Версия
для печати
для печати
Статья обновлена в январе 2026 года
1 января 2014 года в Греции вступил в силу закон 4223/2013 о едином налоге на недвижимое имущество (ENFIA). Налог состоит из основного и дополнительного и взимается с недвижимого имущества, принадлежащего физическим или юридическим лицам на 1 января каждого года.
После приобретения недвижимости владелец должен подать декларацию с информацией об объекте (форма E9), чтобы налоговые органы могли ежегодно производить расчет ENFIA.
Размер основного налога зависит от совокупности различных факторов: локации недвижимости, года строительства, площади, этажа, кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость недвижимости в Греции, известная как «объективная цена», напрямую влияет на размер ежегодного налога на недвижимость (ENFIA). Однако с 2021 года, когда карту объективных цен обновили в последний раз, рыночные цены на недвижимость в стране значительно выросли.
Важно! Налог платят владельцы недвижимости по состоянию на 1 января каждого года. Поэтому, даже если вы продали объект второго января, отдать государству положенную сумму придется именно вам: первого января вы еще являлись собственником. Подавать декларацию можно до 31 января года, следующего за отчетным.
Заплатить ENFIA можно либо единовременно до последнего рабочего дня месяца уведомления о начислении налога, либо десятью равными ежемесячными платежами, каждый из которых не может быть меньше €10, до февраля следующего года.
От уплаты налога на недвижимость ENFIA освобождены:
Льготу в 50% получают:
За 2025 год владельцы недвижимости, застраховавшие свое имущество от стихийных бедствий (землетрясений, пожаров и наводнений) в прошлом году, получат скидку:
Для получения этой льготы страховой полис должен покрывать предыдущий год и иметь минимальный срок действия три месяца. Если срок действия страхового полиса составляет менее одного года, снижение налога на недвижимость будет применяться пропорционально.
Это что-то вроде налога на роскошь. Сумма налога рассчитывается исходя из стоимости ВСЕЙ недвижимости налогоплательщика свыше €500 тыс. Ставка налога для физических лиц зависит от стоимости собственности и варьируется от 5 до 20%.
Если у виллы есть бассейн, то это также считается показателем для начисления дополнительного налога за роскошь.
Его должны платить юридические лица – владельцы недвижимости. Величина дополнительного налога фиксирована – 0,55%. В случае если имущество используется для ведения любого вида предпринимательской деятельности, ставка дополнительного налога составляет 0,1%.
При суммарной оценке недвижимости для дополнительного налога в него не включаются земельные участки за чертой населенных пунктов. Также сюда не включаются здания возрастом более 100 лет, характеризуемые как охраняемые памятники или произведения искусства, и участки, на которых они находятся.
.jpg)
Размер муниципального налога (на вывоз мусора, уборку улиц и т. п.) варьируется от 0,025 до 0,035% от цены объекта и зависит от расположения и площади недвижимости. Эти сборы включены в счета за электроэнергию. Обязанность по их оплате возлагается на собственника недвижимости, но если счет выписан на имя арендатора, сумма вычитается из ежемесячной арендной платы.
.png)
На практике никто не занимается расчетом муниципального налога, и обычно арендатор оплачивает счет со всеми налогами, которые приходят.
Для уплаты налогов на недвижимость в Греции необходимо оформить идентификационный номер налогоплательщика и зарегистрировать личный кабинет на сайте налоговой службы.
Налогоплательщики могут посмотреть уведомления через онлайн-платформу myAADE, где они могут скачать и оплатить налоговый счет.
Заплатить налог из-за рубежа можно банковским переводом. Кроме того, внести деньги от лица владельца недвижимости может уполномоченный адвокат.
Важно! Россияне могут уплатить налог с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
В Греции работает интерактивная карта объективных цен на недвижимость. Этот инструмент может быть полезен собственникам для того, чтобы увидеть, в каких зонах находится их объект, и рассчитать рыночную стоимость для оценки затрат на налоги.
Электричество оплачивается по показаниям счетчика. Расходы на электроэнергию зависят от общей площади недвижимости, суммы налогов и потребления. Стоимость электричества также зависит от потребления, но здесь действует обратный принцип: чем больше, тем дешевле.
Счет за электричество приходит раз в два месяца и включает расходы на вывоз мусора, оплату общественного телевидения, а также муниципальные налоги и сборы. Подробнее о тарифах на электричество и планах платежей читайте на сайте Государственной энергетической компании (на английском, может потребоваться VPN).
Киловатт-час стоит около €0,1. В среднем для квартиры площадью 60 кв. м ежемесячная плата за электричество составляет €25–30 летом и €70–130 зимой.
.png)
Оплата электричества на сегоднящний день наиболее больной вопрос для собственников. Счета приходят довольно высокие, и люди ищут более выгодные варианты. К примеру, ищут альтернативных провайдеров, которые перекупают ресурсы у государственной компании-монополиста, или устанавливают собственные солнечные батареи на крышах домов. Это касается прежде всего владельцев собственных домов, вилл и гостиниц. Государство поддерживает население и даже частично субсидирует установку таких батарей.
В холодное время года за счет отопления, в зависимости от типа отопительных приборов, расходы на электричество или газ могут значительно возрасти.
Водоснабжение в Греции осуществляется через местных поставщиков, два крупнейших из которых – EYDAP (ΕΥΔΑΠ) в Афинах и EYATH (ΕΥΑΘ) в Салониках.
Частота получения счетов за водоснабжение зависит от региона – раз в год, в квартал или в месяц. За водоотвод придется отдать еще примерно 75% от суммы, потраченной на воду. Чем больше расходуете воды, тем дороже обходится кубометр.
Водоснабжение для домохозяйств стоит от €0,45 до примерно €4 за куб. м в зависимости от объема потребления.
На островах вода всегда дороже, чем в материковой Греции. Например, счет за воду для семьи из трех человек, которая живет в Салониках и экономно расходует ресурсы, составит примерно €60 в год. Если такая же семья живет в небольшом доме или квартире на островах, то счет будет уже около €100 в год. Если воду совсем не экономить, то можно заплатить и €250–300 в год.
В Греции нет центрального горячего водоснабжения. Воду нагревают электричеством, отопительными котлами или в баках на крышах домов за счет солнечной энергии.
80% домов в Греции не имеют центрального отопления. Жилье обогревают дизельным топливом и газом. Последнее дорого – €3–4 тыс. в год. Газовые системы отопления обходятся дешевле: за сезон €100–200 и около €2–3 тыс. в год. Эти же системы нагревают и воду.
.png)
Во многих домах есть печи или камины, которые топят специальными пеллетами (древесными топливными гранулами). Это очень помогает экономить бюджет, потому что кубометр такого топлива стоит около €120. Сейчас набирает популярность использование бойлеров, которые также работают на дровах.
Централизованная подача газа есть только в крупных городах, таких как Афины и Салоники. В квитанцию, которая приходит раз в два месяца, также включается плата за обслуживание системы – €8–10. Диапазон счетов за газ – €140–400 в год.
Наиболее популярные операторы связи в Греции – Cosmote, Vodafone и Nova. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €40–50 в месяц. Самые дешевые тарифы – €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в €30–50 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €60.
.png)
Кроме государственных интернет-провайдеров сейчас набирает популярность компания спутникового интернета Starlink Илона Маска. Особенно это касается отдаленных районов, где нет хорошей связи. Ежемесячное содержание такого комплекта обойдется около €40, а установочный комплект стоит около €500–600.
Между жильцами многоквартирного дома или жилого комплекса делятся общие расходы, которые составляют €200–400 в год. Это стандартная цифра для квартир в обычных домах без большой собственной территории с множеством бассейнов, спортзалов и так далее. В крупных же комплексах с развитой инфраструктурой плата за содержание может доходить до €5 тыс. в год.
Владельцы греческой недвижимости обязаны отчитываться перед налоговыми службами. Сначала, в течение месяца после совершения сделки, необходимо подать декларацию Е9 (о собственности). А далее иностранец должен ежегодно заполнять налоговую декларацию о доходах Е1 (в Греции заявление о доходах подается, даже если доход нулевой).
Заполнением и подачей деклараций можно заниматься самостоятельно. Но чтобы облегчить себе жизнь, лучше обратиться к специалистам. Стоимость подачи одной декларации – от €50. Обычно подобные услуги оказывают компании, занимающиеся продажей недвижимости и управлением ею.
.jpg)
Страхование недвижимости в Греции необязательно. На практике многие собственники предпочитают на этом экономить.
Но если недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредита, то без страховки не обойтись. Стоимость полиса зависит от типа недвижимости, ее цены, площади, этажности, года постройки и включенных в договор страховых случаев. Обычно полная страховка квартиры стоит от €140 в год, виллы – минимум €350 в год.
И напомним: в Греции действует специальная программа, которая предоставляет возможность получить скидку до 20% на налог на недвижимость для домов, застрахованных от стихийных бедствий.
Квартира на Халкидиках площадью 65 кв. м с видом на море стоимостью €155 тыс. Семья из трех человек живет в течение трех месяцев в год.
|
Ежегодный налог ENFIA (ориентировочно) |
€350 |
|
Муниципальный налог |
€55 |
|
Вода на трех человек (около €20 в месяц) |
€60 |
|
Электроэнергия (около €70 в месяц) |
€210 |
|
Отопление (на основе солярки – €80 в месяц) |
€240 |
|
Телефон + интернет + ТВ (€60 в месяц) |
€180 |
|
Налоговая декларация |
€50 |
|
Обслуживание ЖК |
€200 |
|
Итого расходы в год |
€1 345 |
Греция – популярное туристические направление, спрос на аренду здесь стабильно высок. Особенно в самых востребованных туристических локациях. Поэтому встречаются ограничения: так, 1 января 2025 года в столице Греции ввели запрет на регистрацию новых квартир для краткосрочной аренды сроком на один год в нескольких центральных районах Афин. А 1 октября 2025 года вступили в силу новые правила краткосрочной аренды жилья, согласно которым помещения должны соответствовать ряду стандартов.
По оценке Global Property Guide, средняя доходность от долгосрочной сдачи жилья в аренду составляет 4–5% годовых, а на краткосрочной аренде можно заработать до 6–8%.
Для сдачи жилья вне зависимости от продолжительности аренды необходимо заключить договор между владельцем и съемщиком. А потом аккуратно платить налоги с прибыли.
|
Доход от арендной платы |
Ставка налога |
|
Менее €12 тыс. в год |
15% |
|
От €12 тыс. до €24 тыс. |
25% |
|
От €24 тыс. до €36 тыс. |
35% |
|
Более €36 тыс. в год |
45% |
Греческое законодательство не запрещает сдавать жильё самостоятельно. Для краткосрочной аренды многие владельцы пользуются специализированными платформами Airbnb и Booking.
Внимание! Собственник обязан зарегистрировать объект в Реестре краткосрочной аренды и получить специальный номер лицензии от Греческой национальной туристической организации, который нужно указывать в объявлениях. О факте самостоятельной сдачи недвижимости в аренду нужно сообщать местным налоговым органам. За нарушение правил краткосрочной аренды предусмотрены арест, явка в суд и штраф до €50 тыс.
Важно! Закон не предусматривает ограничений на количество дней под сдачу в краткосрочную аренду за год, однако для каждого бронирования краткосрочной аренды установлен лимит в 60 дней.
Владельцы-управляющие, которые владеют тремя и более объектами недвижимости и сдают их в краткосрочную аренду, с 2023 года обязаны платить налог на добавленную стоимость (НДС) – 13% от прибыли.
Также собственники объектов краткосрочной аренды обязаны платить специальный «зеленый сбор» в размере €1,5 за сутки размещения и дополнительный налог на проживание в размере 0,5% от стоимости аренды.
В 2024 году фискальная нагрузка на собственников объектов краткосрочной аренды увеличилась еще больше: каждое жилое помещение должно функционировать как филиал компании, а владельцы обязаны оплачивать расходы на профессиональную деятельность и управление.
Важно! Правительство Греции изучает возможность ограничить краткосрочную аренду до 90 дней в год для объектов недвижимости, приобретенных под «золотую визу», с целью сдержать рост цен на жильё и увеличить предложение для долгосрочной аренды.
Если вы не собираетесь жить в своем греческом доме постоянно, присматривать за недвижимостью может управляющая компания.
В Греции много фирм, которые занимаются как содержанием недвижимости, так и поиском арендаторов. Стоимость их услуг при долгосрочной сдаче составляет 8–10% от арендной платы. При краткосрочной управляющий забирает себе 20–30% от прибыли.
Если собственник владеет недвижимостью менее пяти лет, при перепродаже недвижимости в Греции по закону необходимо уплатить налог на прирост капитала. Для физических лиц сумма составляет 15% от суммы полученной прибыли. Если же объект находился в собственности дольше, налог платить не нужно.
Обратите внимание! Мораторий на выплату этого налога в Греции регулярно продлевают, в последний раз до 31 декабря 2026 года.
Юридические лица в Греции должны отталкиваться от ставки корпоративного налога – 22%. Налогооблагаемой базой будет разница между ценой продажи и ценой покупки объекта.
