Версия
для печати
для печати
Для подготовки статьи мы побеседовали со специалистами местного рынка.
Елена Хохлова – совладелец и директор агентства недвижимости Property in Georgia.
Анна Давидсон – управляющий партнёр JUST Advisors – первой русскоязычной юридической компании в Грузии.
Собственники грузинской недвижимости, независимо от гражданства, должны уплачивать налог на имущество, ставка которого варьируется в пределах 0,05–2,00% в зависимости от местоположения объекта и дохода семьи.
Если вы находитесь за рубежом, налог вы платите, как и все остальные, раз в год. Для этого необходимо встать на налоговый учёт в службе доходов Грузии (сделать это может любой иностранец) и уплачивать налог в соответствии с установленными требованиями. В случае просрочки начисляется пеня в размере 0,07% за каждый дополнительный день.
Если вы собственник земли в Грузии, то обязаны платить налог независимо от того, налоговым резидентом какой страны являетесь. Заполнить декларацию нужно до 1 ноября отчётного года, уплатить налог – до 15 ноября. Ставки разнятся в зависимости от назначения земли.
В категорию имущества входят не только апартаменты, здания и сооружения, но также средства передвижения: легковые автомобили, яхты, катера, вертолёты, самолёты, зарегистрированные в Грузии. Требования по подаче декларации и оплате – те же, что и в случае с налогом на землю.
Для расчёта налога на имущество в качестве базы берётся его стоимость, которую собственник определяет самостоятельно исходя из рыночной цены на конец отчётного периода. Если служба доходов сомневается в указанной сумме, то может её пересмотреть. Стоит также упомянуть, что в случае с частным домом налог на землю и имущество рассчитываются и уплачиваются раздельно.
Ставки одинаковы для резидентов и нерезидентов Грузии. При этом доход включает в себя суммы, полученные как от грузинских, так и от зарубежных источников. Доход фиксируется по поданным налоговым декларациям. Конечно, доходы, полученные не в Грузии, отследить сложно.
Если вы не служите в государственных органах Грузии, уведомлять российскую налоговую вы должны только в случае приобретения доли грузинской компании или акций АО, зарегистрированного в стране. Размер доли/акций должен превышать 10%. О приобретении недвижимости уведомлять нет необходимости.
Доход от сдачи недвижимости в аренду в Грузии трактуется как прибыль, полученная от иностранного источника, а потому облагается в России налогом в 13%. То же касается дохода от продажи собственности. Единственное исключение в последнем случае – недвижимость, которой продавец владел более пяти лет и не использовал в коммерческих целях.
При этом, если вы даже заплатите все налоги в Грузии, это не уменьшает ваши налоговые обязательства в РФ, так как между этими странами не подписан договор об избежании двойного налогообложения. В то же время Грузия не участвует в обмене финансовыми данными в рамках CRS, потому российская налоговая не получает автоматически данные о денежных поступлениях на личные счета граждан РФ в грузинских банках.
«Коммуналка» в Грузии отличается от привычной системы в России, Украине и Беларуси тем, что здесь нет фиксированной квартплаты. Все услуги оплачиваются по счётчику или установленному тарифу. Если вы в квартире не проживаете какое-то время – за этот период ничего не платите. Исключение составляют жилые комплексы, в которых сбор за обслуживание дома (2,5–3,0 лари в месяц) надо платить в любом случае.
.jpg "Батуми")
1. Вода. В стране нет центрального водоснабжения, потому за поставку воды отвечает несколько компаний. Самая крупная и популярная – GWP. Есть два варианта тарифа: по счётчику и по количеству прописанных в квартире человек. В первом случае стоимость кубического метра – 0,2655 лари, во втором – 3,15 лари в месяц на человека. Чаще встречается второй вариант оплаты.
2. Вывоз мусора. Ставка фиксированная – 2,5 лари на человека в месяц. Счёт зависит от количества прописанных в квартире людей.
3. Электричество. Крупнейшая компания в Грузии – Telasi. Тариф за киловатт-час варьируется в пределах 0,12–0,14 лари в зависимости от напряжения и от того, освобождён ли плательщик от НДС. Средний месячный счёт за электричество для двух человек, которые проживают в квартире и почти весь день находятся дома, – 25–30 лари ($8–10).
4. Газ. Оплачивается по счётчику, показания которого довольно часто проверяют работники компании. Один из самых крупных поставщиков – Tbilisi Energy. Потребительский тариф – 0,39–0,46 лари за куб. м (в зависимости от того, освобождён ли владелец жилья от уплаты НДС).
С мая по сентябрь-октябрь отапливать жильё не требуется, потому газ расходуется только на приготовление пищи и подогрев воды. В месяц на семью из двух человек при таком раскладе выходит около 15 лари ($5).
5. Отопление. Центрального отопления в стране нет, хотя газовые радиаторы, установленные в новостройках и во многих частных домах в Грузии, причисляют именно к такому варианту. На практике система сильно отличается от привычной для России, Украины, Беларуси, так как для отопления потребуется собственный бойлер. Преимущество в том, что температуру нагрева воды и радиаторов можно регулировать самостоятельно, а при желании – полностью выключить, снижая тем самым коммунальные расходы.
С наступлением отопительного сезона счёт за газ при условии «центрального» отопления сильно возрастает и зависит от метража квартиры, количества радиаторов, установленной температуры нагрева. За квартиру в 60–70 кв. м при проживании одного-двух человек зимой придётся отдавать около 100–120 лари ($33–40).
Есть и другой вариант отопления, более старый, – газовая печь, которую в Грузии называют «карма». Часто её можно встретить в домах старого жилищного фонда. Температуру также можно регулировать. Отопление с её помощью выходит чуть дешевле: зимой приходится платить 70–80 лари ($23–27).
Самый дорогостоящий вариант отопления – электронагреватели или кондиционеры. Используют их в крайних случаях, так как счета за обогрев небольшой квартиры составляют зимой 150–200 лари ($50–70).
6. Лифт. В зависимости от возраста дома встречаются разные системы оплаты. В некоторых лифтах установлен автомат, в который требуется забросить 5–10 тетри (в некоторых высотках Батуми «ставка» достигает 20 тетри, или $0,06).
В последнее время компания Citycom начала устанавливать в лифтах новостроек терминалы, для которых требуется специальная карточка: прикладываем – лифт едет. Договор с компанией заключает товарищество конкретного дома. Ежемесячная стоимость карты – 10–15 лари ($3–5), проезд безлимитный. На карте указан персональный код, который могут ввести на терминале ваши гости.
7. Интернет, телевидение, телефон. Основные операторы в Грузии – Magti и Silknet. В первом случае, к примеру, безлимитный пакет 20 Мбит/с будет стоить 30 лари ($10) в месяц, базовый пакет IP-телевидения, включающий 160 каналов, обойдётся в 25 лари ($8), домашний телефон – в 5 лари ($1,7). Интернет-пакет в Silknet будет стоить 24–30 лари ($8–10) в месяц, самый дорогой телевизионный пакет – 17 лари ($5,7), телефон – 4 лари ($1,3).
.jpg "Новостройки Батуми")
8. Страховка. Не обязательна. Но при желании можно посмотреть пакеты компаний Unison, Ardi – здесь страхование доступно даже иностранцам, проживающим в стране по туристической визе.
Услуги коммунальных компаний можно приостановить на время длительного отъезда собственника. В первую очередь стоит приостанавливать уборку и вывоз мусора, так как там каждый месяц «капает» фиксированная сумма. С водой, газом, электричеством можно сделать то же самое, но нюанс в том, что по возвращении придётся снова заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем делать это необязательно: везде стоят счётчики, и если вас в квартире нет – соответственно, ничего платить не придётся.
Оплата коммунальных услуг очень удобная. Проще всего завести карту одного из местных банков – к примеру, Bank of Georgia или TBC – и выполнять все платежи онлайн через интернет-банкинг. Второй вариант – пэйбоксы, установленные на каждой остановке транспорта, вблизи магазинов, на станциях метро. В некоторых меню есть даже на русском, на английском – в обязательном порядке. Всё, что потребуется знать для оплаты, – номер договора с определённой обслуживающей компанией. Можно вносить наличные или использовать карту грузинского банка. Второй вариант зачастую выгоднее, так как во многих случаях не предполагает комиссии.
Читайте также
Средняя доходность, когда речь идёт о новостройках и долгосрочной аренде, составляет 7–10% годовых. Если объект сдают в краткосрочную аренду, прибыль может доходить до 20%.
Ставки сильно варьируются в зависимости от сезона, города и района. Самый горячий период – с мая по ноябрь, самые доступные предложения можно найти с января по март.
В Тбилиси самые высокие цены – в центре, старом городе, в районах Ваке, Вера, начале Сабуртало. Дешевле всего – в спальных частях города: Глдани, Варкетили, Диди Дигоми. В Батуми самое дорогое жильё на первой береговой линии.
В связи с коронавирусом и оттоком туристов цены на аренду просели на 20–30%: спрос не покрывает предложение. Но в обычное время в сезон ставки повышаются минимум на 10–20% в сравнении с зимой. В январе-феврале студию в центре можно найти за 500–600 лари ($170–200), уютную двушку в хорошем, но не центральном районе – за 750–800 лари ($250–270). Цены обычно ниже на квартиры на первом полуподвальном этаже (старый жилищный фонд), с маленькими окнами, в «итальянском» дворике.
Учтите, что все новостройки здесь европейского типа: по факту двухкомнатная квартира – это отдельная спальная и гостиная, объединённая с кухней.
При аренде квартиры собственник зачастую требует оплатить первый и последний месяцы аренды. На съёмщика также ложатся все коммунальные платежи: владелец даёт номера абонента управляющих компаний и говорит, в какие даты приходят счета.
Если вы сдаёте в аренду нежилые помещения, то подоходный налог у арендодателя составляет 20%; если квартиру или дом – 5%. Уплачивается налог ежегодно до 30 марта года, следующего за отчётным. В первый год налог уплачивается единовременно, во второй и последующие – авансовыми платежами четыре раза за год. Сумма – одна четвёртая от той, что вы внесли в предыдущий отчётный период. Если по итогам года сумма налога оказалась больше уплаченной, нужно доплатить, если меньше – потребовать возврат части средств.
Сдавать жильё в краткосрочную аренду – в формате Airbnb или Booking – можно в двух вариантах. Когда речь идёт о субаренде, физическое лицо может быть зарегистрировано в качестве микробизнеса. На это имеют право не только граждане Грузии, но и иностранцы, проживающие в стране по обычной туристической визе. На доход менее 30 тыс. лари ($10 тыс.) в год налог не предусмотрен.
Планируя сдавать свою квартиру, необходимо встать на учёт в налоговой инспекции, предъявить кадастровый код жилья и после раз в год подавать декларацию. Ставка – 5% от дохода, но фактическую сумму можно уменьшить, предъявив чеки на текущие расходы.
Практически каждый крупный застройщик, занимающийся возведением апарт-отелей в Грузии, предлагает услуги управляющей компании, правда, только для квартир в собственных комплексах. Но в Тбилиси есть крупная контора и множество частных лиц, которые занимаются управлением абсолютно любых объектов и берут за свои услуги 20–40% от арендного дохода.
Елена Хохлова: При выборе исполнителя необходимо сравнить не только ставки, но и обязанности, расходы, которые берёт на себя управляющая компания, какие расходы лягут на собственника.
Отдельно обсудите, на кого будет создаваться аккаунт объекта на площадках для бронирования. Привлекательность жилья для потенциальных арендаторов – не только в фотографиях и описании, но и в оценке и отзывах. Поэтому заранее проговорите условия расторжения контракта с управляющей компанией. Также обратите внимание, кто берёт на себя оплату площадок для бронирования, коммунальные счета и текущий ремонт.
Прожиточный минимум для среднего потребителя в июле 2020 года составлял 162,6 лари ($53), для семьи – 307,9 лари ($100). Официальная средняя зарплата в Грузии – 1 180 лари ($380). Больше всех получают врачи, чиновники высшего звена, финансисты, учёные, IT-специалисты, инженеры.
Затраты на жизнь в Грузии заметно ниже среднеевропейских. Продуктовая корзина на человека требует около 300 лари ($100) в месяц, поход в кафе обойдётся в 25–30 лари ($8–10), на транспорт и мобильную связь дополнительно понадобится около 50 лари ($17). Обязательные расходы в месяц, с учётом аренды квартиры-студии и «коммуналки» зимой, потребуют около 1 100 лари ($360). На дополнительные расходы (тренажёрный зал, поездки по стране, культурные развлечения, кафе) закладывайте ещё 300–400 лари ($100–135).
То есть 1 500 лари ($500) вполне достаточно для комфортной жизни.
.jpg "Тбилиси, вид на город")
Сейчас границы закрыты, экономика стагнирует, сделки в основном заключают на внутреннем рынке. Пока сфера удалённого заключения сделок в Грузии не развита, 3D-просмотры и VR только начинают входить в обиход. Рынок подстраивается под арендатора – собственникам приходится предлагать весомые бонусы: скидки, включение в аренду коммунальных платежей и т. д.
Елена Хохлова: Рынок аренды очень сильно просел. А вот на рынке купли-продажи цены не упали, а на элитную недвижимость и загородные объекты даже выросли. Но пока судить о ситуации рано: через месяц банки должны возобновить выплаты по кредитам, отменив отсрочку платежей, и вот тогда уже что-то прояснится. Если мы говорим про старый жилищный фонд, к примеру в Чугурети, Сололаки, Авлабари, то через один-два месяца вполне возможно найти привлекательные инвестиционные предложения. Уже сейчас немало вариантов, когда людям срочно нужны деньги и им приходится продавать некогда популярное у туристов жильё.
Грузия привлекательна для других стран, прежде всего потому, что очень легко и быстро проскочила коронавирусный кризис. На данный момент интерес к грузинской недвижимости высокий, особенно со стороны Израиля, России, Беларуси. Интересна страна и для бизнес-инвесторов: очень многие иностранцы рассматривают Грузию как плацдарм для развития крупного бизнеса, новых производств. Потому, по мнению местных риэлторов, цены не будут падать, особенно в масштабе крупных сделок.
Анна Давидсон: При продаже или покупке жилья не требуется согласие супруга, а также нотариальное подтверждение, что продавец в браке не состоит. По умолчанию, независимо от того, на чьё имя записана недвижимость, если она приобретена в браке – это уже совместно нажитое имущество. Но если, к примеру, муж решил продать квартиру, согласие жены ему не требуется. Однако перед покупкой обязательно следует проверять, состоит ли продавец в браке, и подстраховаться письменным нотариальным согласием супруга.
Обязательств по страхованию в Грузии нет – ни имущества, ни рисков. Обязательное страхование жизни и имущества существует только в том случае, если вы приобретаете недвижимость в ипотеку. Но нужно иметь в виду, что эта страховка действует сугубо в интересах банка. То есть воспользоваться ей может только банк в том случае, если вы не выполняете свои обязательства. И никакой защиты в разборках с третьими лицами вы по этой страховке не получите.
Зависят от категории собственника.
Налогом облагается доход от продажи, то есть разница между ценой реализации и ценой покупки (либо рыночной стоимостью объекта, если собственник его получил в дар). Есть возможность уменьшить финальную сумму, представив чеки расходов: коммунальные платежи, чеки от покупки ремонтных материалов и прочие документы, подтверждающие затраты на обслуживание объекта.
Резюме. Как видим, содержание недвижимости в Грузии не влечёт огромных дополнительных затрат, а сдача в аренду может приносить более 10% годовых (что намного больше, чем в среднем по Европе). Учитывая ситуацию и положение Грузии на международной арене после коронавируса, стоит присмотреться к местной недвижимости – и для инвестиций, и для собственного отдыха или жизни в стране с низкими ценами, чистым воздухом и потрясающей природой. А если вас интересует возможность остаться в Грузии надолго – читайте нашу статью:
