Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
705 900 €
Квартира в Бечичи, Черногория
194 м232
ВНЖ при покупке
Продается потрясающая меблированная квартира с 3 спальнями и видом на море в Бечичи.
Квартира имеет свой приватный лифт.
Стильная и полностью меблированная квартира в одном из самых престижных районов Бечичи идеально подойдет для комфортного проживания или как инвестиция в аренду. Установлены теплые полы, кондиционеры, на окнах роль ставни....
Montenegro Prospects
270 000 €
Апартаменты в Столиве, Черногория
129 м232
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 129 кв.м. в живописном поселке Столив. Квартира расположена на третьем этаже малоквартирного дома, всего в 50 метрах от пляжа. Паркинг перед домом. Планировка: прихожая, три спальни, каждая с балконом, а одна из спален со своей ванной комнатой, просторная гостиная с камином, кухня со столовой зоной и выходом на...
Antarex
380 000 €
Вилла в Будве, Черногория
140 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!! ВЕЛИКОЛЕПНЫЙ ДОМ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ С ВИДОМ НА МОРЕ В БУДВЕ!! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 140 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 400 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: КРИМОВНИЦА ЦЕНА: 380 000 евро Дом можно использовать для сдачи в аренду, есть возможность разделить его на четыре...
CULTURE international real estate agency
595 000 €
Квартира в Будве, Черногория
172 м233
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ПОТРЯСАЮЩИЙ ДУПЛЕКС С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В САМОМ ЦЕНТРЕ БУДВЫ С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ!!
ПЛОЩАДЬ ДУПЛЕКСА: 172 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ЦЕНТР
ЦЕНА: 595 000 евро
БЕСПЛАТНОЕ...
CULTURE international real estate agency
1 530 000 €
Отель, гостиница в Которе, Черногория
600 м2
Недвижимость Черногории – Котор
Продается отель, расположенный в уникальном месте, всего в 100 метрах от Старого города Котора, рядом с торговым центром Kamelija, мариной и набережной. Благодаря своему расположению объект имеет отличную связь со всей туристической и инфраструктурной инфраструктурой Котора, включая рестораны, магазины,...
Amfora Real Estate
160 000 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
57 м211
ВНЖ при покупке
Предлагаем к продаже стильную и просторную квартиру площадью 57 м² в современном комплексе с бассейном в посёлке Доброта, одном из самых престижных районов Котора.
Преимущества квартиры:
Панорамные виды на Боко-Которский залив с больших окон.
Высокие потолки и много естественного света создают ощущение простора и уюта.
Последний этаж —...
DOO "Monteonline"
500 000 €
Дом в Будве, Черногория
80 м22
ВНЖ при покупке
Продается дом в Будве с прекрасным видом на море и город.
Площадь дома 80 м2, а площадь участка, на котором он расположен, 150 м2.
Планировка дома:
Первый этаж: прихожая, гостиная, спальня, ванная комната.
Второй этаж: кухня, гостиная, спальня, ванная комната, терраса.
С террасы открывается панорамный вид на море и город. Во...
Mercury Group
188 000 €
Апартаменты в Баре, Черногория
114 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, терраса. Выход во двор с бассейном.
Удобства: Закрытый жилой комплекс с облагороженной территорией и БАССЕЙНОМ. Вид на море. Удобная планировка. Качественный ремонт. Плитка, сантехника. Сплит-система,...
GATE Realty
2 376 000 €
Земля в Пржно, Черногория
16974 м²
№ 5378. Урбанизированный участок земли 16 974 м² (170 сот.) для реализации инвестиционного проекта строительства комплекса апартаментов общей площадью 7 612 м² (разрешенное максимальное количество трехэтажных строений – 24) расположен в 900 м от моря на уровне 210 м в районе Пжрно/Куляче Будванской Ривьеры.
Сильные стороны участка:
1. Все...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
333 000 €
Земля в Режевичах, Черногория
1048 м²
Урбанизированный участок в 400 м от моря в Режевичи, в тихом месте окруженном средиземноморской растительностью. Участок находится на возвышении, с него открываются прекрасные виды на адриатическое морское побережье и близлежащие горы. Для участка разработан проект строительства двух вилл, есть полный пакет строительной документации. Дизайн...
VALUE.ONE
201 600 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
72 м2
ВНЖ при покупке
Продаётся новая однокомнатная квартира площадью 72 м² в жилом комплексе Anatolia 2 в Бечичи.
Квартира расположена на 2-м этаже здания с лифтом и имеет общую площадь 72 м².
По планировке включает одну спальню, гостиную, кухню со столовой зоной, две ванные комнаты, коридор и террасу.
Жилой комплекс “Anatolia 2” представляет собой современное...
Amfora Real Estate
380 000 €
Вилла в Будве, Черногория
215 м264
ВНЖ при покупке
Представляем Вашему вниманию уникальную возможность приобрести трехэтажный дом в Будве, расположенный в тихом и спокойном районе, всего в 10-15 минутах ходьбы до центра города Будвы и Старого Города. Этот дом идеально подходит для тех, кто ищет комфортное и удобное место для отдыха или инвестиций.
Особенности Дома:
3 этажа, каждый со своим...
DOO "Monteonline"
200 000 €
Квартира в Будве, Черногория
47 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
СОВРЕМЕННАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕ В ДОМЕ С НЕВЕРОЯТНЫМ АРХИТЕКТУРНЫМ РЕШЕНИЕМ И ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ!
ПЛОЩАДЬ: 47 м2
ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВАНСКАЯ РИВЬЕРА: БЕЧИЧИ
СТОИМОСТЬ: 200 000...
CULTURE international real estate agency
134 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
48 м211
ВНЖ при покупке
Продаётся квартира площадью 48 м², расположенная на пятом этаже современного жилого дома в отличном месте в Бечичах.
В здании есть лифт, а пляж находится примерно в 500 метрах.
В непосредственной близости расположены супермаркет, ресторан и все необходимые удобства.
Квартира состоит из прихожей, ванной комнаты, спальни, кухни со столовой и...
Montenegro Prospects
311 406 €
Квартира в Игало, Черногория
92 м221
Игало квартира с одной спальней и видом на море
Игало двухкомнатная квартира с видом на море. Квартира в строящемся комплексе с бассейном, лифтом, подземными гаражами, зелеными насаждениями, ремонтом. Отличное качество строительства, встроенных материалов, гарантия на выполненные работы. Квартира на третьем этаже 92 м2 с большой террасой с...
Rivijera Nekretnine
149 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
55 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Структура квартиры:
Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, 2 террасы с видом на горы.
Удобства:
НОВАЯ квартира. Удобная планировка. Cтильный интерьер, качественный ремонт,
мебель и техника, дорогая сантехника, сплит-система, бойлер. Лифты. Заключен договор с управляющей компанией. Кодовый замок и домофон.
Расположение:
5 минут пешком...
GATE Realty
199 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
59 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, прихожая, терраса.
Удобства: Новый жилой комплекс Комфорт +. Вид на море и горы.Удобная планировка. Стильный и современный интерьер. Полы из натурального дерева. Новый ремонт из качественных материалов: керамогранит, алюминиевые профили на окнах, дорогая сантехника. Высокие потолки 3м....
GATE Realty
650 000 €
Земля в Рисане, Черногория
5924 м²
Просторный участок с незаконченным домом в Рисане.
Участок каскадный с наклоном имеет общую площадь 5.924м2 на нем так же зарегистрирован дом площадью 162м2 (по факту он не закончен) и вспомогательный объект 59м2.
Это предложение подойдет тем, кто хочет иметь как можно больше простора, скрытости от посторонних глаз.
Отличный вид на горы и...
Montenegro Prospects
150 000 €
Апартаменты в Игало, Черногория
103 м222
ВНЖ при покупке
Продается этаж дома: общая площадь 103 кв.м., поделен на две квартиры с одной спальней каждая. У каждой квартиры большие террасы с отличными видами. Можно использовать как одну большую квартиру или как две отдельных. Дом построен из качественных материалов. Паркинг перед домом, хороший подъезд, асфальтная дорога. Коммуникации городские. Все...
Antarex
136 334 €
Квартира в Тивате, Черногория
42 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ 1+1 И 2+1 С ПРИВАТНЫМ ПАТИО ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ В РАЙОНЕ ПОРТО МОНТЕНЕГРО!
*возможна рассрочка платежей
*без оплаты налога на оборот недвижимости
*при полной оплате возможны скидки
ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ: 01.04.2026
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ
ОБЩИЕ ЦЕНЫ: 136 030 евро...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
