Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
640 000 €
Квартира в Рафаиловичах, Черногория
114 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11724Будва, Рафаиловичи — двухкомнатная меблированная квартира на первой линии моря
Цена - 640.000 евро.
Площадь: 114 м2
Спальни: 2
Ванные комнаты: 2
Гаражное место
Двухкомнатная квартира 114 м2 в комплексе с бассейном на первой линии от моря в Рафаиловичах, Будва.
Квартира состоит из гостиной со столовой и кухней,...
DOO TradeGoria
700 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
450 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.728.2933
Новая 3-х этажная вилла с бассейном в Сутоморе. Ратац.
Вилла находится в живописном месте, в окружении элитных вилл.
Площадь виллы 450м2. Участок земли 409м2.
Планировка:
Цокольный этаж: гараж, кладовая, техническое помещение, туалет с душем, винный погреб отделан камнем и деревом, лестница на первый этаж.
1 этаж:...
DOO TradeGoria
420 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
69 м221
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
550 000 €
Вилла в Баре, Черногория
184 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.728.9655Эксклюзивная продажа премиум виллы с бассейном в городе Бар в районе Шушань.
Предлагается к продаже эксклюзивная премиум вилла с бассейном в городе Бар в районе Шушань .
- Площадь виллы 184 м2.
-Гараж 24 м2.
- Площадь земельного участка 975 м2.
-Бассейн.
- На двух этажах виллы располагаются 3 спальни, гостинная...
DOO TradeGoria
250 000 €
Кафе, ресторан в Баре, Черногория
82 м2
Код объекта - 9.25.16.12786
Коммерческое помещение/ Офис на продажу в здании Твинс, г. Бар
Отличная инвестиция с пятилетней арендной платой от американской компании.
Офис 82,74 м2 + Большая эксклюзивная терраса 86,65 м2 на втором этаже.
Эта недвижимость зарегистрирована как коммерческое помещение и в настоящее время сдается в долгосрочную...
DOO TradeGoria
3 500 000 €
Земля в Добра Воде, Черногория
5217 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показОплата в рубляхОплата криптовалютой
К продаже предлагается уникальный инвестиционной проект строительства отельного комплекса, расположенного в одном из самых чистых и красивых мест в Европе, не имеющий аналогов на всем побережье Барской Ривьеры.
Участок расположен в живописной бухте на первой линии в уединенном месте, закрытом от посторонних глаз, с собственным комфортным...
Portonovi — это малоэтажный жилой комплекс площадью 26 гектаров с береговой линией протяженностью 1,8 км, где продаются и сдаются в аренду 218 объектов недвижимости класса люкс, всемирно известная пристань для яхт Portonovi Marina с 238 причалами и первый в Европе курорт One&Only, включающий спа-центр Chenot Espace Wellness Spa....
Rivijera Nekretnine
235 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
83 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.13.12915
Новое предложение! Уникальная возможность приобрести квартиру в комплексе Your Home на первой линии моря.
Просторная двухкомнатная квартира 83 м² с панорамным видом на Адриатическое море
2 спальни, 2 ванные комнаты, гостиная с кухней и большой балконСовременная система тёплого пола во всей квартире — для уюта в...
DOO TradeGoria
700 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
272 м23
Онлайн-показУдалённая сделка
Вилла с бассейном и видом на море Баошичи. Площадь виллы 272 м2, площадь двора вокруг виллы 499 м2. Вилла состоит из трехкомнатной квартиры общей площадью 87 м2, 3 квартир общей площадью 96 м2, большого гаража и квартиры в подвале здания площадью 89 м2. Высокое качество строительства, встроенные материалы (полы с подогревом, солнечная система...
Rivijera Nekretnine
148 000 €
Квартира в Баре, Черногория
52 м2211
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
7198. Центр города Бар.
52 кв.м. 3-й этаж 12-и этажного дома, новостройка 2022 года, новая мебель. Светлая квартира, с одной спальной комнатой, кухней-столовой, ванной комнатой и террасой. Лифт. Один собственник. Покупка возможна, но вселение от 01.10.25. Не имеет ограничений, легализация не требуется. Дом построен с разрешениями.
Отличное...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
186 165 €
Апартаменты в Будве, Черногория
59 м2
ВНЖ при покупке
Представляем вам однокомнатную квартиру площадью 59.10 м² в новом жилом комплексе, который находится на стадии строительства.
Комплекс расположен в привлекательной части Будвы, создан для тех, кто ищет сочетание элегантности, комфорта и высокого качества жизни. Находясь в районе Поткошлюн – одном из самых востребованных районов – комплекс...
Amfora Real Estate
450 000 €
Дом в Крашичах, Черногория
380 м28
ВНЖ при покупке
Код объекта - 7.28.11.12168
Вилла расположена 200 м от моря в КрашичиВилла имеет 4 этажа, каждый с отдельным входом.Площадь дома 380м2Площадь участка 340м2На первом этаже - студия с ванной комнатой, терраса и парковка на 2 машины.На втором этаже - 2 студии с собственными кухнями и ванными комнатами. Во дворе огромная терраса с джакузи и летняя...
DOO TradeGoria
695 000 €
Вилла в Которе, Черногория
180 м223
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
ПРИВАТНАЯ ВИЛЛА С ПАНОРАМНЫМИ ВИДАМИ НА БОКО-КОТОРСКИЙ ЗАЛИВ С ИНФИНИТИ БАССЕЙНОМ В СОВРЕМЕННОМ КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ В КОТОРЕ!
*в наличии строящиеся тауны и виллы от застройщика на этапе строительства
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 180 м2
ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 450 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ:...
CULTURE international real estate agency
140 000 €
Апартаменты в Игало, Черногория
180 м244
ВНЖ при покупке
Просторная квартира 180 м2 на двух этажах: 2 гостиные-столовые с большой кухней, 5 спальных комнат, 4 ванных комнат, 2 большие терассы. Отличный вид на море. Паркинг.
Игало – лучший лечебно-оздоровительный курорт Черногории, расположенный у подножья горной гряды Орьен, имеющий свой, особенный климат. На склонах, опоясывающих район лавровые и...
Antarex
355 500 €
Квартира в Улцине, Черногория
63 м211
ВНЖ при покупке
Эксклюзивный проект Condo-Hotel на первой линии моря, Велика пляжа, Улцинь
Этот престижный комплекс предлагает идеальное сочетание роскоши и природы. Он расположен прямо на побережье и имеет частный доступ к великолепному песчаному пляжу длиной 300 метров. Окружён нетронутой природой — естественным озером и средиземноморскими ландшафтами — и...
Montenegro Prospects
250 000 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
76 м222
ВНЖ при покупке
Отличная квартира с двумя спальнями всего в 100 метрах от моря и набережной в одном из самых качественных зданий в Рафаиловичи - LM Rezidens. Дом обслуживаетсяуправляющей компанией. В нескольких минутах ходьбы находятся лучшие пляжи Черногории - до пляжа Каменово 10 минут пешком, а до пляжа и набережной с изысканными ресторанами и уютными кафе...
Antarex
127 400 €
Студия в Тивате, Черногория
32 м211
Онлайн-показ
Квартира-студия площадью 32 м² в стадии строительства с панорамным видом на море. Квартира продаётся «под ключ» и расположена на втором этаже второго этажа элитного жилого комплекса.
Парковочное место в аренду предоставляется по цене 10 000 евро сроком на 99 лет.
В отделке будут использованы только высококачественные...
Rivijera Nekretnine
840 000 €
Вилла на полуострове Луштица, Черногория
150 м232
ВНЖ при покупке
Реновированный каменный дом на полуострове Луштица. Дом полностью реконструирован и оборудован.
Площадь дома — 150 м2.
Структура: гостиная с камином, кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, гардеробная. Также оборудована летняя кухня и обеденная зона на открытом воздухе. Есть бассейн.
Недвижимость находится в тихом районе, в окружении леса,...
DOO "Monteonline"
88 000 €
Квартира в Баре, Черногория
36 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.12968
Продаётся студия в Баре в комплексе с бассейном Emerald Residence (корпус B)
Срочная продажа, цена: 88.000 евро
Современная студия в новом жилом комплексе Emerald Residence, корпус B. Дом сдан в эксплуатацию и активно заселяется. Отличный выбор для жизни, отдыха или сдачи в аренду!
Характеристики квартиры: Площадь:...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
