Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
210 000 €
Дом в Баре, Черногория
100 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12938
Продаётся уютный дом в зелёном уголке у моря — Бар, Шушань
Предлагаем вашему вниманию ухоженный дом, расположенный в живописном районе города Бар — Шушань, среди сосен и кипарисов, в пешей доступности до пляжа, магазинов и всей необходимой инфраструктуры.
Основные характеристики: Площадь дома — 100 м² Площадь...
DOO TradeGoria
179 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
93 м222
ВНЖ при покупке
Продается большая квартира всего в пятидесяти метрах от набережной. Квартира двухуровневая и занимает первый и второй этаж малоквартирного дома. Планировка – большая гостиная с кухонной зоной, гардеробная, две спальни, две ванные комнаты. Квартира оборудована системой отопления, теплым полом, системой вентиляции с рекуперацией, кабельное...
Antarex
2 532 000 €
Вилла на полуострове Луштица, Черногория
253 м222
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
160 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
49 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира с видом на юг, солнечная, общая площадь 49 м2. Планировка: прихожая, ванная комната, спальня, гостиная, терраса (в сторону моря). Расстояние до моря 5 мин пешком, цена: 160 000 евро
Rivijera Nekretnine
260 000 €
Квартира в Которе, Черногория
56 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE!
РОСКОШНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ТРЕХСТАХ МЕТРАХ ОТ МОРЯ С ВИДОМ НА ПЕРАСТ И ОСТРОВ БОГОРОДИЦЫ!
ПЛОЩАДЬ: 56 м2 + 29 м2 благоустроенный двор (терраса) с собственным мини...
CULTURE international real estate agency
2 000 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
237 м232
Онлайн-показУдалённая сделка
Строящаяся роскошная вилла, первый ряд от моря, Нивица, Герцег-Нови. Высокое качество строительства, материалы, бассейн, парковка, отличный вид на море, Херег Нови. Вилла продается полностью готовой. Крайний срок всегда — июль 2025 года. Расстояние от Герцег-Нови 4 км, аэропорта Цилипи (Дубровник) 20 км. Очень привлекательное место у моря....
Rivijera Nekretnine
275 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
110 м222
ВНЖ при покупке
Эта квартира расположена в жилом доме с девятью квартирами. Площадь этой квартиры 80м2. Галерея является дополнительной и незарегистрированной, имеет площадь 30 м2. Вместе с покупкой этой квартиры вы получаете гараж площадью 29 м2.
Квартира состоит из прихожей, гостиной с обеденной зоной и кухни с выходом на террасу, двух спален, туалета, ванной...
Montenegro Prospects
410 000 €
Дом в Черногории
180 м2
ВНЖ при покупке
Продается отреставрированный дом с бассейном и большим участком в Ковачко Поле, муниципалитет Котор.
На первом этаже площадью 90 м² расположен двухкомнатный апартамент, а на втором этаже находятся два отдельные незавершенные апартамента, которые можно обустроить по желанию покупателя — идеально для туристической аренды или расширения жилого...
Amfora Real Estate
175 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
154 м244
ВНЖ при покупке
Дом в Сутоморе, местечко Рутке.
Участок 528м2, зеленый с фруктовыми деревьями.
Дом одноэтажный общая площадь – 200м2. Парковка на 3 авто.
В доме 4 спальни, в каждой спальне есть ванная комната, две кухни, кладовка, и еще одна ванная комната.
Крыша дома плоская и с нее видно море.
До моря 1,2 км. До магазина – 800м.
Вода городская, септик,...
Montenegro Prospects
131 100 €
Апартаменты в Баре, Черногория
57 м2
ВНЖ при покупке
На продажу: современная однокомнатная квартира площадью 57 м² в жилом комплексе класса люкс, расположенном в тихом районе Белиши, Бар. Комплекс представляет собой идеальное сочетание элегантности, уюта и уникального вида на Адриатическое море. Комплекс и удобства:
Комплекс спроектирован как зелёный оазис на частной территории площадью 1,3 га,...
Amfora Real Estate
560 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
600 м212
ВНЖ при покупке
Продается большой дом с участком в Сутоморе.
Площадь дома 600 м2, площадь участка 2000 м2.
План дома:
Нижний этаж
4 этажа, каждый этаж представляет собой отдельную квартиру с 3 спальнями, ванной комнатой, кухней, гостиной, прихожей и 2 террасами
Все квартиры имеют одинаковую планировку (4-я квартира (самая высокая) имеет дополнительную...
Mercury Group
75 000 €
Апартаменты в Ластве, Черногория
27 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Площади:
0 этаж: A001= 88,65 m² 2500-2700 € A002= 29,51 m² 2600-2800€ A003= 32,82 m² 2600-2800€ A004= 52,66 m² 2600-2800€ A005= 32,23 m² 2600-2800€ A006= 54,26 m² 2600-2800€
1 этаж : A101= 87,62 m²...
GATE Realty
126 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
38 м21
ВНЖ при покупке
Продается квартира студия в Добра Вода, Бар
Квартира имеет площадь 38м2. Расположена на последнем, четвертом этаже.
Но благодаря конфигурации здания с парковки Вы сразу попадаете на Ваш этаж.
Квартира состоит из одной комнаты, в которой находится и кровать и кухня, ванны и террасы с видом на море.
Сам комплекс состоит из трех зданий. Данная...
Montenegro Prospects
199 000 €
Апартаменты в Баре, Черногория
132 м222
ВНЖ при покупке
Предлагаемый апартамент имеет 132 кв. м жилой площади и расположен в три уровня. Первый уровень – гараж площадью 20 кв. м и гараж 40 кв. м, как отельное помещение не входящее в жилую площадь. Второй и третий уровни это сам апартамент с внутренней лестницей.
На втором этаже: Две остекленные террасы + прилегающий земельный участок 220 кв. м +...
DOO "Monteonline"
200 000 €
Дом на полуострове Луштица, Черногория
90 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.28.11.12782
Предлагаем на продажу современные таунхаусы, расположенные в красивом месте – полуострове Луштица.
ДВА отдельных здания, расположенных в 50 м от моря, с прекрасным видом на Тиватский залив и Остров Цветов, монастырь Святого Марка, красивые горные пейзажи.
Таунхаусы расположены в непосредственной близости от берега...
DOO TradeGoria
119 500 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
46 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира на этапе стороительства в новостройке в районе Топла, г. Херцег-Нови. Четырехэтажный дом на 12 квартир будет сдан в декабре 2026 года. Квартира продается без мебели, общая площадь 45,5 кв.м. Планировка: гостиная, совмещенная с кухней, спальня, санузел, балкон. Будет установлен кондиционер и подогрев пола, в спальне паркет.
В...
Antarex
750 000 €
Земля в Будве, Черногория
1597 м²
Код объекта - 00299
Участок площадью 1597 м2 в городской черте Будвы. Расстояние до моря около 600 м. Имеются строительно-технические условия на строительство двух жилых 3-х этажных объектов площадью 1520 м2 и 720 м2.
DOO TradeGoria
1 100 000 €
Дом в Тивате, Черногория
210 м24
ВНЖ при покупке
Дом с прекрасным видом в Тивате на продажу.
Площадь дома 210 м2, площадь участка 830 м2.
Структура дома:
на первом этаже большая гостиная, кухня, просторная прихожая и кладовая;
на втором этаже две спальни, ванная и туалет;
на третьем этаже еще одна гостиная, кухня, прихожая;
на четвертом этаже две спальни и ванная...
Mercury Group
160 000 €
Квартира в Баре, Черногория
80 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.11882
Предлагается к продаже квартира с 2 спальнями в центре города Бара (Спушка зграда).По бумагам 65 м2, фактически 80 м2.Структура квартиры: кухня, гостиная, 2 спальни, ванная комната.6 этаж. Квартира меблирована и полностью готова к проживанию.
DOO TradeGoria
38 500 €
Земля в Сутоморе, Черногория
405 м²
Урбанизированный участок с видом на море в Сутоморе
- общая площадь 405 м2
- подъезд асфальтовая и бетонная дорога
- электричество
- городская вода
- вид на море, горы, город
- расстояние до трассы 350 метров
- расстояние до моря 2000 метров
- тихое, живописное место
- расстояние до магазина 350 метров
цена 38 500 евро
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
