Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

В Черногории на государственном уровне реализуется стратегия, призванная превратить эту прекрасную балканскую страну в новый элитный европейский курорт с высококлассной люксовой недвижимостью и соответствующей инфраструктурой.

Здесь уже существует несколько масштабных девелоперских проектов, доступных только состоятельным покупателям (Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay и другие). Новые премиальные комплексы продолжают строиться.

И тем не менее большинство имеющихся на рынке вариантов можно отнести к среднему или эконом-классу. Рассказываем, сколько денег понадобится для покупки недорогого жилья у моря, на что могут рассчитывать покупатели с небольшим бюджетом и как избежать возможных рисков.

Статистика цен на недвижимость в Черногории

Сегодня жилая недвижимость в Черногории дорожает. И ожидается, что как минимум в среднесрочной перспективе тенденция сохранится.

Для этого есть все условия:

• восстановление внутреннего и внешнего спроса;
• стабильная экономика (Международный валютный фонд и Всемирный банк прогнозируют годовой рост ВВП страны на 4,5% и 4,8% соответственно);
• высокая инфляция, которая влияет на стоимость стройки;
• мощный туристический поток, который стимулирует инвестиционный спрос (только за август 2023-го страну посетило более 240 тыс. отдыхающих);
• рост числа иммигрантов, которым нужно жильё (только россиян в Черногории около 60 тыс.).  

По официальным данным Статистического управления Черногории, во втором квартале 2023-го средняя стоимость нового жилья в стране выросла на 9,09% в годовом исчислении и достигла €1,5 тыс. за кв. м.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить – ищите объекты на вторичке. Официальных данных по динамике цен в этом сегменте нет. Но по наблюдениям риелторов, здесь рост не такой очевидный, как среди новостроек. Кроме того, всегда можно найти продавца, который нуждается в срочной сделке и готов на скидку.

Самые дорогие и дешёвые регионы 

Цены на недвижимость в Черногории сильно отличаются в зависимости от региона. Самое дорогое жильё – у моря и в столице.

Средние цены на курортах

• На Будванской Ривьере: €1,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
• На Барской Ривьере: от €1,2 тыс. до 3 тыс. за кв. м
• В Которском заливе: от €2 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м

Вид на курорт Будва

В премиальных комплексах стоимость квадрата достигает €10 тыс.

В Подгорице средняя стоимость квадратного метра – €1,6 тыс. (годовой рост на 13,5%). В центральном же регионе квадратные метры подорожали на 16,9% годовых – до €714. В северном регионе ценник достиг €1,28 тыс. – плюс 39,9% годовых.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить, но не готовы отказываться от близости к морю – ищите объекты в Улцине, это самый доступный приморский регион Черногории. Средняя стоимость местного жилья в базе Prian.ru составляет €1,3 тыс. за квадрат. Это вдвое дешевле, чем в Будве, и почти втрое – чем в Тивате. Регион пока не так известен среди иностранцев – это одна из причин сравнительно низких цен.  

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Иностранцы в Черногории

За первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость Черногории выросли на 5,41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили €296,81 млн.

Естественно, в первую очередь иностранцев привлекает недвижимость на побережье. По данным официальной статистики, самые многочисленные зарубежные инвесторы – россияне, сербы и британцы.

Если же опираться на наблюдения отдельных экспертов рынка, то в зависимости от агентства данные разнятся. Но всё же незначительно отличаются от «генеральной линии».  

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

На первом месте покупатели из Сербии – 17%, на втором с небольшим отрывом идут россияне – 15%. Тройку лидеров закрывают покупатели из Турции с 11,5% всех сделок. Чуть-чуть отстают инвесторы из Германии с 11%. Пятое место делят представители США и Канады с 5,5% сделок.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Согласно последним доступным данным, с января по май 2023 года вложения россиян в черногорскую недвижимость составили €52,5 млн. В прошлом году на первом месте по вложениям были граждане Германии (€57 млн), а россияне с €50 млн на втором. Также ведущие позиции по приобретению недвижимости в Черногории занимают граждане Турции, Сербии, Украины, Великобритании, Китая и США.

Недорогая недвижимость – что это

Бюджетное жильё в Черногории – это квартиры стоимостью до €50 тыс. и дома до €100 тыс. Такие варианты пользуются спросом в том числе у россиян, так как дают возможность получения ВНЖ и не несут большой налоговой нагрузки.

Квартиры в Черногории до €50 тыс.

47 500 €

Квартира в Зеленике, Черногория

28 м²

ВНЖ при покупке

описаниеКвартира в Зеленике, Герцег Нови. 28 м2. Барбекю и бассейн общий на территории. 47.500 евро. Срочная продажа.

Tradegoria Global Estate

47 500 €

Квартира в Зеленике, Черногория

28 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 6.20.13.12728 Квартира в Зеленике, Герцег Нови. 28 м2. Барбекю и бассейн общий на территории. 47.500 евро. Срочная продажа.

DOO TradeGoria

39 500 €

Апартаменты в Петроваце, Черногория

23 м²

ВНЖ при покупке

Мы представляем вам уникальную возможность приобрести современные квартиры в одном из самых красивых приморских городков Черногории – Петровце. В продаже имеется всего 13 квартир различных размеров – от однокомнатных до двухкомнатных, чтобы удовлетворить все ваши потребности. Расположение исключительное, всего 400 метров от моря, что...

Amfora Real Estate

36 000 €

Апартаменты в Игало, Черногория

25 м² 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира-студия площадью 25 кв.м., на втором этаже многоквартирного дома. Квартира хорошо меблирована и укомплектована бытовой техникой. Квартира теплая и сухая, установлен кондиционер, подведены ТВ и интернет. Паркинг перед домом. Все коммуникации городские, в пешей доступности необходимая инфраструктура. Отличное предложение, как...

Antarex

40 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

30 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается уютная квартира-студия в Сутоморе (Барская Ривьера), расположенная у подножия живописной горы, всего в 600 метрах от моря. Идеальное место для тех, кто ценит спокойствие и природу рядом находятся известные пляжи Maljevik и Štrbina. Площадь квартиры составляет 15 м², а также есть ухоженный дворик такого же размера 15...

DOO MONTBEL

47 000 €

Квартира в Плужине, Черногория

38 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8098. город Плужине, идеальный центр. Квартира на 1 высоком этаже 5-и этажного дома. Год постройки – 1999. Площадь 38 кв м. Структура: входная часть, ванная комната, кухня/гостиная, спальная комната, терраса. Полностью оснащена мебелью и техникой. ВИД НА ПИВСКОЕ ОЗЕРО. Город Плужине, расположен на высоте 675 метров над уровнем моря, очень...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

45 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

44 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Частная территория комплекса в оливкой роще создает неповторимую атмосферу отдыха и уединения с природой вдали от шума, суеты больших городов. Комплекс расположен в примерно 1000 – 1500 метров от пляжа. Прекрасные панорамные виды на море и горы открываются с любой части комплекса В комплексе построены и уже распроданы два дома и в...

DOO MONTBEL

46 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

55 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.12531 Полдома в Сутоморе , площадью по документам 40м2, фактически около 55м2 С земельным участком 200м2 Структура: 3 спальни, одна из которых с выходом на террасу, санузел, кухня Вода городская , канализация септика Дом разделен по вертикали , участок огорожен Дом легальный Парковка на 2 авто, хороший подъезд до...

DOO TradeGoria

41 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

33 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.11333 Небольшая квартирастудия в Сутоморе. Площадь квартиры33м2. Квартира находится на первом этаже. Сделан капитальный ремонт. Расстояние до моря 1200 метров ровной дорогой. 41 000 евро

DOO TradeGoria

43 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

25 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.11117 Небольшая квартира в Сутоморе. Площадь квартиры 24м2. Квартира находится на первом этаже. Можно использовать как коммерческое помещение (салон красоты), так и как жилое (квартира студия). Квартира находится рядом с супермаркетом Идея. 43 000 евро

DOO TradeGoria

39 000 €

Квартира в Баре, Черногория

30 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.10817 Две дешевые квартиры в Сутоморе Характеристики квартиры: - квартиры площадью 30м2 - находятся на втором этаже, дом без лифта - квартиры полностью меблированы, установлены кондиционеры - в квартирах есть терраса Удачное расположение квартиры: тихий район, до ближайшего магазина 200 метров, до городского пляжа 1500...

DOO TradeGoria

47 000 €

Квартира в Утехе, Черногория

40 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.9363Просторная квартира-студия в курортном городке Утеха в 150 метрах от моря. Основные характеристики: Абсолютно новая студия с качественным ремонтом и готовой кухней. В квартире сделано первичное решение для организации пространства - перегородка, которая позволяется сделать используемую площадь более эргонамичной и...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 12 похожих объектов

Хорошая новость для покупателей дешёвого жилья. С начала 2024 года в Черногории вводится прогрессивный налог на оборот недвижимости. Для объектов кадастровой стоимостью до €150 тыс. ставка будет минимальной – 3%. Покупателям премиального жилья придётся платить больше. 

Самое доступное жильё, как правило, находится в прилегающих к городам районах, в 20–30 и более минутах ходьбы от моря или в посёлках, расположенных в пригороде. Обычно это вторичное жильё или очень маленькие студии в новостройках. Также по низким ценам предлагают недостроенные дома без отделки.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Чаще всего бюджетная недвижимость имеет небольшой метраж. Хотя если брать стоимость квадратного метра, то она может быть значительно выше, чем у просторной новой квартиры. Например, студия в 19 кв. м в старом доме оценивается в €59 тыс. – это более €3 тыс. за квадрат. Тогда как в строящемся здании с аналогичным расположением может быть предложение по €2,3 тыс. за кв. м.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Сейчас вам понадобится минимум €50 тыс., чтобы купить пригодный для использования объект. Обычно в этом бюджете находятся небольшие квартиры и студии, расположенные в менее престижных или удалённых от моря районах. Обладатели суммы от €70 тыс. получат куда более широкий выбор вариантов.

Дома в Черногории до €100 тыс.

85 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

77 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8072. Область Никшич, село Кута. Сельское домовладение: одноэтажный каменный дом 77 кв м (толщина стен 65 см) на участке 15.255 кв м (более 1,5 гектар). Земли высокой категории для выращивания сельхоз. культур. Красивейшая природа. Вокруг – смешанные и хвойные леса: сбор грибов, ягод, лекарственных трав и т.д. Охота и рыбалка –...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

80 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

111 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

5879. Черногория – Даниловград., местность Баре. Продается дом 111 м2 с участком общей площадью 7.994 кв м (80 соток = 0,8 Га): верняя часть участка на которой расположен дом имеет площадь 2.800 кв м (возможна покупка на иностранное физичекое лицо или фирму), нижняя часть участка площадью 5.194 кв м граничит с рекой Зета. Покупка нижней...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

69 000 €

Дом в Баре, Черногория

54 м² 2

ВНЖ при покупке

описаниеК продаже предлагается дом в Баре, ШушаньДом 54 м2 , участок 150 м2В доме кухня и гостиная со столовой 2 спальни и санузелОтличная планировка.Дом имеет прекрасный вид. Собственный гараж.Расстояние до моря 2000мТихое и красивое место для жизни.

Tradegoria Global Estate

85 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

95 м² 4

ВНЖ при покупке

описаниеК продаже предлагается двухэтажный дом в СутомореПлощадь дома 95м2, участок 90м2Первый этаж: кухня, две спальни и санузелВторой этаж: кухня, две спальни, санузел и террасаПарковка во двореВ гостиной установлен камин-печь, есть кондиционерВид на мореВыше магистрали 900м

Tradegoria Global Estate

69 000 €

Дом в Баре, Черногория

54 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.12729 К продаже предлагается дом в Баре, ШушаньДом 54 м2 , участок 150 м2В доме кухня и гостиная со столовой 2 спальни и санузелОтличная планировка.Дом имеет прекрасный вид. Собственный гараж.Расстояние до моря 2000мТихое и красивое место для жизни.

DOO TradeGoria

85 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

95 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.12730 К продаже предлагается двухэтажный дом в СутомореПлощадь дома 95м2, участок 90м2Первый этаж: кухня, две спальни и санузелВторой этаж: кухня, две спальни, санузел и террасаПарковка во двореВ гостиной установлен камин-печь, есть кондиционерВид на мореВыше магистрали 900м

DOO TradeGoria

94 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

74 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость, Черногория, Жабляк Продается полностью легализованный дом в спокойном районе Междо, Жабляк, идеально подходящий для любителей природы и тех, кто ищет тишину и уют в потрясающем горном окружении. Площадь дома составляет 74 м², а площадь участка — 311 м². Дом имеет продуманную планировку на двух уровнях: Первый этаж: Вход...

Amfora Real Estate

75 000 €

Дом в Рисане, Черногория

60 м² 2

ВНЖ при покупке

описаниеПредлагается на срочную продажу новый дом в общине Котор, местечко Драгаль. Дом был построен в январе 2022 года компанией Bor Promet из Иваницы, Сербия. Дом площадью 60м2. Структура дома: от входной двери коридор, справа две спальни, слева санузел и слева большая гостиная с балконными дверями, цистерна для питьевой воды объемом 40м3,...

Tradegoria Global Estate

82 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

120 м²

ВНЖ при покупке

описаниеНикшич,општина Жировница, местность Рубежа. Каменный дом с большим участком. Дом построен в 1949 году, в 2018 отреставрирован. Толщина стен дома 60 см. На первом этаже – помещение 40 кв м для содержания скота (последние 815лет не эксплуатируется, возможен ремонт и адаптация под жилье. На втором этаже 80 кв м – большие гостиная, кухня,...

Tradegoria Global Estate

82 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

120 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.27.11.12723 Никшич,општина Жировница, местность Рубежа. Каменный дом с большим участком. Дом построен в 1949 году, в 2018 отреставрирован. Толщина стен дома 60 см. На первом этаже – помещение 40 кв м для содержания скота (последние 85лет не эксплуатируется, возможен ремонт и адаптация под жилье. На втором этаже 80 кв м –...

DOO TradeGoria

75 000 €

Дом в Рисане, Черногория

60 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 6.26.11.12720 Предлагается на срочную продажу новый дом в общине Котор, местечко Драгаль. Дом был построен в январе 2022 года компанией Bor Promet из Иваницы, Сербия. Дом площадью 60м2. Структура дома: от входной двери коридор, справа две спальни, слева санузел и слева большая гостиная с балконными дверями, цистерна для питьевой...

DOO TradeGoria

100 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

75 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию чудесный двухэтажный новый дом с прекрасным видом на горы в тихом районе Жабляка, в 10 минутах езды до центра города. Дом был построен в 2024 году; дом находится в процессе легализации, все документы на регистрацию поданы. На нижнем этаже находится просторная гостиная с кухней и обеденной зоной, ванная комната и...

DOO "Monteonline"

72 500 €

Дом в Никшиче, Черногория

83 м²

ВНЖ при покупке

описаниеВ 17 км от города Никшич, в 79 км от аэродрома Подгорица сельский дом в хорошем состоянии. Два раздельных этажа с отдельными входами (основа дома 83 кв). Первый этаж – жилой: вход, кухня-столовая, гостиная, две спальные комнаты, ванная комната. Полностью оборудован техникой и мебелью. Второй этаж мансардный 55 кв м – не разделен на...

Tradegoria Global Estate

72 500 €

Дом в Никшиче, Черногория

83 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.27.11.12713 В 17 км от города Никшич, в 79 км от аэродрома Подгорица сельский дом в хорошем состоянии. Два раздельных этажа с отдельными входами (основа дома 83 кв). Первый этаж – жилой: вход, кухня-столовая, гостиная, две спальные комнаты, ванная комната. Полностью оборудован техникой и мебелью. Второй этаж мансардный 55 кв м...

DOO TradeGoria

80 000 €

Дом в Которе, Черногория

108 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Деревня Братешичи муниципалитета Котор. Чистый горный воздух. Асфальтированная дорога. Подключение к электросети. Вода местная, канализация септик. Расстояние до моря около 10 километров. Прекрасный вид на окрестности. Дом одноэтажный площадью в основании 108 м2. Внутренняя жилая площадь 77 м2. Площадь участка 646м2. Планировка: 3 спальни,...

Белый Слон

75 000 €

Дом в Баре, Черногория

54 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается дом с видом на море. в Баре (Шушань). Меблированный одноэтажный дом. Площадь дома: 54 м², Площадь земельного участка: 150 м². Структура: гостиная-кухня, 2 спальни, 1 санузел, терраса. Есть гараж. Прекрасный вид на море. Документы на легализацию поданы. Если у вас возникли дополнительные вопросы,...

DOO MONTBEL

82 000 €

Дом в Баре, Черногория

78 м² 2

ВНЖ при покупке

описаниеДом с большим участком в Баре, район Шушань. Площадь дома - 78 м2 Площадь участка - 550 м2 Первый этаж - гостиная с кухней, санузел, терраса. Второй этаж - коридор, гостиная с кухней, две спальни, санузел и просторная терраса. Вид на город и горы. К участку есть два подъезда. Есть небольшая печь. До пляжа 25 минут пешком или 5 минут на...

Tradegoria Global Estate

31 000 €

Дом в Шавнике, Черногория

120 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8053.1 муниципалитет Шавник, село Dolovi. Двуэтажный дом общей площадью 120 кв м. Первый этаж – гостиная + кухня, спальная комната, ванная комната, кладовая. Внешняя лестница. Второй этаж мансардный – одна большая комната (40 кв м), не разделенная перегородками. Гараж 21 кв м примыкает к дому. Участок 741 кв м. К селу...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

90 000 €

Вилла в Дженовичах, Черногория

43 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается дом в живописном, курортном, поселке Дженовичи. Жилая площадь дома 43 кв.м. Планировка - терраса, гостиная с кухонной зоной, две спальни, ванная комната. Небольшой, уютный, двор полностью огорожен зеленой оградой. До моря три минуты пешком по-прямой. К дому нет подъезда на машине. Дом продается с мебелью и техникой. Все коммуникации и...

Antarex

82 000 €

Дом в Баре, Черногория

78 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12666 Дом с большим участком в Баре, район Шушань. Площадь дома - 78 м2 Площадь участка - 550 м2 Первый этаж - гостиная с кухней, санузел, терраса. Второй этаж - коридор, гостиная с кухней, две спальни, санузел и просторная терраса. Вид на город и горы. К участку есть два подъезда. Есть небольшая печь. До пляжа 25 минут...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 139 похожих объектов

Главные риски при покупке бюджетного жилья

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки и часто связаны с проблемами. Такая недвижимость может быть в аварийном состоянии, что требует значительных вложений в ремонт. При рассмотрении вариантов важно провести тщательную проверку юридической документации и состояния объекта, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

1. Нелегальность объектов: построены без соответствующих разрешений, в нарушение градостроительных норм или находятся только в процессе легализации. Это влечёт за собой дополнительные расходы на оформление документов, а также коммуналиев*.

Коммуналии – коммунальный налог, который взимается единоразово при получении разрешения на строительство. Сумма рассчитывается в зависимости от площади недвижимости и расположения. Чем ближе к морю, тем дороже. Если застройщик не уплатил коммуналии, то расходы автоматически ложатся на нового собственника.

2. Чистота документов: риск столкнуться с юридическими проблемами из-за неполной или некорректной документации на недвижимость.

3. Скрытые дефекты: бюджетное жильё может требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию.

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

При покупке бюджетной недвижимости важно обратить внимание, чтобы объект был вписан в лист собственности, и обязательно – в качестве жилого помещения.

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Земельные участки, которые могут показаться бюджетными вариантами, не дают права получить ВНЖ, если на них нет зарегистрированного в кадастре объекта недвижимости. Зачастую именно это заставляет потенциальных покупателей от них отказаться.

Зачем покупать дешёвую недвижимость 

Главное преимущество – это, конечно, цена. Причём не только на этапе покупки, но и при обслуживании недвижимости: расходы на содержание объекта эконом-класса будут ниже. Кроме того, на дешёвой недвижимости тоже можно зарабатывать.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Для иностранных покупателей недвижимость в Черногории привлекательна как для проживания, так и для инвестиций. Жильё у моря хорошо растёт в цене и успешно сдаётся в аренду. Даже старая квартира не в самом идеальном состоянии будет пользоваться спросом, если расположена рядом с пляжами.

Также покупка жилья любой стоимости даёт иностранцам право на получение временного вида на жительство в Черногории, что в последние два года стало особенно популярным среди граждан Западной Европы, а также украинцев и россиян.

Фото: Unsplash (Alexandr Bormotin, Oleg Gratilo, Anastacia Dvi)

Условия цитирования материалов Prian.ru