Содержание недвижимости в Португалии

НАЛОГИ И КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Собственник недвижимости обязан уплачивать ежегодный муниципальный налог на недвижимость (IMI – Imposto municipal sobre os imoveis). Cтавка варьируется от 0,3% до 0,5% от оценочной стоимости недвижимости. Извещение о необходимости внесения платежа приходит в марте, налог нужно оплатить в течение апреля. Если его сумма превышает €250 в год,   допускается оплата двумя частями – в апреле и сентябре.

Для оплаты коммунальных платежей владельцу нужно заключить договоры на водо-, электро- и газоснабжение с коммунальными службами. Если недвижимость относится к вторичному рынку, нужно переоформить на себя коммунальные договоры прежних владельцев. Здесь важно быть внимательным к датам предыдущих платежей, чтобы не оплатить расходы бывших владельцев.

В Португалии система электро-, водоснабжения и канализации централизованная, а обеспечение газом зависит от региона. В Лиссабоне дома подключены к единой газовой системе (ежемесячно потребителю придется платить около €25) а в других регионах придется приобретать газовые баллоны. Однако обслуживание прекрасно отлажено, достаточно обратиться в ближайшую газовую компанию.

В среднем, содержание виллы площадью 250 кв. м обойдется в €250 в месяц, апартаментов 70 кв. м – €70–100. Размер некоторых платежей может быть фиксирован с последующим уточнением по счетчику. Ежемесячные траты ориентировочно составят:
•    электроснабжение – от €40;
•    водоснабжение – от €10;
•    один большой газовый баллон – €50 (хватает на два месяца на семью из четырех человек);
•    спутниковое телевидение – €25;
•    телефонная линия – €12.

Услуги водоснабжения предоставляются муниципалитетами. Каждый муниципалитет     устанавливает свои расценки на воду и канализацию, а также вывоз мусора. Принцип расчета везде один: чем меньше клиент тратит воды, тем дешевле она ему обходится. Так, до 5 м³ цены минимальные, от 15 м³ - максимальные. По такому же принципу ведется расчет оплаты за канализацию и мусор. 

Компании, занимающиеся телекоммуникационным обслуживанием, предлагают очень большой выбор услуг, подбор которых достаточно индивидуален и зависит от множества факторов. В средний стандартный пакет входят: интернет, стационарный телефон, коммерческие телеканалы. Минимальные затраты при этом будут находиться в районе €35-40. 

В случае если апартаменты или вилла находятся в кондоминиуме, необходимо выделить некоторые средства на обслуживание недвижимости. Оно включает в себя поддержание в исправности технических систем объекта (электрических и т. д.), ремонт дорог, уборку внутренних помещений и прилегающей территории, покраску здания, вывоз мусора, чистку бассейна, различные вспомогательные услуги – вплоть до пересылки почтовых отправлений.

Платежи за квартиру в кондоминиуме составят примерно от €200 до €2,5 тыс. в год. Для обслуживания виллы можно обратиться к специализированной управляющей компании. Стоимость ее услуг составит ориентировочно €2,5 тыс.до €5 тыс. в год.

Еще одной статьей расходов может стать страховка (типовое страхование включает такие риски, как пожар, стихийные бедствия, злоумышленные действия третьих лиц и др.). Она не является обязательной, ее стоимость примерно €200–400 в год.

Конкретный пример расчета ежегодных платежей

Апартаменты c двумя спальнями 100 кв.м. c гаражом . Большая общая территория, охраняемая. Два бассейна. Город Албуфейра, Португаия. 500 метров от океана.

• Налог на недвижимость                                                                           €700
• Плата кондоминиума                                                                               €1200
• Плата за воду (в год)                                                                                €350
• Электричество за год - в среднем 50 евро в месяц                                €600

• Итого расходов в год                                                                                   €2 850

Читайте также о правилах получения ВНЖ и визовом режиме Португалии

СТОИМОСТЬ ПРОЖИВАНИЯ

Кроме расходов, связанных непосредственно с покупкой недвижимости, в дальнейшем возникают и другие траты, в частности на питание, проезд и мобильную связь.

Питание. Средний счет в традиционном ресторане составит €10–15 на персону. Чашечка кофе в кафе обойдется в €0,5. Цены на местные вина невысокие и начинаются от €2–10 за литр.

Транспорт. Наиболее популярным видом транспорта в Португалии является автобусное сообщение. Большинство междугородних и международных рейсов отправляются от центрального вокзала в Лиссабоне. Популярным видом транспорта в столице является метро. Стоимость одной поездки на общественном транспорте Лиссабона составляет €0,8–1,3 в зависимости от расстояния.

Однодневный проездной билет на все виды транспорта стоит €3,7. Проездной «автобусы+метро» на один месяц обойдется в €28,1. Поездка на такси по Лиссабону стоит в среднем в €0,1 за каждые 175 м, за посадку взимается €1. Прокат автомобиля обойдется в €50–80 в сутки.

Можно посмотреть информацию на официальном сайте транспортного перевозчика: автобусы – €1,80, трамвай – €1,40 по карточке и €2,85 при покупке билета у водителя, метро – €1,40, проездной на день – €6. Поездка на такси: за посадку €3,25, после 1,5 км начинает работать счетчик по €0,47 за каждый километр. 

Мобильная связь и интернет. Стоимость минуты разговора зависит от оператора и внутри страны ориентировочно составляет €0,22. На территории Португалии достаточно много точек доступа Wi-Fi. В крупных городах распространены интернет-кафе, также доступ в интернет предоставляют почтовые отделения. Для домашнего интернета высокого качества стоимость доступа составляет €20 в месяц. За €40 в месяц можно приобрести пакет, включающий в себя интернет, кабельное телевидение и стационарный телефон.

СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

Процедура сдачи недвижимости в аренду приведена в разделе «Процедура приобретения недвижимости в Португалии».

Наиболее удобной и надежной является сдача недвижимости на длительный срок – от одного года. Если же владелец намерен лично проживать в жилище какое-то время, оптимальным для сдачи в аренду будет высокий сезон – примерно 16–24 недель в году. Если недвижимость приобретается исключительно для сдачи в аренду, следует подбирать объекты, на которые при покупке сразу предлагаются договоры аренды с гарантированной прибылью.

Следует учитывать, что из полученной платы за аренду потребуется заплатить не только за услуги управляющей компании, но также и за коммунальные расходы и, если потребуется, рекламу. Обязательной является уплата подоходного налога в размере 20%. Доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет 4–4,5% годовых.

Шкала подоходного налога зависит с физических лиц (IRS) в Португалии прогрессивная и зависит от налогооблагаемой суммы.

Предусмотрен также дополнительный «налог на роскошь» в отношение необоснованного увеличения благосостояния на сумму более €100 000 в год, не отраженную в налоговой декларации.

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

При продаже недвижимости владелец обязан уплатить налог на прибыль с продажи (Capital Gains Tax, Mais Valias). База для налогообложения рассчитывается следующим образом. Из цены, по которой владелец перепродал свою недвижимость, вычитается сумма, по которой она ранее была приобретена, а также налог на передачу права собственности и затраты на ремонт недвижимости. Для нерезидентов ставка составляет 25%.

БИЗНЕС В ПОРТУГАЛИИ

Наиболее распространенными в Португалии являются следующие организационно-правовые формы.

1. Sociedade por Quotas, или LDA, – акционерные общества с ограниченной ответственностью закрытого типа, аналог российского ООО. Являются наиболее распространенной формой. В компании должен быть как минимум один директор, минимальное число участников – два. Члены LDA являются собственниками не акций как таковых, а долей, или квот, в капитале компании и несут ответственность по финансовым обязательствам фирмы пропорционально этим квотам. Минимальный уставный капитал составляет €5 тыс.
    
2. Sociedade Anónima, или S.A., – акционерное общество. Минимальное число участников – пять человек. S.A. является стандартной формой для крупных предприятий. Размер уставного капитала зависит от сферы деятельности компании.
    
3. Establelecimento Individual de Responsabilidade Limitada, или EIRL, – единоличное предприятие. Владельцем и управляющим является один человек.

Создание юридического лица

Регистрации компании осуществляется в Реестре юридических лиц (Registro Nacional de Pessoas Coletivas) в Португалии. После того как выбрано название и организационная форма будущего предприятия, подается заявление в Реестр. Затем на временный счет компании в банке вносится уставный капитал и владельцы подписывают учредительные документы у нотариуса. Далее следует регистрация юридического лица в налоговых органах, органах социального обеспечения и реестре коммерческой недвижимости по месту юридического адреса фирмы. Завершается процесс регистрации публикацией о факте создания новой компании в местном официальном издании.

Срок регистрации и открытия банковского счета составляет примерно один месяц, регистрация обойдется примерно в €500. Однако для быстроты и правильного оформления необходимых документов рекомендуется воспользоваться услугами специализированного юриста. Он возьмет на себя всю работу по открытию фирмы, а также выступит налоговым поручителем бизнесмена. Стоимость его услуг варьируется в пределах €2–3 тыс. Также существует специальная услуга по быстрой регистрации. Фирма регистрируется по заранее зарегистрированному названию, вся процедура занимает один день.

Сейчас в Португалии есть упрощённая процедура онлайн-регистрации предприятий Empresa online, её стоимость составляет около €360.

Содержание юридического лица

Даже если деятельность компании будет номинальной, потребуется учесть расходы на бухгалтерское обслуживание. Его стоимость составит от €150 до €250 в месяц.

Основной статьей затрат являются налоги. В первый год деятельности фирма освобождается от уплаты налога на прибыль. Однако в случае если годовая прибыль превышает €10 тыс., уплачивается только общий 20%-ный налог.

В дальнейшем подоходный налог зависит от величины прибыли и составляет от 10,5% до 40%. Также все компании корпоративный налог на прибыль и НДС - по 23% каждый. Размер социальных налогов составляет 23,75%. 

Суммы, взимаемые с прибыли компании, состоят из собственно налога на прибыль (по ставке 23%, а в отношении предприятий малого и среднего бизнеса – 17% с первых €15 000  и 23% – применительно к остальной сумме прибыли), а также дополнительного сбора (derrama estadual), ставка которого составляет 3% – в отношении прибыли от €1,5 до €7,5 млн,  5% – в отношении прибыли от €7,5 до €35 млн  и 7% – в отношении прибыли, превышающей порог в €35 млн. Кроме того, уплачивается муниципальный сбор до 1,5% от полученной годовой прибыли.

Есть информация, что  в 2016 году единая ставка корпоративного налога в Португалии будет снижена до 19%. 

НДС в Португалии

Стандартная ставка НДС в Португалии составляет 23%. Применение пониженных ставок (13% и 6%) возможно в отношении деятельности связанной с пищевыми продуктами и напитками, различными товарами первой необходимости, книгами, журналами, медицинским оборудованием, электроэнергией, медицинскими и гостиничными услугами.

Благодарим за помощь в подготовке материала Анну Молчанову, компания Property Selection​и Евгению Урюпину, компания Status Home Real Estate.

Условия цитирования материалов Prian.ru