Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

163 142 €

Квартира в Будве, Черногория

48 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Meня зoвут Aлексaндр, задайте мне cвой вoпрос КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ВИДОМ НА МОРЕ В НОВОМ ДОМЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! ПЛОЩАДЬ: 48,41 м2 РАСЧЕТЫ БЕЗНАЛИЧНЫЕ! ЕСТЬ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ, ОКАЗЫВАЮЩАЯ УСЛУГИ СДАЧИ В АРЕНДУ! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ ЦЕНА: 163 142 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК...

CULTURE international real estate agency

375 000 €

Дом в Шкальяри, Черногория

160 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Срочная продажа, цена снижена!!! Площадь: 125 м2 + 35 м2 терраса Гараж 15 м2 + 8 м2 кладовая Две спальни Три ванные комнаты Два этажа 15 минут пешком до Старого города Котор Планировка дома: — на нижнем уровне расположен гараж и кладовая — на первом жилом уровне расположена просторная гостиная, санузел, обеденная...

First Realty

870 000 €

Дом в Тивате, Черногория

264 м² 6

ВНЖ при покупке

Расположенная в спокойном городе Тиват, эта замечательная вилла предлагает сочетание элегантности и практичности, идеально подходящее для тех, кто ищет как спокойствие, так и роскошь. Простираясь на щедрых 2026 квадратных метрах, эта недвижимость включает три отдельных двухкомнатных апартамента, каждый с отдельным входом. Эти апартаменты...

Mercury Group

342 500 €

Квартира в Будве, Черногория

137 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем вашему вниманию светлую, просторную квартиру с 4 спальнями в новом доме на последнем, 4 этаже в пос. Бечичи; в доме имеется лифт. Дом располагается в 400 метрах от пляжа и набережной; в пешей доступности имеется вся необходимая инфраструктура. Квартира полностью меблирована и готова к заселению. Квартира состоит из гостиной с кухней...

DOO "Monteonline"

99 600 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

948.5 м²

Продается земельный участок площадью 948,5 кв.м. в районе Топла, г.Герцег-Нови. Солнечный, защищенный от ветра участок с небольшим наклоном. Есть удобный подъезд по асфальтированной дороге. Получено разрешение на строительство, электричество и вода проходят рядом с участком. До старого города 600м, до центрального пляжа – 900м. В пешей...

Antarex

154 500 €

Земля в Даниловграде, Черногория

10000 м²

Участок -10 000м2, на нём по документам дом площадью 64 кв.м Бассейн 400м3, из природного источника, две бистерны. На участке виноградники столетнего возраста, но есть и новые саженцы. Красивый вид с участка на Даниловград. Новая дорога на монастырь Острог. От главной дороге 400 м - насыпная дорога, которую можно заасфальтировать....

Galeo

117 300 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

46 м² 1 1

Продаются квартиры на стадии строительства в жилом доме недалеко от моря в поселке Дженовичи, муниципалитет Герцег-Нови. Площадь предлагаемых квартир составляет от 46 м2 до 54 м2. Цены на квартиры включают НДС, покупатель не платит налог на недвижимость 3%. Имеются необходимые документы для осмотра, парковки, лифта, подземных гаражей....

Rivijera Nekretnine

131 804 €

Земля в Будве, Черногория

794 м²

Недвижимость, Черногория Продается урбанизированный участок в Бечичах! Этот урбанизированный участок имеет площадь 794 м². С потрясающим панорамным видом на море и идеальным расположением, это отличный выбор для строительства жилого объекта или прибыльного инвестиционного проекта. Участок предназначен для строительства объекта с...

Amfora Real Estate

815 000 €

Вилла в Которе, Черногория

235 м² 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE НОВАЯ ТРЕХЭТАЖНАЯ ВИЛЛА С ЧЕТЫРЬМЯ СПАЛЬНЯМИ В ЭЛИТНОМ ПОСЕЛКЕ С ТЕННИСНЫМ КОРТОМ, БАССЕЙНОМ, ЧАСТНЫМ ПЛЯЖЕМ С БАРОМ В КОСТАНИЦЕ!! * великолепная вилла с видом на остров и церковь...

CULTURE international real estate agency

160 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

52 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Хотите провести отпуск или переехать на постоянное место жительства в тихое и комфортное место у моря? Тогда обратите внимание на эту уютную, меблированную квартиру с 1 спальней в посёлке Кумбор! Квартира расположена всего в 300 метрах от моря, в живописном посёлке Кумбор. Здесь вы сможете отдохнуть от городской суеты и насладиться...

DOO "Monteonline"

100 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

36 м² 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: 1 комната, 1 санузел, терраса, кладовая. Удобства: НОВОСТРОЙКА. ВИД НА ГОРЫ И МОРЕ! Новый ремонт. Стильный и современный интерьер. Дорогая мебель и техника. Лифт.Сплит-система, бойлер. Управляющая компания. Квартира полностью укомплектована для проживания и сдачи в аренду! Расположение: 7 минут пешком до моря, где...

GATE Realty

230 000 €

Апартаменты в Петроваце, Черногория

90 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Просторная квартира с тремя спальнями с видом на море в курортном городе Петровац. Всего в 5 минутах ходьбы от центра города, моря и набережной.Площадь квартиры 90 кв.м, она расположена на 4-м этаже (без лифта). Планировка - прихожая, три спальни, гостиная с кухонной зоной, две ванные комнаты с полами с подогревом и застекленная терраса с летней...

Antarex

260 000 €

Апартаменты в Пржно, Черногория

87 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Предлагаем на продажу отличную квартиру с современным ремонтом в новом доме с лифтом и паркингом в Пржно. Всего в пяти минутах ходьбы от красивого песчаного пляжа. Площадь квартиры 87 кв.м, она расположена на втором этаже. Планировка: коридор, спальни, гостиная с зоной кухни, ванной комнаты и балкона. В цену квартиры входит полная отделка и...

Antarex

Цена по запросу

Земля в Крашичах, Черногория

12562 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается участок на первой линии моря, с выходом на пляж. Общая площадь участка составляет 12 752 м2, в городской зоне, имеются УТУ. Участок расположен в населеном пункте Крашичи (Тиват). Земля покрывает около 40 метров береговой линии и имеется возможность построить пристань для яхт на уже существующем пляже. Возможна постройка жилого...

First Realty

220 000 €

Земля в Каменари, Черногория

1570 м²

На продажу урбанизированный участок площадью 1570кв.м., с видом на море. Посёлок Каменари, муниципалитет Херцег-Нови. Есть подъездная дорога, заведены вода и электричество. До моря – 500 метров.

Antarex

410 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

252 м² 6 3

Трехэтажный дом с видом на море Баошич Герцег-Нови. Площадь дома 252 м2, состоит из 3 квартир, квартира на первом этаже 70 м2 (прихожая, 1 спальня, ванная+туалет, кухня, гостиная, гараж, подсобное помещение, 2 склада, сауна) + гараж 15 м2, второй этаж, квартира Торсобан 81 м2 (коридор, 3 спальни, гостиная с кухней, туалетом и ванной, терраса),...

Rivijera Nekretnine

83 200 €

Квартира в Баре, Черногория

52 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8020. г. Бар, центр города. Квартира на 3 этаже пятиэтажного дома. Площадь квартиры 52 кв м: кухня-гостиная, ванная комната, спальная комната, балкон. Без лифта. Квартире необходим ремонт (6 лет ни кто не проживал). Стоимость 83.200 евро (1600 евро/кв м) + 3% комиссия фирме.

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

126 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

85 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 85 кв.м. в десяти минутах ходьбы от центра города. Планировка – большой коридор, гостиная, кухня-столовая, две спальни, гардеробная, санузел, три террасы. Квартира меблирована и укомплектована бытовой техникой. Паркинг перед домом, все коммуникации городские. Удобная локация, вся инфраструктура в пешей доступности....

Antarex

675 000 €

Вилла в Будве, Черногория

230 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ! ВОЗМОЖНЫ СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ВИДОВЫЕ ТАУНХАУСЫ ПРЕМИАЛЬНОГО УРОВНЯ В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!!...

CULTURE international real estate agency

1 340 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

119 м² 4 3 3

Кредит

Апартаменты с двумя спальнями в новой резиденции Jasmin в комплексе с собственным пляжем и полной инфраструктурой Lustica Bay. Не пропустите! Самые выгодные условия сделки! 1. Первый взнос- всего 20%! 2. Остальная сумма выплачивается с беспроцентной рассрочкой на 4 года. 3. По окончанию строительства Вы получите готовую квартиру в...

VALUE.ONE

Посмотреть ещё 5778 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru