Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
180 000 €
Квартира в Подгорице, Черногория
65 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.27.13.8935
Описание: Продается трехкомнатная квартира City Kej, Подгорица. Квартира ориентирована на восток.
Дом построен из высококачественных материалов.
В гостинной и спальнях пол из трехслойного паркета типа Tarkett - брашированный дуб, в ванной и кухне установлена керамическая плитка I класса, это испанская и итальянская...
DOO TradeGoria
275 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
90 м222
ВНЖ при покупке
Продается просторная, солнечная квартира в небольшом жилом комплексе. Квартира площадью 90м2 расположена на третьем этаже. Планировка – коридор, гостиная с кухонной зоной, две спальни, подсобное помещение, гостевой туалет, ванная, терраса с видом на море. Квартира полностью меблирована и укомплектована бытовой техникой. Крытый паркинг на...
Antarex
335 000 €
Инвестиционный проект в Баре, Черногория
1975 м2
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
5997. Бар, нижняя часть Шушань.
Отличный участок для инвестиций, площадь участка 1975 кв м.
На участке имеются 4 постройки, в том числе двухэтажный дом общей площадью 220 кв м, возможно проживание, необходим косметический ремонт.
Оптимальное использование участка – снос существующих строений, строительство многоквартирного дома....
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
1 500 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
195 м232
ВНЖ при покупке
Продается квартира с тремя спальнями в элитном комплексе DUKLEY GARDENS, расположенном на берегу моря. Неоспоримым преимуществом элитного жилого комплекса является его отличное месторасположение: комплекс находится в одном из самых престижных и популярных туристических районов Черногории - Будванской Ривьере. Владельцы квартиры будут...
Antarex
225 000 €
Дом в Баре, Черногория
383 м2964
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
7090. город Бар, Илино.
Трехэтажный дом с дополнительными жилыми строениями во дворе. Основное здание в основе (фундамент) 105 кв. м. Три этажа по 89 кв м внутренней площади (без учета толщины наружных стен и перегородок). На каждом этаже по два больших апартамента (гостиные с кухней, ванные комнаты, спальные комнаты). К каждому апартаменту...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
56 400 €
Земля в Херцег-Нови, Черногория
564 м²
Продаются участки разной площади в живописном районе Требесин. Для всех участков получены урбанистическо-технические условия, на двух начато строительство вилл. Рядом проложена основная дорога, подведено электричество. Всего 14 участоков под строительство, из них для продажи доступно 3.
Цена участков - 100 евро за кв.м.
Antarex
65 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
26 м2
Квартиры-студии в закрытом комплексе с бассейном.
32 м2…………80 000 евро
47 м2 …….. 117 500 евро
Вход на первый этаж со двора 32 м2 ПД1
P1 ………………….32 м2 PD2 80 000 евро
P1 …………………25 м2 + 35 м2
P2...
Rivijera Nekretnine
300 000 €
Квартира в Будве, Черногория
85 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЛЮКС КВАРТИРА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ И ВИДОМ НА МОРЕ
В БУДВЕ!!
ПЛОЩАДЬ: 85 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ДУБОВИЦА
ЦЕНА: 300 000 евро
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
ВНЖ (вид на жительство)
Седьмой этаж
Электрический бойлер
ВИД на...
CULTURE international real estate agency
91 000 €
Квартира в Баре, Черногория
44 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.12402
Квартира с 1 спальней 44м2 на этапе завершения строительства в городе Бар , район Челуга.
Срок сдачи дома - декабрь 2024 года
Дом с бассейном
Структура квартиры: коридор, гостиная с кухней и выходом на террасу, спальная комната, санузел.
Средний этаж, окна на южную сторону
В доме лифт
До моря 2000 метров
До...
DOO TradeGoria
47 000 €
Дом на Круче, Черногория
42 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.29.11.12546
Предлагаетсмя к продаже дом под ремонт в Круче, с основание 42 м2, участок 147 м2.
Дом нуждается в легализации.
300 м до моря.
Цена 47.000
DOO TradeGoria
740 000 €
Дом в Кумборе, Черногория
216 м24
ВНЖ при покупке
Продается двухэтажная вилла с бассейном в Кумборе.
Площадь виллы 216м2, площадь двора 314м2, площадь двора 438м2.
План виллы:
на первом этаже большая салонная гостиная, кухня, ванная комната, прихожая и терраса, которая также является двором, где расположен бассейн.
на втором этаже расположены прихожая, 4 спальни, ванная комната и терраса с...
Mercury Group
220 000 €
Квартира в Будве, Черногория
60 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Яркая, светлая квартира с 2 спальнями и замечательным видом на море в п. Свети-Стефан.
Квартира располагается в трехэтажном, малоквартирном доме на 2 этаже. Перед домом имеется парковка.
Квартира состоит из 2 спален, гостиной с кухней и обеденной зоной, ванной комнаты и террасы.
Во всех комнатах имеются кондиционеры.
DOO "Monteonline"
189 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
70 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Отличная инвестиция — трехэтажный дом с тремя отдельными апартаментами почти на 1 линии моря в пос. Баошичи.
Дом после капитального ремонта в 2023 году.
Дом полностью укомплектован для проживания и сдачи в аренду круглый год. Возможен расчёт в рублях.
Тёплые полы во всём доме.
Кондиционеры, потолочные вентиляторы, несколько шагов...
DOO "Monteonline"
155 000 €
Дом в Баре, Черногория
96 м24
ВНЖ при покупке
описаниеДом с тремя апартаментами и садиком не далеко от моря в Баре.
Площадь дома - 96 м2
Площадь участка - 280 м2
Первый этаж - коридор, гостиная комната, кухня, спальня, санузел, закрытая терраса.
Второй этаж - два апартамента типа студио, в каждом апартаменте отдельный санузел и общая просторная терраса.
Вид на горы и город.
Садик с...
Tradegoria Global Estate
224 100 €
Апартаменты в Игало, Черногория
83 м2822
Продается квартира в Черногории, в Герцег-Нови (Игало), 83 м², в жилом доме (четырехэтажное здание), на третьем этаже, с лифтом.
Квартира продается как есть, как показано на фотографиях.
Квартира находится на юго-западной стороне здания, в основном на юг, с постоянным видом на море.
Здание расположено в 400 м от центра, набережной,...
Частное лицо
107 000 €
Апартаменты в Кумборе, Черногория
33 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира в новом, малоквартирном доме, в курортном поселке Кумбор. Квартира площадью 33 кв.м. расположена на третьем этаже малоквартирного дома. Планировка – коридор, гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная комната, терраса. В ванной и гостиной установлен теплый пол, есть кондиционер, интернет и ТВ. До моря пять минут пешком....
Antarex
137 938 €
Апартаменты в Будве, Черногория
40 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость, Черногория, Будва
Студия площадью 40.57м² с видом на море
Представляем вам эксклюзивный жилой комплекс в Будве, Дубовица, с потрясающим панорамным видом на море, идеально спроектированный для удовлетворения всех потребностей современного роскошного образа жизни. Комплекс расположен в очень привлекательном месте, всего в десяти...
Amfora Real Estate
135 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
44 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость, Черногория, Будва
Продаётся однокомнатная меблированная квартира площадью 44 м² в районе Вельи Виногради в Будве.
Квартира расположена в отличном месте в Будве, на 1 этаже.
В квартире есть гостиная с кухней и обеденной зоной, одна спальня, ванная комната, коридор и две террасы. До моря всего 10 минут ходьбы, что делает её...
Amfora Real Estate
153 000 €
Квартира в Будве, Черногория
51 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Жилой комплекс состоит их двух монолитых домов. На нижним этажах комплекса предусмотрен паркинг. Практически из всех квартир открывается панорамный вид на море и горы.
В шаговой доступности вся необходимая городская инфраструктура. Подключения к городским коммунальным сетям, асфальтированная дорога. Расстояние до моря около 600 метров....
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
