Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

242 000 €

Квартира в Баре, Черногория

76 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Квартира с 2-я спальнями и 2-я террасами в Баре. Квартира имеет 76м2 и находится на предпоследнем этаже. Всего в 3х минутах ходьбы от моря и в 5 минутах от набережной. Гостиная с ĸухней с видом на море. Кухня - встроенный холодильниĸ, посудомоечная машина, плита, духовой шĸаф, вытяжĸа. Малая застеĸленная терраса с плитой-духовĸой и мини...

Montenegro Prospects

270 000 €

Вилла в Улцине, Черногория

160 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже роскошную двухэтажную виллу, расположенную в живописном районе Дони Штой. Этот уютный дом идеально подходит для большой семьи, предлагая комфорт и уединение в спокойной локации. Вилла площадью 160 кв. м находится на участке 300 кв. м. В ее планировку входят четыре просторные спальни, две современные ванные комнаты,...

DOO "Monteonline"

145 000 €

Дом в Чани, Черногория

110 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.9819Дом 110м2 в поселке Чань, Барская община. 350 метров от жемчужного пляжа из песка и гальки по ровной дороге. Земельный участок 128м2. На первом этаже дома 1 апартамент ( спальня совмещенная с кухней и санузел) и квартира спальня и гостиная совмещенная скухней, санузел. На втором этаже находятся 3 апартамента. Городские...

DOO TradeGoria

2 350 000 €

Коммерческая недвижимость в Биеле, Черногория

1100 м²

Продается комплекс, расположенный на красивом, большом, участке, в живописном поселке Биела.Главное здание – отель состоящий из 20 номеров (площадь номеров от 15 до 27 кв.м.) и трех апартаментов (площадь 84 кв.м., 38 кв.м., 46 кв.м.), закрытый ресторан 75 кв.м., открытая терраса 86 кв.м., рецепция, две подсобных комнаты, застекленный...

Antarex

179 000 €

Коттедж в Баре, Черногория

128 м² 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Уютный поселок Добра вода. Барская ривьера. Идеальный вариант для жизни у Адриатического побережья. Рядом магазин и кафе. Тихое место - тупиковая улица. До пляжа всего 500 метров. Участок ухоженный площадью 263 м². Участок благоустроен: растут виноград, киви, мандарины и гранаты. Парковка на один автомобиль Дом двухэтажный. Общая...

Белый Слон

599 000 €

Вилла в Будве, Черногория

249 м² 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ВЕЛИКОЛЕПНАЯ КУЛУАРНАЯ ВИЛЛА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА НА БЕРЕГУ АДРИАТИЧЕСКОГО МОРЯ В ПОСЕЛКЕ КРИМОВИЦА С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ!!!! *в комплексе вилла №1 на этапе строительства + две виллы в...

CULTURE international real estate agency

255 000 €

Дом в Баре, Черногория

250 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.10410 Двухэтажный дом, общей площадью 250м2, на земельном участке 7685м2, Глухи До , Барская община. До моря 20км, Сутоморе До Подгорицы 35км Структура дома : Первый этаж: 70м2, квартира с 2 спальными комнатами 50м2 подвальное помещение Второй этаж: 120м2, квартира с 3 спальными комнатами На участке растут фруктовые...

DOO TradeGoria

251 892 €

Квартира в Тивате, Черногория

64 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ! НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В РАЙОНЕ ПОРТО МОНТЕНЕГРО БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *уточняйте наличие - практически все распродано *квартиры и коммерческая недвижимость *возможна...

CULTURE international real estate agency

210 000 €

Дом в Каменари, Черногория

100 м² 3 1

ВНЖ при покупке

На участке площадью 466 м2 с частичным видом на море находится дом под ремонт, который состоит из цокольного этажа, первого этажа и мансардного. Площадь 100 м2, есть три большие спальни, кухня со столовой, большая открытая гостиная с выходом во двор, далее ванная, прихожая и просторная терраса с видом на море. В связи с длительным...

Montenegro Prospects

220 000 €

Земля в Баре, Черногория

1200 м²

Представляем Вашему вниманию участок под застройку в городе Бар. Расположен в равнинной части города Бар — район Полье Площадь участка 1200 м2 Участок ровный и правильной формы. Коэффициенто застройки 0,4. Разрешено строительство до 5 этажей общей площадью 2400 м2 Участок может купить иностранец. Если у Вас есть вопросы по...

DOO MONTBEL

230 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

55 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается роскошная солнечная квартира с высоким арендным потенциалом в Тивате. Квартира площадью 55кв.м., расположена на третьем этаже трехэтажного комплекса. Полностью меблирована и оборудована всей необходимой бытовой техникой, не требует дополнительных вложений и готова к заселению или сдаче в аренду. Планировка: светлая гостиная с зоной...

Antarex

391 500 €

Апартаменты в Будве, Черногория

87 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 санузла, террасас ВИДОМ НА МОРЕ!!! ПАРКОВОЧНОЕ МЕСТО В ПОДЗЕМНОМ ПАРКИНГЕ ВХОДИТ В ЦЕНУ!!! Удобства: ПЕРВАЯ ЛИНИЯ У МОРЯ!!! Панорамный вид на море. Элитный жилой комплекс. На крыше комплекса располагается бассейн,...

GATE Realty

180 000 €

Квартира в Будве, Черногория

98 м²

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

7104. Продается квартира в двумя спальнями в курортном местечке Бечичи (Ивановичи). Квартира находится на втором этаже , пятиэтажного дома. Есть лифт. Площадь квартиры – 98м2, состоит из просторной гостиной с зоной кухни, двух спален, коридора, двух ванный комнат, двух террас (одна с частичным видом на море). Квартира оборудована...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

270 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

230 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 00146 2-х этажный дом 230м2. На первом этаже : гостиная, кухня-столовая, летняя кухня, спальня, ванная, кладовка, гараж и внутренние лестницы, ведущие на 2-й этаж. На втором этаже : 4 спальни, в каждой из которых есть терраса, ванная и большая терраса 25м2. Дом полностью меблирован и готов к проживанию. Зем.участок 980м2.

DOO TradeGoria

685 400 €

Квартира в Будве, Черногория

149 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 12.30.13.12670Дуплекс-апартаменты Premium класса с панорамным видом на море, Будва.Апарт-отель в главной туристической локации Черногории в 5 минутах ходьбы до песчаного пляжа. Ключевые параметры: Локация:Будва Тип недвижимости:квартира-дуплекс Площадь:149м² Вид:панорамный вид на море Этаж:7 Количество спален:3 Расстояние до...

DOO TradeGoria

861 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

119 м² 4 3 2

Объект под сдачу

Роскошные меблированные апартаменты с 3 спальнями в ЖК Riviera на 1 линии в Будве. Riviera — это воплощение премиального стиля жизни в самом сердце Будванской Ривьеры. Уникальное расположение прямо на берегу моря, современная архитектура от «İki Design Group» и продуманные до мелочей детали создают атмосферу абсолютного комфорта и...

VALUE.ONE

518 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

116 м² 3 2 1

Объект под сдачу

Квартира с 2 спальнями в новом современном жилом комплексе в Бечичи - идеальное место для тех, кто хочет жить вблизи моря и наслаждаться красивыми видами на море. Расстояние по ровной дороге до песчаного пляжа- всего 150 м. Квартира расположена на 4 этаже (3 местный) и состоит из коридора, ванной комнаты, гостиной, совмещенной с кухней с...

VALUE.ONE

449 000 €

Апартаменты в Пржно, Черногория

160 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продается просторная квартира c потрясающим видом на море в живописном поселке Пржно, рядом с жемчужиной Черногории - островом Святой Стефан и в 6 км от Будвы. Удобное расположение - всего в 200 метрах от моря и 5 минутах ходьбы от парка Милочер. Одна из лучших и наиболее востребованных локаций в пригороде Будвы. Из каждого окна квартиры...

Antarex

250 000 €

Квартира в Доброте, Черногория

64 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.26.13.10825Квартира с двумя спальнями в комплексе Премиум класса с бассейном в Доброте (Бока-Которская обштина) в непосредственной близости от моря и прекрасным видом на Боко-Которский залив. Площадь – 64.41 кв.м. 2 этаж Цена : 250 000 евро Квартира состоит из гостиной совмещеной с кухней, двух спальных комнат, ванной комнаты,...

DOO TradeGoria

150 000 €

Апартаменты в Игало, Черногория

103 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается этаж дома: общая площадь 103 кв.м., поделен на две квартиры с одной спальней каждая. У каждой квартиры большие террасы с отличными видами. Можно использовать как одну большую квартиру или как две отдельных. Дом построен из качественных материалов. Паркинг перед домом, хороший подъезд, асфальтная дорога. Коммуникации городские. Все...

Antarex

Посмотреть ещё 6804 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru