Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

1 800 000 €

Вилла в Петроваце, Черногория

380 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.7474 Эксклюзивная вилла в Петроваце, отличное тихое место. Площадь 380м2, на 1 и 2 этажах, 3 отдельные апартамента для гостей, имеющие 2 спальни и душевые совмещенные с сан узлом. На 3 этаже: зал, кухня, 3 спальни ванная, туалет. Каждый этаж 125м2. На участке 1300м2, половина участка под клумбами и цветами, украшена...

DOO TradeGoria

390 000 €

Пентхаус в Херцег-Нови, Черногория

130 м² 2

ВНЖ при покупке

Квартира с фантастическим видом на море. 4 спальни. Полностью меблирована. Элитный район. Верхний этаж (четвертый) без лифта. Море в 10 метрах. Свой причал для лодки. Площадь вместе с террасами 155 кв.м, без террас 130 кв.м В квартире две террасы плюс балкон, а также пять французских балконов. Возможность покупки паркинг-места за...

Galeo

770 000 €

Вилла в Прчани, Черногория

137 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.6314 Предлагаем для продажи совершенно новую, современную виллу в историческом местечке Черногории - Прчань, водномизроскошных мест Бока-Которского залива. Для ее создания использовали только самое лучшее - индивидуальный проект, современные идеи и решения, материалы, оборудование и конечно главное – месторасположение....

DOO TradeGoria

130 000 €

Квартира в Столиве, Черногория

71 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.13.11590Квартира, 1 спальня, Боко – Которский залив, Столив Квартира с 1 спальней, расположена в прекрасном месте Боко- Которского залива в Столиве. Столив - небольшой рыбацкий поселок, расположенный на южном побережье Которского залива в живописном месте у подножия холма Врмац. По городской легенде, название городка «Столив»...

DOO TradeGoria

165 000 €

Квартира в Будве, Черногория

81 м² 3 2 2

Продается просторная и светлая квартира с 2-мя спальнями c видом на море в Бечичи. Бечичи - курортный посёлок, расположенный в живописном месте, юго-восточнее Будвы. Уникальность поселка – его пляж, протяженностью около 2 км, развитая инфраструктура, в минутной доступности все необходимое для жизни и отдыха: рестораны, магазины, салоны...

Mogren Estate d.o.o.

23 000 €

Земля в Баре, Черногория

250 м²

Код объекта - 4.25.15.11893 Небольшой земельный участок в Зупцы, рядом с Баром Земельный участок250м2 в Зупцы, Бар. Ровный участок, подъездная дорога, электричество на границе участка. Вид на горы, море и город. Расстояние до моря 2500 метров. 23 000 евро

DOO TradeGoria

257 500 €

Квартира в Баре, Черногория

101 м² 5 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7077. Бар, квартира в идеальном центре. Квартира на шестом этаже элитного десятиэтажного дома 2011 года постройки. Площадь 101 кв м: Два коридора, гостиная с кухней, три спальные комнаты, две ванные комнаты. три балкона. В квартире – электрический котел, радиаторы на стенах, имеется дымоход для установки камина. Кондиционеры. Два лифта. Не...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

137 000 €

Квартира в Баре, Черногория

59 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира в центре города Бар. Общая площадь квартиры 59 м2 + 10 м2 терраса. Квартира находится на 6 этаже в доме без лифта. Структура квартиры: кухня, три отдельные комнаты, большой коридор, терраса, ванная. Квартира оборудована техникой и мебелью. Расположена в самом центре города, 100 метров находится школа, гимназия, кафе,...

Montenegro Prospects

85 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

40 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира, которая находится на 7 этаже здания с лифтом в Сутоморе. Всего в здании 8 этажей. Квартира имеет хорошую планировку В ней есть одна спальня, кухня/столовая и ванная комната. Квартира находится в 1 км от пляжа Малевик и в 1 км от городского пляжа Сутоморе. Площадь 40м2 Перед зданием есть бесплатная парковка для всех....

Montenegro Prospects

140 000 €

Квартира в Будве, Черногория

51 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ! ПЛОЩАДЬ: 51 м2, в том числе терраса 4 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ЦЕНТР ЦЕНА: 140 000 евро ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) ВИД НА ГОРЫ Семь минут ходьбы до центра Будвы БОЛЬШАЯ...

CULTURE international real estate agency

135 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

48 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса. Удобства: Вид на горы. Удобная планировка.Качественный ремонт. Мебель и техника. Сантехника, сплит-система, бойлер. Управляющая компания. Расположение: Вся курортная инфраструктура в шаговой...

GATE Realty

530 000 €

Квартира в Будве, Черногория

90 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ЭКСКЛЮЗИВНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПAЛЬНЯМИ В ЭЛИТНОМ ДОМЕ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ В РАЙОНЕ НАБЕРЕЖНОЙ! ПЛОЩАДЬ: 90 м2 + 10 м2 галерея + гараж ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ЦЕНТР ЦЕНА: 530 000...

CULTURE international real estate agency

119 800 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

43 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается новая квартира с одной спальней в Бечичи, ближайшем пригороде Будвы. Бечичи — один из самых популярных районов Будванской Ривьеры, известный своими песчаными пляжами, красивой природой и развитой инфраструктурой. Этот район отлично подходит как для спокойной жизни, так и для отдыха на берегу моря. Море и пляжи находятся в 500...

Antarex

219 636 €

Квартира в Тивате, Черногория

61 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Откройте для себя Amalthea, многофункциональный жилой и коммерческий комплекс в Доня Ластва, Тиват, всего в 500 метрах от моря и Porto Montenegro. Этот современный проект призван предложить комфортный образ жизни в средиземноморском стиле, сочетая жилые и коммерческие помещения с полной городской инфраструктурой, включая рестораны, магазины,...

DOO "Monteonline"

510 000 €

Пентхаус в Будве, Черногория

130 м² 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!! ПЕНТХАУС С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ШИКАРНЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В ДОМЕ КЛАССА ПРЕМИУМ! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ПОДМАЙНЕ ЦЕНА: 510 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Шикарный панорамный вид на море и горы...

CULTURE international real estate agency

160 000 €

Квартира в Будве, Черногория

40 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE СОВРЕМЕННАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В СТА МЕТРАХ ОТ ПЛЯЖА В ЦЕНТРЕ БУДВЫ! ПЛОЩАДЬ: 40 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВАНСКАЯ РИВЬЕРА: БЕЧИЧИ ЦЕНА: 160 000 евро БЕСПЛАТНОЕ...

CULTURE international real estate agency

1 550 000 €

Земля в Которе, Черногория

2441 м²

Удалённая сделка

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ УЧАСТОК В СТОЛИВЕ Предлагаем вам исключительную возможность инвестирования в престижный земельный участок в Столиве, Черногория. Этот участок идеально подходит для строительства шести элитных вилл и предлагает потрясающий панорамный вид на Боко-Которский залив. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ Цена: €1 550 000 Площадь...

Well Done

90 000 €

Земля в Петроваце, Черногория

400 м²

Код объекта - 1.30.15.11327Урбанизированный участок в центре Петроваца с объектом. Площадь 400 м2 Одноэтажный объект 52 м2 Получены УТУ условия Возможно строительство Р+3 площадью 450 м2 Цена 90 000 евро

DOO TradeGoria

103 404 €

Квартира в Баре, Черногория

37 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ОКРУЖЕНИИ ХВОЙНЫХ ЛЕСОВ В ЭКОЛОГИЧЕСКИ ЧИСТОМ МЕСТЕ С ВИДАМИ НА АДРИАТИТЧЕСКОЕ МОРЕ БЕЗ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *индивидуальные условия расчетов...

CULTURE international real estate agency

37 000 €

Земля в Даниловграде, Черногория

4140 м²

Код объекта - 1.27.15.9392 Просторный земельный участок в Даниловграде Просторный земельный участок 4140м2 в Даниловграде. Асфальтированная дорога, электричество, вода. Развитая инфраструктура. Расстояние до центра Даниловграда 1500 метров. 37000 евро

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 8111 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru