Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
315 000 €
Кафе, ресторан в Будве, Черногория
96 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Продается уникальное коммерческое помещение для ресторана в новом комплексе Old Bakery в живописной Будве. Общая площадь составляет 96 м², из которых 69 м² занимает сам ресторан, а 27 м² отведено под современную кухню. Особая гордость этого заведения — просторный сад, который станет идеальным местом для отдыха посетителей....
DOO "Monteonline"
288 900 €
Апартаменты в Биеле, Черногория
107 м233
ВНЖ при покупке
Продается квартира с тремя спальнями на этапе застройки в поселке Биела, муниципалитет Херцег-Нови. Планировка: гостиная с кухонной и обеденной зонами зоной, три спальни, три санузла (в том числе гостевая туалетная комната), две террасы. Площадь 107кв.м. Продажа без мебели.
Многоквартирный дом в 6 этажей, расположен в 500 метрах от моря....
Antarex
150 000 €
Кафе, ресторан в Баре, Черногория
52 м2
Код объекта - 1 .25.16.6999
Офисное помещение на набережной города Бар, территориально напротив marina port ( potkovica)
В офисе находится мини-кухня и сан.узел, вода, свет. Помещение поделено на 2 комнаты с застекленной перегородкой, 2 входа и выхода, панорамный вид.
Площадь 52кв.м.
DOO TradeGoria
450 000 €
Квартира в Дженовичах, Черногория
71 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.13.9651
Представляем новый жилой комплекс в Черногории от застройщика.
Комплекс находится в Дженовичах (Недалеко от Херцег-Нови).
Выгодное расположение - над Porto Novi.
Мы продаем квартиры и также предлагаем их в аренду.
Элитный жилой комплекс в Черногории. Вид на Боко Которский залив. Высокий уровень сервиса.
Продаются 22...
DOO TradeGoria
329 650 €
Квартира в Тивате, Черногория
79 м2322
Меблированные апартаменты с 2 спальнями в новом жилом комплексе с собственной инфраструктурой в центре Тивата, в 400 м от Porto-Montenegro. Это идеальное место для тех, кто хочет жить в городе Тиват с его инфраструктурой и культурной жизнью, при этом в спокойном и зеленом месте.
В пешей доступности английская школа Knightsbridge и городской...
VALUE.ONE
120 000 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
36 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: 2 комнаты, 1 санузел, кухня.
Удобства: Металлопластиковые окна, плитка, сантехника, мебель. Сплит-система, электрический бойлер. Фактическая площадь 44 м2. Паркинг. Вид на море!
Расположение:
150 метров пешком до моря;
Дом расположен в...
GATE Realty
140 000 €
Земля в Игало, Черногория
1100 м²
Продается ровный, урбанизированный участок в Игало. Участок расположен рядом с дорогой, все коммуникации подведены, до набережной и пляжей 10 минут пешком по-прямой без горок и уклонов. Подготовлен предпроект на площадь постройки 900м2 (брутто). Отличное предложение для постройки частного дома, или апартаментов для продажи или аренды.
Площадь...
Antarex
90 000 €
Квартира в Дженовичах, Черногория
39 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 6.20.13.12321
Квартира Дженовичи 39 м2, второй этаж, недалеко от моря.
Одна спальня, ванная, кухня с гостиной и терраса. Цена 90.000 евро
DOO TradeGoria
75 000 €
Земля в Утехе, Черногория
500 м²
ВНЖ при покупке
№ 5546. Утеха, ниже отеля Видиковац.
Участок земли прямоугольной формы, площадью 500 кв м.
Разрешено строительство капитального здания (отель, индивидуальный дом/вилла) не выше трех этажей, общей площадью до 654 кв м.
Прямая дорога к морю, расстояние 280 метров. Стоимость 75.000 без торга. Имеем большое количество участков на море по...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
170 000 €
Апартаменты в Каменари, Черногория
96 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни,1 ванная комната; имеется техническое помещение с возможностью обустройства дополнительного санузла.2 просторные террасы с видом на залив. Предусмотрено парковочное место для автомобиля!
Удобства: Полная меблировка:...
GATE Realty
1 075 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
275 м222
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
149 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
52 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура апартаментов: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, 2 больших террасы.
Удобства: Новый жилой. ВИД НА МОРЕ со всех окон. Удобная планировка. Новый качественный ремонт. Плитка и сантехника. Стеклопакеты. Сплит-система. Бойлер. Деревянные полы. Большие...
GATE Realty
990 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
453 м276
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
241 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
87 м242
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу отличную квартиру в центре Будвы, всего в 100 метрах от пляжа и набережной. 3000 евро/кв.м. - отличная цена для этого района.Площадь квартиры 87 кв.м, расположена на 7 этаже 7-этажного качественного дома. Планировка: гостиная с кухонной зоной, четыре спальни и две ванные комнаты. Квартира полностью меблирована и оборудована...
Antarex
1 300 000 €
Отель, гостиница в Баре, Черногория
1100 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Добро пожаловать в Hotel Edem — уютный гостевой дом, расположенный в живописном городе Kunje, всего в 1,7 км от великолепного Пляжа Утеха. Здесь вас ждёт комфорт и уют, а также живописный сад и терраса, где можно насладиться свежим воздухом. Бесплатный Wi-Fi доступен на всей территории, что позволяет оставаться на связи с близкими и...
DOO "Monteonline"
70 000 €
Дом в Жабляке, Черногория
81 м2
ВНЖ при покупке
Участок с домиком на горнолыжном курорте Жабляк
Небольшой домик 81м2 на участке 402м2. рядом с подъемником (40м), местечко Савин Кук.
Отличное место и зимой и летом.
В 2х километрах озеро "Черное", в 3х километрах Национальный парк Дурмитор.
Отличное дополнение к морскому отдыху - отдых в горах!
Montenegro Prospects
85 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
55 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.12236
Квартира по хорошей цене с 1 спальней в Добры воды.
Дом построен в 2021 году.
3 этажПлощадь квартиры 55 м2
Квартира состоит из гостиной совмещённой с кухней, спальни, санузла и просторной террасы
Вид на горы (южная сторона)
Расстояние до пляжа Велики песак - 1,3 км (15-20 минут пешком).
Паркинг.
Есть возможность...
DOO TradeGoria
99 500 €
Апартаменты в Будве, Черногория
38 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса.
ВОЗМОЖНА РАССРОЧКА ПЛАТЕЖЕЙ!!!
Удобства: Новый жилой комплекс, состоящий из 2х литеров. Здания окружены зеленью и цветущими фруктовыми деревьями. На первом этаже зданий планируется отель. Есть возможность договориться с управляющей компанией о сдаче апартаментов в высокий...
GATE Realty
190 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
164 м242
ВНЖ при покупке
Продается отличный дом в стиле шале в поселке Сутоморе. Удобное расположение - недалеко от главной дороги и близко к морю и пляжам - менее 1 км.Общая площадь дома 164 кв.м., участок - 352 кв.м. Дом состоит из двух полностью изолированных половин (в том числе по документам). На первом этаже: большая гостиная, зона кухни, кабинет, закрытая...
Antarex
399 000 €
Дом в Которе, Черногория
160 м223
ВНЖ при покупке
НОВЫЙ ДОМ С ВИДОМ НА МОРЕ И СТАРЫЙ ГОРОД КОТОР
Площадь 160 м2 (из которых 35 м2 терраса)
Гараж 15 м2 + 8 м2 кладовая
Две спальни
Три ванные комнаты
Два этажа
15 минут пешком до Старого города Котор
Планировка дома:
- на нижнем уровне расположен гараж и кладовая
- на первом жилом уровне расположена просторная гостиная, санузел,...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
