Версия
для печати
для печати
Обновлено 12 июня 2025 года
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?
Недвижимость в Испании могут купить граждане любой страны мира. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо. Физическому лицу потребуется получить налоговый номер иностранца (NIE).
Правда, в начале 2025 года в рамках усилий по решению жилищного кризиса премьер-министр Испании Педро Санчес предложил запретить покупку жилья гражданам стран, не входящих в ЕС. Это решение не обрело легитимной силы (и не факт, что обретет), однако предложенные меры входят в состав масштабной стратегии Санчеса, направленной на стабилизацию рынка недвижимости в Испании и ограничение спекулятивных инвестиций иностранных граждан.
.png)
В предложенной правительством редакции законопроекта для иностранцев механизм запрета – это увеличение налога на переход права собственности (ITP) с 10 до 100%. Но данный налог распространяется только на вторичную жилую недвижимость. При покупке новостроек, в том числе коммерческих объектов, ITP не начисляется, а платится НДС, который остается прежним. В случае если у коммерческого объекта есть арендатор – покупатель платит налог на юридические акты (AJD). Эта лазейка в законе, очевидно, увеличит спрос на новостройки и объекты стрит-ритейла, которых в Барселоне и без того днем с огнем не сыскать.
Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке. По данным Генерального совета нотариусов, в 2024 году доля сделок с иностранцами достигла 20,4%, что значительно выше среднего показателя – 12% – с 2014 года.
Самые активные в Испании традиционно британцы, немцы и… марокканцы. Больше стали покупать украинцы – плюс 20,8%, а вот число сделок с россиянами наоборот сократилось – минус 24,2% в первой половине года.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?
Ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, также нет. Однако в некоторых регионах иностранцам из стран, не входящих в ЕС, необходимо перед покупкой получать разрешение от Министерства обороны Испании.
Закон 8/1975 о территориях и сооружениях, имеющих важное значение для национальной обороны, а также Королевский указ 689/1978, который вводит его в действие, накладывают ограничения на приобретение недвижимости в определенных местах, которые представляют интерес для национальной обороны. Правда, с конца июля 2021 года это правило отменено для урбанизированных территорий – и на практике ограничение проблемой не является.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?
Владелец любой недвижимости независимо от ее стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.
В 2013 году вступил в силу закон «О золотой визе». С тех пор все покупатели, вложившие в недвижимость от €500 тыс., имели право оформить вид на жительство для всех членов семьи. Со временем программа несколько раз дорабатывалась и стала одной из самых востребованных в Евросоюзе.
Однако в начале 2025 года в Официальном государственном вестнике Испании был опубликован Закон 1/2025, закрывающий программу с 3 апреля 2025 года. Программа перестала работать.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?
Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего они должны регулярно оплачивать коммунальные услуги и платить налоги на недвижимость. Если объект сдается туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.
Так, в 2023 году в Испании приняли новый закон «О жилье» (La Ley de Vivienda), который существенно усложнил правила аренды жилья в стране.
Помимо этого, рассматриваются законопроекты, предусматривающие:
С 1 июля 2025 года Испания вводит правила для краткосрочной аренды с требованием вносить все объекты для краткосрочной аренды через специализированные платформы в единый реестр и получать регистрационный номер.
Подать заявку на получение лицензии на каждый такой объект можно онлайн на сайте Ассоциации регистраторов. После проверки прикрепленного пакета документов (обычно три – пять дней) собственник получает уникальный регистрационный номер для каждого объекта. Этот идентификатор нужно обязательно указывать в объявлениях на Airbnb, Booking, Vrbo и других платформах.
В процессе получения лицензии могут возникнуть дополнительные сложности, ведь еще прошлым летом власти страны разрешили соседям запрещать краткосрочную аренду.
Власти Канарских островов, Валенсии, Мадрида сами ввели ограничения на краткосрок. А Барселона объявила о планах полностью запретить краткосрочную аренду квартир туристам к 2028 году.
Начните с изучения рынка недвижимости Испании. Прочитайте актуальные статьи и новости об этой стране, познакомьтесь с опытом людей, которые уже приобрели недвижимость.
Также вы можете пообщаться с консультантами по Испании и уточнить непонятные для вас вопросы.
Большая база объектов недвижимости в Испании на русском языке собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Если захотите получить больше информации о недвижимости, не стесняйтесь обращаться к продавцам (на странице каждого объекта есть кнопка «Связаться с продавцом»).
Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риелторы и застройщики сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.
Участие риелтора в сделке необязательно. Главное – для регистрации купли-продажи необходим нотариус, который и несет ответственность за юридическую чистоту сделки.
Работа риелторов в Испании регулируется на уровне автономных сообществ. Раньше всех лицензирование брокерской деятельности ввели два популярных у иностранцев региона: Андалусия (включая провинции Малага, Альмерия, Севилья и Гранада) и Каталония (включая Барселону и Таррагону).
В 2023 году этот список пополнила Валенсия (всё побережье Коста-Бланка). Теперь агенты по недвижимости должны пройти обязательную регистрацию, получить лицензию и разместить ее номер в офисе и на сайте компании.
В любом случае перед началом работы рекомендуем проверить вашего риелтора: зарегистрированное юрлицо (и срок регистрации), офисы в разных регионах и даже странах, качественный и регулярно обновляемый сайт… Одним из показателей качества может быть участие компании в профессиональной ассоциации – Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE) или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API).
Размер и порядок начисления агентского вознаграждения в Испании не регулируется законом. Стандартная практика – комиссию 3–7% от цены объекта выплачивает продавец. Но бывает (особенно если в цепочке участвует несколько агентов), что стоимость недвижимости искусственно завышается, чтобы увеличить вознаграждение риелтора. Во избежание таких случаев рекомендуем проверить, не опубликован ли тот же самый объект в других базах по другой цене, сравнить его цену с похожими предложениями и заказать независимую оценку.
Заключение оценщика можно получить онлайн на сайтах многих банков. Хотя, конечно, лучше найти агента, которому вы доверяете.
И наконец, объем и типы услуг, которые предоставляют испанские риелторы, тоже очень сильно разнятся. Одни только подбирают объекты, возят на просмотры и участвуют в переговорах; другие могут и мебель подобрать, и договоры с поставщиками коммунальных услуг заключить, и сдать недвижимость в аренду. Стоит обсудить этот вопрос перед началом работы.
В первую очередь ответственность за сделку несет не риелтор, а юрист – адвокат или нотариус. Он проверит чистоту сделки, составит документы, зарегистрирует ее, осуществит контроль за переводом средств.
Для покупки недвижимости, трудоустройства или открытия бизнеса иностранцу понадобится идентификационный номер (numero de identificacion de extranjero – NIE). Его можно получить заранее, в консульстве Испании в своей стране, или на месте в полиции, в отделе по иммиграции.
Документы для оформления NIE: оригинал паспорта и копии всех страниц, две фотографии, квитанция об уплате государственной пошлины (около €10), заполненная анкета EX-15. Обычно риелторы помогают своим клиентам получить этот номер.
Оформление NIE может длиться от нескольких дней до нескольких недель – в зависимости от числа заявок. Забрать документ может представитель иностранца, делать это лично необязательно.
Удобнее открыть счет в местном банке и перевести на него необходимую сумму. В последующем с него же можно будет оплачивать коммунальные услуги. Можно также перечислять средства из-за границы на счет продавца.
Когда подходящий объект найден, можно снять его с продажи, оставив продавцу задаток, подтверждающий серьезность намерений покупателя. На рынке принято передавать для бронирования €3–5 тыс. В дальнейшем эта сумма будет зачтена в стоимость объекта.
После бронирования недвижимости риелтор заказывает из реестра справку обо всех собственниках и обременениях. Типичные обременения – обязательства перед банками или муниципалитетом провести ремонт или улучшить прилегающую территорию.
Если в ходе проверки выясняются объективные причины, мешающие сделке, покупатель имеет право на возвращение задатка в полном объеме.
После проверки объекта и принятия окончательного решения стороны (пока без участия нотариуса) подписывают предварительный договор (контракт резервирования, предварительное соглашение, contrato de arras). Документ содержит информацию об объекте, обязательствах продавца (например, провести ремонт или оставить в квартире мебель) и покупателя (в какой срок должен быть заключен основной договор и перечислена вся сумма).
В момент подписания покупатель должен уплатить продавцу 10% от цены объекта или больше (в зависимости от договоренностей). Обычно в договоре прописываются штрафы за расторжение.
_04.jpg)
Если покупатель собирается брать ипотеку в Испании, то еще до подписания договора купли-продажи у нотариуса необходимо заручиться поддержкой банка. Обычно покупатель вместе с представителем (риелтором или финансовым консультантом) собирает пакет документов и отправляет заявку в один или несколько банков. Одобрение кредита занимает от пары недель до нескольких месяцев.
Сделку купли-продажи недвижимости в Испании всегда проводит нотариус.
Документы на объект передаются нотариусу, который проводит собственную проверку на обременения и задолженности. На каждую сделку заводится дело, к которому подшиваются все необходимые документы, вплоть до квитанций на оплату коммунальных услуг. В дальнейшем это дело будет храниться в архивах нотариуса.
Покупатель и продавец выбирают дату, когда встретятся у нотариуса для подписания договора (escritura publica). У каждой стороны может быть свой представитель, например риелтор. Когда сделка проходит с кредитом, на ней должны присутствовать сотрудники банка. Если одна из сторон – иностранец, не говорящий по-испански, необходимо участие присяжного переводчика.
Как правило, еще до подписания купчей сто́роны изучают договор и приходят к соглашению по важным параметрам. Поэтому на встрече нотариус просто зачитывает документ, объясняет участникам их права и обязанности, при необходимости вносятся мелкие правки.
Если договор не вызывает возражений, нотариус делает запрос в Реестр собственности и блокирует объект – с этого момента никакие другие операции с ним невозможны.
Затем стороны заключают контракт. Все документы покупатель подписывает непосредственно с собственником. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Можно подписывать документы о покупке с агентством, если у последнего есть нотариальная доверенность от продавца.
На этом этапе покупатель платит налоги и сборы, а продавец передает ключи, документы на недвижимость и квитанции об уплате налогов.
Также покупатель получает на руки копию договора купли-продажи; оригинал можно забрать после регистрации объекта в Реестре недвижимости.
Если у вас есть действующий ВНЖ и уже открыт счет в местном банке, то самый распространенный способ оплатить недвижимость в Испании – банковские чеки.
Сначала иностранец открывает счет в испанском банке, затем перечисляет на него средства со своего счета в родной стране (для этого потребуется подтверждение источника доходов). Перед подписанием договора купли-продажи испанский банк выдаст покупателю чек, который он передаст продавцу.
Однако для россиян в настоящий момент такая схема затруднительна. Наиболее актуален перевод денег напрямую продавцу или застройщику со счета в третьей стране.
Нотариус направляет оригинал договора в реестр, где его еще раз проверят и зарегистрируют права нового собственника. Процесс может занимать до трех месяцев. После регистрации новый владелец получает на руки выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.
Если покупатель не может приехать в страну для проведения сделки, ее можно заключить удаленно по доверенности. Доверенность на подписание договора и оформление сопутствующих документов можно оформить у нотариуса в стране вашего проживания.
Доверенность отправляют по почте доверенному лицу, например агенту по недвижимости. Он, в свою очередь, переведет документ на испанский язык и заверит апостилем.
Читайте отзывы покупателей недвижимости в Испании
Размер налога на приобретение недвижимости в Испании не зависит от того, кто является покупателем – местный или иностранец. А вот от того, какой объект – жилой или коммерческий, новостройка или вторичка, – сумма зависит.
На вторичном рынке
Налог на переход права собственности (impuesto sobre transmisiones patrimoniales – ITP). Его размер зависит от региона: в среднем по стране – 8%, но, например, в Каталонии – 10%, а на Канарских островах – 6,6%.
На первичном рынке
Налог на добавленную стоимость, то есть НДС (IVA – impuesto sobre valor añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10%.
Если вы покупаете земельный участок или коммерческую недвижимость, НДС будет выше – 21%. Лишь на Канарских островах он составляет всего 7% и известен как IGIC (indirect general Canary Islands tax – косвенный общий налог Канарских островов).
Внимание! В начале 2025 года премьер-министр Испании Педро Санчес объявил о намерении ограничить покупку недвижимости для граждан стран, не входящих в ЕС, обязав их платить налог в размере «до 100% от стоимости недвижимости». И вот летом 2025 года официальный законопроект представили на рассмотрение парламента, где по нему еще пройдет голосование. Впрочем, вероятность принятия радикального закона оценивается невысоко.
Гербовый сбор, или налог на юридическую фиксацию акта (IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados), взимается только в случае покупки объектов на первичном рынке. Размер сбора варьируется от 0,5 до 1,5% в зависимости от региона. Полный список ставок можно посмотреть здесь. В случае коммерческой недвижимости с арендатором есть норма invercion sujeto del pasivo, освобождающая покупателя от уплаты НДС.
Стандартная комиссия риелторов в Испании 3–7% от цены объекта (в случае коммерческих объектов – от 2 до 6%). Часто эту сумму выплачивает продавец, а для покупателя услуги бесплатны.
Но возможны исключения, особенно если покупателю нужны дополнительные услуги. К примеру, агентство может взять с покупателя 3% от цены объекта, а в эту сумму уже будет включен не только подбор объектов и сопровождение на сделке, но и работа юриста, получение номера иностранца, открытие счета в банке, помощь в оформлении ипотечного кредита и другие услуги. Рекомендуем перед сделкой обсудить этот вопрос с вашим агентом.
Если юридическое сопровождение не предоставляется агентством недвижимости, можно нанять юриста самостоятельно. Порядок оплаты зависит от специалиста и сложности сделки. Некоторые юристы берут почасовую оплату – €50–300 в час, у других есть фиксированные тарифы на проверку и проведение стандартной сделки с недвижимостью – €1500–2000, третьи требуют процент от цены объекта – 1–1,5%.
Нотариус является гарантом законности сделки, он заверяет договор купли-продажи. Ориентировочная стоимость услуг €600–1000.
Размер сбора зависит от стоимости недвижимости, обычно – от €400 до 700.
Если покупатель не понимает испанский язык, на сделке должен присутствовать переводчик. Стандартная ставка за его услуги – €100 в час + НДС. На внимательное прочтение договора может понадобиться несколько часов. Помощь переводчика может быть включена в цену услуг агентства.
В случае привлечения ипотеки расходы покупателя увеличатся. Надо оплатить оценку объекта (€300–600), открытие кредита (до 2%), застраховать имущество (€100–1000 в год в зависимости от суммы покрытия и типа недвижимости). Возможно, потребуется дополнительно 0,5–1% от суммы кредита за услуги ипотечного брокера.
Фото: unsplash (Dan V), база Prian, commons.wikimedia.org (Luis García – Zaqarbal)
