Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

147 400 €

Квартира в Баре, Черногория

54 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Замечательный для постоянного проживания район Тополица приморского города Бара. Развитая городская инфраструктура. До морской набережной около 700 метров. Дом типовой городской постройки, состоящий из четырех этажей. Дом подключен ко всем городским коммуникациям. Парковка перед домом вдоль улицы. Квартира находится на четвертом (подкровном)...

Белый Слон

115 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

70 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

9037. Сутоморе, Брца. Трехкомнатная квартира, первый этаж трехэтажного дома, площадь 70 кв м. Две спальные комнаты, кухня/гостиная, ванная комната, кладовая, большая терраса. К террасе примыкает небольшой участок земли – зеленая площадка. Полностью оборудована мебелью и техникой. Городские коммуникации, включая канализацию. Вид на море...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

368 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

105 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Продажа пентхауса в новостройке от инвестора без оплаты 3 % налога на недвижимость. Центр города Тиват. Продажа без мебели. Расстояние до моря и пляжей 400 метров. Вид на море, большая терраса, хорошая планировка, качественная, современная отделка, полностью оборудованная ванная комната, кондиционер в каждой комнате, проведён интернет и...

Antarex

85 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

28 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.12391 Квартира студия в Сутоморе с великолепным видом на море и город.Легальная студия , общей плошадью 28м2, на 6м этаже многоквартирного дома в Сутоморе. Новый дом , сдан в 2023 году.Продаётся с мебелью и техникой. До моря 300 метровПродуктовый магазин в доме.С террасы открывается великолепный вид на море!Рядом...

DOO TradeGoria

1 650 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

193 м² 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ! РОСКОШНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ МОРЯ В ЭЛИТНОЙ РЕЗИДЕНЦИИ BAIA В КОМПЛЕКСЕ REGENT POOL CLUB RESIDENCES В PORTO MONTENЕGRO С ВИДОМ НА ЯХТЕННУЮ МАРИНУ! *резиденция входит...

CULTURE international real estate agency

160 000 €

Земля в Тивате, Черногория

453 м²

Продажа земельного участка с великолепным видом на море в живописном посёлке Крашичи, полуостров Луштица. Площадь участка 424 кв.м. Расстояние до моря 100 метров. Участок урбанизированный с коэффициентом застройки 1 и коэффициентом покрытия 0,3. На участке поcтроен фундамент площадью 50 кв.м. На участок подведены все коммуникации, до участка...

Antarex

300 000 €

Квартира в Будве, Черногория

95 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.30.13.12443 Квартира на четвертом этаже в Будве , район Розино, общей площадью 95м2. Структукра: коридор, гостиная, совмещенная с кухней 2 санузла, 3 спальные комнаты, терраса Электрические теплые полы в санузлах До моря 800 метров

DOO TradeGoria

235 000 €

Земля в Колашине, Черногория

166663 м²

Код объекта - 1.27.15.9243 Огромный земельный участок с двумя домами,фермой с трактором в Мойковце Большой земельный участок 166 663м2 с двумя домами 160м2 и 49м2 и ангаром для животных 90м2. Участок находится в месте Жари, Мойковац. Леса и поля сельскохозяйственного назначения. Засеяны поля лекарственных трав, орешник, и малинник. Родниковая...

DOO TradeGoria

1 990 000 €

Земля в Грахово, Черногория

140339 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура: Дубовый лес и пастбище площадью 140 339м²; пашню площадью 9 849м²; луг площадью 11 672м²; и еще один луг площадью 2 741м².​​​​ Удобства: Земля подходит для круглогодичного проживания в деревне (включая разведение скота и птицы), а...

GATE Realty

285 000 €

Вилла в Которе, Черногория

113 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продается трёхэтажный Таунхаус площадью 113 кв.м. в живописном уединённом месте посёлка Врановичи, муниципалетит Котор и всего в 1,5 км от курортного посёлка Бигово с хорошей инфраструктурой и пляжем. Удалённость от Котора и Тивата – 10 км, от Будвы – 15 км. Дом расположен на территории комплекса закрытого типа, на участке общей площадью 1688...

Antarex

227 000 €

Квартира в Баре, Черногория

104 м² 4 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7016. Продается 3-х комнатная квартира , в элитном доме, в центре Бара. Квартира находится на восьмом этаже, скоростной лифт. Площадь — 104 м2. Состоит из просторной прихожей , двух спальных комнат , двух ванных комнат, гостиной с зоной кухни и террасы с видом на море и новый храм. Квартира совершенно новая, в спальнях встроены шкафы, и...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

130 000 €

Квартира в Баре, Черногория

53 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.13.12366 Квартира с 1 спальней в новом доме в Баре с подземным гаражом. 5 этаж (лифт) Площадь квартиры - 53 м2 Квартира состоит из коридора, гостиной с кухней, спальни, санузла и террасы. Вид на горы и город (юго-восточная сторона. В цену также входит паркинг место в подземном гараже. Просторная и светлая квартира...

DOO TradeGoria

1 200 000 €

Квартира в Будве, Черногория

156 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.10000Общая площадь апартамента - 156 м2, открытая терраса 40 м2 с панорамным видом на море. Структура апартамента: коридор, гостинная, кухня-столовая, 2 спальни, 2 ванные комнаты, гардеробная, большая меблировнаная терраса. В апартаменте сделана система климатизации, вентиляции, теплый пол,Wi-Fi internet и кабельное...

DOO TradeGoria

185 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

79 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.12664Квартира с 1 спальней в новом жилом комплексе WOW, расположена в тихом районе Будванской ривьеры, Бечичи. Квартира находится в 500 - х метрах от моря. Очень хорошее расположение, рядом находятся крупный супермаркет, магазины, кафе и рестораны. Площадь: 49 м2 + 30 м2 терраса Этаж: высокое приземлье (в доме имеется...

DOO TradeGoria

1 500 000 €

Квартира в Будве, Черногория

178 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11640 Апартамент с 2 спальнями в закрытом элитном жилом комплексе -Площадь: 178 м2 -Большая гостиная с потрясающим видом на море -2 спальни -3 ванные комнаты -Дизайнерская мебель, бытовая техника лучших мировых брендов, система "Умныйдом" -Первая береговая линия, три закрытых пляжаУникальный закрытый комплекс Dukley...

DOO TradeGoria

329 600 €

Апартаменты в Будве, Черногория

103 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: 2 спальни, 2 санузла, постирочная, 2 кухни-гостиные. Удобства: Возможно разбить на 2 квартиры. Новый ремонт из дорогих и высококачественных материалов. Прилагается стильный дизайн-проект квартиры. Качественная и дорогая сантехника. Сплит-системы, бойлеры. Вид на море и горы. Подземный паркинг за доп. плату. Налог 3% не...

GATE Realty

125 000 €

Земля в Даниловграде, Черногория

9775 м²

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8016. Даниловград, Главица. Участок земли в 4-х км от города вдоль оживленной автомагистрали Подгорица – Никшич. Площадь двух участков 9.775 кв м (чуть менее гектара). Нижняя часть участка 2.362 кв м удачно расположена для ведения бизнеса, граничит с автодорогой на 54 метра. Имеется ДУП на строительство одноэтажного здания с...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

315 000 €

Земля на полуострове Луштица, Черногория

2600 м²

Урбанизированный участок площадью 2 600 кв м находится на Луштице, в 3 км от Луштица Бей, в поселке Мрдари. Разрешено строительство от 4х до 7 вилл. Со второго этажа будет вид на Луштицу Бэй и открытое море. Въезд на участок с асфальтированной дороги, электричество на границе с участком. Расстояние до моря -2км, до аэропорта Тиват - 20 км.

Antarex

270 000 €

Дом в Баре, Черногория

280 м² 8

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.12760 ЦЕНА 270 000 €ОписаниеВ городе Бар, в районе Шушань продается большой дом.Дом трехэтажныйНаходится на небольшом участке с лимонными и апельсиновыми деревьями, виноградником, цветами. Находится в 700-х метрах от моря. Дом имеет террасу, опоясывающую виллу, и большие балконы, отдельные для каждой комнаты.На первом...

DOO TradeGoria

615 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

280 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается замечательный дом в Херцег Нови общей площадью 280 м², который идеально сочетает комфорт и великолепные виды на море! Этот трехэтажный дом – настоящая находка для тех, кто ценит простор и уют. 1-й этаж включает в себя уютную квартиру площадью 50 м², а также подвал в 24 м², который можно использовать как дополнительное хранилище или...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 6836 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru