a
Версия
для печати

Процедура приобретения недвижимости в Греции

Жильё в Греции иностранцы покупают с разными целями: кому-то нравится иметь собственный дом рядом с тёплым морем, кто-то рассчитывает заработать на аренде, а многих интересуют перспективы греческой «золотой визы». Что ждёт покупателя из-за границы? Как происходит сделка, кто обеспечивает её безопасность и сколько надо будет заплатить сверх суммы, указанной в объявлении? Об этом и многом другом – в нашей статье.
Содержание статьи

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Греции?

Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут покупать недвижимость в Греции без ограничений. Оформлять сделку можно на физическое или на юридическое лицо. В собственности может находиться любое число объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

Единственное исключение, предусмотренное для иностранцев, касается районов, которые считаются по греческим законам приграничными территориями, несмотря на то что очень многие из них находятся довольно далеко от государственных границ Греции. Для покупки недвижимости в этих местах иностранцу требуется получить разрешение от властей страны. На сегодняшний день к ним относятся некоторые приграничные с Турцией греческие острова (например, Родос и Кос).

Справка

В 2011 году в целях упрощения процедуры выдачи разрешений на приобретение недвижимости в приграничных зонах нерезидентам Евросоюза префектуры города Салоники и региона Халкидики перестали рассматриваться как пограничные территории. На прилегающих к территории Турции островах Греции также упрощена процедура продажи недвижимости.

Разрешения на проведение сделок выдаются муниципалитетами, а не самим министром национальной обороны, как это было ранее.

Процедура происходит следующим образом. Нотариус подаёт заявление в муниципалитет и в течение десяти дней обычно получает разрешение. Из документов покупателю нужны свидетельство о рождении, справка об отсутствии судимости, справка о доходах, а также копия загранпаспорта.

Все документы следует перевести на греческий язык и заверить апостилем. В ожидании получения разрешения покупатель может покинуть страну. Личное присутствие для получения не требуется.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Греции?

Владение недвижимостью в Греции даёт основание для получения долгосрочной шенгенской визы. Она может быть как однократной, так и многократной; максимальный срок действия составляет три года.

Покупатели недвижимости стоимостью от €250 тыс. могут претендовать на пятилетний ВНЖ – это так называемая золотая виза. При условии постоянного проживания в Греции в дальнейшем можно претендовать на гражданство.

Читайте также: Программа иммиграции в Грецию на основании покупки недвижимости

Справка

Помимо этого, ВНЖ можно получить при покупке или даже аренде недвижимости на меньшую сумму как финансово независимое лицо, предоставив официальное подтверждение того, что ваш доход в стране проживания составляет не менее €2 тыс. в месяц. В этом случае ВНЖ выдаётся на два года с правом продления на три года при повторном подтверждении финансовой независимости.

Больше о процедуре можно прочесть здесь.

Программы иммиграции в Грецию

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Греции?

Любой собственник в Греции, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан платить ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ. Читайте подробнее о содержании недвижимости в Греции.

Обратите внимание!

Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. И то, и другое может потребоваться для заключения сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Жизнь в Греции
Жизнь в Греции привлекает людей из многих стран

Поиск недвижимости в Греции

Информацию об объектах, выставленных на продажу, можно получить из интернета: полезно изучить греческие или международные сайты, где собраны объявления о продаже недвижимости. К этой категории относится и Prian.ru.

При желании сделкой можно заниматься самостоятельно, не прибегая к услугам агентств. Но если вы обратитесь в компанию, то избавите себя от необходимости разбираться в юридических документах на незнакомом языке. Вы можете обратиться в греческое агентство недвижимости или компанию в вашей стране, которая продаёт недвижимость в Греции через своих партнёров.

Большая база объектов недвижимости в Греции собрана на нашем портале. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риелторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Греции. Обратите внимание на подборку самых важных материалов по Греции.

Квартиры в Греции из нашего каталога

Как искать риелтора в Греции?

В Греции участие риелтора в сделке необязательно (в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно. И на практике заплатить риелтору оказывается выгоднее.

Многие из тех, кто пытался купить недвижимость самостоятельно, затем всё равно обращаются в агентство, но уже потеряв деньги и время.

Россияне и выходцы из других стран бывшего СССР в Греции – одни из основных покупателей недвижимости по программе «золотой визы». Поэтому многие греческие компании держат в штате сотрудников, говорящих по-русски. У некоторых девелоперов и агентств есть офисы в крупных городах России, Украины, Казахстана.

Смотрите список риелторов и застройщиков в Греции

Как риелтор помогает покупателю?

  • Подбирает объекты недвижимости под заданные параметры и организует показы.
  • Согласует цену и специальные условия с продавцом (например, в случае рассрочки).
  • Готовит документы для сделки.

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация и проверка объекта

Оформляем ИНН

Необходимым шагом является получение АФМ – местного ИНН. Получение индивидуального налогового номера требуется для проведения всех расчётов по сделке. ИНН оформляется в местном налоговом органе. Как правило, этим занимается адвокат.

Обратите внимание! После того как объект выбран, в оформление сделки вступают два специалиста – адвокат и нотариус. Как правило, агентства уже имеют сложившиеся деловые отношения с конкретными специалистами и рекомендуют обращаться к ним.

Ранее участие адвоката по закону было обязательным, сейчас – по желанию покупателя. Однако эксперты настоятельно рекомендуют воспользоваться его услугами: он будет представлять интересы покупателя и осуществлять юридическое сопровождение сделки.

Нотариус будет заверять законность сделки. По греческому законодательству, приобретение любой собственности без участия нотариуса запрещено, такая сделка является недействительной.

Вносим задаток

После выбора объекта в Греции, как и при покупке недвижимости во многих других странах, его необходимо зарезервировать. Для этого покупатель вносит задаток в размере €5-10 тыс. – в зависимости от стоимости объекта. Оставшуюся сумму покупатель перечисляет в момент подписания или в течение семи дней после заключения договора купли-продажи.

Задаток можно вносить как наличными, так и через банк. При наличной форме оплаты продавец предъявляет покупателю расписку в получении средств, при безналичной у покупателя остаются банковские документы, подтверждающие перевод. Для продавца задаток служит гарантией серьёзности намерений покупателя, а покупатель может быть уверен, что объект уже не будет продан никому другому.

Проверяем объект недвижимости

После внесения задатка адвокат покупателя осуществляет юридическую проверку на наличие обременений и задолженностей в реестре недвижимости. Для этого адвокат запрашивает у продавца копию документа о праве собственности на недвижимость. Собственник объекта обязан представить этот документ. Проверка в реестре занимает от пяти дней и необходима, чтобы выяснить:

  • действительно ли владелец обладает абсолютным правом собственности на недвижимость;
  • не находится ли объект под залогом;
  • все ли необходимые налоги на владение недвижимостью оплачены продавцом;
  • не является ли объект предметом судебной тяжбы.
Недвижимость в Афинах часто приобретают для сдачи в аренду
Квартиры в Афинах – вариант для тех, кто хочет зарабатывать на аренде

Этап 2. Заключение договора купли-продажи

После того как получено разрешение из Министерства национальной обороны или муниципалитета (если оно необходимо), можно приступать к заключению договора купли-продажи.

Договор обязательно заключают в присутствии нотариуса и адвоката. Документ составляется на греческом языке. По желанию клиента он может быть переведён на русский язык и заверен переводчиком. На подписании договора купли-продажи может присутствовать переводчик, что отражается в этом документе.

Одновременно (или в установленные сроки, которые на практике составляют 7-14 дней) покупатель вносит оставшуюся стоимость недвижимости и получает ключи от объекта.

После подписания договора покупателем и продавцом адвокат занимается государственной регистрацией документа. Контракт, заверенный нотариусом, является главным документом, подтверждающим право собственности на объект или земельный участок.

В договоре подробно описывается продаваемый объект, его стоимость и порядок оплаты (в случае рассрочки). Гарантом выполнения договора выступает нотариус, поскольку он является в Греции представителем государства.

Этап 3. Оплата сделки

Покупатель перечисляет средства со своего банковского счета на счёт продавца сразу или в течение семи дней после подписания договора купли-продажи.

Налог на переход права собственности, услуги нотариуса и прочие расходы на покупку при этом оплачиваются до подписания договора. Как правило, за один-два дня до заключения сделки покупатель вносит необходимую сумму. Подтверждение уплаты налога необходимо представить нотариусу.

Этап 4. Регистрация нового собственника

Для оформления перехода права собственности адвокат регистрирует договор в реестре недвижимости.

В момент подачи договора купли-продажи на регистрацию палата выдаёт соответствующее свидетельство. Право собственности нового владельца сразу вступает в силу. Сам сертификат выдаётся в течение месяца, в зависимости от загруженности палаты.

Читайте также: Как недвижимость в Греции приобретал профессионал?

Можно ли провести сделку с недвижимостью удалённо?

Если у покупателя нет возможности совершать покупку лично, он может приобрести недвижимость удалённо, не приезжая в Грецию. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя или сразу на адвоката, сопровождающего сделку.

Доверенность можно составить в нотариате в Греции или у нотариуса в стране проживания, необязательно в греческом консульстве. Если документ составляется в стране проживания, необходимо его заверить апостилем. Перевод сделают уже в Греции.

Ещё несколько историй от людей, купивших недвижимость в Греции:

Собственный дом в Греции часто выбирают иностранцы, которых интересует золотая виза
Имейте в виду, что при покупке придётся платить налоги и сборы

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Греции

Гонорар адвоката составляет приблизительно 1,5% от стоимости объекта. Дополнительные услуги (например, юридический анализ сделки в нестандартных ситуациях) согласуются и оплачиваются отдельно. В данную сумму уже входят подготовка всех документов, переводы.

Нотариальные расходы составляют обычно 1,5% от контрактной стоимости недвижимости.

Комиссия агентства недвижимости составляет до 2% от суммы сделки, в редких случаях компании не взимают комиссию, если объект приобретается напрямую от застройщика.

Налог при покупке недвижимости. При покупке греческой недвижимости необходимо уплатить налог на передачу собственности. На 2021 год установлена ставка:

  • на вторичном рынке, для недвижимости от частных владельцев – 3,09%;
  • на первичном рынке, для объекта от застройщика – 3,09% (временно, до 2022 года).

Обратите внимание! Стандартная ставка налога при покупке новостроек в Греции – 24% (НДС). С 2014 года применялась льготная ставка (3,09%) только для объектов, разрешение на строительство которых было выдано до 1 января 2006 года.

Однако с 2020 года правительство Греции объявило о заморозке НДС для всех новостроек, включая непроданную недвижимость, построенную после 2006 года. Новые правила будут действовать в течение трёх лет – до конца 2022 года.

Государственные сборы при регистрации составляют 0,6% от суммы, прописанной в договоре, или от кадастровой стоимости, если она выше суммы, прописанной в договоре.

Пример расчёта дополнительных расходов на покупку недвижимости в Греции

Коттедж на Кассандре, п-ов Халкидики, площадь 170 кв. м. Продавец – частное лицо.

Если рыночная стоимость – €250 тыс., а налог на переход прав собственности равен 3,09% (от частного лица), тогда расходы следующие.

  • Гонорар адвоката: €250000 × 1,5% = €3750, плюс НДС 24%, который начисляется на всю сумму гонорара, итого €4650.
  • Нотариальные расходы: €250000 × 1,5% = €3750, плюс НДС 24%, итого €4650.
  • Налог на переход права собственности: €250000 × 3,09% = €7725.
  • Регистрация в реестре недвижимости: €250000 × 0,6% = €1500.
  • Оплата услуг посредника: €250000 × 2% = €5000, плюс НДС 24%, итого €6200.

Общая сумма расходов: €24725.

Все дополнительные расходы рассчитываются от рыночной стоимости объекта недвижимости, прописанной в договоре.

В редких случаях, если кадастровая стоимость выше рыночной, указанной в договоре, все дополнительные выплаты рассчитываются исходя из кадастровой стоимости, кроме услуг посредника (риелтора) – его гонорар всегда рассчитывается на основе рыночной стоимости объекта.

Ещё два примера расчёта расходов на покупку и содержание недвижимости в 2020 году

Обзор рынка недвижимости Греции

Греция встретила начало 2020 года на подъёме: страна преодолела последствия экономического кризиса, цены на жильё стабильно росли, владельцы домов и квартир делали бизнес на сдаче недвижимости туристам.

Однако пандемия спутала все планы. Туристический поток иссяк: за десять месяцев 2020 года сектор туризма в Греции недосчитался €14 млрд – его падение превысило 75%. Вслед за ним рухнул рынок краткосрочной аренды. Количество объявлений также сократилось на 50-70%.

Из-за отсутствия иностранных покупателей и прочих следствий коронавирусных ограничений за 2020 год рынок недвижимости заметно просел: количество сделок во многих регионах упало на 30-50%.

Существенно пострадала программа «золотых виз»: их число за 2020 год упало на 88%, а место россиян заняли британцы, которые спешили купить недвижимость «на материке» до завершения Брексита.

Одной из государственных мер поддержки рынка стало создание льготных условий для иностранных пенсионеров, переезжающих в Грецию.

Однако серьёзного падения цен не произошло, напротив, отмечен небольшой рост в годовом исчислении. Владельцы жилья и профессионалы рынка понимают, что снижение активности покупателей вызвано внешними факторами, и откладывают сделки в надежде на восстановление турпотока.

При этом в Греции, как и в других странах, наметилась новая тенденция: уставшие от локдаунов люди стараются перебираться в более просторное жильё или отдельные дома.

Дома и виллы в Греции

Резюме: это надо запомнить

  • Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут покупать недвижимость в Греции без ограничений. Но для покупки недвижимости на приграничных с территорией Турции островах иностранцу требуется получить разрешение от властей страны.

  • Покупатели недвижимости стоимостью от €250 тыс. могут претендовать на пятилетний ВНЖ – «золотую визу».

  • Ключевой участник сделки, который гарантирует её безопасность, – нотариус. Без него недвижимость не может сменить собственника.

  • Процедура покупки занимает приблизительно один-два месяца, в зависимости от того, требуется ли разрешение на покупку недвижимости от властей.

За помощь в создании материала благодарим Ольгу Кострицу, руководителя агентского отдела компании Grekodom Moscow.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Греция, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы
Marina Protsenko 05.06.2018 21:58:46
Хочу поинтересоваться, я слышала что в Греции отсутвует аналог нашего Росреестра недвижимости. То есть сделка фактически не может гарантировать, что недвижмость не имеет других собственников, и есть высокая вероятность мошеничества из-за этого. Вроде бы Евросоюз даже выделял деньги на создание реестра, но греки благополучно пропустили все сроки ничего не сделав. Насколько эти слухи актуальны?
Артём Дмитриевич 14.09.2018 10:43:27
Насчёт мошенничества могу заверить что все в порядке, намного безопаснее чем в РФ.
Zinaida Semenovskaya 02.05.2018 09:44:59
Здравствуйте, возможна ли покупка недвижимости в Греции в долевую собственность? 50/50. Какие моменты необходимо учесть при этом? Дополнительные расходы? Предполагается, что Недвижимость будет сдаваться. Спасибо.
Если приобретается недвижимость стоимостью менее 250000евро, можно получить ВНЖ на 2 года, а следующий ВНЖ на 3 года. А что дальше? Что необходимо еще сделать для получения ВНЖ? Например, надо ли находиться в Греции какой-то определенный срок в течении года? Какие права возникают у обладателя ВНЖ?
Прочитайте вот эту статью https://prian.ru/pub/31446.html Там мы рассказывали, про требования к получения ВНЖ в Греции при покупке объектов до 250 000 евро и про права обладателей ВНЖ
Ванечка СпТоваров 07.02.2018 18:03:58
Доходчиво ,спасибо.(хоть и с утаиванием некоторых пунктов) АДВОКАТ ,местный -обязательно понадобится и желательно чтобы он был не "прикормленный " риелтором , и обращайтесь в несколько контор сразу,для адекватности выбора.

Читайте также

Калькулятор: сколько стоит покупка и содержание квартиры в центре Салоник, Греция
Дополнительные расходы сравнительно невысоки, а доходность достигает 7% годовых
А здесь интересно! Греческая недвижимость помогает покупателям передвигаться по Европе
Сюда можно приехать – и не уезжать
Инновационный способ купить недвижимость в Греции – быстрее, дешевле, надёжнее
Всё благодаря технологиям
Как живут греки. Факты о недвижимости, которые вас удивят
Живут на вулкане и борются с влажностью
Недвижимость Греции сейчас: есть ли спрос, кто интересуется и чего ожидать
Главный тренд этого года – всем нужен ВНЖ
Квартиры в Европе: выгодно ли в них инвестировать в 2021 году?
Анализ с учётом последствий Covid-19

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Греции Дома (виллы) в Греции Аренда недвижимости в Греции Недорогая недвижимость в Греции

Новости и статьи по теме «Греция»:

Как живут греки. Факты о недвижимости, которые вас удивят
  • 19290
Живут на вулкане и борются с влажностью
Какую недвижимость приобрести под греческую «золотую визу» в зависимости от того, что вы хотите на самом деле
  • 651
Пять целей и ещё больше решений