Содержание недвижимости в Черногории

Какие налоги ждут обладателей жилья в Черногории? Сколько потребуется платить за коммунальные услуги? Как сдать недвижимость в аренду и сколько можно на этом заработать? Какова роль управляющей компании? Об этом и многом другом читайте в этом материале.

Налоги и коммунальные платежи

Все физические и юридические лица, являющиеся собственниками жилья в Черногории, должны платить налог на имущество. Ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет 0,08-0,8% от кадастровой стоимости объекта (с учетом его естественного износа). Чем больше площадь дома или квартиры, тем выше налог. Налог имеет градацию в сторону увеличения при расположении объекта в популярных туристических зонах и районах с развитой инфраструктурой.

Черногория пользуется европейской моделью коммунальных платежей: деньги платятся за то количество ресурсов, которое было реально израсходовано. За вывоз мусора взимается пошлина – около €5-6 с квартиры и €8-12 с дома в месяц. Абонентская плата за телефон – €5 в месяц.

Также в зависимости от показания счетчика оплачиваются ежемесячно следующие услуги: свет – около 11 центов за один кВт/ч в период с 23.00 до 7.00 и около 15 центов в остальное время дня (в зимний отопительный сезон ночной тариф не применяется); вода – от 30 центов в поселках до €1,20 за кубометр в городах и туристических зонах (в среднем на семью из 4-х человек достаточно в месяц 10-15 кубометров).

Счета на оплату коммунальных услуг, как и в России, опускаются в почтовый ящик. Оплачиваются они в любом ближайшем отделении банка или почтовом отделении. Несмотря на то, что счета написаны по-черногорски, затруднений в понимании их возникнуть не должно: любую цифру можно проверить по счетчикам. К тому же черногорский язык россиянам относительно понятен.

На побережье Черногории ни в один населенный пункт газ не проведен. Однако можно купить газовую печь и баллон, что будет намного дешевле электропечи. Цены на газовые печи – от €20 до €300. Заправленный газом баллон стоит €60. Обмен опустошенного баллона на заправленный стоит €12,50. А одного баллона в среднем хватает на три месяца (на семью из четырех человек).

За электроэнергию нужно платить без задержек: с июня 2008 года в Черногории практикуют отключение от электросети тех, кто не платит свыше двух месяцев или чей долг превысил €300. На практике – отключение производится за просрочку от пяти-шести месяцев. За просрочку оплаты за воду и вывоз мусора таких жестких мер пока не ввели, но злоупотреблять этим не стоит.

Приведем расчет месячных коммунальных платежей за квартиру в Будве площадью 50 кв.м (для семьи из четырех человек):

Электричество €35-45
Водоснабжение €13-16
Такса "бытовые отходы" €5-7
Беспроводной интернет €25-40
Абонентская плата за телефон €6 (без учета разговоров)
Расходы на управляющую компанию (при наличии) €35-60

Примерные цены на питание

Цены в магазинах:

Ветчина (1 кг): €4,5-8,5
Колбаса (1 кг): вареная €3,5-5,5, копченая высших сортов €7,8-16
Буженина (1 кг): €7,0-14
Сосиски (1 кг): €3,8-5,5
Сыры (1 кг): €5,2-15
Вода минеральная (1 бут.): €0,35-0,55
Вино (1 бут.): €1,7-10,0
Мясо и п/ф (1 кг): €3,8-7,6
Хлеб (буханка): €0,5-1,0
Молоко (1 л): €0,6-0,95
Масло растительное (1 бут. 1,5 литра): €1,2-1,5
Яйца (десяток): €1,12-1,50

Цены на рынках (в зависимости от сезона зима/лето): 

Морковь (1 кг): €1-1,2;  €0,50-1,20
Помидоры (1 кг): €0,8-2;  €0,50-3,80
Огурцы (1 кг): €0,5-1;  €0,40-2,50
Картофель (1 кг): €0,7-1;  €0,35-1,00
Лук (1 кг): €1-1,2;  €0,50-1,20
Капуста (1 кг): €0,3-0,5;  €0,30-0,85
Яблоки (1 кг): €0,6-1,5;  €0,50-1,50
Апельсины (1 кг): €1-2;  €0,80-2,20
Брынза (1 кг): €3-6
Абрикосы (1 кг): €3-3,5; €1,60-3,5
Виноград (1 кг): €4-4,5; €1,80-4,50

Средние цены в ресторанах:

Pomfrit (помфрит, картошка фри): €1,5 за порцию
Palacinke (палачинки, блины): €1-2 за порцию
Lignje (кальмары): €6 за порцию
Colac (калач, пирожное): €1,2-2 за порцию
Pileci (пилечи, курица гриль, целая): €6
Pica (пича, безалкогольные напитки, 0,33 л): – €1,5
Негушский стейк: €7-8 (огромная порция)
Пицца: €3,5- 8 (в фаст-фуде один кусок – €1)
Рыбный салат: €6
Тарелка мидий, креветок, лангустов на двоих-троих: €20
Салат: €1
Кофе (маленькая чашка): €0,5-1,0
Большой эспрессо: €1
Мороженое: €2-6
Вода газированная (1 л): €1,5
Вино (1 бут.): €7–15
Пиво (0,35 л): €1,5

  • Ознакомьтесь с личным опытом покупки однокомнатной квартиры в Сутоморе.

Сдача недвижимости в аренду

Купив недвижимость в Черногории, можно сдавать ее в аренду – это обеспечит хороший и стабильный доход от туристов, особенно в разгар летнего сезона, когда спрос на комфортабельные места под солнцем стремительно возрастает.

Что касается аренды, черногорские законы не делают различий между иностранцами и гражданами страны. Единственное, что необходимо иностранцам, чтобы сдавать недвижимость, – это быть ее собственником.

Чтобы сдавать в аренду дом или квартиру, иностранцу нужно получить разрешение властей области. Кроме копии загранпаспорта,  требуется предъявить всего два документа:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на сдаваемое жилье с копией плана (его выдает кадастровая служба областного центра, на территории которого находится сдаваемое жилье, по-русски это называется Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).
  2. Документ, свидетельствующий о том, что дом подключен к электросети.

Срок действия разрешения – до года. Независимо от того, когда будет сдаваться жилье, летом или зимой, его необходимо продлевать ежегодно.

Получение разрешения на сдачу недвижимости в аренду стоит недорого. Кроме административного сбора оплачивается работа комиссии (€30-40), которая в каждом конкретном случае должна выявить, соответствует ли жилье минимальным жилищно-техническим условиям для сдачи в аренду (то есть, можно ли в нем жить).

После получения разрешения физическому лицу необходимо провести категоризацию сдаваемого жилья. Для чего нужна категоризация и что это такое? Данная процедура была введена Министерством туризма Черногории с целью разделить все сдаваемое жилье по классам – от самого простого до элитного. По сути дела, такое разделение аналогично гостиничному, но категорий для частных домов всего четыре.

Рекомендуется проводить категоризацию одновременно с получением разрешения, пока заседает комиссия (в таком случае не придется дополнительно платить €30-40 за ее повторный сбор). Только с этими двумя решениями комиссии можно начать сдавать недвижимость в аренду.

Сумма налога с аренды зафиксирована на уровне €98 в месяц. Столько платят лица, не работающие в Черногории, так как в эту сумму включены все социальные взносы. Если же жилье сдается работающим физическим лицом, сумма налога составит €68 в месяц – из нее вычитаются социальные взносы.

Физическому лицу можно сдавать не больше семи комнат или 15 койко-мест одновременно. Если жилых помещений в доме больше, разрешение все равно будет касаться только семи. Остальные комнаты сдавать нельзя: такой вид деятельности приравнивается к туристическому бизнесу и не может оформляться как дополнительный приработок. Чтобы избежать штрафов и санкций, можно зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя или учредить акционерное общество.

Доход от аренды может составлять от 5% до 12% годовых. Особенно выгодна сдача недвижимости в столице страны, Подгорице.

Управляющие компании

Если у собственника нет возможности постоянно находиться в Черногории, стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в роли управляющих компаний выступают фирмы-застройщики. Они берут на себя оплату счетов за электроэнергию и за воду, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.

Немаловажную роль управляющая компания играет и в случае присутствия собственника жилья в стране. Надежная фирма не только обеспечивает содержание комплекса, но и помогает жильцам решать бытовые проблемы (для многих иностранцев это затруднительно в незнакомой стране).

Оплата услуг управляющей компании осуществляется раз в год. И необязательно ехать для этого в Черногорию. Можно осуществлять оплату при помощи счета в банке. Стоимость этих услуг различается в зависимости от объекта недвижимости, выбранной компании и пакета услуг.

Продажа недвижимости в Черногории

Процедура продажи недвижимости для иностранцев такая же, как и для черногорцев. Для этого понадобятся следующие документы: при продаже квартиры – только Лист непокретности (свидетельство о праве собственности), при продаже дома дополнительно требуется копия плана.

Можно продавать недвижимость в Черногории самостоятельно, разместив объявление в СМИ. Но удобнее и безопаснее осуществлять сделку через агентство недвижимости. Для этого открывается банковский счет, на который впоследствии поступают деньги от покупателя. В нотариальной конторе стороны подписывают договор купли-продажи.

Если у продавца нет возможности приехать в Черногорию или отсутствует желание вести сделку самому, по доверенности договор может подписать работник агенства недвижимости или адвокат (любое доверенное лицо).

Особенности ведения бизнеса в Черногории

Иностранец может быть учредителем черногорской фирмы. При этом есть всего два вида деятельности, куда на территории Черногории иностранцы не допускаются. Это производство и продажа оружия и какая-либо деятельность в национальных природных заповедниках и приграничных территориях.

Зарегистрировать предприятие можно в течение недели. По форме собственности это может быть  ООО (d.o.o.), АО (a.d.), партнерство как с неограниченной (o.d.), так и с ограниченной ответственностью (k.d.), а также филиал иностранной компании (Part of a foreign company).

Для регистрации партнерств и филиала уставной капитал не требуется. Для учреждения общества с ограниченной ответственностью уставной капитал нужен, но его минимальный размер может быть €1. Минимальный капитал для открытия акционерного общества должен составлять €25 тыс. При этом учредителям не обязательно быть резидентами Черногории, местный соучредитель не требуется.

Для регистрации необходимо подать акт об учреждении предприятия и его устав (статут) в Центральную регистрационную палату Коммерческого суда в Подгорице.

Плата за сертификацию в зависимости от количества документов и страниц в них составляет от €30 до €100. Через четыре дня компания регистрируется, ей присваивается регистрационный номер, за это необходимо заплатить еще €10. Затем надо получить идентификационный номер налогоплательщика в местном налоговом органе, это происходит за два-три дня, плата не взимается. Далее открывается счет в одном из местных банков, это также бесплатная процедура, которая осуществляется за один-два  дня.

Подготовкой пакета документов на сербском языке для регистрации фирмы обычно занимается адвокат, стоимость его услуг около €400-500, включая все таксы и сборы.

С дальнейшим бухгалтерским сопровождением и налоговой отчетностью могут помочь специализированные компании, которые досконально разбираются в тонкостях ведения дел юридических фирм в Черногории. Как правило, риэлторы могут подсказать координаты таких фирм, иногда они сами занимаются такой деятельностью. Стоимость услуг бухгалтерской фирмы - от €80 до €200 в месяц.

  • Ознакомьтесь с правилами получения ВНЖ в Черногории, в том числе за покупку недвижимости.

За помощь в написании статьи благодарим Сергея Иванова, компания Com Bi Com и Алексея Смирнова, компания Adriatik Stroinvest.

Фото Flickr: Steve Lamb

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Как построить город для миллионеров? И заодно изменить образ страны…

Шеф-редактор Prian.ru Анастасия Фалей съездила в Черногорию, чтобы посмотреть, как строится новая звезда местного рынка недвижимости – проект Portonovi – и чем этот элитный курорт может удивить иностранцев. Одной фразой – подобных комплексов во всей Адриатике еще не было… Читать

Новое лицо Черногории: обзор элитной недвижимости

По мировым стандартам, молодая балканская страна начала развиваться как туристическое направление буквально вчера. Но сразу серьезно взялась за дело. Согласно намеченному плану, который активно поддерживает правительство, Черногория должна стать, ни много ни мало, новым центром элитного отдыха в Европе. А какой же элитный отдых без элитной недвижимости? Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Черногории

Прежде чем перебраться в страну на ПМЖ, совершенно необходимо хорошенько изучить особенности жизни в ней и отдельное внимание уделить ценам. Ведь отдыхать пару недель в году и жить постоянно – совершенно разные вещи. Для начала советуем сделать пробную поездку на месяц-другой. А возможные расходы мы уже посчитали. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: проект в Черногории

Советник по продажам проекта Portonovi Добрица Илич рассказал об уникальных особенностях нового комплекса на Адриатическом побережье Черногории, его расположении, наличии инфраструктуры и качестве самой недвижимости, отметил главные причины привлекательности элитной недвижимости для международных инвесторов. Читать