Португалия популярна – и очень! Недвижимость стремительно дорожает, а здешние визы и ВНЖ на разных основаниях открывают путь к жизни в Европе и получению паспорта ЕС. Но вторая половина прошлого года прошла в ожидании: власти Португалии решили изменить иммиграционное законодательство. Какие нововведения уже вступили в силу? Что произойдет в ближайшие месяцы? И главное – что может быть основанием для получения визы в начале 2026 года? Рассказывает руководитель Amber Star Олег Райлян.
Португальской программе скоро 16 лет, и она одна из наиболее интересных и успешных – как для кандидатов, так и для страны. Деньги текли и текут, португальские иммиграционные службы во главе с начавшим работу агентством AIMA перегружены…
Что дает «золотая виза»
– ВНЖ для инвестора и членов его семьи
– Свободное передвижение в странах Шенгенской зоны
– Возможность работать и открыть частный бизнес в Португалии
– Доступ к государственным и частным учебным заведениям для всех членов семьи
Условия программы
Португальская «золотая виза» – по-прежнему идеальный вариант для тех, кто хочет получить ВНЖ и продлевать его без постоянного проживания в стране. В настоящий момент достаточно находиться в Португалии семь дней в году, хотя, разумеется, жить здесь можно и круглый год.
«Золотая виза» выдается на два года, затем продлевается по схеме 2+2 года. До конца 2025-го и в начале 2026-го после второго продления заявитель может подаваться на гражданство. Португальские законодатели активно рассматривают продление минимального периода до десяти лет – скорее всего, решение будет принято, вопрос в точной дате, о которой мы сразу же сообщим.
В любом случае «золотая виза» Португалии остается привлекательной иммиграционной возможностью! ВНЖ могут получить также родственники инвестора – супруг(а), дети до 18 лет и родители старше 65 лет. Также право есть у детей до 26 лет, если они находятся на иждивении инвестора и не состоят в браке, и родителей до 65 лет, если они финансово зависимы от своих детей.
Для взрослого ребенка нужно представить два дополнительных документа. Первый – из учебного заведения, второй – из ЗАГСа, чтобы доказать, что он не вступал в брак. Справки о том, что родители заплатили за учебу, сняли жилье или просто переводили деньги на личные расходы, будут хорошим дополнительным подтверждением.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Сроки рассмотрения заявок на «золотую визу» Португалии
Иммиграционная служба в Португалии перегружена и, можно сказать, работает плохо. Если просто ждать своей очереди, процесс затянется на годы. Но наши юристы умеют ускорять процесс: мы просто подаем в суд на иммиграционную службу при несоблюдении сроков.
По закону заявки на ВНЖ должны рассматривать три месяца – формально срок могут увеличить в два раза. А вот если в течение шести месяцев подвижек нет, можно идти в суд. Это тоже небыстрый процесс, но мы можем рассчитывать, что клиент получит карточку через год. Это лучше, чем ждать 2–2,5 года без всякой уверенности в результате.
Обратите внимание
Сейчас срок, по истечении которого можно податься на гражданство (пятилетний, а в ближайшее время, вероятно, десятилетний), отсчитывается с момента, когда вы отправляете документы в миграционную службу. То есть, пока вашу заявку рассматривают, паспорт становится ближе.
Но это правило также могут отменить и, скорее всего, отменят. Десять лет (ну или пять) придется отсчитывать с момента выдачи статуса.
Действующие опции «золотой визы» Португалии
Всего опций пять. Самая популярная – инвестиции в объекты культурного наследия. Требуется невозвратный взнос, зато он минимальный – €250 тыс., а в малонаселенных регионах €200 тыс. Основная проблема – нехватка предложений. Общественные ассоциации, которые специализируются на развитии культурных программ и сохранении исторического наследия, предлагают ничтожно мало объектов под это условие.
Все остальные опции требуют не менее €500 тыс. Это, в частности, вложения в португальскую компанию, научные исследования, фонды.
Особо обращу внимание по последнюю опцию! Одно время она не подходила россиянам и белорусам, так как, инвестируя в фонд, еще до получения «золотой визы» нужно было открыть счет в Португалии… Но сейчас мы нашли возможность отправлять деньги в фонд напрямую из-за рубежа, и эта опция стала очень интересной! Вернуть вложенные средства можно через шесть – восемь лет, в течение которых вы получаете небольшой доход, обычно 2–3% годовых.
До 2023 года «золотую визу» можно было получить за покупку недвижимости. Теперь такой возможности нет. Однако мы разработали уникальную схему, которая всё-таки позволяет приобрести жильё через другую опцию: вложиться в нашу компанию с головным офисом в Португалии.
Как это работает? Инвестор вкладывает от €500 тыс. в уставной капитал строительной компании на пять лет (покупает ее долю) – это условия программы «Золотая виза». Одновременно он выбирает объект в проекте застройщика, подписывает с ним договор купли-продажи, платит задаток в размере стоимости объекта за вычетом €500 тыс. Через пять лет полмиллиона евро, которые были инвестированы в строительную компанию, используются, чтобы заплатить остаток за недвижимость.
Обратите внимание!
Покупатель может пользоваться своей недвижимостью уже по завершении строительства! Но окончательно собственником становится через именно через пять лет после того, как инвестировал в строительную компанию, – вернувшаяся к нему сумма становится финальным платежом за квартиру.
Инвестор получает двойную выгоду: становится обладателем ВНЖ и недвижимости в одном из лучших районов Португалии. Его инвестиции защищены предварительным договором купли-продажи.
Что важно понимать
– Для получения «золотой визы» можно инвестировать в компании из разных отраслей, которые соответствуют требованиям программы. В нашем случае мы предлагаем вложения в строительную компанию. Не подходят для участия в программе «Золотая виза» застройщики (не путайте застройщика и строительную компанию – это разные структуры) и фирмы, занимающиеся инвестициями в недвижимость.
– Вложенные средства должны находиться в компании не менее пяти лет.
Пример. Допустим, инвестор планирует приобрести недвижимость стоимостью €550 тыс. После подписания предварительного договора купли-продажи (ДКП) он вносит депозит в размере €50 тыс., а оставшиеся €500 тыс. инвестирует в строительную компанию для получения «золотой визы». Через шесть лет нотариус регистрирует сделку: €500 тыс. будут выплачены за счет доли, которой инвестор владел в компании в течение этого периода.
В предварительном ДКП будет указано, что инвестор получит право пользоваться недвижимостью до завершения финальной сделки, как только строительство будет окончено и объект получит эксплуатационное разрешение.
Какие еще визы можно получить в Португалии
«Золотая виза» – это инвестиция, но есть и другие способы получить право жить в стране, чтобы затем претендовать на гражданство. Но – все нижеперечисленные варианты требуют постоянного проживания в Португалии.
Юристы Amber Star оказывают полное сопровождение для получения этих виз.
1. Рабочая виза (D1)
Подходит для тех, у кого есть предложение о работе в Португалии. ВНЖ заявитель получает только после приезда в страну.
Требования: контракт с местной компанией, минимальная зарплата €920 в месяц.
2. Виза для высококвалифицированных специалистов (D3)
Для работников с подтвержденной – высокой – квалификацией.
Зарплата – от €1,5 тыс.
Обязательное условие: диплом вуза должен быть признан в Португалии.
3. Бизнес-виза (D2)
Для предпринимателей, желающих открыть бизнес или инвестировать в португальскую компанию.
Необходимо представить консулу бизнес-план и подтвердить финансовые вложения.
4. Виза цифрового кочевника (Digital Nomad Visa)
Виза для удаленщиков, работающих на иностранные компании. Подходит не только для IT-специальностей, но и для любой удаленной работы.
Необходимый доход – от €3 480 в месяц (четыре минимальные зарплаты).
5. Виза для финансово независимых лиц (D7)
Для тех, кто живет на пассивный доход – от €920 в месяц – и может подтвердить его.
Какой доход подойдет:
аренда недвижимости;
дивиденды;
пенсия;
проценты по вкладам.
6. Студенческая виза (D4)
Для получения образования в португальских учебных заведениях. Срок действия – один год с возможностью продления на три года. После завершения учебы можно подаваться на рабочую визу.
7. Воссоединение семьи
Доступно для членов семьи заявителя, получившего любую визу, кроме студенческой. Дополнительный доход на взрослого члена семьи должен составлять 50% от минимальной зарплаты, на ребенка – 30%.
Олег Райлян: почему вообще Португалия?
За последние десять лет страна стала брендом: иностранцы приезжают сюда и влюбляются. Португалия достойно перенесла кризис двух последних лет – и продолжает развиваться.
Первая причина успеха, о которой не принято говорить вслух, – контроль нелегальной иммиграции. В Португалии ее гораздо меньше. Да, сюда тоже приезжают мигранты, но страна не содержат их, поэтому они ищут работу и пути легализации.
Вторая причина – приятный климат, особенно на юге. Европейцы съезжаются сюда на зимовку, а кто-то просто переезжает.
Третья причина – доброжелательные люди. Особенно эту черту отмечают жители Восточной Европы. Здесь всегда готовы прийти на помощь.
А что с недвижимостью?
Она дорожает, и как! В Европе Португалия стала лидером роста. Возможно, это не очень хорошо для тех, кто тянул с покупкой. С другой стороны, цены в стране остаются конкурентными.
По данным Статистического управления Португалии (INE), в октябре 2025 года средняя банковская оценка жилой недвижимости достигла €2025 за квадратный метр. Цифра не сильно впечатляет, но она означает рост на 17,66% за год (квартиры подорожали вообще на 22%)! И потом, в Португалии очень велик разброс цен между крупными городами и курортами (Лиссабон, Порту, Алгарве) и «глубинкой». В столице, например, запрашиваемые цены составляют около €6 тыс.
А главное, по оценке JLL, «устойчивый рост продолжает поддерживаться стабильным спросом и сохраняющимся дефицитом жилья». Спрос велик, безработица на исторически низких уровнях (около 6%), а строят по-прежнему куда меньше, чем требуется.
Примеры жилой недвижимости в Португалии
800 000 €
Квартира в Виламоре, Португалия
147 м²433
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира T3 в закрытом комплексе, расположенная в центре Виламуры.
Общая площадь составляет 147 кв.м, эта недвижимость состоит из полностью меблированной и оборудованной кухни, 3 спален, 1 гостиной, 3 ванных комнат и 1 балкона. Также имеется 1 кладовая и 2 подземных парковочных места.
Расположение поистине привилегированное, предлагая...
Amber Star Real Estate
275 000 €
Квартира в Албуфейре, Португалия
93 м²222
Онлайн-показУдалённая сделка
Инвестиционная возможность в самом центре Албуфейры. Апартамент (2 спальня) площадью 92,7 м2 с балконом и моделью эксплуатации, ориентированной на получение дохода на туристическом рынке Алгарве.
Объект может приносить гарантированный доход 5% в год или переменный доход, в зависимости от выбранной модели. Владельцу также предоставляется...
Amber Star Real Estate
175 000 €
Квартира в Албуфейре, Португалия
52 м²111
Онлайн-показУдалённая сделка
Инвестиционная возможность в самом центре Албуфейры. Апартамент (1 спальня) площадью 52.4 м2 с балконом и моделью эксплуатации, ориентированной на получение дохода на туристическом рынке Алгарве.
Объект может приносить гарантированный доход 5% в год или переменный доход, в зависимости от выбранной модели. Владельцу также предоставляется...
Amber Star Real Estate
135 000 €
Квартира в Албуфейре, Португалия
31 м²11
Онлайн-показУдалённая сделка
Инвестиционная возможность в самом центре Албуфейры. Студия площадью 30,6 м2 с балконом и моделью эксплуатации, ориентированной на получение дохода на туристическом рынке Алгарве.
Объект может приносить гарантированный доход 5% в год или переменный доход, в зависимости от выбранной модели. Владельцу также предоставляется возможность...
Amber Star Real Estate
980 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
116 м²323
Онлайн-показУдалённая сделка
Эта превосходная квартира с 2+1 спальней является частью нового жилого комплекса в районе Эштрела/Лапа в Лиссабоне.
Этот район очень популярен как среди португальцев, так и среди иностранцев из-за своего близкого расположения рядом с посольствами, что подтверждает солидность региона.
Здесь удобный доступ к основным дорогам города, широкий...
Amber Star Real Estate
1 450 000 €
Дом в Лиссабоне, Португалия
295 м²634
Онлайн-показУдалённая сделка
6-комнатный дом в Белене общей площадью 295,30 м2 и высотой потолков 3м.
Эта вилла расположена в самом сердце Белена, одного из самых знаковых и востребованных районов Лиссабона, известного своей историей, культурой и качеством жизни.
Благодаря окружению, богатому музеями, памятниками и зелеными насаждениями, это место предлагает идеальное...
Amber Star Real Estate
2 300 000 €
Дом в Кашкайше, Португалия
165 м²434
Онлайн-показУдалённая сделка
Этот трёхкомнатный дом сочетает в себе комфорт, простор и удобное расположение, идеально подходящее для семей, стремящихся к лучшему качеству жизни. Дом находится недалеко от местных магазинов, школ, основных объектов инфраструктуры и общественного транспорта. Удобный доступ к основным магистралям позволяет легко добраться до центра города и...
Amber Star Real Estate
930 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
116 м²222
Онлайн-показУдалённая сделка
Откройте для себя эту элегантную квартиру с 2 спальнями площадью 116 м2 и просторной террасой площадью 28 м2, расположенную на втором этаже современного закрытого комплекса, спроектированного всемирно известным архитектором Ренцо Пиано.
С просторной террасой, кухней премиум-класса, отделкой высшего класса и всеми удобствами эксклюзивного...
Amber Star Real Estate
790 000 €
Дом в Порту, Португалия
188 м²555
Онлайн-показУдалённая сделка
Здание с 5 сьютами - готовый туристический бизнес в сердце Порту!
Уникальная возможность инвестировать в действующий объект туристической аренды в центре города, рядом с главным транспортным хабом - станцией метро Trindade.
Ключевые преимущества:
- Здание функционирует как туристическая аренда (AL);
- 5 уютных комнат, каждая с...
Amber Star Real Estate
401 780 €
Квартира в Ольян-да-Рештаурасане, Португалия
109 м²332
Онлайн-показУдалённая сделка
Фантастическая 3-комнтатная кваритира предлагает общую площадь 109 м², включая два балкона по 23 м² и 1 парковочное место.
Недвижимость состоит из:
- 1 спальня с собственной ванной комнатой;
- 2 спальни с встроенными шкафами;
- 1 прихожая;
- 1 кухня открытого плана полностью оборудованная;
- 1 кладовка;
- 2 современные...
Amber Star Real Estate
475 000 €
Дом в Силвеше, Португалия
80 м²321
Онлайн-показУдалённая сделка
Эта вилла с двумя спальнями, расположенная в Силвеше, представляет собой впечатляющее сочетание современного комфорта и природной красоты региона Алгарве.
Она предлагает спокойное место для отдыха в одном из главных культурных центров, известном экспортом апельсинов в Европе, а также своим богатым культурным и гастрономическим наследием,...
Amber Star Real Estate
730 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
130 м²332
Онлайн-показУдалённая сделка
Уникальный актив на рынке недвижимости Лиссабона: просторные апартаменты с 3 спальнями в современном комплексе, имеющем редкую действующую лицензию на туристическую аренду (Local Accommodation). Объект уже генерирует доход и находится под управлением профессионального оператора. Вам не нужно искать жильцов или заниматься обслуживанием....
Amber Star Real Estate
680 000 €
Мезонет в Ольян-да-Рештаурасане, Португалия
150 м²333
Онлайн-показУдалённая сделка
Исключительная вилла в очаровательном городке Фузета (Ольян). Идеальный баланс между пляжным отдыхом и городским комфорт.
Ключевые преимущества:
Лаунж-зоны: Приватный бассейн с зоной барбекю во дворике + огромная терраса на крыше с видом на океан.
Планировка: 3 спальни (одна на первом этаже, две сьюта на втором). Просторная...
Amber Star Real Estate
1 490 000 €
Апартаменты в Лагоа, Португалия
175 м²243
Онлайн-показУдалённая сделка
Впечатляющие апартаменты площадью 149 м² с гибкой планировкой (2 спальни + 2 дополнительные комнаты). Идеальный выбор для большой семьи, ценящей приватность, пространство и сервис уровня 5 звезд.
Характеристики:
Планировка: Огромное пространство 149 м² позволяет организовать до 4 спальных зон или кабинетов....
Amber Star Real Estate
837 000 €
Апартаменты в Лагоа, Португалия
114 м²112
Онлайн-показУдалённая сделка
Просторная резиденция площадью 93 м² (планировка T1+1) в новом закрытом комплексе. Это редкое сочетание большой площади, приватности и сервиса уровня люксового отеля.
Характеристики и Отделка:
Интерьер: Керамика премиум-класса Porcelanosa, встроенные шкафы, лаконичный дизайн «чистый белый».
Кухня: Полная...
Amber Star Real Estate
531 000 €
Апартаменты в Лагоа, Португалия
79 м²1
Онлайн-показУдалённая сделка
Элегантные апартаменты площадью 59 м² и с крытой террасой 19,5 м² в новом элитном комплексе. Идеальный выбор для тех, кто ищет приватность, сервис и безопасность на юге Португалии.
Качество в деталях:
Отделка: Премиальная керамика Porcelanosa, встроенные шкафы, лаконичный белый дизайн.
Кухня: Техника Bosch и...
Amber Star Real Estate
226 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
35 м²1
Онлайн-показУдалённая сделка
Amber Star Real Estate
316 000 €
Апартаменты в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
85 м²222
Онлайн-показУдалённая сделка
Amber Star Real Estate
1 500 000 €
Особняк в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
342 м²445
Онлайн-показУдалённая сделка
Изолированная вилла T4 высочайшего класса с панорамным видом на море, расположенная менее чем в 2 км от Praia da Aguda. Дом тщательно продуман: свет во всех помещениях, прямое визуальное и физическое соединение с внешней зоной через застеклённые веранды, террасы и верхний панорамный салон.
К основным преимуществам можно отнести:
3 этажа с...
Amber Star Real Estate
1 300 000 €
Вилла в Матозиньюше, Португалия
279 м²34
Онлайн-показОплата криптовалютойКредит
Элитный дом с 3 спальнями в Леса да Пальмейра, Порту, Португалия — идеальный выбор для жизни и инвестиций
Мы предлагаем уникальную возможность приобрести современный дом в Португалии у моря, расположенный в престижном районе Leça da Palmeira (Лейса-да-Пальмейра), всего в нескольких минутах от центра Порту. Этот объект недвижимости...
.jpg)
.jpg)
