Версия
для печати
для печати
Не всем инвесторам интересна жилая недвижимость, у кого-то уже есть опыт инвестиций в квартиры и не совсем удачный, кто-то ищет, как диверсифицировать и сохранить капитал. Тем более, что на коммерческой можно заработать больше, чем на жилье, нет расходов на ремонт и обслуживание, налоги и коммуналку оплачивают арендаторы. Но иностранцы в Турции этот рынок почти не знают. Во многом потому, что он закрытый и здесь есть своя «национальная специфика», хотя базовые правила те же, что в европейских странах.
.jpg)
Я вижу особую перспективу в строящихся или готовых недавно построенных объектах, чаще встроенных – отдельно стоящие тоже есть интересные, просто вход высокий. Основные локации – Средиземноморское побережье и Стамбул, два самых популярных региона у иностранцев.
Типы недвижимости – офисы, объекты под ритейл... Мне нравится один объект с отельными номерами. Отельный сегмент в Турции сильно не развит, я пока нашла только один действительно интересный по цифрам объект.
Высокую доходность и высокий интерес со стороны арендатора могут обеспечить объекты, которые не выходят на открытый рынок. То есть в открытых базах их нет.
Ключевая задача инвестора – приобрести объект на ранней стадии строительства, возможно даже на пресейле. Оптимально получить доступ к проекту на котловане. Проблема в том, что именно такие варианты выкупаются сразу едва ли не на стадии оформления документов, то есть до официального объявления о реализации проекта.
Наша задача – вступить в сделку в этот момент. Это можно сделать только через знакомство с первыми лицами хороших строительных компании, так сказать, бизнес «на связях». Это и есть турецкая специфика.
Успех инвестиции в коммерцию обеспечивает капитализация объекта, а не столько доход с аренды, цифры по которому составляют 6-10% годовых в валюте. У сетевиков арендная ставка прикреплена к обороту – и проценты от оборота могут быть разные, например, у компании Migros – это крупный ритейлер – около 4%.
Но хорошие коммерческие помещения прирастают в цене гораздо лучше жилья. Для последнего нормальные показатели 5-7% в год в валюте, а коммерция может выросли в цене и на 20% за год. Поэтому ключевая задача для успешной инвестиции – купить дешевле рынка, в хорошей локации с потенциалом и понятным портретом арендатора.
Для офисных помещений в Стамбуле доходность может составлять 8,5-9,0%, хотя базовые цифры, конечно, скромнее, около 5-7%.
Мы не рассматриваем помещения 15-20 летние, потому что от них трудно ждать существенного роста цены. Объект, построенный и сдающийся около 10 лет, не будет дорожать теми же темпами, что и новый, исключение офисные центры, например в Левентре в Стамбуле.
Максимальный рост цены возможен в процессе строительства и первые 2-5 лет после начала эксплуатации. Такие варианты – более старые - интересны инвесторам, которые сами хотят открывать бизнес в этом помещении.
Отдельно стоящие здания – это крупные проекты стоимостью $10 млн и выше. Офисы могут стоить как не самая дешевая квартира. Например, от $150 000 долларов за офисное помещение в Стамбуле или в хорошем современном офисном центре в Алании
Преимущество покупки на стадии котлована – можно договориться с застройщиком о рассрочке. Во-первых, это позволяет собрать средства в течение, скажем года. С момента покупки на котловане объект растет в цене на 20-30%. Во-вторых, для коммерческих объектов возможна покупка долями.
Оптимальный арендатор - сетевая компания, но возможно привлекать и небольшие фирмы в зависимости конкретной локации и специфики объекта. Риски снижаются путем проверки потенциального арендатора, его бизнеса и фин устойчивости
Крупные, да и не только крупные арендаторы также ищут привлекательные варианты на стадии котлована. Они обращаются напрямую к строительным компаниям. Работа по поиску арендаторов ведется не только по обычным информационно=рекламным каналам, но и с использованием контактов и связей строительных компаний-партнеров.
У арендаторов есть требования к локации – например, высокая проходимости, транспортная доступность, по типам арендаторов показала ключевые требования.
.jpg)
Например, у сетевого ритейла базовое требование к помещению – от 200 кв.м. на одном этаже.
Важный фактор при выборе коммерческого объекта, на который обратит внимание арендатор – качество застройки. Для Аланьи на берегу моря это проблема с изоляцией, особенно в подвальных этажах. Поэтому, раз мы говорим о новой стройке, важно понимать с каким застройщиком имеешь дело.
Не много. В Аланье в строящихся комплексах не более 10, а с реально интересной встройкой 5-6. И далеко не ко всем у инвестора есть доступ.
Получается скорее мы имеем дело не с базой объектов, а скорее с точеными вариантами, которые готовятся или к конкретному мероприятию – я готовлю к семинарам и выставкам или непосредственно под инвестора.
Пример. Новый комплекс в района Оба, неподалеку от городской больницы. Из 12 коммерческих объектов в эксклюзивной продаже осталось только 2, в одно из помещений этого проекта я инвестировала сама.
Ты можешь сдавать площади арендаторам как физическое лицо. Фактически основной налог платит арендатор, суммарная налоговая нагрузка собственника уменьшаться на налог, который оплатила организация.
.jpg)
Большое преимущество объектов коммерческих в том, что по ним можно оформлять инвестиционное турецкое гражданство, мы подбираем такие объекты. Что касается программы получения турецкого паспорта я всегда подчеркиваю, что работа по такому проекту это долгосрочное сотрудничество, а не только сделка по продаже объекта жилой или коммерческой недвижимости. Моя компания ведет вас за руку на всех этапах до получения паспорта, занимается управлением, сдачей в аренду объектов, проводит все оформления по бумагам, через 3 года помогает снять обременение и продать объекты или провести ревизию инвестиционного портфеля. Чтобы узнать подробности, запишитесь на индивидуальный зум консультацию.
Реклама. Deniz Invest Emlak Insaat, рег. номер 2911828466, erid: 2SDnjdHHYCr
Заинтересовались коммерческой недвижимостью в Турции? Хотите задать вопрос Светлане Озген? Напишите ей напрямую – или свяжитесь по контактам, указанным ниже.
