a
Версия
для печати

Содержание недвижимости в Черногории

В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся «коммуналка», каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru.

Содержание статьи:

Налоги на недвижимость

Владельцы черногорской недвижимости должны ежегодно уплачивать два налога:

Налог на недвижимое имущество

Составляет 0,1-1% от цены объекта.  Налоговые органы ежегодно пересчитывают сумму сбора, исходя из оценочной стоимости недвижимости по состоянию на последний день предыдущего года. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная процентная ставка зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т.д. Но в любом случае, граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз. А, к примеру, собственники жилья в Херцег-Нови – на 30% больше, чем в Будве. 

Важно! Если владелец хочет уменьшить размер налога на основании снизившейся цены объекта, сделать это необходимо в течение 10 дней до подачи налоговой декларации, обратившись в инспекцию.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября. Если сумма небольшая – возможно оплатить сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Но в сумме льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на нерезидентов Черногории. Конкретную сумму определяет местный муниципалитет по следующей формуле: 

(S / 15 кв.м) х 45 х n х 0.5, где: 

  • S – площадь недвижимости
  • 15 кв.м – фиксированный метраж
  • 45 – продолжительность туристического сезона
  • n – стоимость одного дня проживания (обычно – €0,5-1)
  • 0.5 – коэффициент заполняемости

Потому значения налога для схожих объектов могут сильно разниться в зависимости от региона. К примеру, за виллу площадью 200 кв.м (+ участок 10 соток) на Барской Ривьере в год придётся платить €300-350.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории
Квартира за 230 000 евро в Будве, Черногория
230 000 €
Квартира в Будве, Черногория
73 м2
ВНЖ при покупке
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Квартира за 95 000 евро в Баре, Черногория
95 000 €
Квартира в Баре, Черногория
63 м2
ВНЖ при покупке
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Апартаменты за 2 250 000 евро в Будве, Черногория
2 250 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
259 м2 4 3 3
Прекрасный просторный двухуровневый пентхаус, расположенный прямо над главным пляжем в роскошном комплексе Dukley Gardens, находящимся на первой береговой линии у самого моря. Неоспоримым преимуществом элитного жилого комплекса является очень удачное расположение: комплекс находится в одном из самых престижных и популярных туристических районов...
VALUE.ONE
Квартира за 537 000 евро в Добра Воде, Черногория
537 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
179 м2 3
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.13.3092 Квартира на первой линии в элитном жилом комплексе Sky Fort  в Добрых Водах. Площадь 179м2.Собственный участок 250м2. Планировка: прихожая, гостиная, кухня, столовая, три спальни, три санузла, терраса с фантастическим видом на море. Находится на первом этаже четырехэтажного дома. Отсутствие соседей на площадке –...
DOO TradeGoria
Дом за 268 000 евро в Баре, Черногория
268 000 €
Дом в Баре, Черногория
178 м2 3
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.6119 Черногория, город Бар район Белише Продается Дом площадью-178кв.м, расположенный на земельном участке 500кв.м, подключены все городские коммуникации, благоустроенная территория, дом полностью мебелирован, проведен интернет, спутниковое телевидение. Первый этаж - гостиная, кухня - столовая, спальня, ванная комната с...
DOO TradeGoria
Вилла за 300 000 евро в Тивате, Черногория
300 000 €
Вилла в Тивате, Черногория
220 м2 3 3
ВНЖ при покупке
Продаются две новые виллы в живописном поселке Кавач. Общая площадь каждой виллы 220 кв.м., площадь участка 660м2. Планировка (одинаковая для каждой виллы): большая гостиная с кухней и обеденной зоной, туалет, кладовая и одна спальня находятся на первом этаже. На первом этаже есть прямой выход на просторную террасу и бассейн. На втором этаже...
Antarex
Апартаменты за 175 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
175 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
83 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Квартира в новом, малоквартирном,  доме,  до пляжа 10 минут пешком, вся инфраструктура и коммуникации городские, паркинг перед домом. Отделка высокого класса, дом находится на возвышении, что дает великолепный, панорамный вид из квартиры. Дом расположен на уютной, зеленой улице, рядом все объекты инфраструктуры. Отличное предложение, как для...
Antarex
Отель, гостиница за 990 000 евро в Каменари, Черногория
990 000 €
Отель, гостиница в Каменари, Черногория
400 м2
Код объекта - 1.20.17.7536 Отель площадью 400 м2 на продажу в Каменари.Отель был домом семьи моряков. Дому 200 лет и он находится под защитой ЮНЕСКО. Сама реконструкция длилась три года из-за сложности работ (только чистка, установка и повторная заливка фасада длились более одного года).В 2018 году отель отметил пятый год работы.Управление...
DOO TradeGoria
Квартира за 476 940 евро в Будве, Черногория
476 940 €
Квартира в Будве, Черногория
79 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
C центральным видом на море и Старый город — Квартира с одной спальней С 905 (2),на 11 этаже, 54,49 m2 + 25 м2 терраса (общая площадь: 79,49 m2 ) Квартира с просторной гостиной, столовой зоной, одной спальней, одной ванной комнатой, гардеробом, подсобным помещением, а также террасой с видом на море, Старый город. Каждая квартира состоит...
Budva Investment Montenegro
Квартира за 244 200 евро в Пржно, Черногория
244 200 €
Квартира в Пржно, Черногория
74 м2 1
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.8308 Предлагается к продаже квартира в местечке Пржно, Будванскя ривьера. В стоимость квартиры включена мебелировка, бытовая техника и паркинг место. Без вида на море. Квартира имеет высокий арендный потенциал. Подойдет для проживания семьи, и для инвестиций.  Апартамент 16А. Площадь 74 м2, 1 спальня.  Цена 244200 евро
DOO TradeGoria
Апартаменты за 140 000 евро в Бечичи, Черногория
140 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
58 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаются апартаменты с двумя отдельными спальнями в курортном поселке Бечичи. Площадь 58 м2. Один санузел. Терраса с видом на море. 3 этаж ( лифт) Дом построен в 2020 году одним из лучших застройщиков в Черногории. Апартаменты полностью оснащен всей бытовой техникой (включая посудомоечную машину) и готовы для проживания или получения дохода...
Smart&Rich Montenegro
Апартаменты за 168 000 евро в Бечичи, Черногория
168 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
76 м2 2 2
Удалённая сделка
Бечичи Будванское побережье продажа квартиры 76м2 с двумя спальнями. Светлые просторные апартаменты, полностью меблированные, установлены кондиционеры. Качественная внутренняя отделка в современном стиле. Дом 2017 г. постройки, 3% налог покупателем не оплачивается. Структура квартиры: Большая гостиная с оборудованной кухней и обеденной...
АН Real Estate Montenegro
Вилла за 505 000 евро в Добра Воде, Черногория
505 000 €
Вилла в Добра Воде, Черногория
243 м2 3
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.728.10083 Характеристики виллы: - новая четырехэтажная вилла площадью 243м2 - земельный участок 440м2 Структура виллы: - на первом этаже находится гараж и винный погреб - на втором этаже кухня, столовая зона, гостиная с выходом на просторную террасу, санузел - на третьем этаже три спальни с выходом на большую террасу, два...
DOO TradeGoria
Дом за 515 000 евро в Будве, Черногория
515 000 €
Дом в Будве, Черногория
360 м2 6
Большая вилла, расположена недалеко от Святого Стефана и Режевич. Площадь виллы 360 м2, участок земли вокруг 700 м2. На первом этаже большая гостиная, кухня и столовая, гостевой санузел и подсобные помещения. На втором этаже четыре спальни и три санузла с просторными, видовыми террасами. Возле дома есть парковка, а также бассейн. Вилла требует...
Mercury Group
Квартира за 125 000 евро в Святом Стефане, Черногория
125 000 €
Квартира в Святом Стефане, Черногория
62 м2 4 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаётся квартира с видом на море в г.Святой Стефан, Будванское побережье Черногории. Уютно меблированная квартира с двумя спальнями находится на 3-м этаже дома в 450-ти метрах от моря. Два пляжа на Ваш выбор – «Црвена Главица» и «Святой Стефан». Около дома есть своё паркинг место. Структура квартиры: Кухня,...
АН Real Estate Montenegro
Апартаменты за 135 000 евро в Биеле, Черногория
135 000 €
Апартаменты в Биеле, Черногория
87 м2
ВНЖ при покупке
Две квартиры с общей террасой в живописном поселке Биела. Продаются две отдельные квартиры с общей террасой, общей площадью 87 кв.м. В каждой квартире гостиная с кухонной зоной и отдельная спальня, ванная комната. Квартиры меблированы и укомплектованы бытовой техникой. До набережной с пляжами пять минут пешком. Паркинг место перед домом. Вся...
Antarex
Квартира за 165 000 евро в Будве, Черногория
165 000 €
Квартира в Будве, Черногория
49 м2 1 1
ВНЖ при покупке
Площадь: 48м2 Этаж: 7 Лифт: Да Структура: Коридор, спальня, гостиная с кухней и столовой, ванная комната, терраса. Меблирована: Полностью укомплектована мебелью и техникой. Гараж: Гараж включен в ценy
Galeo
Доходный дом за 1 780 000 евро в Улцине, Черногория
1 780 000 €
Доходный дом в Улцине, Черногория
1750 м2
Mercury Group
Дом за 240 000 евро в Будве, Черногория
240 000 €
Дом в Будве, Черногория
104 м2 3
ВНЖ при покупке
Mercury Group
Квартира за 110 000 евро в Бечичи, Черногория
110 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
65 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Прекрасная квартирка в 350 метрах от моря. Хороший новый чистый дом, просторная парковка и ухоженный подъезд. Структура: комната 1- спальня, комната 2- отдельная (может использоваться как спальня или гостиная), просторная ванная комната, отдельная столовая вместе с кухней, 3 балкона В столовой итальянская мебель. В квартире...
Tesseris Monte

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Черногория использует как собственные источники (ГЭС, ТЭЦ, энергия на биомассе), так и крупную европейскую энергосистему ENTSO-E. Благодаря этому расходы по данному пункту не так высоки, как во многих других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт. 

В дневное и ночное время стоимость электроэнергии разнится. Всего предусмотрено три тарифа, наиболее популярный – семейный, предполагающий среднюю ставку: при расходе до 150 кВт стоимость киловатта в дневное время составляет €0,048, в ночное – €0,024, если расход выше – €0,055 и €0,027 соответственно. Ставки самого дорогого тарифа – примерно €0,08 днём и €0.06 ночью и в выходные. 

При среднем месячном расходе 200 кВт и при экономном потреблении электроэнергии (к примеру, стирка, использование фена, готовка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить даже по самому дорогому тарифу около €15 (в летнее время). 

Оплатить электроэнергию можно как в офисе компании, так и в банке, на почте (без комиссии – только в первом случае), или удалённо – через интернет-банкинг местного банка или сайт компании EPCG.

Недвижимость в Черногории
Застройка побережья Черногории

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории – именно так: Бар, Будва, Герцег Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем, значение составляет €0,4-0,6 за м3 воды + €0,2-0,4 за м3 канализации. Но может в сумме достигать €2,5 за «кубометр» в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка – €1,6. Так что при расходе, к примеру, 8-10 м3 за воду в месяц придётся платить €8-25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5-7 за м3. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150-200 в год. 

Отопление

Будва
Старый город в Будве

Центрального отопления в Черногории нет, потому обогрев помещений индивидуален и может осуществляться с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250-300 кВт при условии полноценного ночного обогрева и примерно 8-мичасового днём. Таким образом, за месяц выйдет около €20-25, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500-600 кВт или €40-50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8-1,5 кВт/час). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Герцег-Нови), потому в ходу – газовые баллоны. Один баллон (хватает на 2-4 месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 х S, где S – общая площадь жилья. К примеру, если площадь квартиры – 45 кв.м, за мусор ежемесячно нужно платить €2,7. 

Телефон, телевидение, интернет

  • Абонентская плата за телефон обойдётся в районе €5 в месяц
  • За пакет интернета придётся платить €18-25
  • Спутниковое телевидение «потянет» на €10 в месяц, кабельное – на €15-20

Обслуживание территории комплекса

По местным законам, все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо. В противном случае, дому грозит штраф в размере €500-2 000. Цель данной организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т.д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством – €0,2 в месяц за кв.м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5-2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах – и до €30-40 за «квадрат». 

Страхование недвижимости

Не обязательная услуга. Для заказа полиса необходимо предоставить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость полиса рассчитывается исходя из ставки €1-1,5 за кв.м в год.

Как платить?

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, при оплате воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайт поставщиков. Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроив автоматические списание средств с личного счёта. 

Платежи лучше не задерживать – при просрочке в два месяца воду и электричество могут отключить. 

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Статья расходов

Квартира в Будве с одной спальней, 45 кв.м, один человек

Квартира бизнес-класса с 3 спальнями в Бечичи, 126 кв.м, 3 человека

Ежегодный налог

€500

€2 250

Туристический налог

-

-

Вода

€96

€235

Электричество

€300

€480

Интернет, телефон, ТВ

€300

€480

Вывоз мусора

€40

€90

Обслуживание дома

€540

€2 270

Итого:

€1 776

€5 805

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Черногории

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи в аренду жилья в Черногории составляет 3,5%-6,5% по данным местных управляющих компаний. Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения. К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие 1-2-спальные квартиры предлагают за €180-200 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять за €300-350. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато несёт ответственность за все остальные расходы. 

Налоги. Для аренды используется стандартная ставка налога на прибыль – 9%. Из суммы дохода можно вычесть все расходы на модернизацию, ремонт, обслуживание жилья за предыдущий год, но максимум – 50%. Для оплаты налога потребуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное Разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Котор, Черногория
Котор, Черногория

Управляющие компании. Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания и аренды недвижимости – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний. Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем, 20-30%. Сотрудники постоянно предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

Стоимость жизни в Черногории

Доходы. С 1 июля 2019 года минимальная зарплата в Черногории после вычета всех налогов составляет €222. На 2020 год средняя зарплата до уплаты налогов равна €787, а после всех вычетов - €524. Самые высокие доходы – в сфере финансов (около €1 500), самые низкие – для разнорабочих, продавцов, рабочих на заводах (€550-650).

Аренда. Чтобы снять квартиру в Будве с одной спальней площадью 50 кв.м, в среднем понадобится около €300. Обслуживание такого жилья для арендатора обойдётся в среднем €70-140 в месяц в зависимости от сезона.

Еда. Продукты в Черногории качественные, а цены – порой ниже, чем во многих других странах ЕС. К примеру, десяток куриных яиц стоит €1,5, кило птицы - €3,5-7, кило говядины - €6-7, кило овощей – в среднем, €0,5-1,5, кило риса - €1,5, литр молока - €0,8. При условии питания дома одному человеку достаточно €170-200 в месяц.

За сытный ужин в ресторане за пределами туристического центра придётся заплатить в районе €8-10, пообедать и позавтракать можно в пределах €4-5 по акции. За быстрый перекус в виде большого бутерброда или сытных блинов с начинкой вы отдадите €1,5-2,5.

Транспорт. Проезд стоит €1-3 (в зависимости от направления и продолжительности поездки). 

В итоге, чтобы с комфортом жить, к примеру, в Будве, одному человеку достаточно €500-600, семье из двух человек – €800-850. Можно выбрать более мелкий город, к примеру, Бар – тогда стоимость аренды жилья снизится примерно вдвое, и на жизнь одному человеку будет хватать €400-500.

Читайте также: Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ

Продажа недвижимости

На сегодняшний день россияне всё ещё остаются крупнейшими покупателями недвижимости в Черногории. Средние ставки за «квадрат» нового жилья составляют €1000-2 500 в зависимости от региона и статуса объекта. 

Читайте также: Что происходит с рынком недвижимости Черногории прямо сейчас
Новостройки в Черногории
Новостройки в Черногории

При продаже недвижимости, как и при размене, дарении, наследовании, взимается налог на оборот. Ставка – 3% от кадастровой стоимости объекта. Причём платит налог покупатель, а не продавец. Срок уплаты – 15 дней с момента вынесения решения налоговой инспекцией, в противном случае – пеня: 0,03% за каждый день просрочки. 

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог на прибыль – 9%, который высчитывается из разницы между ценой покупки объекта и реализации. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Недвижимость, Содержание недвижимости, Налоги и сборы

Читайте также

Инвестиционное гражданство Черногории. Всё, что нужно знать о программе к середине июня
Изменения есть – приятные и не очень
Покупают недвижимость, несмотря ни на что. Топ популярных курортов, где нет аэропорта
Чем они интересны и что там продают?
Они выбрали Черногорию. Отзывы россиян, которые купили недвижимость в Луштица-Бэй
«Грандиозный проект, когда всё достроят, будет государство в государстве»
Недвижимость в Черногории: как получить максимум за свои деньги
Преимущества покупки квартиры в организованном комплексе
Блистательный Portonovi: как выглядит самый престижный курорт Черногории и какую недвижимость там продают
Сделайте себе роскошный подарок
Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса
Сейчас покупают либо дешёвое, либо очень дорогое

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Черногории Элитная недвижимость в Черногории Дома (виллы) в Черногории Апартаменты (квартиры) в Черногории

Новости и статьи по теме «Черногория»:

Поговорили об инвестиционных программах гражданства Гренады и Черногории. Ещё можно успеть…
  • 796
Итоги вебинара Prian с актуальной информацией
Улцинь – самый дешёвый регион Черногории для покупки недвижимости у моря
  • 1713
Дёшево не значит плохо