Версия
для печати
для печати
Цены в Турции действительно снижались последние месяцы, но – на вторичную недвижимость. Сейчас, по моему ощущению, мы нащупали дно, и, возможно, даже произошел разворот, поскольку с начала лета выросло – хоть и несильно – число сделок и запросов.
Для объектов в Аланье это «дно» на уровне €55–58 тыс. за квартиру 1+1 в относительно новом комплексе. Безусловно, два-три года назад таких цен не было, а сейчас квартиру можно найти практически во всех районах региона, причем даже тех, что открыты под ВНЖ, – в Демирташе или Газипаше.
Чаще снижают цены те, кто покупал еще до резкого роста за €40–45 тыс., потом рассчитывал получить €90–100 тыс., а сейчас готов и на меньшее. Я бы советовала таким продавцам подождать, но у каждого своя ситуация.
***
С новостройками всё иначе. Мы в том числе строительная компания, поэтому ситуация мне знакома изнутри: огромная инфляция и удорожание строительства не позволяют застройщикам конкурировать по ценам с собственниками.
Сейчас в новом комплексе себестоимость (!) квартиры 1+1 не меньше €100 тыс. Плюс факт, о котором говорят постоянно, но от этого он не становится менее верным: земли, на которой можно строить, практически не осталось, а то, что есть, предлагается собственниками по безумным ценам. Если несколько лет назад доходы от продаж делились в соотношении 60 к 40 в пользу застройщика, то теперь 60% забирает себе владелец земли.
Делая расчеты, мы видим, что квартира в качественном проекте с крытой парковой, инфраструктурой в Аланье не может стоить меньше €150–180 тыс. Лучше ситуация в Мерсине, потому что там застройщики по-прежнему строят на земле, которая находится у них в собственности.
Кому при таких условиях могут быть интересны новостройки? Например, тем, кто хочет купить что-то в проекте высокого уровня. Тем, кто рассматривает покупку под ВНЖ или гражданство: им нужно указать кадастровую стоимость выше $200 тыс. или $400 тыс. Еще один аргумент за новостройку – покупка квартиры, которую можно сдавать в краткосрочную аренду: все новые дома имеют такие разрешения. Наконец, застройщики привлекают рассрочками, даже если объект уже сдан, а платежи можно растянуть на два-три года.
Это тренд последних месяцев – часть покупателей рассматривает только апартаменты в комплексах, имеющих разрешение на краткосрочную аренду. Таких становится больше, но всё равно мало – и цены на квартиры там выше вне зависимости от того, новостройка это или вторичка.
Одновременно после принятия закона о краткосрочной аренде, требующего от собственников лицензию на сдачу, с рынка ушло множество предложений, а спрос сохранился. Предложения не хватает.
Конечно, заселиться можно и в нелегально сдаваемое жилье, тем более что штрафы, если придет проверка, всё равно платить не арендатору, а собственнику. Но туристы тоже не хотят омрачать свой отдых, сталкиваясь с повышенным вниманием проверяющих.
Проверяют ли собственников? Да, и проверки бывают двух типов. Плановые, организуемые налоговиками и полицией, – они охватывают обычно весь дом – и вызванные реакциями на жалобы, когда «добрый сосед» пишет в полицию, которая не может игнорировать запрос. Особенно часто такие жалобы случаются в домах, не имеющих лицензии. Ведь там частая смена жильцов подозрительна.
***
Лицензии на сдачу комплексы сейчас получают, внося изменения в устав, для чего требуется согласие 80% собственников. Если у проекта есть все признаки «резиденции»: охраняемая территория, бассейн, фитнес, сауна, – процесс не слишком сложный. Но шансы на ее получение есть у тех проектов, где появляется инициативная группа. Ведь всё идет от желания жильцов, застройщик и даже управляющая компания не будут инициировать изменения.
Затем собственник должен получить разрешение на свой юнит. У меня есть пример, когда клиент делал всё сам. Хотя что значит «сам»? Он всё равно приходил за консультацией, ему дважды отказывали в регистрации... Поэтому проще заручаться поддержкой управляющей компании либо искать юристов, которые будут тебя направлять.
Процесс выдачи ВНЖ не изменился. Главное, что нужно помнить, – резидентом можно стать, если кадастровая стоимость превышает $200 тыс., а сама недвижимость находится в открытом районе. Из положительного: запросов на ВНЖ сейчас немного, соответственно, загрузка у миграционных служб невелика, поэтому записаться на подачу можно через три-четыре дня, максимум неделю.
Проблем с выдачей ВНЖ по тапу при покупке объекта любой стоимости нет для граждан Украины. А вот россиянин такой вид на жительство, скорее всего, не получит. То же относится и к долгосрочной аренде – гражданам РФ и Беларуси чаще отказывают.
Что касается гражданства – вопреки слухам, застройщики ведут себя очень гибко. Вот показательная история. У одного из клиентов на руках была всего половина нужной суммы, около $200 тыс. Застройщик предложил выбрать квартиру за $400 тыс., заплатить имеющуюся половину, а вторую – внимание! – компания была готова внести сама. Клиент получал гражданство на основании покупки, а вторые $200 тыс. платит в рассрочку 18 месяцев. Конечно, так действуют не все компании, но пример, согласитесь, впечатляющий!
***
По закрытым районам: мы находимся в ожидании открытия некоторых из них – потому что, например, в Авсалларе, Кестеле, Махмутларе, по официальным данным, число постоянно проживающих иностранцев опустилось ниже порога в 24%. Но пока никаких сигналов на этот счет нет.
Для тех, кто живет в России или Украине и не имеет счетов в других странах, основной вариант – криптовалюта. Потому что даже если какой-то банк заявляет, что осуществляет SWIFT-переводы, на практике выясняется, что это не так.
Поэтому – крипта. Перевод делается под определенный процент, и понятно, что у людей могут возникнуть сомнения в надежности такой схемы. Но и к ней люди привыкают. Тем более что мы предлагаем конкретного исполнителя перевода и даем гарантию: отправляем соответствующие квитанции о получении средств в тот момент, когда деньги переданы нашему партнеру.
Реклама. Profit Real Estate, ИНН 7330447490 , erid: 2SDnjeh4YMC
Фото: Elements.envato.com (Lara-sh), база компании Profit Real Estate
