Содержание недвижимости в Черногории

Фото: Dragon / Unsplash

Над материалом работали:

Ксения Седова Директор DOO "Monteonline"

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Обновлено в апреле 2026 года

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) она может достигать 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удаленности от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живет в доме с семьей, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Для иностранцев этот налог действует даже в отношении первого и основного жилья. Освобождение возможно только в одном случае – если у покупателя есть «стални боравак», то есть постоянный вид на жительство.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона. Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Обычно налоговая служба присылает извещения на уплату налога на собственность и туристической таксы один раз в год, в июле-августе.

Примеры недвижимости в Черногории

251 136 €

Квартира в Будве, Черногория

78 м² 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В БУДВЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *проект для инвестиций и личного...

CULTURE international real estate agency

480 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

2391 м²

Удалённая сделка

9065. Херцег Нови, Суторина. Отличный участок земли 2.391 кв м во второй линии от моря с видом на море. Получены урбанистиическо - технические условия, разрешающие проектирование и дальнейшее строительство объектов жилого и коммерческого назначения. При разбивки всей площади участка на части, возможно строительство до 5-6 строений (вилл,...

CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»

331 900 €

Апартаменты в Муо, Черногория

75 м² 4 3 1

Представляем Вашему вниманию новый жилой комплекс в Которе. Этот регион славится своим мягким климатом, вековыми оливковыми рощами и кристально чистыми водами залива. Комплекс расположен всего в 50 метрах от моря, предлагая неповторимую атмосферу уединения и гармонии с природой. Квартира находится на 3 этаже и состоит из коридора, гостевого...

VALUE.ONE

485 000 €

Квартира в Будве, Черногория

125 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ДОМЕ С БАССЕЙНОМ В БУДВЕ!! ПЛОЩАДЬ: 125 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА ЦЕНА: 485 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) ПРОЕКТ: две спальни, две ванные комнаты, кухня-гостиная, прихожая Ванные...

CULTURE international real estate agency

529 199 €

Лофт в Крашичах, Черногория

157 м² 2 1 2

Апартаменты в ультрасовременном премиум-комплексе на полуострове Луштица, в поселке Крашичи. Продаются апартаменты общей площадью 157 м², состоят из просторной гостиной, спальни, двух санузлов, кладовой и террасы 70м2. Перед апартаментом собственная территория с большой террасой и восхитительным видом на море и горы. Идеальное...

NEW LEVEL

350 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

89 м² 3 2

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

413 000 €

Апартаменты в Добра Воде, Черногория

78 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, терраса Удобства: Новый дом. Удобная планировка. Качественный ремонт. Стильный и современный интерьер. Дорогая мебель и техника. Натуральные полы. Сплит-система, бойлер. Плитка. Сантехника. Бассейн на крыше....

GATE Realty

1 500 000 €

Вилла в Будве, Черногория

352 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Предлагаем к продаже одну из 2 вилл с бассейном или весь комплекс в самом сердце Будвы с панорамными видами на весь город и море. Виллы были построены в 2017 году и совершенно идентичные. С уровня бассейна и террас открывается прекрасный панорамный вид на Будву и море. Каждая вилла оснащена качественной мебелью и техникой, и состоит из 3...

DOO "Monteonline"

498 500 €

Вилла в Добра Воде, Черногория

400 м² 8 6

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

159 000 €

Квартира в Рафаиловичах, Черногория

52 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Современная двухкомнатная квартира в тихой части Рафаиловичи Прекрасный вид на море, современный интерьер и продается полностью меблированной. Площадь 52 м2, расположена на четвертом этаже здания с лифтом. Планировка: просторная гостиная с кухней и столовой, спальня, ванная комната и балкон с фантастическим видом на море. В стоимость...

EG Realty

247 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

74 м² 2 1

Продается квартира с двумя спальнями и паркингом в новом высококачественном доме в ближайшем пригороде Будвы - Борети. Расстояние до моря и пляжа всего 200 метров.Площадь квартиры 61 кв.м. плюс терраса площадью 12,5 кв.м., 5-й этаж (лифт). Планировка: прихожая, гостиная с кухней, две спальни, ванная комната и терраса с видом на море. Квартира...

Antarex

146 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

47 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, прихожая, терраса. Удобства: Новый дом. Днем красивейший вид на горы, ночью открывается вид на сияющую Будву. Удобная планировка. Использование качественных материалов при строительстве и отделке. Строительство дома выполнено в соответствии с необходимыми нормам сейсмоустойчивости и...

GATE Realty

1 350 000 €

Земля в Святом Стефане, Черногория

9000 м²

Продажа видового участка в одном из самых престижных посёлков Будванской ривьеры. Площадь участка — 9 000 м² Цена — 150 €/м² Общая стоимость — 1 350 000 € Градостроительные параметры: • Коэффициент застройки — 0.6 • Коэффициент под объектом — 0.2 • Возможность...

ES35.com

1 295 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

99 м² 2 1 1

Объект под сдачу

Меблированные апартаменты с одной спальней с видом на море в элитном жилом комплексе Dukley Gardens, расположенном на первой береговой линии. Основная концепция этого эксклюзивного проекта в Черногории заключается в создании современного комфортабельного жилого комплекса, который максимально гармонично использует окружающие природные условия:...

VALUE.ONE

1 300 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

240 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Одноэтажная вилла в клубном посёлке Площадь виллы 240 кв.м: - три спальни с ванными комнатами ; - гостиная с зоной кухни; - гостевой с/у; - техническое помещение Бассейн 10 х 4 м Уникальный формат проекта, представленный известным застройщиком в Херцег Нови, не оставит равнодушным даже самого требовательного покупателя. Посёлок состоит из...

DOO "Monteonline"

185 000 €

Дом в Баре, Черногория

200 м² 8 4 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

6076. Дом в Белише, Бар. 1,5 км до центра. Участок 300 м2. Дом 200 м2. Дом состоит из цокольного этажа - трехкомнатной квартиры: прихожая, гостиная, столовая, кухня, 2 спальни, ванная комната. Второй этаж - трехкомнатная квартира, для завершения которой (cо слов хозяина) нужно вложить менее 20 000 евро. Наружняя лестница на второй этаж. Цена...

CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»

127 000 €

Квартира в Будве, Черногория

41 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ НОВАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В КУРОРТНОЙ ЛОКАЦИИ В БУДВЕ! *можно отдельно приобрести паркинг за 15 000 евро *есть квартира с видом на горы и море за 133 000 евро без паркинга *есть квартира с паркингом за 143 000 евро *три объекта в этом жилом комплексе ПЛОЩАДЬ: 1/41 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ:...

CULTURE international real estate agency

490 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

300 м² 5 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается просторная вилла в курортном поселке Крашичи, недалеко от Тивата. Площадь дома составляет 300 кв.м (3 этажа). Первый и второй этажи имеют два отдельных входа. Площадь участка вокруг дома 4 сотки. Вода городская + дополнительно установлена ёмкость на 9 кубов и насос. На территории бассейн и зона барбекю. В доме в качестве отопления...

First Realty

650 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

380 м² 3 4

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

385 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

95 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальня, 2 ванные комнаты, 2 террасы. ​​​​​​​Удобства: Новый жилой комплекс. На территории комплекса есть видовой бассейн, с лежаками, летний бар, детская площадка. Вид на море. Дизайнерский ремонт из качественных материалов. Тёплые полы по всей квартире. Удобная планировка. Потолки - 3м. Встроенная мягкая...

GATE Realty

Посмотреть ещё 4671 похожий объект

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Oсновным поставщиком электроэнергии в Черногории остается государственная энергетическая компания Elektroprivreda Crne Gore (EPCG).

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счетчику киловатт-часов. При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить €45–50.

Оплатить электроэнергию можно в офисе провайдера, в банке, на почте или удаленно – через сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват (фото: база Prian)

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. В прибрежных регионах, особенно в Будве, цены выше и составляют от €1,6 до 2,7 за кубометр.

В 2026 году услуги водоснабжения и канализации в Черногории обходятся домохозяйствам от €10 до 25 в месяц. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы (фото: András Rátonyi на Unsplash)

В последнее время стали популярны печи на пелетах (спресованные опилки). Это компактная полностью автоматизированная печь, которую можно установить как в дом, так и в обычную квартиру. 

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Выгоднее и эффективнее использовать печь на пелетах. Но если говорить о кондиционерах, то в месяц при использовании одного кондиционера в холодное время года стоимость обогрева обойдётся в €50–70.

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и приготовления еды.  

Вывоз мусора (komunalno) 

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придется платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

Операторы связи в Черногории – MTEL, Crnogorski Telekom и One Crna Gora. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €40–75 в месяц. Самые дешевые тарифы – от €19 в месяц.

Безлимитный интернет и стационарный телефон обойдутся в €20 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, в среднем придется отдавать за месяц около €35.

Обслуживание территории комплекса

В Черногории все многоквартирные дома более чем на три квартиры обязаны создать товарищество собственников (ТСЖ) и оформить его как юридическое лицо. Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Ставка варьируется в пределах €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах может достигать €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость типичной страховки составляет €100–300 в год для квартир и €300–900 для домов или вилл.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Важно! Россиянам без ВНЖ новый счет в банке не откроют, и прямые переводы с российских счетов из-за санкций тоже невозможны, но владельцы могут провести платеж с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчета коммунальных платежей (в год)

Примерный расчет коммунальных платежей для квартиры в новостройке в Будве, 45 кв. м, живет один человек.

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 4,5–7% – это оценка местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400–500 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €700–1000. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остается на собственнике. Зато жилец несет все остальные расходы. 

Котор, Черногория (фото: Joachim Lesne на Unsplash)

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно. Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчетным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Также в Черногории действует туристический налог, которым облагается каждый гость. Владельцы недвижимости обязаны взимать этот сбор с туристов и перечислять его местным властям. Размер налога зависит от региона и категории объекта размещения. Стандартный тариф – €1 с человека в день.

Управляющие компании

Если вы не живете в Черногории круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний. Большинство таких компаний берут процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент этот немалый – 20–30% от выручки.

Сотрудники предоставляют отчеты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешевая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Новая застройка в городе Бар (фото: Alexkom000 на wikimedia)

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Иностранцы могут продавать недвижимость, сдавать ее в аренду и передавать по наследству, если объект оформлен законно и не имеет правовых обременений. Если же у недвижимости есть такие ограничения, как отсутствие разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию, продать или сдать в аренду такой объект нельзя до его полной легализации.

Условия цитирования материалов Prian.ru