Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

750 000 €

Вилла в Биеле, Черногория

323 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продаются два дома с участком в курортном поселке Биела. В большом доме три этажа: На первом этаже – 4 апартамента-студии, площадь 80кв.м. На втором – 5 комнат с индивидуальным санузлом, кухней, коридором и террасой с видом на море. Площадь 130кв.м. Мансардный этаж – апартаменты хозяев: три спальни, гостиная, кухня, санузел, терраса,...

Antarex

255 500 €

Апартаменты в Будве, Черногория

73 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Студия: 70м2 - 246 000€ 1 спальня: от 73м2 - от 255 500€ 2 спальни: от 147 м2 - 515 000€ Удобства: Кулуарный и закрытый комплекс из 5 вилл. Охрана, видеонаблюдение. Каждый апартамент имеет панорамный вид на море и главную достопримечательность Будвы- Старый город. Новый жилой комплекс. Современный интерьер,...

GATE Realty

300 000 €

Дом в Будве, Черногория

300 м²

ВНЖ при покупке

Трёхэтажный дом в Будве, район Лази Площадь 300 кв.м, участок 300 кв.м с фруктовыми деревьями. Первый этаж: две студии Второй этаж: три спальни, гостиная с кухней, санузел. Камин. Третий этаж: две спальни, просторная гостиная. Вид на море До Старого Города Будва 25 минут пешком.

Galeo

419 999 €

Таунхаус в Которе, Черногория

220 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура таунхауса: Кухня-гостиная, 3 спальни,2 полные ванные комнаты, 1 гараж, терраса, большой задний двор, который можно бесплатно перевести в полную ванную комнату и 1 спальню или офис, а также большой боковой двор, который можно перенести в частный бассейн,...

GATE Realty

1 575 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

300 м² 5 5

ВНЖ при покупке

Чудесная, трехэтажная вилла с бассейном и панорамным видом на море в п. Скочидевойка (Режевичи). Вилла полностью меблирована и готова к заселению. Идеальное решение для тех, кто ценит приватность, тишину и природу. До ближайших магазинов, ресторанов, кафе и пляжа можно добраться на машине за 5-7 минут. Жилая площадь виллы составляет 170 м2....

DOO "Monteonline"

220 000 €

Апартаменты в Баре, Черногория

65 м² 2 1

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

171 600 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

52 м²

ВНЖ при покупке

Старт продаж! Новое предложение по недвижимости в Бечичи. Покупатели освобождаются от уплаты налога на покупку в размере 3%.Квартиры-студии/с одной/тремя спальнями от 3300€/кв.м. в новом высококачественном комплексе напротив набережной. Расстояние до моря и пляжа всего 150 метров. Квартиры будут с чистовой отделкой, оснащены сантехникой и...

Antarex

446 400 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

92 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

295 000 €

Коммерческая недвижимость в Баре, Черногория

115 м²

Код объекта - 1.25.2.13010 Уникальное предложение! Просторная квартира спанорамным видом на море, расположенная в престижном жилом комплексеZeta Gradnja, на первой линии побережья. Основные характеристики: Площадь:115 м² Этаж:5-й 3 спальни Светлая гостиная и удобная планировка Прямой вид на море с балкона ?Инфраструктура и...

DOO TradeGoria

172 800 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

48 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Напрямую от инвестора - без 3% налога. Просторная квартира с одной спальней с боковым видом на море в новом доме с бассейном и спа в Бечичи. Расстояние до моря и пляжей - 500 метров.Площадь квартиры 48 кв.м, расположена на высоком первом этаже. Планировка: прихожая, гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная комната и две террасы. Квартира...

Antarex

300 000 €

Бунгало в Колашине, Черногория

290 м² 8 2 3

ВНЖ при покупке

5967. В 4-х км от города Колашин начато строительство двух деревянных бунгало на участке 4.800 кв м. Получены УТУ, закончено проектирование – дома одинаковы (будут различаться отделкой декора на фасадах). Производится «набивка» дороги – 300 метров и подводка коммуникаций. Каждый из двухэтажных домов имеет брутто...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

116 000 €

Земля в Колашине, Черногория

4400 м²

Участки под застройку рядом с рекой Тара. Два участка под строительство, каждый площадью 3800 м2, а также дополнительный участок без возможности строительства площадью 600 м2, который примыкает к двум предыдущим участкам. Эти участки находятся на территории кадастрового муниципалитета Владош и расположены вдоль реки Тара, а так же граничат с...

Montenegro Prospects

280 000 €

Апартаменты в Ивановичи, Черногория

64 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, терраса. Удобства: ПРЯМОЙ ВИД НА МОРЕ!!! Новый жилой комплекс. Удобная планировка. Качественный ремонт. Итальянская мебель, премиальная техника и дорогая сантехника! Квартира не сдавалась! ВСЕ НОВОЕ....

GATE Realty

75 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

109 м²

ВНЖ при покупке

Домик на Жабляке рядом с подъемником лыжного центра "Савин Кук". Площадь участка вместе с домом 274 кв.м, дом 76 кв.м в основании. Нижний этаж 61 кв.м, мансарда 48 кв.м Все документы в порядке. Цена 75.000 евро

Galeo

126 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

38 м² 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира студия в Добра Вода, Бар Квартира имеет площадь 38м2. Расположена на последнем, четвертом этаже. Но благодаря конфигурации здания с парковки Вы сразу попадаете на Ваш этаж. Квартира состоит из одной комнаты, в которой находится и кровать и кухня, ванны и террасы с видом на море. Сам комплекс состоит из трех зданий. Данная...

Montenegro Prospects

1 200 000 €

Земля в Которе, Черногория

8000 м²

Код объекта - 1.26.15.7748Продается земельный участок 8000 м2 . Цена 150 евро м2, если покупаются весь земельный участок. Земля находится Котор - Троица. Со стороны Кавач.

DOO TradeGoria

174 900 €

Квартира в Которе, Черногория

52 м² 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРЕМИАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ДОБРОТЕ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ЗАЛИВ В ТРЕХСТАХ МЕТРАХ ОТ МОРЯ! *осталось пять проектов из двадцати семи СРОК СДАЧИ: 04.2025 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: КОТОР:...

CULTURE international real estate agency

160 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

97 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.12370 Продаемквартиру в Бечичи 97 м.кв, 3 спальни, кухня-гостиная, 2 санузла с ванной и душем, 2 террасы —с видом на море и горы. Мансарда 6-этажного дома с лифтом. Есть гараж 20 м.кв. Цена - 160.000 евро

DOO TradeGoria

235 000 €

Вилла в Баре, Черногория

142 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура дома: Дом состоит из нескольких спальных комнат, три санузла, летняя веранда. Есть отдельный вход в апартаменты на втором этаже. Парковка на три машины во дворе. Вспомогательные помещения, такие как кладовая, летняя кухня и кладовая. Мебель и новый ремонт!...

GATE Realty

75 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

21 м² 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура студии: 1 комната, 1 санузел. Удобства: Новый дом с подземным паркингом. Закрытая территория. Возле дома парк, охраняемый государством- оливковая и дубовая роща. НОВЫЙ ремонт из качественных материалов. Новая мебель и техника. Плитка и сантехника. Сплит-система, бойлер. Управляющая компания. Домофон. ИДЕАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ДЛЯ ЖИЗНИ И...

GATE Realty

Посмотреть ещё 6833 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru