a
Версия
для печати

О чем недоговаривают риелторы Турции: лайфхаки по выбору квартиры у моря

Многим хочется квартиру на берегу теплого моря в безвизовой стране – и Турция в этом смысле оптимальный вариант. Но покупателей порой останавливают страшилки про неудачные сделки и слухи о жуликоватых риелторах, утаивающих важную информацию. А откуда знать, о чём именно спросить, если в стране не живешь? Рассказываем, на что обратить внимание, чтобы покупка жилья в Турции сопровождалась не «неожиданными неприятностями», а «приятными неожиданностями».
Фото: Anthony Pavlov / Unsplash

В телеграм-канале Prian мы уже делились советами от турецких инженеров-строителей, как выбрать качественную квартиру (хотя лучше, конечно, это делать с опытным консультантом). А сегодня расскажем, о чём могут умалчивать риелторы. 

«Предупрежден – значит вооружен» (с), и вовремя заданные вопросы избавят от будущих возможных проблем с недвижимостью.

Миф: купить квартиру можно – ВНЖ получить нельзя

Такое утверждение нередко можно встретить на разных площадках. Неправда!

В программе ВНЖ для иностранцев не участвуют по-прежнему лишь «закрытые» районы, вот их перечень на 2025 год.

Более того, туристический ВНЖ выдают намного охотнее; просто покупка жилья не является ключевым аргументом для его получения. Но в любом случае к собственникам в вопросе одобрения документа отнесутся лояльнее, чем к арендаторам – перелетным птицам. И в этом случае цена объекта не имеет значения.

Другой вопрос, если покупателю нужен именно ВНЖ по тапу, под будущее гражданство по «обычной» процедуре – спустя пять лет проживания: тут нужно смотреть и стоимость жилья, и район («открытый» или «закрытый»). Сейчас минимальная стоимость, позволяющая подать на такой вид ВНЖ, – $200 тыс. 

Далее – получаем ВНЖ и живем, пользуемся медуслугами по страховке как резидент, оформляем детей в местные школу и садик и т. д. Ограничений, на сколько можно покидать страну, сейчас нет, однако, если есть желание получить постоянный ВНЖ или гражданство, нельзя уезжать из Турции более чем на определенный срок на протяжении пяти лет и при этом необходимо все пять лет регулярно продлевать ВНЖ по тапу. После этого можно подать на гражданство / бессрочный ВНЖ.

Лайфхак для тех, кто хочет гражданство за покупку недвижимости

Нюанс, о котором риелторы часто недоговаривают – по недосмотру или сознательно, – когда продают вторичку: гражданство при покупке жилья можно получить, только если конкретно на эту квартиру гражданство раньше никто не получал. 

Если ее приобрел иностранец, жил в ней положенные пять лет, подал на гражданство, благополучно его получил и квартиру решил продать – то никто другой на эту самую квартиру свое гражданство уже не «запишет». 

ВНЖ получить можно, если нет других ограничений. А вот «второй по счету паспорт на ту же самую квартиру» – увы… 

Photo by Arthur Shuraev on Unsplash

Миф: тапу – единственный и главный документ, который вам нужен 

Вот что часто говорят продавцы: «При покупке жилья получаешь тапу (tapu) – свидетельство о собственности. Это – главный документ, и живи спокойно». Почему-то часто «забывают» упомянуть искян (iskan) и то, что формально здание с тапу, но без искяна – «незавершенный объект».

Тапу – документ о праве владения квартирой, таунхаусом, виллой и т. д. А искян – вроде техпаспорта на дом. Понятно, что, например, у квартиры, купленной на стадии котлована, никакого техпаспорта нет – его получают позже. Но вообще он нужен. Жить в квартире без техпаспорта можно, но при эксплуатации или продаже могут возникнуть затруднения.

Для проверки смотрим, что написано в документах: kat irtifakı (это как раз «незавершенный объект, без искяна) или kat mülkiyeti – собственно «полностью правильное» здание, где искян есть и на целый дом, и на каждую квартиру.

Спросите, а как же быть при покупке строящегося объекта? Очень просто: прописываем в договоре, что по завершении строительства застройщик обязан получить и передать покупателям жилья искян (даже писать самим ничего не надо: у хороших компаний есть такая формулировка в договоре, просто проверяем ее наличие или – при отсутствии в стандартном тексте – просим добавить). И спокойно ждем свою готовую квартиру.

Нелегализованные объекты недвижимости в разных странах

Это отнюдь не «чисто турецкий подвох». Например, в Грузии колоссальное количество домов так официально и не введены в эксплуатацию в силу повышенной расслабленности местного населения, а люди там живут десятилетиями. Такая же картина во всех балканских странах: Черногории, Сербии, Албании… Нелегализованные объекты недвижимости находятся в обороте, там живут люди, но документы на них до конца не оформлены. 

Photo by Ramon Kagie on Unsplash

Миф: квартиры в Турции не имеют отопления

Популярно мнение, что квартиры в Турции обычно не имеют отопления. Старый фонд – да, курортный фонд в сегментах, не дотягивающих до люкса, зачастую тоже. Однако не всё так однозначно: смотрим регион, город и сам ЖК.

Во-первых, «на континенте» – в Анкаре и т. д. – отопление сплошь и рядом: и водяное бывает, и газовое. Цитируем: «Во вновь построенных зданиях, если общая полезная площадь, на основании которой выдается разрешение на строительство, составляет 2000 кв. м или более, центральное отопление является обязательным по закону». 

Во-вторых, многие застройщики, оценив спрос со стороны иностранцев на «тепло зимой» в том числе, закладывают в свои новые ЖК отопление с батареями – просто функционируют они не централизованно по району-городу, а в рамках отдельно взятого сите. И жители могут сами решать, включать его или нет.

В-третьих, очень много где вариант с теплыми полами прекрасно заменяет батареи.

В-четвертых, в южных регионах есть жилые комплексы, где квартиры сами по себе очень теплые. Чтобы гарантированно приобрести такой – советуем выбирать что-то из уже готового фонда или же вторички, причем смотреть квартиры зимой. За час в резиденции в самый холодный для Турции период уже вполне можно составить представление, каково оно там на постоянке.

Миф: в Турции огромные квартиры

Отчасти это правда. Здесь множество 100-200-метровых квартир по разумным ценам. Это – весомый аргумент при продаже, мол, «за те же деньги в Турции вы получаете стадион».

О чём нужно знать: площадь квартиры в Турции указывается в двух форматах - Brüt alan и Net alan.

Brüt alan –это общая строительная, расширенная площадь. Она включает:

  • всю внутреннюю площадь квартиры с учётом толщины внутренних и внешних стен,
  • балконы и лоджии,
  • террасы (если относятся к квартире),
  • долю общих зон здания (лестницы, лифты, холлы, входные группы).

Net alan – это площадь абсолютно всех помещений квартиры (жилых и нежилых), НО за исключением балконов и внутренних перегородок, а именно:

  • все жилые комнаты,
  • кухня,
  • коридоры и холлы внутри квартиры,
  • санузлы, ванные, гардеробные,
  • встроенные ниши и кладовки внутри квартиры.

В Net alan НЕ включают :

  • внутренние стены (в РФ в общую они включены!);
  • балконы и лоджии (даже застеклённые, в РФ они включены на 50%),
  • любые общие зоны здания (в РФ также не включены).

Это не обман, просто такая местная специфика. И в документах на квартиру должна быть указана и «общая строительная площадь», и «площадь помещений» – спальни, гостиные, кухни. На неё и ориентируйтесь для понимания того, что именно приобретаете, – особенно когда дом еще на стадии котлована и квартиру можно представить лишь в воображении.

Примеры жилой недвижимости в Турции
Апартаменты за 129 000 евро в Алании, Турция
129 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
100 м² 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Квартира 2+1 рядом с пляжем Клеопатры, комплекс Konak Twin Towers 2, Аланья Расположение и особенности Квартира находится в современном жилом комплексе Konak Twin Towers 2, в престижном районе Клеопатры, одном из самых популярных и развитых районов Алании. До знаменитого пляжа — всего 600 метров, а до центра города — около 900...
Апартаменты за 159 000 евро в Алании, Турция
159 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
150 м² 3 2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Полностью меблированный садовый дуплекс 2+1 в Каргыджаке с частным садом, видом на море и бассейн. Элитный жилой комплекс с крытым и открытым бассейнами, SPA-зоной, фитнесом, спортивными площадками, парковкой и круглосуточной безопасностью. Всего 2 км до моря, отличный вариант для жизни и инвестиций
Пентхаус за 99 000 евро в Алании, Турция
99 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
100 м² 3 2 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Демирташ – резиденция KAVI SKYLAND Дуплекс 2+1 | Без мебели | №66 Современная двухуровневая квартира 2+1 расположена в престижном жилом комплексе KAVI Skyland в районе Демирташ. Квартира находится на верхних этажах и предлагает панорамный вид на море и бассейн. Характеристики квартиры Дуплекс 2+1 Этажи: 10–11...
Квартира за 450 000 евро в Алании, Турция
450 000 €
Квартира в Алании, Турция
180 м² 5 4 3
Гражданство Онлайн-показ Объект под сдачу
Роскошная квартира премиум-класса в одном из лучших комплексов побережья Планировка 4+1, полностью меблирована Этаж: 4 | Площадь ~ 180 м² Панорамный вид на море и бассейн 3 санузла, 3 ванные комнаты, 1 джакузи 2 просторных балкона Инфраструктура уровня 5★ отеля: Открытые бассейны и аквапарк Парк развлечений, кафе и рестораны...
Квартира за 387 239 евро в Стамбуле, Турция
387 239 €
Квартира в Стамбуле, Турция
70 м² 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ТУРЕЦКОЕ ГРАЖДАНСТВО (ВТОРОЙ ПАСПОРТ) Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие, цены, акции, условия рассрочки нужно уточнять на дату обращения! ТУРЦИЯ.СТАМБУЛ.СЧАСТЬЕ БУТИКОВЫЙ ПРОЕКТ С КВАРТИРАМИ ПОД ТУРЕЦКОЕ ГРАЖДАНСТВО В УНИКАЛЬНОЙ ЧАСТИ СТАМБУЛА ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И СДАЧИ В АРЕНДУ! * проект подходит для получения гражданства...
Квартира за 115 000 евро в Алании, Турция
115 000 €
Квартира в Алании, Турция
90 м² 3 2 1
В центре Аланьи в 700м от пляжа Клеопатры продается недорогая двухспальная квартира. На 3-м этаже 5-ти этажного дома с лифтом и с бассейном, юго-западная сторона. Квартира 2+1 продается с мебелью и с бытовой техникой, есть большой солнечный балкон. На частной территории есть бассейн, вход в дом по кодовым замкам. Отличное местоположение,...
Апартаменты за 73 500 евро в Алании, Турция
73 500 €
Апартаменты в Алании, Турция
80 м² 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу
СУПЕР ВОЗМОЖНОСТЬ ПО ОЧЕНЬ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОЙ ЦЕНЕ! Квартира 2+1 в новом комплексе EXODUS RESORT COMFORT CITY — Махмутлар, Турция RFA Estate предлагает уникальный шанс купить квартиру в Махмутларе, Турция по по-настоящему выгодной цене! Современные апартаменты 2+1 расположены на 4-м этаже нового жилого комплекса EXODUS RESORT COMFORT...
Апартаменты за 74 000 евро в Алании, Турция
74 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
60 м² 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Квартира 1+1 с видом на море в комплексе AS-ER Vogue — Махмутлар RFA Estate предлагает стильную квартиру 1+1 в комплексе AS-ER Vogue, расположенном в центре популярного района Махмутлар — всего в 600 м от пляжа и в 100 м от фермерского рынка. Площадь квартиры — 60 м², есть балкон с видом на город. Жильё полностью...
Квартира за 51 500 евро в Алании, Турция
51 500 €
Квартира в Алании, Турция
50 м² 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу
Квартира 1+1 в комплексе FARALYA — Паяллар, Алания RFA Estate предлагает уютную квартиру 1+1 площадью 50 м² в современном жилом комплексе FARALYA в районе Паяллар. Это отличный вариант для тех, кто хочет купить квартиру в Турции для жизни, отдыха или выгодных инвестиций. Характеристики квартиры Планировка: 1+1...
Квартира за 56 000 евро в Алании, Турция
56 000 €
Квартира в Алании, Турция
53 м² 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Квартира 1+1 в Liva IV в Махмутларе, Алания — готова к оформлению и проживанию В продаже квартира формата 1+1 общей площадью 53 м², расположенная в современном жилом комплексе в районе Махмутлар. Объект полностью готов к эксплуатации: документы оформлены, искан (технический паспорт) получен. Это позволяет сразу оформить право...
Вилла за 159 000 евро в Алании, Турция
159 000 €
Вилла в Алании, Турция
170 м² 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу
Ottoman Village — район Инжекум, Аланья В продаже уютная вилла в комплексе Ottoman Village, расположенном в живописном районе Инжекум, всего в 2 км от моря. Этот район славится своими песчаными пляжами, тишиной и природным окружением, идеально подходящим для спокойной и комфортной жизни у моря. Вилла планировки 3+1 представляет собой...
Апартаменты за 81 000 евро в Алании, Турция
81 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
55 м² 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Срочная продажа квартиры 1+1 в комплексе IKY River Panorama, район Оба. Подходит по ВНЖ! Цена значительно ниже, чем у застройщика — аналогичная квартира у девелопера стоит примерно на 30% дороже. Предложение напрямую от собственника, без переплат и скрытых комиссий. Отличная возможность приобрести ликвидный объект. Предлагается...
Апартаменты за 87 000 евро в Алании, Турция
87 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
45 м² 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Уютная квартира формата 1+1 площадью 45 м² ждёт своего нового хозяина. Находится на 3-м этаже и полностью укомплектована мебелью — заезжай хоть завтра. Из окон открывается приятный вид на море и бассейн, так что утро здесь начинается красиво. Комплекс радует богатой инфраструктурой. Летом — освежающий открытый бассейн, зимой...
Квартира за 118 500 евро в Алании, Турция
118 500 €
Квартира в Алании, Турция
140 м² 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Просторная квартира 2+1 в Toros Çekiç Paradise Hill — панорамные виды и полная инфраструктура Предлагается к продаже просторная квартира 2+1 в жилом комплексе Toros Çekiç Paradise Hill. Отличный вариант для комфортного проживания семьи или долгосрочного отдыха в Алании. О квартире Квартира расположена на...
Апартаменты за 111 500 евро в Алании, Турция
111 500 €
Апартаменты в Алании, Турция
62 м² 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу
Квартира 1+1 с выходом в сад в Махмутларе — 550 м до моря, полная инфраструктура В одном из самых популярных районов Алании — Махмутларе — предлагается квартира планировки 1+1 с выходом в сад. Отличный вариант для проживания у моря, отдыха или инвестиции с высоким арендным спросом. О квартире Квартира расположена на...
Апартаменты за 121 000 евро в Алании, Турция
121 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
85 м² 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
В районе Каргыджак предлагается просторная трехкомнатная квартира в комплексе Kavi Velux Residence. Формат подходит как для отдыха, так и для постоянного проживания. Основные характеристики • Планировка: гостиная с кухней + 2 спальни • Площадь: 85 м² • Этаж: 3 • 1 ванная комната + 1 WC • 1 балкон...
Квартира за 139 000 евро в Алании, Турция
139 000 €
Квартира в Алании, Турция
90 м² 3 2 1
Онлайн-показ
Турция Аланья продажа видовой двухспальной квартиры у пляжа Клеопатры. В 200 метрах от песочного пляжа Клеопатры продается квартира 2+1 с видом на море и на горы. Квартира полностью обустроена мебелью и бытовой техникой, в доме есть лифт. Рядом находится большой магазин Мигрос, поликлиника, аптеки, детские парки, до центра города пешеходное...
Апартаменты за 110 000 евро в Алании, Турция
110 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
100 м² 3 2 2
Продается недорогая двухспальная квартира с видом на море в центре Аланьи, район Джикджилли. Квартира в жилом комплексе с бассейном, находится на 3-м этаже с видом на море. Две обустроеные спальные комнаты + большая гостиная с американской кухней, 2 панорамных балкона и 2 ванных комнаты, общая площадь 110кв.м.. Просторная и светлая квартира 2+1...
Квартира за 97 000 евро в Алании, Турция
97 000 €
Квартира в Алании, Турция
55 м² 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Современная квартира 1+1 в престижном районе Оба Предлагается стильная квартира планировки 1+1, расположенная в одном из самых современных жилых комплексов района Оба, 2025 года постройки. Объект находится в G-блоке, на 2 этаже. Площадь квартиры — 55 м². Планировка включает просторную гостиную с кухонной зоной, уютную спальню,...
Вилла за 385 000 евро в Алании, Турция
385 000 €
Вилла в Алании, Турция
270 м² 7 4 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
В престижном и зелёном районе Каргыджак предлагается к продаже частная дуплекс-вилла 4+1, расположенная на территории ухоженного жилого комплекса с полной инфраструктурой. Вилла построена на участке 450 м², общая жилая площадь — 270 м². Ориентация на юг обеспечивает отличную инсоляцию и светлые помещения в течение всего дня....

Миф: дистанционные сделки полностью надежны

Квартиру в Турции сейчас можно купить хоть из Москвы, хоть из деревни на юге Италии – риелтор проведет виртуальную экскурсию и всё покажет. С документами тоже будет всё прекрасно. Только по видео можно не увидеть такого врага, как… плесень. Увы, частый гость в турецких квартирах.

На самом деле не стоит ее слишком сильно бояться: в Турции это повсеместная проблема, и химикаты для ее решения продаются поистине термоядерные, в широком ассортименте (это если застройщик не позаботился о риске плесени заранее или вы приобретаете квартиру в старом фонде). Но, будучи тщательно «заполированной» слоем краски или обоями, она себя никак не выдаст по видео.

Если покупать готовую и уже построенную квартиру дистанционно – лучше подбирать ее в ЖК, где уже живут ваши друзья, знакомые или родственники, которые могут точно сказать: «Хорошие тут квартиры, хватай, пока цена держится». Ну или приехать и осмотреть ее лично.

Туры для просмотра недвижимости

Многие застройщики предлагают аналог «шуб-туров». Вы покупаете авиабилет, а дальше – «всё за счет заведения»: фирма встречает вас в аэропорту, отвозит в отель или прямо на квартиру, в какой-то из уже готовых и своих же ЖК. И два-три-четыре дня вы живете там абсолютно бесплатно и смотрите варианты, которые девелопер предлагает. Хотите – покупаете, не хотите – никто силой не заставляет. Кстати, если в итоге выбираете квартиру, то нередко компания задним числом компенсирует и стоимость авиабилетов.

Если вам в компании, куда вы обратились, не предложили такой «ознакомительный тур» сразу – обязательно поинтересуйтесь, нет ли такового. В большинстве серьезных фирм подобная опция предусмотрена, просто о ней не всегда объявляют, так сказать, с порога. Зачем? Вдруг человек решит сам приехать, и тратиться не придется…

Фото из базы Prian

Миф: в Турции всё строят качественно

В целом за качеством строительства действительно следят, но, конечно, есть негативные примеры. Ошибки в проектировании зданий могут быть особенно заметны в некоторых типах квартир. 

Это гириш-кат (giriş kat – первый этаж, практически прямо на земле) и квартиры на верхних этажах. Их активно продвигают под соусом «у вас будет свой садик и выход на улицу» (в случае с гириш-кат, и это правда) и «лучшие видовые характеристики (с верхним этажом). Опять же, точно ничьи дети не будут скакать над головой.

Часто верхние этажи – это еще и часть «дуплексов» – двухэтажных квартир (тоже популярный формат).

Минусы обоих форматов, к которым стоит быть готовым: если здание сырое, то в квартирах на гириш-кат (нижнем этаже) мрачновато. 

Изредка случается и явный обман, когда при дистанционной покупке под видом гириш-кат покупателю продают так называемый бодрум-кат – а это квартира в подвале. Окошко под потолком, видны в нем только ботинки проходящих мимо людей – романтика, прямо как у Булгакова в «Мастере и Маргарите». А видеотур можно снять так, что это даже не будет заметно… 

Верхние же этажи, с учетом климата и под раскаленной крышей (которую не всегда отделяет от квартир технический этаж), при отсутствии нормальной термоизоляции, работающей и как защита от солнца тоже, это будет пекло на протяжении полугода. Для переехавших из ОАЭ не проблема, они привычные. А вот остальные мучаются – или выкидывают колоссальные суммы на кондиционирование помещений.

Выводы? Выбирая гириш-кат или верхний этаж, вдвое внимательнее проверяем вентиляцию, изоляцию и прочие -ции. Да, чердак и крышу тоже имеет смысл осмотреть. 

А в случае покупки жилья в строящемся доме как минимум посмотреть похожие объекты от того же девелопера, которые уже готовы и заселены: как там всё устроено. Скорее всего, будет похожий принцип.

Совет от Prian

Рекомендуем перед сделкой пообщаться с разными риелторами, послушать, что и как они рассказывают о турецкой недвижимости и своем регионе. Это поможет составить более полное представление и найти того специалиста, которому вы доверяете. 

Смотрите каталог турецких компаний, которые имеют опыт работы с иностранцами. 

Читайте также: Неожиданные плюсы от покупки недвижимости в Турции

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Турция, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Программы инвестиционного гражданства осени-2025: что работает и что заработает
Где реально получить второй паспорт за инвестиции?
Неожиданные плюсы от покупки недвижимости в Турции
О которых те, кто бывал только в отелях, могут не знать
Турция за сто тысяч евро! Какие задачи решает? А можно дешевле?
Важные инсайды от эксперта рынка
Рынок недвижимости Аланьи в 2025 году: как изменился спрос и что происходит с покупателями из России
Авторский обзор от эксперта рынка с 20-летним опытом
Турция – огромный рост и... опять самая популярная у покупателей из РФ. Почему?
Обзор рынка недвижимости Турции
Где в Анталье и Аланье покупать недвижимость ради получения ВНЖ – список открытых и закрытых районов
Многие популярные локации закрылись от иностранцев

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Турции Земельные участки в Турции Элитная недвижимость в Турции Дома (виллы) в Турции

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Турция»