В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости

Об авторе: Олег Капитонов
адвокат

Задать вопрос

Контекст

В одном из последних пакетов санкций Евросоюз запретил предоставлять юридические консультации предприятиям, учреждённым в России (регламент ЕС № 833/2014 с поправками № 2022/1904).

Это решение привело к тому, что немецкая недвижимость, принадлежащая российским юрлицам, оказалась замороженной.

Проблема в следующем

1. Для продажи любой недвижимости в Германии необходимо привлечь нотариуса – без его участия сделка не может быть зарегистрирована.
    
2. Работа нотариуса, несмотря на его особую роль в правовой системе, считается юридической консультацией.
    
3. После введения вышеупомянутых санкций в Германии невозможно найти нотариуса, который заверит сделку с недвижимостью, где одной из сторон является российское юрлицо.
    
4. Как результат, собственник теряет возможность распоряжаться объектами.

Я работаю на немецком рынке и слежу только за местной практикой. Однако предполагаю, что подобная проблема могла сложиться и в других европейских юрисдикциях, где для заключения сделки с недвижимостью необходим нотариус.

Прецедент

Двое граждан Германии намеревались приобрести квартиру в Берлине, которая принадлежала российскому обществу с ограниченной ответственностью.

Стороны обратились к нотариусу, практикующему в Берлине, с просьбой удостоверить их договор купли-продажи. От нотариуса также требовалось подписать договор после удостоверения, зарегистрировать переход права собственности на квартиру в пользу покупателей, проследить за снятием существующих обременений и за выплатой цены покупки.

Нотариус отказался выполнять поручение, сославшись на вышеупомянутые санкции в отношении оказания юридических услуг российским компаниям. Он также отклонил последующую жалобу, поданную сторонами, и передал обращение в Landgericht Berlin (окружной суд Берлина).

Немецкий суд в свою очередь направил дело в Брюссель, так как, по их мнению, правильное трактование юридических терминов из регламента ЕС должны обеспечить судебные инстанции ЕС.

Несколько дней назад были опубликованы предложения генерального адвоката по данному судебному процессу.

Важно понимать роль генерального адвоката в правовой судебной системе ЕС. Это не представитель одной из сторон. Это официальный орган суда, который готовит для суда рекомендации по предстоящему решению. Обычно суд ЕС следует его предложению.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Вопросы

Окружной суда Берлина направил в Европейский суд обращение с тремя ключевыми вопросами.

1. Нарушает ли немецкий нотариус запрет на предоставление юридических консультаций компании, учреждённой в России, если он удостоверяет договор купли-продажи жилой недвижимости между этим юрлицом как продавцом и гражданином Европейского союза как покупателем?
    
2. Нарушает ли запрет переводчик, если он вызван нотариусом, чтобы перевести содержание переговоров для представителя российского юрлица, который не владеет немецким языком?
    
3. Нарушает ли запрет нотариус, если он выполняет действия, предусмотренные законом для исполнения договора купли-продажи (например, обрабатывает платёж через счёт эскроу, находящийся у нотариуса, запрашивает документы для отмены ипотеки и других обременений на объект покупки, подаёт документы в офис, ведущий земельную книгу)?

Предложения

Генеральный адвокат предложил подтвердить, что деятельность нотариусов по проведению сделок с недвижимостью не подпадает под условия этого пакета санкций. Он подготовил для суда масштабное обоснование с глубоким анализом правовой ситуации.

Суть сводится к следующему: нотариус не консультирует клиентов, то есть не советует им, как лучше заключить договор, а проводит необходимые по закону формальные процедуры. В этом контексте его деятельность не должна рассматриваться как «юридическая консультация».

Итоговое решение должны принять в Европейском суде.

Сроки

До окончательного разрешения вопроса будут вынесены два судебных решения: первое в Брюсселе, с официальным разъяснением для суда в Берлине; второе в Берлине. Думаю, в мае-июне 2024 года решение будет принято.

Последствия

Этот судебный процесс коснётся всех российских юридических лиц, которые владеют недвижимостью в Германии. Рекомендую им следить за развитием дела.

Вероятно, Европейский суд примет предложение генерального адвоката. В таком случае немецкие нотариусы смогут провести сделки с недвижимостью, в которых участвуют российские компании. А значит, собственники смогут как-то распорядиться имуществом. Это, кстати, касается не только недвижимости, но и любых других активов, операции с которыми удостоверяются нотариально.

Эта возможность, вероятно, не будет длительной. Санкционная политика регулярно обновляется. А какие правила установят в будущем, никто предсказать не может.

Решение

Обновлено 16.09.24. – Прим. ред. 

Суд (вторая палата) вынес решение в пользу заявителя.

А именно: 

• заверение нотариусом договора купли-продажи недвижимости, находящейся на территории государства – члена Евросоюза,
• действия нотариуса по оформлению такого договора, направленные на снятие обременения с недвижимости, выплату продавцу покупной цены и внесение права собственности в земельный кадастр,
• а также услуги переводчика, предоставляемые во время нотариального заверения для поддержки представителя юридического лица, не владеющего языком,

НЕ ПОДПАДАЮТ под запрет на предоставление юридических консультаций юридическому лицу, учреждённому в России.

Таким образом, как мы и предполагали ранее, российские юрлица, владеющие недвижимостью в Германии, смогут распорядиться своими активами. Суд официально подтвердил, что вышеупомянутые санкции не предполагали заморозку имущества.

Фото: Jonas Tebbe / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru