Версия
для печати
для печати
Мы добавили актуальные данные на лето 2025 года.
Иностранцы имеют право покупать в Грузии любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения, которые можно получить только в наследство или имея второе гражданство Грузии.
Недвижимость может быть записана в реестре в двух категориях: квартиры (в комплексах) и земельные участки с расположенными на них строениями. Обычно, покупая дом, вы приобретаете именно земельный участок с расположенной на нем постройкой.
В России в этом отношении всё по-другому: там земля следует строению, а в Грузии – дом участку.
Гражданам России, Беларуси, Украины виза в Грузию не требуется – они могут беспрепятственно находиться на территории страны в течение 365 дней. После выезда за границу срок обнуляется, и отсчет начинается заново.
После покупки недвижимости стоимостью от $100 тыс. вы имеете право претендовать на ВНЖ на один год. Статус можно продлевать неограниченное число раз, а через десять лет, при желании, получить гражданство.
Обратите внимание! С 1 марта 2026 года минимальная стоимость жилья, дающего право на оформление ВНЖ, увеличится со $100 тыс. до $150 тыс.
Покупка недвижимости стоимостью от $300 тыс. дает право претендовать на ВНЖ сроком на пять лет.
Владелец недвижимости в Грузии должен платить ежегодный налог. Во время сделки на продавца может лечь обязанность уплатить подоходный налог, а на покупателя – пошлину за регистрацию права собственности.
На портале Prian публикуют объекты, которые традиционно интересны зарубежным покупателям, – обычно это качественные квартиры в Тбилиси, Батуми и на горнолыжных курортах, частные дома, небольшие коммерческие помещения. Вы можете посмотреть подборку предложений, подписаться на обновления и оставить заявку на поиск объекта по вашим требованиям.
Можно также обратиться в местное риелторское агентство, специалисты которого с вероятностью 99% говорят на русском или английском, либо мониторить рынок самостоятельно через грузинские сайты:
Процедура покупки не предполагает обязательного присутствия риелтора или юриста: все договоренности можно обсудить напрямую с продавцом и зарегистрировать сделку в Доме юстиции. Насколько безопасен данный вариант – решать вам.
Как правило, на грузинском рынке комиссию риелтору выплачивает продавец. Стандартная ставка – 3% от стоимости продажи. На рынке Батуми повыше – 5–10%. Эта сумма обычно уже включена в цену недвижимости, указанную в объявлении о продаже.
Большинство объектов, которые рекламируются на сайтах, не являются эксклюзивными, то есть их могут предлагать несколько разных агентов.
Несмотря на то что лицензирование брокерской деятельности в Грузии пока (!) не является обязательным, еще в 2023 году Национальная ассоциация недвижимости Грузии (GNARE) начала процесс обучения и ведения реестра агентов. Покупатель может выбрать риелтора из официального списка аттестованных специалистов.
.jpg)
Алгоритм покупки недвижимости в Грузии стандартный: выбираете объект, проверяете его с точки зрения юридической чистоты (зарегистрирована ли недвижимость на лицо, которое представляется продавцом), нет ли на собственности обременений (ипотеки, ареста). Дальше заключается договор купли-продажи и регистрируется право собственности на нового владельца.
При покупке объекта на вторичном рынке необходимо выяснить, как именно продавец приобрел недвижимость, не претендуют ли на нее третьи лица. Важно проверить и статус продавца, например его семейное положение или наличие долгов.
Базовую информацию об объекте можно узнать в публичном реестре – для получения выписки необходимо подать заявление в Дом юстиции. Но этих данных недостаточно для полноценной проверки, поэтому рекомендуем обращаться к юристам или пользоваться услугами опытного риелтора.
При покупке новостроек тоже можно заказать юридическую экспертизу (due diligence объекта и застройщика). Юристы проверят историю компании, которая возводит объект, наличие разрешения на строительство, сам договор купли-продажи, который будет подписывать покупатель.
Эти услуги в Грузии стоят около 1% от цены недвижимости.
Чтобы снять объект с продажи и зафиксировать цену, покупатель вносит задаток. Его размер стороны обговаривают между собой. На вторичном рынке, как правило, это 5–10% от стоимости имущества, на первичном 20–30%.
При получении задатка подписывается договор. Его можно подать на регистрацию после подписания у нотариуса или посетить местный Дом юстиции и подписать в присутствии регистратора.
После регистрации договора на объект накладывают обременение, которое другой заинтересованный покупатель увидит в графе «Ипотека по кадастровому номеру объекта».
Впрочем, подписание предварительного договора – этап необязательный: если сделка заключается быстро, стороны сразу подписывают договор купли-продажи.
Договор составляют на языке, понятном обеим сторонам сделки, и обязательно на грузинском. Поэтому чаще всего договоры с иностранными покупателями бывают двуязычными.
На сделке с участием лица, которое не говорит на грузинском языке, в Доме юстиции присутствует переводчик, который также подписывает договор, подтверждая тем самым, что перевод выполнен корректно.
Подписать договор можно двумя способами.
Если это простая сделка – без рассрочек, ипотек – между лицами, владеющими грузинским языком, на руках может даже не быть готового договора купли-продажи – форму вам выдадут в Доме юстиции. В этом случае документ заполняют вручную, вписывая данные продавца, покупателя и условия договора, и подписывают в присутствии регистратора. После этого сделка сразу идет на оформление.
Если сделка совершается с задатками, залогами, авансовыми платежами, рассрочками, ипотекой – важно составить договор заранее с указанием всех особенностей сделки, желательно с привлечением нотариуса. В этом случае важно стоять на своем и фиксировать все нюансы на бумаге, не поддаваясь на уговоры в духе «всё будет хорошо, всё решим». В идеале следует не только скрепить договор подписями, но и отнести его в Дом юстиции, чтобы зарегистрировать обременения на объекте.
Когда нужен нотариально заверенный договор
Когда вам нужны дополнительные гарантии выполнения всех условий сделки. В частности, когда по договору возникает материальное обязательство и существует риск его неисполнения.
Заключив договор в простой письменной форме напрямую в Доме юстиции, при неисполнении обязательств исполнительный лист вы получите только по решению суда. А учитывая, что суды в Грузии очень загружены работой, ждать разбирательства и судебного акта придется долго.
В 2024 году вступило в силу правило обязательного оформления договора купли-продажи через нотариуса, если покупка осуществляется дистанционно – посредством доверенности, которая была выдана за границей.
Для оплаты сделки покупателю необязательно открывать расчетный счет в грузинском банке. Иностранные покупатели часто перечисляют деньги со счета в своей стране. В этом случае может потребоваться пройти процедуру валютного контроля в стране, из которой вы отправляете деньги.
Конечно, проводить расчеты между двумя грузинскими счетами удобнее, особенно если покупатель и продавец – клиенты одного банка: в этом случае перевод занимает пару секунд. Но имейте в виду, что в каждом банке установлен свой лимит на перевод денежных средств. Когда сумма крупная, то вполне возможно, что процедура займет не один день.
Кстати, открыть счет в грузинском банке иностранцу возможно, но требования к клиентам-нерезидентам постоянно ужесточают.
Обратите внимание! В последнее время гражданам России часто отказывают, а если и открывают, то карточный счет только в лари. У граждан Беларуси шанс открыть счет выше, причем в иностранной валюте. Наличие ВНЖ существенно повышает доверие банка.
В Грузии можно рассчитываться и наличными. В таком случае передачу средств подтверждают распиской в простой письменной форме или производят ее в присутствии нотариуса или свидетелей.
При покупке новостройки, как правило, продавец предложит рассрочку до конца строительства, в некоторых случаях – и на больший срок.
Регистрация приобретенной недвижимости производится в одном из территориальных подразделений Дома юстиции. Процедура занимает от одного до четырех рабочих дней.
Отслеживать состояние заявки можно на официальном государственном портале реестра. Здесь же можно скачать электронную выписку о статусе владельца.
Дистанционную сделку можно заключить на основании нотариально заверенной доверенности.
По доверенности проводятся все этапы: выбор, договоренности с застройщиком или собственником на вторичном рынке, заключение договора купли-продажи, расчеты, регистрация права собственности в публичном реестре. Удаленно можно даже встать на учет в налоговом органе и заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Читайте истории инострацев, переехавших в Грузию
Преимущество Грузии – здесь отсутствуют налоги на покупку недвижимости (смену права собственности, регистрацию титула).
Государственный сбор
Пошлина за регистрацию права собственности в Доме юстиции зависит от срочности:
Услуги переводчика
Страница перевода стоит около 10 лари ($3,3), присутствие специалиста в Доме юстиции – в пределах 30–50 лари ($9,7–16,0).
Услуги нотариуса. Если вы заключаете договор через нотариуса, его услуги оцениваются по внутреннему тарифу и будут зависеть от «толщины» и суммы вашего договора.
Услуги юриста. При простой форме договора все расходы берёт на себя продавец. Но если вы хотите подстраховаться и привлечь дополнительно юриста, его услуги потребуют затрат, которые зависят от сложности сделки.
На грузинском рынке, помимо покупки и долгосрочной аренды, есть специфическая форма лизинга – гирао. Сделка представляет собой долгосрочный договор займа под залог недвижимости. На оговоренный период долга займодатель имеет право пользоваться данным объектом.
Зачастую сумма гирао составляет одну треть от рыночной стоимости недвижимости. Многие грузины используют такие сделки, чтобы дешево получить объект за несколько лет, сдают объект в посуточную аренду или живут там сами, не внося ежемесячную арендную плату.
Будьте готовы к тому, что нотариус или Дом юстиции откажет в регистрации такого договора. Например, в том случае, если у человека, получающего квартиру во временное пользование через гирао, уже есть жилая недвижимость.
Помимо гирао, существуют иные договорные формы, например заключение договора купли-продажи с обязательством обратного выкупа в течение (или по истечении) определенного срока.
Большинство сделок с иностранцами инвестиционные, ориентированные на туристов и экспатов.
Для длительной аренды в Тбилиси популярны районы Ваке, Вере, Сабуртало, Крцаниси, Ортачала. Для посуточной – Сололаки, Мтацминда, Чугурети.
Спросом пользуются объекты в апарт-отелях на морских и горнолыжных курортах.
Покупатели коммерческой недвижимости интересуются отелями или зданиями, которые можно переделать под отель или гостевой дом. На втором месте по популярности – земли, которые в последующем также используют для создания туристических или промышленных объектов.
В Грузии строительство ведется весьма активно, особенно в Тбилиси и Батуми. При этом деятельность застройщиков регулируется не так жестко, как в Европе. Соответственно, возникают риски: недострои, задержки с вводом в эксплуатацию, отличие фактической постройки от того, что предполагалось по плану…
Этими терминами обозначаются последовательные стадии строительства.
Черный каркас – в буквальном смысле слова только каркас. У квартиры есть наружные стены, к ней подведены электричество и вода, однако внутри нет ни проводки, ни перегородок. Все коммуникации и отделочные работы еще предстоит сделать.
Белый каркас: в квартире есть все коммуникации: вода, свет, газ, телефон, отопление. Установлены перегородки, выполнена тепло- и шумоизоляция. Отделаны потолки, установлены окна и входная дверь. Остается сделать только чистовую отделку: поклеить обои, покрасить стены, уложить плитку и т. д.
Зеленый каркас – это полностью готовый с точки зрения строительства и ремонта объект, куда осталось привезти и установить мебель и бытовую технику, или даже объект под ключ.
Иностранцы могут получить ипотечный кредит, ВНЖ при этом необязателен, как и наличие постоянного источника дохода в Грузии.
В 2025 году Национальный банк Грузии значительно смягчил условия получения ипотечных кредитов. Для иностранных граждан и экспатов, которые получают доход за рубежом, достаточно внести 20% от стоимости недвижимости (ранее было 30%).
Минимальная справедливая ставка – от 12% в лари и ниже в валюте. Иногда банк предлагает более выгодные условия, если покупатель соберет максимально полный пакет документов, подтверждающий надежность кредитополучателя.
Процедура приобретения недвижимости в Грузии относительно проста, занимает минимум времени и не требует толстой стопки документов. Отсутствие налогов при покупке (только на владение) и минимальные дополнительные затраты вкупе с упрощенным визовым режимом и неплохой доходностью делают выбор грузинской недвижимости очень привлекательным.
Читайте также
Фото: Unsplash (Max Slch, nika tchokhonelidze, Kent Tupas, Max Slch), wikimedia (Sasha India)
