Содержание недвижимости в Черногории

Фото: Dragon / Unsplash

Обновлено в марте 2026

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

149 500 €

Апартаменты в Ластве, Черногория

56 м² 2 1 1

Удалённая сделка

10 минут до Будвы, до Тивата 20 минут. Высокий инвестиционный потенциал для сдачи в аренду и собственного проживания. В продаже квартира с 1 спальней на втором этаже, 56 м². Новый дом, бассейн на территории здания, летняя беседка и место для костра, есть детская площадка. Светлая квартира с естественным освещением и дизайнерским...

RE INVESTOLOGIYA

278 655 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

111 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Предлагаются стильные апартаменты в новом жилом комплексе премиум-класса, расположенном всего в нескольких минутах от пляжей и парка Жупа. Это идеальное место для тех, кто ценит комфорт, тишину и близость к морю. Доступные варианты: Пентхаус — 216 м² Просторная квартира с панорамными видами, террасой 36 м² и частной крышей 97 м². 654 951 €...

DOO "Monteonline"

299 000 €

Квартира в Бечичи, Черногория

89 м²

Продажа, Бечичи, две спальни,ЖК Anatolia Предлагается к продаже квартира с 2 спальнями в топовом ЖК Anatolia! Просторная терраса с видом на горы Высокие потолки 2,75м! Площадь 89 м² Этаж:2-й Структура: кухня-столовая, гостиная, две спальни , два санузла, один из которых с ванной терраса ! В квартире качественный ремонт. Есть...

MNG Build

164 300 €

Квартира в Будве, Черногория

62 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения, так как объекты очень быстро продаются!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В БУДВЕ В ПОТРЯСАЮЩЕЙ ЛОКАЦИИ В ТРЕХСТАХ МЕТРАХ ОТ МОРЯ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! * при полной оплате без рассрочки...

CULTURE international real estate agency

85 120 €

Апартаменты в Будве, Черногория

30 м² 1

Предлагаем на продажу новый жилой комплекс в Будве, расположенный в престижном районе Дубовица. Расстояние до моря и центра Будвы - 800 метров. Комплекс состоит из 5 зданий, в каждом по 34 квартиры, с просторными террасами с видом на море и город. Здания построены по европейским стандартам и сдаются "под ключ". Инфраструктура комплекса включает...

Antarex

800 000 €

Пентхаус в Будве, Черногория

264 м² 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРHOГOPИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE! РОСКОШНЫЙ ПЕНТХАУС С ТРЕМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМИ ВИДАМИ НА АДРИАТИЧЕСКОЕ МОРЕ И СТАРЫЙ ГОРОД БУДВЫ * зона рецепции ПЛОЩАДЬ: 264 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА СТОИМОСТЬ: 800...

CULTURE international real estate agency

280 000 €

Отель, гостиница в Жабляке, Черногория

219 м²

Продается действующий бизнес по аренде в Жабляке: дома для отдыха Family House Pleme в очень живописном месте - лес, холмы, луга. Оценка на Booking - 9. Поселок для отдыха находится в 3 км от Чёрного озера и в 15 км от каньона реки Тара. Национальный парк Дурмитор. Описание: земельный участок 700 м²; всего 4 дома: один 60 м², три дома по...

DOO "Monteonline"

250 000 €

Земля в Утехе, Черногория

804 м²

Продается урбанизированный участок в 500 м от моря. Участок состоит из 3-х частей общей площадью 804м2. Есть объект 91м2 и вспомогательное здание 21м2. По условиям УТУ допускается строительство здания этажности П+3. Индекс занятости: 0,4 Строительный индекс: 1,6

Montenegro Prospects

175 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

120 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

9064. Область Никшич, село Кута. Сельское домовладение: двухуровневый каменный дом общей площадью 120 кв м (толщина стен 60 см). Первый этаж - одно большое помещение (ранее содержались домашние животные), высота потолков 2,2 метра), второй этаж – жилой, имеет 2 большие спальные комнаты, гостиная с кухней, ванная комната. Участок 12.725...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

169 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

51 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! ​​​​​​​Срок сдачи: конец 2025 года. Удобства: За полным прайс-листом обращайтесь к нашим менеджерам. ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС ПРЕМИАЛЬНОГО КЛАССА состоит из 18 домов с подземным паркингом. 94 парковочных места в подземном паркинге, 1 этаж коммерческих помещений. Закрытая...

GATE Realty

150 000 €

Земля в Баре, Черногория

1573 м²

Участок в местечке Ратац Основная информация: Для будущего строительства Место – Ратац площадь участка 1573м2 Стоимость 150.000е Информация:Участок в местечке Ратац. Участок интересной формы, есть проект для строительства виллы. На данный момент детальный план находится в разработке. Дорога, электричество, вода. Вид на море будет со второго...

Montenegro Prospects

1 000 000 €

Земля в Тивате, Черногория

3526 м²

Уникальный земельный проект для роскошной виллы и разрешение на строительство. Площадь участка: 3626 м2 Общая площадь виллы: 637 м2 Спальни: 4 спальни плюс служебная квартира в цокольном этаже Дополнительный бонус: возможно строительство поблизости гостевого дома с 2 спальнями площадью 133 м2 по уже утвержденному концептуальному проекту...

Galeo

340 000 €

Коттедж в Утехе, Черногория

220 м² 5

ВНЖ при покупке

№ 5563. Барская Ривьера. Утеха (Полюшково). Трех уровневый коттедж. Площадь дома 220 кв м, участок 220 кв м. Три этажа - не зависимы друг от друга, имеют отдельные входы. Первый этаж 45 кв м - кухня-столовая, спальная комната, ванная комната с WC + большая терраса. Второй этаж 65 кв м - кухня/гостиная, две спальные комнаты, ванная комната с WC +...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

950 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

200 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Roof Top Villa спроектирована таким образом, чтобы подарить наилучшие впечатления для гостей с утонченным вкусом к великолепию и лоску! Она расположена в Будве (Подкошлюн), всего в 100 метрах от самой красивой части словенского пляжа, недалеко от Парк-отеля и знаменитого пляжа Дуклей. Апартамент имеет общую площадь 400 кв. м и состоит из двух...

DOO "Monteonline"

676 500 €

Квартира в Будве, Черногория

64 м² 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ РОСКОШНЫЙ ЭЛИТНЫЙ ПЯТИЗВЕЗДОЧНЫЙ ОТЕЛЬ НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ В БУДВЕ ДЛЯ ЖИЗНИ И РЕНТНОГО БИЗНЕСА! *апартаменты оснащены мебелью и техникой СРОК СДАЧИ: 05.2026 ЛОКАЦИЯ:...

CULTURE international real estate agency

650 000 €

Вилла в Будве, Черногория

230 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ! ВОЗМОЖНЫ СКИДКИ ПРИ ПОЛНОЙ ОПЛАТЕ! ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ВИДОВЫЕ ТАУНХАУСЫ ПРЕМИАЛЬНОГО УРОВНЯ В БУДВАНСКОЙ РИВЬЕРЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!!...

CULTURE international real estate agency

2 150 000 €

Вилла в Ораховаце, Черногория

428 м² 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Резиденция Эдем в современном стиле площадью 428 кв.м расположена в поселке Ораховац, одном из самых зеленых мест Боки Которской, на участке площадью 3159 кв.м. Построена и введена в эксплуатацию в 2019 году. Имеет все необходимые согласования без каких-либо обременений. Владелец и инвестор одно лицо. Покупатель при покупке не платит налог на...

First Realty

310 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

91 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Современный жилой комплекс премиум-класса, расположенный в одном из самых престижных и спокойных районов живописного Тивата. Уникальное сочетание изысканной архитектуры, качественных материалов и панорамных видов на Адриатическое побережье делает этот проект поистине исключительным. Комплекс состоит из двух элегантных зданий, апартаменты в...

Белый Слон

550 000 €

Вилла в Баре, Черногория

252 м² 3 4

ВНЖ при покупке

nekretnina.me

172 000 €

Апартаменты в Которе, Черногория

45 м² 1 1

The Redland Property Group Ltd

Посмотреть ещё 5199 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Oсновным поставщиком электроэнергии в Черногории остается государственная энергетическая компания Elektroprivreda Crne Gore (EPCG).

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить €45-50.

Оплатить электроэнергию можно в офисе провайдера, в банке, на почте или удалённо – через сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват (Фото: база Prian)

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. В прибрежных регионах, особенно в Будве, цены выше и составляют от €1,60 до €2,70 за кубометр.

В 2026 году услуги водоснабжения и канализации в Черногории обходятся домохозяйствам от €10 до €25 в месяц. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки усовсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы (Фото: András Rátonyi на Unsplash)

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора (komunalno) 

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

Операторы связи в Черногории – MTEL, Crnogorski Telekom, и One Crna Gora. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €40-75 в месяц. Самые дешевые тарифы – от €19 в месяц.

Безлимитный интернет и стационарный телефон обойдутся в €20 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €35.

Обслуживание территории комплекса

В Черногории все многоквартирные дома более чем на три квартиры, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Ставка варьируется в пределах €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах может достигать и €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость типичной страховки составляет €100-300 в год для квартир и €300-900 для домов или вилл.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Важно! Россиянам без ВНЖ новый счет в банке не откроют, и из-за санкций прямые переводы с российских счетов тоже невозможны, но владельцы могут провести платеж с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей (в год)

Примерный расчёт коммунальных платежей для квартиры в новостройке в Будве, 45 кв. м, живет один человек.

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 4,5-7% - это оценка местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400-500 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €700-1000. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория (Фото: Joachim Lesne на Unsplash)

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Также в Черногории действует туристический налог, взимаемый с каждого гостя. Владельцы недвижимости обязаны собирать этот сбор с туристов и перечислять его местным властям. Размер налога зависит от региона и категории объекта размещения. Стандартный тариф - €1 с человека в день

Управляющие компании

Если вы не живете в Черногории круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Большинство таких компаний берут процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент этот немалый – в среднем 20–30% от выручки.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Новая застройка в городе Бар ( Фото: Alexkom000 на wikimedia)

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Условия цитирования материалов Prian.ru