Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

1 000 000 €

Вилла в Которе, Черногория

310 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.728.7928Вилла находится в поселении Дуб, Которского адмистративного округа. Из окон открывается прекрасный вид на Тиватский залив. Участок площадью 500 м2. На участке находятся вилла, сауна, парковка, 2 бассейна, 2 подсобных помещения, барбекю, небольшой сад с фруктовыми деревьями и другими насаждениями.Площадь виллы 310 м2. 4...

DOO TradeGoria

285 000 €

Квартира в Будве, Черногория

77 м² 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ТРЕХКОМНАТНАЯ МЕБЛИРОВННАЯ КВАРТИРА НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ МОРЯ В РОСКОШНОМ КОМПЛЕКСЕ ГАРМОНИЯ В ЧЕРНОГОРИИ! ПЛОЩАДЬ: 77 м2 ЦЕНА: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ЗАВАЛА ЦЕНА: 285 000 евро ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК ВИД НА ГОРЫ И МОРЕ ВНЖ (вид на...

CULTURE international real estate agency

350 000 €

Дом в Утехе, Черногория

199 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.12877 Дом у моря в Хладна Увала, Утеха199 м² | 3 этажа | 8 спален | 4 санузла | Участок 146 м² | 200 м до пляжаГод постройки: 2010 | Парковка | Цена: 350.000 € Продаётся уютная и функциональная вилла в Утехе, район Хладна Увала, всего в 200 метрах от моря, ниже магистрали — тихое, зелёное место с потрясающим воздухом и...

DOO TradeGoria

400 000 €

Дом в Режевичах, Черногория

64 м² 3 2

ВНЖ при покупке

В одном из самых красивых и спокойных мест Будванской ривьеры, среди старых каменных стен и зелени, расположен аутентичный каменный дом, наполненный духом Адриатики. Общей площадью 64 м², дом имеет два этажа и предоставляет все условия для комфортной семейной жизни или спокойного отдыха. Планировка помещений Первый этаж: Гостиная Кухня с...

Montenegro Prospects

100 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

100 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.11.6760 Продается дом Сутоморе, невысоко от главной дороги Сутоморе-Бар. Площадь дома 100 м2, участок 100 м2. В пешей доступности вся необходимая инфраструктура. На первом этаже гарсоньера На втором этаже два отдельных апартамента с террасами с видом на море. Перед домом парковка. До моря 400 метров.

DOO TradeGoria

399 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

129 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Продается прекрасная свежая квартира с панорамными видами на город Тиват и Порто Монтенегро. Квартира, общей площадью 129 кв. метров, расположена в районе Донья Ластва. Планировка квартиры: 3 спальни, 3 WC (2 санузла с душем и гостевой туалет), большая терраса с панорамным видом на море, лифт. Лифт индивидуально поднимается до самой...

First Realty

155 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

162 м² 5 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

9056. Доньи Загарац, Даниловград. На продажу: полностью меблированная семейная недвижимость в сельской местности на участке площадью 2710 м² с фруктовым садом и виноградником - около 400 виноградных лоз. Основной дом (всего 162 м²) Два этажа по 80 м² каждый, со следующей планировкой: Просторная гостиная с кухней и дровяной...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

160 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

59 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.12687 Уютная квартира с 2 спальнями с видом на море! Дом с бассейном. Отличная локация, 6 минут до моря. Квартира состоит из гостиной с кухней и обеденной зоной, 2х спален, ванной и террасы. Площадь 59м2. В пешей доступности вся необходимая инфраструктура. Квартира продается вместе с гаражным местом. Цена 160000 евро

DOO TradeGoria

130 000 €

Земля в Чани, Черногория

1300 м²

Продаётся урбанизированный земельный участок площадью 1300 м² в Мишичи, всего в 2,5 км от моря и посёлка Чань, муниципалитет Бара.Участок расположен в тихом, зелёном районе с частной жилой застройкой, все коммуникации (вода, электричество) подведены. На участке имеется старая постройка, что позволяет начать строительство нового дома без...

Antarex

160 000 €

Квартира в Будве, Черногория

43 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.10403Площадь: 43м2 Этаж: 3 Лифт: Да Структура: Прихожая, ванная комната, кухня со столовой, гостиная, спальня, терраса. Меблирована: Полностью укомплектована мебелью и техникой.

DOO TradeGoria

390 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

79 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже стильную и функциональную квартиру с 2 спальнями площадью 79 кв. м, расположенную в жилом комплексе “Гармония”, одном из самых живописных и удобных районов Будванской ривьеры, на границе между Будвой и Бечичи. Интерьер квартиры выполнен по индивидуальному дизайн-проекту, где тщательно продумана каждая деталь — от...

DOO "Monteonline"

400 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

172 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

708 606 €

Земля в Улцине, Черногория

21473 м²

Участок земли в посёлке Братица, окрестности Ульциня, общей площадью 21473 м2, На большей части участка разрешено строительство. Цена 33 евро/квм. Согласно Плану пространственно-градостроительного планирования муниципалитета Ульцинь (ПУП) — в зонах сельских поселений разрешено количество этажей: S + F + 2 (подвал + первый этаж + 2...

Galeo

450 000 €

Апартаменты в Пржно, Черногория

96 м² 1 2

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

260 000 €

Апартаменты в Дженовичах, Черногория

74 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается стильная, светлая квартира в современном закрытом комплексе, всего в 450 метрах от моря и элитного комплекса Портонови. Общая площадь квартиры – 74 кв.м; спальные комнаты – 13,5 кв.м. и 15 кв.м, гостиная с кухней – 32,4 кв.м, санузел – 5,3 кв.м, кладовая – 12 кв.м. Кладовую можно переоборудовать в кабинет, расположена она в отдельном...

Antarex

890 000 €

Отель, гостиница в Бечичи, Черногория

381 м²

Код объекта - 1.30.17.10575 Предлагается к продаже действующий мини-отель в Бечичи, Ивановичи готовый к эксплуатации. Ресторан не эксплуатируется, только в частных целях. Отель можно и лучше купить с действующей фирмой. Комплекс из 2х домов, площадь первого дома 381 м2, площадь второго дома 300 м2, около 70 м вверх от отеля Сплендид. Площадь...

DOO TradeGoria

600 000 €

Вилла в Которе, Черногория

178 м² 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ESTAТЕ.СЧАCТЬЕ ТАУНХАУСЫ И ВИЛЛЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В УНИКАЛЬНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ В КОТОРЕ! *уточняйте наличие, практически все распродано *без оплаты налога на оборот недвижимости ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: КОТОР: КАВАЧ...

CULTURE international real estate agency

130 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

115 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.13.13038 ПРОДАЖА КВАРТИРЫ Сутоморе, Черногория Просторная квартира для жизни у моря — отличный вариант для семьи или аренды! Площадь: 115 м²Этаж: высокое приземленьеПланировка: — кухня-гостиная — 4 спальни — 2 санузла — 3 террасыОснащение: мебель и техника включеныЛокация: квартира находится ниже магистрали в Сутоморе —...

DOO TradeGoria

177 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

126 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В поселке Добра Вода в жилом комплексе, расположенном на высоте 200 метров, продается просторная квартира с панорамным видом на море и местом на подземной парковке. Помещение площадью 126 кв м расположено на последнем этаже, который находится на одном уровне с безбарьерным входом в здание со стороны придомовой парковки. Лифт опускается вдоль...

Частное лицо

1 990 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

166 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

Посмотреть ещё 6988 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru