a
Версия
для печати

Содержание недвижимости в Черногории

  • 49333
В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся коммуналка, каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru.

Содержание статьи

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

  • S – площадь объекта,
  • 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
  • 45 – туристический сезон в днях,
  • n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
  • 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Лайфхак

Просите риелторов рассчитать для вас налоговую нагрузку на конкретный объект, который вы планируете купить. На портале Prian вы найдёте большую базу черногорских брокеров – они ответят на ваши вопросы на русском языке.

Примеры недвижимости в Черногории
Апартаменты за 2 095 000 евро в Кумборе, Черногория
2 095 000 €
Апартаменты в Кумборе, Черногория
237 м2 3 4
ВНЖ при покупке
Продается двухуровневая квартира в элитном комплексе Портонови, расположенном на берегу Боко-Которского залива. Квартира с тремя спальнями, тремя террасами и просторной гостиной с зоной кухни, тремя санузлами и гостевым туалетом имеет общую площадь 237кв.м. Полностью меблирована и оборудована бытовой техникой. Есть приватный подземный паркинг,...
Antarex
Апартаменты за 630 000 евро на полуострове Луштица, Черногория
630 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
95 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Ищете роскошную квартиру в одном из самых престижных районов Черногории? Эта просторная недвижимость в Luštica Bay Centrale — идеальный выбор для тех, кто ценит комфорт, современный дизайн и близость к морю. Описание недвижимости: Квартира предлагает функциональную планировку и современный интерьер. Просторная гостиная с выходом...
Mbroker
Апартаменты за 346 555 евро в Чани, Черногория
346 555 €
Апартаменты в Чани, Черногория
85 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
Дом за 370 000 евро в Подгорице, Черногория
370 000 €
Дом в Подгорице, Черногория
260 м2 7
ВНЖ при покупке
Дом в Подгорице, 4 этажа, 7 спален. Большой участок с фруктовыми деревьями, гараж. Подходит для постоянного проживания и сдачи в аренду. Первый этаж: гостиная и две спальни, коридор, санузел. Второй этаж: гостиная и три спальни, кухня отдельно, санузел. Третий этаж: две спальни, санузел.
Galeo
Земля за 220 000 евро в Колашине, Черногория
220 000 €
Земля в Колашине, Черногория
7 Га
ВНЖ при покупке
5826. Колашин (в близи автодороги Колашин – Междуречье) сельское имение с площадью участка 66.927 кв м (около 7 Га). Точки расположения в ГУГЛе 42°33'55.3"N 19°13'16.1"E Высота над уровнем моря 870 метров. Плодотворная земля сельхозназначения, эффективна для овощеводства, скотоводства. Участок преимущественно...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Вилла за 325 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
325 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
275 м2 4 4
ВНЖ при покупке
Продается просторный дом, площадью 275м2 на участке 600м2. Дом разделен на три независимых этажа. 1 этаж - коридор, кухня, совмещенная с гостиной,спальня, ванная,большаятерраса. Общая площадь 1 этажа с террасой-74,44м2. 2 этаж- небольшая терраса перед входной дверью, коридор, две спальни, одна из которых со своей...
Antarex
Вилла за 680 000 евро в Тивате, Черногория
680 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
208 м2 2 3
ВНЖ при покупке
Продается новая роскошная вилла с видом на море и бассейном в Тивате. Вилла расположена в спокойном месте, окруженном природой, и в то же время недалеко от города и моря.Жилая площадь 181 кв.м. плюс мощеная терраса на первом этаже площадью 81 кв.м. и терраса площадью 27 кв.м. на 2-м этаже виллы. Площадь участка 550 кв.м.Вилла состоит из трех...
Antarex
Квартира за 200 214 евро в Будве, Черногория
200 214 €
Квартира в Будве, Черногория
64 м2 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В БУДВЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *проект для инвестиций и личного...
CULTURE international real estate agency
Дом за 420 000 евро в Утехе, Черногория
420 000 €
Дом в Утехе, Черногория
214 м2 3
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.11.1938 2-х этажный дом в Утехе. Барская ривьера Площадь дома 214м2. Участок земли215м2. Планировка: 1 этаж: прихожая, гостиная, столовая, кухня, ванная комната, большая терраса. 2 этаж: два апартамента с террасами. В цокольном этаже гараж на 1 автомобиль. До моря 50 метров.
DOO TradeGoria
Квартира за 490 000 евро в Тивате, Черногория
490 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
50 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
СТАРТ ПРОДАЖ! Апартаменты в Porto Montenegro The Dreams by DUKLEY Бренд Dukley в сердце Тивата в люксовой марине олицетворяющей собой роскошь и стиль жизни на совершенно новом уровне. район Synchro становится центром Тивата с новым пятизвездочным отелем, пляжным клубом с бассейном и лагунами, площадкой для выступлений и мероприятий....
MNG Build
Квартира за 986 000 евро в Тивате, Черногория
986 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
110 м2 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ! АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ДОМЕ КЛАССА ЛЮКС С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В СТРОЯЩЕЙСЯ РЕЗИДЕНЦИИ КОМПЛЕКСА ПОРТО МОНТЕНЕГРО! *две спальни, две ванные комнаты СРОК СДАЧИ:...
CULTURE international real estate agency
Вилла за 3 500 000 евро в Дженовичах, Черногория
3 500 000 €
Вилла в Дженовичах, Черногория
647 м2 4 4
ВНЖ при покупке
Продается вилла класса люкс с панорамными видами в живописном поселке Дженовичи. Вилла расположена на участке площадью 1628 кв.м. Площадь виллы 647 кв.м., площадь бассейна 51 кв.м. Вилла расположена на холме, что обеспечивает шикарный вид, который не возможно закрыть.На нулевом этаже находится щитовая, бойлерная с системой для солнечных батарей,...
Antarex
Офис за 750 000 евро в Шушани, Черногория
750 000 €
Офис в Шушани, Черногория
350 м2
Отель в соснах восемь номеров и просторная квартира На участке 460м2 среди сосен расположен отель с бассейном. Отель имеет четыре уровня. Внизу сауна, вспомогательные помещения. Первый этаж – квартира с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, просторной кухней-столовой, гостиной. И на двух последующих этажах расположено 8 апартаментов. Каждый...
Montenegro Prospects
Апартаменты за 360 090 евро в Биеле, Черногория
360 090 €
Апартаменты в Биеле, Черногория
120 м2 3 2
ВНЖ при покупке
Апартаменты в новостройке в Биела! Новый шестиэтажный дом будет сдан с чистовой отделкой в мае 2026 года. Апартаменты с одной и двумя спальнями, и один апартамент с тремя спальнями площадью от 36 до 120 кв.м. Все квартиры будут оборудованы кондиционерами, в доме лифт. Дом расположен недалеко от главной магистрали, продуктовые супермаркеты в...
Antarex
Апартаменты за 1 250 000 евро на полуострове Луштица, Черногория
1 250 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
105 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
Квартира за 120 000 евро в Баре, Черногория
120 000 €
Квартира в Баре, Черногория
76 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях
8008. В МЕСТНОСТИ МИРОВИЦА - СТАРЫ ЦЕНИТЕЛЯМ ЧИСТОГО ВОЗДУХА И СПОКОЙНОГО ОТДЫХА - КВАРТИРА В ДОМЕ (2012/2013 года постройки) В ОКРУЖЕНИИ ОЛИВКОВЫХ РОЩЙ БАР, ВСЕГО В 700 МЕТРАХ ОТ СТАРОЙ МАСЛИНЫ (ПАЛОМНИЧЕСКОЕ/ТУРИСТИЧЕСКОЕ МЕСТО) - ДЕРЕВУ БОЛЕЕ 2200 ЛЕТ! В доме три квартиры - по одной на этаж. Площадь квартиры 76 кв м (включая две террасы -...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 168 000 евро в Улцине, Черногория
168 000 €
Дом в Улцине, Черногория
205 м2 2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.29.11.12397 Уютный, атмосферный, очень светлый дом у моря.Панорамный вид на Адриатическое море.Окна ориентированы на восток, юг, запад (кроме севера).Отличный потенциал и функционал: дом оснашенный современной инженерией и хорошими и открытыми пространствами.Технические характеристики недвижимости:Общая площадь дома:205...
DOO TradeGoria
Апартаменты за 1 452 000 евро в Радовичах, Черногория
1 452 000 €
Апартаменты в Радовичах, Черногория
141 м2 3 3
ВНЖ при покупке
Продаются квартиры в элитном поселке Луштица Бэй, на полуострове Луштица, в новом квартале Horizon. В этом эксклюзивном квартале вы найдете интересную коллекцию резиденций, от изысканных студий до пентхаусов с тремя спальнями. Каждая квартира отличается открытой планировкой и первоклассной отделкой, а частный клубный дом Horizon с фирменным...
Antarex
Квартира за 98 000 евро в Баре, Черногория
98 000 €
Квартира в Баре, Черногория
34 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.13091 Современная квартира в центре Бара, новый дом 2025 года Предлагается стильная и полностью готовая к проживанию квартира в новом жилом комплексе A3, расположенном в самом сердце города Бар.Дом сдан в 2025 году и отличается современными инженерными решениями и качественным строительством. Основная информация Локация:...
DOO TradeGoria
Квартира за 64 344 евро в Баре, Черногория
64 344 €
Квартира в Баре, Черногория
23 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 12.n/a.13.Прямая продажа от застройщика: стильные апартаменты в Баре с бассейном и SPA Ключевые параметры Тип: студия Этаж: 1 Площадь: 22,98 м² Стоимость: 64 344 € Паркинг: приобретается отдельно (15 000 €) Условия оплаты: 70% — первый взнос, 30% — в рассрочку на 12 месяцев без процентов Дополнительные параметры...
DOO TradeGoria

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Porto-Montenegro
Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Будва
Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

  • Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
  • За пакет интернета придётся платить €20–30.
  • Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Черногории

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Статья расходов

Квартира в новостройке в Будве, 45 кв. м, один человек

Квартира бизнес-класса в комплексе с развитой инфраструктурой, Бечичи, 126 кв. м, три человека

Ежегодный налог

€1 180

€3 500

Туристический налог

-

-

Вода

€200

€350

Электричество

€400

€540

Интернет, телефон, ТВ

€500

€1 000

Вывоз мусора

€120

€200

Обслуживание дома

€250

€2 270

Итого

€2 650

€7 860

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория
Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новостройки в Черногории
Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

  • при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
  • при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Недвижимость, Содержание недвижимости, Налоги и сборы

Читайте также

Хорошие новости из Индонезии и Таиланда
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Как купить недвижимость в Черногории: руководство для иностранцев, которые хотят выгодно вложить деньги в 2025 году
Гид по рынку от ведущего застройщика региона
Как оплатить недвижимость за границей из России – объясняют риелторы
Кейсы из Черногории, Греции, Кипра и других популярных стран
Онлайн-тур по недвижимости в Луштице Бей: посмотрите, как выглядят готовые квартиры на самом престижном курорте Черногории
Wow-курорт на побережье Адриатического моря
В Черногории принят новый закон о посредничестве в сфере недвижимости. Что надо знать агентствам, собственникам и покупателям
Как изменится жизнь?..
Heights в Луштице Бей: новый комплекс на самом престижном курорте Черногории
Старт продаж, рассрочка до пяти лет, профессиональное управление

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Черногории Дома (виллы) в Черногории Коммерческая недвижимость в Черногории Аренда недвижимости в Черногории

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Черногория»

Как оплатить недвижимость за границей из России – объясняют риелторы

Кейсы из Черногории, Греции, Кипра и других популярных стран

  • 04.01.2026
  • 273

Heights в Луштице Бей: новый комплекс на самом престижном курорте Черногории

Старт продаж, рассрочка до пяти лет, профессиональное управление

  • 22.08.2025
  • 961
  • Партнерский материал