a
Версия
для печати

Содержание недвижимости в Черногории

В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся «коммуналка», каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru.

Содержание статьи:

Налоги на недвижимость

Владельцы черногорской недвижимости должны ежегодно уплачивать два налога:

Налог на недвижимое имущество

Составляет 0,1-1% от цены объекта.  Налоговые органы ежегодно пересчитывают сумму сбора, исходя из оценочной стоимости недвижимости по состоянию на последний день предыдущего года. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная процентная ставка зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т.д. Но в любом случае, граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз. А, к примеру, собственники жилья в Херцег-Нови – на 30% больше, чем в Будве. 

Важно! Если владелец хочет уменьшить размер налога на основании снизившейся цены объекта, сделать это необходимо в течение 10 дней до подачи налоговой декларации, обратившись в инспекцию.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября. Если сумма небольшая – возможно оплатить сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Но в сумме льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на нерезидентов Черногории. Конкретную сумму определяет местный муниципалитет по следующей формуле: 

(S / 15 кв.м) х 45 х n х 0.5, где: 

  • S – площадь недвижимости
  • 15 кв.м – фиксированный метраж
  • 45 – продолжительность туристического сезона
  • n – стоимость одного дня проживания (обычно – €0,5-1)
  • 0.5 – коэффициент заполняемости

Потому значения налога для схожих объектов могут сильно разниться в зависимости от региона. К примеру, за виллу площадью 200 кв.м (+ участок 10 соток) на Барской Ривьере в год придётся платить €300-350.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Примеры недвижимости в Черногории

Коммунальные платежи

Электроэнергия

Черногория использует как собственные источники (ГЭС, ТЭЦ, энергия на биомассе), так и крупную европейскую энергосистему ENTSO-E. Благодаря этому расходы по данному пункту не так высоки, как во многих других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт. 

В дневное и ночное время стоимость электроэнергии разнится. Всего предусмотрено три тарифа, наиболее популярный – семейный, предполагающий среднюю ставку: при расходе до 150 кВт стоимость киловатта в дневное время составляет €0,048, в ночное – €0,024, если расход выше – €0,055 и €0,027 соответственно. Ставки самого дорогого тарифа – примерно €0,08 днём и €0.06 ночью и в выходные. 

При среднем месячном расходе 200 кВт и при экономном потреблении электроэнергии (к примеру, стирка, использование фена, готовка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить даже по самому дорогому тарифу около €15 (в летнее время). 

Оплатить электроэнергию можно как в офисе компании, так и в банке, на почте (без комиссии – только в первом случае), или удалённо – через интернет-банкинг местного банка или сайт компании EPCG.

Недвижимость в Черногории
Застройка побережья Черногории

Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории – именно так: Бар, Будва, Герцег Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем, значение составляет €0,4-0,6 за м3 воды + €0,2-0,4 за м3 канализации. Но может в сумме достигать €2,5 за «кубометр» в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка – €1,6. Так что при расходе, к примеру, 8-10 м3 за воду в месяц придётся платить €8-25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5-7 за м3. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150-200 в год. 

Отопление

Будва
Старый город в Будве

Центрального отопления в Черногории нет, потому обогрев помещений индивидуален и может осуществляться с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250-300 кВт при условии полноценного ночного обогрева и примерно 8-мичасового днём. Таким образом, за месяц выйдет около €20-25, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500-600 кВт или €40-50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8-1,5 кВт/час). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Герцег-Нови), потому в ходу – газовые баллоны. Один баллон (хватает на 2-4 месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 х S, где S – общая площадь жилья. К примеру, если площадь квартиры – 45 кв.м, за мусор ежемесячно нужно платить €2,7. 

Телефон, телевидение, интернет

  • Абонентская плата за телефон обойдётся в районе €5 в месяц
  • За пакет интернета придётся платить €18-25
  • Спутниковое телевидение «потянет» на €10 в месяц, кабельное – на €15-20

Обслуживание территории комплекса

По местным законам, все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо. В противном случае, дому грозит штраф в размере €500-2 000. Цель данной организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т.д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством – €0,2 в месяц за кв.м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5-2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах – и до €30-40 за «квадрат». 

Страхование недвижимости

Не обязательная услуга. Для заказа полиса необходимо предоставить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость полиса рассчитывается исходя из ставки €1-1,5 за кв.м в год.

Как платить?

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, при оплате воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайт поставщиков. Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроив автоматические списание средств с личного счёта. 

Платежи лучше не задерживать – при просрочке в два месяца воду и электричество могут отключить. 

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Статья расходов

Квартира в Будве с одной спальней, 45 кв.м, один человек

Квартира бизнес-класса с 3 спальнями в Бечичи, 126 кв.м, 3 человека

Ежегодный налог

€500

€2 250

Туристический налог

-

-

Вода

€96

€235

Электричество

€300

€480

Интернет, телефон, ТВ

€300

€480

Вывоз мусора

€40

€90

Обслуживание дома

€540

€2 270

Итого:

€1 776

€5 805

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Черногории

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи в аренду жилья в Черногории составляет 3,5%-6,5% по данным местных управляющих компаний. Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения. К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие 1-2-спальные квартиры предлагают за €180-200 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять за €300-350. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато несёт ответственность за все остальные расходы. 

Налоги. Для аренды используется стандартная ставка налога на прибыль – 9%. Из суммы дохода можно вычесть все расходы на модернизацию, ремонт, обслуживание жилья за предыдущий год, но максимум – 50%. Для оплаты налога потребуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное Разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Котор, Черногория
Котор, Черногория

Управляющие компании. Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания и аренды недвижимости – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний. Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем, 20-30%. Сотрудники постоянно предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

Стоимость жизни в Черногории

Доходы. С 1 июля 2019 года минимальная зарплата в Черногории после вычета всех налогов составляет €222. На 2020 год средняя зарплата до уплаты налогов равна €787, а после всех вычетов - €524. Самые высокие доходы – в сфере финансов (около €1 500), самые низкие – для разнорабочих, продавцов, рабочих на заводах (€550-650).

Аренда. Чтобы снять квартиру в Будве с одной спальней площадью 50 кв.м, в среднем понадобится около €300. Обслуживание такого жилья для арендатора обойдётся в среднем €70-140 в месяц в зависимости от сезона.

Еда. Продукты в Черногории качественные, а цены – порой ниже, чем во многих других странах ЕС. К примеру, десяток куриных яиц стоит €1,5, кило птицы - €3,5-7, кило говядины - €6-7, кило овощей – в среднем, €0,5-1,5, кило риса - €1,5, литр молока - €0,8. При условии питания дома одному человеку достаточно €170-200 в месяц.

За сытный ужин в ресторане за пределами туристического центра придётся заплатить в районе €8-10, пообедать и позавтракать можно в пределах €4-5 по акции. За быстрый перекус в виде большого бутерброда или сытных блинов с начинкой вы отдадите €1,5-2,5.

Транспорт. Проезд стоит €1-3 (в зависимости от направления и продолжительности поездки). 

В итоге, чтобы с комфортом жить, к примеру, в Будве, одному человеку достаточно €500-600, семье из двух человек – €800-850. Можно выбрать более мелкий город, к примеру, Бар – тогда стоимость аренды жилья снизится примерно вдвое, и на жизнь одному человеку будет хватать €400-500.

Читайте также: Где купить недвижимость в Черногории: обзор городов для переезда на ПМЖ

Продажа недвижимости

На сегодняшний день россияне всё ещё остаются крупнейшими покупателями недвижимости в Черногории. Средние ставки за «квадрат» нового жилья составляют €1000-2 500 в зависимости от региона и статуса объекта. 

Читайте также: Что происходит с рынком недвижимости Черногории прямо сейчас
Новостройки в Черногории
Новостройки в Черногории

При продаже недвижимости, как и при размене, дарении, наследовании, взимается налог на оборот. Ставка – 3% от кадастровой стоимости объекта. Причём платит налог покупатель, а не продавец. Срок уплаты – 15 дней с момента вынесения решения налоговой инспекцией, в противном случае – пеня: 0,03% за каждый день просрочки. 

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог на прибыль – 9%, который высчитывается из разницы между ценой покупки объекта и реализации. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Недвижимость, Содержание недвижимости, Налоги и сборы
Александр 22.03.2018 17:07:23
Скажите, есть ли в Черногории общая база данных (что-то вроде РосРеестра недвижимости), из которой можно узнать по человеку - есть у него недвижимость в Черногории или нет.

Читайте также

Личный опыт: «Переехала в Черногорию, чтобы ребёнок рос на море»
Героиня приехала сюда уже во второй раз, и сейчас, возможно, навсегда
Как работают рынки недвижимости в январе – памятка покупателя
Европа в напряжении, Азия – нет
Что происходит с рынком недвижимости Черногории прямо сейчас
Лето не задалось. Надежда на отложенный спрос
2020 год в цитатах риелторов. Мнения о рынках зарубежной недвижимости в 2020 году
Факты, озвученные на вебинаре Prian.ru
В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?
Здесь от 40 до 100 тысяч «бесправных» объектов недвижимости
Доступная роскошь: обзор нового квартала Porto Montenegro в Черногории, аккредитованного для участия в программе «Гражданство за инвестиции»
«Чем-то похоже на рай, особенно в солнечную погоду»

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Черногории Дома (виллы) в Черногории Земельные участки в Черногории Апартаменты (квартиры) в Черногории

Новости и статьи по теме «Черногория»:

Гражданство, вид на жительство, переезд – 2021. Последние новости об иммиграционных программах, действующих прямо сейчас
  • 3301
Мы представляем краткий отчёт о мероприятии, важнейшие комментарии специалистов, а также...
Так теряют деньги: семь типичных ошибок инвесторов в недвижимость
  • 2588
Разбираем конкретные случаи