Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
131 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
202 м243
ВНЖ при покупке
Продается отличный, новый дом в стадии постройки. На первом этаже небольшой апартамент и подсобное помещение. На втором этаже частично отделанная квартира с двумя спальнями, подсобным помещением, ванной комнатой, гостиная с кухонной зоной и терраса. Третий, мансардный, этаж не закончен. Общая площадь дома 202 кв.м. Участок площадью 653 кв.м....
Antarex
760 000 €
Вилла в Утехе, Черногория
282 м2
ВНЖ при покупке
Предлагается к продаже уютная современная вилла на первой линии в Утехе со своим выходом к морю.
Площадь виллы 282 м2.
Площадь земельного участка 144 м2.
На первом этаже кухня-столоовая совмещенная с гостиной с выходом на большую террасу где организована летняя кухня и выходом к морю.
На втором этаже мастер спальня с кабинетом. Санузел....
Galeo
270 000 €
Дом в Баре, Черногория
250 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.10985
Продается 2-этажный дом в Шушани г. Бар в 150м от пляжа.
Участок - 300м2, дом - 250м2+гараж 20м2
Есть разрешение на строительство 5-этажного дома в 600м2.
Внешняя лестница.
DOO TradeGoria
220 000 €
Дом в Добра Воде, Черногория
255 м264
ВНЖ при покупке
Дом с четырьмя квартирами, Дубрава, Добра Вода.
1,3км от пляжа с видом на море с первого этажа.
Первый этаж: 2 спальни, кухня/гостиная, коридор, спальня и большая терраса.
Второй этаж точно такой же.
Третий этаж разделен на две студии.
Резервуар для воды, септик, электричество.
Новый дом (2014г.п.), полностью готов.
Участок 231м2. Дом...
Montenegro Prospects
229 900 €
Квартира в Будве, Черногория
85 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11083
Продажа Будваю
Квартира с 3 спальнями с видом на море и горы, 2 санузла, площадь 85м2 , паркинг в гараже свой с закрывающей роллетной, паркет, полностью мебелирована новой мебелью, большая терраса, район Дубовица Люкс.
Детали
Местоположение: Будва, Дубовица
Кол-во спален: 3
Площадь: 85 м²
Этаж: 7
Кол-во...
DOO TradeGoria
115 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
42 м211
Онлайн-показ
Продаётся однокомнатная, солнечная квартира с окнами на юго-восток в новом здании в Кумборе, всего в 500 метрах от роскошного курорта Portonovi, пристани для яхт и отеля One&Only, а также от пляжа.
Расположение с отличной транспортной доступностью и отличным потенциалом для сдачи в аренду или проживания круглый год.
Площадь квартиры: 38...
Rivijera Nekretnine
262 500 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
55 м211
Двухкомнатная квартира класса люкс, первый ряд от моря, набережная Мельине. Площадь квартиры 55 м2 (50 м2 + 5 м2 терраса во дворе). Высококачественное строительство, встроенные материалы. Квартира на первом этаже. Планировка: прихожая, ванная комната, спальня, гостиная с кухней, терраса.
Цена 262 500 евро
Rivijera Nekretnine
213 750 €
Квартира в Пржно, Черногория
75 м22
ВНЖ при покупке
описаниеКвартира с 2 спальнями в комплексе с бассейном, Пржно, площадью 75м2
Структура : коридор, гостиная совмещенная с кухней, санузел, прачечная, спальная с выходом на террасу, мастер спальня со своим санузлом
Продается с мебелью и техникой
Есть возможность приобрести парковочное место в подземном гараже по цене 21 000евро
Цена 2850 за м2,...
Tradegoria Global Estate
554 400 €
Квартира в Будве, Черногория
400 м233
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! КВАРТИРА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ! ВОЗМОЖНЫ РАСЧЕТЫ В ВАЛЮТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ!! ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ: 200 м2 ПЛОЩАДЬ КРЫШИ: 200 м2 (площадь крыши входит в стоимость, есть разрешение) ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА:...
CULTURE international real estate agency
380 000 €
Дом в Будве, Черногория
140 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зовут Алекcандp, задайте мне cвой вoпрос ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ С ВИДОМ НА МОРЕ В ПОСЕЛКЕ КРИМОВНИЦА БУДВА, ПЛОЩАДЬЮ 140 м2!! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 140 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 400 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: КРИМОВНИЦА ЦЕНА: 380 000 евро ДОМ можно использовать для сдачи в аренду, есть возможность разделить его на четыре апартамента!!!!...
CULTURE international real estate agency
135 000 €
Квартира в Будве, Черногория
58 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.12192
Продается квартира в Будве, район Подкошлюн с видом на море. В доме есть две спальни, ванная комната, гостиная и терраса. Квартира 50 м2 плюс терраса 8 м2, расположена на первом этаже жилого дома.
Детали
Местоположение: Будва, Подкошлюн
Кол-во спален: 2
Площадь: 50 м²
Этаж: 1
Кол-во санузлов: 1
Удобства и...
DOO TradeGoria
356 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
84 м2331
ВНЖ при покупке
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 3 спальни, 1 ванная комната, 1 санузел, 2 террасы
Удобства: Новый дом.Удобная планировка. Вид на море. Качественный ремонт. Эксклюзивный интерьер. Дорогая мебель и техника. натуральные полы. Сплит-система, бойлер. Плитка....
GATE Realty
170 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
60 м222
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже просторный и светлый апартамент с 2 спальнями, расположенный в тихом и престижном районе Пржно, Будва. Эта квартира находится в недавно построенном малоквартирном жилом доме с лифтом и высокими потолками, что создает ощущение простора и комфорта. Уникальной особенностью является возможность построить антресоль, тем самым...
DOO "Monteonline"
690 000 €
Отель, гостиница в Будве, Черногория
533 м2
ВНЖ при покупке
Вилла (мини-отель) в Бечичи - Будва.
Вилла расположена недалеко от центра Будвы, над Борети, заезд с Топлишког Пута. Ориентация здания на юг. Вид на море.
Общая площадь дома 533,66 м2, 4 этажа, 4 квартиры, при покупке всего дома и гаража стоимость 750 000 евро. Оплата возможна в рублях на территории РФ. Возможна продажа апартаментов по...
Galeo
3 442 000 €
Таунхаус в Тивате, Черногория
338 м2434
Онлайн-показУдалённая сделка
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС ВСЕГО 20%!
Добро пожаловать в The Peaks, первый жилой район с резиденциями премиум-класса в Черногории, который расположен на гольф поле, спроектированном Гари Плейером. Расположенный среди живописных холмов, The Peaks предлагает уникальные резиденции с потрясающими панорамными видами на Адриатическое море и Боко-Которский...
Lustica Bay
130 000 €
Дом в Баре, Черногория
130 м2732
ВНЖ при покупкеОплата в рублях
9016. Бар, Шушань, высокая часть.
На участке 154 кв м дом на два этажа общей площадью 130 кв м.
Первый этаж: коридор, гостиная без кухонной мебели и техники, спальная комната, ванная.
2-й этаж, коридор, ванная, большая гостиная и балкон, две спальные комнаты. Оснащены мебелью и техникой. Сауна, небольшой зал для настольного тенниса. Камин...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
520 000 €
Вилла в Подгорице, Черногория
280 м242
ВНЖ при покупке
Предлагаем вашему вниманию великолепный дом с полезной площадью 280 квадратных метров, расположенный на участке 1074 квадратных метра, недалеко от элитного поселка Горица, окруженного посольствами. Этот дом – настоящая галерея аутентичной архитектуры, созданная для истинного удовольствия.
Описание дома
Первый этаж: уютная гостиная, две...
DOO "Monteonline"
1 000 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
115 м2422
В престижном здании Milena, в самом центре Porto Montenegro, расположен этот исключительный дуплекс общей площадью 115 м². Двухуровневая квартира сочетает в себе комфорт, уединение и доступ к инфраструктуре самого высокого уровня в одной из лучших марин Адриатики.
На первом этаже находится просторная гостиная, объединённая с кухней и...
Полностью обновлённый дом с тремя современными и просторными квартирами — каждая с отдельным входом, террасами и парковкой.
Идеально для личного проживания, сдачи в аренду или для семьи. Ремонт завершён в мае 2025 года.
Отличное расположение:
1,3 км (20 минут пешком) до набережной
10 минут пешком до супермаркета Voli
5 км до...
Montenegro Prospects
895 000 €
Вилла в Святом Стефане, Черногория
375 м21010
ВНЖ при покупке
Представляем Вашему вниманию уникальную возможность приобрести дом в поселке Свети-Стефан, расположенный в 5-7 минутах ходьбы до пляжа. Этот дом идеально подходит для тех, кто ищет комфортное и удобное место для отдыха или инвестиций.
Особенности Виллы:
4 этажа, каждый со своими апартаментами и студиями с отдельными террасами
Площадь виллы...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
