Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
145 000 €
Апартаменты в Ивановичи, Черногория
53 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура апартаментов: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, 2 больших террасы.
Удобства: Новый жилой комплекс. БАССЕЙН ТОЛЬКО ДЛЯ РЕЗИДЕНТОВ КОМПЛЕКСА. Патиодля лежаков возле бассейна. Удобная планировка. Новый качественный ремонт. Плитка и сантехника....
GATE Realty
42 000 €
Апартаменты в Ластве, Черногория
20 м2
ВНЖ при покупке
Продаётся студия площадью 20 м² в составе нового жилого комплекса в Ластве Грбальской, муниципалитет Будва.
Комплекс расположен в тихом и привлекательном районе, всего в нескольких минутах езды от Будвы и самых красивых пляжей черногорского побережья, что делает его идеальным как для жизни, так и для инвестиций.
В комплексе предлагаются...
Amfora Real Estate
239 000 €
Дом в Которе, Черногория
105 м2532
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Небольшой, двухэтажный дом в окружении зелени в историческом центре Рисана, Которский Залив.
Дом расположен в тихом месте, в 150 метрах от моря и в шаговой доступности вся необходимая инфраструктура: магазины, школа, больница.
Участок полностью огорожен, засажен цветами и фруктовыми деревьями, оборудован зоной отдыха с барбекю, имеет...
DOO "Monteonline"
286 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
130 м222
ВНЖ при покупке
Апартаменты с двумя спальнями в новом жилом комплексе в поселке Бечичи на Будванской Ривьере. Общая площадь 130 кв. м. Планировка: гостиная с кухонной зоной, две спальни, две ванные комнаты и терраса с видом на море. В 10 минутах пешей прогулки от набережной. Территория комплекса закрыта и охраняема, ведется круглосуточное видеонаблюдение, есть...
Antarex
120 000 €
Земля в Ластве, Черногория
1400 м²
Продается неурбанизированный земельный участок недалеко от Будвы
Описание участка: участок на данный момент не урбанизированный, практически правильной формы, очищен от растений.
Район: Будванский район
Местонахождение: Свиниште
Ориентация: Юго-Запад
Высота над морем: 140м
Расстояние до моря: 4000м
Площадь: 1400м2
Доступность: дорога –...
Montenegro Prospects
60 000 €
Земля в Утехе, Черногория
210 м²
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
№ 5480. Барская Ривьера, Утеха (Кунье).
Два участка земли во второй линии: 210 и 215 кв м, на каждом участке кирпичное строение 20 кв м.
Между участками по их границе - лестница, которая ведет к небольшому закрытому пляжу, он в 5 мин ходьбы - 240 метров. Полная морская панорама.
Имеется ДУП, на каждом участке возможно строительство дома...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
294 000 €
Квартира в Будве, Черногория
80 м22
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ВЕЛИКОЛЕПНОЙ ЛОКАЦИИ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА
ПРИ МЕРЫ ПРОЕКТОВ КВАРТИР:
2+1 КВАРТИРА 80 м2 С ГАРАЖОМ: 294 000 евро
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
ВНЖ...
CULTURE international real estate agency
338 000 €
Бунгало в Колашине, Черногория
180 м2853
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
5964. Колашин.
Деревянный дом 180м2 с участком 650м2.
Участок 350 кв м вписан в кадастр и является собственностью Продавца.
Участок 300 кв м – гос. земля (фактически используется Продавцом, без оплаты и договора, т.к. на ней строить нельзя).
Вид на город – панорама. От города – 900 метров, две подъездные...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
1 500 000 €
Дом в Которе, Черногория
360 м25
ВНЖ при покупке
Продается комплекс из трех зданий в&Бока-Которской бухте, Рисанский залив, Моринь, подъезд к дому напротив ресторана Трамонтана, тихое место, хороший пляж, до моря 3 минуты, в шаговой доступности магазин и рестораны, кафе и т.д. Участок – 14 соток. & & & 1. Каменный дом, 3 уровня, общая площадь – 180 м2. Первый этаж:...
Mercury Group
450 000 €
Земля в Бигово, Черногория
Этот уникальный объект расположен буквально в нескольких метрах от моря в очаровательной рыбацкой деревне Бигова. Состоит из участка 315 м2 и руиной основанием 86 + 30 = 116 м2.
После ремонта общая площадь застройки может составить 116 x 2 = 232 м2.
Дорога и электричество по границам участка.
Фасад участка имеет прямой выход к морю.
Бигова - это...
Montenegro Prospects
900 000 €
Дом в Будве, Черногория
180 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!!
ЧEPНOГОPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
УНИКАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ: КУЛУАРНЫЙ ДОМ 16 ВЕКА ИЗ ПРИРОДНОГО КАМНЯ С ПОТРЯСАЮЩИМ ВИДОМ, БАССЕЙНОМ И СОБСТВЕННЫМ ВИННЫМ ПОГРЕБОМ!!
ПЛОЩАДЬ ДОМА: 180 м2
ПЛОЩАДЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: 3 822 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БРАЖИЧИ
ЦЕНА: 900 000 евро
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ...
CULTURE international real estate agency
400 000 €
Земля в Биеле, Черногория
3151 м²
Продается участок площадью 3151 кв.м. в живописном поселке Биела. На участке оливковая роща. Удобный подъезд на машине, до моря 600 метров. Все коммуникации вдоль участка.
Antarex
1 800 000 €
Дом в Которе, Черногория
11000 м23
ВНЖ при покупке
Продается пятиэтажный дом, который состоит из 14 апартаментов. Дом общей площадью 1100 м2 находится на участке площадью 1000 м2, и имеет шикарый вид на море. В доме есть: апартаменты студии, квартиры с одной, двумя или тремя спальными комнатами. Каждая квартира имеет один или два санузла, от одного до трех балконов, гостиную и кухню. Имеется...
Mercury Group
350 000 €
Апартаменты в Колашине, Черногория
70 м2321
Оплата криптовалютойОбъект под сдачу
Роскошные апартаменты- дуплекс лофт в MOUNTAIN RETREAT BY DUKLEY в самом центре популярного горнолыжного курорта Колашин.
Именно здесь расположены новые горнолыжные центры «Kolašin 1450» и «Kolašin 1600», соединенные канатной дорогой. В «Kolašin 1450» лыжников и сноубордистов ожидают 7...
VALUE.ONE
635 000 €
Земля в Жабляке, Черногория
6327 м²
Участок в Жабляк, рядом с Савин Кук
Основная информация:
Для строительства отеля, комплекса для отдыха, этно-эко села
Место – Жабляк
площадь участка 6327 м2
Стоимость 635.000е
Информация:
Участок земли в г. Жабляк, рядом с Савин Кук. По плану наименование строительства: зона спорта и отдыха. Так же этно-эко село. Всего разрешено...
Montenegro Prospects
140 000 €
Земля в Каваче, Черногория
1549 м²
Продается участок площадью 1549 м2.
Он расположен в районе Кавач.
Отличный панорамный вид.
К участку ведет асфальтированная дорога. Электричество, вода.
Antarex
235 000 €
Апартаменты в Прчани, Черногория
52 м2
ВНЖ при покупке
Однокомнатная квартира, 52,15 м² + 139 м² террасы, в новом жилом комплексе в Прчане, Котор
Этот эксклюзивный комплекс состоит из двух зданий, A и B, которые идеально расположены в одном из самых красивых мест в Боке Которской, рядом с морем.
Комплекс расположен в фантастическом месте, всего в 90 метрах от маленьких, красивых пляжей, с видом...
Amfora Real Estate
480 000 €
Дом в Будве, Черногория
360 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
СОВРЕМЕННЫЙ ТРЕХУРОВННЕВЫЙ ДОМ, СОСТОЯЩИЙ ИЗ ТРЕХ ОТДЕЛЬНЫХ КВАРТИР НА КАЖДОМ ЭТАЖЕ В КРИМОВИЦЕ!
ПЛОЩАДЬ ДОМА: 360 м2
ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 480 м2
ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: КРИМОВИЦА
480 000...
CULTURE international real estate agency
120 750 €
Квартира в Которе, Черногория
61 м221
Онлайн-показ
Продается трехкомнатная квартира на стадии строительства в районе Радановичи, муниципалитет Котор.
Площадь квартиры: 61 м². Квартира расположена на первом этаже.
Дата завершения: 1 октября 2026 г.
Расположение: Тихий и спокойный район, в 100 метрах от школы в Радановичах и в 150 метрах от главной дороги.
Дополнительное преимущество:...
Rivijera Nekretnine
90 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
31 м21
Продается меблированная квартира-студия в новом здании, площадью 31 м2 (25 м2 внутреннего пространства + 6 м2 крытой перголой террасы). Терраса, доступная для использования, имеет подвижную крышу и боковины, опускание и подъем которых контролируются с помощью пульта дистанционного управления, благодаря чему терраса фактически превращается в...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
