Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

340 000 €

Земля на Скадарском озере, Черногория

7845 м²

Участок рядом с Вирпазаром для строительства Основная информация: Для строительства эко поселка/эко отеля Место – Вирпазар площадь участка 7.845м2 Стоимость 340.000е Информация:Просторный участок рядом с городом Вирпазар на Скадарском озере. Площадь участка 7.845м2. Есть Детальный урбанистический план и получены Урбанистически-технические...

Montenegro Prospects

148 500 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

80 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Объект под сдачу

Небольшой реновированный каменный дом с участком 517 м2 и видом на море — Поди, Герцег Нови Дом состоит из гостиной с полностью оборудованной кухней и просторной спальни. Теплые полы по всему дому, а также 2 новых конвертерных кондиционера. Площадь дома — 80 м2. Участок — 517 м2. Перед домом также построено...

AdriaMoment

950 000 €

Дом в Которе, Черногория

450 м² 4

ВНЖ при покупке

Уникальный дом с видом на залив в красивейшем месте Боко-Которского залива Продается уникальный дом с большим двором, флигелем и бассейном в самой красивой части города Котор в районе Шкаляри с прекрасным видом на залив.Дом состоит из трех этажей и общей площадью 450 м2 с террасами, а двор 1531 м2.На первом этаже находится гостиная, сауна,...

Galeo

1 700 000 €

Дом в Перасте, Черногория

160 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

160 000 €

Квартира в Будве, Черногория

43 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.10403Площадь: 43м2 Этаж: 3 Лифт: Да Структура: Прихожая, ванная комната, кухня со столовой, гостиная, спальня, терраса. Меблирована: Полностью укомплектована мебелью и техникой.

DOO TradeGoria

139 900 €

Квартира в Будве, Черногория

46 м² 2 1

Квартира с одной спальней, полностью меблированная. Рядом с TechnoMax. 3 этаж. 46 м² + терраса 4 м². Новостройка. Место в подземном гараже за дополнительную плату. ЦЕНА ПРОДАЖИ € 139 900

Galeo

73 380 €

Земля в Жабляке, Черногория

611 м²

Представляем к продаже урбанизированный земельный участок, расположенный в уникальном районе города Жабляк. На данном участке разрешена площадь надземного строительства до 350.08 кв. м, с возможностью возведения 3-этажного здания, что открывает широкие возможности для создания дома вашей мечты. Этот участок — часть беспрецедентного проекта в...

DOO "Monteonline"

190 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

107 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается уютный одноэтажный дом с участком в поселке Зеленика. В доме 2 спальни, гостиная, кухня, санузел, терраса. Общая площадь дома 107 кв.м., участок – 684 кв.м. Дом меблирован и оборудован бытовой техникой, есть дровяная печь, на окнах установлены роллставни. Участок ухоженный, есть место для парковки. До моря, супермаркетов и ресторанов...

Antarex

110 000 €

Земля в Кримовице, Черногория

2309 м²

Земельный участок в Кримовицы Отличный ровный участок в Кримовицы. Не далеко от пляжа Яз, Терстено и Плоче. Предложение состоит из нескольких кадастровых участков и одной стороной выходит на поселковую дорогу. Площадь участка 2.309м2 Расположен на 242м над уровнем моря. Электричество на участке. Участок на данный момент, октябрь 2019 не входит...

Montenegro Prospects

370 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

210 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Просторный дом в живописном поселке Требесин. Дом сделан из камня и дерева и находится в экологически чистом месте, вокруг лес, чистейшие источники воды. Дом построен как эко-отель, недалеко расположен этно-ресторан. До города 10 мин. на машине. Планировка дома: 1-й этаж – коридор, гостиная с кухней (57 кв.м.),три спальни, санузел, большая...

Antarex

199 999 €

Квартира в Баре, Черногория

112 м² 5 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7.000 г. Бар, центр. Квартира на втором этаже пятиэтажного дома. Площадь квартиры 105 кв м и 7 кв м терраса: три спальные комнаты, кухня-столовая, ванная комната, гостевой туалет. В сентябре 2022 года произведен капитальный ремонт дома с заменой коммуникаций, утеплением и отделкой фасада, заменой окон. блоков на алюминевые, с сетками и...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

136 500 €

Апартаменты в Биеле, Черногория

64 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается просторная квартира в поселке Биела, всего в 400 метрах от моря. Квартира площадью 64 кв.м, на втором этаже. Планировка: большая гостиная и отдельная кухня, светлая спальня, ванная комната, просторная терраса с панорамным окном, где можно наслаждаться видом на горы и свежим воздухом. Квартира меблирована, установлен кондиционер....

Antarex

449 000 €

Пентхаус в Будве, Черногория

161 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Элитный курортный поселок Пржно на Будванской ривьере — вблизи знаменитого парка Милочер и острова-отеля Свети Стефан. Просторный и светлый апартамент площадью 161 м² включает в себя три отдельные спальни, три ванные комнаты, большую солнечную гостиную, объединённую с кухней и столовой зоной, а также широкую террасу с завораживающим...

Белый Слон

55 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

75 м² 3 1 1

Удалённая сделка Оплата в рублях

9059. Мораково, општина Никшич. В доме есть все необходимое для комфортного отдыха и проживания. Сельский дом площадью 75 кв м: большая кухня с гостиной, большая спальная комната, ванная комната, терраса. к дому - пристройка 15 кв м - хоз.инвентарь. Участок почти 11 соток, сад: сливы и яблони. Проводной интернет - оптиковолокно. Соседи живут...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

130 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

60 м² 4 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7191. К продаже предлагается квартира с двумя спальнями в центре в курортного города Петровац. Площадь квартиры составляет – 60м2, находится она на первом этаже пятиэтажного жилого дома. Состоит из двух спален , гостиной с зоной кухни, коридора, двух ванных комнат, и остекленной террасы. Плюс бонусом имеется дворик( но он не учтен в листе...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 350 000 €

Квартира в Святом Стефане, Черногория

207 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ртира находится на первом этаже трехэтажной виллы, расположенной в тихом поселке Црвена Главица рядом с островом Свети Стефан. Прекрасный городок, излюбленный избалованными туристами, хорошая туристическая инфраструктура: чистые пляжи, парки с вековыми деревьями для прогулок, множество уютных ресторанчиков и кафе. До моря около 230 метров....

Белый Слон

136 500 €

Квартира в Бечичи, Черногория

41 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.12351 На продажу Квартира с 1 спальней в Бечичи возле моря, новый дом . В квартире есть все необходимое для проживания. Этаж 4. Есть лифт. Рядом супермаркет, к морю идти 250 метров. В квартире паркет. Общая площадь 41м2. Терраса с видом на горы. Детали Местоположение: Бечичи Кол-во спален: 1 Площадь: 41 м² Этаж: 1...

DOO TradeGoria

470 000 €

Отель, гостиница в Петроваце, Черногория

450 м²

Код объекта - 1.30.17.7370Отель в Петроваце под реконструкцию с красивым видом на море. Отличное тихое место, до пляжа 700м. Панорамный вид на море. Участок площадью 785м2, площадь отеля 450м2. всего 4 этажа, внизу большой хол, кухня, место для отдыха с выхордом на терассу. Отель имеем 15 апартаментов и, 6 отдельных комнат: 2, 2-х спальными...

DOO TradeGoria

280 000 €

Квартира в Будве, Черногория

77 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.12415 На срочную продажу предлагается квартира в ЖК "Harmonia" в Будве по сниженной цене. Квартира площадью 77 м2 с 1 спальней находится на 5 этаже. Квартира полностью меблирована и готова к проживанию. Расстояние до моря Восточно-южная сторона Цена 280.000 евро

DOO TradeGoria

475 000 €

Квартира на полуострове Луштица, Черногория

62 м² 2

ВНЖ при покупке

Отлично расположенная, новая меблированная квартира с одной спальней в Lustica Bay Centrale Village. Она находится на высоком первом этаже жилого дома, с жилой площадью 62 м2, террасой и красивым садом 35 м2. Меблирована и оборудована, встроенные радиаторы, центральное кондиционирование, полы с подогревом в ванных комнатах... Она пользуется...

Montenegro Prospects

Посмотреть ещё 6796 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru