Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

275 000 €

Квартира в Будве, Черногория

61 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! РОСКОШНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ШИКАРНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ В НОВОМ ДОМЕ В БУДВЕ!!! ПЛОЩАДЬ: 61 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА ЦЕНА: 275 000 еврo ЮPИДИЧЕCКOE СОПPOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Вид на горы ПРОЕКТ: одна спальня, одна...

CULTURE international real estate agency

137 000 €

Квартира в Баре, Черногория

59 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира в центре города Бар. Общая площадь квартиры 59 м2 + 10 м2 терраса. Квартира находится на 6 этаже в доме без лифта. Структура квартиры: кухня, три отдельные комнаты, большой коридор, терраса, ванная. Квартира оборудована техникой и мебелью. Расположена в самом центре города, 100 метров находится школа, гимназия, кафе,...

Montenegro Prospects

380 000 €

Дом в Будве, Черногория

140 м² 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зовут Алекcандp, задайте мне cвой вoпрос ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ С ВИДОМ НА МОРЕ В ПОСЕЛКЕ КРИМОВНИЦА БУДВА, ПЛОЩАДЬЮ 140 м2!! ПЛОЩАДЬ ДОМА: 140 м2 ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 400 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: КРИМОВНИЦА ЦЕНА: 380 000 евро ДОМ можно использовать для сдачи в аренду, есть возможность разделить его на четыре апартамента!!!!...

CULTURE international real estate agency

470 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

60 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.PORTOMONTENEGRO.СЧАCТЬЕ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В КЛУБНОМ ДОМЕ BOKA PLACE НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ В ЭЛИТНОМ ПОРТО МОНТЕНЕГРО! *одна спальня, одна ванная комната *более двухсот объектов элитной недвижимости...

CULTURE international real estate agency

750 000 €

Вилла в Крашичах, Черногория

176 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается трехэтажный дом площадью 176кв.м., расположенный на участке 400кв.м. Дом после ремонта, расположен в 12 метрах от моря в поселке Крашичи, на полуострове Луштица. Первый этаж оборудован под летний отдых – большая терраса, кухня, санузел. На втором этаже гостиная с камином и кухней, спальня, санузел. На третьем этаже 4 спальни и санузел....

Antarex

410 000 €

Квартира в Будве, Черногория

132 м² 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ПЕНТХАУС С РОСКОШНОЙ ЭКСПЛУАТИРОЕМОЙ КРОВЛЕЙ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ! ПЛОЩАДЬ: квартира 132 м2 + терраса 132 + паркинг ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВАНСКАЯ РИВЬЕРА:...

CULTURE international real estate agency

125 000 €

Земля в Тивате, Черногория

1406 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! ​​​​​​ Основные характеристики: Земельныйучасток расположен в районе Тиват (Дуб) с общей площадью застройки 450 м2 (3 этажа). Данный участок прекрасно подойдет для строительства виллы/дома, как для жилья, так и для инвестиций. Наикрасивейший вид на море....

GATE Realty

241 696 €

Апартаменты в Которе, Черногория

61 м² 2 1 1

Апартаменты с 1 спальней площадью 61 м2, в новом современном жилом комплексе на берегу Которского залива. В апартаментах есть гостиная с кухней, 1 спальни, ванная комната, 2 террасы. Много света, панорамные окна. Апартаменты продаются уже с отделкой, используется паркет из ценных пород дерева, керамогранит Porcelanosa и сантехника Villeroy &...

VALUE.ONE

617 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

112 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Апартаменты с 3 спальнями и террасой, расположены в современном строящемся городе Луштица Бей (Черногория), в районе Централе. Площадь квартиры 112.30м2 + терраса 10.10м2. Структура квартиры: просторная гостиная с кухней, 3 спальни, 3 ванные комнаты. Квартира сдается с чистовой отделкой с готовыми санузлом. Подключена сплит-система...

Lustica Bay

365 000 €

Апартаменты в Баошичах, Черногория

121 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продаются две квартиры, расположенные на одном этаже элитной виллы в Баошичи: студия площадью 34кв.м и квартира площадью 87 кв.м - -две спальни, два санузла, большая гостиная с кухонной зоной, две террасы с великолепным видом на залив. Квартиры меблированы хорошей мебелью и укомплектованы бытовой техникой, отделка класса люкс. На территории...

Antarex

206 000 €

Квартира в Херцег-Нови, Черногория

117 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Прекрасно отремонтированная четырёхкомнатная квартира с двумя ванными комнатами, расположенная на первом этаже, с несколькими приватными балконами и панорамным видом на горы и лес. Находясь в тихих зелёных холмах над Херцег Нови, квартира предлагает спокойную атмосферу под лёгкий шум горного потока рядом с домом. Ближайший супермаркет...

Montenegro Prospects

300 000 €

Коммерческая недвижимость в Сутоморе, Черногория

240 м²

Код объекта - 1.25.2.10276Срочная продажа дома в Заградже Продается дом в нижнем Заградже- Сутоморе. Дом - на 3 этажа. На цокольном этаже гараж. Площадь участка 455 м2 Площадь дома - 240 м2. Участок ухоженный с ландшафтным дизайном. Дом находится в тихом месте, в окружении средиземноморской сосны. Возможен расчет в России, в рублях.

DOO TradeGoria

146 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

48 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.12355 Продаётся квартира в новом доме WOW в Бечичи. Квартира с 1 спальней расположена на 8 этаже во втором блоке популярного комплекса WOW. С террасы открывается вид на море. Дом расположен в 400 метрах от моря, в шаговой доступности расположены магазины, кафе и рестораны. Детали Местоположение: Бечичи Кол-во спален:...

DOO TradeGoria

277 500 €

Квартира в Будве, Черногория

75 м² 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! КВАРТИPЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА С ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ В ПРЕМИАЛЬНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ ПРИМЕРЫ ПРОЕКТОВ: 1+1: 42 м2 + green terrace 9 м2 = 51 м2...

CULTURE international real estate agency

495 000 €

Дом в Будве, Черногория

113 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Объект под сдачу

Будва Близикуче – вилла с бассейном и видом на море Площадь дома — 113 м2 Площадь участка — 230 м2. Планировка Приземный этаж: гостиная с кухней и столовой зоной, гостевой туалет, техническое помещение Первый этаж: холл, 2 спальни, санузел Второй этаж: холл, спальня, санузел, терраса Вид на море — из каждой...

AdriaMoment

176 300 €

Квартира в Бечичи, Черногория

41 м²

ВНЖ при покупке

Квартиры площадью 41, 45, 47, 87 и 100 кв.м, цена от 3600 до 7500 евро/кв.м Клубный дом в престижном пригороде Будвы обеспечивает прекрасный доступ к инфраструктуре города, при этом даря вам спокойствие пляжного курорта вдали от городской суеты. Вид из каждой квартиры подарит вам незабываемый закат и виды на Будванскую Ривьеру, а бассейн и...

Galeo

270 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

58 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже квартиру площадью 58 кв. м, расположенную на первой береговой линии в живописном районе Бечичи. Это уникальная возможность жить у самого моря, где чистейшие воды Адриатики, лучшие пляжи и полностью развитая инфраструктура создают идеальные условия для комфортной жизни и отдыха. Квартира продаётся без мебели, что даёт...

DOO "Monteonline"

790 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

102 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Современная квартира с двумя спальнями в комплексе Boka Place, Тиват. Предлагаем вашему вниманию стильную и комфортную квартиру с двумя спальнями в престижном комплексе Boka Place, расположенном в одном из самых востребованных районов Тивата. Апартамент площадью 102 м2 с удобной и функциональной планировкой. Структура: - коридор - гостиная...

Montenegro Prospects

320 000 €

Квартира в Столиве, Черногория

132 м² 5 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Предлагаем на продажу квартиру с 3 спальнями площадью 132 кв.м. и галереей 40 кв.м. в Столиве. Квартира с отдельным входом. Расстояние до моря 50 метров. Расположена на 3-м этаже. В квартиру ведет своя лестница. Есть просторный предбанник. Структура: коридор, кладовая, 3 спальни, гостиная с обеденной и кухонной зоной, 3 санузла, 3 балкона,...

First Realty

950 000 €

Дом в Прчани, Черногория

180 м² 6 3

ВНЖ при покупке

Потрясающий старинный каменный дом на берегу Которского залива, в пос. Прчань. Идеально подходит для семейного отдыха с друзьями, большими семьями или группами. Вилла имеет 6 двухместных спален (1 двуспальная и 4 двухместные и открытый верхний этаж). Есть 3 душевые комнаты и главная спальня с ванной и душем в номере. С полностью...

First Realty

Посмотреть ещё 7021 похожий объект

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru