Черногорский рынок недвижимости на подъёме, цены растут, как и объёмы строительства. Осталось ли в стране доступное жильё? На какие цены можно рассчитывать в 2024 году? И как избежать рисков, которые характерны для эконом-сегмента? Об этом мы говорили с экспертами черногорского рынка.
В Черногории на государственном уровне реализуется стратегия, призванная превратить эту прекрасную балканскую страну в новый элитный европейский курорт с высококлассной люксовой недвижимостью и соответствующей инфраструктурой.
Здесь уже существует несколько масштабных девелоперских проектов, доступных только состоятельным покупателям (Porto Montenegro, Portonovi, Lustica Bay и другие). Новые премиальные комплексы продолжают строиться.
И тем не менее большинство имеющихся на рынке вариантов можно отнести к среднему или эконом-классу. Рассказываем, сколько денег понадобится для покупки недорогого жилья у моря, на что могут рассчитывать покупатели с небольшим бюджетом и как избежать возможных рисков.
Статистика цен на недвижимость в Черногории
Сегодня жилая недвижимость в Черногории дорожает. И ожидается, что как минимум в среднесрочной перспективе тенденция сохранится.
По официальным данным Статистического управления Черногории, во втором квартале 2023-го средняя стоимость нового жилья в стране выросла на 9,09% в годовом исчислении и достигла €1,5 тыс. за кв. м.
Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить – ищите объекты на вторичке. Официальных данных по динамике цен в этом сегменте нет. Но по наблюдениям риелторов, здесь рост не такой очевидный, как среди новостроек. Кроме того, всегда можно найти продавца, который нуждается в срочной сделке и готов на скидку.
Самые дорогие и дешёвые регионы
Цены на недвижимость в Черногории сильно отличаются в зависимости от региона. Самое дорогое жильё – у моря и в столице.
Средние цены на курортах
На Будванской Ривьере: €1,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
На Барской Ривьере: от €1,2 тыс. до 3 тыс. за кв. м
В Которском заливе: от €2 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м
Вид на курорт Будва
В премиальных комплексах стоимость квадрата достигает €10тыс.
В Подгорице средняя стоимость квадратного метра – €1,6 тыс. (годовой рост на 13,5%). В центральном же регионе квадратные метры подорожали на 16,9% годовых – до €714. В северном регионе ценник достиг €1,28 тыс. – плюс 39,9% годовых.
Лайфхак для покупателей. Хотите сэкономить, но не готовы отказываться от близости к морю – ищите объекты в Улцине, это самый доступный приморский регион Черногории. Средняя стоимость местного жилья в базе Prian.ru составляет €1,3 тыс. за квадрат. Это вдвое дешевле, чем в Будве, и почти втрое – чем в Тивате. Регион пока не так известен среди иностранцев – это одна из причин сравнительно низких цен.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Иностранцы в Черногории
За первые восемь месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в недвижимость Черногории выросли на 5,41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили €296,81 млн.
Естественно, в первую очередь иностранцев привлекает недвижимость на побережье. По данным официальной статистики, самые многочисленные зарубежные инвесторы – россияне, сербы и британцы.
Если же опираться на наблюдения отдельных экспертов рынка, то в зависимости от агентства данные разнятся. Но всё же незначительно отличаются от «генеральной линии».
На первом месте покупатели из Сербии – 17%, на втором с небольшим отрывом идут россияне – 15%. Тройку лидеров закрывают покупатели из Турции с 11,5% всех сделок. Чуть-чуть отстают инвесторы из Германии с 11%. Пятое место делят представители США и Канады с 5,5% сделок.
Согласно последним доступным данным, с января по май 2023 года вложения россиян в черногорскую недвижимость составили €52,5 млн. В прошлом году на первом месте по вложениям были граждане Германии (€57 млн), а россияне с €50 млн на втором. Также ведущие позиции по приобретению недвижимости в Черногории занимают граждане Турции, Сербии, Украины, Великобритании, Китая и США.
Недорогая недвижимость – что это
Бюджетное жильё в Черногории – это квартиры стоимостью до €50 тыс. и дома до €100 тыс. Такие варианты пользуются спросом в том числе у россиян, так как дают возможность получения ВНЖ и не несут большой налоговой нагрузки.
Квартиры в Черногории до €50 тыс.
47 500 €
Квартира в Зеленике, Черногория
28 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 6.20.13.12728
Квартира в Зеленике, Герцег Нови. 28 м2.
Барбекю и бассейн общий на территории.
47.500 евро. Срочная продажа.
DOO TradeGoria
36 000 €
Апартаменты в Игало, Черногория
25 м21
ВНЖ при покупке
Продается квартира-студия площадью 25 кв.м., на втором этаже многоквартирного дома. Квартира хорошо меблирована и укомплектована бытовой техникой. Квартира теплая и сухая, установлен кондиционер, подведены ТВ и интернет. Паркинг перед домом. Все коммуникации городские, в пешей доступности необходимая инфраструктура.
Отличное предложение, как...
Antarex
47 000 €
Квартира в Плужине, Черногория
38 м2211
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8098. город Плужине, идеальный центр. Квартира на 1 высоком этаже 5-и этажного дома. Год постройки – 1999. Площадь 38 кв м. Структура: входная часть, ванная комната, кухня/гостиная, спальная комната, терраса. Полностью оснащена мебелью и техникой. ВИД НА ПИВСКОЕ ОЗЕРО. Город Плужине, расположен на высоте 675 метров над уровнем моря, очень...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
46 000 €
Квартира в Сутоморе, Черногория
55 м23
ВНЖ при покупке
Код объекта - 5.25.13.12531
Полдома в Сутоморе , площадью по документам 40м2, фактически около 55м2
С земельным участком 200м2
Структура: 3 спальни, одна из которых с выходом на террасу, санузел, кухня
Вода городская , канализация септика
Дом разделен по вертикали , участок огорожен
Дом легальный
Парковка на 2 авто, хороший подъезд до...
DOO TradeGoria
42 000 €
Квартира в Сутоморе, Черногория
33 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.13.11333
Небольшая квартирастудия в Сутоморе.
Площадь квартиры33м2.
Квартира находится на первом этаже.
Сделан капитальный ремонт.
Расстояние до моря 1200 метров ровной дорогой.
42 000 евро
DOO TradeGoria
43 000 €
Квартира в Сутоморе, Черногория
25 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.13.11117
Небольшая квартира в Сутоморе.
Площадь квартиры 24м2.
Квартира находится на первом этаже.
Можно использовать как коммерческое помещение (салон красоты), так и как жилое (квартира студия).
Квартира находится рядом с супермаркетом Идея.
43 000 евро
DOO TradeGoria
39 000 €
Квартира в Баре, Черногория
30 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.13.10817
Две дешевые квартиры в Сутоморе
Характеристики квартиры:
- квартиры площадью 30м2
- находятся на втором этаже, дом без лифта
- квартиры полностью меблированы, установлены кондиционеры
- в квартирах есть терраса
Удачное расположение квартиры: тихий район, до ближайшего магазина 200 метров, до городского пляжа 1500...
DOO TradeGoria
45 000 €
Квартира в Утехе, Черногория
40 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.13.9363Просторная квартира-студия в курортном городке Утеха в 150 метрах от моря.
Основные характеристики:
Абсолютно новая студия с качественным ремонтом и готовой кухней. В квартире сделано первичное решение для организации пространства - перегородка, которая позволяется сделать используемую площадь более эргонамичной и...
Хорошая новость для покупателей дешёвого жилья. С начала 2024 года в Черногории вводится прогрессивный налог на оборот недвижимости. Для объектов кадастровой стоимостью до €150 тыс. ставка будет минимальной – 3%. Покупателям премиального жилья придётся платить больше.
Самое доступное жильё, как правило, находится в прилегающих к городам районах, в 20–30 и более минутах ходьбы от моря или в посёлках, расположенных в пригороде. Обычно это вторичное жильё или очень маленькие студии в новостройках. Также по низким ценам предлагают недостроенные дома без отделки.
Чаще всего бюджетная недвижимость имеет небольшой метраж. Хотя если брать стоимость квадратного метра, то она может быть значительно выше, чем у просторной новой квартиры. Например, студия в 19 кв. м в старом доме оценивается в €59 тыс. – это более €3 тыс. за квадрат. Тогда как в строящемся здании с аналогичным расположением может быть предложение по €2,3 тыс. за кв. м.
Сейчас вам понадобится минимум €50 тыс., чтобы купить пригодный для использования объект. Обычно в этом бюджете находятся небольшие квартиры и студии, расположенные в менее престижных или удалённых от моря районах. Обладатели суммы от €70 тыс. получат куда более широкий выбор вариантов.
Дома в Черногории до €100 тыс.
85 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
77 м2421
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
8072. Область Никшич, село Кута.
Сельское домовладение: одноэтажный каменный дом 77 кв м (толщина стен 65 см) на участке 15.255 кв м (более 1,5 гектар). Земли высокой категории для выращивания сельхоз. культур.
Красивейшая природа. Вокруг – смешанные и хвойные леса: сбор грибов, ягод, лекарственных трав и т.д. Охота и рыбалка –...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
80 000 €
Дом в Даниловграде, Черногория
111 м2421
ВНЖ при покупке
5879. Черногория – Даниловград., местность Баре.
Продается дом 111 м2 с участком общей площадью 7.994 кв м (80 соток = 0,8 Га): верняя часть участка на которой расположен дом имеет площадь 2.800 кв м (возможна покупка на иностранное физичекое лицо или фирму), нижняя часть участка площадью 5.194 кв м граничит с рекой Зета. Покупка нижней...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
80 000 €
Дом в Которе, Черногория
108 м2131
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Деревня Братешичи муниципалитета Котор. Чистый горный воздух. Асфальтированная дорога. Подключение к электросети. Вода местная, канализация септик. Расстояние до моря около 10 километров. Прекрасный вид на окрестности.
Дом одноэтажный площадью в основании 108 м2. Внутренняя жилая площадь 77 м2. Площадь участка 646м2.
Планировка: 3 спальни,...
Белый Слон
60 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
74 м2
ВНЖ при покупке
Дом в Сутоморе.
Площадь дома 74 м2, участок земли 150 м2.
Вода городская, септик.
Вид на море со второго этажа.
До моря 700 метров.
Galeo
80 000 €
Дом в Баре, Черногория
150 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.11.12778
Продается дом с отличным потенциалом в живописном районе Шушань!????Дом:150 м²????Участок:700 м²????Вид на море– насладитесь захватывающим панорамным видом каждый день!
Дом идеально подойдет для тех, кто хочет воплотить свои дизайнерские идеи и создать уютный уголок для отдыха или проживания у моря. Большой участок...
DOO TradeGoria
86 000 €
Вилла в Забрдже, Черногория
114 м2
ВНЖ при покупке
Продается новый дом в процессе строительства в поселке Забрдже, полуостров Луштица. Дом площадью 114 кв.м., на стадии грубых работ. Планировка предполагает два апартамента, возможно использование в коммерческих целях. Площадь участка 400 кв.м, заведено электричество. По УТУ возможно строительство второго этажа.
Расстояние до моря и поселка...
Antarex
75 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
84 м2321
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Продается дом в Сутоморе.
Площадь 84 м2, участок 245 м2, дом одноэтажный.
Состоит из гостиной, кухни, двух спален и с/у с ванной.
Полностью оборудован всем необходимым и готов для проживания.
В хорошем состоянии, ремонт не требуется.
Есть гараж и терраса.
В собственности более 15 лет.
Собственник один.
От магазина Voli в Сутоморе...
DOO MONTBEL
39 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
109 м2421
ВНЖ при покупке
9021. Никшич, Милочани. Сельское домовладение возле реки, общая площадь участка 2.121 кв м. Полутораэтажный дом в основе 109 кв м, внутренняя площадь 85 кв м (гостиная, кухня, две с пальные комнаты, ванная комната, терраса, под террасой – гараж. С гражом соеден полуэтаж. На участке - дополнительная двухэтажная постройка 35 кв м (инвентарь,...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
80 000 €
Дом в Шушани, Черногория
150 м2
ВНЖ при покупке
Дом под реставрацию - Шушань, пригород Бара
Galeo
80 000 €
Дом в Баре, Черногория
150 м2
ВНЖ при покупке
ОписаниеДом в Шушани с видом на море под реконструкцию
Продается дом с отличным потенциалом в живописном районе Шушань!Дом:150 м²Участок:700 м²Вид на море– насладитесь захватывающим панорамным видом каждый день!
Дом идеально подойдет для тех, кто хочет воплотить свои дизайнерские идеи и создать уютный уголок для отдыха или проживания у моря....
Tradegoria Global Estate
69 000 €
Дом в Баре, Черногория
54 м22
ВНЖ при покупке
описаниеК продаже предлагается дом в Баре, ШушаньДом 54 м2 , участок 150 м2В доме кухня и гостиная со столовой 2 спальни и санузелОтличная планировка.Дом имеет прекрасный вид. Собственный гараж.Расстояние до моря 2000мТихое и красивое место для жизни.
Tradegoria Global Estate
85 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
95 м24
ВНЖ при покупке
описаниеК продаже предлагается двухэтажный дом в СутомореПлощадь дома 95м2, участок 90м2Первый этаж: кухня, две спальни и санузелВторой этаж: кухня, две спальни, санузел и террасаПарковка во двореВ гостиной установлен камин-печь, есть кондиционерВид на мореВыше магистрали 900м
Tradegoria Global Estate
69 000 €
Дом в Баре, Черногория
54 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12729
К продаже предлагается дом в Баре, ШушаньДом 54 м2 , участок 150 м2В доме кухня и гостиная со столовой 2 спальни и санузелОтличная планировка.Дом имеет прекрасный вид. Собственный гараж.Расстояние до моря 2000мТихое и красивое место для жизни.
DOO TradeGoria
85 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
95 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 9.25.11.12730
К продаже предлагается двухэтажный дом в СутомореПлощадь дома 95м2, участок 90м2Первый этаж: кухня, две спальни и санузелВторой этаж: кухня, две спальни, санузел и террасаПарковка во двореВ гостиной установлен камин-печь, есть кондиционерВид на мореВыше магистрали 900м
DOO TradeGoria
94 000 €
Дом в Жабляке, Черногория
74 м2
ВНЖ при покупке
Недвижимость, Черногория, Жабляк
Продается полностью легализованный дом в спокойном районе Междо, Жабляк, идеально подходящий для любителей природы и тех, кто ищет тишину и уют в потрясающем горном окружении.
Площадь дома составляет 74 м², а площадь участка — 311 м².
Дом имеет продуманную планировку на двух уровнях:
Первый этаж: Вход...
Amfora Real Estate
75 000 €
Дом в Рисане, Черногория
60 м22
ВНЖ при покупке
описаниеПредлагается на срочную продажу новый дом в общине Котор, местечко Драгаль.
Дом был построен в январе 2022 года компанией Bor Promet из Иваницы, Сербия.
Дом площадью 60м2.
Структура дома: от входной двери коридор, справа две спальни, слева санузел и слева большая гостиная с балконными дверями, цистерна для питьевой воды объемом 40м3,...
Tradegoria Global Estate
82 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
120 м2
ВНЖ при покупке
описаниеНикшич,општина Жировница, местность Рубежа. Каменный дом с большим участком. Дом построен в 1949 году, в 2018 отреставрирован. Толщина стен дома 60 см. На первом этаже – помещение 40 кв м для содержания скота (последние 815лет не эксплуатируется, возможен ремонт и адаптация под жилье. На втором этаже 80 кв м – большие гостиная, кухня,...
Tradegoria Global Estate
82 000 €
Дом в Никшиче, Черногория
120 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.27.11.12723
Никшич,општина Жировница, местность Рубежа. Каменный дом с большим участком. Дом построен в 1949 году, в 2018 отреставрирован. Толщина стен дома 60 см. На первом этаже – помещение 40 кв м для содержания скота (последние 85лет не эксплуатируется, возможен ремонт и адаптация под жилье. На втором этаже 80 кв м –...
DOO TradeGoria
75 000 €
Дом в Рисане, Черногория
60 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 6.26.11.12720
Предлагается на срочную продажу новый дом в общине Котор, местечко Драгаль.
Дом был построен в январе 2022 года компанией Bor Promet из Иваницы, Сербия.
Дом площадью 60м2.
Структура дома: от входной двери коридор, справа две спальни, слева санузел и слева большая гостиная с балконными дверями, цистерна для питьевой...
DOO TradeGoria
100 000 €
Дом в Жабляке, Черногория
75 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Представляем вашему вниманию чудесный двухэтажный новый дом с прекрасным видом на горы в тихом районе Жабляка, в 10 минутах езды до центра города. Дом был построен в 2024 году; дом находится в процессе легализации, все документы на регистрацию поданы.
На нижнем этаже находится просторная гостиная с кухней и обеденной зоной, ванная комната и...
В приморских регионах Черногории встречаются и предложения в ценовом диапазоне от €30 тыс. до 40 тыс., но они крайне редки и часто связаны с проблемами. Такая недвижимость может быть в аварийном состоянии, что требует значительных вложений в ремонт. При рассмотрении вариантов важно провести тщательную проверку юридической документации и состояния объекта, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.
1. Нелегальность объектов: построены без соответствующих разрешений, в нарушение градостроительных норм или находятся только в процессе легализации. Это влечёт за собой дополнительные расходы на оформление документов, а также коммуналиев*.
Коммуналии – коммунальный налог, который взимается единоразово при получении разрешения на строительство. Сумма рассчитывается в зависимости от площади недвижимости и расположения. Чем ближе к морю, тем дороже. Если застройщик не уплатил коммуналии, то расходы автоматически ложатся на нового собственника.
2. Чистота документов: риск столкнуться с юридическими проблемами из-за неполной или некорректной документации на недвижимость.
3. Скрытые дефекты: бюджетное жильё может требовать дополнительных вложений в ремонт и модернизацию.
Земельные участки, которые могут показаться бюджетными вариантами, не дают права получить ВНЖ, если на них нет зарегистрированного в кадастре объекта недвижимости. Зачастую именно это заставляет потенциальных покупателей от них отказаться.
Главное преимущество – это, конечно, цена. Причём не только на этапе покупки, но и при обслуживании недвижимости: расходы на содержание объекта эконом-класса будут ниже. Кроме того, на дешёвой недвижимости тоже можно зарабатывать.
Для иностранных покупателей недвижимость в Черногории привлекательна как для проживания, так и для инвестиций. Жильё у моря хорошо растёт в цене и успешно сдаётся в аренду. Даже старая квартира не в самом идеальном состоянии будет пользоваться спросом, если расположена рядом с пляжами.
Также покупка жилья любой стоимости даёт иностранцам право на получение временного вида на жительство в Черногории, что в последние два года стало особенно популярным среди граждан Западной Европы, а также украинцев и россиян.