Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

140 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

63 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.12029 Продажа квартиры 63 м2+паркинг местоКвартира находится на 4-м этаже в доме с лифтом1 спальня, большой зал, кухня,санузел,большая терраса с потрясающим видом на мореЗакрытый комплекс, бассейн,большая зелёная территория,с каждого уголка которой открывается вид на адриатическое море,детская площадка,беседка с мангалом...

DOO TradeGoria

270 000 €

Дом в Кримовице, Черногория

180 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 7.30.11.10233 Дом расположен в пос. Кримовица, в 5 км от Будвы. Красивый вид на море, ухоженный участок, гараж, зона барбекю. В доме 5 спален, просторная гостиная, несколько террас с видом на море и горы. Площадь дома 180 м2, участок 400 м2. До лучших пляжей Плоче и Яз 1,5- 2 км

DOO TradeGoria

180 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

57 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: 2 спальни, 1 санузел, терраса. Удобства: Новый жилой комплекс. Удобная планировка. Качественный ремонт. Стильный интерьер. Качественная входная дверь. Плитка, сантехника. Мебель и техника. Полностью оборудованная кухонная зона. Сплит-система,...

GATE Realty

550 000 €

Дом в Баре, Черногория

350 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12673Просторный трёхэтажный особняк с садом и террасами в оливковой роще, Бар Ключевые параметры: Локация: Бар, Черногория Тип недвижимости: особняк Площадь дома: 350 м² Площадь участка: 1000 м² Этажность: 3 этажа Удалённость от моря: 4 км Дополнительные параметры: Террасы: большие террасы с видом на море и сад...

DOO TradeGoria

2 100 000 €

Вилла в Доброте, Черногория

193 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

335 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

40 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Совершенно новая, дизайнерская квартира с 1 спальней и террасой-садиком, площадью 22 м2, в новом комплексе Луштицы Бей - Централе. В квартире еще никто не жил. Квартира полностью меблирована дизайнерской мебелью. Полноценная кухня с бытовой техникой (кофеварка, тостер и т. д.), стиральная машина, посудомоечная машина. Видеонаблюдение,...

DOO "Monteonline"

79 950 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

41 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса. Удобства: Проект комплекса создан с использованием премиальных материалов и современного оборудования, а так же эксклюзивным ландшафтным дизайном и интерьерами общественных зон. Дизайн интерьера от ANSER&Partners охватывает проекты полностью меблированных квартир, бытовой...

GATE Realty

317 000 €

Апартаменты на полуострове Луштица, Черногория

38 м² 1 1

Объект под сдачу

Апартаменты-студия в новым районе Lustica Bay — Heights.Самое выгодное предложение на сегодня в Lustica Bay! Не пропустите! Самые выгодные условия сделки! 1. Первый взнос- всего 20 %! 2. Остальная сумма выплачивается с беспроцентной рассрочкой на 4 года. 3. По окончанию строительства Вы получите готовую квартиру в чистовой отделке, в...

VALUE.ONE

215 000 €

Квартира в Рисане, Черногория

72 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Расположена всего в 200 метрах от моря, эта просторная квартира площадью 72 м² с двумя спальнями предлагает отличную возможность для ремонта и обновления. Квартира состоит из удобной гостиной, столовой зоны, кухни, ванной комнаты, гостевого туалета и четырёх террас — с видом на море и на горы. Благодаря просторной планировке и отличному...

Montenegro Prospects

230 000 €

Дом в Утехе, Черногория

320 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12476 Дом с прекрасным видом на море, всего в 150 метрах от пляжа в Утехе! Площадь дома - 320 м2 Площадь участка - 284 м2 Дом состоит из 2 апартаментов с отдельными входами. Первый этаж - кухня, гостиная, 2 спальни, санузел, терраса; Второй этаж - гостиная с кухней, 3 спальни, 2 санузла, балкон; Третий этаж - панорамная...

DOO TradeGoria

165 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

62 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Представляется к продаже уютная квартира в Тивате, район Калимань 1. Это идеальное предложение для тех, кто ищет готовое жилье в центре событий города с возможностью выгодной сдачи в аренду. Квартира, общей площадью 62 кв. м, включает 29 кв. м жилого пространства с одной спальней и просторную террасу 33 кв. м. Благодаря большой террасе, есть...

DOO "Monteonline"

189 000 €

Квартира в Будве, Черногория

43 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕPHOГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ НА ОДНОМ ЭТАЖЕ С ОЗДОРОВИТЕЛЬНЫМ СПА КОМПЛЕКСОМ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ЛУЧШЕЙ ЛОКАЦИИ БУДВЫ! *комплекс бывший долгострой *вариабельность по оплате...

CULTURE international real estate agency

160 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

200 м² 8 4 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7118. Даниловград, Ново Село. В 2, 5 км от городка Спуж – двухэтажный новый дом (2019) в основе 100 кв м, общей площадью 200 кв м. Внутренняя площадь каждого этажа без учета лестницы, внешних стен и внутренних перегородок равна 80 кв м. Каждый этаж имеет: большие гостиные с кухней-столовой, по две спальные комнаты, ванные комнаты,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

137 000 €

Земля в Баре, Черногория

1661 м²

Код объекта - 1.25.15.9487 Большой земельный участок, находится в Баре, район автовокзала, общей площадью 1661м2 с домом , который не нуждается в легализации, общей площадью 35м2. Дом -1 этаж, состоит из 2 комнат и сан узла. Участок ухожен, засажен плодовыми деревьями. Есть электричество и центральное водоснабжение. По урбанистическому плану -...

DOO TradeGoria

1 850 000 €

Отель, гостиница в Баре, Черногория

700 м²

Продается великолепный отель в живописном городе Бар, всего в 300 метрах от побережья! Этот четырехэтажный комплекс общей площадью 700 кв. м расположен на участке 900 кв. м и предлагает идеальные условия для комфортного отдыха и бизнеса. Отель включает в себя 16 современных аппартаментов, каждый из которых имеет собственную ванную комнату. В...

DOO "Monteonline"

210 000 €

Дом в Баре, Черногория

135 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.11658 Нет легализации. Двухэтажный семейный новый дом , общей площадью 135м2, в основании 67,5м2 Структура: первый этаж: гостиная, совмещенная с кухней и выходом на террасу, спальная комната, лестница на второй этаж Второй этаж: 2 спальные комнаты с панорамными окнами и выходом на террасу, санузел, лестница на третий этаж...

DOO TradeGoria

195 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

100 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла, 2 террасы. ВИД НА МОРЕ!!!! Удобства: Новый дом. Удобная планировка. Качественный ремонт. Вид на море. Квартира оборудована мебелью и техникой. Стильный интерьер. Ремонт из качественных и дорогих материалов....

GATE Realty

140 000 €

Квартира в Петроваце, Черногория

56 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Дом расположен в потрясающе живописном и уютном месте Будванской ривьеры - городе Петровац. Город находится в небольшой бухте в 17 км от Будвы, в 36 км от аэропорта Тивата. Петровац окружен оливковыми рощами и соснами, которые придают пейзажу неповторимый колорит и дарят воздуху оздоравливающие свойства. Дом расположен в верхней части города,...

Белый Слон

329 570 €

Апартаменты в Кумборе, Черногория

89 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Оазис на адриатическом побережье Расположенный вдоль побережья Адриатического моря, недалеко от границ Хорватии и Боснии и Герцеговины, Кумбор поражает своей спокойной атмосферой, потрясающей природной красотой, кристально чистой водой, нетронутыми пляжами и панорамным видом на Которский залив. Жизнь на новом уровне Благодаря своему...

DOO "Monteonline"

96 000 €

Квартира в Пржно, Черногория

50 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.30.13.10721 Снято с продажи. Квартира с одной спальней в новом комплексе в Пржно, Будванская ривьера. Площадь - 50 кв.м. 2 этаж (есть лифт) Гостиная совмещённая с кухней, спальная комната, санузел, две террасы. Качественные отделочные материалы. Расстояние до песчаного пляжа - 400 метров. До парка Милочер - 750 метров....

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 6830 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru