Рынок недвижимости Аланьи в 2025 году: как изменился спрос и что происходит с покупателями из России

Фото: Bram Tigchelaar / Unsplash

Об авторе: Лилия Алтоп директор ALTOP Real Estate

Задать вопрос

Рынок недвижимости Турции в 2025-м снова вырос за счет внутреннего спроса: за первые девять-десять месяцев года продажи жилья прибавили почти 20% к 2024-му, при этом доля сделок с иностранцами опустилась примерно до 1,3% против 4–5% на пике 2022 года. Основная активность сместилась на вторичный рынок, который держит около 70% всех сделок по стране.

Аланья на этом фоне остается одним из самых заметных локальных рынков в стране: сюда по-прежнему активно заходят иностранные покупатели (Россия, Германия, Иран, Украина, Скандинавия). 

Аланья занимает третье, а порой и второе место в Турции как регион, в котором покупают недвижимость иностранцы. На первом месте Стамбул – с его масштабами, в том числе рынка недвижимости. И продажи порой сопоставимы – Аланья до Стамбула недобирает одну-две сотни сделок в месячном эквиваленте. 

Главные турецкие законы, которые меняют спрос

1. Закон о краткосрочной аренде (закон № 7464)

С конца 2023 года в Турции действует отдельный закон о краткосрочной аренде, который превратил «Airbnb-историю» в лицензируемый вид деятельности. 

Для сдачи квартиры посуточно требуется специальное разрешение, номер лицензии, табличка на доме, уведомление полиции, а в большинстве случаев – согласие соседей/собственников в комплексе. За нелегальную аренду предусмотрены серьезные штрафы, вплоть до закрытия объекта.

Что это дает по спросу (с точки зрения аналитики)

• Спрос инвесторов смещается на те комплексы, где реально получить лицензию: проекты, изначально спроектированные как apart-hotel или «туристические резиденции», комплексы с отелем на территории или управляющей компанией, лояльными собраниями собственников, – или на новостройки, где вопросами лицензии занимается застройщик.
• В «обычных» домах, где сложно собрать согласие всех владельцев, посуточная аренда становится токсичной темой. Такие объекты уходят либо под долгосрочную аренду, либо под личное проживание – и это снижает спекулятивный спрос, но стабилизирует дом как среду для ПМЖ.
• В курортных городах (Анталья, Аланья, Мерсин) дифференциация уже заметна: квартиры с прозрачной, легальной посуточной сдачей продаются с премией, а серый краткосрок стал хуже продаваться и сильнее торгуется.

По Аланье логика такая: районы с сильным туристическим потоком и развитой инфраструктурой (набережные, парки, транспорт) сохраняют интерес как «арендные истории», но покупатель уже спрашивает не только «сколько будет приносить», а «можно ли это делать легально и каков налоговый режим».

2. Закрытые и открытые для ВНЖ районы

С 2022 года в части районов Турции покупка жилья не дает иностранцам права на первичную подачу на ВНЖ (ikamet) из-за превышения доли иностранцев в 20% – такие районы мы называем закрытыми. В Анталье в этот список попали и популярные кварталы Аланьи – Махмутлар, Каргыджак, Кестель, Авсаллар.

Турецкий район Махмутлар сейчас закрыт для получения ВНЖ.  Фото: Kseniia Poroshkova / Unsplash

В 2025-м появились данные, что доля иностранцев в некоторых закрытых районах Аланьи снизилась, и формально они снова подходят под критерий «до 20%», из-за чего местные ассоциации начали говорить о возможном частичном открытии. Пока это обсуждение, а не официальное решение, но на настроениях рынка оно уже отражается.

Как это влияет на спрос

• Там, где район закрыт для ВНЖ, но активно строились объекты «под инвестора», исчезает часть спроса, завязанная на легализацию проживания. Такие квартиры чаще рассматривают как дачу, запасной вариант, объект под аренду – и покупатель жестче торгуется по цене.
• Открытые районы (центр, часть Оба, Чиплаклы, Джикджилли и др.) выигрывают: сюда смещается запрос «хочу жить постоянно и сделать ВНЖ». Это поддерживает цены и ускоряет продажи, особенно в домах с нормальной инфраструктурой и документами. 
• На объекты, которые одновременно находятся в районах с перспективой открытия и имеют понятную аренду (долгосрочную или легальный краткосрок), спрос остается устойчивым: люди покупают с прицелом, рассчитывая на изменение правил в свою пользу.
• В то же время для внутреннего спроса закрытые и открытые районы не имеют значения. А спрос от местных – особенно на вторичку – значительно вырос. Цены упали после пика в 2023-м, и пока недвижимость в Аланье активно покупают турки из Стамбула, Анкары, восточных провинций – для инвестиционных целей или в качестве резиденции у моря для отдыха семьи. 

Суммирую: закон о краткосрочной аренде и миграционные ограничения разделили рынок на два сегмента – «для жизни и долгосрока» и «для лицензированного туризма». 

При покупке квартиры в центре Аланьи по-прежнему можно получить ВНЖ. Фото: Ramon Kagie / Unsplash

Что продают в Турции и что покупают

По общим данным по Турции, вторичный рынок доминирует: в 2025 году около 70% всех сделок приходится на уже построенное жильё, и доля вторички продолжает расти быстрее, чем первичного рынка.

Для Аланьи из открытых источников и отраслевой аналитики видно несколько тенденций

• После рывка цен 2021–2023 годов часть инвесторов зафиксировала прибыль и вывела объекты на продажу.
• Есть волна вынужденных продавцов: кто не потянул выросший айдат (плата за содержание комплекса. – прим. ред.), налоги, расходы на перелеты и жизнь; кто не получил или не продлил ВНЖ и решил выйти из актива.
• Параллельно растет число локальных турецких продавцов, которые меняют формат (квартира в старом доме → новый комплекс с инфраструктурой или дом ближе к центру/работе).

В результате

• Да, предложение на вторичном рынке в Аланье стало шире и разнообразнее: от уставших «инвестквартир» без мебели до готовых объектов с хорошей арендной историей.
• Но это не обвал, а перераспределение. Ликвидные варианты с документами, нормальным айдатом, инфраструктурой, адекватной локацией и ценой всё так же уходят быстро. «Подвисают» либо переоцененные объекты, либо сложные по документам/качеству дома.

Примеры квартир в Турции, которые продаются сейчас

615 000 €

Квартира в Стамбуле, Турция

88 м² 2 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагается стильная Квартира с планировкой 2+1 с видом на море и общей площадью 88 м², в Стамбул. Количество спален: 2, ванных комнат: 1. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Электрогенератор, Кафе / Ресторан, Детская площадка, Видеонаблюдение, Теннисный корт, СПА, Фитнес, Баскетбольная площадка,...

RestProperty

71 500 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем Вашему вниманию квартиру в строящемся жилом комплексе, который территориально расположен в курортном районе Демирташ города Аланья. Демирташ - это экологически чистый район, окруженный Средиземным морем с южной стороны, а также горами Торос с северной стороны. Данный район отлично подходит тем, кто рассматривает спокойную жизнь,...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

95 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

75 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

122 000 €

Апартаменты в Авсалларе, Турция

51 м²

Оплата криптовалютой

Квартиры в жилом комплексе с инфраструктурой пятизвёздочного отеля в Алании Жилой комплекс в Алании (район Авсаллар). На территории 52 000 кв.м. 7 жилых блоков и пятизвёздочный отель, так что жителям круглогодично доступны преимущества отельной инфраструктуры наравне с инфраструктурой комплекса. В комплексе предусмотрены квартиры с...

Intermark Global

120 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

94 м² 3 2 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 2, , 94m², €120,000Добро пожаловать в ваш новый оазис в оживленном районе Сарай в Алании, где современный комфорт сочетается с прибрежным спокойствием. Эти изысканные апартаменты, расположенные на втором этаже ухоженного пятиэтажного здания, предлагают идеальное сочетание комфорта и стиля. Построенный в июне 2010 года,...

LUXURY ESTATE TURKEY

115 000 €

Апартаменты в Анкаре, Турция

95 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на лес и дорогу на Конью в Анкаре в районе Чанкая, Дикмен Анкара — столица Турции, известна своей продуманной планировкой, развитой транспортной сетью и важными государственными учреждениями. Чанкая — самый престижный район города, отличающийся посольствами, университетами и современными жилыми комплексами. Дикмен, один из...

TEKCE

363 000 €

Апартаменты в Бейликдюзю, Турция

210 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторные квартиры рядом с пристанью для яхт в Стамбуле, Бейликдюзю Просторные квартиры расположены в районе Каваклы в Бейликдюзю, Стамбул. Бейликдюзю активно развивается с каждым днём благодаря новым жилым проектам, недавно построенной яхтенной пристани и крупным торговым центрам. Этот район представляет собой современное и планомерно...

TEKCE

255 000 €

Квартира в Алании, Турция

195 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Квартира 3+1 в комплексе люкс класса Ersoy Hasbahce Evleri На территории комплекса расположены: - Бассейн открытый и крытый - Детская игровая площадка - Зона отдыха - Зона барбекю с беседкой - Фитнес-зал - Сауна - Детская игровая комната - Крытая и открытая парковка

Bravo Invest

104 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 65m², €104,000Добро пожаловать в незабываемый мир жизни в самом сердце Алании, Анталья, где современная роскошь сочетается с комфортом. Эти изысканные апартаменты, расположенные в престижном районе Кестель, предлагают комфорт и элегантность, всего в двух шагах от пляжа и основных городских достопримечательностей....

LUXURY ESTATE TURKEY

242 000 €

Квартира в Алании, Турция

120 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу от собственника выставлена просторная, трёхкомнатная квартира в люксовом комплексе районе Каргыджак. Шаговая доступность к Средиземному морю, соседство с хвойным лесом, отсутствие шумной городской инфраструктуры обеспечит вам комфортное проживание или отдых в данных апартаментах. Квартира имеет планировку 2+1, что означает наличие...

RestProperty

695 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

350 м² 9 7 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на город недалеко от побережья в Ускюдаре, Стамбул Квартиры расположены в районе Ускюдар на азиатской стороне Стамбула. Ускюдар славится живописным расположением вдоль Босфора и историческими памятниками. Благодаря различным транспортным средствам, таким как Мармарай, метро, паромы и автобусы, отсюда легко добраться в любую...

TEKCE

160 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

70 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Алания, центр, Клеопатра . Квартира от собственника 2+1. Небольшой уютный комплекс HAYAT DREAM HOMES в центре Алании (4 блока на 96 квартир) ; всего в 520 метрах от пляжа Клеопатра (примерно 8-9 минут пешком), с закрытой территорией и развитой инфраструктурой. Блок D, этаж 2 ( факт. 3-й). Этажей 6. Дом сдан. Тапу на руках До аэропорта 40...

Частное лицо

175 000 €

Квартира в Анталии, Турция

50 м² 2 1 1

Отличный вариант первичной недвижимости напрямую от собственника по разумной цене в уютном жилом комплексе с бассейном. Жилой комплекс расположен примерно 2,5 км от моря, располагает ухоженной придомовой территорией с садом, беседкой и бассейном. Рядом с домом находятся магазины, супермаркеты, кафе, аптеки, парки, фермерский рынок, автобусные...

Ataberk estate

190 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

130 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с Видом на Природу и Море в Алании Аланья - один из наиболее предпочтительных средиземноморских районов как для туризма, так и для проживания, благодаря своей богатой истории, уникальной природе, теплому климату и развитой социальной инфраструктуре. Квартиры на продажу в Алании расположены в 1 км от центра Алании, в 1,6 км от пляжей, в...

TEKCE

159 500 €

Квартира в Кестеле, Турция

90 м² 3 2 1

Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию меблированную квартиру, расположенную в жилом комплексе на закрытой территории с инфраструктурой. Территориально комплекс расположен в курортном районе Кестель. Здесь есть вся необходимая городская инфраструктура для повседневной жизни: магазины, банки, школы, кафе и...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

123 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

91 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры с 2 спальнями в престижном районе недалеко от моря в Муратпаше, Анталия Новые квартиры расположены в районе Юксекалан округа Муратпаша, недалеко от центра Анталии. Благодаря удачному расположению рядом с основными транспортными магистралями, здесь легко добраться пешком до общественного транспорта, государственных учреждений,...

TEKCE

62 000 €

Апартаменты в Мерсине, Турция

68 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Открытый бассейн, аквапарк Фитнес, хаммам, кинозал Детская и баскетбольная площадки Открытая кухня Установлены радиаторы газового отопления Кол-во комнат: 1+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн круглосуточная охрана открытый бассейн беседки технический запас воды и водонасос закрытая...

TOLERANCE

187 000 €

Квартира в Алании, Турция

58 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В новом комплексе Махмутлара выставлена квартира на продажу от собственника. Квартира имеет планировку 1+1, что означает наличие одной спальни и одной гостиной, совмещенной с кухней американского типа. Квартира находится на 6 этаже комплекса.Комплекс состоит из двух двенадцатиэтажных жилых блоков, которые расположены на закрытой охраняемой...

RestProperty

135 000 €

Квартира в Алании, Турция

125 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторная трехкомнатная квартира площадью 125 м² в современном жилом комплексе в районе Махмутлар — это возможность создать идеальный дом у моря в одном из самых востребованных районов Аланьи. Квартира расположена на 6 этаже восьмиэтажного дома 2008 года постройки, а продуманная планировка включает объединенную кухню-гостиную, две...

TURKEY INVEST PROPERTY

179 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

130 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

Посмотреть ещё 9993 похожих объекта

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Как сейчас проходят сделки с россиянами

Оплата недвижимости в Турции должна проходить банковским переводом с личного счёта покупателя. Для оформления tapu запрашивают квитанции или банковские подтверждения перевода, в некоторых случаях (для ВНЖ или гражданства) – валютную справку. 

Что это значит для «типичного» российского покупателя без зарубежного счёта

Часто первый шаг – открыть счет в турецком банке на свое имя. Это несложно, как правило, счет открывается одним днем. И он потом пригодится инвестору – для оплаты коммуналки и прочих нужд.

Дальше есть много вариаций.

1. Деньги заводятся через те российские банки или платежные сервисы, которые технически еще могут делать переводы в Турцию и не находятся под жесткими блокирующими санкциями.
2. В ряде кейсов используются цепочки: рубли → дружественный банк/юрисдикция → турецкий банк → оплата сделки. 
3. Наличные кладутся на счет покупателя и после переводятся на счет продавца. 

Как ввести наличные в Турцию, вернее вывести их из России – вопрос отдельный и решаемый. 

Также стоит отметить, что в Турции сейчас очень активный оборот криптовалюты – есть обменники, выгодные условия, некоторые застройщики принимают оплату криптой напрямую на свои счета. 

В общем, перевод средств совсем не проблема. 

Другой вопрос, что пока Турция не требует подтверждения происхождения средств, даже если сделка идет под участие в программе получения турецкого гражданства за инвестиции в недвижимость. 

Но контроль за оборотом финансов усиливается. Принят закон о криптовалютах, местные криптобиржи больше не поддерживают аккаунты с верификацией только по ВНЖ. И ситуация может измениться в любой момент. Но пока работает так – любые суммы из любых источников.   

Из России в Турцию по-прежнему можно перевести средства для покупки недвижимости. Фото: Serik MUTLU / Unsplash

Какова сейчас основная цель покупки у россиян

Целей всегда несколько, приоритеты по целям разные. Недвижимость в Аланье сегодня – это и хороший актив, и запасной аэродром, и дача у моря для всей семьи, и возможность организации пассивного разумного дохода. Раскрою немного каждый пункт.

Второй дом у моря

Для многих это уже не временная дача, а регулярное место проживания на несколько месяцев в году – с возможностью в перспективе перевезти семью или родителей. Люди покупают квартиры на несколько поколений семьи.

Весной и осенью отдыхает старшее поколение по паре месяцев в сезон, летом приезжают дети со своими детьми – на время школьных каникул. Зимой все могут приехать на неделю в новогодние праздники, погреться на солнце. В декабре-январе в Аланье стабильные +18, бывают, конечно, дожди, но с рабочей внутренней инфраструктурой в комплексах – с бассейнами, спа-зонами – это всё равно отличный вариант для перезагрузки.

Защита капитала и диверсификация

Недвижимость в Турции рассматривают как способ выйти из чисто рублевой зоны, переложив часть накоплений в квадратные метры на понятном, живом рынке. Особенно это заметно в сегменте €120–200 тыс.

ВНЖ и «запасной аэродром» 

Покупка под ВНЖ остается мотивом, но уже без иллюзии «легко и навсегда». Люди понимают, что правила меняются, и покупают с поправкой на то, что паспортный/миграционный режим может еще не раз пересматриваться.

Доходная аренда, но более трезво

После закона о краткосрочной аренде и роста налоговой прозрачности россияне смотрят на аренду реалистичнее – как на дополнительный доход, а не волшебный кэш-флоу. С другой стороны, если сравнивать с европейскими странами, где средний показатель по прибыли на аренде составляет 3–4% годовых, Аланья всё еще приносит честные 7–10%.  

В сухом остатке, российский спрос в Аланье стал более взрослым и рациональным. Эмоциональный «побег к морю» сменился на взвешенный выбор: формат жилья, район с учетом статуса по ВНЖ, реальные расходы на содержание, юридическая чистота сделки и способы оплаты.

Условия цитирования материалов Prian.ru