Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

65 000 €

Апартаменты в Игало, Черногория

30 м² 1

ВНЖ при покупке

Продается светлая квартира-студия с видом на горы в уникальном по климату месте - Игало (пригород Херцег-Нови). Расположена на 3 этаже четырехэтажного здания, площадь - 30 кв.м, полностью оборудована и готова к проживанию. Здание расположено в 15 минутах ходьбы по прямой местности от всемирно известного санатория им. С. Милошевича, виллы...

Antarex

142 000 €

Квартира в Которе, Черногория

59 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.КОТОР.СЧАCТЬЕ НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ПРИВАТНОМ КЛУБНОМ ДОМЕ С БАССЕЙНОМ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В ЭКОЛОГИЧЕСКИ ЧИСТОМ РАЙОНЕ КОТОРА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *200 метров до...

CULTURE international real estate agency

207 900 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

63 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира с одной спальней в новом жилом комплексе в Бечичи в 300 метрах от моря и пляжей. Площадь 63 кв.м. Расположена на третьем этаже. Планировка - гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная и просторная терраса с видом на горы. Квартира с современным ремонтом, полностью меблирована и оснащена необходимой бытовой техникой.Территория...

Antarex

405 000 €

Дом в Баре, Черногория

450 м² 11

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.6790 На адриатическом берегу Черногории в городе Бар, население Шушань, мост Анте Джедовича, продается 3-х этажный дом, с 6 отдельными апартаментами, оснащенными санузлами и кухнями, дополнительно 5 отдельных комнат, у каждой своя терраса с видом на море, возможно использование под гостиничный бизнес. Отдельный вход в...

DOO TradeGoria

163 000 €

Квартира в Будве, Черногория

50 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! У НАС САМАЯ БОЛЬШАЯ БАЗА ОБЪЕКТОВ ПО ЧЕРНОГОРИИ - РАБОТАЕМ ПО ЗАПРОСУ! СТИЛЬНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В БУДВЕ С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ! ПЛОЩАДЬ: 50 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: МАЙНИ ЦЕНА: 163 000 еврo ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК...

CULTURE international real estate agency

2 400 000 €

Отель, гостиница в Улцине, Черногория

3000 м²

Код объекта - 7.29.17.10318 Отель площадью 3 000 м2 расположен в тихом районе города Улцинь, в окружении зелени и фамильных домов.В составе отеля просторные и благоустроеные номера, в общей сложности 55.Отель находится в 5 км от центра города и в 1 км от песчаного пляжа. На территории открыты бар и ресторан с обслуживанием по меню с блюдами...

DOO TradeGoria

320 000 €

Дом в Столиве, Черногория

180 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.26.11.12470 Старинный каменный дом с видом на море, в одном из самых живописных и атмосферных мест Черногории - Боко-Которском заливе, Столив. Площадь дома - 180 м2 Площадь участка - 330 м2 Объект относится к культурному наследию ЮНЕСКО и требует реставрации. Прекрасный вид на Боко-Которскую бухту. Расстояние до моря - 600...

DOO TradeGoria

110 000 €

Дом в Круче, Черногория

128 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 3.29.11.11678 Предлагается к продаже дом в Круче. Общая площадь дома 128 м2, участок 160 м2. Каждый этаж по 64 м2 - 1 этаж, как 3 отдельные комнаты - кухня 12 м2, 2 спальни 8 м2 и 8.24 м2. 2 этаж зеркальный первому, с внешними ступеньками, на каждом этаже совмещенный душ с сан узлом. До моря 400 м, до трассы 500 м, до г. Бара...

DOO TradeGoria

320 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

285 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.11.7968Дом с видом на морев городеХерцег-Нови, районТопла. Дом, площадью 285 м2, в четырех уровнях. На каждом этаже расположены апартаменты, площадью 42 м2, 77 м2, 81 м2 и 85 м2 с отдельным входом и двориком. Из всех апартаментов вид на море и город. Так же дополнительно есть подвал, кладовка и гараж.Земельный участок300 м2....

DOO TradeGoria

150 000 €

Квартира в Улцине, Черногория

54 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.29.13.12981 Продаётся квартира с двумя спальнями в комплексе с бассейном в Ульцине Цена: €150 000 Общая площадь: 54 м²Этаж: с лифтомПаркинг: Большая платная парковка перед домом Планировка: Прихожая с местом для гардероба Детская спальня Санузел Гостиная Основная спальня с выходом на террасу Просторные панорамные окна с видом...

DOO TradeGoria

132 000 €

Земля в Сутоморе, Черногория

846 м²

Код объекта - 1.25.15.9186 Земельный участок с видом на море в Сутоморе недалеко от моря Земельный участок 846м2 с потрясающим видом на море в Сутоморе, Ратац. Подъездная дорога, электричество, вода рядом с участком. Разрешено строительство жилого, туристического объекта. 132000 евро

DOO TradeGoria

870 100 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

113 м² 3 2 3

Объект под сдачу

Апартаменты с 2 спальнями в Melia Private Residences Бечичи. Уникальная возможность приобрести просторные апартаменты на первой линии моря в престижном комплексе MeliaPrivateResidences, который управляется международным гостиничным брендом MeliaHotelsInternational. Апартаменты включают: Две спальни, просторную гостиную, объединённую с...

VALUE.ONE

650 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

154 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла, 2 террасы, прихожая. Удобства: Закрытый жилой комплекс со своей инфраструктурой. Охрана. Видеонаблюдение на территории жилого комплекса. ВСЕ КВАРТИРЫ С ВИДОМ НА МОРЕ!!! Новый дом. Прямой вид на море. Управляющая компания, предлагающая полный комплекс услуг, включая посуточную...

GATE Realty

1 000 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

115 м² 4 2 2

В престижном здании Milena, в самом центре Porto Montenegro, расположен этот исключительный дуплекс общей площадью 115 м². Двухуровневая квартира сочетает в себе комфорт, уединение и доступ к инфраструктуре самого высокого уровня в одной из лучших марин Адриатики. На первом этаже находится просторная гостиная, объединённая с кухней и...

Mbroker

37 000 €

Земля в Цетине, Черногория

1870 м²

Продается участок в Добрско Село, в 6 км от Цетинье Электричество на участке Площадь участка 1870 м2, дорога вдоль участка. От села до Липской пещеры около 800 м. В селе есть винодельня. Идеально подходит для сельского туризма.

Galeo

350 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

122 м² 3 2 2

Объект под сдачу

Квартира с 2 спальнями и панорамной террасой в Бечичи. Современная двухспальная квартира в премиум-комплексе Delmar, расположенном в живописных Бечичах, всего в 384 м от моря. Планировка квартиры: Прихожая Гостиная с выходом на террасы, совмещённая с кухней 2 спальни 2 ванные комнаты Большая терраса с видом на море, город и горы....

VALUE.ONE

315 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

73 м²

️ГОРЯЧЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Продажа!Панорамная квартира ЖК Skyline, первая линия роскошная квартира с панормным видом на все адриатическое побережье. Дом расположен в 100 м от пляжа со своим лифтом 🛗 к пляжу ️Качественный дизайнерский ремонт, полностью мебелировна. Площадь: 73 м2, шикарная видовая терраса, вид на все стороны побережья....

MNG Build

2 073 000 €

Земля в Утехе, Черногория

6710 м²

Большой участок на первой линии моря, Утеха Описание участка: Участок на первой линии вытянутой формы. С небольшим уклоном. Выход к морю пологий. На данный момент на участке низкая и средняя растительность. Есть подъезд, рядом электричество. Возможна продажа части участка. По Детальному Плану часть участка будет выкупаться государством для...

Montenegro Prospects

576 000 €

Квартира в Будве, Черногория

160 м² 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ДОМЕ ПРЕМИУМ КЛАССА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИДИМОСТИ! ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ И ЛИЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ! ЕСТЬ ВЫБОР КВАРТИР!! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ: ПЛОЩАДЬ: 126 - 160 м2 ЦЕНА: 476...

CULTURE international real estate agency

115 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

34 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Полностью меблированная квартира с одной спальней, расположенная в сердце курортного города Петровац. Отличное месторасположение — без подъемов в гору, вся городская инфраструктура находится в пешей доступности: пляж, магазины, кафе, аптеки и другие удобства всего в нескольких минутах ходьбы. Квартира занимает второй этаж...

Белый Слон

Посмотреть ещё 6930 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru