В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся коммуналка, каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru.
Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.
Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится.
Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.
Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом.
Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.
Туристический налог (turistička taksa)
Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.
Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:
S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,
где
S – площадь объекта,
15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
45 – туристический сезон в днях,
n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
0,5 – коэффициент заполняемости.
Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.
Крайний срок оплаты – 30 сентября.
Лайфхак
Просите риелторов рассчитать для вас налоговую нагрузку на конкретный объект, который вы планируете купить. На портале Prian вы найдёте большую базу черногорских брокеров – они ответят на ваши вопросы на русском языке.
Примеры недвижимости в Черногории
173 000 €
Квартира в Будве, Черногория
55 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Совершенно новая квартира с 2 спальнями в новом здании WOW в п. Бечичи в 5 минутах ходьбы до пляжа. Вся необходимая инфраструктура в пешей доступности.
Квартира полностью меблирована и готова к проживанию.
Квартира включает 2 спальни, гостиную с кухней и обеденной зоной, ванную комнату и террасу с видом на зелень.
Отличный вариант как для...
DOO "Monteonline"
230 000 €
Дом в Биеле, Черногория
320 м29
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.11.8679
Домс панорамным видом на морев городеХерцег-нови, поселокБиела. Дом, площадью 320 м2, в трех уровнях. Каждый этаж - это отдельный апартамент (около 90 м2) с гостиной, кухней-столовой, 3-мя спальнями, ванной комнатой и террасой. В доме находится гараж 36 м2. Наземельном участке, площадью 320 м2, находится летняя...
DOO TradeGoria
305 000 €
Квартира в Пржно, Черногория
75 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.10202
Квартира с одной спальней в Пржно-Святой Стефан.
Площадь квартиры - 75 м2, 1 спальня, находится на 2 этаже с видом на море, террасой и паркинг местом в гараже площадью 13 м2.
Квартира с чистыми документами, легальная.
DOO TradeGoria
270 000 €
Квартира в Будве, Черногория
71 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.13.9311Тихий центр Будвы.
Новый дом с лифтом.
До моря 3 минуты.
Апартамент находится в доме, который расположен в непосредственной
близости от центральных улиц и места активной жизни Будвы.
Площадь : 71 м2
Этаж: 8
Парковочное место в подземном гараже - в цене квартиры!
Структура квартиры:
Гостиная , совмещённая с зоной...
DOO TradeGoria
68 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
40 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Структура квартиры: 1 спальня, кухня-гостиная, санузел, 2 террасы. 1 этаж.
Удобства:
Ремонт, мебель, техника. Большая терраса, с возможностью достроить еще одну комнату!
Расположение:
Центр Будвы;
Вся инфраструктура рядом;
Море - 20 минут пешком;
Аэропорт Тивата и Porto Montenegro - 30 минут на автомобиле;
Столица Черногории...
GATE Realty
90 000 €
Апартаменты в Радановичах, Черногория
45 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 ванная, прихожая, терраса.
Удобства: Новый жилой комплекс, состоящий из 2-х литеров. Фасад покрыт натуральным камнем серого и бежевого цветов. На крыше планируется установить солнечные панели. Наружные двери и окна изготовлены из прочного алюминия темно-серого цвета. Ограждения на террасах...
GATE Realty
3 000 000 €
Вилла в Которе, Черногория
370 м2542
Вилла класса «Люкс» имеет 2 этажа и разделена на 4 полностью автономных апартамента. В ней можно проживать как большой семьей, так и отдельными компаниями. Апартаменты второго этажа имеют выход на просторные террасы. Здесь, сидя в уютных плетеных креслах с чашечкой кофе или бокалом вина, можно любоваться красивейшим видом залива....
First Realty
115 000 €
Квартира в Будве, Черногория
54 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.30.13.10831
Квартира с 2 спальнями в Будве, общей площадью 54м2 на четвертом этаже в доме без лифта.
Структура: коридор, гостиная, выделенная кухня, 2 спальни, санузел, терраса.
До моря 900 метров
Продуктовые магазины и рестораны в непосредственной близости.
Цена 110 000 евро
DOO TradeGoria
465 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
450 м26
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12828
Продается просторный 4-этажный дом с панорамным видом на море в Сутоморе (Заградже)
Местоположение: Барская Општина, Сутоморе (район Заградже), над пляжем Малевик До Бара – 8 км, до моря – 2 км
О доме: Общая площадь: 450 м² + дополнительные террасы Участок: 600 м², ухоженная территория с газоном, деревьями,...
DOO TradeGoria
138 555 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
63 м211
ВНЖ при покупке
Продается отличная квартира в новом доме.Площадь квартиры составляет 62 м2.
Одна спальня, гостиная, кухня, ванная комната, терраса. Квартира полностью меблирована.
Здание находится в Тивате, рядом с Порто Монтенегро.
До моря 7 минут пешком.
Antarex
189 500 €
Апартаменты в Кумборе, Черногория
104 м211
ВНЖ при покупке
Открыта продажа в строящемся комплексе класса люкс, в живописном поселке Кумбор, Боко-Которского залива.
Квартира с одной спальней расположена на первом этаже дома, продается с собственным участком сада площадью 49,7кв.м. Площадь квартиры – 54,23кв.м.
Территория комплекса расположена всего в 250 метрах от набережной и в 400-х метрах от...
Antarex
130 000 €
Квартира в Прчани, Черногория
38 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Новые бутик-апартаменты всего в 90 метрах от моря в великолепном Которском заливе, в небольшом старинном городе Прчань.
Преимущества данного комплекса:
Эксклюзивное расположение в Которском заливе недалеко от моря.
Небольшие прекрасные пляжи всего в 90 метрах.
Вид на море из всех апартаментов.
Апартаменты на первом этаже с садом....
First Realty
265 000 €
Дом в Добра Воде, Черногория
498 м25
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.11427
Четырехэтажный семейный дом с потрясающим видом на море в Добра Вода
Характеристики дома:
Площадь дома 379м2+119м2 террасы
Площадь земельного участка 327м2
Структура дома:
На первом этаже кухня совмещенная со столовой зоной с выходом на террасу и на участок с беседкой и зоной барбекю, кладовка. Внутренняя лестница....
DOO TradeGoria
132 160 €
Квартира в Тивате, Черногория
41 м21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ШИКАРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ КУЛУАРНОГО ТИПА В ТИВАТЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ
ПЛОЩАДИ: 27 - 139 м2
ОБЩИЙ ПРАЙС: 97 200 – 227 139 евро
СРОК ЗАВЕРШЕНИЯ...
CULTURE international real estate agency
275 000 €
Дом в Баре, Черногория
174 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12783
Предлагается к продаже новый дом в городе Бар район Бартула.
Дом построен в современном стиле с видом на море и город Бар.
Дом находится вдали от городской суеты и скученности домов.
Площадь дома 174 м2.
Структура:2 этажа
1 этаж - 82 кв м. На первом этаже 2 спальни, закрытая терасса, техническая комната ( с...
DOO TradeGoria
1 000 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
126 м2434
Удалённая сделка
ВИЛЛА В СТИЛЕ МИКОНОСА С СОБСТВЕННЫМ ПРИЧАЛОМ
Эта великолепная двухэтажная вилла, выполненная в стиле Миконоса, расположена на живописном побережье Адриатического моря и оборудована собственным причалом. Стиль Миконоса идеален для тех, кто желает создать в своем доме атмосферу спокойствия, чистоты и природной красоты, в сочетании с...
Well Done
195 000 €
Квартира в Баре, Черногория
70 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 8.25.13.12702
Новая квартира с 2 спальнями в новом комплексе с бассейном в Баре.
Площадь квартиры - 70 м2
Квартира состоит из коридора, гостиной с кухней, двух спален, двух санузлов и террасы.
В квартире установлена новая кухня с техникой.
Комплекс располагает бассейном с зоной отдыха, также в соседнем здании будет СПА и...
DOO TradeGoria
950 000 €
Земля в Крашичах, Черногория
1500 м²
№ 5447. На продажу участок В 1-й линии в поселке Крашичи площадью 1500 м2. Возможность строительства 400+ м2 брутто. Назначение - туристическая вилла. УТУ есть, идейное решение есть, вода и электричество на участке.
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
430 000 €
Дом в Баре, Черногория
400 м28
ВНЖ при покупке
На просторном участке (1297м2) расположен малоквартирный дом.
Дом имеет площадь с террасами около 400м2 (зарегистрированная площадь 210м2)
Всего 5 квартир. Три квартиры с одной спальней каждая, одна квартира с двумя спальнями и одна квартира с тремя спальнями. Три квартиры с отделкой (необходим небольшой ремонт), две квартиры – без отделки.
Есть...
Montenegro Prospects
210 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
84 м2
ВНЖ при покупке
Продается домрядом с площадью Шквер в старом городе Герцег-Нови. Двухэтажный дом с общей площадью 70 м2 (узаконено 64 м2), кладовая 14 м2. Земельный участок (двор вокруг здания) 70 м2. Дом находится в 5 минутах пешком от моря. Планировка: гостиная с кухней, ванная комната (на первом этаже), прихожая, три спальни.
Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч.
Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04.
При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.
Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.
Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват
Вода и канализация
Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе.
Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.
При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25.
Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год.
Отопление
Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.
Вид на исторический центр Будвы
Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один.
Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч).
Газ
Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.
Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством.
Вывоз мусора
Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20.
Телефон, телевидение, интернет
Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
За пакет интернета придётся платить €20–30.
Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.
Обслуживание территории комплекса
По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.
Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д.
Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.
Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.
Как платить за коммунальные услуги
Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.
Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)
Статья расходов
Квартира в новостройке в Будве, 45 кв.м, один человек
Квартира бизнес-класса вкомплексе с развитой инфраструктурой, Бечичи, 126кв.м, три человека
Ежегодный налог
€1 180
€3 500
Туристический налог
-
-
Вода
€200
€350
Электричество
€400
€540
Интернет, телефон, ТВ
€500
€1 000
Вывоз мусора
€120
€200
Обслуживание дома
€250
€2 270
Итого
€2 650
€7 860
Сдача жилья в аренду
В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.
Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.
К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600.
Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы.
Котор, Черногория
Налоги при сдаче в аренду
В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.
Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.
Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.
Управляющие компании
Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.
Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.
Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.
Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах.
Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.
В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.
По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.
Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.
Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Новая застройка в городе Рафайловичи
Налоги при продаже недвижимости
Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения.
Налог на прирост капитала не взимается:
при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.