Версия
для печати
для печати
По какой цене в Турции можно купить жильё, которое решит вашу задачу – инвестиционную или миграционную? Если нужно назвать точную цифру, пусть это будет $45 тыс. Но сразу сделаю несколько оговорок. Первая: всё зависит от района. Вторая: важно, для какой цели совершается покупка.
Например, в городе Газипаша, что в 40 километрах на восток в Аланьи, не столь раскрученном, как курорт, это цифра реальная, но минимальная. То есть за $45 тыс., а тем более за $50–55 тыс. и дороже здесь можно найти квартиру. Например, под аренду.
Она будет в доме не у самого моря, вероятно в кварталах, где живут местные жители. Ее можно сдать в аренду примерно за 15 тыс. лир, что обеспечит доходность около 8% годовых брутто в евро. А поскольку Газипаша регион развивающийся, вполне можно рассчитывать на дальнейшую капитализацию.
В Стамбуле есть объявления о продаже за $30–40 тыс. Такие квартиры тоже сдаются – или заявляется, что сдаются. Иногда в почасовую аренду. Но это странные, сомнительные варианты. К ним я отношусь с подозрением.
Самая недорогая квартира в Стамбуле, с которой столкнулась лично и которую можно было рассматривать всерьез, – студия как раз за $45 тыс. Она привлекла внимание по нескольким причинам: новостройка, известный девелопер, вполне достойная локация в районе Эсеньюрт. Похожая студия в этом же ЖК уже сдается, как пример, за 16 тыс. лир ($370), все допрасходы на арендаторе, таким образом реальная доходность составляет почти 10% в долларах.
Таких вариантов совсем немного, если не сказать мало, но мы помогаем своим клиентам найти их. Этот частный пример как раз и показывает, что сегодня, имея $50–55 тыс. и ни долларом больше, подобрать что-то адекватное реально. Да, придется искать и ждать. Но это уже другой вопрос.
Зато прибавив пять – десять – пятнадцать тысяч, ты кратно увеличиваешь число вариантов. Ну а имея $90–100 тыс., можно выбирать.
Информация для тех, кто в моменте стеснен в средствах. В Турции (об этом мало кто знает) можно взять ипотечный кредит. Для этого не нужно ни ВНЖ, ни подтверждения дохода, ни справки с работы. Реально получить примерно до 40% стоимости квартиры.
Кредит, разумеется, в валюте. Примерно выходит так: если взял на пять лет €20 тыс., с учетом переплаты отдашь €27 тыс. Разница заметная, но не баснословная, и она позволяет рассматривать предложения более высокого уровня. То есть квартиры уже не за $50 тыс., а за $70 тыс.
Это отличная возможность и для тех, кто любит погашать платежи по кредитам за счет дохода с аренды. Ипотека для иностранцев доступна на срок до десяти лет – для клиентов мы делаем такие расчеты.
Банкам такая ипотека для иностранцев несильно интересна как продукт, потому что подобные сделки требуют тщательного сопровождения, в них много нюансов. Так что на рынке мало кто с этим работает. Но это отличный инструмент. Например, моя первая клиентка в Турции 13 лет назад покупала квартиру в кредит с такой ипотекой на пять лет – уже давно выплатила кредит и до сих пор пишет благодарные отзывы.
Смотря где. В Стамбуле самое дешевое жильё предлагается всё-таки в домах, построенных 10–15 лет назад или раньше. Бюджетные варианты сосредоточены в упомянутом в Эсеньюрте – это самый населенный район Турции, почти с полуторамиллионным населением. Тут есть университеты, больницы, промышленные предприятия и очень много новостроек. Строительный бум 2022–2023 годов в этом районе привел к падению цен, а точнее сказать, к саморегуляции рынка. Адекватные бюджетные квартиры в этом районе, в том числе в новостройках, можно найти именно при срочной продаже за $45–50 тыс. – в комплексах от хороших местных застройщиков с моделью дохода от аренды как описано выше.
А вот на побережье Средиземного моря – в Аланье, в Анталье или Газипаше – можно подобрать квартиру с порогом входа €55 тыс. (обратите внимание: евро, не долларов) в домах, построенных в этом десятилетии. Может, даже и пару лет назад.
Конечно, при покупке любой недвижимости, а уж недорогой особенно, необходимо оценить состояние дома. Я, например, живу в доме, построенном 17 лет назад, но его качеству могут позавидовать новостройки.
Тут есть нюанс. В Турции семьи часто строят дома для себя, то есть возводят на своей земле многоэтажку для семьи и родственников. В этом случае, естественно, всё делают качественно: нормальные стены, коммуникации, изоляцию. Эти дома стоят, и с ними вообще ничего не происходит, – такие варианты всегда интересны, если вы рассматриваете варианты для жизни.
Но если говорить о старом жилищном фонде в целом, к домам старше 20 лет нужно относиться с осторожностью. Ведь 25–30 лет назад в Турции не было стандартов строительства, которые бы гарантировали качество. Строили кто во что горазд. Перелом произошел лет десять назад, особенно в последние в два-три года, после недавних землетрясений.
Сейчас у нас проверяют здания жестко и тщательно! Особенно качество бетона, прочность металлоконструкции, изоляцию, отделочные материалы. Например, на каждом этаже проверяющая организация берет пробы бетона, и, если что-то не соответствует нормам, весь этаж убирается и заливается по новой. Это современная турецкая реальность.
Квартиры в старых домах подходят не под все цели. На мой взгляд, их стоит рассматривать для собственного проживания, и, будем объективны, в том случае, если не планируешь в ближайшей перспективе перепродавать. Когда важна большая площадь, а бюджет сильно ограничен.
Сейчас в Анталье многие блогеры рассказывают об отремонтированных квартирах в старых домах в супер-супер локациях, например в Лимане, выражая мнение, что такие варианты ликвиднее новостроек в более удаленных районах. Не согласна с этим! Да, купить у моря в Анталье сложно, нужен приличный бюджет, но «дома-пенсионеры» даже с марафетом – это варианты от безысходности. Потому что косметика не решает вопросы изоляции, старых коммуникаций, электросетей.
У меня есть пример, когда клиенты пошли по такому пути. У них был выбор: односпальная квартира в современном ЖК либо более просторная двушка на последнем этаже в турецком доме. Они взяли двушку. Купили ее сильно дороже рынка с какими-то «риелторами».
Но их жизненные планы поменялись. Они захотели продать квартиру, но, несмотря на хорошую локацию и большую площадь, она оказалась не слишком ликвидна, интересна только местным жителям… А они при поиске ориентируются только на низкую цену. Поэтому после анализа ситуации клиенты последовали нашей рекомендации – сейчас мы сдаем эту квартиру в аренду, ждем, когда рынок немного подрастет.
Подметила интересную закономерность. Последние полтора года квартиры в Турции – по статистике – не дорожают. Но я посмотрела внимательно: да, старое жилье достигло ценового потолка и, может, даже дешевеет, а дома, построенные в последние пять лет, прибавляют в цене. В евро минимум 5% в год – в 2024 и 2025 годах в том числе.
Причем не только в центральных районах. В той же Аланье, например в популярном Махмутларе, новое жильё дорожает, а то, что старше пяти – семи лет, дешевеет.
Если говорим про ликвидность, то, выбирая новый дом, смотрим на потенциал локации. Если отталкиваемся от своих потребностей, когда срочно нужны квадратные метры для жизни, можно выбрать и старше, но осторожно.
Если искать квартиру под сдачу, для большинства вариантов надо рассчитывать на долгосрочную аренду. Я сейчас почти не сдаю жильё клиентов на короткий срок.
Объясню почему. Теперь действует закон, упорядочивающий краткосрочную аренду, и согласно ему, чтобы выйти на рынок, нужно оформить лицензию, а значит, понести расходы. Ты должен платить все налоги, потому что за тобой будут следить налоговые службы. Получается, чтобы добиться нормальной доходности, делая всё официально, необходимо поднимать цены.
Но! Когда закон только приняли, мы ожидали, что предложение квартир в аренду сократится. По факту предложение выросло на 30%, и, несмотря на проверки и штрафы, рынок «серой» аренды продолжает существовать. Сформировался перекос, и официально сдавать в аренду на короткий срок невыгодно.
Конечно, рынок продолжают чистить, но это займет время – как минимум еще год-полтора. Поэтому сейчас отличную модель доходности от сдачи на короткий срок можно получить только в квартирах в супервостребованных локациях с ограниченным предложением. Например, в Аланье это районы «Клеопатры» и исторический центр не дальше чем 500–700 метров от моря в современных ЖК с полной инфраструктурой, желательно с зимним подогреваемым бассейном.
.jpg)
В остальных вариантах на длительной сдаче ты заработаешь как минимум столько же или больше. Учтем еще, что при сдаче на длинный срок оператор берет в среднем 5% (как, например, мы) от дохода, в Стамбуле процент доходит до восьми. А сдавая на короткий срок, агентство возьмет 20–30% вашего дохода. Некоторые «умники» ухитряются зашить в модель еще «рекламные и маркетинговые расходы», которые и вовсе могут свести к нулю весь доход.
Существенный момент – срок амортизации ремонта, техники и мебели: существует миф, что при сдаче на долгий срок квартира убивается быстрее. Вероятно, связывают это с тем, что квартирой пользуются 12 месяцев в году. На практике же именно туристы «разносят» квартиры, в которых останавливаются на пару недель или месяц, а постоянные арендаторы относятся к квартире как к собственному жилью.
Отсюда цифры: амортизация оснащения квартиры при сдаче на долгий срок – шесть-семь лет, на короткий – три года. Тем более что в хороших ЖК, где мы сдаем квартиры на долгий срок, арендуют квартиры очень приличные люди – юристы, врачи, учителя и другие госслужащие, которые в Турции считаются элитой арендаторов.
Когда мне говорят: «Боже мой, сдавать туркам – это же страшно, их потом не выселить!» – я отвечаю, что это полный бред. Есть четкая юридическая процедура, когда ты кроме договора аренды оформляешь специальную нотариальную бумагу – tahliye taahhütnamesi, в которой прописано обязательство по выселению из арендованной квартиры после окончания срока договора.
В 90% случаев такой документ не делают: «помощник» сдает квартиру на долгий срок, получает комиссию в размере месячной платы в тот момент, когда арендаторы заселяются… Что будет дальше с квартирой и собственником, никого вообще не интересует, в итоге хозяину приходится заниматься этой квартирой по полной.
У меня подход другой. Мы берем комиссию 5% от дохода. Заключаем договор аренды, оформляем долговые расписки на ежемесячные арендные платежи (они называются senet), бумагу о выселении, оформленную нотариально (есть обычная письменная форма, работа по ней также возможна, но есть некоторые нюансы). Наши договоры аренды составлены юристом, по закону Турции стоимость аренды фиксируется в договоре в лирах, оплата должна производиться строго на счет собственника квартиры.
Каждый месяц мы контролируем платежи, возвращаем арендатору оплаченные долговые расписки, решаем с ним и управляющей компанией оргвопросы, помогаем собственнику оплачивать ежемесячное обслуживание комплекса, годовые налоги. Да просто общаемся – пьем с арендаторами кофе)))
После завершения срока аренды договор пересматривается в сторону повышения цены в соответствии с установленным коэффициентом индексации на текущий месяц (TÜFE), оформляется новый пакет документов, и работа продолжается.
Выселение планируется за месяц, с тем расчетом, чтобы квартира не пустовала и генерировала регулярный доход. Мы, как сопровождающая компания, в этом напрямую заинтересованы.
Наконец, мы оказываем услуги по составлению налоговой декларации для собственников для уплаты налогов от дохода по аренде. Есть услуга по приемке новой квартиры, оформлению счетчиков на воду и электричество, меблировке и оснащению квартиры для сдачи в аренду, мы даже разработали специальный стандарт для упрощения этой работы. Мы работаем и с теми, кто купил квартиру в Турции с другой компанией, но, например, не получает помощь или обратную связь.
«ВНЖ по тапу», для которого необходимо, чтобы кадастровая стоимость составляла $200 тыс., квартира была готова, сдана в эксплуатацию и была расположена в открытом районе, продолжает действовать. Особенность этого вида ВНЖ в том, что, проживая в стране пять лет, вы можете претендовать на получение турецкого гражданства.
В конце 2025 – начале 2026 года в открытых районах для готовых квартир, сданных в эксплуатацию, начали оформлять «туристический» ВНЖ для россиян и граждан Белоруссии – ранее долгое время им такой статус не выдавали. Это существенное смягчение миграционной политики, особенно с учетом того, что сроки рассмотрения заявок сильно сократились. В моей практике есть кейс, когда туристический ВНЖ россиянке согласовали за два часа после подачи документов.
Реклама. Deniz Invest Emlak Insaat, рег. номер 2911828466, erid: 2SDnjesedz8
Ищете недвижимость в Турции? Интересует ВНЖ или доход? Хотите задать вопрос Светлане Озген? Напишите ей напрямую – или свяжитесь по контактам, указанным ниже.
