В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся коммуналка, каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru.
Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.
Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится.
Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.
Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом.
Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.
Туристический налог (turistička taksa)
Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.
Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:
S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,
где
S – площадь объекта,
15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
45 – туристический сезон в днях,
n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
0,5 – коэффициент заполняемости.
Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.
Крайний срок оплаты – 30 сентября.
Лайфхак
Просите риелторов рассчитать для вас налоговую нагрузку на конкретный объект, который вы планируете купить. На портале Prian вы найдёте большую базу черногорских брокеров – они ответят на ваши вопросы на русском языке.
Примеры недвижимости в Черногории
230 000 €
Коттедж в Жабляке, Черногория
259 м²842
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
9007. Жабляк
Легализованный дом (коттедж) в Жабляк, район Ковачка долина, за Планинкой. Рядом находятся все элитные дома. Дом расположен на участке площадью 388 м². Электричество, вода и канализация находятся перед домом на границе участка, гарантированное подключение. Дом имеет два полноценных этажа и один мансардный. Общая площадь дома...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
450 000 €
Дом в Баошичах, Черногория
380 м²
ВНЖ при покупке
Дом в Баошичах
Продается дом в Баошичах, 500м от моря.
Участок 200м2, дом общей площадью 380м2.
Три этажа и мансарда.
1 этаж: прихожая, гостиная + кухня/столовая, ванная, кладовка, одна терраса.
2 этаж: 3 комнаты, ванная, холл и 2 террасы.
3 этаж: 3 комнаты, ванная + холл и две террасы.
4 этаж: открытое пространство и одна терраса.
Кухня с...
Montenegro Prospects
1 200 000 €
Вилла в Кримовице, Черногория
420 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Инвестиционный проект!!! ТРИ виллы в Кримовице.
Виллы расположены в лесной зоне. Расстояние до Будвы – 9 км. Аэропорт Тиват – 20 км. Участок составляет 1000 кв.м. на котором расположены три виллы, бассейн 6х12 метров и парковка. Общая площадь вилл 420 кв.м. плюс 240 кв.м — террасы. Объект продаётся в чистовой фазе. Без...
First Realty
2 200 000 €
Вилла в Прчани, Черногория
479 м²56
ВНЖ при покупке
Вилла Sunnyside - это просторный современный дом с 5 спальнями, с роскошно оформленным интерьером, сауной, пейзажным бассейном и гаражом на две машины, к которому можно подъехать по частной дороге. Кухня оборудована высококлассной бытовой техникой Nobilia / Boch, в ванной комнате - керамика V&B / Catalano / HansG, полы из натурального камня и...
DOO "Monteonline"
165 900 €
Земля в Тивате, Черногория
474 м²
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Урбанизированный участок. Проложена дорога к участку, электричество, вода и канализация
На участке разрешено строительство здания с 3мя этажами + 2х уровневый гараж. Рядом хвойный лес, Панорамный вид.Расположение:
Участок идеально расположен. Рядом вся необходимая...
GATE Realty
350 000 €
Коммерческая недвижимость в Даниловграде, Черногория
6000 м²
ВНЖ при покупке
Имение - дом с виноградниками в окрестностях Даниловграда, Загорак.
Дом два этажа, площадь около 240 кв.м, участок 6000 кв.м. Река вблизи участка.
Galeo
230 000 €
Дом в Шушани, Черногория
121 м²21
ВНЖ при покупке
Продаётся дом в Баре, район Шушань.
Общая площадь дома — 121 м², площадь застройки — 94 м².
Площадь участка — 431 м².
Дом полностью отремонтирован с использованием современных материалов.
Полностью заменены все электропроводка и водопровод.
Планировка:
Первый (нижний) уровень включает гаражное место и кладовую.
На втором этаже находятся две...
Montenegro Prospects
350 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
246 м²44
Продается просторный дом в живописном поселке Жвинье.
Дом площадью 246 кв.м. и отдельно стоящий гараж с подсобным помещением расположены на ровном участке площадью 505 кв.м.
Планировка первого этажа – коридор, гостевой туалет, гостиная с кухонной зоной, две спальни, большая ванная с биде, подсобное помещение, три террасы, с двух из которых...
Antarex
528 000 €
Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория
65 м²11
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
237 800 €
Квартира в Будве, Черногория
41 м²11
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!!
КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В СДАННОМ ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ
НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ: первая линия
БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ
ПЛОЩАДИ КВАРТИР: 30 м2 – 133 м2
СТОИМОСТЬ КВАРТИР: 215...
CULTURE international real estate agency
149 000 €
Апартаменты в Ораховаце, Черногория
33 м²1
ВНЖ при покупке
Продаются новые квартиры в современном жилом комплексе, расположенном всего в 150 метрах от моря — в Ораховце, одном из самых живописных и уютных уголков Которской бухты.
Ораховац славится своей тишиной, кристально чистой водой, красивыми пляжами и захватывающими видами на горы. Здесь царит особая атмосфера уединения и спокойствия — идеальное...
DOO "Monteonline"
650 000 €
Коммерческая недвижимость в Радовичах, Черногория
304 м²
Продаётся современный, малоквартирный трёхэтажный дом с шестью отдельно зарегистрированными квартирами и собственным просторным паркингом на 10 автомобилей в живописном посёлке Радовичи, на полуострове Луштица, муниципалитета Тиват. Отличное месторасположение - всего в 700 метрах от известного пляжа Плави Хоризонти, в 150 метрах от элитного...
Antarex
410 000 €
Дом в Каменари, Черногория
92 м²31
ВНЖ при покупке
Предлагается редкая возможность стать владельцем аутентичного каменного дома возрастом более 300 лет, полностью отреставрированного в 2025 году.
Дом расположен всего в 40 метрах от моря, в посёлке Каменари.
Это уютное прибрежное место находится всего в 25 минутах езды от Котора, Тивата и Херцег Нови, а до аэропорта Тиват можно добраться...
Montenegro Prospects
1 350 000 €
Квартира в Тивате, Черногория
152 м²23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ
ЭЛЕГАНТНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ВИДОМ НА МОРЕ В КЛУБНОМ ДОМЕ КВАРТАЛА PORTO MONTENEGRO В ТИВАТЕ!
*две спальни, три ванные комнаты
*отельное управление
ПЛОЩАДЬ: 152 м2...
CULTURE international real estate agency
210 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
170 м²888
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
7063.Сутоморе. Одноэтажный дом площадью 170 кв м, жилая площадь (без учета стен и перегородок 140 кв м). Восемь комнат в четырех апартаментах: - два апартамента: кухня, гостиная, спальная комната, ванная комната, терраса; - два апартамента: гостиная, спальная комната, ванная комната, терраса;
Мебель, техника. Участок земли 446 кв м, парковки...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
127 000 €
Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория
125 м²32
Продается двухуровневая квартира с 3 спальнями в малоквартирном доме в районе Поди, Херцег-Нови.
Общая площадь квартиры 125 кв.м. Планировка: гостиная с кухней, 3 спальни, два санузла, подсобное помещение, небольшой двор 30 кв.м. Из мебели установлен кухонный гарнитур, из техники – кондиционер. Пол отделан плиткой и ламинатом. Есть свой...
Antarex
206 000 €
Земля в Жанице, Черногория
1309 м²
Продаётся земельный участок с видом на море общей площадью 1 309 кв.м. в живописном посёлке Жаница, полуострова Луштица, муниципалитета Херцег Нови. Участок расположен в 3 км от красивейшего и чистейшего пляжа Жаница. Расстояние до Котора около 20 км, до Будвы 28 км. Расстояние до аэропорта Тиват – около 15 км.
Земля плодородная, к участку...
Antarex
90 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
29 м²11
ВНЖ при покупке
nekretnina.me
242 550 €
Квартира в Близикуче, Черногория
42 м²
ВНЖ при покупке
Эксклюзивный жилой комплекс с 20 апартаментами сочетает в себе роскошь и чувство принадлежности к особому сообществу.
Владение апартаментом в этом комплексе дает ощущение стабильности и безопасности — будь то для проживания без арендных затрат или для получения дохода от сдачи недвижимости в аренду в периоды, когда вы её не используете....
Montenegro Prospects
260 000 €
Апартаменты в Пржно, Черногория
87 м²11
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже просторную и уютную квартиру площадью 87 кв. м с панорамным видом на море, расположенную на 1 этаже современного жилого комплекса в живописном поселке Пржно. Этот объект предлагает идеальное пространство для жизни и отдыха у самого побережья.
Квартира имеет продуманную планировку, включающую одну светлую спальню, большую...
Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч.
Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04.
При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.
Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.
Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват
Вода и канализация
Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе.
Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.
При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25.
Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год.
Отопление
Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.
Вид на исторический центр Будвы
Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один.
Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч).
Газ
Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.
Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством.
Вывоз мусора
Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20.
Телефон, телевидение, интернет
Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
За пакет интернета придётся платить €20–30.
Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.
Обслуживание территории комплекса
По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.
Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д.
Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.
Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.
Как платить за коммунальные услуги
Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.
Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)
Статья расходов
Квартира в новостройке в Будве, 45 кв.м, один человек
Квартира бизнес-класса вкомплексе с развитой инфраструктурой, Бечичи, 126кв.м, три человека
Ежегодный налог
€1 180
€3 500
Туристический налог
-
-
Вода
€200
€350
Электричество
€400
€540
Интернет, телефон, ТВ
€500
€1 000
Вывоз мусора
€120
€200
Обслуживание дома
€250
€2 270
Итого
€2 650
€7 860
Сдача жилья в аренду
В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.
Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.
К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600.
Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы.
Котор, Черногория
Налоги при сдаче в аренду
В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.
Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.
Управляющие компании
Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.
Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.
Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.
Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах.
Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.
В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.
По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.
Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.
Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Новая застройка в городе Рафайловичи
Налоги при продаже недвижимости
Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения.
Налог на прирост капитала не взимается:
при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.