Как выбрать и купить квартиру в Греции - личный опыт и отзыв покупателя

Досье Prian.ru

Покупатель: Александр из Берлина
Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate
Регион: Афины, Греция
Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м
Цена: €18500, €8500, €92000
Сделка: вторичный рынок – июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017

Первое знакомство. Первый шок

Решение приобрести недвижимость в Афинах пришло совершенно неожиданно. Два с половиной года назад я поехал в отпуск отмечать день рождения. Планов что-то покупать не было. Собственно, и греческую столицу как место для отпуска я выбрал случайно: это оказалось первое малобюджетное – с точки зрения цен на перелет и проживание – направление. До этого в Элладе я был один единственный раз – 18 лет назад.

В Афинах провел чуть больше недели с 27 февраля по 7 марта. Вокруг зелень, улицы города усыпаны мандаринами и лимонами. Солнечно, 18-20 градусов тепла, прекрасный контраст на фоне сумрачного и дождливого Берлина. А еще люди – очень дружелюбные и открытые. И почти все говорят по-английски.

Единственное, что серьёзно смущало – многочисленные руины, причем не античные. Город стоял в «недострое»; видно, что греки испытывают финансовые трудности. Зрелище печальное…

Моя профессиональная деятельность связана с недвижимостью, а в Афинах у меня поначалу даже не возникло желания «посмотреть» рынок. Но в какой-то момент, уже по возвращению домой, профессиональное любопытство взяло верх. Нашел несколько местных баз данных греческой недвижимости и вновь был поражен… уже ценам. Квадратный метр квартиры в центре города – €300!

Вид с террасы в Афинах

Вид с террасы на жилой квартал в центре Афин

Все объявления были невероятно плохого качества, непрезентабельные и с минимальным количеством информации по любому объекту – будь то недвижимость класса «люкс» или бросовый объект за «смешные» деньги. Данные о квартире укладывались в три строчки – плюс две-четыре фотографии куска стены или потолка. Собственно, эта проблема греческого рынка недвижимости – малоинформативные объявления – существует до сих пор.

В общем, я увлекся процессом поиска и понял, что вполне возможно купить квартиру на вторичном рынке в центре города на сумму от €12000 до €25000. К слову, в Германии за €20000 можно купить машину. А в Греции за эти же деньги – просторную квартиру с балконом, хорошей планировкой и потолками в три метра в доме 60-70-х годов постройки. Пусть это будет не видовая квартира, но зато в центре города, в 5-7 минутах от метро и в 20 минутах ходьбы от достопримечательностей.

Профессиональный расчет

К решению приобрести квартиру подтолкнули следующие мысли и соображения.

Первое. Можно сыграть на повышении, то есть вложиться сегодня и продать объект года через четыре. Во время просмотров я познакомился с агентами, которым задавал массу вопросов о греческом рынке жилой недвижимости в целом и о дополнительных расходах, связанных с обслуживанием, управлением и т.д. В теории все выглядело неплохо. Рынок на дне, но потенциал для роста очевиден.

Забегая вперед: я не ошибся. На сегодняшний день рынок на подъеме, и моя первая квартира, рыночная стоимость которой в 2016-м была €18500, сегодня может стоит €35000.

Второе – как использовать квартиру: долгосрочную или краткосрочную аренду предпочесть. И предпочтение отдал второму варианту: тенденция к постоянному росту спроса со стороны туристов была более очевидной.

Третье. Я рассматривал эту покупку как свое вложение в будущее и рассматривал текущее управление жильем сегодня только как дополнительный источник доходов. Даже такой риск, как выход Греции из Еврозоны, я не брал в расчет и отметал на столь длительном промежутке времени как 20 лет.

Понятно, что можно попасть в определенную ценовую яму, но если рассматривать период в два десятка лет, рост цен будет почти всегда. К тому же, если нет срочных целей, то недвижимость – это один из активов, который в среднем приносит доходность 3% годовых на таком длительном сроке. Конечно, риск вложиться в район, который может превратиться в руины, существует, но этого – уже статистическая погрешность.

Вот, что можно купить в Афинах прямо сейчас:

ВНЖ при покупке

Таунхаус за 1 000 000 евро в Афинах, Греция

Таунхаус в Афинах, Греция; 1 000 000 €; Площадь 185 м²; El Greko

ВНЖ при покупке

Квартира за 525 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 525 000 €; Площадь 120 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 198 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 198 000 €; Площадь 96 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 180 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 180 000 €; Площадь 92 м², 4 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

ВНЖ при покупке

Квартира за 270 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 270 000 €; Площадь 81 м², 4 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 150 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 150 000 €; Площадь 75 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 120 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 120 000 €; Площадь 80 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 130 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 130 000 €; Площадь 101 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

ВНЖ при покупке

Квартира за 320 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 320 000 €; Площадь 107 м², 4 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 160 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 160 000 €; Площадь 68 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 90 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 90 000 €; Площадь 54 м², 2 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 100 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 100 000 €; Площадь 63 м², 2 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 190 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 190 000 €; Площадь 109 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 200 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 200 000 €; Площадь 57 м², 3 комнаты; El Greko

Мезонет за 180 000 евро в Афинах, Греция

Мезонет в Афинах, Греция; 180 000 €; Площадь 145 м², 4 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

ВНЖ при покупке

Мезонет за 361 000 евро в Афинах, Греция

Мезонет в Афинах, Греция; 361 000 €; Площадь 106 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 170 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 170 000 €; Площадь 100 м², 4 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 95 000 евро в Афинах, Греция

Квартира в Афинах, Греция; 95 000 €; Площадь 55 м², 2 комнаты; Агентство недвижимости ...

Апартаменты за 235 000 евро в Афинах, Греция

Апартаменты в Афинах, Греция; 235 000 €; Площадь 87 м²; Moscow Sotheby’s Intern...

ВНЖ при покупке

Апартаменты за 570 000 евро в Афинах, Греция

Апартаменты в Афинах, Греция; 570 000 €; Площадь 142 м²; Moscow Sotheby’s Intern...

Посмотреть ещё 314 похожих объектов

И снова шок…

Руководствуясь этими идеями, в конце марта 2016 года вернулся в Грецию, чтобы подобрать объект. Было желание приобрести квартиру в центральном районе города, не на первом (!) этаже. (В некоторых районах Афин квартиры, расположенные на первых этажах, стоят с зарешеченными окнами – видимо, неспроста). И, конечно, без мебели.

Что интересно, в некоторых просмотренных мною квартирах стояла дорогая (по крайней мере, для 60-70-х годов) мебель из красного дерева, которой сегодня завалены антикварные магазины Афин. Были предметы декора с инкрустацией, хрусталь, живопись на стенах.

В те годы город застраивался домами на 15-20 квартир обязательно с большим холлом, балконом, низкопольными окнами. В ванных комнатах и коридоре почти всегда окна – всё потому, что у греков нет такого понятия, как принудительная вентиляция. Даже сегодня в таких домах сохранена стойка консьержа. Портье работали в Афинах вплоть до середины 2000-х.

В тот приезд я посмотрел 11 совершенно разных объектов, как по площади – от 22 кв. м до 65 кв. м, так и по цене – от €12000 до €25000. После просмотра у меня появился фаворит – квартира в центре города на пятом, последнем этаже дома 1970-х годов постройки. Площадь квартиры по документам – 42 кв. м и терраса 23 кв. м. За всё просят €19500.

Терраса в квартире в Афинах

Изюминка любой квартиры в Афинах – это терраса. Особенно, если она 23 кв. м

Интересный факт. В Греции площадь квартиры считается по внешнему (!) периметру стен. Когда я стал перемерять жильё, то обнаружил, что её реальная площадь меньше и составляет 37 кв. м. Представляете?!

Спрашиваю риэлтора: «Как такое возможно? На что получаю ответ: «Площадь указывается с учетом стен: это же ваши стены»!

При этом к общей площади квартиры не плюсуются ни балконы, ни террасы. То есть эти 23 кв. м террасы, которые относятся к моей квартире, я получаю «условно бесплатно».

Остановившись на этом варианте, поторговавшись «для порядка», я внёс залог €1000, и мы приступили к оформлению сделки, которая была закрыта через два месяца. Это, наверное, реальный минимальный срок, за который в Греции переоформляют недвижимость. С двумя другими объектами, которые я покупал, получилось также.

Что можно сегодня купить в Греции за €100 000:

Земля в Ситонии, Греция; 94 500 €; Площадь 280; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Земля в Сани, Греция; 90 000 €; Площадь 1350; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Земля в Сани, Греция; 100 000 €; Площадь 4370; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Земля за 100 000 евро в Аналипси, Греция

Земля в Аналипси, Греция; 100 000 €; Площадь 264; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Мезонет за 93 000 евро в Салониках, Греция

Мезонет в Салониках, Греция; 93 000 €; Площадь 80 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 110 000 евро в Салониках, Греция

Квартира в Салониках, Греция; 110 000 €; Площадь 98 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Земля в Ретимно, Греция; 99 000 €; Площадь 40000; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 90 000 евро в Патрах, Греция

Квартира в Патрах, Греция; 90 000 €; Площадь 85 м², 3 комнаты; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Дом в Пиерии, Греция; 95 000 €; Площадь 240 м², 5 комнат; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Земля в Ханье, Греция; 110 000 €; Площадь 1471; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Дом на Закинфе, Греция; 110 000 €; Площадь 70 м², 3 комнаты; El Greko

Земля в Греции; 90 000 €; Площадь 500; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира за 95 000 евро в Ситонии, Греция

Квартира в Ситонии, Греция; 95 000 €; Площадь 68 м², 3 комнаты; El Greko

Квартира за 90 000 евро на Кассандре, Греция

Квартира на Кассандре, Греция; 90 000 €; Площадь 75 м², 3 комнаты; El Greko

Апартаменты в Греции; 108 000 €; Площадь 90 м²; SUPRIMMO

Дом за 95 000 евро в Неос Мармарасе, Греция

Дом в Неос Мармарасе, Греция; 95 000 €; Площадь 60 м²; SUPRIMMO

Апартаменты в Греции; 110 000 €; Площадь 85 м², 2 комнаты; SUPRIMMO

Апартаменты в Греции; 100 000 €; Площадь 45 м², 1 комната; SUPRIMMO

Апартаменты за 100 000 евро в Серре, Греция

Апартаменты в Серре, Греция; 100 000 €; Площадь 102 м²; SUPRIMMO

Земля за 90 000 евро в номе Ласити, Греция

Земля в номе Ласити, Греция; 90 000 €; Площадь 1800; GREKODOM DEVELOPMENT A....

Посмотреть ещё 780 похожих объектов

«Скворечник» и идеальный объект для инвестиций

Спустя пару месяцев я решил приобрести ещё один объект для сдачи в краткосрочную аренду. Выбор пал на довольно нестандартную квартиру – бывшую хозяйственную постройку, переделанную под жильё.

Площадь у неё небольшая – по внешнему периметру стен всего 15 кв. м (реально 12 кв. м), зато прилагается шикарная терраса в 25 кв. м и вид на Акрополь. Собственник просил за неё €9000. Расходы по оформлению сделки купли-продажи, которая состоялась в ноябре 2016 года за €8500, не превысили €2000 (это минимальная сумма расходов по оформлению объектов недвижимости, стоимость которых не превышает €25000), ремонт обошёлся в €5500.

Квартира в Греции до и после ремонта

Состояние квартиры до и после ремонта

Третий объект я искал невероятно долго. Перебрав все протоколы, которые выдаёт агент после просмотра каждого объекта, я насчитал 150 просмотренных объектов. У меня был набор требований: расположение – исключительно центр города в пешей доступности от исторических мест, площадь – 40-50 кв. м и стоимость – в пределах €60000-90000.

В какой-то момент агент предложил посмотреть квартиру за €97000. Это был дорогой вариант, но как объект для инвестиций – идеальный. Подтверждение этому высокий спрос у арендаторов сегодня.

Во-первых, квартира находится в двухэтажном доме, построенном в конце 30-х годов в стиле греческого баухауса или греческого конструктивизма. В нем всего четыре квартиры.

Во-вторых, сам дом стоит в центре жилого блока с небольшим садом, в котором растут пять лимонных деревьев. За счет того, что дом огорожен другими домами, в квартире очень тихо. Хотя в 50 метрах от него – центральная туристическая улица Афин – Адриану.

И, в-третьих, в интерьере этой сорокаметровой квартиры сохранены оригинальные детали, а также есть терраса в 80 кв. м (!) – и тоже с потрясающим видом на Акрополь.

Дом в глубине жилого квартала Афин

Дом в глубине жилого квартала, в одном из самых престижных районов Афин – Плака

Изначально продавец просил за свою квартиру €97000. Но, с учётом сопутствующих расходов, предложение было дорогим для меня. В итоге хозяин сделал скидку €5000 и в феврале 2017 года мы подписали договор. Помимо €6500, уплаченных за оформление сделки и налог, €15000 были потрачены на ремонт.

Нотариус и новые впечатления

Во всех случаях покупки недвижимости я обращался к профессиональному юристу. До 2012 года участие адвоката в сделке купли-продажи было обязательным, поскольку Греция относится к очень немногочисленной категории стран, где пока нет централизованного кадастра, хотя теоретически разрозненный учёт всех объектов недвижимости ведётся.

Именно нотариус направляет в местные органы учёта данные по квартире, по которой он зафиксировал передачу собственности. И он же выдает все необходимые документы, с которыми, собственно, и нужно идти по инстанциям, чтобы переоформить объект недвижимости на себя. Но нотариус не отвечает за наличие возможных обременений на объекте – задача адвоката найти «подводные камни», такие как, например, незарегистрированная перепланировка, кредиты и задолженности.

Еще одна особенность греческого рынка недвижимости – бумажный документооборот. Ничего не делается в электронном виде, а оплата всех сопутствующих расходов производится только наличными.

Помимо оплат услуг нотариуса и адвоката, в Греции покупатель обременяется налогом на переход права собственности и налогом на регистрацию.

Так, на недвижимость, построенную до 2006 года, ставка налога на переход права собственности составляет 3,09% от стоимости объекта. Причем от большей стоимости. То есть рыночная стоимость первой квартиры была €18500, а оценочная около €40000. Именно с €40000 я и платил налог. С третьей квартирой было иначе. Ее рыночная стоимость была €92000, оценочная – чуть больше €40000. Налог выплачивался с €92000.

В моём случае все дополнительные расходы на первую квартиру составили €2500, вторую – €2000 и третью – €6500.

Вид на Акрополь

Вид на Акрополь из квартиры Александра в центре Афин

Уже в момент оформления документов на первый объект я обнаружил свою будущую квартиру в интернете, в базе данных агентства недвижимости, как объект для продажи. Естественно, я обратился в агентство, но они совершенно не понимали моё изумление. Что, если квартиру увидит другой покупатель и предложит ее хозяину на €500 больше? Не проблема: «Вы внесли залог и это гарантия. У нас квартира отмечена как зарезервированная. Ну и что, что на сайте этого не видно».

И в Греции так повсеместно. Базы данных не чистятся, поэтому в объявлениях можно найти квартиру, выставленную на продажу три года назад. Многие агентства не заморачиваются с актуализацией базы и страдает от этого собственно покупатель. Ты тратишь неделю на анализ и подбор выставленных в интернете объектов, по которым минимум информации, соотносишь со своими критериями, с греческими реалиями, обзваниваешь агентства, пишешь запросы… Это занимает уйму времени. А по факту – из 40 объектов, которые вызывают у покупателя интерес, всего три реальных, которые можно посмотреть.

О том, как эти квартиры Александр сдаёт в аренду и какую получает доходность, читайте в нашем следующем материале. Чтобы не пропустить его, подпишитесь ниже на нашу рассылку.

Записала: Марите Любинайте

Фото: предоставлены собеседником

Условия цитирования материалов Prian.ru