Процесс приобретения португальской недвижимости мало чем отличается от такового в других европейских странах. Если покупатель и столкнётся с непредвиденными сложностями – то в виде внезапно всплывших фактов из истории выбранного объекта или текущего владельца. В этой статье мы поэтапно распишем процесс заключения сделки, акцентируем особое внимание на важных нюансах и дополнительных затратах… а также поведаем, какие возможности даёт иностранному инвестору португальское законодательство.
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Португалии
Португальское законодательство никак не ограничивает иностранцев в плане покупки недвижимости в стране. Зарубежные инвесторы имеют право приобретать и жилые, и коммерческие объекты в любой части государства, независимо от стоимости и состояния. А также распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Тем не менее определённые требования к покупателю есть. Например, чтобы завершить сделку, придётся получить идентификационный номер налогоплательщика в Португалии (numero de contribuinte, или numero de identificação fiscal – NIF). А чтобы продать приобретённое имущество – подождать пять лет, в случае если вы получаете инвесторскую «золотую визу».
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Португалии
– Виза. Независимо от суммы сделки, покупатель вправе ходатайствовать о получении шенгенской мультивизы сроком до 180 дней в году (по 90 дней в каждом полугодии). При подаче заявления на визу основной заявитель может вписать в прошение супруга и несовершеннолетних детей, которые получат разрешение на аналогичный срок и с теми же условиями. Главное – при подаче заявления показать документы, подтверждающие владение недвижимостью в Португалии: квитанции за коммунальные услуги или свидетельство о праве собственности.
– ВНЖ. Покупка недвижимости в стране также позволяет претендовать на ВНЖ, но только при соответствии определённым требованиям. Программа Golden Residence Permit («Золотая виза») открывает двери для граждан стран, не входящих в ЕС, в одном из следующих случаев.
Инвестиции от €500 тыс. в новое или вторичное жильё. В пределах этой суммы можно купить как один, так и несколько объектов.
Инвестиции от €350 тыс. в реставрацию недвижимости, которой более 30 лет, или в объект, расположенный в районе культурно-исторического наследия.
Если иностранец вкладывается в недвижимость, расположенную в регионе с низкой плотностью населения, минимальная сумма сокращается на 20%.
Лиссабон, район старого города
Обязательное условие: инвестиции должны оставаться в экономике Португалии минимум пять лет. То есть продать купленное жильё раньше этого срока не получится. Приятная новость: постоянно проживать на территории страны не нужно.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Португалии
После покупки недвижимости в Португалии платить имущественный налог не придётся в течение первых десяти лет владения – это своего рода бонус от местных властей. Если вы планируете оставаться в стране и найти работу, то, как приезжий специалист и собственник местной недвижимости, будете платить подоходный налог по сниженной ставке: 20% вместо 40%. Стоит учитывать, что доходы в Португалии – это не только зарплата, но и пенсия, проценты по депозиту, прибыль от инвестиций, сдачи недвижимости в аренду.
Поиск недвижимости в Португалии
Искать недвижимость для покупки в Португалии можно через следующие местные сайты:
Также вы можете посмотреть, какие предложения есть на данный момент в Португалии, в нашем каталоге.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Риелторы и нотариусы в Португалии
Законодательство Португалии не обязывает пользоваться услугами юристов и риелторов при заключении сделки. Вместе с тем, если вы – гражданин страны, не входящей в Евросоюз, в Португалии у вас обязательно должен быть налоговый представитель. Зачастую таковым является юрист, который помогает совершить покупку. Его адрес вы можете указать для официальной переписки, если адреса регистрации в Португалии у вас нет.
Риелтор ответственен за чистоту проведения сделки и за то, чтобы узнать и предоставить всю важную информацию об объекте и нынешнем собственнике.
Без помощи специалистов есть риск попасть в следующие ловушки.
Закон о суброгации. Согласно ему, долги владельца закреплены не за ним, а за его собственностью. Если не проверить внимательно кредитную историю продавца, можно вместе с новым домом обрести массу нежданных финансовых обязательств. В частности, неуплаченные налоги, счета за коммунальные услуги, огромные ипотечные и личные долги под залог недвижимости. К слову, данный закон распространяется и на автомобили.
Компетентный юрист перед заключением сделки запрашивает информацию о нынешнем владельце в реестре Certidão de Teor, а также проверяет все начисленные на его имя налоги, коммунальные платежи.
Дисперсия прав собственности. С проблемой часто сталкиваются те, кто покупает жильё в сельской местности. Часто недвижимость передают по наследству и делят в разных долях между членами семьи, в том числе между двоюродными и троюродными братьями и сёстрами. А учитывая высокий уровень миграции, нередко случается так, что наследники желаемого дома находятся в разных частях света. И если продажа не будет согласована хотя бы с одним совладельцем – сделка не состоится. Даже при самом удачном раскладе в такой ситуации согласование сделки со всеми наследниками может занять недели, а то и месяцы.
Хороший юрист всегда проверит, сколько у недвижимости собственников, и заранее опишет перспективы сделки. Если вы хотите купить объект побыстрее, возможно, проще поискать другой вариант, чем связываться с многочисленными владельцами.
Новый жилой квартал города Лиссабон
Отсутствие регистрации. Иногда здание не зарегистрировано в реестре. Если речь о пристройке или сарае, ничего страшного – объект легко можно снести. Но если речь о доме, время, которое вы потратили на сделку, может быть просто потеряно.
В такой ситуации также поможет грамотный юрист, который «доработает» документы: обновит записи в реестре, легализует все здания, возведённые на территории без предварительного согласования. На этой стадии подключается и риелтор, который обсудит все детали с продавцом и договорится, кто за что должен платить.
Обратите внимание! В Португалии риелторские и даже некоторые юридические фирмы не дают никаких финансовых гарантий. Если компания разорится, вы можете потерять свой депозит, который переводите с её помощью. Проверьте гарантии агентства и удостоверьтесь, что ваши деньги положат на отдельный клиентский счёт, а не на общий счёт агентства.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Выбор и осмотр объекта
Мониторинг рынка, подбор интересующих вариантов. На этом этапе стоит привлечь профессионального оценщика, который проанализирует, насколько адекватна стоимость выбранного объекта и какие проблемы есть у данной недвижимости. Нередко эту услугу можно заказать через риелторское агентство. На этой же стадии стоит привлечь и юриста, который проверит всю подноготную существующих владельцев и историю объекта, чтобы в последующем не возникло сложностей, которые мы описали выше.
Этап 2. Составление доверенности
Если вы не хотите заниматься всеми вопросами самостоятельно и присутствовать в стране на всех этапах проведения сделки – составьте генеральную доверенность на юриста. Документ позволяет специалисту полностью действовать от вашего лица.
Этап 3. Получение ИНН (número fiscal de contribuinte) и открытие банковского счёта
Приобрести недвижимость в Португалии можно только имея индивидуальный налоговый номер. Без него не открыть банковский счёт, к нему будут привязаны все счета на оплату коммунальных услуг. С помощью юриста и фискального представителя (если инвестор – нерезидент Португалии) ИНН присваивается в Servico de Financas, после чего инвестор становится налоговым резидентом страны.
На получение ИНН требуется от одного до трёх дней, пошлина – около €8. Личное присутствие необязательно – достаточно сканов документов: паспорта, подтверждения адреса и справки с работы. В качестве подтверждения адреса может выступать документ из банка вашей родной страны, переведённый на английский язык. Вместо справки с работы – свидетельство о самозанятости, наличии юридического лица и т. д.
Стоит учесть сроки: при личном присутствии на открытие счёта и получение ИНН уйдёт три-четыре дня. Если всё делать по доверенности удалённо – около трёх недель, так как много времени будет потрачено на пересылку документов.
Этап 4. Резервация объекта и заключение предварительного договора
В договоре обязательно должны быть прописаны обязанности сторон, условия оплаты, а также актуальное состояние объекта. В процессе подписания покупатель вносит собственнику задаток в размере 10–30% от общей стоимости как доказательство серьёзности намерений. Условия по задатку стандартные: если покупатель передумал – продавец деньги не возвращает, если передумал собственник – он отдаёт сумму в двойном размере.
Учтите, что все документы составляют на португальском языке, потому будет нелишним обратиться к услугам переводчика.
Вид на набережную города Порту
Этап 5. Уплата налогов
В процессе сбора документов, а чаще – за один-два дня до подписания окончательного договора требуется уплатить муниципальный налог на переход права собственности и гербовый сбор.
Этап 6. Сбор и подготовка документов
Для заключения сделки потребуются следующие документы.
Квитанция об уплате налога на передачу прав собственности и гербового сбора.
Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.
Licença de utilização – документ о назначении объекта: для коммерческих целей, проживания, реконструкции и т. д. Выдаёт местный муниципалитет.
Certidão permanente – сертификат объекта, в котором указана его локация, все действия, которые с ним совершали, наличие привязанных кредитов/ипотек и т. д. Выдаётся в местном кадастровом органе.
Caderneta predial – паспорт объекта. Документ о наличии регистрации недвижимости в фискальном органе. В нём указана кадастровая стоимость объекта, текущее состояние, имя собственника и его фискальный номер.
Ficha técnica de habitação – технический паспорт объекта с полным описанием недвижимости, архитектурными планами, техническими характеристиками. Выдаётся только для зданий, построенных после 30 марта 2004 года.
На сбор всех документов требуется примерно один-два месяца.
Этап 7. Подписание договора купли-продажи (escritura publica)
Происходит в нотариальной конторе. Здесь же передаётся чек об уплате остатка стоимости недвижимости, ключи и документы на объект. Договор составляют на португальском языке.
В некоторых случаях сделку оформляют без предварительного договора. Но только если у покупателя есть сразу вся сумма для покупки объекта, а у собственника собраны все необходимые документы на недвижимость.
Для перевода денег можно использовать несколько методов.
Открыть счёт в Португалии и перевести на него деньги из банка родной страны, к примеру России. В этом случае нужно в течение месяца оповестить российскую налоговую инспекцию об открытии счёта в иностранном государстве. Это дело одного дня.
Перевести деньги на счёт компании-посредника (юридической, риелторской компании), которая сама выписывает счёт на имя продавца и передаёт чек в момент заключения сделки. Внимательно относитесь к гарантиям, о которых мы говорили выше, а также учтите, что для получения «золотой визы» через инвестиции такой способ не подойдёт.
Перевести деньги напрямую на счёт продавца до подписания окончательного договора. Опять же – есть определённые риски, к тому же для получения ВНЖ на основе недвижимости такой вариант также не подойдёт.
Этап 8. Передача прав собственности
После подписания договор отправляют в реестр недвижимости (Conservatoria do Registo Predial), где регистрируют объект на нового владельца. В качестве подтверждения выступает регистрационный сертификат, который выдают в Земельном кадастре. Все документы приходят нотариусу в течение одной-двух недель.
Авейру — город в Португалии, центр одноимённого округа и муниципалитета
Ипотека
Иностранец имеет право взять в Португалии кредит на покупку недвижимости. Условия довольно лояльные.
Ставка – в среднем 3,31% в год.
Первоначальный взнос – 30–50% от стоимости недвижимости.
Ежемесячная выплата – не более 35% от имеющихся доходов.
Срок ипотеки – до 40 лет.
Возраст заявителя – 21–75 лет. В сумме возраст лица и срок кредита не могут превышать 75 лет.
Учтите: взяв ипотеку в местном банке, получить инвесторскую «золотую визу» в Португалии вы уже не можете. Но если первые €350–500 тыс. (в зависимости от типа недвижимости) вы оплачиваете сами и хотите взять кредит сверх установленного лимита – такой вариант не повлияет на выдачу ВНЖ.
Для оформления жилищного кредита понадобится копия загранпаспорта, ИНН, выписка из банка о состоянии счёта, декларация о доходах за последний год или справка о доходах за последние три месяца.
Вот что продаётся в Португалии сегодня
427 000 €
Отель, гостиница в Алгарве, Португалия
285 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Хотите получить ВНЖ и через 5 лет гражданство, этот вариант для Вас!
Доходность от 5%
Этот комплекс, расположенный между живописными курортами юга Португалии, в настоящее время находится в стадии строительства и является частью апартотеля. С прекрасным видом на море и горы, всего в нескольких минутах езды на машине от пляжей и основной...
Доходный объект, подходящий под инвестиционное ВНЖ *Золотая виза* с последующим получением гражданства!
Элитные апартаменты с двумя спальнями и террасой в туристическом комплексе в Алгарве.
Дизайн апартаментов создает ощущение уединения и укрытия от требовательного городского образа жизни.
Все апартаменты на нижнем этаже имеют приватный...
Квартира студия, расположенная в туристическом / жилом университетском комплексе, расположенном в Браге, также известном как город технологических исследований.
Это квартира студия с площадью около 15 кв.м с и оборудованной кухней.
Кухня оснащена:
-Плита;
-Вытяжка;
-Холодильник.
Также будут кондиционеры, WI-FI по всему зданию, кабельное...
Отель, расположенный на берегу реки Доуру, в окружении живописной природы.
Общая площадь участка составляет 931 кв.м., площадь застройки - 1152 кв.м.
Отель занимает площадь 500 кв.м. и состоит из 10 сьютов, каждый из которых имеет панорамный вид на реку. Три номера имеют просторные террасы.
В здании также есть действующий ресторан (353...
Фантастический Cпорт- Отель, расположенный в Алгарве ️
Включает в себя:
Большой ресепшн, ресторан с максимальной вместимостью 180 человек внутри, снаружи с максимальной вместимостью 300 человек, тренажерный зал, открытый бассейн, турецкую баню, теннисный корт и корт для мини футбола, а также прачечную и частную парковку.
Расположено в двух...
Описание объекта недвижимости
Коммерческое помещение, расположенное в одном из самых центральных районов Лиссабона!
Помещение расположено на первом этаже нового здания и имеет общую площадь 227 кв.м и включает парковочное место в подземном гараже.
Помещение продаётся полностью готовым.
Подходит под программу золотой визы 350k, есть...
Туристический курорт предлагает широкий выбор роскошной недвижимости, расположенной в одном из самых привилегированных районов Алгарве.
Курорт - идеальное место для тех, кто стремится быть в гармонии с природой.
Он предлагает огромное разнообразие оздоровительных процедур и мероприятий на свежем воздухе для семейного отдыха.
Представленные...
Жилой комплекс расположен в самом сердце исторического центра Вила Нова де Гайя.
Квартиры типологии Т0 (лофты) и Т2 (с двумя спальнями), некоторые из них с балконами с видом на реку Доуру,
Студия в строящемся доме расположена на 1-м этаже здания.
Солнечная ориентацией на запад / восток (солнечная сторона).
Площадь квартиры - 134,13 кв.м...
Коммерческое помещение расположено в изысканном и уникальном комплексе с роскошной отделкой в центре Порту.
Этот комплекс является одним из самых интересных уголков города Порту и состоит из трех зданий разных типов. Сочетание модернистской и дворцовой архитектуры делает этот объект особо запоминающимся.
Здание расположено рядом с...
Квартира в закрытом жилом комплексе с панорамным видом на реку Доуру. Квартира состоит из: - холла; - гостевого туалета; - прачечной; - гостиной; - кухни; - спальни; - ванной комнаты; - балкона. Общая площадь объекта - 98 кв.м. На территории жилого комплекса есть бассейн, с которого открывается потрясающий вид на два моста, соединяющих Порту и...
Квартира с одной спальней и дополнительным помещением, общей площадью 48 кв.м. Квартира расположена в 600 м от площади Praça de Mouzinho de Albuquerque!
Состоит из :
Одной спальни (17 кв.м), с выходом на террасу (5,55 кв.м), дополнительного помещения (4,25 кв.м), гостиной open space, объединенной с кухней (17,80 кв.м) и ванной...
Квартира с одной спальней и паркингом, полностью укомплектована техникой SMEG, итальянской сантехникой, системой "Умный дом" в новом дизайнерском проекте в самой современной и быстро развивающейся части города.
Один из наиболее перспективных объектов для инвестирования.
Информация для инвесторов:
Идеально расположен между богатым...
Апартаменты с 4-мя спальнями, террасой, гаражом и видом на море. Жилая площадь 147 кв.м. Апартаменты расположены в закрытом кондоминиуме с двумя теннисными кортами и футбольным полем. Состоит из гостиной (28 кв.м.) с выходом на террасу (68 кв.м.), оборудованной кухни, кладовой, прачечной с выходом на террасу, четырех спален, одна из которых...
Проект реставрации, который должен превратить старый отель в современный четырехзвездочный SPA-отель.
Номера оформляются в полную собственность.
Никаких затрат на обслуживание в течение 30 лет.
Завершение строительства - конец 2023 года.
Апартаменты подходят под программу ВНЖ от 280.000 евро.
Возможность обратного выкупа через 5-7 лет.
Savills
337 500 €
Вилла в Палмеле, Португалия
180 м233
ВНЖ при покупке
Отличная вилла расположена на гольф курорте между Пальмела и Азейтао , в окружении природного парка Аррабида и его потрясающих пляжей, Португалия. Двухэтажная вилла площадью 180 кв.м обладает с 3 спальнями, ванными, гостиной, полностью оборудованной кухней, бассейном и частным садом. Четырехзвездочный гольф курорт сочетает в себе современную...
AWAY REALTY
395 000 €
Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
61 м231
ВНЖ при покупке
Прекрасные апартаменты по программе ВНЖ в Португалии, в городе Лиссабон. Апартаменты расположены в 5-этажном жилом комплексе. Апартаменты в европейском стиле. Спокойная и размеренная атмосфера. Для продажи доступно 2 юнита. Площадь апартаментов от 61,3 кв.м до 73 кв.м.
В 500 метрах, примерно, в 5 минутах ходьбы от апартаментов расположено...
AWAY REALTY
680 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
125 м2333
ВНЖ при покупке
Уютная квартира площадью 125 кв. м расположена в Каркавелуше, в 5 минутах от пляжа, неподалеку от Школы бизнеса и экономики, Школы Св. Юлиана. В квартире на втором этаже дома – гостиная с камином, оборудованная кухня, 2 спальни, одна из которых с собственной ванной комнатой, ванная комната, 3 балкона, отдельный выход на мансарду,...
AWAY REALTY
420 000 €
Квартира в Фуншале, Португалия
92 м2422
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
Квартира с 2 спальнями в комплексе, расположенном в районе предназначенном для городской реабилитации, недалеко от символического жилого и коммерческого района Фуншала.
Расположен в самом центре города Фуншал рядом с торговым центром La Vie, недалеко от символического муниципального сада и парка Санта-Катарина. Отсюда легко и быстро добраться...
Amber Star Real Estate
795 000 €
Вилла в Фару, Португалия
208 м233
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
Вилла с 3 спальнями, расположенная в Лагоа - одном из главных центров культуры и экспорта апельсинов в Европе, с дизайном уникального происхождения, оформленном в бирюзово-голубом цвете, это невероятный курорт который полностью охватывает культуру и красоту этого места.
С прекрасным видом на поле для гольфа. Состоит из 3 спален, 3 ванных...
Amber Star Real Estate
750 000 €
Квартира в Виламоре, Португалия
102 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
Квартира с двумя спальнями, расположенная в Vilamoura , в одном из самых престижных районов города, в жилом комплексе с отделкой по высочайшим стандартам, обеспечивающей высочайший комфорт и качество.
Пол из натурального дуба в спальнях, а в других комнатах - мрамор.
Общая площадь квартиры занимает 102 м² и распределяется следующим...
Покупая недвижимость в Португалии, нет необходимости постоянно находиться в стране самому. Достаточно составить доверенность на местного юриста, который после сможет совершать все действия, связанные с покупкой и оформлением объекта, от вашего лица.
Пляж города Албуфейра в регионе Алгарве на юге Португалии
Дополнительные расходы
Кроме стоимости объекта придётся раскошелиться на сопутствующие расходы.
Гербовый сбор – 0,8% от указанной в договоре стоимости недвижимости.
Налог на передачу прав собственности – 0–8%. Конкретный процент зависит от стоимости объекта и типа жилья (основное или второе). К примеру, если покупаете дом, в котором планируете жить постоянно, и цена его не превышает €92,4 тыс., налог вы не платите. А если приобретаете виллу за €287,2–574,3 тыс. (неважно, для постоянного или временного пребывания), придётся внести 8% от суммы.
Приятная новость: часть налога вы можете вернуть в качестве налогового вычета после подачи декларации. В зависимости от суммы покупки и уплаченного процента, сумма вычета составляет от €900 до €12 тыс.
Налог в случае покупки земли – 5%.
Оплата услуг риелторского агентства – 3–5%.
Стоимость услуг юриста – 1,0–1,5%.
Стоимость услуг нотариуса – 1% (около €250–270).
Регистрация права собственности – €250 или €400 (с привлечением ипотеки).
Перерегистрация коммунальных счетов на нового собственника – около €100. Если жильё предполагается сдавать в аренду, новому собственнику не нужно лично обращаться в коммунальные службы: к провайдерам идёт арендатор. В этом случае все долги по коммуналке будут закреплены также за съёмщиком, что существенно упростит процесс выселения в последующем.
Иностранец в Португалии имеет право приобретать недвижимость любого типа, а инвестируя более €500 тыс., может рассчитывать на ВНЖ.
Процедура заключения сделки занимает от полутора до трёх месяцев, требует небольших сопутствующих затрат (примерно 5–7%), обязательной уплаты налога и гербового сбора (0,8–8,8%) и может быть проведена полностью удалённо.
Самый важный этап – всесторонняя проверка объекта и текущего собственника, а также внимательный выбор риелторского агентства.
