Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

160 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

46 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальни, 1 санузел, 1 терраса. Удобства: Новый дом, вид на горы, стильный и современный интерьер, качественный ремонт, новая мебель и техника (Бош), сплит-система, бойлер. 2 лифта. Управляющая компания. Подземный паркинг 2 этажа. Возле дома уличный паркинг под шлагбаумом. В доме располагается...

GATE Realty

1 800 000 €

Дом в Режевичах, Черногория

801 м² 5 9

ВНЖ при покупке

Две виллы класса люкс, РежевичиВилла «А», большая по размеру, имеет площадь 500м2 жилой площади, плюс гараж 135м2, Терраса около бассейна 120м2, вспомогательный объект 46м2. Общая площадь виллы «А» 801м2, Участок 1048м2. Вилла «В», меньшая, имеет жилую площадь 500м2, гараж 135м2, террасу около бассейна 100м2. Общая площадь виллы «В» - 735м2, а...

Montenegro Prospects

165 000 €

Дом в Баре, Черногория

180 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.9992Трехэтажный дом в городе Бар, район Шушань, площадью180м2, на земельном участке 180м2. Структура дома: Первый этаж: 2 спальные комнаты, кухня гостиная, санузел Второй этаж: 2 спальные комнаты, кухня гостиная, санузел Третий этаж: 2 спальные комнаты, санузел, терраса Частичный вид на море, дом требует косметического...

DOO TradeGoria

149 000 €

Квартира в Которе, Черногория

37 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.КОТОР.СЧАCТЬЕ НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ПРИВАТНОМ КЛУБНОМ ДОМЕ С БАССЕЙНОМ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В ЭКОЛОГИЧЕСКИ ЧИСТОМ РАЙОНЕ КОТОРА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *200 метров до...

CULTURE international real estate agency

798 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

190 м² 3 2

ВНЖ при покупке

С гордостью представляем новый жилой комплекс премиум-класса с собственным пляжем. ЖК расположен в Бечичи, рядом с променадом, пляжами и ресторанами, парком и православным храмом. Школа, детский сад, почта, аптеки и супермаркеты находятся в пешей доступности. Прямой вид на море, шум прибоя, премиальное качество мебели и отделочных...

DOO "Monteonline"

110 000 €

Земля в Баре, Черногория

488 м²

Код объекта - 9.25.15.12925 Бар, Шушань | Урбанизированный участок в Зелёном поясе — 110.000 € Площадь участка: 488 м²До моря: всего 400 метровЛокация: престижный район Зелёного пояса, город Бар, Шушань ⸻ Преимущества: Участок урбанизирован, подходит под строительство жилого дома Проведены городская вода и электричество Отличный...

DOO TradeGoria

370 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

160 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.5978 Дом в Нивице В отличном состоянии. Площадь дома 160 м2, площадь участка 350 м2. 1 линия, выходит на реку совсем рядом с выходом в море. Можно сделать собственный причал. Водопровод городской. Стоимость: 370.000 евро, торг Рядом с основным домом расположен отдельный дом,площадью около 70 м2, и участком 2 сотки....

DOO TradeGoria

340 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

127 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.9006 Представляем вам пентхаус в новостройке с панорамным видом на море. Дом находиться в 10 мин. ходьбы от знаменитого пляжа Бечичи. В доме использованы высококачественные материалы: трехслойный дубовый паркет, качественная плитка и стеклопакеты, инвертер кондиционеры , сантехника от известных производителей. Планировка...

DOO TradeGoria

325 000 €

Квартира в Баре, Черногория

96 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.12715 Квартира с видом на море и горы, 96 м² Ключевые параметры Локация: вид на горы и море, рядом с парками Тип недвижимости: квартира Тип объекта: вторичка Площадь: 96 м² Количество спален: 2 Количество санузлов: 2 Цена: 315 000 евро Дополнительные параметры Полностью меблированная и готовая для проживания или...

DOO TradeGoria

390 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

79 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже стильную и функциональную квартиру с 2 спальнями площадью 79 кв. м, расположенную в жилом комплексе “Гармония”, одном из самых живописных и удобных районов Будванской ривьеры, на границе между Будвой и Бечичи. Интерьер квартиры выполнен по индивидуальному дизайн-проекту, где тщательно продумана каждая деталь — от...

DOO "Monteonline"

159 000 €

Квартира в Будве, Черногория

56 м² 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! БОЛЬШОЙ ВЫБОР КВАРТИР ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ В БЕЧИЧИ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! СРОК СДАЧИ: МАЙ 2024 ГОДА ПЕРВЫЙ ЭТАЖ: 2+1 ПЛОЩАДЬ, 81 м2 – 178 700 евро ЕЩЕ В НАЛИЧИИ: 1+1 ПЛОЩАДЬ: 53 м2 + 28 м2 –...

CULTURE international real estate agency

292 000 €

Земля в Даниловграде, Черногория

136000 м²

Код объекта - 4.27.15.11818 Большой земельный участок в Подгорице, Даниловград Большой земельный участок 136000м2 в Даниловграде. Подходит для этносело, ферму, ранчо, для установки солнечных панелей. Подъездная дорога. Расстояние до Подгорицы25км. 292 000 евро

DOO TradeGoria

795 000 €

Дом в Тивате, Черногория

250 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается современная вилла с бассейном и фантастическим видом – Мрчевац, Тиват Всего в 5 минутах езды от аэропорта Тиват, в районе Мрчевац, продается роскошная современная вилла с красивым переливным бассейном и впечатляющим панорамным видом на Тиватский залив. Основная информация Площадь участка: 474 м² Площадь виллы с гаражом: 250 м²...

Montenegro Prospects

595 000 €

Апартаменты в Доброте, Черногория

158 м² 4 3 2

Срочная продажа! Цена снижена с 650.000 евро на 595.000 евро! Роскошные апартаменты с 3 спальнями в самом красивом месте Которского залива, в городе Доброта. Апартаменты состоят из холла, просторной и очень светлой гостиной, совмещенной с кухней и столовой зоной с выходом на террасу, трех спален, двух ванных комнат и гостевого санузла. Каждая...

VALUE.ONE

220 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

73 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается отличная квартира в Бечичи в шаговой доступности от моря и пляжей - 350 метров по удобной дороге без подъема в гору.Площадь квартиры 73 кв.м., расположена на 2-м этаже качественного дома с лифтом и подземным паркингом. Планировка - прихожая, гостиная с кухонной зоной, две спальни, санузел и просторная терраса с видом на море. Квартира...

Antarex

650 000 €

Дом в Тивате, Черногория

153 м² 4 3

ВНЖ при покупке Оплата в рублях Объект под сдачу

Продаётся уютный дом в Черногории с видом на Которский залив. Расположен в престижном районе Триповичи (Тиват). Пляжи и море в пешей доступности — всего 10 минут пешком до марины, 14 минут до элитного Porto Montenegro, 16 минут до школы и детского сада, а также 8 минут на машине до аэропорта. Вид на море открывается с горы, прямо из окон...

Частное лицо

226 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

59 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, холл, большая терраса. Удобства: Новый жилой комплекс. На территории комплекса имеется бассейн, детские площадки, спортинвный зал. Квартира имеет продуманную планировку. Качественный ремонт. Высокие потолки....

GATE Realty

462 930 €

Земля в Режевичах, Черногория

3561 м²

Код объекта - 2.30.15.2483 Урбанизированный земельный участок с видом на море в Режевичах. Площадь участка 3561м2. На участке по проекту предусмотрено строительство 7 объектов общей площадью 2910м2. На строительство есть все разрешительные документы. Покупатель освобожден от оплаты коммуналий.

DOO TradeGoria

189 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

43 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Новый комплекс высокого уровня в самом сердце Тивата - в нескольких шагах от центра и Порто-Монтенегро. Комплекс находится на этапе строительства, сдача в эксплуатацию запланирована на март 2025 года. Жилой комплекс закрытого типа, охрана и консьерж сервис 24/7, видеонаблюдение, управляющая компания по обслуживанию и сдаче в аренду. Квартиры...

DOO "Monteonline"

260 000 €

Квартира в Которе, Черногория

56 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE! РОСКОШНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ТРЕХСТАХ МЕТРАХ ОТ МОРЯ С ВИДОМ НА ПЕРАСТ И ОСТРОВ БОГОРОДИЦЫ! ПЛОЩАДЬ: 56 м2 + 29 м2 благоустроенный двор (терраса) с собственным мини...

CULTURE international real estate agency

Посмотреть ещё 6829 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru