Содержание недвижимости в Черногории

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в Черногории ежегодно платят два налога.

Налог на недвижимое имущество

Базовая ставка налога составляет 0,25–1% от стоимости объекта. Для отдельных видов недвижимости (например, отелей в прибрежных районах) ставка может достигать и 5%.

Каждый год до 30 апреля муниципалитеты проводят переоценку недвижимости и выставляют счета собственникам. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная сумма зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т. д. Но в любом случае граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября после получения извещения от налоговой службы с оценкой стоимости объекта. Если сумма небольшая – можно внести всё сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на иностранцев.

Для владельцев недвижимости, не сдающих жильё в аренду, муниципалитеты рассчитывают налог по базовой формуле:

S/15 кв. м × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

Размер налога для схожих объектов сильно разнится в зависимости от региона.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

340 000 €

Дом в Ораховаце, Черногория

110 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.11.5721 одноэтажный дом шале в уютном и тихом поселке Ораховац в 8 км от Котора и 2 км от Пераста. Удаленность от моря100м .Главные достоинства:- уединенность при непосредственной близости к чистейшему морю, малолюдным пляжам и доступность всей необходимой инфраструктуры. От участка начинается своя дорога, т.е никто мимо...

DOO TradeGoria

125 000 €

Квартира в Баре, Черногория

41 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира расположена в малоквартирном доме в центре Бара. Тем не менее рядом много зелени и место тихое и спокойное. Квартира имеет площадь 41м2 и расположена на первом этаже. Планировка квартиры: прихожая, спальня, ванная, гостиная/кухня. Две террасы. Можно сделать выход в сад. В квартире теплые полы в комнатах, кондиционеры. До моря около...

Montenegro Prospects

171 000 €

Квартира в Будве, Черногория

107 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.10583Площадь: 107м2 Двухуровневая квартира: - 1-й этаж: гостиная, кухня, спальня, ванная комната с душем, 3 террасы - Второй этаж: 2 спальни, ванная комната с ванной Меблирована: Укомплектована мебелью и техникой.

DOO TradeGoria

167 500 €

Квартира в Прчани, Черногория

56 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.26.13.12144 Продаю 2-комнатную квартиру в Прчне. В пользовании имеется терраса-двор площадью 60 м2! Площадь квартиры – 56 м2.В состав входят: Просторная гостиная с выходом на террасу, 2 отдельные спальни и санузел.Квартира продается полностью оборудованной, с мебелью и техникой. На уличной террасе рядом с квартирой находится...

DOO TradeGoria

120 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

75 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.27.11.12869 Элегантный дом в сердце Жабляка – уют и комфорт среди гор Локация: Жабляк, район Kovačka DolinaПлощадь дома: 75 м² (жилая – 69 м²)Участок: 250 м²До центра Жабляка: всего 1500 мЦена 120.000 евро О доме:Этот уютный двухэтажный дом – идеальное место для комфортного отдыха или постоянного проживания среди потрясающей...

DOO TradeGoria

127 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

25 м² 1

ВНЖ при покупке

Предлагается уютная студия площадью 24,5 м², расположенная в новом современном доме в самом сердце Тивата, в популярном здании Tehnomax. Локация — один из главных плюсов: вся инфраструктура находится буквально в нескольких шагах — магазины, рестораны, набережная, Porto Montenegro и остановки общественного транспорта. Квартира свежая, светлая и...

DOO "Monteonline"

137 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

44 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Новая, стильная квартира, площадью 44 м2, с чудесными видами на город и море. Квартира располагается на 1 этаже. От дома до пляжа - 600 метров. Вся необходимая инфраструктура - в пешей доступности. Квартира состоит из отдельной спальни, гостиной с кухней и обеденной зоной, ванной комнаты. У квартиры нет своей террасы, однако можно использовать...

DOO "Monteonline"

375 000 €

Дом в Утехе, Черногория

164 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12375 Дом типа таунхаус в 50 метрах от частного пляжа с прекрасным видом на море в Утехе! Площадь дома - 164 м2 Площадь участка - 182 м2 Таунхаус с двумяотдельными квартирами с 2 спальнями каждая (82 м2 площадь одной квартиры). Каждая квартира состоит из: 1 этаж - коридор, гостиная, кухня, столовая, санузел, кладовая,...

DOO TradeGoria

195 000 €

Квартира в Будве, Черногория

72 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения! ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE БОЛЬШАЯ КВАРТИPА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В БУДВЕ! * квартира с высоким арендным потенциалом * отличная локация ПЛОЩАДЬ: 72 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: ПОДМАЙНЕ ЦЕНА: 195 000 ЕВРО...

CULTURE international real estate agency

266 447 €

Квартира в Тивате, Черногория

91 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ! ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ 1+1 И 2+1 С ПРИВАТНЫМ ПАТИО ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ В РАЙОНЕ ПОРТО МОНТЕНЕГРО! *возможна рассрочка платежей *без оплаты налога на оборот недвижимости *при полной оплате возможны скидки ВЫДАЧА КЛЮЧЕЙ: 01.04.2026 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ ОБЩИЕ ЦЕНЫ: 136 030 евро...

CULTURE international real estate agency

150 000 €

Земля в Близикуче, Черногория

460 м²

Участок в Близикуче площадью 460 м² — 150.000 евро Возможность докупить ещё 94 кв.м, тогда будет общая площадь 554 кв.м и цена 180 000 евро. Пятно застройки 111 м², цокольный этаж + два уровня

Galeo

1 600 000 €

Земля в Будве, Черногория

2389 м²

ВНЖ при покупке

Эксклюзивный земельный участок на Адриатическом побережье Черногории, расположенный в одном из самых престижных и перспективных районов Будванской Ривьеры. Участок находится в окружении современных частных вилл и малоэтажной застройки, что делает его идеальным для реализации проекта luxury villas или закрытого жилого комплекса. Формат вилл...

Частное лицо

315 000 €

Квартира в Будве, Черногория

85 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.9146 Черногория, Будва, ул.Медитеранска,комплекс TQ-Plaza. Двухкомнатные апартаменты выходят окнами на залив, квартира полностью меблированаяс полным комплектом бытовой техники. Два санузла, кладовая, центрадьныйкондинционер. Квартира полностью мебелирована и готова к прожаиванию (заезжай и живи). Супермаркет на первом...

DOO TradeGoria

119 900 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

41 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Кухня-гостиная, 1 спальня, 1 санузел, терраса. Удобства: Новый жилой комплекс. БАССЕЙН для жильцов комплекса. Удобная планировка. Качественный ремонт. Стильный и современный интерьер. Натуральные полы. Качественная входная дверь. Плитка,...

GATE Realty

425 000 €

Вилла в Баре, Черногория

300 м² 8

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.728.7453 Вашему вниманию предлагается вилла с тенистым зеленым участком и отличным панорамным видом на Адриатическое море со всех этажей, удачно расположенная в лучшем месте популярного не только в Черногории города BAR-курортной его части, соединённой с центром города широким прибрежным променадом в медитеранских соснах и...

DOO TradeGoria

125 000 €

Земля в Тивате, Черногория

4160 м²

Земельный участок в тихой деревне Мирац Описание участка: Участок вытянутой формы, одной стороной частично примыкает к местной дороге. Что обеспечивает отличный широкий заезд. Участок наклонный, покрыт травой и частично кустарником. Вид на море. Участок на данный момент (апрель 2020) не вошел в детальный или генеральный план развития....

Montenegro Prospects

800 000 €

Квартира в Баре, Черногория

248 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.13.12390 Просторная дизайнерская квартира класса люкс с панорамным видом на море в современном комплексе в Баре. 8 этаж Площадь квартиры - 248 м2 Квартира состоит из коридора, просторной гостиной, кухни, трёх спален, четырёх санузлов и двух больших террас с джакузи. Потрясающий панорамный вид на море, горы и город. Квартира...

DOO TradeGoria

2 600 000 €

Квартира в Будве, Черногория

566 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.30.13.9999Общая площадь апартамента 566 м2, включая террасу 254 м2. Структура пентхауса: входная группа, коридор, гостинная, кухня-столовая, 3 спальни, 4 ванных комнаты, большая террасас на первом этаже, терраса с джакузи и баром на втором этаже. Установлено кондиционирование, вентиляция, теплые полы, система "умный дом" Цена:...

DOO TradeGoria

8 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Мельине, Черногория

800 м²

Продается отель на берегу Боко-Которского залива, в красивом, зеленом месте, напротив выхода в Адриатику. В пяти минутах ходьбы от отеля начинается городская, пешеходная набережная старинного города Херцег-Нови, протяженностью 7 км. Великолепный променад с пляжами на любой вкус, кафе, ресторанами, магазинами и прочими объектами инфраструктуры....

Antarex

216 600 €

Земля в Пржно, Черногория

2166 м²

Урбанизированный земельный участок в окружении гор и средиземноморской растительности вблизи от монастыря Дулево, в поселке Куляче. Участок находится в 4 км от побережья на высоте около 400 м над уровнем моря. Вся инфраструктура максимально доступна: есть подъезд к участку, есть возможность подключения электричества и водопровода. Рядом с...

VALUE.ONE

Посмотреть ещё 6830 похожих объектов

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Расходы на электричество в Черногории не так высоки, как в других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт·ч. 

Ставка самого дорогого тарифа – примерно €0,06, самого дешёвого – €0,04. 

При среднем месячном расходе 200 кВт·ч и при экономном потреблении (к примеру, стирка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить около €45.

Оплатить электроэнергию можно в офисе компании, в банке, на почте или удалённо – через интернет-банк или сайт компании EPCG.

Вид на Porto Montenegro – комплексный проект марины категории люкс в городе Тиват

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории именно так: Бар, Будва, Херцег-Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем значение составляет €0,4–0,6 за куб. м воды + €0,2–0,4 за куб. м канализации. Может достигать €2,5 за кубометр в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка €1,6.

При расходе 8–10 куб. м за воду в месяц придётся платить €8–25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5–7 за куб. м. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150–200 в год. 

Отопление

Центрального отопления в Черногории нет. Собственники сами решают, как обогревать помещения: с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Вид на исторический центр Будвы

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250–300 кВт·ч при условии обогрева в течение всей ночи и примерно восьми часов днём. Таким образом, за месяц выйдет около €30, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500–600 кВт·ч, или около €50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8–1,5 кВт·ч). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Херцег-Нови), потому в ходу газовые баллоны.

Один баллон (хватает на два – четыре месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 × S, где S – общая площадь жилья. За вывоз мусора в жилом комплексе придётся платить около €10 в месяц, а в отдельном доме – €20. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон составит в районе €18 в месяц.
• За пакет интернета придётся платить €20–30.
• Спутниковое телевидение потянет на €10, кабельное – на €15–20 в месяц.

Обслуживание территории комплекса

По местным законам все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо.

Цель организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т. д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством, – €0,2 в месяц за кв. м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5–2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах и до €30–40 за квадрат.

• Смотрите примеры жилых комплексов в Черногории

Страхование недвижимости

Необязательная услуга. Для заказа полиса необходимо представить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость страховки рассчитывается исходя из ставки €1–2 за кв. м в год.

Как платить за коммунальные услуги

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, для оплаты воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайты поставщиков.

Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроить автоматическое списание средств с личного счёта. 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи жилья в Черногории в аренду составляет 3,5–6,5%, по данным местных управляющих компаний.

Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения.

К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие одно-двухспальные квартиры предлагают за €400 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять от €600. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато жилец несёт все остальные расходы. 

Котор, Черногория

Налоги при сдаче в аренду

В Черногории есть фиксированный налог на доход от аренды. Он составляет 15% в год от 70% размера выручки. Оставшиеся 30% декларировать не нужно.

Для уплаты налога требуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Управляющие компании

Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний.

Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются, – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем 20–30%.

Сотрудники предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

• Примеры приморской недвижимости в Черногории, которую можно сдавать в аренду

Стоимость жизни в Черногории

Расходы на проживание в Черногории ниже, чем в большинстве стран Европы.

В 2024 году средняя зарплата до уплаты налогов составила €1 026, а после всех вычетов – €820. При наличии собственной квартиры этой суммы должно хватить на проживание в Черногории.

Читайте также 

• Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ
• Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке

По данным статистического ведомства Monstat, в конце 2023 года средняя стоимость новостройки в Черногории достигла €1 790 за кв. м. Это на 28% больше, чем в 2022-м.

Самые высокие цены в приморском регионе: в среднем около €2–3 тыс. за квадрат. В элитных жилых комплексах Черногории стоимость объектов достигает €10 тыс. за кв. м.

Спрос остаётся сильным, в том числе со стороны зарубежных покупателей. По данным Центробанка Черногории, за первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 5,41%, до €296,81 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Новая застройка в городе Рафайловичи

Налоги при продаже недвижимости

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог – 15%, который высчитывается из разницы между ценой покупки и реализации объекта. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Налог на прирост капитала не взимается:

• при продаже объекта недвижимости, который являлся основным местом жительства налогоплательщика;
• при сделках между близкими родственниками – супругами, родителями, детьми.

Фото: Unsplash (Dragan Djukic, András Rátonyi, Joachim Lesne), база prian 

Условия цитирования материалов Prian.ru