Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

875 000 €

Апартаменты в Дженовичах, Черногория

82 м² 1 2

ВНЖ при покупке

В самом сердце Бока-Которского залива, с любовью и уважением к природе и истории Черногории, всемирно известные архитекторы работали вместе над созданием мечтательного Portonovi — курорта, предлагающего все удобства, которые вы только можете пожелать. Великолепные дома в средиземноморском стиле ждут своих новых владельцев, с видом на море и горы...

DOO "Monteonline"

115 000 €

Апартаменты в Нивице, Черногория

58 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира с одной спальней в курортном поселке Нивице, в тихом, зеленом месте. Квартира расположена на втором этаже, имеет площадь 58 кв.м., с террасы открывается вид на море. До пляжа - 50 метров. Квартира сухая и теплая, полностью меблирована и укомплектована бытовой техникой, коммуникациигородские. Рядом есть платный паркинг.

Antarex

2 000 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

228 м² 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ РОСКОШНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В ДОМЕ КЛАССА ЛЮКС С ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ЯХТЕННУЮ МАРИНУ В КОМПЛЕКСЕ AQYA REGENT POOL CLUB RESIDENCES PORTO MONTENRGRO! *резиденция...

CULTURE international real estate agency

470 000 €

Вилла в Кумборе, Черногория

151 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Двухэтажный дом с прекрасным видом на море расположен в поселке Кумбор. Площадь дома – 151 кв.м., на каждом этаже отдельные апартаменты. Первый этаж - апартаменты с одной спальней, гостевой туалет и отдельно ванная с туалетом, летняя кухня с грилем и баром, все выходит на террасу и бассейн. Второй этаж – апартаменты с тремя спальнями,...

Antarex

125 000 €

Квартира в Баре, Черногория

55 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.12600 Продажа однокомнатной квартиры в Баре, за железной дорогой (не на горе, район Буртаиши). Цена: 125,000€ Подробности: - Площадь 55 м² - Второй этаж - Новостройка (не высокая, 3 этажа) - Современный дизайн Особенности: - Свежая отделка (стены и потолок); установлена новая работающая вытяжка; вода и электричество...

DOO TradeGoria

800 000 €

Вилла в Прчани, Черногория

516 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.11326 Недостроенный дом в Прчань с большим проектом. Дом строится по всем разрешениям, оплачены коммнуалии. Площадь - 515,90 м2 Участок - 1684 м2 До моря 15 метров- 2 линия моря. Дом состоит из двух танухаусов. 1 этаж - кухня + гостиная, 2 этаж - 2 спальни + кабинет, 3 этаж - 1 большая спальня У одного из домов...

DOO TradeGoria

330 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

100 м²

ВНЖ при покупке

Дом в центре Старого города Херцег-Нови. Фантастическое расположение в центре города, общая площадь 100 кв. м. (зарегистрировано 85 кв. м.) квартира на двух уровнях. Планировка: два санузла, три спальни, гостиная с кухней, площадь участка 253 кв. м.

Antarex

5 000 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

922 м² 7 7

ВНЖ при покупке

Продаётся роскошная дизайнерская вилла в уникальном месте — на скале над морем в поселке Режевичи, всего в 15 км от Будвы. Общая площадь виллы составляет 922 кв. м, из которых жилая площадь — 755 кв. м, а участок занимает 1692 кв. м. Этот великолепный объект с тремя функционально разделёнными этажами предлагает исключительный комфорт и...

DOO "Monteonline"

99 000 €

Апартаменты в Крашичах, Черногория

52 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Видовая квартира с 1 спальней площадью 52 кв м, высокое приземлье, находится в Крашичи, 150 м пешком от моря, 300 м на машине. Все коммуникации центральные, обеспечено паркинг место. Чистые документы.

Antarex

850 000 €

Отель, гостиница в Которе, Черногория

180 м²

Код объекта - 1.26.17.7551 Хостел на 30 человек Старом Городе Котора.Состоит из 4 этажей с внутренним двором.Дом капитально отремонтирован.Первый этаж - ресепшн, кухня, туалет для персонала, прачечная, комната для хранения багажа. В прачечной находится 2 машины для стирки, 2 машины для сушения, посудомоечная машина, стеллажи для белья.На...

DOO TradeGoria

357 127 €

Квартира в Которе, Черногория

62 м² 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ЭЛИТНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ПРИВАТНОЙ ЛОКАЦИИ, НО НЕ ЛИШЕННОЙ БЛАГ ЦИВИЛИЗАЦИИ, С ПАНОРАМНЫМИ ВИДАМИ НА БОКО-КОТОРСКИЙ ЗАЛИВ У МОРЯ! *потрясающий вид на море и горы *до моря пятьдесят метров *отельная инфраструктура *возможна рассрочка платежей СРОК СДАЧИ: 12.2027 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: ЛЮТА ОБЩИЕ ЦЕНЫ: 256 310 — 405 300...

CULTURE international real estate agency

264 000 €

Дом в Будве, Черногория

110 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.11.4726 Площадь дома: 110 м2 Площадь участка: 50 м2 Таунхаус расположен в районе Бабин До. Состоит из двух этажей. На 1 этаже - большая гостиная с кухней, столовой и санузлом. На 2 этаже - три спальни и санузел. Недавно реконструирован. Есть возможность достройки еще одного этажа. С участка открывается вид на море.В...

DOO TradeGoria

160 000 €

Апартаменты в Которе, Черногория

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Площадь: 1 спальня от 55 м2 - от 160 000 € 2 спальни от 62 м2 - от 210 000 € 3 спальни 100 м2 - 370 000 € Пентхаус 120 м2 - 380 000 € Парковочное (уличное) место на территории дома за доп. плату - 10 000€ Удобства: Новый жилой комплекс состоящий из 4х корпусов. Широкий выбор квартир и планировок....

GATE Realty

57 000 €

Квартира в Баре, Черногория

32 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.12412 Нет легализации. Студия площадью 32м2 в городе Бар на пятом этаже в доме без лифта. Структура: коридор( встроенный шкаф), санузел с ванной, гостиная с кухней, выделенная спальня, терраса. До моря 300 метров До продуктового магазина 100 метров Продаётся с мебелью и техникой

DOO TradeGoria

1 100 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

98 м² 3 2 2

Объект под сдачу

Просторные стильные апартаменты с 2 спальнями в новом эксклюзивном проекте The Dreams by Dukley. Возможна оплата в РФ и за криптовалюту. Гарантированный доход от инвестиций: Инвестируя в проект Dreams by Dukley, вы можете получить гарантированный доход 6% от вложенных средств. Идеальное расположение- 1 линия в центре Тивата на границе с...

VALUE.ONE

750 000 €

Земля в Будве, Черногория

1597 м²

Код объекта - 00299 Участок площадью 1597 м2 в городской черте Будвы. Расстояние до моря около 600 м. Имеются строительно-технические условия на строительство двух жилых 3-х этажных объектов площадью 1520 м2 и 720 м2.

DOO TradeGoria

138 000 €

Квартира в Будве, Черногория

60 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 11.30.13.12538Будва. Продается уютная квартира с 2 спальнями, с красивым видом на горы, полностью укомплектованная мебелью и техникой. Квартира расположена в тихом, комфортном районе VeljiVinogradi. Развитая инфраструктура, комфортная доступность к морю, не более 500 метров. Дом расположен недалеко от отеля «Славия». В шаговой...

DOO TradeGoria

2 250 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

296 м² 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ! ЭЛЕГАНТНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С КАМИНОМ ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И ЯХТЕННУЮ МАРИНУ В ПОРТО МОНТЕНЕГРО НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ МОРЯ! *три спальни и четыре ванные комнаты ПЛОЩАДЬ: 296...

CULTURE international real estate agency

114 000 €

Коммерческая недвижимость в Тивате, Черногория

26 м²

Код объекта - 1.28.730.11813Студия от застройщика в 600 метрах от люксового курорта Porto Montenegro Локация: Тиват, район Pod Kuk Квартира в новом закрытом комплексе-резиденции в пешей доступности до яхт-марины Porto Montenegro Площадь квартиры: 26,68 кв.м. В площадь апартамента включена терраса размером 5,68 кв.м. Количество этажей в доме:...

DOO TradeGoria

122 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

48 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11144 Будва. Бечичи. Продается удобная функциональная квартира в современном доме в отличном состоянии, площадью 48 кв.м., на 5 этаже, имеется лифт. Квартира продается с мебелью и техникой. Квартира расположена в здании Акация, развитый район, рядом имеются магазины, рестораны. Шаговая доступность до моря, 300 метров....

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 6827 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru