Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
168 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
135 м232
ВНЖ при покупке
Продаётся дом площадью 135 м² (зарегистрирована площадь 93м2), расположенный на участке 241 м² в самом центре Никшича.
Местоположение обеспечивает быстрый доступ ко всем городским удобствам, при этом предлагая уединение и тишину благодаря огороженному двору.
Планировка дома:
Три спальни
Два санузла
Гостиная, объединённая с кухней и...
Montenegro Prospects
800 000 €
Квартира в Будве, Черногория
2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.12260Площадь: 95м2
Этаж: 4
Лифт: Да
Структура: Коридор, кухня со столовой, гостиная, главная спальня, гостевой туалет, спальня
(гардероб), ванная комната с ванной, терраса.
Полностью укомплектована мебелью и техникой согласно дизайн-проекту.
DOO TradeGoria
1 900 000 €
Вилла в Крашичах, Черногория
240 м235
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
751 500 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
129 м222
Онлайн-показУдалённая сделка
Двухкомнатная квартира Lazure Resort Residences Мельине. Площадь квартиры 129 м2, расположена на 3 этаже.
Планировка: прихожая, гостиная с кухней, две спальни, две ванные комнаты, терраса с видом на холмы.
Цена: €751,500
Rivijera Nekretnine
239 000 €
Квартира в Баре, Черногория
73 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.12956
Новая квартира с 2 спальнями в комплексе премиум класса с бассейном в Баре.
3 этаж (3 лифта)
Площадь квартиры - 73 м2
Квартира состоит из коридора, гостиной совмещённой с кухней, двух спален, одна из которых мастер спальня со своей ванной комнатой, санузла и террасы.
Большие панорамные окна выходят на выходят на юго...
DOO TradeGoria
315 000 €
Вилла в Зеленике, Черногория
138 м211
ВНЖ при покупке
В поселке Сасовичи продается большой земельный участок, на котором расположен старинный каменный дом, требующий реставрации, и небольшой дом дачного типа.
Площадь участка 2600кв.м.
Площадь жилого дома - 48м2. Планировка: 1 спальня, гостиная с кухонной зоной и санузел.
Площадь основания дома под реставрацию – 90кв.м., 3 этажа.
Есть проект...
Antarex
315 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
123 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.9119Предлагается к продаже большая квартира в Бечичи ч панарамным видом на море.
Квартира 123 м2, в современном жилом комплексе с Бассейном.
Структура квартиры: коридор, гостинная с кухней 45 м2, большая терраса с панорамным видом на море, 3 спальни (одна спальня с ванной комнатой), вторая ванная комната, большая терраса.
В...
DOO TradeGoria
210 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
70 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость Черногории
Продаются апартаменты в строящемся жилом доме, расположенном в районе Тивата – Донья Ластва.
Локация находится в быстроразвивающемся микрорайоне, который сочетает тишину, приватность и природное окружение, при этом находясь вблизи всей городской инфраструктуры Тивата.
Апартаменты различной площади и планировки –...
Amfora Real Estate
843 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
108 м222
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
6 212 250 €
Земля в Будве, Черногория
41415 м²
Продается земельный участок для жилищного строительства, расположенный в центре старинного черногорского села Подострог, в полутора километрах от центра города Будвы. С любой точки участка открывается панорамный вид на Будву, Старый город, остров Святого Стефана и море. Нижняя граница поселка плавно переходит в пригород Будвы. Отличное место для...
Antarex
347 900 €
Апартаменты в Будве, Черногория
71 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем вашему вниманию 3 чудесные квартиры в новом элитном доме отельного типа на 2 линии до моря в пос. Бечичи (на границе с пос. Рафаиловичи). Расположение отеля идеально — всего пара шагов до пляжа и ДО основной магистральной дороги — поэтому не надо переходить никаких дорог, что крайне важно для семей с детьми. У отеля...
DOO "Monteonline"
319 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
94 м2212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Уникальная возможность: квартиры в двух шагах от моря в Игало, Херцег-Нови!
Предлагаем вашему вниманию отличный лот — две великолепные квартиры с 1 спальней, расположенные всего в нескольких шагах от набережной и моря. Это идеальное решение для тех, кто мечтает о жизни у самого побережья или инвестировании в недвижимость.
Общие...
DOO "Monteonline"
380 000 €
Дом в Будве, Черногория
215 м2964
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Представляем Вашему вниманию уникальную возможность приобрести трехэтажный дом в Будве, расположенный в тихом и спокойном районе, всего в 10-15 минутах ходьбы до центра города Будвы и Старого Города. Этот дом идеально подходит для тех, кто ищет комфортное и удобное место для отдыха или инвестиций.
Особенности Дома:
3 этажа, каждый со своим...
DOO "Monteonline"
120 000 €
Квартира в Баре, Черногория
40 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.12876
Просторная студия с панорамным видом на горы в современном комплексе премиум класса в Баре.8 этаж (три лифта).Площадь квартиры - 40 м2Квартира состоит из просторной гостиной совмещенной с кухней, санузла и террасы.Прекрасный вид на горы (восток).Квартира очень тёплая и уютная.Квартира оборудована системой «Умный...
DOO TradeGoria
232 000 €
Земля в Режевичах, Черногория
422 м²
nekretnina.me
333 600 €
Земля в Херцег-Нови, Черногория
12707 м²
Подается большой участок в живописном норном поселке Камено. Площадь участка – 12707кв.м.
Есть подъезд с главной дороги. Возможно межевание участка и покупка частями.
Antarex
472 500 €
Дом в Подгорице, Черногория
200 м242
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Ищете комфортное жильё в живописном районе Подгорицы? Тогда этот дом именно для вас! Он расположен в престижном районе Дони Кокоти и представляет собой великолепное сочетание уюта и функциональности.
Характеристики дома:
общая площадь: 200 м²;
участок: 1760 м²;
структура: дом с четырьмя квартирами (цокольный этаж, первый...
DOO "Monteonline"
290 000 €
Дом в Тивате, Черногория
257 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.28.11.10454
Недостроенный дом находится в Тивате, Трипковичи, примерно в 500 метрах от моря. Дом имеет площадь 257 м2. На первом этаже 2 квартиры и прачечная, на втором этаже гостиная, столовая, кухня, ванная комната и терраса, на третьем 3 маленькие спальни и ванная комната и большая терраса. Участок 203 м2 плюс парковка 79м2....
DOO TradeGoria
159 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
38 м211
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
3 200 000 €
Отель, гостиница в Булярице, Черногория
2377 м2
ВНЖ при покупке
Отель состоит из 11 современных меблированных апартаментов различных типов и площадей, с рестораном и кафе с открытой террасой и видом на море.
Все апартаменты классифицированы и имеют 3 * и 4 * (звезды). Кроме того, каждая квартира имеет
парковочное место на нашей охраняемой парковке, которая является бесплатной, а также беспроводной...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
