a
Версия
для печати

Содержание недвижимости в Черногории

  • 49162
В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся коммуналка, каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru.

Содержание статьи

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

  • S – площадь объекта,
  • 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
  • 45 – туристический сезон в днях,
  • n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
  • 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Лайфхак

Просите риелторов рассчитать для вас налоговую нагрузку на конкретный объект, который вы планируете купить. На портале Prian вы найдёте большую базу черногорских брокеров – они ответят на ваши вопросы на русском языке.

Примеры недвижимости в Черногории
Офис за 2 200 000 евро в Прчани, Черногория
2 200 000 €
Офис в Прчани, Черногория
250 м2
Две каменные виллы с рестораном в Прчань на самом берегу моря. Основная вилла имеет три уровня общей площадью 250 м2 жилой площади, пять спален и четыре ванные комнаты. Меньшая каменная вилла имеет 80 м2 жилой площади на двух уровнях, две спальни с двумя ванными комнатами и просторная гостиная. Ресторан имеет площадь 120м2 внутреннего...
Montenegro Prospects
Квартира за 450 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
450 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
106 м2 3 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Трёхкомнатная квартира с панорамным видом на море на площади Герцег-Нови. Площадь квартиры 106 м2, двор 44 м2. Планировка: гостиная с кухней и столовой, три спальни, ванная комната, галерея, терраса с панорамным видом на море. Квартира на первой линии от моря. Цена: 450.000 евро
Rivijera Nekretnine
Квартира за 220 500 евро в Тивате, Черногория
220 500 €
Квартира в Тивате, Черногория
59 м2 2 1
Онлайн-показ
Продается трехкомнатная квартира в новом доме с видом на море, поселок Кава, Тиват. Квартиры в этом новом жилом комплексе предлагают комфорт проживания в спокойной и уединенной обстановке. Природная среда позволяет наслаждаться отдыхом круглый год. Лестница и холл здания облицованы камнем. Благоустройство территории вокруг здания дополнено...
Rivijera Nekretnine
Апартаменты за 305 000 евро в Костанице, Черногория
305 000 €
Апартаменты в Костанице, Черногория
68 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Апартамент в комплексе «Boka-Projekt» в Костанице (Kostanjica), 67,5 кв. м + терраса + земля в эксклюзивном пользовании 250 м2. Все городские коммуникации: свет, вода, канализация, интернет. Две спальни, гостиная объединена с кухней, прихожая, 1 маленькая и 1 большая ванная комната. Каждая комната оборудована климат-системой (летом охлаждает,...
DOO "Monteonline"
Апартаменты за 104 000 евро в Баре, Черногория
104 000 €
Апартаменты в Баре, Черногория
44 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Площади: 1 спальня: от 44м2 - от 104 000€; 2 спальни: от 69м2 - от 150 500€; Удобства: Новый жилой комплекс. Широкий ассортимент квартир. Проектизготовлен в соответствии с самыми современными стандартами и дизайном и рассчитан на все поколения и разные...
GATE Realty
Апартаменты за 1 452 000 евро в Радовичах, Черногория
1 452 000 €
Апартаменты в Радовичах, Черногория
141 м2 3 3
ВНЖ при покупке
Продаются квартиры в элитном поселке Луштица Бэй, на полуострове Луштица, в новом квартале Horizon. В этом эксклюзивном квартале вы найдете интересную коллекцию резиденций, от изысканных студий до пентхаусов с тремя спальнями. Каждая квартира отличается открытой планировкой и первоклассной отделкой, а частный клубный дом Horizon с фирменным...
Antarex
Апартаменты за 850 000 евро в Будве, Черногория
850 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
61 м2
Оплата криптовалютой
Апартаменты под управлением пятизвездочного отеля в городе Будва Готовые для жизни или сдачи в аренду апартаменты с круглосуточным отельным сервисом (трансфер, ресепшн, консьерж, паркинг, обслуживание в апартаментах). Жилой комплекс расположен в городе Будва на побережье Адриатического моря, Черногория, и предлагает круглогодичное управление...
Intermark Global
Квартира за 135 000 евро в Будве, Черногория
135 000 €
Квартира в Будве, Черногория
55 м2 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА! СНИЖЕНА ЦЕНА! Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! НОВАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В БУДВЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!!! ПЛОЩАДЬ: 55 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ ЦЕНА: 135 000 еврo (стоила 147 000 евро) OЧEHЬ ЛИКBИДНАЯ...
CULTURE international real estate agency
Квартира за 529 199 евро в Крашичах, Черногория
529 199 €
Квартира в Крашичах, Черногория
157 м2
ВНЖ при покупке
Тиват, Крашичи – Новый комплекс апартаментов у моря на полуострове Луштица Комплекс расположен недалеко от моря на полуострове Луштица в десяти минутах от Луштица бэй и Порто Монтенегро. В непосредственной близости находятся нескольких чистейших пляжей и развитой курортной инфраструктуры и международного аэропорта Тиват....
Galeo
Вилла за 200 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
200 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
204 м2 3 3
ВНЖ при покупке
Продается дом с участком, на стадии выполненных грубых работ. Дом является частью строящегося комплекса вилл, расположенного в живописном районе Требесин с красивым видом на море. Дом состоит из двух этажей. Планировка: Первый этаж – гостиная с зоной столовой, кухня, помещение для хранения, гардеробная, коридор, прачечная, санузел,...
Antarex
Вилла за 530 000 евро в Столиве, Черногория
530 000 €
Вилла в Столиве, Черногория
165 м2 4 2
ВНЖ при покупке
Продается уютный дом на первой линии живописного поселка Столив. Площадь дома 165м2, площадь участка 310м2. На первом этаже гараж и квартира с двумя спальнями и камином, на втором этаже квартира с двумя спальнями, на третьем этаже незавершенное помещение. Отличное предложение, как для проживания и отдыха, так и для сдачи в аренду. Столив –...
Antarex
Квартира за 114 000 евро в Будве, Черногория
114 000 €
Квартира в Будве, Черногория
57 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ПРОСТОРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ ДЛЯ ЛИЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ!! *возможен безналичный расчет *без оплаты налога на оборот недвижимости ПЛОЩАДЬ: 57 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ ЦЕНА: 114 000 евро В живописном...
CULTURE international real estate agency
Квартира за 1 984 500 евро в Херцег-Нови, Черногория
1 984 500 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
238 м2 3 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Общая площадь меблированной двухуровневой квартиры с тремя спальнями: 238,00 м² (196,40 м² внутреннего пространства + 41,10 м² террас). • Первый + Второй этаж • Три спальни • Три ванные комнаты • Гостевой туалет • Подземная парковка • Общий бассейн Portonovi Montenegro — это...
Rivijera Nekretnine
Апартаменты за 810 000 евро в Будве, Черногория
810 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
117 м2 3 2 3
Объект под сдачу
Роскошная трехкомнатная квартира в ЖК премиум классаRoyalGarden, расположенном прямо на набережной в самом центре Будвы, всего в нескольких шагах от Старого города. Структура:Прихожая,гостинаясостоловой,кухня,туалет, 2главныеспальнисваннымикомнатами,террасасджакузиипанорамнымвидомнаморе. Полностьюукомплектованасовременноймебельюитехникой....
VALUE.ONE
Апартаменты за 52 800 евро в Ластве, Черногория
52 800 €
Апартаменты в Ластве, Черногория
22 м2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура студии: 1 комната; 1 санузел, террса. Удобства: Новый комплекс является частью эксклюзивного поселка, расположенного в тихом поселке Ластва Грбальска, в окружении природной красоты и зелени, обеспечивающих идеальный баланс между роскошью и природой....
GATE Realty
Дом за 743 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
743 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
214 м2
ВНЖ при покупке
Красивый просторный дом в Биеле, Херцег Нови. Дом площадью 214 м2 с видом на море, расположен на земельном участке площадью 861 м2. Состоит из первого этажа (два апартамента-студио), второго этажа (две спальни, гостиная, кухня/столовая, ванная комната, прихожая и балкон). На мансарде (идентичная планировка как на 2 этаже). Около 120м от моря....
Montenegro Prospects
Квартира за 349 900 евро в Рафаиловичах, Черногория
349 900 €
Квартира в Рафаиловичах, Черногория
81 м2 3
ВНЖ при покупке
Отличное предложение для тех, кто мечтает жить на первой линии моря. Эта просторная квартира с тремя спальнями расположена в современном комплексе с прекрасной инфраструктурой, включая бассейн, тренажерный зал и круглосуточную рецепцию. Общая площадь квартиры составляет 81 м². Квартира расположена на 2 этаже и для удобства арендаторов...
Galeo
Квартира за 85 000 евро в Сутоморе, Черногория
85 000 €
Квартира в Сутоморе, Черногория
53 м2 2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.12358 Легальная квартира с 2 спальнями в Сутоморе, 53 м2 на пятом этаже многоквартирного дома, без лифта.Дом в равнинной местности ул. Царя ЛазараСтруктура: коридор, 2 спальни, выделенная кухня- столовая, гостиная отделена, санузел, терраса.До главной набережной 550 метров, До школы 350 метровДо продуктового...
DOO TradeGoria
Апартаменты за 85 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
85 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
31 м2 1 1
ВНЖ при покупке
Продается отличная квартира в живописном микрорайоне Савина, всего в десяти минутах пешком от пляжей и шикарной набережной. Квартира площадью 31 кв.м. расположена на первом этаже, в квартире есть небольшая, отдельная, спальня. В стоимость входит мебель и бытовая техника. Есть возможность сделать закрытую террасу. Все коммуникации и...
Antarex
Апартаменты за 149 500 евро в Подгорице, Черногория
149 500 €
Апартаменты в Подгорице, Черногория
68 м2 2 2
ВНЖ при покупке
На продажу предлагается современная квартира с 2 спальнями площадью 68 м², расположенная на 2 этаже нового жилого дома в одном из самых динамично развивающихся районов Подгорицы – Забьело. Планировка: прихожая; светлая гостиная, совмещённая с кухней; две отдельные спальни; ванная комната; гостевой туалет; терраса; дегажман...
DOO "Monteonline"

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Porto-Montenegro
Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Будва
Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

  • Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
  • За пакет интернета придётся платить €20–30.
  • Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Черногории

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Статья расходов

Квартира в новостройке в Будве, 45 кв. м, один человек

Квартира бизнес-класса в комплексе с развитой инфраструктурой, Бечичи, 126 кв. м, три человека

Ежегодный налог

€1 180

€3 500

Туристический налог

-

-

Вода

€200

€350

Электричество

€400

€540

Интернет, телефон, ТВ

€500

€1 000

Вывоз мусора

€120

€200

Обслуживание дома

€250

€2 270

Итого

€2 650

€7 860

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория
Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новостройки в Черногории
Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

  • при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
  • при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Недвижимость, Содержание недвижимости, Налоги и сборы

Читайте также

Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Centrale, Луштица-Бей: самый комфортный семейный район в Черногории
Уникальное место на побережье Адриатического моря
Пять советов покупателям недвижимости в Черногории
Как избежать рисков и заключить выгодную сделку
Где лопнет пузырь
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Heights в Луштице Бей: новый комплекс на самом престижном курорте Черногории
Старт продаж, рассрочка до пяти лет, профессиональное управление
Онлайн-тур по недвижимости в Луштице Бей: посмотрите, как выглядят готовые квартиры на самом престижном курорте Черногории
Wow-курорт на побережье Адриатического моря

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Черногории Элитная недвижимость в Черногории Аренда недвижимости в Черногории Коммерческая недвижимость в Черногории

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Черногория»