В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся коммуналка, каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru.
Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.
Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится.
Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.
Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом.
Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.
Туристический налог (turistička taksa)
Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.
Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:
S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,
где
S – площадь объекта,
15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
45 – туристический сезон в днях,
n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
0,5 – коэффициент заполняемости.
Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.
Крайний срок оплаты – 30 сентября.
Лайфхак
Просите риелторов рассчитать для вас налоговую нагрузку на конкретный объект, который вы планируете купить. На портале Prian вы найдёте большую базу черногорских брокеров – они ответят на ваши вопросы на русском языке.
Примеры недвижимости в Черногории
812 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
307 м2102
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается дом в центре Игало. Площадь дома 307 м2. Состоит из: Подвал 79 м2: два гаража, первый этаж 112 м2: пять комнат, ванная комната, кухня, первый этаж 116 м2: пять комнат, ванная комната.
Площадь двора вокруг дома 238 м2. Расстояние до моря 250 м.
Цена: €812,000
Rivijera Nekretnine
900 000 €
Дом в Петроваце, Черногория
466 м26
ВНЖ при покупке
Вилла в Петроваце, Будва.
Площадь дома 466 м2, площадь участка 517 м2.
План дома:
на первом этаже гостиная, кухня, две спальни, ванная и гостевой туалет, две террасы;
на втором этаже расположены два апартамента, в которых есть две спальни с ванными комнатами, кухня и терраса.
Дом полностью меблирован и оборудован всей необходимой...
Mercury Group
220 000 €
Дом в Баре, Черногория
200 м29
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.8932
Дом для большой семьи или для сдачи в аренду, имеет 3 этажа , общей площадью 200м2, находится в Шушань, на хорошей позиции, с видом на море. На каждом этаже, находится 3 спальни, кухня, прихожая, сан узел и терраса.
На большом участке площадью 731м2.
Дом построен качественно, деревянный пол. Во дворе подсобное...
DOO TradeGoria
530 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
68 м2211
ВНЖ при покупке
-Площадь – 68 м2
-Большая, светлая гостиная, совмещенная с кухней
-1 спальня
-1 ванная комната
-Терраса с видом на море и набережную Порто Монтенегро
-Парковочное место включено в стоимость
-Услуги жилого комплекса: СПА, услуги управляющей компании, круглосуточная охрана и консьерж.
Квартира находится на 3 этаже в новом жилом...
Mercury Group
430 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
96 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость, Черногория, Пржно
Продаётся роскошный пентхаус с двумя спальнями в Пржно, на Будванской Ривьере.
Эти замечательные апартаменты площадью 96 м² расположены в эксклюзивной зоне под магистралью, в жилом здании гостиничного типа, которое предлагает велнес-центр и бассейны на крыше.
Здание находится всего в 200 метрах от моря, что...
Amfora Real Estate
135 000 €
Квартира в Баре, Черногория
46 м21
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.13.12214
Новая квартира в многоэтажном здании, район Илино, Бар.
Площадь квартиры 46 м2.
Структура: коридор, гостиная с кухней, спальня, санузел и балкон.
Квартира полностью укомплектована всей необходимой мебелью и техникой.
В гостиной установлен кондиционер.
На балконе оборудована зона отдыха, также можно использовать как...
DOO TradeGoria
150 800 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
58 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира с одной спальней в новом жилом комплексе в Бечичи в 300 метрах от моря и пляжей. Площадь 58 кв.м. Расположена на высоком цокольном этаже. Планировка - гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная и просторная терраса. Квартира с современным ремонтом, полностью меблирована и оснащена необходимой бытовой техникой.Территория...
Antarex
106 000 €
Коммерческая недвижимость в Будве, Черногория
39 м2
Код объекта - 5.30.730.10678
Студия в Будве, общей площадью 39м2, на шестом этаже в восьмиэтажном доме с тремя лифтами.
До моря 5 минут пешком, 300 метров.
Структура: коридор, кухня, совмещенная с гостиной, санузел, терраса.
DOO TradeGoria
250 000 €
Квартира в Баре, Черногория
104 м2532
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Трех подъездный восьмиэтажный дом находится на одной из главных улиц Бара.
Это строгий центр. В доме на первом этаже располагаются магазины, бутики, кафе.
Перед домом большая парковка, и совсем рядом центральный продуктовый рынок.
От дома до моря 5-7 мин пешком.
Дом расположен в очень удобном месте и в пешей доступности от рынка,...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
135 800 €
Квартира в Будве, Черногория
40 м21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ!!!
ПЛОЩАДЬ: 40 м2
ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ЦЕНТР
ЦЕНА: 135 800 евро
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
ВНЖ (вид на жительство)
ЦЕНТР БУДВЫ
Новостройка – новый дом
ПРОЕКТ: одна спальня, один...
CULTURE international real estate agency
277 500 €
Квартира в Бечичи, Черногория
75 м2322
Трехкомнатная квартира в новом комплексе с бассейном и SPA в Бечичи, в 400 м от моря. Этот уникальный жилой комплекс отличается потрясающими видами на море, Святой Стефан и Будванскую Ривьеру.
Квартира включает в себя гостиную, совмещенную с кухней с выходом на террасу, гостевой санузел, две спальни, ванную комнату и еще одну террасу.
В...
VALUE.ONE
324 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
52 м2
ВНЖ при покупке
Предложение Люкс, Портонови, Херцег Нови
В Портонови вы найдёте 270 роскошных резиденций, в полной мере использующих выгоды расположения среди моря и гор, начиная от роскошных, просторных таун-хаусов, расположенных в глубине средиземноморской деревушки, стильных вилл с хорошо продуманными садами, до элегантных апартаментов в пентхаузах с видом...
Montenegro Prospects
255 000 €
Квартира в Которе, Черногория
74 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Продаётся уютная квартира в живописном поселке Доброта, площадью 74 квадратных метра, которая идеально подойдёт как для комфортной жизни, так и для отдыха. Этот уголок утопает в зелени и предлагает потрясающие виды на горы и море, создавая атмосферу спокойствия и уюта.
Квартира состоит из двух просторных спален, которые обеспечат вам...
DOO "Monteonline"
220 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
62 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Новая готовая квартира, обставленная современной стильной и практичной мебелью и оборудованная кондиционерами и современной электро-бытовой техникой (плита, духовка, хоодильник, СВЧ, посудомоечная и стиральная машина, телевизор, интернет), оснащенная всем, необходимым для личного проживания или сдачи в аренду (постельное белье, посуда, чайник и...
Rentsale
1 575 000 €
Вилла в Кримовице, Черногория
440 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.728.5650
Комплекс вилл Cape Montenegro – яркий проект премиум класса в коллекции лучшего застройщика Черногории. Профессиональная команда выполнила не один важнейший для страны проект: построены автомобильные туннели и дороги в горах, возведены высотные коммерческие и жилые здания. Опыт строительства как жизненоважных для...
DOO TradeGoria
99 000 €
Апартаменты в Баре, Черногория
44 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость Черногория
Продается новая однокомнатная квартира площадью 44 м² в Баре, расположенная в современном здании на этапе строительства.
Квартира имеет функциональную планировку и включает просторную гостиную, одну спальню, ванную комнату и террасу с прекрасным видом.
Она находится на 8-м этаже нового жилого здания, оснащенного...
Amfora Real Estate
346 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
94 м2212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Уникальная возможность: квартиры в двух шагах от моря в Игало, Херцег-Нови!
Предлагаем вашему вниманию отличный лот — две великолепные квартиры с 1 спальней, расположенные всего в нескольких шагах от набережной и моря. Это идеальное решение для тех, кто мечтает о жизни у самого побережья или инвестировании в недвижимость.
Общие...
DOO "Monteonline"
112 000 €
Земля в Колашине, Черногория
1313 м²
Продается урбанизированный участок в красивом и тихом месте, в поселке Дрпе, в 2,6 км от г. Колашин в сторону горнолыжного курорта.
Площадь участка 1313 кв.м., подведена асфальтированная дорога и электричество. Вода заведена из протекающего на границе участка потока.
Разрешено строительство дома площадью 250 кв.м., три этажа со...
Antarex
280 000 €
Вилла в Утехе, Черногория
225 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 2.25.728.3105
Новая вилла « Маринна» в медитеранском стиле в Утехе.
Площадь виллы 225м2.Участок земли 240м2.
Планировка:
1 этаж: кухня-столовая, спальня, ванная комната, большая терраса, внутренняя лестница на второй этаж.
2 этаж: 2 отдельных апартамента с балконами с видом на море, наружная лестница на большую террасу на 3...
DOO TradeGoria
1 290 000 €
Дом в Которе, Черногория
450 м24
ВНЖ при покупке
Продажа элегантной и современной трехэтажной виллы в местечке Кавач, с огромным садом и террасами. Площадь виллы 450м2 на участке 1225м2, представляет собой великолепный семейный дом для отдыха или развлечений.& Огромная зона отдыха на первом этаже занимает 154 м2, включает в себя просторные гостиные, наполненные солнечным светом весь день,...
Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч.
Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04.
При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.
Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.
Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват
Вода и канализация
Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе.
Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.
При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25.
Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год.
Отопление
Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.
Вид на исторический центр Будвы
Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один.
Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч).
Газ
Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.
Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством.
Вывоз мусора
Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20.
Телефон, телевидение, интернет
Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
За пакет интернета придётся платить €20–30.
Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.
Обслуживание территории комплекса
По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.
Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д.
Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.
Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.
Как платить за коммунальные услуги
Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.
Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)
Статья расходов
Квартира в новостройке в Будве, 45 кв.м, один человек
Квартира бизнес-класса вкомплексе с развитой инфраструктурой, Бечичи, 126кв.м, три человека
Ежегодный налог
€1 180
€3 500
Туристический налог
-
-
Вода
€200
€350
Электричество
€400
€540
Интернет, телефон, ТВ
€500
€1 000
Вывоз мусора
€120
€200
Обслуживание дома
€250
€2 270
Итого
€2 650
€7 860
Сдача жилья в аренду
В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.
Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.
К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600.
Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы.
Котор, Черногория
Налоги при сдаче в аренду
В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.
Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.
Управляющие компании
Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.
Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.
Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.
Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах.
Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.
В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.
По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.
Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.
Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Новая застройка в городе Рафайловичи
Налоги при продаже недвижимости
Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения.
Налог на прирост капитала не взимается:
при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.