Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

225 000 €

Квартира в Будве, Черногория

78 м² 1

ВНЖ при покупке

№ 4299. Новая люксовая квартира 78 кв.м., в Будве с красивейшим видом на море и старый городКвартира выходит не посредственно на пляж Mogren, квартира имеет одну спальную комнату, гостиную, кухню, ванную комнату, два балкона. Гостиная 30 кв.м. с большим балконом имеет удивительный вид на открытое море, остров Св. Никола и старый город Будва. Из...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

264 000 €

Дом в Будве, Черногория

110 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.11.4726 Площадь дома: 110 м2 Площадь участка: 50 м2 Таунхаус расположен в районе Бабин До. Состоит из двух этажей. На 1 этаже - большая гостиная с кухней, столовой и санузлом. На 2 этаже - три спальни и санузел. Недавно реконструирован. Есть возможность достройки еще одного этажа. С участка открывается вид на море.В...

DOO TradeGoria

450 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

335 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.8226 Барская Ривьера. Добра Вода, Марин Плоче. Новый дом на первой линии моря, изумительный вид на море с каждого этажа. Всего 4 уровня. Первый уровень – тех помещение и с/у. Второй, третий и четвертый уровень – квартира с одной спальней. Планировка квартир одинаковая на каждом этаже. Кухня гостиная с двухспальной...

DOO TradeGoria

1 750 000 €

Вилла в Будве, Черногория

355 м² 10 4 5

ВНЖ при покупке

5825. ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВИЛЛА на продажу в Будве. Роскошная 3-х этажная вилла с панорамным видом на море и город, расположена в 5 минутах песчаного пляжа. Парковочное место, 4 спальни, сауна, бильярд, бассейн, 4 террасы. Все необходимое для комфортной жизни и отдыха. Террасы около 100 кв м возле бассейна и с барбекю. Гараж 37 кв м. Апартамент 30 кв...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

850 000 €

Вилла в Столиве, Черногория

83 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается дом на первой линии старинного поселка Столив. Площадь дома 83м2, участок 200м2. Разрешена постройка дома площадью 300м2, три этажа. Собственная береговая линия 13 метров длинной. Длина пирса 10 метров. Перед домом паркинг на два автомобиля. Столив – живописный поселок в Боко-Которском заливе, в подножье горной гряды Врмац,...

Antarex

860 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

236 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.7048 Роскошный пентхаус 263 m2 в одном из самых успешных проектов в Будванской ривьере. Идеальное сочетание цены и качества. Многолетний строительный опыт профессиональной команды, тщательно подобранные материалы и постоянный контроль качества делают этот проект действительно уникальным. Бесспорное преимущество жилого...

DOO TradeGoria

69 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

63 м²

ВНЖ при покупке

На участке площадью 743 кв.м расположен старый дом 63 кв.м и вспомогательный объект 58 кв.м. Участок урбанизован, есть документы на строительство нового дома.

Galeo

350 000 €

Дом в Тивате, Черногория

160 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.28.11.10584 Новый дом в поселке Радовичи с открытым видом на залив находится всего в пяти минутах от новой жилой части поселка Луштица Бей, Centrale. Дом состоит из цокольного этажа 55 м2 и первого этажа 105 м2, и есть возможность надстройки еще одного этажа, что предусмотрено градостроительными техническими условиями. На...

DOO TradeGoria

550 000 €

Вилла в Баре, Черногория

307 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.728.11033 Трёхэтажная вилла с бассейном в городе Бар, район Зеленый Пояс. Общая площадь 307м2, земельный участок 2000м2, сад с фруктовыми деревьями и соснами, зона барбекю Структкра виллы: 1.этаж: гостиная, совмещенная с кухней, большая терраса, спальная комната со своим санузлом, гостевой санузел, бытовое помещение,...

DOO TradeGoria

335 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

123 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11598Предлагается к продаже просторная квартира на Адриатическом побережье в Черногории, в курортном городе Бечичи (25 минут от международного аэропорта г. Тиват). Квартира площадью 123 м2 (гостиная с кухней 45м2 с террасой с панорамным видом на море и полуостров Св. Стефан, 3 отдельные спальни (одна с ванной комнатой),...

DOO TradeGoria

200 000 €

Земля в Джурашевичах, Черногория

795 м²

Урбанизированный участок 795 м2 находиться в живописном поселке Джурашевичи. Подробное разрешение на строительство дома уже получено. Возможность постройки дома площадью 480 м2, предусматривающего 5-местный паркинг и огороженную территорию. А прилегающий неурбанизованный участок земли - 438 м2 - открывает множество возможностей для озеленения,...

VALUE.ONE

530 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

200 м² 2 2

Sotheby's Montenegro

615 000 €

Квартира в Святом Стефане, Черногория

80 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Квартира на первой линии, Свети Стефан. Первый этаж, выход к пляжу. Площадь 80 кв.м

Mercury Group

3 000 000 €

Отель, гостиница в Игало, Черногория

800 м²

Отель расположен практически на первой линии моря (50 метров) в Игало и располагает 16 номерами: Количество этажей: 4 Жилая площадь: 800 кв.м Площадь участка: 300 кв.м В составе отеля, 12 апартаментов со спальней (в общей сложности, с размещением до 60 гостей) и 4 студии с кухней, ванной комнатой и террасой с видом на море. Каждый...

Mercury Group

261 000 €

Квартира в Будве, Черногория

87 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке

Квартира площадью 87 м² на 7 этаже семиэтажного дома в центре Будвы, всего в 100 метрах от пляжа и набережной. Цена: 3000 евро за м² – отличное предложение для этого района. Основные характеристики: •Площадь: 87 м² •Этаж: 7 из 7 •Расположение: Центр Будвы •Расстояние до пляжа: 100 метров...

Galeo

330 000 €

Апартаменты в Ораховаце, Черногория

178 м² 3 3 1

Продается 3-х комнатная квартира общей площадью 178 кв.м. В одном из самых красивых мест в Черногории, расположенной в Боко, Которской бухте, которая находится полностью под защитой ЮНЕСКО. Квартира продается в коммьюнити, в котором небольшое количество жителей, огромный бассейн длиною более 35м., расположенном в горах с потрясающим видом на...

Частное лицо

444 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

222 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.12615 Продажа видовой квартиры площадью 222 м2 Черногория, Бар, Добры Воды Продается полностью укомплектованная квартира с видовой террасой. Гостиная, просторная кухня-столовая, 4 спальни,2 с/у. В квартире имеется вся необходимая мебель и техника. Кондиционер Холодильник Liebherr Свч Whirlpool Духовой шкаф Whirlpool...

DOO TradeGoria

130 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

50 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Уютная квартира с 1 спальней и большой террасой в тихом пригороде Тивата. Из квартиры открывается вид на город и море. В пешей доступности имеется детская площадка и родник. До ближайшего супермаркета, кафе, ресторанов можно добраться за 5-7 минут на машине. До центра Тивата — за 15 минут; до Котора — около 10 минут. Квартира...

DOO "Monteonline"

240 000 €

Квартира в Доброте, Черногория

78 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Продажа квартиры с 2-мя спальнями с видом на море, в жилом комплексе с бассейном и тренажерным залом. Жилой комплекс находится в одном из лучших поселков Котора — Доброта, недалеко от Старого города Котора. Рядом расположен 5-звёздочный отель Huma bay Resort с оборудованным пляжем. До пляжа и набережной с кафе, ресторанами и магазинами...

Galeo

174 000 €

Земля в Пржно, Черногория

549 м²

Недвижимость, Черногория, Продажа - Земельный участок в поселке Пржно, муниципалитет Будва, площадью 549м2. Участок не урбанизирован и расположен на расстоянии 700 метров от моря. Эта исключительная земля предлагает не только пространство для строительства, но и потрясающий вид на море. #Недвижимость #Черногория #Прижно #ПродажаЗемли...

Amfora Real Estate

Посмотреть ещё 6917 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru