Черногория – это прежде всего страна для отдыха. Реже – для переезда. Как инвестиционное направление её рассматривают в последнюю очередь. Но сейчас привередничать особо не приходится (россиянам уж точно), поэтому и доход, который может принести маленькое государство на берегах Адриатики, очень интересен. Где и что покупать в Черногории, чтобы получить максимальную прибыль?
Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.
Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.
Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?
Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.
Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.
В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды.
Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.).
Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%.
Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)
Черногорские эксперты называют похожие цифры.
«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%».
Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.
Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.
Центр притяжения
Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.
Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.
Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах
Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.
Подгорица
Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%
Тиват
1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%
Будва
1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%
Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.
«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок».
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Так какую недвижимость выбрать?
Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.
«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях».
Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.
При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу
Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно.
По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду.
Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».
Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.
Примеры объектов недвижимости в Черногории
248 000 €
Дом в Колашине, Черногория
128 м2431
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Идеальный дом для тех, кто ценит простор, природу и комфорт! Этот современный дом площадью 128 м² расположен в экологически чистом районе, всего в 1,5 км от центра Колашина, где вас ждет инфраструктура, магазины и кафе.
Особенности дома:
Три спальни, две из которых имеют собственные террасы с видом на зеленый участок. Одна ванная...
DOO "Monteonline"
4 096 560 €
Вилла в Тивате, Черногория
190 м2
ВНЖ при покупке
Представляем престижную Виллу G-1C1-V1, расположенную в элитном поселке THE PEAKS – Golf Residences, Luštica Bay, с великолепным видом на 5-й лунку гольф-поля и Адриатическое море
Характеристики недвижимости
Просторная гостиная и столовая с камином
Элегантная плитка в жилых помещениях и спальнях
Кухня международного бренда Nolte или...
Amfora Real Estate
105 000 €
Коммерческая недвижимость в Бечичи, Черногория
40 м2
Код объекта - 1.30.2.7351
Уютная студия в Бечичи с видом на море.Квартира полностью оборудована, меблирована и очень рентабельная к сдаче.Площаль квартиры 40 м2.Цена € 105 тыс.
DOO TradeGoria
127 000 €
Студия в Тивате, Черногория
32 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Идеальное предложение для инвестиции! Предлагаем на продажу уютную квартиру-студию площадью 32 кв метра в новом, современном здании в Тивате, район Донья Ластва.
Квартира-студия расположена на 2-м этаже трехэтажного здания. В здании есть лифт и бассейн. Квартира продается полностью меблированной. Площадь квартиры 22 м2 + 10 м2 галерея,...
First Realty
184 500 €
Квартира в Будве, Черногория
41 м21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В БУДВЕ!!
ПЛОЩАДЬ: 41 м2
ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: АДОК
СТОИМОСТЬ: 184 500 евро
Очень красивая современная в центре Будвы, в районе...
CULTURE international real estate agency
305 249 €
Квартира в Люте, Черногория
53 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ESTAТЕ.СЧАCТЬЕ!
ЭЛИТНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ПРИВАТНОЙ ЛОКАЦИИ, НО НЕ ЛИШЕННОЙ БЛАГ ЦИВИЛИЗАЦИИ, С ПАНОРАМНЫМИ ВИДАМИ НА БОКО-КОТОРСКИЙ ЗАЛИВ У МОРЯ!
*потрясающий вид на море и горы
*до моря пятьдесят метров
*отельная инфраструктура
*возможна рассрочка платежей
СРОК СДАЧИ: 12.2027
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: ЛЮТА
ОБЩИЕ ЦЕНЫ: 256 310...
CULTURE international real estate agency
160 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
144 м2612
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Продается 2-х этажный дом с обзорной террасой и участком в тихом и комфортном для постоянного проживания живописном районе Mojdez.
Площадь дома — 144 м2, площадь террасы — 15 м2, площадь участка — 630 м2.
Первый этаж 94 м2 + участок 230 м2:
Отдельный вход. Парковка на 3 машины.
Большая гостиная, совмещённая с кухней + 3...
DOO "Monteonline"
76 125 €
Квартира в Баре, Черногория
36 м2
ВНЖ при покупке
описаниеВ ОСНОВЕ КОНЦЕПЦИИ EMERALD RESIDENCE - ИНФРАСТРУКТУРА ДОРОГОГО КУРОРТА В ШАГЕ ОТ ВАШИХ АПАРТАМЕНТОВ.
Бассейн, SPA, ресторан или фитнес-центр - в Emerald Residence достаточно выйти во двор дома, чтобы насладиться заслуженным отдыхом и близостью гор, моря и парковых зон с взрослыми оливковыми деревьями.
Редкая для Черногории концепция ЖК:...
Tradegoria Global Estate
240 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
48 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11613
ПРОДАЖА €240.000
Покупка без налога ️
Бечичи, Черногория.
Первая линия моря. Новый апарт отель 5* на набережной.
Площадь 48 м2
Спальня 1
Открытый бассейн. Ресепшн. Лаундж. Красивый холл. Этаж высокий. Лифты.
Панорамные окна в пол с шумоизоляцией и солнечными фильтрами. Выход на террасу. Шикарные виды на море и горы....
DOO TradeGoria
67 000 €
Земля в Дженовичах, Черногория
514 м²
Продается урбанизированный участок с прекрасным видом на залив, в курортном поселке Дженовичи. Площадь участка 514 кв.м., разрешена постройка трехэтажного дома площадью 300 кв.м. Вода и электричество проведены вдоль участка, есть удобный подъезд на машине.
Отличное предложение для инвестирования.
Antarex
345 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
66 м2322
ВНЖ при покупке
релагаем на продажу новую квартиру с двумя спальнями площадью 66 кв метров в ЖК с видом на море в Тивате. До центра Тивата и Porto-Montenegro пешком всего 10-15 минут. Близость к международной школе Knightsbridge делает эти апартаменты отличным выбором для семей с детьми.
Из каждой комнаты открывается панорамный вид на море и зеленые рощи, а...
First Realty
119 000 €
Земля в Тивате, Черногория
351 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Уникальная инвестиционная возможность, аналогов которой вы не найдете.
Представляем вашему вниманию один из самых привлекательных участков на побережье Тивата — настоящий инвестиционный «бриллиант» среди предложений на рынке. Участок расположен в престижном районе, окружён четырёхзвёздочными отелями и элитной жилой...
DOO "Monteonline"
330 000 €
Квартира в Которе, Черногория
85 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Предлагается к продаже светлая и уютная квартира площадью 85 м² в одном из самых интересных районов Котора – Доброте.
Локация мечты:
• Всего несколько шагов до пляжного бара «Премьер» и живописной набережной с кафе и ресторанами.
• Рядом вся необходимая инфраструктура: магазины, пекарня, овощной рынок,...
DOO "Monteonline"
725 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
82 м212
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
400 000 €
Дом в Тивате, Черногория
272 м243
ВНЖ при покупке
D2-1022. Двухэтажный дом в Тивате
Двухэтажный дом 272 кв м с участком 500 кв метров расположен в 500 метрах от центра Тивата, в Селяново, Черногория.На втором этаже обустроены 2 апартамента с панорамными террасами, на первом этаже апартамент с 2-мя спальнями, подсобным помещением. Имеется гараж 24 кв м, пристройка 15 кв м, бистерна 10 куб.м....
Red Feniks Montenegró
990 000 €
Земля в Которе, Черногория
7500 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Эксклюзивный видовой участок от собственника для постройки виллы на берегу Которского залива.
Площадь участка 0,75 га (7500 м2). Участок расположен в 200 метрах от моря. К участку подходит дорога, вода и электричество. Потрясающие виды на море в окружении собственной рощи оливковых и фруктовых деревьев. Есть разрешение на строительство частной...
DOO "Monteonline"
125 000 €
Апартаменты в Петроваце, Черногория
42 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, прихожая, терраса.
Удобства: Вид на горы и море. Удобная планировка. Качественные ремонт из дорогих материалов. красивый и уютный интерьер. Продуманное освещение. Мебель и техника. Плитка, сантехника. Сплит-система, электрический бойлер. Лифт. Управляющая компания.
Расположение:...
GATE Realty
95 000 €
Коммерческая недвижимость в Утехе, Черногория
120 м2
Код объекта - 2.25.11.11018
Двухэтажный дом в Утехе с видом на море.
Участок земли 200 м2.
Планировка:
Подвал 40м2.
1 этаж40м2: коридор, кухня гостиная, спальня, терраса.
2 этаж 40м2:коридор, кухня гостиная, спальня, застекленный балкон.
Дом полностьюмеблирован и готов к проживанию.
До моря 350 метров.
DOO TradeGoria
134 415 €
Квартира в Баре, Черногория
46 м2211
ВНЖ при покупке
Новый комплекс в красивой части Бара - Зеленом поясе с видом на море в окружении соснового леса.
Завершение строительства в конце 2025 года.
В комплексе подземный гараж, бассейн, управляющая компания.
Всего 18 квартир различной планировки, с 1 спальней от 36 м2 до 46 м2 и с 2 спальнями от 67 м2 до 89 м2.
Все апартаменты с видом на море,,...
Galeo
220 000 €
Квартира в Будве, Черногория
91 м2422
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира находится в жилом комплексе MERCUR, состоящим из пяти зданий.
Прекрасный район Вели Виногради, отлично подходящий для постоянного проживания. В окружении расположены основная школа, тренажерный зал, магазины бытовой техники и отделочных материалов, православная церковь, крупные сетевые продуктовые маркеты, рестораны и кафе. До моря...
Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.
-870.jpg)
