Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
420 000 €
Дом в Баре, Черногория
310 м24
ВНЖ при покупке
№ 4586.Ближайший пригород г. Бар, местность Челуга.
На участке 708 кв м - сад, бассейн для плавания, летняя кухня 30 кв им + дом общей площадью 310 кв м:
на 1-м этаже (используется в основном в летнее время): гостиная, кухня-столовая, спальная комната, ванная комната;
на 2-м этаже: гостная, кухня, столовая, ванная комната;
на 3-м этаже: 4...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
630 000 €
Дом в Прчани, Черногория
240 м2743
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!!! ЦЕНА ДОМА СНИЖЕНА НА 150.000 €!!!
Трехэтажный красивый и уютный дом расположен в приморском поселке Прчань, тихом и живописном месте Боко-Которского залива, в нескольких километрах от Старого города Котора.
Посмотреть видео-тур по объекту можно во вкладке "Видео"
Дом полностью меблирован и готов для...
VALUE.ONE
220 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
75 м22
ВНЖ при покупке
№м 5630. Апартаменты Sveti Luka находятся в поселке Добра-Вода. Здание апартаментов было построено в 2016 году.
Предлагается к продаже новый стильный апартамент с красивым видом на море 75м2 с двумя спальнями в комплексе Sveti Luka.
Апартамент 26 находится на 4-м этаже верхнего здания А, имеет красивый вид на море.
Теплый пол по всей квартире....
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
1 400 000 €
Вилла в Которе, Черногория
310 м2743
ВНЖ при покупке
5734. Оряховац (в 7 км от Котора).
Фамильной дом (вилла) состоит из двух двухэтажных зданий: 190 и 60 кв м, + терррасы 50 кв м.
Выполнены из дорогих строительных и отделочных материалов: фасад частично из натурального камня, частично – из сибирской белой сосны, итальянская керамика, паркет из ясеня, дорогой паркет.
Оба дома имеют...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
850 000 €
Квартира в Будве, Черногория
146 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.10300Площадь: 146м2
Этаж: 1
Лифт: Да
Структура: Коридор, кухня, столовая, гостиная, коридор, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса с
видом на окрестности и море.
Меблирована: Полностью укомплектована мебелью и техникой.
DOO TradeGoria
380 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
125 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.13.11129
Продается люкс-квартира на первой линии в Добрых Водах (Барская ривьера).
120 м2. Две спальни, два санузла, большая гостиная. Огромная терраса с лежаками. Вся техника и мебель.
Лифт до собственного пляжа и бассейна. В сезон на первом этаже здания работает ресторан. В здании круглосуточное видеонаблюдение. Паркинг у...
DOO TradeGoria
120 000 €
Дом в Чани, Черногория
90 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.11567цена: 120 000 евро
Продажа дома в Чани. Расстояние до моря 2 км. Дом расположен на равнинной части поселка. В пешей доступности автобусная остановка, магазин. Участок каскадный, засажен плодовыми деревьями, декоративными кустарниками и цветами. Удобный подъезд, городские коммуникации. Готов к заселению. Дом легален....
DOO TradeGoria
185 500 €
Квартира в Будве, Черногория
53 м2211
ВНЖ при покупке
A4-1278. Двухкомнатная квартра в Рафаиловичах в 50 метрах от моря
Продается двухкомнатная квартира в Рафаиловичи всего в 50 метрах от моря.
Площадь квартиры составляет 51м2.Квартира расположена на 5 этаже.В доме есть лифт.
Квартира состоит из:
Кухня с гостиной, столовой, спальней, ванной и террасой.С террасы открывается прекрасный вид на...
Red Feniks Montenegró
350 000 €
Квартира в Будве, Черногория
92 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! РОСКОШНАЯ КВАРТИРА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ!!! ПЛОЩАДЬ: 92 м2 + два гаража 25 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ЦЕНТР ЦЕНА: 350 000 еврo ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) ПРОЕКТ: три спальни, две ванные комнаты,...
CULTURE international real estate agency
530 000 €
Вилла в Крашичах, Черногория
200 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
ID 374
Продается новая вилла в Тивате, Крашичи.
Крашичи - спокойный, тихий уголок с прекрасным видом на море.
Вилла расположена в 10 метрах от пляжа.
Каждая комната имеет панорамный вид на море и горы.
В интерьере реализован авторский дизайн с набором нескольких сценариев
освещения.
В отделке использована итальянская керамическая...
Peters Group Real Estate
108 500 €
Апартаменты в Борети, Черногория
59 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Площадь – 46,16 м2+ 13м2 (терраса) – 108 500 €
Площадь – 39,12 м2+13м2 (терраса) – 95 500 €
Удобства:
Ремонт, мебель, сантехника, техника. Полы с подогревом в санузле. Видеодомофон. Бойлер, сплит-система. 0 этаж, без вида.
Преимущества дома: лифт, сауна, видеонаблюдение, обслуживающая компания, ресепшн....
GATE Realty
94 500 €
Офис в Херцег-Нови, Черногория
37 м2
Офисные помещения в старом городе Герцег-Нови Площадь 37 м2 (разделена на две меньшие площади), цена: 94 500 евро.
Rivijera Nekretnine
75 000 €
Квартира в Будве, Черногория
36 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ВОЗМОЖЕН ТОРГ ПОСЛЕ ОСМОТРА!
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В БУДВЕ!
ПЛОЩАДЬ: 36 м2
ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ
ЦЕНА: 75 000 еврo (возможен торг)
ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
ВНЖ (вид на жительство)
До пляжа...
CULTURE international real estate agency
79 600 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
29 м211
Представляем вашему вниманию уникальный жилой комплекс в Бечичи, одном из самых престижных районов Будванской Ривьеры. Этот комплекс станет подлинным украшением региона, сочетая в себе изысканную архитектуру и современные удобства.
На территории комплекса расположатся несколько жилых домов и гостиничный комплекс с бассейном, создавая идеальные...
Rentsale
1 480 000 €
Коммерческая недвижимость в Тивате, Черногория
168 м2
Значимый застройщик строит первое поле для гольфа на 18 лунок в Черногории, спроектированное легендарным Гэри Плейером. Этот проект войдет в число 10% гольф полей со всего мира с видом на море с каждой лунки - с одной стороны на Которский залив и Адриатическое море с другой стороны.
Резиденции строятся из камня, добываемого на этой земле, с...
Mercury Group
340 000 €
Дом в Будве, Черногория
3
ВНЖ при покупке
Продается дом в Будве, всего 800 метрах от моря. Дом на два этажа - первый этаж + мансарда. Есть возможность постройки П+1+Пк (мансарда). Около дома участок площадью 516м2. Основанный 2500 лет назад, город Будва является одним из самых древних поселений на берегах Адриатики. Первое поселение на территории Будвы возникло в V веке до н. э. Принято...
Mercury Group
326 600 €
Квартира в Будве, Черногория
71 м22
ВНЖ при покупке
описаниеАпартаменты Premium класса с панорамным видом на море, Будва
Ключевые параметры:
Локация:Будва
Тип недвижимости:квартира в апарт-отеле
Площадь:71 м²
Вид:панорамный вид на море
Этажность:8
Количество спален:2
Расстояние до моря:5 минут пешком до пляжа Бечичи
Паркинг:подземный. Стоимость машино-места 60 000 евро.
Дополнительные...
Tradegoria Global Estate
450 000 €
Дом в Тивате, Черногория
176 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Современный, семейный дом с панорамными видами в пригороде Тивата.
Дом расположен на участке 466 м2 и состоит из:
— На 1 этаже — гараж, площадью 36 м2,
— На 2 этаже — светлая гостиная открытой планировки с кухней, столовой, ванная комната и большая терраса с видами на залив,
— На 3 этаже — 3 спальни,...
DOO "Monteonline"
184 000 €
Квартира в Которе, Черногория
52 м2211
Продается уютная и светлая квартира от собственника с одной спальней в тихом и живописном районе Доброта (Бока-Которский залив), Черногория. Это идеальное сочетание для жизни и инвестиций — район успешно совмещает бизнес и курортную атмосферу.
Квартира расположена на высоком приземле. Площадь квартиры: 52 м².
Структура квартиры:...
Sold by Agency
315 000 €
Квартира в Будве, Черногория
123 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Жилой комплекс с бассейном и просторной территорией расположен в 250 м от центра галечного пляжа с живописной и продолжительной береговой линией. В комплексе 70 комфортабельных апартаментов - от студий до апартаментов с одной, двумя и тремя спальнями, расположенных в пяти корпусах, окруженных благоустроенной территорией. Каждый корпус оснащен...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
