О предстоящих расходах лучше задуматься до проведения сделки с недвижимостью. Например, вы знали, что для нерезидентов Испании ежегодные налоги будут выше, чем для местных жителей, а при покупке квартиры в ипотеку придётся потратиться на страховку? В этой статье мы собрали самую важную информацию о ежегодных налогах на недвижимость и коммунальных платежах в Испании.
Все собственники недвижимости в Испании (резиденты и нерезиденты) обязаны ежегодно платить налог на недвижимость, называемый IBI (el impuesto sobre bienes inmuebles).
Налог IBI уплачивает собственник, владеющий объектом на 1 января отчётного года. Ставка составляет 0,4–1,1% от кадастровой стоимости жилья, которая в разы ниже рыночной.
Плата IBI может быть привязана к текущему счёту в испанском банке, в этом случае списание средств происходит автоматически. Банк предоставит форму, разрешающую уплату налога, и копия формы будет передана в местный орган самоуправления.
Внимание! Информационное письмо о размере налога отправляют владельцу недвижимости примерно за месяц до наступления периода уплаты. Помните, что неполучение письма не освобождает от ответственности и за просрочку платежа будут наложены санкции и начислены проценты.
Ставка налога устанавливается каждым муниципалитетом страны, а коэффициенты, исходя из которых рассчитывается налог, периодически пересматриваются.
Приведём несколько примеров ставок налога на недвижимость IBI на 2021 год в популярных у иностранцев испанских городах.
Валенсия: 0,950%
Бенидорм: 0,682%
Торревьеха: 0,400%
Алтея: 0,503%
Кальпе: 0,867%
Подоходный налог для нерезидентов – IRNR
Если вы являетесь нерезидентом Испании (то есть проводите здесь не более 183 дней в год и не декларируете эту страну как центр своих жизненных интересов), то должны дополнительно платить подоходный налог IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes).
Подоходный налог для нерезидентов IRNR обязателен для всех иностранцев
Собственник обязан самостоятельно рассчитывать, заполнять и отправлять декларацию IRNR в налоговую службу. Размер сбора также зависит от кадастровой стоимости объекта, которую можно увидеть в квитанции на уплату IBI или на сайте кадастра.
Если недвижимость не сдаётся в аренду, то декларация подаётся до 31 декабря года, следующего за расчётным. Ставка для вменённого налога – 24% от 1,1% кадастровой стоимости или 2%, если переоценка была более десяти лет назад. Например, владелец квартиры кадастровой стоимостью €100 тыс. в Малаге заплатит около €250.
Если вы сдаёте недвижимость в аренду, то декларировать доход нужно ежеквартально. Налог IRNR в этом случае начисляется на размер получаемой прибыли. Ставка такая же – 24% (для резидентов стран, не входящих в ЕС). Например, с рентного дохода €20 тыс. в год придётся отдать государству около €4,8 тыс. При этом из налогооблагаемой базы можно вычесть фактические расходы.
Важно. Если вы сдаёте недвижимость в аренду не постоянно, то за месяцы простоя нужно будет подать декларацию о вменённом доходе.
Если вы продаёте собственность, то представить декларацию нужно в течение трёх месяцев после совершения сделки.
Налог на богатство – IP
Если оценочная стоимость недвижимости без обременений превышает €700 тыс., собственник – резидент и нерезидент – облагается налогом на богатство (impuesto sobre el patrimonio). Ставки зависят от цены объекта и варьируются от 0,2 до 2,5%. Отчётность представляют в конце года, тогда же осуществляется и уплата налога.
С 2021 налогового года правительство увеличило максимальную ставку данного налога на 1% в тех регионах, которые не утвердили свои собственные ставки. Это означает, что активы стоимостью более €10 млн в некоторых частях Испании могут облагаться налогом до 3,5%.
Риелторы рекомендуют для сокращения налога на богатство распределять собственность между несколькими членами семьи и обращаться к налоговым консультантам.
Коммунальные услуги
Плата в товарищество собственников (комунидад)
Жителям апартаментов с коллективной зоной (бассейн, сад, охраняемая парковка, закрытый двор) придётся платить за содержание территории. Размер платежей зависит от статуса комплекса и объёма инфраструктуры. Сумма варьируется от €50 до €500 в месяц для престижных объектов.
Для индивидуальных домов эта сумма зависит от степени урбанизации (вывоз мусора, охрана, уборка прилегающей зоны, освещение дорог) и составляет в год от €500 до €1500. В элитных комплексах с развитой инфраструктурой (теннисные корты, сауна, спортзал, ресторан, бассейн) ежегодная плата может быть в разы выше.
Еженедельная работа садовника обойдётся владельцу индивидуального дома в €80–200 в месяц (в зависимости от размера участка), чистка бассейна (раз в неделю) – в €50–200 в месяц; уборка дома – в €7–10 в час.
Электричество
Стоимость электричества зависит от снабжающей компании, выбранного тарифа и общей нагрузки.
Независимо от фактически потреблённой энергии, собственник оплачивает договорную подключённую мощность (абонплата). Поэтому владельцы летних домов в Испании, которые проводят там лишь несколько недель в году, часто устанавливают предохранители, например, на 5 кВт·ч, чтобы снизить платёж. Кроме фиксированной суммы по счётчикам оплачивается фактически потреблённая энергия.
В среднем семье из трёх человек в курортных апартаментах электроэнергия обходится в €50–120 в месяц; обладатели вилл, как правило, платят больше.
Курортные апартаменты в городе Торревьеха
Водоснабжение
Стоимость кубометра воды составляет €0,5–1,5 в зависимости от региона и поставщика. Семья из двух-трёх человек потребляет в месяц около 15 кубов.
Большинство муниципалитетов взимают постоянную плату за минимальное потребление (canon de consumo) независимо от того, пользовались ли водой на самом деле. Некоторые районы с частными поставщиками выставляют более высокие тарифы владельцам жилья для отдыха.
В среднем счёт за воду составляет около €20 в месяц, когда жильё пустует, и около €40 в месяц, когда квартирой пользуется семья из трёх человек.
Центральное газоснабжение есть в центральных и северных регионах Испании. На юге и на восточном побережье снабжение природным газом началось совсем недавно. В зависимости от состава семьи и активности использования газа на одного человека в денежном эквиваленте центральный газ обойдётся в €30 в месяц.
Газовый баллон стоит €17–30. Его хватает примерно на месяц активного использования.
Отопление
Центральное отопление в современных квартирах уже не ставится. По новым строительным нормам и правилам в современных испанских апартаментах стоит сплит-система кондиционирования и энергосберегающие системы.
В современных апартаментах установлены сплит-системы кондиционирования
Страхование недвижимости
Покупатели, которые пользуются банковским кредитом, обязаны застраховать недвижимость, для всех остальных это добровольная опция. Стоимость полиса зависит от цены объекта, суммы покрытия и других параметров. Минимальная цена – €80 в год. Полная страховка, включая возможный ущерб, нанесённый третьим лицам, стоит €400–500 в год.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Пример расчёта налогов и коммунальных услуг
Конкретный пример: квартира площадью 100 кв. м в курортном комплексе в Аликанте (рыночная стоимость €185тыс.)
Налог на недвижимость: €925
Плата кондоминиуму: €1438
Страховка: €150
Коммунальные платежи: €780
ИТОГО: €3293 в год
Как оплачивать коммунальные услуги в Испании
Если вы не живёте в Испании постоянно, можно оформить безакцептное списывание средств со счёта в банке. Банк будет автоматически оплачивать предоставляемые управляющими компаниями квитанции. Вам необходимо только проверять, достаточно ли средств на счету.
Площадь в центре Барселоны
Если не платить налоги, то будет накапливаться задолженность и расти пеня на сумму долга. Возможные последствия неуплаты налогов и коммунальных платежей – отказ в продлении ВНЖ, отказ в визе в Испанию.
Сдача в аренду
Долгосрочная аренда
По данным профильного портала Idealista, в 2020 году доходность инвестиций в недвижимость для последующей сдачи в аренду в Испании выросла до 7,5% годовых, но чистый доход после уплаты всех налогов и вознаграждения за сервис управляющей компании составит около 4–5%.
В начале 2021 года в Испании арендные ставки по всей стране стали снижаться впервые за десять лет, и съёмное жилье подешевело. В некоторых мегаполисах ставки снизились более чем на 10%. Основной причиной эксперты считают переход большей части объектов краткосрочной аренды в сектор долгосрочной из-за отсутствия туристов по вине пандемии коронавируса.
Приведём примерные минимальные арендные ставки за месяц на самых популярных курортах Коста-Бланки (источник – Idealista).
Коста-Бланка
1 спальня
2 спальни
3 спальни
Вилла, 3 спальни
Аликанте
€300
€350
€400
€800
Торревьеха
€350
€400
€450
€700
Кальпе
€500
€600
€700
€1000
Бенидорм
€400
€550
€700
€1100
Алтея
€500
€650
€750
€1400
Краткосрочная аренда
Обычно недвижимость для сдачи в аренду на короткий срок востребована на побережье и в курортных регионах. Цены варьируются в зависимости от типа объекта, сезона и местоположения.
Приведём средние ставки при сдаче в аренду квартиры с одной спальней, рассчитанной на двух проживающих:
в высокий сезон – от €350 в неделю;
в средний сезон – от €280 в неделю;
в низкий сезон – от €210 в неделю.
Особенности сектора аренды
При любом типе аренды собственность должна быть зарегистрирована в Министерстве туризма. Необходимо заполнять налоговую декларацию об отчислениях в местный бюджет. Сейчас власти страны ужесточают контроль за арендным рынком, так как всё большее количество домовладельцев уклоняется от уплаты налога на сдаваемую недвижимость, составляющего 24% от суммы полученного дохода.
Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором прописаны права и обязанности обеих сторон. Стоимость аренды устанавливается исключительно по договорённости и не регламентируется законодательно.
Первоначальный договор долгосрочной (помесячной) аренды, как правило, заключается на год, однако арендатор имеет право ежегодно его продлевать. В течение первых пяти лет повышать арендную плату можно только в соответствии с индексом инфляции. Обычно оплата производится ежемесячно, и арендатор платит за месяц вперёд.
В договоре указывается, как и кем оплачиваются коммунальные услуги – чаще всего это делает владелец по приходящим ему счетам, затем арендатор расплачивается с ним по этим счетам одновременно с оплатой очередного периода аренды. Согласно закону, капитальный и косметический ремонт жилья делается за счёт владельца, а мелкий текущий ремонт – за счёт арендатора. Если жилец хочет что-то изменить в квартире, ему необходимо разрешение владельца.
При сдаче меблированного жилища рекомендуется перечислить в приложении к договору аренды находящиеся в ней электробытовые приборы и ценные вещи, отразить все дефекты и повреждения – во избежание конфликтов.
Если вы сдаёте недвижимость в аренду на короткий или долгий срок, вы должны сообщать информацию о ваших жильцах в местную полицию. Если вы поручили заботу о своём объекте агентству недвижимости или управляющей компании, эта обязанность перекладывается на специалистов.
Управляющие компании
Жилая застройка города Аликанте
Если собственник не может постоянно находиться в Испании, стоит воспользоваться услугами управляющей компании. УК возьмёт на себя уплату налогов и внесение коммунальных платежей, будет представлять интересы собственника на собраниях жильцов, проследит за техническим состоянием объекта, отреагирует в случае появления неисправностей.
В Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Часто плата берётся не за квадратный метр, а за единицу жилья и составляет €1 в день (€365 в год). Есть и компании, которые рассчитывают стоимость услуг исходя из площади. В год выходит от €6 до €15 (в среднем €8,4) за кв. м.
Совсем другое дело – краткосрочная аренда. За поиск съёмщиков управляющие компании берут не менее 5% от арендной платы.
Стоимость жизни в стране
Жить в Испании дешевле, чем, например, в странах Северной Европы. Это, кстати, одна из причин, почему британские (и другие) пенсионеры часто переезжают на Пиренеи.
По данным Министерства труда и социальной защиты Испании, официальная минимальная зарплата в 2021 году составила €1108 в месяц.
Удивительное предложение, Новый Жилой Комплекс!
Качественное жилье по начальным ценам. Не упустите шанс пребрести свой новый дом!
Квартиры с 2 и 3 спальнями и 1/2 ванными комнатами в трехэтажном здании. Каждая квартира включает парковочное место а также возможность приобрести кладовку.
Жилой комплекс будет оборудован общественным бассейном и...
Вилла 137 м2 с участком 402 м2 и частным бассейном. Большой и светлый дом с 3 спальнями и 3 ванными комнатами. В современном стиле отделки использованы элементы из камня и дерева. У вас есть много вариантов, чтобы персонализировать вашу виллу. Открытое пространство и окна от пола до потолка на первом этаже гарантируют, что в вашем доме будет...
Жилой комплекс Seascape расположен в Финестрат, одном из привилегированных мест в Ла Марина Баха. Среди его 3 жилых блоков есть апартаменты и дуплексы с садом или солярием.
Квартиры, расположенные на средних этажах, состоят из 2 или 3 спален, 2 ванных комнат и кухни в американском стиле. Из его гостиной открывается прямой вид на террасу, откуда...
Квартиры в новостройках на продажу в Ла Мата.Новый жилой комплекс с общим бассейном в популярном районе Ла Мата (Коста Бланка) всего в 250 м от пляжа. Жилой комплекс находится в тихом, живописном районе, вдали от шумного города.Квартиры в новостройке на продажу имеют 2 спальни, 2 ванные комнаты. Все строительные и отделочные работы выполняются...
E-Style
286 000 €
Дом в Пунта Приме, Испания
123 м2542
Дом на продажу в Пунта Прима, Коста Бланка, ИспанияМы рады предложить вам отличный дом, расположенный в спокойном районе Пунта Прима, рядом с магазинами, ресторанами и пляжем. Дом очень светлый, имеет 4 спальни,2 ванные комнаты, отдельную кухню, просторную гостиную и подсобное помещение.Дом на продажу находится урбанизации Las Villas с большим...
E-Style
297 000 €
Апартаменты в Сьюдад-Кесада, Испания
89 м2322
Пентхаусы на продажу в новом комплексе в Кесаде.Предлагаем на продажу пентхаусы недалеко от Сьюдад Кесада, в тихом районе, всего в 10 минутах езды от прекрасных песчаных пляжей Гуардамар дель Сегура.Квартиры расположены в новостройке с уникальным и узнаваемым стилем. Это архитектура в стиле атриума: все двухэтажные здания расположены вокруг...
E-Style
411 500 €
Дом в Сьюдад-Кесада, Испания
134 м2432
Новый таунхаус в Сьюдад КесадаПредлагаем на продажу таунхаус недалеко от Сьюдад Кесада, в тихом районе, всего в 10 минутах езды от прекрасных песчаных пляжей Гуардамар дель Сегура.Таунхаус расположен в новостройке с уникальным и узнаваемым стилем. Состоит из 3 спален, 2 ванных комнат, просторной гостиной с выходом на террасу, кухни, солярия,...
E-Style
129 900 €
Апартаменты в Вильямартине, Испания
62 м2321
НИЖНЕЕ БУНГАЛО НЕДАЛЕКО ОТ ГОЛЬФ ПОЛЯ В ВИЛЛАМАРТИН, НЕДАЛЕКО ОТ МОРЯ В ОРИУЭЛА КОСТАУ нас есть в продаже очаровательное бунгало на нижнем этаже с большой террасой в урбанизации. Дом расположен рядом с полем для гольфа в Вилламартин и в 3,5 км от пляжей Ориуэла Коста. Этот дом имеет 2 спальни, ванную комнату, гостиную-столовую, кухню, открытую...
E-Style
220 000 €
Апартаменты в Пунта Приме, Испания
65 м2322
Уникальная квартира в нескольких минутах ходьбы от пляжей Пунта Прима.Квартира на продажу состоит из 2 спален, 2 ванных комнат, красивой и светлой гостиная, полностью оборудованной кухни и террасы: Современный закрытый комплекс Amay Quinto имеет бассейн , зеленые зоны отдыха. Квартира имеет туристическую лицензию.Квартира продается с мебелью....
E-Style
135 000 €
Таунхаус в Плайя Фламенке, Испания
72 м2322
На продажу дом у моря в Плая ФламенкаПредлагаем таунхаус в закрытой урбанизации с бассейном «Pueblo Caballero II» в пешей доступности моря, Меркадоны и Коммерческого центра La Zenia Boulevard.Дом состоит из гостиной, открытой кухни и терраса на первом этаже; 2 спален и ванной комнаты на втором этаже Плайя Фламенка является небольшим пляжным...
E-Style
495 000 €
Дом в Пилар-де-ла-Орадада, Испания
181 м2433
Новые виллы в Пилар де ла Орадада.Новые виллы, расположенные в Пилар де ла Орадада., недалеко от города с большим выбором ресторанов, баров, супермаркетов и других местных достопримечательностей. Виллы имеют 3 спальни, 3 ванные комнаты, кухню открытой планировки, просторную гостиную и столовую с большими окнами, выходящими на бассейн и сад....
E-Style
215 000 €
Дом в Пунта Приме, Испания
158 м2542
Продается просторный таунхаус в закрытом комплексе Марибланка в Лос Альтос, Коста Бланка, Испания.Фантастический таунхаус расположен в районе Лос-Альтос в закрытом жилом комплексе Марибланка, в нескольких минутах ходьбы от кафе, баров, ресторанов и потрясающих песчаных пляжей Ориуэла Коста.Дом состоит из 4 просторных спален, 2 ванных комнат,...
E-Style
259 000 €
Апартаменты в Пунта Приме, Испания
88 м2322
В продаже солнечные апартаменты рядом с морем в Ла Энтрада, Пунта Прима, Коста Бланка.Предлагаем Вашему вниманию просторную квартиру южной ориентации в закрытом комплексе Ла Энтрада, Пунта Прима. Апартаменты состоят из 2 спален, 2 ванных комнат, кухни открытого типа, гостиной-столовой с выходом на большую террасу (более 17 м2) с живописным видом...
E-Style
227 500 €
Вилла в Мурсии, Испания
75 м2322
Новые виллы на продажу в ТоррепачекоОдноэтажный дом состоит из гостиной-столовой, открытой кухни с бытовой техникой, 2 или 3 спален, 2 ванных комнат и солярия с летней кухней.В стоимость также входит предустановленный кондиционер и собственный бассейн.Через несколько минут вы найдете уникальные песчаные пляжи Мар Менор, естественной лагуны с...
E-Style
590 000 €
Вилла в Торревьехе, Испания
200 м2543
ВНЖ при покупке
Продается фантастическая роскошная вилла новой постройки. Она расположен всего в нескольких метрах от соленого озера, которое дарит Вам уникальный микроклимат и много преимуществ для Вашего здоровья. Этот красивый и охраняемый район предлагает Вам возможность приятных прогулок, во время которых можно наслаждаться прекрасным видом на озеро и...
E-Style
1 300 000 €
Вилла в Ла Мата, Испания
186 м2654
ВНЖ при покупке
В продаже вилла класса люкс рядом с морем в Ла Мата, Коста Бланка, Испания.Просторный современный дом площадью 186 м2 имеет участок 625 м2, на котором расположен бассейн с подогревом з зоной отдыха, парковка и зона для барбекю. Сама вилла построена на нескольких уровнях и располагает 5 спальнями и 4 ванными комнатами, каждая из которых выполнена...
E-Style
129 000 €
Апартаменты в Торревьехе, Испания
100 м2542
Продается просторная квартира в нескольких шагах от пляжа в Торревьехе, Коста Бланка, Испания.Предлагаем на продажу уникальную возможность купить эту просторную квартиру, расположенную всего в 200 м. от пляжа в Торревьехе.Квартира обладает поистине огромной площадью и разделена на 4 спальни, 2 ванные комнаты, отдельную и полностью оборудованную...
E-Style
199 995 €
Дом в Пунта Приме, Испания
120 м2432
Таунхаус на продажу в Марибланка (Mariblanca) Пунта Прима, Коста БланкаМы рады предложить на продажу таунхаус, расположенный в прекрасном районе Пунта Прима, в закрытой урбанизации Марибланка, рядом c пляжами.В доме 3 спальни, 2 ванные комнаты, большая светлая гостиная, отдельная кухня, патио и солярий. Перед домом есть терраса с прямым выходом...
E-Style
599 000 €
Апартаменты в Пунта Приме, Испания
85 м2432
ВНЖ при покупке
На продажу квартира с 3 спальнями в Sea Senses, Пунта Прима.Квартира состоит из 3 спален, уютной гостиной с выходом на террасу, откуда открывается фантастический панорамный вид на море. 2 ванными комнатами с душем и укомплектованная кухня, мраморные полы, кондиционеры х/т, двойные стекло пакеты. Квартира имеет подземный паркинг и кладовку.В доме...
E-Style
119 900 €
Дом в Лос Балконесе, Испания
54 м2321
На продажу дом в Лос Балконес, Торревьеха.Уютный дом состоит из двух этажей: на первом этаже находится большая веранда с зоной барбекю, где можно насладиться обедом в кругу друзей и семьи. Часть веранды имеет навес. Гостиная с полностью оборудованной открытой кухней, спальня с двуспальной кроватью со встроенным шкафом, ванная комната и...
Продать недвижимость, по законам Испании, имеет право только владелец или же лицо, на которое оформлена нотариальная доверенность. Обычно право продажи доверяется агентству, которое должно иметь соответствующую лицензию.
Вторичная недвижимость в Испании наследует долги бывших владельцев, что важно учесть при перепродаже.
Расходы при продаже недвижимости в Испании
Продавец платит налог на прирост капитала с прибыли. Ставка составляет 19% для нерезидентов из стран ЕС/ЕЭЗ и 24% – для граждан третьих стран.
Резиденты Испании облагаются налогом по ставке 19–23% в зависимости от размера прибыли. В определённых случаях они могут избежать данного налога, например, если использовали недвижимость для собственного проживания в течение трёх лет перед продажей.
При сделке с нерезидентом покупатель авансом выплачивает 3% от стоимости объекта в счёт возможной уплаты налога на прибыль. Оставшуюся сумму продавцу необходимо доплатить в течение трёх месяцев. Если прибыль не была получена, можно оформить заявление и вернуть авансовый платёж.
Второй государственный сбор, который ложится на продавца, – Plusvalia, или муниципальный налог на прирост стоимости земли, который произошёл в период владения. Данный сбор рассчитывается в каждом административном округе индивидуально. Как правило, размер этого налога составляет несколько сотен евро. Если кадастровая стоимость участка не выросла за период владения, платить налог не нужно.
Обратите внимание! Между Россией и Испанией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Конвенция подписана в 1998 году.
Также при продаже недвижимости продавец должен представить энергетический сертификат на свою собственность. Стоимость оформления обычно начинается от €150 за квартиру. Энергетический сертификат на виллу или коммерческую недвижимость стоит около €300–600.
Услуги риелтора обойдутся ещё в 3–6% от стоимости объекта в зависимости от региона. В каждом регионе свой размер комиссии.
Резюме: это надо запомнить
Иностранному собственнику испанской недвижимости придётся платить сразу несколько видов налогов. Если не делать этого, то будет накапливаться задолженность и расти пеня на сумму долга.
Для нерезидентов Испании расходы будут выше, так как, помимо стандартного налога на недвижимость, они платят подоходный налог для нерезидентов. Последний взимается даже в том случае, если недвижимость не сдаётся в аренду.
Коммунальные услуги в Испании оплачиваются по счётчикам. Однако есть фиксированные платежи (абонплата), поэтому счета за воду или электричество будут приходить, даже если в квартире никто не живёт.
Иностранцы имеют право сдавать свою недвижимость в аренду – как на долгий срок, так и посуточно. В некоторых регионах для работы на рынке краткосрочной аренды необходима лицензия. При долгосрочном найме обязательно заключается договор, который регламентирует отношения между сторонами и, в частности, устанавливает ограничения на повышение платы. Средняя рентная доходность после вычета расходов и налогов составляет 4–5% годовых; при работе с туристами показатели, как правило, выше.
При продаже недвижимости нерезиденты платят два налога: на прирост капитала и прирост кадастровой стоимости земли. Между Россией и Испанией действует соглашение об избежании двойного налогообложения.