Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
142 000 €
Квартира в Баре, Черногория
83 м22
ВНЖ при покупке
№4528
Продается новая квартира с очень живописными, широкими панорамными видами на море и подступающие к нему горы. Площадь 83 кв. метра. Планировка: вместительная прихожая, большая гостиная с выходом на широкий балкон, две спальни (каждая с выходом на другой балкон), изолированная кухня с примыкающей столовой , два санузла. Итальянская мебель....
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
425 000 €
Вилла в Ораховаце, Черногория
296 м244
ВНЖ при покупке
Общая площадь дома 226м2, площадь террас 70м2, площадь участка 763м2.
На первом этаже квартира с одной спальней, гараж и два подсобных помещения. На втором этаже квартира с тремя спальнями, двумя ванными, гостиной с кухонной зоной и террасой. На третьем, мансардном этаже, квартира с двумя спальнями и террасой.
Отличное предложение, как для...
Antarex
550 000 €
Отель, гостиница в Баре, Черногория
350 м2
Код объекта - 1.25.17.7456Мини-отель на 6 апартаментов в городе Бар в 280 м от моря
-мини-отель 350 м2 в городе Бар, район Шушань.
- до моря 280 м!
- земельный участок 750 м2.
- большой паркинг.
- состоит из 6 отдельных апартаментов. Структура: 1 спальня, гостинная, сан узел с душевой, терраса.
- есть одна общая большая терраса.
- на участке...
DOO TradeGoria
261 000 €
Апартаменты в Столиве, Черногория
124 м233
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу отличную квартиру с хорошей планировкой и видом на море в современном доме с бассейном и всего в 100 метрах от моря и пляжей в красивейшем месте Боко Которского залива, посёлке Столиве. Общая площадь 124 м2. Квартира расположена на первом (высоком) этаже трёхэтажного дома. Планировка: прихожая, гостиная, отдельная кухня с...
Antarex
138 000 €
Земля в Булярице, Черногория
597 м²
Продается отличный урбанизированный участок земли, уютно расположившийся в окружении оливковых рощ, всего в 150 метрах от пляжа. Булярица - прибрежный поселок в муниципалитете Будва. Пляж Булярицы имеет протяженность 2250 метров и площадь 60000 кв.м. - это самый большой пляж в Черногории. Площадь участка 597 кв.м. Получены урбанистические...
Antarex
165 000 €
Квартира в Будве, Черногория
90 м2
ВНЖ при покупке
A4-1439. Трехкомнатная квартира в Петроваце
Продается большая трехкомнатная квартира в Петроваце.
Площадь квартиры 90м2 и расположена на первом этаже.
Квартира состоит из: большой гостиной с кухней, двух спален, ванной комнаты и террасы.
Полностью меблирована.
Расстояние до моря 500 метров.
Red Feniks Montenegró
200 000 €
Квартира в Будве, Черногория
75 м231
ВНЖ при покупке
A4-1518. Трехкомнатная квартира в Петроваце в комплексе с видом на море.
Продается трехкомнатная квартира в Петроваце в комплексе с видом на море.
Площадь квартиры 75м2 и расположена на 2 этаже. В здании есть лифт.
Квартира состоит из: кухни, гостиной, трех спален, ванной комнаты и террасы.
Полностью меблирована.
Расстояние до моря 400...
Red Feniks Montenegró
73 000 €
Дом в Баре, Черногория
66 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.11783
Трехэтажный легальный дом с видом на море в Шушини, Бар
Характеристики дома:
- площадь дома 66м2+ гараж 42м2 гаражом + террасы
- площадь земельного участка 200м2
Структура дома:
На первом этаже гараж и отдельное помещение.
На втором просторная терраса, которую можно перестроить в квартиру 40м2.
На третьем этаже...
DOO TradeGoria
330 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
132 м2
ВНЖ при покупке
У нас есть квартира площадью 132 квадратных метра в новом доме, которая доступна для продажи в Бечичи. Эта квартира имеет возможность быть разделена на два автономных пространства.
Расположена на 4 этаже, она состоит из прихожей, двух зон кухни, двух гостиных комнат, двух спален, трех санузлов, террасы и балкона. Терраса имеет выход как из...
Mercury Group
126 000 €
Дом в Черногории
80 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.12090
Двухквартирный дом с прекрасным видом на море в окрестностях Бара, Ратац.
Площадь дома 80 м2.
Площадь участка 155м2.
Структура:
1 этаж: кухня со столовой зоной, гостиная, спальня, санузел, терраса.
2 этаж: кухня, столовая, гостиная со спальной зоной, санузел, терраса.
Коммуникации: электричество, городская вода....
DOO TradeGoria
116 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
42 м211
Квартиры в новой постройке с видом на море Дженович Недавно построенные апартаменты с видом на море Дженович. В наличии однокомнатные квартиры 42 м2, 45 м2, 46 м2. Апартаменты на южной стороне, в 350 метрах от моря. Цена 116. 000 € - 121. 000 €
Rivijera Nekretnine
374 000 €
Квартира в Будве, Черногория
117 м223
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Meня зoвут Aлексaндр, задайте мне cвой вoпрос КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ!!! ПЛОЩАДЬ: 117 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: МАЙНИ ЦЕНА: 374 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Новостройка – новый дом ПРОЕКТ: две спальни, две ванные комнаты, 1 WC, кухня-гостиная, терраса, Вид на море из...
CULTURE international real estate agency
162 000 €
Квартира в Будве, Черногория
83 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ!
ПЛОЩАДЬ: 43 м2 + 40 м2 (терраса)
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ПОДМАЙЕ
ЦЕНА: 162 000 евро
ОЧЕНЬ ЛИКВИДНАЯ И КАЧЕСТВЕННАЯ КВАРТИРА!!!
ВЫСОКИЙ АРЕНДНЫЙ ПОТЕНЦИАЛ!
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК...
CULTURE international real estate agency
140 000 €
Квартира в Будве, Черногория
51 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ! ПЛОЩАДЬ: 51 м2, в том числе терраса 4 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ЦЕНТР ЦЕНА: 140 000 евро ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) ВИД НА ГОРЫ Семь минут ходьбы до центра Будвы БОЛЬШАЯ...
CULTURE international real estate agency
550 000 €
Дом в Шушани, Черногория
600 м28
ВНЖ при покупке
Продается шикарная вилла, расположеная в живописном районе города Бара Зеленый пояс, на участке общей площадью 922 м2.
Дом общей площадью 600 м2, включая террасы.
На участке построен бассейн, оборудована парковка, произведено озеленение.
В доме на нижнем (цокольном) этаже сауна, гостиная, тренажерный зал, санузел, подсобное помещение, бойлерная,...
Mercury Group
119 600 €
Апартаменты в Борети, Черногория
46 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса.
Удобства:
Качественный ремонт. Вся необходимая мебель и техника. Сплит-системы в каждой комнате, бойлер. Вид на море и горы.
Возможен расчёт в РФ.
Расположение:
5 минут от моря.
В шаговой доступности вся необходимая инфраструктура.
Аэропорт Тивата и Porto...
GATE Realty
95 000 €
Апартаменты в Баошичах, Черногория
54 м211
ВНЖ при покупке
Продается просторная, солнечная квартира в живописном поселке Баошичи. Квартира площадью 54 кв.м. находится на втором этаже малоквартирного дома. Планировка – коридор, гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная комната, большая терраса. Квартира меблирована и укомплектована бытовой техникой, коммуникации городские.
До моря – 900м.
Antarex
540 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
66 м211
ВНЖ при покупке
Наслаждайтесь жизнью на набережной, где обитают бирюзовые воды Адриатического моря и процветающий яркий поселок, составляющий столп залива Луштица.
Расположенный на живописной набережной, здесь расположено множество достопримечательностей: от пятизвездочного отеля Chedi до превосходных ресторанов на набережной, амфитеатра и множества...
Mercury Group
1 060 000 €
Дом в Тивате, Черногория
9
ВНЖ при покупке
На продажу предлагается дом в Тивате, с площадью 400 квадратных метров и участком земли, площадью 800 квадратных метров. Дом расположен на трех этажах и имеет удобную и практичную планировку.
Первый этаж дома состоит из квартиры и двух апартаментов. Второй этаж представляет собой квартиру, включающую 4 спальни, 2 ванные комнаты, столовую, кухню,...
Mercury Group
550 000 €
Квартира в Которе, Черногория
3
ВНЖ при покупке
Продается квартира в старом городе Котора. Квартира расположена на втором этаже. Жилая площадь квартиры составляет 95 м2 и состоит из двух спальных комнат, одной рабочей комнаты (которая имеет террасу), большой просторной гостиной с кухней и столовой, ванной и туалетом. Перед входом в квартиру располагается прекрасный двор с цветами. Квартира...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
