Процесс приобретения недвижимости в Португалии

После предварительного ознакомления с предложениями посредством интернета, печатных изданий и посещения тематических выставок необходимо решить вопрос о посреднике. При желании сделку можно провести и самостоятельно, тем самым сэкономив средства на гонораре агентства, но следует быть готовым, что это потребует свободного владения португальским языком и изучения всех нюансов местного законодательства. Для наиболее быстрого и безопасного осуществления покупки рекомендуется обратиться в агентство по недвижимости.

Выбор агентств достаточно широк. Можно остановиться как на компании, работающей непосредственно в Португалии, так и на ее представительстве в России. Также существует немало российских фирм, продающих недвижимость через своих португальских партнеров. Обращаясь к португальскому агентству, можно быть уверенным в чистоте сделки, поскольку Португалия является одной из немногих стран Европейского Союза, в которой деятельность агентства считается лицензионным видом деятельности и достаточно строго контролируется Министерством по строительству и недвижимости (INCI). Причем наличие лицензии у агентства легко проверить на официальном сайте министерства.

По закону каждое агентство также обязано обладать страховым полисом, по которому в случае форс-мажорных обстоятельств страховая компания покрывает расходы покупателя. Еще одним фактором, подтверждающим надежность агентства, является его опыт. Солидное агентство с многолетней репутацией не ставит свое имя под угрозу, проводя сомнительные сделки.

Перед выбором объекта лучше всего хорошо изучить рынок недвижимости Португалии

С чего начать

После более детального обсуждения сделки с компанией потенциальный покупатель приглашается на смотровой тур. Он включает в себя осмотр объектов и консультации специалистов. Речь не идет о бесплатном туризме, то есть расходы на транспорт и проживание покупатель оплачивает сам, однако при осуществлении покупки затраты могут быть учтены в стоимости объекта. Если при первом посещении не удалось остановиться на каком-либо объекте, тур можно повторить.

При отсутствии у покупателя возможности находиться в Португалии на протяжении всей сделки существует возможность так называемого удаленного приобретения. Для этого в Посольстве Португальской Республики в Российской Федерации оформляется доверенность (Procuração) на представителя – юриста, которая затем пересылается специалисту в Португалию. Документ оформляется на португальском языке.

В обязанности юриста также входит проведение экспертизы на предмет возможности продажи объекта, наличия всей необходимой документации, прав собственности на объект/земельный участок, отсутствия долгов и обременения, наличия разрешений на строительство и прочее. Юрист должен быть зарегистрирован в Обществе юристов «Ordem dos Advogados». Каждый адвокат в Португалии весьма дорожит своим членством в Обществе и деловой репутацией.

После выбора объекта

Перед тем как стороны приступят непосредственно к сделке, необходимо осуществить несколько процедур.

Во-первых, покупатель получает местный налоговый номер (NIF – número de identificação fiscal). Его можно оформить в местном налоговом органе (Servico de Financas) через юриста или налогового представителя. Получение NIF необходимо, поскольку с приобретением недвижимости покупатель становится налогоплательщиком Португалии. Также налоговый номер требуется для открытия банковского счета.

Открывать счет в банке Португалии или нет – зависит от варианта перечисления средств. Путь первый – перевод средств из России на личный португальский счет, затем – с этого счета на счет продавца. Перечисление средств продавцу может выполнять юрист по доверенности покупателя. Второй путь является более распространенным. По нему покупатель переводит средства из России на специальный счет юриста, с которого они перечисляются продавцу. Однако оплата по сделке в любом случае будет совершаться безналичным платежом. Более подробная информация об открытии счета за границей и перечислении средств приведена в статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».

Еще один шаг – резервирование объекта. Для этого вносится резервационный взнос в размере 10% от стоимости объекта. Внесение этого взноса означает, что продавец снимает объект с продажи и теперь никто другой не сможет его приобрести. Оплата производится безналичным путем передачи чека продавцу. Если покупатель намерен провести сделку в сжатые сроки, то, по согласию сторон, можно обойтись без резервационного взноса и переходить сразу к заключению Предварительного договора (Contrato de Promessa de Compra e Venda) и оплате задатка.

Предварительный договор

После резервирования объекта продавец и покупатель заключают Предварительный договор. Документ содержит описание объекта, цену, условия и порядок оплаты, права и обязанности сторон. На данном этапе покупатель вносит задаток в размере 10-30% от цены объекта. Если после заключения Предварительного договора продавец отказывается от сделки, он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере. Если от сделки отказывается покупатель, он теряет задаток и может быть привлечен продавцом к суду для выплаты компенсации. При осуществлении покупки по ипотеке отказ банка выдать кредит не является виной покупателя и задаток ему возвращается. Однако это условие в обязательном порядке должно быть прописано в договоре.

Проверка состояния объекта

Между подписанием Предварительного и Основного договоров купли-продажи проходит от одного до шести месяцев. За это время юрист собирает все необходимые документы, подтверждающие юридическое и техническое состояние объекта.

К ним относятся следующие документы:

• Выписка из земельного кадастра (Centidão de Teor). В ней указаны местоположение объекта и его тип.
• Выписка из налоговой инспекции (Caderneta Urbana/Rustica Predial), или Домовая книга (Caderneta Predial). Документ о постановке объекта на налоговый учет, который также содержит данные о местоположении объекта, величине земельного участка, метраж и количество комнат, наличие гаража и т.д.
• Жилищный сертификат (Licença de Habitação). Документ из муниципалитета, подтверждающий соответствие объекта строительным нормам. Применяется только к зданиям, возведенным позднее 1951 года.
• Паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitação). Это документ о праве собственности, включающий в себя жилищный сертификат и выписку из налоговой инспекции. В нем также указываются реквизиты подрядчика, заказчика и поставщиков строительных материалов, к которым в случае необходимости можно будет предъявлять претензии по качеству строительства. Паспорт требуется только для объектов с жилищным сертификатом, выданным после 30.03.2004 г.
• Документ от Португальского института по защите исторических памятников (IPPAR). Требуется для объектов, являющихся историческими памятниками. Выдается в IPPAR и муниципалитете, подтверждает, что данные учреждения не намерены пользоваться своим правом запрета на продажу.
• Сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico). В нем указывается, соответствует ли здание новым нормам по расходу электроэнергии.

Также после подписания предварительного договора, но не менее чем за три дня до проведения окончательной сделки, необходимо уплатить в местной налоговой инспекции налог на переход права собственности и гербовый сбор. Подробнее об их расчете смотрите ниже, в разделе «Сопутствующие расходы».

Заключение договора купли-продажи

Итоговая сделка (Escritura) проходит в офисе нотариуса. Сначала специалист проверяет полноту и достоверность всех вышеуказанных документов, а также квитанции об уплате налогов. Тогда же проходит оплата оставшейся суммы сделки, а именно: продавец получает чек на денежные средства, находящиеся либо на персональном португальском счете покупателя, либо на специальном счете юриста.

Перед подписанием документа сторонами нотариус обязан прочесть его вслух. Чтение производится на португальском языке, поэтому если покупатель не владеет этим языком, он обязан иметь при себе переводчика – юриста или риэлтора.

Государственная регистрация сделки

По подписании Основного договора заверенные нотариусом копии документа направляются в Земельный кадастр Conservatoria do Registo Predial для регистрации нового собственника, а также в налоговые органы. После этого новый собственник получает переоформленный Регистрационный сертификат Certidão de Teor и Домовую книгу.

После смены собственника происходит перезаключение договоров по услугам телефонной связи, электро-, водо- и газоснабжению, а также по услугам кондоминиума.

Личный опыт приобретения квартиры в пригороде Порту

Сопутствующие расходы

Гербовый сбор (Imposto de Selo) составляет 0,8% от указанной в договоре цены объекта. Если сделка осуществляется с привлечением ипотеки, размер сбора увеличивается еще на 0,04-0,6%.

Размер налога на переход права собственности (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes/Transmissoes Onerosas, или IMT) зависит от типа, стоимости, назначения (для постоянного или временного проживания) и местоположения недвижимости (материковая Португалия или островная). Ставки налога IMT пересматриваются ежегодно. На 2015 год для нерезидентов установлены следующие значения:

Материковая Португалия (налоги при покупке)

Постоянное жилье

Непостоянное жилье

Майдейра и Азорские острова (налоги при покупке)

Постоянное жилье

Непостоянное жилье

Кроме этого владелец недвижимости должен ежегодно выплачивать Муниципальный налог IMI(Imposto Munisipal de Imoveis). Ставка налога варьируется от 0,3% до 0,8% от оценочной стоимости недвижимости. Если размер налога IMI не превышает €250, то он выплачивается в апреле каждого года. Если сумма налога выше, то она выплачивается равными частями 2 или 3 раза в год, в апреле и ноябре или апреле, июле и ноябре, соответственно.

Комиссия агентства составляет 3-5% от суммы сделки, плюс к этой сумме прибавляется НДС (IVA) в размере 23% (оплачивает продавец). Услуги юриста обойдутся в 1-1,5% от суммы сделки, нотариуса – от 1%. Оформление налогового номера NIF стоит €7,5. За регистрацию права собственности потребуется заплатить €250, смену счета на коммунальные услуги – от €100 до €200. При покупке в ипотеку обязательно проводится оценка объекта профессиональным оценщиком. Стоимость его услуг – от €300.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Конкретный пример

Апартаменты c двумя спальнями 100 кв. м c гаражом. Большая общая территория, охраняемая. Два бассейна. Город Албуфейра, Португаия. 500 метров от океана.

• Стоимость недвижимости – €170000
• Услуги нотариуса (ориентировочно) – €250
• Регистры – €270
• Подключение коммуникаций (ориентировочно) – €20-40
• Налог не передачу собственности – €4000
• Гербовый сбор – €1400

Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами – €175950

При покупке недвижимости на сумму от €350000 можно претендовать на ВНЖ в Португалии

Ипотека

Нерезиденту получить ипотеку вполне реально, однако конкретные условия кредита будут зависеть от личной ситуации заявителя и в главной степени от уровня его доходов. Первоначальный взнос составляет 30-40%. Ставка по ипотечным займам в большинстве банков привязана к ставке Euribor за последние три месяца плюс два-четыре процентных пункта. При этом ежемесячные выплаты не должны превышать 35% от дохода заемщика. Срок кредита значительно зависит от возраста заявителя, в сумме они должны составлять не более 75 лет. То есть 30-летнему кредитору можно получить ипотеку на 45 лет.

Набор требуемых документов может отличаться в зависимости от конкретного банка, однако примерный перечень включает в себя:

• ксерокопию загранпаспорта;
• индивидуальный налоговый номер NIF;
• выписку из банка о состоянии личных счетов (если таковые имеются).

Наемные работники также представляют:

• декларацию из налоговой службы о доходах за прошлый год;
• выписку из ведомости по месту работы о размере заработной платы за последние три месяца;
• справку с места работы о должности и сроке работы в этой компании.

Бизнесмены также представляют:

• декларацию из налоговой службы о доходах за прошлый год;
• выписку из банка по бизнес-счету за последние шесть месяцев.

Документы должны быть переведены на португальский либо на английский язык. Перевод в обязательном порядке заверяется в консульском отделе Посольства Португальской Республики в Российской Федерации.

Особенности покупки различных типов недвижимости

Строительство на земельном участке

Чтобы получить возможность начать строительство на земельном участке, потребуется разрешение муниципальных органов.

Этапы получения разрешения на строительство:

• Выбор земельного участка и согласование параметров строительства с местными муниципальными органами (получение предварительного заключения о возможности получения разрешения на строительство определенного объекта).
• Выбор архитектора и согласование с ним технического задания.
• Топографический обзор местности.
• Составление проекта и представление планов в местные муниципальные органы.
• Получение необходимых согласований.
• Согласование коммунальных аспектов (канализация, водоснабжение, электроснабжение, термоизоляция и пр.).
• Предоставление окончательного проекта со всеми параметрами муниципальным органам.
• Получение разрешения на строительство (как правило, оно действительно в течение одного года и подлежит однократному продлению).

Любые изменения проекта должны пройти стадии согласования муниципальными органами.

Как показывает практика, на получение разрешения уходит 1-1,5 года. Для участков, находящихся в зоне застройки (loteamento), предусмотрена ускоренная процедура. По ней разрешение выдается по прошествии не более 21 дня со дня подачи заявления. Процесс строительства занимает не менее 9-12 месяцев.

Следует отметить, что при стоимости строительных работ более €12,5 тыс. потребуется привлечь лицензированную строительную компанию либо получить собственную строительную лицензию. Раз в квартал ход строительства будет проверять представитель по техническому надзору (Technico Responsavel), а также право на посещение стройки имеют и инспекторы из муниципалитета. По завершении строительства строительная компания (если таковая привлекалась) представитель по техническому надзору и собственник объекта подписывают специальный технический документ (Ficha Technica de Habitacao), один экземпляр которого представляется в муниципалитет, второй предъявляется при продаже потенциальному покупателю.

Заключительной стадией является получение сертификатов, подтверждающих соответствие постройки проекту. Данная процедура может занимать до шести месяцев. До момента получения сертификатов не допускается подключение коммуникаций, проживание в здании и его продажа.

Как показывает практика, с момента покупки участка до момента ввода в эксплуатацию построенного на нем объекта проходит не менее 2,5-3 лет.

Сельскохозяйственные земли

Покупка сельскохозяйственных земель иностранцами также не возбраняется. Главное условие, которое необходимо соблюсти покупателю, – использовать участок по прямому назначению. То есть необходимо будет возделывать землю, а постройки возводить исключительно для личных нужд.

Визовый режим и вид на жительство Португалии

Аренда недвижимости

Прибыв в Португалию для покупки недвижимости, покупатель может остановиться в съемном жилище. Следует иметь в виду, что закон ориентирован на защиту прав арендатора, поэтому важно особенно внимательно ознакомиться с условиями аренды. Все условия соглашения обязательно фиксируются в договоре, однако ежегодно могут пересматриваться.

Срок аренды может быть любым, но для отдельно стоящих домов, сдаваемых не на курортный сезон, а для длительного проживания, установлен минимальный срок аренды в пять лет. Этот период, если стороны не оговорили иное, автоматически продлевается еще на три года.

Стоимость аренды зависит от типа недвижимости, ее местоположения и сезона. Средняя арендная ставка составляет от €500 в месяц. При краткосрочной аренде стоимость на протяжении всего срока аренды фиксированная, при долгосрочной – ставка может повышаться. Однако повышение ставок не может проводиться арендодателем произвольно, и данный пункт обязательно следует внести в договор. Для заключения договора, особенно при крупном объекте аренды (вилле, коммерческих площадях), рекомендуется обратиться к юристу. Стоимость его услуг эквивалентна месячной ставке аренды.

При вселении арендатор обязан внести сумму в размере двухмесячных арендных плат, если стороны отдельно не оговаривают данный вопрос. В дальнейшем аренда оплачивается первого числа каждого месяца, в последний месяц плата не вносится. Если при выезде арендатора повреждена мебель или отделка либо отсутствует, например, что-то из бытовой техники, арендатор обязан возместить ущерб.

Особенностью рынка является право арендодателя требовать у арендатора провести ремонт съемного помещения. В случае отказа арендатор либо должен выкупить жилье, либо будет выселен. Также основаниями для выселения арендатора являются:

• несвоевременное внесение оплаты;
• использование недвижимости в целях, не оговоренных в контракте, в том числе противозаконных;
• проведение капитальных ремонтных работ без согласования с арендодателем.

За помощь в подготовке материала благодарим Анну Молчанову (компания Property Selection), Алексея Дунца (компания GestAlambre), Евгению Урюпину (компания Status Home Real Estate).

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru