Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

290 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

132 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.9918 Домв городеХерцег-Нови, районТопла. Дом, площадью 132 м2, в трех уровнях. Планировка: гостиная-столовая с камином, кухня, четыре спальни, гардеробная, 3 ванные комнаты и большие террасы. Отличное качество строительства, так как дом строился для себя, полностью меблирован. Красивый, ухоженныйземельный участок600 м2....

DOO TradeGoria

315 000 €

Квартира в Будве, Черногория

85 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.9146 Черногория, Будва, ул.Медитеранска,комплекс TQ-Plaza. Двухкомнатные апартаменты выходят окнами на залив, квартира полностью меблированаяс полным комплектом бытовой техники. Два санузла, кладовая, центрадьныйкондинционер. Квартира полностью мебелирована и готова к прожаиванию (заезжай и живи). Супермаркет на первом...

DOO TradeGoria

2 200 000 €

Вилла в Которе, Черногория

479 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и актуальные цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ! РОСКОШНАЯ ПРИВАТНАЯ ТРЕХУРОВНЕВАЯ ВИЛЛА С НЕВЕРОЯТНЫМИ ПАНОРАМНЫМИ ВИДАМИ В КОТОРЕ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 479 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 3 711 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: ПРЧАНЬ...

CULTURE international real estate agency

390 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

152 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Предлагаем на продажу новую просторную квартиру с тремя спальнями площадью 152 кв метра в Петроваце. В апартаменте выполнен ремонт с использованием высококачественных материалов отделки. Квартира оборудована кухней и шкафами. Апартамент состоит из просторной гостиной с выделенной кухней и столовой зоной, трех спален, каждая из которых имеет...

First Realty

616 200 €

Квартира в Будве, Черногория

102 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.8152 КвартираС90211 этаж, жилая площадь 75,11 m2 + 27,59 м2 терраса(общая площадь: 102,70 м2). Квартира с просторной гостиной, столовой зоной, двумя спальнями, одной ванной комнатой, гардеробом, подсобным помещением, а также террасойсвидом на море, Старый город и панораму города. Взависимости от того сколько денег вы...

DOO TradeGoria

2 200 000 €

Вилла в Прчани, Черногория

479 м² 6 5 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Котор, Прчань — современная вилла с бассейном и панорамным видом на море Общая площадь: 479 м2 Чистая внутренняя площадь: 373 м2 Площадь земельного участка: 3711 м2 + часть подъездной дороги и парковка для гостей. Спальни: 5 Ванные комнаты: 5 + 1 Бассейн, гараж, сауна Вилла Sunnyside — это просторный современный дом с 5...

First Realty

238 000 €

Апартаменты в Каваче, Черногория

74 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию новый проект в пригороде Тивата - комплекс, состоящий из 2 зданий, с бассейном и панорамными видами на море и город. До центра города можно добраться за 10 минут на авто. Комплекс состоит из 19 квартир; у каждой квартиры будет свое парковочное место и кладовка. Комплекс будет готов к январю 2025 года. Квартиры...

DOO "Monteonline"

3 000 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

558 м² 6 6

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

562 023 €

Земля в Цетине, Черногория

7299 м²

№ 5371. Продается земельный участок в республике Черногория в г.Цетинье . Участок расположен в элитном, экологически чистом районе г. Цетине – Дони Край-Лазине, ориентировочно в 1,5 км от Королевского двора, между Лазине и Шпадиерски верх. С участка открывается восхитительный панорамный вид на исторический центр г.Цетинье, а также на...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

106 000 €

Квартира в Будве, Черногория

38 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира на первом этаже жилого дома в спокойном районе Подкошлун, Будва. Внутренняя площадь квартиры – 38 м², а также есть закрытая терраса площадью 14 м², которая добавляет полезное пространство. У квартиры два входа – один из подъезда и один отдельный, прямо с террасы. Это удобно для повседневного проживания. Район тихий и...

Montenegro Prospects

105 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

70 м²

ВНЖ при покупке

Продаётся квартире в Петровце площадью 70 кв.м на третьем этаже. Есть свой паркинг. Квартира поделена на три апартамента, три ванные комнаты, и каждый апартамент имеет свою террасу. До моря 300 метров. Квартире принадлежит также терраса на крыше площадью около 30 кв.м с красивым видом на море. Цена 105.000 евро

Galeo

170 000 €

Дом в Круче, Черногория

80 м² 4 3 2

Продается не большой уютный дом в окружении зелени вблизи пляжей. Расположен дом в тихом поселке, излюбленное место для спокойного отдыха, в поселке Круче. Дом расположен на второй линии от моря. Площадь дома 80 м2. Два этажа. Участок 121 м2. В доме 2 спальни, кухня, столовая, ванная комната. просторная терраса, утопающая в зелени....

DOO MONTBEL

265 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

400 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.27.11.13007 Дом с участком в Даниловграде полностью обустроенная усадьба для комфортной жизни Черногория, г. ДаниловградЦена: 265.000 € Продаётся просторный жилой дом общей площадью 400 м² с большим ухоженным участком 1327 м². Дом состоит из 2 этажей, в нём 6 жилых комнат и 4 санузла. Продажа от собственника, без агентской...

DOO TradeGoria

210 000 €

Земля в Которе, Черногория

1200 м²

Продается участок земли недалеко от главной кольцевой развязки Котор/Тиват/Луштица/Будва, 1200 м2, бетонирован, отлично подходит для парковки автобусов или грузовиков, для временного помещения под склад, удобный подъезд для грузовиков и автобусов... цена 210 000 евро

Galeo

450 000 €

Квартира в Будве, Черногория

90 м² 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!! ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В ДОМЕ КЛАССА ПРЕМИУМ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!!! ПЛОЩАДЬ: 90 м2 + паркинг ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА ЧЕРНОГОРИЯ: 450 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК Первая береговая линия ВНЖ (вид на жительство)...

CULTURE international real estate agency

387 800 €

Земля в Жабляке, Черногория

5540 м²

Код объекта - 1.27.15.11154 Плошадь участка - 5540 м2 Локация - город Жабляк, Назначение участка - отель , спортивный рекреационный центр. Цена 70 евро/м2, возможен торг.

DOO TradeGoria

265 100 €

Апартаменты в Доброте, Черногория

108 м² 3 2 2

Апартаменты с видом на море в живописной части Которского залива, в городе Доброта. Внутренняя планировка включает в себя гостиную с обеденной зоной и кухней, две спальни, две ванные комнаты и две террасы с прекрасным видом на залив. Апартаменты полностью меблированы, во дворе имеется индивидуальное паркинг-место. Апартаменты оборудованы всем...

VALUE.ONE

147 600 €

Апартаменты в Будве, Черногория

43 м²

ВНЖ при покупке

Продаются квартиры в новом жилом комплексе в Будве, в удобном районе для жизни или отдыха - его расположение сочетает в себе тихие зеленые оазисы, леса и природу со всеми удобствами современной городской жизни. Расстояние до моря, набережной и центра города 800 метров или 10 минут пешком. Застройщик известен своей идеальной репутацией и высоким...

Antarex

900 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

225 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продаются две отличные виллы общей площадью 225 кв.м. на земельном участке площадью 2500 кв.м. в районе Кримовица в тихом красивом месте, окруженном лесом. Расстояние до моря составляет всего 200 метров, до красивого пляжа Ploce - около 1 км. Площадь первой виллы 120 кв.м., она состоит из двух этажей. На первом этаже находится гостиная с...

Antarex

740 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

65 м² 1 1

ВНЖ при покупке

ФАНТАСТИЧЕСКИЙ АВТОРСКИЙ ПРОЕКТ КЛУБНОГО ДОМА В ЛУЧШЕЙ ЛОКАЦИИ НА ПОБЕРЕЖЬЕ АДРИАТИКИ. Являясь частью самой впечатляющей на побережье инфраструктуры, данный комплекс выделяется уникальным характером архитектурных решений. Комплекс вмещает 43 эксклюзивных апартамента в трёх отдельных секциях на площади 10.968 м2, что предполагает максимум...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 7016 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru