Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
190 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
55 м221
ВНЖ при покупке
Продается квартира в строящемся жилом комплексе в курортном поселке Дженовичи. Комплекс с гаражом и бассейном, расположен всего в 5 минутах ходьбы от моря!
Общая площадь квартиры 54.5 кв.м, солнечная сторона, панорамные окна с видом на море, вход в квартиру – напрямую из лифта. Планировка: прихожая, гостиная с зоной столовой, кухня, две...
Antarex
290 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
69 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Срочная продажа 280000€ аукционная цена
Продаётся квартира в элитном комплексе SkyLine, Бечичи — 69 м², с мебелью.
Локация: Бечичи, жилой комплекс SkyLine — один из лучших комплексов на побережье!
Площадь:
• 65 м² по кадастру
• • 4 м² — входная зона
• Общая площадь: 69 м²...
VRC Idrisova
397 000 €
Дом в Тивате, Черногория
180 м2
ВНЖ при покупке
Дом в Тивате площадью 180 кв.м на участке 470 кв.м. На участке летняя кухня и фруктовые деревья
Galeo
760 000 €
Квартира в Будве, Черногория
22
ВНЖ при покупке
Квартира с двумя спальнями в люксовом жилом доме «Royal Gardens Apartments» в самом сердце Будвы.
Общая площадь – 94 м2. Это красивое пространство включает в себя 2 спальни, 2 ванные комнаты, 2 террасы с видом на море и на горы.
Апартамент является воплощением самых стильных и ярких идей дизайнеров. В отделке использованы премиальные...
Mercury Group
788 800 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
136 м2432
Объект под сдачу
Апартаменты с 3 спальнями в новом современном комплексе на 1 линии в Рафаиловичи, в Будванской Ривьере, в самом развитом и привлекательном туристическом направлении Черногории. Апартаменты расположены на берегу Адриатического моря, на песчаном пляже Бечичи, протяженностью 2 км, который многие считают самым красивым пляжем Черногории. Обладатели...
VALUE.ONE
540 000 €
Вилла в Дженовичах, Черногория
248 м234
ВНЖ при покупке
Продаётся современный трёхуровневый дом площадью 247,8 м², расположенный на двух участках общей площадью 533 м², всего в нескольких минутах пешком от моря и престижного курорта Porto Novi.
Планировка:
1 уровень: гараж, прачечная, просторное помещение (идеально под сауну или спортзал), ванная комната.
2 уровень: просторная гостиная с камином и...
DOO "Monteonline"
358 800 €
Квартира в Будве, Черногория
78 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 12.30.13.12608Апартаменты Premium класса с панорамным видом на море, Будва
Ключевые параметры:
Локация:Будва
Тип недвижимости:квартира в апарт-отеле
Площадь:78 м²
Вид:панорамный вид на море
Этажность:7
Количество спален:2
Расстояние до моря:5 минут пешком до пляжа Бечичи
Паркинг:подземный
Дополнительные параметры:...
DOO TradeGoria
1 400 000 €
Отель, гостиница в Баре, Черногория
735 м2
Предлагается к продаже полностью оборудованный отель с современной отделкой и функциональной планировкой. Объект располагает 20 комфортабельными номерами, из которых 18 оснащены отдельными ванными комнатами. Интерьеры оформлены в современном минималистичном стиле, с использованием качественных материалов и дизайнерских решений.
Идеально...
DOO "Monteonline"
325 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
112 м222
Трехкомнатная меблированная квартира с видом на море, Игало, Герцег-Нови. Площадь квартиры 112 м2, (дуплекс), планировка: две спальни, 2 ванные комнаты, 2 террасы, гостиная, кухня. Расстояние до моря, пляжа семь/восемь минут пешком. Цена: 325 000 евро
Rivijera Nekretnine
682 500 €
Вилла в Зеленике, Черногория
150 м2
ВНЖ при покупке
Продается старинный каменный дом в горах в поселке Зеленика. К дому прилегает террасированный участок площадью 6300кв.м. Площадь дома – 150кв.м., два этажа.
Одна часть дома отреставрирована, требуется внутренняя отделка, предусмотрено автономное отопление, проведено электричество. Вторая часть дома требует реставрации.
До набережной и...
Antarex
195 000 €
Земля в Дженовичах, Черногория
981 м²
Продается земельный участок в курортном поселке Дженовичи. Площадь участка 981кв.м., возможно построить виллу или дом с апартаментами площадью 429кв.м. Участок имеет небольшой уклон, есть частичный вид на море, получены урбанистическо-технические условия.
Рядом расположен элитный жилой комплекс Portofino village, до знаменитого комплекса с...
Antarex
333 000 €
Вилла в Баре, Черногория
366 м2744
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
Объект № 4065. г. Бар, местность Зупцы.
Площадь 366 кв м, в том числе террас 86 кв м, 4 спальни, кухня/столовая, объединенная с гостиной 60 кв м, просторные холлы, 4 ванные комнаты, сауна. Выход на террасы из всех комнат. Солнцезащитное стекло в пластиковых стеклопакетах. Жалюзи. Керамика в кухне-столовой, гостиной и ванных комнатах (Италия,...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
2 198 000 €
Вилла на полуострове Луштица, Черногория
184 м2433
Объект под сдачу
Таунхаус на гольф-курорте мирового класса The Peaks Lustica Bay. Это первое в Черногории 18-луночное поле для гольфа.
На продажу предлагаетсятаунхаус площадью 184,05 м2 с 3 спальнями и бассейном с потрясающим видом на море.
СПЕЦИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ - ОГРАНИЧЕННОЕ ПО ВРЕМЕНИ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В рамках запуска таунхаусов The Peaks покупатели с...
VALUE.ONE
40 000 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
10000 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.7427Комплекс Бечичи.
Отельный комплекс на 2 линии моря, построен в конце 90х.
Площадь строений общая: 10,000 m²
Площадь участка общая: 36,670 m²
Этажность: до 5 этажей
Большой паркинг
Расстояние до: Будвы 1 км
Расстояние до моря: и пляжа 150 м
Располагает всем необходимым для осуществления самого амбициозного
проекта...
DOO TradeGoria
292 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
73 м2222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: кухня-гостиная, 2 спальни, 2 санузла, терраса с видом на всю Будванскую Ривьеру.
Удобства: Жилой комплекс повышенного класса. Новый дом. Высококачественный ремонт. Полы с подогревом. Сплит-системы, бойлер. Из гостиной открывается панорамный вид на море и Будванскую Ривьеру. К квартире прилагается дизайн проект. Лифт....
GATE Realty
40 000 €
Земля в Каменари, Черногория
520 м²
Продается участок площадью 520 кв.м. в живописном поселке Бельские Крушевице. Получены урбанистические условия на постройку дома площадью 250 кв.м. К участку есть подъезд на машине.
Antarex
268 890 €
Земля в Улцине, Черногория
17926 м²
Участок в Зоганье, Улцинь
Описание участка:
Участок каменистый, ровный почти без растительности. Правильной прямоугольной формы. С участка есть вид на море. Участок обозначен геометрами. Находится вне зоны ДУПа. 5км от кольцевой развязки от Улцинья. От асфальтированной дороги до участка 1 км – грунтовая дорога. Так же в 1 км – городская вода....
Montenegro Prospects
770 000 €
Коттедж в Будве, Черногория
220 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
СДАННЫЕ ВИДОВЫЕ ВИЛЛЫ ПРЕМИАЛЬНОГО УРОВНЯ В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ С ВОЗМОЖНОСТЬЮ РАССРОЧКИ ПЛАТЕЖЕЙ!!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РЕЖЕВИЧИ
В ПРОДАЖЕ ЧЕТЫРЕ...
CULTURE international real estate agency
678 500 €
Земля в Тивате, Черногория
2120 м²
Продаётся отличный земельный участок в тихом, спокойном районе Горной Ластвы, c потрясающим видом на море и на Тиватский залив. Общая площадь 2120 кв.м. Участок каскадный, не урбанизированный. До участка идет ровная асфальтированная дорога. Все коммуникации подведены - вода, электричсетво на участке.
До центра Тивата – 10 мин на автомобиле....
Antarex
127 400 €
Апартаменты в Будве, Черногория
49 м211
ВНЖ при покупке
Продается отличная квартира с одной спальней в Будве в районе Лази, в 1 минуте от крупнейшего гипермаркета HDL и в 15 минутах от моря. Вся инфраструктура находится в шаговой доступности.Площадь квартиры 49 кв.м, расположена на первом этаже в новом доме. Удобная планировка: прихожая, гостиная с кухонной зоной, спальня, санузел и просторная...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
