Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

В Черногории на государственном уровне реализуется стратегия, призванная превратить эту прекрасную балканскую страну в новый элитный европейский курорт с высококлассной люксовой недвижимостью и соответствующей инфраструктурой.

Здесь уже существует несколько масштабных девелоперских проектов, доступных только состоятельным покупателям (Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay и другие). Новые премиальные комплексы продолжают строиться.

И тем не менее большинство имеющихся на рынке вариантов можно отнести к среднему или эконом-классу. Рассказываем, сколько денег понадобится для покупки недорогого жилья у моря, на что могут рассчитывать покупатели с небольшим бюджетом и как избежать возможных рисков.

Статистика цен на недвижимость в Черногории

Сегодня жилая недвижимость в Черногории дорожает. И ожидается, что как минимум в среднесрочной перспективе тенденция сохранится.

Для этого есть все условия:

• восстановление внутреннего и внешнего спроса;
• стабильная экономика (Международный валютный фонд и Всемирный банк прогнозируют годовой рост ВВП страны на 4,5% и 4,8% соответственно);
• высокая инфляция, которая влияет на стоимость стройки;
• мощный туристический поток, который стимулирует инвестиционный спрос (только за август 2023-го страну посетило более 240 тыс. отдыхающих);
• рост числа иммигрантов, которым нужно жильё (только россиян в Черногории около 60 тыс.).  

По официальным данным Статистического управления Черногории, во втором квартале 2023-го средняя стоимость нового жилья в стране выросла на 9,09% в годовом исчислении и достигла €1,5 тыс. за кв. м.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить – ищите объекты на вторичке. Официальных данных по динамике цен в этом сегменте нет. Но по наблюдениям риелторов, здесь рост не такой очевидный, как среди новостроек. Кроме того, всегда можно найти продавца, который нуждается в срочной сделке и готов на скидку.

Самые дорогие и дешёвые регионы 

Цены на недвижимость в Черногории сильно отличаются в зависимости от региона. Самое дорогое жильё – у моря и в столице.

Средние цены на курортах

• На Будванской Ривьере: €1,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
• На Барской Ривьере: от €1,2 тыс. до 3 тыс. за кв. м
• В Которском заливе: от €2 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м

Вид на курорт Будва

В премиальных комплексах стоимость квадрата достигает €10 тыс.

В Подгорице средняя стоимость квадратного метра – €1,6 тыс. (годовой рост на 13,5%). В центральном же регионе квадратные метры подорожали на 16,9% годовых – до €714. В северном регионе ценник достиг €1,28 тыс. – плюс 39,9% годовых.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить, но не готовы отказываться от близости к морю – ищите объекты в Улцине, это самый доступный приморский регион Черногории. Средняя стоимость местного жилья в базе Prian.ru составляет €1,3 тыс. за квадрат. Это вдвое дешевле, чем в Будве, и почти втрое – чем в Тивате. Регион пока не так известен среди иностранцев – это одна из причин сравнительно низких цен.  

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Иностранцы в Черногории

За первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость Черногории выросли на 5,41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили €296,81 млн.

Естественно, в первую очередь иностранцев привлекает недвижимость на побережье. По данным официальной статистики, самые многочисленные зарубежные инвесторы – россияне, сербы и британцы.

Если же опираться на наблюдения отдельных экспертов рынка, то в зависимости от агентства данные разнятся. Но всё же незначительно отличаются от «генеральной линии».  

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

На первом месте покупатели из Сербии – 17%, на втором с небольшим отрывом идут россияне – 15%. Тройку лидеров закрывают покупатели из Турции с 11,5% всех сделок. Чуть-чуть отстают инвесторы из Германии с 11%. Пятое место делят представители США и Канады с 5,5% сделок.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Согласно последним доступным данным, с января по май 2023 года вложения россиян в черногорскую недвижимость составили €52,5 млн. В прошлом году на первом месте по вложениям были граждане Германии (€57 млн), а россияне с €50 млн на втором. Также ведущие позиции по приобретению недвижимости в Черногории занимают граждане Турции, Сербии, Украины, Великобритании, Китая и США.

Недорогая недвижимость – что это

Бюджетное жильё в Черногории – это квартиры стоимостью до €50 тыс. и дома до €100 тыс. Такие варианты пользуются спросом в том числе у россиян, так как дают возможность получения ВНЖ и не несут большой налоговой нагрузки.

Квартиры в Черногории до €50 тыс.

42 000 €

Апартаменты в Ластве, Черногория

20 м²

ВНЖ при покупке

Продаётся студия площадью 20 м² в составе нового жилого комплекса в Ластве Грбальской, муниципалитет Будва. Комплекс расположен в тихом и привлекательном районе, всего в нескольких минутах езды от Будвы и самых красивых пляжей черногорского побережья, что делает его идеальным как для жизни, так и для инвестиций. В комплексе предлагаются...

Amfora Real Estate

48 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

32 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается светлая просторная квартира с 1 спальней в Гомила, районе Херцег-Нови. Площадь квартиры 32кв.м., второй этаж. Планировка: гостиная с кухонной зоной, спальня, санузел с душевой кабиной, терраса с видом на залив. Квартира меблирована, установлена необходимая бытовая техника. Рядом с домом продуктовый супермаркет, ближайший ресторан в...

Antarex

45 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

13 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: 1 комната, 1 санузел. Удобства: Ремонт, мебель, техника, сплит-система, бойлер. Расположение: Центр Будвы. Вся инфраструктура в шаровой доступности: кафе, рестораны, супермаркет, хозяйственные магазины, школа, парикмахерская и т. д. Море - 10 минут пешком. Аэропорт Тивата и Porto Montenegro - 30 минут на...

GATE Realty

Посмотреть ещё 3 похожих объекта

Хорошая новость для покупателей дешёвого жилья. С начала 2024 года в Черногории вводится прогрессивный налог на оборот недвижимости. Для объектов кадастровой стоимостью до €150 тыс. ставка будет минимальной – 3%. Покупателям премиального жилья придётся платить больше. 

Самое доступное жильё, как правило, находится в прилегающих к городам районах, в 20–30 и более минутах ходьбы от моря или в посёлках, расположенных в пригороде. Обычно это вторичное жильё или очень маленькие студии в новостройках. Также по низким ценам предлагают недостроенные дома без отделки.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Чаще всего бюджетная недвижимость имеет небольшой метраж. Хотя если брать стоимость квадратного метра, то она может быть значительно выше, чем у просторной новой квартиры. Например, студия в 19 кв. м в старом доме оценивается в €59 тыс. – это более €3 тыс. за квадрат. Тогда как в строящемся здании с аналогичным расположением может быть предложение по €2,3 тыс. за кв. м.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Сейчас вам понадобится минимум €50 тыс., чтобы купить пригодный для использования объект. Обычно в этом бюджете находятся небольшие квартиры и студии, расположенные в менее престижных или удалённых от моря районах. Обладатели суммы от €70 тыс. получат куда более широкий выбор вариантов.

Дома в Черногории до €100 тыс.

80 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

138 м² 6 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8096. Область Никшич. Кута. В 17 км от города Никшич, в 79 км от аэродрома Подгорица сельский дом в хорошем состоянии. Два раздельных этажа с отдельными входами (основа дома 83 кв). Первый этаж – жилой: вход, кухня-столовая, гостиная, две спальные комнаты, ванная комната. Полностью оборудован техникой и мебелью. При выполнении легкого...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

85 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

77 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8072. Область Никшич, село Кута. Сельское домовладение: одноэтажный каменный дом 77 кв м (толщина стен 65 см) на участке 15.255 кв м (более 1,5 гектар). Земли высокой категории для выращивания сельхоз. культур. Красивейшая природа. Вокруг – смешанные и хвойные леса: сбор грибов, ягод, лекарственных трав и т.д. Охота и рыбалка –...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

88 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

111 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

5879. Черногория – Даниловград., местность Баре. Продается дом 111 м2 с участком общей площадью 7.994 кв м (80 соток = 0,8 Га): верняя часть участка на которой расположен дом имеет площадь 2.800 кв м (возможна покупка на иностранное физичекое лицо или фирму), нижняя часть участка площадью 5.194 кв м граничит с рекой Зета. Покупка нижней...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

95 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже компактный дом площадью 45 м² с участком 105 м², расположенный в Сутоморе, муниципалитет Бар. Дом идеально подходит для небольшой семьи или в качестве летней резиденции: в нем предусмотрена одна спальня, одна ванная комната, а также кухня с необходимой техникой, совмещенная с гостиной. Наличие террасы позволяет...

DOO "Monteonline"

85 000 €

Дом в Колашине, Черногория

110 м² 5 5 1

Черногория, Колашин Дом 110 м2, земли 1200 м2 , легальный, городская вода, 5 комнат, кухня - столовая, санузел.

TROYGROUP

86 000 €

Дом в Баре, Черногория

100 м² 5 4 1

Черногория, Бар Шушань, зелёный пояс, дом 100 м2, земля 200 м2, до моря 250, вид на море.

TROYGROUP

65 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

30 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается дом площадью 30м2 на участке 360м2. Дом находится в тихом, зеленом микрорайоне в пригороде Херцег Нови. Планировка – гостиная с кухонной зоной, две отдельные спальни, ванная с душевой. На участке есть небольшой сарай. К дому ведет новая, бетонная дорога с освещением. Можно построить второй этаж. Отличное предложение, как для отдыха,...

Antarex

88 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

50 м²

Продается дом в Заградже. Площадь дома 50 м2, площадь земельного участка 300 м2. Есть разрешение на строительство дома 220 м2. Панарамный вид на горы,город и море. Тихое и уютное место.

TROYGROUP

78 000 €

Вилла в Шушани, Черногория

54 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается небольшой дом площадью 54 кв.м. на участке 150 кв.м. в Шушани, муниципалитет Бар. Дом с прекрасным видом на море и город Бар, расстояние до пляжа около 2 км. Тихое и красивом место для жизни.Планировка включает кухню, гостиную с обеденной зоной, две спальни и саузел. Собственный гараж. Резервуар для воды 5 кубометров. Проведена...

Antarex

70 000 €

Дом в Шушани, Черногория

26 м² 1

ВНЖ при покупке

Маленький и симпатичный домик в Шушани. Всего в 800м от моря. Участок 141м2. Сам домик имеет площадь 26м2. Внутри домик полностью меблирован и оборудован необходимой бытовой техникой (новой). Имеются кондиционер, бойлер, стиральная машина, варочная панель, холодильник. Снаружи дом утеплен для комфортного проживания в холодное время года. Пол –...

Montenegro Prospects

71 076 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

206 м² 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем вам просторную и стильно оформленную виллу, сочетающую в себе комфорт, функциональность и современный дизайн. В этом доме есть все необходимое для комфортной и спокойной жизни: 2 гостиные, 1 кухня, 4 спальни, 2 ванные комнаты и 2 гаража. При входе вас встречает изысканное официальное жилое пространство, идеально подходящее для...

Armchair Property Investments Ltd

37 000 €

Дом на Круче, Черногория

42 м²

ВНЖ при покупке

Дача расположена в местечке известным как Круча 2, на участке 147м2. Сам домик 42м2, вспомогательный объект 16м2. Есть место под парковку. Дом поделен на две комнаты, в которых есть место для мини кухни и с/у. Зеленое и тихое место для отдыха. Есть два пляжа. Один в 250м, второй в 400м от дома. По прямой до моря 170м. Электричество, септик. Дача...

Montenegro Prospects

88 000 €

Дом в Баре, Черногория

40 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Продается дом в Zagradje, Bar, Montenegro. Предлагается к продаже уютный дом площадью 40 м² на участке 309 м² с потрясающим панорамным видом на море с первого этажа. Участок позволяет строительство до 200 м², что открывает отличные возможности для расширения. Особенности объекта: — Дом 40 м², готов к проживанию...

TROYGROUP

99 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

95 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается недостроенный дом, на втором этаже готовая жилая площадь – 62м2 (квартира с одной спальней), на первом этаже подсобное помещение 33м2, недостроенный третий этаж площадью 62м2. Площадь участка 760м2. Вдоль участка протекает небольшая горная речка, на участке плодовые деревья. Отличное предложение для постройки дома по вкусу хозяина....

Antarex

52 500 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

92 м²

ВНЖ при покупке

Продается старинный семейный каменный дом с участком в горном поселке Камено, муниципалитет Херцег-Нови. Площадь дома 92 кв.м., участок - 259 кв.м. Тихое, спокойное место, прекрасный вид на горы. Дом нуждается в реконструкции, электричество рядом с домом.

Antarex

100 000 €

Вилла в Игало, Черногория

105 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается красивый, уютный дом, с ухоженным участком, в тихом, зеленом месте, недалеко от города Херцег-Нови. В доме два этажа, на первом этаже большая кухня-столовая и гостиная, санузел и подсобное помещение. На втором этаже 5 спален, гостиная и санузел, большая терраса с видом на горы. В доме есть гараж. Все коммуникации городские. До моря 3 км.

Antarex

90 000 €

Вилла в Каменари, Черногория

150 м²

ВНЖ при покупке

Продаются два каменных дома на участке 329 кв.м. Первый дом двухэтажный, площадь каждого этажа 50 кв.м., основание дома имеет площадь 72 кв.м. Второй дом находится уровнем ниже и имеет два этажа, площадь каждого этажа 25 кв.м., основание дома имеет площадь 35 кв.м. На участке зарегистрирована хозяйственная постройка площадью 10 кв.м. С участка...

Antarex

47 250 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

56 м²

ВНЖ при покупке

Продается часть старого каменного дома с хозяйственной постройкой в поселке Камено, општина Херцег-Нови. Тихий зеленый поселок в горах, есть мини маркет, два кафе. Площадь дома – 32 кв.м., хозяйственной постройки – 24 кв.м., прилегающая часть двора и участка – 369 кв.м. В доме электричество и вода.Необходим ремонт внутренней части дома.

Antarex

99 500 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

82 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается уютный дом с двумя спальнями и большой открытой террасой в Сутоморе на расстоянии 1 км от моря. Площадь дома 62 кв.м. плюс терраса площадью 20 кв.м. и гараж. Площадь участка 242 кв.м. Дом отремонтирован и меблирован. С просторной террасы открывается прекрасный вид на море. На участке небольшой сад с фруктовыми деревьями. Септик....

Antarex

95 000 €

Вилла в Кумборе, Черногория

51 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается дом в живописном поселке Кумбор. В доме две квартиры, каждая с отдельной спальней. Площадь дома 51 кв.м., площадь участка 108 кв.м. Дом расположен ниже магистрали, до моря 5 минут пешком. Рядом все необходимые объекты инфраструктуры и знаменитый комплекс Портонови с яхтенной мариной.

Antarex

Посмотреть ещё 75 похожих объектов

Главные риски при покупке бюджетного жилья

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки и часто связаны с проблемами. Такая недвижимость может быть в аварийном состоянии, что требует значительных вложений в ремонт. При рассмотрении вариантов важно провести тщательную проверку юридической документации и состояния объекта, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

1. Нелегальность объектов: построены без соответствующих разрешений, в нарушение градостроительных норм или находятся только в процессе легализации. Это влечёт за собой дополнительные расходы на оформление документов, а также коммуналиев*.

Коммуналии – коммунальный налог, который взимается единоразово при получении разрешения на строительство. Сумма рассчитывается в зависимости от площади недвижимости и расположения. Чем ближе к морю, тем дороже. Если застройщик не уплатил коммуналии, то расходы автоматически ложатся на нового собственника.

2. Чистота документов: риск столкнуться с юридическими проблемами из-за неполной или некорректной документации на недвижимость.

3. Скрытые дефекты: бюджетное жильё может требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию.

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

При покупке бюджетной недвижимости важно обратить внимание, чтобы объект был вписан в лист собственности, и обязательно – в качестве жилого помещения.

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Земельные участки, которые могут показаться бюджетными вариантами, не дают права получить ВНЖ, если на них нет зарегистрированного в кадастре объекта недвижимости. Зачастую именно это заставляет потенциальных покупателей от них отказаться.

Зачем покупать дешёвую недвижимость 

Главное преимущество – это, конечно, цена. Причём не только на этапе покупки, но и при обслуживании недвижимости: расходы на содержание объекта эконом-класса будут ниже. Кроме того, на дешёвой недвижимости тоже можно зарабатывать.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Для иностранных покупателей недвижимость в Черногории привлекательна как для проживания, так и для инвестиций. Жильё у моря хорошо растёт в цене и успешно сдаётся в аренду. Даже старая квартира не в самом идеальном состоянии будет пользоваться спросом, если расположена рядом с пляжами.

Также покупка жилья любой стоимости даёт иностранцам право на получение временного вида на жительство в Черногории, что в последние два года стало особенно популярным среди граждан Западной Европы, а также украинцев и россиян.

Фото: Unsplash (Alexandr Bormotin, Oleg Gratilo, Anastacia Dvi)

Условия цитирования материалов Prian.ru