Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
1 230 000 €
Дом в Будве, Черногория
1000 м217
ВНЖ при покупке
Продается вилла в тихом районе Будванской ривьеры – в поселке Марковичи. Вилла площадью 1000 м2 имеет 5 этажей, и находится на участке площадью 1734 м2. Виллу можно использовать в качестве мини-отеля. Из каждого апартамента открывается потрясающий вид на море и Будванскую ривьеру. Структура виллы: & - 17 апартаментов (каждый с...
Mercury Group
45 000 €
Квартира в Утехе, Черногория
40 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.9363Просторная квартира-студия в курортном городке Утеха в 150 метрах от моря.
Основные характеристики:
Абсолютно новая студия с качественным ремонтом и готовой кухней. В квартире сделано первичное решение для организации пространства - перегородка, которая позволяется сделать используемую площадь более эргонамичной и...
DOO TradeGoria
86 100 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
22 м211
Недавно построенные апартаменты Кумбор Герцег-Нови. Квартиры с видом на море, подземный паркинг, лифт, бассейн. Расстояние от моря 150 метров. Цены указаны с учетом НДС, покупатель не платит налог с продажи недвижимости. Возможность покупки парковочного места за 8 000 евро и гаража за 20 000 евро.
Квартира 22,05м2…… Цена: 86 100...
Rivijera Nekretnine
109 200 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
42 м2
ВНЖ при покупке
Однокомнатная квартира 42,21 м² с видом на море в новом жилом комплексе Minder Resort, Бечичи
Мы представляем вашему вниманию уникальный жилой комплекс в Бечичах, который задает новые стандарты роскошной жизни в Черногории. Этот комплекс расположен всего в 700 метрах от моря, в спокойной обстановке с потрясающим видом на Адриатическое...
Amfora Real Estate
168 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
44 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость Черногории
Продается однокомнатная квартира площадью 44 м², расположенная рядом с автовокзалом в Будве.
Квартира включает гостиную с кухней и столовой, одну спальню, ванную комнату и террасу.
Находится на 5 этаже жилого дома с лифтом.
Квартира продается полностью меблированной и оборудованной – готова к немедленному...
Amfora Real Estate
155 000 €
Апартаменты в Игало, Черногория
48 м211
ВНЖ при покупке
Продаются квартиры в новом комплексе премиум класса расположенном на входе в Боко Которский залив. Отличные планировочные решения, большие окна и террасы, отделка материалами высокого класса, лифт. На территории комплекса большой бассейн, зона отдыха, детская площадка, прогулочные зоны и паркинги, причал для лодок и небольших яхт. Управляющая...
Antarex
186 000 €
Дом в Дженовичах, Черногория
60 м211
ВНЖ при покупке
Дача в Дженовичи, менее 200м от моря.
Небольшой дом 60м2 с ухоженным садом в 90м2. Одна спальня, ванная, гостиная-кухня, терраса. Возможна перепланировка в две спальни.
Бассейн.
Отличное состояние. Меблирован.
Montenegro Prospects
2 200 000 €
Вилла в Будве, Черногория
250 м233
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНАЯ ТРЕХУРОВНЕВАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В БУДВАНСКОМ ПОСЕЛКЕ БЛИЗИКУЧЕ!
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 250 м2
ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 711 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЛИЗИКУЧЕ
СТОИМОСТЬ: 2 200 000...
CULTURE international real estate agency
Цена по запросу
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
106 м222
Двухуровневая квартира в старом городе Герцег-Нови. Квартира в старом городе, очень хорошее место рядом с площадью Николы Джурковича и башней Канли. Первый этаж состоит из гостиной с кухней и санузла площадью 57 м2. Первый этаж, большая прихожая, две спальни и ванная комната, площадь 49 м2.
Цена по запросу.
Rivijera Nekretnine
500 000 €
Офис в Будве, Черногория
74 м2
Продажа коммерческого помещения в Старом городе Будвы. Он расположен в оживленном и исключительном месте в стенах. Сам по себе Старый город является одним из самых важных и посещаемых мест во всей Черногории. Инвестирование в Старый город всегда является одним из самых безопасных вложений в любое время и в любом месте. Широкий спектр возможных...
Mercury Group
220 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
45 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Представляем новую квартиру в современном жилом комплексе SEARS, расположенном в престижном районе Селяново, Тиват.
Площадь квартиры – 45 кв. м, она находится на последнем этаже с видом на море (4-й этаж здания с лифтом). Внутреннее пространство без мебели, что позволяет оформить интерьер по своему вкусу.
Комплекс отличается...
DOO "Monteonline"
170 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
100 м22
ВНЖ при покупке
Квартира в Тивате с двумя спальнями, площадь с террасой 100 кв.м. Квартира находится в доме, где в общей сложности четыре квартиры, по две на каждом этаже. Два паркинг места. Документы поданы на легализацию.
Galeo
475 000 €
Дом в Которе, Черногория
250 м2544
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Красивый, каменный дом на первой линии моря, состоящий из 4 отдельных апартаментов. Идеально под сдачу в аренду или для личного проживания.
Первый этаж:
— квартира-студия с ванной, площадью 27 м2;
— квартира 56м2, с одной спальней, гостиной, отдельной кухней и столовой и ванной комнатой;
Второй этаж:
– большая...
DOO "Monteonline"
77 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
100 м2421
ВНЖ при покупке
8093. Никшич. Вир.
Сельское домовладение: дом 69 кв с пристроенным гаражом 31 кв м. Общая площадь строения 100 кв м. Дом имеет две спальные комнаты, гостиная с кухней, ванная комната. На второй этаж (мансардный) ведет внешняя лестница. Площадь второго этажа 45 кв м – представляет помещение не оборудованное перегородками. Возможность...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
290 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
160 м233
ВНЖ при покупке
Продается дом с тремя отдельными квартирами в живописном микрорайоне Сусщепан. Площадь дома 160 кв.м., площадь участка 200 кв.м. На каждом этаже квартира следующей планировки: коридор, кухня-столовая, гостиная, две спальни, ванная, большая терраса. Дом меблирован и укомплектован бытовой техникой. Дом отлично сдается в аренду, как долгосрочную,...
Antarex
154 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
55 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира с отдельной спальней в новом доме в Бечичи в шаговой доступности от моря и пляжей - менее 10 минут пешком.Площадь квартиры 55 кв.м., она расположена на 4-м этаже. Планировка - прихожая, гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная комната и две террасы с видом на горы. Квартира с современным ремонтом, полностью меблирована и...
Antarex
150 000 €
Дом в Баре, Черногория
127 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12831
Продается новый двухэтажный дом в Баре – Шушань.
Площадь дома: 127 м²Участок: 118 м²Расположение: тихий и спокойный район в Шушане
О доме:
Два полностью оборудованных двухкомнатных апартамента + полезное цокольное помещение с прачечной и кладовойОтдельный вход на каждый этаж, крытая лестницаПервый этаж (54 м²):...
DOO TradeGoria
180 000 €
Земля в Которе, Черногория
4344 м²
Ровный участок сельскохозяйственной земли
На продаже участок площадью 4344м2 земли в местечке Грбль, Около Тивата (относится к области Котора). Плодородная земля, ровный участок. На участке оливковые деревья и фруктовые деревья. Есть колодец с перстной водой. До Тивата и Котора 15 минут на авто. От магистрали 200м грунтовой дорогой.
Montenegro Prospects
115 000 €
Квартира в Улцине, Черногория
97 м2421
ВНЖ при покупкеОплата в рублях
8028. Ульцин - центр
Квартира на первом этаже двухэтажного дома
В доме три квартиры: две на первом и одна на втором этаже – занимает целый этаж.
Площадь продаваемой квартиры 100 кв м (с террасой), внутренняя площадь 77 кв м: две спальные комнаты, кухня- гостиная, ванная комната (пол с подогревом). Кондиционеры. Мебель входит в...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
295 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
100 м221
ВНЖ при покупке
Квартира с двумя спальнями возле моря в Херцег-Нови
К продаже предлагаются апартаменты на разных этажах в 3хэтажном доме, расположенном на второй линии от моря.
Апартаменты на втором этаже имеют площадь 89кв.м. и состоят из гостиной с кухонной зоной, 2х спален, санузла и просторной террасы 21кв.м.
Площадь апартаментов на 3м этаже –...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
