Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

115 000 €

Квартира в Подгорице, Черногория

40 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продаётся новая однокомнатная квартира площадью 40 м², современно и качественно обставленная итальянской мебелью, выполненная по проекту дизайнера интерьера. Во дворе здания предусмотрено частное парковочное место. Квартира зарегистрирована 1/1, документы в полном порядке, продаётся полностью меблированной.

Montenegro Prospects

1 200 000 €

Вилла в Будве, Черногория

240 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Дом расположен на прекрасной локации в непосредственной близости от поселка Каменево. Рядом находятся отельный комплекс Маэстраль, парк Милочер и остров-отель Свети-Стефан. До Будвы около 5 км. Морского побережье удалено на 300 метров. Общая плащадь виллы - 240м2. Земельный участок - 407м2. Вилла состоит из трех уровней: Цокольный этаж:...

Белый Слон

1 800 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

188 м² 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.ПОРТОНОВИ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНЫЕ МЕБЛИРОВАННЫЕ АПАРТАМЕНТЫ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ В КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ЛЮКС НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В ПОРТОНОВИ! *три спальни, три ванные комнаты, паркинг *в продаже более...

CULTURE international real estate agency

2 400 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

315 м² 3

Эта роскошная вилла 315 м² расположена на участке 1 100 м² в эксклюзивном районе Тивата, предлагая потрясающий панорамный вид на Боко-Которский залив. Недвижимость обеспечивает высокий уровень уединения, комфорта и современного дизайна. Основные характеристики: Площадь виллы: 315 м² Площадь участка: 1 100 м²...

Mbroker

90 981 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

28 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию премиальный жилой комплекс – воплощение идеального пространства для жизни, отдыха и выгодных инвестиций на живописном побережье Черногории. Расположенный в престижном районе Бечичи, комплекс находится всего в нескольких минутах ходьбы от одного из лучших пляжей Европы, предлагая уникальное сочетание удобства и...

DOO "Monteonline"

114 000 €

Квартира в Шушани, Черногория

82 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.13.11104 Предлагается к продаже квартира в малоквартирном доме в Шушане, Бар. Площадь - 82,2 кв.м. Распорядок - коридор, гостиная совмещённая с кухней, две спальни,ванная комната, терраса. Городская вода и канализация. Паркинг. Вид на горы, есть частичный вид на море. Пологая дорога. Расстояние до моря - 1,4 км. Расстояние...

DOO TradeGoria

165 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

146 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12833 Дом в Сутоморе с 2 апартаментами и видом на море. Площадь дома - 146 м2 Площадь участка - 221 м2 Первый этаж - коридор, гостиная с кухней, две спальни, санузел, терраса; Второй этаж - гостиная с кухней, две спальни, санузел, терраса. Паркинг. Вид на горы и море. Расстояние до пляжа - 800 метров. В шаговой...

DOO TradeGoria

115 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

120 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.27.11.3662 Новый 2-х этажный дом на Жабляке. Площадь дома 120м2. Участок земли 300м2. В доме 4 спальни гостиная, кухня, 2 ванные комнаты. Есть возможность пристроить еще 2 спальни и 2 ванные комнаты. Дом расположен в 1500 метрах от центра Жабляка.

DOO TradeGoria

235 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

74 м² 2 1

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

2 550 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

165 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.728.11453Херцег-Нови, Портонови — вилла с четырьмя спальнями в эксклюзивном PortonoviResort Цена 2.550.000 евро Вилла состоит из большой гостиной открытой планировки с обеденной зоной и кухней, трех спален, одной ванной комнаты и двух сан узлов с душ кабинами. Вилла имеет сад площадью 367 м2 и бассейн. Вилла меблирована...

DOO TradeGoria

159 000 €

Квартира в Баре, Черногория

98 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.9090 Продажа квартиры в новом доме в центре г.Бар. Площадь квартиры 98 м2 + 2 террасы. Структура:прихожая, гостиная, кухня, столовая, 3 спальни, 2 ванные комнаты, 2 террасы, кладовка. С террасы открывается вид на горы и море. Рядом расположены супермаркеты, магазины, пекарня, пиццерия, до школы, детского сада, рынка 3-5...

DOO TradeGoria

280 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

128 м² 5 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ С ОТДЕЛЬНЫМ ВХОДОМ НА КАЖДЫЙ ЭТАЖ И ВОЗМОЖНОСТЬЮ СТРОИТЕЛЬСТВА ЕЩЕ ОДНОГО УРОВНЯ В ПЯТИ МИНУТАХ ОТ ПЛЯЖА! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 128 м2 ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 253 м2 ЛОКАЦИЯ:...

CULTURE international real estate agency

630 000 €

Вилла в Игало, Черногория

276 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Продается большой дом в живописном микрорайоне Игало, всего в 5 минутах по прямой от набережной с пляжами и знаменитым лечебно-санаторным комплексом им. Симо Милошевича. Площадь участка 590 кв.м., площадь дома 276кв.м., плюс балконы. На первом этаже квартира с тремя спальнями, гостиной с кухней и двумя ванными. На втором этаже квартира с тремя...

Antarex

430 000 €

Квартира в Которе, Черногория

104 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Современный комплекс апартаментов в Ораховце Комплекс расположен в одном из самых живописных и зелёных районов Боко-Которского залива — в поселке Ораховац. Общая площадь участка составляет 1250 м². Построен и введён в эксплуатацию в 2012 году. Проект включает два трёхэтажных здания, каждое из которых состоит из трёх апартаментов с...

Белый Слон

147 000 €

Земля в Которе, Черногория

2100 м²

В живописной деревне Грбаль, местечко Належичи, примерно в 2 км от шоссе и примерно в 5 км от моря, на участке 2100 м2 есть каменные руины с двумя уровнями и основанием 40м2. Участок с городским водоснабжением, электричеством, отличной двухполосной асфальтированной дорогой. Два кадастровых участка общей площадью 2100м2. Площадь вошедшая в...

Montenegro Prospects

85 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

13 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.12497 Продаются 2 новых апартамента в Сутоморе (Бар). Готовый доходный бизнес, зарегистрированы и имеют историю в букинге. Жилье и основание для ВНЖ. Двухуровневые апартаменты в Сутоморе площадью 26 кв.м. Полностью оборудованы для проживания семьи из трёх-четырё человек. Чудесное расположение. Рядом пляж...

DOO TradeGoria

200 000 €

Кафе, ресторан в Добра Воде, Черногория

300 м²

Код объекта - 000813-х этажный дом площадью 300м2. На каждом этаже следующая планировка : коридор, 3 комнаты, кухня-столовая, 2 ванные комнаты. Каждая комната имеет свою террасу. Зем.участок 150м2. Есть парковка на 5 автомобилей, вид на море. Магазины в шаговой доступности. До пляжа 400 метров. Идеально для сдачи в аренду.

DOO TradeGoria

147 400 €

Квартира в Баре, Черногория

54 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Замечательный для постоянного проживания район Тополица приморского города Бара. Развитая городская инфраструктура. До морской набережной около 700 метров. Дом типовой городской постройки, состоящий из четырех этажей. Дом подключен ко всем городским коммуникациям. Парковка перед домом вдоль улицы. Квартира находится на четвертом (подкровном)...

Белый Слон

330 000 €

Таунхаус в Каваче, Черногория

130 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Площади: Таунхаусы А: 130 м2 - от 330 000€; Площадь участка: 200 м2. Таунхаусы С: 178 м2 - от 600 000€; Площадь участка: от 400 м2 до 1200 м2 Структура таунхаусов: Таунхаусы А: Гостиная-кухня, 2 или 3 спальни, 2 санузла, 2 террасы и парковочное...

GATE Realty

330 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

66 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Предлагаем вашему вниманию комплекс, состоящий из 4 небольших зданий и вмещающий 16 квартир. Несмотря на то, что комплекс располагается недалеко от центра города, сам район очень тихий; территория вокруг облагорожена и изобилует средиземноморской растительностью. В пешей доступности есть все необходимое - магазины, рестораны, кафе; до пляжа...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 6829 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru