Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

540 000 €

Отель, гостиница в Жабляке, Черногория

480 м²

Уникальная возможность приобрести готовый, полностью функционирующий бизнес в самом сердце Национального парка Дурмитор. Комплекс расположен всего в 1,7 км от центра Жабляка и состоит из шести полностью оборудованных деревянных домов площадью по 80 м² каждый (70 м²+10 м² терраса). Общая площадь участка 1400 м², с прямым выходом на главный...

DOO "Monteonline"

690 000 €

Дом в Будве, Черногория

220 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.11.11193 Продаётся шикарная вилла с неимоверным дизайном, красивый дизайн комнат, уютные, светлые комнаты. Хорошая, качественная, удобная мебель. Прекрасный вид с террасы на море и горы. Бассейн Детали Местоположение: Будва, Госпоштина Кол-во спален: 2 Площадь: 220 м² Кол-во санузлов: 1 Удобства и преимущества Первая...

DOO TradeGoria

779 700 €

Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория

113 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже апартамент с 2 спальнями площадью 113 кв. м в составе нового 5-звёздочного отеля, расположенного на первой линии в Рафаиловичах (Будванская ривьера). Этот объект является частью уникального инвестиционного проекта с концепцией апартаментов под управлением международной гостиничной сети. Квартира находится на 1 этаже и...

DOO "Monteonline"

324 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

81 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура студии: 1 комната, 1 санузел, терраса, гардеробная. Удобства: ВИД НА БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ! Новый элитный жилой комплекс. Удобная планировка.Качественный ремонт. Стильный и современный интерьер. Мебель и техника. Сантехника, сплит-система, бойлер. Деревянные...

GATE Realty

169 000 €

Квартира в Утехе, Черногория

90 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.7755Инвестиционные апартаменты с 2 спальнями на первой линии моря, со своим спуском к пляжу- клубный пляж. Квартира находится в туристическом сердце Барской риверы - Утехе. С просторной террасы, на которой организована лаунж-зона, открывается захватывающий вид на море, которыйникто и никогда не сможет закрыть. - уникальная...

DOO TradeGoria

260 000 €

Вилла в Лепетани, Черногория

110 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже уютный трехэтажный дом площадью 110 кв. м, расположенный на участке 201 кв. м в живописном поселке Лепетане, Тиват. Этот дом является идеальным выбором для большой семьи, предлагая функциональность и комфорт всего в 250 метрах от пляжа. Дом имеет три этажа с отдельными входами, что предоставляет гибкость в использовании...

DOO "Monteonline"

75 600 €

Квартира в Баре, Черногория

31 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.13079Новый жилой комплекс в Баре Представляем современный жилой комплекс, расположенный в одном из самых привлекательных районов города Бар, всего в нескольких минутах от моря и в непосредственной близости от спортивного центра Тополица. Комплекс спроектирован с акцентом на комфорт, качество и энергоэффективность, объединяя...

DOO TradeGoria

250 000 €

Отель, гостиница в Даниловграде, Черногория

400 м²

Код объекта - 5.27.17.10808 Предлагается к продаже или аренде мини-отель на берегу реки Зета, в 20 км от Подгорицы, в 6 км от Даниловграда. Идеально подходит для семейного бизнеса в уникальном месте с собственным прудом. В непосредственной близости от мини-отеля, продается участок площадью 6.000 м2, который может быть использован для...

DOO TradeGoria

1 800 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

450 м² 7 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Предлагаем на продажу виллу площадью 450 кв метров на первой береговой линии в Крашичах. Вилла находится в 3-х метра от моря, собственный пирс, гараж под лодку. Участок 700 кв метров. Вилла состоит из 5 спален, 2 гостиных. Оборудована всей необходимой мебелью. Имеется бассейн. Также вилла оборудована паркингом и техническим помещением.

First Realty

1 900 000 €

Коммерческая недвижимость в Сутоморе, Черногория

1000 м²

Код объекта - 01035 Вилла с 20 апартаментами на первой линии моря, г.Сутоморе Площадь объекта: 1.000m2 Общая площадь земельного участка около 1000м2 Апартаменты 25-45м2, 2-х и 3-х комнатные. Апартаменты оснащены кондиционерами и имеют полностью оборудованную кухню, телевизор с кабельным телевидением и беспроводным доступом в Интернет....

DOO TradeGoria

155 000 €

Земля в Баре, Черногория

1600 м²

Код объекта - 8.25.15.11792 Большой участок земли с рушевиной и видом на море в Зальево, Бар. Площадь участка - 1600 м2 Площадь рушевины - 120м2 (вписана в лист недвижимости) Асфальтированная дорога до участка. Городская вода. Подведено электричество. Панорамный вид на море и город с участка. Расстояние до магазина Идея и главной дороги - 200...

DOO TradeGoria

1 570 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

192 м² 3 3

Ищете уникальную возможность инвестировать в элитную недвижимость или приобрести просторную квартиру для комфортного проживания? Эти апартаменты с 3 спальнями и огромной террасой в новом корпусе Baia отеля Regent Porto Montenegro (5★) — именно то, что вам нужно! Параметры квартиры: Площадь: 192,87 кв. м (внутренние помещения —...

Mbroker

1 100 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

365 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.728.12409 Предлагается к продаже вилла класса LUX в современном дизайне. С виллы открывется удивительный панарамный вид на море. Вилла находится в небольшом туристичеком поселке Утеха, Барская ривьера. Площадь виллы: 365 м2. Площадь участка: 400 м2. Структура виллы: бассейн, 4 спальни, 4 ванные комнаты, гостиная, летняя...

DOO TradeGoria

320 000 €

Апартаменты в Крашичах, Черногория

29 м² 1

ВНЖ при покупке

На продажу предлагается элегантная студия, расположенная на приватном курорте Nikki Beach Montenegro — одном из самых престижных комплексов Черногории. Комфортная планировка включает просторную жилую зону и современную ванную комнату. Благодаря панорамным окнам студия наполнена светом и открывает захватывающий вид на величественный Которский...

DOO "Monteonline"

230 000 €

Дом в Биеле, Черногория

320 м² 9

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.8679 Домс панорамным видом на морев городеХерцег-нови, поселокБиела. Дом, площадью 320 м2, в трех уровнях. Каждый этаж - это отдельный апартамент (около 90 м2) с гостиной, кухней-столовой, 3-мя спальнями, ванной комнатой и террасой. В доме находится гараж 36 м2. Наземельном участке, площадью 320 м2, находится летняя...

DOO TradeGoria

89 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

28 м² 2

ВНЖ при покупке

Два апартамента были сделаны из одного помещения и продаются только вместе. Первый этаж, а благодаря высоким потолкам, удалось увеличить площадь с помощью галереи. Площадь, зарегистрированная в кадастре 28м2. Благодаря грамотной планировке и ремонту удалось получить два апартамента 35м2 и 25м2 (это с учетом второго уровня). В каждом...

Montenegro Prospects

2 600 000 €

Вилла в Каменари, Черногория

400 м² 6 4 4

ВНЖ при покупке

Продается восстановленный исторический объект — старинная водяная мельница. Участок площадью 700 м² расположен на первой линии в самом красивом фьорде мира. С него открывается панорамный вид на полностью сохранившийся венецианский город XV века — Пераст, основанный в III веке до нашей эры иллирийцами. Участок имеет собственный...

DOO MONTBEL

229 900 €

Квартира в Будве, Черногория

85 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11083 Продажа Будваю Квартира с 3 спальнями с видом на море и горы, 2 санузла, площадь 85м2 , паркинг в гараже свой с закрывающей роллетной, паркет, полностью мебелирована новой мебелью, большая терраса, район Дубовица Люкс. Детали Местоположение: Будва, Дубовица Кол-во спален: 3 Площадь: 85 м² Этаж: 7 Кол-во...

DOO TradeGoria

99 000 €

Земля в Никшиче, Черногория

10730 м²

8084. Никшич, Глибавац. Участок сельскохозяйственной земли 10.730 кв м (1,07 Га). Городской водопровод, электричество, хорошая подъездная дорога. На участке имеется колодец 8 метров. Близкое залегание грунтовых вод (12-25 метров) – возможность бурения скважины с использованием для полива. Плодородные земли высокой категории, оптимальные...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

185 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

85 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Продается квартира с двумя спальнями в городе Петровац (Будванская ривьера). Квартира площадью 85 кв.м. расположена на 1-м этаже, в шаговой доступности от моря и пляжа — 7 мин пешком. Планировка: коридор, гостиная с зоной кухни, две отдельные спальни, ванная комната и терраса . Петровац находится по соседству с Будвой в самом центре...

First Realty

Посмотреть ещё 7021 похожий объект

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru