Версия
для печати
для печати
Налоги и статьи расходов на недвижимость в Испании регулярно меняются. Мы следим за обновлениями, последние данные – на начало 2026 года.
Все собственники недвижимости в Испании (резиденты и нерезиденты) обязаны ежегодно платить налог на недвижимость, называемый IBI (el impuesto sobre bienes inmuebles). Налог IBI уплачивает собственник, владеющий объектом на 1 января отчетного года. Ставка составляет 0,4–1,1% от кадастровой стоимости жилья (ее можно узнать на сайте Кадастра – Sede Electrónica del Catastro), которая может быть (чаще ненамного, но всё же) ниже рыночной.
Плата IBI может быть привязана к текущему счету в испанском банке, в этом случае списание средств происходит автоматически. Банк предоставит форму, разрешающую уплату налога, и копия формы будет передана в местный орган самоуправления.
Налоговая служба отправляет сопроводительное письмо с размером пошлины на адрес владельца. Советую уплатить IBI в течение 14 дней после получения. Платежи можно привязать к вашему счету в испанском банке. Это удобно, так как можно настроить списание платежей частями: один раз, два раза в год или раз в три месяца – как вам больше подходит.
Внимание! Помните, что неполучение письма не освобождает от ответственности – за просрочку платежа будут наложены санкции и начислены пени.
Ставка налога устанавливается каждым муниципалитетом страны, а коэффициенты, исходя из которых рассчитывается налог, периодически пересматриваются.
Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании (то есть проводите здесь не более 183 дней в год и не декларируете эту страну как центр своих жизненных интересов), то должны дополнительно платить подоходный налог IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes).
Собственник обязан самостоятельно рассчитывать, заполнять и отправлять декларацию IRNR в налоговую службу. Размер сбора также зависит от кадастровой стоимости объекта, которую можно увидеть в квитанции на уплату IBI или на сайте кадастра.
.jpg)
Если недвижимость не сдается в аренду, то декларация подается до 31 декабря года, следующего за расчетным. Ставка для вмененного налога – 24% (для резидентов стран, не входящих в ЕС) от 1,1% кадастровой стоимости или 2%, если переоценка случилась более десяти лет назад. Пример: владелец квартиры кадастровой стоимостью €100 тыс. в Малаге заплатит около €250.
Если вы сдаете недвижимость в аренду, декларировать доход нужно ежеквартально. Есть исключения: на доход, полученный от долгосрочной аренды, нерезиденты с 2024 года могут подавать декларацию один раз в год, не позднее 20 января года, следующего за отчетным.
Налог IRNR в этом случае начисляется на размер получаемой прибыли. Ставка 24% (для резидентов стран, не входящих в ЕС). Например, с рентного дохода €20 тыс. в год придется отдать государству около €4,8 тыс. При этом из налогооблагаемой базы можно вычесть фактические расходы на обязательные работы или вынужденный ремонт. Но не на простое «улучшение» – это за свой счет.
Логика такая: считается, что, повышая качество сдаваемого объекта, вы тем самым увеличиваете потенциальный доход, потому что сможете установить более высокую арендную ставку.
Важно! Если вы сдаете недвижимость в аренду не постоянно, то за месяцы простоя нужно будет подать декларацию о вмененном доходе.
Если вы продаете собственность, то представить декларацию нужно в течение трех месяцев после совершения сделки.
Если оценочная стоимость недвижимости без обременений превышает €700 тыс., собственник – резидент или нерезидент – платит налог на богатство (impuesto sobre el patrimonio). Ставки зависят от цены объекта и варьируются от 0,2 до 3,5%. Отчетность представляют в конце года, тогда же осуществляется и уплата налога.
Риелторы рекомендуют для сокращения налога на богатство распределять собственность между несколькими членами семьи и обращаться к налоговым консультантам.
Этот сбор является дополнительным к налогу на богатство, целью которого является перераспределение налогового бремени за счет более обеспеченных людей. Особенно практика распространена в регионах, которые субсидируют муниципальный налог на богатство, к примеру в Мадриде и Андалусии.
Он подлежит уплате в случае, если активы физических лиц превышают €3 млн. При этом из налоговой базы вычитают первые 700 тыс.
Налог рассчитывают по прогрессивной шкале, в зависимости от масштаба активов налогоплательщика:
Важно! Начисленная база налога на солидарность позволяет вычесть сумму, уплаченную в рамках регионального налога на богатство.
Весной 2025 года Испания ввела отдельный сбор за вывоз и утилизацию мусора (ранее эта статья расходов включалась в сумму налога IBI). Сумма определяется каждым муниципалитетом и обычно состоит из фиксированной ставки и надбавки за количество жильцов, площадь жилья и объемы вывозимого мусора.
Средний размер платежа за вывоз мусорных баков от €100 до 300 в год. Порядок оплаты также варьируется от города к городу: где-то его включат в квитанцию за воду, а где-то пришлют отдельный счет за год.
Кстати, местное налоговое право определяет, что платить пошлину должен тот, кто фактически пользуется услугой. То есть в случае сдачи квартиры в аренду этот платеж можно переложить на плечи арендатора!
Жителям апартаментов с зонами общего пользования (бассейн, сад, охраняемая парковка, закрытый двор) придется платить и за содержание территории. Размер платежа зависит от статуса комплекса и объема инфраструктуры, может составлять €50, а может и €500. На сумму также влияют локация и число жильцов в урбанизации.
В домах старого фонда без общей инфраструктуры собственникам должны платить за уборку подъездов, техническое обслуживание здания и даже капитальный ремонт.
.jpg)
Платеж за капитальный ремонт в старом аварийном доме, который не имеет ни бассейна, ни консьержа, может быть выше, чем комунидад в новом доме с богатой инфраструктурой!
Для индивидуальных домов эта сумма зависит от степени урбанизации (вывоз мусора, охрана, уборка прилегающей зоны, освещение дорог) и составляет в год от €500 до 1500.
В элитных комплексах с развитой инфраструктурой (теннисные корты, сауна, спортзал, ресторан, бассейн) ежегодная плата может быть еще выше.
.jpg)
Покупая квартиру или пентхаус в элитном ЖК, надо понимать, что платежи будут рассчитаны исходя из коэффициента владения: чем больше квартира, тем дороже вы будете платить. При этом чем больше у вас коэффициент владения, тем весомее ваш голос на голосовании собственников. Это важно, когда, например, в новом доме принимаются решения по разным вопросам: сажать консьержа или поставить камеры видеонаблюдения в доме, будет ли лифт трогаться с ключа или отпечатка пальца и т. д. Все эти дополнительные дорогостоящие опции, навязываемые УК в первый год, сильно влияют на платеж комунидада. Поэтому всегда рекомендуется принимать активное участие в таких голосованиях – напрямую или через доверенное лицо.
Среди основных поставщиков электроэнергии в стране можно отметить:
Они в свою очередь сотрудничают с дистрибьюторами, из-за которых процесс подключения электричества в новом объекте может растянуться на пару недель.
Стоимость электричества зависит от снабжающей компании, выбранного тарифа и общей нагрузки. Проверяйте тарифы и мощность, так как любые изменения в уже подписанный контракт – платные и могут обойтись почти в €100.
Независимо от фактически потребленной энергии, собственник оплачивает договорную подключенную мощность (как абонентскую плату). Поэтому владельцы летних домов в Испании, которые проводят там лишь несколько недель в году, часто устанавливают предохранители, например, на 5 кВт·ч, чтобы снизить платеж. Кроме фиксированной суммы по счетчикам оплачивается фактически потребленная энергия.
В 2025 году средний счет за электроэнергию по регулируемому тарифу в Испании составил €84 в месяц. Куда дешевле, чем, например, в Германии.
Летом семье из трех человек в курортных апартаментах электроэнергия обходится до €150 в месяц (в зависимости от интенсивности использования электроприборов); обладатели вилл, как правило, платят еще больше.
Более высокие счета могут приходить и зимой, когда чаще включают обогреватели и теплый обдув кондиционеров.
.jpg)
Средняя стоимость кубометра воды в Испании составляет €2, но может отличаться в зависимости от региона и поставщика. Большинство муниципалитетов взимают постоянную плату за минимальное потребление (canon de consumo) независимо от того, пользовались ли водой на самом деле. Некоторые районы, где поставщики частные, выставляют более высокие тарифы владельцам жилья, предназначенного для отдыха.
В среднем счет за воду составляет около €25 в месяц, когда жилье пустует, и около €50–75 в месяц, когда квартирой пользуется семья из трех человек.
Читайте также
Центральное газоснабжение чаще встречается в центре и на севере Испании. А в новых проектах газ уже не предполагается по нормативам.
На юге и восточном побережье проводить газ начали позднее. В зависимости от состава семьи и активности использования газ обойдется в €25–35 в месяц.
Газовый баллон стоит €15–30. Его хватает примерно на месяц активного использования.
Около 10% испанских домов подключены к центральному отоплению. Оно бывает двух типов: бойлеры в доме или котельные на микрорайон. Владельцы квартир с центральным отоплением платят за обогрев €50–60 в месяц. Отопительный сезон длится не менее трех зимних месяцев.
В домах без отопления кто-то использует обогреватель, кто-то теплые полы. Отопление электрическим бойлером (без учета нагрева воды для мытья) обойдется в среднем в €80 в месяц.
Если обогревать помещение кондиционеров, в месяц придется потратить от €100 – в экономичном режиме; иначе может набежать и €300.
В современных испанских апартаментах обычно устанавливают энергоэффективные системы, позволяющие сократить расходы на обогрев помещений.
.jpg)
Система аэротермии на сегодняшний день самая прогрессивная. Она позволяет заметно снизить как налог IBI, так и само потребление электричества. Счета за электроэнергию приходят заметно ниже. Многих застройщиков сейчас обязуют устанавливать эти системы в новых ЖК. Эта прогрессивная система отопления и/или охлаждения использует тепловой насос для извлечения тепла из НАРУЖНОГО воздуха. При этом надо понимать, что содержание этой модной машины стоит недешево!
Наиболее популярные операторы связи в Испании – Movistar, Vodafone, Orange и Yoigo. Мобильная связь и ограниченный доступ в интернет будут стоить от €19 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся примерно в €50. А если подключить через своего провайдера и телевидение, придется отдавать около €75.
Важно учитывать: оформлять нужно только один страховой полис и ни в коем случае не «дублировать» страхование.
Многие клиенты при открытии счёта в банке оформляют минимальную страховку недвижимости как обязательный банковский продукт – в последнее время испанские банки часто навязывают его. Но если квартира застрахована сразу в нескольких страховых компаниях, то при наступлении страхового случая вы рискуете не получить выплату ни в одной: это могут трактовать как недобросовестные действия.
Обратите внимание! В настоящее время испанские банки не выдают ипотеку налоговым резидентам РФ и РБ.
Квартира площадью 60 кв. м в жилом комплексе в Торревьехе (рыночная стоимость €85 тыс.)
|
Налог на недвижимость |
€159 |
|
Вмененный налог IRNR |
€250 |
|
Налог на вывоз мусора |
€110 |
|
Плата кондоминиуму (€22/мес.) |
€265 |
|
Электричество (€70/мес.) |
€840 |
|
Вода (€50/мес.) |
€600 |
|
Отопление электрическим бойлером (€80/мес.) |
€400 (за 5 месяцев) |
|
Интернет, ТВ, телефон (€100/мес.) |
€1 200 |
|
Страховка |
€150 |
|
ИТОГО |
€3 974 в год |
Если вы получили ВНЖ и живете в Испании постоянно, можно оформить безакцептное списывание средств со счета в банке. Банк будет автоматически оплачивать предоставляемые управляющими компаниями квитанции. Вам необходимо только проверять, достаточно ли средств на счету.
Если не платить налоги и коммунальные взносы, будет накапливаться задолженность и расти пеня на сумму долга.
.jpg)
Возможные последствия неуплаты налогов и долгов за коммунальные услуги – УК подаст на вас в суд. Такие случаи редки, но они имеют место. При этом у неплательщика могут возникнуть и другие проблемы – отказы в выдаче испанской визы или в продлении ВНЖ, ПМЖ.
Погасить налог и задолженности из-за рубежа можно банковским переводом (разумеется, не из всех стран). Кроме того, внести деньги от лица владельца недвижимости может уполномоченный представитель.
Важно! Граждане РФ могут уплатить налог с банковского счета в Евросоюзе или третьих странах.
По данным профильного портала Global Property Guide, в 2025 году доходность от сдачи недвижимости в аренду в Испании – около 5,4%. Однако чистый доход после уплаты всех налогов и вознаграждения за сервис управляющей компании обычно не превышает 5%.
Приведем примерные минимальные арендные ставки за месяц на самых популярных курортах Коста-Бланки.
|
Коста-Бланка |
Одна спальня |
Две спальни |
Три спальни |
|
Аликанте |
€550 |
€700 |
€600 |
|
Торревьеха |
€495 |
€600 |
€750 |
|
Кальпе |
€700 |
€850 |
€850 |
|
Бенидорм |
€750 |
€850 |
€1 000 |
|
Алтея |
€800 |
€700 |
€875 |
Недвижимость для сдачи в аренду туристам востребована на побережье и в курортных регионах. В последнее время получить официальную лицензию на этот вид деятельности становится всё сложнее, а где-то даже невозможно.
– повышение НДС на туристическую аренду до 21% (сейчас на материковой части страны собственники, не предоставляющие отельный сервис, не платят его вовсе);
– введение прогрессивного налога на «избыточную» собственность – теперь владельцев более чем трех квартир будут считать спекулянтами.
.jpg)
Никогда нельзя ограничиваться базовым контрактом аренды, он должен создаваться индивидуально, под каждый объект недвижимости. На этом точно не стоит экономить. Прежде чем подписывать контракт, убедитесь, что вы понимаете каждый его пункт. Лучше не спешить и потратить деньги на технический перевод. Арендный бизнес в Испании очень непростой ввиду вышеупомянутого законодательства.
УК возьмет на себя уплату налогов и внесение коммунальных платежей, будет представлять интересы собственника на собраниях жильцов, проследит за техническим состоянием объекта, отреагирует в случае появления неисправностей.
В Испании услуги управляющей компании стоят относительно недорого. Часто плата берется не за квадратный метр, а за единицу жилья и составляет €5 в день.
Иное дело – краткосрочная аренда. Только за поиск съемщиков УК берут не менее 5% от арендной платы. А в среднем за управление объектом придется отдать 15–30% от годовой прибыли.
Продать недвижимость, по законам Испании, имеет право только владелец или же лицо, на которое оформлена нотариальная доверенность. Часто продажа доверяется агентству, которое должно иметь соответствующую лицензию.
Вторичная недвижимость в Испании наследует долги бывших владельцев, что важно учесть при перепродаже.
Налог на прирост капитала
Ставка составляет 19% для нерезидентов из стран ЕС/ЕЭЗ и 24% – для граждан третьих стран.
Резиденты Испании платят налог по ставке 19–23% в зависимости от размера прибыли. Впрочем, если недвижимость использовали для собственного проживания в течение трех лет перед продажей (для этого необходимо быть прописанным по месту проживания), эту сумму можно не платить.
При сделке с нерезидентом покупатель авансом выплачивает 3% от стоимости объекта в счет возможной уплаты налога на прибыль. Оставшуюся сумму продавцу необходимо доплатить в течение трех месяцев (потому что если продавец не уплатит налог, обязанность по его уплате может перейти на покупателя).
Налог на прирост стоимости земли (Plusvalia)
Еще один государственный сбор, который ложится на продавца, – Plusvalia, или муниципальный налог на прирост стоимости земли, который произошел в период владения. Сумма рассчитывается в каждом административном округе индивидуально.
Существует два способа определения налоговой базы:
В случае наследства и дарения для расчета Plusvalia используется текущая рыночная стоимость объекта.
Оспорить такую стоимость непросто, но возможно – для этого нужно заказать оценку объекта в аккредитованной компании.
.jpg)
Как правило, размер этого налога высчитывается на специальных консультациях, а регистрацию всего процесса поручают нотариусу, у которого подписывалась сделка купли-продажи. Но не забывайте, что по испанскому законодательству нотариуса выбирает покупатель.
Энергетический сертификат
Стоимость оформления начинается от €150 за квартиру. Энергетический сертификат на виллу или коммерческую недвижимость стоит около €300–600.
.jpg)
Рекомендую сначала оформить статус резидента, например по финансовой независимости, а потом уже продавать недвижимость. В этом случае вернуть деньги на родину резиденту Испании с загранпаспортом РФ будет намного проще.
.jpg)
