Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

55 000 €

Земля в Баре, Черногория

1160 м²

Код объекта - 9.25.15.13074Продажа неурбанизированного земельного участка в Баре, район Шушань Продаётся большой неурбанизованный участок площадью 1160 м². Участок расположен в районе Шушань, Бар. Характеристики: Тип: земельный участок (неурбанизованный) Площадь: 1160 м² Местоположение: тихий район, удобный подъезд Назначение: в данный...

DOO TradeGoria

191 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

58 м² 2 1 1

Продажа в Бечичи – Новая современная квартира Объект имеет три уровня подземного гаража, что позволяет купить или арендовать парковочное место в любое время. Описание и структура: • Здание имеет 3 подземных уровня гаражей • Во всех квартирах установлено подогреваемое полы и кондиционер в каждой комнате • Здание...

MNG Build

119 800 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

43 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается новая квартира с одной спальней в Бечичи, ближайшем пригороде Будвы. Бечичи — один из самых популярных районов Будванской Ривьеры, известный своими песчаными пляжами, красивой природой и развитой инфраструктурой. Этот район отлично подходит как для спокойной жизни, так и для отдыха на берегу моря. Море и пляжи находятся в 500...

Antarex

330 000 €

Апартаменты в Мельине, Черногория

112 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продается квартира класса люкс в кондоминиуме, в поселке Мельине. Квартира находится на последнем этаже малоквартирного дома, площадь квартиры 112 кв.м. Планировка – коридор, гостиная с кухонной зоной, три спальни, две ванные, гостевой санузел, две террасы с видом на залив. Квартира полностью меблирована и укомплектована бытовой техникой....

Antarex

365 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

93 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира с тремя спальнями в комплексе, в 300м от моря, Бечичи. Общая площадь - 93м2 Структура квартиры: прихожая, гостиная с кухонной зоной, три спальни, два санузла и терраса с видом на море. Этаж - 4, в доме лифт. Комплекс имеет хороший подъезд с ночным освещением и тротуарами. Небольшой бассейн, работающий в сезон и ресторан,...

Montenegro Prospects

450 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

57 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

540 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

307 м² 7 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Год строительства: 2010. Площадь участка: 1.375 м² — живописный участок с каскадными зелёными зонами, окружённый природой. Перед домом просторная территория с оливковыми деревьями и кипарисами, создающая атмосферу уюта и гармонии. Панорамный вид на море и горы придаёт этому месту особый шарм. Благодаря отдалённости от соседей...

Mbroker

67 700 €

Апартаменты в Радановичах, Черногория

33 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура студии: 1 комната, 1 санузел, терраса. Удобства: Новый жилой комплекс. Фасад покрыт натуральным камнем серого и бежевого цветов. Наружные двери и окна изготовлены из прочного алюминия темно-серого цвета. Полы на всех террасах выложены нескользящей гранитной керамикой. Коммуникационные поверхности вокруг здания облицованы плитами из...

GATE Realty

250 000 €

Отель, гостиница в Чани, Черногория

250 м²

Барская Ривьера, Чань. На участке 319 кв м - двухэтажное здание мини-отеля внутренней площадью 250 кв м + террасы: 1-й этаж - гараж и три студии/апартамента (в каждом ванная комната); 2-й этаж - два трехкомнатных апартамента (новая мебель и техника) + террасы Полностью оснащены мебелью и техникой. Городские коммуникации, включая канализацию....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

154 500 €

Земля в Даниловграде, Черногория

10000 м²

Участок -10 000м2, на нём по документам дом площадью 64 кв.м Бассейн 400м3, из природного источника, две бистерны. На участке виноградники столетнего возраста, но есть и новые саженцы. Красивый вид с участка на Даниловград. Новая дорога на монастырь Острог. От главной дороге 400 м - насыпная дорога, которую можно заасфальтировать....

Galeo

150 000 €

Кафе, ресторан в Баре, Черногория

52 м²

Код объекта - 1 .25.16.6999 Офисное помещение на набережной города Бар, территориально напротив marina port ( potkovica) В офисе находится мини-кухня и сан.узел, вода, свет. Помещение поделено на 2 комнаты с застекленной перегородкой, 2 входа и выхода, панорамный вид. Площадь 52кв.м.

DOO TradeGoria

1 385 000 €

Земля в Костанице, Черногория

1385 м²

Продается участок площадью 1385м2. Участок находится под дорогой и заканчивается пляжем. Отличное место для постройки частной виллы или дома с апартаментами. Разумный торг.

Antarex

1 350 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

3 4

ВНЖ при покупке

Продаются просторные виллы с бассейном в строящемся комплексе в поселке Поди. Виллы площадью от 195 до 230 кв.м. будут сданы со внутренней отделкой во 2м квартале 2024 года. Виллы строятся из качественных гидро- и термоизоляционных материалов с дополнительной наружной теплоизоляцией стен и крыши. Планировка: гостиная, кухня, 3 спальни, 3...

Antarex

520 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

432 м² 4

ВНЖ при покупке

№ 4550. На участке 385 кв м, новый дом, площадью 432 кв м (включая террасы). Сутерен - помещение - винотека, гараж, бойлерная-котельная, вспом. помещение, туалет. 1-й этаж - кухня-столовая, гостиная, две спальные комнаты, две ванные комнаты, терраса с видом на море. 2-й этаж - гостиная, кухня-столовая, две спальные комнаты, три ванные комнаты,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

2 000 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

254 м² 5 3 3

Объект под сдачу

Две объединённые квартиры с видом на море в престижном комплексе Lustica Bay. Уникальный объект в одном из лучших премиальных комплексов Черногории — два полностью автономных, но объединённых коридором апартамента. В шаговой доступности великолепный галечный пляж, рестораны и променад. Характеристики объекта: -Апартамент 1: 113 м² — две...

VALUE.ONE

280 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

73 м² 2 2

ВНЖ при покупке

К продаже предлагаются апартаменты на разных этажах в 3хэтажном доме, расположенном на второй линии от моря. Апартаменты на втором этаже имеют площадь 89кв.м. и состоят из гостиной с кухонной зоной, 2х спален, санузла и просторной террасы 21кв.м. Площадь апартаментов на 3м этаже – 73кв.м., включают в себя гостиную с кухонной зоной, две...

Antarex

859 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

105 м² 3 2 2

Объект под сдачу

Добро пожаловать на первое в Черногории 18-луночное поле для гольфа The Peaks Lustica Bay!Откройте для себя уникальное пространство, где утро начинается с солнца над морем, а день наполняется тишиной гольф-полей, раскинувшихся до горизонта. На продажу предлагаютсяапартаменты площадью 105,68 м2 с 2 спальнями и террасой. СПЕЦИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ...

VALUE.ONE

110 450 €

Квартира в Баре, Черногория

47 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Продаётся однокомнатная квартира площадью 47 м² в современном и законно оформленном доме. Квартира представляет собой идеальное сочетание комфорта, функциональности и качественного строительства, подходит как для проживания, так и для инвестиций. Характеристики квартиры: Площадь: 47 м² Законно оформлена, заселение в конце...

Mega Real Estate

550 000 €

Отель, гостиница в Баошичах, Черногория

350 м²

Код объекта - 1.20.17.2854 Данное предложение , прекрасный вариант для отдыха и бизнеса.Предложение эксклюзивное и аналогов не имеет!Боко-Которский залив в местечке Баошичи ( Герцег-Нови). 3 минуты до моря.До аэропорта Тиват - 10 км, до аэропорта Дубровник - 35 кмНедалеко от отеля есть рестораны, бары и дискотеки, много магазиновПредставляет...

DOO TradeGoria

715 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

98 м² 2 1 1

Объект под сдачу

Меблированные апартаменты с одной спальней с видом на море в элитном жилом комплексеDukley Gardens, расположенном на первой береговой линии. Основная концепция этого эксклюзивного проекта в Черногории заключается в создании современного комфортабельного жилого комплекса, который максимально гармонично использует окружающие природные условия:...

VALUE.ONE

Посмотреть ещё 6803 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru