Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
165 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
102 м2222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 санузла, большая терраса, прихожая.
Удобства: ВИД НА МОРЕ И ГОРЫ! Удобная планировка. НОВЫЙ ремонт. Натуральные полы. Плитка и сантехника. Сплит-система, бойлер. Квартира полностью меблирована и оборудована бытовой техникой. У дома своя парковка для жильцов. На первом этаже дома также есть...
GATE Realty
140 000 €
Апартаменты в Баошичах, Черногория
87 м222
ВНЖ при покупке
Продаются двухуровневые апартаменты, расположенные на 4-5 этажах пятиэтажного дома в курортном поселке Баошичи. Площадь 87 кв.м., планировка: гостиная с кухонной зоной, две спальни, два санузла, лоджия, терраса с видом на море. Продажа с мебелью и бытовой техникой. Паркинг перед домом, до моря - 100 метров.
Возможна оплата в России.
Antarex
196 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
93 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.9564
Просторная видовая квартира в жилом комплексе в Добрых Водах
В комплексе есть бассейн, для собственников квартир.
Комплекс расположен на высоте 200м над уровнем моря, обеспечивая уединение и спокойствие жителям дома.
Квартира 93м2, расположена на 5 этаже (последний этаж, здание с лифтом).
Благодаря ландшафту, данная...
DOO TradeGoria
67 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
75 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.11.11306
Двухуровневый дом в Сутоморе.
Площадь дома 75м2, участок земли 215м2.
На первом уровне, цокольный этаж, находится кухня 10м2 и терраса.
На втором уровне , этаж дома, находятся 4 спальни, ванная комната, терраса 30м2.
На участке много зелени, выход на две улицы.
Дом находится в 10 минутах ходьбы от ж/д станции,...
DOO TradeGoria
75 000 €
Студия в Пржно, Черногория
32 м21
ВНЖ при покупке
Продается меблированная студия, Будва/Пржно
Цена 75 000 Е
Будва, район Пржно,
️ площадь 32 кв.м.
️ Приземлье
️ Студия полностью меблирована и готова к проживанию
️ Тихий зеленый район
️ Дом 2018 года постройки, монолит
️ Вид из окна во двор
️ До моря 450 м, магазин 280 м, школа 200 м
Galeo
1 000 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
250 м232
Теплый 3 Продается строящийся дом. Площадь 250м2 на участке 7888м2, до моря 1км, вид на море.
Подвал: два гаража, коридор, две кладовые.
Первый этаж: двухуровневая квартира: гостиная, кухня, столовая, два коридора, две кладовые, три спальни, две ванные комнаты, четыре террасы.
Цена: 1 000 000,00 евро
Rivijera Nekretnine
420 000 €
Дом в Которе, Черногория
68 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА КОТОРСКИЙ ЗАЛИВ В КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ЛЮКС С ЧАСТНЫМ ПЛЯЖЕМ!
ПЛОЩАДЬ: 68 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: КОТОР: Первая береговая линия
ЦЕНА:...
CULTURE international real estate agency
112 200 €
Дом в Жабляке, Черногория
96 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.27.11.8806
Продается дом в районе Мотички гай
Площадь 96 м2 + подвал+терраса
Дом на 2 этажа.
DOO TradeGoria
735 000 €
Вилла в Баре, Черногория
200 м2434
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Представляем вашему вниманию уникальную возможность приобрести красивую виллу в тихой и живописной деревне Маровичи. Общая площадь виллы составляет 200 м², расположена на просторном участке в 1440 м², что обеспечивает идеальное пространство для отдыха и уединения.
Планировка виллы
Первый этаж: светлая и уютная гостиная,...
DOO "Monteonline"
280 000 €
Дом в Баре, Черногория
110 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.12038
Одноэтажный дом с большим участком в районе Шушань, Бар.
Площадь дома 110 м2.
Площадь участка 1700 м2.
Структура дома: просторный коридор, отдельно кухня, столовая, гостиная, санузел, большая терраса.
Коммуникации: городская вода, электричество, канализация септик.
Дом укомплектован всей необходимой мебелью и...
DOO TradeGoria
158 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
51 м2211
Прекрасная квартира в Бечичи с уникальной атмосферой!
Площадь: 51 кв.м., 1 спальня
До моря: всего 800 метров Этаж: соответствует 2-му русскому
Цена: 180 000 евро (включая парковочное место в гараже стоимостью 20 000 евро)
Очаровательный вид на оливковую рощу, ухоженная терраса и гараж делают эту квартиру особенной.
Продается с мебелью...
DOO MONTBEL
997 000 €
Дом в Тивате, Черногория
525 м212117
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем вашему вниманию большой, 4-этажный дом с апартаментами в тихом районе Тивата. Дом расположен в шаговой доступности от центра города. Имеется городская инфраструктура: дорога, электричество, водопровод. До моря около 500 метров.
Дом по структуре четырехэтажный с 2 входами.
Планировка 1 входа:
— 1 этаж — помещение...
DOO "Monteonline"
630 000 €
Дом в Которе, Черногория
208 м244
ВНЖ при покупке
Недвижимость на продажу в Черногории - Красивый дом с видом на море в деревне Прчань, Котор, Бока-Которская бухта. Этот красивый дом расположен в отличном месте, всего в 2 минутах ходьбы от моря и в 10 минутах езды от Старого города Котора. С великолепным видом и близостью всех необходимых удобств - эта недвижимость является идеальным местом,...
Mercury Group
932 000 €
Земля в Каваче, Черногория
7771 м²
Это предложение состоит из четырех кадастровых участков, а по генеральному плану они разделены на 2 части. Площадь первого градостроительного участка составляет 3.845 м2, площадь второго – 3.926 м2.
Индекс строительства составляет 0,8, а индекс пятна застройки - 0,3.
Максимальное количество этажей P + 1 + Pk
Общая площадь этого участка...
Montenegro Prospects
100 000 €
Коммерческая недвижимость в Будве, Черногория
32 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойГотовый бизнес
Структура помещения: Торговый зал, складское помещение, санузел.
Удобства: Новый дом с развитой инфраструктурой и большим количеством жильцов.Коммерческое помещение находится на 1м этаже жилого дома. Имеется заключенный договор аренды. Арендаторы заезжают в августе 2024. Готовая аренда 700€/мес. Помещение на стадии окончания ремонтных...
GATE Realty
575 000 €
Пентхаус в Бечичи, Черногория
168 м223
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Бечичи, MonteDreams – меблированная двухкомнатная квартира с гаражом
Площадь: 168м²
Спальни: 2
Ванные комнаты: 2
Туалеты: 3
Этаж: 11
Гараж
Роскошно меблированная и оборудованная двухкомнатная квартира площадью 168м², с гаражным местом, включённым в стоимость.
Квартира состоит из 2 спален, просторной гостиной с...
nekretnina.me
157 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
63 м2221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: 2 спальни, кухня-гостиная, прихожая, 1 санузел, терраса.
Удобства: Меблирована. Сплиты. Бойлер. Напротив дома есть уличный паркинг.
Расположение:
Район с развитой инфраструктурой. В шаговой доступности магазины, школа, кафе и т д;
5 минут пешком к центру Будвы;
Море - 20 минут пешком;
Аэропорт Тивата и Porto...
GATE Realty
493 500 €
Вилла в Столиве, Черногория
80 м242
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу двухэтажный жилой дом с четырьмя спальнями на первой линии от моря в красивейшем месте Боко Которского залива, посёлке Столив. Отдалённость от города Тиват – 8 км, от города Котор – 10 км. Общая площадь дома 80 кв.м.+ терраса 20кв.м., площадь участка 800 кв.м.
Дом 1970 года постройки, с большим участком, имеет вид на море...
Antarex
475 000 €
Квартира в Будве, Черногория
89 м2422
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Ищете уютное место для отдыха на берегу Адриатического моря? Тогда обратите внимание на эту прекрасную квартиру с двумя спальнями в комплексе Tre Canne в Будве. Она расположена на 7 этаже и предлагает вам 89 м² жилой площади, где каждый уголок пронизан светом и теплом.
Просторные и светлые комнаты
Квартира состоит из двух гостиных, двух...
DOO "Monteonline"
53 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
32 м211
ВНЖ при покупке
Продается светлая просторная квартира с 1 спальней в Гомила, районе Херцег-Нови. Площадь квартиры 32кв.м., второй этаж. Планировка: гостиная с кухонной зоной, спальня, санузел с душевой кабиной, терраса с видом на залив. Квартира меблирована, установлена необходимая бытовая техника.
Рядом с домом продуктовый супермаркет, ближайший ресторан в...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
