Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

250 000 €

Земля в Добра Воде, Черногория

501 м²

№ 4936. Добра Вода. Отличный участок земли 5 соток в первой линии моря. Имеется ДУП - легальное строительство виллы или мини-отеля.

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 000 000 €

Вилла в Которе, Черногория

310 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.7928Вилла находится в поселении Дуб, Которского адмистративного округа. Из окон открывается прекрасный вид на Тиватский залив. Участок площадью 500 м2. На участке находятся вилла, сауна, парковка, 2 бассейна, 2 подсобных помещения, барбекю, небольшой сад с фруктовыми деревьями и другими насаждениями.Площадь виллы 310 м2. 4...

DOO TradeGoria

351 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

130 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.9984 Продажа апартамента с двумя спальнями и видом на море в новом современном жилом комплексе в Бечичи. Апаратмент располагается на 4 этаже. Площадь 130 м2 Цена: 351.000 евро 16a Dvije spavace sobe-4 sprat-Ukupna povrsina:130m2Cijena: 351 000€

DOO TradeGoria

315 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

138 м² 1 1

ВНЖ при покупке

В поселке Сасовичи продается большой земельный участок, на котором расположен старинный каменный дом, требующий реставрации, и небольшой дом дачного типа. Площадь участка 2600кв.м. Площадь жилого дома - 48м2. Планировка: 1 спальня, гостиная с кухонной зоной и санузел. Площадь основания дома под реставрацию – 90кв.м., 3 этажа. Есть проект...

Antarex

140 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

110 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.10660 Двухэтажный недостроенный дом в Сутоморе Характеристики дома: - площадь дома 110м2 - площадь земельного участка 218м2 Структура дома: - на первом этаже прихожая, гостиная, кухня, две спальни, выход на террасу - на втором этаже аналогичная планировка Нужно сделать внешнюю лестницу. Городская вода, канализация...

DOO TradeGoria

270 000 €

Дом в Баре, Черногория

250 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.10985 Продается 2-этажный дом в Шушани г. Бар в 150м от пляжа. Участок - 300м2, дом - 250м2+гараж 20м2 Есть разрешение на строительство 5-этажного дома в 600м2. Внешняя лестница.

DOO TradeGoria

12 000 €

Земля в Сутоморе, Черногория

204 м²

Код объекта - 8.25.15.11240 Земельный участок под строительство монтажного дома в Сутоморе. Площадь участка - 204 м2 Ровный участок с хорошим подъездом. Есть возможность подключения электричества и городской воды. Расстояние до магистрали - 100 метров. Расстояние до пляжа Малевик 1 км. Цена 12 000 евро

DOO TradeGoria

270 000 €

Квартира в Будве, Черногория

65 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11245Будва. Центр города. Продается современная меблированная квартира с двумя спальнями, ul Mediteranska, возле TQ Plaza, в шаговой доступности море, множество магазинов, кафе, ресторанов, развитая инфраструктура. Площадь квартиры 65 кв.м. + терраса, продается с мебелью и техникой, в квартире сделан качественный ремонт, 3...

DOO TradeGoria

235 000 €

Квартира в Пржно, Черногория

74 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Пржно – живописный курортный посёлок в Черногории, расположенный на берегу Адриатического моря. Сочетание горных пейзажей и бирюзовых вод делает его идеальным местом для отдыха. Здесь вы можете насладиться пляжами с мелкой галькой, уютными кафе на набережной и местной кухней. Просторная квартира с одной спальней расположена на третьем этаже...

Mercury Group

170 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

157 м² 8

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12216 Предлагается к продаже 3-этажный дом (200 кв.м) в Зaгрaджe, Сутоморе (Баpскaя ривьeрa), Чернoгория - готовыйбизнес по сдачe апаpтаментов в аренду (разpaботан и зaрегистpиpовaн). Дом наxoдится в 250 м от Aдриатичeскогo моpя (бухтa Mалевик) на первой линии в окpужeнии coснoвогo бора, пиpaмидальных кипарисов,...

DOO TradeGoria

2 000 000 €

Вилла в Будве, Черногория

632 м² 5 5

Sotheby's Montenegro

320 000 €

Квартира в Будве, Черногория

86 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В БУДВЕ!!! ПЛОЩАДЬ: 86 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ЗАВАЛА ЦЕНА: 320 000 еврo ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК️ ВНЖ (вид на жительство) ПРОЕКТ: две спальни, две...

CULTURE international real estate agency

500 000 €

Квартира в Мельине, Черногория

139 м² 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

ID 1060 Продается квартира с тремя спальнями в Херцег Нови Херцег Нови, Мельине, до магазина 2 минуты пешком, до моря 5 минут, вся инфраструктура в шаговой доступности Количество спален: 3 Площадь: 139 м2 Терраса: 2 террасы Этаж: 7 этаж из 7 Лифт: да Парковочное место: 2 гаража Особенности меблировки: 2 кондиционера, готовые...

Peters Group Real Estate

50 000 €

Земля в Чани, Черногория

250 сот.

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

ID 1185 Продается земельный участок в Чань, Барская општина. Локация Чань Площадь 250 кв.м. Земля шума 4 класса Стоимость 50 000 евро

Peters Group Real Estate

265 100 €

Квартира в Которе, Черногория

108 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

«RG Residence» представляет собой трехэтажную малоквартирную виллу с закрытой территорией, которая находится в престижной части побережья Боко-которской бухты, в очаровательном и зеленом местечке Доброта, на солнечной стороне залива, всего в 3км от исторического центра города Котор и в 100м пешком от пляжа и набережной. Общая...

DOO "Monteonline"

320 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

61 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, терраса С ВИДОМ НА МОРЕ И СТАРЫЙ ГОРОД, прихожая Удобства: НОВАЯ КВАРТИРА. Вид на старый город. Ремонт из качественных материалов, корпусная мебель с итальянскими фасадами, дорогая техника Bosh, сушильная машина, стиральная машина, посудомоечная машина,сплит-система, бойлер. Лифт....

GATE Realty

385 000 €

Квартира в Будве, Черногория

77 м² 2 1

ВНЖ при покупке

2спальни 77 кв м 11 этаж Полностью оборудованная кухня, мебель и техника Шикарный вид на море

Mercury Group

270 000 €

Квартира в Будве, Черногория

48 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

ID-1775 ⠀ Продается уникальная квартира с одной спальней в Старом Городе, Будва. Продается квартира с одной спальней на третьем этаже (Р+2) аутентичного дома в Старом городе Будва. Это хорошо сохранившийся уголок старинной средиземноморской архитектуры, расположенный в центре популярного курорта. Квартира имеет площадь 48 м2, имеет...

Peters Group Real Estate

850 000 €

Дом в Которе, Черногория

235 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Старинное, каменное палаццио на 1 линии моря в красивейшем поселке Которского Залива — Прчань. Палаццио занимает треть дома и располагается по центру здания; вертикаль на 4 этажа. Только у этой части дома имеется каменная лестница с фронтальной части дома. Палаццио состоит из 4 этажей, внутреннего дворика и участка за домом. 1 этаж...

DOO "Monteonline"

950 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

111 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: 2 спальни, гостиная со столовой и отдельной кухней, терраса с видом на море, ванная комната с отдельным туалетом. Удобства: Здание «Ksenia» является одним из самых желанных в Порто Монтенегро благодаря своему стилю и качеству строительства. Порто Монтенегро — это не только элитный жилой комплекс, но и...

GATE Realty

Посмотреть ещё 7279 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru