Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

570 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

109 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 3 спальня, 2 санузла, терраса. Удобства: ПЕРВАЯ ЛИНИЯ У МОРЯ!!!КРУГЛОГОДИЧНЫЙ ПОДОГРЕВАЕМЫЙ БАССЕЙН С ВИДОМ НА МОРЕ!!! Для всех резидентов комплекса бесплатное пользование бассейном и лежаками!Новый жилой комплекс, удобная...

GATE Realty

850 000 €

Вилла в Святом Стефане, Черногория

227 м² 5 4 4

Две роскошные виллы в живописном месте Будванской ривьеры, в Тудоровичи, над Святым Стефаном.Эти виллы расположены на возвышении, что обеспечивает завораживающие виды на море и горы. Построенные с использованием новейших экологичных технологий, эти дома являются первыми углеродно-нейтральными зданиями в Черногории, работающими на основе...

VALUE.ONE

330 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

82 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура пентхауса: Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 ванных комнаты, гардеробная, 3 уютных террасы. Удобства: Новый жилой комплекс премиум класса. Просторная и светлая квартира с потрясающим видом на море и горы. панорамное остекление. Удобная планировка. Вся бытовая...

GATE Realty

245 000 €

Квартира в Баре, Черногория

80 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира с двумя спальнями в престижном комплексе Сохо Сити Площадь квартиры 80 м2 , в одном из самых престижных мест в самом центре города Бар. Квартира имеет панорамный вид на горы. Оба здания SOHO CITY имеют просторный холл, ресепшн и службу охраны. Помимо необычного дизайна здания, Сохо Сити предлагает более современные и...

DOO MONTBEL

270 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

113 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: Коридор, кухонная зона, гостиная – столовая, две спальни, терраса. Площадь: 113 м² (жилая площадь 72,2м², терраса 41 м²). Удобства: Элитный ЖК, который идеально сочетает современную архитектуру с природным окружением, обеспечивая комфортную жизнь вдали от городского шума! Панорамное остекление с...

GATE Realty

330 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

53 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: студия, 1 санузел, терраса. Удобства: Новая итальянская мебель, шторы - бархат, кухня - мат с перламутром, AGT панели (Турция), техника - Gorenje. Ремонт из качественных и дорогих материалов. Сплит-система. Жилой комплекс сегмента ПРЕМИУМ. Расположение: Первая линия у моря. Старый город - 2 минуты пешком....

GATE Realty

360 000 €

Квартира в Рафаиловичах, Черногория

132 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.5566Новый жилой комплекс предлагает жильцам апартаменты премиум класса по доступным ценам в одном из самых лучших курортных районов Черногории. Расположенный в шаговой доступности от моря и от курортно-туристических объектов, Парус дает жильцам возможность насладиться бурной жизнью курортного центра в туристический сезон и...

DOO TradeGoria

220 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

71 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию изысканную квартиру с двумя спальнями, расположенную в живописном районе Бечичи, в престижном здании "Каскад". Эта просторная квартира, площадью 71 м², идеально сочетает в себе комфорт и современный стиль, предлагая своим владельцам уникальную возможность наслаждаться жизнью на побережье Адриатики. Особенности...

DOO "Monteonline"

315 000 €

Квартира в Режевичах, Черногория

126 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продаётся каменный дом в тихом районе Режевичей, недалеко от известного монастыря. Дом состоит из двух уровней: Первый этаж: кухня с обеденной зоной, кладовка, ванная, спальня и терраса. Второй этаж: две спальни, общая ванная и просторная терраса, увитая виноградом. Из двора и с террас открывается красивый вид на море. Во дворе есть каменный...

Montenegro Prospects

97 642 €

Студия в Тивате, Черногория

28 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Жилой комплекс бизнес-класса в Тивате! Район Донья Ластва ЛОКАЦИЯ • До моря — 550 м • Porto Montenegro — 1.5 км • Международный аэропорт Тиват — 5 км • Тихий зелёный район с жилой застройкой и красивыми видами ⸻ ️ О ПРОЕКТЕ • Общая площадь — 30 000 м² • Этажность:...

VRC Idrisova

1 600 000 €

Отель, гостиница в Добра Воде, Черногория

1200 м²

Код объекта - 8.25.17.11711 Отель с рестораном и бассейном всего в 100 метрах от моря в Добры Воды. Площадь комплекса - 1200 м2 Площадь участка - 1000 м2 Структура отеля - - 12 номеров различных планировок от 30 м2 до 60 м2. Номера полностью меблированы; - просторная квартира 250 м2 (коридор, гостиная совмещённая с кухней, 5 спален, 3 санузла,...

DOO TradeGoria

301 500 €

Квартира в Бечичи, Черногория

67 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Vuelo Sobre – это современный апартаментный комплекс, расположенный на склоне Будванской Ривьеры в одном из самых живописных мест Черногории. Уникальное местоположение сочетает в себе тишину и уединение, при этом всего в 10 минутах ходьбы находится набережная Бечичи, а в непосредственной близости – развитая инфраструктура, культурные...

Белый Слон

840 000 €

Вилла в Баре, Черногория

400 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.728.10491 Предлагается к продаже большая вилла в городе Бар, которая находится недалеко от отеля Адриа. Вилла площадью 400 м2, площадь земельного участка 1215 м2, площадь террас 50 м2. Вилла удалена от моря на 500 м. Первый этаж виллы: спортивный зал, оборудованный инвентарем, сауна, туалетная комната с дажкузи, комната...

DOO TradeGoria

550 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

125 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла, прихожая, терраса с видом на море и город. Удобства: Новый ремонт, качественная мебель, техника. Электрические полы с подогревом на кухне и в санузлах. В квартире установлена система Умный дом. Современный жилой комплекс с развитой инфраструктурой. На территории комплекса кафе, салон...

GATE Realty

903 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

114 м² 4 3 2

Объект под сдачу

Апартаменты с 3 спальнями рядом с гольф-полями в новой фазе Centrale Lustica Bay! 114.24 м2 - 903.000 евро! Не пропустите! Самые выгодные условия сделки! 1. Первый взнос- всего 25%! 2. Остальная сумма выплачивается с беспроцентной рассрочкой на 4 года. 3. По окончанию строительства Вы получите готовую квартиру в чистовой отделке, в...

VALUE.ONE

225 000 €

Апартаменты в Баре, Черногория

85 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.4312.12864Продаётся квартира с 1 спальней в Лангруне с видом на море Просторная квартира 85 м²на2 этаженового дома, расположенного всего в350 метрах от моря! Преимущества: Панорамныйвид на мореизгостиной, кухни и спальни Возможность легковыделить вторую спальню Современныйновый дом Рестораны и магазиныв шаговой доступности...

DOO TradeGoria

160 000 €

Дом в Колашине, Черногория

180 м² 6 3 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5975. Колашин. Дом 200м2 на участке 575м2 с гаражом. Расположен в 350 м от центра города, панорамный вид на город и горы. Дорога асфальтированная, рядом лесопарк и ботанический сад, красивое место. Дом в отличном состоянии с новым фасадом, новой крышей, новыми окнами и дверьми. Имеет 3 этажа - на каждом квартира 57м2 (кухня, отдельная...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

136 080 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

38 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! За полным прайс-листом обращайтесь к нашим менеджерам! Срок сдачи: конец 2025 г. Удобства: Расположенный в живописной деревне Селяново, этот новый комплекс гармонично сочетает в себе современный дизайн и средиземноморский шарм. Он предлагает изысканный и уютный...

GATE Realty

88 000 €

Земля в Баре, Черногория

400 м²

ВНЖ при покупке

5929. Участки земли в Ратац (между г. Бар и Сутоморе). 1. Участок 400 кв м, панорама на море. Городской водопровод, электричество. Цена 220 евро/кв м. Стоимость участка 88.000 евро + 3% комиссия фирме. 2. Участок 503 кв м, без вида на море. Имеет свой природный источник воды Цена 180 евро/кв м. Стоимость 90.540 евро + 3% комиссия фирме....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

333 600 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

12707 м²

Подается большой участок в живописном норном поселке Камено. Площадь участка – 12707кв.м. Есть подъезд с главной дороги. Возможно межевание участка и покупка частями.

Antarex

Посмотреть ещё 6814 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru