Португалия популярна – и очень! Недвижимость стремительно дорожает, а здешние визы и ВНЖ на разных основаниях открывают путь к жизни в Европе и получению паспорта ЕС. Но вторая половина прошлого года прошла в ожидании: власти Португалии решили изменить иммиграционное законодательство. Какие нововведения уже вступили в силу? Что произойдет в ближайшие месяцы? И главное – что может быть основанием для получения визы в начале 2026 года? Рассказывает руководитель Amber Star Олег Райлян.
Португальской программе скоро 16 лет, и она одна из наиболее интересных и успешных – как для кандидатов, так и для страны. Деньги текли и текут, португальские иммиграционные службы во главе с начавшим работу агентством AIMA перегружены…
Что дает «золотая виза»
– ВНЖ для инвестора и членов его семьи
– Свободное передвижение в странах Шенгенской зоны
– Возможность работать и открыть частный бизнес в Португалии
– Доступ к государственным и частным учебным заведениям для всех членов семьи
Условия программы
Португальская «золотая виза» – по-прежнему идеальный вариант для тех, кто хочет получить ВНЖ и продлевать его без постоянного проживания в стране. В настоящий момент достаточно находиться в Португалии семь дней в году, хотя, разумеется, жить здесь можно и круглый год.
«Золотая виза» выдается на два года, затем продлевается по схеме 2+2 года. В 2026 году португальские законодатели приняли решение о продлении минимального периода продления до десяти лет.
В любом случае «золотая виза» Португалии остается привлекательной иммиграционной возможностью! ВНЖ могут получить также родственники инвестора – супруг(а), дети до 18 лет и родители старше 65 лет. Также право есть у детей до 26 лет, если они находятся на иждивении инвестора и не состоят в браке, и родителей до 65 лет, если они финансово зависимы от своих детей.
Для взрослого ребенка нужно представить два дополнительных документа. Первый – из учебного заведения, второй – из ЗАГСа, чтобы доказать, что он не вступал в брак. Справки о том, что родители заплатили за учебу, сняли жилье или просто переводили деньги на личные расходы, будут хорошим дополнительным подтверждением.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Сроки рассмотрения заявок на «золотую визу» Португалии
Иммиграционная служба в Португалии перегружена и, можно сказать, работает плохо. Если просто ждать своей очереди, процесс затянется на годы. Но наши юристы умеют ускорять процесс: мы просто подаем в суд на иммиграционную службу при несоблюдении сроков.
По закону заявки на ВНЖ должны рассматривать три месяца – формально срок могут увеличить в два раза. А вот если в течение шести месяцев подвижек нет, можно идти в суд. Это тоже небыстрый процесс, но мы можем рассчитывать, что клиент получит карточку через год. Это лучше, чем ждать 2–2,5 года без всякой уверенности в результате.
Обратите внимание
Сейчас срок, по истечении которого можно податься на гражданство (пятилетний, а в ближайшее время, вероятно, десятилетний), отсчитывается с момента, когда вы отправляете документы в миграционную службу. То есть, пока вашу заявку рассматривают, паспорт становится ближе.
Но это правило также могут отменить и, скорее всего, отменят. Десять лет (ну или пять) придется отсчитывать с момента выдачи статуса.
Действующие опции «золотой визы» Португалии
Всего опций пять. Самая популярная – инвестиции в объекты культурного наследия. Требуется невозвратный взнос, зато он минимальный – €250 тыс., а в малонаселенных регионах €200 тыс. Основная проблема – нехватка предложений. Общественные ассоциации, которые специализируются на развитии культурных программ и сохранении исторического наследия, предлагают ничтожно мало объектов под это условие.
Все остальные опции требуют не менее €500 тыс. Это, в частности, вложения в португальскую компанию, научные исследования, фонды.
Особо обращу внимание по последнюю опцию! Одно время она не подходила россиянам и белорусам, так как, инвестируя в фонд, еще до получения «золотой визы» нужно было открыть счет в Португалии… Но сейчас мы нашли возможность отправлять деньги в фонд напрямую из-за рубежа, и эта опция стала очень интересной! Вернуть вложенные средства можно через шесть – восемь лет, в течение которых вы получаете небольшой доход, обычно 2–3% годовых.
До 2023 года «золотую визу» можно было получить за покупку недвижимости. Теперь такой возможности нет. Однако мы разработали уникальную схему, которая всё-таки позволяет приобрести жильё через другую опцию: вложиться в нашу компанию с головным офисом в Португалии.
Как это работает? Инвестор вкладывает от €500 тыс. в уставной капитал строительной компании на пять лет (покупает ее долю) – это условия программы «Золотая виза». Одновременно он выбирает объект в проекте застройщика, подписывает с ним договор купли-продажи, платит задаток в размере стоимости объекта за вычетом €500 тыс. Через пять лет полмиллиона евро, которые были инвестированы в строительную компанию, используются, чтобы заплатить остаток за недвижимость.
Обратите внимание!
Покупатель может пользоваться своей недвижимостью уже по завершении строительства! Но окончательно собственником становится через именно через пять лет после того, как инвестировал в строительную компанию, – вернувшаяся к нему сумма становится финальным платежом за квартиру.
Инвестор получает двойную выгоду: становится обладателем ВНЖ и недвижимости в одном из лучших районов Португалии. Его инвестиции защищены предварительным договором купли-продажи.
Что важно понимать
– Для получения «золотой визы» можно инвестировать в компании из разных отраслей, которые соответствуют требованиям программы. В нашем случае мы предлагаем вложения в строительную компанию. Не подходят для участия в программе «Золотая виза» застройщики (не путайте застройщика и строительную компанию – это разные структуры) и фирмы, занимающиеся инвестициями в недвижимость.
– Вложенные средства должны находиться в компании не менее пяти лет.
Пример. Допустим, инвестор планирует приобрести недвижимость стоимостью €550 тыс. После подписания предварительного договора купли-продажи (ДКП) он вносит депозит в размере €50 тыс., а оставшиеся €500 тыс. инвестирует в строительную компанию для получения «золотой визы». Через шесть лет нотариус регистрирует сделку: €500 тыс. будут выплачены за счет доли, которой инвестор владел в компании в течение этого периода.
В предварительном ДКП будет указано, что инвестор получит право пользоваться недвижимостью до завершения финальной сделки, как только строительство будет окончено и объект получит эксплуатационное разрешение.
Какие еще визы можно получить в Португалии
«Золотая виза» – это инвестиция, но есть и другие способы получить право жить в стране, чтобы затем претендовать на гражданство. Но – все нижеперечисленные варианты требуют постоянного проживания в Португалии.
Юристы Amber Star оказывают полное сопровождение для получения этих виз.
1. Рабочая виза (D1)
Подходит для тех, у кого есть предложение о работе в Португалии. ВНЖ заявитель получает только после приезда в страну.
Требования: контракт с местной компанией, минимальная зарплата €920 в месяц.
2. Виза для высококвалифицированных специалистов (D3)
Для работников с подтвержденной – высокой – квалификацией.
Зарплата – от €1,5 тыс.
Обязательное условие: диплом вуза должен быть признан в Португалии.
3. Бизнес-виза (D2)
Для предпринимателей, желающих открыть бизнес или инвестировать в португальскую компанию.
Необходимо представить консулу бизнес-план и подтвердить финансовые вложения.
4. Виза цифрового кочевника (Digital Nomad Visa)
Виза для удаленщиков, работающих на иностранные компании. Подходит не только для IT-специальностей, но и для любой удаленной работы.
Необходимый доход – от €3 480 в месяц (четыре минимальные зарплаты).
5. Виза для финансово независимых лиц (D7)
Для тех, кто живет на пассивный доход – от €920 в месяц – и может подтвердить его.
Какой доход подойдет:
аренда недвижимости;
дивиденды;
пенсия;
проценты по вкладам.
6. Студенческая виза (D4)
Для получения образования в португальских учебных заведениях. Срок действия – один год с возможностью продления на три года. После завершения учебы можно подаваться на рабочую визу.
7. Воссоединение семьи
Доступно для членов семьи заявителя, получившего любую визу, кроме студенческой. Дополнительный доход на взрослого члена семьи должен составлять 50% от минимальной зарплаты, на ребенка – 30%.
Олег Райлян: почему вообще Португалия?
За последние десять лет страна стала брендом: иностранцы приезжают сюда и влюбляются. Португалия достойно перенесла кризис двух последних лет – и продолжает развиваться.
Первая причина успеха, о которой не принято говорить вслух, – контроль нелегальной иммиграции. В Португалии ее гораздо меньше. Да, сюда тоже приезжают мигранты, но страна не содержат их, поэтому они ищут работу и пути легализации.
Вторая причина – приятный климат, особенно на юге. Европейцы съезжаются сюда на зимовку, а кто-то просто переезжает.
Третья причина – доброжелательные люди. Особенно эту черту отмечают жители Восточной Европы. Здесь всегда готовы прийти на помощь.
А что с недвижимостью?
Она дорожает, и как! В Европе Португалия стала лидером роста. Возможно, это не очень хорошо для тех, кто тянул с покупкой. С другой стороны, цены в стране остаются конкурентными.
По данным Статистического управления Португалии (INE), в октябре 2025 года средняя банковская оценка жилой недвижимости достигла €2025 за квадратный метр. Цифра не сильно впечатляет, но она означает рост на 17,66% за год (квартиры подорожали вообще на 22%)! И потом, в Португалии очень велик разброс цен между крупными городами и курортами (Лиссабон, Порту, Алгарве) и «глубинкой». В столице, например, запрашиваемые цены составляют около €6 тыс.
А главное, по оценке JLL, «устойчивый рост продолжает поддерживаться стабильным спросом и сохраняющимся дефицитом жилья». Спрос велик, безработица на исторически низких уровнях (около 6%), а строят по-прежнему куда меньше, чем требуется.
Примеры жилой недвижимости в Португалии
295 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
149 м²432
Онлайн-показУдалённая сделка
Отличная новая трехкомнатная квартира, расположенная на третьем этаже (фракция G) престижного жилого здания, расположенного в новом и наиболее урбанизованном районе города Энтронкаменто.
С общей общей площадью 149 м², эта недвижимость выделяется своими просторными площадями, отличным естественным освещением и стратегическим расположением...
Amber Star Real Estate
5 500 000 €
Дом в Лиссабоне, Португалия
494 м²11109
Онлайн-показУдалённая сделка
Расположенный на одном из самых престижных проспектов Лиссабона, этот особняк в дворцовом стиле впечатляет своей величественной архитектурой и историческим шармом.
Эта недвижимость является настоящим символом элегантности и изысканности, идеально подходящим для тех, кто ищет эксклюзивный объект в самом сердце португальской столицы.
Основные...
Amber Star Real Estate
3 300 000 €
Дом в Порту, Португалия
1197 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Знаковое здание на самой площади Праса-да-Баталья: историческая жемчужина с проектом реконструкции (PIP)
Уникальная возможность в самом сердце Порту
Расположенное на престижной и стратегически важной площади Batalha, это историческое здание представляет собой одну из самых редких возможностей для реконструкции в центре города. Благодаря...
Amber Star Real Estate
875 000 €
Дом в Порту, Португалия
248 м²545
Онлайн-показУдалённая сделка
Этот новый дом с 4 спальнями, выполненный в современном стиле и оборудованный лифтом, расположен в одном из самых центральных районов Матозиньюша, в нескольких минутах ходьбы от пляжа. Площадью 273 м2, он был спроектирован с целью обеспечить комфорт, эффективность и высокую ценность недвижимости.
Дом имеет:
0 этаж.
- Гараж;
- Прачечная;...
Amber Star Real Estate
325 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
80 м²321
Онлайн-показУдалённая сделка
Откройте для себя эту уютную квартиру, расположенную в одном из самых аутентичных и исторических районов Лиссабона.
Расположенный в традиционном районе, этот объект сочетает очарование архитектуры Лиссабона с близостью всех необходимых удобств для комфортной и практичной городской жизни.
Идеально подходит для собственного жилья, инвестиций...
Amber Star Real Estate
479 900 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
72 м²431
Онлайн-показУдалённая сделка
Эта недвижимость гармонично сочетает в себе очарование старины и современный комфорт. Она идеально подходит для тех, кто ищет готовое к заселению жилье или объект для сдачи в аренду в районе с очаровательным Лиссабонским колоритом и отличным транспортным сообщением.
Готова к заселению или выходу на рынок аренды.
Основные характеристики:
-...
Amber Star Real Estate
599 900 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
113 м²432
Онлайн-показУдалённая сделка
Представляем эту приятную квартиру, расположенную в самом сердце района Бенфика, одного из самых востребованных жилых районов Лиссабона.
Обладая спокойной и семейной атмосферой, объект сочетает в себе комфорт, функциональность и близость к широкому спектру услуг, торговли и транспорта.
Идеально подходящая как для собственного проживания, так...
Amber Star Real Estate
379 900 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
51 м²321
Онлайн-показУдалённая сделка
Откройте для себя эту великолепную, полностью отремонтированную двухкомнатную квартиру площадью 51 м² с продуманной планировкой, в которой приоритет отдается комфорту и функциональности.
Расположенная на 3-м этаже полностью отремонтированного здания, эта квартира идеально подходит для тех, кто ищет современность, простор и отличное...
Amber Star Real Estate
620 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
66 м²211
Онлайн-показУдалённая сделка
Однокомнатная квартира в жилом комплексе в центре Лиссабона, в районе Салданья, недалеко от Маркиза де Помбала и основных объектов инфраструктуры столицы.
В основе комплекса лежит сочетание традиций и инноваций, органично вписывающееся в городскую среду благодаря уникальной архитектуре, удобствам, адаптированным к городской жизни, и близости к...
Amber Star Real Estate
455 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
40 м²11
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира-студия в жилом комплексе в центре Лиссабона, в районе Салданья, недалеко от Маркиза де Помбала и основных объектов инфраструктуры столицы.
Комплекс создан на основе сочетания традиций и инноваций, органично вписываясь в городскую среду благодаря своей уникальной архитектуре, удобствам, адаптированным к городской жизни, и близости к...
Amber Star Real Estate
450 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
131 м²432
Онлайн-показУдалённая сделка
Благодаря привилегированному расположению, этот объект выделяется близостью к центру Луринья, пляжам Западного региона и главным дорожным доступам, предлагая идеальный баланс между комфортом, спокойствием и удобством.
Идеально подходит для постоянного жилья, отдыха или инвестиций, эта квартира отличается хорошими районами, лёгкой доступностью...
Amber Star Real Estate
380 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
104 м²432
Онлайн-показУдалённая сделка
Благодаря привилегированному расположению, этот объект выделяется близостью к центру Луринья, пляжам Западного региона и главным дорожным доступам, предлагая идеальный баланс между комфортом, спокойствием и удобством.
Идеально подходит для постоянного жилья, отдыха или инвестиций, эта квартира отличается хорошими районами, лёгкой доступностью...
Amber Star Real Estate
280 000 €
Квартира в Порту, Португалия
45 м²11
Онлайн-показУдалённая сделка
Расположенный на Rua Comércio do Porto, одной из самых символичных улиц в Ribeira do Porto, он сочетает в себе традиции и современность, предлагая уникальный опыт проживания или инвестирования в одном из самых аутентичных и востребованных районов города.
Эта однокомнатная квартира площадью 45 м² расположена на 2-м этаже и имеет...
Amber Star Real Estate
285 000 €
Квартира в Порту, Португалия
45 м²211
Онлайн-показУдалённая сделка
Расположенный на Rua Comércio do Porto, одной из самых символичных улиц в Ribeira do Porto, он сочетает в себе традиции и современность, предлагая уникальный опыт проживания или инвестирования в одном из самых аутентичных и востребованных районов города.
Эта однокомнатная квартира площадью 45 м2, расположенная на 3-м этаже, имеет...
Amber Star Real Estate
560 000 €
Квартира в Порту, Португалия
76 м²322
Онлайн-показУдалённая сделка
Двухкомнатная квартира (T2) в элитном жилом комплексе в самом сердце Порту
Эксклюзивность, сочетающая искусство, инновации и элегантность, в привилегированном районе Порту.
Спроектированная престижным архитектором Жинешталом Машаду (Ginestal Machado), эта квартира включает в себя:
Общую внутреннюю площадь 76 кв. м;
Площадь...
Amber Star Real Estate
275 000 €
Квартира в Порту, Португалия
51 м²11
Онлайн-показУдалённая сделка3D-тур
Эта квартира общей площадью 40 м2 состоит из:
- Гостиной и кухни открытой планировки;
- Оборудованной кухни;
- 1 полностью оборудованной ванной комнаты;
- Террасы площадью 36 м2;
- Гаражного места площадью 12 м2.
Живите с максимальным комфортом и безопасностью! Помимо оборудованной кухни и эффективной системы климат-контроля...
Amber Star Real Estate
562 750 €
Квартира в Порту, Португалия
124 м²433
Онлайн-показУдалённая сделка
Комплекс расположен в Параньосе, одном из лучших жилых районов Порту. Благодаря удобному доступу к основным транспортным магистралям он находится в непосредственной близости от центра города, основных деловых, образовательных, медицинских и развлекательных центров, а также зеленых зон и парков.
Кроме того, в районе Параньос находится...
Amber Star Real Estate
1 150 000 €
Дом в Лиссабоне, Португалия
297 м²545
Онлайн-показУдалённая сделка
Представляем вашему вниманию этот превосходный дом с 4 спальнями, бассейном и садом, расположенный в тихом жилом районе Шарнека-да-Капарика, идеально подходящий для тех, кто ценит качество жизни, комфорт и близость к морю.
Расположенный всего в нескольких минутах от пляжей Коста-да-Капарика и с отличным доступом к Лиссабону, этот дом выгодно...
Amber Star Real Estate
895 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
99 м²332
Онлайн-показУдалённая сделка
Эта двухкомнатная квартира (T2), расположенная в совершенно новом здании, построенном в 2022 году (это не реконструкция), выделяется своим современным и функциональным дизайном.
Отличное естественное освещение в сочетании с современной отделкой придает пространству комфортную, элегантную атмосферу, ориентированную на высокое качество жизни....
Amber Star Real Estate
475 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
90 м²431
Онлайн-показУдалённая сделка
Трехкомнатная квартира на проспекте Генерала Росадаса, полностью отремонтирована:
* Высокие потолки - 3 м
* Очень солнечная
* Паркетные полы
* Новые оконные рамы с поворотно-откидными стеклопакетами
* Электрические жалюзи
* Новый электрощит
* Одна спальня 16 м² с балконом
* Отремонтированная ванная комната с душевой кабиной...
.jpg)
.jpg)
