Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
680 000 €
Отель, гостиница в Баре, Черногория
613 м2
№ 5519. На участке 370 кв м - два здания (мини-отели).
Первое - 417 кв м с 8 апартаментами.
Второе - 196 кв м с 4 апартаментами.
Все апартаменты имеют ванную комнату, кондиционеры, балконы, хорошую мебель
Пляж - в 300-х метрах.
Стоимость при покупке всего комплекса - 680.000, возможно в рассрочку до одного года.
Возможна покупка одного из...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
1 500 000 €
Вилла в Будве, Черногория
217 м234
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНАЯ ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В ПРЕСТИЖНОМ РАЙОНЕ БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЫ СКОЧИДЕВОЙКА С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ!
*в продаже две виллы из комплекса
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 217 м2 + два...
CULTURE international real estate agency
620 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
77 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ!
МЕБЛИРОВАННЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И БОКОВЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В КЛУБНОМ ДОМЕ КЛАССА ЛЮКС В ПОРТО МОНТЕНЕГРО!
*одна спальня, одна ванная комната
ПЛОЩАДЬ: 77 м2...
CULTURE international real estate agency
72 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
29 м211
Однокомнатная квартира в непосредственной близости от моря Нивице. Площадь квартиры 29 м2 + 8 м2 терраса во дворе.
Цена: 72 000 евро
Rivijera Nekretnine
3 500 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
258 м2544
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Продается пентхаус площадью 258 м² на первой линии Porto Montenegro. Эта уникальная квартира расположена на верхнем этаже здания Tara. Панорамным видом на море!
Структура:
Гостиная представляет собой открытое пространство с панорамными окнами и камином. Кухня — современная, открытой планировки, со встроенной техникой. Гостиная...
AdriaMoment
185 000 €
Дом в Баре, Черногория
200 м252
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ОЧАРОВАТЕЛЬНЫЙ ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ У МОРЯ, КАК ИДЕАЛЬНОЕ МЕСТО ДЛЯ ЖИЗНИ, ОТДЫХА И ИНВЕСТИЦИЙ!
ПЛОЩАДЬ ДОМА: 200 м2
ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 440 м2
ЧЕРНОГОРИЯ: БАР: ДОБРА ВОДА
СТОИМОСТЬ:...
CULTURE international real estate agency
3 500 000 €
Вилла в Пржно, Черногория
646 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.8745
Строящаяся современная вилла расположена на первой линии в пос. Милочер, Пржно, Будванская ривьера, рядом со Свети Стефаном. Площадь виллы 646 м2, состоит из двух уровней. Первый уровень - гостиная, 3 спальни, одна из которых с приватным джакузи, гардероб, прачечная и ванная комната. Второй уровень - просторная...
DOO TradeGoria
315 000 €
Квартира в Будве, Черногория
85 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.9146
Черногория, Будва, ул.Медитеранска,комплекс TQ-Plaza.
Двухкомнатные апартаменты выходят окнами на залив, квартира полностью меблированаяс полным комплектом бытовой техники.
Два санузла, кладовая, центрадьныйкондинционер. Квартира полностью мебелирована и готова к прожаиванию (заезжай и живи). Супермаркет на первом...
DOO TradeGoria
135 000 €
Земля в Никшиче, Черногория
103855 м²
ВНЖ при покупке
8082. Никшич, Драговольичи II.
Сельское именье с участком земли 103.855 кв м (10,4 ГА): пахотные земли, лес.
На участке два строения из камня 1. для проживания 42 кв м (кухня/гостиная, две спальные комнаты); 2. Помещение для животных 48 кв м. Красивая местность. Хорошая подъездная дорога, электричество и вода подключены. Проводной интернет...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
450 000 €
Дом в Которе, Черногория
193 м2
ВНЖ при покупке
Прекрасный дом в двух километрах от г. Котор
В доме три апартамента - 100, 50 и 43 кв.м
Электричество, дорога. Бытовая техника. Меблировка.
Galeo
79 000 €
Апартаменты в Рисане, Черногория
22 м21
Онлайн-показ
Почувствуйте подлинное очарование залива Бока-Которска всего в нескольких шагах от моря – уютная квартира-студия на продажу в самом сердце Старого города Рисан, муниципалитет Котор.
Эта функциональная квартира общей площадью 22 м² (14 м² зарегистрировано в свидетельстве о собственности) расположена всего в 50 метрах от моря и...
Rivijera Nekretnine
126 000 €
Квартира в Будве, Черногория
42 м2211
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Продажа новых квартир в Бечичи - возможна продажа за рубли.
Удобная локация поблизости от отеля Медитеран, 300 метров от моря по равнинной местности
Все квартиры имеют вид на море!
Недвижимость расположена на 5-м этаже шестиэтажного дома с лифтом.
*Также в продаже 2 сплит-апартамента на 6-м этаже — детальная информация по запросу...
AdriaMoment
3 500 000 €
Вилла в Дженовичах, Черногория
647 м21047
Продается вилла класса люкс с панорамными видами в живописном поселке Дженовичи. Вилла расположена на участке площадью 1628 кв.м. Площадь виллы 647 кв.м., площадь бассейна 51 кв.м. Вилла расположена на холме, что обеспечивает шикарный вид, который не возможно закрыть.
На нулевом этаже находится щитовая, бойлерная с системой для солнечных...
NV-COMPANY
130 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
300 м2953
ВНЖ при покупке
7168. Область Никшич, Милочани.
Трехэтажный дом в основе 100 кв м, общая площадь 300 кв м. Выполнен в стадии «грубое строительство», без внутренней разводки и штукатурки.
Большой участок плодородной земли – 6.113 кв м (61 сотка). К дому – асфальтированная дорога, через дорогу – небольшая речка (не пересыхает в...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
38 500 €
Земля в Сутоморе, Черногория
405 м²
Урбанизированный участок с видом на море в Сутоморе
- общая площадь 405 м2
- подъезд асфальтовая и бетонная дорога
- электричество
- городская вода
- вид на море, горы, город
- расстояние до трассы 350 метров
- расстояние до моря 2000 метров
- тихое, живописное место
- расстояние до магазина 350 метров
цена 38 500 евро
Galeo
525 000 €
Дом в Муо, Черногория
125 м222
ВНЖ при покупке
Этот каменный дом на берегу моря состоит из трех уровней, соединенных лестницей. Позади дома есть зеленый двор, площадью 168м2.
Первый этаж состоит из гостиной с одной ванной комнатой и кладовой. Его площадь составляет 27 м2, но фактический размер составляет около 40 м2. Лестница ведет на второй этаж, который состоит из гостиной, кухни и балкона...
Montenegro Prospects
210 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
70 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE!
НОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В СОВРЕМЕННОМ ДОМЕ КЛАССА БИЗНЕС С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В ДЖЕНОВИЧАХ!
ПЛОЩАДЬ: 69.5 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ХЕРЦЕР-НОВИ: ДЖЕНОВИЧИ
СТОИМОСТЬ:...
CULTURE international real estate agency
735 000 €
Вилла в Будве, Черногория
91 м243
ВНЖ при покупке
Предлагаем вашему вниманию ценный лот недвижимости в самом сердце исторического центра Будвы. Это редкая находка для тех, кто ищет уникальный дом в одном из самых живописных мест Адриатики.
Основные характеристики:
- площадь дома - 91 м²;
- площадь сада - 60 м², настоящая редкость для Старого города;
- 3 этажа.
Планировка:
- 1 этаж: гостиная...
DOO "Monteonline"
550 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
266 м263
Продается дом в центре Игало, Герцег-Нови. Площадь дома 266м2, двор 281м2. Дом состоит из подвала, в котором находится квартира (43м2) и гаража, цокольного этажа общей площадью 111м2, в котором расположены 3 спальни, гостиная с кухней, ванная комната и дополнительный туалет. , первый этаж: две спальни, большая кухня, столовая и гостиная, санузел...
Rivijera Nekretnine
77 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
78 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 3.25.11.11265
Срочная продажа!
Дом в туристическом поселке Сутоморе, район Ратац, отличное место, в окружении соснового леса с прекрасным видом на море, 800 м до моря.
Дом площадью 53 м2 - 1 этаж и 25 мансарда 25 м2 (с возможностью достроить этаж )
Первый этаж состоит из 1 сальни, гостиной с кухней и сан узел с душевой.
Есть...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
