Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

230 000 €

Коттедж в Жабляке, Черногория

259 м² 8 4 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

9007. Жабляк Легализованный дом (коттедж) в Жабляк, район Ковачка долина, за Планинкой. Рядом находятся все элитные дома. Дом расположен на участке площадью 388 м². Электричество, вода и канализация находятся перед домом на границе участка, гарантированное подключение. Дом имеет два полноценных этажа и один мансардный. Общая площадь дома...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

450 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

380 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Баошичах Продается дом в Баошичах, 500м от моря. Участок 200м2, дом общей площадью 380м2. Три этажа и мансарда. 1 этаж: прихожая, гостиная + кухня/столовая, ванная, кладовка, одна терраса. 2 этаж: 3 комнаты, ванная, холл и 2 террасы. 3 этаж: 3 комнаты, ванная + холл и две террасы. 4 этаж: открытое пространство и одна терраса. Кухня с...

Montenegro Prospects

1 200 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

420 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Инвестиционный проект!!! ТРИ виллы в Кримовице. Виллы расположены в лесной зоне. Расстояние до Будвы – 9 км. Аэропорт Тиват – 20 км. Участок составляет 1000 кв.м. на котором расположены три виллы, бассейн 6х12 метров и парковка. Общая площадь вилл 420 кв.м. плюс 240 кв.м — террасы. Объект продаётся в чистовой фазе. Без...

First Realty

2 200 000 €

Вилла в Прчани, Черногория

479 м² 5 6

ВНЖ при покупке

Вилла Sunnyside - это просторный современный дом с 5 спальнями, с роскошно оформленным интерьером, сауной, пейзажным бассейном и гаражом на две машины, к которому можно подъехать по частной дороге. Кухня оборудована высококлассной бытовой техникой Nobilia / Boch, в ванной комнате - керамика V&B / Catalano / HansG, полы из натурального камня и...

DOO "Monteonline"

165 900 €

Земля в Тивате, Черногория

474 м²

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Урбанизированный участок. Проложена дорога к участку, электричество, вода и канализация На участке разрешено строительство здания с 3мя этажами + 2х уровневый гараж. Рядом хвойный лес, Панорамный вид.Расположение: Участок идеально расположен. Рядом вся необходимая...

GATE Realty

350 000 €

Коммерческая недвижимость в Даниловграде, Черногория

6000 м²

ВНЖ при покупке

Имение - дом с виноградниками в окрестностях Даниловграда, Загорак. Дом два этажа, площадь около 240 кв.м, участок 6000 кв.м. Река вблизи участка.

Galeo

230 000 €

Дом в Шушани, Черногория

121 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продаётся дом в Баре, район Шушань. Общая площадь дома — 121 м², площадь застройки — 94 м². Площадь участка — 431 м². Дом полностью отремонтирован с использованием современных материалов. Полностью заменены все электропроводка и водопровод. Планировка: Первый (нижний) уровень включает гаражное место и кладовую. На втором этаже находятся две...

Montenegro Prospects

350 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

246 м² 4 4

Продается просторный дом в живописном поселке Жвинье. Дом площадью 246 кв.м. и отдельно стоящий гараж с подсобным помещением расположены на ровном участке площадью 505 кв.м. Планировка первого этажа – коридор, гостевой туалет, гостиная с кухонной зоной, две спальни, большая ванная с биде, подсобное помещение, три террасы, с двух из которых...

Antarex

528 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

65 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

237 800 €

Квартира в Будве, Черногория

41 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!! КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В СДАННОМ ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ: первая линия БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ ПЛОЩАДИ КВАРТИР: 30 м2 – 133 м2 СТОИМОСТЬ КВАРТИР: 215...

CULTURE international real estate agency

149 000 €

Апартаменты в Ораховаце, Черногория

33 м² 1

ВНЖ при покупке

Продаются новые квартиры в современном жилом комплексе, расположенном всего в 150 метрах от моря — в Ораховце, одном из самых живописных и уютных уголков Которской бухты. Ораховац славится своей тишиной, кристально чистой водой, красивыми пляжами и захватывающими видами на горы. Здесь царит особая атмосфера уединения и спокойствия — идеальное...

DOO "Monteonline"

650 000 €

Коммерческая недвижимость в Радовичах, Черногория

304 м²

Продаётся современный, малоквартирный трёхэтажный дом с шестью отдельно зарегистрированными квартирами и собственным просторным паркингом на 10 автомобилей в живописном посёлке Радовичи, на полуострове Луштица, муниципалитета Тиват. Отличное месторасположение - всего в 700 метрах от известного пляжа Плави Хоризонти, в 150 метрах от элитного...

Antarex

410 000 €

Дом в Каменари, Черногория

92 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Предлагается редкая возможность стать владельцем аутентичного каменного дома возрастом более 300 лет, полностью отреставрированного в 2025 году. Дом расположен всего в 40 метрах от моря, в посёлке Каменари. Это уютное прибрежное место находится всего в 25 минутах езды от Котора, Тивата и Херцег Нови, а до аэропорта Тиват можно добраться...

Montenegro Prospects

1 350 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

152 м² 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ ЭЛЕГАНТНАЯ КВАРТИРА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ВИДОМ НА МОРЕ В КЛУБНОМ ДОМЕ КВАРТАЛА PORTO MONTENEGRO В ТИВАТЕ! *две спальни, три ванные комнаты *отельное управление ПЛОЩАДЬ: 152 м2...

CULTURE international real estate agency

210 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

170 м² 8 8 8

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7063.Сутоморе. Одноэтажный дом площадью 170 кв м, жилая площадь (без учета стен и перегородок 140 кв м). Восемь комнат в четырех апартаментах: - два апартамента: кухня, гостиная, спальная комната, ванная комната, терраса; - два апартамента: гостиная, спальная комната, ванная комната, терраса; Мебель, техника. Участок земли 446 кв м, парковки...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

127 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

125 м² 3 2

Продается двухуровневая квартира с 3 спальнями в малоквартирном доме в районе Поди, Херцег-Нови. Общая площадь квартиры 125 кв.м. Планировка: гостиная с кухней, 3 спальни, два санузла, подсобное помещение, небольшой двор 30 кв.м. Из мебели установлен кухонный гарнитур, из техники – кондиционер. Пол отделан плиткой и ламинатом. Есть свой...

Antarex

206 000 €

Земля в Жанице, Черногория

1309 м²

Продаётся земельный участок с видом на море общей площадью 1 309 кв.м. в живописном посёлке Жаница, полуострова Луштица, муниципалитета Херцег Нови. Участок расположен в 3 км от красивейшего и чистейшего пляжа Жаница. Расстояние до Котора около 20 км, до Будвы 28 км. Расстояние до аэропорта Тиват – около 15 км. Земля плодородная, к участку...

Antarex

90 000 €

Апартаменты в Пржно, Черногория

29 м² 1 1

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

242 550 €

Квартира в Близикуче, Черногория

42 м²

ВНЖ при покупке

Эксклюзивный жилой комплекс с 20 апартаментами сочетает в себе роскошь и чувство принадлежности к особому сообществу. Владение апартаментом в этом комплексе дает ощущение стабильности и безопасности — будь то для проживания без арендных затрат или для получения дохода от сдачи недвижимости в аренду в периоды, когда вы её не используете....

Montenegro Prospects

260 000 €

Апартаменты в Пржно, Черногория

87 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже просторную и уютную квартиру площадью 87 кв. м с панорамным видом на море, расположенную на 1 этаже современного жилого комплекса в живописном поселке Пржно. Этот объект предлагает идеальное пространство для жизни и отдыха у самого побережья. Квартира имеет продуманную планировку, включающую одну светлую спальню, большую...

DOO "Monteonline"

Посмотреть ещё 5235 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru