Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
230 000 €
Квартира в Баре, Черногория
87 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.13.13075Квартира в центре Бара с видом на море
Локация: Бар, центр городаПлощадь: 87 м²Этаж: 9-йДо моря: всего 300 м
Планировка
— Две уютные спальни — Просторная гостиная, наполненная светом — Кухня-столовая с удобной планировкой — Санузел и ванная комната — Гардеробная и вместительный шкаф-купе — Большая терраса с потрясающим...
DOO TradeGoria
264 000 €
Квартира в Будве, Черногория
110 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ДУПЛЕКС С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ И ДВУМЯ ТЕРРАСАМИ С ВИДОМ НА ЗЕЛЕНЬ В БУДВЕ ПО ЦЕНЕ НИЖЕ РЫНКА!!
ПЛОЩАДЬ: 110 м2
ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ
СТОИМОСТЬ: 264 000 евро
Продаётся квартира в...
CULTURE international real estate agency
495 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
194 м242
ВНЖ при покупке
Красивый, двухэтажный дом с панорамными видами на море в центре Тивата. Дом расположен на участке площадью 334 м2. У дома бетонная крыша. На крыше утепление 10 см (пенопласт), двойная штукатурка, термофасад, защищенный от влаги. В доме есть парковочные места для трех маленьких или двух больших автомобилей. В доме имеется отремонтированный...
DOO "Monteonline"
150 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
50 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира на берегу моря Белый залив Котора. Площадь квартиры 50м2, планировка: прихожая, ванная комната, спальня, гостиная с кухней, терраса с видом на море. Из квартиры открывается панорамный вид на море. Квартира находится во втором ряду от моря, набережная. Новая постройка, второй этаж, квартира в отличном состоянии. Расстояние от Герцег-Нови...
Rivijera Nekretnine
96 025 €
Апартаменты в Которе, Черногория
38 м2
ВНЖ при покупке
Продается однокомнатная квартира площадью 38,41 м², расположенная на втором этаже престижного жилого комплекса Palazzo Jaz, корпус А.
Варианты оплаты:
100% авансом: 96 025 €
Помесячная рассрочка: 103 707 €
Начало строительства запланировано на октябрь 2025 года, завершение – до 31.12.2027 года.ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ДЛЯ...
Amfora Real Estate
108 000 €
Квартира в Баре, Черногория
40 м211
ВНЖ при покупке
Продаётся квартира площадью 40 м², расположенная на 6 этаже жилого дома в районе Илино (так называемые «боснийские дома»).
Квартира состоит из гостиной с кухней и столовой, одной спальни, ванной комнаты и террасы с видом на море и окрестности.
Планировка удобная, квартира идеально подойдёт для одного человека, пары или как инвестиция для сдачи в...
Montenegro Prospects
168 000 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
105 м222
ВНЖ при покупке
Продаётся большая светлая квартира в Петровце — уютном приморском городке Черногории, всего в 10 минутах от Будвы. Квартира находится в доме без бассейна, на 1-м этаже, с выходом на две террасы и видом на зелёный двор.
Основные характеристики:
Общая площадь: 105 м².
Планировка: распашонка.
Этаж: 1-й.
2 отдельные спальни.
2 ванных...
DOO "Monteonline"
550 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
548 м212
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.11.2045
3-х этажный дом и 2-х этажный в Сутоморе, Хай-Нехай
Дом построен в 2008 году. Расположен недалеко от трассы Бар- Петровац.
Площадь 3-х этажного дома 348м2 ( 1 этаж 113м2, 2этаж 117м2, 3 этаж 118м2)
Площадь 2-х этажного дома 200м2.
Участок земли 615м2.
Дом состоит из 7 полностью оборудованных апартаментов с видом на...
DOO TradeGoria
2 100 000 €
Земля в Утехе, Черногория
10230 м²
Участок в Утехе под строительство отеля
Основная информация:
Для коммерческого строительства
Место – Утеха
площадь участка 10.230м2
Информация:
Просторный участок с выходом к морю в поселке Утеха. Участок имеет небольшой угол наклона, что позволит разместить отель наилучшим образом с максимальным видом на море. Участок 10.230м2, то есть...
Montenegro Prospects
1 680 000 €
Вилла в Дженовичах, Черногория
760 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.728.12631
Общая площадь 760 кв. пять спален , 7 санузлов, холл 160 м. Кв, гараж на 4 машины, прачечная , бойлерная, мастерская, бассейн 5х10х2 метра, фруктовый сад, площадь участка 2000 м. Кв
Год постройки 2019
Трое автоматических ворот. Верхний въезд, нижний въезд и въезд в гараж
Вода подключена трубой в два дюйма!...
DOO TradeGoria
330 000 €
Дом в Баре, Черногория
200 м24
ВНЖ при покупке
№ 4877. город Бар (местность Шушань).
Участок 520 кв м (по документам 423 кв м), двухэтажный дом общей площадью 200 кв м:
1-й этаж - кухня, объедененная с гостиной, две спальные комнаты, две ванные комнаты, терраса;
2-й этаж - аналог первого этажа.
Дополнительно - гараж 20 кв м, подсобное помещение 10 кв м.
Море (хороший пляж в соснах) - 300...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
200 000 €
Земля в Херцег-Нови, Черногория
150 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Коммерческое и жилое здание Кумбор Герцег Нови. Привлекательное место, готовое к строительству с оплаченными коммунальными услугами. На первом этаже здания есть коммерческое помещение площадью 70 м2, на втором этаже двухкомнатная квартира площадью 69 м2, а также парковка. Площадь земли вокруг здания составляет 150 м2. Цена земли с проектом и...
Rivijera Nekretnine
605 000 €
Дом в Добра Воде, Черногория
858 м28
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.11743
Готовая трёхэтажная вилла площадью 859 квадратных метров в итальянском стиле от модного итальянского дизайнера, находится в экологически чистом живописном районе в окружении оливковых рощь и родников с чистой горной водой с потрясающим видом на море и горы. В 10 метрах находится SPA-комплекс Beganovic Apart&Spa (2...
DOO TradeGoria
1 595 000 €
Вилла в Будве, Черногория
300 м254
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В ПРЕСТИЖНОМ РАЙОНЕ БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЫ СКОЧИДЕВОЙКА С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ!
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 300 м2
ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 500 м2
ЛОКАЦИЯ:...
CULTURE international real estate agency
138 000 €
Земля в Булярице, Черногория
597 м²
Продается отличный урбанизированный участок земли, уютно расположившийся в окружении оливковых рощ, всего в 150 метрах от пляжа. Булярица - прибрежный поселок в муниципалитете Будва. Пляж Булярицы имеет протяженность 2250 метров и площадь 60000 кв.м. - это самый большой пляж в Черногории. Площадь участка 597 кв.м. Получены урбанистические...
Antarex
380 000 €
Дом в Кумборе, Черногория
196 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.11.9917Домс видом на морев городеХерцег-Нови, поселокКумбор. Дом, общей площадью 196 м2, в двух уровнях. Планировка: гостиная с камином, три спальни, две ванные комнаты, плюс два самостоятельных апартамента-студии. Гараж.Земельный участок500 м2. До моря около 80 метров.
Цена 380.000
DOO TradeGoria
300 000 €
Дом в Будве, Черногория
300 м2
ВНЖ при покупке
Трёхэтажный дом в Будве, район Лази
Площадь 300 кв.м, участок 300 кв.м
Первый этаж: две студии
Второй этаж: три спальни, гостиная с кухней, санузел
Третий этаж: две спальни, просторная гостиная.
Вид на море
До Старого Города Будва 25 минут пешком.
Galeo
170 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
98 м221
ВНЖ при покупке
Продается меблированный пентхаус в новостройке в поселке Ратишевина. Площадь 98 кв.м., планировка – гостиная с кухонной зоной, две спальни, санузел, терраса. Новый трехэтажный дом с централизованной системой отопления, городские коммуникации, канализация – септик. К дому удобный подъезд по асфальтированной дороге, есть общий паркинг. Для продажи...
Antarex
990 000 €
Земля в Прчани, Черногория
7500 м²
Эксклюзивный видовой участок от собственника для постройки виллы на берегу Которского залива.
Площадь участка 0,75 га (7500 м2). Участок расположен в 200 метрах от моря. К участку подходит дорога, вода и электричество. Потрясающие виды на море в окружении собственной рощи оливковых и фруктовых деревьев. Есть разрешение на строительство частной...
DOO "Monteonline"
140 558 €
Апартаменты в Подгорице, Черногория
64 м211
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу просторные квартиры с 1 спальней в новом жилом комплексе, расположенном в одном из самых перспективных районов Подгорицы.
Площади и планировки:
От 57 м² до 64 м².
Удобные и функциональные планировки: прихожая, отдельная кухня, просторная гостиная зона, спальная комната, современное санузел и уютная терраса....
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
