Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

207 300 €

Земля в Сутоморе, Черногория

1727 м²

Участок в Заградже, Сутоморе под строительство Основная информация: Для чего жилого или коммерческого строительства Место – Заградже площадь участка 1727м2 Стоимость 207.300е Информация:В поселке Заградже, Сутоморе, находится этот участок площадью 1.727м2. Участок расположен внизу, без горок и резких подъемов. Площадь участка можно...

Montenegro Prospects

113 500 €

Апартаменты в Радановичах, Черногория

49 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Подается квартира в современном жилом комплексе в Радановичи. Трехэтажный дом на 34 квартиры со своим паркингом, расположен всего в 15 минутах езды от пляжа Плави Хоризонти, известного своим чистым морем, а также пляжа Никки — роскошного пляжа, предлагающего первоклассный отдых и развлечения. Квартира площадью 49 кв.м. располжена на первом...

Antarex

475 000 €

Вилла в Святом Стефане, Черногория

197 м² 8 8

ВНЖ при покупке

Представляем Вашему вниманию уникальную возможность приобрести трехэтажный дом с потрясающими видами на море и остров Свети-Стефан, расположенный в тихом и спокойном районе, всего в 5-7 минутах ходьбы до пляжа и набережной. Этот дом идеально подходит для тех, кто ищет комфортное и удобное место для отдыха или инвестиций. Особенности Дома: 3...

DOO "Monteonline"

147 000 €

Квартира в Баре, Черногория

67 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Квартира с двумя спальнями в пятиэтажном жилом здании в районе Илино, Бар. Площадь квартиры 67 м2. Структура: коридор, 2 спальни, кухня со столовой зоной, гостиная, 2 террасы. Расположена на 2 этаже. Квартира продается полностью меблирована. Установлена необходимая бытовая техника. Установлена система вентиляции и осушения воздуха...

DOO MONTBEL

208 000 €

Квартира в Пржно, Черногория

60 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Продается просторный, светлый апартамент с 2 спальнями и высокими потолками в недавно построенном малоквартирном жилом доме с лифтом. Можно построить антресоль, тем самым увеличить внутреннюю площадь на 20%. Удобное расположение всего в 400 метрах от моря и 7 минутах ходьбы от парка Милочер. Одна из лучших и наиболее востребованных локаций в...

First Realty

134 000 €

Квартира в Будве, Черногория

46 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ЧАСТИЧНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В БУДВЕ! * вариант для жизни и инвестиций ПЛОЩАДЬ: 46 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ДУБОВИЦА ЦЕНА: 134 000...

CULTURE international real estate agency

515 000 €

Вилла в Баре, Черногория

250 м² 7 4 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

7075. Новая вилла в Баре (Шушань). Построена в июне 2022 г. Два этажа общей площадью 250 кв м (внутренняя площадь 218 кв м): Первый этаж – гостиная, кухня-столовая, спальная комната, ванная комната, внутренняя лестница на второй этаж, сауна. Второй этаж – три спальные комнаты, две ванные комнаты, внутренняя лестница на плоскую крышу...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

2 695 000 €

Земля в Баре, Черногория

7405 м²

Большой урбанизированный участок для промышленного строительства, Поле, Бар. Подходит для различных видов использования. Согласно действующему DUP-у, участок находится в промышленной зоне. С главной дороги имеется прямой подъезд к участку. Инфраструктура: городская вода, септическая яма, электричество и интернет. Документация в порядке,...

Montenegro Prospects

730 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

177 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Sotheby's Montenegro

380 000 €

Дом в Баре, Черногория

133 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.8822Продажа дома в Баре, район Шушань , с панарамным видом на море. Дом в основании 133м2, участок почти ровный, 790м2. Дом на 2 этажа, с внутренней лестницей. Имеет : 6 спален, гостиная, кухня, столовая, каждая спальня имеет свою террасу и ванную или душевую. На участке бассейн, место для отдыха, сад, и парковка на 3-4...

DOO TradeGoria

380 000 €

Коттедж в Добра Воде, Черногория

180 м² 7 5 3

ВНЖ при покупке

5766. Продаётся 2-х этажная вилла, в местечке Добра Вода. Внутренняя площадь дома 180 м2. Площадь участка – 600м2 Структура дома: на первом этаже - гостиная, столовая с кухней, спальня, ванная комната и огромная терраса; на втором этаже находятся четыре просторные спальни, две ванные комнаты, две террасы с видом на море и горы. Вилла...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

174 000 €

Апартаменты в Биеле, Черногория

54 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продаются квартиры в малоквартирном доме с бассейном, всего в пяти минутах пешком от набережной. В доме 9 квартир, все квартиры меблированы, оснащены кондиционерами и алюминиевыми окнами с жалюзи. Паркинг место на открытом паркинге перед домом для каждой из квартир. Все коммуникации и инфраструктура городские. Отличное предложение, как отдыха...

Antarex

5 000 000 €

Вилла в Святом Стефане, Черногория

10000 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.728.11442Предлагается к продаже вилла на Святом Стефане с апартаментами Площадь 10000 м2 Участок 400 м2 10 метров от моря 1 линия Цена5 000 000евро Вилла. Королевские апартаменты, 1 этаж. 4 спальни (3 комнаты с французскими кроватями + 1 комната с односпальными кроватями (+ выдвижная кровать)); большая гостиная + камин; 2...

DOO TradeGoria

215 000 €

Апартаменты в Петроваце, Черногория

84 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Представляем к продаже полностью меблированную 2-спальную квартиру площадью 84 кв. м, расположенную на первом этаже в тихом и живописном районе Петроваца (Медински Крш). Эта квартира предлагает идеальное сочетание комфорта, уюта и близости к морю, находясь всего в 5 минутах ходьбы от пляжа. Квартира расположена в здании качественной постройки с...

DOO "Monteonline"

2 150 000 €

Вилла в Ораховаце, Черногория

428 м² 6 5

ВНЖ при покупке

Представляем эксклюзивную резиденцию в современном архитектурном стиле, расположенную в посёлке Ораховац — одном из самых зелёных, спокойных и престижных районов Боки-Которской бухты. Участок площадью 3 159 м² окружён дубами, лаврами и декоративными растениями, создавая атмосферу полной приватности и гармонии с природой. Здание площадью 428 м²...

DOO "Monteonline"

200 000 €

Дом в Колашине, Черногория

54 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.27.11.9509 Двухэтажный деревянный дом на большом земельном участке рядом с горнолыжным курортом Колашин Двухэтажный деревянный дом 54м2 + террасы + вспомогательный объект 12м2 на большом участке земли 2660м2 рядом с горнолыжным курортом Колашин. Дом построен в 2007 году. На первом этаже терраса, прихожая, кухня совмещенная с...

DOO TradeGoria

120 000 €

Квартира в Будве, Черногория

45 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 7.30.13.12301 Квартира расположена в районе Вели Виногради, в 300 метрах от моряДо моря живописная дорога через городской парк, ровная, подходит для детей и пожилыхПлощадь 45 м2, 2-й этаж без лифтаКвартира полностью меблирована и оборудована техникойНесколько лет назад проведен полный ремонтОтличный вариант для сдачи в аренду...

DOO TradeGoria

370 000 €

Земля в Бечичи, Черногория

1067 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! ​​​​​​Основные харрактеристики: Земельныйучасток расположен в районе Котор Рисан с общей площадью застройки 1067 квадратных метров и площадью застройки 805 квадратных метров, предназначенной для строительства сооружений до 3 этажей. Расположение: Участок...

GATE Realty

310 000 €

Вилла в Шушани, Черногория

163 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продаётся двухэтажный дом в самом сердце Зеленого пояса, окружённый сосновым лесом, всего в 400 метрах от пляжа и городской набереженой Бара.Общая площадь дома 163 м², из которых 60 м² площадь террас. Участок 333м². Также на участке расположен гостевой дом с гаражом: жилая площадь 19,5 м², гараж - 18 м².Дом выполнен в светлых тонах с...

Antarex

806 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

190 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: Кухня-гостиная, 4 спальни, 4 санузла, 6 террас! Удобства: Новый жилой комплекс. Верхний этаж. Вид на море и город.Удобная планировка. В стоимость входит полная отделка под ключ!!! На данном этапе есть возможность выбора отделочных материалов. Квартира будет сдана с высококачественной отделкой: керамогранит, натуральные...

GATE Realty

Посмотреть ещё 7017 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru