a
Версия
для печати

Содержание недвижимости в Грузии

Среди преимуществ покупки недвижимости в Грузии – не только упрощённый визовый режим и мягкий климат страны, но и простая и быстрая процедура покупки, минимум дополнительных расходов и низкие налоги. Обслуживание недвижимости не предусматривает фиксированных обязательных платежей, которые вы не можете приостановить, к примеру, на период длительного отъезда. Об особенностях содержания, сдачи в аренду и последующей продажи собственности в Грузии читайте в материале Prian.ru.

Для подготовки статьи мы побеседовали со специалистами местного рынка.

Елена Хохлова – совладелец и директор агентства недвижимости Property in Georgia.

Анна Давидсон – управляющий партнёр JUST Advisors – первой русскоязычной юридической компании в Грузии.

Ежегодные налоги для владельцев недвижимости

Собственники грузинской недвижимости, независимо от гражданства, должны уплачивать налог на имущество, ставка которого варьируется в пределах 0,05–2,00% в зависимости от местоположения объекта и дохода семьи. 

Если вы находитесь за рубежом, налог вы платите, как и все остальные, раз в год. Для этого необходимо встать на налоговый учёт в службе доходов Грузии (сделать это может любой иностранец) и уплачивать налог в соответствии с установленными требованиями. В случае просрочки начисляется пеня в размере 0,07% за каждый дополнительный день.

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Грузии

1. Налог на землю

Если вы собственник земли в Грузии, то обязаны платить налог независимо от того, налоговым резидентом какой страны являетесь. Заполнить декларацию нужно до 1 ноября отчётного года, уплатить налог – до 15 ноября. Ставки разнятся в зависимости от назначения земли.

  • Налог на участки сельскохозяйственного назначения рассчитывается с учётом региона и категории земли. Максимальная ставка – в Тбилиси для пашен и приусадебных хозяйств: 100 лари ($32,2) за гектар. Следом идёт Кахетия – 82–87 лари ($26,5–28,0) за гектар; Гори – 79–82 лари ($25,5–26,5) за гектар; Рача – 56–61 лари ($18,0–19,5) за гектар.
  • Налоговая ставка для участков несельскохозяйственного назначения зависит от расположения. Каждый муниципалитет отдельно устанавливает базисную ставку (не меньше 0,24 лари за кв. м) и территориальный коэффициент (не больше 1,5). К примеру, налог для участка в 200 кв. м в Цхнети (Ваке, Тбилиси) имеет следующую формулу: 0,24 (базисная ставка) × 1,0 (коэффициент) × 200 (площадь) = 48 лари ($15,5).

Какие участки не облагают налогом

  • Земли сельскохозяйственного назначения, плодородный слой которых более чем наполовину пострадал от природных явлений (засуха, наводнение, град, ураган и т. д.). Для подтверждения потребуется справка от органов местного самоуправления.
  • Вновь осваиваемые земли сельскохозяйственного назначения. Освобождение от налога действует для физических лиц в течение первых пяти лет.
  • Сельскохозяйственные участки площадью до 5 га, которые по состоянию на 1 марта 2004 года уже находились в собственности физического лица.
  • Земельные участки, которые принадлежат физическим лицам, постоянно проживающим в высокогорных селениях.
  • Земли, занятые многоквартирными комплексами.
  • Земли с частными домами и автогаражами, при условии что данный муниципалитет или город находится под самоуправлением. Но в рамках норм по площади, которые установлены местными органами управления. К примеру, в Тбилиси не нужно уплачивать налог на землю за общий участок, который прикреплён к дому или гаражу. Исключение – участок, используемый под хозяйственную деятельность.
Частный дом в Грузии
Частный дом в Грузии

2. Налог на имущество

В категорию имущества входят не только апартаменты, здания и сооружения, но также средства передвижения: легковые автомобили, яхты, катера, вертолёты, самолёты, зарегистрированные в Грузии. Требования по подаче декларации и оплате – те же, что и в случае с налогом на землю. 

Для расчёта налога на имущество в качестве базы берётся его стоимость, которую собственник определяет самостоятельно исходя из рыночной цены на конец отчётного периода. Если служба доходов сомневается в указанной сумме, то может её пересмотреть. Стоит также упомянуть, что в случае с частным домом налог на землю и имущество рассчитываются и уплачиваются раздельно. 

Годовая ставка налога на имущество в Грузии зависит от двух факторов

  1. Доходы, полученные семьёй собственника в течение отчётного года: до 100 тыс. лари ($32 195) – 0,05–0,20%; более 100 тыс. лари – 0,8–1,0% от рыночной стоимости имущества.
  2. Местонахождение объекта. Ставку в данном случае определяет муниципалитет. К примеру, семья с доходом до 100 тыс. лари, имеющая недвижимость в Тбилиси, должна платить в год за свою собственность 0,20% от цены, в Казбеги и в Нью-Гудаури – 0,08%, в Местиа – 0,10%.

Ставки одинаковы для резидентов и нерезидентов Грузии. При этом доход включает в себя суммы, полученные как от грузинских, так и от зарубежных источников. Доход фиксируется по поданным налоговым декларациям. Конечно, доходы, полученные не в Грузии, отследить сложно. 

Когда не нужно платить налог на имущество

  • Семейный годовой доход, предшествующий отчётному периоду, не превысил 40 тыс. лари ($12 878).
  • Имущество получено в лизинг от резидента Грузии.
  • Собственность отведена под медицинские цели.
  • Имущество расположено в свободной индустриальной зоне либо на участке, который попадает под грузинский закон «Об оккупированных территориях». Второе условие – временное, пока власти не урегулируют конфликт.
  • Собственность отведена под гостиницу или иной туристический объект размещения (до 1 января 2026 года).
  • Имущество находится во владении у лица, проживающего в высокогорном селении, и расположено на территории высокогорного селения. Срок действия – десять календарных лет с момента получения данного статуса.

Примеры недвижимости в Грузии

Обязательства гражданина РФ, владеющего недвижимостью в Грузии

Если вы не служите в государственных органах Грузии, уведомлять российскую налоговую вы должны только в случае приобретения доли грузинской компании или акций АО, зарегистрированного в стране. Размер доли/акций должен превышать 10%. О приобретении недвижимости уведомлять нет необходимости. 

Доход от сдачи недвижимости в аренду в Грузии трактуется как прибыль, полученная от иностранного источника, а потому облагается в России налогом в 13%. То же касается дохода от продажи собственности. Единственное исключение в последнем случае – недвижимость, которой продавец владел более пяти лет и не использовал в коммерческих целях. 

При этом, если вы даже заплатите все налоги в Грузии, это не уменьшает ваши налоговые обязательства в РФ, так как между этими странами не подписан договор об избежании двойного налогообложения. В то же время Грузия не участвует в обмене финансовыми данными в рамках CRS, потому российская налоговая не получает автоматически данные о денежных поступлениях на личные счета граждан РФ в грузинских банках. 

Читайте также: НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежом

Коммунальные платежи в Грузии

«Коммуналка» в Грузии отличается от привычной системы в России, Украине и Беларуси тем, что здесь нет фиксированной квартплаты. Все услуги оплачиваются по счётчику или установленному тарифу. Если вы в квартире не проживаете какое-то время – за этот период ничего не платите. Исключение составляют жилые комплексы, в которых сбор за обслуживание дома (2,5–3,0 лари в месяц) надо платить в любом случае. 

Батуми
Батуми, застройка разных эпох

1. Вода. В стране нет центрального водоснабжения, потому за поставку воды отвечает несколько компаний. Самая крупная и популярная – GWP. Есть два варианта тарифа: по счётчику и по количеству прописанных в квартире человек. В первом случае стоимость кубического метра – 0,2655 лари, во втором – 3,15 лари в месяц на человека. Чаще встречается второй вариант оплаты. 

2. Вывоз мусора. Ставка фиксированная – 2,5 лари на человека в месяц. Счёт зависит от количества прописанных в квартире людей. 

3. Электричество. Крупнейшая компания в Грузии – Telasi. Тариф за киловатт-час варьируется в пределах 0,12–0,14 лари в зависимости от напряжения и от того, освобождён ли плательщик от НДС. Средний месячный счёт за электричество для двух человек, которые проживают в квартире и почти весь день находятся дома, – 25–30 лари ($8–10). 

4. Газ. Оплачивается по счётчику, показания которого довольно часто проверяют работники компании. Один из самых крупных поставщиков – Tbilisi Energy. Потребительский тариф – 0,39–0,46 лари за куб. м (в зависимости от того, освобождён ли владелец жилья от уплаты НДС). 

С мая по сентябрь-октябрь отапливать жильё не требуется, потому газ расходуется только на приготовление пищи и подогрев воды. В месяц на семью из двух человек при таком раскладе выходит около 15 лари ($5). 

5. Отопление. Центрального отопления в стране нет, хотя газовые радиаторы, установленные в новостройках и во многих частных домах в Грузии, причисляют именно к такому варианту. На практике система сильно отличается от привычной для России, Украины, Беларуси, так как для отопления потребуется собственный бойлер. Преимущество в том, что температуру нагрева воды и радиаторов можно регулировать самостоятельно, а при желании – полностью выключить, снижая тем самым коммунальные расходы. 

С наступлением отопительного сезона счёт за газ при условии «центрального» отопления сильно возрастает и зависит от метража квартиры, количества радиаторов, установленной температуры нагрева. За квартиру в 60–70 кв. м при проживании одного-двух человек зимой придётся отдавать около 100–120 лари ($33–40). 

Есть и другой вариант отопления, более старый, – газовая печь, которую в Грузии называют «карма». Часто её можно встретить в домах старого жилищного фонда. Температуру также можно регулировать. Отопление с её помощью выходит чуть дешевле: зимой приходится платить 70–80 лари ($23–27). 

Самый дорогостоящий вариант отопления – электронагреватели или кондиционеры. Используют их в крайних случаях, так как счета за обогрев небольшой квартиры составляют зимой 150–200 лари ($50–70). 

6. Лифт. В зависимости от возраста дома встречаются разные системы оплаты. В некоторых лифтах установлен автомат, в который требуется забросить 5–10 тетри (в некоторых высотках Батуми «ставка» достигает 20 тетри, или $0,06). 

В последнее время компания Citycom начала устанавливать в лифтах новостроек терминалы, для которых требуется специальная карточка: прикладываем – лифт едет. Договор с компанией заключает товарищество конкретного дома. Ежемесячная стоимость карты – 10–15 лари ($3–5), проезд безлимитный. На карте указан персональный код, который могут ввести на терминале ваши гости. 

7. Интернет, телевидение, телефон. Основные операторы в Грузии – Magti и Silknet. В первом случае, к примеру, безлимитный пакет 20 Мбит/с будет стоить 30 лари ($10) в месяц, базовый пакет IP-телевидения, включающий 160 каналов, обойдётся в 25 лари ($8), домашний телефон – в 5 лари ($1,7). Интернет-пакет в Silknet будет стоить 24–30 лари ($8–10) в месяц, самый дорогой телевизионный пакет – 17 лари ($5,7), телефон – 4 лари ($1,3). 

Новостройки Батуми
Новостройки Батуми

8. Страховка. Не обязательна. Но при желании можно посмотреть пакеты компаний Unison, Ardi – здесь страхование доступно даже иностранцам, проживающим в стране по туристической визе. 

Услуги коммунальных компаний можно приостановить на время длительного отъезда собственника. В первую очередь стоит приостанавливать уборку и вывоз мусора, так как там каждый месяц «капает» фиксированная сумма. С водой, газом, электричеством можно сделать то же самое, но нюанс в том, что по возвращении придётся снова заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем делать это необязательно: везде стоят счётчики, и если вас в квартире нет – соответственно, ничего платить не придётся. 

Оплата коммунальных услуг очень удобная. Проще всего завести карту одного из местных банков – к примеру, Bank of Georgia или TBC – и выполнять все платежи онлайн через интернет-банкинг. Второй вариант – пэйбоксы, установленные на каждой остановке транспорта, вблизи магазинов, на станциях метро. В некоторых меню есть даже на русском, на английском – в обязательном порядке. Всё, что потребуется знать для оплаты, – номер договора с определённой обслуживающей компанией. Можно вносить наличные или использовать карту грузинского банка. Второй вариант зачастую выгоднее, так как во многих случаях не предполагает комиссии. 

Итого сколько платят за «коммуналку» в Грузии

  • Если вы проживаете в квартире 60–70 кв. м вдвоём, месячный пакет коммунальных услуг в летний период потянет примерно на 110 лари ($36) с учётом телевидения, домашнего телефона и использования лифта. Зимой стоимость увеличится до 170–200 лари ($57–67).
  • Если вы покидаете квартиру на долгий срок, предварительно уведомив компании, которые поставляют воду, вывозят мусор, обеспечивают интернет, – платить ничего не придётся.

Читайте также 

Сдача недвижимости в аренду

Средняя доходность, когда речь идёт о новостройках и долгосрочной аренде, составляет 7–10% годовых. Если объект сдают в краткосрочную аренду, прибыль может доходить до 20%.

Долгосрочная аренда

Ставки сильно варьируются в зависимости от сезона, города и района. Самый горячий период – с мая по ноябрь, самые доступные предложения можно найти с января по март. 

В Тбилиси самые высокие цены – в центре, старом городе, в районах Ваке, Вера, начале Сабуртало. Дешевле всего – в спальных частях города: Глдани, Варкетили, Диди Дигоми. В Батуми самое дорогое жильё на первой береговой линии. 

Старый город Тбилиси
Старый город, Тбилиси

В связи с коронавирусом и оттоком туристов цены на аренду просели на 20–30%: спрос не покрывает предложение. Но в обычное время в сезон ставки повышаются минимум на 10–20% в сравнении с зимой. В январе-феврале студию в центре можно найти за 500–600 лари ($170–200), уютную двушку в хорошем, но не центральном районе – за 750–800 лари ($250–270). Цены обычно ниже на квартиры на первом полуподвальном этаже (старый жилищный фонд), с маленькими окнами, в «итальянском» дворике. 

Учтите, что все новостройки здесь европейского типа: по факту двухкомнатная квартира – это отдельная спальная и гостиная, объединённая с кухней. 

При аренде квартиры собственник зачастую требует оплатить первый и последний месяцы аренды. На съёмщика также ложатся все коммунальные платежи: владелец даёт номера абонента управляющих компаний и говорит, в какие даты приходят счета. 

Батуми аренда
В Батуми часто можно увидеть объявления о сдаче недвижимости в аренду

Налоги на доход от аренды

Если вы сдаёте в аренду нежилые помещения, то подоходный налог у арендодателя составляет 20%; если квартиру или дом – 5%. Уплачивается налог ежегодно до 30 марта года, следующего за отчётным. В первый год налог уплачивается единовременно, во второй и последующие – авансовыми платежами четыре раза за год. Сумма – одна четвёртая от той, что вы внесли в предыдущий отчётный период. Если по итогам года сумма налога оказалась больше уплаченной, нужно доплатить, если меньше – потребовать возврат части средств.

Сдавать жильё в краткосрочную аренду – в формате Airbnb или Booking – можно в двух вариантах. Когда речь идёт о субаренде, физическое лицо может быть зарегистрировано в качестве микробизнеса. На это имеют право не только граждане Грузии, но и иностранцы, проживающие в стране по обычной туристической визе. На доход менее 30 тыс. лари ($10 тыс.) в год налог не предусмотрен. 

Планируя сдавать свою квартиру, необходимо встать на учёт в налоговой инспекции, предъявить кадастровый код жилья и после раз в год подавать декларацию. Ставка – 5% от дохода, но фактическую сумму можно уменьшить, предъявив чеки на текущие расходы.

Управляющие компании

Практически каждый крупный застройщик, занимающийся возведением апарт-отелей в Грузии, предлагает услуги управляющей компании, правда, только для квартир в собственных комплексах. Но в Тбилиси есть крупная контора и множество частных лиц, которые занимаются управлением абсолютно любых объектов и берут за свои услуги 20–40% от арендного дохода. 

Елена Хохлова: При выборе исполнителя необходимо сравнить не только ставки, но и обязанности, расходы, которые берёт на себя управляющая компания, какие расходы лягут на собственника. 

Отдельно обсудите, на кого будет создаваться аккаунт объекта на площадках для бронирования. Привлекательность жилья для потенциальных арендаторов – не только в фотографиях и описании, но и в оценке и отзывах. Поэтому заранее проговорите условия расторжения контракта с управляющей компанией. Также обратите внимание, кто берёт на себя оплату площадок для бронирования, коммунальные счета и текущий ремонт. 

Набережная в Батуми
Застройка вдоль набережной в Батуми

Стоимость жизни в стране

Прожиточный минимум для среднего потребителя в июле 2020 года составлял 162,6 лари ($53), для семьи – 307,9 лари ($100). Официальная средняя зарплата в Грузии – 1 180 лари ($380). Больше всех получают врачи, чиновники высшего звена, финансисты, учёные, IT-специалисты, инженеры. 

Затраты на жизнь в Грузии заметно ниже среднеевропейских. Продуктовая корзина на человека требует около 300 лари ($100) в месяц, поход в кафе обойдётся в 25–30 лари ($8–10), на транспорт и мобильную связь дополнительно понадобится около 50 лари ($17). Обязательные расходы в месяц, с учётом аренды квартиры-студии и «коммуналки» зимой, потребуют около 1 100 лари ($360). На дополнительные расходы (тренажёрный зал, поездки по стране, культурные развлечения, кафе) закладывайте ещё 300–400 лари ($100–135). 

То есть 1 500 лари ($500) вполне достаточно для комфортной жизни.

Тбилиси, вид на город
Тбилиси, вид на город

Продажа недвижимости в Грузии

Сейчас границы закрыты, экономика стагнирует, сделки в основном заключают на внутреннем рынке. Пока сфера удалённого заключения сделок в Грузии не развита, 3D-просмотры и VR только начинают входить в обиход. Рынок подстраивается под арендатора – собственникам приходится предлагать весомые бонусы: скидки, включение в аренду коммунальных платежей и т. д. 

Елена Хохлова: Рынок аренды очень сильно просел. А вот на рынке купли-продажи цены не упали, а на элитную недвижимость и загородные объекты даже выросли. Но пока судить о ситуации рано: через месяц банки должны возобновить выплаты по кредитам, отменив отсрочку платежей, и вот тогда уже что-то прояснится. Если мы говорим про старый жилищный фонд, к примеру в Чугурети, Сололаки, Авлабари, то через один-два месяца вполне возможно найти привлекательные инвестиционные предложения. Уже сейчас немало вариантов, когда людям срочно нужны деньги и им приходится продавать некогда популярное у туристов жильё. 

Грузия привлекательна для других стран, прежде всего потому, что очень легко и быстро проскочила коронавирусный кризис. На данный момент интерес к грузинской недвижимости высокий, особенно со стороны Израиля, России, Беларуси. Интересна страна и для бизнес-инвесторов: очень многие иностранцы рассматривают Грузию как плацдарм для развития крупного бизнеса, новых производств. Потому, по мнению местных риэлторов, цены не будут падать, особенно в масштабе крупных сделок. 

Анна Давидсон: При продаже или покупке жилья не требуется согласие супруга, а также нотариальное подтверждение, что продавец в браке не состоит. По умолчанию, независимо от того, на чьё имя записана недвижимость, если она приобретена в браке – это уже совместно нажитое имущество. Но если, к примеру, муж решил продать квартиру, согласие жены ему не требуется. Однако перед покупкой обязательно следует проверять, состоит ли продавец в браке, и подстраховаться письменным нотариальным согласием супруга. 

Обязательств по страхованию в Грузии нет – ни имущества, ни рисков. Обязательное страхование жизни и имущества существует только в том случае, если вы приобретаете недвижимость в ипотеку. Но нужно иметь в виду, что эта страховка действует сугубо в интересах банка. То есть воспользоваться ей может только банк в том случае, если вы не выполняете свои обязательства. И никакой защиты в разборках с третьими лицами вы по этой страховке не получите. 

Налоги при продаже недвижимости

Зависят от категории собственника. 

  • Физические лица (продажа квартиры, дома, апартаментов, земельного участка, на котором находится жильё, а также коммерческих объектов) – 5%.
  • Юридические лица – 20%.

Налогом облагается доход от продажи, то есть разница между ценой реализации и ценой покупки (либо рыночной стоимостью объекта, если собственник его получил в дар). Есть возможность уменьшить финальную сумму, представив чеки расходов: коммунальные платежи, чеки от покупки ремонтных материалов и прочие документы, подтверждающие затраты на обслуживание объекта. 

Когда налог платить не нужно

  • Частная собственность: если собственник владеет продаваемым домом и прилегающим участком более двух лет.
  • Коммерческая недвижимость: если продавец не задействовал объект для предпринимательских целей последние два года. К таковым не относится владение акциями, долями и получение дохода по ним.

Резюме. Как видим, содержание недвижимости в Грузии не влечёт огромных дополнительных затрат, а сдача в аренду может приносить более 10% годовых (что намного больше, чем в среднем по Европе). Учитывая ситуацию и положение Грузии на международной арене после коронавируса, стоит присмотреться к местной недвижимости – и для инвестиций, и для собственного отдыха или жизни в стране с низкими ценами, чистым воздухом и потрясающей природой. А если вас интересует возможность остаться в Грузии надолго – читайте нашу статью: 

Читайте также: Визовый режим, вид на жительство и гражданство в Грузии

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Грузия, Содержание недвижимости, Недвижимость

Читайте также

Forbes назвал Батуми лучшим городом для инвестиций. Почему?
Готовая стратегия для инвесторов с консервативным риск-профилем
«Грузинское чудо» на рынке недвижимости. Что позволяет застройщику заявлять хорошую доходность в Батуми
Здесь самая продаваемая вещь – чувства
Твой шанс, рантье. Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду в 2021 году
Ориентируйтесь на столицы
Нужен сад или хотя бы веранда: вот о каких домах мечтают люди после 2020 года
Пандемия сделала нас прагматичными
Содержание недвижимости в США
Сколько стоит ежегодное обслуживание американской квартиры
Как покупка зарубежной недвижимости поможет обеспечить будущее детей. Опыт Соединённых Штатов Америки
Оказывается, есть три фактора долгосрочной надёжности

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Грузии Элитная недвижимость в Грузии Коммерческая недвижимость в Грузии Апартаменты (квартиры) в Грузии

Новости и статьи по теме «Грузия»:

Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи
  • 28507
На выбор – десять популярнейших курортов мира
Твой шанс, рантье. Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду в 2021 году
  • 4032
Ориентируйтесь на столицы