Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков

В Черногории на государственном уровне реализуется стратегия, призванная превратить эту прекрасную балканскую страну в новый элитный европейский курорт с высококлассной люксовой недвижимостью и соответствующей инфраструктурой.

Здесь уже существует несколько масштабных девелоперских проектов, доступных только состоятельным покупателям (Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay и другие). Новые премиальные комплексы продолжают строиться.

И тем не менее большинство имеющихся на рынке вариантов можно отнести к среднему или эконом-классу. Рассказываем, сколько денег понадобится для покупки недорогого жилья у моря, на что могут рассчитывать покупатели с небольшим бюджетом и как избежать возможных рисков.

Статистика цен на недвижимость в Черногории

Сегодня жилая недвижимость в Черногории дорожает. И ожидается, что как минимум в среднесрочной перспективе тенденция сохранится.

Для этого есть все условия:

• восстановление внутреннего и внешнего спроса;
• стабильная экономика (Международный валютный фонд и Всемирный банк прогнозируют годовой рост ВВП страны на 4,5% и 4,8% соответственно);
• высокая инфляция, которая влияет на стоимость стройки;
• мощный туристический поток, который стимулирует инвестиционный спрос (только за август 2023-го страну посетило более 240 тыс. отдыхающих);
• рост числа иммигрантов, которым нужно жильё (только россиян в Черногории около 60 тыс.).  

По официальным данным Статистического управления Черногории, во втором квартале 2023-го средняя стоимость нового жилья в стране выросла на 9,09% в годовом исчислении и достигла €1,5 тыс. за кв. м.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить – ищите объекты на вторичке. Официальных данных по динамике цен в этом сегменте нет. Но по наблюдениям риелторов, здесь рост не такой очевидный, как среди новостроек. Кроме того, всегда можно найти продавца, который нуждается в срочной сделке и готов на скидку.

Самые дорогие и дешёвые регионы 

Цены на недвижимость в Черногории сильно отличаются в зависимости от региона. Самое дорогое жильё – у моря и в столице.

Средние цены на курортах

• На Будванской Ривьере: €1,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
• На Барской Ривьере: от €1,2 тыс. до 3 тыс. за кв. м
• В Которском заливе: от €2 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м

Вид на курорт Будва

В премиальных комплексах стоимость квадрата достигает €10 тыс.

В Подгорице средняя стоимость квадратного метра – €1,6 тыс. (годовой рост на 13,5%). В центральном же регионе квадратные метры подорожали на 16,9% годовых – до €714. В северном регионе ценник достиг €1,28 тыс. – плюс 39,9% годовых.

Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить, но не готовы отказываться от близости к морю – ищите объекты в Улцине, это самый доступный приморский регион Черногории. Средняя стоимость местного жилья в базе Prian.ru составляет €1,3 тыс. за квадрат. Это вдвое дешевле, чем в Будве, и почти втрое – чем в Тивате. Регион пока не так известен среди иностранцев – это одна из причин сравнительно низких цен.  

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Иностранцы в Черногории

За первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость Черногории выросли на 5,41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили €296,81 млн.

Естественно, в первую очередь иностранцев привлекает недвижимость на побережье. По данным официальной статистики, самые многочисленные зарубежные инвесторы – россияне, сербы и британцы.

Если же опираться на наблюдения отдельных экспертов рынка, то в зависимости от агентства данные разнятся. Но всё же незначительно отличаются от «генеральной линии».  

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

На первом месте покупатели из Сербии – 17%, на втором с небольшим отрывом идут россияне – 15%. Тройку лидеров закрывают покупатели из Турции с 11,5% всех сделок. Чуть-чуть отстают инвесторы из Германии с 11%. Пятое место делят представители США и Канады с 5,5% сделок.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Согласно последним доступным данным, с января по май 2023 года вложения россиян в черногорскую недвижимость составили €52,5 млн. В прошлом году на первом месте по вложениям были граждане Германии (€57 млн), а россияне с €50 млн на втором. Также ведущие позиции по приобретению недвижимости в Черногории занимают граждане Турции, Сербии, Украины, Великобритании, Китая и США.

Недорогая недвижимость – что это

Бюджетное жильё в Черногории – это квартиры стоимостью до €50 тыс. и дома до €100 тыс. Такие варианты пользуются спросом в том числе у россиян, так как дают возможность получения ВНЖ и не несут большой налоговой нагрузки.

Квартиры в Черногории до €50 тыс.

48 000 €

Апартаменты в Херцег-Нови, Черногория

32 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается светлая просторная квартира с 1 спальней в Гомила, районе Херцег-Нови. Площадь квартиры 32кв.м., второй этаж. Планировка: гостиная с кухонной зоной, спальня, санузел с душевой кабиной, терраса с видом на залив. Квартира меблирована, установлена необходимая бытовая техника. Рядом с домом продуктовый супермаркет, ближайший ресторан в...

Antarex

46 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

55 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 5.25.13.12531 Полдома в Сутоморе , площадью по документам 40м2, фактически около 55м2 С земельным участком 200м2 Структура: 3 спальни, одна из которых с выходом на террасу, санузел, кухня Вода городская , канализация септика Дом разделен по вертикали , участок огорожен Дом легальный Парковка на 2 авто, хороший подъезд до...

DOO TradeGoria

42 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

33 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.11333 Небольшая квартирастудия в Сутоморе. Площадь квартиры33м2. Квартира находится на первом этаже. Сделан капитальный ремонт. Расстояние до моря 1200 метров ровной дорогой. 42 000 евро

DOO TradeGoria

43 000 €

Квартира в Сутоморе, Черногория

25 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.11117 Небольшая квартира в Сутоморе. Площадь квартиры 24м2. Квартира находится на первом этаже. Можно использовать как коммерческое помещение (салон красоты), так и как жилое (квартира студия). Квартира находится рядом с супермаркетом Идея. 43 000 евро

DOO TradeGoria

39 000 €

Квартира в Баре, Черногория

30 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.13.10817 Две дешевые квартиры в Сутоморе Характеристики квартиры: - квартиры площадью 30м2 - находятся на втором этаже, дом без лифта - квартиры полностью меблированы, установлены кондиционеры - в квартирах есть терраса Удачное расположение квартиры: тихий район, до ближайшего магазина 200 метров, до городского пляжа 1500...

DOO TradeGoria

45 000 €

Квартира в Утехе, Черногория

40 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.13.9363Просторная квартира-студия в курортном городке Утеха в 150 метрах от моря. Основные характеристики: Абсолютно новая студия с качественным ремонтом и готовой кухней. В квартире сделано первичное решение для организации пространства - перегородка, которая позволяется сделать используемую площадь более эргонамичной и...

DOO TradeGoria

Посмотреть ещё 6 похожих объектов

Хорошая новость для покупателей дешёвого жилья. С начала 2024 года в Черногории вводится прогрессивный налог на оборот недвижимости. Для объектов кадастровой стоимостью до €150 тыс. ставка будет минимальной – 3%. Покупателям премиального жилья придётся платить больше. 

Самое доступное жильё, как правило, находится в прилегающих к городам районах, в 20–30 и более минутах ходьбы от моря или в посёлках, расположенных в пригороде. Обычно это вторичное жильё или очень маленькие студии в новостройках. Также по низким ценам предлагают недостроенные дома без отделки.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Чаще всего бюджетная недвижимость имеет небольшой метраж. Хотя если брать стоимость квадратного метра, то она может быть значительно выше, чем у просторной новой квартиры. Например, студия в 19 кв. м в старом доме оценивается в €59 тыс. – это более €3 тыс. за квадрат. Тогда как в строящемся здании с аналогичным расположением может быть предложение по €2,3 тыс. за кв. м.

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Сейчас вам понадобится минимум €50 тыс., чтобы купить пригодный для использования объект. Обычно в этом бюджете находятся небольшие квартиры и студии, расположенные в менее престижных или удалённых от моря районах. Обладатели суммы от €70 тыс. получат куда более широкий выбор вариантов.

Дома в Черногории до €100 тыс.

85 000 €

Дом в Никшиче, Черногория

77 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

8072. Область Никшич, село Кута. Сельское домовладение: одноэтажный каменный дом 77 кв м (толщина стен 65 см) на участке 15.255 кв м (более 1,5 гектар). Земли высокой категории для выращивания сельхоз. культур. Красивейшая природа. Вокруг – смешанные и хвойные леса: сбор грибов, ягод, лекарственных трав и т.д. Охота и рыбалка –...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

88 000 €

Дом в Даниловграде, Черногория

111 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

5879. Черногория – Даниловград., местность Баре. Продается дом 111 м2 с участком общей площадью 7.994 кв м (80 соток = 0,8 Га): верняя часть участка на которой расположен дом имеет площадь 2.800 кв м (возможна покупка на иностранное физичекое лицо или фирму), нижняя часть участка площадью 5.194 кв м граничит с рекой Зета. Покупка нижней...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

88 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

50 м²

Продается дом в Заградже. Площадь дома 50 м2, площадь земельного участка 300 м2. Есть разрешение на строительство дома 220 м2. Панарамный вид на горы,город и море. Тихое и уютное место.

TROYGROUP

78 000 €

Вилла в Шушани, Черногория

54 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается небольшой дом площадью 54 кв.м. на участке 150 кв.м. в Шушани, муниципалитет Бар. Дом с прекрасным видом на море и город Бар, расстояние до пляжа около 2 км. Тихое и красивом место для жизни.Планировка включает кухню, гостиную с обеденной зоной, две спальни и саузел. Собственный гараж. Резервуар для воды 5 кубометров. Проведена...

Antarex

39 600 €

Дом в Баре, Черногория

32 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Продается дачный домик в Черногории около 1 км от пляжа - срочная продажа Дом состоит из двух отдельных этажей с наружной лестницей. Каждый этаж имеет отдельный вход. Площадь дома 32 м2, каждый этаж 16 м2. Летом можно сдавать в аренду туристам, зимой можно сдавать на долгий до сезона. На первом этаже расположена кухня-столовая, на...

DOO MONTBEL

70 000 €

Дом в Шушани, Черногория

26 м² 1

ВНЖ при покупке

Маленький и симпатичный домик в Шушани. Всего в 800м от моря. Участок 141м2. Сам домик имеет площадь 26м2. Внутри домик полностью меблирован и оборудован необходимой бытовой техникой (новой). Имеются кондиционер, бойлер, стиральная машина, варочная панель, холодильник. Снаружи дом утеплен для комфортного проживания в холодное время года. Пол –...

Montenegro Prospects

70 030 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

206 м² 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем вам просторную и стильно оформленную виллу, сочетающую в себе комфорт, функциональность и современный дизайн. В этом доме есть все необходимое для комфортной и спокойной жизни: 2 гостиные, 1 кухня, 4 спальни, 2 ванные комнаты и 2 гаража. При входе вас встречает изысканное официальное жилое пространство, идеально подходящее для...

Armchair Property Investments Ltd

37 000 €

Дом на Круче, Черногория

42 м²

ВНЖ при покупке

Дача расположена в местечке известным как Круча 2, на участке 147м2. Сам домик 42м2, вспомогательный объект 16м2. Есть место под парковку. Дом поделен на две комнаты, в которых есть место для мини кухни и с/у. Зеленое и тихое место для отдыха. Есть два пляжа. Один в 250м, второй в 400м от дома. По прямой до моря 170м. Электричество, септик. Дача...

Montenegro Prospects

1 000 €

Дом в Баре, Черногория

254 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Дом в аренду, Зеленый Пояс, БарПредлагается дом на длительную аренду. Зеленый Пояс 4я улица. От моря: 300 метров по дорожке вниз пешком. На авто 600м. Год постройки: 2014 год. Планировка:1 уровень. Большой гараж на две машине (35 кв.м.). Будет предоставлено одно место. Гараж закрывается автоматическими воротами. 2 уровень. Подвал,...

Montenegro Prospects

88 000 €

Дом в Баре, Черногория

40 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Продается дом в Zagradje, Bar, Montenegro. Предлагается к продаже уютный дом площадью 40 м² на участке 309 м² с потрясающим панорамным видом на море с первого этажа. Участок позволяет строительство до 200 м², что открывает отличные возможности для расширения. Особенности объекта: — Дом 40 м², готов к проживанию...

TROYGROUP

80 000 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

45 м² 1 1

Продается уютный дом с участком земли в Сутоморе. Расстояние до моря 700 метров, до пляжа 10 минут пешком.Площадь дома 45 кв.м, площадь участка - 105 кв.м. Структура дома включает прихожую, гостиную с кухней, спальню, ванную комнату и террасу. На втором этаже дома расположен чулан, а под домом есть кладовка для хранения. Ремонт был сделан в...

Antarex

94 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

75 м² 3

ВНЖ при покупке

Код объекта - 9.27.11.12869 Элегантный дом в сердце Жабляка – уют и комфорт среди гор Локация: Жабляк, район Kovačka DolinaПлощадь дома: 75 м² (жилая – 69 м²)Участок: 250 м²До центра Жабляка: всего 1500 мЦена 94.000 евро О доме:Этот уютный двухэтажный дом – идеальное место для комфортного отдыха или постоянного проживания среди потрясающей...

DOO TradeGoria

99 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

95 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается недостроенный дом, на втором этаже готовая жилая площадь – 62м2 (квартира с одной спальней), на первом этаже подсобное помещение 33м2, недостроенный третий этаж площадью 62м2. Площадь участка 760м2. Вдоль участка протекает небольшая горная речка, на участке плодовые деревья. Отличное предложение для постройки дома по вкусу хозяина....

Antarex

52 500 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

92 м²

ВНЖ при покупке

Продается старинный семейный каменный дом с участком в горном поселке Камено, муниципалитет Херцег-Нови. Площадь дома 92 кв.м., участок - 259 кв.м. Тихое, спокойное место, прекрасный вид на горы. Дом нуждается в реконструкции, электричество рядом с домом.

Antarex

100 000 €

Вилла в Игало, Черногория

105 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается красивый, уютный дом, с ухоженным участком, в тихом, зеленом месте, недалеко от города Херцег-Нови. В доме два этажа, на первом этаже большая кухня-столовая и гостиная, санузел и подсобное помещение. На втором этаже 5 спален, гостиная и санузел, большая терраса с видом на горы. В доме есть гараж. Все коммуникации городские. До моря 3 км.

Antarex

90 000 €

Вилла в Каменари, Черногория

150 м²

ВНЖ при покупке

Продаются два каменных дома на участке 329 кв.м. Первый дом двухэтажный, площадь каждого этажа 50 кв.м., основание дома имеет площадь 72 кв.м. Второй дом находится уровнем ниже и имеет два этажа, площадь каждого этажа 25 кв.м., основание дома имеет площадь 35 кв.м. На участке зарегистрирована хозяйственная постройка площадью 10 кв.м. С участка...

Antarex

47 250 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

56 м²

ВНЖ при покупке

Продается часть старого каменного дома с хозяйственной постройкой в поселке Камено, општина Херцег-Нови. Тихий зеленый поселок в горах, есть мини маркет, два кафе. Площадь дома – 32 кв.м., хозяйственной постройки – 24 кв.м., прилегающая часть двора и участка – 369 кв.м. В доме электричество и вода.Необходим ремонт внутренней части дома.

Antarex

99 500 €

Вилла в Сутоморе, Черногория

82 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается уютный дом с двумя спальнями и большой открытой террасой в Сутоморе на расстоянии 1 км от моря. Площадь дома 62 кв.м. плюс терраса площадью 20 кв.м. и гараж. Площадь участка 242 кв.м. Дом отремонтирован и меблирован. С просторной террасы открывается прекрасный вид на море. На участке небольшой сад с фруктовыми деревьями. Септик....

Antarex

95 000 €

Вилла в Кумборе, Черногория

51 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Продается дом в живописном поселке Кумбор. В доме две квартиры, каждая с отдельной спальней. Площадь дома 51 кв.м., площадь участка 108 кв.м. Дом расположен ниже магистрали, до моря 5 минут пешком. Рядом все необходимые объекты инфраструктуры и знаменитый комплекс Портонови с яхтенной мариной.

Antarex

100 000 €

Вилла в Кримовице, Черногория

177 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продается двухэтажный строящийся дом в районе Кримовица - в 10 км от Будвы, в 2 км от пляжа Трстено и в 20 км от аэропорта Тивата.Общая площадь дома - 177 кв.м, из которых жилая площадь 77 кв.м., цокольный этаж - 100 кв.м, земельный участок - 250 кв.м. В дом заведено электричество, вода, установлен септик. Асфальтированная дорога. Со второго...

Antarex

Посмотреть ещё 137 похожих объектов

Главные риски при покупке бюджетного жилья

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки и часто связаны с проблемами. Такая недвижимость может быть в аварийном состоянии, что требует значительных вложений в ремонт. При рассмотрении вариантов важно провести тщательную проверку юридической документации и состояния объекта, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

1. Нелегальность объектов: построены без соответствующих разрешений, в нарушение градостроительных норм или находятся только в процессе легализации. Это влечёт за собой дополнительные расходы на оформление документов, а также коммуналиев*.

Коммуналии – коммунальный налог, который взимается единоразово при получении разрешения на строительство. Сумма рассчитывается в зависимости от площади недвижимости и расположения. Чем ближе к морю, тем дороже. Если застройщик не уплатил коммуналии, то расходы автоматически ложатся на нового собственника.

2. Чистота документов: риск столкнуться с юридическими проблемами из-за неполной или некорректной документации на недвижимость.

3. Скрытые дефекты: бюджетное жильё может требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию.

Ирина Рассказова

менеджер компании

Antarex

При покупке бюджетной недвижимости важно обратить внимание, чтобы объект был вписан в лист собственности, и обязательно – в качестве жилого помещения.

В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки

Светлана Замотина

директор компании

НDOO TradeGoria

Земельные участки, которые могут показаться бюджетными вариантами, не дают права получить ВНЖ, если на них нет зарегистрированного в кадастре объекта недвижимости. Зачастую именно это заставляет потенциальных покупателей от них отказаться.

Зачем покупать дешёвую недвижимость 

Главное преимущество – это, конечно, цена. Причём не только на этапе покупки, но и при обслуживании недвижимости: расходы на содержание объекта эконом-класса будут ниже. Кроме того, на дешёвой недвижимости тоже можно зарабатывать.

Ксения Колыбелина

владелец агентства

Galeo

Для иностранных покупателей недвижимость в Черногории привлекательна как для проживания, так и для инвестиций. Жильё у моря хорошо растёт в цене и успешно сдаётся в аренду. Даже старая квартира не в самом идеальном состоянии будет пользоваться спросом, если расположена рядом с пляжами.

Также покупка жилья любой стоимости даёт иностранцам право на получение временного вида на жительство в Черногории, что в последние два года стало особенно популярным среди граждан Западной Европы, а также украинцев и россиян.

Фото: Unsplash (Alexandr Bormotin, Oleg Gratilo, Anastacia Dvi)

Условия цитирования материалов Prian.ru