Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

4 400 000 €

Земля в Костанице, Черногория

21762 м²

Урбанизированный участок площадью 21 762 кв м на берегу моря в Боко-Которской бухте. С участка открывается прекрасный вид на Рисанский залив и Пераст. Участок граничит с морем, протяженность собственного пляжа 70 м. Детальным урбанистическим планом на участке предусмотрено строительство трехэтажных объектов различного назначения: жилые и...

Antarex

169 000 €

Апартаменты в Игало, Черногория

83 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже уютную и просторную 2-спальную квартиру площадью 83 кв. м, расположенную в живописном районе Игало, Херцег-Нови. Этот объект недвижимости идеально подходит как для постоянного проживания, так и для комфортного отдыха или сдачи в аренду благодаря своему превосходному расположению и функциональной планировке. Квартира...

DOO "Monteonline"

145 000 €

Квартира в Будве, Черногория

40 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира в новом доме недалеко от моря в центре Будвы. Отличное расположение, рядом со всей инфраструктурой, при этом в тихом месте. Общая площадь - 40м2 Структура квартиры: гостиная с кухонной зоной, спальня, санузел с душем и терраса. Квартира полностью меблирована и оборудована техникой. Отличный арендный потенциал. До известного...

Montenegro Prospects

175 000 €

Квартира в Баре, Черногория

59 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продаётся отличная квартира, расположенная в самом центре города. Внутренняя площадь59 м², а общая —69 м². Квартира находится на 9 этаже, в здании имеются два лифта. Возле дома предусмотрена парковка. Квартира полностью отремонтирована, тёплая и светлая, продаётся с мебелью. В непосредственной близости расположены рынок, супермаркеты,...

Montenegro Prospects

350 000 €

Дом в Колашине, Черногория

200 м² 7 4 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5962. Колашин. Дом 200м2 на участке 900м2 в 700м от центра. Огорожен высокими стенами каменной ограды, дренаж во дворе проведен (сбор дождевой воды). Установлены самые качественные материалы, дерево, камень, кровля и столярные изделия! Дом укомплектован автоматической системой отопления зимой на пеллетах. Первый этаж: - жилая площадь (в...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

256 000 €

Квартира в Будве, Черногория

82 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.30.13.12953 Отличная квартира в новом доме в Будве. Площадь 82м2 Структура: гостиная с зоной кухни 2 санузла 2 спальни (одна из них master bedroom) терраса Квартира с черновой отделкой, выполнены работы по электрике, теплые полы, система кондиционирования) Есть дизайн проект. Квартира продается с паркингом Цена 256.000 евро

DOO TradeGoria

450 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

41 м² 1

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

263 200 €

Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория

56 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже апартамент с 1 спальней площадью 56 кв. м в составе нового 5-звёздочного отеля, расположенного на первой линии в Рафаиловичах (Будванская ривьера). Этот объект является частью уникального инвестиционного проекта с концепцией апартаментов под управлением международной гостиничной сети. Квартира предлагается с видом на...

DOO "Monteonline"

251 650 €

Квартира в Будве, Черногория

35 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!! КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В СДАННОМ ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ: первая линия БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ ПЛОЩАДИ КВАРТИР: 30 м2 – 133 м2 СТОИМОСТЬ КВАРТИР: 215...

CULTURE international real estate agency

1 000 000 €

Вилла в Ораховаце, Черногория

303 м² 3 3

Двухэтажный красивый и уютный дом расположен в поселке Ораховац, тихом и живописном поселении Черногории, поблизости от Пераста и Котора. Дом полностью меблирован и готов для проживания. Планировка дома: 3 спальни, просторная гостиная с камином, 3 ванные комнаты, 2 большие террасы с видом на залив, 2 гардеробные, кабинет.Удома прекрасный...

VALUE.ONE

583 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

106 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Представляем вам жилой дом, оснащенный самым современным оборудованием монтажных систем с архитектурной и инженерной точки зрения, это здание спроектировано до мельчайших деталей. Спокойная атмосфера, отличное расположение, недалеко от пляжа. Частный гараж, изысканная атмосфера. Рецепция с контролируемым входом, полностью охваченная...

DOO "Monteonline"

170 500 €

Апартаменты в Баре, Черногория

71 м² 2 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 санузла, прихожая, терраса. Срок сдачи: июнь 2026 г. Удобства: Новый жилой комплекс. Использование материалов ведущих европейских производителей при строительстве и отделке. Премиальная сантехника.В квартирах...

GATE Realty

120 000 €

Вилла на полуострове Луштица, Черногория

61 м²

ВНЖ при покупке

Продаются 2 маленьких домика 25 кв м и 36 кв м. Расположены на урбанизованном участке площадью 302 кв м, в 250 метрах от моря в поселке Гошичи, на полуострове Луштица, в 500 метрах от поселка Крашичи. Все коммуникации центральные, есть свой паркинг. С верхней части участка открывается вид на море. Необходимо провести процедуру легализации....

Antarex

2 400 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

315 м² 3

Эта роскошная вилла 315 м² расположена на участке 1 100 м² в эксклюзивном районе Тивата, предлагая потрясающий панорамный вид на Боко-Которский залив. Недвижимость обеспечивает высокий уровень уединения, комфорта и современного дизайна. Основные характеристики: Площадь виллы: 315 м² Площадь участка: 1 100 м²...

Mbroker

28 000 000 €

Отель, гостиница в Будве, Черногория

11000 м²

5-звездочный СПА отель с видом на море расположен в 200 метрах от частного песчаного пляжа отеля • Высокий рейтинг отзывов • Более 110 гостевых номеров, включая просторные люкс свиты с видом на море • Конференц - зал на 80 человек, идеально подходящий для конференций, семинаров и мероприятий • СПА центр, включая парилку,...

World Haus Finland

300 000 €

Квартира в Будве, Черногория

85 м² 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЛЮКС КВАРТИРА С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ И ВИДОМ НА МОРЕ В БУДВЕ!! ПЛОЩАДЬ: 85 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ДУБОВИЦА ЦЕНА: 300 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Седьмой этаж Электрический бойлер ВИД на...

CULTURE international real estate agency

650 000 €

Вилла в Шушани, Черногория

500 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.728.7331 От собственника!Продается эксклюзивная вилла в городе Бар (район Шушань) в тихом, спокойном месте в достойном окружении.До моря 1100 метров по асфальтированной дороге.Вилла новая, интересный дизайн и качественные материалы.Площадь виллы 500 м2.Площадь земельного участка 850 м2.Электричество и вода центральные,...

DOO TradeGoria

196 735 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

70 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию уникальную возможность приобрести одну из двух последних квартир в элитном комплексе с бассейном, расположенном в центре живописного Херцег-Нови, в престижном районе Топла. Этот комплекс сочетает в себе современный стиль и комфорт, создавая идеальные условия для жизни и отдыха. Каждая квартира предлагает просторные...

DOO "Monteonline"

165 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

126 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.12487 В поселке Добра Вода в жилом комплексе, продается просторная квартира с панорамным видом на море и местом на подземной парковке. Помещение плошалью 126 кв м расположено на последнем этаже, который находится на одном уровне с безбарьерным входом в здание со стороны придомовой парковки. Лифт опускается вдоль горного...

DOO TradeGoria

265 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

62 м² 2

ВНЖ при покупке

️Продажа просторной, светлой квартиры с двумя спальнями в Тивате, недалеко от Порто Монтенегро. Малоквартивный жилой дом расположен в тихой части района Селяново, без горок. В пешей доступности вся необходимая инфраструктура: магазины, пекарни, школа, дом здравли, английская школа, теннисные корты, тренажерные залы, русский магазин. До Порто...

Galeo

Посмотреть ещё 6842 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru