Версия
для печати
для печати
Валютный контроль и комплаенс делают отправку крупных сумм из России крайне сложной: требуется заранее согласовывать каждый шаг с банком, представлять происхождение средств и обоснование цели платежа, иначе транзакцию могут заморозить или отклонить. Даже если воспользоваться счетами в третьих странах, возникают риски: например, переводы через банки в Турции или Северном Кипре часто блокируются европейскими посредниками.
Кроме технических ограничений, есть и прямые правовые барьеры для россиян. Европейские санкционные регламенты запрещают банкам ЕС принимать вклады свыше €100 тыс. от граждан России, не являющихся резидентами ЕС. По сути, без европейского вида на жительство вы не сможете легально разместить на счете сумму, достаточную для покупки жилья: лимит в €100 тыс. жёстко контролируется.
Испанские банки сейчас обычно не открывают счета гражданам РФ без особых оснований. Хотя законодательно владение недвижимостью россиянам разрешено (санкции прямо не запрещают сделки купли-продажи недвижимости), на практике провести оплату банковским переводом из России почти нереально. Либо перевод не уйдёт из-за ограничений, либо испанский банк-получатель заморозит средства до выяснения, потребовав длительной проверки и легализации денег (документы о происхождении, налоговые декларации и т. п.).
Таким образом, классическая схема – просто перевести деньги со своего счёта в РФ на счет продавца в Испании – сегодня не работает надежно. Необходимы легальные обходные пути, чтобы средства дошли до продавца без нарушения законов и без риска блокировки.
Одним из самых перспективных инструментов стала криптовалюта: всё больше продавцов, застройщиков и агентов готовы принимать оплату в USDT, BTC, ETH или других криптоактивах. Криптовалютные расчёты позволяют обойти санкционные барьеры, проходят за минуты и не имеют жестких лимитов по суммам.
Однако и здесь есть нюанс: чтобы покупка прошла юридически чисто, недостаточно просто отправить криптомонеты продавцу. Необходима правильная правовая форма сделки – договор купли-продажи у нотариуса или участие лицензированного посредника – чтобы налоговые органы признали транзакцию. Далее разберем, почему перед криптосделкой стоит оформить вид на жительство в Испании и как именно построить безопасную схему с криптовалютой.
Один из первых шагов, которые рекомендуется сделать инвестору из страны под санкциями, – оформить законный вид на жительство (ВНЖ) в Испании перед покупкой недвижимости.
Предварительное получение статуса резидента дает сразу несколько преимуществ с точки зрения комплаенса, банков и общего успеха сделки.
Имея испанский ВНЖ, вы становитесь резидентом ЕС в глазах банков, что существенно повышает доверие.
Резиденту Испании открыть банковский счет проще, а ограничения на прием средств смягчаются: санкционный порог в €100 тыс. не применяется к клиентам с видом на жительство ЕС.
Без ВНЖ крупные суммы просто не примут либо счет могут сразу заморозить. Например, на консультациях испанские юристы предупреждают: если покупатель не является резидентом, испанский банк вправе заблокировать как переводимую сумму, так и сам счет. Статус резидента существенно снижает эту опасность.
Важно: лицензированные провайдеры, которые конвертируют криптовалюту в евро, также соблюдают санкционные лимиты в €100 тыс. для граждан России и Республики Беларусь. Получение ВНЖ позволяет снять это ограничение.
При получении вида на жительство кандидат проходит проверку благонадежности: нужно подтвердить легальность доходов, отсутствие судимостей, происхождение средств (для финансово независимых лиц или инвесторов) и т. д.
Фактически вы заранее проходите комплексную проверку KYC/AML у испанских властей. Это играет вам на руку при сделке: и банк, и нотариус, и продавец будут видеть, что у вас уже есть легальный статус, а значит, базовые проверки вы выдержали. Конечно, всё равно придется представлять документы о деньгах, но репутационно вы выглядите надежнее «внешнего» клиента из-под санкций.
С практической стороны, имея ВНЖ, вам проще находиться в Испании длительно для поиска жилья и проведения сделки (не нужна туристическая виза, нет ограничений по времени пребывания).
Вы получаете NIE (идентификационный номер иностранца) автоматически с резиденцией, тогда как нерезиденту его тоже надо получать для сделки, но через консульство или полицию.
С ВНЖ вы можете открыть счет в испанском банке заранее и использовать его для уплаты налогов на покупку, для получения средств после конвертации криптовалюты в евро и др.
В будущем наличие ВНЖ избавит от визовых хлопот, позволит проводить в Испании более 90 дней в полугодие, а также может облегчить налоговые вопросы (например, вы сможете заплатить налоги с прибыли от криптопродажи уже как налоговый резидент Испании, понижая риски претензий со стороны РФ).
Если классические банковские переводы недоступны, а оплата напрямую криптовалютой кажется привлекательной, возникает логичный вопрос: как внедрить крипторасчет в сделку так, чтобы всё было законно и безопасно?
Ключевым элементом схемы является лицензированный криптопровайдер, выступающий финансовым посредником между покупателем и продавцом недвижимости. Разберем, какую роль он играет и почему без него не обойтись.
С точки зрения закона Испании, криптовалюта не является официальным платежным средством, но и не запрещена к применению.
Гражданский кодекс (ст. 1255) гарантирует свободу заключения договоров, поэтому стороны могут договориться об оплате недвижимости в любой форме, хоть биткоинами. Налоговое управление (DGT) подтвердило законность расчета в криптоактивах – такие сделки признаны бартером (меной): недвижимость обменивается на цифровой актив.
Это тонкий момент: прямая оплата «крипто – крипто» приравнивается к обмену имущества на имущество, а не к обычной купле-продаже за деньги. Отсюда вытекают сложные налоговые последствия: покупатель платит налог на передачу имущества (ITP) за приобретенную квартиру, а продавец – тоже налог (ITP или НДС) за получение криптовалюты плюс фиксирует финансовый результат в капитале.
Нотариус при оформлении такой сделки всё равно пропишет цену недвижимости в евро и зафиксирует курс и момент обмена, приложит хэш транзакции и удостоверится, что соблюдены процедуры по противодействию отмыванию (AML).
То есть технически возможно купить напрямую за биткоин, но на практике это редко удобно: не каждый продавец готов принять волатильный криптоактив, и обе стороны несут дополнительное налоговое бремя.
Лицензированный криптопровайдер предлагает более практичную схему «крипто – евро», снимая эти проблемы.
По сути, это компания-посредник, зарегистрированная в Испании или ЕС как оператор с виртуальными активами (VASP) и поднадзорная регуляторам по AML. Она помогает конвертировать криптовалюту покупателя в евро и обеспечить поступление этих евро продавцу в рамках легальной структуры сделки.
Вот как это работает.
Во-первых, безопасность: вы не рискуете отправлять криптовалюту напрямую незнакомому продавцу, все расчеты происходят под надзором компании с разрешениями.
Во-вторых, соблюдение законодательства: соблюдены процедуры ПОД/ФТ (анти-отмывочные), нотариусу и банкам представлены необходимые документы, сделка документирована должным образом.
В-третьих, удобство для продавца: ему не нужно разбираться в криптовалютах и переживать за их курс, он получает причитающуюся сумму в евро на свой счет, как при обычной продаже.
Это существенно расширяет круг объектов, которые вы можете купить: даже продавцы, далекие от криптомира, будут не против сделки, если деньги придут на их счет законно.
Теперь рассмотрим пошаговый план, как реализовать сделку покупки жилья в Испании с оплатой через криптовалюту. План предполагает, что вы хотите сделать всё легально и безопасно, – поэтому включает получение ВНЖ и привлечение лицензированных специалистов.
На начальном этапе рекомендуется провести предварительную консультацию с профильными экспертами (юристом по миграции и недвижимости, финансовым консультантом).
Цель – проанализировать вашу индивидуальную ситуацию: гражданство, резидентство, источники средств, тип желаемой недвижимости, бюджет, сроки.
Специалисты помогут определить, какой вариант ВНЖ вам подходит (Digital Nomad, финансово независимый, студенческий, рабочий контракт и т. д.), какие документы придется подготовить для комплаенса, нет ли препятствий (например, вы или ваши компании не должны быть в санкционных списках).
Также на этом этапе стоит уяснить налоговые аспекты: хотите ли вы стать налоговым резидентом Испании или остаться резидентом РФ; как декларировать перевод средств и покупку, чтобы потом не было вопросов ни у российской, ни у испанской налоговой.
Грамотная диагностика задаст правильную последовательность действий и убережет от ошибок, которые могут стоить очень дорого (вплоть до срыва сделки).
Имея план, приступайте к получению резиденции. Популярный вариант – виза цифрового кочевника (Digital Nomad Visa), введенная с 2023 года для удаленных работников.
Требования: подтвержденный удаленный доход (не менее ~€2,7 тыс. в месяц), работа на иностранную компанию или собственный бизнес за пределами Испании, высшее образование или не менее трех лет опыта, отсутствие судимости, медицинская страховка и т. д.
Подача документов возможна через консульство или по прибытии в Испанию в течение трех месяцев по визе. Срок рассмотрения – около одного-двух месяцев. После одобрения вы получаете ВНЖ на один год (с правом продления) и становитесь официальным резидентом.
Альтернативы: ВНЖ financially independent (no lucrativa) – требует наличия пассивного дохода/сбережений ~€27 тыс. в год на человека и запрещает работать; бизнес-виза/наемный контракт, если есть такие возможности.
Выбор статуса зависит от ваших обстоятельств. К моменту получения «тархеты» (карточка по-испански. – прим. ред.) резидента у вас будет NIE, а также возможность открыть местный банковский счет (рекомендуется, хотя не строго обязательно для сделки).
Важно: если вы планируете сделку быстро, можно вести параллельно поиск недвижимости и подготовку к сделке, не дожидаясь физического пластика ВНЖ, – достаточно иметь резолюцию о предоставлении ВНЖ и NIE.
Вы выбираете криптовалютного провайдера/посредника и проходите у него все проверки. Обратитесь в компанию, которая уже проводила такие сделки в Испании, для заключения договора, в котором будет прописана схема расчета.
Вам придется представить ряд документов: паспорт, подтверждение адреса, сведения о налоговом резидентстве, источнике происхождения средств (как вы получили криптовалюту – продажи бизнеса, майнинг, трейдинг, зарплата?), возможно, выписки из криптобирж или кошельков.
Провайдер проведет KYC-процедуры и AML-анализ ваших средств. На этом этапе не стоит пытаться что-либо скрыть или исказить – лучше полностью раскрыть информацию, так как всё равно при переводе крупной суммы данные всплывут.
Если что-то вызывает подозрения (например, средства получены от санкционного банка или связаны с нелегальным бизнесом), лучше выяснить это заранее. В идеале провайдер после проверки даст зеленый свет, и вы зарезервируете нужную сумму криптовалюты (скажем, переведете свои USDT на определенный кошелек или заморозите на биржевом счете) для будущей сделки.
Также обсуждается стратегия – в частности, фиксировать ли курс заранее (особенно если сделка будет через несколько недель) или конвертировать по рыночному курсу в день оплаты – чтобы исключить волатильность.
Параллельно финансовой подготовке идет подбор объекта недвижимости в Испании под ваши цели. Обычно на этом этапе задействовано агентство недвижимости.
Вы определяетесь с регионом, городом, типом жилья (квартира, дом, коммерческая недвижимость) и бюджетом. Агентство подбирает варианты и организует просмотры (очно или онлайн).
Когда подходящий объект найден, проводится юридическая проверка чистоты – на этом настаивать необходимо, особенно если вы покупаете удаленно. Адвокат или юрист по выписке из реестра недвижимости проверяет владельца, отсутствие обременений (ипотеки, ареста, долгов по коммунальным платежам), соответствие проектной документации реальности.
Проверка также подтвердит, что продавец – законный владелец и он дееспособен.
Далее сторонами подписывается договор резервации (arras) – стандартная практика: вы бронируете объект, внося небольшой задаток (обычно €3–6 тыс.). В договоре фиксируются цена, сроки выхода на сделку и условия (например, что оплата будет через посредника в евро).
Этот аванс можно внести с вашего испанского счёта (если есть) или через ту же компанию-посредника. После внесения задатка продавец снимает объект с продажи и готовится к окончательной сделке.
Основной этап – окончательный расчет и подписание купчей у нотариуса. В Испании все сделки с недвижимостью заверяются нотариусом – это требование закона для перехода права собственности.
В назначенный день (или несколько дней, если сначала подписывается контракт купли-продажи, а потом отдельная нотариальная escritura) все стороны собираются у нотариуса.
Присутствуют: продавец (лично или по доверенности), покупатель (вы или ваш представитель), представитель криптопровайдера, нотариус, а также при необходимости переводчик (если вы не владеете испанским).
Процедура выглядит так.
Нотариус читает и удостоверяет договор купли-продажи. В документе указывается цена недвижимости в евро и факт, что оплата производится частично или полностью с участием третьей стороны. Если применялась криптовалюта, могут быть упомянуты детали обмена (курс, сумма в крипто) и прилагаются подтверждения транзакции.
Передача денег. Ваш криптопровайдер к этому моменту уже конвертировал криптовалюту в евро.
Возможны варианты: либо компания заранее разместила евро на специальном счете и выписывает банковский чек на имя продавца, либо делает мгновенный банковский перевод продавцу прямо при нотариусе.
В некоторых случаях используют нотариальный депозит (нотариус подтверждает получение средств на свой счет и потом перечисляет продавцу). Как именно – детали зависят от провайдера. Главное, что продавец получает евро, проверяет поступление (или чек) и подтверждает нотариусу, что оплата получена.
Нотариус удостоверяется, что расчет произведен корректно и законно. Если деньги пришли от компании-посредника, нотариус имеет ее данные и ранее полученное заключение о проверке средств. Все участники подписывают escritura de compraventa (нотариальный акт).
Вы становитесь собственником недвижимости. Нотариус отправляет электронное уведомление в реестр, что сделка прошла, и выдает вам на руки копию договора. Отдельно оговаривается, кто оплачивает нотариальные расходы (обычно покупатель) и агентскую комиссию (обычно продавец, если не было иных соглашений).
После нотариального оформления сделка должна быть зарегистрирована в Registro de la Propiedad (Едином госреестре недвижимости Испании). Обычно нотариус сам направляет документы в регистр, но формально ответственность за регистрацию лежит на покупателе.
Вам понадобится уплатить налог на передачу собственности (ITP) – для жилья вторичного рынка ставка ~10% (точно зависит от автономного сообщества и стоимости: в Каталонии 10%, в Валенсии 10%, в Андалусии 7-8% и т. п.).
Если покупали новую недвижимость у застройщика – вместо ITP будете платить НДС (IVA, 10%) и гербовый сбор (AJD, ~1,5%).
Эти налоги обычно надо внести в течение 30 дней после сделки. Также оплачиваются счета нотариуса и регистратора (в сумме порядка 0,5–1,5% от цены). Ваш юрист или агент может помочь подать декларацию и уплатить налог.
После уплаты налога регистр вносит изменение о собственнике, и через несколько недель вы получаете выписку о регистрации на свое имя. Поздравляем, вы официально владелец испанской недвижимости!
После заключения сделки решаются оставшиеся организационные вопросы, чтобы вы могли спокойно владеть и пользоваться купленным жильем.
Пройдя все эти этапы, вы достигаете главной цели: становитесь обладателем недвижимости в Испании, купленной законно, с соблюдением всех правил и норм даже в условиях санкций и ограничений. Схема выглядит длинной, зато каждый шаг минимизирует риски. В итоге ваше имущество надежно оформлено, деньги легально выведены, а вы – в правовом поле двух стран.
Покупка недвижимости в Испании с оплатой через криптовалюту – сложная, но решаемая задача. В нынешних реалиях, когда прямые банковские переводы для россиян затруднены, криптосхема стала своего рода мостом между вашими капиталами и желанным домом у моря.
Ключевые элементы успеха: легальный статус (вид на жительство) для повышения доверия, прозрачный комплаенс (подтверждение законности средств) и профессиональный криптопровайдер для конвертации средств в евро в рамках правового поля.
На каждом этапе опирайтесь на опыт специалистов. Испанские нотариусы, адвокаты и финансовые консультанты уже накопили практику проведения подобных сделок и смогут подсказать оптимальные решения под вашу ситуацию.
Фото Ferran Feixas, Ansar Naib, Manuel Torres Garcia / Unsplash
