Процесс приобретения португальской недвижимости мало чем отличается от такового в других европейских странах. Если покупатель и столкнется с непредвиденными сложностями – то в виде внезапно всплывших фактов из истории выбранного объекта или нынешнего владельца.
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Португалии
Португальское законодательство не ограничивает иностранных покупателей. Они имеют право приобретать и жилые, и коммерческие объекты в любой части государства, а также распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Тем не менее определенные требования к покупателю есть. Например, чтобы завершить сделку, нужно получить идентификационный номер налогоплательщика в Португалии (numero de contribuinte, или numero de identificação fiscal – NIF).
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Португалии
Виза
Независимо от суммы сделки, покупатель вправе ходатайствовать о получении шенгенской мультивизы. Период действия визы произвольный, но не превышает пять лет. Однако продолжительность поездки либо суммарное количество дней пребывания на территории страны не должно превышать 90 дней за каждый период 180 дней.
При подаче заявления на визу основной заявитель может вписать в прошение супруга и несовершеннолетних детей, которые получат разрешение на аналогичный срок и с теми же условиями.
Внимание! В 2025 году шенгенские мультивизы гражданам РФ выдают крайне редко! Чаще всего это визы под конкретные даты поездки.
ВНЖ
В 2023 году правила участия в популярной программе получения «золотого ВНЖ» в обмен на инвестиции изменили, а опцию получения статуса резидента за покупку недвижимости и вовсе отменили. Актуальные варианты участия на 2025 год смотрите здесь.
Тем не менее кандидаты могут претендовать на ВНЖ на основании финансовой независимости. В 2025 году требование к минимальному пассивному доходу основного заявителя составляет €870 в месяц.
В стране также действует ВНЖ для цифровых кочевников, который можно оформить будучи фрилансером или сотрудником иностранной фирмы, работающим удаленно и получающим ежемесячный доход из-за границы от €3 480.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Португалии
После покупки жилья в Португалии ежегодно придется платить местный налог – imposto municipal sobre imóveis (IMI), который рассчитывается как процент от налоговой оценки объекта. Обычно сумма составляет 0,3–0,45% от стоимости городской недвижимости и до 0,8%, если речь идет о сельском доме. Ставки зависят от муниципалитета.
Дополнительный налог на имущество (AIMI)
Если вы владеете городской недвижимостью дороже €600 тыс. (для супружеских пар, которые подают общую налоговую декларацию, – €1,2 млн), необходимо заплатить дополнительный налог AIMI, который составляет 0,7–1,5% от кадастровой стоимости жилья.
Также вы можете посмотреть, какие предложения есть на данный момент в Португалии, в нашем каталоге.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Риелторы и нотариусы в Португалии
Законодательство Португалии не обязывает пользоваться услугами юристов и риелторов при заключении сделки. Вместе с тем, если вы – гражданин страны, не входящей в Евросоюз, в Португалии у вас обязательно должен быть налоговый представитель. Зачастую таковым является юрист, который помогает совершить покупку. Его адрес вы можете указать для официальной переписки, если адреса регистрации в Португалии у вас нет.
Риелторская деятельность подлежит лицензированию: специалист ответственен за чистоту проведения сделки, он должен узнать и предоставить всю важную информацию об объекте и нынешнем собственнике.
Без сопровождения профессионала есть риск попасть в следующие ловушки.
Закон о суброгации. Согласно ему долги закреплены не за владельцем, а за его собственностью. Если не проверить внимательно кредитную историю продавца, можно вместе с новым домом обрести массу нежданных финансовых обязательств. В частности, неуплаченные налоги, счета за коммунальные услуги, огромные ипотечные и личные долги под залог недвижимости. К слову, данный закон распространяется и на автомобили.
Компетентный юрист перед заключением сделки запрашивает информацию о нынешнем владельце в реестре Certidão de Teor, а также проверяет все начисленные на его имя налоги, коммунальные платежи.
Дисперсия прав собственности. С проблемой часто сталкиваются те, кто покупает жильё в сельской местности. Недвижимость передают по наследству и делят в разных долях между членами семьи, в том числе между двоюродными и троюродными братьями и сестрами. А учитывая высокий уровень миграции, нередко случается так, что наследники находятся в разных частях света. И если продажа не будет согласована хотя бы с одним совладельцем – сделка не состоится. Даже при самом удачном раскладе в такой ситуации согласование сделки со всеми наследниками может занять недели, а то и месяцы.
Хороший юрист всегда проверит, сколько у недвижимости собственников, и заранее обрисует перспективы сделки. Если вы хотите купить объект побыстрее, возможно, проще поискать другой вариант, чем связываться с многочисленными владельцами.
Новый жилой квартал города Лиссабона
Отсутствие регистрации. Иногда здание просто не зарегистрировано в реестре. Если речь о пристройке или сарае, ничего страшного – объект легко снести. Но если речь о доме, время, которое вы потратили на сделку, может быть просто потеряно.
В такой ситуации также поможет грамотный юрист, который «доработает» документы: обновит записи в реестре, легализует все здания, возведенные на территории без предварительного согласования. На этой стадии подключается и риелтор, который обсудит все детали с продавцом и договорится, кто за что должен платить.
Обратите внимание! В Португалии риелторские и даже некоторые юридические фирмы не дают никаких финансовых гарантий. Если компания разорится, вы можете потерять свой депозит, который переводите с ее помощью. Проверьте гарантии агентства и удостоверьтесь, что ваши деньги положат на отдельный клиентский счет, а не на общий счет агентства.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Выбор и осмотр объекта
Мониторинг рынка, подбор интересующих вариантов. Осмотр понравившихся объектов, оценка их состояния и места расположения.
Апартаменты с 2 спальнями, площадью 90 м2, терассой 25 м2 и 1 парковочным местом, расположенные в новом жилом комплексе в Лагуше.
Каждая квартира оснащена полами с подогревом во всех помещениях, электрическими жалюзи, солнечными панелями, энергосберегающими окнами с двойным стеклопакетом, полностью оборудованной кухней, частной внутренней...
Квартира с главным входом в комплекс через существующую и полностью отреставрированную парадную, включающую напольную мозаику, лепные потолки и с местом для работы консьержа.
Существующая лестница будет полностью восстановлена, включая полы, выложенные мозаикой, стены и потолки с лепниной, а также световые люки.
Эта квартира с тремя...
Эта просторная квартира с 3 спальнями, является частью комплекса, расположенного в Вила-Нова-де-Гайя на берегу реки Дору, в жилом районе, который становится все более популярным среди португальских и иностранных семей.
Рядом с комплексом находятся развлекательные центры и различные службы, включая школы, рестораны, супермаркеты и бары....
Эта квартира с 1 спальней является частью великолепного роскошного комплекса, расположенного рядом с рекой Лима в городе Виана-ду-Каштелу, где есть разнообразный набор квартир с типологией от Т2 до Т4, включая апартаменты Т4 с бассейном общей площадью 493 м2.
Квартира имеет современную архитектуру и отделку премиум-класса, которая сочетается с...
Если Вы желаете получить Золотую Визу Португалии, то этот объект недвижимости может Вам в этом помочь, даже согласно изменённым правилам 2023 года.
Для получения более детальной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашим менеджером.
Эта фантастическая квартира с 1 спальней, общей площадью 113,4 м2 расположена на 5-м этаже и имеет эксклюзивный...
Роскошная квартира в охраняемой частной резиденции, с современной архитектурой и потрясающим видом на реку Тежу.
Эта роскошная квартира с 2 спальнями имеет общую площадь 95 кв. м, включая эксклюзивную террасу, кладовую и 1 парковочное место.
Расположение квартиры идеально подходит для тех, кто ищет практичность и комфорт. В 800 метрах от...
Эта великолепная, роскошная вилла с 4 спальнями - настоящий рай элегантности и изысканности.
Предназначенная для создания атмосферы роскоши и комфорта, эта вилла состоит из подземного этажа с парковкой на две машины и частным подвалом; цокольного этажа с гостиной, 1 спальней, 1 ванной комнатой и кухней; и второго этажа с 3 сьютами.
Снаружи...
Если Вы желаете получить Золотую Визу Португалии, то этот объект недвижимости может Вам в этом помочь, даже согласно изменённым правилам 2023 года.
Для получения более детальной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашим менеджером.
Эта фантастическая квартира с двумя спальнями общей площадью 209,6 м2 расположена на 2-м этаже и имеет...
Комплекс состоит из четырех пятиэтажных зданий. Всего в комплексе 157 квартир от 1 до 5 спален. Все квартиры оборудованы полноценными кухнями и просторными балконами с панорамными видами.
В некоторых квартирах есть частные террасы с бассейном или джакузи. Эти дополнительные возможности позволяют жильцам ощутить эксклюзивную роскошь и комфорт....
Квартира T2, расположенная рядом с портом в Olhão, в регионе Алгарве.
Эта квартира выделяется своей инновационной архитектурой и современным дизайном, гармонично интегрируя природные элементы с высококачественными материалами. Эстетика характеризуется элегантными линиями, просторными открытыми пространствами и утонченными отделками,...
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
619 000 €
Апартаменты в Португалии
290 м21175
ВНЖ при покупке
Познакомьтесь с лучшими достопримечательностями Португалии в Феррейра-ду-Зеере, Томар. Этот потрясающий двухэтажный кондоминиум предлагает 7 просторных спален, 5 ванных комнат и 11 комнат, что делает его идеальным домом для семей или отдельных лиц, ищущих комфорт и роскошь. Общая жилая площадь дома составляет 455 кв. м. В нем есть 4 отдельных...
Habita International Estates Ltd
390 000 €
Квартира в Лиссабоне, Португалия
37 м2111
Онлайн-показОбъект под сдачу
Alecrim 51 – жизнь и инвестиции в историческом сердце Лиссабона
Проект Alecrim 51, как следует из названия, расположен на улице Rua do Alecrim — одной из самых престижных и узнаваемых улиц Лиссабона, соединяющей Bairro Alto, Chiado и Cais do Sodré. Здание XVIII века с видом на Тежу было бережно восстановлено и превращено в...
Glacier Location LDA
1 500 000 €
Особняк в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
342 м2445
Онлайн-показУдалённая сделка
Изолированная вилла T4 высочайшего класса с панорамным видом на море, расположенная менее чем в 2 км от Praia da Aguda. Дом тщательно продуман: свет во всех помещениях, прямое визуальное и физическое соединение с внешней зоной через застеклённые веранды, террасы и верхний панорамный салон.
К основным преимуществам можно отнести:
3 этажа с...
Amber Star Real Estate
315 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
66 м2211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
599 000 €
Пентхаус в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
181 м233
Онлайн-показОплата криптовалютой3D-турКредит
Квартира у океана в Канидело, Вила-Нова-ди-Гая (Порту, Португалия) — современное жильё у моря с высоким инвестиционным потенциалом
Уникальная возможность приобрести квартиру в Португалии рядом с океаном, расположенную в престижном районе Canidelo, Vila Nova de Gaia, напротив исторического центра Порту. Это современный жилой комплекс...
Amber Star Real Estate
1 300 000 €
Вилла в Матозиньюше, Португалия
279 м234
Онлайн-показОплата криптовалютойКредит
Элитный дом с 3 спальнями в Леса да Пальмейра, Порту, Португалия — идеальный выбор для жизни и инвестиций
Мы предлагаем уникальную возможность приобрести современный дом в Португалии у моря, расположенный в престижном районе Leça da Palmeira (Лейса-да-Пальмейра), всего в нескольких минутах от центра Порту. Этот объект недвижимости...
Amber Star Real Estate
1 300 000 €
Вилла в Матозиньюше, Португалия
300 м234
Онлайн-показОплата криптовалютойКредит
Уникальная вилла с 3 спальнями в закрытом кондоминиуме в Лейса-да-Пальмейра, Португалия
Мы рады предложить эксклюзивную элитную виллу с 3 спальнями в сердце престижного района Leça da Palmeira, в закрытом кондоминиуме премиум-класса. Это идеальный выбор для тех, кто ищет элитную недвижимость в Португалии, виллу у моря, сочетая роскошь,...
Amber Star Real Estate
1 900 000 €
Дом в Портимане, Португалия
570 м2181110
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
350 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
69 м2211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
На этом этапе стоит привлечь профессионального оценщика, который проанализирует, насколько адекватна стоимость выбранного объекта и какие проблемы есть у данной недвижимости. Нередко эту услугу можно заказать через риелторское агентство. На этой же стадии стоит привлечь и юриста, который проверит всю подноготную существующих владельцев и историю объекта, чтобы в последующем не возникло сложностей, которые мы описали выше.
Этап 3. Получение ИНН (número fiscal de contribuinte)
Для совершения любых юридически значимых действий в Португалии, в том числе для покупки недвижимости, понадобится идентификационный номер налогоплательщика (numero de identificação fiscal – NIF).
Местный ИНН можно получить за один день, обратившись в налоговую службу.
Чтобы оформить местный ИНН нерезиденту (иностранцу не из ЕС), необходимо привлечь фискального представителя – поручителя перед португальскими налоговыми органами. Эта услуга обычно оплачивается – от €150 в год.
Личное присутствие необязательно. Доверенное лицо в Португалии может подать заявление через государственный портал – достаточно сканов документов заявителя: паспорта, подтверждения адреса и справки с работы. В качестве подтверждения адреса может выступать документ из банка вашей родной страны, переведенный на английский язык. Вместо справки с работы – свидетельство о самозанятости, регистрации юридического лица и т. д.
Этап 4. Резервация объекта и заключение предварительного договора
В договоре обязательно должны быть прописаны обязанности сторон, условия оплаты, а также актуальное состояние объекта. В процессе подписания покупатель вносит собственнику задаток в размере 10–30% от общей стоимости. Все документы составляют на португальском языке, потому будет нелишним обратиться к услугам переводчика.
Вид на набережную города Порту
Этап 5. Уплата налогов
В процессе сбора документов, а чаще – за один-два дня до подписания окончательного договора требуется уплатить муниципальный налог на переход права собственности и гербовый сбор.
Этап 6. Подписание договора купли-продажи (escritura publica)
Происходит в нотариальной конторе. На этом этапе также потребуется представить доказательства уплаты оставшейся суммы покупки и налогов по сделке. Договор составляют на португальском языке.
Для заключения сделки потребуются следующие документы.
Квитанция об уплате налога на передачу прав собственности и гербового сбора.
Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.
Licença de utilização – документ о назначении объекта: для коммерческих целей, проживания, реконструкции и т. д. Выдаёт местный муниципалитет.
Certidão permanente – сертификат объекта, в котором указана его локация, все действия, которые с ним совершали, наличие привязанных кредитов/ипотек и т. д. Выдаётся в местном кадастровом органе.
Caderneta predial – паспорт объекта. Документ о наличии регистрации недвижимости в фискальном органе. В нём указана кадастровая стоимость объекта, текущее состояние, имя собственника и его фискальный номер.
Ficha técnica de habitação – технический паспорт объекта с полным описанием недвижимости, архитектурными планами, техническими характеристиками. Выдается только для зданий, построенных после 30 марта 2004 года.
В некоторых случаях сделку оформляют без предварительного договора. Но только если у покупателя есть сразу вся сумма для покупки, а у собственника собраны все необходимые документы на недвижимость.
Этап 7. Оплата сделки
Для перевода денег можно использовать несколько методов.
Перевести деньги на счет компании-посредника (юридической, риелторской компании), которая сама выписывает счет на имя продавца и передает чек в момент заключения сделки.
Перевести деньги напрямую на счет продавца до подписания окончательного договора.
Важно! Россияне могут уплатить налог с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Этап 8. Передача прав собственности
После подписания договор отправляют в реестр недвижимости (Conservatoria do Registo Predial), где регистрируют объект на нового владельца. В качестве подтверждения выступает регистрационный сертификат, который выдают в Земельном кадастре. Все документы приходят нотариусу в течение одной-двух недель.
Удаленная сделка
Покупая недвижимость в Португалии, необязательно находиться в стране самому. Достаточно составить доверенность на местного юриста, который сможет совершать все действия, связанные с покупкой и оформлением от вашего лица.
Пляж города Албуфейра в регионе Алгарве на юге Португалии
Дополнительные расходы
Гербовый сбор
Составляет 0,8% от указанной в договоре стоимости недвижимости.
НДС
Новая недвижимость (новостройка при первой продаже) в Португалии облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 23%.
Налог на передачу прав собственности
Зависит от четырех основных критериев:
стоимость объекта: чем она больше, тем выше налог;
тип недвижимости: городской объект или недвижимость в сельской местности;
местоположение: на материковой части Португалии или на островах;
цель использования: в качестве основного или второго жилья.
В итоге размер налога варьируется в пределах 0–8% от стоимости объекта.
Услуги риелтора
В Португалии работу риелтора оплачивает продавец. Ставка в среднем составляет 5% от цены + НДС (23% от комиссии).
Вознаграждение юриста
Базовый гонорар юристов при покупке недвижимости составляет около 1% от стоимости покупки.
Стоимость услуг нотариуса
Специалист запросит от €250 до €1,5 тыс. Часто его кандидатуру предлагает агентство или адвокат одной из сторон.
Стоимость сопровождения сделки нотариусом зависит от цены объекта (обычно гонорар укладывается в 1% от суммы сделки плюс НДС).
Эта сумма включает сбор за регистрацию перехода прав собственности в земельном кадастре.
Гонорар фискального представителя
От €150 в год.
Регистрация недвижимости в реестре
Оформление объекта в собственность стоит от €30. Если необходима срочная регистрация в реестре, придется заплатить в два раза больше.
Перерегистрация коммунальных счетов на нового собственника
Около €100. Если жильё предполагается сдавать в аренду, новому собственнику не нужно лично обращаться в коммунальные службы: к провайдерам идет арендатор. В этом случае все долги по коммуналке будут закреплены также за съемщиком, что существенно упростит процесс выселения в последующем.
Иностранец в Португалии имеет право приобретать недвижимость без ограничений по типу и расположению объектов.
Процедура заключения сделки занимает от полутора до трех месяцев и требует дополнительных затрат.
Покупку недвижимости в Португалии можно провести удаленно. Достаточно составить доверенность на местного юриста, который после сможет совершать все действия, связанные с покупкой и оформлением объекта, от вашего лица.
Для совершения сделки купли-продажи недвижимости в Португалии необходимо зарегистрироваться в местной налоговой службе и получить ИНН. Если покупатель – нерезидент Португалии или EC, оформить ИНН сможет только местный фискальный представитель.
Самый важный этап – всесторонняя проверка объекта и текущего собственника, а также внимательный выбор риелторского агентства.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
