a
Версия
для печати

Содержание недвижимости в Черногории

  • 49193
В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся коммуналка, каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru.

Содержание статьи

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

  • S – площадь объекта,
  • 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
  • 45 – туристический сезон в днях,
  • n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
  • 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Лайфхак

Просите риелторов рассчитать для вас налоговую нагрузку на конкретный объект, который вы планируете купить. На портале Prian вы найдёте большую базу черногорских брокеров – они ответят на ваши вопросы на русском языке.

Примеры недвижимости в Черногории
Дом за 670 000 евро в Шушани, Черногория
670 000 €
Дом в Шушани, Черногория
322 м2 3
ВНЖ при покупке
Продаются первый и второй этаж дома в Сушне, Бар. Площадь дома 322 м2, а площадь участка, на котором он расположен, 275 м2. Планировка дома: кухня совмещена с гостиной, две спальни, два санузла и терраса. Дом полностью меблирован, есть кондиционер и видеонаблюдение. При строительстве дома большое внимание уделялось теплоизоляции. Рядом с домом...
Mercury Group
Квартира за 1 600 000 евро в Будве, Черногория
1 600 000 €
Квартира в Будве, Черногория
173 м2 2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11633 ВИЛЛА 1- АПАРТАМЕНТ А12 спальни,173m2Стоимость:1 600 000€Апартамент полностью закончен и готов к заселению.С террасы открывается потрясающий вид на море и Старый город Будвы.Стоимость пакета мебели и аксессуаров: 60000€ Расположенный на полуострове Завала, в самом сердце оживлённой Будванской Ривьеры в Черногории,...
DOO TradeGoria
Квартира за 457 900 евро в Тивате, Черногория
457 900 €
Квартира в Тивате, Черногория
97 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ! ПРОСТОРНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С СОБСТВЕННОЙ ТЕРРАСОЙ И ПРИВАТНЫМ ДВОРИКОМ В НОВОМ ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ BOKA PLACE ПРЕСТИЖНОГО РАЙОНА ПОРТО МОНТЕНЕГРО! *одна спальня, одна ванная комната...
CULTURE international real estate agency
Отель, гостиница за 2 300 000 евро в Каменари, Черногория
2 300 000 €
Отель, гостиница в Каменари, Черногория
600 м2
Код объекта - 00593 Отель 4* — Каменари Площадь: 600м2 Отель имеет 8 апартаментов оборудованных системой кондиционирования, телефон, спутниковое телевидение, ЖК-телевизор, мини-бар и терраса с видом на море. Все апартаменты разные и уникальные. В состав гостиницы входит и парковка, эксклюзивный ресторан, интернет кафе, сувенирный магазин....
DOO TradeGoria
Апартаменты за 299 430 евро в Тивате, Черногория
299 430 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
66 м2 2 1 1
Объект под сдачу
Квартира с 1 спальней у моря в Тивате. Просторная и светлая квартира с одной спальней расположена на втором этаже современного жилого комплекса премиум-класса в одном из самых живописных районов Тивата. Квартира имеет продуманную планировку, идеально подходящую для комфортной жизни или аренды. Планировка квартиры: Просторная гостиная,...
VALUE.ONE
Квартира за 120 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
120 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
32 м2 1 1
Продается квартира-студия в старом городе, Герцег-Нови. Площадь 32м2, 300 м до моря, вид на море. Планировка помещения: гостиная с кухней и столовой, коридор, санузел. Цена: 120 000,00 евро
Rivijera Nekretnine
Вилла за 248 000 евро в Колашине, Черногория
248 000 €
Вилла в Колашине, Черногория
128 м2 3 1
ВНЖ при покупке
Идеальный дом для тех, кто ценит простор, природу и комфорт! Этот современный дом площадью 128 м² расположен в экологически чистом районе, всего в 1,5 км от центра Колашина, где вас ждет инфраструктура, магазины и кафе. Особенности дома: Три спальни, две из которых имеют собственные террасы с видом на зеленый участок. Одна ванная комната на...
DOO "Monteonline"
Апартаменты за 113 000 евро в Бечичи, Черногория
113 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
40 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса! Удобства: Жилой комплекс с закрытой территорией. Удобная планировка. Вид на город и горы. Качественный ремонт. Мебель и техника. Натуральные полы. Сантехника, сплит-система, бойлер. Управляющая...
GATE Realty
Земля за 165 000 евро в Баре, Черногория
165 000 €
Земля в Баре, Черногория
1550 м²
Продается урбанизированный земельный участок с видом на море в живописном поселке Зальево, муниципалет Бар. Расстояние до центра Бара - 6 км.Площадь участка - 1550 кв.м. К участку ведет асфальтированная дорога, центральные коммуникации - вода и электричество. На участке есть старый каменный дом, поэтому можно построить вместо него другой без...
Antarex
Квартира за 468 000 евро в Будве, Черногория
468 000 €
Квартира в Будве, Черногория
72 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!! КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В СДАННОМ ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ: первая линия БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ ПЛОЩАДИ КВАРТИР: 30 м2 – 133 м2 (30, 35, 41, 42, 62, 66,...
CULTURE international real estate agency
Вилла за 825 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
825 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
201 м2 4 3
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию уникальную виллу, расположенную в престижном районе Topla города Херцег-Нови. Этот дом – идеальное сочетание городской инфраструктуры и уединенного загородного комфорта. Находясь на высоте 200 метров над уровнем моря, вы сможете наслаждаться захватывающими видами на Адриатическое море и окружающую природу....
DOO "Monteonline"
Вилла за 425 000 евро в Ораховаце, Черногория
425 000 €
Вилла в Ораховаце, Черногория
296 м2 4 4
ВНЖ при покупке
Общая площадь дома 226м2, площадь террас 70м2, площадь участка 763м2. На первом этаже квартира с одной спальней, гараж и два подсобных помещения. На втором этаже квартира с тремя спальнями, двумя ванными, гостиной с кухонной зоной и террасой. На третьем, мансардном этаже, квартира с двумя спальнями и террасой. Отличное предложение, как для...
Antarex
Вилла за 400 000 евро в Сутоморе, Черногория
400 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
266 м2 4 2
ВНЖ при покупке
Продается новый дом, построенный по канадской технологии, на участке с садом, бассейном и личным паркингом, расположенный в тихом месте Ратац недалеко от поселка Сутоморе и города Бар. Площадь дома 266 кв.м., земельный участок - 900 кв.м. Дом двухэтажный. На первом этаже - большая гостиная с кухней и обеденной зоной, две спальни и две ванные...
Antarex
Апартаменты за 259 000 евро в Тивате, Черногория
259 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
76 м2 3 2 1
Апартаменты с 2 спальнями в новом доме в Тивате в самом сердце живописного пригорода Тивата, всего в нескольких минутах езды от центра Тивата. Апартаменты находятся на 2 этаже четырехэтажного здания и включают в себя коридор, ванную комнату, гостиную, совмещенную с кухней с выходом на террасу, двух спален, каждая из которых имеет выход на...
VALUE.ONE
Квартира за 103 000 евро в Баре, Черногория
103 000 €
Квартира в Баре, Черногория
33 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.12905 Продается уютная студия с видом на море в Баре Локация: Бар — популярный прибрежный город с развитой инфраструктурой. До моря: 300 метров — прогулка к пляжу займет всего несколько минут. До центра города: 5 минут пешком. Вся необходимая инфраструктура — магазины, рестораны, кафе, аптеки — в шаговой доступности....
DOO TradeGoria
Апартаменты за 1 739 000 евро на полуострове Луштица, Черногория
1 739 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
138 м2 3 2
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже квартиру площадью 138 кв. м, расположенную в престижном жилом комплексе Horizon, жемчужине Луштица Бей, Тиват. Комплекс находится между Marina Village и Golf Residences, предлагая уникальное сочетание спокойствия и доступа к элитной инфраструктуре. Срок сдачи в эксплуатацию — март 2028 года. Апартаменты в комплексе...
DOO "Monteonline"
Квартира за 415 000 евро в Будве, Черногория
415 000 €
Квартира в Будве, Черногория
129 м2 3
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11675 ПРОДАЖА Шикарный пентхаус в центре Будвы по супер цене ниже рынка. Стоимость €415,000 Площадь 129 м2 Спальни 3 Санузла 3 Панорамный вид на Будву, море и горы. Идеальная локация. Дом премиум класса Nivel. Квартира полностью укомплектована мебелью и бытовой техникой.
DOO TradeGoria
Апартаменты за 330 000 евро в Ораховаце, Черногория
330 000 €
Апартаменты в Ораховаце, Черногория
63 м2 3 2 1
Квартира площадью 63 м2 с собственным двориком 100 м2 на первом этаже малоквартирного трёхэтажного дома в тихом местечке Ораховац, в окружении зелени в восьми километрах от Котора. Квартира полностью меблирована и готова для жизни. Квартира состоит из гостиной, двух спален, ванной комнаты и дворика с зоной для барбекю. Жилой комплекс находится...
VALUE.ONE
Вилла за 990 000 евро в Прчани, Черногория
990 000 €
Вилла в Прчани, Черногория
220 м2 4
ВНЖ при покупке
Код объекта - 00649 Роскошная вилла с бассейном. Площадь: 220 м2 Площадь участка: 340 м2 Эксклюзивная, новопостроенная вилла с бассейном в Река Режевич, одном из самых красивых мест на черногорском побережье. Бассейн, ресторан, парковка… Потрясающий вид.
DOO TradeGoria
Дом за 380 000 евро в Будве, Черногория
380 000 €
Дом в Будве, Черногория
140 м2 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Меня зовут Алекcандp, задайте мне cвой вoпрос ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ С ВИДОМ НА МОРЕ В ПОСЕЛКЕ КРИМОВНИЦА БУДВА, ПЛОЩАДЬЮ 140 м2!! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 140 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 400 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: КРИМОВНИЦА ЦЕНА: 380 000 евро ДОМ можно использовать для сдачи в аренду, есть возможность разделить его на четыре апартамента!!!!...
CULTURE international real estate agency

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Porto-Montenegro
Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Будва
Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

  • Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
  • За пакет интернета придётся платить €20–30.
  • Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Черногории

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Статья расходов

Квартира в новостройке в Будве, 45 кв. м, один человек

Квартира бизнес-класса в комплексе с развитой инфраструктурой, Бечичи, 126 кв. м, три человека

Ежегодный налог

€1 180

€3 500

Туристический налог

-

-

Вода

€200

€350

Электричество

€400

€540

Интернет, телефон, ТВ

€500

€1 000

Вывоз мусора

€120

€200

Обслуживание дома

€250

€2 270

Итого

€2 650

€7 860

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория
Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новостройки в Черногории
Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

  • при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
  • при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Недвижимость, Содержание недвижимости, Налоги и сборы

Читайте также

Где лопнет пузырь
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Пять советов покупателям недвижимости в Черногории
Как избежать рисков и заключить выгодную сделку
Онлайн-тур по недвижимости в Луштице Бей: посмотрите, как выглядят готовые квартиры на самом престижном курорте Черногории
Wow-курорт на побережье Адриатического моря
Как купить недвижимость в Черногории: руководство для иностранцев, которые хотят выгодно вложить деньги в 2025 году
Гид по рынку от ведущего застройщика региона
Хорошие новости из Индонезии и Таиланда
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Черногории Земельные участки в Черногории Недорогая недвижимость в Черногории Дома (виллы) в Черногории

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Черногория»