Содержание недвижимости в Черногории

Фото: Dragon / Unsplash

Над материалом работали:

Ксения Седова Директор DOO "Monteonline"

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Обновлено в апреле 2026 года

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) она может достигать 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удаленности от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живет в доме с семьей, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Для иностранцев этот налог действует даже в отношении первого и основного жилья. Освобождение возможно только в одном случае – если у покупателя есть «стални боравак», то есть постоянный вид на жительство.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона. Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Обычно налоговая служба присылает извещения на уплату налога на собственность и туристической таксы один раз в год, в июле-августе.

Примеры недвижимости в Черногории

1 250 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

497 м² 7 5 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

№ 5170. На самом берегу Адриатического моря в местечке Утеха в 8 км. о г. Бар построена вилла общей площадью 497 м2. Край террасы первого этажа находится в 10 метрах от воды и в 25 метрах от небольшого галечного пляжа, к которому ведет удобный спуск. Территория обнесена высокой каменной оградой с кованым обрамлением, что создает ощущение...

CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 350 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

3 4

Продаются просторные виллы с бассейном в строящемся комплексе в поселке Поди. Виллы площадью от 195 до 230 кв.м. будут сданы со внутренней отделкой во 2м квартале 2024 года. Виллы строятся из качественных гидро- и термоизоляционных материалов с дополнительной наружной теплоизоляцией стен и крыши. Планировка: гостиная, кухня, 3 спальни, 3...

Antarex

146 500 €

Апартаменты в Ластве, Черногория

52 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня 1 санузел, терраса. Новый жилой комплекс. Удобная планировка. Стильный и функциональный интерьер. Продуманная система освещения. Высококачественный ремонт из дорогих материалов. Дорогая мебель и техника. Высокие...

GATE Realty

595 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

131 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке

Структура квартиры (пентхауса): Кухня-гостиная, 2 спальня, 2 санузла, 2 террасы. Удобства: Новый жилой комплекс класса Премиум. Этот эксклюзивный пентхаус расположен на 9 этаже и имеет обзорный вид на Будванскую Ривьеру и сам город. Красные черепичные крыши и голубая морская гладь впечатляют своей красотой. Универсальная планировка: (Квартира...

GATE Realty

255 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

51 м² 1 1

Предлагается к продаже отличная квартира площадью 51 м², расположенная на 7-м этаже ухоженного жилого дома в центре Будвы. Всего в нескольких шагах от Старого города и набережной.Квартира светлая и уютная, из гостиной выход на просторную террасу, с которой открываются захватывающие виды на море и историческую часть Будвы. В квартире отдельная...

Antarex

348 800 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

139 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию новый, строящийся современный жилой комплекс, который предлагает идеальное сочетание комфорта и природы. Расположенный всего в 2,5 км от центра города и знаменитого Porto-Montenegro, комплекс окружён зелеными насаждениями и живописными ландшафтами. До моря всего 800 метров, что позволяет жителям наслаждаться чистым...

DOO "Monteonline"

177 110 €

Квартира в Тивате, Черногория

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

НЕДВИЖИМОСТЬ В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ ВБЛИЗИ ПОРТО МОНТЕНЕГРО! *индивидуальные условия для инвесторов с бюджетом от 1 млн. евро *до моря четыреста метров *возможна частичная оплата наличными *возможна полная оплата наличными, но с удорожанием СРОК СДАЧИ: 2025-2027 (очередями) ЛОКАЦИЯ:...

CULTURE international real estate agency

355 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

115 м² 4 2 2

ВНЖ при покупке

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 4 комнаты, 2 спальни, 2 санузла, прихожая, панорамная терраса, собственный двор. Удобства: Уникальнoе пpедлoжение в топовой локaции Геpцег-Hoви в пpeдeлах пеpвoй линии oт мopя! Продаютcя aппapтaмeнты,cоcтоящие из двух...

GATE Realty

700 000 €

Дом в Каваче, Черногория

239 м² 4 3

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

280 000 €

Дом в Улцине, Черногория

150 м²

ВНЖ при покупке

Дом в стадии строительства. Ульцинь, Бриска гора. Площадь 150 кв.м, участок 715 кв.м Два санузла, две спальни. Цена 230.000 евро без бассейна, 280.000 евро с бассейном.

Galeo

1 200 000 €

Вилла в Бечичи, Черногория

294 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Прекрасная вилла с бассейном. Курортный пригород Будвы, поселок Бечичи. Тихий уютный район идеальный для комфортного отдыха и проживания. Дом расположен на улице Иво Лоле Рибара. Хорошая инфраструктура района. Городские коммуникации. К дому подходит хорошо асфальтированная дорога. Много зелени. До моря менее 1 километра. Дом расположен на...

Белый Слон

189 000 €

Квартира в Будве, Черногория

68 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE НОВАЯ КВАРТИPА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В ШАГОВОЙ ДОСТУПНОСТИ ОТ ЦЕНТРА БУДВЫ! * квартира с высоким арендным потенциалом * отличная локация ПЛОЩАДЬ: 68 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА:...

CULTURE international real estate agency

289 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

37 м² 1

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

476 000 €

Апартаменты в Дженовичах, Черногория

60 м² 2 2

Продается квартира с видом на залив в строящемся элитном доме в курортном поселке Дженовичи, в непосредственной близости от побережья и популярного комплекса «Портонови» с яхтенной мариной, ресторанами и бутиками. Общая площадь квартиры 60 кв.м., 4й этаж (есть лифт), планировка: прихожая, гостиная с зоной столовой и кухни, 2 спальни, санузел,...

Antarex

153 400 €

Апартаменты в Колашине, Черногория

49 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура студии: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса Срок сдачи: 2й квартал 2026 г. Удобства: Расположенный в самом сердце Колашина на севере Черногории клубный дом с гостиничным сервисом идеально подходит как для проживания, так и для инвестиций. В...

GATE Realty

191 568 €

Апартаменты в Рисане, Черногория

49 м² 1 1

Продаются квартиры в тщательно спроектированном жилом комплексе, расположенном в живописном прибрежном городе Рисан, всего в 200 метрах от моря. Комплекс занимает участок площадью 2673 кв.м и состоит из трёх трёхэтажных зданий. Всего предусмотрено 32 квартиры: 30 с одной спальней и 2 с двумя спальнями. Здание оснащено современными...

Antarex

78 000 €

Квартира в Плужине, Черногория

68 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

9063. Плужине, центр города. Квартира на четвертом этаже четырехэтажного дома 1983 года постройки (без лифта). Произведен капитальный ремонт/реновация в 2022 году с заменой электропроводов, новых оконных блоков, внешней гидороизоляции, отделочных материалов, керамики и санитарии ванной комнаты и т.д.). Внутренняя лощадь квартиры 60 кв м +...

CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»

945 000 €

Вилла в Режевичах, Черногория

243 м² 6 4

ВНЖ при покупке

Представляем вашему вниманию замечательный дом в живописной местности в Режевичи, всего в 150 метрах от моря. Этот трехэтажный дом общей площадью 100 м² расположен на участке в 425 м² и предлагает уникальную возможность для комфортного проживания или аренды. На первом этаже находится просторная кухня, которую можно перестроить или использовать...

DOO "Monteonline"

500 000 €

Апартаменты в Пржно, Черногория

123 м² 3 2

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

300 000 €

Таунхаус в Ластве, Черногория

174 м² 4 3 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Поселок закрытого типа с собственной инфраструктурой расположен в пригороде Будвы, село Ластва Грбальска. Поселок удачно расположен на ровной местности рядом с Ядранскиму путем, связывющим все части северного побережья Адриатического моря. До Будвы 5м, до аэропорта Тиват 15км, до ближайшего пляжа Яз - 3км. Территория поселка включает наличие...

Белый Слон

Посмотреть ещё 4666 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Oсновным поставщиком электроэнергии в Черногории остается государственная энергетическая компания Elektroprivreda Crne Gore (EPCG).

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счетчику киловатт-часов. При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить €45–50.

Оплатить электроэнергию можно в офисе провайдера, в банке, на почте или удаленно – через сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват (фото: база Prian)

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. В прибрежных регионах, особенно в Будве, цены выше и составляют от €1,6 до 2,7 за кубометр.

В 2026 году услуги водоснабжения и канализации в Черногории обходятся домохозяйствам от €10 до 25 в месяц. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы (фото: András Rátonyi на Unsplash)

В последнее время стали популярны печи на пелетах (спресованные опилки). Это компактная полностью автоматизированная печь, которую можно установить как в дом, так и в обычную квартиру. 

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Выгоднее и эффективнее использовать печь на пелетах. Но если говорить о кондиционерах, то в месяц при использовании одного кондиционера в холодное время года стоимость обогрева обойдётся в €50–70.

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и приготовления еды.  

Вывоз мусора (komunalno) 

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придется платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

Операторы связи в Черногории – MTEL, Crnogorski Telekom и One Crna Gora. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €40–75 в месяц. Самые дешевые тарифы – от €19 в месяц.

Безлимитный интернет и стационарный телефон обойдутся в €20 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, в среднем придется отдавать за месяц около €35.

Обслуживание территории комплекса

В Черногории все многоквартирные дома более чем на три квартиры обязаны создать товарищество собственников (ТСЖ) и оформить его как юридическое лицо. Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Ставка варьируется в пределах €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах может достигать €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость типичной страховки составляет €100–300 в год для квартир и €300–900 для домов или вилл.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Важно! Россиянам без ВНЖ новый счет в банке не откроют, и прямые переводы с российских счетов из-за санкций тоже невозможны, но владельцы могут провести платеж с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пример расчета коммунальных платежей (в год)

Примерный расчет коммунальных платежей для квартиры в новостройке в Будве, 45 кв. м, живет один человек.

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 4,5–7% – это оценка местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400–500 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €700–1000. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остается на собственнике. Зато жилец несет все остальные расходы. 

Котор, Черногория (фото: Joachim Lesne на Unsplash)

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно. Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчетным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Также в Черногории действует туристический налог, которым облагается каждый гость. Владельцы недвижимости обязаны взимать этот сбор с туристов и перечислять его местным властям. Размер налога зависит от региона и категории объекта размещения. Стандартный тариф – €1 с человека в день.

Управляющие компании

Если вы не живете в Черногории круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний. Большинство таких компаний берут процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент этот немалый – 20–30% от выручки.

Сотрудники предоставляют отчеты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешевая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Новая застройка в городе Бар (фото: Alexkom000 на wikimedia)

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Ксения Седова

директор

DOO Monteonline

Иностранцы могут продавать недвижимость, сдавать ее в аренду и передавать по наследству, если объект оформлен законно и не имеет правовых обременений. Если же у недвижимости есть такие ограничения, как отсутствие разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию, продать или сдать в аренду такой объект нельзя до его полной легализации.

Условия цитирования материалов Prian.ru