В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся коммуналка, каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru.
Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.
Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится.
Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.
Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом.
Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.
Туристический налог (turistička taksa)
Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.
Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:
S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,
где
S – площадь объекта,
15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
45 – туристический сезон в днях,
n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
0,5 – коэффициент заполняемости.
Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.
Крайний срок оплаты – 30 сентября.
Лайфхак
Просите риелторов рассчитать для вас налоговую нагрузку на конкретный объект, который вы планируете купить. На портале Prian вы найдёте большую базу черногорских брокеров – они ответят на ваши вопросы на русском языке.
Примеры недвижимости в Черногории
275 000 €
Квартира в Будве, Черногория
61 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! РОСКОШНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ШИКАРНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ В НОВОМ ДОМЕ В БУДВЕ!!! ПЛОЩАДЬ: 61 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА ЦЕНА: 275 000 еврo ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Вид на горы ПРОЕКТ: одна спальня, одна...
CULTURE international real estate agency
137 000 €
Квартира в Баре, Черногория
59 м231
ВНЖ при покупке
Продается квартира в центре города Бар.
Общая площадь квартиры 59 м2 + 10 м2 терраса.
Квартира находится на 6 этаже в доме без лифта.
Структура квартиры: кухня, три отдельные комнаты, большой коридор, терраса, ванная.
Квартира оборудована техникой и мебелью.
Расположена в самом центре города, 100 метров находится школа, гимназия, кафе,...
Montenegro Prospects
380 000 €
Дом в Будве, Черногория
140 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зовут Алекcандp, задайте мне cвой вoпрос ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ С ВИДОМ НА МОРЕ В ПОСЕЛКЕ КРИМОВНИЦА БУДВА, ПЛОЩАДЬЮ 140 м2!! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 140 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 400 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: КРИМОВНИЦА ЦЕНА: 380 000 евро ДОМ можно использовать для сдачи в аренду, есть возможность разделить его на четыре апартамента!!!!...
CULTURE international real estate agency
470 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
60 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В КЛУБНОМ ДОМЕ BOKA PLACE НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ В ЭЛИТНОМ ПОРТО МОНТЕНЕГРО!
*одна спальня, одна ванная комната
*более двухсот объектов элитной недвижимости...
CULTURE international real estate agency
750 000 €
Вилла в Крашичах, Черногория
176 м243
ВНЖ при покупке
Продается трехэтажный дом площадью 176кв.м., расположенный на участке 400кв.м. Дом после ремонта, расположен в 12 метрах от моря в поселке Крашичи, на полуострове Луштица. Первый этаж оборудован под летний отдых – большая терраса, кухня, санузел. На втором этаже гостиная с камином и кухней, спальня, санузел. На третьем этаже 4 спальни и санузел....
Antarex
410 000 €
Квартира в Будве, Черногория
132 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ПЕНТХАУС С РОСКОШНОЙ ЭКСПЛУАТИРОЕМОЙ КРОВЛЕЙ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ!
ПЛОЩАДЬ: квартира 132 м2 + терраса 132 + паркинг
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВАНСКАЯ РИВЬЕРА:...
CULTURE international real estate agency
125 000 €
Земля в Тивате, Черногория
1406 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Основные характеристики: Земельныйучасток расположен в районе Тиват (Дуб) с общей площадью застройки 450 м2 (3 этажа). Данный участок прекрасно подойдет для строительства виллы/дома, как для жилья, так и для инвестиций. Наикрасивейший вид на море....
GATE Realty
241 696 €
Апартаменты в Которе, Черногория
61 м2211
Апартаменты с 1 спальней площадью 61 м2, в новом современном жилом комплексе на берегу Которского залива. В апартаментах есть гостиная с кухней, 1 спальни, ванная комната, 2 террасы. Много света, панорамные окна. Апартаменты продаются уже с отделкой, используется паркет из ценных пород дерева, керамогранит Porcelanosa и сантехника Villeroy &...
VALUE.ONE
617 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
112 м2433
Онлайн-показУдалённая сделка
Апартаменты с 3 спальнями и террасой, расположены в современном строящемся городе Луштица Бей (Черногория), в районе Централе.
Площадь квартиры 112.30м2 + терраса 10.10м2.
Структура квартиры: просторная гостиная с кухней, 3 спальни, 3 ванные комнаты.
Квартира сдается с чистовой отделкой с готовыми санузлом. Подключена сплит-система...
Lustica Bay
365 000 €
Апартаменты в Баошичах, Черногория
121 м233
ВНЖ при покупке
Продаются две квартиры, расположенные на одном этаже элитной виллы в Баошичи: студия площадью 34кв.м и квартира площадью 87 кв.м - -две спальни, два санузла, большая гостиная с кухонной зоной, две террасы с великолепным видом на залив.
Квартиры меблированы хорошей мебелью и укомплектованы бытовой техникой, отделка класса люкс. На территории...
Antarex
206 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
117 м232
ВНЖ при покупке
Прекрасно отремонтированная четырёхкомнатная квартира с двумя ванными комнатами, расположенная на первом этаже, с несколькими приватными балконами и панорамным видом на горы и лес.
Находясь в тихих зелёных холмах над Херцег Нови, квартира предлагает спокойную атмосферу под лёгкий шум горного потока рядом с домом.
Ближайший супермаркет...
Montenegro Prospects
300 000 €
Коммерческая недвижимость в Сутоморе, Черногория
240 м2
Код объекта - 1.25.2.10276Срочная продажа дома в Заградже
Продается дом в нижнем Заградже- Сутоморе.
Дом - на 3 этажа.
На цокольном этаже гараж.
Площадь участка 455 м2
Площадь дома - 240 м2.
Участок ухоженный с ландшафтным дизайном.
Дом находится в тихом месте, в окружении средиземноморской сосны.
Возможен расчет в России, в рублях.
DOO TradeGoria
146 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
48 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.12355
Продаётся квартира в новом доме WOW в Бечичи. Квартира с 1 спальней расположена на 8 этаже во втором блоке популярного комплекса WOW. С террасы открывается вид на море. Дом расположен в 400 метрах от моря, в шаговой доступности расположены магазины, кафе и рестораны.
Детали
Местоположение: Бечичи
Кол-во спален:...
DOO TradeGoria
277 500 €
Квартира в Будве, Черногория
75 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
КВАРТИPЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ В ПРЕМИАЛЬНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ
ПРИМЕРЫ ПРОЕКТОВ:
1+1: 42 м2 + green terrace 9 м2 = 51 м2...
CULTURE international real estate agency
495 000 €
Дом в Будве, Черногория
113 м2433
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Будва Близикуче – вилла с бассейном и видом на море
Площадь дома — 113 м2
Площадь участка — 230 м2.
Планировка
Приземный этаж: гостиная с кухней и столовой зоной, гостевой туалет, техническое помещение
Первый этаж: холл, 2 спальни, санузел
Второй этаж: холл, спальня, санузел, терраса
Вид на море — из каждой...
AdriaMoment
176 300 €
Квартира в Бечичи, Черногория
41 м2
ВНЖ при покупке
Квартиры площадью 41, 45, 47, 87 и 100 кв.м, цена от 3600 до 7500 евро/кв.м
Клубный дом в престижном пригороде Будвы обеспечивает прекрасный доступ к инфраструктуре города, при этом даря вам спокойствие пляжного курорта вдали от городской суеты. Вид из каждой квартиры подарит вам незабываемый закат и виды на Будванскую Ривьеру, а бассейн и...
Galeo
270 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
58 м221
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже квартиру площадью 58 кв. м, расположенную на первой береговой линии в живописном районе Бечичи. Это уникальная возможность жить у самого моря, где чистейшие воды Адриатики, лучшие пляжи и полностью развитая инфраструктура создают идеальные условия для комфортной жизни и отдыха.
Квартира продаётся без мебели, что даёт...
DOO "Monteonline"
790 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
102 м222
ВНЖ при покупке
Современная квартира с двумя спальнями в комплексе Boka Place, Тиват.
Предлагаем вашему вниманию стильную и комфортную квартиру с двумя спальнями в престижном комплексе Boka Place, расположенном в одном из самых
востребованных районов Тивата.
Апартамент площадью 102 м2 с удобной и функциональной планировкой.
Структура:
- коридор
- гостиная...
Montenegro Prospects
320 000 €
Квартира в Столиве, Черногория
132 м2533
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Предлагаем на продажу квартиру с 3 спальнями площадью 132 кв.м. и галереей 40 кв.м. в Столиве.
Квартира с отдельным входом. Расстояние до моря 50 метров. Расположена на 3-м этаже. В квартиру ведет своя лестница. Есть просторный предбанник.
Структура: коридор, кладовая, 3 спальни, гостиная с обеденной и кухонной зоной,
3 санузла, 3 балкона,...
First Realty
950 000 €
Дом в Прчани, Черногория
180 м263
ВНЖ при покупке
Потрясающий старинный каменный дом на берегу Которского залива, в пос. Прчань.
Идеально подходит для семейного отдыха с друзьями, большими семьями или группами.
Вилла имеет 6 двухместных спален (1 двуспальная и 4 двухместные и открытый верхний этаж).
Есть 3 душевые комнаты и главная спальня с ванной и душем в номере.
С полностью...
Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч.
Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04.
При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.
Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.
Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват
Вода и канализация
Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе.
Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.
При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25.
Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год.
Отопление
Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.
Вид на исторический центр Будвы
Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один.
Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч).
Газ
Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.
Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством.
Вывоз мусора
Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20.
Телефон, телевидение, интернет
Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
За пакет интернета придётся платить €20–30.
Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.
Обслуживание территории комплекса
По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.
Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д.
Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.
Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.
Как платить за коммунальные услуги
Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.
Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)
Статья расходов
Квартира в новостройке в Будве, 45 кв.м, один человек
Квартира бизнес-класса вкомплексе с развитой инфраструктурой, Бечичи, 126кв.м, три человека
Ежегодный налог
€1 180
€3 500
Туристический налог
-
-
Вода
€200
€350
Электричество
€400
€540
Интернет, телефон, ТВ
€500
€1 000
Вывоз мусора
€120
€200
Обслуживание дома
€250
€2 270
Итого
€2 650
€7 860
Сдача жилья в аренду
В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.
Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.
К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600.
Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы.
Котор, Черногория
Налоги при сдаче в аренду
В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.
Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.
Управляющие компании
Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.
Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.
Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.
Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах.
Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.
В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.
По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.
Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.
Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Новая застройка в городе Рафайловичи
Налоги при продаже недвижимости
Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения.
Налог на прирост капитала не взимается:
при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.