельный участок площадью 910 кв. м, расположенный в живописном Рисане, одном из старейших поселений на побережье Боко-Которского залива. Этот участок является идеальной возможностью для строительства дома вашей мечты или выгодной инвестиции, предлагая прекрасный вид на море.
Участок обладает всеми необходимыми...
DOO "Monteonline"
490 000 €
Дом в Тивате, Черногория
162 м2
На тихой и солнечной улице в самом центре Тивата расположился этот функциональный дом с двумя отдельными квартирами и просторным участком, идеально подходящий как для жизни, так и для инвестиционного проекта.
Общая площадь участка составляет 654 м² — ровный рельеф, правильная форма, удобный подъезд по асфальтированной дороге....
Mbroker
250 000 €
Квартира в Костанице, Черногория
69 м221
ВНЖ при покупке
Трехкомнатная квартира с панорамным видом на море в ухоженном жилом комплексе на первой линии в поселке Костаница.
Квартира находится на третьем, последнем этаже здания. Без лифта. Комплекс состоит из семи домов, гаража, частного выхода к пляжу и каскадного двора. К квартире относится гараж площадью 9 м².
Планировка: две спальни, ванная...
Montenegro Prospects
320 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
99 м232
ВНЖ при покупке
Продается просторная квартира в Будве в популярном районе Вели Виногради - недалеко от моря и набережной. Вся инфраструктура находится в шаговой доступности.Площадь квартиры 99 кв.м., расположена на 4-м этаже 5-этажного качественного дома с лифтом и подземным паркингом. Планировка: прихожая, кухня с обеденной зоной и гостиная, три спальни, два...
Antarex
525 000 €
Дом в Баошичах, Черногория
95 м231
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
200 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
55 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса.
Удобства: Дом повышенного комфорта: высокие потолки, натуральные полы, алюминиевые профили. Вид на море и горы. Удобная планировка.Качественный ремонт. Мебель и техника. Сантехника, сплит-система,...
GATE Realty
226 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
87 м2
ВНЖ при покупке
Продается просторная трехкомнатная квартира в самом центре Будвы, всего в 200 метрах от берега моря.
Расположен в очень выгодном месте, в непосредственной близости от банков, супермаркетов, рынков, ТЦ Плаза, магазинов, набережных с кафе и ресторанами, а также пляжа.
Квартира была недавно отремонтирована, что обеспечивает светлую и просторную...
Amfora Real Estate
290 000 €
Дом в Баре, Черногория
238 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 3.25.11.10313
Уютный дом, в Шушань (пригород Бара) с хорошими документами, находится в 150м от моря.
Дом имеет 3этажа, Приземный этаж состоит из: гостиной с кухней, ванная комната, спальня и терраса 32м2.
1 этаж: Большая гостиная с кухней, ванная, кладовка.
2 этажж: 3 спальни, сан узел и большая терраса.
Есть зона во дворе для...
DOO TradeGoria
662 000 €
Земля в Биеле, Черногория
2626.5 м²
Продаются участки под строительство многоквартирных домов в курортном поселке Дженовичи.
Площадь участков 2626,52 кв.м., площадь строительства 3151,83 кв.м., четыре этажа. С участков отличный вид на залив и горы, все коммуникации рядом, до моря пять минут пешком.
Возможно соинвестирование.
Antarex
95 000 €
Вилла в Кумборе, Черногория
51 м222
ВНЖ при покупке
Продается дом в живописном поселке Кумбор. В доме две квартиры, каждая с отдельной спальней. Площадь дома 51 кв.м., площадь участка 108 кв.м. Дом расположен ниже магистрали, до моря 5 минут пешком. Рядом все необходимые объекты инфраструктуры и знаменитый комплекс Портонови с яхтенной мариной.
Antarex
86 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
56 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.11715
Просторная квартира с 1 спальней и видом на море в Добры Воды.
4 этаж
Площадь квартиры - 56 м2
Квартира состоит из гостиной с кухней, спальни, ванной комнаты и террасы.
Прекрасный вид на море и Добры воды.
Расстояние до пляжа 900 метров, до магистрали 300 метров.
В пешей доступности находится необходимая...
DOO TradeGoria
135 000 €
Квартира в Баре, Черногория
42 м211
ВНЖ при покупке
Продаётся однокомнатная квартира площадью 42 м², расположенная в новом жилом доме всего в 600 метрах от моря.
Квартира ориентирована на запад.
Планировка:
Прихожая
Ванная комната с современной сантехникой
Кухня на заказ из массива дерева, полностью оборудованная (посудомоечная машина, холодильник, плита, духовой шкаф, микроволновая печь)...
Montenegro Prospects
360 000 €
Вилла в Баре, Черногория
170 м2332
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура виллы: кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла, 2 террасы, 2 балкона. Дворик с зоной для барбекю, сад. Удобства: Вид на море и горы. Ремонт из качественных материалов: натуральные полы, плитка. С виллой продается мебель и техника. Сплит-система, бойлер,...
GATE Realty
280 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
70 м2
ВНЖ при покупке
Продается просторная квартира площадью 70 м² в самом центре Будвы, с принадлежащим двором и садом, которыми пользуется исключительно владелец.
Квартира расположена на первом этаже жилого дома, полностью меблирована и оборудована, с функциональной планировкой: две спальни, гостиная, кухня со столовой, одна ванная комната и закрытая терраса,...
Amfora Real Estate
425 000 €
Квартира в Будве, Черногория
111 м223
ВНЖ при покупке
Продается трехкомнатная квартира в Будве в привлекательном месте недалеко от моря. Квартира имеет площадь 111 м2 и расположена на 5 этаже дома с лифтом.Планировка квартиры: просторная гостиная, совмещенная с кухней и столовой, две спальни, одна из которых хозяйская, 3 санузла и большой балкон. В квартире все новое. Квартира полностью меблирована...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
