Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
252 000 €
Вилла в Прчани, Черногория
123 м232
ВНЖ при покупке
Продается уютный дом, всего в 200-х метрах от пляжа. Площадь дома 123 м2, площадь участка 263м2, во дворе парковка и небольшой сад. На первом этаже кухня-столовая, гостиная, терраса, санузел. На втором этаже 2 спальни, каждая с балконом, и санузел. Дом полностью меблирован и укомплектован бытовой техникой. К несомненным достоинствам можно...
Antarex
320 000 €
Дом в Баре, Черногория
420 м293
ВНЖ при покупке
Дом расположен на участке 565м2. Основание дома 170м2.
Рядом со старым городом мечетью и исламским центром.
Хороший подъезд.
Дом состоит из трех этажей, каждый из которых имеет 140м2 и имеет три спальни, кухню, гостиную, коридор, ванную комнату, террасу.
Первый и второй этажи имеют вид на море и город.
В доме также есть два подвала и два гаража,...
Montenegro Prospects
91 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
26 м2111
Продажа oт собcтвенника!
Уютная однoкомнaтная квартирa с видoм на моpe. Пeшкoм дo пляжа 6 мин. Современный дизайнеpский pемонт.
Отдельнaя cпальня, куxня-гoстиннaя с допoлнительным спaльным мeстом, бoльшая вaнная комнaта. Пoтoлки 5 мeтрoв.
По тexнике: интepнет, тв, xoлoдильник, стиpальная машинa, плитa, кoндициoнеp.
Oплата любым способом,...
Частное лицо
310 000 €
Дом в Будве, Черногория
125 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.11.10203
Продается часть дома в Будве, 1 этаж 68 м2 и второй этаж 59 м2 в районе Бабин-До.
Имеббт отдельный вход, паркинг и землю 113 м2
Квартира на 1 этраже с 3 спальнями, а квартира на 2 этаже с 2 спальнями. Обе квартиры меблированы.
Чистые документы.
Годовой доход от квартир около 20 000 евро.
На букинге 9,6 баллов.
DOO TradeGoria
550 000 €
Вилла в Баре, Черногория
550 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.728.1567
Первый этаж сауна, винный погреб, техническое помещения, сан узел.
Второй этаж три спальни, гостиная, кухня, коридор, ванная сан узел.
Третий этаж три спальни, гостиная, кухня, коридор , ванная сан узел.
Дом теплый уютный, не далеко от моря, высокого качество, полностью меблирован.
DOO TradeGoria
185 000 €
Квартира в Будве, Черногория
42 м21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ПРЯМЫМ ВИДОМ НА МОРЕ!
ПЛОЩАДЬ: 42 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ГОСПОШТИНА
ЦЕНА: 185 000 евро
БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК...
CULTURE international real estate agency
220 000 €
Вилла в Утехе, Черногория
110 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Структура дома:
- на 1м этаже кухня-гостиная, ванна-туалет;
- на 2м этаже: 3 спальни, санузел, большая терраса С ВИДОМ НА МОРЕ!!!
Удобства:
Качественный ремонт с использованием гипсовой лепнины, камня и дерева, часть мебели ручной работы, современная техника. Каскадный сад с плодовыми деревьями (2 мандарина, апельсин, лимон, черешня,...
GATE Realty
1 200 000 €
Вилла в Черногории
500 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.728.1539
Вилла в Зеленом поясе с двумя бассейнами Площадь 500м2 Участок 780м2 Новая вилла с двумя бассейнами – внутренним и наружным, банный комплекс. 1 этаж: гараж, каминный зал, кухня, большая терраса, ванная комната. Зона отдыха: два бассейна (внутренний и наружный), турецкая баня, кухня, ванная комната. 2 этаж: три...
DOO TradeGoria
91 000 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
26 м2
ВНЖ при покупке
Новые эксклюзивные квартиры всего в 80 метрах от моря! Начните новую жизнь с покупки квартиры в центре Рафаиловичи!Рафаиловичи – небольшой поселок, расположенный в восточной части большого пляжа Бечичи. Удобный подъезд с Ядранского шоссе, близость к морю и возможность добраться до Будвы пешком по красивой набережной привлекают большое количество...
Antarex
380 000 €
Вилла в Баре, Черногория
376 м2953
ВНЖ при покупке
5920. Новый Коттедж в Баре, местность Илино.
Новая вилла, площадь 300 кв м с террасми, внутренняя площадь 248 кв м. Дополнительно гараж 38 кв м и помещение под гаражом 38 кв м.
Отльные гостиная, столовая, кухня, 5 спальных комнат, 3 ванные комнаты, террасы.
Половое отпопление по всем комнатам, котел с пилетами, соларный бойлер. Дорогие...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
189 700 €
Коммерческая недвижимость в Будве, Черногория
54 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В БУДВЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
*проект для инвестиций и личного...
CULTURE international real estate agency
250 000 €
Земля в Жабляке, Черногория
574 м²
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
5950. Жабляк. Идеальное место для коммерческого проекта – строительство малоквартирного дома «Orange» на центральной улице г. Жабляк. с последующей продажей квартир (или мини-отеля на 25-30 номеров). Кадастровая площадь участка 572 м2 состоит из двух урбанизированных участков, UP 568 и UP 569.
НА них разрешено строительство...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
220 000 €
Квартира в Будве, Черногория
67 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
**Новая стильная квартира в современном комплексе в Будве (район Дубовица Люкс)!**
Продаётся **новая, просторная квартира площадью 67 м²**, расположенная в престижном районе **Дубовица Люкс** — одном из самых востребованных районов Будвы.
Современный жилой комплекс **2024 года постройки** сочетает **комфорт, качество и идеальное...
Белый Слон
312 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
80 м221
Онлайн-показУдалённая сделка
Двухкомнатная квартира с панорамным видом на море, центр Херцег-Нови. Площадь квартиры 80 м² (жилая 68 м²). Роскошно меблированная квартира. Планировка: прихожая, кухня-столовая, гостиная, две спальни, ванная комната и терраса. Цена: 312 000 евро.
Rivijera Nekretnine
70 000 €
Земля в Будве, Черногория
389 м²
Продается урбанизированный земельный участок площадью 389 квадратных метров в Будве, в тихом районе Подмайне в 1,5 км от моря и центра города.Разрешено строительство трехэтажного дома (P+2+PK). Городские коммуникации . Удобный подъезд с асфальтированной дороги.
Antarex
900 000 €
Отель, гостиница в Шушани, Черногория
663 м2
Мини-отель в Шушань, Бар.
Площадь отеля составляет 663 м2, а площадь участка, на котором он расположен, – 791 м2.
Мини-отель включает в себя 10 апартаментов, при этом отель может принять 43 гостя. Апартаменты меблированфы и оснащены кондиционерами. Из окон апартаментов открывается вид на внутренний двор и море.
На территории...
Mercury Group
107 800 €
Квартира в Которе, Черногория
22 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается однокомнатная квартира с потрясающим видом на море, площадью 22 м², в роскошном комплексе с бассейном и фитнес-центром, окруженном красивой зеленью в поселке Моринь, муниципалитет Котор.
Современный дизайн бассейна элегантно вписывается в окружающую среду, создавая иллюзию слияния с морем и заливом. Непосредственная близость к...
Rivijera Nekretnine
180 000 €
Земля в Бигово, Черногория
700 м²
Продается участок земли в Бигово. Участок расположен напротив строящегося комплекса "Bigovo Bay", что делает его отличной инвестицией в будущее, с огромным потенциалом для роста стоимости.
Ключевые особенности
Площадь: 700 м² – идеальное пространство для строительства вашего дома мечты или инвестиционного проекта.
Расположение: участок...
DOO "Monteonline"
150 000 €
Земля в Прчани, Черногория
360 м²
Участок земли, Прчань. Площадь 360 кв.м, разрешено строительство 360 кв.м жилой площади плюс гараж (126 кв.м х 3 этажа).
Цена 150.000 евро
Galeo
558 000 €
Земля в Грахово, Черногория
164601 м²
Продается дубовый лес и пастбище площадью 140 339 м²; пашня площадью 9 849 м²; луг площадью 11 672 м²; и еще один луг площадью 2 741 м². Участки расположены в 400–500 метрах от магистральной дороги Грахово–Вилуси, на высоте около 1 000 метров над уровнем моря. Расстояние между участками — от 3 до 150 метров....
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
