Черногорский рынок недвижимости на подъёме, цены растут, как и объёмы строительства. Осталось ли в стране доступное жильё? На какие цены можно рассчитывать в 2024 году? И как избежать рисков, которые характерны для эконом-сегмента? Об этом мы говорили с экспертами черногорского рынка.
В Черногории на государственном уровне реализуется стратегия, призванная превратить эту прекрасную балканскую страну в новый элитный европейский курорт с высококлассной люксовой недвижимостью и соответствующей инфраструктурой.
Здесь уже существует несколько масштабных девелоперских проектов, доступных только состоятельным покупателям (Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay и другие). Новые премиальные комплексы продолжают строиться.
И тем не менее большинство имеющихся на рынке вариантов можно отнести к среднему или эконом-классу. Рассказываем, сколько денег понадобится для покупки недорогого жилья у моря, на что могут рассчитывать покупатели с небольшим бюджетом и как избежать возможных рисков.
Статистика цен на недвижимость в Черногории
Сегодня жилая недвижимость в Черногории дорожает. И ожидается, что как минимум в среднесрочной перспективе тенденция сохранится.
По официальным данным Статистического управления Черногории, во втором квартале 2023-го средняя стоимость нового жилья в стране выросла на 9,09% в годовом исчислении и достигла €1,5 тыс. за кв. м.
Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить – ищите объекты на вторичке. Официальных данных по динамике цен в этом сегменте нет. Но по наблюдениям риелторов, здесь рост не такой очевидный, как среди новостроек. Кроме того, всегда можно найти продавца, который нуждается в срочной сделке и готов на скидку.
Самые дорогие и дешёвые регионы
Цены на недвижимость в Черногории сильно отличаются в зависимости от региона. Самое дорогое жильё – у моря и в столице.
Средние цены на курортах
На Будванской Ривьере: €1,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
На Барской Ривьере: от €1,2 тыс. до 3 тыс. за кв. м
В Которском заливе: от €2 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
Вид на курорт Будва
В премиальных комплексах стоимость квадрата достигает €10тыс.
В Подгорице средняя стоимость квадратного метра – €1,6 тыс. (годовой рост на 13,5%). В центральном же регионе квадратные метры подорожали на 16,9% годовых – до €714. В северном регионе ценник достиг €1,28 тыс. – плюс 39,9% годовых.
Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить, но не готовы отказываться от близости к морю – ищите объекты в Улцине, это самый доступный приморский регион Черногории. Средняя стоимость местного жилья в базе Prian.ru составляет €1,3 тыс. за квадрат. Это вдвое дешевле, чем в Будве, и почти втрое – чем в Тивате. Регион пока не так известен среди иностранцев – это одна из причин сравнительно низких цен.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Иностранцы в Черногории
За первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость Черногории выросли на 5,41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили €296,81 млн.
Естественно, в первую очередь иностранцев привлекает недвижимость на побережье. По данным официальной статистики, самые многочисленные зарубежные инвесторы – россияне, сербы и британцы.
Если же опираться на наблюдения отдельных экспертов рынка, то в зависимости от агентства данные разнятся. Но всё же незначительно отличаются от «генеральной линии».
На первом месте покупатели из Сербии – 17%, на втором с небольшим отрывом идут россияне – 15%. Тройку лидеров закрывают покупатели из Турции с 11,5% всех сделок. Чуть-чуть отстают инвесторы из Германии с 11%. Пятое место делят представители США и Канады с 5,5% сделок.
Согласно последним доступным данным, с января по май 2023 года вложения россиян в черногорскую недвижимость составили €52,5 млн. В прошлом году на первом месте по вложениям были граждане Германии (€57 млн), а россияне с €50 млн на втором. Также ведущие позиции по приобретению недвижимости в Черногории занимают граждане Турции, Сербии, Украины, Великобритании, Китая и США.
Недорогая недвижимость – что это
Бюджетное жильё в Черногории – это квартиры стоимостью до €50 тыс. и дома до €100 тыс. Такие варианты пользуются спросом в том числе у россиян, так как дают возможность получения ВНЖ и не несут большой налоговой нагрузки.
Квартиры в Черногории до €50 тыс.
49 400 €
Квартира в Баре, Черногория
26 м²11
Данный жилой комплекс — это небольшой современный жилой дом, расположенный в тихом и развивающемся районе Бара.
Проект задуман как функциональное, современное и комфортабельное жилье для семей, молодых специалистов и инвесторов, ищущих надежную стоимость и качественное строительство.
Расположение обеспечивает быстрый доступ ко всем...
ES35.com
50 000 €
Апартаменты в Игало, Черногория
42 м²11
Продается квартира, расположенная на мансардном этаже малоквартирного дома в Игало. Общая площадь квартиры 42 кв.м., одна спальня, гостиная с зоной кухни, санузел, уютная терраса с видом на море, прихожая. Квартира частично меблирована, установлена сантехника, бойлер, вентиляция в ванной.
Общий паркинг, торговые центры в шаговой доступности....
Хорошая новость для покупателей дешёвого жилья. С начала 2024 года в Черногории вводится прогрессивный налог на оборот недвижимости. Для объектов кадастровой стоимостью до €150 тыс. ставка будет минимальной – 3%. Покупателям премиального жилья придётся платить больше.
Самое доступное жильё, как правило, находится в прилегающих к городам районах, в 20–30 и более минутах ходьбы от моря или в посёлках, расположенных в пригороде. Обычно это вторичное жильё или очень маленькие студии в новостройках. Также по низким ценам предлагают недостроенные дома без отделки.
Чаще всего бюджетная недвижимость имеет небольшой метраж. Хотя если брать стоимость квадратного метра, то она может быть значительно выше, чем у просторной новой квартиры. Например, студия в 19 кв. м в старом доме оценивается в €59 тыс. – это более €3 тыс. за квадрат. Тогда как в строящемся здании с аналогичным расположением может быть предложение по €2,3 тыс. за кв. м.
Сейчас вам понадобится минимум €50 тыс., чтобы купить пригодный для использования объект. Обычно в этом бюджете находятся небольшие квартиры и студии, расположенные в менее престижных или удалённых от моря районах. Обладатели суммы от €70 тыс. получат куда более широкий выбор вариантов.
Дома в Черногории до €100 тыс.
50 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
118 м²421
9092. Никшич, Озриничи, местность Растичи.
Сельский домик 118 кв м на участке земли 446 кв м. В доме 2 большие спальные комнаты, ванная комната, кухня, терраса, подсобное помещение. Подключены коммуникации – электричество и городской водопровод (+ бетонный резервуар на 30 куб метров), кабельный интернет. В 2026 году произведен...
CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»
49 000 €
Вилла в Баре, Черногория
77 м²22
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже небольшой одноэтажный дом площадью 77 кв. м, расположенный на участке 215 кв. м в тихом и живописном местечке Туджемили, Бар. Основой дома служит вековая рушевина (каменные руины) с толщиной стен почти в один метр на площади 47 кв. м, к которой добавлена новая пристройка. Документы на недвижимость полностью чистые.
В...
DOO "Monteonline"
85 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
77 м²21
Выгодное предложение на рынке недвижимости Черногории. Легальный дом в Сутоморе всего в 900 метрах от моря. Сутоморе - развитый поселок с круглогодичной инфраструктурой, отличной набережной и пляжем. До города Бар 10 мин езды. Площадь дома 77 м² и гараж 30 м² с открытой террасой на крыше. Участок — 220 м². Дом продается с мебелью.Документы...
Antarex
76 000 €
Дом в Жабляке, Черногория
56 м²431
Продаётся половина дома площадью 56 м² в самом сердце Жабляка, на участке 150 м².
Дом состоит из трёх уровней: цокольный этаж, первый этаж и мансарда.
Планировка:
Первый уровень: гостиная, совмещённая с кухней, ванная комната
Верхние уровни: три спальни
Удачное расположение в центральной части города обеспечивает удобство для...
ES35.com
20 000 €
Дом в Жабляке, Черногория
24 м²
Кемпы для сдачи под суточную аренду.
Можно владеть от одного дома и получать доход удаленно.
От нас юридическая проверка локации и постановка дома на участок.
Доставка и монтаж модульного дома полностью готового к посуточной аренде.
Организация управляющей компании объектами.
Математика от 20 000 евро один дом и + от 20 000 евро место...
ES35.com
79 000 €
Вилла в Будве, Черногория
70 м²11
ВНЖ при покупке
Мы рады представить эксклюзивный загородный проект, который объединяет в себе современную архитектуру, приватность на лоне природы и высокий инвестиционный потенциал. Это не просто дом — это полностью готовый продукт для жизни, отдыха и получения стабильного дохода.
Архитектура и концепция
Проект выполнен в современном стиле A-Frame —...
DOO "Monteonline"
58 000 €
Дом в Жабляке, Черногория
48 м²11
Готовые модульные дома от 24 м2!
Забудьте о стройке, шуме и бесконечном ожидании. Ваш идеальный дом уже готов, проверен и ждет погрузки на платформу!
Всё включено в 24 м²:
Полная отделка: Современный дизайн.
Санузел «под ключ»: Душевая кабина, унитаз, раковина и бойлер уже установлены.
Инженерные сети: Скрытая разводка...
ES35.com
75 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
150 м²
Продается легализованный старинный каменный дом Сутоморе. Площадь дома 150 кв.м, участок - 330 кв.м. Дом нуждается в реставрации. Подведены городские коммуникации, проложена хорошая асфальтированная дорога. Есть вид на море, до основной трассы 100 м.
Отличное предложение для инвестиций.
Antarex
45 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
75 м²311
Удалённая сделкаОплата в рублях
9059. Мораково, општина Никшич.
В доме есть все необходимое для комфортного отдыха и проживания. Сельский дом площадью 75 кв м: большая кухня с гостиной, большая спальная комната, ванная комната, терраса. к дому - пристройка 15 кв м - хоз.инвентарь. Участок почти 11 соток, сад: сливы и яблони. Проводной интернет - оптиковолокно. Соседи живут...
CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»
76 650 €
Вилла в Даниловграде, Черногория
70 м²
Продается двухэтажный дом в поселке Оря Лука, рядом с Даниловградом. Дом общей площадью 70 кв.м. расположен на участке площадью 840 кв.м., на возвышенности, в окружении природы, в тихом спокойном районе с фантастическим видом на горы. В непосредственной близости находится гора Гарач, которая формирует приятный микроклимат в течение всего года....
Antarex
65 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
30 м²21
Продается дом площадью 30м2 на участке 360м2. Дом находится в тихом, зеленом микрорайоне в пригороде Херцег Нови. Планировка – гостиная с кухонной зоной, две отдельные спальни, ванная с душевой. На участке есть небольшой сарай. К дому ведет новая, бетонная дорога с освещением. Можно построить второй этаж.
Отличное предложение, как для отдыха,...
Antarex
52 500 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
92 м²
Продается старинный семейный каменный дом с участком в горном поселке Камено, муниципалитет Херцег-Нови. Площадь дома 92 кв.м., участок - 259 кв.м. Тихое, спокойное место, прекрасный вид на горы.
Дом нуждается в реконструкции, электричество рядом с домом.
Antarex
47 250 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
56 м²
Продается часть старого каменного дома с хозяйственной постройкой в поселке Камено, општина Херцег-Нови. Тихий зеленый поселок в горах, есть мини маркет, два кафе.
Площадь дома – 32 кв.м., хозяйственной постройки – 24 кв.м., прилегающая часть двора и участка – 369 кв.м.
В доме электричество и вода.Необходим ремонт внутренней части дома.
Antarex
95 000 €
Вилла в Кумборе, Черногория
51 м²22
Продается дом в живописном поселке Кумбор. В доме две квартиры, каждая с отдельной спальней. Площадь дома 51 кв.м., площадь участка 108 кв.м. Дом расположен ниже магистрали, до моря 5 минут пешком. Рядом все необходимые объекты инфраструктуры и знаменитый комплекс Портонови с яхтенной мариной.
Antarex
86 000 €
Вилла в Забрдже, Черногория
114 м²
Продается новый дом в процессе строительства в поселке Забрдже, полуостров Луштица. Дом площадью 114 кв.м., на стадии грубых работ. Планировка предполагает два апартамента, возможно использование в коммерческих целях. Площадь участка 400 кв.м, заведено электричество. По УТУ возможно строительство второго этажа.
Расстояние до моря и поселка...
Antarex
65 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
160 м²
Продается старинный каменный дом под реконструкцию, с видом на море. Дом 1850 года постройки и находится в исторической части поселка Сутоморе. Площадь дома 160 кв.м, возможно увеличение до 200 квадратных метров. Площадь участка 400 кв.м.
Стены в очень хорошем состоянии. Все коммуникации центральные, паркинг на 3 автомобиля. Расстояние до...
Antarex
98 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
94 м²31
Продается первый этаж двухэтажного дома недалеко от старинного города Герцег-Нови. На этаже расположены апартаменты площадью 94кв.м: гостиная с кухней-столовой, три спальни, ванная с туалетом, терраса. Апартаменты меблированы, в доме установлена бытовая техника, кондиционер, есть камин. Водопровод и электричество городские, канализация септик....
Antarex
55 000 €
Дом в Улцине, Черногория
80 м²
Деревянный домик в окрестностях Ульциня, посёлок Братица. Участок 300 кв.м, площадь дома 80 кв.м
Galeo
82 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
95 м²642
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8069. Сутоморе
½ двухэтажного дома по вертикали дом, общей площадью 95 кв м, включая террас и внешнюю лестницу. Первый этаж: 2 спальные комнаты, мини-кухня, ванная комната, терраса. Второй этаж – аналогичен первому. Проживание возможно (адаптировано). Желательно выполнить косметический ремонт фасада. Участок 90 кв м, одно место...
CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»
65 000 €
Дом в Мойковаце, Черногория
91 м²421
ВНЖ при покупке
8044. Область Мойковац, село Жари.
Горная местность, высота над уровнем моря 1040 метров. Сельское домовладение: каменный полутораэтажный дом (нижний уровень 21 кв м, основной этаж 70 кв м), общая площадь 90 кв м включая террасы. На участке дополнительно строение для содержания животных 31 кв м. Возраст дома – около 65 лет. Дом жилой (с...
В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки и часто связаны с проблемами. Такая недвижимость может быть в аварийном состоянии, что требует значительных вложений в ремонт. При рассмотрении вариантов важно провести тщательную проверку юридической документации и состояния объекта, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.
1. Нелегальность объектов: построены без соответствующих разрешений, в нарушение градостроительных норм или находятся только в процессе легализации. Это влечёт за собой дополнительные расходы на оформление документов, а также коммуналиев*.
Коммуналии – коммунальный налог, который взимается единоразово при получении разрешения на строительство. Сумма рассчитывается в зависимости от площади недвижимости и расположения. Чем ближе к морю, тем дороже. Если застройщик не уплатил коммуналии, то расходы автоматически ложатся на нового собственника.
2. Чистота документов: риск столкнуться с юридическими проблемами из-за неполной или некорректной документации на недвижимость.
3. Скрытые дефекты: бюджетное жильё может требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию.
Земельные участки, которые могут показаться бюджетными вариантами, не дают права получить ВНЖ, если на них нет зарегистрированного в кадастре объекта недвижимости. Зачастую именно это заставляет потенциальных покупателей от них отказаться.
Главное преимущество – это, конечно, цена. Причём не только на этапе покупки, но и при обслуживании недвижимости: расходы на содержание объекта эконом-класса будут ниже. Кроме того, на дешёвой недвижимости тоже можно зарабатывать.
Для иностранных покупателей недвижимость в Черногории привлекательна как для проживания, так и для инвестиций. Жильё у моря хорошо растёт в цене и успешно сдаётся в аренду. Даже старая квартира не в самом идеальном состоянии будет пользоваться спросом, если расположена рядом с пляжами.
Также покупка жилья любой стоимости даёт иностранцам право на получение временного вида на жительство в Черногории, что в последние два года стало особенно популярным среди граждан Западной Европы, а также украинцев и россиян.
.jpg)
.png)
.jpg)
.jpg)
.png)
.jpg)
