Версия
для печати
для печати
Статья была впервые опубликована в августе 2024 года. С тех пор правила приобретения недвижимости и последующего оформления ВНЖ для иностранцев в Северном Кипре изменились. Мы представляем данные, актуальные на сентябрь 2025 года.
Согласно Закону № 52/2008 иностранцам разрешается приобретать в собственность или арендовать на долгий срок жилые объекты и землю на территории Северного Кипра и распоряжаться ими по своему усмотрению. Однако для оформления свидетельства о собственности иностранным покупателям требуется одобрение Совета министров.
За последние два года правила радикально менялись дважды. Сначала в 2024 году право владения недвижимостью закреплялось наличием титула, но оформить его иностранцы (кроме граждан Турции) могли только на один объект недвижимости.
В законодательстве ТРСК всегда была лазейка, позволяющая реально владеть неограниченным числом объектов. Регистрация договора купли-продажи фактически полностью заменяла титул, и 95% покупателей вообще не получали окончательный документ. Но в 2024 году собственников, которые владели несколькими объектами, обязали в срочном порядке оформлять титулы и избавляться от «лишних» домов и квартир.
Однако реально закон не заработал, а летом 2025 года его снова изменили.
Последняя формулировка предусматривает для иностранцев следующие ограничения.
1. Иностранцам запрещено покупать недвижимость в зонах ограниченного доступа из соображений национальной безопасности или общественных интересов.
Например, покупать недвижимость вблизи военных баз Акротири и Декелия и на приграничных территориях иностранцы не могут.
2. Ограничение по площади приобретаемого земельного участка.
Площадь приобретаемой иностранцем земли под застройку не должна превышать 1 338 кв. м, и на этом участке разрешается построить только одно жилое здание.
Если иностранец покупает дом (на участке земли), то площадь участка не может превышать 3 300 кв. м, и на этом участке не разрешается возводить дополнительных построек.
Обратите внимание! Правительство ТРСК ввело ограничение для иностранцев на общее владение землей: до 7% земли в каждом районе и не более 3% всей земли в Северном Кипре.
3. Ограничение по количеству приобретаемых объектов.
Иностранец может стать полноправным собственником максимум трех квартир или двух домов, то есть оформить на них титул (title deed, или кочан).
Также иностранцам разрешено приобретать не более двух вилл в рамках одного проекта.
Собственники, которые по-прежнему владеют большим числом юнитов (или хотят приобрести четвертый, пятый и т. д.), имеют право оформить временный титул собственности сроком на десять лет, в течение которых могут распоряжаться купленной недвижимостью и принять решение, как распорядиться недвижимостью дальше.
Исключение! Иностранцы, являющиеся гражданами государств, признающих независимость ТРСК (то есть турки), могут купить до шести квартир. Также им разрешено приобретать до трех вилл в рамках одного проекта.
.jpg)
В одном жилом комплексе иностранцам разрешено продавать до 80% объектов, из них не более 50% объектов должны быть проданы гражданам одной страны или родственникам первой линии. Остальные 20% объектов допускается продавать только гражданам Северного Кипра и стран, признающих независимость ТРСК (Турции).
Это правило не применяется к проектам, для которых разрешения были получены и/или необходимые заявки были поданы до вступления поправок в силу.
Эксперты местного рынка сообщают, что остается верный вариант оформить несколько титулов на своих родственников или друзей. Ограничения по количеству объектов вряд ли коснутся покупателей, так как варианты в комплексах с актуальными квотами на иностранцев и не предложат.
Кроме того, на рынке с лета 2024 года появляются предложения, альтернативные трастовой схеме, которые не противоречат измененному законодательству.
Согласно Закону об иммиграции и иностранцах ТРСК покупка недвижимости дает право оформить ВНЖ в Северном Кипре.
Стоимость объекта и его расположение не имеют значения. Статус выдается на основании зарегистрированного договора купли-продажи, к которому в обязательном порядке прилагается справка об отсутствии судимости. Затем необходимо обратиться в Министерство внутренних дел и получить разрешение Совета министров страны. Процедура эта обязательная.
Пакет документов для ВНЖ подается лично в отделении миграционной полиции.
Кроме заявителя ВНЖ имеют право получить и все члены его семьи.
С мая 2025 года в ТРСК вступили в силу обновленные правила оформления ВНЖ для собственников недвижимости.
Недвижимость в Северном Кипре приобретается в собственность. Это означает, что владелец может полноправно ей распоряжаться: продать, сдать в аренду, передать по наследству.
В момент регистрации контракта в Земельном комитете покупатель обязан уплатить гербовый сбор – 0,5% от стоимости недвижимости. При получении ключей – так называемый трансформаторный сбор на подключение коммуникаций. Платеж единоразовый, у всех застройщиков разный и в среднем составляет от 1 тыс. до 3 тыс. фунтов стерлингов. В случае со вторичной недвижимостью сбор зачастую внесен, и второй раз его платить не нужно.
Не стоит забывать о необходимости открытия лицевых счетов и установке счетчиков учета расхода воды и электричества. Услуга платная и суммарно стоит 2,2 тыс. турецких лир.
В обязанности собственников также входит оплата коммунальных услуг, обслуживания комплекса и ежегодный налог на владение недвижимостью, сумма которого напрямую зависит от размера объекта. За квадратный метр платится обычно 5 турецких лир.
Для начала почитайте статьи и новости, изучите цены и сравните предложения в Северном Кипре.
Для более быстрого поиска недвижимости можно нанять риелтора и сформулировать пожелания. Участие юриста в сделке обязательно. В его обязанности входит:
Оформление доверенности на юриста ускоряет процесс купли-продажи. Гладкая сделка занимает не более двух недель.
Процесс покупки недвижимости в Северном Кипре для иностранцев происходит в несколько этапов. Если недвижимость покупается и оформляется на супругов, требуется свидетельство о браке. Его (как и паспорт) необходимо перевести и апостилировать. Это можно сделать уже по прибытии в республику.
Перед покупкой необходимо удостовериться, что у недвижимости есть титул, в котором указан номер земельного участка, его площадь, имя владельца. Важно понимать, наложены ли на объект обременения, не ведутся ли споры в суде по данному титулу (при покупке жилья на вторичном рынке), а также какова удаленность жилого комплекса или виллы от военных объектов и границы.
Если покупается новостройка, застройщик обязан предъявить не только разрешение на строительство, но и kat irtifak koçan (план разбивки дома на этажи и квартиры).
Всё это проверяет ваш юрист.
Сначала покупатель вносит депозит. Как правило – 5% от стоимости жилья. Затем покупатель собирает сумму, достаточную для первоначального взноса, а застройщик снимает объект с продажи и готовит договор купли-продажи.
Стоимость жилья в Северном Кипре указывается – и формируется – в фунтах стерлингов. Депозит и впоследствии оставшуюся сумму можно перечислить в любой валюте, но по курсу фунта на день транзакции.
В договоре купли-продажи указывается информация о продавце и покупателе, регистрационные данные объекта, его стоимость (в фунтах стерлингов), адрес, сроки сдачи и прочие специальные условия. Договор составляется на нескольких языках (английском и русском).
После подписания юрист регистрирует договор в налоговой службе и покупатель уплачивает гербовый сбор – 0,5% от суммы покупки. После этого договор регистрируют в кадастровой службе (с уплатой части налога за регистрацию, который в 2025 году снизили с 12 до 9%). Одновременно объект блокируется в государственной системе, а значит, не может быть продан кому-либо, пока покупатель не получит свидетельство о собственности. По закону договор необходимо зарегистрировать в течение 21 дня с даты заключения сделки и внести 3% стоимости в счет налога.
При подписании договора с застройщиком обычно в качестве первоначального взноса уплачивается около 30%. Остаток выплачивается по индивидуальному графику до конца строительства. По практике, если покупается готовый проект, девелопер может дать отсрочку на погашение всей суммы до двух лет, если строящийся вариант – до пяти лет. Если приобретается вторичка, сразу выплачивается вся сумма.
Для того чтобы оформить право владения недвижимостью, необходимо получить разрешение на покупку от Совета министров ТРСК. Для этого надо подготовить следующий пакет документов: информацию о застройщике, план дома, поселка или комплекса, договор купли-продажи, а также справку об отсутствии судимости и доказательства финансовой состоятельности заявителя.
Обычно все бумаги собирает и отправляет в Министерство иностранных дел в Никосии юрист. Процесс одобрения может занять от нескольких недель до двух лет.
За подачу заявки на приобретение недвижимости иностранными физическими или юридическими лицами взимается плата в размере половины ежемесячной минимальной заработной платы в стране (в 2025 году – 21 735 TRY).
В случае повторной заявки на приобретение недвижимости, если первую отклонили в результате проверки, заявители обязаны уплатить двойную сумму регистрационного сбора.
Title deed – основная гарантия безопасности и официальное свидетельство права собственности на недвижимость. Титул означает, что данная недвижимость и земля, на которой она построена, являются действительно вашими и вы имеете право проводить с ней любые сделки независимо от застройщика или управляющей компании.
По закону передачу титула необходимо осуществить в Министерстве внутренних дел ТРСК в течение шести месяцев с момента получения одобрения Совета министров, иначе оно становится недействительным. В этом случае можно подать заявку повторно. В третий раз подавать заявку нельзя, в этом случае договор и сделку признают недействительной.
Если объект приобретается в рассрочку, шестимесячный период начинается с даты последнего платежа в договоре купли-продажи.
Важно: застройщик в этот период не может распоряжаться приобретенной недвижимостью, так как в Земельном кадастре договор на ее покупку сразу регистрируют на имя покупателя.
После получения титула покупатель уплачивает вторую часть налога за перевод права собственности – еще 6% от стоимости недвижимости.
Кстати, граждане Турции платят за регистрацию 6% (3% при регистрации и 3% – за титул), 8% за второй объект и 9% за каждый последующий.
В Северном Кипре можно купить недвижимость удаленно с помощью юриста. Он действует на основании доверенности, составленной покупателем.
Покупатель выбирает объект онлайн и резервирует его после того, как застройщик выставит счет на оплату депозита. Как только платеж осуществлен, девелопер составляет договор купли-продажи, протокол с графиком платежей и отправляет их через юриста. Покупатель проверяет и подписывает контракт, который затем отправляется обратно юристу для регистрации в Земельном комитете. Оплата недвижимости производится частями согласно пеймент-плану (ежемесячно или ежеквартально) на основании инвойса от застройщика.
При 100-процентной оплате готовится договор купли-продажи, он подписывается сторонами и оплачивается на основании выставленного застройщиком счёта. Затем контракт регистрируется в Земельном комитете, уплачиваются сборы.
Услуги адвоката – от 1,3 тыс. до 1,5 тыс. фунтов. Сумма выплачивается при заключении контракта.
Гербовый сбор – 0,5% от стоимости, указанной в контракте, – уплачивается в налоговой при регистрации контракта.
НДС – 5% от стоимости, указанной в контракте. Его платит покупатель при завершении строительства и передаче ключей.
Налог на перевод титула – 9% от стоимости объекта (из них 3% уплачивается при регистрации контракта, остальные 6% нужно внести при переводе титула на свое имя после получении разрешения от властей).
Трансформаторный сбор за подведение инфраструктуры – от 1,5 тыс. до 3 тыс. фунтов, в зависимости от конкретного объекта. Уплачивается застройщику.
Муниципальный сбор (канализация, городская инфраструктура) – от 750 до 1,5 тыс. фунтов, в зависимости от выбранного объекта (Искеле – канализация).
Депозит в электрокомпанию – 2,8 тыс. лир и подключение водоснабжения – 5,5 тыс. лир. Цену устанавливают местные муниципалитеты.
После конфликта 1974 года и последующего разделения территории немалая часть земель находилась в собственности греков-киприотов. Статус оставленных ими земель был законодательно урегулирован выплатой компенсаций. Таким образом, сегодня в ТРСК существует несколько типов титулов собственности на землю.
Турецкий титул (pre-74 Turkish) – право владения недвижимостью, которая до разделения республик в 1974 году была в собственности у турка-киприота.
Обменный титул (exchange) – право владения недвижимостью турка-киприота, который получил его в обмен на южно-кипрский участок, ранее бывший в его собственности.
Дарственный титул TMD-фрихолд – безусловное право правительства Северного Кипра на владение землей. Эти участки были переданы в качестве вознаграждения турецким военнослужащим, принимавшим участие в войне 1974 года.
Лизхолд (leasehold) – государственные земли, которые предназначены только для сдачи в аренду на срок до 49 лет с правом продления. Такой тип титула, как правило, имеют участки для возведения объектов туристической отрасли. Однако строительство жилой недвижимости ведется только на землях, имеющих турецкий или обменный титул.
Выделенный тахсис (Tahsis Koçanı) – документ о праве собственности, выданный в качестве награды ТРСК гражданам или выходцам из определенных стран после 1974 года.
В настоящее время на территории ТРСК практически не осталось земель, принадлежащих грекам-киприотам. А на тех, что остались, крупные застройщики не строят. Кадастровая палата и архитектурное бюро просто не выдают разрешение на строительство.
В северной части острова есть несколько точек притяжения туристов и инвесторов.
Популярные районы – Кирения, Фамагуста и Никосия, а также прибрежные районы.
Русскоговорящее население, как правило, едет к побережью – в Искеле, а также Гирне (греч. Кирения) и его пригороды Лапту, Алсанджак, Эсентепе. Лефкошу (греч. Никосия) выбирают в основном местные.
В Кирении расположены лучшие университеты и школы, а Эсентепе считается кипрским Сен-Тропе. Несмотря на действующий запрет на строительство домов выше двух этажей и ближе чем в 100 метрах от моря, здесь еще есть земля с живописными бухточками, свободная для девелопмента.
Искеле – «русскоязычный» пригород Газимагуса (греч. Фамагуста). В 2021 году журнал Forbes назвал пляж Искеле местом № 1 в мире для инвестиций. Теперь сюда стекаются деньги со всего мира и строится максимальное количество высотных комплексов с отелями и казино.
Столица и деловой центр – Лефкоша (греч. Никосия). Из-за удаленности моря город не слишком популярен у русскоязычных покупателей. Но у него есть свои плюсы: до основных населенных пунктов 30–40 минут езды на машине, рядом расположен единственный в Северном Кипре аэропорт Эрджан.
Сколько стоит недвижимость в ТРСК? Студии (от 35 кв. м) – от £60 тыс., апартаменты 1+1 от £90 тыс., двухкомнатные апартаменты (2+1) – от £130 тыс., таунхаусы – от £185 тыс., виллы – от £285 тыс..
Получить кредит в Северном Кипре иностранцу практически нереально: требуются поручители, хорошая кредитная история или ВНЖ.
Но многие покупатели пользуются программами рассрочки от застройщиков. Первоначальный взнос – 30% от стоимости недвижимости.
Благодарим за помощь в подготовке статьи Игоря Коршунова, генерального директора и владельца компании Leverage Investments.
Фото: база Prian
