Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

277 000 €

Апартаменты в Которе, Черногория

56 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 ванная, терраса. Удобства: Новый жилой комплекс, спроектированный так, чтобы обеспечить комфорт роскошного дома для отдыха в прекрасной атмосфере. Гарантия высококачественных материалов и содержимого, которые...

GATE Realty

495 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

345 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость состоит из 4 просторных квартир, готовых к аренде в любое время года, со всем необходимым оборудованием и мебелью. Расположен в потрясающем месте на краю великолепного национального парка Дурмитор, в Иван До, Жабляк. Апартаменты находятся в 10 минутах ходьбы от знаменитого Черного озера и в 20 минутах ходьбы от центра Жабляка....

Montenegro Prospects

3 375 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

382 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

205 000 €

Земля в Режевичах, Черногория

975 м²

Продается земельный участок – Дробный Песак. Общая площадь участка - 975 м2 Этот участок под строительство находится в одном из самых красивых мест Черногории – Дробни Песак. В данный момент по генеральному урбанистическому плану на участке можно построить две виллы в каменном стиле, каждая площадью по 200м2 . Между центральной дорогой и...

Montenegro Prospects

217 500 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

94 м² 1 1

ВНЖ при покупке

К продаже предлагается квартира с одной спальней в строящемся доме в районе Топла, в Герцег-Нови. Общая площадь квартиры 94кв.м., 3й этаж. В доме планируется всего 7 квартир площадью от 35 до 94 м². На уровне подземного этажа будут расположены гаражи а надземная часть здания включает три жилых этажа. Дополнительно можно приобрести...

Antarex

940 000 €

Вилла в Дженовичах, Черногория

294 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается просторная, солнечная вилла, площадью 294м2, участок 513м2. Вилла находится на территории закрытого кондоминиума со своим выходом к морю. Планировка этажей – коридор, гостиная с кухонной зоной, три спальни, две ванных комнаты, две террасы. Паркинг перед виллой. Из дома открывается шикарный вид на Тиватский залив и полуостров Луштица....

Antarex

25 000 €

Земля в Утехе, Черногория

260 м²

Код объекта - 1.25.15.11867Предлагается к продаже неурбанизированный земельный участок 260 м2 в Утехе. Вода возле участка. Бетонная хорошая дорога до участка. Цена 25 000 евро

DOO TradeGoria

490 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

201 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.728.8764Предлагается к продаже вилла в очень живописном районе Герцег-Нови, Мойдеж. С виллы открывается великолепный вид на море и горы, а так жесредиземноморский хвойный лес. На вилле проведены все городские коммуникации, современный дизайн. Площадь виллы 201 м2, участок 636 м2. Можно докупить соседние участки площадью до...

DOO TradeGoria

1 180 000 €

Квартира в Будве, Черногория

114 м² 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНЫЙ ЭЛИТНЫЙ КОМПЛЕКС С ПЯТИЗВЕЗДОЧНЫМ ОТЕЛЕМ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В БУДВЕ! *комплекс полностью меблирован и укомплектован под ключ СРОК СДАЧИ: 05.2026 ЛОКАЦИЯ:...

CULTURE international real estate agency

108 000 €

Квартира в Будве, Черногория

90 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11579Квартира, 3 спальни, Сеоце, Приевор, Будва. Квартира с 3 спальнями, расположена в тихом районе Сеоце, Приевор. Каждая комната имеет террасу. Потрясающий вид на пляж Яз и море. Площадь: 90 м2 Этаж: 3 (в доме нет лифта) Структура квартиры: - гостиная с кухонной и обеденной зонами, - 3 спальни, - ванная комната, -...

DOO TradeGoria

318 592 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

85 м² 2 1 2

Объект под сдачу

Дуплекс с 1 спальней у моря в Тивате. Просторный и светлый дуплекс расположен в современном жилом комплексе премиум-класса в одном из самых живописных районов Тивата. Идеальный выбор для комфортного постоянного проживания, отдыха или аренды. Планировка дуплекса: Первый этаж: прихожая, гостиная, совмещённая с кухней, ванная комната, терраса с...

VALUE.ONE

950 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

111 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: 2 спальни, гостиная со столовой и отдельной кухней, терраса с видом на море, ванная комната с отдельным туалетом. Удобства: Здание «Ksenia» является одним из самых желанных в Порто Монтенегро благодаря своему стилю и качеству строительства. Порто Монтенегро — это не только элитный жилой комплекс, но и...

GATE Realty

250 000 €

Квартира в Святом Стефане, Черногория

76 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.9785 Очень красивая квартира на Святи Стефане. Первый этаж 43м2, есть гостиная с кухней, одна спальня и ванная комната. На 2-ом уровне 2 спальни и 1 ванная комната. Площадь 2-го уровня 33м2. В квартире 3 террасы. Нуждается в ремонте. Удаленность от моря и пляжа около 200 м (по воздушной линии).

DOO TradeGoria

270 000 €

Земля в Подгорице, Черногория

2700 м²

Код объекта - 1.27.15.10926Земля расположена в 13 км от Подгорицы в сторону Цетинье. Участок 2700м2 на берегу озера. Текущая ситуация, необходимо очистить участок, потому что на нем посажено 1000 лоз, виноград. Также есть бетонные столбы и армирующая сетка, которая использовалась для соединения лиан. . Цена 270 тыс

DOO TradeGoria

420 000 €

Дом в Баре, Черногория

310 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.12810 Продается просторный двухэтажный дом с бассейном в Баре, район Горний Шушань – идеальный для жизни или бизнеса! Расположение: Дом находится всего в 700 метрах от моря, в тихом районе с прекрасной инфраструктурой. Характеристики дома: Площадь дома: 310 м² Участок: 800 м² Комнат: 6 Планировка: Первый этаж: Большая...

DOO TradeGoria

1 300 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

328 м²

Продажа! Вилла на берегу Адриатики ! Площадь виллы - 328 м2 Площадь участка - 680 м2 Безупречный вид на Адриатическое море, который останется с вами навсегда. Уютный, малоэтажный район с отличной инфраструктурой. Просторный гараж и удобный заезд. Планировка виллы: Первый этаж: Просторная прихожая 2 отдельные спальни с...

MNG Build

750 000 €

Вилла в Добра Воде, Черногория

358 м² 5 5

ВНЖ при покупке

Продаётся просторная и полностью оборудованная вилла у моря общей площадью 358 м², расположенная на участке 377 м². Идеальный вариант для комфортного проживания большой семьи или инвестиций в туристическую аренду. Планировка: 1-й этаж (179 м²): Три отдельных апартамента, каждый с: полной меблировкой; санузлом (ванна + туалет);...

DOO "Monteonline"

109 000 €

Квартира в Утехе, Черногория

48 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продаётся современная квартира с одной спальней, площадью 48 м², в новом доме с лифтом, видеонаблюдением и домофоном. Расстояние до моря — 900 метров. В стоимость входят: Частное парковочное место Кладовка Планировка: Ванная комната Отдельная кухня с обеденной зоной (при необходимости можно переоборудовать в спальню)...

Montenegro Prospects

576 000 €

Квартира в Будве, Черногория

160 м² 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ДОМЕ ПРЕМИУМ КЛАССА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИДИМОСТИ! ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ И ЛИЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ! ЕСТЬ ВЫБОР КВАРТИР!! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ: ПЛОЩАДЬ: 126 - 160 м2 ЦЕНА: 476...

CULTURE international real estate agency

168 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

135 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продаётся дом площадью 135 м² (зарегистрирована площадь 93м2), расположенный на участке 241 м² в самом центре Никшича. Местоположение обеспечивает быстрый доступ ко всем городским удобствам, при этом предлагая уединение и тишину благодаря огороженному двору. Планировка дома: Три спальни Два санузла Гостиная, объединённая с кухней и...

Montenegro Prospects

Посмотреть ещё 6824 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru