Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
840 000 €
Вилла на полуострове Луштица, Черногория
150 м232
ВНЖ при покупке
Реновированный каменный дом на полуострове Луштица. Дом полностью реконструирован и оборудован.
Площадь дома — 150 м2.
Структура: гостиная с камином, кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, гардеробная. Также оборудована летняя кухня и обеденная зона на открытом воздухе. Есть бассейн.
Недвижимость находится в тихом районе, в окружении леса,...
DOO "Monteonline"
120 000 €
Земля на полуострове Луштица, Черногория
302 м²
Продается участок с 2 маленькими домиками 25 кв м и 36 кв м. Площадь участка 302 кв м, расположен в 250 метрах от моря в поселке Гошичи, на полуострове Луштица, в 500 метрах от поселка Крашичи. Заведены центральные коммуникации, есть свой паркинг.
С верхней части участка открывается вид на море.
Необходимо провести процедуру легализации...
Antarex
210 000 €
Апартаменты в Баошичах, Черногория
83 м222
ВНЖ при покупке
Квартира расположена с южной стороны и имеет великолепный вид на Тиватский залив и полуостров Луштица. Планировка: коридор, две отдельные спальни, гостиная кухней, гостевой туалет, туалет с душевой кабиной, терраса. Паркинг перед домом. Площадь 83м2. Квартира меблирована хорошей мебелью и укомплектована бытовой техникой. Все коммуникации и...
Antarex
150 000 €
Квартира в Будве, Черногория
78 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ВДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В ВИДИКОВАЦЕ!
*возможна оплата в России
*возможна оплата в рублях
ПЛОЩАДИ: 78 м2 + гараж
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ВИДИКОВАЦ...
CULTURE international real estate agency
90 000 €
Коммерческая недвижимость в Тивате, Черногория
51 м2
Код объекта - 12.28.2.13003
Апартамент по самой низкой цене наКлючевые параметры
Локация: Кавач (Котор), Черногория
Вид: на горы
Площадь: 51,19 м²
Планировка: 1 спальня + гостиная
Стоимость: €90 000 (специальная цена без опции рассрочки)
Цена за м²: €1 758,16
Доходность: до 9% годовых
Дополнительные параметры
Панорамные окна...
DOO TradeGoria
165 000 €
Дом в Шушани, Черногория
102 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.11.11105
Предлагается к покупке дом в Шушане, город Бар с видом на горы и город.
Площадь дома - 102 м2
Площадь участка - 290 м2
На -1 этаже расположена кладовая и летняя кухня.
Первый этаж - большая застеклённая терраса, коридор, гостиная совмещённая с кухней, две спальни, ванная комната.
Второй этаж - большая открытая...
DOO TradeGoria
91 000 €
Земля в Зеленике, Черногория
1727 м²
К продаже предлагается участок с видом на залив, расположенный в поселке Сасовичи. К участку можно подъехать с двух сторон – с верхней стороны – по асфальтированной дороге, с нижней – по проселочной. Так же есть возможность завести электричество (вдоль проходит электрическая линия) и воду.
Также есть возможность приобрести соседние участки...
Antarex
125 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
36 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11612
ПРОДАЖА €125,000
Бечичи, Черногория.
Площадь 36 м2
Спальня 1
Этаж высокий
Лифт
Вид на море. Балкон. Бассейн. Видеонаблюдение.
До моря 600 метров. Пляжи в пешей доступности: Бечичи, Рафаиловичи, Каменово.
Квартира полностью укомплектована мебелью и бытовой техникой. Стиральная машина. Посудомоечная машина. ТВ....
DOO TradeGoria
254 291 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
53 м211
ВНЖ при покупке
Продаются современные квартиры в новом жилом комплексе с бассейном, расположенном рядом с магистралью в Доброте, всего в нескольких минутах от моря и Старого города Котора.
Ключевые особенности:
Просторные террасы с видом на море и горы.
Современная архитектура и качественная отделка.
Бассейн для жителей комплекса.
Паркинг, подземный...
DOO "Monteonline"
191 000 €
Земля в Каменари, Черногория
1815 м²
Продается урбанизированный участок в прибрежном посёлке Каменари. Площадь участка – 1815кв.м., вид на море. Есть подъезд с асфальтированной дороги, заведены вода и элктричество.
Участок находится в 650м от моря.
Antarex
3 950 000 €
Отель, гостиница в Будве, Черногория
800 м2
Строящийся отель в Будве.
Общая площадь отеля составит около 800 м2. Отель будет иметь пять этажей и двадцать пять номеров площадью около 18 м2. Все номера будут оборудованы системой кондиционеров.
На территории отеля также будет находиться ресторан, бассейн и парковка.
Окончание строительства отеля планируется на конец 2021 года....
Mercury Group
222 000 €
Вилла в Жабляке, Черногория
100 м231
ВНЖ при покупке
Ваш горный дом с панорамой Aльп! Продается уютный дом 100 м² в селе Вирак (Žabljak), всего в 1 км от легендарного горнолыжного курорта Савин Кук! Из окон - захватывающие виды на Дурмитор. Готов к заселению: мебель и техника остаются!
Ключевые преимущества
Вид из окон - ваш ежедневный антистресс: просыпайтесь под акварель заснеженных вершин...
DOO "Monteonline"
140 000 €
Земля в Джурашевичах, Черногория
930 м²
Продается урбанизированный участок общей площадью 930 кв м в 150 метрах от моря в Джурашевичи Обала, коэффициент застройки 0.4. Необходимо расширить 60 метров подъезда к участку, что может быть компенсировано из коммуналий.
Расстояние до аэропорта Тиват - 7 км.
Antarex
245 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
182 м242
ВНЖ при покупке
Продается дом площадью 182 кв.м. на участке 329 кв.м. недалеко от центра города Херцег Нови. На первом этаже квартира площадью 91 кв.м., планировка – коридор, гостиная с кухонной зоной, две спальни, ванная комната, выход во двор на террасу, большое подсобное помещение с отдельным входом с улицы. На втором этаже квартира площадью 91 кв.м.,...
Antarex
220 000 €
Квартира в Пржно, Черногория
62 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
**Уютная квартира с видом на море в Пржно, рядом с парком Милочер**
Предлагается к продаже светлая и комфортная квартира в современном жилом доме, расположенном в живописном поселке Пржно — всего в 300 метрах от пляжной зоны Милочер и в шаговой доступности от легендарного острова Свети Стефан.
Квартира находится на 2-м этаже и имеет...
Белый Слон
483 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
288 м244
ВНЖ при покупке
Продается трехэтажный жилой дом с восемью апартаментами и центральным отоплением, всего в 250 метрах от моря и набережной Доньи Ластвы, и в 5 минутах на машине от курорта мирового класса Порто Монтенегро. Общая площадь дома 288 кв.м., площадь участка 700 кв.м. В доме три этажа, каждый площадью 96 кв.м., с отдельными входами и своими видовыми...
Antarex
139 000 €
Квартира в Будве, Черногория
51 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ШИКАРНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
ПЛОЩАДЬ: 51 м2
ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИСТОИМОСТЬ: 139 000 ЕВРО
БЕСПЛАТНОЕ ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
Вы оплачиваете только услуги нотариуса и судебного переводчика
ВНЖ (вид на жительство)
Море в шаговой доступности
ВИД...
CULTURE international real estate agency
170 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
60 м211
ВНЖ при покупке
Продается просторная, светлая квартира на набережной старинного города Херцег Нови. Общая площадь квартиры 60 кв.м., из которых отдельная спальня 17 кв.м., кухня-столовая 14 кв.м., гостиная 18 кв.м., ванная комната 5 кв.м., балкон 6 кв.м. С балкона и из окон кухни и гостиной открывается панорамный вид на залив, спальня выходит в тихий, зеленый...
Antarex
220 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
103 м222
Двухкомнатная квартира с видом на море в Герцег-Нови. Площадь квартиры 103 м2 + терраса 12 м2. Планировка помещения: кухня, столовая, гостиная, коридор, две спальни, ванная+туалет, большая терраса с прекрасным видом на залив. Квартира продается с мебелью. Хорошее место для жизни. Расстояние до центра города 6-7 минут пешком. Цена: 220.000 €
Rivijera Nekretnine
240 000 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
78 м222
ВНЖ при покупке
Продается квартира в жилом комплексе с бассейном и тренажерным залом. Комплекс находится в одном из лучших районов муниципалитета Котор – Доброте, недалеко от Старого города Котора.
Площадь квартиры 78 кв.м., второй этаж, дом с лифтом. Планировка: большая прихожая, гостиная, кухня, обеденная зона, 2 спальни, 2 ванные комнаты, большая терраса...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
