Содержание недвижимости в Португалии

Над материалом работали:

Prian Коллектив авторов Prian

Люция Русецкая Директор компании Amber Star Real Estate

Обновлено 11 октября 2025 года  

Налоги на недвижимость

Ежегодный налог на недвижимость – IMI (imposto municipal sobre imóveis)

После покупки жилья в Португалии ежегодно придется платить местный налог – IMI (imposto municipal sobre imóveis), который рассчитывается как процент от налоговой оценки объекта. Обычно сумма составляет 0,3–0,45% от стоимости городской недвижимости (в зависимости от муниципалитета) и 0,8%, если речь идет о сельском доме.

Сроки уплаты налога зависят от его величины. Налоги до €100 необходимо уплатить до 31 мая. Налоги величиной от €100 до €500 можно вносить двумя частями до 31 мая и до 30 сентября. Если налог выше, разрешается платить его тремя частями, последняя часть должна быть внесена до 30 ноября.

Дополнительный налог на имущество – AIMI

Если вы владеете городской недвижимостью общей стоимостью выше €600 тыс. (для супружеских пар, которые подают общую налоговую декларацию, – €1,2 млн), необходимо заплатить дополнительный налог AIMI, который составляет 0,7–1,5% от кадастровой стоимости жилья.

Учтите, что в Португалии действует повышенная ставка налога для владельцев недвижимости – юридических лиц, зарегистрированных в офшорных юрисдикциях (Монако, Барбадос, Андорра, Каймановы или Бермудские острова). В данном случае жильё лучше покупать на компанию, зарегистрированную в ЕС.

Льготы

Чтобы получить право на постоянное освобождение от уплаты IMI, необходимо соответствовать следующим условиям:

• домохозяйство имеет низкий доход (ниже €16 824 в 2025 году);
• кадастровая стоимость объектов при этом не не превышает  €67 260 (в 2025 году);
• недвижимость является постоянным местом жительства.

Запросить право на временное освобождение от уплаты IMI владельцы могут:

• если кадастровая стоимость объекта не превышает €125 тыс. и недвижимость является постоянным местом жительства;
• годовой совокупный доход домохозяйства не превышает €153 тыс.

Примеры недвижимости в Португалии

799 000 €

Квартира в Лиссабоне, Португалия

137 м² 6 2

Онлайн-показ Оплата криптовалютой

Инвестиционная недвижимость с высоким потенциалом доходности в престижном районе Лиссабона Идеальный вариант для инвесторов! Эта просторная 6-комнатная квартира расположена в самом сердце Avenidas Novas — одного из самых востребованных и престижных районов столицы. Объект идеально подходит для сдачи комнат в аренду, обеспечивая...

Amber Star Real Estate

1 152 900 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

144 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Отличная квартира с 2 спальнями в Baixa Pombalina площадью 144 м2, состоящая из: - Гостиная; - Кухня; - 2 Спальни; - 2 Ванных комнаты. Удобства: - Встроенная и скрытая система кондиционирования воздуха для обогрева и охлаждения; - Двери с фурнитурой JNF, OpenSpace, Saheco и GRASS; - Наружные окна из натурального дерева...

Amber Star Real Estate

745 000 €

Апартаменты в Фару, Португалия

146 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Насладитесь идеальным сочетанием комфорта и роскоши в этих потрясающих апартаментах с 3 спальнями на первой линии с видом на море и реку в Ольяне, Фару. В этом прекрасно ухоженном доме есть удобная жилая площадь 146 квадратных метров, большая солнечная терраса, где можно насладиться барбекю и потрясающими закатами. 3 просторные спальни, 2,5...

Maija Software

450 000 €

Апартаменты в Порту, Португалия

61 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Эти апартаменты с 1 спальней находятся в комплексе, расположенном в районе, отведенном под городскую реставрацию, в историческом районе Baixa do Porto. Находится в нескольких метрах от Avenida dos Aliados и станции São Bento. Квартира типологии T1, на 4 этаже, общей площадью 61,70 м2, состоит из: -Холл; -Гостиная; -Полностью...

Amber Star Real Estate

250 000 €

Апартаменты в Канису, Португалия

102 м² 1

Закрытое сообщество, расположенное в престижном Канису-де-Байшо, в нескольких минутах от пляжей, центра города и выезда на шоссе, всего в нескольких минутах от Фуншала. “Paradisius” имеет большие окружающие сады, бассейн и большой солярий, с несколькими прогулочными дорожками, окружающими кондоминиум. Меблированная,...

Intermark Global

850 000 €

Апартаменты в Кашкайше, Португалия

90 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Расположенная в одном из самых престижных районов поблизости от Лиссабонского побережья, всего в нескольких шагах от пляжа Азаружинья, эта элегантная двухкомнатная квартира расположена на первом этаже эксклюзивного закрытого кондоминиума с всего пятью жилыми единицами. Недвижимость предлагает 123 кв.м общей площади (90 кв.м приватной) и включает...

Maija Software

785 000 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

131 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации о других объектах в этом жилом комплексе ​ ! Квартиры с 1-3 спальнями Площадь: от 131 кв.м. до 219 кв.м. Цены: от 785000 € до 1 630 000 € Квартира с 1 спальней в жилом комплексе с видом на природу, в хорошем и эксклюзивном районе Лиссабона, Камполиде!!! Отделка квартиры...

Amber Star Real Estate

285 000 €

Апартаменты в Фуншале, Португалия

52 м² 2 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Maija Software

465 000 €

Дом в Эшпинью, Португалия

94 м² 4 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Одноэтажная вилла T4, полностью обновлённая, меблированная и оборудованная, расположенная в тихом и уединённом районе с отличным доступом к центру Эшпинью и автомагистрали A29. Функциональная и комфортная планировка включает: 4 спальни, 2 с гардеробными, 2 из них – с собственными ванными; Просторную гостиную с кухней в формате...

Amber Star Real Estate

595 000 €

Вилла в Эшпинью, Португалия

222 м² 4 3

Объект под сдачу

Эксклюзивная вилла с 4 спальнями расположена в тихом районе Эспинью, всего в нескольких минутах от центра города, с легким доступом ко всем услугам, магазинам и удобствам. На участке площадью 314,20 м², эта вилла выделяется отличным солнечным освещением, просторными жилыми помещениями и тщательно продуманным дизайном, обеспечивающим...

EG Realty

280 000 €

Квартира в Синтре, Португалия

107 м² 2 1 1

Онлайн-показ

Представляем новый и первый частный кондоминиум Bloomia, который будет создан в Belas Clube de Campo. Расположенный между Лиссабоном, Кашкайшем и Синтрой, Bloomia представляет собой частный кондоминиум с современной архитектурой, расположенный на земельном участке площадью 21 883 м2, который предлагает большие зеленые зоны, современную...

Glacier Location LDA

600 000 €

Магазин в Лиссабоне, Португалия

116 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Коммерческое помещение на 1-м этаже общей площадью 116,4 м2 с 10-летней гарантией на конструкцию. Расположено в районе, пользующемся большим спросом как у португальцев, так и у иностранцев, благодаря близости к посольствам, что подтверждает стабильность региона. Обеспечивает быстрый доступ к основным автомагистралям города, широкому спектру...

Amber Star Real Estate

440 000 €

Дом в Каштру-Марин, Португалия

192 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой 3D-тур Кредит

Вилла расположена на курорте рядом с пляжами и скалами, в одном из самых красивых мест Португалии, с одним из самых символичных португальских стандартов. Это на краю границы с Испанией, с прекрасным видом на горы на севере и Атлантический океан на юге. Вилла имеет общую площадь 191,9 м², распределенную по двум этажам, где на первом...

Amber Star Real Estate

2 375 000 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

159 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Alecrim 51 расположен на улице Руа ду Алекрим — одной из самых престижных улиц Лиссабона, соединяющей Байру Алту, Шиаду и Кайш ду Содре. Этот тщательно отреставрированный XVIII веков здание с видом на Тежу было преобразовано в эксклюзивный жилой комплекс из всего 13 апартаментов, сочетающий историческую архитектуру с изысканным современным...

Maija Software

837 500 €

Земля в Лагуше, Португалия

350 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Расположенный между Прайя-да-Луш и очаровательной деревней Бургау, этот невероятный участок площадью 1500 м² с возможностью застройки до 350 м² предлагает потрясающий океанский фон. Идеально подходит для тех, кто хочет построить дом с видом на океан или для инвесторов, ищущих солидный и прибыльный актив. Строить на этом участке...

Amber Star Real Estate

1 150 000 €

Вилла в Порталегри, Португалия

369 м² 7 5 6

Онлайн-показ Объект под сдачу

Историческое поместье с панорамными видами на Каштелу-де-Виде Уникальная резиденция, наполненная историей и характером, расположена в живописном уголке Португалии – на окраине Каштелу-де-Виде, одного из самых очаровательных городков Алентежу. Узкие мощеные улочки, белоснежные дома с цветущими балконами и средневековый замок создают...

Glacier Location LDA

560 000 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

85 м² 2 1 2

Проект LINEA RESIDENCES расположен на одном из символических проспектов Лиссабона - проспект 5 de Outubro. Прекрасная инвестиционная возможность: доходность от сдачи в аренду составляет 4%, рост стоимости квадратного метра жилья в этом районе Лиссабона составляе 13% год к году. LINEA RESIDENCES приглашает вас к комфортной семейной жизни в...

Glacier Location LDA

525 000 €

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Оплата криптовалютой Кредит

Квартира с 1 спальней, с жилой площадью 50 м2 и балконом 7 м2, расположенная в новом жилом комплексе, который появится в самом центре Avenidas Novas, на Av Elias Garcia. Проект современной архитектуры, тщательно продуманный и разработанный для молодых специалистов и семей, национальных или международных, которые хотят воспользоваться...

Amber Star Real Estate

1 650 000 €

Вилла в Кашкайше, Португалия

289 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Эта великолепная, роскошная вилла с 4 спальнями - настоящий рай элегантности и изысканности. Предназначенная для создания атмосферы роскоши и комфорта, эта вилла состоит из подземного этажа с парковкой на две машины и частным подвалом; цокольного этажа с гостиной, 1 спальней, 1 ванной комнатой и кухней; и второго этажа с 3 сьютами. Снаружи...

Amber Star Real Estate

280 000 €

Апартаменты в Виана-ду-Каштелу, Португалия

58 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Эта квартира с 1 спальней является частью великолепного роскошного комплекса, расположенного рядом с рекой Лима в городе Виана-ду-Каштелу, где есть разнообразный набор квартир с типологией от Т2 до Т4, включая апартаменты Т4 с бассейном общей площадью 493 м2. Квартира имеет современную архитектуру и отделку премиум-класса, которая сочетается с...

Amber Star Real Estate

Посмотреть ещё 211 похожих объектов

Как платить налоги в Португалии

Уплатить налог на недвижимость можно онлайн на портале налоговой службы, обратившись лично в отделение налоговой или в многофункциональный центр обслуживания.

Коммунальные платежи

Электричество

Счет за электроэнергию в Португалии зависит от площади помещения, интенсивности использования электроприборов и выбранного тарифа. 

В среднем можно рассчитывать на расходы €50–70 в месяц для семьи из двух человек в небольшой квартире. Однако в зимние месяцы при активном использовании обогревателей счет составит около €100.

Водоснабжение

В случае централизованной подачи воды действуют фиксированные тарифы: в среднем за воду будет выходить €20–25 в месяц. При расходе меньше установленного лимита тариф снижается. Так, за расход до 5 кубов воды ставка будет минимальной, больше 15 – максимальной.

Газ

С газом сложнее, так как не все районы страны подключены к центральной системе подачи – часто люди пользуются баллонами. Один баллон стоит €50, объема хватит на два-три месяца на семью из двух-трех человек. Подключает и обслуживает его местная газовая компания. В среднем за газ выходит €50–70 в месяц, при условии что от него работает только плита и колонка для нагрева воды.

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Португалии – MEO, NOS и Vodafone. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить около €30 в месяц. Можно выбрать и тарифы попроще, от €10–15 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €35–40 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то за месяц придется отдавать около €50.

Вывоз мусора

Муниципалитеты в Португалии обычно предоставляют услугу сбора мусора с использованием цветных контейнеров (для сортировки). В среднем эта графа затрат составит €8–10 в месяц.

Плата в объединение собственников

Если вы купили недвижимость в комплексе с развитой инфраструктурой (бассейном, ухоженной придомовой территорией, консьержем и т. д.) – придется ежемесячно вносить плату за обслуживание общей территории.
Минимальная стоимость годового обслуживания – €300, максимальная – больше €2 тыс. для комплексов с апартаментами. Для вилл эта сумма значительно выше и может достигать €5 тыс. в зависимости от площади и инфраструктуры объекта. 

Страховка

Необязательная, но полезная опция. Застраховать можно от пожара, взлома, стихийных бедствий. Стоит полис обычно €200–400 в год. 

Пляж в Алгарве

Примерные расходы на обслуживание двухкомнатной квартиры в пригороде Албуфейры (на семью из двух человек)

Итого в год €4 470

Все коммунальные счета можно оплачивать тремя способами: 

• через банковский депозит (для этого нужно подключить автоматическое отчисление средств со счета);
• через онлайн-банкинг (необходим счет в португальском банке);
• лично, в банке или на почте, с полученной по почте квитанцией.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Сдача недвижимости в аренду

В Португалии развит рынок аренды, но доходность нельзя назвать высокой: до уплаты налогов годовая прибыль на уровне 3–7% в год. По оценке Global Property Guide, в центре Лиссабона однокомнатную квартиру стоимостью €450 тыс. можно сдавать за €1,5 тыс. в месяц, а годовая доходность до уплаты налогов составит 4%. 

Ставки на посуточную аренду в Португалии стартуют с €35 – во столько обойдется небольшая квартира недалеко от моря. За более просторные апартаменты на морском берегу запросят €50–100. Если речь идет о долгосрочной аренде, ставки стартуют с €300 в месяц для скромных квартир в небольших городах.

В Лиссабоне и Порту цены начинаются с €900. 

При сдаче жилья на долгий срок на арендатора обычно ложатся расходы на воду, газ, электричество, интернет, вывоз мусора, плата за обслуживание. От телевидения и телефона можно отказаться, налог и страховку оплачивает владелец. 

Особенности аренды

• Чтобы сдавать жильё в Португалии посуточно, собственнику следует получить лицензию alojamento local и личный номер налогоплательщика, зарегистрировавшись как частный предприниматель. Для этого нужно пойти в городскую мэрию.
• Если квартира находится в кондоминиуме, может потребоваться согласие соседей. Для этого не нужно ходить по всем квартирам – достаточно организовать собрание собственников.
• При заселении иностранцев о них требуется сообщить в AIMA (агентство по интеграции, миграции и убежищу) в течение трех дней.

Налоги и прочие расходы

Для нерезидентов ставка налога на доход от аренды (IRS) фиксированная – 25%. А вот для резидентов ставка подоходного налога рассчитывается по прогрессивной шкале и варьируется от 13 до 48% в зависимости от суммы прибыли. Подробную таблицу порогов прибыли и ставок налога можно посмотреть здесь.

В 2025 году правительство Португалии анонсировало ряд мер по поддержке арендаторов и арендодателей – ставка налога IRS для арендодателей, сдающих жильё по договорам с умеренной стоимостью, будет снижена с 25 до 10%.

Важно! Нерезидентам необходимо назначить фискального представителя для подачи деклараций и уплаты налогов.

• Если договор аренды оформляется в присутствии юриста, стоимость его услуг обычно составляет месячную арендную ставку.
• Перед уплатой налога из дохода можно вычесть расходы на обслуживание и ремонт жилья, страховые взносы, затраты на управление недвижимостью, местные налоги.

Налоговая декларация. Подается раз в год, с 1 апреля по 30 июня, с указанием всех доходов и расходов. Сделать это можно лично, придя в налоговую службу, или через сайт налоговой службы. 

Управляющие компании. Если вы не можете самостоятельно следить за недвижимостью и основную часть времени находитесь за пределами Португалии – в стране есть много управляющих компаний, которые готовы это сделать за вас. Организация будет следить за сохранностью имущества, убирать квартиру, оплачивать счета, решать все бытовые проблемы, при необходимости – искать арендаторов и принимать их. Но плата за такие услуги немалая – 20–35% от стоимости аренды. 

Авейру – приморский город в Португалии, в 58 км к югу от Порту

Продажа недвижимости

Налог на прирост капитала (capital gains tax, mais valias)

Налог начисляется на 50% полученной прибыли. Ставка варьируется от 14,5 до 48% (в зависимости от суммы полученного дохода).

Важный момент: из полученного при продаже дохода можно вычесть стоимость всех улучшений, которые проводились за время владения собственностью, комиссионные агентства, налоги, уплаченные при покупке. При этом за доход принимается разница между стоимостью покупки и продажи данного объекта.

Если владелец продает основное жильё и покупает новый объект в качестве основного места жительства, он освобождается от обязанности уплаты налога на прирост капитала. Налог также можно не платить, если полученные средства будут реинвестированы в арендуемую недвижимость с умеренной стоимостью по договору аренды. Реинвестиция должна быть завершена в течение 36 месяцев после продажи.

Важный момент! Для определения ставки налога на прирост капитала нерезиденты обязаны задекларировать сведения о всех доходах, даже за пределами страны.

Недорогое жилье в Португалии

125 000 €

Апартаменты в Портимане, Португалия

32 м² 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Maija Software

135 000 €

Квартира в Албуфейре, Португалия

31 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Инвестиционная возможность в самом центре Албуфейры. Студия площадью 30,6 м2 с балконом и моделью эксплуатации, ориентированной на получение дохода на туристическом рынке Алгарве. Объект может приносить гарантированный доход 5% в год или переменный доход, в зависимости от выбранной модели. Владельцу также предоставляется возможность...

Amber Star Real Estate

159 000 €

Дом в Фару, Португалия

74 м² 4 2 2

Расположен в непосредственной близости от очаровательной сельской местности Мартим Лонго, Санта-Хуста, Алкутим, Фару (к северу от Алгарве). Этот традиционный отдельно стоящий загородный дом с прекрасными видами ждет новых владельцев, которые смогут насладиться португальской сельской местностью в лучшем виде. В главном доме есть гостиная (также...

Maija Software

175 000 €

Квартира в Албуфейре, Португалия

52 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Инвестиционная возможность в самом центре Албуфейры. Апартамент (1 спальня) площадью 52.4 м2 с балконом и моделью эксплуатации, ориентированной на получение дохода на туристическом рынке Алгарве. Объект может приносить гарантированный доход 5% в год или переменный доход, в зависимости от выбранной модели. Владельцу также предоставляется...

Amber Star Real Estate

199 000 €

Квартира в Португалии

117 м² 3 2 2

Таунхаус с 2 спальнями и общей приватной площадью 117 кв.м, расположенный в историческом центре Каштелу-де-Вид, в 200 метрах от главной площади. Этот район обладает значительной исторической ценностью и пользуется стабильным туристическим спросом в течение всего года. Построенный в 2009 году с сохранением оригинального фасада, объект имеет...

Maija Software

Посмотреть ещё 5 похожих объектов

Фото: Unsplash (Ricardo Resende, Ioana Mohanu) , wikimedia (Ilha Dos Puxadoiros)

Условия цитирования материалов Prian.ru