Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

110 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

47 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.30.13.12870 Ваша квартира у моря – Perazića Do, Будванская Ривьера К продаже предлагается уютная квартира с потрясающим видом на Адриатику! Площадь: 47 м²Цена: 110 000 €Локация: Perazića Do – живописное прибрежное поселение, всего 1,7 км от ПетровацаДо моря всего 450 м! О квартире:Расположена в малоквартирном доме с бассейном –...

DOO TradeGoria

91 200 €

Квартира в Будве, Черногория

30 м² 1 1 1

Продажа апартаментов у моря в Будве — от 2 900 €/м², рассрочка без переплат! Новый премиум-комплекс в районе Дубовица — идеальный вариант для жизни, отдыха или инвестиций. О проекте: • Современные апартаменты с видом на море • Комплекс из 5 зданий, формат “ключ в руки” • Бассейн, фитнес,...

MNG Build

140 000 €

Квартира в Будве, Черногория

43 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Продаётся уютная светлая квартира в Будве, район Лази. Расположена на 6 этаже современного жилого дома с лифтом. Характеристики объекта: Площадь: 43 м² Планировка: просторная, функциональная Этаж: 6 из 7 Вид из окон: на сад Состояние: полностью меблирована, готова к проживанию Кроме того, квартира расположена в удобном...

First Realty

283 500 €

Апартаменты в Будве, Черногория

105 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже просторную 3-спальную квартиру площадью 105 кв. м, расположенную на 3 этаже современного жилого комплекса премиум-класса в самом центре Будвы. Этот дом предлагает идеальное сочетание комфорта, качества и удобства для современной жизни. Квартира отличается продуманной и удобной планировкой с просторными комнатами и...

DOO "Monteonline"

450 000 €

Апартаменты в Добра Воде, Черногория

222 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продаются апартаменты с 3 спальнями в 15 метрах от моря в поселке Добра вода, муниципалитет Бар. Общая площадь 222кв.м., 5 этаж нового пятиэтажного дома с лифтом. Вход в апартаменты – непосредственно из лифта. Панировка: 3 спальни, большая гостиная, кухня, два санузла, просторная терраса с панорамными видом на море. На террасе есть спортивные...

Antarex

346 555 €

Апартаменты в Чани, Черногория

85 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

900 000 €

Таунхаус в Будве, Черногория

275 м² 10 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ ЧEPНOГОPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ЭЛИТНЫЕ ТРЕХУРОВНЕВЫЕ ТАУНХАУСЫ С ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ C ЦЕНТРАЛЬНЫМИ КОММУНИКАЦИЯМИ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *возможна оплата наличными *премиальная отделка *беспроцентная рассрочка *корректировки в проект на этапе строительства...

CULTURE international real estate agency

1 150 000 €

Квартира в Будве, Черногория

167 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Квартира с тремя спальнями в элитном комплексе Dukley Gardens Продажа роскошной квартиры от собственника в элитном комплексе Dukley Gardens, расположенном на живописном полуострове Завала, в черногорском городе Будва. Квартира общей площадью 167 м2 состоит из трех спален, трех ванных комнат, кухни, столовой и гостиной открытой планировки, и...

Montenegro Prospects

230 000 €

Апартаменты в Петроваце, Черногория

142 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: Кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла, 3 террасы. Удобства: Панорамные окна. Шикарный вид на море и горы. Ремонт, мебель, техника. Бассейн. Автостоянка. Расположение: Море - 10 минут пешком; Аэропорт Тивата и Porto Montenegro - 40 минут на автомобиле; Столица Черногории Подгорицы и аэропорт Подгорицы - 50 минут на...

GATE Realty

170 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

111 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12483 Дом с апартаментами, всего в 5 минутах ходьбы до пляжа в Добры воды, по очень хорошей цене! Площадь дома - 111 м2 Площадь участка - 132 м2 Первый этаж - кухня с гостиной, три спальни, два санузла, терраса. Второй этаж - коридор, гостиная с кухней, санузел, две спальни, а также одна студия с кухней и санузлом,...

DOO TradeGoria

460 000 €

Отель, гостиница в Добра Воде, Черногория

298 м²

Код объекта - 8.25.17.12374 Мини отель на 11 апартаментов в Добры воды всего в 5 минутах ходьбы до пляжа! Площадь дома - 289 м2 Площадь участка - 307 м2 1 этаж: - коридор; - внутренняя лестница; - 1 апартамент с 2 спальнями; - 4 апартамента типа студио. 2 этаж: коридор, гостиная с кухней, спальня, санузел, прачечная, кладовая, 2 террасы. 3...

DOO TradeGoria

240 000 €

Квартира в Будве, Черногория

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!! ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ВИДОМ НА БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ!!! ПЛОЩАДЬ: 50 м2 КВАРТИРА С ОЧЕНЬ ВЫСОКИМ АРЕНДНЫМ ПОТЕНЦИАЛОМ!! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ВИДИКОВАЦ ЦЕНА: 240 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство)...

CULTURE international real estate agency

165 000 €

Апартаменты в Биеле, Черногория

69 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается просторная, светлая квартира, всего в пятидесяти метрах от набережной, в живописном поселке Биела. Квартира площадью 69 кв.м. расположена на четвертом этаже малоквартирного дома. Планировка – коридор, гостиная с кухонной зоной, две спальни, ванная, большая терраса с видом на море и горы. Квартира меблирована и укомплектована бытовой...

Antarex

864 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

108 м² 3 2 1

Объект под сдачу

Апартамент с двумя спальнями в роскошном комплексе Dukley Gardens, расположенном на первой береговой линии у самого берега моря. Неоспоримым преимуществом элитного жилого комплекса является очень удачное расположение: комплекс находится в одном из самых престижных и популярных туристических районов Черногории – Будванской ривьере. Обладатели...

VALUE.ONE

317 000 €

Квартира в Будве, Черногория

86 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ПОТРЯСАЮЩАЯ И КОМФОРТНАЯ КВАРТИРА ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В НОВОМ ДОМЕ В БУДВЕ!!! ПЛОЩАДЬ: 86 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: МАЙНИ ЦЕНА: 317 000 еврo ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) ПРОЕКТ: две спальни, две ванные комнаты,...

CULTURE international real estate agency

137 000 €

Апартаменты в Режевичах, Черногория

46 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию стильную и уютную квартиру в уникальном каменном комплексе, выполненном в аутентичном средиземноморском стиле. Комплекс расположен в тихом, зелёном районе Режевичи, вблизи Святого Стефана и Будвы — идеальное сочетание природы, покоя и близости к побережью. Приватность и безопасность Жилой комплекс полностью...

DOO "Monteonline"

170 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

87 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.12922 СУТОМОРЕ | ДОМ С ГАРАЖОМ И УЧАСТКОМ | 170 000 € МИРОШИЦА 2, ниже магистрали Продаётся жилой дом площадью 87 м² в одном из самых удобных районов Сутоморе — Мирошица 2, ниже главной дороги. Удобный круглогодичный подъезд, развитая инфраструктура, до моря — всего несколько минут. Планировка:️ 2 спальни️ просторная...

DOO TradeGoria

192 525 €

Апартаменты в Радановичах, Черногория

67 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира с двумя спальнями в строящемся эко-комплексе закрытого типа в живописном поселке Радановичи. Квартира расположена на первом этаже, имеет свой приватный двор площадью 38кв.м. Комплекс класса люкс состоит из пяти малоквартирных зданий, подземных гаражей и зоны рекреации с детской площадкой, бассейном и фитнесс центром....

Antarex

136 000 €

Коммерческая недвижимость в Добра Воде, Черногория

68 м²

Код объекта - 1.25.2.12579Квартира с 2 спальнями в Добра Вода на первой линии с бассейном Ключевые параметры: Локация: Добра Вода, Барская ривьера Тип недвижимости: квартира Тип объекта: вторичка Площадь: 68 м² Этаж: 1 Количество спален: 2 Цена: 136,000 евро Мебель и бытовая техника:Квартира полностью меблирована. Эта уютная квартира с двумя...

DOO TradeGoria

300 000 €

Дом в Кумборе, Черногория

169 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 7.20.11.10234 Отличный дом с видом на залив в КумбореПросторный, светлый дом в курортном поселке Кумбор.Общая площадь дома 169 кв.м, площадь участка 349 кв.м. Планировка: цокольный этаж - гараж; 1 этаж - коридор, гостиная с кухонной зоной и террасой, две отдельные спальни, ванная с туалетом; 2 этаж - коридор, гостиная с кухонной...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 6912 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru