Содержание недвижимости в Черногории

Фото: Dragon / Unsplash

Над материалом работали:

Ксения Седова Директор DOO "Monteonline"

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Обновлено в апреле 2026 года

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) она может достигать 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удаленности от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живет в доме с семьей, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Для иностранцев этот налог действует даже в отношении первого и основного жилья. Освобождение возможно только в одном случае – если у покупателя есть «стални боравак», то есть постоянный вид на жительство.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона. Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Обычно налоговая служба присылает извещения на уплату налога на собственность и туристической таксы один раз в год, в июле-августе.

Примеры недвижимости в Черногории

800 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

264 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Структура квартиры: Пентхаус. 2 этажа + выход на крышу. Кухня-гостиная, 3 спальни, 2 ванных, террасы на каждом этаже, прихожая. Удобства: Новый жилой комплекс класса Люкс. Вид на море и Старый город. Бассейн. Удобная планировка. Стильный и современный интерьер. Новый ремонт из качественных и дорогих материалов: полы из натурального дерева....

GATE Realty

65 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

30 м² 2 1

Продается дом площадью 30м2 на участке 360м2. Дом находится в тихом, зеленом микрорайоне в пригороде Херцег Нови. Планировка – гостиная с кухонной зоной, две отдельные спальни, ванная с душевой. На участке есть небольшой сарай. К дому ведет новая, бетонная дорога с освещением. Можно построить второй этаж. Отличное предложение, как для отдыха,...

Antarex

105 000 €

Квартира в Будве, Черногория

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира с одной спальней и застекленной террасой и кладовой. Район Подкошлюн в Будве, рядом с рынком Бока. Площадь квартиры составляет 50 м² (38 м² внутренняя площадь + 12 м² терраса) и находится на первом этаже жилого здания без лифта. Квартира состоит из ванной комнаты, гостиной с обеденной зоной, кухни, спальни, застекленной...

Galeo

280 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

61 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Ищете идеальное жильё в самом сердце Будвы? Тогда обратите внимание на наши просторные квартиры с одной спальней в здании Нексан на Ядранском пути. Эти уютные апартаменты расположены на 2 и 3 этажах, предлагая вам комфортное проживание в самом сердце курортного города. Квартира на 2 этаже (площадь: 61 м²): Просторная и светлая квартира,...

DOO "Monteonline"

142 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

38 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ КВАРТИРА В ТИВАТЕ С ВИДОМ НА МОРЕ И ПАРКИНГОМ В ЦЕНЕ! ПЛОЩАДЬ: 38 м2 + паркинг в стоимости ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: ТИВАТ ЦЕНА: 142 000 еврo БЕСПЛАТНОЕ ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК Вы оплачиваете только услуги...

CULTURE international real estate agency

210 000 €

Квартира в Баре, Черногория

75 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ! УЮТНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В ЖИВОПИСНОМ ПОСЕЛКЕ ДОБРА ВОДА ПЛОЩАДЬ: 75 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БАР: ДОБРА ВОДА СТОИМОСТЬ: 210...

CULTURE international real estate agency

1 250 000 €

Квартира на полуострове Луштица, Черногория

116 м² 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.ЛУШТИЦА.СЧАCТЬЕ РОСКОШНЫЙ ТАУНХАУС В ЭЛИТНОЙ РЕЗИДЕНЦИИ КОМПЛЕКСА КЛАССА ЛЮКС — MARINA VILLAGE LUŠTICA BAY У ЯХТЕННОЙ МАРИНЫ! *в продаже более двухсот элитных объектов *до моря пятьдесят...

CULTURE international real estate agency

240 000 €

Вилла в Каваче, Черногория

50 м² 1 1

Новый проект в живописном поселке Кавач, Боко-Которский залив. Коттеджный поселок с домами разной площади будет построен на участке 10000кв.м., в окружении соснового леса. Дома проектируются таким образом, чтобы гармонично вписаться в окружающую природу этого тихого и спокойного региона. И, в то же время, всего за 10 минут езды можно добраться...

Antarex

710 000 €

Вилла в Биеле, Черногория

314 м² 4 4

Продается дом в курортном поселке Биела, в изолированном от шума районе, в 100м от моря. Первый этаж-большая гостиная со столовой, спальня, 2 туалета, 1 ванная комната, большая кухня. На втором и третьем этажах по 4 квартиры, 2 из которых имеют собственную ванную комнату и кухню, а остальные 2 имеют общую ванную комнату и кухню. Общая...

Antarex

230 000 €

Апартаменты в Петроваце, Черногория

121 м² 3 2

Продается отличная квартира в качественном доме в городе Петровац в шаговой доступности до центра города, моря и набережной - около 500 метров или 5 минут пешком.Общая площадь квартиры 121 кв.м, она расположена на первом этаже. Планировка: прихожая, три спальни, большая гостиная, столовая с кухонной зоной, две ванные комнаты и большая терраса с...

Antarex

580 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

210 м² 5 3

ВНЖ при покупке

Этот просторный 2-этажный дом в живописном поселке Крашичи расположен всего в 50 метрах от моря. Общая площадь дома составляет 210 кв. м, а площадь участка – 267 кв. м. На первом этаже расположены уютная спальня, ванная комната, а также просторная гостиная, совмещенная с кухней. Второй этаж, соединенный как внутренней, так и внешней лестницей,...

DOO "Monteonline"

160 000 €

Квартира в Будве, Черногория

43 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ ДЛЯ ЛИЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ СДАЧИ В АРЕНДУ В БУДВЕ! ПЛОЩАДЬ: 43 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА ЦЕНА: 160 000 евро БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК Вы оплачиваете только услуги нотариуса и судебного переводчика ВНЖ по недвижимости...

CULTURE international real estate agency

1 156 500 €

Апартаменты в Радовичах, Черногория

143 м² 3

Эксклюзивная коллекция бутик-апартаментов на побережье полуострова Луштица — это малоэтажное здание, состоящее всего из 12 продуманных до мелочей резиденций, расположенные в великолепном месте над первой лункой гольф-поля. Для покупки доступны апартаменты площадью от 108 до 169 кв.м., с 2 и 3 спальнями. Апартаменты на первом этаже имеют...

Antarex

854 944 €

Пентхаус в Которе, Черногория

253 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается роскошная квартира с четырьмя спальнями площадью 253 кв метров в люксовом комплексе Пентагон, полностью оборудованная с прекрасными панорамными видами на Которский залив. Площадь: 253 м² Цена: 854 944 евро Основные преимущества: Четыре спальни; Каждая спальня с отдельной ванной комнатой; Гардеробные, прачечная,...

First Realty

165 000 €

Апартаменты в Святом Стефане, Черногория

41 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, санузел, терраса.Просторная квартира в современном жилом комплексе. Вид на море. Большая терраса. Стильный и функциональный интерьер. Продуманная планировка. Полностью мебелирована и оснащена всей необходимой техникой....

GATE Realty

1 795 000 €

Пентхаус в Тивате, Черногория

179 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ РОСКОШНЫЙ ПЕНТХАУС С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ЯХТЕННУЮ МАРИНУ В КЛУБНОМ ДОМЕ BOKA PLACE В PORTO MONTENEGRO! *две спальни, две ванные комнаты и паркинг *есть...

CULTURE international real estate agency

505 000 €

Квартира в Будве, Черногория

118 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ШИКАРНАЯ КВАРТИРА НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!! ПЛОЩАДЬ: 118 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ: Первая береговая линия ЦЕНА: 505 000 евро Представьте себе утро, когда первые...

CULTURE international real estate agency

163 000 €

Апартаменты в Дженовичах, Черногория

55 м² 1 1

Продается новая квартира с одной спальней в новостройке, в курортном поселке Дженовичи. Площадь – 55 кв.м., высокий первый этаж четырехэтажного дома, на каждом этаже по 2 квартиры. Планировка: кухня-гостиная, спальня, санузел, просторна терраса 13кв.м. На одном уровне с просторной террасой есть лужайка площадью 13кв.м., где можно сделать...

Antarex

300 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

86 м² 1 2

Продаются апартаменты с 1 и 2мя спальнями, с видом на море. Жилой комплекс расположен в центре Адриатического побережья, в Будванской Ривьере - регионе с развитой инфраструктурой. Старый город Будва расположен в пешей доступности, не более 15-20 минут. Променад курорта Бечичи также начинается практически от комплекса. Рядом с комплексом...

Antarex

420 000 €

Дом в Круче, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

№ 5185. Комфортабельная семикомнатная вилла, расположенная практически у самого берега в тихой уютной бухте курортного поселка Круче. Место идеально подходит для уединенного семейного отдыха вдали от суеты крупных населенных пунктов и шумных магистралей. Вилла оборудована всем необходимым для длительного проживания, располагает 2 большими...

CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»

Посмотреть ещё 4353 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Oсновным поставщиком электроэнергии в Черногории остается государственная энергетическая компания Elektroprivreda Crne Gore (EPCG).

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счетчику киловатт-часов. При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить €45–50.

Оплатить электроэнергию можно в офисе провайдера, в банке, на почте или удаленно – через сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват (фото: база Prian)

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. В прибрежных регионах, особенно в Будве, цены выше и составляют от €1,6 до 2,7 за кубометр.

В 2026 году услуги водоснабжения и канализации в Черногории обходятся домохозяйствам от €10 до 25 в месяц. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы (фото: András Rátonyi на Unsplash)

В последнее время стали популярны печи на пелетах (спресованные опилки). Это компактная полностью автоматизированная печь, которую можно установить как в дом, так и в обычную квартиру. 

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Выгоднее и эффективнее использовать печь на пелетах. Но если говорить о кондиционерах, то в месяц при использовании одного кондиционера в холодное время года стоимость обогрева обойдётся в €50–70.

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и приготовления еды.  

Вывоз мусора (komunalno) 

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придется платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

Операторы связи в Черногории – MTEL, Crnogorski Telekom и One Crna Gora. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €40–75 в месяц. Самые дешевые тарифы – от €19 в месяц.

Безлимитный интернет и стационарный телефон обойдутся в €20 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, в среднем придется отдавать за месяц около €35.

Обслуживание территории комплекса

В Черногории все многоквартирные дома более чем на три квартиры обязаны создать товарищество собственников (ТСЖ) и оформить его как юридическое лицо. Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Ставка варьируется в пределах €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах может достигать €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость типичной страховки составляет €100–300 в год для квартир и €300–900 для домов или вилл.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Важно! Россиянам без ВНЖ новый счет в банке не откроют, и прямые переводы с российских счетов из-за санкций тоже невозможны, но владельцы могут провести платеж с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пример расчета коммунальных платежей (в год)

Примерный расчет коммунальных платежей для квартиры в новостройке в Будве, 45 кв. м, живет один человек.

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 4,5–7% – это оценка местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400–500 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €700–1000. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остается на собственнике. Зато жилец несет все остальные расходы. 

Котор, Черногория (фото: Joachim Lesne на Unsplash)

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно. Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчетным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Также в Черногории действует туристический налог, которым облагается каждый гость. Владельцы недвижимости обязаны взимать этот сбор с туристов и перечислять его местным властям. Размер налога зависит от региона и категории объекта размещения. Стандартный тариф – €1 с человека в день.

Управляющие компании

Если вы не живете в Черногории круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний. Большинство таких компаний берут процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент этот немалый – 20–30% от выручки.

Сотрудники предоставляют отчеты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешевая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Новая застройка в городе Бар (фото: Alexkom000 на wikimedia)

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Иностранцы могут продавать недвижимость, сдавать ее в аренду и передавать по наследству, если объект оформлен законно и не имеет правовых обременений. Если же у недвижимости есть такие ограничения, как отсутствие разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию, продать или сдать в аренду такой объект нельзя до его полной легализации.

Условия цитирования материалов Prian.ru