Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

В Черногории на государственном уровне реализуется стратегия, призванная превратить эту прекрасную балканскую страну в новый элитный европейский курорт с высококлассной люксовой недвижимостью и соответствующей инфраструктурой.

Здесь уже существует несколько масштабных девелоперских проектов, доступных только состоятельным покупателям (Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay и другие). Новые премиальные комплексы продолжают строиться.

И тем не менее большинство имеющихся на рынке вариантов можно отнести к среднему или эконом-классу. Рассказываем, сколько денег понадобится для покупки недорогого жилья у моря, на что могут рассчитывать покупатели с небольшим бюджетом и как избежать возможных рисков.

Статистика цен на недвижимость в Черногории

Сегодня жилая недвижимость в Черногории дорожает. И ожидается, что как минимум в среднесрочной перспективе тенденция сохранится.

Для этого есть все условия:

• восстановление внутреннего и внешнего спроса;
• стабильная экономика (Международный валютный фонд и Всемирный банк прогнозируют годовой рост ВВП страны на 4,5% и 4,8% соответственно);
• высокая инфляция, которая влияет на стоимость стройки;
• мощный туристический поток, который стимулирует инвестиционный спрос (только за август 2023-го страну посетило более 240 тыс. отдыхающих);
• рост числа иммигрантов, которым нужно жильё (только россиян в Черногории около 60 тыс.).  

По официальным данным Статистического управления Черногории, во втором квартале 2023-го средняя стоимость нового жилья в стране выросла на 9,09% в годовом исчислении и достигла €1,5 тыс. за кв. м.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить – ищите объекты на вторичке. Официальных данных по динамике цен в этом сегменте нет. Но по наблюдениям риелторов, здесь рост не такой очевидный, как среди новостроек. Кроме того, всегда можно найти продавца, который нуждается в срочной сделке и готов на скидку.

Самые дорогие и дешёвые регионы 

Цены на недвижимость в Черногории сильно отличаются в зависимости от региона. Самое дорогое жильё – у моря и в столице.

Средние цены на курортах

• На Будванской Ривьере: €1,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
• На Барской Ривьере: от €1,2 тыс. до 3 тыс. за кв. м
• В Которском заливе: от €2 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м

Вид на курорт Будва

В премиальных комплексах стоимость квадрата достигает €10 тыс.

В Подгорице средняя стоимость квадратного метра – €1,6 тыс. (годовой рост на 13,5%). В центральном же регионе квадратные метры подорожали на 16,9% годовых – до €714. В северном регионе ценник достиг €1,28 тыс. – плюс 39,9% годовых.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить, но не готовы отказываться от близости к морю – ищите объекты в Улцине, это самый доступный приморский регион Черногории. Средняя стоимость местного жилья в базе Prian.ru составляет €1,3 тыс. за квадрат. Это вдвое дешевле, чем в Будве, и почти втрое – чем в Тивате. Регион пока не так известен среди иностранцев – это одна из причин сравнительно низких цен.  

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Иностранцы в Черногории

За первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость Черногории выросли на 5,41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили €296,81 млн.

Естественно, в первую очередь иностранцев привлекает недвижимость на побережье. По данным официальной статистики, самые многочисленные зарубежные инвесторы – россияне, сербы и британцы.

Если же опираться на наблюдения отдельных экспертов рынка, то в зависимости от агентства данные разнятся. Но всё же незначительно отличаются от «генеральной линии».  

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

На первом месте покупатели из Сербии – 17%, на втором с небольшим отрывом идут россияне – 15%. Тройку лидеров закрывают покупатели из Турции с 11,5% всех сделок. Чуть-чуть отстают инвесторы из Германии с 11%. Пятое место делят представители США и Канады с 5,5% сделок.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Согласно последним доступным данным, с января по май 2023 года вложения россиян в черногорскую недвижимость составили €52,5 млн. В прошлом году на первом месте по вложениям были граждане Германии (€57 млн), а россияне с €50 млн на втором. Также ведущие позиции по приобретению недвижимости в Черногории занимают граждане Турции, Сербии, Украины, Великобритании, Китая и США.

Недорогая недвижимость – что это

Бюджетное жильё в Черногории – это квартиры стоимостью до €50 тыс. и дома до €100 тыс. Такие варианты пользуются спросом в том числе у россиян, так как дают возможность получения ВНЖ и не несут большой налоговой нагрузки.

Квартиры в Черногории до €50 тыс.

50 000 €

Квартира в Утехе, Черногория

19 м² 1

ВНЖ при покупке

К продаже предлагается светлая и функциональная студия с внутренней площадью 19 м², просторной террасой 20 м² и гаражным местом, расположенная в небольшом жилом доме на привлекательной локации в Утехе. С большой террасы открывается открытый панорамный вид на море, идеально подходящий для отдыха в любое время дня. Планировка студии:...

Montenegro Prospects

Хорошая новость для покупателей дешёвого жилья. С начала 2024 года в Черногории вводится прогрессивный налог на оборот недвижимости. Для объектов кадастровой стоимостью до €150 тыс. ставка будет минимальной – 3%. Покупателям премиального жилья придётся платить больше. 

Самое доступное жильё, как правило, находится в прилегающих к городам районах, в 20–30 и более минутах ходьбы от моря или в посёлках, расположенных в пригороде. Обычно это вторичное жильё или очень маленькие студии в новостройках. Также по низким ценам предлагают недостроенные дома без отделки.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Чаще всего бюджетная недвижимость имеет небольшой метраж. Хотя если брать стоимость квадратного метра, то она может быть значительно выше, чем у просторной новой квартиры. Например, студия в 19 кв. м в старом доме оценивается в €59 тыс. – это более €3 тыс. за квадрат. Тогда как в строящемся здании с аналогичным расположением может быть предложение по €2,3 тыс. за кв. м.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Сейчас вам понадобится минимум €50 тыс., чтобы купить пригодный для использования объект. Обычно в этом бюджете находятся небольшие квартиры и студии, расположенные в менее престижных или удалённых от моря районах. Обладатели суммы от €70 тыс. получат куда более широкий выбор вариантов.

Дома в Черногории до €100 тыс.

49 999 €

Дом в Никшиче, Черногория

75 м² 3 1 1

Удалённая сделка Оплата в рублях

9059. Мораково, општина Никшич. В доме есть все необходимое для комфортного отдыха и проживания. Сельский дом площадью 75 кв м: большая кухня с гостиной, большая спальная комната, ванная комната, терраса. к дому - пристройка 15 кв м - хоз.инвентарь. Участок почти 11 соток, сад: сливы и яблони. Проводной интернет - оптиковолокно. Соседи живут...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

83 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

98 м² 5 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

9049. Област Никшич, кадастральная општина Растовац, Видрован. В идеальном центре населенного места дом 98 кв м на большом участке 1.703 кв м (17 соток). Состоит из жилого этажа (сутерен, высота потолков 2,3 метра) внутренней площадью 20 кв м (имеет два входа – из дома и из двора) и надземного жилого этажа внутренней площадью (без учета...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

13 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

99 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Населенный пункт Боронина муниципалитета Даниловград. Сельская местность удаленная от Даниловграда на 14 километров. До Подгорицы около 35 километров. Участок примыкает к асфальтированной дороге. Площадь участка 513 м2. Дом одноэтажный и одной стенкой примыкает к соседнему дому. Площадь основания дома 99м2 (98м2 нетто). Необходимо...

Белый Слон

75 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

150 м²

ВНЖ при покупке

Продается легализованный старинный каменный дом Сутоморе. Площадь дома 150 кв.м, участок - 330 кв.м. Дом нуждается в реставрации. Подведены городские коммуникации, проложена хорошая асфальтированная дорога. Есть вид на море, до основной трассы 100 м. Отличное предложение для инвестиций.

Antarex

52 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

34 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

9062. Сутоморе, Рутке. Легальный дом дом площадью 34 м² + терраса 10 м². Двора нет. Возможно оформление на иностранное физическое лицо. Первый этаж: кухня, ванная комната, кладовая. Второй этаж: коридор, 2 спальни, туалет, терраса. 800 м до пляжа. Стоимость 52 000 евро + 4% комиссия фирме.

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

90 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

75 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Уютный дом на севере Черногории рядом с национальным парком Дурмитор. Коттеджный поселок на несколько домов, всего в 5 минут на авто от города Жабляк. Площадь дома общая, 90м2, внутренняя 72м2, участок 205м2 В доме – прихожая, гостиная с камином, кухня/столовая, ванная, две террасы. Наверху две спальни и еще одна ванная. Террасы с шикарным видом...

Montenegro Prospects

76 650 €

Вилла в Даниловграде, Черногория

70 м²

ВНЖ при покупке

Продается двухэтажный дом в поселке Оря Лука, рядом с Даниловградом. Дом общей площадью 70 кв.м. расположен на участке площадью 840 кв.м., на возвышенности, в окружении природы, в тихом спокойном районе с фантастическим видом на горы. В непосредственной близости находится гора Гарач, которая формирует приятный микроклимат в течение всего года....

Antarex

25 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

70 м²

ВНЖ при покупке

Продажа каменного дома под восстановление, Даниловград Продается каменный дом под реконструкцию. Основание дома 73м2, жилая площадь по документам 70м2. Общая площадь участка 1.502м2 с тем что 1.203 находится чуть в стороне и отлично подходит для сада и выращивания овощей и фруктов. Вода, электричество. Подъезд. До центра города 9 км. 6 км до жд...

Montenegro Prospects

97 300 €

Вилла в Колашине, Черногория

80 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Проект, расположенный в спокойном горном регионе Блатина, Колашин, ставит целью создание высококачественных домов типа A-frame, которые резко контрастируют с традиционными "викендицами" - часто характеризующимися своей базовой и бюджетной конструкцией. Эти дома спроектированы и построены по самым высоким стандартам, чтобы обеспечить комфорт,...

DOO "Monteonline"

75 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

109 м²

ВНЖ при покупке

Домик на Жабляке рядом с подъемником лыжного центра "Савин Кук". Площадь участка вместе с домом 274 кв.м, дом 76 кв.м в основании. Нижний этаж 61 кв.м, мансарда 48 кв.м Все документы в порядке. Цена 75.000 евро

Galeo

72 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

78 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

9043. Област Никшич, Милочани. В 7 км от центра города и в 5 км от от рыбных озер Крупац и Слано. Дом из натурального камня 1950 года постройки. Плошадь дома 78 кв м, плюс вспомогательное помещение из камня 36 кв м. Оба объекта внесены в кадастр, не имеют обременений и ограничений. К дому подведены электричество и городской водопровод. Дому...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

65 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

30 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается дом площадью 30м2 на участке 360м2. Дом находится в тихом, зеленом микрорайоне в пригороде Херцег Нови. Планировка – гостиная с кухонной зоной, две отдельные спальни, ванная с душевой. На участке есть небольшой сарай. К дому ведет новая, бетонная дорога с освещением. Можно построить второй этаж. Отличное предложение, как для отдыха,...

Antarex

52 500 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

92 м²

ВНЖ при покупке

Продается старинный семейный каменный дом с участком в горном поселке Камено, муниципалитет Херцег-Нови. Площадь дома 92 кв.м., участок - 259 кв.м. Тихое, спокойное место, прекрасный вид на горы. Дом нуждается в реконструкции, электричество рядом с домом.

Antarex

47 250 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

56 м²

ВНЖ при покупке

Продается часть старого каменного дома с хозяйственной постройкой в поселке Камено, општина Херцег-Нови. Тихий зеленый поселок в горах, есть мини маркет, два кафе. Площадь дома – 32 кв.м., хозяйственной постройки – 24 кв.м., прилегающая часть двора и участка – 369 кв.м. В доме электричество и вода.Необходим ремонт внутренней части дома.

Antarex

95 000 €

Вилла в Кумборе, Черногория

51 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается дом в живописном поселке Кумбор. В доме две квартиры, каждая с отдельной спальней. Площадь дома 51 кв.м., площадь участка 108 кв.м. Дом расположен ниже магистрали, до моря 5 минут пешком. Рядом все необходимые объекты инфраструктуры и знаменитый комплекс Портонови с яхтенной мариной.

Antarex

86 000 €

Вилла в Забрдже, Черногория

114 м²

ВНЖ при покупке

Продается новый дом в процессе строительства в поселке Забрдже, полуостров Луштица. Дом площадью 114 кв.м., на стадии грубых работ. Планировка предполагает два апартамента, возможно использование в коммерческих целях. Площадь участка 400 кв.м, заведено электричество. По УТУ возможно строительство второго этажа. Расстояние до моря и поселка...

Antarex

65 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

160 м²

ВНЖ при покупке

Продается старинный каменный дом под реконструкцию, с видом на море. Дом 1850 года постройки и находится в исторической части поселка Сутоморе. Площадь дома 160 кв.м, возможно увеличение до 200 квадратных метров. Площадь участка 400 кв.м. Стены в очень хорошем состоянии. Все коммуникации центральные, паркинг на 3 автомобиля. Расстояние до...

Antarex

98 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

94 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Продается первый этаж двухэтажного дома недалеко от старинного города Герцег-Нови. На этаже расположены апартаменты площадью 94кв.м: гостиная с кухней-столовой, три спальни, ванная с туалетом, терраса. Апартаменты меблированы, в доме установлена бытовая техника, кондиционер, есть камин. Водопровод и электричество городские, канализация септик....

Antarex

72 000 €

Вилла в Шкальяри, Черногория

67 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается каменный дом площадью 47 кв.м., на участке 78 кв.м., в десяти минутах пешком от старинного средневекового города Котор. На первом этаже дома кухня, кабинет и ванная. На втором этаже гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная.На мансардном этаже комната 20кв.м. Есть подсобное помещение для хранения дров, печная труба для установки...

Antarex

80 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

61 м²

ВНЖ при покупке

Маленький домик в Добре Воде, площадь 61 кв.м, двор 139 кв.м Вода, электричество. Цена 80.000 евро

Galeo

Посмотреть ещё 34 похожих объекта

Главные риски при покупке бюджетного жилья

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки и часто связаны с проблемами. Такая недвижимость может быть в аварийном состоянии, что требует значительных вложений в ремонт. При рассмотрении вариантов важно провести тщательную проверку юридической документации и состояния объекта, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

1. Нелегальность объектов: построены без соответствующих разрешений, в нарушение градостроительных норм или находятся только в процессе легализации. Это влечёт за собой дополнительные расходы на оформление документов, а также коммуналиев*.

Коммуналии – коммунальный налог, который взимается единоразово при получении разрешения на строительство. Сумма рассчитывается в зависимости от площади недвижимости и расположения. Чем ближе к морю, тем дороже. Если застройщик не уплатил коммуналии, то расходы автоматически ложатся на нового собственника.

2. Чистота документов: риск столкнуться с юридическими проблемами из-за неполной или некорректной документации на недвижимость.

3. Скрытые дефекты: бюджетное жильё может требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию.

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

При покупке бюджетной недвижимости важно обратить внимание, чтобы объект был вписан в лист собственности, и обязательно – в качестве жилого помещения.

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Земельные участки, которые могут показаться бюджетными вариантами, не дают права получить ВНЖ, если на них нет зарегистрированного в кадастре объекта недвижимости. Зачастую именно это заставляет потенциальных покупателей от них отказаться.

Зачем покупать дешёвую недвижимость 

Главное преимущество – это, конечно, цена. Причём не только на этапе покупки, но и при обслуживании недвижимости: расходы на содержание объекта эконом-класса будут ниже. Кроме того, на дешёвой недвижимости тоже можно зарабатывать.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Для иностранных покупателей недвижимость в Черногории привлекательна как для проживания, так и для инвестиций. Жильё у моря хорошо растёт в цене и успешно сдаётся в аренду. Даже старая квартира не в самом идеальном состоянии будет пользоваться спросом, если расположена рядом с пляжами.

Также покупка жилья любой стоимости даёт иностранцам право на получение временного вида на жительство в Черногории, что в последние два года стало особенно популярным среди граждан Западной Европы, а также украинцев и россиян.

Фото: Unsplash (Alexandr Bormotin, Oleg Gratilo, Anastacia Dvi)

Условия цитирования материалов Prian.ru