Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
90 000 €
Земля в Петроваце, Черногория
400 м²
Код объекта - 1.30.15.11327Урбанизированный участок в центре Петроваца с объектом.
Площадь 400 м2
Одноэтажный объект 52 м2
Получены УТУ условия
Возможно строительство Р+3 площадью 450 м2
Цена 90 000 евро
DOO TradeGoria
116 000 €
Квартира в Сутоморе, Черногория
65 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.12647
Квартира в центре Сутоморе, с 2 спальнями, общей площадью 65м2
Есть парковочное место у дома4й этаж, дом без лифтаСтруктура: гостиная совмещенная с кухней и выходом на террасу, 2 спальные комнаты с выходом на вторую террасу, санузел
До ближайшего пляжа 300 метров
До городского пляжа 600 метров по ровной дороге
До...
DOO TradeGoria
550 000 €
Дом в Шушани, Черногория
259 м2
ВНЖ при покупке
Новый дом, построенный в тихой части города, Шушань
Он расположен на большом участке площадью 1441 м2, который разделен на три каскада.
На первом этаже расположены 4 одинаковые квартиры-студии с видом на город и море.
Второй этаж состоит из 4 однокомнатных квартир, каждая из которых имеет гостиную, кухню, спальню и ванную комнату.
Помимо...
Montenegro Prospects
160 000 €
Дом в Даниловграде, Черногория
200 м2842
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
7118. Даниловград, Ново Село.
В 2, 5 км от городка Спуж – двухэтажный новый дом (2019) в основе 100 кв м, общей площадью 200 кв м.
Внутренняя площадь каждого этажа без учета лестницы, внешних стен и внутренних перегородок равна 80 кв м. Каждый этаж имеет: большие гостиные с кухней-столовой, по две спальные комнаты, ванные комнаты,...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
219 636 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
61 м221
ВНЖ при покупке
Откройте для себя Amalthea, многофункциональный жилой и коммерческий комплекс в Доня Ластва, Тиват, всего в 500 метрах от моря и Porto Montenegro. Этот современный проект призван предложить комфортный образ жизни в средиземноморском стиле, сочетая жилые и коммерческие помещения с полной городской инфраструктурой, включая рестораны, магазины,...
DOO "Monteonline"
125 000 €
Офис в Херцег-Нови, Черногория
40 м2
Продажа офиса в Херцег Нови
Офис общей площадь около 40м2. Состоит из двух помещений и с/у. Отличное расположение в центре города! Вид из офиса на сквер и море. Хорошая мебель (дерево/кожа). Два кондиционера.
Montenegro Prospects
1 400 000 €
Вилла в Доброте, Черногория
365 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.26.728.9545Вилла на первой линии от моря, с причалом и гаражом в Доброте, Боко-Которский залив
Основные характеристики:
Жилая площадь с террасами: 365 м2;
Земельный участок: 410 м2;
Жилая площадь без террас: 274 м2;
Спальни: 6;
Ванные комнаты: 5;
Гараж: 32м2;
Причал 135 м2
Планировка:
Вилла состоит из 3 этажей.
Первый этаж:...
DOO TradeGoria
1 300 000 €
Отель, гостиница в Утехе, Черногория
1100 м2
Добро пожаловать в Hotel Edem — уютный гостевой дом, расположенный в живописном городе Kunje, всего в 1,7 км от великолепного Пляжа Утеха. Здесь вас ждёт комфорт и уют, а также живописный сад и терраса, где можно насладиться свежим воздухом.
Гости отеля оценят завораживающий вид на море, комфорт, удобство и спокойную атмосферу. В распоряжении...
DOO "Monteonline"
265 200 €
Апартаменты в Колашине, Черногория
77 м222
ВНЖ при покупке
Клубный дом, расположенный в самом сердце Колашина на северном побережье Черногории, предлагает уникальные апартаменты с обслуживанием гостиничного уровня. Этот эко-дом включает всего 30 квартир, в том числе двухуровневые варианты, создавая комфортную и дружелюбную атмосферу для проживания и инвестиций.
Окруженный живописными природными...
DOO "Monteonline"
800 000 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
32
ВНЖ при покупке
Продается роскошный пентхаус с собственным бассейном в современном жилом доме в одном из развитых районов Котора – живописном посёлке Доброта. Общая площадь – 196кв.м. Планировка: гостиная с кухонной зоной, три спальни, два санузла, просторная терраса, балкон. На крыше – собственный бассейн 55кв.м. и зона отдыха 24кв.м.
Здание состоит из 8...
Antarex
385 000 €
Вилла в Костанице, Черногория
126 м241
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже уникальный каменный дом, расположенный на первой линии живописной Костаницы, одного из самых привлекательных мест Боко-Которского залива. Этот объект предлагает исключительную возможность для тех, кто мечтает о собственном уголке у моря с потрясающим видом и потенциалом для создания дома своей мечты.
Дом площадью 126 кв....
DOO "Monteonline"
339 577 €
Апартаменты в Которе, Черногория
83 м2322
Объект под сдачу
Апартаменты с 2 спальнями в новом жилом комплексе с обслуживанием отеля 5 звезд от застройщика, реализовавшего уже несколько успешных проектов в Которе.
Уникальная концепция: гармония природы и современного комфорта. Этот комплекс создан для тех, кто ценит уединение и спокойствие. Окруженный зелеными горами, оливковыми и сосновыми рощами, он...
VALUE.ONE
182 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
61 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
**Уютная квартира в Бечичи – всего 500 метров от моря!**
Предлагаем вашему вниманию стильный апартамент в живописном поселке Бечичи города Будва, всего в 500 метрах от кромки Адриатического моря. В шаговой доступности – рестораны, местные магазины и большой прибрежный променад для пеших прогулок с живописными видами.
Площадь...
Белый Слон
250 750 €
Квартира в Бечичи, Черногория
85 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Жилой комплекс состоит их двух монолитых домов. На нижним этажах комплекса предусмотрен паркинг. Практически из всех квартир открывается панорамный вид на море и горы.
В шаговой доступности вся необходимая городская инфраструктура. Подключения к городским коммунальным сетям, асфальтированная дорога. Расстояние до моря около 600 метров....
Белый Слон
185 000 €
Квартира в Которе, Черногория
58 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В ДОБРОТЕ!
ПЛОЩАДЬ: 58 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: ДОБРОТА
СТОИМОСТЬ: 185 000 евро
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК...
CULTURE international real estate agency
60 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
74 м2
ВНЖ при покупке
Дом в Сутоморе.
Площадь дома 74 м2, участок земли 150 м2.
Вода городская, септик.
Вид на море со второго этажа.
До моря 700 метров.
Galeo
500 000 €
Дом в Баре, Черногория
400 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 3.25.11.10956
Отличный семейный дом, 3 этажа, с видом на море и город, находится в Шушань (в 1.5 км от Бара). Дом полностью с мебелью из дерева, ручной работы (антиквариат).
Кровати и шифоньеры, из чистого дерева.
Дом имеет большие террасы на каждом этаже. Ступеньки и террасы, покрыты гранитом.
Ограда из кованного железа, которые...
DOO TradeGoria
198 800 €
Квартира в Будве, Черногория
71 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
У НАС САМАЯ БОЛЬШАЯ БАЗА ОБЪЕКТОВ ПО ЧЕРНОГОРИИ - РАБОТАЕМ ПО ЗАПРОСУ!
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В НОВОСТРОЙКЕ ПОД ПЕРЕПЛАНИРОВКУ
В КВАРТИРУ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В 300 МЕТРАХ ОТ МОРЯ!
ПЛОЩАДЬ: 71 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ
ЦЕНА: 198...
CULTURE international real estate agency
220 000 €
Дом на полуострове Луштица, Черногория
195 м2
ВНЖ при покупке
В сердце полуострова Луштица, в тихом селе Тичи, находится аутентичное каменное здание в руинах, которое сохраняет подлинный средиземноморский дух — в окружении вековых оливковых деревьев и ароматного кустарника.
Недвижимость включает четыре каменных строения, расположенных в ряд, и участок площадью 1.000 м². Она окружена другими традиционными...
Montenegro Prospects
130 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
53 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Двухкомнатная комфортабельная квартира с видом на море Биела Герцег Нови. Площадь квартиры 53 м2, полностью меблирована, в отличном состоянии, третий этаж. Планировка: гостиная, кухня (отдельно), ванная комната, спальня, терраса (с прекрасным видом на море). Расстояние до моря около 250 метров, Герцег Нови 15 км, аэропорт Тиват 14 км. Цена: 130...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
