Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

812 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

307 м² 10 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается дом в центре Игало. Площадь дома 307 м2. Состоит из: Подвал 79 м2: два гаража, первый этаж 112 м2: пять комнат, ванная комната, кухня, первый этаж 116 м2: пять комнат, ванная комната. Площадь двора вокруг дома 238 м2. Расстояние до моря 250 м. Цена: €812,000

Rivijera Nekretnine

900 000 €

Дом в Петроваце, Черногория

466 м² 6

ВНЖ при покупке

Вилла в Петроваце, Будва. Площадь дома 466 м2, площадь участка 517 м2. План дома: на первом этаже гостиная, кухня, две спальни, ванная и гостевой туалет, две террасы; на втором этаже расположены два апартамента, в которых есть две спальни с ванными комнатами, кухня и терраса. Дом полностью меблирован и оборудован всей необходимой...

Mercury Group

220 000 €

Дом в Баре, Черногория

200 м² 9

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.8932 Дом для большой семьи или для сдачи в аренду, имеет 3 этажа , общей площадью 200м2, находится в Шушань, на хорошей позиции, с видом на море. На каждом этаже, находится 3 спальни, кухня, прихожая, сан узел и терраса. На большом участке площадью 731м2. Дом построен качественно, деревянный пол. Во дворе подсобное...

DOO TradeGoria

530 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

68 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

-Площадь – 68 м2 -Большая, светлая гостиная, совмещенная с кухней -1 спальня -1 ванная комната -Терраса с видом на море и набережную Порто Монтенегро -Парковочное место включено в стоимость -Услуги жилого комплекса: СПА, услуги управляющей компании, круглосуточная охрана и консьерж. Квартира находится на 3 этаже в новом жилом...

Mercury Group

430 000 €

Апартаменты в Пржно, Черногория

96 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость, Черногория, Пржно Продаётся роскошный пентхаус с двумя спальнями в Пржно, на Будванской Ривьере. Эти замечательные апартаменты площадью 96 м² расположены в эксклюзивной зоне под магистралью, в жилом здании гостиничного типа, которое предлагает велнес-центр и бассейны на крыше. Здание находится всего в 200 метрах от моря, что...

Amfora Real Estate

135 000 €

Квартира в Баре, Черногория

46 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.12214 Новая квартира в многоэтажном здании, район Илино, Бар. Площадь квартиры 46 м2. Структура: коридор, гостиная с кухней, спальня, санузел и балкон. Квартира полностью укомплектована всей необходимой мебелью и техникой. В гостиной установлен кондиционер. На балконе оборудована зона отдыха, также можно использовать как...

DOO TradeGoria

150 800 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

58 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира с одной спальней в новом жилом комплексе в Бечичи в 300 метрах от моря и пляжей. Площадь 58 кв.м. Расположена на высоком цокольном этаже. Планировка - гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная и просторная терраса. Квартира с современным ремонтом, полностью меблирована и оснащена необходимой бытовой техникой.Территория...

Antarex

106 000 €

Коммерческая недвижимость в Будве, Черногория

39 м²

Код объекта - 5.30.730.10678 Студия в Будве, общей площадью 39м2, на шестом этаже в восьмиэтажном доме с тремя лифтами. До моря 5 минут пешком, 300 метров. Структура: коридор, кухня, совмещенная с гостиной, санузел, терраса.

DOO TradeGoria

250 000 €

Квартира в Баре, Черногория

104 м² 5 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Трех подъездный восьмиэтажный дом находится на одной из главных улиц Бара. Это строгий центр. В доме на первом этаже располагаются магазины, бутики, кафе. Перед домом большая парковка, и совсем рядом центральный продуктовый рынок. От дома до моря 5-7 мин пешком. Дом расположен в очень удобном месте и в пешей доступности от рынка,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

135 800 €

Квартира в Будве, Черногория

40 м² 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ!!! ПЛОЩАДЬ: 40 м2 ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ЦЕНТР ЦЕНА: 135 800 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) ЦЕНТР БУДВЫ Новостройка – новый дом ПРОЕКТ: одна спальня, один...

CULTURE international real estate agency

277 500 €

Квартира в Бечичи, Черногория

75 м² 3 2 2

Трехкомнатная квартира в новом комплексе с бассейном и SPA в Бечичи, в 400 м от моря. Этот уникальный жилой комплекс отличается потрясающими видами на море, Святой Стефан и Будванскую Ривьеру. Квартира включает в себя гостиную, совмещенную с кухней с выходом на террасу, гостевой санузел, две спальни, ванную комнату и еще одну террасу. В...

VALUE.ONE

324 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

52 м²

ВНЖ при покупке

Предложение Люкс, Портонови, Херцег Нови В Портонови вы найдёте 270 роскошных резиденций, в полной мере использующих выгоды расположения среди моря и гор, начиная от роскошных, просторных таун-хаусов, расположенных в глубине средиземноморской деревушки, стильных вилл с хорошо продуманными садами, до элегантных апартаментов в пентхаузах с видом...

Montenegro Prospects

255 000 €

Квартира в Которе, Черногория

74 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся уютная квартира в живописном поселке Доброта, площадью 74 квадратных метра, которая идеально подойдёт как для комфортной жизни, так и для отдыха. Этот уголок утопает в зелени и предлагает потрясающие виды на горы и море, создавая атмосферу спокойствия и уюта. Квартира состоит из двух просторных спален, которые обеспечат вам...

DOO "Monteonline"

220 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

62 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Новая готовая квартира, обставленная современной стильной и практичной мебелью и оборудованная кондиционерами и современной электро-бытовой техникой (плита, духовка, хоодильник, СВЧ, посудомоечная и стиральная машина, телевизор, интернет), оснащенная всем, необходимым для личного проживания или сдачи в аренду (постельное белье, посуда, чайник и...

Rentsale

1 575 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

440 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.5650 Комплекс вилл Cape Montenegro – яркий проект премиум класса в коллекции лучшего застройщика Черногории. Профессиональная команда выполнила не один важнейший для страны проект: построены автомобильные туннели и дороги в горах, возведены высотные коммерческие и жилые здания. Опыт строительства как жизненоважных для...

DOO TradeGoria

99 000 €

Апартаменты в Баре, Черногория

44 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость Черногория Продается новая однокомнатная квартира площадью 44 м² в Баре, расположенная в современном здании на этапе строительства. Квартира имеет функциональную планировку и включает просторную гостиную, одну спальню, ванную комнату и террасу с прекрасным видом. Она находится на 8-м этаже нового жилого здания, оснащенного...

Amfora Real Estate

346 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

94 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Уникальная возможность: квартиры в двух шагах от моря в Игало, Херцег-Нови! Предлагаем вашему вниманию отличный лот — две великолепные квартиры с 1 спальней, расположенные всего в нескольких шагах от набережной и моря. Это идеальное решение для тех, кто мечтает о жизни у самого побережья или инвестировании в недвижимость. Общие...

DOO "Monteonline"

112 000 €

Земля в Колашине, Черногория

1313 м²

Продается урбанизированный участок в красивом и тихом месте, в поселке Дрпе, в 2,6 км от г. Колашин в сторону горнолыжного курорта. Площадь участка 1313 кв.м., подведена асфальтированная дорога и электричество. Вода заведена из протекающего на границе участка потока. Разрешено строительство дома площадью 250 кв.м., три этажа со...

Antarex

280 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

225 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.728.3105 Новая вилла « Маринна» в медитеранском стиле в Утехе. Площадь виллы 225м2.Участок земли 240м2. Планировка: 1 этаж: кухня-столовая, спальня, ванная комната, большая терраса, внутренняя лестница на второй этаж. 2 этаж: 2 отдельных апартамента с балконами с видом на море, наружная лестница на большую террасу на 3...

DOO TradeGoria

1 290 000 €

Дом в Которе, Черногория

450 м² 4

ВНЖ при покупке

Продажа элегантной и современной трехэтажной виллы в местечке Кавач, с огромным садом и террасами. Площадь виллы 450м2 на участке 1225м2, представляет собой великолепный семейный дом для отдыха или развлечений.& Огромная зона отдыха на первом этаже занимает 154 м2, включает в себя просторные гостиные, наполненные солнечным светом весь день,...

Mercury Group

Посмотреть ещё 7351 похожий объект

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru