Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

437 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

100 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию эксклюзивный дуплекс в одном из самых востребованных районов Тивата. Этот элегантный 2-уровневый апартамент площадью 100 м²расположен в современном премиум-комплексе, где сочетаются стильная архитектура, высокий уровень приватности и впечатляющий вид на бескрайние воды Бока-Которского залива. Преимущества объекта:...

DOO "Monteonline"

147 000 €

Земля в Которе, Черногория

2100 м²

В живописной деревне Грбаль, местечко Належичи, примерно в 2 км от шоссе и примерно в 5 км от моря, на участке 2100 м2 есть каменные руины с двумя уровнями и основанием 40м2. Участок с городским водоснабжением, электричеством, отличной двухполосной асфальтированной дорогой. Два кадастровых участка общей площадью 2100м2. Площадь вошедшая в...

Montenegro Prospects

210 000 €

Квартира в Баре, Черногория

108 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.11729 Предлагается к продаже квартира в Баре, на Македонском населье, центр города.Площадь квартиры 108 м2, 3 спальни, 2 санузла, 2 терассы.Квартира находится на 6, не последнем этаже. Цена 210000

DOO TradeGoria

595 000 €

Пентхаус в Будве, Черногория

131 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕPHOГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ШИКАРНЫЙ ПЕНТХАУС С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ПРОЕКТЕ С ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫМ СПА КОМПЛЕКСОМ В ЛУЧШЕЙ ЛОКАЦИИ БУДВЫ! *комплекс бывший долгострой *вариабельность по оплате *пять минут до...

CULTURE international real estate agency

245 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

136 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.11560 Вилла с бассейном на второй линии от моря в Добра Вода Характеристики виллы: Площадь дома 136м2 без террас. Площадь земельного участка 363м2 На участке также бассейн с морской водой, гараж, беседка для барбекю, растут плодовые деревья. Структура виллы: Первый этаж: гостиная, кухня, кладовая, лестница на второй этаж,...

DOO TradeGoria

350 000 €

Вилла в Баре, Черногория

235 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Предлагаем новую виллу, расположенную в ровной и легкодоступной части города Бар. Расстояние до моря и набережной 1,2 км.Площадь дома 235 кв.м. Площадь участка 400 кв.м. Застройщик завершает все внутренние и внешние работы, включая строительство бассейна и гаража.Завершение строительства через 1 месяц.

Antarex

170 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

98 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Предлагаем к продаже великолепную квартиру в Бечичи район Monte Dreams. Просторная квартира с двумя спальнями, гостинной с кухней и столовой, двумя ванными комнатами. Квартира сухая, комфортная для круглогодичного проживания. Просторная терраса видом на море. Квартира имеет удачную планировку, отделка экологическими качественными материалами....

DOO "Monteonline"

2 100 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

240 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Позвольте вас познакомить с современной виллой с бассейном, большой огороженной территорией в тихом районе Тивата - идеальный вариант для семьи, которая ценит приватность. Вилла выполнена в традиционном, медитеранском стиле и состоит из 3 этажей, имеющих отдельные входы. У виллы имеется прилегающий участок, площадью 400 м2, на котором...

DOO "Monteonline"

99 000 €

Бунгало в Жабляке, Черногория

40 м²

ВНЖ при покупке

8014. Жабляк, Борье II. В 5-и км от центра города, в 40 метрах от автодороги Жабляк - Мойковац в сосновом лесу в 9 км от подъемников «Савин Кук», в 12 км от моста Джурашевича на реке Тара (рафтинг, зип-лайн). Два деревянных домика по 20 кв м и фундамент под третий домик на участке 1772 кв м. Участок земли в сосновом лесу,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

550 000 €

Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория

140 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла, прихожая, большая терраса с панорамным видом на море и горы. Удобства: Ремонт с применением высококачественных материалов. Дорогая мебель и техника. Сплит-системы, бойлеры. Тёплые полы в санузлах. Расположение: Первая линия от моря. Живописная локация с развитой инфраструктурой...

GATE Realty

845 000 €

Квартира на полуострове Луштица, Черногория

153 м²

ВНЖ при покупке

Новый город на Луштице, "Lustica Bay" Новый город класса люкс на полуострове Луштица строится в гармонии с природой, культурной традицией и сохранением исторических корней уникального ландшафта. Побережье, покрытое густой растительностью, возвышается, словно скалы над морем, и контрастирует с захватывающими дух горами вдали. В Луштице Бей будет...

Montenegro Prospects

165 000 €

Дом в Баре, Черногория

111 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12036Дом с двумя раздельными квартирами в Баре, район Шушань Локация:Бар, Шушань Эксклюзивная продажа!Дом находится в тихой части города Бар, но при этом в шаговой доступности до всей инфраструктуры. Площадь участка: 203 кв.м. Площадь дома: 111 кв.м. Вид на город, двор и море Кол-во спален: 4 Кол-во сан.узлов: 2 Кол-во...

DOO TradeGoria

380 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

116 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Уникальное предложение на Луштице: дом с садом и гаражом всего в двух минутах ходьбы от моря — здесь есть всё для комфортной жизни у Адриатики. Основные характеристики: площадь дома: 116 м²; площадь участка: 520 м²; до моря: около 250 м; документы: в полном порядке, дом вписан в кадастр. Планировка: Цоколь / первый уровень: гараж...

DOO "Monteonline"

250 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

76 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11595Предлагается к продаже квартира в Петроваце в 150 м от моря. Площадь квартиры 76 м2. Находится на 2 этаже Квартира полдностью меблирована и готова к проживанию. Цена 250.000 евро

DOO TradeGoria

125 000 €

Дом в Плужине, Черногория

87 м² 4 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5979. Именье в горах. Национальный парк Дурмитор, местность «Erenici». В 32 км от города Плужинье (Пивское озеро) в национальном парке Дурмитор на высоте 1210 метров над уровнем моря в окружении вековых сосновых лесов, горных плато с разнотравьем, расположен новый дом на участке 5.372 кв м. Площадь дома 87 м2: коридор 7 кв м, две...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

77 700 €

Апартаменты в Баре, Черногория

22 м² 1

ВНЖ при покупке

Старт продаж! Новый клубный жилой комплекс бизнес-класса в тихом престижном пригороде Бара - районе Томба, где нет высотной застройки, только частные виллы, тишина и достойное окружение. Здесь зелень, чистый лечебный воздух и полное отсутствие городской суеты. Только вы, природа и гармония. 10 минут на автомобиле до центра Бара с его...

Antarex

145 000 €

Квартира в Будве, Черногория

43 м² 2 1 1

Продажа, квартира в Будве — новый дом, вид на море, район Lazi Просторная квартира с одной спальней и шикарным панорамным видом на море. 43 м2 Новый дом в тихом и удобном районе Lazi Качественный ремонт 2 этаж Цена: 145 000 € Идеальный вариант для жизни или инвестиций! Возможна оплата наличными Для дополнительной...

MNG Build

450 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

252 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Дом состоит из двух зеркальных половин, документально они объединены. В каждой половине находятся: две спальни; гостиная, кухня; две ванные комнаты; отдельный апартамент-студио с кухней. С обеих половин выход на большую террасу с красивым арочным соединением, с которой открывается прекрасный вид на море. Дом утеплен снаружи и...

DOO "Monteonline"

170 000 €

Квартира в Будве, Черногория

73 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Квартира расположена на первом этаже четырехэтажного дома, находящегося в тихом районе Голубовина. К дому имеется бетонированная подъездная дорожка, большая парковка для автомобиля. Квартира занимает полностью торец здания и имеет прилегающий к нему двор площадью около 100 кв.м. с зелеными насаждениями, фруктовыми деревьями и цветами. Двор...

Белый Слон

172 000 €

Апартаменты в Которе, Черногория

45 м² 1 1

The Redland Property Group Ltd

Посмотреть ещё 6831 похожий объект

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru