Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

35 700 €

Земля в Утехе, Черногория

210 м²

Код объекта - 1.25.15.6092Продаются 2 участка в Утехе в 200 метрах от пляжа Площадь участков - 210 и 215 кв.м Сейчас участки требуют окашивания На каждом участке кирпичное строение Участки находятся по обе стороны от лестницы, как на фотографии. Рядом с участками лестница ведет к небольшому закрытому пляжу. Расстояние до пляжа 200 м. Цена...

DOO TradeGoria

1 100 000 €

Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория

800 м²

Код объекта - 1.25.17.6160 Продажа Апарт-отеля в городе Бар, Черногория. Объект находится на второй линии от моря в тихой экологической зоне в окружении хвойных деревьев при въезде в один из крупнейших прибрежных городов Черногории, в город Бар. Расстояние до ближайшего пляжа 150 метров. Пляж тихий и обустроенный, имеются кафе и лежаки с...

DOO TradeGoria

265 000 €

Земля в Баре, Черногория

17500 м²

Код объекта - 1.25.15.9497Большой земельный участок над Баром,Donja Poda Характеристики участка: - каскадный участок общей площадью 17500 м2 - подъездная дорога к участку - вода и электричество рядом с участком - расстояние до центра города Бар 15 километров Со всех точек участка открывается потрясающий вид на город Бар и море 265 000 евро

DOO TradeGoria

240 000 €

Дом в Баре, Черногория

237 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 00183 Город Бар 500 метров от центра, 900 м от моря. Площадь 237 кв.м. Дом полностью меблирован и готов к проживанию. Площадь террас 45 кв.м. Этажность 3. Год постройки 2009. Участок 250 кв.м. 70 км от аэропорта Тиват, 60 км от аэропорта Подгорица. Панорамный вид на горы, море, город Бар. В пешей доступности городская...

DOO TradeGoria

280 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

200 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.9652 Продается роскошный четырехкомнатный пентхаус площадью 200 м2 в Петроваце. Эта квартира находится на 4-м этаже и является единственной на этом этаже. Структура квартиры состоит из 4 спален, гостиной с обеденной зоной и кухней со всеми сопутствующими элементами, 3 роскошных ванных комнат, оборудованных превосходной...

DOO TradeGoria

1 200 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

290 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продажа новой, современной двухэтажной виллы с бассейном в городе Тиват. Площадь виллы 290 кв.м., на участке 834 кв.м. Удаленность от центра Тивата – 5 мин на машине, до Котора – 12 км, до Будвы – 25 км. Открытый, панорамный вид со всех этажей и террас на море и Тиватский залив. Вилла построена в 2019 году и имеет 4 спальни, 4 ванных комнаты и...

Antarex

139 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

144 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается большой двухэтажный дом с обзорной террасой с видом на горы в экологически чистом районе в поселке Мойдеж, муниципалитет Херцег-Нови. Дом расположен в живописном месте с видом на горы, среди зелени бамбука и кипарисов. Рядом с домом протекает горная река, в 5 минутах езды чистые песчаные пляжи Игало и галечные Нивице. Площадь 144кв.м,...

Antarex

187 500 €

Земля в Колашине, Черногория

2500 м²

Код объекта - 4.27.15.10654 Большой земельный участок рядом с горнолыжным курортом Колашин Земельный участок площадью 2500м2 Асфальтированная дорога вдоль участка. Рядом построен комплекс вилл. Расстояние 300 метров до горнолыжного курорта 1450. Расстояние 1000 метров до горнолыжного курорта 1600. Стоимость 75 евро/м2 187 500 евро

DOO TradeGoria

170 000 €

Дом в Подгорице, Черногория

197 м² 7 5 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7165. В близи столицы Подгорицы (Lijakovoсi) – сельский дом 1962 года постройки. Площадь дома 117 кв м, плюс площадь трех дополнительных комнат – отдельное здание (использовались в старое время для сдачи туристам) 55 кв: 26, 13, 16 кв м. Основной дом имеет 2 очень большие спальные комнаты, кухню-столовую, гостиную комнату, ванную...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

80 850 €

Апартаменты в Петроваце, Черногория

ВНЖ при покупке

Новый объект недвижимости в курортном городе Петровац. Продажа напрямую от застройщика, поэтому покупатели освобождаются от уплаты налога на покупку в размере 3%.Квартиры студии/с одной/двумя/тремя спальнями - от 2250€/кв.м. Площади квартир от 31 до 102 кв.м. Некоторые квартиры с видом на море. Расстояние до моря и набережной 900 метров....

Antarex

319 000 €

Квартира в Будве, Черногория

87 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11758 Будва, квартира с 3 спальнями на первой линии с видом на горы, в новом комплексе Тре Каны, дом моря 100 метров, люксовая мебель и техника, площадь 87м2, 2 этаж русский, в комплексе кафе , рестораны, спа центр с бассейном и другое Детали Местоположение: Будва, Центр Кол-во спален: 3 Площадь: 87 м² Этаж: 2 Кол-во...

DOO TradeGoria

320 000 €

Дом в Баре, Черногория

213 м² 6 4 3

ВНЖ при покупке Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Спрятанный у подножия природной красоты Черногории, этот прекрасный дом – идеальное место для тех, кто мечтает о море и комфорте. Просторные 213 м² разделены на три этажа, и каждый из них излучает уют и красоту. Вас ждет 300 метров от дома до морского берега, и вы всегда будете чувствовать свежий морской бриз, благодаря близкому...

DOO MONTBEL

275 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

61 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается отличная квартира в качественном доме в Будве, расположенном через дорогу от моря и пляжа. Рядом со всей необходимой инфраструктурой.Площадь квартиры 61 кв.м, 2-й этаж. Планировка - прихожая, гостиная с кухонной зоной, спальня, санузел и большая терраса с частичным видом на море. Квартира с качественным ремонтом, полностью меблирована...

Antarex

5 000 000 €

Отель, гостиница в Будве, Черногория

Предлагается на продажу отель в Будве, состоящий из 8 номеров. Этот отель расположен всего в 10 минутах ходьбы от пляжа и находится всего в 800 метрах от Старого города. На территории отеля есть прекрасный сад, окруженный пальмами, лимонными деревьями, киви и жасминовыми деревьями. Отель находится в очень спокойном и зеленом районе. Также...

Mercury Group

2 000 000 €

Вилла в Будве, Черногория

632 м² 5 5

Sotheby's Montenegro

229 000 €

Дом в Баре, Черногория

250 м²

ВНЖ при покупке

Этот дом в поселке Томба предлагает прекрасные условия для комфортного проживания. Площадь участка 530м2. Общая площадь дома 250м2, жилая площадь 200м2 Дом просторный и светлый с красивыми видами на горы. На первом этаже дома большая застекленная терраса при входе, создает дополнительную изоляцию и возможность сделать большую гардеробную....

Montenegro Prospects

925 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

190 м² 3 2

Эксклюзивная квартира Савина Герцег-Нови. Квартира 190м2, есть гараж. Квартира с видом на море, в 100м от моря. Планировка помещения: гостиная с кухней и столовой, коридор, три спальни, два санузла, кладовая, терраса. Квартира полностью меблирована и оборудована бытовой техникой. Цена: 925 000,00 евро.

Rivijera Nekretnine

199 000 €

Квартира в Баре, Черногория

132 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаемый апартамент имеет 132 кв. м жилой площади и расположен в три уровня. Первый уровень – гараж площадью 20 кв. м и гараж 40 кв. м, как отельное помещение не входящее в жилую площадь. Второй и третий уровни это сам апартамент с внутренней лестницей. На втором этаже: Две остекленные террасы + прилегающий земельный участок 220 кв....

DOO "Monteonline"

90 000 €

Вилла в Никшиче, Черногория

75 м²

ВНЖ при покупке

Продается новый дом в живописном поселке Грахово. Площадь дома 75 кв.м., площадь участка 700 кв.м. Дом построен с разрешением на строительство и продается без внутренней отделки. Возможна покупка прилегающего участка площадью 1400 кв.м. В поселке есть водопровод, продуктовые магазины, ферма с домашними продуктами, озера для рыбалки и купания....

Antarex

150 000 €

Апартаменты в Черногории

45 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость, Черногория, Тиват, Продажа-Продается новая просторная строящаяся двухкомнатная квартира в городе Джурасевица в муниципалитете Тиват. Эта квартира общей площадью 45м² расположена на 1 этаже. Расстояние от моря всего 100м. Окончание работ октябрь 2024 г. Оплата сразу 70%, через 20 месяцев еще 20% и наконец 10%....

Amfora Real Estate

Посмотреть ещё 6911 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru