Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
260 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
87 м211
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу отличную квартиру с современным ремонтом в новом доме с лифтом и паркингом в Пржно. Всего в пяти минутах ходьбы от красивого песчаного пляжа. Площадь квартиры 87 кв.м, она расположена на втором этаже. Планировка: коридор, спальни, гостиная с зоной кухни, ванной комнаты и балкона. В цену квартиры входит полная отделка и...
Antarex
1 700 000 €
Вилла в Игало, Черногория
130 м2
ВНЖ при покупке
Продается небольшая гостиница 2 звезды. Площадь 130 кв.м., плюс входная терраса.
Первый этаж – квартира хозяина – 3 спальни, 2 санузла, гостиная с кухонной зоной.
Цокольный этаж – 3 апартамента-студии и одна комната для горничной, отдельная прачечная.
Второй этаж – апартаменты с одной спальней, 3 студии, коридор.
Третий этаж – 5 студий....
Antarex
250 000 €
Земля в Добра Воде, Черногория
8160 м²
Продается отличный участок 8.160кв.м , Великолепный вид на море. Цена 30.000е
На участке проходит вода с источника , есть возможностьподключения электричества.
Возможность докупить 20.000кв.м
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
280 500 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
85 м2
ВНЖ при покупке
Продается трехкомнатная квартира площадью 85 м² с видом на море в новом жилом комплексе на стадии строительства.
Представляем вам новый роскошный жилой комплекс в стадии строительства в Бечичах, который предлагает уникальное сочетание качества, комфорта и красивого вида на море. Комплекс расположен всего в 200 метрах от пляжа, магазинов и...
Amfora Real Estate
662 000 €
Земля в Биеле, Черногория
2626.5 м²
Продаются участки под строительство многоквартирных домов в курортном поселке Дженовичи.
Площадь участков 2626,52 кв.м., площадь строительства 3151,83 кв.м., четыре этажа. С участков отличный вид на залив и горы, все коммуникации рядом, до моря пять минут пешком.
Возможно соинвестирование.
Antarex
75 000 €
Дом в Рисане, Черногория
60 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 6.26.11.12720
Предлагается на срочную продажу новый дом в общине Котор, местечко Драгаль.
Дом был построен в январе 2022 года компанией Bor Promet из Иваницы, Сербия.
Дом площадью 60м2.
Структура дома: от входной двери коридор, справа две спальни, слева санузел и слева большая гостиная с балконными дверями, цистерна для питьевой...
DOO TradeGoria
135 000 €
Квартира в Петроваце, Черногория
48 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Апартамент расположен в курортном городке Петровац, Будванская ривьера.
Квартира 48 м2, с 1-ой спальней, гостиная-кухня, с 2 террасами, большая ванная комната, 3/5 этаж дома, находится в тихом районе Брежина. Перед домом свободный паркинг. До маркета Voli 100 м, до моря 6 мин. Квартира подходит как для личного проживания, так и под сдачу в...
First Realty
135 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
63 м211
ВНЖ при покупке
Квартира в Добра Вода в комплексе с бассейном и видом на море
Квартира расположена на 3 этаже. Имеет площадь 63м2.
Прихожая, кухня/гостиная, ванная, спальня.
Терраса с отличным видом.
Комплекс состоит из двух домов и общей территории. Бассейн, детский уголок. Место для барбекю.
Просторная парковка у дома.
Квартира в отличном состоянии.
До моря...
Montenegro Prospects
101 600 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
32 м21
Онлайн-показ
Продается квартира-студия в Мрчеваце, Тиват. Площадь квартиры 32 м2. Квартира расположена на втором этаже строящегося жилого дома.
Структура квартиры: Гостиная с кухней, коридор, балкон и ванная комната
Использованы современные и качественные строительные материалы от известных мировых производителей.
Внешний вид здания подчеркивает...
Rivijera Nekretnine
200 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
67 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса с видом на море.
Удобства: Квартира находится в новом доме. На территории комплекса: детская площадка, бассейн. Панорамные окна. Новый ремонт, мебель, техника. Полы с подогревом в санузлах. Бойлер, сплит-система. Парковочное место в подземном паркинге за доп плату....
GATE Realty
225 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
74 м221
Двухкомнатная меблированная квартира с видом на море Топла 2. Квартира в отличном состоянии, полностью и очень хорошо оборудована. Площадь квартиры 74 м2, планировка комнат: прихожая, две спальни, санузел, две террасы, кухня со столовой, гостиная. Цена: 225 000 евро.
Rivijera Nekretnine
81 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
35 м211
ВНЖ при покупке
Старт продаж в малоквартирном жилом доме в районе Топла, в Герцег-Нови. В настоящий момент строительство находится на раннем этапе, что даёт возможность приобрести жильё по привлекательной цене.
В доме предусмотрены квартиры площадью от 35 до 94 м². На уровне подземного этажа расположены гаражи. Надземная часть здания включает три жилых этажа,...
Antarex
190 000 €
Апартаменты в Нивице, Черногория
75 м222
ВНЖ при покупке
Продается квартира с двумя спальнями, площадью 75м2. Квартира расположена на третьем этаже многоквартирного дома. Квартира хорошо меблирована, укомплектована бытовой техникой, установлена система обогрева. В стоимость квартиры входит место в подземном гараже. Планировка – коридор, гостиная, кухня – столовая, две спальни, две ванные комнаты, 2...
Antarex
113 208 €
Квартира в Которе, Черногория
47 м212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
КЛУБНЫЙ ДОМ В СЕМИ КИЛОМЕТРАХ ОТ БУДВЫ С РОСКОШНОЙ ПРИДОМОВОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
*в наличии четыре...
CULTURE international real estate agency
178 500 €
Квартира в Будве, Черногория
64 м2321
Продается солнечная светлая квартира с двумя спальнями в закрытом клубном доме с бассейном в районе ресторана Парма.
Район популярен как среди местного так и среди туристов, идеально подходит как для длительного проживания так и для отдыха, славится своей природной красотой, тихими зелеными улочками, близостью ко всей инфраструктуре:...
Mogren Estate d.o.o.
475 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
179 м232
ВНЖ при покупке
Продается новая стильная квартира в тихом районе Топла, в современном жилом комплексе.
Площадь 179кв.м., 3 спальни, 2 санузла, просторная гостиная с кухонной зоной, большая терраса 40кв.м. с джакузи, гардеробная.
Квартира обставлена качественной итальянской мебелью, терраса оборудована для полноценного летнего отдыха: деревянные лежаки, душ,...
Antarex
210 000 €
Дом в Каменари, Черногория
100 м231
ВНЖ при покупке
На участке площадью 466 м2 с частичным видом на море находится дом под ремонт, который состоит из цокольного этажа, первого этажа и мансардного.
Площадь 100 м2, есть три большие спальни, кухня со столовой, большая открытая гостиная с выходом во двор, далее ванная, прихожая и просторная терраса с видом на море.
В связи с длительным...
Montenegro Prospects
246 750 €
Квартира в Тивате, Черногория
77 м221
Онлайн-показ
родается меблированная трехкомнатная квартира с видом на море в поселке Кава, муниципалитет Тиват
Район Кава в Тивате — это жилой район, расположенный недалеко от центра города и аэропорта.
Площадь квартиры составляет 77 м2. Парковка на парковке здания.
Планировка квартиры: прихожая, гостиная со столовой и кухней, две спальни,...
Rivijera Nekretnine
1 575 000 €
Дом в Муо, Черногория
140 м242
Онлайн-показ
Продается семейный дом в первом ряду у моря в поселке Муо, муниципалитет Котор.
Площадь дома 140м2, площадь участка 318м2, площадь двора 224м2.
В подвале имеется гараж на две машины. На первом и втором этажах расположены две двухкомнатные квартиры. Возможность надстройки высокого чердака.
Муо — небольшая деревня, расположенная вдоль...
Rivijera Nekretnine
525 000 €
Земля в Утехе, Черногория
447 м²
Участок в эксклюзивном месте на первой линии в Утехе.
На участке зарегистрирован дом 48м2.
Общая площадь участка 447м2.
На участке разрешено строительство 135 м2 (P + 1). Назначение от жилого до туристического и коммерческого объекта.
Документы без обременения (январь 2023)
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
