Процесс приобретения португальской недвижимости мало чем отличается от такового в других европейских странах. Если покупатель и столкнётся с непредвиденными сложностями – то в виде внезапно всплывших фактов из истории выбранного объекта или текущего владельца. В этой статье мы поэтапно распишем процесс заключения сделки, особо акцентируем важные нюансы и дополнительные затраты…
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Португалии
Португальское законодательство никак не ограничивает иностранцев в плане покупки недвижимости в стране. Зарубежные инвесторы имеют право приобретать и жилые, и коммерческие объекты в любой части государства, независимо от стоимости и состояния. А также распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Тем не менее определённые требования к покупателю есть. Например, чтобы завершить сделку, придётся получить идентификационный номер налогоплательщика в Португалии (numero de contribuinte, или numero de identificação fiscal – NIF).
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Португалии
Виза
Независимо от суммы сделки, покупатель вправе ходатайствовать о получении шенгенской мультивизы. Период действия визы произвольный, но превышает пять лет. Однако продолжительность поездки либо суммарное количество дней пребывания на территории страны не должно превышать 90 дней за каждый период 180 дней.
При подаче заявления на визу основной заявитель может вписать в прошение супруга и несовершеннолетних детей, которые получат разрешение на аналогичный срок и с теми же условиями. Главное – при подаче заявления показать документы, подтверждающие владение недвижимостью в Португалии: квитанции за коммунальные услуги или свидетельство о праве собственности.
ВНЖ
В 2023 году правила участия в популярной программе получения «золотого ВНЖ» в обмен на инвестиции изменили, а опцию получения статуса резидента за покупку недвижимости и вовсе отменили.
Тем не менее кандидаты могут претендовать на ВНЖ на основании финансовой независимости. В 2024 году требование к минимальному пассивному доходу основного заявителя составляет €760 в месяц.
В стране также действует ВНЖ для цифровых кочевников, который можно оформить будучи фрилансером или сотрудником иностранной фирмы, работающим удалённо и получающим ежемесячный доход из-за границы от €3050.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Португалии
После покупки жилья в Португалии ежегодно придётся платить местный налог – IMI (imposto municipal sobre imóveis), который рассчитывается как процент от налоговой оценки объекта. Обычно сумма составляет 0,3–0,5% от стоимости городской недвижимости и до 0,8%, если речь идёт о сельском доме. Конкретные ставки зависят от муниципалитета.
Если вы владеете недвижимостью в городе, стоимость которой более €600 тыс. (для супружеских пар, которые подают общую налоговую декларацию, – €1,2 млн), необходимо заплатить дополнительный налог AIMI, который составляет 0,7–1,5% от стоимости жилья.
Также вы можете посмотреть, какие предложения есть на данный момент в Португалии, в нашем каталоге.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Риелторы и нотариусы в Португалии
Законодательство Португалии не обязывает пользоваться услугами юристов и риелторов при заключении сделки. Вместе с тем, если вы – гражданин страны, не входящей в Евросоюз, в Португалии у вас обязательно должен быть налоговый представитель. Зачастую таковым является юрист, который помогает совершить покупку. Его адрес вы можете указать для официальной переписки, если адреса регистрации в Португалии у вас нет.
Риелторская деятельность подлежит лицензированию. Этот специалист ответственен за чистоту проведения сделки и за то, чтобы узнать и предоставить всю важную информацию об объекте и нынешнем собственнике.
Без сопровождения профессионала есть риск попасть в следующие ловушки.
Закон о суброгации. Согласно ему, долги владельца закреплены не за ним, а за его собственностью. Если не проверить внимательно кредитную историю продавца, можно вместе с новым домом обрести массу нежданных финансовых обязательств. В частности, неуплаченные налоги, счета за коммунальные услуги, огромные ипотечные и личные долги под залог недвижимости. К слову, данный закон распространяется и на автомобили.
Компетентный юрист перед заключением сделки запрашивает информацию о нынешнем владельце в реестре Certidão de Teor, а также проверяет все начисленные на его имя налоги, коммунальные платежи.
Дисперсия прав собственности. С проблемой часто сталкиваются те, кто покупает жильё в сельской местности. Недвижимость передают по наследству и делят в разных долях между членами семьи, в том числе между двоюродными и троюродными братьями и сёстрами. А учитывая высокий уровень миграции, нередко случается так, что наследники находятся в разных частях света. И если продажа не будет согласована хотя бы с одним совладельцем – сделка не состоится. Даже при самом удачном раскладе в такой ситуации согласование сделки со всеми наследниками может занять недели, а то и месяцы.
Хороший юрист всегда проверит, сколько у недвижимости собственников, и заранее обрисует перспективы сделки. Если вы хотите купить объект побыстрее, возможно, проще поискать другой вариант, чем связываться с многочисленными владельцами.
Новый жилой квартал города Лиссабона
Отсутствие регистрации. Иногда здание просто не зарегистрировано в реестре. Если речь о пристройке или сарае, ничего страшного – объект легко снести. Но если речь о доме, время, которое вы потратили на сделку, может быть просто потеряно.
В такой ситуации также поможет грамотный юрист, который «доработает» документы: обновит записи в реестре, легализует все здания, возведённые на территории без предварительного согласования. На этой стадии подключается и риелтор, который обсудит все детали с продавцом и договорится, кто за что должен платить.
Обратите внимание! В Португалии риелторские и даже некоторые юридические фирмы не дают никаких финансовых гарантий. Если компания разорится, вы можете потерять свой депозит, который переводите с её помощью. Проверьте гарантии агентства и удостоверьтесь, что ваши деньги положат на отдельный клиентский счёт, а не на общий счёт агентства.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Выбор и осмотр объекта
Мониторинг рынка, подбор интересующих вариантов. Осмотр понравившихся объектов, оценка их состояния и места расположения.
Вот что продаётся в Португалии сегодня
530 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
116 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Квартира находится в историческом здании в центре Порто.
Главный вход в комплекс полностью отреставрирован, включая полихромные мозаичные полы, стены и потолки с гипсовой лепниной.
Существующая лестница также будет восстановлена.
Квартира с двумя спальнями состоит из гостиной/кухни, двух сьютов, дополнительного санузла и будет иметь...
Эта просторная квартира с 3 спальнями, является частью комплекса, расположенного в Вила-Нова-де-Гайя на берегу реки Дору, в жилом районе, который становится все более популярным среди португальских и иностранных семей.
Рядом с комплексом находятся развлекательные центры и различные службы, включая школы, рестораны, супермаркеты и бары....
Эта квартира с 1 спальней является частью великолепного роскошного комплекса, расположенного рядом с рекой Лима в городе Виана-ду-Каштелу, где есть разнообразный набор квартир с типологией от Т2 до Т4, включая апартаменты Т4 с бассейном общей площадью 493 м2.
Квартира имеет современную архитектуру и отделку премиум-класса, которая сочетается с...
Эта квартира c 2 спальнями, является частью нового проекта с первоклассной отделкой.
В этом комплексе предусмотрены зеленые насаждения, детская игровая площадка, пешеходная дорожка и комната для проведения вечеринок - для этого не нужно будет выходить из дома, чтобы будущие жильцы могли наслаждаться семейным отдыхом в большей гармонии и...
Роскошная квартира в охраняемой частной резиденции, с современной архитектурой и потрясающим видом на реку Тежу.
Эта роскошная квартира с 2 спальнями имеет общую площадь 95 кв. м, включая эксклюзивную террасу, кладовую и 1 парковочное место.
Расположение квартиры идеально подходит для тех, кто ищет практичность и комфорт. В 800 метрах от...
Если Вы желаете получить Золотую Визу Португалии, то этот объект недвижимости может Вам в этом помочь, даже согласно изменённым правилам 2023 года.
Для получения более детальной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашим менеджером.
Эта фантастическая квартира с 1 спальней, общей площадью 113,4 м2 расположена на 5-м этаже и имеет эксклюзивный...
Если Вы желаете получить Золотую Визу Португалии, то этот объект недвижимости может Вам в этом помочь, даже согласно изменённым правилам 2023 года.
Для получения более детальной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашим менеджером.
Эта фантастическая квартира с двумя спальнями общей площадью 209,6 м2 расположена на 2-м этаже и имеет...
Эта великолепная, роскошная вилла с 4 спальнями - настоящий рай элегантности и изысканности.
Предназначенная для создания атмосферы роскоши и комфорта, эта вилла состоит из подземного этажа с парковкой на две машины и частным подвалом; цокольного этажа с гостиной, 1 спальней, 1 ванной комнатой и кухней; и второго этажа с 3 сьютами.
Снаружи...
Комплекс состоит из четырех пятиэтажных зданий. Всего в комплексе 157 квартир от 1 до 5 спален. Все квартиры оборудованы полноценными кухнями и просторными балконами с панорамными видами.
В некоторых квартирах есть частные террасы с бассейном или джакузи. Эти дополнительные возможности позволяют жильцам ощутить эксклюзивную роскошь и комфорт....
Квартира T2, расположенная рядом с портом в Olhão, в регионе Алгарве.
Эта квартира выделяется своей инновационной архитектурой и современным дизайном, гармонично интегрируя природные элементы с высококачественными материалами. Эстетика характеризуется элегантными линиями, просторными открытыми пространствами и утонченными отделками,...
Откройте для себя квартиру вашей мечты!
Эта новая квартира T3 площадью 140 м² расположена в эксклюзивном закрытом кондоминиуме всего на 6 квартир в ближайшем пригороде Лиссабона Paço de Arcos, на берегу океана и предлагает непревзойденное качество жизни. С частным садом площадью 130 м², просторной террасой и гаражом на 2...
Glacier Location LDA
990 000 €
Вилла в Виламоре, Португалия
360 м2544
Онлайн-показОбъект под сдачу
Современная вилла в Villas da Quinta: комфорт и продуманные технологии
Эта вилла в закрытом кондоминиуме Villas da Quinta предлагает гармоничное сочетание комфорта, инновационных технологий и высококачественной отделки для тех, кто ценит детали и безопасность.
Инновационные решения и экономия энергии
Вилла оснащена системой водяного...
Glacier Location LDA
1 595 000 €
Апартаменты в Эшториле, Португалия
232 м2433
Онлайн-показУдалённая сделка
Откройте для себя суть спокойной роскоши в Blue Villas
Погрузитесь в безмятежную жизнь в Blue Villas, где спокойствие вплетено в каждый аспект жизни. Бескрайние просторы голубого моря и неба на горизонте делают эту гавань спокойствия непохожей ни на одну другую. Независимо от того, хотите ли вы уединения или изысканности, Blue Villas...
Апартаменты с 2 спальнями, площадью 90 м2, терассой 25 м2 и 1 парковочным местом, расположенные в новом жилом комплексе в Лагуше.
Каждая квартира оснащена полами с подогревом во всех помещениях, электрическими жалюзи, солнечными панелями, энергосберегающими окнами с двойным стеклопакетом, полностью оборудованной кухней, частной внутренней...
Апартаменты c 2 спальнями, площадью 94 м2, терассой 42 м2 и 1 парковочным местом, расположенные в новом жилом комплексе в Лагуше.
Каждая квартира оснащена полами с подогревом во всех помещениях, электрическими жалюзи, солнечными панелями, энергосберегающими окнами с двойным стеклопакетом, полностью оборудованной кухней, частной внутренней...
Современная квартира T3 площадью 150 м² и терассой 59 м², с двумя парковочными местами.
Расположенный всего в нескольких минутах от пляжа, этот жилой комплекс представляет собой отличное предложение, предлагая 47 современных роскошных квартир, распределенных по двум зданиям, соединенным центральной общей площадью. Эта общая зона...
Современные апартаменты с 3 спальнями, жилой площадью 150 м2 и терассой 59 м2, дополненные 2 парковочными местами.
Расположенный всего в нескольких минутах от пляжа, этот жилой комплекс представляет собой отличный вариант проживания, предлагая 47 современных роскошных апартаментов, распределенных в двух зданиях, соединенных общей центральной...
Квартира с 3 спальнями, площадью 225 м² с балконом площадью 66 м² и 2 парковочными местами в новом жилом комплексе в Портимао.
Этот проект выделяется своей современной архитектурой, высококачественной отделкой и использованием превосходных материалов. Среди удобств - открытый бассейн, тренажерный зал и подземная парковка с местами...
Квартира с 3 спальнями, площадью 211 м² с балконом площадью 52 м² и 2 парковочными местами в новом жилом комплексе в Портимао.
Этот проект выделяется своей современной архитектурой, высококачественной отделкой и использованием превосходных материалов. Среди удобств - открытый бассейн, тренажерный зал и подземная парковка с местами...
Amber Star Real Estate
249 000 €
Апартаменты в Портимане, Португалия
39 м2211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
На этом этапе стоит привлечь профессионального оценщика, который проанализирует, насколько адекватна стоимость выбранного объекта и какие проблемы есть у данной недвижимости. Нередко эту услугу можно заказать через риелторское агентство. На этой же стадии стоит привлечь и юриста, который проверит всю подноготную существующих владельцев и историю объекта, чтобы в последующем не возникло сложностей, которые мы описали выше.
Этап 3. Получение ИНН (número fiscal de contribuinte)
Для совершения любых юридически значимых действий в Португалии, в том числе покупки недвижимости, понадобится идентификационный номер налогоплательщика (numero de identificação fiscal, NIF).
Местный ИНН можно получить за один день, обратившись в налоговую службу. За его изготовление взимается небольшая пошлина – менее €10.
Но чтобы оформить местный ИНН нерезиденту (иностранцу не из ЕС), необходимо привлечь фискального представителя – поручителя перед португальскими налоговыми органами. Эта услуга обычно оплачивается – от €150 в год.
Личное присутствие необязательно. Доверенное лицо в Португалии может подать заявление через государственный портал – достаточно сканов документов заявителя: паспорта, подтверждения адреса и справки с работы. В качестве подтверждения адреса может выступать документ из банка вашей родной страны, переведённый на английский язык. Вместо справки с работы – свидетельство о самозанятости, наличии юридического лица и т. д.
Этап 4. Резервация объекта и заключение предварительного договора
В договоре обязательно должны быть прописаны обязанности сторон, условия оплаты, а также актуальное состояние объекта. В процессе подписания покупатель вносит собственнику задаток в размере 10–30% от общей стоимости как доказательство серьёзности намерений. Условия по задатку стандартные: если покупатель передумал – продавец деньги не возвращает, если передумал собственник – он отдаёт сумму в двойном размере.
Учтите, что все документы составляют на португальском языке, потому будет нелишним обратиться к услугам переводчика.
Вид на набережную города Порту
Этап 5. Уплата налогов
В процессе сбора документов, а чаще – за один-два дня до подписания окончательного договора требуется уплатить муниципальный налог на переход права собственности и гербовый сбор.
Этап 6. Подписание договора купли-продажи (escritura publica)
Происходит в нотариальной конторе. На этом этапе также потребуется предоставить доказательства оплаты оставшейся суммы покупки и налогов по сделке. Договор составляют на португальском языке.
Для заключения сделки потребуются следующие документы.
Квитанция об уплате налога на передачу прав собственности и гербового сбора.
Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.
Licença de utilização – документ о назначении объекта: для коммерческих целей, проживания, реконструкции и т. д. Выдаёт местный муниципалитет.
Certidão permanente – сертификат объекта, в котором указана его локация, все действия, которые с ним совершали, наличие привязанных кредитов/ипотек и т. д. Выдаётся в местном кадастровом органе.
Caderneta predial – паспорт объекта. Документ о наличии регистрации недвижимости в фискальном органе. В нём указана кадастровая стоимость объекта, текущее состояние, имя собственника и его фискальный номер.
Ficha técnica de habitação – технический паспорт объекта с полным описанием недвижимости, архитектурными планами, техническими характеристиками. Выдаётся только для зданий, построенных после 30 марта 2004 года.
В некоторых случаях сделку оформляют без предварительного договора. Но только если у покупателя есть сразу вся сумма для покупки объекта, а у собственника собраны все необходимые документы на недвижимость.
Этап 7. Оплата сделки
Для перевода денег можно использовать несколько методов.
Перевести деньги на счёт компании-посредника (юридической, риелторской компании), которая сама выписывает счёт на имя продавца и передаёт чек в момент заключения сделки.
Перевести деньги напрямую на счёт продавца до подписания окончательного договора.
Важно! Россияне могут уплатить налог с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах. Более того, платежи всё ещё возможны из некоторых российских банков, которые не попали под санкции.
Этап 8. Передача прав собственности
После подписания договор отправляют в реестр недвижимости (Conservatoria do Registo Predial), где регистрируют объект на нового владельца. В качестве подтверждения выступает регистрационный сертификат, который выдают в Земельном кадастре. Все документы приходят нотариусу в течение одной-двух недель.
Авейру – город в Португалии, центр одноимённого округа и муниципалитета
Удалённая сделка
Покупая недвижимость в Португалии, нет необходимости постоянно находиться в стране самому. Достаточно составить доверенность на местного юриста, который после сможет совершать все действия, связанные с покупкой и оформлением объекта, от вашего лица.
Пляж города Албуфейра в регионе Алгарве на юге Португалии
Дополнительные расходы
Кроме собственно оплаты объекта придётся потратиться на следующее.
Гербовый сбор
Пошлина составляет 0,8% от указанной в договоре стоимости недвижимости.
НДС
Новая недвижимость (новостройка при первой продаже) в Португалии облагается налогом на добавленную стоимость. Его ставка составляет 23%.
Налог на передачу прав собственности
Конкретный процент зависит от четырёх основных критериев:
стоимость объекта: чем она больше, тем выше налог;
тип недвижимости: городской объект или недвижимость в сельской местности;
местоположение: на материковой части Португалии или на островах;
цель использования: в качестве основного или второго жилья.
В среднем размер налога варьируется в пределах 0–8% от стоимости объекта.
Услуги риелтора
В Португалии работу риелтора оплачивает продавец. Ставка в среднем составляет 5% от цены + НДС (23% от комиссии).
Вознаграждение юриста
Базовый гонорар юристов при покупке недвижимости составляет около 1% от стоимости покупки.
Стоимость услуг нотариуса
За свои услуги португальский нотариус запросит от €250 до €1500. Часто кандидатуру специалиста предлагает агентство или адвокат одной из сторон.
Стоимость сопровождения сделки нотариусом зависит от цены объекта (обычно гонорар укладывается в 1% от суммы сделки плюс НДС (23%).
Эта сумма включает сбор за регистрацию перехода прав собственности в земельном кадастре.
Гонорар фискального представителя
От €150 в год.
Регистрация недвижимости в реестре
Оформление объекта в собственность стоит от €225. Если необходима срочная регистрация в реестре, то придётся заплатить в два раза больше.
Перерегистрация коммунальных счетов на нового собственника
Около €100. Если жильё предполагается сдавать в аренду, новому собственнику не нужно лично обращаться в коммунальные службы: к провайдерам идёт арендатор. В этом случае все долги по коммуналке будут закреплены также за съёмщиком, что существенно упростит процесс выселения в последующем.
Иностранец в Португалии имеет право приобретать недвижимость любого типа, без ограничений по типу и расположению объектов.
Процедура заключения сделки занимает от полутора до трёх месяцев и требует дополнительных затрат.
Покупку недвижимости в Португалии можно провести удалённо. Достаточно составить доверенность на местного юриста, который после сможет совершать все действия, связанные с покупкой и оформлением объекта, от вашего лица.
Для совершения сделки купли-продажи недвижимости в Португалии необходимо зарегистрироваться в местной налоговой службе и получить ИНН. Если покупатель – нерезидент Португалии или EC, оформить ИНН сможет только местный фискальный представитель.
Самый важный этап – всесторонняя проверка объекта и текущего собственника, а также внимательный выбор риелторского агентства.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
