Мы узнали, какая недвижимость в Черногории приносит максимальный доход при долгосрочной сдаче. Иностранцы на неё не смотрят

Раз страна славится прежде всего курортным отдыхом, логично кажется зарабатывать здесь на краткосрочной аренде. Хотя есть несколько «но». Да, в сезон курортная недвижимость, сдаваемая посуточно, действительно приносит больше, но сезон этот в Черногории не столь продолжителен – пять-шесть месяцев.

Сдавать в краткосрок гораздо сложнее – как минимум с точки зрения управления объектом.

Наконец, с 2022 года всё больше иностранцев приезжают в Черногорию надолго. Соответственно, им интересна уже долгосрочная аренда. Сколько можно получить, сдавая жильё вдолгую?

И сразу сюрприз. Лучшая – столица! 

Во многих странах главный город – самое популярное или одно из самых популярных мест у туристов и зарубежных покупателей недвижимости. Черногория – исключение. Местная столица Подгорица – совсем небольшая даже по европейским меркам. С учётом пригородов тут проживает чуть больше 200 тыс. человек.

Но дело не только в масштабах (в конце концов, вся Черногория невелика). Город в путеводителях, конечно, называют «культурным и административным центром», но это штамп. Особых достопримечательностей и красот в Подгорице, сильно разрушенной во время Второй мировой войны, нет, а приезжающим в Черногории интересны природа, климат и сервис. А их предлагают в первую очередь курорты.

В 2023 году иностранцы забронировали в столице лишь 2,4% ночёвок, в то время как на побережье Черногории эта доля достигла 94,3%. Можно сделать вывод: Подгорица – это в первую очередь рынок долгосрочной аренды. 

Промышленность – пусть и скромная – тут. Политические решения принимают тут. Цены относительно невелики: стоимость квадратного метра новостройки в Подгорице, по данным статистического агентства Monstat за II квартал 2024 года, €1763 (на побережье более €2 тыс.). 

Так что неудивительно, что именно Подгорица оказалась самым выгодным в стране местом для долгосрочной сдачи жилья. По данным аналитиков Global Property Guide, студии в столице обеспечивают самую высокую доходность – 7,62%, двухкомнатные квартиры приносят чуть меньше – 6,77%. Средняя же доходность в Подгорице 6,67%. 

Средняя доходность в Подгорице 6,67% годовых (данные GPG)

Черногорские эксперты называют похожие цифры.

«Квартира площадью 40 кв. м в столице обойдётся примерно в €80 тыс., – говорит руководитель агентства Tradegoria Светлана Смирнова. – Ежемесячная плата за аренду такого объекта будет составлять примерно €400–500, а рентабельность составит 6–7%». 

Можно ли считать такую доходность хорошей? Для сравнения: на Кипре, который в чём-то напоминает Черногорию (маленькая курортная страна со скромной промышленностью, а столица – отнюдь не главный центр притяжения), средний доход с аренды в GPG оценивают в 4–5%.

Впрочем, все эти показатели, очевидно, в моменте: актуальные цены просто поделили на текущую ставку. А учитывая, что в Черногории они меняются стремительно (в Подгорице новое жильё за год подорожало более чем на 11%), показатель доходности также может скакать.

Центр притяжения

Но иностранцы интересуются Подгорицей редко. Возможно, потому, что жильё в Черногории редко покупают исключительно для получения дохода, стараясь не упустить и возможности для отдыха. А если уж куда и приезжать в страну, то всё-таки на море.

Однако в последние два года спрос на долгосрочную аренду вырос и там. По оценке Forbes, только в 2022 году в маленькой стране зарегистрировались около 100 тыс. граждан РФ. За первые три месяца 2023 года более 20 тыс. получили разрешение на пребывание. Причём большинство релокантов – даже те, кто начал в Черногории удалённо работать, – приехали именно на морские курорты.

Спрос на долгосрочную аренду вырос и на черногорских курортах

Но доходность от долгосрочной аренды у моря по-прежнему ниже.

Подгорица

• Студия: покупка за €52 тыс., аренда за €330 в месяц, доходность 7,62%
• 1-комнатная: покупка за €93 тыс., аренда за €450 в месяц, доходность 5,81%
• 2-комнатная: покупка за €124 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 6,77%
• 3-комнатная: покупка за €185 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 6,49%

Тиват

• 1-комнатная: покупка за €220 тыс., аренда за €1 тыс. в месяц, доходность 5,45%
• 2-комнатная: покупка за €280 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 4,71%

Будва

• 1-комнатная: покупка за €154 тыс., аренда за €700 в месяц, доходность 5,45%
• 2-комнатная: покупка за €240,5 тыс., аренда за €1,1 тыс. в месяц, доходность 5,49%
• 3-комнатная: покупка за €335 тыс., аренда за €1,2 тыс. в месяц, доходность 4,30%

Отчасти это связано с более высокими ценами на побережье. Отчасти со спецификой предложения: хорошие варианты собственники стараются сдавать туристам.

«Если мы берём в расчёт сезонную сдачу, то, конечно, доход от неё будет выше, – комментирует руководитель агентства Tradegoria Светлана Замотина. – Но, как правило, для получения максимального профита используется смешанная стратегия: летом эта квартира сдаётся по сезонным ценам посуточно, а в остальное время – в долгосрок». 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Так какую недвижимость выбрать?

Среди туристов наибольшей популярностью пользуется жильё маленькой площади. Руководитель агентства Red Feniks Светлана Тимошова для краткосрочной аренды советует выбирать именно двухкомнатную квартиру с одной спальней.

«Это самый предпочтительный вариант для семей, в том числе с детьми, – комментирует эксперт. – Спрос даже на студии меньший, потому что для молодых пар – а именно они являются потенциальными арендаторами маленьких апартаментов – не особо ценна возможность готовить дома. А значит, им необязательно нужна кухня и они чаще предпочитают останавливаться в отелях». 

Ключевой фактор при выборе квартиры под сдачу туристам – близость к пляжу. Именно поэтому в этом случае, например, Бечичи более перспективное место, чем соседняя Будва, замечает эксперт. «Вообще, подбирая объект для краткосрочной аренды, обратите внимание на качество береговой линии. В том же Тивате пляжи не очень хороши, соответственно и спрос здесь меньше», – говорит Светлана Тимошова.

При выборе квартиры под сдачу туристам важна близость к пляжу

Но вот если в планах зарабатывать на долгосрочной аренде, стоит выбирать объекты большей площади, потому что, как правило, в долгосрок часто снимают семьи с детьми. А для них пространство важно. 

По мнению эксперта, тем, кто рассчитывает на доход от долгосрочной аренды, лучше выбирать жильё в центре городов. Самые востребованные варианты – рядом со школами в Херцег-Нови или Тивате. А, например, в Бечичи рассчитывать на сдачу вдолгую не стоит: это место больше про туристическую аренду. 

Выбирая между квартирой и домом, эксперты советуют остановиться на первом варианте. «Стандартный дом не будет приносить столько, сколько приносит комфортная, стильная квартира в хорошей локации, – замечает Светлана Замотина. – Экономически выгоднее сдавать в аренду именно квартиру. Плюс ко всему, она проще в обслуживании: не требует таких больших расходов на услуги управляющей компании».

Наконец, между вторичным жильём и новостройкой эксперты выбирают второе. На стадии котлована покупать всё-таки выгоднее: последние годы по ходу строительства жильё растёт в стоимости примерно на 30%. Но этот вариант подходит только тем, кто готов ждать. Инвесторам, которые хотят получить прибыль здесь и сейчас, конечно, стоит присмотреться к готовому жилью.

Примеры объектов недвижимости в Черногории

125 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

125 м² 3 2

Трособан дуплекс стан Поди Херцег Нови. Стан сместен у мањој каменој куци укупне поврсине 125 м2. Распоред просторија: дневна соба са кухињом, 3 спаваће собе, два купатила, весерај, мало двориште од 30 м2. Паркинг простор обезбеђен. Удаљеност од мора 3 км.

Rivijera Nekretnine

1 500 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

230 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.728.11951Герцег-Нови, Поди – новая вилла с бассейном и панорамным видом на море Жилая площадь: 230 м2 Площадь участка: 600 м2 Площадь гаража: 28 м2 Спальни: 4 Ванные комнаты: 2 + 3 туалета Панорамная терраса 70 м2 Спортзал Бассейн 5м x 4м Новая построенная вилла, часть комплекса из четырех вилл, в деревне Поди над...

DOO TradeGoria

65 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

2465 м²

К продаже предлагается ровный участок в живописном поселке Камено. Площадь – 2465кв.м., есть подъезд с двух дорог на разном уровне.

Antarex

85 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

70 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.12249 Легальный двухэтажный дом в Сутоморе с видом на море Характеристики дома: - двухэтажный дом площадью 70 м2 - земельный участок 130м2 Структура дома: - на первом этаже прихожая, гостиная, кухня, спальня, санузел, терраса - второй этаж недостроен Внешняя лестница. Огороженная территория. Гараж. Городская вода,...

DOO TradeGoria

360 000 €

Коттедж в Добра Воде, Черногория

273 м² 8 4 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

7055. Барская Ривьера. Добра Вода. Новая, 2-х этажная вилла, в курортном местечке Добра Вода. Фактическая площадь дома 273м2. Площадь участка – 600 м2 . Структура дома: на первом этаже гостиная, прихожая, столовая совмещенная с кухней, спальная и ванная комнаты и огромная терраса. По всему этажу - теплые полы. На второй этаж ведет...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

112 800 €

Апартаменты в Ластве, Черногория

47 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура студии: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса. Удобства: Новый комплекс является частью эксклюзивного поселка, расположенного в тихом поселке Ластва Грбальска, в окружении природной красоты и зелени, обеспечивающих идеальный баланс между роскошью...

GATE Realty

450 000 €

Земля в Колашине, Черногория

30000 м²

Код объекта - 1.27.15.9586 Участок с объектом в Колашине Местоположение: г.КолашинОбъект: земельный участок с объектомПлощадь участка: 3 ГА (30.000 м2)Расстояние до центра Колашина: 1000 мЦена: 450.000 евро (15 Евро/м2) Дополнительная информация: Участок расположен в юго-восточной части города, (на расстоянии 1000 м от дороги, ведущей на...

DOO TradeGoria

1 150 000 €

Вилла в Будве, Черногория

231 м² 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE НОВЫЕ РОСКОШНЫЕ ЭКОЛОГИЧЕСКИ ЧИСТЫЕ ВИЛЛЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ДЛЯ ЦЕНИТЕЛЕЙ УЕДИНЕННОГО ОБРАЗА ЖИЗНИ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ОТКРЫТОЕ МОРЕ! * в проекте строительство нескольких вилл...

CULTURE international real estate agency

250 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

43 м² 1 1

Двухкомнатная квартира недалеко от моря Топла 1 Хецег Нови. Очень привлекательное место, квартира в жилом доме, с мебелью, в хорошем состоянии. Площадь 43м2. Планировка помещения: прихожая, гостиная с кухней, спальня и две террасы. Цена: 250.000 евро.

Rivijera Nekretnine

25 000 000 €

Пентхаус в Тивате, Черногория

1049 м² 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРИМЕР ПРОЕКТА С ПАНОРАМНЫМИ ВИДАМИ НА МАРИНУ, ЗАКАТ И ГОРЫ: внутренняя площадь 419,95 м2+внешняя площадь 630,03 м2 ЭЛИТНЫЕ РЕЗИДЕНЦИИ В КЛУБНОМ ДОМЕ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО НА БЕРЕГУ...

CULTURE international real estate agency

150 500 €

Квартира в Будве, Черногория

47 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!

CULTURE international real estate agency

750 000 €

Дом в Тивате, Черногория

283 м² 5

ВНЖ при покупке

Продается потрясающая вилла в Крашичи, пригород Тивата, общей площадью 283 м2 на участке 300 м2. С террасы открывается захватывающий вид на инфинити бассейн и море. Четырехэтажная вилла с современным дизайном находится в 300 м от ближайшего пляжа. Вилла расположена в живописном и уединенном месте, в шаговой доступности от инфраструктуры. &...

Mercury Group

1 100 000 €

Дом в Которе, Черногория

400 м² 11 11

ВНЖ при покупке

Недвижимость на продажу в Черногории - Традиционный, полностью отремонтированный каменный дом в деревне Доброта, Боко-Которский залив. Недвижимость идеально расположена прямо на набережной, в нескольких минутах от Старого города Котор. Недвижимость предлагает прекрасную возможность для инвестиций в туризм, так как она может принять прекрасный...

Mercury Group

85 000 €

Квартира в Которе, Черногория

32 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Элегантная дизайнерская квартира в уютном малоэтажном комплексе в поселке Радановичи, муниципалитет Тиват. Комплекс состоит из трех домов и отлично подходит для комфортного проживания на черногорском побережье. До аэропорта Тиват можно добраться всего за 10 минут, а поездка до Старого города Будвы займет около 20 минут. Площадь квартиры...

Белый Слон

227 000 €

Квартира в Доброте, Черногория

78 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Квартира с 2-мя спальнями с видом на море, в жилом комплексе с бассейном и тренажерным залом. Жилой комплекс находится в одном из лучших поселков Котора — Доброта, недалеко от Старого города Котора. Рядом расположен 5-звёздочный отель Huma bay Resort с оборудованным пляжем. До пляжа и набережной с кафе, ресторанами и магазинами — 5...

Galeo

150 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

60 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

9009. Петровац. Квартира 60кв.м. на 4 м из 4 этажей. Комплекс с бассейнами. Квартира с двумя спальными комнатами, кухня/гостиная, ванная комната, терраса. Не имеет обременений, легализация не требуется. Стоимость 150.000 евро + 4% комиссия фирме. Возможность оплаты средств в РФ обсуждается.

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

3 360 000 €

Земля в Которе, Черногория

12000 м²

Недвижимость Черногории Продается урбанизированный участок в Шкаляри, Котор, общей площадью 12,000 м², расположенный в привлекательном месте с панорамным видом на море и окрестности. Участок находится всего в 5 минутах езды от Старого города Котора и побережья, что делает его идеальным для строительства роскошных вилл, резиденций или...

Amfora Real Estate

178 500 €

Квартира в Будве, Черногория

64 м² 3 2 1

Продается солнечная светлая квартира с двумя спальнями в закрытом клубном доме с бассейном в районе ресторана Парма. Район популярен как среди местного так и среди туристов, идеально подходит как для длительного проживания так и для отдыха, славится своей природной красотой, тихими зелеными улочками, близостью ко всей инфраструктуре:...

Mogren Estate d.o.o.

1 200 000 €

Вилла в Игало, Черногория

167 м² 4 3 2

Удалённая сделка

ВИЛЛА СЕРАФИМА В ИГАЛО Вилла «Серафима» - идеальный выбор для тех, кто ищет роскошное и уединённое жильё на берегу Адриатического моря. Расположенная в живописном городе Игало, известном своими лечебными источниками и культурными достопримечательностями, эта вилла предлагает уникальное сочетание стиля, уюта и роскоши. Захватывающий...

Well Done

249 728 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

78 м²

ВНЖ при покупке

Откройте для себя идеальную возможность для инвестиций или комфортной жизни в Бечичи! Представляем новый высококачественный комплекс с двумя бассейнами, который предлагает идеальное сочетание роскоши, комфорта и захватывающего вида на море и горы. Недвижимость в этом комплексе включает в себя студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры,...

Amfora Real Estate

Посмотреть ещё 6744 похожих объекта

О налогах…

Если собственник сдаёт черногорскую недвижимость в аренду, он обязан платить фиксированный налог в размере 15% в год от 70% выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Тем, кто не живёт в Черногории на постоянной основе или в целом не хочет обременять себя вопросами обслуживания недвижимости, стоит также взять в расчёт расходы на услуги управляющей компании. Специалисты оплатят за вас счета, уберут помещение, займутся поисками арендаторов при необходимости. Как правило, оплату такие компании берут, только если квартира или дом сдаются. Но и возьмут за услуги немало – в среднем 25%.

Фото: unsplash.com (Denis Ismailaj, Linda Gerbec), snl.no/Podgorica (Av Ukjent fotograf), commons.wikimedia.org (Андрей Бобровский)

Условия цитирования материалов Prian.ru