В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся коммуналка, каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru.
Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.
Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится.
Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.
Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом.
Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.
Туристический налог (turistička taksa)
Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.
Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:
S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,
где
S – площадь объекта,
15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
45 – туристический сезон в днях,
n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
0,5 – коэффициент заполняемости.
Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.
Крайний срок оплаты – 30 сентября.
Лайфхак
Просите риелторов рассчитать для вас налоговую нагрузку на конкретный объект, который вы планируете купить. На портале Prian вы найдёте большую базу черногорских брокеров – они ответят на ваши вопросы на русском языке.
Примеры недвижимости в Черногории
670 000 €
Дом в Шушани, Черногория
322 м23
ВНЖ при покупке
Продаются первый и второй этаж дома в Сушне, Бар.
Площадь дома 322 м2, а площадь участка, на котором он расположен, 275 м2.
Планировка дома: кухня совмещена с гостиной, две спальни, два санузла и терраса.
Дом полностью меблирован, есть кондиционер и видеонаблюдение. При строительстве дома большое внимание уделялось теплоизоляции.
Рядом с домом...
Mercury Group
1 600 000 €
Квартира в Будве, Черногория
173 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11633
ВИЛЛА 1- АПАРТАМЕНТ А12 спальни,173m2Стоимость:1 600 000€Апартамент полностью закончен и готов к заселению.С террасы открывается потрясающий вид на море и Старый город Будвы.Стоимость пакета мебели и аксессуаров: 60000€
Расположенный на полуострове Завала, в самом сердце оживлённой Будванской Ривьеры в Черногории,...
DOO TradeGoria
457 900 €
Квартира в Тивате, Черногория
97 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ!
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ!
ПРОСТОРНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С СОБСТВЕННОЙ ТЕРРАСОЙ И ПРИВАТНЫМ ДВОРИКОМ В НОВОМ ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ BOKA PLACE ПРЕСТИЖНОГО РАЙОНА ПОРТО МОНТЕНЕГРО!
*одна спальня, одна ванная комната...
CULTURE international real estate agency
2 300 000 €
Отель, гостиница в Каменари, Черногория
600 м2
Код объекта - 00593
Отель 4* — Каменари Площадь: 600м2 Отель имеет 8 апартаментов оборудованных системой кондиционирования, телефон, спутниковое телевидение, ЖК-телевизор, мини-бар и терраса с видом на море. Все апартаменты разные и уникальные. В состав гостиницы входит и парковка, эксклюзивный ресторан, интернет кафе, сувенирный магазин....
DOO TradeGoria
299 430 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
66 м2211
Объект под сдачу
Квартира с 1 спальней у моря в Тивате.
Просторная и светлая квартира с одной спальней расположена на втором этаже современного жилого комплекса премиум-класса в одном из самых живописных районов Тивата. Квартира имеет продуманную планировку, идеально подходящую для комфортной жизни или аренды. Планировка квартиры:
Просторная гостиная,...
VALUE.ONE
120 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
32 м211
Продается квартира-студия в старом городе, Герцег-Нови. Площадь 32м2, 300 м до моря, вид на море. Планировка помещения: гостиная с кухней и столовой, коридор, санузел.
Цена: 120 000,00 евро
Rivijera Nekretnine
248 000 €
Вилла в Колашине, Черногория
128 м231
ВНЖ при покупке
Идеальный дом для тех, кто ценит простор, природу и комфорт! Этот современный дом площадью 128 м² расположен в экологически чистом районе, всего в 1,5 км от центра Колашина, где вас ждет инфраструктура, магазины и кафе.
Особенности дома:
Три спальни, две из которых имеют собственные террасы с видом на зеленый участок. Одна ванная комната на...
DOO "Monteonline"
113 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
40 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса!
Удобства: Жилой комплекс с закрытой территорией. Удобная планировка. Вид на город и горы. Качественный ремонт. Мебель и техника. Натуральные полы. Сантехника, сплит-система, бойлер. Управляющая...
GATE Realty
165 000 €
Земля в Баре, Черногория
1550 м²
Продается урбанизированный земельный участок с видом на море в живописном поселке Зальево, муниципалет Бар. Расстояние до центра Бара - 6 км.Площадь участка - 1550 кв.м. К участку ведет асфальтированная дорога, центральные коммуникации - вода и электричество. На участке есть старый каменный дом, поэтому можно построить вместо него другой без...
Antarex
468 000 €
Квартира в Будве, Черногория
72 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!
КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В СДАННОМ ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ
НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ: первая линия
БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ
ПЛОЩАДИ КВАРТИР: 30 м2 – 133 м2
(30, 35, 41, 42, 62, 66,...
CULTURE international real estate agency
825 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
201 м243
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию уникальную виллу, расположенную в престижном районе Topla города Херцег-Нови. Этот дом – идеальное сочетание городской инфраструктуры и уединенного загородного комфорта. Находясь на высоте 200 метров над уровнем моря, вы сможете наслаждаться захватывающими видами на Адриатическое море и окружающую природу....
DOO "Monteonline"
425 000 €
Вилла в Ораховаце, Черногория
296 м244
ВНЖ при покупке
Общая площадь дома 226м2, площадь террас 70м2, площадь участка 763м2.
На первом этаже квартира с одной спальней, гараж и два подсобных помещения. На втором этаже квартира с тремя спальнями, двумя ванными, гостиной с кухонной зоной и террасой. На третьем, мансардном этаже, квартира с двумя спальнями и террасой.
Отличное предложение, как для...
Antarex
400 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
266 м242
ВНЖ при покупке
Продается новый дом, построенный по канадской технологии, на участке с садом, бассейном и личным паркингом, расположенный в тихом месте Ратац недалеко от поселка Сутоморе и города Бар. Площадь дома 266 кв.м., земельный участок - 900 кв.м. Дом двухэтажный. На первом этаже - большая гостиная с кухней и обеденной зоной, две спальни и две ванные...
Antarex
259 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
76 м2321
Апартаменты с 2 спальнями в новом доме в Тивате в самом сердце живописного пригорода Тивата, всего в нескольких минутах езды от центра Тивата. Апартаменты находятся на 2 этаже четырехэтажного здания и включают в себя коридор, ванную комнату, гостиную, совмещенную с кухней с выходом на террасу, двух спален, каждая из которых имеет выход на...
VALUE.ONE
103 000 €
Квартира в Баре, Черногория
33 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.12905
Продается уютная студия с видом на море в Баре
Локация: Бар — популярный прибрежный город с развитой инфраструктурой. До моря: 300 метров — прогулка к пляжу займет всего несколько минут. До центра города: 5 минут пешком. Вся необходимая инфраструктура — магазины, рестораны, кафе, аптеки — в шаговой доступности....
DOO TradeGoria
1 739 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
138 м232
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже квартиру площадью 138 кв. м, расположенную в престижном жилом комплексе Horizon, жемчужине Луштица Бей, Тиват. Комплекс находится между Marina Village и Golf Residences, предлагая уникальное сочетание спокойствия и доступа к элитной инфраструктуре. Срок сдачи в эксплуатацию — март 2028 года.
Апартаменты в комплексе...
DOO "Monteonline"
415 000 €
Квартира в Будве, Черногория
129 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.11675
ПРОДАЖА
Шикарный пентхаус в центре Будвы по супер цене ниже рынка.
Стоимость €415,000
Площадь 129 м2
Спальни 3
Санузла 3
Панорамный вид на Будву, море и горы. Идеальная локация. Дом премиум класса Nivel.
Квартира полностью укомплектована мебелью и бытовой техникой.
DOO TradeGoria
330 000 €
Апартаменты в Ораховаце, Черногория
63 м2321
Квартира площадью 63 м2 с собственным двориком 100 м2 на первом этаже малоквартирного трёхэтажного дома в тихом местечке Ораховац, в окружении зелени в восьми километрах от Котора. Квартира полностью меблирована и готова для жизни. Квартира состоит из гостиной, двух спален, ванной комнаты и дворика с зоной для барбекю. Жилой комплекс находится...
VALUE.ONE
990 000 €
Вилла в Прчани, Черногория
220 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 00649
Роскошная вилла с бассейном. Площадь: 220 м2 Площадь участка: 340 м2 Эксклюзивная, новопостроенная вилла с бассейном в Река Режевич, одном из самых красивых мест на черногорском побережье. Бассейн, ресторан, парковка… Потрясающий вид.
DOO TradeGoria
380 000 €
Дом в Будве, Черногория
140 м232
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зовут Алекcандp, задайте мне cвой вoпрос ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ С ВИДОМ НА МОРЕ В ПОСЕЛКЕ КРИМОВНИЦА БУДВА, ПЛОЩАДЬЮ 140 м2!! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 140 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 400 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: КРИМОВНИЦА ЦЕНА: 380 000 евро ДОМ можно использовать для сдачи в аренду, есть возможность разделить его на четыре апартамента!!!!...
Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч.
Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04.
При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.
Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.
Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват
Вода и канализация
Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе.
Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.
При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25.
Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год.
Отопление
Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.
Вид на исторический центр Будвы
Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один.
Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч).
Газ
Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.
Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством.
Вывоз мусора
Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20.
Телефон, телевидение, интернет
Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
За пакет интернета придётся платить €20–30.
Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.
Обслуживание территории комплекса
По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.
Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д.
Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.
Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.
Как платить за коммунальные услуги
Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.
Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)
Статья расходов
Квартира в новостройке в Будве, 45 кв.м, один человек
Квартира бизнес-класса вкомплексе с развитой инфраструктурой, Бечичи, 126кв.м, три человека
Ежегодный налог
€1 180
€3 500
Туристический налог
-
-
Вода
€200
€350
Электричество
€400
€540
Интернет, телефон, ТВ
€500
€1 000
Вывоз мусора
€120
€200
Обслуживание дома
€250
€2 270
Итого
€2 650
€7 860
Сдача жилья в аренду
В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.
Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.
К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600.
Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы.
Котор, Черногория
Налоги при сдаче в аренду
В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.
Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.
Управляющие компании
Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.
Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.
Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.
Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах.
Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.
В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.
По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.
Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.
Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Новая застройка в городе Рафайловичи
Налоги при продаже недвижимости
Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения.
Налог на прирост капитала не взимается:
при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.