В мае 2025-го власти непризнанной республики изменили для приезжих условия приобретения и владения жильем. Налоги уменьшились, число объектов, которые можно оформить на себя, увеличилось. Какие еще нововведения появились и как они отражаются на рынке недвижимости Северного Кипра? Рассуждают эксперты Leverage Investments.
Видимо, главное изменение: до лета 2025 года иностранцы могли оформить в собственность только один объект недвижимости – сейчас право расширено. Иностранец может получить титул на трое апартаментов или две виллы.
В Северном Кипре всегда была лазейка, позволяющая реально владеть неограниченным числом объектов. Регистрация договора купли-продажи фактически полностью заменяла титул, и 95% покупателей, в том числе и те, кто владел одним объектом, вообще не получали окончательный документ.
Но финальное оформление титула – другое дело. Окончательное право собственности теперь можно получать и на второй, и на третий объект.
В 2024 году рынок огорошили новыми правилами, согласно которым владеть недвижимостью можно было только при наличии титула. Иностранцы, фактически владеющие несколькими юнитами, должны были быстро перевести собственность на кого-то другого или продать ее.
Однако закон реально не заработал. Изначально был установлен срок – полгода – для переоформления «лишней» недвижимости, затем его дважды продлевали, и до реальных штрафов и тем более передела рынка дело не дошло.
Хотя в моменте некоторые инвесторы пребывали в растерянности.
Продажа недвижимости наряду с туризмом, образованием и – в некоторой степени – сельским хозяйством основные источники дохода республики. Поэтому совсем зажимать эту сферу власти просто не могут.
Однако в 2024-м они приняли совершенно непродуманный закон, который – мы еще год назад об этом говорили – реально работать не мог. В нем не был нормально прописан механизм легализации жилья, а главное – бюрократическая машина не была готова трудиться быстро.
Но, конечно, некоторых иностранцев нововведения 2024 года напугали. Люди стали избавляться от своей собственности, а те, кто хотел продать быстро, должны были предложить дисконт. В результате на рынке появились предложения с 30-50-процентными скидками.
Примеры недорогих объектов в Северном Кипре
133 552 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
78 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Светлые современные 3-комнатные апартаментыобщей площадью 78 м². Просторная гостиная с большим угловым диваном и мягкими декоративными подушками, плазменным телевизором и кондиционером. Из гостиной выход на балкон площадью 4 м².
Кухня оборудована всей необходимой техникой: холодильник Samsung, варочная панель и духовой шкаф, посудомоечная...
Leverage Investments
101 921 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
71 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
3-комнатные апартаменты 71,4 м2 в 5 минутах от моря. Престижный жилой комплекс расположенный на склоне холма в заповедной зоне с неповторимым видом на Средиземное море.
Квартиры специально расположены так, чтобы обеспечить уединенность и открытый вид на природу. Все квартиры построены по высочайшему стандарту с использованием самых...
Leverage Investments
174 554 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
74 м2332
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Готовые 3-комнатные апартаменты 74м² находится в непосредственной близости от берега моря, обеспечивая неповторимый вид на Средиземное море и Киренийские горы. Высокое качество строительства и отделочных материалов. В апартаментах установлен теплый пол, а в стоимость входит вся бытовая техника. Благоустроенная территория комплекса включает...
Leverage Investments
140 581 €
Вилла в Фамагусте, Кипр
166 м24
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Предлагаем вашему вниманию отличный 4-комнатный таунхаус площадью 166 м², всего в 200 метрах от моря! Эта комфортабельная вилла полностью готова к вашему заселению – в стоимость включены мебель и бытовая техника. Вилла находится в ухоженном закрытом комплексе на первой линии моря, обеспечивая высокий уровень приватности и безопасности. Рядом...
Leverage Investments
120 665 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
77 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Апартаменты 2+1 площадью 77 м² полностью меблированы и укомплектованы техникой. Здесь продуманная планировка: просторная гостиная плавно соединена с кухней открытого типа, две спальни, ванная и прихожая.
В гостиной есть диван, телевизор и рабочая зона. Кухня полностью оснащена техникой: холодильником, духовым шкафом, варочной поверхностью и...
Leverage Investments
94 892 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
53 м2221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Апартаменты 1+1 площадью 53 м² полностью меблированы и укомплектованы бытовой техникой, что делает их готовыми к заселению сразу после покупки. Планировка включает светлую гостиную, совмещённую с кухней открытого типа, уютную спальню и ванную комнату. В гостиной установлены диван, телевизор и обеденный стол. Кухонная зона оснащена холодильником,...
Leverage Investments
114 807 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
58 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Апартаменты 1+1 площадью 58 м²(46м² жилой площади + терраса 12 м²) расположены в современном жилом комплексе на второй линии от моря. Квартира имеет прямой вид на Средиземное море, а благодаря особенностям рельефа из окон и террас открываются панорамные виды не только на море, но и на горы. Планировка включает светлую гостиную с кухней открытого...
Leverage Investments
197 985 €
Вилла в Кирении, Кипр
135 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Вилла 135 м² расположена всего в 350 метрах от моря и станет отличным вариантом как для постоянного проживания, так и для отдыха у побережья. Просторная планировка включает светлую гостиную, кухню, 2 спальни и 2 ванные комнаты. Изюминкой объекта является терраса, откуда открываются красивыевиды.
Город Каршиякаотличается спокойной атмосферой...
Leverage Investments
154 639 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
90 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Апартаменты 2+1 формата loft площадью 90 м² с террасой 12 м² идеально подойдут для комфортной жизни у моря. На первом этаже расположена светлая гостиная с открытой кухней, спальня и санузел. На втором этажеещё одна спальня и дополнительный санузел. Просторная терраса отлично подойдёт для отдыха на свежем воздухе, а из окон открывается вид на...
Leverage Investments
257 731 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
105 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Это современный жилой комплексрасположенный в зелёном районе Енибогазичи.Архитектура комплекса выдержана в горизонтальном стиле,без высотных зданий, с просторными зелёными участками и большим вниманием к деталям.Здания оформлены в светломсовременномстиле с элементами дерева, а более 50% территории занимает озеленение.
На территории комплекса...
Leverage Investments
702 905 €
Вилла в Фамагусте, Кипр
105 м26
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Просторнаявилла 5+1 общей площадью 407 м². На первом этаже расположены две спальни, гардеробная, два санузла, а также кухня с кладовой. Второй этаж включает хозяйственную комнату и три спальни, каждая из которых оборудована индивидуальным санузлом. В доме предусмотрены террасы для отдыха, парковка и собственный уютный двор с зоной барбекю....
Leverage Investments
194 470 €
Апартаменты в Алсанджаке, Кипр
102 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
3-комнатные апартаменты площадью 102 м² расположены на первом этаже и включают в себя просторную террасу 21 м² и собственный зелёный сад площадью 30 м²с виноградом, инжиром, хурмой, лимоном и мандарином.
Находится в тихом зелёном пригороде Кирении, всего в 100 метрах от самого большого парка Северного Кипра. Парк расположен в сосновом лесу,...
Leverage Investments
467 432 €
Вилла в Кирении, Кипр
120 м24
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Вилла 3+1расположена всего в 550 метрах от моря и прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для отдыха. На первом этаже расположены две комнаты: спальня и кабинет с диваном, а также санузел. На втором этаже находится просторная мастер-спальня с собственной террасой, откуда открываются потрясающие виды на море и горы. Из улицы...
Leverage Investments
131 208 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
78 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
3-комнатные апартаменты площадью 78 м² расположены всего в 1200 метрах от моря, у подножия живописного Киринейского хребта. Из окон открываются панорамные виды нагоры.
Квартира полностью меблирована и укомплектована всей необходимой бытовой техникой. На территории комплекса обустроены зоны отдыха, ухоженный ландшафт и общий бассейн. В шаговой...
Leverage Investments
154 639 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
85 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Просторная гостиная совмещена с кухней открытого типа, где есть вся необходимая техника: холодильник, плита, духовка, вытяжка и микроволновая печь. Из зала можно выйти на балкон площадью 8 м².Особое достоинство пентхауса этобольшая терраса на крыше площадью 70 м². Здесь уже сделана гидроизоляция и установлена раковина с водой, что позволит...
Leverage Investments
133 552 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
50 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Апартаменты 2+1 площадью 50 м² с мебелью, техникой и большим закрытым участком земли. Расположены в одном из самых живописных районов, в Лапте, всего в 100 метрах от моря. Отсюда открываются потрясающие виды на Средиземное море с одной стороны и горы с другой.
В апартаментах недавно был выполнен ремонт, установлена новая встроенная кухня с...
Leverage Investments
73 805 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
41 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Искеле Лонг-Бичэто живописный прибрежный район на Северном Кипре, который стал одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость и комфортной жизни. Прекрасные пляжи, развитая инфраструктура и высокий уровень безопасности делают его идеальным выбором как для отдыха, так и для постоянного проживания.
В этом районе...
Leverage Investments
120 665 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
37 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Студия-пентхаус площадью 37 м² с балконом 4 м² и просторной террасой на крыше 18 м² отличный вариант для жизни у самого моря. В гостиной стоит удобная кровать с мягким изголовьем, прикроватная тумба, обеденный стол и мягкие стулья. Кухонная зона полностью оборудована современной техникой, здесь есть варочная поверхность, духовой шкаф, вытяжка,...
Leverage Investments
96 063 €
Апартаменты в Алсанджаке, Кипр
40 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Пентхаус 1+1 площадью 40 м² с просторной террасой на крыше 21 м². Квартира укомплектована всей необходимой мебелью и техникой: современная кухня с плитой, духовым шкафом, холодильником и стиральной машиной, удобная обеденная зона, гостиная с мягким диваном, телевизором и кондиционером, а также светлая спальня с двуспальной кроватью и...
Leverage Investments
171 040 €
Апартаменты в Алсанджаке, Кипр
130 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Апартаменты 3+1 площадью 130 м² с мебелью и техникой расположены в комплексе с развитой инфраструктурой. Есть общий и детский бассейн. На верхней террасе есть барбекю-зона с потрясающим видом на море.
Комплекс находится у подножья гор, всего в пяти минутах от супермаркетов, ресторанов и пляжей. В 15 минутах езды расположена частная школа...
Недвижимость Северного Кипра стремительно дорожала с окончания пандемии. Во время Covid республика была закрыта для иностранцев, но затем рынок расцвел. Импульс ценам придали военные конфликты на Украине и Ближнем Востоке, и с 2021 года цены выросли в среднем более чем на 200%, а где-то и на 300%, что видно из таблицы аналитиков REIDIN.
Рост действительно был аномальным, но вот принятый в 2024 году закон обрушил прежде всего рынок новостроек. Застройщики, не успевшие продать юниты в новых проектах, столкнулись с жесткой конкуренцией со стороны частных продавцов, поскольку то, что девелопер продает, скажем, за £100 тыс., на вторичке может предлагаться в два раза дешевле. Частники при этом всё равно получают выгоду, если они покупали до стремительного роста цен 2022–2023 годов.
В результате еще в прошлом году застройщики стали жаловаться на снижение продаж, а налоговая служба зафиксировала сокращение поступлений от сделок. Власти поняли, что сделали глупость, и весной 2025 года дали задний ход.
Итак, теперь иностранцы могут получать титул на трое апартаментов или две виллы. Не менее важно, что у тех, кто по-прежнему владеет большим числом юнитов (или хочет приобрести четвертый, пятый и т. д.), появилось такое право.
Это так называемый временный титул. По сути, это право собственности, которое выдают на десять лет, в течение которых собственник волен распоряжаться купленной недвижимостью. Такое решение позволяет всем, кто владеет четырьмя и более объектами, не спеша принимать решение, что же делать с ними дальше. Продавать, переоформлять, передавать родственникам и т. д.
Особенность «временного титула» – собственник может напрямую заключать договор с новым покупателем и совершать сделку без участия застройщика.
Ранее, если собственник не оформлял титул, а владел объектом только по договору купли-продажи, для перепродажи ему нужно было получить разрешение застройщика. Сейчас это не требуется.
Второе нововведение – налоговое послабление. До мая 2025-го покупатель должен был заплатить 6% налог при регистрации договора купли-продажи в земельном комитете и еще 6% – при получении титула. Сейчас вторая часть налога уменьшена до 3%.
Впрочем, и сейчас многие не платят вторую часть налога. Дело в том, что титул, как и раньше, в Северном Кипре получают после одобрения сделки Министерством внутренних дел. Да, это формальность, но его можно ждать долго – до двух лет. За это время спекулятивные инвесторы, например, просто перепродавали свою собственность…
Сейчас новостройки едва ли подходят для спекулятивных инвестиций, поскольку куда более живой в Северном Кипре рынок вторички.
Застройщики не имеют возможность снижать цены из-за резкого удорожания земли и стройматериалов, ведь их в Северном Кипре не производят, тут всё привозное.
Например, в нашей компании 80% сделок сейчас – на вторичке, где цены куда более конкурентные, видимо самые конкурентные за последние четыре года. Повторюсь: то, что застройщик продает за £100 тыс., собственники готовы отдать за £50–75 тыс. Не скажу, что таких предложений много, но они есть, особенно от тех, кто покупал до 2022 года. И обратите внимание: речь идет о фактически новом жилье в проектах, реализованных не 30–40 лет назад, а в нынешнем десятилетии.
Единственный шанс застройщиков – в рассрочках. Все-таки частник требует всю сумму сразу. Ну и время тоже работает на рынок новостроек, поскольку нынешние тенденции гарантированно приведут к дефициту жилья через два-три года.
P. S.
В заключение вишенка на торте. Еще одно изменение от властей Северного Кипра. Собственник, оформивший титул, теперь может автоматически получить пятилетний ВНЖ – без предоставления справки о доходах.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
