Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

В Черногории на государственном уровне реализуется стратегия, призванная превратить эту прекрасную балканскую страну в новый элитный европейский курорт с высококлассной люксовой недвижимостью и соответствующей инфраструктурой.

Здесь уже существует несколько масштабных девелоперских проектов, доступных только состоятельным покупателям (Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay и другие). Новые премиальные комплексы продолжают строиться.

И тем не менее большинство имеющихся на рынке вариантов можно отнести к среднему или эконом-классу. Рассказываем, сколько денег понадобится для покупки недорогого жилья у моря, на что могут рассчитывать покупатели с небольшим бюджетом и как избежать возможных рисков.

Статистика цен на недвижимость в Черногории

Сегодня жилая недвижимость в Черногории дорожает. И ожидается, что как минимум в среднесрочной перспективе тенденция сохранится.

Для этого есть все условия:

• восстановление внутреннего и внешнего спроса;
• стабильная экономика (Международный валютный фонд и Всемирный банк прогнозируют годовой рост ВВП страны на 4,5% и 4,8% соответственно);
• высокая инфляция, которая влияет на стоимость стройки;
• мощный туристический поток, который стимулирует инвестиционный спрос (только за август 2023-го страну посетило более 240 тыс. отдыхающих);
• рост числа иммигрантов, которым нужно жильё (только россиян в Черногории около 60 тыс.).  

По официальным данным Статистического управления Черногории, во втором квартале 2023-го средняя стоимость нового жилья в стране выросла на 9,09% в годовом исчислении и достигла €1,5 тыс. за кв. м.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить – ищите объекты на вторичке. Официальных данных по динамике цен в этом сегменте нет. Но по наблюдениям риелторов, здесь рост не такой очевидный, как среди новостроек. Кроме того, всегда можно найти продавца, который нуждается в срочной сделке и готов на скидку.

Самые дорогие и дешёвые регионы 

Цены на недвижимость в Черногории сильно отличаются в зависимости от региона. Самое дорогое жильё – у моря и в столице.

Средние цены на курортах

• На Будванской Ривьере: €1,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
• На Барской Ривьере: от €1,2 тыс. до 3 тыс. за кв. м
• В Которском заливе: от €2 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м

Вид на курорт Будва

В премиальных комплексах стоимость квадрата достигает €10 тыс.

В Подгорице средняя стоимость квадратного метра – €1,6 тыс. (годовой рост на 13,5%). В центральном же регионе квадратные метры подорожали на 16,9% годовых – до €714. В северном регионе ценник достиг €1,28 тыс. – плюс 39,9% годовых.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить, но не готовы отказываться от близости к морю – ищите объекты в Улцине, это самый доступный приморский регион Черногории. Средняя стоимость местного жилья в базе Prian.ru составляет €1,3 тыс. за квадрат. Это вдвое дешевле, чем в Будве, и почти втрое – чем в Тивате. Регион пока не так известен среди иностранцев – это одна из причин сравнительно низких цен.  

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Иностранцы в Черногории

За первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость Черногории выросли на 5,41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили €296,81 млн.

Естественно, в первую очередь иностранцев привлекает недвижимость на побережье. По данным официальной статистики, самые многочисленные зарубежные инвесторы – россияне, сербы и британцы.

Если же опираться на наблюдения отдельных экспертов рынка, то в зависимости от агентства данные разнятся. Но всё же незначительно отличаются от «генеральной линии».  

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

На первом месте покупатели из Сербии – 17%, на втором с небольшим отрывом идут россияне – 15%. Тройку лидеров закрывают покупатели из Турции с 11,5% всех сделок. Чуть-чуть отстают инвесторы из Германии с 11%. Пятое место делят представители США и Канады с 5,5% сделок.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Согласно последним доступным данным, с января по май 2023 года вложения россиян в черногорскую недвижимость составили €52,5 млн. В прошлом году на первом месте по вложениям были граждане Германии (€57 млн), а россияне с €50 млн на втором. Также ведущие позиции по приобретению недвижимости в Черногории занимают граждане Турции, Сербии, Украины, Великобритании, Китая и США.

Недорогая недвижимость – что это

Бюджетное жильё в Черногории – это квартиры стоимостью до €50 тыс. и дома до €100 тыс. Такие варианты пользуются спросом в том числе у россиян, так как дают возможность получения ВНЖ и не несут большой налоговой нагрузки.

Квартиры в Черногории до €50 тыс.

40 000 €

Апартаменты в Ластве, Черногория

20 м²

ВНЖ при покупке

Продаётся студия площадью 20 м² в составе нового жилого комплекса в Ластве Грбальской, муниципалитет Будва. Комплекс расположен в тихом и привлекательном районе, всего в нескольких минутах езды от Будвы и самых красивых пляжей черногорского побережья, что делает его идеальным как для жизни, так и для инвестиций. В комплексе предлагаются...

Amfora Real Estate

45 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

26 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.13.12949 Старт продаж квартир и студий в новостройке — Добра Вода, Бар Курортный посёлок на побережье ЧерногорииСовременное 3-этажное здание с приватным паркингомКвартиры с чистовой отделкойВсе документы готовы — один собственник 1 этаж:* Студия 33,86 м² — 59 000 евро* Студия 28,85 м² — 50 000 евро* Студия 26,14 м² — 45 000...

DOO TradeGoria

45 000 €

Апартаменты в Будве, Черногория

13 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Структура квартиры: 1 комната, 1 санузел. Удобства: Ремонт, мебель, техника, сплит-система, бойлер. Расположение: Центр Будвы. Вся инфраструктура в шаровой доступности: кафе, рестораны, супермаркет, хозяйственные магазины, школа, парикмахерская и т. д. Море - 10 минут пешком. Аэропорт Тивата и Porto Montenegro - 30 минут на...

GATE Realty

46 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

55 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.12531 Полдома в Сутоморе , площадью по документам 40м2, фактически около 55м2 С земельным участком 200м2 Структура: 3 спальни, одна из которых с выходом на террасу, санузел, кухня Вода городская , канализация септика Дом разделен по вертикали , участок огорожен Дом легальный Парковка на 2 авто, хороший подъезд до...

DOO TradeGoria

42 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

33 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.11333 Небольшая квартирастудия в Сутоморе. Площадь квартиры33м2. Квартира находится на первом этаже. Сделан капитальный ремонт. Расстояние до моря 1200 метров ровной дорогой. 42 000 евро

DOO TradeGoria

43 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

25 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.11117 Небольшая квартира в Сутоморе. Площадь квартиры 24м2. Квартира находится на первом этаже. Можно использовать как коммерческое помещение (салон красоты), так и как жилое (квартира студия). Квартира находится рядом с супермаркетом Идея. 43 000 евро

DOO TradeGoria

39 000 €

Квартира в Баре, Черногория

30 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.10817 Две дешевые квартиры в Сутоморе Характеристики квартиры: - квартиры площадью 30м2 - находятся на втором этаже, дом без лифта - квартиры полностью меблированы, установлены кондиционеры - в квартирах есть терраса Удачное расположение квартиры: тихий район, до ближайшего магазина 200 метров, до городского пляжа 1500...

DOO TradeGoria

45 000 €

Квартира в Утехе, Черногория

40 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.9363Просторная квартира-студия в курортном городке Утеха в 150 метрах от моря. Основные характеристики: Абсолютно новая студия с качественным ремонтом и готовой кухней. В квартире сделано первичное решение для организации пространства - перегородка, которая позволяется сделать используемую площадь более эргонамичной и...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 8 похожих объектов

Хорошая новость для покупателей дешёвого жилья. С начала 2024 года в Черногории вводится прогрессивный налог на оборот недвижимости. Для объектов кадастровой стоимостью до €150 тыс. ставка будет минимальной – 3%. Покупателям премиального жилья придётся платить больше. 

Самое доступное жильё, как правило, находится в прилегающих к городам районах, в 20–30 и более минутах ходьбы от моря или в посёлках, расположенных в пригороде. Обычно это вторичное жильё или очень маленькие студии в новостройках. Также по низким ценам предлагают недостроенные дома без отделки.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Чаще всего бюджетная недвижимость имеет небольшой метраж. Хотя если брать стоимость квадратного метра, то она может быть значительно выше, чем у просторной новой квартиры. Например, студия в 19 кв. м в старом доме оценивается в €59 тыс. – это более €3 тыс. за квадрат. Тогда как в строящемся здании с аналогичным расположением может быть предложение по €2,3 тыс. за кв. м.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Сейчас вам понадобится минимум €50 тыс., чтобы купить пригодный для использования объект. Обычно в этом бюджете находятся небольшие квартиры и студии, расположенные в менее престижных или удалённых от моря районах. Обладатели суммы от €70 тыс. получат куда более широкий выбор вариантов.

Дома в Черногории до €100 тыс.

59 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

60 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура квартиры: Просторная гостиная, кухня, 2 спальни, 1 ванная, просторная терраса. Участок- 230 м2. Удобства: Удобная планировка. Облагороженная территория с зелёными насаждениями. Ремонт. Мебель и техника. Натуральные полы. Сантехника, кондиционер, бойлер....

GATE Realty

85 000 €

Дом в Баре, Черногория

144 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.13026 Продаётся каменный дом в средиземноморском стиле с видом на море СутомореУникальный объект с характером и потенциалом в зелёной части курорта Локация: Сутоморе, ЧерногорияТип: каменная недвижимость в традиционном стилеПлощадь участка: 366 м²Общая площадь дома: 144 м²Основание дома: 72 м² + дополнительное строение 16...

DOO TradeGoria

59 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

44 м²

ВНЖ при покупке

Дом с прекрасным видом в Хай-Нехай, Сутоморе, Бар Дом 44 м2 Площадь участка 155 м2 Структура дома: терраса, гостиная с кухней, спальня, ванная комната, кладовая. Внешняя лестница. Открытая терраса для отдыха с зоной барбекю. Возможность надстройки этажа. Дом после ремонта. Дом полностью меблирован и готов к заселению и проживанию...

Galeo

76 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

78 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Продается семейный дом площадью 78 кв.м. на огороженном участке 270кв.м. в Утехе. Планировка: просторная гостиная с кухней, 3 спальни, 2 террасы 60 кв.м, подвал 17 кв.м, кладовая. Дом продается вместе с мебелью и бытовой техникой. Есть 2 резервуара для воды объемом 60 м3, гараж площадью 17 кв.м. Можно построить еще один этаж такой же площади....

Antarex

70 200 €

Дом в Баре, Черногория

27 м² 300

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.11.12984 Квартиры от застройщика в Баре — жизнь и инвестиции у моря Черногория, г. БарНовый жилой комплекс в престижной локации — рядом с морем и центром города. Идеальный выбор для жизни, отдыха и инвестиций. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА: Современное строительство Квартиры с чистовой отделкой Оборудованные санузлы...

DOO TradeGoria

62 000 €

Дом в Голубовцах, Черногория

51 м² 2 1 1

Продается уютный одноэтажный дом, расположенный в живописной общине Зета, Черногория – идеальное место для тех, кто ценит спокойствие, свежий воздух и уникальный микроклимат региона. Этот дом сочетает в себе комфорт проживания и отличные инвестиционные перспективы, что делает его привлекательным как для постоянного проживания, так и для...

Частное лицо

95 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

60 м²

ВНЖ при покупке

Дом в Сутоморе. Площадь дома 60 м2 с террасой. Участок 210м2. До моря 1000 метров, рядом магазин HDL. Цена 95.000 евро

Galeo

85 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

74 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.25.11.12974 Двухэтажный дом в Сутоморе, район БрцаЛегализованный | Тихое место | 2 отдельных апартамента Продаётся двухэтажный дом в зелёной, спокойной части Сутоморе — Брца. Идеальный вариант для тех, кто ищет уединённое место в окружении природы. Площадь участка: 251 м²Общая площадь дома: 74 м² (по 37 м² на каждом...

DOO TradeGoria

84 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

220 м²

ВНЖ при покупке

Продается недостроенный дом площадью 220 м² (зарегистрированная площадь одного этажа 46м2), расположенный на участке 2.032 м² в районе Горнье Поле — тихой и семейной зоне города Никшич. Дом находится на этапе черновой постройки и продается в текущем состоянии, без запланированных дополнительных работ. Будущий владелец сможет завершить...

Montenegro Prospects

100 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

80 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Двухквартирный дом в стадии строительства в Игало - Дреновике. Дом состоит из двух меньших квартир, первый этаж 40 м2, второй этаж 40 м2. Площадь двора вокруг дома 260 м2, гараж 25 м2. Расстояние до моря 3 км, до Герцег-Нови 5 км. Цена: 100 000 евро

Rivijera Nekretnine

39 000 €

Дом в Плевле, Черногория

76 м² 5 2

ВНЖ при покупке

9028. Плевля, сельская местность Зекавице. Двухэтажный дом, в основе 48 кв м, внутренней площадью по 38 кв м на каждый этаж. Прилегающий к дому участок 976 кв м, иностранец может купить на физическое лицо. Дополнительно 7 участков земли, расположенных в 50-120 метрах, общей площадью 15.336 кв м. Всего 16.312 кв м. Имеется вспомогательное...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

95 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже компактный дом площадью 45 м² с участком 105 м², расположенный в Сутоморе, муниципалитет Бар. Дом идеально подходит для небольшой семьи или в качестве летней резиденции: в нем предусмотрена одна спальня, одна ванная комната, а также кухня с необходимой техникой, совмещенная с гостиной. Наличие террасы позволяет...

DOO "Monteonline"

67 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

41 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.25.11.12942 Небольшой дом с участком в Сутоморе в зоне урбанистического плана Цена: 67 000 € Предлагается к продаже легальный дом в уютной части Сутоморе, чуть выше магистрали. Отличный вариант для отдыха, инвестиции или строительства нового дома! ОБЩИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ: Площадь дома: 41 м² Участок: 187 м² Подсобное здание: 17 м²...

DOO TradeGoria

65 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

30 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается дом площадью 30м2 на участке 360м2. Дом находится в тихом, зеленом микрорайоне в пригороде Херцег Нови. Планировка – гостиная с кухонной зоной, две отдельные спальни, ванная с душевой. На участке есть небольшой сарай. К дому ведет новая, бетонная дорога с освещением. Можно построить второй этаж. Отличное предложение, как для отдыха,...

Antarex

78 000 €

Вилла в Шушани, Черногория

54 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается небольшой дом площадью 54 кв.м. на участке 150 кв.м. в Шушани, муниципалитет Бар. Дом с прекрасным видом на море и город Бар, расстояние до пляжа около 2 км. Тихое и красивом место для жизни.Планировка включает кухню, гостиную с обеденной зоной, две спальни и саузел. Собственный гараж. Резервуар для воды 5 кубометров. Проведена...

Antarex

70 000 €

Дом в Шушани, Черногория

26 м² 1

ВНЖ при покупке

Маленький и симпатичный домик в Шушани. Всего в 800м от моря. Участок 141м2. Сам домик имеет площадь 26м2. Внутри домик полностью меблирован и оборудован необходимой бытовой техникой (новой). Имеются кондиционер, бойлер, стиральная машина, варочная панель, холодильник. Снаружи дом утеплен для комфортного проживания в холодное время года. Пол –...

Montenegro Prospects

67 677 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

206 м² 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем вам просторную и стильно оформленную виллу, сочетающую в себе комфорт, функциональность и современный дизайн. В этом доме есть все необходимое для комфортной и спокойной жизни: 2 гостиные, 1 кухня, 4 спальни, 2 ванные комнаты и 2 гаража. При входе вас встречает изысканное официальное жилое пространство, идеально подходящее для...

Armchair Property Investments Ltd

37 000 €

Дом на Круче, Черногория

42 м²

ВНЖ при покупке

Дача расположена в местечке известным как Круча 2, на участке 147м2. Сам домик 42м2, вспомогательный объект 16м2. Есть место под парковку. Дом поделен на две комнаты, в которых есть место для мини кухни и с/у. Зеленое и тихое место для отдыха. Есть два пляжа. Один в 250м, второй в 400м от дома. По прямой до моря 170м. Электричество, септик. Дача...

Montenegro Prospects

80 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

45 м² 1 1

Продается уютный дом с участком земли в Сутоморе. Расстояние до моря 700 метров, до пляжа 10 минут пешком.Площадь дома 45 кв.м, площадь участка - 105 кв.м. Структура дома включает прихожую, гостиную с кухней, спальню, ванную комнату и террасу. На втором этаже дома расположен чулан, а под домом есть кладовка для хранения. Ремонт был сделан в...

Antarex

94 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

75 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.27.11.12869 Элегантный дом в сердце Жабляка – уют и комфорт среди гор Локация: Жабляк, район Kovačka DolinaПлощадь дома: 75 м² (жилая – 69 м²)Участок: 250 м²До центра Жабляка: всего 1500 мЦена 94.000 евро О доме:Этот уютный двухэтажный дом – идеальное место для комфортного отдыха или постоянного проживания среди потрясающей...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 144 похожих объекта

Главные риски при покупке бюджетного жилья

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки и часто связаны с проблемами. Такая недвижимость может быть в аварийном состоянии, что требует значительных вложений в ремонт. При рассмотрении вариантов важно провести тщательную проверку юридической документации и состояния объекта, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

1. Нелегальность объектов: построены без соответствующих разрешений, в нарушение градостроительных норм или находятся только в процессе легализации. Это влечёт за собой дополнительные расходы на оформление документов, а также коммуналиев*.

Коммуналии – коммунальный налог, который взимается единоразово при получении разрешения на строительство. Сумма рассчитывается в зависимости от площади недвижимости и расположения. Чем ближе к морю, тем дороже. Если застройщик не уплатил коммуналии, то расходы автоматически ложатся на нового собственника.

2. Чистота документов: риск столкнуться с юридическими проблемами из-за неполной или некорректной документации на недвижимость.

3. Скрытые дефекты: бюджетное жильё может требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию.

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

При покупке бюджетной недвижимости важно обратить внимание, чтобы объект был вписан в лист собственности, и обязательно – в качестве жилого помещения.

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Земельные участки, которые могут показаться бюджетными вариантами, не дают права получить ВНЖ, если на них нет зарегистрированного в кадастре объекта недвижимости. Зачастую именно это заставляет потенциальных покупателей от них отказаться.

Зачем покупать дешёвую недвижимость 

Главное преимущество – это, конечно, цена. Причём не только на этапе покупки, но и при обслуживании недвижимости: расходы на содержание объекта эконом-класса будут ниже. Кроме того, на дешёвой недвижимости тоже можно зарабатывать.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Для иностранных покупателей недвижимость в Черногории привлекательна как для проживания, так и для инвестиций. Жильё у моря хорошо растёт в цене и успешно сдаётся в аренду. Даже старая квартира не в самом идеальном состоянии будет пользоваться спросом, если расположена рядом с пляжами.

Также покупка жилья любой стоимости даёт иностранцам право на получение временного вида на жительство в Черногории, что в последние два года стало особенно популярным среди граждан Западной Европы, а также украинцев и россиян.

Фото: Unsplash (Alexandr Bormotin, Oleg Gratilo, Anastacia Dvi)

Условия цитирования материалов Prian.ru