Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

150 800 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

58 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира с одной спальней в новом жилом комплексе в Бечичи в 300 метрах от моря и пляжей. Площадь 58 кв.м. Расположена на высоком цокольном этаже. Планировка - гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная и просторная терраса. Квартира с современным ремонтом, полностью меблирована и оснащена необходимой бытовой техникой.Территория...

Antarex

966 000 €

Земля в Лепетани, Черногория

6435 м²

Продаётся три неурбанизированных участка земли с потрясающим видом на горы и Боко Которский залив. Общая площадь участков 6435 кв.м. Расстояние до моря 500 метров, до города Тиват – 5 минут на автомобиле, до Котора – 15 мин. Продажа целиком. До участка идёт ровная асфальтированная дорога. Все коммуникации – вода и электричество расположены рядом...

Antarex

650 000 €

Вилла в Близикуче, Черногория

230 м² 4 3 2

Таунхаус в новом комплексе в Будванской ривьере, в тихом уединенном месте Близикуче, рядом со Святым Стефаном. Строительство ведет компания, которая построила и реализовала в Черногории уже несколько проектов. Все таунхаусы будут выполнены в современном или классическом стиле на выбор. В отделке использованы натуральные цвета и исключительно...

VALUE.ONE

4 350 000 €

Вилла в Пржно, Черногория

1000 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.30.728.11550 Просторная вилла в уникальном месте, на первой береговой линии в Пржно (Будванская Ривьера) с видом на остров Святой Стефан и пляж Милочер. Площадь объекта - 1000 м2 Площадь участка - 2452 м2 Вилла располагается на первой береговой линии, в одном из самых живописных уголков Черногории, в рыбацком поселке Пржно. В...

DOO TradeGoria

125 000 €

Земля в Даниловграде, Черногория

9775 м²

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8016. Даниловград, Главица. Участок земли в 4-х км от города вдоль оживленной автомагистрали Подгорица – Никшич. Площадь двух участков 9.775 кв м (чуть менее гектара). Нижняя часть участка 2.362 кв м удачно расположена для ведения бизнеса, граничит с автодорогой на 54 метра. Имеется ДУП на строительство одноэтажного здания с...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

103 200 €

Апартаменты в Биеле, Черногория

43 м² 1 1

ВНЖ при покупке

К продаже предлагаются квартиры от застройщика в поселке Биела, муниципалитет Херцег-Нови. Многоквартирный дом в 6 этажей, расположен в 500 метрах от моря. Доступны квартиры с 1, 2 и 3 спальнями и с террасами, без мебели. Окончены работы по внешней и внутренней отделке. Часть квартир имеет вид на море, есть паркинг, подземный гараж. В шаговой...

Antarex

110 000 €

Земля в Никшиче, Черногория

7.1 Га

ВНЖ при покупке

8024. Шипачно, область Никшич. Сельское имение площадью 70.905 кв м (7,1 ГА) на берегу водного потока. Часть участка – обрабатываемая пахотная земли (пашня, нива и т.д.) – около 2 ГА, часть лесного массива (низкорослые деревья и кустарник), после вырубки – место для посадки деревьев, организации фермерского хозяйства и т.д....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

65 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

39 м²

Продается загородный дом в Герцег-Нови, деревня Србина. Дом зарегистрирован, 39м2, общая площадь, площадь земельного участка вокруг дома 221м2. Дом под полную адаптацию, инвестиции. Он находится в 2 км от старого города и в 2,5 км от моря. Цена: 65 000 евро.

Rivijera Nekretnine

250 000 €

Квартира в Прчани, Черногория

158 м² 5 4 2

Отлично расположенный дуплекс в каменом доме на Прчань в первом ряду от моря. Он занимает два уровня - первый этаж и второй этаж традиционного каменного дома Боке с тремя уровнями, как совершенно отдельная единица площадью 160 м2 внутренней жилой площади (79+79 м2) и с отличной каменной террасой с видом на море. Площадью около 30м2. На...

Montenegro Prospects

1 040 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

279 м²

Семейный дом Герцег-Нови центр Биела. Площадь дома составляет 279 м2 и состоит из 4 квартир. На первом этаже трехкомнатная квартира 80 м2, на первом этаже трехкомнатная квартира 102 м2, на втором этаже две однокомнатные квартиры общей площадью 97 м2. Площадь земельного участка вокруг дома 498 м2, гараж 26 м2, три подвала общей площадью 37 м2....

Rivijera Nekretnine

380 000 €

Дом в Утехе, Черногория

200 м²

ВНЖ при покупке

Площадь 200 кв.м плюс вспомогательный объект 90 кв.м Участок 750 кв.м

Mercury Group

650 000 €

Дом в Тивате, Черногория

230 м² 5

ВНЖ при покупке

Предлагаем вашему вниманию две шикарные виллы в Тивате. Виллы будут готовы к заселению осенью этого года. Стоимость одной виллы 500 000 евро. Оплата в России возможна. Каждая вилла состоит из 3 этажей, 5 комнат (три спальни). Возле дома парковка, панорамный вид на море и горы, бассейн 3х8. Будет полностью закончена наружная и внутренняя отделка,...

Mercury Group

350 000 €

Дом в Кумборе, Черногория

114 м² 3

ВНЖ при покупке

Продается одноэтажный дом в Кумборе. Площадь дома 114м2, площадь двора 268м2, площадь участка, на котором он расположен, 382м2. План дома: гостиная с кухней и столовой, 3 спальни, ванная комната. Дом имеет деревенский вид и нуждается в ремонте. Двор чистый и аккуратный, есть место для парковки более чем одной машины. Он имеет...

Mercury Group

399 000 €

Квартира в Святом Стефане, Черногория

100 м² 3

ВНЖ при покупке

Продается квартира в курортном районе Святой Стефан. Квартира площадью 100 м2, находится на 2 этаже , имеет гостиную , столовую, кухню, три спальные комнаты, два санузла и три террасы с которых открывается шикарный вид на море. Святой Стефан по праву считается наиболее представительным курортом Черногории. Ведь такого города-отеля нет больше ни...

Mercury Group

115 000 €

Студия в Баре, Черногория

36 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Зонированная студия площадью 36м² полностью меблированная и готовая к проживанию (сделан дизайнерский ремонт) Комплекс "Эмеральд" - пока в стадии строительства — здания строят один за другим и вводят в эксплуатацию. Студия расположена в здании А, которое полностью сдано и уже полтора года в квартирах живут люди. Рядом...

MG Group

381 800 €

Квартира в Будве, Черногория

50 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 12.30.13.12604Апартаменты Premium класса с панорамным видом на море, Будва Ключевые параметры: Локация:Будва Тип недвижимости:квартира в апарт-отеле Площадь:50 м² Вид:панорамный вид на море Этажность:8 Количество спален:1 Расстояние до моря:5 минут пешком до пляжа Бечичи Паркинг:подземный Дополнительные параметры:...

DOO TradeGoria

165 000 €

Квартира в Баре, Черногория

70 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже отличная готовая квартира площадью 70 м2, с двумя спальнями, гостиной с кухней и двумя санузлами. Новый дом уже сдан в эксплуатацию, в престижном районе Нового Бара, в 100 метрах от моря, приятного променада в соснах с круглогодично работающими кафе и ресторанами, что очень удобно для постоянного проживания. В пешей...

DOO "Monteonline"

217 500 €

Квартира в Тивате, Черногория

68 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Прекрасная возможность приобрести дом, спроектированный в изысканном деловом стиле, расположенный в тихом и уютном районе Тивата. Этот дом сочетает в себе элегантный дизайн, комфорт и функциональность, что делает его идеальным выбором как для семейного проживания, так и для деловых людей, ценящих высокий стандарт жизни и удобное расположение....

DOO "Monteonline"

391 400 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

103 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость, Черногория На продажу выставлена совершенно новая двухкомнатная квартира в Бечичи, площадью 103 м², в современном жилом комплексе «Анатолия». Комплекс расположен в популярном месте, всего в 400 метрах от Адриатического моря. Квартира находится на 4 этаже здания с лифтом и имеет продуманную планировку: просторный коридор,...

Amfora Real Estate

265 100 €

Квартира в Доброте, Черногория

108 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира находится в малоэтажной вилле Richmond Green Residence, имеющую закрытую территорию, которая находится в престижной части побережья Боко-которской бухты, в очаровательном и зеленом местечке Доброта, на солнечной стороне залива, всего в 3км от исторического центра города Котор и в 100м пешком от набережной. Территория виллы огорожена и...

Белый Слон

Посмотреть ещё 6917 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru