Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

1 950 000 €

Отель, гостиница в Добра Воде, Черногория

900 м²

Код объекта - 1.25.17.12108Предлагается к продаже отель. Локация - Добра Вода, Велики Песак Площадь 900 м2 До пляжа 850 метров 15 апартаментов: 12 студий и 3 апартамента с 1 спальней Большой двор окружен маслинами. Бассейн, паркинг во дворе и перед отелем- 500 м2 Оценка букинга - 9,7 Цена -1.950.000евро

DOO TradeGoria

50 550 €

Земля в Сутоморе, Черногория

337 м²

Код объекта - 1.25.15.10218 Основные характеристики: - площадь 337 м2 - в районе Дупа - вода, канализация, электричество рядом с участком. - на равнине - до участка грунтовая дорога До моря 1,5 км До ближайшего магазина 300 метров До школы - 1,5 км Стоимость 50.550 евро

DOO TradeGoria

315 000 €

Квартира в Будве, Черногория

73 м² 2 2

ВНЖ при покупке

В продаже полностью меблированный дуплекс с прекрасным видом на море, всего в нескольких минутах от Старого города. Площадь квартиры — 73 м², в стоимость включено и парковочное место. Планировка: 2 спальни кухня и столовая гостиная ванная комната туалет терраса 2 балкона галерея Квартира светлая и функционально организована, идеально...

Montenegro Prospects

150 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

47 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Апартаменты с одной спальней и прекрасным видом на море, Дженович. Новое строительство, площадь квартиры (47 м2), расстояние до моря, пристани для яхт Портонови Кумбор, 150 метров. Цена: 150 000 евро

Rivijera Nekretnine

119 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

36 м² 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: 1 комната, санузел, терраса. Удобства: Квартира находится на 6м этаже современного жилого комплекса. На первом этаже комплекса один из лучших супермаркетов Будвы, ресторан, кафе, коворкинг и другая коммерция. Двор закрытого типа, без машин и зеленая территория для Вас и Ваших деток. Из квартиры открывается боковой вид на...

GATE Realty

650 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

228 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Ищете идеальное место для отдыха или постоянного проживания на берегу Адриатического моря? Тогда эта современная вилла в живописном посёлке Жанице (п-ов Луштица), может стать вашим идеальным домом. Три просторные спальни позволят разместить всю семью и гостей с комфортом. Каждая спальня оборудована собственной ванной комнатой, что делает...

DOO "Monteonline"

2 800 000 €

Отель, гостиница в Которе, Черногория

1630 м²

Продается отель в Столиве , Боко-Которская Бухта. Площадь отеля 1630 м2 + 1000 м2 парковой зоны (земли вокруг отеля, куплены для парка с возможным строительством 12 бунгало на 25 мест). В отеле 28 номеров: 12 трехместных, 12 двухместных, 4 одноместных. Всего на 60-70 человек. В номерах: 3-2-1 кровати, мебель, туалет с душем,...

Mercury Group

350 000 €

Квартира в Которе, Черногория

62 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

В самом сердце Которского залива — Старом городе Котор на продажу предлагаем прекрасную квартиру с двумя спальнями по очень привлекательной цене. Апартамент общей площадью 62 кв. метра расположен на третьем этаже каменного здания, расположенного на площадь св. Трифона. Из окон открывается вид на площадь и собор. В состав квартиры...

First Realty

700 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

405 м²

Дом с апартаментами недалеко от моря Биела. Площадь дома 405 м2 + двор 660 м2. Дом состоит из первого этажа: гостиной, кухни и двух туалетов; первый этаж: восемь квартир; второй этаж: пять квартир и уровень крыши. Возможность преобразования объекта в меньшую гостиницу. Расстояние до пляжа и моря 3 минуты ходьбы. Цена: 700 000 евро.

Rivijera Nekretnine

94 400 €

Апартаменты в Которе, Черногория

38 м²

ВНЖ при покупке

Продается однокомнатная квартира 37,76 м², расположенная на первом этаже престижного жилого комплекса Palazzo Jaz, блок B. Квартира доступна с двумя вариантами оплаты: Полная оплата вперед: 94 400 € Оплата в рассрочку: 101 952 € Начало строительства запланировано на октябрь 2025 года, завершение – до 31.12.2027 года.ЭКСКЛЮЗИВНАЯ...

Amfora Real Estate

92 000 €

Квартира в Будве, Черногория

40 м² 1

ВНЖ при покупке

Квартира в тихом центре Будвы Общая площадь: 40 м² Планировка: гостиная с зоной кухни, 1 ванная Этаж: 1-й из 5 Состояние: полная меблировка Студия общей площадью 40 м² расположена на 1 этаже 5-этажного дома в тихом центре города Будва. Это идеальное место для комфортного проживания или отдыха, с удобным расположением и...

Galeo

320 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

93 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость Черногории Продается просторная, современно обставленная трехкомнатная квартира с прекрасным видом на море, расположенная в тихом и престижном районе Бечичи, в жилом комплексе Anatolia. Квартира находится всего в 5 минутах ходьбы от ближайшего пляжа. Расположена на третьем этаже здания с лифтом, общая площадь — 93м²....

Amfora Real Estate

178 000 €

Дом в Баре, Черногория

121 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.9838 Одноэтажный дом с большим участком в Шушани, Бар Характеристики дома: - одноэтажный дом площадью 65м2+ терраса 40м2, подвал 16м2 с возможностью строительства еще одного этажа - земельный участок 1096м2 с фруктовым садом - дом состоит из прихожей, гостинной совмещенной с кухней, двух спален, санузла - дом полностью...

DOO TradeGoria

157 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

62 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость, Черногория Продается новая, ни разу не заселённая двухкомнатная квартира площадью 62 м² в отличной локации в Бечичи, менее чем в 10 минутах ходьбы от моря. Планировка квартиры: Просторная гостиная Кухня со столовой Две спальни Ванная комната Терраса Квартира расположена в одном из самых популярных районов Будванской...

Amfora Real Estate

265 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

48 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Предлагаем к продаже квартиру с 1 спальней в элитном жилом комплексе "Fontana Centar", который располагается всего в 80 метрах от пляжа и в 400 метрах от старого города. Данный объект отлично подходит как и для постоянного проживания/ летнего отдыха, так и в качестве инвестиций - квартиры в этом комплексе пользуются отличным спросом в сфере...

DOO "Monteonline"

125 000 €

Земля в Утехе, Черногория

425 м²

№ 5478. Барская Ривьера, Утеха. Два участка земли: 215 и 210 кв м, на каждом участке кирпичное строение 30 и 26 кв м, находятся по обе стороны от лестницы, которая ведет к небольшому закрытому пляжу, он в 5 мин ходьбы - 240 метров. На каждом из участков возможно строительство дома (коттеджа или виллы) не более трех этажей, общей площадью до 210...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

110 000 €

Земля в Жабляке, Черногория

2400 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Расположение: Жабляк. Интересный вариант участка для покупки находится также в Жабляке недалеко от горнолыжного курорта. Стоимость 46€/м2. До Подгорицы около 130км. Участок на южном склоне, красивый вид на горы. Рядом Чёрное озеро и другие достопримечательности...

GATE Realty

124 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

25 м² 1

ВНЖ при покупке

Предлагаем к продаже апартаменты студии, а также с 1 и 2 спальнями, в закрытом строящемся жилом комплексе в Тивате. Комплекс состоит из 6 корпусов, на его территории будут расположены: - СПА-салон (сауна, парная и соляная комната, массажные кабинеты) - салон красоты - спортзал - открытый бассейн для взрослых и отдельный детский бассейн...

Antarex

1 250 000 €

Земля в Близикуче, Черногория

nekretnina.me

63 000 €

Земля в Биеле, Черногория

335 м²

Продается ровный участок площадью 335 кв.м. На участке официально зарегистрированный гараж площадью 30 кв.м., вода и электричество. На участке можно построить жилой дом площадью до 250 кв.м. Вид на море, красивая, зеленая улица. До моря 500 метров, до магазина 300 метров. В поселке есть вся необходимая инфраструктура, школа, детский садик,...

Antarex

Посмотреть ещё 8102 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru