Содержание недвижимости в Черногории

Фото: Dragon / Unsplash

Над материалом работали:

Ксения Седова Директор DOO "Monteonline"

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Обновлено в апреле 2026 года

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) она может достигать 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удаленности от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живет в доме с семьей, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Для иностранцев этот налог действует даже в отношении первого и основного жилья. Освобождение возможно только в одном случае – если у покупателя есть «стални боравак», то есть постоянный вид на жительство.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона. Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Обычно налоговая служба присылает извещения на уплату налога на собственность и туристической таксы один раз в год, в июле-августе.

Примеры недвижимости в Черногории

945 000 €

Вилла в Подгорице, Черногория

435 м² 6 4 4

Новая современная вилла в эксклюзивном поселке в столице Черногории с видом на весь город. Проект расположен в тщательно выбранном месте, на небольшом холме Mihinje возле реки Sitnice. Легкая транспортная доступность- из комплекса удобно добираться до любого места города, побережья и аэропорта. Это место, где Вы можете почувствовать природу,...

VALUE.ONE

285 000 €

Квартира в Будве, Черногория

76 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Прекрасный район в центральной части Будвы. Новый дом современного стиля. Близость моря в 5-ти минутах (300 метров). Близость от центральных улиц и мест активной жизни Будвы. Площадь квартиры составляет 76 м2. Шестой(мансардный) этаж. Дом с лифтом и подземным гаражом. Планировка: светлая гостиная с отделенной кухнонной зоной и столовой, 2...

Белый Слон

240 000 €

Квартира в Будве, Черногория

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!! ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ВИДОМ НА БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ!!! ПЛОЩАДЬ: 50 м2 КВАРТИРА С ОЧЕНЬ ВЫСОКИМ АРЕНДНЫМ ПОТЕНЦИАЛОМ!! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ВИДИКОВАЦ ЦЕНА: 240 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство)...

CULTURE international real estate agency

488 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

97 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, большая терраса - 32м2 (терраса 12м2 + зеленая терраса 20м2) с ПРЯМЫМ ВИДОМ НА МОРЕ!!! Удобства: Панорамный вид на Адриатическое море из каждой квартиры. Вы сможете слышать шум моря на своей террасе и...

GATE Realty

800 000 €

Дом в Муо, Черногория

145 м² 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Предлагаем на продажу каменный четырехэтажный дом площадью 145 кв метров в Муо (Котор). Дом расположен в 2 км от Старого города Котор. Дом продается на стадии реновации, поэтому по мере выполнения работ цена будет увеличиваться. Согласно проекту, на первом этаже находится прихожая, просторная гостиная открытой планировки, столовая и кухня, а...

First Realty

160 000 €

Квартира в Будве, Черногория

43 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ ДЛЯ ЛИЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ СДАЧИ В АРЕНДУ В БУДВЕ! ПЛОЩАДЬ: 43 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА ЦЕНА: 160 000 евро БЕСПЛАТНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК Вы оплачиваете только услуги нотариуса и судебного переводчика ВНЖ по недвижимости...

CULTURE international real estate agency

230 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

55 м² 2 1

Продается роскошная солнечная квартира с высоким арендным потенциалом в Тивате. Квартира площадью 55кв.м., расположена на третьем этаже трехэтажного дома. Полностью меблирована и оборудована всей необходимой бытовой техникой, не требует дополнительных вложений и готова к заселению или сдаче в аренду. Планировка: просторная гостиная с зоной...

Antarex

190 000 €

Дом в Баре, Черногория

80 м² 5 3 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7071. город Бар, местность Старый Бар. В 250 метрах от знакового места – крепости старый Бар, одноэтажный новый дом (август 2022 года) внутренней площадью 70 кв м: гостиная с кухней, три спальные комнаты, большой коридор, ванная комната, терраса. Новая мебель и техника. Имеется выполненный дымоход для камина. Сплит системы. Видеонадзор 4...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

595 000 €

Апартаменты в Доброте, Черногория

158 м² 4 3 2

Срочная продажа! Цена снижена с 650.000 евро на 595.000 евро! Роскошные апартаменты с 3 спальнями в самом красивом месте Которского залива, в городе Доброта. Апартаменты состоят из холла, просторной и очень светлой гостиной, совмещенной с кухней и столовой зоной с выходом на террасу, трех спален, двух ванных комнат и гостевого санузла. Каждая...

VALUE.ONE

2 600 000 €

Вилла в Которе, Черногория

650 м² 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! РОСКОШНАЯ ВИЛЛА С БАССЕЙНОМ В ЖИВОПИСНОЙ ЛОКАЦИИ С ПОТРЯСАЮЩИМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ! ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 650 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 1 000 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: ЗАГОРА ЦЕНА: 2 600 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство)...

CULTURE international real estate agency

1 495 000 €

Пентхаус в Тивате, Черногория

180 м² 4 3 2

Шикарный двухуровневый пентхаус с панорамным видом на море в фешенебельном районе Porto Montenegro (комплекс Boka Place), Тиват. Продается потрясающий видовой двухуровневый пентхаус общей площадью 180 м². Расположен на 6 и 7 этажах (последний этаж) самого нового и современного комплекса Boka Place в районе категории «люкс»...

NEW LEVEL

Цена по запросу

Пентхаус в Тивате, Черногория

437 м² 3 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ ЭЛИТНЫЙ ПЕНТХАУС С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ЯХТЕННУЮ МАРИНУ В КЛУБНОМ ДОМЕ В PORTO MONTENEGRO С ПРИВАТНЫМ ИНФИНИТИ - БАССЕЙНОМ! *три спальни, пять ванных комнат и...

CULTURE international real estate agency

370 000 €

Квартира в Будве, Черногория

90 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ШИКАРНАЯ КВАРТИPА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В РАФАИЛОВИЧАХ! ПЛОЩАДЬ: 90 м2 + паркинг в закрытом гараже ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ ЦЕНА: 370...

CULTURE international real estate agency

650 000 €

Вилла в Близикуче, Черногория

246 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Предлагаем 9 таунхаусов, размещенных в трех отдельных корпусах, с 4-мя спальнями классического или современного дизайна. Общая площадь каждого таунхауса составляет около 270 кв.м, включая гараж. Сдача объекта запланирована на декабрь 2024 года. Расположен вблизи средиземноморской деревне Близикуче, в одном из самых красивых, но уединенных и...

DOO "Monteonline"

368 000 €

Апартаменты в Костанице, Черногория

92 м² 2 1

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

40 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

482 м²

ВНЖ при покупке

Участок земли площадью 482 кв.м. На участке старое строение площадью 42 кв.м. Топла, муниципалитет Герцег Нови.

Galeo

990 000 €

Вилла в Будве, Черногория

400 м² 4 4

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

200 000 €

Земля в Колашине, Черногория

3003 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.КОЛАШИН.СЧАCТЬE УРБАНИЗИРОВАННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА В ПРЕСТИЖНОМ ГОРНОЛЫЖНОМ КУРОРТЕ КОЛАШИН С РАЗРЕШЕНИЕМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО И СОГЛАСОВАННЫМ ПРОЕКТОМ! *коммуникации: водопровод,...

CULTURE international real estate agency

99 000 €

Коммерческая недвижимость в Херцег-Нови, Черногория

22 м²

Продается помещение площадью 22 кв.м. на первой линии в престижной части набережной города Херцег Нови. В помещении оборудованный санузел с душем, подсобное помещение и зал. Помещение можно использовать как торговую точку и как апартамент для гостей.

Antarex

90 000 €

Апартаменты в Радановичах, Черногория

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Площади: 1 спальня: от 45 м2 до 60 м2 - от 89 900€; 2 спальни: от 62 м2 до 82 м2 - 124 100€; Удобства: Новый жилой комплекс, состоящий из 2-х литеров. Фасад покрыт натуральным камнем серого и бежевого цветов. На крыше планируется установить солнечные панели. Наружные двери и окна изготовлены из прочного алюминия темно-серого цвета. Ограждения...

GATE Realty

Посмотреть ещё 4620 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Oсновным поставщиком электроэнергии в Черногории остается государственная энергетическая компания Elektroprivreda Crne Gore (EPCG).

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счетчику киловатт-часов. При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить €45–50.

Оплатить электроэнергию можно в офисе провайдера, в банке, на почте или удаленно – через сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват (фото: база Prian)

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. В прибрежных регионах, особенно в Будве, цены выше и составляют от €1,6 до 2,7 за кубометр.

В 2026 году услуги водоснабжения и канализации в Черногории обходятся домохозяйствам от €10 до 25 в месяц. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы (фото: András Rátonyi на Unsplash)

В последнее время стали популярны печи на пелетах (спресованные опилки). Это компактная полностью автоматизированная печь, которую можно установить как в дом, так и в обычную квартиру. 

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Выгоднее и эффективнее использовать печь на пелетах. Но если говорить о кондиционерах, то в месяц при использовании одного кондиционера в холодное время года стоимость обогрева обойдётся в €50–70.

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и приготовления еды.  

Вывоз мусора (komunalno) 

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придется платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

Операторы связи в Черногории – MTEL, Crnogorski Telekom и One Crna Gora. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €40–75 в месяц. Самые дешевые тарифы – от €19 в месяц.

Безлимитный интернет и стационарный телефон обойдутся в €20 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, в среднем придется отдавать за месяц около €35.

Обслуживание территории комплекса

В Черногории все многоквартирные дома более чем на три квартиры обязаны создать товарищество собственников (ТСЖ) и оформить его как юридическое лицо. Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Ставка варьируется в пределах €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах может достигать €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость типичной страховки составляет €100–300 в год для квартир и €300–900 для домов или вилл.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Важно! Россиянам без ВНЖ новый счет в банке не откроют, и прямые переводы с российских счетов из-за санкций тоже невозможны, но владельцы могут провести платеж с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример расчета коммунальных платежей (в год)

Примерный расчет коммунальных платежей для квартиры в новостройке в Будве, 45 кв. м, живет один человек.

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 4,5–7% – это оценка местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400–500 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €700–1000. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остается на собственнике. Зато жилец несет все остальные расходы. 

Котор, Черногория (фото: Joachim Lesne на Unsplash)

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно. Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчетным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Также в Черногории действует туристический налог, которым облагается каждый гость. Владельцы недвижимости обязаны взимать этот сбор с туристов и перечислять его местным властям. Размер налога зависит от региона и категории объекта размещения. Стандартный тариф – €1 с человека в день.

Управляющие компании

Если вы не живете в Черногории круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний. Большинство таких компаний берут процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент этот немалый – 20–30% от выручки.

Сотрудники предоставляют отчеты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешевая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Новая застройка в городе Бар (фото: Alexkom000 на wikimedia)

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Иностранцы могут продавать недвижимость, сдавать ее в аренду и передавать по наследству, если объект оформлен законно и не имеет правовых обременений. Если же у недвижимости есть такие ограничения, как отсутствие разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию, продать или сдать в аренду такой объект нельзя до его полной легализации.

Условия цитирования материалов Prian.ru