Процесс приобретения португальской недвижимости мало чем отличается от такового в других европейских странах. Если покупатель и столкнется с непредвиденными сложностями – то в виде внезапно всплывших фактов из истории выбранного объекта или нынешнего владельца.
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Португалии
Португальское законодательство не ограничивает иностранных покупателей. Они имеют право приобретать и жилые, и коммерческие объекты в любой части государства, а также распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Тем не менее определенные требования к покупателю есть. Например, чтобы завершить сделку, нужно получить идентификационный номер налогоплательщика в Португалии (numero de contribuinte, или numero de identificação fiscal – NIF).
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Португалии
Виза
Независимо от суммы сделки, покупатель вправе ходатайствовать о получении шенгенской мультивизы. Период действия визы произвольный, но не превышает пять лет. Однако продолжительность поездки либо суммарное количество дней пребывания на территории страны не должно превышать 90 дней за каждый период 180 дней.
При подаче заявления на визу основной заявитель может вписать в прошение супруга и несовершеннолетних детей, которые получат разрешение на аналогичный срок и с теми же условиями.
Внимание! В 2025 году шенгенские мультивизы гражданам РФ выдают крайне редко! Чаще всего это визы под конкретные даты поездки.
ВНЖ
В 2023 году правила участия в популярной программе получения «золотого ВНЖ» в обмен на инвестиции изменили, а опцию получения статуса резидента за покупку недвижимости и вовсе отменили. Актуальные варианты участия на 2025 год смотрите здесь.
Тем не менее кандидаты могут претендовать на ВНЖ на основании финансовой независимости. В 2025 году требование к минимальному пассивному доходу основного заявителя составляет €870 в месяц.
В стране также действует ВНЖ для цифровых кочевников, который можно оформить будучи фрилансером или сотрудником иностранной фирмы, работающим удаленно и получающим ежемесячный доход из-за границы от €3 480.
Стоит учитывать, что в октябре 2025 года Парламент Португалии проголосовал за увеличение срока проживания в стране для получения гражданства.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Португалии
После покупки жилья в Португалии ежегодно придется платить местный налог – imposto municipal sobre imóveis (IMI), который рассчитывается как процент от налоговой оценки объекта. Обычно сумма составляет 0,3–0,45% от стоимости городской недвижимости и до 0,8%, если речь идет о сельском доме. Ставки зависят от муниципалитета.
Дополнительный налог на имущество (AIMI)
Если вы владеете городской недвижимостью дороже €600 тыс. (для супружеских пар, которые подают общую налоговую декларацию, – €1,2 млн), необходимо заплатить дополнительный налог AIMI, который составляет 0,7–1,5% от кадастровой стоимости жилья.
Объявления о продаже недвижимости в Португалии можно найти в каталоге Prian. Также на нашем портале вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям и обратиться к риелторам за консультацией.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Риелторы и нотариусы в Португалии
Законодательство Португалии не обязывает пользоваться услугами юристов и риелторов при заключении сделки. Вместе с тем, если вы – гражданин страны, не входящей в Евросоюз, в Португалии у вас обязательно должен быть налоговый представитель. Зачастую таковым является юрист, который помогает совершить покупку. Его адрес вы можете указать для официальной переписки, если адреса регистрации в Португалии у вас нет.
Риелторская деятельность подлежит лицензированию: специалист ответственен за чистоту проведения сделки, он должен узнать и предоставить всю важную информацию об объекте и нынешнем собственнике.
Без сопровождения профессионала есть риск попасть в следующие ловушки.
Закон о суброгации. Согласно ему долги закреплены не за владельцем, а за его собственностью. Если не проверить внимательно кредитную историю продавца, можно вместе с новым домом обрести массу нежданных финансовых обязательств. В частности, неуплаченные налоги, счета за коммунальные услуги, огромные ипотечные и личные долги под залог недвижимости. К слову, данный закон распространяется и на автомобили.
Компетентный юрист перед заключением сделки запрашивает информацию о нынешнем владельце в реестре Certidão de Teor, а также проверяет все начисленные на его имя налоги, коммунальные платежи.
Дисперсия прав собственности. С проблемой часто сталкиваются те, кто покупает жильё в сельской местности. Недвижимость передают по наследству и делят в разных долях между членами семьи, в том числе между двоюродными и троюродными братьями и сестрами. А учитывая высокий уровень миграции, нередко случается так, что наследники находятся в разных частях света. И если продажа не будет согласована хотя бы с одним совладельцем – сделка не состоится. Даже при самом удачном раскладе в такой ситуации согласование сделки со всеми наследниками может занять недели, а то и месяцы.
Хороший юрист всегда проверит, сколько у недвижимости собственников, и заранее обрисует перспективы сделки. Если вы хотите купить объект побыстрее, возможно, проще поискать другой вариант, чем связываться с многочисленными владельцами.
Новый жилой квартал города Лиссабона
Отсутствие регистрации. Иногда здание просто не зарегистрировано в реестре. Если речь о пристройке или сарае, ничего страшного – объект легко снести. Но если речь о доме, время, которое вы потратили на сделку, может быть просто потеряно.
В такой ситуации также поможет грамотный юрист, который «доработает» документы: обновит записи в реестре, легализует все здания, возведенные на территории без предварительного согласования. На этой стадии подключается и риелтор, который обсудит все детали с продавцом и договорится, кто за что должен платить.
Обратите внимание! В Португалии риелторские и даже некоторые юридические фирмы не дают никаких финансовых гарантий. Если компания разорится, вы можете потерять свой депозит, который переводите с ее помощью. Проверьте гарантии агентства и удостоверьтесь, что ваши деньги положат на отдельный клиентский счет, а не на общий счет агентства.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Выбор и осмотр объекта
Мониторинг рынка, подбор интересующих вариантов. Осмотр понравившихся объектов, оценка их состояния и места расположения.
Вот что продается в Португалии сегодня
755 000 €
Апартаменты в Фару, Португалия
146 м²431
ВНЖ при покупке
Насладитесь идеальным сочетанием комфорта и роскоши в этих потрясающих апартаментах с 3 спальнями на первой линии с видом на море и реку в Ольяне, Фару. В этом прекрасно ухоженном доме есть удобная жилая площадь 146 квадратных метров, большая солнечная терраса, где можно насладиться барбекю и потрясающими закатами. 3 просторные спальни, 2,5...
Habita International Estates Ltd
373 650 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
126 м²322
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
3 500 000 €
Дом в Алворе, Португалия
575 м²845
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
348 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
123 м²543
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
330 000 €
Апартаменты в Алворе, Португалия
52 м²211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
700 000 €
Апартаменты в Алворе, Португалия
88 м²322
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
840 000 €
Дом в Портимане, Португалия
336 м²654
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
2 400 000 €
Дом в Лагуше, Португалия
263 м²544
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
285 000 €
Апартаменты в Фуншале, Португалия
52 м²211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
320 000 €
Коттедж в Портимане, Португалия
33 м²11
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
375 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
69 м²211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
325 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
61 м²211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
1 062 500 €
Дом в Лагуше, Португалия
199 м²544
ВНЖ при покупке
Этот потрясающий отдельно стоящий дом, расположенный в самом сердце Прайя-да-Луш, представляет собой идеальное сочетание комфорта и спокойствия. Этот дом с 4 просторными спальнями и 4 ванными комнатами идеально подходит для семей или отдельных лиц, ищущих спокойный отдых. Благодаря окнам с двойным остеклением жилая площадь площадью 199 кв. м...
Habita International Estates Ltd
1 197 000 €
Дом в Лагуше, Португалия
220 м²654
ВНЖ при покупке
Этот потрясающий отдельно стоящий дом, расположенный в живописной деревне Прайя-да-Луш, представляет собой идеальное сочетание комфорта и спокойствия. В этом двухэтажном доме с 5 просторными спальнями и 4 ванными комнатами достаточно места для большой семьи или группы друзей. Жилая площадь 220 м² дополняется застроенной площадью 367 м² и...
Habita International Estates Ltd
450 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
69 м²211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
350 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
69 м²211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
350 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
69 м²211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
1 795 000 €
Дом в Портимане, Португалия
570 м²181110
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
315 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
66 м²211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
320 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
75 м²321
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
На этом этапе стоит привлечь профессионального оценщика, который проанализирует, насколько адекватна стоимость выбранного объекта и какие проблемы есть у данной недвижимости. Нередко эту услугу можно заказать через риелторское агентство. На этой же стадии стоит привлечь и юриста, который проверит всю подноготную существующих владельцев и историю объекта, чтобы в последующем не возникло сложностей, которые мы описали выше.
Этап 3. Получение ИНН (número fiscal de contribuinte)
Для совершения любых юридически значимых действий в Португалии, в том числе для покупки недвижимости, понадобится идентификационный номер налогоплательщика (numero de identificação fiscal – NIF).
Местный ИНН можно получить за один день, обратившись в налоговую службу.
Чтобы оформить местный ИНН нерезиденту (иностранцу не из ЕС), необходимо привлечь фискального представителя – поручителя перед португальскими налоговыми органами. Эта услуга обычно оплачивается – от €150 в год.
Личное присутствие необязательно. Доверенное лицо в Португалии может подать заявление через государственный портал – достаточно сканов документов заявителя: паспорта, подтверждения адреса и справки с работы. В качестве подтверждения адреса может выступать документ из банка вашей родной страны, переведенный на английский язык. Вместо справки с работы – свидетельство о самозанятости, регистрации юридического лица и т. д.
Этап 4. Резервация объекта и заключение предварительного договора
В договоре обязательно должны быть прописаны обязанности сторон, условия оплаты, а также актуальное состояние объекта. В процессе подписания покупатель вносит собственнику задаток в размере 10–30% от общей стоимости. Все документы составляют на португальском языке, потому будет нелишним обратиться к услугам переводчика.
Вид на набережную города Порту
Этап 5. Уплата налогов
В процессе сбора документов, а чаще – за один-два дня до подписания окончательного договора требуется уплатить муниципальный налог на переход права собственности и гербовый сбор.
Этап 6. Подписание договора купли-продажи (escritura publica)
Происходит в нотариальной конторе. На этом этапе также потребуется представить доказательства уплаты оставшейся суммы покупки и налогов по сделке. Договор составляют на португальском языке.
Для заключения сделки потребуются следующие документы.
Квитанция об уплате налога на передачу прав собственности и гербового сбора.
Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.
Licença de utilização – документ о назначении объекта: для коммерческих целей, проживания, реконструкции и т. д. Выдаёт местный муниципалитет.
Certidão permanente – сертификат объекта, в котором указана его локация, все действия, которые с ним совершали, наличие привязанных кредитов/ипотек и т. д. Выдаётся в местном кадастровом органе.
Caderneta predial – паспорт объекта. Документ о наличии регистрации недвижимости в фискальном органе. В нём указана кадастровая стоимость объекта, текущее состояние, имя собственника и его фискальный номер.
Ficha técnica de habitação – технический паспорт объекта с полным описанием недвижимости, архитектурными планами, техническими характеристиками. Выдается только для зданий, построенных после 30 марта 2004 года.
В некоторых случаях сделку оформляют без предварительного договора. Но только если у покупателя есть сразу вся сумма для покупки, а у собственника собраны все необходимые документы на недвижимость.
Этап 7. Оплата сделки
Для перевода денег можно использовать несколько методов.
Перевести деньги на счет компании-посредника (юридической, риелторской компании), которая сама выписывает счет на имя продавца и передает чек в момент заключения сделки.
Перевести деньги напрямую на счет продавца до подписания окончательного договора.
Важно! Россияне могут уплатить налог с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Этап 8. Передача прав собственности
После подписания договор отправляют в реестр недвижимости (Conservatoria do Registo Predial), где регистрируют объект на нового владельца. В качестве подтверждения выступает регистрационный сертификат, который выдают в Земельном кадастре. Все документы приходят нотариусу в течение одной-двух недель.
Удаленная сделка
Покупая недвижимость в Португалии, необязательно находиться в стране самому. Достаточно составить доверенность на местного юриста, который сможет совершать все действия, связанные с покупкой и оформлением от вашего лица.
Пляж города Албуфейра в регионе Алгарве на юге Португалии
Дополнительные расходы
Гербовый сбор
Составляет 0,8% от указанной в договоре стоимости недвижимости.
НДС
Новая недвижимость (новостройка при первой продаже) в Португалии облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 23%.
Налог на передачу прав собственности
Зависит от четырех основных критериев:
стоимость объекта: чем она больше, тем выше налог;
тип недвижимости: городской объект или недвижимость в сельской местности;
местоположение: на материковой части Португалии или на островах;
цель использования: в качестве основного или второго жилья.
В итоге размер налога варьируется в пределах 0–8% от стоимости объекта.
Услуги риелтора
В Португалии работу риелтора оплачивает продавец. Ставка в среднем составляет 5% от цены + НДС (23% от комиссии).
Вознаграждение юриста
Базовый гонорар юристов при покупке недвижимости составляет около 1% от стоимости покупки.
Стоимость услуг нотариуса
Специалист запросит от €250 до €1,5 тыс. Часто его кандидатуру предлагает агентство или адвокат одной из сторон.
Стоимость сопровождения сделки нотариусом зависит от цены объекта (обычно гонорар укладывается в 1% от суммы сделки плюс НДС).
Эта сумма включает сбор за регистрацию перехода прав собственности в земельном кадастре.
Гонорар фискального представителя
От €150 в год.
Регистрация недвижимости в реестре
Оформление объекта в собственность стоит от €30. Если необходима срочная регистрация в реестре, придется заплатить в два раза больше.
Перерегистрация коммунальных счетов на нового собственника
Около €100. Если жильё предполагается сдавать в аренду, новому собственнику не нужно лично обращаться в коммунальные службы: к провайдерам идет арендатор. В этом случае все долги по коммуналке будут закреплены также за съемщиком, что существенно упростит процесс выселения в последующем.
Иностранец в Португалии имеет право приобретать недвижимость без ограничений по типу и расположению объектов.
Процедура заключения сделки занимает от полутора до трех месяцев и требует дополнительных затрат.
Покупку недвижимости в Португалии можно провести удаленно. Достаточно составить доверенность на местного юриста, который после сможет совершать все действия, связанные с покупкой и оформлением объекта, от вашего лица.
Для совершения сделки купли-продажи недвижимости в Португалии необходимо зарегистрироваться в местной налоговой службе и получить ИНН. Если покупатель – нерезидент Португалии или EC, оформить ИНН сможет только местный фискальный представитель.
Самый важный этап – всесторонняя проверка объекта и текущего собственника, а также внимательный выбор риелторского агентства.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
