Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

280 500 €

Квартира в Будве, Черногория

85 м² 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

СТАРТ ПРОДАЖ: ПЕРВАЯ ЦЕНА Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ЭЛИТНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В БУДВЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *проект для инвестиций и...

CULTURE international real estate agency

760 000 €

Квартира в Будве, Черногория

2 2

ВНЖ при покупке

Квартира с двумя спальнями в люксовом жилом доме «Royal Gardens Apartments» в самом сердце Будвы. Общая площадь – 94 м2. Это красивое пространство включает в себя 2 спальни, 2 ванные комнаты, 2 террасы с видом на море и на горы. Апартамент является воплощением самых стильных и ярких идей дизайнеров. В отделке использованы премиальные...

Mercury Group

4 200 000 €

Офис в Сутоморе, Черногория

1884 м²

Новый отель, введенный в эксплуатацию в 2015г, Сутоморе На участке 620м2, находится замечательный отель площадью 1884м2. Он обладает 20 обычными номерами и 2мя апартаментами. Так же В отеле есть ресторан, террасы, сауны с небольшим внутренним бассейном, спортивный зал, массажный кабинет и открытый бассейн. Этот отель находится на первой линии в...

Montenegro Prospects

120 000 €

Земля в Баре, Черногория

600 м²

Код объекта - 8.25.15.12927 Бар, Полье. Ровный урбанизованный участок под строительство — 600 м² - 120.000 € Продаётся земельный участок в одном из самых удобных и востребованных районов Бара — Полье.Идеально подойдёт для строительства виллы или частного дома. ⸻ Характеристики участка: Площадь: 600 м² Форма: ровный, почти прямоугольный...

DOO TradeGoria

55 000 €

Земля в Баре, Черногория

505 м²

Код объекта - 1.25.15.9482 Участок 505м2, находится в Бар-Белиши, с объектом на участке 31м2, по документам записан семейный дом без ограничения. На участке подключено электричество и центральное водоснабжение, подьездная асфальтированная дорога, вид на море и на город. До центра города 1 км, до моря 1600м. Магазин в 500м, школа в 700м. Цена...

DOO TradeGoria

77 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

78 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 3.25.11.11265 Срочная продажа! Дом в туристическом поселке Сутоморе, район Ратац, отличное место, в окружении соснового леса с прекрасным видом на море, 800 м до моря. Дом площадью 53 м2 - 1 этаж и 25 мансарда 25 м2 (с возможностью достроить этаж ) Первый этаж состоит из 1 сальни, гостиной с кухней и сан узел с душевой. Есть...

DOO TradeGoria

150 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

102 м² 4 3 2

Просторная двухуровневая квартира с потрясающим видом в Херцег-Нови (Топла) Продается уютная двухуровневая квартира, расположенная в живописном районе Топла, в городе Херцег-Нови. Идеальный выбор для тех, кто мечтает о комфорте, удобной локации и видах, которые захватывают дух. Основные характеристики • Площадь: 102 м² (по...

NEW LEVEL

601 740 €

Пентхаус в Будве, Черногория

109 м² 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

СТАРТ ПРОДАЖ – ПЕРВАЯ ЦЕНА Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE СТАРТ ПРОДАЖ ЭКСКЛЮЗИВНОГО КЛУБНОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *проект для инвестиций и...

CULTURE international real estate agency

329 000 €

Квартира в Доброте, Черногория

85 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.13.7106 Шикарная новая квартира с потрясающим видом на море и горы!Квартира состоит из: 2-х спален, 2-х полностью оборудованных ванных комнат, гостиной и кухни с мебелью и техникой.Цена 329.000 евро. Квартира расположена в Бока-Которской бухте Котор-Доброта-Черногория, которую часто называют «жемчужиной Средиземноморья»! Дом...

DOO TradeGoria

800 000 €

Земля в Столиве, Черногория

4000 м²

Продается урбанизированный участок в поселке Столив, Которский залив, площадью около 4000 м2. Разрешено строительство виллы или комплекса вилл, общей жилой площадью до 737 м2. Имеются урбанистическо-технические условия. Участок расположен на первой линии, от моря отделяет только дорога. Есть возможность насыпать собственный пляж....

First Realty

2 571 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

265 м² 3 2 2

Эксклюзивное предложение- роскошная вилла на гольф-курорте мирового класса The Peaks Lustica Bay. Это первое в Черногории 18-луночное поле для гольфа. На продажу предлагается вилла площадью 265 м2 с 2 спальнями и бассейном с потрясающим видом на море. Площадь участка- 1.020 м2. Специальные условия оплаты: - Минимальный первый взнос - всего...

VALUE.ONE

1 950 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

179 м² 2 2

Продается двухуровневая квартира-пентхаус в здании «Тея», пристань Порто Монтенегро. Фронтальный пентхаус дуплекс на 6 и 7 этаже с видом на море (180 град.) Площадь: 179 м2 (108 м2 + терраса 71 м2). Две спальни с возможностью переоборудования в 3 путем закрытия мансарды (общая площадь 220 м2), два санузла. В здании есть бассейн,...

Rivijera Nekretnine

99 000 €

Земля в Баре, Черногория

411 м²

Удалённая сделка

8021. Бар, Шушань. Участок земли для ИЖС, площадь 411 кв м. Участок в ДУПе, возможность строительства индивидуального дома, или дома квартирного плана, в основе от 166 до 311 кв м, не более шести этажей, общей площадью до 1035 кв м. Городские коммуникации, подъездная бетонированная дорога. Вид на море откроется со второго-третьего этажей....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

85 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

100 м²

ВНЖ при покупке

Площадь дома 100м2. Участок земли 200м2. Дом состоит из 2 апартаментов имеющих отдельный вход, соединенных наружной лестницей. Каждый апартамент состоит: коридор, кухня, гостиная, спальня. На втором этаже балкон с видом на море. Апартаменты полностью отделаны, меблированы, оснащены бытовой техникой, готовы к проживанию. Дом не...

Galeo

125 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

409 м²

Два кадастральных участка для продажи в Баошич, общая площадь 409 м2 с площадью первого пола 24 м2. Объект находится в процессе легализации. Расстояние от моря 500 метров. Цена 125 000 евро

Rivijera Nekretnine

11 000 €

Земля в Цетине, Черногория

22592 м²

Код объекта - 1.27.15.9683 Земельный участок в тихом районе Убли, Цетинье Характеристика участка: - земельный участок общей площадью 22 592 м2 - участок находятся между Цетинье и Белого Поля - участок неурбанизированный - по границе участка проходит дорога - тихий, живописный район с настоящей черногорской природой ( леса, поля и горы),...

DOO TradeGoria

760 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

68 м²

ВНЖ при покупке

Продаётся однокомнатная квартира в престижном комплексе Regent, расположенном в самом сердце роскошной марины Porto Montenegro в Тивате. С общей площадью 68 м², квартира выделяется современным дизайном, открытой планировкой и идеальным расположением на берегу моря. Она включает просторную гостиную с обеденной зоной и кухней, уютную спальню и...

Amfora Real Estate

Цена по запросу

Земля в Крашичах, Черногория

12562 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается участок на первой линии моря, с выходом на пляж. Общая площадь участка составляет 12 752 м2, в городской зоне, имеются УТУ. Участок расположен в населеном пункте Крашичи (Тиват). Земля покрывает около 40 метров береговой линии и имеется возможность построить пристань для яхт на уже существующем пляже. Возможна постройка жилого...

First Realty

127 000 €

Дом в Утехе, Черногория

170 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.10606 Трехэтажный дом рядом с морем в Утехе, Бар Характеристики дома - площадь трехэтажного дома 170 м2 - площадь земельного участка 233м2 На первом этаже находится гостиная, кухня, спальня, санузел, просторная крытая терраса и техническое помещение. На втором этаже, четыре спальни, кухня, санузел, терраса с видом на...

DOO TradeGoria

89 000 €

Земля в Шушани, Черногория

820 м²

ВНЖ при покупке

5652 (1). город Бар, Шушань/Зеленый Пояс. Два соседних (граничат) участка земли. Красивая местность, на участках - вековые сосны, оба имеют частичный вид на море (заслоняют деревья). Участки урбанизированны, входят в состав городских земель со статусом - под жилую застройку. Участок № 1: площадь 820 м2, разрешена застройка не более 3,5 этажей...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

Посмотреть ещё 7864 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru