Версия
для печати
для печати
Этот материал впервые был опубликован в начале января – а во второй половине месяца пришла впечатляющая статистика последних недель 2025 года. Выводы не изменились, а вот некоторые цифры – да!
Будем откровенны: подсчитать все сделки с участием иностранцев невозможно. Во многих странах просто нет оперативной и точной статистики по покупателям со всего мира. А в Турции есть. Россияне за 11 месяцев купили в Турции 3 649 объектов (в том числе 504 в декабре), за весь 2024 год – 4 867.
Где россияне совершают больше сделок? В ОАЭ? Таиланде? Черногории? Prian, представляя недвижимость во всех этих странах и оценивая ежегодное число запросов, всё-таки делает вывод в пользу Турции. Несмотря на снижение доли запросов со стороны россиян, почти каждый четвертый покупатель ищет варианты в этой стране.
Здесь высокая инфляция при умеренном, но положительном ВВП. То есть в 2025 году ситуация в Турции оставалась примерно той же, что и в предыдущие годы. В ноябре годовая инфляция превысила 31%, но она снижается (в конце 2024 года составляла 47%, а в 2022-м доходила до 85%!). Прогноз Moody’s на 2026 год 22%, на 2027-й – 18,5%.
Показатели ВВП в 2025 году 3,5–3,7%. Прогноз Moody’s по этому параметру – 3,4% в 2026-м, 3,5% в 2027-м.
Всё происходит на фоне понижения ключевой ставки Центральным банком Турции. После выборов 2024 года она была поднята до 50% и с тех пор регулярно снижается. Например, в декабре 2025-го с 39,5 до 38%.
Третий год подряд турецкий рынок становится всё более внутренним – спрос со стороны турок растет, а со стороны иностранцев снижается. Фантастический декабрь (более 250 тыс. сделок) привел к впечатляющему годовому росту – 1 688 910, увеличившись на 14,7% (Turkstat), а приезжие приобрели 21 534 объекта (-9,4%). Для сравнения: в 2022 году за иностранцами было более 67 тыс. сделок!
Спрос со стороны граждан Турции объясняется в том числе их растущей покупательской способностью. Как замечает Руслан Рагимов (RFA Estate), «в 2024 – начале 2025 года турки старались держать деньги на депозитах из-за высокой ставки ЦБ. Сейчас она резко сократилась, и люди начали перекладывать деньги в недвижимость».
На спрос со стороны иностранцев повлияли несколько факторов: в первую очередь запрет на получение ВНЖ в закрытых районах, введенный еще в 2022 году, а также ограничения на сдачу недвижимости в краткосрочную аренду (закон действует с 2024 года).
А вот динамику цен на жильё вряд ли можно считать причиной снижения спроса…
Турецкая недвижимость, особенно та, которую покупали иностранцы, всегда оценивалась в долларах и евро. Высокая инфляция и нестабильная лира (-20% к доллару только в 2025 году) делают особенно парадоксальной статистику в местной валюте.
По данным Endeksa за ноябрь, квадратный метр в среднем по стране в лирах подорожал на 28% за год и в пересчете на доллар составляет $870. Однако в реальном выражении с учетом инфляции цены даже снизились на 2,8%, а в долларах (без учета инфляции) увеличились – на $30, то есть менее чем на 3,5%.
Корректно будет сказать, что цены в СКВ почти не меняются с середины 2025 года. Впрочем, оценивать средние показатели тоже не совсем верно – уж больно различается динамика в разных городах, а также в сегментах новостроек и вторички.
Как отмечает Юлия Байдан (Profit Real Estate), разница в цене между ними может достигать 30%, а иногда и 40%. Люди, покупавшие квартиры до 2020 года, платили совершенно иные суммы, и на сегодняшний день вторичный рынок недвижимости гораздо более живой, чем первичный.
«Например, в основных районах Аланьи – Центр, Оба, Тосмур – в проектах, которые были сданы в 2025 году, цены начинаются от €140 тыс., а в люксовых ЖК у моря даже от €200 тыс. Такое же неновое жилье в открытых районах может стоить меньше €100 тыс., а в Пайларе, Авсалларе, Демирташе квартиру 1+1 можно найти даже на €55 тыс.», – подсчитала Юлия Байдан.
«Столь существенная разница позволяет покупателю найти выгодный вариант именно сейчас, – замечает Александра Кабакчи (Ataberk Estate). – Застройщики не могут позволить себе существенно опускаться по цене, и неновая недвижимость оказывается вне конкуренции. Единственное ограничение – на вторичном рынке надо иметь нужную сумму целиком, ведь нет возможности прибегнуть к рассрочке».
Меж тем строительная отрасль в Турции находится под давлением – примерно 2/3 сделок проходят на вторичном рынке, где продажи в 2025 году росли быстрее (15% против 9%).
В том числе в популярных у иностранцев регионах появились проблемные объекты. Почему?
«Строительные компании не рассчитывали на то, что и новых продаж не будет, и по ранее заключенным сделкам пойдут отказы – надо будет возвращать деньги. Это, а также удорожание строительства стало причиной задержек в той же Аланье. Застройщики неохотно начинают новые стройки и нацелены на завершение действующих», – констатирует Александра Кабакчи.
«Страна столкнулась сразу с несколькими кризисами: пандемия, землетрясения, проблемы в экономике, – замечает Руслан Рагимов (RFA Estate). – После землетрясений крупных застройщиков отправляли в пострадавшие регионы для восстановления жилья, что тоже привело к задержкам в сдаче проектов. Крупные застройщики с собственным капиталом сдают свои объекты быстрее. В основном трудности возникают у мелких компаний, но зато у них и цены ниже – до 30%, что, разумеется, привлекает покупателей».
«Новых объектов в нашем регионе сейчас практически нет, – подтверждает Юлия Байдан. – Одно из исключений – недавно одна крупная компания вышла на рынок с двумя проектами в районе пляжа Клеопатра. На квартиры планировки 1+1 минимальные цены €160–165 тыс. Меньше в центральной части Аланьи и поставить нельзя».
Эксперты уверены, что число тех, кто реально не может справиться с обязательствами, минимально, но предупреждают: сейчас покупателю надо быть предельно внимательным при покупке квартиры на этапе строительства.
Для инвесторов турецкая недвижимость остается «умеренно интересной». Простое деление средних цен на средние ставки приводит к сроку окупаемости в 14 лет или доходности около 7% до вычета всех расходов. Одновременно арендная плата в последние годы растет намного сильнее цен на жильё и опережает инфляцию. Глава ЦБ страны Фатих Карахан в декабре назвал впечатляющий рост в этой сфере – 60%.
На потенциальных арендодателей с 2024 года продолжает влиять закон о краткосрочной аренде, предъявляющий большие требования к лендлордам. Их проверяют. В курортных зонах проверки проходят нечасто, зато они затрагивают как туристические комплексы, так и обычное жильё с «бдительными соседями». Рисковать, сдавая без лицензии, или нет – дело каждого. Можно избежать риска: все новые объекты в курортных зонах продаются уже с необходимыми разрешениями на аренду.
Забегая в будущее: с 2026 года все договоры аренды власти Турции хотят перевести в цифровой формат – завершить процесс обещают к 2028 году. Цель – совсем обелить рынок и собирать больше налогов. Впрочем, в настоящий момент на рынке действуют обычные бумажные договоры.
Турция остается одной из немногих стран, где можно «инвестировать в паспорт». При покупке недвижимости размер вложений по-прежнему от $400 тыс.
В стране вновь выдают туристический ВНЖ при покупке жилья любой стоимости в открытых районах. Правда, если шансы получить такое полугодовое разрешение на пребывание, например, у граждан Украины велики, то в отношении россиян отказы случаются чаще. По-прежнему более тысячи локаций, где доля зарегистрированных иностранцев превышает 20%, для получения ВНЖ закрыты. Подвижки в этом вопросе ожидаются, но пока их нет.
В конце лета власти Турции сняли запрет на строительство студий, действовавший с 2017 года. В каждом новом доме студий может быть до 20%. Причина решения также связана с растущими ставками аренды – решение должно оживить рынок, предоставив больше возможностей для студентов и молодых специалистов.
(1).jpg)
Чем больше я общаюсь с собственниками, тем чаще замечаю: люди всё реже готовы продавать с большими дисконтами. Не исключаю, что на вторичном рынке мы оказались на ценовом дне, а учитывая, что застройщики не начинают новые объекты, мы можем столкнуться с дефицитом.
Что касается спроса со стороны россиян, трудностей для проведения сделки сейчас нет. Во-первых, можно провести сделку, не открывая счет в турецком банке. Во-вторых, некоторые банки счета всё-таки открывают – правда, на очень разных условиях, которые важно учитывать заранее.
Снижение цен прекратилось в 2025 году, и осенью цены стали расти, во многом благодаря активности самих турок. Местные жители очень хорошо чувствуют ситуацию и скупают недвижимость, так как ожидают нового роста цен. Тем более что себестоимость строительства растет гораздо быстрее инфляции.
Начиная со времен пандемии основной целью покупателей были инвестиции. Сейчас же – приобретение дачи у моря в теплой стране – как это и было до 2019 года.
.jpg)
С одной стороны, ситуация сейчас непростая: и продавец, и покупатель пытаются диктовать свои условия. Но то, что напряжение неизбежно, мы понимали еще в период бума 2022–2023 годов. И в последние месяцы рынок стабилизуется: пришло понимание, как работать с краткосрочной арендой, появились интересные цены на вторичке… Наконец, стабильно работает программа гражданства, под которую застройщики начали предлагать комплексные пакеты, когда купленную квартиру можно сдавать в аренду, а затем гарантированно выгодно перепродать через три года.
