Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
550 000 €
Дом в Будве, Черногория
200 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.30.11.12408
Предлагается к продаже вилла в Близикучи, Будва.Рядом с островом Святой Стефан.
С виллы открывается панарамный вид на море и горы.Престижный закрытый охраняемый поселок. Видеонаблюдение.
Площадь дома 200м2 внутри, плюс двор большой с террасой и бассейном.
Большой зал внизу с выходом на террасу с бассейном, санузел и...
DOO TradeGoria
395 500 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
65 м2211
Объект под сдачу
Двухкомнатная квартира в новом доме с бассейном Centrale Lustica Bay!
Не пропустите! Самые выгодные условия сделки!
1. Первый взнос- всего 20 %!
2. Остальная сумма выплачивается с беспроцентной рассрочкой на 4 года.
3. По окончанию строительства Вы получите готовую квартиру в чистовой отделке, в которую входит: встроенная кухня с бытовой...
VALUE.ONE
2 521 280 €
Апартаменты в Которе, Черногория
288 м232
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
65 000 €
Апартаменты в Игало, Черногория
42 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира с 1 спальней с видом на море. Планировка – просторный общий коридор с соседом 12.м., из которых 6кв.м. идут дополнительно к площади квартиры, гостиная с кухней, спальня, санузел, балкон. На балконе есть выдвижной тент от солнца. Квартира расположена на 3 этаже 4хэтажного дома.
Площадь 42 кв.м. + 6кв.м. коридор. В...
Antarex
1 350 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
313 м234
ВНЖ при покупке
Роскошная вилла с собственным бассейном и видом на море расположена в строящемся комплексе в поселке Поди, муниципалитет Херцег-Нови.
Двухэтажная вилла площадью 230кв.м. будет сдана со внутренней отделкой во 2м квартале 2024 года. Вилла строятся из качественных гидро- и термоизоляционных материалов с дополнительной наружной теплоизоляцией стен...
Antarex
895 000 €
Земля в Тивате, Черногория
800 м²
Предлагается к продаже участок с домом в уникальной локации — в самом сердце Тивата, всего в 50 метрах от берега Адриатического моря. Дом расположен на территории бывшей летней резиденции семьи Пима, в зоне исторической застройки.
На участке — старинный каменный дом общей площадью около 300 м² (2 этажа + мансарда + веранда), а также...
DOO "Monteonline"
170 000 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
70 м222
ВНЖ при покупке
Продается отличная квартира с прямым видом на море в городе Петровац, муниципалитет Будвы. Расстояние до моря, пляжа и набережной 900 метров или 10 минут пешком.Площадь квартиры 70 кв.м, расположена на втором этаже качественного дома. Планировка: гостиная с кухней, две спальни, два санузла и большая терраса с потрясающим видом на море. Квартира...
Antarex
220 000 €
Дом в Баре, Черногория
205 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.11.11369
Новый дом в городе Бар, район Зелёный Пояс, общей площадью 205м2, земельный участок 200м2
Про структуре состоит из 3х квартир
На первом этаже: коридор, 2 спальные комнаты, гостиная, выделенная кухня, санузел, терраса
На втором этаже: коридор, гостиная, выделенная кухня, спальная комната, санузел, терраса
На третьем...
DOO TradeGoria
169 000 €
Вилла в Баре, Черногория
100 м222
ВНЖ при покупке
Этот уютный дом расположен всего в 300 метрах от моря, среди сосен и плодово-ягодных деревьев. В воздухе чувствуется аромат дерева и хвои, создающий атмосферу покоя и уюта.
Первый этаж:
Просторная спальня с большими окнами и естественным светом.
Кухня с подогреваемыми полами — идеально для комфортного проживания в любое время года.
Выход...
DOO "Monteonline"
945 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
792 м233
Продается роскошная современная вилла с бассейном, с прекрасным видом на море в Деновице, муниципалитет Герцег-Нови, недалеко от роскошного курорта Портонови.
Площадь виллы 192 м2, площадь благоустроенного двора вокруг виллы 287 м2.
Структура особняка
• Первый этаж: два гаража.
• Первый этаж: прихожая, просторная гостиная,...
Современный, семейный дом с панорамными видами в пригороде Тивата.
Дом расположен на участке 466 м2 и состоит из:
- На 1 этаже - гараж, площадью 36 м2,
- На 2 этаже - светлая гостиная открытой планировки с кухней, столовой, ванная комната и большая терраса с видами на залив,
- На 3 этаже - 3 спальни, ванная комната, гардеробная комната и...
DOO "Monteonline"
230 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
216 м242
ВНЖ при покупке
Подается двухэтажный дом с участком и видом на море в Герцег-Нови. Площадь дома 216кв.м., участок 409кв.м. Дом частично меблирован, просторные светлые комнаты, есть дровяная печь, пол в комнатах выложен паркетом.
На первом этаже (112кв.м.) – гостиная и обеденная зона, кухня, две спальни, санузел, коридор, две террасы.
На втором этаже...
Antarex
470 000 €
Вилла в Столиве, Черногория
102 м232
ВНЖ при покупке
Продается дом на первой линии с великолепными видами на море и горы. Площадь дома 102 кв.м., площадь участка 579 кв.м. В доме два этажа, на каждом из которых расположена меблированная квартира с 1 спальней. Площадь квартиры на первом этаже 41 кв.м., на втором этаже 61 кв.м. Каждый этаж имеет отдельный вход и свои большие террасы. Участок состоит...
Antarex
299 900 €
Квартира в Которе, Черногория
53 м22
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ПРЕМИАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ДОБРОТЕ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ЗАЛИВ В ТРЕХСТАХ МЕТРАХ ОТ МОРЯ!
*осталось пять проектов из двадцати семи
СРОК СДАЧИ: 04.2025
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: КОТОР:...
CULTURE international real estate agency
125 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
138 м2632
ВНЖ при покупке
8083. Область Никшич, Растовац.
Отличный двухэтажный дом в сельской местности. Не имеет обременений и ограничений, возможна покупка на иностранное физическое лицо. Площадь дома 138 кв м, включая две террасы, каждая по 14 кв м. Жилая площадь каждого этажа 55 кв м. Структура: - первый этаж: коридор, гостиная (с мебелью) с кухней (полностью...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
567 000 €
Земля в Даниловграде, Черногория
35444 м²
9052. Даниловград, Ястреб
Участок плодородной земли в 4,5 км от центра города Даниловград. Граничит с местной автодорогой Погорица – Даниловград. Хорошая локация, площадь участка 35.444 кв м (3,54 Га). Получены урбанистическо технические условия позволяющие проектирование и строительство практически любого предназначения: агрохолдинг и...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
76 125 €
Квартира в Баре, Черногория
36 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!!
КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ!!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БАР
СРОКИ СДАЧИ: сдается очередями (второй – четвертый квартал 2024)
ПРИМЕР ПРОЕКТ КВАРТИРА 1+1:
ПЛОЩАДИ: 36 м2 - 57 м2
СТОИМОСТЬ: 76 125 евро...
CULTURE international real estate agency
2 200 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
311 м244
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
990 000 €
Земля в Плужине, Черногория
10 Га
9051. Плужине, Милошевичи.
Отличное именье на берегу Пивского озера,
которое имеют длину 44,5 км, глубину до 188 метров. Общая площадь земли составляет 104112 кв м = 10,5 ГА. На участке четыре строения: жилой дом 61 кв м и четыре вспомогательных строения - 22, 18 , 12 и 8 кв м. Все строения укнижены в кадастре, не имеют обременений и...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
