Недвижимость Испании – 2025: цены, спрос, регионы, прогнозы

Экономика Испании 2024–2025

Со времен тяжелого ипотечного кризиса 2008-го, который подкосил не только сферу недвижимости, но и экономику страны в целом, прошло полтора десятилетия. За это время был и спад, и бодрое восстановление.

После ковида основные показатели в стабильном плюсе. В 2021 году на фоне высокой инфляции, растущих процентных ставок по кредитам экономика прибавила 6,4%. Далее рост замедлился: 5,8% в 2022-м, 2,5% в 2023-м. Но в 2024 году случилось то, что назвали даже «испанским чудом»: динамика ВВП вновь ускорилась.

Европейская комиссия несколько раз пересматривала прогнозы на 2024 год с первоначальных 1,7 до 3%. Банк Испании увеличил расчеты с 1,9 до 3,1%. Финальных данных пока нет, но, похоже, испанская экономика по итогам 2024-го выросла быстрее, чем в среднем в ЕС – там в концу октября рост не превысил 1%.  

В 2025-м ЕК ожидает более скромных цифр – замедления до 2,3%. Но пока базовая инфляция продолжает снижаться (к концу 2024 она составляет около 2,7%), растет уровень потребления, а туристический сектор, скорее всего, поставит новый рекорд по количеству туристов (85 млн человек). 

График 1. Реальный рост ВВП и экономические показатели Испании (по данным Европейской Комиссии)

Красный цвет – чистый экспорт, синий – уровень государственного потребления, сиреневый – уровень инвестиций, серый – производственные ресурсы, желтый – уровень частного потребления, синяя кривая – динамика ВВП (в % за год)

Наконец, безработица в стране по итогам года снизилась до самого низкого уровня с 2007 года. Цифра все равно немаленькая – 2,5 млн человек, то есть более 11%. Но еще два года назад было более 13%.

Динамика цен на недвижимость в Испании

В отличие от большинства стран Западной Европы, в Испании недвижимость стабильно дорожает. Еще весной 2024 года средняя стоимость квадратного метра достигла исторического максимума докризисного 2008-го и пошла устанавливать новые рекорды. 
По данным Idealista, за год к III кварталу 2024 года цены на жилье в Испании прибавили 8,7%. С поправкой на инфляцию – 7,1%. А в октябре с поправкой на инфляцию средняя стоимость жилья выросла уже на 9,6% – превысив €2,2 тыс. за кв. м.  

Данные по столицам регионов и крупнейшим городам

• Валенсия +20,0%
• Малага +19,6%
• Мадрид +18,8%
• Сантандер +18,1%
• Аликанте +16,7%
• Пальма +11,9%
• Барселона +10,8%
• Севилья +6,5%
• Бильбао +5,9%
• Сан-Себастьян +5,5%

Сан-Себастьян – в нижней части списка, зато это самая дорогая региональная столица Испании. Средняя стоимость жилья здесь составила €5 631 за кв. м. В Мадриде показатель около €4 850, в Барселоне – €4 600.

Динамика цен в автономных сообществах 

* Самое дорогое жилье в автономном сообществе Балеарские острова – €4 663 за квадрат. Самые доступные варианты в Кастилии и Леоне (€1 199 за кв. м), Эстремадуре (€977) и Кастилии-Ла-Манче (€937).  

Динамика изменения цен с 2007 по октябрь 2024 года  (по данным портала Idealista)

Стоимость квадратного метра достигла рекордного показателя в €2 209

Данные госструктур скромнее (они отстают и по времени). Испанский Центробанк к началу 2025 года представил лишь цифры на середину 2024-го: рост цен на 5,7% и €1 896 за кв. м. С поправкой на инфляцию получается 2,2%. Наконец, общенациональный индекс цен на жилье от Национального института статистики (INE) за тот же период показывает рост на 7,9%, с поправкой на инфляцию – 4,3%.

Аналитики сходятся в том, что сильнее дорожают новостройки – больше чем на 10%. На рынке вторичного жилья стоимость квадратного метра прибавила 7,27% годовых – с учетом инфляции 3,7%.

Главная причина роста цен – дисбаланс спроса и предложения. Последнее меньше, тем более что после активизации строительного сектора в 2023-м по итогам 2024-го будет зафиксировано снижение. Объемы завершенного строительства в первой половине прошедшего года сократились сразу на 22,5%.

При этом число сделок в стране в некоторые месяцы 2024 года увеличивалось почти на 10%.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Спрос на недвижимость в Испании 2024–2025

Баланс внутреннего и внешнего спроса уже несколько лет смещен в сторону последнего. Еще в 2023 году Генеральный совет нотариусов зафиксировал рекордную долю покупателей из-за границы – 21,4%. В 2024-м этот процент снизился до 20,4% – тоже немало! 

Самые активные в Испании традиционно британцы, немцы и… марокканцы (впрочем, их интерес очень специфический – об этом чуть ниже). Больше стали покупать украинцы – плюс 20,8%, а вот число сделок с россиянами, наоборот, сократилось – минус 24,2% в первой половине года.

Чеки иностранцев выше. К середине 2024 года они тоже на исторических максимумах – €2 249 за квадрат. Марокканцы берут самое бросовое жилье (менее €700 за кв. м), средний чек украинцев €1 670, россиян – €2 576 за кв. м. А самые щедрые – скандинавы. Шведы – единственные, чья средняя сделка дороже €3 000 за кв. м.

Количество сделок с иностранцами в 2021–2024 годах (данные Информационно-статистического центра нотариата Испании)

* Последние годы количество сделок с иностранными покупателями держится на стабильно высоком уровне.

Спрос в регионах

Самыми популярными регионами у иностранцев на протяжении многих лет остаются Валенсия, Каталония и Андалусия. У первой, очевидно благодаря популярности побережья Коста-Бланки, почти недосягаемое лидерство.

Количество сделок с иностранцами по регионам (данные Информационно-статистического центра нотариата Испании)

Больше всего приезжие платили за недвижимость на Балеарских островах – €4 492 за квадрат. На втором месте Мадрид – €3 245 за кв. м.

Средняя стоимость продажи квадратного метра (данные Информационно-статистического центра нотариата Испании)

«Россияне действительно традиционно больше всего покупают в Аликанте, Каталонии, Андалусии, – подтверждает директор Vym Canarias Маргарита Аникьева. – В 2024 году чаще стали интересоваться объектами в Мадриде. А вот цели покупателей изменились существенно. Сейчас чаще ищут жилье для личного проживания, то есть основные запросы идут от тех, кто точно решил эмигрировать и рассматривает соответствующие варианты».

«Покупатели-мигранты и инвесторы предпочитают прибрежные районы – Коста-дель-Соль, Коста-Бланку, Коста-Браву, идеально подходящие как для проживания, так и для отдыха», – добавляет управляющий партнер Decart Property Investment Андрей Карачун. 

Иммиграционные возможности и программа «золотой визы»

Одно из достоинств Испании – открытость. В стране много иммиграционных программ, а главное, они реально работают. Испанскую схему для цифровых кочевников вообще можно считать самой успешной среди подобных: получить ВНЖ по ней в 2024 году можно было примерно за два месяца и сразу на три года.   

Но более всего на слуху, разумеется, здешняя «золотая виза», точнее то, что со 2 апреля 2025 года работавшая 11 лет программа закрывается. Финальное решение утвердили под новый год после многомесячной борьбы Конгресса и Сената Испании.

С 2013 года «золотые визы» королевства получили около 35 тыс. человек, в том числе более 15 тыс. основных заявителей. Подавляющее большинство выбирало опцию «недвижимость», по которой потратить надо не меньше €500 тыс.

В правительстве Педро Санчеса именно в интересе иностранцев к программе видели причину роста цен. Впрочем, ежегодно в Испании совершается более полумиллиона сделок, а число выданных «золотых виз» лишь в 2022 году выросло до 2 тыс. и до 3,2 тыс. в 2023-м...

Так что завершение программы едва ли сделает испанскую недвижимость менее популярной у приезжих. Но и на ценах вряд ли скажется.  

Инвестиции

Арендные ставки, как и цены на жилье, в последние годы в Испании растут если не рекордными, то высокими темпами. Усредненные данные за 2024 год – 11,5%. Впрочем, цифры доходности не поражают воображение: средняя показатель по стране менее 6%.

Рентабельность в некоторых городах Испании в % годовых (данные Idealista)

• Таррагона – 6,79%
• Барселона –6,48%
• Гранада – 4,94%
• Мадрид – 4,59%,
• Пальма-де-Майорка – 4,23%
• Сан-Себастьян – 3,20%

Впрочем, арендному доходу в туристических центрах угрожает даже не рост цен, а инициативы властей, которые активнее всех на континенте борются с арендой – долгосрочной и краткосрочной. 

В марте 2024-го Каталония стала первой автономной областью, которая объявила о «стрессовых зонах» на рынке жилья. Такие зоны установлены в 271 муниципалитете, там теперь действуют ограничения на рост арендной платы. Осенью аналогичные меры ввели в Наварре и Стране Басков. В таких зонах ограничивают рост арендной платы – 3% в 2024 году – и готовят новый арендный индекс на 2025 год.

Правда, механизм отслеживания ограничений по сути не разработан, поэтому строгость закона компенсируется его неисполнением. Но то, что долгосрочная аренда – проблемная сфера и для покупателей, и для продавцов, эксперты подтверждают. «За шесть последних лет более двух третей собственников вывели объекты с этого рынка. Соответственно, на жилье, сдаваемое на долгий срок, цены поднялись в разы, и спрос дикий. С другой стороны, несмотря на потенциально высокую рентабельность, хозяев все равно отпугивает юридическая незащищенность перед съемщиками. Поэтому мы уделяем особое внимание отбору жильцов, ведь если все сделать надежно, выгодна может быть значительной», – говорит Маргарита Аникьева.

Еще больше ограничивают тех, кто сдает или собирается сдавать жилье туристам. В 2025 году в Испании планируют ввести государственный реестр туристических квартир, а также позволить соседям запрещать краткосрочную аренду.

Власти Канарских островов, Валенсии, Мадрида уже ввели ограничения – там новую лицензию получить практически невозможно. Мэр Барселоны вовсе объявил о планах полностью запретить сдачу квартир туристам к 2028 году. Под самый новый год о временном прекращении выдачи туристических лицензий объявили в Аликанте, в январе аналогичные меры хотят принять в Марбелье. Вместе с невыдачей новых разрешений власти регионов обещают проверить уже сдаваемые объекты: исследования показывают, что большинство собственников никак не заявляют свой доход.     

Как купить

Сложности при покупке недвижимости в Испании возникают у россиян и белорусов. Законодательных запретов на покупку нет, но счет в банке, который необходим для оплаты сделки, без европейского ВНЖ им не оформить. До середины 2024-го фиксировались редкие кейсы, когда гражданам РФ открывали счета под конкретную сделку.  

Наиболее популярный вариант оплаты – перевод денег напрямую владельцу или застройщику через банк из третьей страны. «Самые популярные хабы – Турция, Объединенные Арабские Эмираты, Казахстан, Киргизия и Армения, – рассказывает Андрей Карачун. – В 2023 году лидером по промежуточным платежам была Киргизия во главе с Бакай-банком, а в 2024-м инициативу перехватила Армения. При этом у инвесторов, как правило, возникают дополнительные расходы в размере 2–5% комиссии. Либо транзитные банки заставляют открыть депозитный счет на сумму €30–50 тыс. и выше».

Еще одна возможность россиянину приобрести жилье в Испании – купить его у соотечественника. Таких предложений по понятным причинам немного, но они регулярно появляются. Как напоминает Маргарита Аникьева, если продавец и покупатель являются гражданами России, как пример, то они могут рассчитаться за недвижимость в Испании посредством банковского перевода в рублях в своей стране, представив нотариусу на Пиренеях соответствующее подтверждение.

Рынок недвижимости: прогноз-2025

Практически все прогнозы умеренно оптимистичны: недвижимость в Испании продолжит дорожать. Наиболее скромные ожидания в Caixabank и Bankinter – рост стоимости жилья на 4,1% и 4%. Специалисты опираются в своих прогнозах на улучшение экономических перспектив, сильный рынок труда и снижение процентных ставок по кредитам.

BBVA Research прогнозирует более значительное удорожание квадратного метра – от 5,5 до 6% как по итогам 2024-го, так и в 2025-м. Особенно в городах с наиболее острым дисбалансом спроса и предложения. Аналитики Fitch считают, что в 2025 году жилье подорожает на 4–6%, а в 2026-м на 5–7%.

Самый высокий прогноз дает исследование Университета Барселоны (UB) и Forcadell. Здесь ожидают в 2025 году среднего роста цен на 10%. Новостройки же могут прибавить до 15%. Если испанская экономика сохранит текущий рост, авторы отчета предсказывают долгосрочную экспансию рынка жилья и так называемую ипотечную войну, которая упростит доступ к жилью. А вот нового пузыря на рынке недвижимости не ожидается. Банки вынесли урок из прошлого и ужесточили контроль рисков.

Все прогнозы исключительно позитивные. «Они связаны с восстановлением экономики, стабилизацией инфляции и высоким интересом со стороны как местных, так и зарубежных покупателей. Спрос останется высоким, особенно в крупных городах и прибрежных зонах. В ответ на высокий спрос будут постепенно расти ставки аренды», – уверен Андрей Карачун.

Фото: Unsplash (Nikola Tasic)

Условия цитирования материалов Prian.ru