Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

176 400 €

Квартира в Которе, Черногория

36 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается двухкомнатная квартира с прекрасным видом на море, площадью 36 м2 в элитном комплексе с бассейном, фитнес-центром в красивом зеленом месте в поселке Моринь, муниципалитет Котор. Современно оборудованный бассейн элегантно вписывается в окружающую обстановку, создавая иллюзию слияния с морем и заливом. Непосредственная близость к...

Rivijera Nekretnine

160 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

54 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.30.13.12163 Две квартирысс отдельными спальнямив малоквартирном доме в Петроваце. Площадиквартир54м2. Квартиры находятся на втором и четвертом этажах. Вход в дом с парковки сразу на четвертый этаж. Структура: коридор, спальня, кухня, гостиная, санузел, терраса. Коммуникации: электричество, городская вода, городская...

DOO TradeGoria

140 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

47 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартиры с 1 спальней на 1 линии моря в пос. Биела — идеальная локация — никаких горок, не надо переходить магистральную дорогу и море в 2 шагах от дома. Доступны 5 квартир с 1 спальней, площадью от 35 до 47 м2. Все квартиры меблированы и имеют высокий арендный потенциал благодаря локации. В пешей доступности имеется вся...

DOO "Monteonline"

650 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

220 м² 4

ВНЖ при покупке

№ 5645. Крашичи, полуостров Луштица. Вилла площадью 220 кв.м., на участке 350 кв.м. Вторая линия от моря. Предлагается к продаже уникальная вилла в курортном поселке Крашичи на полуострове Луштица, расположенная на берегу Адриатического моря в 10 метрах от пляжа. Вилла построена в 2019 году и имеет площадь 220 кв.м , в отделке...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

320 000 €

Дом в Столиве, Черногория

180 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.26.11.12470 Старинный каменный дом с видом на море, в одном из самых живописных и атмосферных мест Черногории - Боко-Которском заливе, Столив. Площадь дома - 180 м2 Площадь участка - 330 м2 Объект относится к культурному наследию ЮНЕСКО и требует реставрации. Прекрасный вид на Боко-Которскую бухту. Расстояние до моря - 600...

DOO TradeGoria

420 000 €

Дом в Баре, Черногория

400 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.10554 Новый двухэтажный дом в Старом Баре Характеристики дома: - общая площадь дома 400м2 - общая площадь земельного участка 1000м2 - в доме две отдельных квартиры по 200м2 - на первом этаже квартира состоящая из коридора, гостиной, столовой зоны, кухни, трех спален, санузла, террасы - на втором этаже квартира состоящая...

DOO TradeGoria

55 000 €

Земля в Черногории

750 м²

Недвижимость, Черногория Продаётся урбанизированный участок в районе Каменари – Йошице. Площадь участка составляет 750 м². Особую привлекательность этой недвижимости обеспечивает захватывающий панорамный вид на Каменари, Лепетане, Порто Монтенегро и Тиват.

Amfora Real Estate

2 500 000 €

Вилла в Которе, Черногория

490 м² 6 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Элитный каменный особняк на 1 линии моря со своим причалом в пос. Доброта — идеальное место для семейного отдыха. Отреставрированная вилла сохранила аутентичные детали в сочетании с современным стилем и новой дизайнерской мебелью и предметами интерьера. Общая площадь дома 490 м2, жилая площадь 274 м2, земельный участок 500 м2. Вилла...

DOO "Monteonline"

400 000 €

Земля в Рисане, Черногория

1637 м²

Удалённая сделка

ЗЕМЛЯ С ПРОЕКТОМ СТРОИТЕЛЬСТВА ТРЕХЭТАЖНЫХ АПАРТАМЕНТОВ В РИСАНЕ Продается строительный участок с проектом в Рисане, представляющий исключительную инвестиционную возможность! Престижное расположение, захватывающие виды на море и готовый проект строительства трехэтажных апартаментов делают этот участок особенно привлекательным для инвесторов....

Well Done

590 000 €

Дом в Которе, Черногория

356 м² 8 8

ВНЖ при покупке

Недвижимость на продажу в Черногории – Просторный и красивый дом всего в 80 метрах от побережья, в тихом районе Доброта, Котор. Дом состоит из 6 отдельных апартаментов и просторной квартиры на последнем этаже. Из окон и балконов открывается захватывающий вид на Которский залив. За домом большая терраса и сад. Дом расположен недалеко от моря и...

Mercury Group

160 000 €

Земля в Которе, Черногория

16000 м²

Продаётся не урбанизированный земельный участок в Радановичах. Общая площадь 16 000 кв.м. До участка ведет удобная дорога. Электричество рядом с участком, вода из горного ручья. До центра Тивата – 10 км. До Котора – 8 км.

Antarex

96 072 €

Квартира в Которе, Черногория

40 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ КЛУБНЫЙ ДОМ В СЕМИ КИЛОМЕТРАХ ОТ БУДВЫ С РОСКОШНОЙ ПРИДОМОВОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *в наличии четыре...

CULTURE international real estate agency

95 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

39 м² 1 1

Новая однокомнатная квартира в Биеле, Герцег-Нови. Площадь квартиры 39 м2, планировка комнат: прихожая, санузел, гостиная с кухней, спальня, терраса. Удаленность от моря, 150 метров, цена 95000 евро

Rivijera Nekretnine

88 200 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

42 м²

ВНЖ при покупке

Однокомнатная квартира 42,21 м² в новом жилом комплексе Minder Resort, Бечичи Мы представляем вашему вниманию уникальный жилой комплекс в Бечичах, который задает новые стандарты роскошной жизни в Черногории. Этот комплекс расположен всего в 700 метрах от моря, в спокойной обстановке с потрясающим видом на Адриатическое море.Комплекс состоит из...

Amfora Real Estate

3 000 000 €

Дом в Которе, Черногория

389 м² 6 6

ВНЖ при покупке

Каменная двухквартирная вилла на первой линии от моря с видом на залив расположена в Доброте. Вилла имеет общую внутреннюю площадь 389 м2 и расположена на участке площадью 434 м2. Вилла имеет 4 этажа. На первом этаже находятся таверна, винный погреб, туалет и техническое помещение. На первом и втором этажах находятся просторные спальни, каждая с...

Mercury Group

2 000 000 €

Вилла в Нивице, Черногория

230 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Роскошная вилла на первой береговой линии Херцег-Нови. Площадь виллы - 230 кв м, площадь участка - 580 кв м. Три этажа: на первом - спа зона с бассейном на первом этаже, на втором - просторная гостиная, кухня, санузел; на третьем этаже - 3 спальни и 2 санузла. В апартаментах 2 большие видовые террасы и балкон. Вилла оборудована современной...

Antarex

1 500 000 €

Дом в Тивате, Черногория

190 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Этот красивый каменный дом расположен на двух уровнях, каждый из которых имеет площадь 95 м2. Кроме того, есть гараж площадью 89 м2, а также вспомогательное здание площадью 31 м2. Общая площадь дома с подсобными помещениями 310м2. участок 429м2. Первый этаж не используется, когда-то здесь был рынок, поэтому первый этаж можно было использовать...

Montenegro Prospects

130 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

2306 м²

Продается отличный участок площадью 2306м2 в зеленом поселке Требесин. Участок состоит из двух ровных террас, с каждой из которых открывается отличный вид на залив и горы. Отличное предложение для постройки частных домов или комплекса апартаментов.

Antarex

149 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

73 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Площади: 1 спальня: от 73 м2 - 149 000 €; 2 спальни: от 101 м2 до 113 м2 - от 220 000 €; Удобства: Комплекс апартаментов премиум класса. Современная архитектура комплекса гармонично сочетающаяся с природой. Вид на море и сосновый бор из каждого окна. Использование качественных и дорогих материалов при строительстве и отделке, (в...

GATE Realty

335 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

123 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11598Предлагается к продаже просторная квартира на Адриатическом побережье в Черногории, в курортном городе Бечичи (25 минут от международного аэропорта г. Тиват). Квартира площадью 123 м2 (гостиная с кухней 45м2 с террасой с панорамным видом на море и полуостров Св. Стефан, 3 отдельные спальни (одна с ванной комнатой),...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 7363 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru