Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

360 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

119 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается просторная квартира в центре Будвы. Отличная локация - расстояние до моря и набережной всего 200 метров, рядом вся инфраструктура.Общая площадь квартиры 119 кв.м, второй этаж качественного дома с лифтом. Планировка: прихожая, гостиная с кухонной и обеденной зонами, две спальни, два санузла и терраса. Квартира продается без мебели. В...

Antarex

200 000 €

Дом в Прчани, Черногория

88 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.9673 Дом в Прчань на второй линии от моря, Котор Характеристики дома: - площадь дома 88м2 + вспомогательный объект 17м2 -большая терраса 20м2 - земельный участок 331м2 - структура дома:прихожая, гостиная совмещенная с кухней, спальня, санузел. Вспомогательный объект оборудован под апартамент. - возможно строительство еще...

DOO TradeGoria

169 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

102 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается просторная, солнечная квартира в малоквартирном доме в районе Топла2. Площадь 72м2, полюс большая терраса, квартира расположена на мансардном этаже четырех этажного дома. Квартира достойно и со вкусом меблирована и укомплектована всей необходимой бытовой техникой. Планировка – прихожая, спальня, гостиная, кухня со столовой зоной,...

Antarex

1 400 000 €

Коммерческая недвижимость в Игало, Черногория

Новый мини-отель на 16 номеров, на первой линии в знаменитом курортном местечке Игало. Площадь здания 800м2, площадь участка 300м2. Всего пять этажей, на первом этаже рецепшн, ресторан на десять столов с выходом на открытую террасу и паркинг, 2 санузла, прачечная, апартамент для обслуживающего персонала, складское помещение, бойлерная. На...

Antarex

23 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

730 м²

Продаются два участка в горном поселке Камено, Херцег-Нови. Площадь: 200 кв.м. и 530 кв.м. Меньший участок расположен вдоль дороги, второй граничит с горами. Участки идут террасами, хорошо подходят для ведения сельского хозяйства, эко деревни, строительства и пр. До моря – 20 минут на машине.

Antarex

690 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

124 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Расположение Уникальное предложение на холме Комошевина — всего в нескольких минутах пешком от Старого города Будвы. Новая застройка в окружении ухоженного сада и просторного бассейна создаёт атмосферу уединения и комфорта. Основные характеристики - общая площадь: 124,19  м²; - этаж: 1 из 3; - количество комнат: 3 спальни + кабинет/гостевая; -...

DOO "Monteonline"

150 688 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

43 м² 2 1 1

Квартира с 1 спальней в новом жилом доме в пригороде Тивата- в районе Кава, всего в нескольких минутах езды от центра Тивата. Комплекс расположен на небольшом возвышении, что позволяет жильцам наслаждаться видами на море и город. Панорамные окна обеспечивают большое количество света в комнатах благодаря солнечной стороне. На территории...

VALUE.ONE

315 000 €

Отель, гостиница в Будве, Черногория

70 м²

Продажа высококлассного коммерческого помещения в мультифункциональном комплексе TQ Plaza в центре Будвы – главного делового и туристического центра на побережье Черногории. Это просторное и светлое помещение площадью 70 м2 расположено на 3 этаже мультифункционального комплекса. Помещение обладает панорамными окнами и просторной террасой с...

DOO "Monteonline"

190 000 €

Квартира в Будве, Черногория

51 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира в центре Будвы рядом со Старым городом Предлагается к продаже уютная квартира с одной спальней площадью 51 м², расположенная на 5 этаже жилого дома в центре Будвы. Уникальное расположение обеспечивает комфортную жизнь рядом со Старым городом, набережной и лучшими пляжами города. Квартира состоит из светлой гостиной с выходом на...

Galeo

330 000 €

Квартира в Будве, Черногория

53 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЭЛИТНАЯ КВАРТИРА-СТУДИЯ В РОСКОШНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ!!!! ПЛОЩАДЬ: 47 м2 + 6 м2 терраса ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ГОСПОШТИНА ЦЕНА: 330 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Роскошный жилой комплекс ТЕРРАСА Шикарный...

CULTURE international real estate agency

240 000 €

Вилла в Каваче, Черногория

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Новый проект в живописном поселке Кавач, Боко-Которский залив. Коттеджный поселок с домами разной площади будет построен на участке 10000кв.м., в окружении соснового леса. Дома проектируются таким образом, чтобы гармонично вписаться в окружающую природу этого тихого и спокойного региона. И, в то же время, всего за 10 минут езды можно добраться...

Antarex

42 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

400 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Урбанизированная земля Герцег-Нови Урбанизированный участок Герцег-Нови. Площадь участка 400 м2, возможность строительства здания общей площадью 250 м2. Расстояние от старого города 1,5 км, от моря 2 км. Цена: 42,000 евро

Rivijera Nekretnine

4 700 000 €

Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория

1454 м²

Код объекта - 1.25.17.9633 Действующий отель 4* на берегу моря со своим пляжем — цена снижена на 45% !!! Прямая продажа от застройщика.Отель построен в 2014 году в курортном городе Сутоморе с полным пакетом разрешительных документов (легализован). Площадь земельного участка составляет 602 м2. Площадь отеля — 1454 м2. У отеля есть свой песчаный...

DOO TradeGoria

256 000 €

Квартира в Будве, Черногория

82 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.30.13.12953 Отличная квартира в новом доме в Будве. Площадь 82м2 Структура: гостиная с зоной кухни 2 санузла 2 спальни (одна из них master bedroom) терраса Квартира с черновой отделкой, выполнены работы по электрике, теплые полы, система кондиционирования) Есть дизайн проект. Квартира продается с паркингом Цена 256.000 евро

DOO TradeGoria

150 000 €

Квартира в Кумборе, Черногория

50 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.13.13011 Новая квартира с панорамным видом на море – аренда в Черногории ????Расположение:над элитным райономPorto Novi, один из самых престижных уголков Черногории????‍️До моря — всего 7 минут пешком (~300 м)????Совершенно новая квартира в доме 2025 года постройки Характеристики: Площадь:50 м² Комнат:2 (гостиная +...

DOO TradeGoria

997 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

525 м² 11 7

ВНЖ при покупке

Предлагаем вашему вниманию большой, 4-этажный дом с апартаментами в тихом районе Тивата. Дом расположен в шаговой доступности от центра города. Имеется городская инфраструктура: дорога, электричество, водопровод. До моря около 500 метров. Дом по структуре четырехэтажный с 2 входами. Планировка 1 входа: - 1 этаж - помещение 46м2, с возможным...

DOO "Monteonline"

62 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

45 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.12824 Продается дом с видом на Адриатику в живописном Сутоморе, Барская Ривьера. Цена: 62 000 €Площадь дома: 45 м²Площадь участка: 290 м²До моря: всего 2 км Ощутите атмосферу уюта и спокойствия в туристическом поселке Сутоморе, где вас ждет дом с потрясающим видом на море. Планировка дома: коридор, санузел, две светлые...

DOO TradeGoria

157 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

62 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Квартира в отличном месте в Бечичи, всего в 400 метрах от пляжа. Площадью 62 м2 и расположена на 3 этаже нового жилого дома, строительство которого завершено в 2023 году. В здании есть лифт и подземный гараж, оно построено из качественных материалов. Супермаркеты, рестораны и подобные объекты находятся всего в пяти минутах ходьбы. Структура...

Montenegro Prospects

449 000 €

Квартира в Пржно, Черногория

161 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продается просторный, светлый апартамент с 3 спальнями в малоквартирном жилом доме в Пржно в пригороде Будвы. Площадь квартиры - 161 м2. Внутренняя планировка: прихожая; просторная кухня-гостиная-столовая с выходом на видовую террасу; две спальни с выходом на террасу со своими ванными комнатами; третья спальня; третья ванная...

Montenegro Prospects

1 300 000 €

Квартира в Будве, Черногория

270 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.6962 Предлагаем Вашему вниманию пентхаус в строгом центре Будвы недалеко от Старого города. Пентхаус расположен в новом комплексе на 8-м этаже. Комплекс расположен всего в 100 м от Старого города – главной достопримечательности города Будва. В непосредственной близости расположены: набережная, пляжи, ресторан, почтовое...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 7010 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru