Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

159 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

62 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Гостиная, кухня, 1 спальня, 1 санузел, БОЛЬШАЯ ТЕРРАСА! Удобства: Новый жилой комплекс. Новая квартира, никто не жил. Удобная планировка. Применение дорогих и качественных материалов при строительстве и отделке. Тёплые полы. Сантехника,...

GATE Realty

295 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

147 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается двухэтажный семейный дом 2010 года постройки. Площадь дома 147 кв.м, площадь участка 400 кв.м., меблирован и оборудован бытовой техникой. На первом этаже просторная кухня, гостиная, спальня, туалет с душевой, внутренняя комфортная лестница на второй этаж. На втором этаже - 2 спальни, туалет с душевой, террасы. В доме автономная система...

Antarex

210 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

70 м² 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE! НОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В СОВРЕМЕННОМ ДОМЕ КЛАССА БИЗНЕС С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В ДЖЕНОВИЧАХ! ПЛОЩАДЬ: 69.5 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ХЕРЦЕР-НОВИ: ДЖЕНОВИЧИ СТОИМОСТЬ:...

CULTURE international real estate agency

70 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

50 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.10662 Дом в Сутоморене высоко. Площадь дома 50м2, Участок земли 150м2. В доме: кухня, 2 спальни, гостиная, ванная комната. Дом готов к заселению. Городские коммуникации. До моря 800 метров.

DOO TradeGoria

275 000 €

Апартаменты в Биеле, Черногория

95 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается первый этаж дома с двумя апартаментами с отдельными входами. Один - площадью 95кв.м, состоящий из трех комнат, кухни, ванной комнаты и террасы.Под террасой находится гараж на 17 кв.м. Второй - полностью оборудованная студия площадью 22,46 кв.м. Вся мебель и бытовые приборы входят в стоимость. Все документы поданы на...

Antarex

210 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

67 м² 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.БУДВАНСКАЯРИВЬЕРА.СЧАCТЬЕ УЮТНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ДОМЕ У МОРЯ В КУРОРТНОМ ГОРОДЕ БЕЧИЧИ! *две спальни, одна ванная комната ПЛОЩАДЬ: 67 м2 ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВАНСКАЯ РИВЬЕРА: БЕЧИЧИ...

CULTURE international real estate agency

501 000 €

Апартаменты в Радовичах, Черногория

48 м² 1

ВНЖ при покупке

Продаются квартиры в элитном поселке Луштица Бэй, на полуострове Луштица, в новом квартале Horizon. В этом эксклюзивном квартале вы найдете интересную коллекцию резиденций, от изысканных студий до пентхаусов с тремя спальнями. Каждая квартира отличается открытой планировкой и первоклассной отделкой, а частный клубный дом Horizon с фирменным...

Antarex

3 500 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

281 м² 4 3 3

Объект под сдачу

Роскошный пентхаус с 3 спальнями в новом эксклюзивном проекте The Dreams by Dukley на границе с Porto-Montenegro. Возможна оплата в РФ и за криптовалюту. Гарантированный доход от инвестиций: Инвестируя в проект Dreams by Dukley, вы можете получить гарантированный доход 6% от вложенных средств. Идеальное расположение- 1 линия в центре...

VALUE.ONE

330 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

125 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается уютная двухуровневая квартира с видом на море в районе Топла, Херцег-Нови. Квартира расположена на пятом этаже многоквартирного комплекса. Общая площадь квартиры - 125 кв. м. Первый уровень – 95 кв.м.: просторная гостиная с камином и выходом на террасу, зона кухни, спальня, санузел, лестница на второй уровень. На втором уровне...

Antarex

170 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

116 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.30.13.11286 Предлагается к покупке квартира в Петроваце с большой террасой и видом на море. 4-5 этаж. Площадь квартиры - 56 кв.м. Площадь террасы - 60 кв.м. Кладовая - 10 кв.м. Квартира состоит из гостиной совмещенной с кухней, спальни, ванной комнаты, балкона. Просторная терраса на 5 этаже с джакузи и печью для барбекю....

DOO TradeGoria

116 900 €

Апартаменты в Каваче, Черногория

26 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Площади: Студия: 26м2- 116 900€; 1 спальня: 51,2м2 - от 189 198€. Удобства: Премиальный жилой комплекс. Широчайший выбор просторных и удобных апартаментов, большая часть из которых с видом на море. Использование качественных и дорогих материалов при...

GATE Realty

616 200 €

Квартира в Будве, Черногория

102 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.8152 КвартираС90211 этаж, жилая площадь 75,11 m2 + 27,59 м2 терраса(общая площадь: 102,70 м2). Квартира с просторной гостиной, столовой зоной, двумя спальнями, одной ванной комнатой, гардеробом, подсобным помещением, а также террасойсвидом на море, Старый город и панораму города. Взависимости от того сколько денег вы...

DOO TradeGoria

1 000 000 €

Дом в Петроваце, Черногория

560 м² 6

ВНЖ при покупке

В тихом районе города Петровац, продается прекрасная вилла с бассейном общей площадью 560 м2. Вилла расположена на участке общей площадью 613 м2 и рядом с домом есть бассейн (4 х 8 м2). Вилла имеет 3 этажа, каждый этаж – 188 м2. На первом этаже есть 3 апартамента, прачечная, сауна и технические помещения. На втором этаже есть...

Mercury Group

270 000 €

Дом в Улцине, Черногория

311 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Двухэтажный дом площадью 311 кв.м, участок тоже 311 кв.м Находится в Ульцине, район Метеризи, рядом с центром города. Красивый вид из окна. Дом полностью меблирован и укомплектован бытовой техникой. На первом этаже гостиная, спальня и ванная комната. На втором этаже три спальни и ванная комната. Цена 270.000 евро

Galeo

157 500 €

Квартира в Баре, Черногория

53 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира с одной спальней напротив школы в Баре. Общая площадь - 53м2, расположена на 7м этаже. Есть лифт. Структура квартиры: прихожая, спальня, просторная гостиная с кухонной зоной, санузел с ванной и терраса с видом город и горы. Квартира полностью меблирована и оборудована техникой. Полностью готова к проживанию, проведен...

Montenegro Prospects

171 600 €

Квартира в Будве, Черногория

52 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Светлые квартиры с морскими пейзажами – Ваш новый дом у моря Описание проекта Уникальный жилой комплекс, расположенный в курортном поселке Бечичи, на живописной Адриатической магистрали. Здание включает в себя 6 этажей и 39 квартир разной планировки: однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные варианты, а также два коммерческих...

Белый Слон

1 000 000 €

Квартира в Баре, Черногория

237 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.13.11735 Просторный пентхаус в комплексе премиум класса с панорамным видом на море и горы в Баре. 9 этаж (3 современных лифта) Площадь пентхауса - 237 м2 + 250 м2 крыша. Пентхаус состоит из коридора, гостиной, кухни, трёх спален, четырёх санузлов, четырех гардеробных, двух просторных террас с возможность установки джакузи, а...

DOO TradeGoria

108 000 €

Квартира в Будве, Черногория

90 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11579Квартира, 3 спальни, Сеоце, Приевор, Будва. Квартира с 3 спальнями, расположена в тихом районе Сеоце, Приевор. Каждая комната имеет террасу. Потрясающий вид на пляж Яз и море. Площадь: 90 м2 Этаж: 3 (в доме нет лифта) Структура квартиры: - гостиная с кухонной и обеденной зонами, - 3 спальни, - ванная комната, -...

DOO TradeGoria

550 000 €

Дом в Баре, Черногория

326 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.11624 Продается новый видовой трехэтажный дом в Баре Дом - 326м2, участок - 498м2. Идут завершающие работы по установке мебели. Ровный участок, паркинг. Эксплуатируемая большая крыша с панорамным видом! Во всем доме панорамные окна с роль-ставнями и уф-защитой. На 1 этаже большая гостиная с кухней, санузел, хозблок. На 2...

DOO TradeGoria

330 000 €

Вилла в Шушани, Черногория

450 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Продается трехэтажный дом с потрясающим видом на море в Баре в районе Шушань. Расстояние до центра Бара 3 км, до ближайшего пляжа - 1 км. Дом расположен в очень тихом и красивом месте со свежим горным воздухом.Площадь дома 450 кв.м. Площадь участка 670 кв.м. В доме три спальни с отдельными ванными комнатами, просторная гостиная с кухонной зоной...

Antarex

Посмотреть ещё 6985 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru