Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

165 000 €

Кафе, ресторан в Баре, Черногория

123 м²

Код объекта - 2.25.16.2542 Барская Ривьера, г. Бар Офисное помещение на первом этаже жилого дома в центре города Бар. Выполнен высококачественный ремонт. Подключен интернет и телефон (2 линии). Четыре отдельных входа. 3 сан. узла. В каждом помещении кондиционер. Место на частном паркинге (шлагбаум). Площадь: 123 м2

DOO TradeGoria

315 000 €

Дом в Муо, Черногория

104 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.7438 Дом расположен в пос. Муо, в 1,5 км от Старого города Котор.Дом построен в 1994 году, состоит из двух отдельных квартир.На первом этаже - квартира с 1 спальней, кухней-гостиной, террасой и ванной 32 м2.Внешняя лестница ведет на второй этаж, где расположена квартира с двумя спальнями общей площадью 72 м2, также с...

DOO TradeGoria

520 000 €

Коммерческая недвижимость в Дженовичах, Черногория

299 м²

Продается мини отель, всего в пяти минутах пешком от знаменитого проекта Портонови и набережной курортного поселка Дженовичи. Первый этаж: 1 апартамент с кухней, спальней, гостиной и ванной комнатой; 1 апартамент с гостиной с кухонной зоной, ванная комната, спальня с ванной комнатой; студия апартамент для персонала или аренды. Второй этаж: 3...

Antarex

200 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

93 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.28.13.10368 Предлагается к продаже квартира в Тивате, Район Мажино2. В новом современном доме 4 комнаты (гостиная совмещенная с кухней, 3 спальни, 2 туалета). Площадь квартиры 93м2 + терасса 27м2. Парковка в закрытом гараже Район Мажино2, Тиват. Покупатель не оплачивает налог 3%. Цена 200 000€ Срочная продажа!

DOO TradeGoria

2 310 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

510 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.28.728.11446Продается Уникальная Новая Вилла в Тивате Площадь: 551м2 Спальни: 5 Ванные комнаты: 6 Парковка: 2 Цена:2 310 000€ Описание: На склоне холма недалеко от Тивата, Стоит вилла, построенная в 2022 году С виллы открывается захватывающий вид на море Вилла построена в современном дизайне с использованием...

DOO TradeGoria

125 000 €

Квартира в Будве, Черногория

92 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

СРОЧНО!!!! Продается 4-х комнатная квартира в Будве. Площадь - 92м2 (фактическая) в листе 74м2. Состоит из трех спален, гостиной, столовая с кухней, ванной комнаты, гостевого туалета, коридора и две террасы. Квартира находится на четвертом этаже, четырехэтажного дома ( дом без лифта) обставлена хорошей мебелью и оборудована бытовой...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

590 000 €

Отель, гостиница в Баре, Черногория

400 м²

ВНЖ при покупке Оплата в рублях

8027. Ратац (между Бар – Сутоморе). Четырехэтажное строение внутренней площадью площадью 400 кв м. Используется как мини отель. Имеет 9 стандартных номеров, каждый с мини – кухней, ванной комнатой, балконом. Высокоскоростной кабельный интернет. Часть номеров имеет вид на море. Имеется терраса над четырьмя жилыми этажами -...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

227 000 €

Квартира в Будве, Черногория

71 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ОГРОМНАЯ КВАРТИРА В ВЕЛИКОЛЕПНОЙ ЛОКАЦИИ С ПРОЕКТОМ ДЛЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ В ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ!!! СОБСТВЕННИК КВАРТИРУ МЕБЛИРУЕТ! ПЛОЩАДЬ: 71 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ ЦЕНА: 227 000 евро ВЫСОКИЙ АРЕНДНЫЙ ПОТЕНЦИАЛ!!! ЮРИДИЧЕСКОЕ...

CULTURE international real estate agency

280 000 €

Дом в Утехе, Черногория

208 м²

Современный дом с видом на море в Утехе с возможностями арендного бизнеса. Дом построен нынешними владельцами в соответствии с современными техническими условиями, материалами и европейским комфортом для жилья. Парковочных мест – 2 Первый этаж – прачечная – 20 м2, мастерская – 30 м2. Открытое патио – 30 м2....

Montenegro Prospects

650 000 €

Квартира в Будве, Черногория

154 м² 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ПРОСТОРНАЯ МЕБЛИРОВННАЯ ЧЕТЫРЕХКОМНАТНАЯ КВАРТИРА НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ МОРЯ В РОСКОШНОМ КОМПЛЕКСЕ ГАРМОНИЯ В ЧЕРНОГОРИИ! ПЛОЩАДЬ: 154 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ЗАВАЛА ЦЕНА: 650 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на...

CULTURE international real estate agency

1 200 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

700 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Продается роскошный комплекс из трех вилл с потрясающим видом на море. Виллы расположены в приватной локации, идеально подходящей для тех, кто ценит уединение и комфорт. В комплексе имеются два бассейна, а также сауна и хамам, что обеспечивает полный релакс и наслаждение. Прекрасные виды на море и высококачественная отделка создают атмосферу...

Частное лицо

206 700 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

57 м² 3 2 2

Апартаменты с 2 спальнями в новом проекте в Тивате, расположенном всего в 2,5 км от центра города и Porto-Montenegro, в окружении зелени и красивого ландшафта. Расстояние до моря-всего 800 м. Комплекс расположен на небольшом возвышении, что позволяет жильцам наслаждаться панорамными видами на море и зелень. Апартаменты площадью 57,2 состоят из...

VALUE.ONE

1 031 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

119 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Кредит

Апартаменты с двумя спальнями в новой резиденции Jasmin в комплексе с собственным пляжем и полной инфраструктурой Lustica Bay. Не пропустите! Самые выгодные условия сделки! 1. Первый взнос- всего 20%! 2. Остальная сумма выплачивается с беспроцентной рассрочкой на 4 года. 3. По окончанию строительства Вы получите готовую квартиру в...

VALUE.ONE

400 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

81 м² 1 2

Квартира на набережной 5 Даница, Герцег-Нови. Отличный вид на море, меблированная квартира, 81 м2 + кладовая 5 м2. Прихожая, две ванные комнаты, подсобное помещение, спальня, большая гостиная с кухней, две террасы. Цена: 400 000 евро

Rivijera Nekretnine

230 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

50 м²

ВНЖ при покупке

Продается роскошная однокомнатная квартира с парковочным местом и великолепным панорамным видом на море и Тиват! Квартира расположена в новом жилом здании с бассейном. Структура: Кухня-гостиная с видом на море, спальня, ванная комната. Гараж площадью 22 м² - с дистанционным управлением. Право собственности на 1/6 крытой террасы площадью...

Amfora Real Estate

130 000 €

Студия в Которе, Черногория

37 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый, элитный бутик-отель с апартаментами всего в 90 метрах от моря в п. Прчань от надежного застройщика. На этапе строительства — очень выгодно, не упустите эту возможность! Сейчас пока еще доступны на выбор несколько чудесных студий, площадью 27,7 м2 + терраса 10,9 м2! ПРЕИМУЩЕСТВА: — Эксклюзивное расположение в Которской...

DOO "Monteonline"

399 000 €

Дом в Которе, Черногория

160 м² 2 3

ВНЖ при покупке

НОВЫЙ ДОМ С ВИДОМ НА МОРЕ И СТАРЫЙ ГОРОД КОТОР Площадь 160 м2 (из которых 35 м2 терраса) Гараж 15 м2 + 8 м2 кладовая Две спальни Три ванные комнаты Два этажа 15 минут пешком до Старого города Котор Планировка дома: - на нижнем уровне расположен гараж и кладовая - на первом жилом уровне расположена просторная гостиная, санузел,...

Galeo

125 000 €

Квартира в Которе, Черногория

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается новая дизайнерская квартира в малоэтажном жилом комплексе в Радановичах (10 минут до аэропорта Тиват, 20 минут до старого города Будвы на машине). Квартира находится на 1 этаже трехэтажного дома, просторная кухня-гостиная, спальня, ванная комната, терраса. В комплексе есть детская площадка, ресторан, пекарня, салон красоты, шлагбаум...

DOO "Monteonline"

330 000 €

Квартира в Которе, Черногория

178 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ РОСКОШНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В КУЛУАРНОМ КОМПЛЕКСЕ В МЕСТЕЧКЕ ОРАХОВАЦ, ПРИЗНАННЫМ ОБЪЕКТОМ МИРОВОГО НАСЛЕДИЯ ЮНЕСКО! ПЛОЩАДЬ: 178 м2 ЧЕРНОГОPИЯ: КОТОР: ОРАХОВАЦ 330 000 ЕВРО Роскошные апартаменты площадью 178 м², расположенные в Ораховаце — одном из самых живописных уголков...

CULTURE international real estate agency

145 000 €

Коммерческая недвижимость в Баре, Черногория

45 м²

Код объекта - 1.25.2.12811Продаётся квартира в комплексеZeta Gradnja– первая зона от моря! Местоположение: уникальный жилой комплексZeta Gradnja, всего в нескольких минутах пешком до моря. Спокойный район с зелёными зонами и удобной инфраструктурой. О квартире: Площадь: 45 м² – идеальное пространство для проживания или отдыха. Этаж: 6-й –...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 6548 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru