В мае 2025-го власти непризнанной республики изменили для приезжих условия приобретения и владения жильем. Налоги уменьшились, число объектов, которые можно оформить на себя, увеличилось. Какие еще нововведения появились и как они отражаются на рынке недвижимости Северного Кипра? Рассуждают эксперты Leverage Investments.
Видимо, главное изменение: до лета 2025 года иностранцы могли оформить в собственность только один объект недвижимости – сейчас право расширено. Иностранец может получить титул на трое апартаментов или две виллы.
В Северном Кипре всегда была лазейка, позволяющая реально владеть неограниченным числом объектов. Регистрация договора купли-продажи фактически полностью заменяла титул, и 95% покупателей, в том числе и те, кто владел одним объектом, вообще не получали окончательный документ.
Но финальное оформление титула – другое дело. Окончательное право собственности теперь можно получать и на второй, и на третий объект.
В 2024 году рынок огорошили новыми правилами, согласно которым владеть недвижимостью можно было только при наличии титула. Иностранцы, фактически владеющие несколькими юнитами, должны были быстро перевести собственность на кого-то другого или продать ее.
Однако закон реально не заработал. Изначально был установлен срок – полгода – для переоформления «лишней» недвижимости, затем его дважды продлевали, и до реальных штрафов и тем более передела рынка дело не дошло.
Хотя в моменте некоторые инвесторы пребывали в растерянности.
Продажа недвижимости наряду с туризмом, образованием и – в некоторой степени – сельским хозяйством основные источники дохода республики. Поэтому совсем зажимать эту сферу власти просто не могут.
Однако в 2024-м они приняли совершенно непродуманный закон, который – мы еще год назад об этом говорили – реально работать не мог. В нем не был нормально прописан механизм легализации жилья, а главное – бюрократическая машина не была готова трудиться быстро.
Но, конечно, некоторых иностранцев нововведения 2024 года напугали. Люди стали избавляться от своей собственности, а те, кто хотел продать быстро, должны были предложить дисконт. В результате на рынке появились предложения с 30-50-процентными скидками.
Примеры недорогих объектов в Северном Кипре
158 153 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
74 м²332
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Готовые 3-комнатные апартаменты 74м² находится в непосредственной близости от берега моря, обеспечивая неповторимый вид на Средиземное море и Киренийские горы. Высокое качество строительства и отделочных материалов. В апартаментах установлен теплый пол, а в стоимость входит вся бытовая техника. Благоустроенная территория комплекса включает...
Leverage Investments
140 581 €
Вилла в Кирении, Кипр
166 м²4
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Предлагаем вашему вниманию отличный 4-комнатный таунхаус площадью 166 м², всего в 200 метрах от моря! Эта комфортабельная вилла полностью готова к вашему заселению – в стоимость включены мебель и бытовая техника. Вилла находится в ухоженном закрытом комплексе на первой линии моря, обеспечивая высокий уровень приватности и безопасности. Рядом...
Leverage Investments
185 098 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
64 м²2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
2-комнатные апартаменты 64 м² + терраса 30 м² с панорамными окнами и прямым, завораживающим видом на море прямо из спальни! Квартира полностью оснащена мебелью и техникой: газовая плита, духовка, посудомоечная машина. Во всех комнатах установлены кондиционеры.
Расположен в 300 метрах от частного песчаного пляжа с развитой инфраструктурой:...
Leverage Investments
187 441 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
79 м²3
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Апартаменты 2+1 общей площадью 79 м² (с балконом 7 м²) полностью меблированы и готовы к проживанию. В гостиной установлен серый модульный диван, журнальный столик и телевизор. Кухня оборудована встроенной техникой: духовкой, газовой плитой, холодильником и вытяжкой, также предусмотрено место под стиральную машину. Главная спальня с панорамными...
Leverage Investments
74 976 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
38 м²1
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Компактная студия общей площадью 38 м² (32 м² + 6 м² балкона, откуда открывается панорамный вид на море.) Апартаменты полностью меблированы и оснащены техникой. Отличный вариант как для личного проживания, так и для сдачи в аренду.
Расположена в 200 метрах от частного песчаного пляжа с развитой инфраструктурой: несколько бассейнов (включая...
Leverage Investments
298 734 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
150 м²432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Это современный жилой комплекс премиум-класса, разработанный авторитетной компанией в популярном курортном городе Кирения. Все квартиры отличаются высочайшим качеством отделки премиум-материалами, современными кухнями, ванными комнатами европейского уровня и просторными балконами с видами на море или сад.
Основное преимущество это идеальное...
Leverage Investments
140 581 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
53 м²111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
На фото - шоурум.
Студия площадью 53 м² c террасой 8 м² и полным дизайн-пакетом. В интерьере использованы современные материалы и спокойные оттенки. Установлен раскладывающийся диван, который легко трансформируется в полноценное спальное место. Кухня полностью укомплектована всей необходимой техникой и мебелью.
Комплекс расположен в...
Leverage Investments
89 034 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
43 м²121
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Премиальный жилой комплекс, расположенный в одном из самых востребованных и быстроразвивающихся районов Эсентепе, всего в 350 метрах от кристально чистых пляжей. Локация сочетает в себе природную тишину, живописные виды и уже сформированную инфраструктуру, что делает проект подходящим как для комфортной жизни, так и для инвестиции с потенциалом...
Leverage Investments
101 921 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
65 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Искеле Лонг-Бич это живописный прибрежный район на Северном Кипре, который стал одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость и комфортной жизни. Прекрасные пляжи, развитая инфраструктура и высокий уровень безопасности делают его идеальным выбором как для отдыха, так и для постоянного проживания.
В этом районе...
Leverage Investments
119 493 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
63 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
Уютные апартаменты 1+1 площадью 63 м² с застеклённой террасой 12 м². Квартира полностью готова к проживанию, полный дизайн-пакет с мебелью и техникой.
Просторная гостиная с выходом на террасу, современная кухня открытого типа с полным комплектом посуды и бытовой техникой. Светлая спальня с кроватью и шкафами для хранения. Также у квартиры есть...
Leverage Investments
140 581 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
48 м²111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Уютная студия 48 м² с жилой площадью 36 м² + два балкона площадью 6 и 7 м², откуда открываются красивые виды. Расположена в живописном районе Боаз, настоящем приморском районе, пляжи с чистым песком в нескольких минутах ходьбы, рядом уютные рестораны, магазины, гавань, всё, что нужно для полноценной жизни.
Комплекс выполнен в современном...
Leverage Investments
119 493 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
41 м²111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Это современный комплекс в районе Искеле, он является частью большого комплекса Grand Sapphire, одного из самых масштабных и богатых по инфраструктуре жилых и гостевых проектов на побережье. Внутри комплекса создана богатейшая инфраструктура для жизни и отдыха: два больших плавательных бассейна, отдельный детский бассейн, аквапарк, просторные...
Leverage Investments
193 298 €
Апартаменты в Алсанджаке, Кипр
96 м²321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Апартаменты 2+1 площадью 95,5 м² (жилая 76 м²) с просторной террасой на крыше 40 м² и застеклённым балконом 20 м². Из окон открываются виды на море и горы.
На территории комплекса есть два больших бассейна, вокруг которых разбит ухоженный зелёный парк с газонами. Для владельцев предусмотрена подземная парковка (по одному месту на апартамент),...
Leverage Investments
151 124 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
46 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Пентхаус 1+1 общей площадью 46 м² (жилая 42 м²) с балконом 6 м² и просторной террасой на крыше 42 м² с прямыми видами на море и горы и где уже предусмотрены выводы под воду и электричество. Квартира полностью укомплектована мебелью и техникой, выполнен полный дизайн-пакет, можно сразу заезжать и жить. Из гостиной есть выход на балкон. НДС и...
Leverage Investments
134 723 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
47 м²111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Комплекс один из самых масштабных и заметных проектов на побережье. Он сочетает жилую часть и инфраструктуру курортного уровня: несколько бассейнов, зоны отдыха, фитнес-зал, спа, рестораны, магазины, детские площадки, прогулочные аллеи и охраняемую территорию. Всё организовано так, чтобы можно было проводить время внутри комплекса, не выезжая за...
Leverage Investments
123 008 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
76 м²311
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Искеле Лонг-Бич это живописный прибрежный район на Северном Кипре, который стал одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость и комфортной жизни. Прекрасные пляжи, развитая инфраструктура и высокий уровень безопасности делают его идеальным выбором как для отдыха, так и для постоянного проживания.
В этом районе...
Leverage Investments
80 834 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
61 м²2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Апартаменты 1+1 площадью 69 м² с видом на море. Просторная гостиная объединена с кухней, из панорамных дверей есть выход на террасу с зелёной зоной и красивым видом на Средиземное море. Квартира полностью меблирована: в гостиной установлен диван, обеденная зона, телевизионная тумба, кухня оборудована всей необходимой техникой: плитой, духовкой,...
Leverage Investments
193 298 €
Апартаменты в Фамагусте, Кипр
105 м²3
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Апартаменты 2+1 loft общей площадью 104,5 м² (95 м² закрытая площадь и 9,5 м² балкон) расположены в современном комплексе в районе Енибогазичи. Планировка продумана для комфортной жизни: две отдельные спальни, два полностью оборудованных санузла и светлая гостиная зона с кухней открытого типа. Одна спальня находится на первом уровне, что удобно...
Leverage Investments
161 668 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
77 м²3
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Апартаменты 2+1 площадью 77 м² расположены на предгорье, а из окон и с балкона открываются красивые виды: прямой панорамный вид на море и живописные горы. Апартаменты продаются с мебелью и техникой, поэтому можно сразу заезжать или сдавать их в аренду. В гостиной установлен мягкий диван, телевизионная зона и обеденный стол, который при...
Leverage Investments
220 243 €
Апартаменты в Алсанджаке, Кипр
99 м²3
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Просторные апартаменты формата 2+1 площадью 99 м², из окон открывается живописный вид на горы. Открытая планировка объединяет кухню, обеденную зону и гостиную. Кухня оснащена полным комплектом техники Bosch: холодильник, духовой шкаф, встроенная варочная поверхность и вытяжка. В гостиной качественный угловой диван, который раскладывается....
Недвижимость Северного Кипра стремительно дорожала с окончания пандемии. Во время Covid республика была закрыта для иностранцев, но затем рынок расцвел. Импульс ценам придали военные конфликты на Украине и Ближнем Востоке, и с 2021 года цены выросли в среднем более чем на 200%, а где-то и на 300%, что видно из таблицы аналитиков REIDIN.
Рост действительно был аномальным, но вот принятый в 2024 году закон обрушил прежде всего рынок новостроек. Застройщики, не успевшие продать юниты в новых проектах, столкнулись с жесткой конкуренцией со стороны частных продавцов, поскольку то, что девелопер продает, скажем, за £100 тыс., на вторичке может предлагаться в два раза дешевле. Частники при этом всё равно получают выгоду, если они покупали до стремительного роста цен 2022–2023 годов.
В результате еще в прошлом году застройщики стали жаловаться на снижение продаж, а налоговая служба зафиксировала сокращение поступлений от сделок. Власти поняли, что сделали глупость, и весной 2025 года дали задний ход.
Итак, теперь иностранцы могут получать титул на трое апартаментов или две виллы. Не менее важно, что у тех, кто по-прежнему владеет большим числом юнитов (или хочет приобрести четвертый, пятый и т. д.), появилось такое право.
Это так называемый временный титул. По сути, это право собственности, которое выдают на десять лет, в течение которых собственник волен распоряжаться купленной недвижимостью. Такое решение позволяет всем, кто владеет четырьмя и более объектами, не спеша принимать решение, что же делать с ними дальше. Продавать, переоформлять, передавать родственникам и т. д.
Особенность «временного титула» – собственник может напрямую заключать договор с новым покупателем и совершать сделку без участия застройщика.
Ранее, если собственник не оформлял титул, а владел объектом только по договору купли-продажи, для перепродажи ему нужно было получить разрешение застройщика. Сейчас это не требуется.
Второе нововведение – налоговое послабление. До мая 2025-го покупатель должен был заплатить 6% налог при регистрации договора купли-продажи в земельном комитете и еще 6% – при получении титула. Сейчас вторая часть налога уменьшена до 3%.
Впрочем, и сейчас многие не платят вторую часть налога. Дело в том, что титул, как и раньше, в Северном Кипре получают после одобрения сделки Министерством внутренних дел. Да, это формальность, но его можно ждать долго – до двух лет. За это время спекулятивные инвесторы, например, просто перепродавали свою собственность…
Сейчас новостройки едва ли подходят для спекулятивных инвестиций, поскольку куда более живой в Северном Кипре рынок вторички.
Застройщики не имеют возможность снижать цены из-за резкого удорожания земли и стройматериалов, ведь их в Северном Кипре не производят, тут всё привозное.
Например, в нашей компании 80% сделок сейчас – на вторичке, где цены куда более конкурентные, видимо самые конкурентные за последние четыре года. Повторюсь: то, что застройщик продает за £100 тыс., собственники готовы отдать за £50–75 тыс. Не скажу, что таких предложений много, но они есть, особенно от тех, кто покупал до 2022 года. И обратите внимание: речь идет о фактически новом жилье в проектах, реализованных не 30–40 лет назад, а в нынешнем десятилетии.
Единственный шанс застройщиков – в рассрочках. Все-таки частник требует всю сумму сразу. Ну и время тоже работает на рынок новостроек, поскольку нынешние тенденции гарантированно приведут к дефициту жилья через два-три года.
P. S.
В заключение вишенка на торте. Еще одно изменение от властей Северного Кипра. Собственник, оформивший титул, теперь может автоматически получить пятилетний ВНЖ – без предоставления справки о доходах.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
