Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

126 000 €

Апартаменты в Баошичах, Черногория

60 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается просторная квартира в курортном поселке Баошичи. Квартира расположена на первом этаже малоквартирного дома, в тихом, зеленом месте. Площадь квартиры 60м2. Планировка: большая гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная комната, двор. Квартира укомплектована хорошей мебелью, во дворе установлен тент. До песчаного пляжа 30 метров...

Antarex

1 250 000 €

Земля в Жабляке, Черногория

2.2 Га

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5946. Жабляк, центр, местность Питомине (возле стадиона). Участок земли общей площадью 21.994 кв м (~2,2 ГА). Состоит из 4 кадастральных участков, которые входят в ДУП и, при выполнении определенных законных процедур, будут иметь разрешительные документы на проектирование и строительство: UP 5 – отель, площадь участка 5.700 кв м UP...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

65 000 €

Апартаменты в Игало, Черногория

42 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира с 1 спальней с видом на море. Планировка – просторный общий коридор с соседом 12.м., из которых 6кв.м. идут дополнительно к площади квартиры, гостиная с кухней, спальня, санузел, балкон. На балконе есть выдвижной тент от солнца. Квартира расположена на 3 этаже 4хэтажного дома. Площадь 42 кв.м. + 6кв.м. коридор. В...

Antarex

150 000 €

Апартаменты в Дженовичах, Черногория

55 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается новая квартира с одной спальней в новостройке, в курортном поселке Дженовичи. Площадь – 55 кв.м., высокий первый этаж четырехэтажного дома, на каждом этаже по 2 квартиры. Планировка: кухня-гостиная, спальня, санузел, просторна терраса 13кв.м. На одном уровне с просторной террасой есть лужайка площадью 13кв.м., где можно сделать...

Antarex

130 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

60 м² 4 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7191. К продаже предлагается квартира с двумя спальнями в центре в курортного города Петровац. Площадь квартиры составляет – 60м2, находится она на первом этаже пятиэтажного жилого дома. Состоит из двух спален , гостиной с зоной кухни, коридора, двух ванных комнат, и остекленной террасы. Плюс бонусом имеется дворик( но он не учтен в листе...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

137 700 €

Квартира в Жабляке, Черногория

57 м² 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Продается квартира в центре Жабляка в новом доме. Площадь - 57 кв.м. Высокое приземле, 5 этажей в доме. 1 спальня. Терраса. Преимущество квартиры составляет новый дом, центр города, новый отель со спа центром в соседнем подъезде и лучшая инфраструктура вокруг. Квартира полностью меблирована и укомплектована техникой. Водный...

Smart&Rich Montenegro

1 650 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

316 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается роскошная вилла площадью 316кв.м., расположенная в 800 метрах от моря, в живописном поселке Донья Ластва. Вилла построена в этно стиле и сочетает в себе традиционность и современный дизайн. Первый этаж: прихожая, гардероб, санузел, прачечная, сауна, душевая с джакузи, просторная комната отдыха с камином. Общая площадь этажа...

Antarex

198 000 €

Апартаменты в Дженовичах, Черногория

70 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается двухкомнатная квартира в недавно построенном доме в курортном поселке Дженовичи, муниципалитет Херцег-Нови. Площадь квартиры 69,5 кв.м., расположена на четвертом этаже 4хэтажного дома. У дома есть два входа. Один через подземный гараж, а второй - центральный вход со стороны уличной парковки перед домом. Для того, чтобы подняться в...

Antarex

110 000 €

Квартира в Будве, Черногория

55 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ВИДОВАЯ КВАРТИРА НА ГОРЫ И МОРЕ С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В БУДВЕ! ПЛОЩАДЬ: 55 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: СЕОЦЕ ЦЕНА, 110 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) До моря 300 метров Третий этаж ВИД на пляж, на горы и море...

CULTURE international real estate agency

103 950 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

45 м²

Строящиеся квартиры в Герцег-Нови Топла 2. Площадь квартир 45 м2 с одной спальней, 55 м2 и 63 м2 с двумя спальнями, с тремя спальнями 125 м2, с четырьмя спальнями 138 м2. Расстояние от моря, пляжа, сет-лист 5 Даника 800 метров. Срок сдачи здания – август 2024 года. Возможность приобретения парковочного места в гараже. Цена 103.950 евро.

Rivijera Nekretnine

2 290 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

168 м² 2 2

Sotheby's Montenegro

1 150 000 €

Дом в Будве, Черногория

303 м² 6

ВНЖ при покупке

Двухэтажный дом в 1500 м от моря продается в районе Лази в Будве. Дом имеет площадь 303 м² и состоит из гостиной с камином, отдельной кухни с обеденной зоной, сауны, пяти спален, трех ванных комнат и нескольких кладовых. На каждом этаже есть терраса, откуда открывается вид на город, горы и море. Дом полностью меблирован и оборудован, включая...

Mercury Group

617 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

112 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Апартаменты с 3 спальнями и террасой, расположены в современном строящемся городе Луштица Бей (Черногория), в районе Централе. Площадь квартиры 112.30м2 + терраса 10.10м2. Структура квартиры: просторная гостиная с кухней, 3 спальни, 3 ванные комнаты. Квартира сдается с чистовой отделкой с готовыми санузлом. Подключена сплит-система...

Lustica Bay

200 000 €

Квартира в Баре, Черногория

69 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Квартира в новом доме с двумя спальнями, город Бар. Площадь квартиры 69 м2. Квартира находится на втором этаже, на нижнем этаже находятся коммерческие помещения. В доме есть лифт. Структура: прихожая, 2 спальни, гостиная со столовой зоной, кухня, санузел, балкон. Квартира оснащена всей необходимой мебелью и техникой для вашего...

DOO MONTBEL

620 000 €

Таунхаус в Будве, Черногория

148 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ДУПЛЕКС С ПОТРЯСАЮЩИМ ВИДОМ!!!!! НОВЫЙ КОМПЛЕКС! Структура: Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 санузла, 2 террасы С ВИДОМ НА МОРЕ, прихожая, гардеробная. Удобства: Новый жилой комплекс класса Люкс. Вид на море и на Старый город. Удобная планировка. Стильный и современный интерьер. Новый ремонт из качественных и дорогих материалов: Дорогая мебель,...

GATE Realty

305 000 €

Квартира в Которе, Черногория

68 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартамент в комплексе «Boka-Projekt» в Костанице (Kostanjica), 67,5 кв. м + терраса + земля в эксклюзивном пользовании 250 м2. Все городские коммуникации: свет, вода, канализация, интернет. Две спальни, гостиная объединена с кухней, прихожая, 1 маленькая и 1 большая ванная комната. Каждая комната оборудована климат-системой (летом...

DOO "Monteonline"

470 000 €

Отель, гостиница в Баошичах, Черногория

200 м²

Продается дом-мини отель с 4-мя спальня с 3-мя отдельными апартаментами (Два 2-х уровневых апартамента и один одноуровневый ) Площадь 200 м2, двор 50 м. Существует профиль на букинге, активно сдавался в этом сезоне. До моря 20 м, рядом магазины, рестораны Херцег-Нови, Баошичи. Цена 470 000 евро Возможна продажа по апартаментам. Цена...

Galeo

137 938 €

Апартаменты в Будве, Черногория

40 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость, Черногория, Будва Студия площадью 40.57м² с видом на море Представляем вам эксклюзивный жилой комплекс в Будве, Дубовица, с потрясающим панорамным видом на море, идеально спроектированный для удовлетворения всех потребностей современного роскошного образа жизни. Комплекс расположен в очень привлекательном месте, всего в десяти...

Amfora Real Estate

120 000 €

Земля в Кримовице, Черногория

490 м²

Недвижимость, Черногория Продается урбанизированный земельный участок площадью 490 м², расположенный в красивом поселке Кримовица, муниципалитет Котор, с прекрасным видом на море. Участок имеет все необходимые urbanističke и технические условия (UTU) для строительства. Идеален для строительства роскошной виллы или жилого объекта....

Amfora Real Estate

695 000 €

Таунхаус в Режевичах, Черногория

195 м² 4 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Площади и структура таунхаусов: Каждый таунхаус имеет жилую площадь 195м², с размерами участков 360м², 301м² и 375м². В каждом доме: - Спальни: 4 - Ванные комнаты: 4+1 - Дополнительные характеристики: паровая (турецкая) баня, сауна, винный погреб - Парковочные места: 2 на таунхаус - Бассейн: 6мx3м Планировка каждого...

GATE Realty

Посмотреть ещё 5052 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru