Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
101 400 €
Квартира в Радановичах, Черногория
39 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
СОВРЕМЕННЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ЭКОЛОГИЧЕСКИ ЧИСТОЙ (ЗЕЛЁНОЙ) ЧАСТИ БУДВЫ У ПОДНОЖИЯ ХОЛМА БУДВАНСКА ЛАСТВА РЯДОМ СО ЗНАМЕНИТЫМ ПЛЯЖЕМ ЯЗ!!
*до моря три километра
*высокий инвестиционный потенциал
*возможна рассрочка платежей
СРОК СДАЧИ: 01.07.2027...
CULTURE international real estate agency
400 000 €
Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория
450 м2
Код объекта - 1.25.17.9676
Мини - отель в Сутоморе с девятью апартаментами
Характеристики отеля:
-площадь дома 450 м2
- площадь земельного участка 300м2
- в доме находится 8 апартаментов – студии и одна квартира с двумя спальнями
-на первом этаже квартира с двумя спальнями и четыре апартамента- студии
- на втором этаже пять апартаментов-...
DOO TradeGoria
105 000 €
Квартира в Баре, Черногория
36 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.13.12906
Продается уютная квартира в самом центре города Бар.
Локация: Центральный район — идеальное расположение для комфортной жизни и выгодной аренды! Рядом вся необходимая инфраструктура: Магазины, рестораны, кафе, школы и парки в шаговой доступности.
Описание квартиры: Площадь по документам: 36 м² Этаж: 4-й (в доме есть...
DOO TradeGoria
217 000 €
Квартира в Баре, Черногория
82 м222
ВНЖ при покупке
Квартира площадью 82 м² расположена в одном из самых современных зданий в центре Бара.
Планировка:
Просторная гостиная с выходом на большую террасу
Кухня открытого типа
Две спальни, одна из которых имеет собственную ванную комнату
Дополнительная ванная комната для гостей
Особенностью этой квартиры является высокое...
Montenegro Prospects
356 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
84 м2331
ВНЖ при покупке
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 3 спальни, 1 ванная комната, 1 санузел, 2 террасы
Удобства: Новый дом.Удобная планировка. Вид на море. Качественный ремонт. Эксклюзивный интерьер. Дорогая мебель и техника. натуральные полы. Сплит-система, бойлер. Плитка....
GATE Realty
370 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
160 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.11.5978
Дом в Нивице
В отличном состоянии.
Площадь дома 160 м2, площадь участка 350 м2.
1 линия, выходит на реку совсем рядом с выходом в море. Можно сделать собственный причал.
Водопровод городской.
Стоимость: 370.000 евро, торг
Рядом с основным домом расположен отдельный дом,площадью около 70 м2, и участком 2 сотки....
DOO TradeGoria
315 000 €
Отель, гостиница в Будве, Черногория
96 м2
Продается уникальное коммерческое помещение для ресторана в новом комплексе Old Bakery в живописной Будве. Общая площадь составляет 96 м², из которых 69 м² занимает сам ресторан, а 27 м² отведено под современную кухню. Особая гордость этого заведения — просторный сад, который станет идеальным местом для отдыха посетителей.
Ресторан полностью...
DOO "Monteonline"
70 000 €
Земля в Жабляке, Черногория
60000 м²
Код объекта - 1.27.15.6458
Продается земельный участок в красивом месте - Черногория , Жабляк, Дурмитор.
Красивые нетронутые пейзажи, чистый воздух, целебные травы .Вид на каньон реки Буковица, горы Морача . недалеко от каньона Невидио (~ 15 км), Жабляк-Лыжные трассы, отели.
Леса, луга-пастбища. ~ 10 км от Шавника или Боана (дорога с обеих...
DOO TradeGoria
230 000 €
Дом в Утехе, Черногория
320 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.11.12476
Дом с прекрасным видом на море, всего в 150 метрах от пляжа в Утехе!
Площадь дома - 320 м2
Площадь участка - 284 м2
Дом состоит из 2 апартаментов с отдельными входами.
Первый этаж - кухня, гостиная, 2 спальни, санузел, терраса;
Второй этаж - гостиная с кухней, 3 спальни, 2 санузла, балкон;
Третий этаж - панорамная...
DOO TradeGoria
850 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
152 м2322
Объект под сдачу
Предлагаем на продажу апартаменты с 2 спальнями в престижном районе Marina Village в Lustica Bay – одном из самых привлекательных мест на побережье Черногории.
Апартаменты общей площадью 152 м2 состоят из просторной гостиной с выходом на террасу (40 м2) , гостевого санузла, бытовой комнаты, кухни и двух спален, каждая из которых имеет...
VALUE.ONE
450 000 €
Дом в Баошичах, Черногория
380 м2
ВНЖ при покупке
Дом в Баошичах
Продается дом в Баошичах, 500м от моря.
Участок 200м2, дом общей площадью 380м2.
Три этажа и мансарда.
1 этаж: прихожая, гостиная + кухня/столовая, ванная, кладовка, одна терраса.
2 этаж: 3 комнаты, ванная, холл и 2 террасы.
3 этаж: 3 комнаты, ванная + холл и две террасы.
4 этаж: открытое пространство и одна терраса.
Кухня с...
Montenegro Prospects
200 000 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
50 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса.
Удобства:
Новый дом. Натуральные полы. Алюминиевые профили, витражное остекление. Все необходимые коммуникации. Лифт к паркингу. ГАРАЖ В ЦЕНЕ
НАЛОГ 3% НЕ ОПЛАЧИВАЕТСЯ!
Расположение:
50 метров до первой линии у моря.
Развитая инфраструктура, с ресторанами и кафе в...
GATE Realty
113 208 €
Квартира в Которе, Черногория
47 м212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
КЛУБНЫЙ ДОМ В СЕМИ КИЛОМЕТРАХ ОТ БУДВЫ С РОСКОШНОЙ ПРИДОМОВОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
*в наличии четыре...
CULTURE international real estate agency
115 000 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
49 м211
ВНЖ при покупке
Продается отличная квартира с одной спальней в городе Петровац. Удобная локация - до центра города и набережной 800 метров, до красивейшей бухты Лучица - 5 мин пешком. Дом утопает в зелени, рядом свой паркинг для жильцов где всегда есть свободные места.Просторная терраса квартиры площадью около 50 кв.м - огромное преимущество для тех, кто...
Antarex
85 000 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
41 м211
ВНЖ при покупке
Продаётся квартира с одной спальней с видом на море в городе Петровац. До набережной и пляжа 8 мин пешком, до центра города 6 мин пешком.Квартира расположена на 4-м этаже 4-этажного дома (без лифта). Площадь квартиры без террасы 36 кв.м. Терраса +5 кв.м. Планировка: прихожая, коридор, гостиная с зоной кухни, отдельная спальня, санузел и терраса...
Antarex
175 000 €
Вилла в Баре, Черногория
200 м2984
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура дома: 4 апартамента (2 с 1й спальней, 2 с 2мя спальнями)
4 санузла, 2 этажа
Удобства:
Мебель и техника, сплит-система, бойлеры, качественная сантехника, открытый паркинг.
Расположение:
- 800 метров до моря
- В шаговой доступности вся необходимая инфраструктура (магазин, аптека, школа, детский сад)
- Аэропорт Тивата и...
GATE Realty
840 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
320 м244
ВНЖ при покупке
Новая вилла жилой с великолепным видом на море и храм имеет благоустроенный участок с красивым ландшафтным дизайном, зоной BBQ и бассейном. Расположена в тихом и уютном месте. К участку подходят две хорошие дороги (общественная и новая частная, построенная для удобства и приватности владельцев).
Вилла отделана в медитеранском стиле:...
DOO "Monteonline"
3 500 000 €
Вилла в Пржно, Черногория
646 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.8745
Строящаяся современная вилла расположена на первой линии в пос. Милочер, Пржно, Будванская ривьера, рядом со Свети Стефаном. Площадь виллы 646 м2, состоит из двух уровней. Первый уровень - гостиная, 3 спальни, одна из которых с приватным джакузи, гардероб, прачечная и ванная комната. Второй уровень - просторная...
DOO TradeGoria
220 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
48 м211
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
335 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
118 м232
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира с панорамным видом на Нивице, Герцег-Нови. Площадь 118м2, 100м от моря. Структура: гостиная с кухней и столовой, три спальни, две ванные комнаты, терраса.
Квартира полностью меблирована и оборудована. Возможность приобрести гараж (16 м2) за 20 000 евро.
Цена: 335 000,00 евро
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
