a
Версия
для печати

Мы узнали, какая недвижимость в Черногории приносит максимальный доход при долгосрочной сдаче. Иностранцы на неё не смотрят

Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?

Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.

Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.

Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Черногории

И сразу сюрприз. Лучшая – столица! 

Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.

Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.

В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды. 

Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.). 

Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%. 

Подгорица
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)

Черногорские эксперты называют похожие цифры.

«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%». 

Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.

Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.

Центр притяжения

Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.

Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.

Аренда в Черногории
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах

Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.

Подгорица

  • Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
  • 1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
  • 2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
  • 3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%

Тиват

  • 1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
  • 2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%

Будва

  • 1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
  • 2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
  • 3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%

Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.

«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок». 

Так какую недвижимость выбрать?

Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.

«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях». 

Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.

Доход от аренды в Черногории
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу

Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно. 

По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду. 

Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».

Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.

Примеры объектов недвижимости в Черногории
Апартаменты за 529 199 евро в Крашичах, Черногория
529 199 €
Апартаменты в Крашичах, Черногория
150 м2 3 2 3
Двухуровневые апартаменты в ультрасовременном премиум-комплексе на полуострове Луштица, в поселке Крашичи. Продаются двухуровневые апартаменты общей площадью 150,2 м², состоят из просторной гостиной, двух спален и трех санузлов, кладовой и террасы 34м2. Большие панорамные окна предлагают захватывающий вид на Которский залив. Идеальное...
NEW LEVEL
Дом за 82 000 евро в Сутоморе, Черногория
82 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
95 м2 6 4 2
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
8069. Сутоморе ½ двухэтажного дома по вертикали дом, общей площадью 95 кв м, включая террас и внешнюю лестницу. Первый этаж: 2 спальные комнаты, мини-кухня, ванная комната, терраса. Второй этаж – аналогичен первому. Проживание возможно (адаптировано). Желательно выполнить косметический ремонт фасада. Участок 90 кв м, одно место...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Апартаменты за 195 000 евро в Тивате, Черногория
195 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
63 м2 2 1
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию новый комплекс премиум уровня с бассейном и детской площадкой в тихом районе Тивата, в 5 минутах езды до центра города. В пешей доступности имеется вся необходимая инфраструктура; до моря можно добраться за 8-10 минут пешком. Комплекс состоит из 2 зданий, общей территории с бассейном и детской площадкой; вся...
DOO "Monteonline"
Апартаменты за 749 000 евро в Тивате, Черногория
749 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
69 м2 2 1 1
Роскошные апартаменты в современном комплексе с панорамным бассейном на Бока-Которский залив Продаются апартаменты общей площадью 70 м², состоят из просторной гостиной совмещенной с кухней, спальни, ванной комнаты и террасы 26м2. Панорамное остекление в пол с двухкамерными стеклопакетами обеспечивает максимум естественного освещения....
NEW LEVEL
Квартира за 268 200 евро в Добра Воде, Черногория
268 200 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
93 м2 2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.12749 Квартира на первой линии в комплексе “Свети Лука”, Добра Вода Цена: 268,200 евро Ищете жилье с потрясающими видами и комфортом у моря? Эта квартира — ваш идеальный выбор! Расположение: Добра Вода, комплекс “Свети Лука”Площадь квартиры: 93 м²Собственный двор: 88 м² Подземный гараж Преимущества: Первая линия — в...
DOO TradeGoria
Апартаменты за 192 000 евро в Ивановичи, Черногория
192 000 €
Апартаменты в Ивановичи, Черногория
45 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса. Удобства: Новый жилой комплекс. Удобная планировка. Стильный и современный интерьер апартаментов. Вид на море. Использование высококачественных материалов при строительстве и отделке. Управляющая компания. Лифт. Бассейн на территории комплекса. В квартиры уже можно заказывать...
GATE Realty
Квартира за 614 800 евро в Бечичи, Черногория
614 800 €
Квартира в Бечичи, Черногория
106 м2 2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.30.13.10929 Квартира в новом комплексе с бассейном, на первой линии от моря, на 11 этаже, общей площадью 106м2. Струкура: гостиная, совмещенная с кухней и столовой , 2 санузла, 2 спальни, терраса с великолепным видом на море! В квартире никто не жил, продаётся с мебелью и техникой. Квартира от застройщика, налог 3% на покупку...
DOO TradeGoria
Квартира за 390 000 евро в Петроваце, Черногория
390 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
113 м2 2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.12733 Продажа, Петровац-Приеворац.Квартира 113 м2 класса "Люкс", имеет прекрасный вид на море и оливковую рощу, просторная терраса (20 кв. м.), гостиная комната с дровяным камином и кухня (мраморная плитка на полу), две ванные комнаты (с подогревом полов), полностью меблирована и оборудована бытовой техникой , две спальни...
DOO TradeGoria
Квартира за 530 000 евро в Будве, Черногория
530 000 €
Квартира в Будве, Черногория
140 м2 3 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!! КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ДОМЕ ПРЕМИУМ КЛАССА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИДИМОСТИ! ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ И ЛИЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ! ЕСТЬ ВЫБОР КВАРТИР!! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ: ПЛОЩАДЬ: 126 - 160 м2 ЦЕНА: 476 000 - 576 000...
CULTURE international real estate agency
Дом за 300 000 евро в Черногории
300 000 €
Дом в Черногории
299 м2 5
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.11.1476 Бар.Поле. Новый 2-х этажный дом. Площадь дома 290м2 на участке земли 400м2. Планировка: 1 этаж: гостиная, кухня-столовая, 2 спальни, ванная комната, 2 террасы, котельная, гараж. 2 этаж: гостиная, кухня-столовая, 3 спальни, ванная комната, 3 террасы. На участке роштиль и 2 парковочных места. В доме сделано отопление.
DOO TradeGoria
Квартира за 220 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
220 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
80 м2 2 2
Двухкомнатная квартира рядом с пристанью для яхт Портонови Дженовичи. Площадь квартиры 80м2 + терраса 30м, 150м от моря. Планировка: гостиная со столовой, кухня, коридор, две спальни, два санузла, терраса. Цена 220. 000 евро
Rivijera Nekretnine
Дом за 250 000 евро в Баре, Черногория
250 000 €
Дом в Баре, Черногория
180 м2
ВНЖ при покупке
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Апартаменты за 115 200 евро в Которе, Черногория
115 200 €
Апартаменты в Которе, Черногория
46 м2
ВНЖ при покупке
Продается однокомнатная квартира площадью 46,08 м², расположенная на первом этаже престижного жилого комплекса Palazzo Jaz, корпус А. Варианты оплаты: 100% авансом: 115 200 € Помесячная рассрочка: 124 416 € Начало строительства запланировано на октябрь 2025 года, завершение – до 31.12.2027 года.ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ДЛЯ...
Amfora Real Estate
Апартаменты за 81 700 евро в Баре, Черногория
81 700 €
Апартаменты в Баре, Черногория
27 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Площади: Студии: от 27м2 до 33м2 - от 81 700€; 1 спальня: от 44м2 - 63м2 - от 129 500€; 2 спальни: от 79м2 - 109м2 - от 161 700​​​​​​€​​​​​​; 3 спальни: от 99м2 - до 131м2 - от 340 800€; Удобства: Новый жилой комплекс с выдающейся...
Апартаменты за 236 702 евро в Подгорице, Черногория
236 702 €
Апартаменты в Подгорице, Черногория
120 м2 3 2
ВНЖ при покупке
Просторные квартиры с 3 спальнями в современном жилом комплексе — идеальное сочетание элегантного дизайна, высокого уровня комфорта и продуманной инфраструктуры. Этот вариант подойдёт как для семей, так и для инвесторов, ищущих ликвидный и качественный объект в Подгорице. Площади и планировки: Площади квартир: от 118 м² до 139 м². Рациональные...
DOO "Monteonline"
Квартира за 299 000 евро в Будве, Черногория
299 000 €
Квартира в Будве, Черногория
77 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ АПАРТАМЕНТЫ В СТА МЕТРАХ ОТ СЛОВЕНСКОГО ПЛЯЖА С РОСКОШНОЙ ОТЕЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ! ПЛОЩАДЬ: 1/77 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА СТОИМОСТЬ: 299 000 ЕВРО Апартаменты площадью 77...
CULTURE international real estate agency
Вилла за 52 500 евро в Херцег-Нови, Черногория
52 500 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
92 м2
ВНЖ при покупке
Продается старинный семейный каменный дом с участком в горном поселке Камено, муниципалитет Херцег-Нови. Площадь дома 92 кв.м., участок - 259 кв.м. Тихое, спокойное место, прекрасный вид на горы. Дом нуждается в реконструкции, электричество рядом с домом.
Antarex
Земля за 80 000 евро в Утехе, Черногория
80 000 €
Земля в Утехе, Черногория
2400 м²
Код объекта - 2.25.15.1677 УТЕХА. УЧАСТОК земли площадью 2.400 М2 До моря 1800м Прекрасный ровный участок для строительства дома вашей мечты, (проект по вашему вкусу).
DOO TradeGoria
Шале за 950 000 евро в Колашине, Черногория
950 000 €
Шале в Колашине, Черногория
208 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ПРОЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ - ВОЗМОЖНА ОПЛАТА КРИПТОВАЛЮТОЙ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE РОСКОШНЫЙ КОМПЛЕКС ПРЕМИУМ-КЛАССА С ГАРАНТИРОВАННЫМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ДОХОДОМ, РАСПОЛОЖЕННЫЙ В УЕДИНЕННОМ УГОЛКЕ НЕТРОНУТОЙ ПРИРОДЫ НА ЮЖНОМ СКЛОНЕ ГОРЫ BJELASICA, В...
CULTURE international real estate agency
Вилла за 190 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
190 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
110 м2
ВНЖ при покупке
Продается недостроенный дом с большим участком в живописном поселке Мойдеж, муниципалитет Херцег Нови. Площадь построенного этажа 110 кв.м., площадь участка 980 кв.м. Получено и оплачено разрешение на строительство дома общей площадью 259 кв.м. На участке установлен септик 36 кубометров, сделаны подпорные стены. По необходимости можно изменить...
Antarex

О налогах…

Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.

Читайте также: Содержание недвижимости в Черногории

Фото: unsplash.com (Denis Ismailaj, Linda Gerbec), snl.no/Podgorica (Av Ukjent fotograf), commons.wikimedia.org (Андрей Бобровский)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Анализ рынков, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Где лопнет пузырь
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи
На выбор – десять популярнейших курортов мира
Как купить недвижимость в Черногории: руководство для иностранцев, которые хотят выгодно вложить деньги в 2025 году
Гид по рынку от ведущего застройщика региона
Centrale, Луштица-Бей: самый комфортный семейный район в Черногории
Уникальное место на побережье Адриатического моря

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в Черногории Апартаменты (квартиры) в Черногории Элитная недвижимость в Черногории Коммерческая недвижимость в Черногории

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Черногория»