Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
530 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
200 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Алeкcандp, задайте мне cвой вoпроc ВИЛЛА С ПРЯМЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В ТИВАТЕ! Площадь общая: 200 м2 Площадь участка: 330 м2 Площадь первого этажа: 102.02 м2 Площадь второго этажа: 57.87 м2 Площадь гаража: 39.56 м2 Площадь террасы: 47.8 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ ЦЕНА: 530 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК️ ВНЖ (вид на...
CULTURE international real estate agency
170 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
98 м221
ВНЖ при покупке
Продается меблированный пентхаус в новостройке в поселке Ратишевина. Площадь 98 кв.м., планировка – гостиная с кухонной зоной, две спальни, санузел, терраса. Новый трехэтажный дом с централизованной системой отопления, городские коммуникации, канализация – септик. К дому удобный подъезд по асфальтированной дороге, есть общий паркинг. Для продажи...
Antarex
385 000 €
Квартира в Будве, Черногория
95 м222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!!!
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ШИКАРНАЯ ВИДОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНОЙ ТЕРРАСОЙ В ДОМЕ ПРЕМИУМ КЛАССА!
*высокий арендный потенциал
ПЛОЩАДЬ: 95 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ...
CULTURE international real estate agency
850 000 €
Дом в Которе, Черногория
235 м2653
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Старинное, каменное палаццио на 1 линии моря в красивейшем поселке Которского Залива — Прчань.
Палаццио занимает треть дома и располагается по центру здания; вертикаль на 4 этажа. Только у этой части дома имеется каменная лестница с фронтальной части дома.
Палаццио состоит из 4 этажей, внутреннего дворика и участка за домом.
1 этаж...
DOO "Monteonline"
62 000 €
Дом в Голубовцах, Черногория
51 м2211
Продается уютный одноэтажный дом, расположенный в живописной общине Зета, Черногория – идеальное место для тех, кто ценит спокойствие, свежий воздух и уникальный микроклимат региона. Этот дом сочетает в себе комфорт проживания и отличные инвестиционные перспективы, что делает его привлекательным как для постоянного проживания, так и для...
Частное лицо
185 000 €
Квартира в Баре, Черногория
73 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.12363
Квартира с 2 спальнями и видом на море и парковочным местом в подземном гараже в Баре.
Новый дом 2024 года постройки.
5 этаж (лифт)
Площадь квартиры - 73 м2
Парковочное место в подземном гараже - 17 м2
Квартира состоит из коридора, гостиной совмещённой с кухней, двух спален, двух санузлов и большой террасы.
Вид на...
DOO TradeGoria
140 000 €
Земля в Радановичах, Черногория
2010 м²
Недвижимость, Черногория
Продается урбанизированный участок площадью 2010 м² в поселке Радановиći, Котор.
Участок находится всего в 300метрах от главной магистрали, что обеспечивает легкий доступ со всех направлений.
Он урбанизирован и имеет все необходимые условия для строительства, что делает его идеальным для различных инвестиций....
Amfora Real Estate
91 200 €
Коммерческая недвижимость в Тивате, Черногория
20 м2
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО ПРОВЕДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Коммерческое помещение площадью - 20м2
Удобства:
Проект комплекса создан с использованием премиальных материалов и современного оборудования, а так же эксклюзивным ландшафтным дизайном и интерьерами общественных зон. Дизайн интерьера от ANSER&Partners охватывает...
GATE Realty
1 350 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
115 м2523
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продаётся роскошная квартира площадью 115 м² (96 м² внутреннего пространства + крытая терраса) в одном из самых приватных и востребованных зданий комплекса Porto Montenegro — Ксения.
Локация
Резиденция «Ксения» сочетает в себе тишину и уединение с непосредственной близостью ко всей инфраструктуре марины Porto...
Mbroker
197 000 €
Квартира в Сутоморе, Черногория
76 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.11004
Предлагается к продаже квартира с двумя спальнями в Сутоморе.
Всего в 100 метрах от пляжа с видом на море!
Дом 2016 года постройки.
3 этаж.
Площадь - 76 кв.м.
Квартира состоит из коридора, гостиной совмещённой с кухней, двух спален, двух ванных комнат, балкона.
Прямой вид на море.
До набережной и пляжа всего 100...
DOO TradeGoria
137 000 €
Дом в Цетине, Черногория
113 м2
ВНЖ при покупке
Продаётся просторный семейный дом площадью 113 м², расположенный на участке общей площадью 420 м², который включает в себя 270 м² основного двора и дополнительный участок земли площадью 150 м², всё в одном комплексе. Дом находится в привлекательном и легко доступном районе тихой части города Цетинье, что делает его идеальным как для проживания,...
Amfora Real Estate
95 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
38 м211
ВНЖ при покупке
Продается отличная квартира с потрясающим видом на море в Бечичи, в шаговой доступности от моря и пляжей - 350 метров.Площадь квартиры 38 кв.м, 4 этаж 4-этажного дома (без лифта). Планировка состоит из прихожей, гостиной с кухней, спальни, cанузла и террасы с видом на море. Квартира полностью меблирована и оборудована бытовой техникой. Данная...
Antarex
380 000 €
Вилла в Добра Воде, Черногория
200 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.728.7157Вилла 200 кв.м. на большом участке в 900 м2.На территории есть оборудованная рекреационная зона с бассейном 10х5, беседкой и зоной барбекю. На участке оборудована большая парковка,автоматические ворота.На вилле установлены солнечные батареи, сад оснащен системой автополива.На вилле 5 спален, 3 санузла, 2 большие...
DOO TradeGoria
203 300 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
42 м2211
Меблированная двухкомнатная квартира в новом жилом комплексе с собственной инфраструктурой в центре Тивата, в 400 м от Porto-Montenegro. Это идеальное место для тех, кто хочет жить в городе Тиват с его инфраструктурой и культурной жизнью, при этом в спокойном и зеленом месте.
В пешей доступности английская школа Knightsbridge и городской парк....
Комплекс из 6 каменных вилл с бассейнами и панорамным видом на море в Режевичи, Будва. Доступны 4 виллы площадью 150 м2, каждая с огороженным&мощеным двором с бассейном и барбекю. Каждая из вилл имеет место в гараже. На уровне гаража находится таверна с камином и кухня, которую также могут приобрести будущие владельцы вилл. Они...
Mercury Group
270 000 €
Квартира в Каваче, Черногория
79 м2532
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Новое строительство курортного комплекса с двумя зданиями и участком 1600 м² в Черногории, Котор, Кавач, с видом на море! Курортный комплекс строит немецкий подрядчик с немецким качеством, гарантируя вам немецкий стандарт в Черногории.
- Вид на море
- Кондиционер
- Плитка во всей квартире
- Сантехника от немецких производителей
-...
Hybridenergiehaus GmbH
135 000 €
Квартира в Будве, Черногория
43 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 7.30.13.12303
Квартиры расположены в новом здании 2022 года постройкиПлощадь квартир 43 м2 и 45 м2, третий этажВ здании есть лифт подземный гараж, паркингВид на горы и зелень, небольшой вид на мореКвартиры без мебелиРасположение - Топлишки Пут, удобный район недалеко от центра города, в 500 метрах крупный супермаркет, школа - 800...
DOO TradeGoria
1 115 000 €
Земля в Подгорице, Черногория
2122 м²
Продажа: Урбанизированный участок земли в Горней Горицы, Подгорица – 2122м²
Продается урбанизированный участок земли площадью 2122м², расположенный в районе Горняя Горица в Подгорице. Участок идеально подходит для строительства семейных домов, вил с бассейнами, а также вил без бассейнов с подвалом-гаражом, первым этажом, вторым этажом и...
Amfora Real Estate
175 000 €
Квартира в Баре, Черногория
70 м2422
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8076. Город Бар.
В новопостроенном доме с разрешением на строительство (2024) квартира на третьем этаже с видом на море. Площадь 70,1 кв м: две спальные комнаты, две ванные комнаты, две террасы, гостиная с кухней. Полностью готова к проживанию. На копии плана – красный фон. Парковка во дворе (мест достаточно) + возможность покупки...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
300 000 €
Дом на Круче, Черногория
165 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.29.11.11593Дом площадью 165 м2
Участок 1750 м2
3 спальни по 18 м2 и 3 санузла с душем, гостиная с кухней, выходом в открытому бассейну и зона барбекю с садиком подж плодоносящими деревья]ми киви, 2 террасы, зона для загара. Дом построен в 2009 году
Продается с мебелью и оборудованием, камин и 5 кондиционеров, дом подхлдит для...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
