Процедура приобретения недвижимости в Греции

Единственное ограничение, предусмотренное для иностранцев, касается районов, являющихся по греческим законам приграничными территориями, несмотря на то что очень многие из них находятся довольно далеко от государственных границ Греции. Для покупки недвижимости в этих регионах иностранцу требуется получить разрешение от властей страны. На сегодняшний день к приграничным территориям относятся некоторые греческие острова.

СПРАВКА:

В 2011 году в целях упрощения процедуры выдачи разрешений на приобретение недвижимости в приграничных зонах нерезидентам Евросоюза префектуры города Салоники и региона Халкидики перестали рассматриваться как пограничные территории. В тех регионах, которые все еще продолжают считаться пограничными, а это в основном все северные острова Греции, также упрощена процедура продажи недвижимости. Разрешения на проведение сделок будут выдаваться комиссиями, учреждаемыми для данной цели на региональном уровне, и не будут рассматриваться непосредственно самим министром национальной обороны.

С ЧЕГО НАЧАТЬ

Прежде чем начинать процедуру покупки недвижимости в Греции, следует ознакомиться с существующими на рынке предложениями. Информацию об объектах можно получить из интернета, специализированных печатных изданий или тематических выставок.

При желании сделкой можно заниматься самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости. Однако обращение в зарекомендовавшую себя компанию обеспечивает безопасность процедуры и избавляет покупателя от необходимости разбираться в юридических тонкостях документации на незнакомом языке. Вы можете обратиться в греческое агентство недвижимости, или представительство компании в России, или самостоятельную российскую фирму, осуществляющую продажу недвижимости в Греции через своих греческих партнеров.

Наиболее верное представление о недвижимости можно получить лишь после личного осмотра. Поэтому большинство компаний предлагают ознакомительный тур в Грецию. Как правило, покупатель самостоятельно оплачивает визы, перелет и проживание, а услуги компании по осмотру объектов для него бесплатны. При особо крупных покупках и эти затраты могут быть компенсированы. Независимо от суммы сделки агентство сопровождает покупателя при осмотре объектов (обычно на автомобиле компании), участвует в переговорах с продавцом и при оформлении сделки, предоставляет услуги переводчика. Дополнительно может быть осуществлена встреча в аэропорту и организована экскурсионная программа.

Как правило, организуется осмотр 10–15 объектов, наиболее соответствующих требованиям покупателя. Продолжительность осмотра составляет два-три дня. На наиболее понравившиеся объекты возможны дополнительные визиты для более тщательного осмотра.

Вся процедура оформления сделки (если не требуется разрешения от местных властей) занимает четыре-шесть недель, в зависимости от степени готовности документов продавца.

ВОЗМОЖНОСТЬ УДАЛЕННОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ

В случае когда у покупателя нет возможности совершать покупку лично, он может приобрести недвижимость удаленно, не выезжая в Грецию. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя или сразу на адвоката, сопровождающего сделку (см. ниже). Документ обязательно должен содержать условия договора, в том числе стоимость и характеристики объекта. Без этой информации доверенность теряет юридическую силу.

Доверенность можно составить в нотариате в Греции или в греческом консульстве в России. Если документ составляется в России, он обязательно должен быть заверен апостилем и переведен на греческий язык сертифицированным переводчиком.

ПОСЛЕ ВЫБОРА ОБЪЕКТА

После того как объект выбран, в оформление сделки вступают два специалиста – адвокат и нотариус. Как правило, агентства уже имеют сложившиеся деловые отношения с конкретными специалистами и рекомендуют обращаться к ним. В соответствии с изменениями греческого законодательства, обязательное участие адвоката уже не обязательно. Однако, мы настоятельно рекомендуем воспользоваться его услугами: он будет представлять интересы покупателя и оказывать юридическое сопровождение сделки.

Нотариус будет заверять законность сделки. Согласно греческому законодательству приобретение любой собственности путем подписания закрытых частных документов (то есть без участия нотариуса) запрещено, такая сделка является недействительной. Также через нотариуса будут проводиться расчеты по сделке. Для расчетов покупатель переводит средства на специальный счет нотариуса, с которого средства будут перечисляться на счет продавца. Для расчетов покупатель переводит средства на свой личный счет или счет продавца, в зависимости от условий оплаты по договору. Если собственниками недвижимости становятся несколько человек, перевод всех денежных средств следует осуществлять через один общий счет. В случае когда используются несколько личных счетов, размер переводимых сумм должен соответствовать доле каждого собственника. Подробную информацию, как открыть счет за границей и перечислить на него деньги, смотрите в статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».

Необходимым шагом является получение АФМ – местного ИНН. Получение индивидуального налогового номера требуется для проведения всех расчетов по сделке. ИНН оформляется в местном налоговом органе. Как правило, этим занимается адвокат.

После выбора объекта в Греции, как и при покупке недвижимости во многих других странах, его необходимо зарезервировать. Для этого покупатель вносит задаток в размере €5–10 тыс. – в зависимости от стоимости объекта. Задаток можно вносить как наличными, так и через банк. При наличной форме оплаты продавец предъявляет покупателю расписку в получении средств, при безналичной у покупателя остаются банковские документы, подтверждающие перевод. Для продавца он служит гарантией серьезности намерений покупателя, а покупатель может быть уверен, что объект уже не будет продан никому другому. В случае срыва сделки по вине покупателя он теряет задаток, если это произошло по вине продавца – задаток возвращается в двойном размере. Для отказа от сделки без потери задатка покупателю, как правило, предоставляется семь дней.

После внесения задатка адвокат покупателя осуществляет проверку права собственности в Ипотечном реестре (Ипотекофилакио – υποθεκοφιλακιο). Для этого адвокат покупателя запрашивает у продавца копию документа о праве собственности на недвижимость. Собственник объекта обязан предоставить этот документ. Проверка в Ипотечном реестре занимает от пяти-семи дней и необходима, чтобы выяснить:

• действительно ли владелец обладает абсолютным правом собственности на недвижимость;
• не находится ли объект под залогом;
• все ли необходимые налоги на владение недвижимостью оплачены продавцом;
• не является ли объект предметом судебной тяжбы.

Как правило за 1-2 дня до подписания сделки покупатель вносит налог на переход права собственности. На этом этапе покупатель вносит налог на переход права собственности. Внесение платежа также осуществляется доверенным лицом. Подтверждение уплаты налога необходимо представить нотариусу.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

После завершения проверки юридической чистоты недвижимости заключается предварительный договор (оформляется только при покупке объекта в регионах, относящихся к приграничной зоне). Он составляется на двух языках – русском и греческом.

Одновременно покупатель вносит предоплату. Ее размер зависит от конкретной сделки, но, как правило, составляет 40–60% от стоимости недвижимости для готовых объектов. Для строящейся недвижимости размер предоплаты меньше. Сразу после этой процедуры покупатель получает ключ от жилья и возможность полноценно пользоваться объектом.

Если недвижимость приобретается в приграничных территориях или островах с особым режимом, требуемое для россиян разрешение Министерства национальной обороны Греции необходимо получать на данном этапе сделки. К таким территориям относится большинство северных островов и районов Греции (кроме Халкидики и Салоники). Получением разрешения занимается адвокат, однако от покупателя (или его представителя) требуется личное присутствие при подаче заявления. Из документов нужны свидетельство о рождении, справка об отсутствии судимости, справка о доходах, а также копия загранпаспорта. Все документы следует перевести на греческий язык и заверить апостилем. Несмотря на формальность процедуры, она занимает от трех до шести месяцев. В ожидании получения разрешения покупатель может покинуть страну.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

После того как разрешение из Министерства национальной обороны получено (если оно необходимо), можно приступать к заключению основного договора купли-продажи.

Договор купли-продажи обязательно заключается в присутствии нотариуса и адвоката. Документ составляется на греческом языке. По желанию клиента он может быть переведен на русский язык и заверен переводчиком. Одновременно покупатель вносит оставшуюся стоимость недвижимости и получает ключи от объекта. После подписания договора покупателем и продавцом нотариус занимается его государственной регистрацией. Контракт, заверенный нотариусом, является главным документом, подтверждающим право собственности на объект или земельный участок.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

Для оформления перехода права собственности нотариус регистрирует договор в Ипотечном реестре, где получает специальное свидетельство о праве собственности нового владельца.

Копия договора и свидетельство из Ипотечного реестра потребуются для регистрации нового собственника в Земельном кадастре (Ктиматологио – κτιματολογιο). Однако кадастры существуют не во всех регионах Греции, поскольку в этой стране процесс создания данной структуры еще не завершен. Поэтому в этих районах право собственности покупателя обеспечивается Ипотечным реестром.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Гонорар адвоката в настоящее время составляет не более 1% от стоимости объекта. Дополнительные услуги адвоката (например, юридический анализ сделки при нестандартных ситуациях) согласуются и оплачиваются отдельно.

Нотариальные расходы составляют примерно 1-1,5% от контрактной стоимости недвижимости. Отдельно оплачивается нотариальный сбор за подготовку договора купли-продажи (€500).

Комиссия агентства по недвижимости составляет до 2% от суммы сделки, некоторые компании не взимают комиссию, если объект приобретается напрямую от застройщика.

При покупке греческой недвижимости придется уплатить налог на переход прав собственности. На начало 2017 года установлены две ставки налога:

• 3,09% (до 1 января 2014 года было 10%) для «первички», разрешение на строительство которой было выдано до 1 января 2006, а также на объекты вторичного рынка жилья (независимо от даты выдачи разрешения на строительство).
• 24%, если разрешение на строительство получено позднее даты, указанной в предыдущем пункте.

ИПОТЕКА

В настоящее время иностранцу получить ипотечный кредит в греческом банке очень сложно (практически невозможно): как правило, греческие банки требуют копии налоговых отчетов за последние несколько лет, поданных на территории Греции. Для этой цели можно воспользоваться услугами российских банков, имеющих филиалы в Греции. Такие банки предоставляют возможность оформить ипотеку в Греции под залог имеющейся у клиента в России недвижимости. Все условия, включая процентную ставку, обсуждаются индивидуально в каждом случае (в среднем ставка составляет 8-10%).

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД ЗАСТРОЙКУ

При строительстве на собственном земельном участке следует иметь в виду ряд ограничений. Возведение объектов запрещено в зоне охраняемых лесов, археологических памятников и раскопок. При строительстве на берегу минимальное расстояние от пляжа составляет 30-50 м.

Все земельные участки в Греции разделены на два типа: икопедо (ικοπεδο) и агротемахио (αγροτεμαχιο). Икопедо – это земли, входящие в план застройки населенного пункта. Максимально допустимая площадь участка такого типа составляет 4 тыс. кв. м. Также необходимо учитывать коэффициент застройки. Для икопедо он составляет 0,4–2,4. Например, при коэффициенте 0,4 максимально допустимая площадь дома для участка 200 кв. м составляет 80 кв. м.

Второй тип участка – агротемахио, участки, не входящие в план городской застройки. Строительство на агротемахио возможно только в случае, если его площадь, как правило, равна или превышает 4 тыс. кв. м. Коэффициент застройки зависит от размера участка. Например, при площади от 4 до 8 тыс. кв. м разрешается возведение дома в 200 кв. м плюс квадратура, получаемая в результате умножения площади участка, превышающей 4 тыс. кв. м, на коэффициент 0,02.

Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отелей, офисов, вилл, сдаваемых в аренду, и т. д.) составляет 0,2 независимо от площади участка.

Коэффициенты могут несколько отличаться в различных районах страны и островах.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Прибыв в Грецию с целью приобретения недвижимости, покупатель может остановиться не только в гостинице, но и в съемном жилье. Процедура аренды недвижимости схожа с российской. Иностранным гражданам рекомендуется не заниматься процессом самостоятельно, а обратиться к посредникам (за услуги посредника придется заплатить стоимость аренды за половину месяца, иногда – за месяц). Оказать услугу по поиску съемного жилья может, например, то же агентство недвижимости, к которому иностранец обратился для покупки недвижимости. Это обеспечивает максимальную юридическую защищенность арендатора.

Арендатор и арендодатель в обязательном порядке заключают договор аренды, в котором указываются местоположение объекта, стоимость и срок аренды, права и обязанности сторон и т. д. Одновременно арендатор вносит задаток, как правило – в размере не менее двух месяцев аренды. Собственник жилья не возвращает задаток арендатору, если по окончании срока аренды в жилье повреждены мебель, обшивка и т. д.

Стоимость арендной платы зависит от типа недвижимости, ее качества и местоположения. Например, апартаменты в центре Афин можно снять за €400–500 в месяц, дом в пригороде столицы – за €1,5–2 тыс. в месяц. Цена зависит от престижности района. На срок меньше года греки сдают жилье крайне неохотно, и арендная плата в таких случаях существенно выше. Исключение составляют апартаменты и дома на побережье, которые сдаются на короткий срок, но, как правило, не меньше, чем на неделю в средний сезон и не менее, чем на две – в высокий сезон.

За помощь в создании материала благодарим Юлию Смагину, компания ALBATROS PROPERTY

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru