Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

300 000 €

Дом в Рисане, Черногория

140 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.12183Двухэтажная вилла в Рисане площадью 140м2 с просторной крышей, используемой в качестве террасы площадью 100м2 и с прекрасным видом на залив. Общая площадь участка 400 м2, за домом имеется паркинг на 2 авто. На первом этаже находится техническое помещение-мастерская-гараж 40м2. На втором этаже располаются 3 спальные...

DOO TradeGoria

485 000 €

Коммерческая недвижимость в Будве, Черногория

211 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Удобства: Коммерческое помещение в центре Будвы в новом доме. Панорамное остекление. Просторное помещение под любой офис, с возможностью разработки любой планировки. Расположение: Очень ликвидная локация - самый центр Будвы Рядом больница, полиция, крупные сетевые магазины, кафе, рестораны и другая мелкая коммерция Аэропорт Тивата и...

GATE Realty

130 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

38 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже уютная квартира, идеально подходящая для комфортного проживания. Основные характеристики: 1 спальня; просторная гостиная, совмещенная с кухней; 1 санузел; балкон с великолепным видом на море. Квартира оснащена кондиционерами в каждой комнате, системой электрического подогрева полов и дополнительным...

DOO "Monteonline"

320 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

285 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.7968Дом с видом на морев городеХерцег-Нови, районТопла. Дом, площадью 285 м2, в четырех уровнях. На каждом этаже расположены апартаменты, площадью 42 м2, 77 м2, 81 м2 и 85 м2 с отдельным входом и двориком. Из всех апартаментов вид на море и город. Так же дополнительно есть подвал, кладовка и гараж.Земельный участок300 м2....

DOO TradeGoria

147 000 €

Апартаменты в Биеле, Черногория

48 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продаются 4 новые квартиры с видом на Боко-Которский залив в Биела, општина Герцег-Нови. Новый трехэтажный дом в 250 метрах от набережной, всего 4 кваритиры. Террасы и гостиные ориентированы на юг. Квартиры продаются с кухонной мебелью, для каждой выделены парковочные места. Квартира 1 - 48 кв.м. Планировка: гостиная с кухней, 1 спальня,...

Antarex

128 000 €

Квартира в Баре, Черногория

75 м² 1

ВНЖ при покупке

описаниеК продаже предлагается квартира в новом доме город Бар.Дом трехэтажный.Квартира расположена на первом этаже (приземле) с улицы и второй этаж со двора.Площадь квартиры 75 м2Структура квартиры: гостиная совмещенная с кухней, одна спальня, санузел, кладовая и терраса с видом на море, горы и город. Гараж 20м2Парковка возле домаВо всей...

Tradegoria Global Estate

1 300 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

632 м² 6 6

ВНЖ при покупке

Вилла в марокканском стиле в окружении памятника садового искусства встречает гостей во всей своей красе. Для Черногории – зрелище необыкновенное. Каскадность растений создает театральную интригу. Внутри сада - чаша переливного бассейна, который помимо прямого функционального назначения, является украшением в темное время суток, благодаря...

Montenegro Prospects

85 000 €

Коммерческая недвижимость в Баре, Черногория

28 м²

описаниеПредлагаетс к продаже коммерческое помещение площадью 28 м2 в городе Бар, район Шушань. Помещение находится на первом этаже (приземлье) Цена 85.000 евро

Tradegoria Global Estate

550 000 €

Квартира в Черногории

130 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.20.13.2418 3-х комнатная квартира на первой береговой линии в Савине.Херцег-Нови. Площадь квартиры 130м2. Планировка: коридор, кухня-столовая, 2 спальни, 2 ванные комнаты, кладовая 15м2, маленькая терраса с роштилем и большая терраса с зеленым участком и прекрасным видом на Луштицу и Боко-Которский залив. В квартире...

DOO TradeGoria

120 000 €

Апартаменты в Биеле, Черногория

65 м² 1 1

ВНЖ при покупке

К продаже предлагаются квартиры от застройщика в поселке Биела, муниципалитет Херцег-Нови. Многоквартирный дом в 6 этажей, расположен в 500 метрах от моря. Доступны квартиры с 1, 2 и 3 спальнями и с террасами, без мебели. Окончены работы по внешней и внутренней отделке. Часть квартир имеет вид на море, есть паркинг, подземный гараж. В шаговой...

Antarex

85 000 €

Квартира в Радановичах, Черногория

32 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.26.13.12893 Продается новая дизайнерская студия в жилом комплексе в Радановичи Локация: Радановичи — 10 минут до аэропорта Тиват и 20 минут до старого города Будвы на машине. Площадь: 32 м² Просторная кухня-гостиная — стильный и уютный интерьер. Санузел с современной отделкой. Терраса с потрясающим видом на горы — идеальное...

DOO TradeGoria

554 400 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

81 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость, Черногория Продаётся новая двухкомнатная квартира площадью 81,18 м² в новом комплексе, находящемся на стадии строительства. В привлекательном районе Сельяново в Тивате продаются современные квартиры в новом комплексе, который сочетает современный дизайн с традициями. Комплекс находится всего в нескольких шагах от побережья и...

Amfora Real Estate

455 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

155 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура пентхауса: Кухня-гостиная, 3 спальни (одна мастер спальня с санузлом и террасой); 2 ванные, 3 террасы, хоз. комната с выводом воды,плюс 25 м2 2 галереи (которые идут бонусом) 2 гаражных места и 2 места для кладовой!!! Удобства: Новыйжилой комплекс.Удобная...

GATE Realty

650 000 €

Вилла в Столиве, Черногория

300 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.10341 Черногория, Столив, общая площадь 300 м2 Первая линия моря (менее 50 м) Уютная семейная вилла 1984 г. постройки, полностью отреставрированная в 2012 г. с полной отделкой и меблировкой, дом расположен на берегу жемчужины Адриатики - Боко-Которской бухты, первая береговая линия (менее 50 м от моря), что идеально...

DOO TradeGoria

265 000 €

Квартира в Будве, Черногория

106 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем вашему вниманию светлую, просторную квартиру с 3 спальнями в новом доме на последнем, 4 этаже в пос. Бечичи; в доме имеется лифт. Дом располагается в 400 метрах от пляжа и набережной; в пешей доступности имеется вся необходимая инфраструктура. Квартира полностью меблирована и готова к заселению. Квартира состоит из гостиной с кухней...

DOO "Monteonline"

1 450 000 €

Пентхаус в Будве, Черногория

140 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

В продаже 4 лофта , расположенных на верхних этажах 5* комплекса. Из лофтов открывается фантастический вид на море, Старый город и всю Будванскую Ривьеру. Вы сможете наслаждаться удивительными закатами и утренними рассветами, не выходя из дома. Площадь от 140 до 170 м2 с панорамными видами на море, включающие в себя: 2 спальни,...

Mercury Group

99 000 €

Апартаменты в Баре, Черногория

55 м²

ВНЖ при покупке

Однокомнатная квартира 55 м² в новостройке – Илино, Бар Продаются квартиры в новостройке в отличном районе Илино – Бар, всего в нескольких минутах ходьбы от пляжа. Здание расположено в непосредственной близости от всех необходимых объектов – супермаркета, школы, детского сада, ресторанов, набережной и общественного транспорта. Покупатели...

Amfora Real Estate

450 000 €

Квартира в Будве, Черногория

89 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже современная трёхкомнатная квартира площадью 89 кв. м в престижном комплексе Tre Canne, расположенном на первой линии в самом сердце Будвы. Апартамент на втором этаже с видом на Адриатическое море представляет собой идеальное сочетание комфорта, стиля и инвестиционного потенциала. Это уникальное предложение для жизни или...

DOO "Monteonline"

197 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

52 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 6.30.13.11602 Новое здание строится в 200 метрах от моря в БечичиПрестижная локация в окружении жилых комплексов и отелейЗдание строится известным надежным застройщикомОкончание строительства запланировано на 2025 годВ продаже 39 квартир различной планировки от 52 до 98 м2 - студии, с 1, 2 и 3 спальнямиСтоимость от 3500...

DOO TradeGoria

180 000 €

Апартаменты в Святом Стефане, Черногория

70 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость, Черногория, Свети-Стефан Продаётся просторная трёхкомнатная квартира площадью 70 м² в Будве, Свети-Стефан, в отличном месте всего в 200 метрах от моря. Квартира состоит из трёх спален, гостиной, ванной комнаты и двух террас с прекрасным видом на море. Благодаря привлекательному расположению и панорамному виду, квартира...

Amfora Real Estate

Посмотреть ещё 8312 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru