Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

740 000 €

Дом в Тивате, Черногория

170 м² 3 2

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

166 500 €

Квартира в Улцине, Черногория

90 м²

ВНЖ при покупке

Просторная квартира недалеко от центра Ульциня. Полностью меблирована. Отличная цена.

Galeo

110 000 €

Квартира в Баре, Черногория

36 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.13.12965 Продаётся дизайнерская студия в премиум-комплексе Emerald Residence!Цена: 110.000 €До моря — 900 метров | Новый дом 2024 года Уникальное предложение в современном жилом комплексе Emerald Residence — это не просто квартира, а часть будущего зелёного оазиса на побережье Адриатики! О комплексе:* Закрытая ухоженная...

DOO TradeGoria

192 000 €

Апартаменты в Ивановичи, Черногория

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса. Удобства: Новый жилой комплекс. Удобная планировка. Стильный и современный интерьер апартаментов. Вид на море. Использование высококачественных материалов при строительстве и отделке. Управляющая компания. Лифт. Бассейн на территории комплекса. В квартиры уже можно заказывать...

GATE Realty

365 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

146 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию новый проект жилого дома в одном из новых, развитых районов Будвы - Дубовица. Дом сдан в эксплуатацию и готов к заселению. В пешей доступности имеется супермаркет, кафе, рестораны; до пляжа и Старого Города можно добраться за 15-20 минут пешком. На подземных этажах находится паркинг на 33 места. Объект оборудован...

DOO "Monteonline"

1 100 000 €

Квартира на полуострове Луштица, Черногория

580 м²

ВНЖ при покупке

Продается мини-отель в стадии строительства на полуострове Луштица. Вид на море. Отель расположен на мысе Весло. Это место отличается тишиной и приватностью, здесь нет шумных трасс и не бывает большого скопления туристов. Идеальное место для приятного семейного отдыха или для тех, кто устал от шума больших городов. На полуострове сохранилась...

Montenegro Prospects

967 000 €

Квартира на полуострове Луштица, Черногория

110 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Изысканные и аутентичные гольф-резиденции и поле для гольфа с панорамным видом на Адриатику. Комплекс, возводимый на вершине холма с минимальным вмешательством в окружающую среду, предлагает роскошные гольф-резиденции. В дизайне комплекса сплелись архитектурные традиции Черногории и современные тенденции. В оформлении интерьеров используются...

NF Group

80 000 €

Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория

19 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура пентхауса: Кухня-гостиная-спальня, 1 санузел, балкон. Удобства: С бaлкона откpывaeтcя очень кpaсивый вид на горы. B мaлоквартиpном доме сухой чистый подъезд, на полу белый мрамор, без лифта.В квартире всё необходимое, душ и туалет совмещён, мини-кухня,...

GATE Realty

123 500 €

Апартаменты в Подгорице, Черногория

43 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продаётся квартира площадью 43 м², расположенная на первом этаже современного жилого здания в районе Сити Кэй, Загорич. Локация считается одной из самых востребованных и благоустроенных в Подгорице. В пешей доступности находятся все ключевые объекты городской инфраструктуры. До центра города можно дойти примерно за 15 минут, столько же...

DOO "Monteonline"

990 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

407 м² 12 6 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Инвестиционная возможность: Трехэтажное здание у моря в Боничах напрямую от инвестора Предлагается к продаже новое трехэтажное здание 2024 года постройки с участком площадью 477 м². Дом расположен всего в 100 метрах от пляжа и представляет собой отличное предложение для инвесторов, заинтересованных в доходной недвижимости. Покупка...

Mbroker

1 500 000 €

Вилла в Будве, Черногория

217 м² 3 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ESTAТЕ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНАЯ ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В ПРЕСТИЖНОМ РАЙОНЕ БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЫ СКОЧИДЕВОЙКА С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ! *в продаже две виллы из комплекса ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 217 м2 + два...

CULTURE international real estate agency

190 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

107 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается уютный одноэтажный дом с участком в поселке Зеленика. В доме 2 спальни, гостиная, кухня, санузел, терраса. Общая площадь дома 107 кв.м., участок – 684 кв.м. Дом меблирован и оборудован бытовой техникой, есть дровяная печь, на окнах установлены роллставни. Участок ухоженный, есть место для парковки. До моря, супермаркетов и ресторанов...

Antarex

99 000 €

Коммерческая недвижимость в Херцег-Нови, Черногория

22 м²

Продается помещение площадью 22 кв.м. на первой линии в престижной части набережной города Херцег Нови. В помещении оборудованный санузел с душем, подсобное помещение и зал. Помещение можно использовать как торговую точку и как апартамент для гостей.

Antarex

240 000 €

Апартаменты в Игало, Черногория

143 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира с видом на море в Игало, районе Герцег-Нови. Квартира расположена на 3м этаже 4-хэтажного дома, общая площадь 143 кв.м. Планировка: прихожая, просторная и светлая гостиная, столовая, отдельная кухня, 4 спальни, 2 санузла, терраса 12 кв.м. с видом на открытое море и горы Боко-Которского залива. Есть собственный паркинг на 2...

Antarex

200 000 €

Вилла в Игало, Черногория

230 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается просторный дом площадью 230 кв.м. на шикарном, зеленом участке площадью 900 кв.м. На первом этаже дома большие помещения под ремонт и большой гараж с высоким потолком и отдельным входом. На втором этаже просторная квартира с двумя спальнями и возможностью перепланировки. В доме городские вода и электричество, канализация септик. На...

Antarex

1 795 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

179 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

265 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

83 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.30.13.12466 Квартира с 2 спальнями в Бечичи, рядом с пляжем и отелем Splendid 5* Площадь - 83 м2 Квартира состоит из коридора, гостиной с кухней, 2 спален, 2 санузлов и террасы. Квартира продается полностью укомплектованная мебелью и техникой. Вид на море, горы и отель. Прекрасное месторасположение, рядом с одним из лучших...

DOO TradeGoria

1 600 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

200 м² 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ! ПЕНТХАУС С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В КЛУБНОМ ДОМЕ BOKA PLACE НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ В ЭЛИТНОМ ПОРТО МОНТЕНЕГРО! *три спальни, три ванные комнаты *более пятидесяти объектов в Порто...

CULTURE international real estate agency

175 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

88 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается новый построенный дом с потрясающим видом на море в Сутоморе. Дом расположен на вершине холма, на участке площадью 970 квадратных метров - есть возможность установить бассейн.Площадь дома - 88 кв.м., плюс терраса площадью 16 кв.м, которая также служит резервуаром для технической воды. Дом построен из высококачественных материалов и...

Antarex

189 000 €

Квартира в Будве, Черногория

64 м² 3 2 1

Продажа квартиры в Будве , район Подмайне, две спальни. Продажа светлой, уютной квартиры с двумя спальнями и новым ремонтом август 2025 Общая площадь 64 м2 Спальни 2 Санузел 1 Балкон 1 (+14 м2 не входит в общую площадь ) бассейн зона барбекю во дворе Информация о доме: год постройки 2009, монолит Этаж: 1 Вид из окна: во двор...

MNG Build

Посмотреть ещё 6833 похожих объекта

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru