Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
285 000 €
Дом в Баре, Черногория
200 м262
ВНЖ при покупке
Новый просторный дом в Полье, Бар
Площадь участка 532м2, участок зеленый и ровный. Дом площадью 200м2. Дом отлично подойдет для большой семьи или для хороших друзей. Первый этаж: три спальни, гостиная/кухня, ванная, wc, кладовую и террасу. Второй этаж: три спальни, гостиная/кухня, ванная, wc, кладовую и террасу. Там же сделаны теплые полы в с/у...
Montenegro Prospects
99 950 €
Земля в Баре, Черногория
4160 м²
Участок в Туджемили над г. Бар
40 соток земли рядом с городом Бар. Туджемили – небольшая деревня в Барской области на пути к Скадарскому озеру. Место известно своим спокойствием и размеренной жизнью, каменными домами. В то же время место расположено вблизи городского центра и побережья. Город Бар в 10 минутах поездки на автомобиле. Пляж и порт в...
Montenegro Prospects
340 000 €
Дом в Шушани, Черногория
260 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.11.2128
2-х этажный дом в Шушани.
Площадь 260м2. Зем.участок 430м2.
Планировка:
1 этаж: кухня-столовая, гостиная, 2 спальни с балконами, ванная комната.
2 этаж: 3 спальни с балконами, кухня, ванная комната.
Крыша ровная, с возможностью достроить еще один этаж.
На участке посажены различные плодовые деревья: гранаты,...
DOO TradeGoria
110 000 €
Квартира в Режевичах, Черногория
47 м2211
ВНЖ при покупке
Квартира с видом на море в поселке Перазича До (Режевичи) недалеко от города Петровац (Будванская ривьера).
В пешей доступности расположен старинный монастырь Режевичи, находящийся под охраной Юнеско. В 500 метрах благоустроенный пляж, где даже в самый пик сезона немноголюдно. А до города Петровац можно прогуляться по живописной эко-тропе,...
First Realty
280 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
73 м222
ВНЖ при покупке
К продаже предлагаются апартаменты на разных этажах в 3хэтажном доме, расположенном на второй линии от моря.
Апартаменты на втором этаже имеют площадь 89кв.м. и состоят из гостиной с кухонной зоной, 2х спален, санузла и просторной террасы 21кв.м.
Площадь апартаментов на 3м этаже – 73кв.м., включают в себя гостиную с кухонной зоной, две...
Antarex
311 242 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
53 м2211
Объект под сдачу
Апартаменты с 1 спальней и просторной террасой в Доброте.
Светлая и уютная квартира находится в новом современном жилом комплексе, всего в 150 метрах от моря, в живописной части Доброты (Бока-Которская бухта). Расположена в здании LaLune, одном из двух домов комплекса, каждый из которых имеет свой уникальный характер и атмосферу.
Планировка...
VALUE.ONE
250 000 €
Земля в Баре, Черногория
592 м²
ОписаниеЦентр Бара592м2Собственник 1/1Без теретаНа данный момент P+3, с возможностью получить решение ещё на 2 этажаВ основании 200м2 (плюс 20% в зависимости от проекта)
Tradegoria Global Estate
165 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
80 м232
ВНЖ при покупке
На продажу двухэтажный дом с участком в поселке Поди. Дом площадью 80кв.м. расположен на участке площадью 410кв.м., есть парковочное место, участок позади дома, два входа: с фасада и со двора. Дом имеет одну общую стену с соседним домом.
На первом этаже расположена гостиная комната, отдельная кухонная комната, гостевой туалет, внутренняя...
Antarex
160 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
64 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, прихожая, терраса.
Удобства: Удобная планировка. Новый ремонт из качественных материалов. Оборудованный санузел. Натуральные полы, плитка на кухне и в санузле. Сплит-система, бойлер. Управляющая компания. Лифт.
Расположение:
Внизу жилого комплекса располагаются: кафе,...
GATE Realty
75 000 €
Квартира в Утехе, Черногория
47 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.11657
Площадь - 47 м2
Планировка: коридор, 1 спальня, гостиная с кухней, ванная комната, терраса.
Вид на море
Паркинг место в гараже продается вместе с квартирой.
Пляж небольшая бухта, галька.
100 метров по дороге, тупиковое место, мпроезда автомобилей нет до пляжа, что позволяет отдыхать в уединенном и тихом месте....
DOO TradeGoria
2 725 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
287 м234
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ!
ШИКАРНАЯ ВИЛЛА С ЛАУНДЖ ЗОНОЙ И ДЖАКУЗИ В КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ЛЮКС НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В ПОРТОНОВИ!
*три спальни, четыре ванные комнаты, паркинг
*в продаже более...
CULTURE international real estate agency
503 999 €
Апартаменты в Крашичах, Черногория
157 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: (Лофт)Кухня-гостиная, 1 спальня, 2 санузла, огромная терраса, кладовая.
УДОБСТВА: Жилой комплекс премиум класса. Современная архитектура комплекса гармонично сочетается с природой. Вид на море из каждого окна. Использование качественных и...
GATE Realty
495 000 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
208 м232
ВНЖ при покупке
Продажа пентхауса с тремя спальнями и прекрасным панорамным видом на весь Которский залив в новом комплексе с бассейном в живописном посёлке Доброта, не далеко от города Котор. Квартира расположена на пятом этаже в современном жилом доме с лифтом.
Жилая площадь квартиры: 208 кв.м. + терраса на крыше здания 200 кв.м. Терраса на крыше имеет все...
Antarex
390 000 €
Апартаменты в Черногории
145 м2322
Объект под сдачу
Апартаменты-дуплекс в небольшом комплексе с бассейном в Каменово. Всего в 200 м расположен красивейший пляж Каменово. Это прекрасное место для отдыха всей семьей.
Дуплекс имеет собственный вход и занимает два этажа, площадью 145 м2 с террасами. На первом этаже дуплекса расположен холл, просторная ванная, гостиная, объединенная с кухней и...
VALUE.ONE
135 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
48 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Апартамент расположен в курортном городке Петровац, Будванская ривьера.
Квартира 48 м2, с 1-ой спальней, гостиная-кухня, с 2 террасами, большая ванная комната, 3/5 этаж дома, находится в тихом районе Брежина. Перед домом свободный паркинг. До маркета Voli 100 м, до моря 6 мин. Квартира подходит как для личного проживания, так и под сдачу в...
First Realty
950 000 €
Вилла в Ораховаце, Черногория
300 м244
Продается прекрасная вилла с бассейном, окруженная средиземноморской растительностью, всего в 200 метрах от моря в поселке. Ораховац, Котор. Спокойное и тихое место и прекрасный вид на море — вот элементы, которые придают дополнительную ценность этой исключительно хорошо построенной вилле.
Площадь виллы составляет 300 м2, а площадь двора...
Rivijera Nekretnine
388 960 €
Квартира в Которе, Черногория
136 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Продается роскошная трёхкомнатная, полностью оборудованная мебелью квартира с панорамным видом на горы в Которе, район Шкаляри.
Роскошная просторная квартира в люксовом комплексе «Пентагон» имеет общую площадь 136 м2 и состоит из: двух спален, двух ванных комнат, большой гостиной со столовой и кухней.
Паркет высшего качества,...
First Realty
375 000 €
Дом в Шкальяри, Черногория
160 м2323
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Срочная продажа, цена снижена!!!
Площадь: 125 м2 + 35 м2 терраса
Гараж 15 м2 + 8 м2 кладовая
Две спальни
Три ванные комнаты
Два этажа
15 минут пешком до Старого города Котор
Планировка дома:
— на нижнем уровне расположен гараж и кладовая
— на первом жилом уровне расположена просторная гостиная, санузел, обеденная...
First Realty
143 750 €
Квартира в Будве, Черногория
46 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 7.30.13.12299
Новый комплекс строится в 900 метрах от моря в тихом, активно развивающемся районе.Здание состоит из 65 апартаментов с 1 и 2 спальнямиСовременный дизайн, высокое качество строительства, панорамные окна с видом на мореРазвитая инфраструктура - супермаркеты, школа, детский сад в шаговой доступностиВ продаже квартиры...
DOO TradeGoria
246 187 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
69 м2
ВНЖ при покупке
Двухкомнатная квартира 68.96 м² с видом на море в новом комплексе в стадии строительства – Бечичи
На высоте около 65 метров, всего в 500 метрах от прекрасного пляжа Бечичи, вскоре начнётся строительство современного жилого комплекса, спроектированного для полного наслаждения в спокойной атмосфере с панорамным видом на Будванскую ривьеру....
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
