Процесс приобретения португальской недвижимости мало чем отличается от такового в других европейских странах. Если покупатель и столкнётся с непредвиденными сложностями – то в виде внезапно всплывших фактов из истории выбранного объекта или текущего владельца. В этой статье мы поэтапно распишем процесс заключения сделки, акцентируем особое внимание на важных нюансах и дополнительных затратах… а также поведаем, какие возможности даёт иностранному инвестору португальское законодательство.
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Португалии
Португальское законодательство никак не ограничивает иностранцев в плане покупки недвижимости в стране. Зарубежные инвесторы имеют право приобретать и жилые, и коммерческие объекты в любой части государства, независимо от стоимости и состояния. А также распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Тем не менее определённые требования к покупателю есть. Например, чтобы завершить сделку, придётся получить идентификационный номер налогоплательщика в Португалии (numero de contribuinte, или numero de identificação fiscal – NIF). А чтобы продать приобретённое имущество – подождать пять лет, в случае если вы получаете инвесторскую «золотую визу».
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Португалии
– Виза. Независимо от суммы сделки, покупатель вправе ходатайствовать о получении шенгенской мультивизы сроком до 180 дней в году (по 90 дней в каждом полугодии). При подаче заявления на визу основной заявитель может вписать в прошение супруга и несовершеннолетних детей, которые получат разрешение на аналогичный срок и с теми же условиями. Главное – при подаче заявления показать документы, подтверждающие владение недвижимостью в Португалии: квитанции за коммунальные услуги или свидетельство о праве собственности.
– ВНЖ. Покупка недвижимости в стране также позволяет претендовать на ВНЖ, но только при соответствии определённым требованиям. Программа Golden Residence Permit («Золотая виза») открывает двери для граждан стран, не входящих в ЕС, в одном из следующих случаев.
Инвестиции от €500 тыс. в новое или вторичное жильё. В пределах этой суммы можно купить как один, так и несколько объектов.
Инвестиции от €350 тыс. в реставрацию недвижимости, которой более 30 лет, или в объект, расположенный в районе культурно-исторического наследия.
Если иностранец вкладывается в недвижимость, расположенную в регионе с низкой плотностью населения, минимальная сумма сокращается на 20%.
Лиссабон, район старого города
Обязательное условие: инвестиции должны оставаться в экономике Португалии минимум пять лет. То есть продать купленное жильё раньше этого срока не получится. Приятная новость: постоянно проживать на территории страны не нужно.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Португалии
После покупки недвижимости в Португалии платить имущественный налог не придётся в течение первых десяти лет владения – это своего рода бонус от местных властей. Если вы планируете оставаться в стране и найти работу, то, как приезжий специалист и собственник местной недвижимости, будете платить подоходный налог по сниженной ставке: 20% вместо 40%. Стоит учитывать, что доходы в Португалии – это не только зарплата, но и пенсия, проценты по депозиту, прибыль от инвестиций, сдачи недвижимости в аренду.
Поиск недвижимости в Португалии
Искать недвижимость для покупки в Португалии можно через следующие местные сайты:
Также вы можете посмотреть, какие предложения есть на данный момент в Португалии, в нашем каталоге.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Риелторы и нотариусы в Португалии
Законодательство Португалии не обязывает пользоваться услугами юристов и риелторов при заключении сделки. Вместе с тем, если вы – гражданин страны, не входящей в Евросоюз, в Португалии у вас обязательно должен быть налоговый представитель. Зачастую таковым является юрист, который помогает совершить покупку. Его адрес вы можете указать для официальной переписки, если адреса регистрации в Португалии у вас нет.
Риелтор ответственен за чистоту проведения сделки и за то, чтобы узнать и предоставить всю важную информацию об объекте и нынешнем собственнике.
Без помощи специалистов есть риск попасть в следующие ловушки.
Закон о суброгации. Согласно ему, долги владельца закреплены не за ним, а за его собственностью. Если не проверить внимательно кредитную историю продавца, можно вместе с новым домом обрести массу нежданных финансовых обязательств. В частности, неуплаченные налоги, счета за коммунальные услуги, огромные ипотечные и личные долги под залог недвижимости. К слову, данный закон распространяется и на автомобили.
Компетентный юрист перед заключением сделки запрашивает информацию о нынешнем владельце в реестре Certidão de Teor, а также проверяет все начисленные на его имя налоги, коммунальные платежи.
Дисперсия прав собственности. С проблемой часто сталкиваются те, кто покупает жильё в сельской местности. Часто недвижимость передают по наследству и делят в разных долях между членами семьи, в том числе между двоюродными и троюродными братьями и сёстрами. А учитывая высокий уровень миграции, нередко случается так, что наследники желаемого дома находятся в разных частях света. И если продажа не будет согласована хотя бы с одним совладельцем – сделка не состоится. Даже при самом удачном раскладе в такой ситуации согласование сделки со всеми наследниками может занять недели, а то и месяцы.
Хороший юрист всегда проверит, сколько у недвижимости собственников, и заранее опишет перспективы сделки. Если вы хотите купить объект побыстрее, возможно, проще поискать другой вариант, чем связываться с многочисленными владельцами.
Новый жилой квартал города Лиссабон
Отсутствие регистрации. Иногда здание не зарегистрировано в реестре. Если речь о пристройке или сарае, ничего страшного – объект легко можно снести. Но если речь о доме, время, которое вы потратили на сделку, может быть просто потеряно.
В такой ситуации также поможет грамотный юрист, который «доработает» документы: обновит записи в реестре, легализует все здания, возведённые на территории без предварительного согласования. На этой стадии подключается и риелтор, который обсудит все детали с продавцом и договорится, кто за что должен платить.
Обратите внимание! В Португалии риелторские и даже некоторые юридические фирмы не дают никаких финансовых гарантий. Если компания разорится, вы можете потерять свой депозит, который переводите с её помощью. Проверьте гарантии агентства и удостоверьтесь, что ваши деньги положат на отдельный клиентский счёт, а не на общий счёт агентства.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Выбор и осмотр объекта
Мониторинг рынка, подбор интересующих вариантов. На этом этапе стоит привлечь профессионального оценщика, который проанализирует, насколько адекватна стоимость выбранного объекта и какие проблемы есть у данной недвижимости. Нередко эту услугу можно заказать через риелторское агентство. На этой же стадии стоит привлечь и юриста, который проверит всю подноготную существующих владельцев и историю объекта, чтобы в последующем не возникло сложностей, которые мы описали выше.
Этап 2. Составление доверенности
Если вы не хотите заниматься всеми вопросами самостоятельно и присутствовать в стране на всех этапах проведения сделки – составьте генеральную доверенность на юриста. Документ позволяет специалисту полностью действовать от вашего лица.
Этап 3. Получение ИНН (número fiscal de contribuinte) и открытие банковского счёта
Приобрести недвижимость в Португалии можно только имея индивидуальный налоговый номер. Без него не открыть банковский счёт, к нему будут привязаны все счета на оплату коммунальных услуг. С помощью юриста и фискального представителя (если инвестор – нерезидент Португалии) ИНН присваивается в Servico de Financas, после чего инвестор становится налоговым резидентом страны.
На получение ИНН требуется от одного до трёх дней, пошлина – около €8. Личное присутствие необязательно – достаточно сканов документов: паспорта, подтверждения адреса и справки с работы. В качестве подтверждения адреса может выступать документ из банка вашей родной страны, переведённый на английский язык. Вместо справки с работы – свидетельство о самозанятости, наличии юридического лица и т. д.
Стоит учесть сроки: при личном присутствии на открытие счёта и получение ИНН уйдёт три-четыре дня. Если всё делать по доверенности удалённо – около трёх недель, так как много времени будет потрачено на пересылку документов.
Этап 4. Резервация объекта и заключение предварительного договора
В договоре обязательно должны быть прописаны обязанности сторон, условия оплаты, а также актуальное состояние объекта. В процессе подписания покупатель вносит собственнику задаток в размере 10–30% от общей стоимости как доказательство серьёзности намерений. Условия по задатку стандартные: если покупатель передумал – продавец деньги не возвращает, если передумал собственник – он отдаёт сумму в двойном размере.
Учтите, что все документы составляют на португальском языке, потому будет нелишним обратиться к услугам переводчика.
Вид на набережную города Порту
Этап 5. Уплата налогов
В процессе сбора документов, а чаще – за один-два дня до подписания окончательного договора требуется уплатить муниципальный налог на переход права собственности и гербовый сбор.
Этап 6. Сбор и подготовка документов
Для заключения сделки потребуются следующие документы.
Квитанция об уплате налога на передачу прав собственности и гербового сбора.
Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.
Licença de utilização – документ о назначении объекта: для коммерческих целей, проживания, реконструкции и т. д. Выдаёт местный муниципалитет.
Certidão permanente – сертификат объекта, в котором указана его локация, все действия, которые с ним совершали, наличие привязанных кредитов/ипотек и т. д. Выдаётся в местном кадастровом органе.
Caderneta predial – паспорт объекта. Документ о наличии регистрации недвижимости в фискальном органе. В нём указана кадастровая стоимость объекта, текущее состояние, имя собственника и его фискальный номер.
Ficha técnica de habitação – технический паспорт объекта с полным описанием недвижимости, архитектурными планами, техническими характеристиками. Выдаётся только для зданий, построенных после 30 марта 2004 года.
На сбор всех документов требуется примерно один-два месяца.
Этап 7. Подписание договора купли-продажи (escritura publica)
Происходит в нотариальной конторе. Здесь же передаётся чек об уплате остатка стоимости недвижимости, ключи и документы на объект. Договор составляют на португальском языке.
В некоторых случаях сделку оформляют без предварительного договора. Но только если у покупателя есть сразу вся сумма для покупки объекта, а у собственника собраны все необходимые документы на недвижимость.
Для перевода денег можно использовать несколько методов.
Открыть счёт в Португалии и перевести на него деньги из банка родной страны, к примеру России. В этом случае нужно в течение месяца оповестить российскую налоговую инспекцию об открытии счёта в иностранном государстве. Это дело одного дня.
Перевести деньги на счёт компании-посредника (юридической, риелторской компании), которая сама выписывает счёт на имя продавца и передаёт чек в момент заключения сделки. Внимательно относитесь к гарантиям, о которых мы говорили выше, а также учтите, что для получения «золотой визы» через инвестиции такой способ не подойдёт.
Перевести деньги напрямую на счёт продавца до подписания окончательного договора. Опять же – есть определённые риски, к тому же для получения ВНЖ на основе недвижимости такой вариант также не подойдёт.
Этап 8. Передача прав собственности
После подписания договор отправляют в реестр недвижимости (Conservatoria do Registo Predial), где регистрируют объект на нового владельца. В качестве подтверждения выступает регистрационный сертификат, который выдают в Земельном кадастре. Все документы приходят нотариусу в течение одной-двух недель.
Авейру — город в Португалии, центр одноимённого округа и муниципалитета
Ипотека
Иностранец имеет право взять в Португалии кредит на покупку недвижимости. Условия довольно лояльные.
Ставка – в среднем 3,31% в год.
Первоначальный взнос – 30–50% от стоимости недвижимости.
Ежемесячная выплата – не более 35% от имеющихся доходов.
Срок ипотеки – до 40 лет.
Возраст заявителя – 21–75 лет. В сумме возраст лица и срок кредита не могут превышать 75 лет.
Учтите: взяв ипотеку в местном банке, получить инвесторскую «золотую визу» в Португалии вы уже не можете. Но если первые €350–500 тыс. (в зависимости от типа недвижимости) вы оплачиваете сами и хотите взять кредит сверх установленного лимита – такой вариант не повлияет на выдачу ВНЖ.
Для оформления жилищного кредита понадобится копия загранпаспорта, ИНН, выписка из банка о состоянии счёта, декларация о доходах за последний год или справка о доходах за последние три месяца.
Вот что продаётся в Португалии сегодня
825 000 €
Пентхаус в Фуншале, Португалия
165 м2323
Хотите найти эксклюзивную квартиру на острове Мадейра?
Тогда у нас есть для ВАС уникальное предложение на рынке!
Эта просторная квартира Т2 площадью 105 м2 расположена на 2 этаже закрытого жилого комплекса с прямым видом на море и в нескольких минутах ходьбы от пляжа.
Шикарный вид из квартиры никогда не выйдет из моды, что выгодно...
Квартира в центре Луриньи с 2 спальнями и возможностью создания 3-й спальни или офиса!
Она в отличном состоянии и расположена на верхнем этаже здания с лифтом.
В квартире есть 2 спальни со встроенными шкафами и выходом на общую террасу, гостиная открытого типа и кухня с двумя террасами, две ванные комнаты, а также прачечная.
Также есть...
Portugal Subtil
269 900 €
Вилла в Сетубале, Португалия
348 м2974
Расположена в историческом районе Ребореда, это очень тихий район. Много света в Развитая инфраструктура: много торговых предприятий и услуг, в 5 минутах от Av. Луиза Тоди и прибрежной зоны города. В 10 минутах от прекрасных пляжей Серра-да-Аррабида со знаменитой рекой Садо и ее великолепным устьем.
Площадь дома позволяет выделить зоны для...
Portugal Subtil
170 000 €
Квартира в Сетубале, Португалия
121 м2432
Эта удивительная 4-комнатная квартира просторная, с изолированными большими комнатами. Расположена на 3-м этаже здания без лифта.
Три спальни идеально подходят для размещения вашей семьи с комфортом и стилем. Каждая комната имеет невероятное пребывание на солнце, гарантируя, что ваш дом всегда купается в естественном свете.
Гостиная-это...
Portugal Subtil
1 000 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
276 м2433
Онлайн-показУдалённая сделка
Добро пожаловать в мир Greenstone - места, где архитектура встречается с природой, а комфорт сочетается с экологической устойчивостью. Наше уникальное жилое предложение в городе Порту приглашает вас погрузиться в атмосферу роскоши, современности и гармонии с окружающей природой.
Удачное расположение на побережье, хорошая и разнообразная...
Glacier Location LDA
169 500 €
Квартира в Сетубале, Португалия
81 м2321
В тихом районе, в 5 минутах ходьбы от торгового центра Alegro, недалеко от школ, магазинов, общественного транспорта и с быстрым доступом к автомагистрали, вы можете найти эту полностью отремонтированную 2-комнатную квартиру общей площадью 81,43 м2. Дом 3-этажный, без лифта. Квартира на 3-м этаже.
Апартаменты оснащены водонагревателем,...
Portugal Subtil
149 000 €
Квартира в Сетубале, Португалия
73 м2321
Готова к заселению, в отличном состоянии. Находится в Монте-Белу-Норте, состоит из прихожей со шкафом, двух спален, гостиной, кухни, туалета и кладовой.
Жилье имеет доступ для людей с ограниченными физическими возможностями от улицы до внутренней части дома. Этаж 1. Дом 1992 года. В здании есть лифт.
Расположение и доступность делают эту...
Portugal Subtil
590 000 €
Вилла в Портимане, Португалия
143 м2433
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
525 000 €
Дом в Сетубале, Португалия
546 м2855
3 х-этажное здание, расположенное в Сетубале с 5 квартирами, имеет отличные характеристики и отличное пребывание на солнце.
Общая площадь — 545,87м2
Это здание имеет характеристики:
Квартира 1 (T2) — 225 м2. Квартира 2 (T2) — 80,00 м2. Квартира 3 (T2) — 80,00 м2. Квартира 4 (T2) — 80,00 м2. Квартира 5 (T2)...
Portugal Subtil
46 000 €
Магазин в Синтре, Португалия
49 м2
У магазина есть парковка в подвале. Расположен в коммерческой галерее.
Город Mem Martins — это пригород Лиссабона. Жилой район. На пути из Лиссабона в Синтру.
Portugal Subtil
749 500 €
Вилла в Томаре, Португалия
767 м21275
Великолепный комплекс в португальском архитектурном стиле.
Расположена в центре спокойного района Помбал, на земельном участке общей площадью 14 084 м2, в идеальной гармонии с местной природой.
Недвижимость с абсолютно беспрепятственным видом на окрестности.
Состоит из главного дома, второго дома, пристройки стилизованной под замок,...
Portugal Subtil
365 000 €
Квартира в Эшториле, Португалия
94 м2432
Расположена на 3 этаже. Окна восточной, южной и западной ориентацией, обеспечивает обильное поступление естественного света, создавая теплую и яркую атмосферу во всех помещениях.
Когда вы войдете, вас встретит элегантная комната с камином, идеально подходящая для уютных зимних вечеров. В гостиной есть закрытый балкон из белого лакированного...
Portugal Subtil
2 300 000 €
Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
162 м23
Онлайн-показУдалённая сделка
Отличная инвестиционная возможность или жить всей семьей в этом новом роскошном комплексе, расположенном в парке в Странах.
Идеально подходит для вас со всем спокойствием и видом на мост Васко да Гама и реку, недалеко от пристани для яхт и казино. Также думая о семьях, это развитие отличается своими услугами, которые предлагают такие как...
Avior Estate Group.
290 000 €
Лофт в Сетубале, Португалия
56 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Этот новый комплекс расположен в центре Грандолы, что обеспечивает жителям легкий доступ ко всему, что может предложить город.
Он состоит из лофтов и квартир типологии Т1 и Т2, предназначенных для обеспечения комфорта и удобства его жителей.
Все квартиры хорошо оборудованы, с высококачественной отделкой, просторными жилыми помещениями и...
Avior Estate Group.
450 000 €
Квартира в Сетубале, Португалия
110 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Jardins da Arrábida - это зеленый оазис в центре Сетубала. Тихий и безопасный опыт, окруженный горами, морем и рекой, а также всем необходимым для удовлетворения ваших повседневных потребностей, с близостью магазинов, парков, скверов, школ, детских садов, общественных и общих транспортных средств, больниц, спортивных сооружений, культуры,...
Avior Estate Group.
450 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
105 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Великолепная 2-комнатная квартира с панорамным видом на устье реки Дору.
Квартира имеет большие площади, оборудованную кухню, балкон и два парковочных места в подвале здания.
Окруженный эксцентричными пейзажами Фос-ду-Дору, комплекс DA III расположен на Маргиналь-де-Канидело, рядом с местным природным заповедником устья реки Дору, в...
Avior Estate Group.
545 000 €
Квартира в Порту, Португалия
145 м23
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира с 3 спальнями с балконом, 2 парковочными местами и кладовой, встроенная в новый комплекс, расположенный на окраине реки Дору.
В квартире есть большие комнаты, которые постоянно выходят на открытые балконы с видом на море и реку, обеспечивая функциональное и комфортное использование с высоким уровнем энергии и акустической...
Avior Estate Group.
210 000 €
Студия в Фуншале, Португалия
39 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Этот комплекс расположен в самом центре города Фуншал, в окружении музеев, культурных центров, церквей, виноделен, ресторанов, баров, а также широкого спектра услуг и торговли.
Архитекторы этого проекта воспользовались остатками существующего наследия, датируемого началом двадцатого века, и сохранили необычайное количество естественного света,...
Avior Estate Group.
630 000 €
Квартира в Алворе, Португалия
84 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Спроектированные в соответствии с естественным амфитеатром гольф-поля и пляжа, все апартаменты имеют вид на море или устье Алвора, которыми можно наслаждаться с больших крытых и открытых террас.
Апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями плюс одна, полностью меблированы и оборудованы в соответствии с цветовой гаммой и фактурой окружающей...
Avior Estate Group.
420 000 €
Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
59 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Этот комплекс расположен в самом сердце города Лиссабона, на склоне холма, в районе Граса, и имеет 14 квартир и 2 коммерческих объекта. В здании есть лифт, частный сад и бассейн, а также отличное расположение на солнце и великолепный вид на Лиссабон с верхних этажей. Этот проект направлен на превращение старой красоты в современное и роскошное...
Покупая недвижимость в Португалии, нет необходимости постоянно находиться в стране самому. Достаточно составить доверенность на местного юриста, который после сможет совершать все действия, связанные с покупкой и оформлением объекта, от вашего лица.
Пляж города Албуфейра в регионе Алгарве на юге Португалии
Дополнительные расходы
Кроме стоимости объекта придётся раскошелиться на сопутствующие расходы.
Гербовый сбор – 0,8% от указанной в договоре стоимости недвижимости.
Налог на передачу прав собственности – 0–8%. Конкретный процент зависит от стоимости объекта и типа жилья (основное или второе). К примеру, если покупаете дом, в котором планируете жить постоянно, и цена его не превышает €92,4 тыс., налог вы не платите. А если приобретаете виллу за €287,2–574,3 тыс. (неважно, для постоянного или временного пребывания), придётся внести 8% от суммы.
Приятная новость: часть налога вы можете вернуть в качестве налогового вычета после подачи декларации. В зависимости от суммы покупки и уплаченного процента, сумма вычета составляет от €900 до €12 тыс.
Налог в случае покупки земли – 5%.
Оплата услуг риелторского агентства – 3–5%.
Стоимость услуг юриста – 1,0–1,5%.
Стоимость услуг нотариуса – 1% (около €250–270).
Регистрация права собственности – €250 или €400 (с привлечением ипотеки).
Перерегистрация коммунальных счетов на нового собственника – около €100. Если жильё предполагается сдавать в аренду, новому собственнику не нужно лично обращаться в коммунальные службы: к провайдерам идёт арендатор. В этом случае все долги по коммуналке будут закреплены также за съёмщиком, что существенно упростит процесс выселения в последующем.
Иностранец в Португалии имеет право приобретать недвижимость любого типа, а инвестируя более €500 тыс., может рассчитывать на ВНЖ.
Процедура заключения сделки занимает от полутора до трёх месяцев, требует небольших сопутствующих затрат (примерно 5–7%), обязательной уплаты налога и гербового сбора (0,8–8,8%) и может быть проведена полностью удалённо.
Самый важный этап – всесторонняя проверка объекта и текущего собственника, а также внимательный выбор риелторского агентства.
