Многим хочется квартиру на берегу теплого моря в безвизовой стране – и Турция в этом смысле оптимальный вариант. Но покупателей порой останавливают страшилки про неудачные сделки и слухи о жуликоватых риелторах, утаивающих важную информацию. А откуда знать, о чём именно спросить, если в стране не живешь? Рассказываем, на что обратить внимание, чтобы покупка жилья в Турции сопровождалась не «неожиданными неприятностями», а «приятными неожиданностями».
В телеграм-канале Prian мы уже делились советами от турецких инженеров-строителей, как выбрать качественную квартиру (хотя лучше, конечно, это делать с опытным консультантом). А сегодня расскажем, о чём могут умалчивать риелторы.
«Предупрежден – значит вооружен» (с), и вовремя заданные вопросы избавят от будущих возможных проблем с недвижимостью.
Миф: купить квартиру можно – ВНЖ получить нельзя
Такое утверждение нередко можно встретить на разных площадках. Неправда!
В программе ВНЖ для иностранцев не участвуют по-прежнему лишь «закрытые» районы, вот их перечень на 2025 год.
Более того, туристический ВНЖ выдают намного охотнее; просто покупка жилья не является ключевым аргументом для его получения. Но в любом случае к собственникам в вопросе одобрения документа отнесутся лояльнее, чем к арендаторам – перелетным птицам. И в этом случае цена объекта не имеет значения.
Другой вопрос, если покупателю нужен именно ВНЖ по тапу, под будущее гражданство по «обычной» процедуре – спустя пять лет проживания: тут нужно смотреть и стоимость жилья, и район («открытый» или «закрытый»). Сейчас минимальная стоимость, позволяющая подать на такой вид ВНЖ, – $200 тыс.
Далее – получаем ВНЖ и живем, пользуемся медуслугами по страховке как резидент, оформляем детей в местные школу и садик и т. д. Ограничений, на сколько можно покидать страну, сейчас нет, однако, если есть желание получить постоянный ВНЖ или гражданство, нельзя уезжать из Турции более чем на определенный срок на протяжении пяти лет и при этом необходимо все пять лет регулярно продлевать ВНЖ по тапу. После этого можно подать на гражданство / бессрочный ВНЖ.
Лайфхак для тех, кто хочет гражданство за покупку недвижимости
Нюанс, о котором риелторы часто недоговаривают – по недосмотру или сознательно, – когда продают вторичку: гражданство при покупке жилья можно получить, только если конкретно на эту квартиру гражданство раньше никто не получал.
Если ее приобрел иностранец, жил в ней положенные пять лет, подал на гражданство, благополучно его получил и квартиру решил продать – то никто другой на эту самую квартиру свое гражданство уже не «запишет».
ВНЖ получить можно, если нет других ограничений. А вот «второй по счету паспорт на ту же самую квартиру» – увы…
Миф: тапу – единственный и главный документ, который вам нужен
Вот что часто говорят продавцы: «При покупке жилья получаешь тапу (tapu) – свидетельство о собственности. Это – главный документ, и живи спокойно». Почему-то часто «забывают» упомянуть искян (iskan) и то, что формально здание с тапу, но без искяна – «незавершенный объект».
Тапу – документ о праве владения квартирой, таунхаусом, виллой и т. д. А искян – вроде техпаспорта на дом. Понятно, что, например, у квартиры, купленной на стадии котлована, никакого техпаспорта нет – его получают позже. Но вообще он нужен. Жить в квартире без техпаспорта можно, но при эксплуатации или продаже могут возникнуть затруднения.
Для проверки смотрим, что написано в документах: kat irtifakı (это как раз «незавершенный объект, без искяна) или kat mülkiyeti – собственно «полностью правильное» здание, где искян есть и на целый дом, и на каждую квартиру.
Спросите, а как же быть при покупке строящегося объекта? Очень просто: прописываем в договоре, что по завершении строительства застройщик обязан получить и передать покупателям жилья искян (даже писать самим ничего не надо: у хороших компаний есть такая формулировка в договоре, просто проверяем ее наличие или – при отсутствии в стандартном тексте – просим добавить). И спокойно ждем свою готовую квартиру.
Нелегализованные объекты недвижимости в разных странах
Это отнюдь не «чисто турецкий подвох». Например, в Грузии колоссальное количество домов так официально и не введены в эксплуатацию в силу повышенной расслабленности местного населения, а люди там живут десятилетиями. Такая же картина во всех балканских странах: Черногории, Сербии, Албании… Нелегализованные объекты недвижимости находятся в обороте, там живут люди, но документы на них до конца не оформлены.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Миф: квартиры в Турции не имеют отопления
Популярно мнение, что квартиры в Турции обычно не имеют отопления. Старый фонд – да, курортный фонд в сегментах, не дотягивающих до люкса, зачастую тоже. Однако не всё так однозначно: смотрим регион, город и сам ЖК.
Во-первых, «на континенте» – в Анкаре и т. д. – отопление сплошь и рядом: и водяное бывает, и газовое. Цитируем: «Во вновь построенных зданиях, если общая полезная площадь, на основании которой выдается разрешение на строительство, составляет 2000 кв. м или более, центральное отопление является обязательным по закону».
Во-вторых, многие застройщики, оценив спрос со стороны иностранцев на «тепло зимой» в том числе, закладывают в свои новые ЖК отопление с батареями – просто функционируют они не централизованно по району-городу, а в рамках отдельно взятого сите. И жители могут сами решать, включать его или нет.
В-третьих, очень много где вариант с теплыми полами прекрасно заменяет батареи.
В-четвертых, в южных регионах есть жилые комплексы, где квартиры сами по себе очень теплые. Чтобы гарантированно приобрести такой – советуем выбирать что-то из уже готового фонда или же вторички, причем смотреть квартиры зимой. За час в резиденции в самый холодный для Турции период уже вполне можно составить представление, каково оно там на постоянке.
Миф: в Турции огромные квартиры
Отчасти это правда. Здесь множество 100-200-метровых квартир по разумным ценам. Это – весомый аргумент при продаже, мол, «за те же деньги в Турции вы получаете стадион».
О чём нужно знать: площадь квартиры в Турции указывается в двух форматах - Brüt alan и Net alan.
Brüt alan –это общая строительная, расширенная площадь. Она включает:
всю внутреннюю площадь квартиры с учётом толщины внутренних и внешних стен,
балконы и лоджии,
террасы (если относятся к квартире),
долю общих зон здания (лестницы, лифты, холлы, входные группы).
Net alan – это площадь абсолютно всех помещений квартиры (жилых и нежилых), НО за исключением балконов и внутренних перегородок, а именно:
все жилые комнаты,
кухня,
коридоры и холлы внутри квартиры,
санузлы, ванные, гардеробные,
встроенные ниши и кладовки внутри квартиры.
В Net alan НЕ включают :
внутренние стены (в РФ в общую они включены!);
балконы и лоджии (даже застеклённые, в РФ они включены на 50%),
любые общие зоны здания (в РФ также не включены).
Это не обман, просто такая местная специфика. И в документах на квартиру должна быть указана и «общая строительная площадь», и «площадь помещений» – спальни, гостиные, кухни. На неё и ориентируйтесь для понимания того, что именно приобретаете, – особенно когда дом еще на стадии котлована и квартиру можно представить лишь в воображении.
Примеры жилой недвижимости в Турции
159 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
150 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Полностью меблированный садовый дуплекс 2+1 в Каргыджаке с частным садом, видом на море и бассейн. Элитный жилой комплекс с крытым и открытым бассейнами, SPA-зоной, фитнесом, спортивными площадками, парковкой и круглосуточной безопасностью. Всего 2 км до моря, отличный вариант для жизни и инвестиций..
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Демирташ – резиденция KAVI SKYLAND
Дуплекс 2+1 | Без мебели | №66
Современная двухуровневая квартира 2+1 расположена в престижном жилом комплексе KAVI Skyland в районе Демирташ. Квартира находится на верхних этажах и предлагает панорамный вид на море и бассейн.
Характеристики квартиры
Дуплекс 2+1
Этажи: 10–11...
Роскошная квартира премиум-класса в одном из лучших комплексов побережья
Планировка 4+1, полностью меблирована
Этаж: 4 | Площадь ~ 180 м²
Панорамный вид на море и бассейн
3 санузла, 3 ванные комнаты, 1 джакузи
2 просторных балкона
Инфраструктура уровня 5★ отеля:
Открытые бассейны и аквапарк
Парк развлечений, кафе и рестораны...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ТУРЕЦКОЕ ГРАЖДАНСТВО (ВТОРОЙ ПАСПОРТ)
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие, цены, акции, условия рассрочки нужно уточнять на дату обращения!
ТУРЦИЯ.СТАМБУЛ.СЧАСТЬЕ
БУТИКОВЫЙ ПРОЕКТ С КВАРТИРАМИ ПОД ТУРЕЦКОЕ ГРАЖДАНСТВО В
УНИКАЛЬНОЙ ЧАСТИ СТАМБУЛА ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И СДАЧИ В АРЕНДУ!
* проект подходит для получения гражданства...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
В престижном и зелёном районе Каргыджак предлагается к продаже частная дуплекс-вилла 4+1, расположенная на территории ухоженного жилого комплекса с полной инфраструктурой.
Вилла построена на участке 450 м², общая жилая площадь — 270 м². Ориентация на юг обеспечивает отличную инсоляцию и светлые помещения в течение всего дня....
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается уютная и полностью меблированная квартира планировки 1+1, общей площадью 56 м², в одном из самых популярных районов Аланьи — Махмутлар.
Квартира расположена на 2 этаже (по высоте соответствует 3 этажу), угловая, с ориентацией на северо-запад, что обеспечивает комфортный микроклимат в течение всего года. До моря всего 500...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
TEKİNOĞLU BEACH — Газипаша
Готовый комплекс • Тапу на руках • Отличный вариант для жизни и инвестиций
Продаётся современная квартира 1+1 в уже сданном и заселённом жилом комплексе Tekinoğlu Beach, расположенном в перспективном районе Газипаша.
Характеристики квартиры:
Планировка: 1+1 (спальня + гостиная)...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Современная и комфортная квартира 1+1 в комплексе Alara Park!
Общая информация:
Расположение: Махмутлар
Тип: 1+1
Площадь (брутто): 58 м²
Этаж: 2-й этаж (всего 11 этажей, 4 блока)
Ориентация: Юг
Особенности жилого комплекса:
️ Концепция отеля с полноценной инфраструктурой
️ Бассейн
️ Фитнес-центр
️ Сауна
️ Зоны отдыха...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Без мебели ️
Продаются стильные апартаменты 1+1, 54 м² в элитном комплексе Tekinoğlu Residence Mahmutlar — идеальная возможность стать владельцем квартиры у Средиземного моря по цене, которой вы больше не найдете️
Высокий этаж — панорамные виды и атмосфера свободы.
Всего 450 м до моря — каждый день начинается с бриза...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира 1+1 с выходом в сад в Махмутларе — 550 м до моря, полная инфраструктура
В одном из самых популярных районов Алании — Махмутларе — предлагается квартира планировки 1+1 с выходом в сад. Отличный вариант для проживания у моря, отдыха или инвестиции с высоким арендным спросом.
О квартире
Квартира расположена на...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
2+1 в комплексе Portakal Garden, Оба
Предлагается квартира 2+1 площадью 105 м², расположенная на 3-м этаже жилого комплекса Portakal Garden.
Квартира полностью меблирована, готова к заселению и подходит для оформления ВНЖ.
До моря — 900 метров.
Характеристики квартиры
планировка: 2+1
площадь: 105 м²...
Квартира в Алании, район Каргыджак
Эта квартира в Каргыджаке — не про курортную компактность, а про пространство и спокойную повседневную жизнь. Планировка 2+1, общая площадь 120 м². Комнаты изолированы, без проходных зон, что создаёт ощущение порядка и логики. Пространство позволяет чётко разделить функции: отдельная гостиная,...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Торговый центр, офисные помещения и 5* отель на территории комплекса
Выгодные условия рассрочки с гибким графиком оплаты
20% скидка при оплате полной суммы сразу
Качественная внутреняя отделка
Фитнес центр, сауна, турецкая баня
Открытые и закрытые бассейны
Газовое отопление и центральная система кондиционирования
Подземный паркинг...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
1+1 в комплексе Emerald Grand Deluxe, Авсаллар
Предлагается квартира 1+1 площадью 51 м², расположенная на 3-м этаже (C блок) современного комплекса Emerald Grand Deluxe в районе Авсаллар, Аланья.
Ориентация — юго-восточная, квартира без мебели.
Из окон открывается вид на бассейн, природу и город.
До моря — 1 км....
Новый жилой комплекс в Коньяалты — комфорт у моря, который легко полюбить
Мы нашли для вас проект, который сочетает всё, за что любят Анталию: шаговая доступность к морю, свежий воздух, зелёный район и современные стандарты жизни. Коньяалты растёт, развивается и уже давно стал «правильным местом», где приятно жить и выгодно...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
1+1 в комплексе IKY River Panorama, Оба — 78 000 €
Предлагается уютная квартира 1+1 площадью 55 м², расположенная в современном комплексе IKY River Panorama в районе Оба, Аланья.
Квартира полностью меблирована, имеет восточную ориентацию и находится в комплексе с полной инфраструктурой.
До моря — 2 км.
Цена: 78 000...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
1+1 в комплексе Lotus 1 Residence, Авсаллар — 900 м до моря
Предлагается квартира 1+1 площадью 50 м², расположенная на 6-м этаже комплекса Lotus 1 Residence в районе Авсаллар, Аланья.
Квартира полностью меблирована и имеет остеклённый балкон (cam balkon).
До моря — 900 метров.
Характеристики объекта
планировка:...
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
50% первоначальный взнос, рассрочка на 5 месяцев
Нет затрат на уплату налога при оформлении прав собственности
Открытый бассейн
Газ до двери
Подземная парковка
В пешей доступности к старому городу "Kaleiçi"
Кол-во комнат: 1+1, 2+1, 4+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира 1+1 в комплексе Pamfilia-2 Residence, Махмутлар, Аланья
Расположение и особенности
Продаётся уютная квартира 1+1 в современном жилом комплексе Pamfilia-2 Residence, расположенном в самом центре района Махмутлар, всего в 400 метрах от моря.
Комплекс находится в районе вторничного рынка (Salı Pazarı) — это сердце городской...
Продается недорогая двухспальная квартира в красивом жилом комплексе у подножия Таврийских гор. В 15 минутах езды от центра города Аланья и от моря, в тихом и зелёном районе Каракоджалы Тосмур Аланья продается просторная квартира 2+1 с мебелью и бытовой техникой. Большая частная территория с тропическим садом, частным летним и теплым зимним...
Квартиру в Турции сейчас можно купить хоть из Москвы, хоть из деревни на юге Италии – риелтор проведет виртуальную экскурсию и всё покажет. С документами тоже будет всё прекрасно. Только по видео можно не увидеть такого врага, как… плесень. Увы, частый гость в турецких квартирах.
На самом деле не стоит ее слишком сильно бояться: в Турции это повсеместная проблема, и химикаты для ее решения продаются поистине термоядерные, в широком ассортименте (это если застройщик не позаботился о риске плесени заранее или вы приобретаете квартиру в старом фонде). Но, будучи тщательно «заполированной» слоем краски или обоями, она себя никак не выдаст по видео.
Если покупать готовую и уже построенную квартиру дистанционно – лучше подбирать ее в ЖК, где уже живут ваши друзья, знакомые или родственники, которые могут точно сказать: «Хорошие тут квартиры, хватай, пока цена держится». Ну или приехать и осмотреть ее лично.
Туры для просмотра недвижимости
Многие застройщики предлагают аналог «шуб-туров». Вы покупаете авиабилет, а дальше – «всё за счет заведения»: фирма встречает вас в аэропорту, отвозит в отель или прямо на квартиру, в какой-то из уже готовых и своих же ЖК. И два-три-четыре дня вы живете там абсолютно бесплатно и смотрите варианты, которые девелопер предлагает. Хотите – покупаете, не хотите – никто силой не заставляет. Кстати, если в итоге выбираете квартиру, то нередко компания задним числом компенсирует и стоимость авиабилетов.
Если вам в компании, куда вы обратились, не предложили такой «ознакомительный тур» сразу – обязательно поинтересуйтесь, нет ли такового. В большинстве серьезных фирм подобная опция предусмотрена, просто о ней не всегда объявляют, так сказать, с порога. Зачем? Вдруг человек решит сам приехать, и тратиться не придется…
Фото из базы Prian
Миф: в Турции всё строят качественно
В целом за качеством строительства действительно следят, но, конечно, есть негативные примеры. Ошибки в проектировании зданий могут быть особенно заметны в некоторых типах квартир.
Это гириш-кат (giriş kat – первый этаж, практически прямо на земле) и квартиры на верхних этажах. Их активно продвигают под соусом «у вас будет свой садик и выход на улицу» (в случае с гириш-кат, и это правда) и «лучшие видовые характеристики (с верхним этажом). Опять же, точно ничьи дети не будут скакать над головой.
Часто верхние этажи – это еще и часть «дуплексов» – двухэтажных квартир (тоже популярный формат).
Минусы обоих форматов, к которым стоит быть готовым: если здание сырое, то в квартирах на гириш-кат (нижнем этаже) мрачновато.
Изредка случается и явный обман, когда при дистанционной покупке под видом гириш-кат покупателю продают так называемый бодрум-кат – а это квартира в подвале. Окошко под потолком, видны в нем только ботинки проходящих мимо людей – романтика, прямо как у Булгакова в «Мастере и Маргарите». А видеотур можно снять так, что это даже не будет заметно…
Верхние же этажи, с учетом климата и под раскаленной крышей (которую не всегда отделяет от квартир технический этаж), при отсутствии нормальной термоизоляции, работающей и как защита от солнца тоже, это будет пекло на протяжении полугода. Для переехавших из ОАЭ не проблема, они привычные. А вот остальные мучаются – или выкидывают колоссальные суммы на кондиционирование помещений.
Выводы? Выбирая гириш-кат или верхний этаж, вдвое внимательнее проверяем вентиляцию, изоляцию и прочие -ции. Да, чердак и крышу тоже имеет смысл осмотреть.
А в случае покупки жилья в строящемся доме как минимум посмотреть похожие объекты от того же девелопера, которые уже готовы и заселены: как там всё устроено. Скорее всего, будет похожий принцип.
Совет от Prian
Рекомендуем перед сделкой пообщаться с разными риелторами, послушать, что и как они рассказывают о турецкой недвижимости и своем регионе. Это поможет составить более полное представление и найти того специалиста, которому вы доверяете.
