Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

3 300 000 €

Отель, гостиница в Которе, Черногория

960 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Готовый бизнес — действующий отель с рестораном в уникальном месте — в нескольких шагах от Старого Города Котора. Отель был построен в 2013 году и находится под охраной ЮНЕСКО. Площадь отеля составляет 960 м2; здание состоит из цокольного этажа, 3 надземных этажей и чердачного помещения. В отеле 17 номеров/апартаментов на 43...

DOO "Monteonline"

100 000 €

Дом в Утехе, Черногория

110 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.10593 Таунхаус с двумя квартирами в Утехе Дом площадью 110м2 Земельный участок 132м2 На первом этаже находится летняя кухня. На втором этаже прихожая, три спальни, санузел, просторная терраса. На третьем этаже две просторные спальни, санузел и терраса с панорамным видом на море. Внешняя лестница. Дом после...

DOO TradeGoria

800 000 €

Дом в Которе, Черногория

450 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Красивый, добротный дом с большим двором, флигелем и бассейном в самой красивой части города Котор в районе Шкаляри с прекрасным видом на залив. Дом состоит из трех этажей и общей площадью 450 м2 с террасами, а двор 1531 м2. Планировка — На 1 этаже находится гостиная, сауна, тренажерный зал, ванная комната и большая терраса перед...

DOO "Monteonline"

470 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

110 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.28.13.11519Пентхаус 110м2 3 комнаты Два санузла. Современная мебель под заказ, гардеробная комната, антикварная мебель, камин на дровах. Высокие потолки. В шаговой доступности инфраструктура. Цена 470 000€

DOO TradeGoria

182 175 €

Квартира в Будве, Черногория

52 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 0.n/a.13. Новый комплекс расположен в районе Комосевина, над Старым городомТихий район рядом с развитой инфраструктурой и прекрасным видом наморе Комплекс будет иметь 2 роскошные виллы и многоквартирный домНа продажу 4 квартиры с 1 спальней с возможностью перепланировки в квартиру с 2 спальнямиПервый высокий этаж 55,71 м²Второй...

DOO TradeGoria

149 500 €

Квартира в Будве, Черногория

65 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.10921Жилой дом-люкс с бассейном и спортивным комплексом Общая площадь 3614,5 кв.м окончание работ 15.09.2024 г. Сейчас этап котлована, начало работ сентябрь 2022 метраж квартир от 65 кв.м до 173 кв.м 20 шт.- однокомнатные (42,5 кв.м) - продано 10 шт.-двухкомнатные (64,4-116,3 кв.м.) 6 штук-трехкомнатные (84,25-173 кв.м)...

DOO TradeGoria

330 000 €

Дом в Крашичах, Черногория

70 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.28.11.7696 Дом в поселке Крашичи, с видом на море, на 1 линии. Жилая площадь 70 кв.м., площадь участка 99 кв.м. Дом имеет два жилых этажа, на каждом этаже террасы, на первом этаже гараж 18 кв.м.На втором этаже аппартаменты-студия, санузел, открытая терраса с видом на море. На третьем этаже расположены три отдельные спальни,...

DOO TradeGoria

315 000 €

Земля на полуострове Луштица, Черногория

2600 м²

Урбанизированный участок площадью 2 600 кв м находится на Луштице, в 3 км от Луштица Бей, в поселке Мрдари. Разрешено строительство от 4х до 7 вилл. Со второго этажа будет вид на Луштицу Бэй и открытое море. Въезд на участок с асфальтированной дороги, электричество на границе с участком. Расстояние до моря -2км, до аэропорта Тиват - 20 км.

Antarex

350 000 €

Квартира в Которе, Черногория

62 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Ищете уютное жилье в старинном городе Котор? Тогда обратите внимание на эту прекрасную квартиру с двумя спальнями, расположенную на площади собора Святого Трифона в самом сердце Старого города. Эта квартира площадью 62 м² находится на третьем этаже каменного дома, который был полностью отремонтирован. Открытая планировка создает...

DOO "Monteonline"

156 800 €

Апартаменты в Будве, Черногория

49 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость, Черногория, Будва Однокомнатная квартира площадью 49 м² с видом на море. Представляем вам эксклюзивный жилой комплекс в Будве, Дубовица, с потрясающим панорамным видом на море, идеально спроектированный для удовлетворения всех потребностей современного роскошного образа жизни. Комплекс расположен в очень привлекательном месте,...

Amfora Real Estate

135 000 €

Дом в Пржно, Черногория

104 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.11.11314 Таунхаус в400 м до пляжаЭто дом на три квартиры в три уровня ( типа танхаус )наземный этаж: ( прихожая, кухня , санузел )1 этаж : гостиная с выходом на террасу2 этаж : две спальни и санузелКанализация и водовод центральныеС каждого уровня вид на море , растет киви , много киви )Стены в пол метра Есть паркинг место.

DOO TradeGoria

795 000 €

Дом в Пржно, Черногория

190 м² 2

ВНЖ при покупке

Эта эксклюзивная вилла в Пржно — настоящее воплощение прибрежной жизни, построенная полностью из камня и изысканно оборудованная для удовлетворения всех ваших потребностей. Это трехуровневое жилище общей площадью 190 квадратных метров, включая две восхитительные террасы. На первом этаже вас встречает гостиная, кухня, ванная комната, душ,...

Mercury Group

210 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

64 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартиры в 2 шагах от моря — ближе просто некуда! Представляем вашему вниманию уникальный лот — две квартиры с 1 спальней в нескольких шагах от набережной и моря в Игало, Херцег-Нови. Квартиры продаются как вместе, так и раздельно; обе находятся на 4-м этаже малоквартирного дома с лифтом. Идеально для большой семьи или одна...

DOO "Monteonline"

235 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

90 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается просторный пентхаус общей площадью 90 кв.м. в новостройке. Апартамент будет готов к заселению в декабре 2024 года. Дом расположен в 1км от центра города и в 1,5км от Porto Montenegro. Планировка – 2 спальни, кухня, гостиная с зоной столовой, ванная комната, большая терраса площадью 20 кв.м., два французских балкона, 5кв.м. мансарда....

Antarex

109 000 €

Студия в Которе, Черногория

31 м² 4 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Студия с садом у моря! Представляем уникальную возможность стать владельцем студии в престижном комплексе, расположенном в живописном поселке Кумбор, у самого входа в Боко-Которскую бухту. ▸ Площадь: 31,22 м² ▸ Тип: Студия с выходом в сад ▸ Цена: €109 000 Особенности резиденции: • Уютная студия с современным дизайном....

Белый Слон

200 000 €

Квартира в Будве, Черногория

85 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию уникальную возможность стать обладателем элегантного пентхауса с захватывающим видом на бескрайнее Адриатическое море в сердце прекрасного города Будва. Этот уютный и стильный пентхаус охватывает два уровня с общей площадью 85 квадратных метров. Расположенный всего в нескольких минутах ходьбы от пляжей и главных...

DOO MONTBEL

690 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

409 м² 10

ВНЖ при покупке

Дом в Сутоморе продается как многоквартирный дом, всего десять квартир. Площадь дома 409 м2 на участке 500 м2, 900 м от моря. На первом этаже дома находится рецепция, две студии и две однокомнатные квартиры. На первом этаже также есть две студии и две однокомнатные квартиры, а также общая гостиная. На втором этаже дома расположены одна студия,...

Mercury Group

97 200 €

Квартира в Тивате, Черногория

27 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ШИКАРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ КУЛУАРНОГО ТИПА В ТИВАТЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ ПЛОЩАДИ: 27 - 139 м2 ОБЩИЙ ПРАЙС: 97 200 – 227 139 евро СРОК ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА: октябрь...

CULTURE international real estate agency

118 000 €

Земля в Утехе, Черногория

2376 м²

Код объекта - 4.25.15.10107 Большой урбанизированный участок в Утехе, Бар Характеристики участка: - урбанизированный земельный участок 2376м2м2 - участок разделен на несколько урбанизированных участков - возможно строительство комплекса вилл - подъездная дорога - тупиковая улица - электричество - вид на море - расстояние до моря 900 метров...

DOO TradeGoria

475 000 €

Дом в Радановичах, Черногория

340 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Просторный дом в поселке Радановичи (Котор) в непосредственной близости от гипермаркета ХДЛ. Дом общей площадью 340 м2 разделен на 5 независимых жилых единиц, расположенных на двух этажах. На цокольном этаже расположены два жилых блока: • Двухкомнатный апартамент площадью 80м2 • Однокомнатный апартамент площадью 50м2 На первом...

First Realty

Посмотреть ещё 7617 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru