Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

144 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

50 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРОСТОРНАЯ КВАРТИРА — СТУДИЯ В ШАГОВОЙ ДОСТУПНОСТИ ОТ ПЛЯЖА С ВИДАМИ НА МОРЕ И ГОРЫ В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ!! ПЛОЩАДЬ: 50 м2 ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВАНСКАЯ РИВЬЕРА: БЕЧИЧИ СТОИМОСТЬ:...

CULTURE international real estate agency

165 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

68 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.30.13.13089 Продаётся 3-комнатная квартира в жилом комплексе “DREAM PLAZA”, Бечичи (Ivanovići), Будванская ривьера Уютная и просторная квартира площадью 68 м², расположена на нулевом этаже современного клубного дома в зелёном и спокойном районе. До моря — 10 минут пешком (700 м), до центра Будвы — 2 км (5 минут на авто)....

DOO TradeGoria

890 000 €

Вилла в Пржно, Черногория

600 м²

Продажа апартаментов в комплексе премиум- класса на первой линии Sunraf Luxe Apartment, в Рафаиловичи , две спальни ️ ️Комплекс премиум-класса, расположенный на первой линии Адриатического моря , в живописном городке Рафаиловичи, сердце Будванской ривьеры️ ️В комплексе ️ 3 жилых корпуса зданий с готовыми апартаментами премиум-класса с...

MNG Build

1 910 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

106 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

355 500 €

Квартира в Улцине, Черногория

63 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Эксклюзивный проект Condo-Hotel на первой линии моря, Велика пляжа, Улцинь Этот престижный комплекс предлагает идеальное сочетание роскоши и природы. Он расположен прямо на побережье и имеет частный доступ к великолепному песчаному пляжу длиной 300 метров. Окружён нетронутой природой — естественным озером и средиземноморскими ландшафтами — и...

Montenegro Prospects

250 000 €

Земля в Жабляке, Черногория

574 м²

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5950. Жабляк. Идеальное место для коммерческого проекта – строительство малоквартирного дома «Orange» на центральной улице г. Жабляк. с последующей продажей квартир (или мини-отеля на 25-30 номеров). Кадастровая площадь участка 572 м2 состоит из двух урбанизированных участков, UP 568 и UP 569. НА них разрешено строительство...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

240 000 €

Апартаменты в Петроваце, Черногория

156 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается просторная двухуровневая квартира с видом на море в курортном городе Петровац. Всего в 7 минутах ходьбы от центра города, моря и набережной.Общая площадь квартиры 156 кв.м, расположена на 4-м этаже (без лифта). Планировка - прихожая, гардеробная, четыре спальни, большая гостиная, столовая с кухонной зоной, три ванные комнаты и четыре...

Antarex

630 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Крашичах Спальни: 4 Ванные комнаты: 4 Жилая площадь: 200 м2 Первый ряд у моря Описание: Полностью оборудованный дом в 3 этажа, на первой линии моря в красивом и тихом поселке Крашичи в Тивате. На первом этаже расположена квартира с одной спальней, на втором этаже — квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами), а...

Galeo

1 300 000 €

Отель, гостиница в Утехе, Черногория

1100 м²

Добро пожаловать в Hotel Edem — уютный гостевой дом, расположенный в живописном городе Kunje, всего в 1,7 км от великолепного Пляжа Утеха. Здесь вас ждёт комфорт и уют, а также живописный сад и терраса, где можно насладиться свежим воздухом. Гости отеля оценят завораживающий вид на море, комфорт, удобство и спокойную атмосферу. В распоряжении...

DOO "Monteonline"

600 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

260 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Продается трехэтажный дом с прекрасным видом на море, с участком в поселке Крашичи, на полуострове Луштица. Площадь дома – 260 кв.м., участок – 500 кв.м. На первым этаже - небольшая кухня, гостиная, сауна, санузел, прямой выход к бассейну. Второй этаж - большая кухня-гостиная, гостевой санузел, большая спальня с душевой. Третий этаж - 2...

Antarex

272 000 €

Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория

58 м²

️Продажа! Резиденции в 5★ комплексе Melia Hotels & Resorts в Рафаиловичи (Будва) Первая линия Адриатического моря – всего 10 м до пляжа Полностью меблированные апартаменты «под ключ» по стандартам Melia Площадь от 58 м², цены от 4700 €/м² Уникальная инфраструктура: SPA 2800 м², wellness-центр,...

MNG Build

5 900 000 €

Вилла в Ораховаце, Черногория

526 м² 4 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Площадь виллы: 526 м2 Площадь двора и террасы: 330 м2 Бассейн: 70 м2 Спальни: 4 Ванные комнаты: 5 Парковочные места: 6 Цена 5’900’000 евро. Недавно построенная вилла в современном стиле площадью 526 м2 на первой линии от моря в посёлке Раховац, Которский залив. На вилле есть собственный пляж длиной 20 м, а также причал...

First Realty

220 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

87 м² 2 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, большая терраса, прихожая. выход во внутренний двор. Удобства: Тихая и уединённая локация. Вид на море! Удобная планировка. Отдельный выход в закрытый двор. НОВЫЙ ремонт. Мебель и техника. Сплит-система, бойлер. Видеонаблюдение Управляющая компания. Парковочное место в подземном...

GATE Realty

140 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

60 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается дом в живописном поселке Зеленика. Площадь дома 60 кв.м, площадь участка 150 кв.м. Дом расположен в спокойной зеленой зоне, всего в 250 метрах от моря. Кухня объединена с гостиной, имеется отдельная спальня, отдельная комната с ванной и туалетом. Большая терраса создает комфортное пространство для отдыха. Есть разрешение на постройку...

Antarex

300 000 €

Дом в Баре, Черногория

153 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12943 Продается уютный семейный дом в тихом районе Бара, Томба Если вы ищете дом для комфортной жизни в спокойном месте с зеленью и хорошей инфраструктурой — это предложение для вас! Локация: город Бар, район ТомбаПлощадь участка: 492 м²Площадь дома: 112 м² (основание), два этажа, общая площадь 153 м2 Описание: Просторный...

DOO TradeGoria

347 001 €

Квартира в Баре, Черногория

74 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.10927 Likosoho - первый элитный 5* отель в Баре, которыйвходит в пятерку лучших по вместимости отелейв прибрежной зоне Черногории, с уникальными апартаментами, расположенными недалеко отморя.Likosoho предлагает вам возможностьинвестировать в недвижимость суммы от 270.000евро или воспользоваться ограниченной по...

DOO TradeGoria

89 500 €

Квартира в Баре, Черногория

40 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.13.13080 Квартира в Сутоморе — 1 спальня, 40 м² Локация: нижнее Сутоморе — удобное расположение, рядом пляж и вся необходимая инфраструктура. Площадь: 40 м² Планировка: гостиная с кухней, спальня, санузел. Во всех комнатах установлен тёплый пол и кондиционер. Коммуникации: городская вода и канализация. Статус: легальный...

DOO TradeGoria

1 075 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

129 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ЭЛИТНОМ PORTO NOVI В ПЯТИДЕСТИ МЕТРАХ ОТ ПЛЯЖА НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ! ПЛОЩАДЬ: 129 м2 + гараж 18 м2 ЧЕРНОГОРИЯ: ХЕРЦЕГ — НОВИ: PORTONOVI: Первая линия СТОИМОСТЬ: 1 075 000 евро Продается изысканная квартира в самом сердце элитного комплекса Portonovi,...

CULTURE international real estate agency

167 000 €

Апартаменты в Баре, Черногория

107 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: 2 террасы, 2 спальные комнаты. отдельная гостинная, большая ванная комната, кухня столовая, полностью оборудована техникой и с выходом на уличную террасу. Удобства: Дом с закрытой территориейи собственным садом. В доме всего 3 квартиры. Дом...

GATE Realty

157 500 €

Квартира в Тивате, Черногория

68 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.28.13.12143 Продается 2-комнатная квартира в Тивате - 157 500 евро. Срочная продажа! Квартира просторная, 68 м2.Структура: гостиная с камином, 2 спальни, санузел. Имеет прямой выход на улицу (через гостиную), крытую террасу и небольшой общий двор. Эта недвижимость в Тивате была полностью отремонтирована год назад. Квартира...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 7017 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru