Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

1 100 000 €

Дом в Круче, Черногория

280 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.29.11.11441 Предлагается к продаже дом 280 м2 на первой лини моря в Круче свой пляж, Барская ривьера. Участок 600 м2., сделано террасирование участка. Имеется гараж, бассейн. Один собственник. Цена1 100 000тыс

DOO TradeGoria

116 000 €

Квартира в Будве, Черногория

58 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE РОСКОШНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ!! ПЛОЩАДЬ: 58 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ ЦЕНА: 116 000 евро БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК Вы оплачиваете только услуги нотариуса и судебного переводчика ВНЖ по недвижимости Вид...

CULTURE international real estate agency

300 000 €

Вилла в Будве, Черногория

300 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура дома: 0 этаж: 2 квартиры-студии; 1 этаж 98м²: 3 спальни; 2 этаж 98м²: 2спальни. Земельный участок 300м² Удобства: ВИД НА МОРЕ И ГОРЫ. Удобная планировка, ремонт. Мебель и техника. Сантехника, сплит-система, бойлер. Расположение: Море -...

GATE Realty

650 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

90 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.ПОРТОНОВИ.СЧАCТЬЕ ЭЛЕГАНТНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ЛЮКС НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В ПОРТОНОВИ! *одна спальня, одна ванная комната, паркинг *в продаже более двухсот объектов...

CULTURE international real estate agency

1 007 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

181 м² 4 3 2

Объект под сдачу

Роскошные видовые апартаменты с 3 спальнями в новом проекте в Тивате, расположенном всего в 2,5 км от центра города и Porto-Montenegro, в окружении зелени и красивого ландшафта. Расстояние до моря-всего 800 м. Комплекс расположен на небольшом возвышении, что позволяет жильцам наслаждаться панорамными видами на море и зелень. Апартаменты площадью...

VALUE.ONE

1 130 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

117 м² 2 2

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

720 000 €

Вилла в Бечичи, Черногория

429 м² 7 4 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7036. Будванская ривьера, район Бечичи. Трехэтажная вилла с бассейном. Первый этаж состоит из большой кухни, гостиной (открытой планировки) и отдельной столовой. На втором этаже 4 просторные спальни с тремя ванными комнатами, отделанными камнем. Три спальни имеют великолепный вид на море и выход на большую террасу, а четвертая спальня имеет...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

780 000 €

Отель, гостиница в Шушани, Черногория

1000 м²

Код объекта - 00197 Новый 4-х этажный отель общей площадью 1000м2. На первом этаже : 2 четырехкомнатные квартиры. На втором и третьем этажах : 12 двухместных и 12 трехместных номеров, в каждом номере ванная и терраса. На четвертом этаже расположился ресторан с великолепным видом на море. На верху большая открытая терраса, с оставленным местом...

DOO TradeGoria

113 500 €

Апартаменты в Радановичах, Черногория

49 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Подается квартира в современном жилом комплексе в Радановичи. Трехэтажный дом на 34 квартиры со своим паркингом, расположен всего в 15 минутах езды от пляжа Плави Хоризонти, известного своим чистым морем, а также пляжа Никки — роскошного пляжа, предлагающего первоклассный отдых и развлечения. Квартира площадью 49 кв.м. располжена на первом...

Antarex

243 600 €

Квартира в Пржно, Черногория

87 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.8309 Предлагается к продаже квартира в местечке Пржно, Будванскя ривьера. В стоимость квартиры включена мебелировка, бытовая техника и паркинг место. Без вида на море. Квартира имеет высокий арендный потенциал. Подойдет для проживания семьи, и для инвестиций. Апартамент 3b. Площадь 87 м2, 1 спальня. Цена 243.600 евро

DOO TradeGoria

139 000 €

Квартира в Будве, Черногория

77 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.30.13.12899Продаются Изысканные Апартаменты с 2 спальнями в НОВОМ комплексе Dream Hill Residence с бассейном и потрясающим видом на море в тихом пригороде Будвы. Просторные и светлые апартаменты площадью 77 кв.м. на 3 этаже полностью оборудованы мебелью и современной бытовой техникой. В каждой комнате установлены панорамные...

DOO TradeGoria

244 200 €

Квартира в Пржно, Черногория

74 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.8308 Предлагается к продаже квартира в местечке Пржно, Будванскя ривьера. В стоимость квартиры включена мебелировка, бытовая техника и паркинг место. Без вида на море. Квартира имеет высокий арендный потенциал. Подойдет для проживания семьи, и для инвестиций. Апартамент 16А. Площадь 74 м2, 1 спальня. Цена 244200 евро

DOO TradeGoria

115 000 €

Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория

43 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Удобства: Новый роскошный дом. Панорамный вид на Будванскую ривьеру. Локация наполненная средиземноморской растительностью. Удобные и функциональные планировки. Использование качественных материалов от известных мировых производителей при строительстве и отделке: паркет, керамика, электрические рольставни. Сантехника. Сплит-система,...

GATE Realty

410 000 €

Земля в Даниловграде, Черногория

4.3 Га

ВНЖ при покупке

5873. Община Даниловград, район Спуж. Сельское именье с домом для проживания и хоз.постройками: - участок плодородной земли 42.944 кв м ~ 4,3 Га: - жилой дом внутренней площадью (без учета стен и перегородок) 162 кв м; - два вспомогательных помещения 34 и 42 кв м (для содержания инвентаря и животных). Не имеется "терет и ограничений" -...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

850 000 €

Дом в Будве, Черногория

354 м² 9 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE РОСКОШНАЯ ВИЛЛА В БУДВЕ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ ДЛЯ ЛИЧНОГО ПРОЖИВАНИЯ И ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА!! ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ: 358 м2 + 77 м2 балконы ТЕРРАСА И САД: 265 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА...

CULTURE international real estate agency

124 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

57 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.30.13.11886Новая квартира с 1 спальней в Бечичи, всего в 7 минутах от пляжа! Новый дом (2023 г). Площадь 57 м2 Квартира состоит из коридора, гостиной совмещённой с кухней, спальни, санузла и террасы. Вид на город, частичный на море. Расстояние до магазина Идея всего 3 минуты пешком. Расстояние до пляжа 7-10 минут пешком. Есть...

DOO TradeGoria

89 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

28 м² 2

ВНЖ при покупке

Два апартамента были сделаны из одного помещения и продаются только вместе. Первый этаж, а благодаря высоким потолкам, удалось увеличить площадь с помощью галереи. Площадь, зарегистрированная в кадастре 28м2. Благодаря грамотной планировке и ремонту удалось получить два апартамента 35м2 и 25м2 (это с учетом второго уровня). В каждом...

Montenegro Prospects

110 000 €

Апартаменты в Кумборе, Черногория

42 м² 2 3

ВНЖ при покупке

Продается отличная квартира, всего в 110 метрах от набережной. Квартира дуплекс, площадью 42 кв.м., расположена на третьем этаже малоквартирного дома. Планировка первого уровня – гостиная с кухонной зоной, ванная комната, две террасы, лестница на второй уровень. Планировка второго уровня - две спальни, каждая со своей ванной комнатой. Квартира...

Antarex

760 000 €

Отель, гостиница в Тивате, Черногория

456 м²

Код объекта - 1.28.17.5559 Продается мини-отель в городе Тиват. Лучший вариант из предложенных на рынке недвижимости: 8 апартаментов, 400 м2. Стоимость: 760.000 евро До пляжа можно дойти всего за 5 минут. Окруженные зеленью апартаменты расположены в городе Тиват, в 5 минутах ходьбы от нескольких популярных пляжей. Расстояние до города Котор,...

DOO TradeGoria

167 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

44 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.12440 Квартира в центре города Тиват,рядом с Порто Монтенегро, 44м2 , площадь Магнолия -177 000 евро На втором этаже в доме с лифтом. Структура: коридор, гостиная, совмещенная с кухней, спальная комната, санузел, терраса. До моря 80 метров Магазины и рестораны в доме До Порто Монтенегро 350 метров Продается с...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 6932 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru