Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

291 632 €

Квартира в Бечичи, Черногория

132 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.11131Продаются панорамные квартиры в Бечичи, с видом на море и горы в доме малоэтажной застройки с удобной планировкой, заканчиваются отделочные работы. Квартира с тремя спальнями площадью 132,56 кв.м., 4 этаж. Цена 291.632 евро. Система «Умный дом» В квартире имеется прихожая, кухня, столовая, гостиная, 3 комнаты, 2...

DOO TradeGoria

119 000 €

Квартира в Будве, Черногория

36 м² 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! СТУДИЯ В НОВОМ ДОМЕ С ЗАКРЫТЫМ ГАРАЖНЫМ МЕСТОМ В БУДВЕ!! ПЛОЩАДЬ: 36 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БИЕЛИ ДО ЦЕНА: 119 000 еврo (гараж в стоимость не входит) ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Шестой этаж Вид...

CULTURE international real estate agency

239 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

61 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продаётся просторная квартира общей площадью 61 м² в современном жилом доме в Бечичи, всего в 500 метрах от набережной и пляжа. Совсем рядом находятся супермаркеты, рестораны и вся необходимая инфраструктура. Квартира расположена на пятом этаже (в доме есть лифт) и имеет потрясающий вид на полуостров Свети Стефан, море и Бечичи. Планировка:...

Montenegro Prospects

850 000 €

Дом в Перасте, Черногория

160 м² 5 5

ВНЖ при покупке

Дом состоит из двух уровней, первый этаж и высокий чердак. Жилая площадь 160м2 и участок 386м2. Дом состоит из 5 квартир, на первом этаже площадью 90 м2 расположены 3 квартиры-студии с ванной комнатой и кухней, приспособленные для сдачи в туристическую аренду. Второй этаж имеет площадь 70м2 и разделен на две квартиры. Все квартиры имеют...

Montenegro Prospects

2 955 000 €

Коммерческая недвижимость в Тивате, Черногория

81 м²

Коммерческое помещение с наружной террасой в PortoMontenegro, DreamsbyDukley. Эксклюзивное коммерческое помещение в центре PortoMontenegro --элитного яхтенного порта и одного из самых престижных курортов Адриатики. Коммерческое помещение в комплексе DreamsbyDukley --это первоклассная инвестиционная возможность с высоким потенциалом доходности...

VALUE.ONE

335 000 €

Инвестиционный проект в Баре, Черногория

1975 м²

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5997. Бар, нижняя часть Шушань. Отличный участок для инвестиций, площадь участка 1975 кв м. На участке имеются 4 постройки, в том числе двухэтажный дом общей площадью 220 кв м, возможно проживание, необходим косметический ремонт. Оптимальное использование участка – снос существующих строений, строительство многоквартирного дома....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

115 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

183 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12745 Дом под ремонт с видом на море, Сутоморе, 183 м² Ключевые параметры Локация: Сутоморе Тип недвижимости: дом Тип объекта: вторичка, под ремонт Площадь дома: 183 м² Площадь участка: 56 м² Цена: по запросу Дополнительные параметры Вход в дом с двух улиц, удобный доступ Панорамный вид на море Удобная планировка,...

DOO TradeGoria

693 500 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

99 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

265 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

48 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Предлагаем к продаже квартиру с 1 спальней в элитном жилом комплексе "Fontana Centar", который располагается всего в 80 метрах от пляжа и в 400 метрах от старого города. Данный объект отлично подходит как и для постоянного проживания/ летнего отдыха, так и в качестве инвестиций - квартиры в этом комплексе пользуются отличным спросом в сфере...

DOO "Monteonline"

175 000 €

Квартира в Которе, Черногория

16 м² 1

ВНЖ при покупке

Идеально расположенная, функциональная и компактная студия на втором этаже традиционного каменного дома на одной из самых красивых городских площадей. Общая площадь студии — 16 м². Жилая зона с большой кроватью для двоих, небольшой кухонной зоной и ванной комнатой. Квартира светлая, с большим окном, из которого открывается вид на...

Montenegro Prospects

179 000 €

Квартира в Будве, Черногория

51 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE КОМФОРТНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ ИЛИ СДАЧИ В АРЕНДУ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ В СТА МЕТРАХ ОТ МОРЯ! ПЛОЩАДЬ: 51 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ЦЕНТР БУДВЫ ЦЕНА: 179 000...

CULTURE international real estate agency

1 700 000 €

Вилла в Столиве, Черногория

371 м² 4

ВНЖ при покупке

Вилла класса "люкс" в Столиве. Первая линия, панорамный вид со всех этажей на залив, от Пераста до Доброты. Четыре спальни с отдельными санузлами, большая гостиная с кухней и столовой, несколько подсобных помещений, гараж, бассейн. Ниже - подробное описание объекта: Площадь участка: 506 м2 Общая площадь дома: 371,33 м2 Полезная площадь...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

165 000 €

Квартира в Будве, Черногория

66 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Квартира с одной спальней расположена на последнем этаже современного шестиэтажного дома, который находится в районе ресторана Kužina. Дом привлекательного внешнего вида с гаражом, двумя лифтами, просторным фойе, домофоном. Развитая инфраструктура района. Рядом самы крупный в городе супермаркет, аптека, школа, церковь. До моря около 1 километра....

Белый Слон

100 700 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

3835 м²

К продаже предлагаются два участка в глубине горного поселка Камено, муниципалитет Херцег-Нови. Общая площадь – 3835кв.м. Участки продаются только вместе, есть подъезд с дороги. Камено – зеленый тихий поселок в горах, хорошо подходит для строительства эко-гостиницы, ведения фермерского хозяйства.

Antarex

1 360 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

17000 м²

Участок в Зеленике, Херцег Нови Участок площадью 17.000м2. На каждых 300м2 можно построить один дом. Идеально для строительства комплекса из небольших домов. До моря по дороге около 1,2 км. Очень красивое место. Есть горная речка (летом почти пересыхает) Стоимость 80е/м2

Montenegro Prospects

230 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

68 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, терраса с видом на море. Удобства: Новая мебель и тexника, cтильный интeрьеp, cолнeчная сторoна.Санузел со свежим ремонтом и новой сантехникой. Кондиционеры в каждой комнате, автономное водоснабжение....

GATE Realty

299 000 €

Апартаменты в Доброте, Черногория

82 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Представляем замечательный пентхаус в прекрасно отреставрированном каменном палаццио в поселке Доброта. Квартира состоит из двух просторных спален, элегантно оформленной ванной комнаты и гостиной открытой планировки, плавно соединенной с современной кухней и просторной обеденной зоной. Безупречное внимание к деталям проявляется во всем,...

DOO "Monteonline"

77 325 €

Кафе, ресторан в Баре, Черногория

51 м²

Воспользуйтесь редкой возможностью: коммерческое помещение на продажу в комплексе Emerald Residence в Баре, Черногория. Этот проект сочетает роскошный курортный стиль жизни с выгодным коммерческим расположением. Помещения идеально подходят для различных видов деятельности: ресторан, велнесс-центр, спа, фитнес, салон красоты, бутик-ритейл или...

Habita International Estates Ltd

1 300 000 €

Квартира в Будве, Черногория

270 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.6962 Предлагаем Вашему вниманию пентхаус в строгом центре Будвы недалеко от Старого города. Пентхаус расположен в новом комплексе на 8-м этаже. Комплекс расположен всего в 100 м от Старого города – главной достопримечательности города Будва. В непосредственной близости расположены: набережная, пляжи, ресторан, почтовое...

DOO TradeGoria

125 000 €

Земля в Даниловграде, Черногория

9775 м²

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8016. Даниловград, Главица. Участок земли в 4-х км от города вдоль оживленной автомагистрали Подгорица – Никшич. Площадь двух участков 9.775 кв м (чуть менее гектара). Нижняя часть участка 2.362 кв м удачно расположена для ведения бизнеса, граничит с автодорогой на 54 метра. Имеется ДУП на строительство одноэтажного здания с...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

Посмотреть ещё 6940 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru