Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

В Черногории на государственном уровне реализуется стратегия, призванная превратить эту прекрасную балканскую страну в новый элитный европейский курорт с высококлассной люксовой недвижимостью и соответствующей инфраструктурой.

Здесь уже существует несколько масштабных девелоперских проектов, доступных только состоятельным покупателям (Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay и другие). Новые премиальные комплексы продолжают строиться.

И тем не менее большинство имеющихся на рынке вариантов можно отнести к среднему или эконом-классу. Рассказываем, сколько денег понадобится для покупки недорогого жилья у моря, на что могут рассчитывать покупатели с небольшим бюджетом и как избежать возможных рисков.

Статистика цен на недвижимость в Черногории

Сегодня жилая недвижимость в Черногории дорожает. И ожидается, что как минимум в среднесрочной перспективе тенденция сохранится.

Для этого есть все условия:

• восстановление внутреннего и внешнего спроса;
• стабильная экономика (Международный валютный фонд и Всемирный банк прогнозируют годовой рост ВВП страны на 4,5% и 4,8% соответственно);
• высокая инфляция, которая влияет на стоимость стройки;
• мощный туристический поток, который стимулирует инвестиционный спрос (только за август 2023-го страну посетило более 240 тыс. отдыхающих);
• рост числа иммигрантов, которым нужно жильё (только россиян в Черногории около 60 тыс.).  

По официальным данным Статистического управления Черногории, во втором квартале 2023-го средняя стоимость нового жилья в стране выросла на 9,09% в годовом исчислении и достигла €1,5 тыс. за кв. м.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить – ищите объекты на вторичке. Официальных данных по динамике цен в этом сегменте нет. Но по наблюдениям риелторов, здесь рост не такой очевидный, как среди новостроек. Кроме того, всегда можно найти продавца, который нуждается в срочной сделке и готов на скидку.

Самые дорогие и дешёвые регионы 

Цены на недвижимость в Черногории сильно отличаются в зависимости от региона. Самое дорогое жильё – у моря и в столице.

Средние цены на курортах

• На Будванской Ривьере: €1,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
• На Барской Ривьере: от €1,2 тыс. до 3 тыс. за кв. м
• В Которском заливе: от €2 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м

Вид на курорт Будва

В премиальных комплексах стоимость квадрата достигает €10 тыс.

В Подгорице средняя стоимость квадратного метра – €1,6 тыс. (годовой рост на 13,5%). В центральном же регионе квадратные метры подорожали на 16,9% годовых – до €714. В северном регионе ценник достиг €1,28 тыс. – плюс 39,9% годовых.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить, но не готовы отказываться от близости к морю – ищите объекты в Улцине, это самый доступный приморский регион Черногории. Средняя стоимость местного жилья в базе Prian.ru составляет €1,3 тыс. за квадрат. Это вдвое дешевле, чем в Будве, и почти втрое – чем в Тивате. Регион пока не так известен среди иностранцев – это одна из причин сравнительно низких цен.  

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Иностранцы в Черногории

За первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость Черногории выросли на 5,41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили €296,81 млн.

Естественно, в первую очередь иностранцев привлекает недвижимость на побережье. По данным официальной статистики, самые многочисленные зарубежные инвесторы – россияне, сербы и британцы.

Если же опираться на наблюдения отдельных экспертов рынка, то в зависимости от агентства данные разнятся. Но всё же незначительно отличаются от «генеральной линии».  

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

На первом месте покупатели из Сербии – 17%, на втором с небольшим отрывом идут россияне – 15%. Тройку лидеров закрывают покупатели из Турции с 11,5% всех сделок. Чуть-чуть отстают инвесторы из Германии с 11%. Пятое место делят представители США и Канады с 5,5% сделок.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Согласно последним доступным данным, с января по май 2023 года вложения россиян в черногорскую недвижимость составили €52,5 млн. В прошлом году на первом месте по вложениям были граждане Германии (€57 млн), а россияне с €50 млн на втором. Также ведущие позиции по приобретению недвижимости в Черногории занимают граждане Турции, Сербии, Украины, Великобритании, Китая и США.

Недорогая недвижимость – что это

Бюджетное жильё в Черногории – это квартиры стоимостью до €50 тыс. и дома до €100 тыс. Такие варианты пользуются спросом в том числе у россиян, так как дают возможность получения ВНЖ и не несут большой налоговой нагрузки.

Квартиры в Черногории до €50 тыс.

36 000 €

Апартаменты в Игало, Черногория

25 м² 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира-студия площадью 25 кв.м., на втором этаже многоквартирного дома. Квартира хорошо меблирована и укомплектована бытовой техникой. Квартира теплая и сухая, установлен кондиционер, подведены ТВ и интернет. Паркинг перед домом. Все коммуникации городские, в пешей доступности необходимая инфраструктура. Отличное предложение, как...

Antarex

47 000 €

Квартира в Плужине, Черногория

38 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8098. город Плужине, идеальный центр. Квартира на 1 высоком этаже 5-и этажного дома. Год постройки – 1999. Площадь 38 кв м. Структура: входная часть, ванная комната, кухня/гостиная, спальная комната, терраса. Полностью оснащена мебелью и техникой. ВИД НА ПИВСКОЕ ОЗЕРО. Город Плужине, расположен на высоте 675 метров над уровнем моря, очень...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

46 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

55 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.12531 Полдома в Сутоморе , площадью по документам 40м2, фактически около 55м2 С земельным участком 200м2 Структура: 3 спальни, одна из которых с выходом на террасу, санузел, кухня Вода городская , канализация септика Дом разделен по вертикали , участок огорожен Дом легальный Парковка на 2 авто, хороший подъезд до...

DOO TradeGoria

42 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

33 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.11333 Небольшая квартирастудия в Сутоморе. Площадь квартиры33м2. Квартира находится на первом этаже. Сделан капитальный ремонт. Расстояние до моря 1200 метров ровной дорогой. 42 000 евро

DOO TradeGoria

43 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

25 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.11117 Небольшая квартира в Сутоморе. Площадь квартиры 24м2. Квартира находится на первом этаже. Можно использовать как коммерческое помещение (салон красоты), так и как жилое (квартира студия). Квартира находится рядом с супермаркетом Идея. 43 000 евро

DOO TradeGoria

39 000 €

Квартира в Баре, Черногория

30 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.10817 Две дешевые квартиры в Сутоморе Характеристики квартиры: - квартиры площадью 30м2 - находятся на втором этаже, дом без лифта - квартиры полностью меблированы, установлены кондиционеры - в квартирах есть терраса Удачное расположение квартиры: тихий район, до ближайшего магазина 200 метров, до городского пляжа 1500...

DOO TradeGoria

45 000 €

Квартира в Утехе, Черногория

40 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.9363Просторная квартира-студия в курортном городке Утеха в 150 метрах от моря. Основные характеристики: Абсолютно новая студия с качественным ремонтом и готовой кухней. В квартире сделано первичное решение для организации пространства - перегородка, которая позволяется сделать используемую площадь более эргонамичной и...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 7 похожих объектов

Хорошая новость для покупателей дешёвого жилья. С начала 2024 года в Черногории вводится прогрессивный налог на оборот недвижимости. Для объектов кадастровой стоимостью до €150 тыс. ставка будет минимальной – 3%. Покупателям премиального жилья придётся платить больше. 

Самое доступное жильё, как правило, находится в прилегающих к городам районах, в 20–30 и более минутах ходьбы от моря или в посёлках, расположенных в пригороде. Обычно это вторичное жильё или очень маленькие студии в новостройках. Также по низким ценам предлагают недостроенные дома без отделки.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Чаще всего бюджетная недвижимость имеет небольшой метраж. Хотя если брать стоимость квадратного метра, то она может быть значительно выше, чем у просторной новой квартиры. Например, студия в 19 кв. м в старом доме оценивается в €59 тыс. – это более €3 тыс. за квадрат. Тогда как в строящемся здании с аналогичным расположением может быть предложение по €2,3 тыс. за кв. м.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Сейчас вам понадобится минимум €50 тыс., чтобы купить пригодный для использования объект. Обычно в этом бюджете находятся небольшие квартиры и студии, расположенные в менее престижных или удалённых от моря районах. Обладатели суммы от €70 тыс. получат куда более широкий выбор вариантов.

Дома в Черногории до €100 тыс.

85 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

77 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8072. Область Никшич, село Кута. Сельское домовладение: одноэтажный каменный дом 77 кв м (толщина стен 65 см) на участке 15.255 кв м (более 1,5 гектар). Земли высокой категории для выращивания сельхоз. культур. Красивейшая природа. Вокруг – смешанные и хвойные леса: сбор грибов, ягод, лекарственных трав и т.д. Охота и рыбалка –...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

80 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

111 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

5879. Черногория – Даниловград., местность Баре. Продается дом 111 м2 с участком общей площадью 7.994 кв м (80 соток = 0,8 Га): верняя часть участка на которой расположен дом имеет площадь 2.800 кв м (возможна покупка на иностранное физичекое лицо или фирму), нижняя часть участка площадью 5.194 кв м граничит с рекой Зета. Покупка нижней...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

96 000 €

Вилла в Зеленике, Черногория

130 м²

ВНЖ при покупке

Продается дом в процессе строительства в крупном поселке Зеленика. Построено два этажа общей площадью 120кв.м.+10 кв.м. терраса, можно достроить третий. Вода и электричество подведены к дому. Площадь участка 300кв.м. Супермаркеты, пекарня, аптека, школа и набережная в 4 минутах езды на машине.

Antarex

65 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

160 м²

ВНЖ при покупке

Продается старинный каменный дом под реконструкцию, с видом на море. Дом 1850 года постройки и находится в исторической части поселка Сутоморе. Площадь дома 160 кв.м, возможно увеличение до 200 квадратных метров. Площадь участка 400 кв.м. Стены в очень хорошем состоянии. Все коммуникации центральные, паркинг на 3 автомобиля. Расстояние до...

Antarex

80 000 €

Дом в Которе, Черногория

108 м² 1 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Деревня Братешичи муниципалитета Котор. Чистый горный воздух. Асфальтированная дорога. Подключение к электросети. Вода местная, канализация септик. Расстояние до моря около 10 километров. Прекрасный вид на окрестности. Дом одноэтажный площадью в основании 108 м2. Внутренняя жилая площадь 77 м2. Площадь участка 646м2. Планировка: 3 спальни,...

Белый Слон

60 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

74 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Сутоморе. Площадь дома 74 м2, участок земли 150 м2. Вода городская, септик. Вид на море со второго этажа. До моря 700 метров.

Galeo

80 000 €

Дом в Баре, Черногория

150 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12778 Продается дом с отличным потенциалом в живописном районе Шушань!????Дом:150 м²????Участок:700 м²????Вид на море– насладитесь захватывающим панорамным видом каждый день! Дом идеально подойдет для тех, кто хочет воплотить свои дизайнерские идеи и создать уютный уголок для отдыха или проживания у моря. Большой участок...

DOO TradeGoria

86 000 €

Вилла в Забрдже, Черногория

114 м²

ВНЖ при покупке

Продается новый дом в процессе строительства в поселке Забрдже, полуостров Луштица. Дом площадью 114 кв.м., на стадии грубых работ. Планировка предполагает два апартамента, возможно использование в коммерческих целях. Площадь участка 400 кв.м, заведено электричество. По УТУ возможно строительство второго этажа. Расстояние до моря и поселка...

Antarex

75 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

84 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Продается дом в Сутоморе. Площадь 84 м2, участок 245 м2, дом одноэтажный. Состоит из гостиной, кухни, двух спален и с/у с ванной. Полностью оборудован всем необходимым и готов для проживания. В хорошем состоянии, ремонт не требуется. Есть гараж и терраса. В собственности более 15 лет. Собственник один. От магазина Voli в Сутоморе...

DOO MONTBEL

39 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

109 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

9021. Никшич, Милочани. Сельское домовладение возле реки, общая площадь участка 2.121 кв м. Полутораэтажный дом в основе 109 кв м, внутренняя площадь 85 кв м (гостиная, кухня, две с пальные комнаты, ванная комната, терраса, под террасой – гараж. С гражом соеден полуэтаж. На участке - дополнительная двухэтажная постройка 35 кв м (инвентарь,...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

80 000 €

Дом в Шушани, Черногория

150 м²

ВНЖ при покупке

Дом под реставрацию - Шушань, пригород Бара

Galeo

80 000 €

Дом в Баре, Черногория

150 м²

ВНЖ при покупке

ОписаниеДом в Шушани с видом на море под реконструкцию Продается дом с отличным потенциалом в живописном районе Шушань!Дом:150 м²Участок:700 м²Вид на море– насладитесь захватывающим панорамным видом каждый день! Дом идеально подойдет для тех, кто хочет воплотить свои дизайнерские идеи и создать уютный уголок для отдыха или проживания у моря....

Tradegoria Global Estate

69 000 €

Дом в Баре, Черногория

54 м² 2

ВНЖ при покупке

описаниеК продаже предлагается дом в Баре, ШушаньДом 54 м2 , участок 150 м2В доме кухня и гостиная со столовой 2 спальни и санузелОтличная планировка.Дом имеет прекрасный вид. Собственный гараж.Расстояние до моря 2000мТихое и красивое место для жизни.

Tradegoria Global Estate

85 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

95 м² 4

ВНЖ при покупке

описаниеК продаже предлагается двухэтажный дом в СутомореПлощадь дома 95м2, участок 90м2Первый этаж: кухня, две спальни и санузелВторой этаж: кухня, две спальни, санузел и террасаПарковка во двореВ гостиной установлен камин-печь, есть кондиционерВид на мореВыше магистрали 900м

Tradegoria Global Estate

69 000 €

Дом в Баре, Черногория

54 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.12729 К продаже предлагается дом в Баре, ШушаньДом 54 м2 , участок 150 м2В доме кухня и гостиная со столовой 2 спальни и санузелОтличная планировка.Дом имеет прекрасный вид. Собственный гараж.Расстояние до моря 2000мТихое и красивое место для жизни.

DOO TradeGoria

85 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

95 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.12730 К продаже предлагается двухэтажный дом в СутомореПлощадь дома 95м2, участок 90м2Первый этаж: кухня, две спальни и санузелВторой этаж: кухня, две спальни, санузел и террасаПарковка во двореВ гостиной установлен камин-печь, есть кондиционерВид на мореВыше магистрали 900м

DOO TradeGoria

94 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

74 м²

ВНЖ при покупке

Недвижимость, Черногория, Жабляк Продается полностью легализованный дом в спокойном районе Междо, Жабляк, идеально подходящий для любителей природы и тех, кто ищет тишину и уют в потрясающем горном окружении. Площадь дома составляет 74 м², а площадь участка — 311 м². Дом имеет продуманную планировку на двух уровнях: Первый этаж: Вход...

Amfora Real Estate

75 000 €

Дом в Рисане, Черногория

60 м² 2

ВНЖ при покупке

описаниеПредлагается на срочную продажу новый дом в общине Котор, местечко Драгаль. Дом был построен в январе 2022 года компанией Bor Promet из Иваницы, Сербия. Дом площадью 60м2. Структура дома: от входной двери коридор, справа две спальни, слева санузел и слева большая гостиная с балконными дверями, цистерна для питьевой воды объемом 40м3,...

Tradegoria Global Estate

82 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

120 м²

ВНЖ при покупке

описаниеНикшич,општина Жировница, местность Рубежа. Каменный дом с большим участком. Дом построен в 1949 году, в 2018 отреставрирован. Толщина стен дома 60 см. На первом этаже – помещение 40 кв м для содержания скота (последние 815лет не эксплуатируется, возможен ремонт и адаптация под жилье. На втором этаже 80 кв м – большие гостиная, кухня,...

Tradegoria Global Estate

82 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

120 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.27.11.12723 Никшич,општина Жировница, местность Рубежа. Каменный дом с большим участком. Дом построен в 1949 году, в 2018 отреставрирован. Толщина стен дома 60 см. На первом этаже – помещение 40 кв м для содержания скота (последние 85лет не эксплуатируется, возможен ремонт и адаптация под жилье. На втором этаже 80 кв м –...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 138 похожих объектов

Главные риски при покупке бюджетного жилья

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки и часто связаны с проблемами. Такая недвижимость может быть в аварийном состоянии, что требует значительных вложений в ремонт. При рассмотрении вариантов важно провести тщательную проверку юридической документации и состояния объекта, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

1. Нелегальность объектов: построены без соответствующих разрешений, в нарушение градостроительных норм или находятся только в процессе легализации. Это влечёт за собой дополнительные расходы на оформление документов, а также коммуналиев*.

Коммуналии – коммунальный налог, который взимается единоразово при получении разрешения на строительство. Сумма рассчитывается в зависимости от площади недвижимости и расположения. Чем ближе к морю, тем дороже. Если застройщик не уплатил коммуналии, то расходы автоматически ложатся на нового собственника.

2. Чистота документов: риск столкнуться с юридическими проблемами из-за неполной или некорректной документации на недвижимость.

3. Скрытые дефекты: бюджетное жильё может требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию.

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

При покупке бюджетной недвижимости важно обратить внимание, чтобы объект был вписан в лист собственности, и обязательно – в качестве жилого помещения.

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Земельные участки, которые могут показаться бюджетными вариантами, не дают права получить ВНЖ, если на них нет зарегистрированного в кадастре объекта недвижимости. Зачастую именно это заставляет потенциальных покупателей от них отказаться.

Зачем покупать дешёвую недвижимость 

Главное преимущество – это, конечно, цена. Причём не только на этапе покупки, но и при обслуживании недвижимости: расходы на содержание объекта эконом-класса будут ниже. Кроме того, на дешёвой недвижимости тоже можно зарабатывать.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Для иностранных покупателей недвижимость в Черногории привлекательна как для проживания, так и для инвестиций. Жильё у моря хорошо растёт в цене и успешно сдаётся в аренду. Даже старая квартира не в самом идеальном состоянии будет пользоваться спросом, если расположена рядом с пляжами.

Также покупка жилья любой стоимости даёт иностранцам право на получение временного вида на жительство в Черногории, что в последние два года стало особенно популярным среди граждан Западной Европы, а также украинцев и россиян.

Фото: Unsplash (Alexandr Bormotin, Oleg Gratilo, Anastacia Dvi)

Условия цитирования материалов Prian.ru