Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
950 000 €
Вилла в Которе, Черногория
305 м2543
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Обратите внимание на этот чудесную, уютную виллу с бассейном в окружении средиземноморской растительности и всего в 200 м от моря в пос. Ораховаце, Котор.
Земельный участок площадью 700 кв. м, на котором расположен дом, окружен стеной средней высотой 2 м. Сад благоустроен средиземноморскими газонами и растениями. Перед домом расположен бассейн...
DOO "Monteonline"
1 400 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
127 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ЭЛИТНЫЙ ПРОЕКТ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО: ВОЗМОЖНА ОПЛАТА КРИПТОВАЛЮТОЙ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ЭЛИТНЫЙ КЛУБНЫЙ ДОМ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО НА БЕРЕГУ КОТОРСКОГО ЗАЛИВА!!
* проект от застройщика без оплаты налога на оборот недвижимости
СРОК СДАЧИ...
CULTURE international real estate agency
105 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
53 м21
ВНЖ при покупке
описаниеПродается квартира в Петроваце – идеальное место для жизни и отдыха!
Основная информация: Цена: 105 000 евро Площадь: 53 м² (43 м² по документам + балкон и терраса) Спальни: 1 Ванные комнаты: 1 Год постройки: 2009 До моря: 500 м (6 минут пешком)
Описание квартиры:Уютная квартира с отдельной спальней и просторной террасой в живописном...
Tradegoria Global Estate
531 612 €
Земля в Улцине, Черногория
14767 м²
Участок в горах среди маслиновых рощ и леса с возможностью строительства, Круте.
Участок находится посередине между поселком Утеха и городом Улцинь. Деревня Круте.
Предложение состоит из нескольких кадастровых участков которые соединены между собой. Общая площадь 14.767м2 – это почти 1,5 Гектара
Дорога, эл-во рядом. Основная часть земли вошла в...
Montenegro Prospects
105 000 €
Земля на полуострове Луштица, Черногория
648 м²
Продается земельный участок на полуострове Луштица. Оформлен главный проект и получено разрешение на строительство дома 2 этажа + мансарда, коэффициент площади застройки 0.4, коэффициент общей застройки0.8. Площадь участка 648 кв.м. К участку подведено электричество, установлен трансформатор. Участок включен в проект по строительству водопровода...
Antarex
91 000 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
26 м2
ВНЖ при покупке
Новые эксклюзивные квартиры всего в 80 метрах от моря! Начните новую жизнь с покупки квартиры в центре Рафаиловичи!Рафаиловичи – небольшой поселок, расположенный в восточной части большого пляжа Бечичи. Удобный подъезд с Ядранского шоссе, близость к морю и возможность добраться до Будвы пешком по красивой набережной привлекают большое количество...
Antarex
121 500 €
Студия в Херцег-Нови, Черногория
31 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Эксклюзивный комплекс находится в идеальном месте с панорамными видами на залив, в одном из самых красивых городов Черногории, Херцег-Нови.
Г. Херцег-Нови и окружающий регион является одним из самых популярных туристических направлений в Черногории.
Херцег-Нови расположен вдоль побережья Адриатического моря, с потрясающей природной красотой,...
VRC Idrisova
195 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
63 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Представляем вашему вниманию новый комплекс премиум уровня с бассейном и детской площадкой в тихом районе Тивата, в 5 минутах езды до центра города. В пешей доступности имеется вся необходимая инфраструктура; до моря можно добраться за 8-10 минут пешком.
Комплекс состоит из 2 зданий, общей территории с бассейном и детской площадкой; вся...
DOO "Monteonline"
250 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
43 м211
Двухкомнатная квартира недалеко от моря Топла 1 Хецег Нови. Очень привлекательное место, квартира в жилом доме, с мебелью, в хорошем состоянии. Площадь 43м2. Планировка помещения: прихожая, гостиная с кухней, спальня и две террасы. Цена: 250.000 евро.
Rivijera Nekretnine
35 000 €
Коммерческая недвижимость в Жабляке, Черногория
Код объекта - 1.27.2.8793Участок для строительства дома с фантастичным видом на Жабляке
Основные характеристики:
Продается земельный участок в районе Ковачка долина, на солнечной стороне возле отеля Планинка, 5 минут от центра с фантастичным видом на горы Дурмитор. Участок урбанизирован и предназначен для строительства.
Участок 400 кв.м...
DOO TradeGoria
450 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
85 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Продается уютная квартира в живописном Кумборе, расположенная напротив комплекса ПортоНови. Эта светлая и теплая квартира площадью 85 м² (из которых 71 м² – жилое пространство) идеально подходит для комфортной жизни и отдыха.
Внутри вас ждут просторная гостиная, современная кухня, две уютные спальни, ванная комната и терраса,...
DOO "Monteonline"
490 000 €
Квартира в Будве, Черногория
75 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Квартира находится на 4 этаже одного из лучших жилых комплексов Будванской ривьеры. Продается с мебелью и полностью готова к проживанию или сдаче в аренду. В стоимость входит гаражное место — огромный плюс на побережье!
Планировка: 2 спальни, гостиная с кухней open-space, ванная комната и санузел, балкон с панорамным видом на море....
DOO "Monteonline"
260 000 €
Квартира в Ластве, Черногория
98 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.28.13.6971
Четырехкомнатная квартира в Тивате, в районе Доня Ластва. Квартира включает гостиную, кухню, три спальни, два санузла, две террасы с видом на море. Недалеко от дома расположен фешенебельный яхт-клуб “Порто Монтенегро”. До моря – около 150 метров. В стоимость включены гараж и подвальное помещение.
Площадь 98 кв.м
DOO TradeGoria
236 400 €
Апартаменты в Колашине, Черногория
68 м2
ВНЖ при покупке
Продается однокомнатная дуплекс-квартира площадью 68.39 м² в новом жилом комплексе на стадии строительства в Колашине. На севере Черногории, в самом сердце Колашина, открывается уникальная возможность для современной жизни и разумных инвестиций. Новый жилой комплекс тщательно спроектирован, чтобы соответствовать самым высоким стандартам жилья,...
Amfora Real Estate
650 000 €
Шале в Колашине, Черногория
127 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ПРОЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
РОСКОШНЫЙ КОМПЛЕКС ПРЕМИУМ-КЛАССА С ГАРАНТИРОВАННЫМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ДОХОДОМ, РАСПОЛОЖЕННЫЙ В УЕДИНЕННОМ УГОЛКЕ НЕТРОНУТОЙ ПРИРОДЫ НА ЮЖНОМ СКЛОНЕ ГОРЫ BJELASICA, В ЗАПОВЕДНОЙ ЗОНЕ НАЦИОНАЛЬНОГО ПАРКА...
CULTURE international real estate agency
1 100 000 €
Дом в Добра Воде, Черногория
406 м255
ВНЖ при покупке
Современная вилла с панорамным видом на море — роскошно оборудована и полностью меблирована.
Эта элегантная вилла площадью 406 м² (основа — 160 м²) расположена на каскадном участке площадью 610 м² и предлагает захватывающий вид на море практически из каждой комнаты.
Продуманная планировка на три уровня, современное оснащение и высокий уровень...
Montenegro Prospects
425 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
137 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 10.30.13.11461Продается в Бечичах просторная квартира в хорошей локации полностью меблированная, в пешей доступности к морю, 350 метров, рядом супермаркет.
Площадь 137 кв.м., гостиная со столовой и кухней, 4 спальни, 2 ванные комнаты, терраса, 4 этаж.
В квартире сделан качественный ремонт, полы с подогревом (там, где плитка),...
DOO TradeGoria
100 300 €
Апартаменты в Колашине, Черногория
32 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура студии: 1 комната, 1 санузел, терраса
Срок сдачи: 2й квартал 2026 г.
Удобства: Расположенный в самом сердце Колашина на севере Черногории клубный дом с гостиничным сервисом идеально подходит как для проживания, так и для инвестиций. В экодоме всего 30...
GATE Realty
2 200 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
490 м2756
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Предлагаем на продажу совершенно новую дизайнерскую виллу с бассейном и панорамным видом на море и Тиват. Площадь виллы, включая все помещения, составляет 490 м2. Вилла полностью меблированна и оснащена всей необходимой техникой. За виллой закреплено парковочное место на открытом воздухе, а также гараж. Планировка виллы: – Цокольный этаж:...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
