Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

380 000 €

Инвестиционный проект в Вирпазаре, Черногория

1499 м² 20% в год

Гражданство

5484. ЧЕРНОГОРИЯ, СКАДАРСКОЕ ОЗЕРО. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ. Расположение: область Бар, Вирпазар, местность Оряхово Поле/Дупило. Удален - Скадарское озеро (Вирпазар – 3,3 км), столица Подгорица - 25 км, Будва - 29 км, Петровац - 19 км, Сутоморе - 20 км). Близкое расположение больших морских курортов (в летнее время более 2 млн....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

300 000 €

Квартира в Рафаиловичах, Черногория

59 м² 1 2

ВНЖ при покупке

Продаётся однокомнатная квартира площадью 59 м², расположенная в новом жилом комплексе 2023 года на первой линии моря в Рафаиловичах. Здание имеет прямой выход на набережную и пляж. В непосредственной близости находятся бутики, рестораны и супермаркет, что делает локацию идеальной как для проживания, так и для аренды. Квартира расположена на...

Montenegro Prospects

126 000 €

Апартаменты в Баре, Черногория

47 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса. Удобства: Cвeтлaя и уютнaя спaльня с незавиcимым выxодом в санузeл. Гoстиная c отдeльной кухoнной зoной. Tуaлетнaя кoмната c теплым полoм и кaчecтвенным душевым углом. Теpaсcа и французский...

GATE Realty

200 000 €

Земля в Рисане, Черногория

1588 м²

Продается земельный участок под застройку площадью 1588 м2 в Рисане. Расположение на холме, откуда открывается прекрасный вид на Которский залив. Строительство 3-этажного дома или виллы с панорамными окнами позволит вам наслаждаться прекрасными закатами и пейзажами. Площадь участка позволяет создать просторную территорию с садом и...

Galeo

128 000 €

Земля в Утехе, Черногория

1594 м²

Урбанизированный участок в Утехе Основная информация: Для индивидуального и коммерческого строительства Место – Утеха площадь участка 1594 м2 Стоимость 128.000е Участок урбанизирован, дорога с двух сторон, электричество по границе, расстояние до моря 100м, находится в Утехе, тихий поселок на Барской Ривьере. Имеет несколько пляжей,...

Montenegro Prospects

260 000 €

Квартира в Ластве, Черногория

98 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.28.13.6971 Четырехкомнатная квартира в Тивате, в районе Доня Ластва. Квартира включает гостиную, кухню, три спальни, два санузла, две террасы с видом на море. Недалеко от дома расположен фешенебельный яхт-клуб “Порто Монтенегро”. До моря – около 150 метров. В стоимость включены гараж и подвальное помещение. Площадь 98 кв.м

DOO TradeGoria

1 700 000 €

Дом в Утехе, Черногория

360 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

30 000 €

Земля в Зеленике, Черногория

500 м²

Продается участок площадью 500 кв.м. в живописном поселке Зеленика. На участке установлены две подпорные стенки и подведена бетонная дорога. Участок расположен в тихой части поселка, где только начинается застройка частного сектора. Все коммуникации подведены в зону застройки. До магазинов, школы, набережной и прочих объектов инфраструктуры...

Antarex

238 000 €

Апартаменты в Петроваце, Черногория

120 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Предлагаем уникальную квартиру в живописном прибрежном городе Петровац, всего в десяти минутах пешком от пляжа. По документам площадь составляет 120 м², но фактически — внушительные 167 м², что даёт вам больше пространства по привлекательной цене. В квартире три уютные спальни, две просторные гостиные и две полностью оборудованные кухни —...

DOO "Monteonline"

168 000 €

Квартира в Будве, Черногория

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Будванская ривьера - чудесная часть черногорского побережья, которая простирается с обеих сторон Старого города Будвы. Рядом с центром города находится поселок Бечичи, где расположены самые привлекательные черногорские отели с четырьмя и пятью звездами и самый большой и красивый пляж. Жилой дом с современными квартирами, включающий бассейн,...

Белый Слон

280 000 €

Квартира в Баре, Черногория

86 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продаётся трёхкомнатная квартира в здании компании Zetagradnja, общей площадью 86 м². Планировка: прихожая, ванная комната с душевой кабиной, гостиная с кухней и выходом на террасу, три спальни, туалет и ещё одна терраса. С террасы открывается вид на море. Квартира полностью меблирована качественной мебелью и продаётся с мебелью. Вся...

Montenegro Prospects

495 000 €

Апартаменты в Доброте, Черногория

208 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продажа пентхауса с тремя спальнями и прекрасным панорамным видом на весь Которский залив в новом комплексе с бассейном в живописном посёлке Доброта, не далеко от города Котор. Квартира расположена на пятом этаже в современном жилом доме с лифтом. Жилая площадь квартиры: 208 кв.м. + терраса на крыше здания 200 кв.м. Терраса на крыше имеет все...

Antarex

105 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

31 м² 1

ВНЖ при покупке

Продается апартамент-студия в Тивате, район Кава, отличная локация в 150 метрах от главной дороги. Площадь - 31кв.м., терраса 3кв.м. с видом на Боко-Которский залив. Апартамент продается частично меблированным (кухня и встроенные шкафы), установлен кондиционер, пол отделан паркетом и плиткой. 3 этаж дома хорошего качества строительства. Дом...

Antarex

1 500 000 €

Вилла в Кумборе, Черногория

338 м² 4 5

ВНЖ при покупке

Уникальная вилла с бассейном и панорамными видами на море в пригороде Херцег-Нови - поселке Кумбор. Зона паркинга на 3 места. Бассейн с очистительной системой площадь 7х3 м2, глубина 2м. Зеленый сад с молодыми фруктовыми и декоративными деревьями и растениями. Первый этаж состоит из: - входная зона - гостиная - кухня и столовая -...

DOO "Monteonline"

2 695 000 €

Земля в Баре, Черногория

7405 м²

Большой урбанизированный участок для промышленного строительства, Поле, Бар. Подходит для различных видов использования. Согласно действующему DUP-у, участок находится в промышленной зоне. С главной дороги имеется прямой подъезд к участку. Инфраструктура: городская вода, септическая яма, электричество и интернет. Документация в порядке,...

Montenegro Prospects

111 040 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

34 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, прихожая, терраса. Удобства: Представляем вам новый строящийся жилой дом класса люкс в Бечичи, предлагающий уникальное сочетание качества, комфорта и прекрасного вида на море. Здание расположено всего в 300...

GATE Realty

225 000 €

Земля в Кульаче, Черногория

4269 м²

Продается отличный большой земельный участок в живописной деревне Кульяче рядом с православным монастырем 14 века Дулево. Расстояние до моря и пляжа всего 2 км. До центра Будвы 8 км или 10 минут на машине.Общая площадь участка 4269 кв.м, он состоит из трех участков — 1012, 2089 и 1168 кв.м. Подъезд к участку асфальтирован. Были получены...

Antarex

720 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

102 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ В ПРОДАЖЕ ПРОСТОРНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В КЛУБНОМ ДОМЕ BOKA PLACE В ЭЛИТНОМ ПОРТО МОНТЕНЕГРО! *две спальни, две ванные комнаты *более двухсот объектов элитной...

CULTURE international real estate agency

1 756 100 €

Земля в Будве, Черногория

5165 м²

Код объекта - 00622 Земля под строительство 5 вилл, рядом с морем,с прекрасным видом. Площадь: 5.165m2 Предполагается под строительство: 5 вилл по 600-700m2 До моря: 100m Потрясающий вид на море. Рядом с морем и рядом с известным пляжем «Дробни песак». 340 евро кв.м.

DOO TradeGoria

1 610 000 €

Земля в Столиве, Черногория

4600 м²

Участок на первой линии моря, Столив, Площадь 4600 м2, На участке каменный дом площадью 226 м2 По УТУ условиям возможно строительство 712 м2 без подвала и гаража Участок выходит к морю на ширину 65 м вдоль дороги Цена 350 евро за м2

Galeo

Посмотреть ещё 7023 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru