Многим хочется квартиру на берегу теплого моря в безвизовой стране – и Турция в этом смысле оптимальный вариант. Но покупателей порой останавливают страшилки про неудачные сделки и слухи о жуликоватых риелторах, утаивающих важную информацию. А откуда знать, о чём именно спросить, если в стране не живешь? Рассказываем, на что обратить внимание, чтобы покупка жилья в Турции сопровождалась не «неожиданными неприятностями», а «приятными неожиданностями».
В телеграм-канале Prian мы уже делились советами от турецких инженеров-строителей, как выбрать качественную квартиру (хотя лучше, конечно, это делать с опытным консультантом). А сегодня расскажем, о чём могут умалчивать риелторы.
«Предупрежден – значит вооружен» (с), и вовремя заданные вопросы избавят от будущих возможных проблем с недвижимостью.
Миф: купить квартиру можно – ВНЖ получить нельзя
Такое утверждение нередко можно встретить на разных площадках. Неправда!
В программе ВНЖ для иностранцев не участвуют по-прежнему лишь «закрытые» районы, вот их перечень на 2025 год.
Более того, туристический ВНЖ выдают намного охотнее; просто покупка жилья не является ключевым аргументом для его получения. Но в любом случае к собственникам в вопросе одобрения документа отнесутся лояльнее, чем к арендаторам – перелетным птицам. И в этом случае цена объекта не имеет значения.
Другой вопрос, если покупателю нужен именно ВНЖ по тапу, под будущее гражданство по «обычной» процедуре – спустя пять лет проживания: тут нужно смотреть и стоимость жилья, и район («открытый» или «закрытый»). Сейчас минимальная стоимость, позволяющая подать на такой вид ВНЖ, – $200 тыс.
Далее – получаем ВНЖ и живем, пользуемся медуслугами по страховке как резидент, оформляем детей в местные школу и садик и т. д. Ограничений, на сколько можно покидать страну, сейчас нет, однако, если есть желание получить постоянный ВНЖ или гражданство, нельзя уезжать из Турции более чем на определенный срок на протяжении пяти лет и при этом необходимо все пять лет регулярно продлевать ВНЖ по тапу. После этого можно подать на гражданство / бессрочный ВНЖ.
Лайфхак для тех, кто хочет гражданство за покупку недвижимости
Нюанс, о котором риелторы часто недоговаривают – по недосмотру или сознательно, – когда продают вторичку: гражданство при покупке жилья можно получить, только если конкретно на эту квартиру гражданство раньше никто не получал.
Если ее приобрел иностранец, жил в ней положенные пять лет, подал на гражданство, благополучно его получил и квартиру решил продать – то никто другой на эту самую квартиру свое гражданство уже не «запишет».
ВНЖ получить можно, если нет других ограничений. А вот «второй по счету паспорт на ту же самую квартиру» – увы…
Миф: тапу – единственный и главный документ, который вам нужен
Вот что часто говорят продавцы: «При покупке жилья получаешь тапу (tapu) – свидетельство о собственности. Это – главный документ, и живи спокойно». Почему-то часто «забывают» упомянуть искян (iskan) и то, что формально здание с тапу, но без искяна – «незавершенный объект».
Тапу – документ о праве владения квартирой, таунхаусом, виллой и т. д. А искян – вроде техпаспорта на дом. Понятно, что, например, у квартиры, купленной на стадии котлована, никакого техпаспорта нет – его получают позже. Но вообще он нужен. Жить в квартире без техпаспорта можно, но при эксплуатации или продаже могут возникнуть затруднения.
Для проверки смотрим, что написано в документах: kat irtifakı (это как раз «незавершенный объект, без искяна) или kat mülkiyeti – собственно «полностью правильное» здание, где искян есть и на целый дом, и на каждую квартиру.
Спросите, а как же быть при покупке строящегося объекта? Очень просто: прописываем в договоре, что по завершении строительства застройщик обязан получить и передать покупателям жилья искян (даже писать самим ничего не надо: у хороших компаний есть такая формулировка в договоре, просто проверяем ее наличие или – при отсутствии в стандартном тексте – просим добавить). И спокойно ждем свою готовую квартиру.
Нелегализованные объекты недвижимости в разных странах
Это отнюдь не «чисто турецкий подвох». Например, в Грузии колоссальное количество домов так официально и не введены в эксплуатацию в силу повышенной расслабленности местного населения, а люди там живут десятилетиями. Такая же картина во всех балканских странах: Черногории, Сербии, Албании… Нелегализованные объекты недвижимости находятся в обороте, там живут люди, но документы на них до конца не оформлены.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Миф: квартиры в Турции не имеют отопления
Популярно мнение, что квартиры в Турции обычно не имеют отопления. Старый фонд – да, курортный фонд в сегментах, не дотягивающих до люкса, зачастую тоже. Однако не всё так однозначно: смотрим регион, город и сам ЖК.
Во-первых, «на континенте» – в Анкаре и т. д. – отопление сплошь и рядом: и водяное бывает, и газовое. Цитируем: «Во вновь построенных зданиях, если общая полезная площадь, на основании которой выдается разрешение на строительство, составляет 2000 кв. м или более, центральное отопление является обязательным по закону».
Во-вторых, многие застройщики, оценив спрос со стороны иностранцев на «тепло зимой» в том числе, закладывают в свои новые ЖК отопление с батареями – просто функционируют они не централизованно по району-городу, а в рамках отдельно взятого сите. И жители могут сами решать, включать его или нет.
В-третьих, очень много где вариант с теплыми полами прекрасно заменяет батареи.
В-четвертых, в южных регионах есть жилые комплексы, где квартиры сами по себе очень теплые. Чтобы гарантированно приобрести такой – советуем выбирать что-то из уже готового фонда или же вторички, причем смотреть квартиры зимой. За час в резиденции в самый холодный для Турции период уже вполне можно составить представление, каково оно там на постоянке.
Миф: в Турции огромные квартиры
Отчасти это правда. Здесь множество 100-200-метровых квартир по разумным ценам. Это – весомый аргумент при продаже, мол, «за те же деньги в Турции вы получаете стадион».
О чём нужно знать: площадь квартиры в Турции включает в себя и балкон (а балконы огромные, да еще иногда и по два-три на квартиру), и даже часть пространства в коридоре. В итоге в 50-метровой резиденции так называемой чистой площади чуть не в полтора раза меньше.
Это не обман, просто такая местная специфика. И в документах на квартиру должна быть указана и общая площадь, и чистая площадь – как раз жилая: спальни, гостиные, кухни. На нее и ориентируйтесь для понимания того, что именно приобретаете, – особенно когда дом еще на стадии котлована и квартиру можно представить лишь в воображении.
Примеры жилой недвижимости в Турции
380 885 €
Квартира в Стамбуле, Турция
70 м21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ТУРЕЦКОЕ ГРАЖДАНСТВО (ВТОРОЙ ПАСПОРТ)
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие, цены, акции, условия рассрочки нужно уточнять на дату обращения!
ТУРЦИЯ.СТАМБУЛ.СЧАСТЬЕ
БУТИКОВЫЙ ПРОЕКТ С КВАРТИРАМИ ПОД ТУРЕЦКОЕ ГРАЖДАНСТВО В
УНИКАЛЬНОЙ ЧАСТИ СТАМБУЛА ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И СДАЧИ В АРЕНДУ!
* проект подходит для получения гражданства...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
3+1 дуплекс в комплексе Crystal Garden, Джикджилли — панорамный вид на море и крепость
Предлагается просторный 3+1 дуплекс площадью 170 м² брутто / 155 м² нетто, расположенный на 9-м (верхнем) этаже престижного комплекса Crystal Garden в районе Джикджилли, Аланья.
Квартира полностью меблирована, имеет три ориентации —...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Срочная продажа! 2+1 — 75 м², 2-й этаж — 73 000 €
Предлагается срочная продажа квартиры 2+1, расположенной на 2-м этаже жилого комплекса в Аланье.
До моря — 950 метров, до центра — 500 метров.
Цена: 73 000 €
Карта:
Характеристики
планировка: 2+1
площадь: 75 м²...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
2+1 дуплекс в Махмутларе — 135 м², 500 м до моря
Предлагается просторный 2+1 дуплекс площадью 135 м², расположенный в одном из жилых комплексов района Махмутлар, Аланья.
Квартира полностью меблирована, ориентирована на юг и восток, с видом на город и природу.
До моря — 500 метров.
Цена: 118 000 €...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
1+1 в комплексе Emerald Grand Deluxe, Авсаллар — 84 000 €
Предлагается квартира 1+1 площадью 51 м², расположенная на 3-м этаже (C блок) современного комплекса Emerald Grand Deluxe в районе Авсаллар, Аланья.
Ориентация — юго-восточная, квартира без мебели.
Из окон открывается вид на бассейн, природу и город.
До моря...
Новый жилой комплекс в Коньяалты — комфорт у моря, который легко полюбить
Мы нашли для вас проект, который сочетает всё, за что любят Анталию: шаговая доступность к морю, свежий воздух, зелёный район и современные стандарты жизни. Коньяалты растёт, развивается и уже давно стал «правильным местом», где приятно жить и выгодно...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ПРОДАЁТСЯ 3+1 МЕБЛИРОВАННАЯ КВАРТИРА В МЕЗИТЛИ, ТЕДЖЕ (МЕРСИН)
200 м до моря | Вид на море | Угловая квартира | Роскошный комплекс
Основные характеристики:
4-й этаж 13-этажного дома
Общая площадь 140 м², жилая — 110 м²
Угловая квартира с ориентацией Север, Юг, Запад ️
Подключён...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
1+1 в комплексе IKY River Panorama, Оба — 78 000 €
Предлагается уютная квартира 1+1 площадью 55 м², расположенная в современном комплексе IKY River Panorama в районе Оба, Аланья.
Квартира полностью меблирована, имеет восточную ориентацию и находится в комплексе с полной инфраструктурой.
До моря — 2 км.
Цена: 78 000...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
1+1 в комплексе Lotus 1 Residence, Авсаллар — 900 м до моря
Предлагается квартира 1+1 площадью 50 м², расположенная на 6-м этаже комплекса Lotus 1 Residence в районе Авсаллар, Аланья.
Квартира полностью меблирована и имеет остеклённый балкон (cam balkon).
До моря — 900 метров.
Характеристики объекта
планировка:...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
1+1 в комплексе Begonia Garden, Оба — срочная продажа
Предлагается 1+1 квартира площадью 52 м², расположенная на 1-м этаже в комплексе Begonia Garden, район Оба, Аланья.
Квартира полностью меблирована, имеет вид на бассейн и находится в комплексе с богатой инфраструктурой.
До моря — 2 км.
Искан получен, TAPU чистый....
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира 1+1 в комплексе Pamfilia-2 Residence, Махмутлар, Аланья
Расположение и особенности
Продаётся уютная квартира 1+1 в современном жилом комплексе Pamfilia-2 Residence, расположенном в самом центре района Махмутлар, всего в 400 метрах от моря.
Комплекс находится в районе вторничного рынка (Salı Pazarı) — это сердце городской...
Квартира 1+1 в современном комплексе, район Авсаллар, Аланья
Расположение и особенности
Продаётся уютная квартира формата 1+1, расположенная в современном жилом комплексе в районе Авсаллар — одном из самых зелёных и спокойных районов Алании. До моря — всего 1300 метров. Район известен своими песчаными пляжами, хвойными лесами и...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Gold Aura Residence — район Махмутлар, Аланья
В продаже уютная меблированная квартира в современном жилом комплексе Gold Aura Residence, расположенном в центральной части Махмутлара, всего в 400 метрах от моря. Район идеально подходит для комфортного проживания — в пешей доступности находятся магазины, кафе, аптеки, школы и...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Первоначальный взнос 30%
Нет затрат на уплату налога при регистрации прав собственности
Открытый и крытый бассейны, парковка
Детская игровая площадка, охрана
Фитнес, турецкий хамам
Просторные планировки с отдельной кухней
Кол-во комнат: 2+1, 3+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
бассейн с подогревом
ландшафтный...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
White Crown Residence — район Кестель, Аланья
В продаже уютная меблированная квартира в современном жилом комплексе White Crown Residence, расположенном в спокойном и престижном районе Кестель. Этот район известен своей низкоэтажной застройкой, чистыми пляжами и близостью к центру Аланьи. До моря — всего 100 метров, рядом находятся...
Продается недорогая двухспальная квартира в красивом жилом комплексе у подножия Таврийских гор. В 15 минутах езды от центра города Аланья и от моря, в тихом и зелёном районе Каракоджалы Тосмур Аланья продается просторная квартира 2+1 с мебелью и бытовой техникой. Большая частная территория с тропическим садом, частным летним и теплым зимним...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ПРОДАЖА ОТ СОБСТВЕННИКА!
2+1( ЕВРОТРЕШКА: ГОСТИНКА С ЗОНОЙ КУХНИ+2 СПАЛЬНИ+БАЛКОН)
Цена 55999 евро
Инфраструктура: Большой бассейн • Баскетбольная площадка • Детская площадка • Зоны отдыха • Зона барбекю • Открытый бассейн • Ландшафтное озеленение • Парковка для автомобилей • Охрана 24/7...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира 1+1 в Liva IV в Махмутларе, Алания — готова к оформлению и проживанию
В продаже квартира формата 1+1 общей площадью 53 м², расположенная в современном жилом комплексе в районе Махмутлар. Объект полностью готов к эксплуатации: документы оформлены, искан (технический паспорт) получен. Это позволяет сразу оформить право...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Новый клубный дом 2022 года
Начало Каргыджака (на границе с Махмутларом)
50 метров к Средиземному морю. Но отдалённо от трассы Д400. Кто знает!
Море рядом. Море видно с окна. Но не шумно!
В доме есть открытый бассейн, крытый зимний бассейн, сауна, фитнес, барбекю.
Квартира продаётся с мебелью и техникой.
Отличная локация - рядом...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Возможность получить гражданство Турции
Открытый бассейн с подогревом
180 м2 садовая территория
Газовое отопление, у установленым котлом и батареями
Встроенная мебель
Открытая парковка
Система видеонаблюдения
Кол-во комнат: 3+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
видеонаблюдение
открытый бассейн...
Квартиру в Турции сейчас можно купить хоть из Москвы, хоть из деревни на юге Италии – риелтор проведет виртуальную экскурсию и всё покажет. С документами тоже будет всё прекрасно. Только по видео можно не увидеть такого врага, как… плесень. Увы, частый гость в турецких квартирах.
На самом деле не стоит ее слишком сильно бояться: в Турции это повсеместная проблема, и химикаты для ее решения продаются поистине термоядерные, в широком ассортименте (это если застройщик не позаботился о риске плесени заранее или вы приобретаете квартиру в старом фонде). Но, будучи тщательно «заполированной» слоем краски или обоями, она себя никак не выдаст по видео.
Если покупать готовую и уже построенную квартиру дистанционно – лучше подбирать ее в ЖК, где уже живут ваши друзья, знакомые или родственники, которые могут точно сказать: «Хорошие тут квартиры, хватай, пока цена держится». Ну или приехать и осмотреть ее лично.
Туры для просмотра недвижимости
Многие застройщики предлагают аналог «шуб-туров». Вы покупаете авиабилет, а дальше – «всё за счет заведения»: фирма встречает вас в аэропорту, отвозит в отель или прямо на квартиру, в какой-то из уже готовых и своих же ЖК. И два-три-четыре дня вы живете там абсолютно бесплатно и смотрите варианты, которые девелопер предлагает. Хотите – покупаете, не хотите – никто силой не заставляет. Кстати, если в итоге выбираете квартиру, то нередко компания задним числом компенсирует и стоимость авиабилетов.
Если вам в компании, куда вы обратились, не предложили такой «ознакомительный тур» сразу – обязательно поинтересуйтесь, нет ли такового. В большинстве серьезных фирм подобная опция предусмотрена, просто о ней не всегда объявляют, так сказать, с порога. Зачем? Вдруг человек решит сам приехать, и тратиться не придется…
Фото из базы Prian
Миф: в Турции всё строят качественно
В целом за качеством строительства действительно следят, но, конечно, есть негативные примеры. Ошибки в проектировании зданий могут быть особенно заметны в некоторых типах квартир.
Это гириш-кат (giriş kat – первый этаж, практически прямо на земле) и квартиры на верхних этажах. Их активно продвигают под соусом «у вас будет свой садик и выход на улицу» (в случае с гириш-кат, и это правда) и «лучшие видовые характеристики (с верхним этажом). Опять же, точно ничьи дети не будут скакать над головой.
Часто верхние этажи – это еще и часть «дуплексов» – двухэтажных квартир (тоже популярный формат).
Минусы обоих форматов, к которым стоит быть готовым: если здание сырое, то в квартирах на гириш-кат (нижнем этаже) мрачновато.
Изредка случается и явный обман, когда при дистанционной покупке под видом гириш-кат покупателю продают так называемый бодрум-кат – а это квартира в подвале. Окошко под потолком, видны в нем только ботинки проходящих мимо людей – романтика, прямо как у Булгакова в «Мастере и Маргарите». А видеотур можно снять так, что это даже не будет заметно…
Верхние же этажи, с учетом климата и под раскаленной крышей (которую не всегда отделяет от квартир технический этаж), при отсутствии нормальной термоизоляции, работающей и как защита от солнца тоже, это будет пекло на протяжении полугода. Для переехавших из ОАЭ не проблема, они привычные. А вот остальные мучаются – или выкидывают колоссальные суммы на кондиционирование помещений.
Выводы? Выбирая гириш-кат или верхний этаж, вдвое внимательнее проверяем вентиляцию, изоляцию и прочие -ции. Да, чердак и крышу тоже имеет смысл осмотреть.
А в случае покупки жилья в строящемся доме как минимум посмотреть похожие объекты от того же девелопера, которые уже готовы и заселены: как там всё устроено. Скорее всего, будет похожий принцип.
Совет от Prian
Рекомендуем перед сделкой пообщаться с разными риелторами, послушать, что и как они рассказывают о турецкой недвижимости и своем регионе. Это поможет составить более полное представление и найти того специалиста, которому вы доверяете.
