Версия
для печати
для печати
Обновлено 28 января 2025
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?
Недвижимость в Испании могут купить граждане любой страны мира. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо.
Однако в начале 2025 года в рамках усилий по решению жилищного кризиса премьер-министр Испании Педро Санчес предложил запретить покупку жилья гражданами стран, не входящих в ЕС. Пока это решение не обрело легитимной силы, однако предложенные меры входят в состав масштабной стратегии Санчеса, направленной на стабилизацию рынка недвижимости в Испании и ограничение спекулятивных инвестиций иностранных граждан.
Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке. По данным Коллегии регистраторов, в середине 2024 года доля сделок с иностранцами достигла 14,8% от общего числа транзакций, что значительно выше среднего показателя – 12% – с 2014 года. Больше всего в Испании покупают британцы, немцы, румыны и французы.
Среди покупателей не из стран Евросоюза больше всего марокканцев и китайцев. В десятку самых активных последние годы входят украинцы; близки к десятке россияне, за которыми последние два года более 3 тыс. сделок.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?
Ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, здесь также нет. Разрешается приобретать в полную собственность апартаменты на первичном и вторичном рынке, виллы с землёй, незастроенные участки, любые виды коммерческой недвижимости. Однако в некоторых регионах иностранцам из стран, не входящих в ЕС, необходимо перед покупкой получать разрешение от Министерства обороны Испании.
Закон 8/1975 о территориях и сооружениях, имеющих важное значение для национальной обороны, а также Королевский указ 689/1978, который вводит его в действие, накладывают ограничения на приобретение недвижимости в определённых местах, которые представляют интерес для национальной обороны. Правда, с конца июля 2021 года это правило отменено для урбанизированных территорий – и на практике ограничение проблемой не является.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?
Владелец любой недвижимости независимо от её стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.
В 2013 году вступил в силу закон «О золотой визе». С тех пор все покупатели, вложившие в недвижимость от €500 тыс., получили право оформить вид на жительство для всех членов семьи. За эти годы программа несколько раз дорабатывалась и с учётом последних поправок стала одной из самых востребованных в Евросоюзе.
В последние годы правительство страны не раз подтверждало свою обеспокоенность ситуацией на рынке жилья. Интерес иностранных инвесторов к покупке недвижимости «под золотую визу» стали рассматривать как причину бесконтрольного роста цен на покупку и аренду жилья для жителей страны. Не обошлось без давления Еврокомиссии, которая активно критикует все существующие в программы получения статуса резидента за инвестиции.
В начале апреля 2024 года премьер-министр Испании Педро Санчес сообщил о планах закрыть программу «золотых виз» за покупку недвижимости. К середине лета правительство представило в конгресс конкретные поправки к закону. Поэтапный процесс внесения правок в законодательную базу длился до 4 сентября 2024 года. А в середине сентября стартовал сам процесс рассмотрения финального текста закона.
И вот 3 января 2025 года в Официальном государственном вестнике Испании был опубликован Закон 1/2025, закрывающий программу с 3 апреля 2025 года. Инвесторы, желающие получить «золотую визу» Испании, имеют право подавать заявки до 2 апреля 2025 года и смогут продлевать свой вид на жительство в дальнейшем по старой схеме.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?
Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего обязанность регулярно оплачивать коммунальные услуги и платить налоги на недвижимость. Если объект сдаётся туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.
Так, в 2023 году в Испании приняли новый закон «О жилье» (La Ley de Vivienda), который существенно усложнил правила аренды жилья в стране.
Помимо этого, в 2025 году в Испании планируют ввести государственный реестр туристических квартир и даже разрешили соседям запрещать краткосрочную аренду.
Власти Канарских островов, Валенсии, Мадрида сами ввели ограничения на краткосрок. А Барселона объявила о планах полностью запретить краткосрочную аренду квартир туристам к 2028 году.
Начните с изучения рынка недвижимости Испании. Прочитайте актуальные статьи и новости об этой стране, познакомьтесь с опытом людей, которые уже приобрели недвижимость.
Также вы можете пообщаться с консультантами по Испании и уточнить непонятные для вас вопросы.
Большая база объектов недвижимости в Испании на русском языке собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Если захотите получить больше информации о недвижимости, не стесняйтесь обращаться к продавцам (на странице каждого объекта есть кнопка «Связаться с продавцом»).
Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риелторы и застройщики сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.
Участие риелтора в сделке необязательно. Главное – для регистрации купли-продажи необходим нотариус, который и несёт ответственность за юридическую чистоту сделки. Но большинство иностранцев пользуются услугами агентов, которые, как правило, для покупателей бесплатны.
Работа риелторов в Испании регулируется на уровне автономных сообществ. Раньше всех лицензирование брокерской деятельности ввели два популярных у иностранцев региона: Андалусия (включая провинции Малага, Альмерия, Севилья и Гранада) и Каталония (включая Барселону и Таррагону).
В 2023 году этот список пополнила Валенсия (всё побережье Коста-Бланка). Теперь агенты по недвижимости должны пройти обязательную регистрацию, получить лицензию и разместить её номер в офисе и на сайте компании.
В остальных регионах открыть такой бизнес проще: не нужны большие капиталы, длительное обучение, получение сертификатов… Оборотная сторона такой простоты – риск связаться с фирмой-однодневкой, получить некачественный сервис или заплатить завышенную комиссию.
Поэтому перед началом работы рекомендуем проверить вашего риелтора: зарегистрированное юрлицо (и срок регистрации), офисы в разных регионах и даже странах, качественный и регулярно обновляемый сайт… Одним из показателей качества может быть участие компании в профессиональной ассоциации – Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE) или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API).
Размер и порядок начисления агентского вознаграждения в Испании также не регулируется законом. Стандартная практика – комиссию 3–7% от цены объекта выплачивает продавец. Но бывает (особенно если в цепочке участвует несколько агентов), что стоимость недвижимости искусственно завышается, чтобы увеличить вознаграждение риелтора. Во избежание таких случаев рекомендуем проверить, не опубликован ли тот же самый объект в других базах по другой цене, сравнить его цену с похожими предложениями и заказать независимую оценку.
Заключение оценщика можно получить онлайн на сайтах многих банков. Хотя, конечно, лучше найти агента, которому вы доверяете.
И наконец, объём и типы услуг, которые предоставляют испанские риелторы, тоже очень сильно разнятся. Одни только подбирают объекты, возят на просмотры и участвуют в переговорах; другие могут и мебель подобрать, и договоры с поставщиками коммунальных услуг заключить, и сдать недвижимость в аренду. Стоит обсудить этот вопрос перед началом работы.
Главную ответственность за сделку несёт не риелтор, а юрист – адвокат или нотариус. Юрист проверит чистоту сделки, составит документы, зарегистрирует сделку, осуществит контроль за переводом средств.
Смотрите список риелторов и застройщиков Испании
Для покупки недвижимости, трудоустройства или открытия бизнеса иностранцу понадобится идентификационный номер (numero de identificacion de extranjero, NIE). Его можно получить заранее, в консульстве Испании в своей стране, или на месте в полиции, в отделе по иммиграции.
Документы для оформления NIE: оригинал паспорта и копии всех страниц, две фотографии, квитанция об уплате государственной пошлины (около €10), заполненная анкета EX-15. Обычно риелторы помогают своим клиентам получить этот номер.
Оформление NIE может длиться от нескольких дней до нескольких недель – в зависимости от числа заявок. Забрать документ может представитель иностранца, делать это лично необязательно.
Удобнее открыть счёт в местном банке и перевести на него необходимую сумму. В последующем с него же можно будет оплачивать коммунальные услуги. Можно также перечислять средства из-за границы на счёт продавца.
Когда подходящий объект найден, можно снять его с продажи, оставив продавцу задаток, подтверждающий серьёзность намерений покупателя. На рынке принято передавать для бронирования €3–5 тыс. В дальнейшем эта сумма будет зачтена в стоимости объекта.
После бронирования недвижимости риелтор заказывает из реестра справку обо всех собственниках и обременениях. К примеру, типичными обременениями являются обязательства перед банками или муниципалитетом провести ремонт или улучшение прилегающей инфраструктуры.
Если в ходе проверки выясняются объективные причины, мешающие сделке, покупатель имеет право на возвращение задатка в полном объёме.
После проверки объекта и принятия окончательного решения по сделке стороны (пока без участия нотариуса) подписывают предварительный договор (контракт резервирования, предварительное соглашение, contrato de arras). Документ содержит информацию об объекте, обязательствах продавца (например, провести ремонт или оставить в квартире мебель) и покупателя (в какой срок должен быть заключён основной договор и перечислена вся сумма).
В момент подписания покупатель должен уплатить продавцу 10% от цены объекта или больше (в зависимости от договорённостей). Обычно в договоре прописываются штрафы за его расторжение.
_04.jpg)
Если покупатель собирается брать ипотеку в Испании, то ещё до подписания договора купли-продажи у нотариуса необходимо заручиться поддержкой банка. Обычно покупатель вместе с представителем (риелтором или финансовым консультантом) собирает пакет документов и отправляет заявку в один или несколько банков. Одобрение кредита занимает от пары недель до нескольких месяцев.
Сделка купли-продажи недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом.
Документы на объект передаются нотариусу, который проводит собственную проверку на обременения и задолженности. На каждую сделку заводится дело, к которому подшиваются все необходимые документы, вплоть до квитанций на оплату коммунальных услуг. В дальнейшем это дело будет храниться в архивах нотариуса.
Покупатель и продавец выбирают дату, когда встретятся у нотариуса для подписания договора (escritura publica). У каждой стороны может быть свой представитель, например риелтор. Когда сделка проходит с кредитом, должны присутствовать сотрудники банка. Плюс, если одна из сторон – иностранец, не говорящий по-испански, необходимо участие присяжного переводчика.
Как правило, ещё до подписания купчей сто́роны внимательно изучают договор и приходят к соглашению по важным параметрам. Поэтому на встрече нотариус просто зачитывает документ, объясняет участникам их права и обязанности, при необходимости вносятся мелкие правки.
Если договор не вызывает возражений, нотариус делает запрос в Реестр собственности и блокирует объект – с этого момента никакие другие операции с ним невозможны.
Затем стороны заключают контракт. Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Можно подписывать документы о покупке с агентством, если у последнего есть нотариальная доверенность от продавца на право совершить сделку от его имени.
На этом этапе покупатель платит необходимые налоги и сборы, а продавец передаёт ключи, документы на недвижимость и квитанции об уплате налогов.
Также покупатель получает на руки копию договора купли-продажи; оригинал можно будет забрать после регистрации объекта в Реестре недвижимости.
Если у вас есть действующий ВНЖ и уже открыт счёт в местном банке, то самый распространённый способ оплатить недвижимость в Испании – банковские чеки.
Сначала иностранец открывает счёт в испанском банке, затем перечисляет на него средства со своего счёта в родной стране (для этого потребуется подтверждение источника доходов). Перед подписанием договора купли-продажи испанский банк выдаст покупателю чек, который он передаст продавцу.
Однако для россиян в настоящий момент такая схема затруднительна. Наиболее актуален перевод денег напрямую продавцу или застройщику со счёта в третьей стране.
Нотариус направляет оригинал договора в реестр, где его ещё раз проверят и зарегистрируют права нового собственника. Этот процесс может занимать до трёх месяцев. После регистрации новый владелец получает на руки выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.
Если покупатель не может приехать в страну для проведения сделки, её можно заключить удалённо по доверенности. Доверенность на подписание договора и оформление сопутствующих документов можно оформить у нотариуса в стране вашего проживания.
Доверенность отправляют по почте доверенному лицу, например агенту по недвижимости. Он, в свою очередь, переведёт документ на испанский язык и заверит апостилем.
Читайте отзывы покупателей недвижимости в Испании
Размер налога на приобретение недвижимости в Испании не зависит от того, кто является покупателем – местный или иностранец. Все платят одинаковые государственные сборы. А вот от объекта зависит: жилая или коммерческая, новостройка или вторичка.
На вторичном рынке
Налог на переход права собственности (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP). Его размер зависит от региона: в среднем по стране – 8%, но, например, в Каталонии – 10%, а на Канарских островах – 6,6%.
На первичном рынке
Налог на добавленную стоимость, то есть НДС (IVA – impuesto sobre valor añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10%.
Если вы покупаете земельный участок или коммерческую недвижимость, НДС будет выше – 21%. Лишь на Канарских островах он составляет всего 7% и известен как IGIC (indirect general Canary Islands tax – косвенный общий налог Канарских островов).
Внимание! В начале 2025 года премьер-министр Испании Педро Санчес объявил о намерении ограничить покупку недвижимости гражданами стран, не входящих в ЕС, обязав их платить налог в размере «до 100% от стоимости недвижимости». Пока у предложения мало шансов стать законом, однако цель инициативы – стабилизация рынка жилья и сдерживание роста цен.
Гербовый сбор, или налог на юридическую фиксацию акта (IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados), взимается только при сделках с новой недвижимостью. Размер сбора варьируется от 0,5 до 1,5% в зависимости от региона. Полный список ставок можно посмотреть здесь.
Стандартная комиссия риелторов в Испании 3–7% от цены объекта. Часто эту сумму выплачивает продавец, а для покупателя услуги бесплатны.
Но возможны исключения, особенно если покупателю нужны дополнительные услуги. К примеру, агентство может взять с покупателя 3% от цены объекта, а в эту сумму уже будут включены не только подбор объектов и сопровождение на сделке, но и работа юриста, получение номера иностранца, открытие счёта в банке, помощь в оформлении ипотечного кредита и другие услуги. Рекомендуем перед сделкой обсудить этот вопрос с вашим агентом.
Если юридическое сопровождение не предоставляется агентством недвижимости, можно нанять юриста самостоятельно. Порядок оплаты зависит от специалиста и сложности сделки. Некоторые юристы берут почасовую оплату – €50–300 в час, у других есть фиксированные тарифы на проверку и проведение стандартной сделки с недвижимостью – €1500–2000, третьи требуют процент от цены объекта – 1–1,5%.
Нотариус является гарантом законности сделки, он заверяет договор купли-продажи. Ориентировочная стоимость услуг €600–1000.
Размер сбора зависит от стоимости недвижимости, обычно – от €400 до 700.
Если покупатель не понимает испанский язык, на сделке должен присутствовать переводчик. Стандартная ставка за его услуги – €100 в час + НДС. На внимательное прочтение договора может понадобиться несколько часов. Помощь переводчика может быть включена в цену услуг агентства.
В случае привлечения ипотеки расходы покупателя увеличатся. Надо оплатить оценку объекта (€300–600), сбор за открытие кредита (до 2%), застраховать имущество (€100–1000 в год в зависимости от суммы покрытия и типа недвижимости). Возможно, потребуется дополнительно 0,5–1,0% от суммы кредита за услуги ипотечного брокера.
Читайте также
Фото: unsplash (Dan V), база Prian, commons.wikimedia.org (Luis García – Zaqarbal)
