Как легально работать на афинском рынке краткосрочной аренды, где закон, его регулирующий принят, но не работает? Во сколько обходится содержание трёх квартир? И какова их доходность? Продолжение истории петербургского экономиста Александра, ныне проживающего в Берлине.
Досье Prian.ru
Покупатель: Александр из Берлина Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate Регион: Афины, Греция Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м Цена: €18 500, €8 500, €92 000 Сделка: вторичный рынок; июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017
Читайте первую часть рассказа Александра – впечатления от посещения Афин, решение купить квартиру, её поиск и собственно сделка.
Аренда как легальный бизнес
Сегодня все три объекта недвижимости, приобретённые мной, сдаются в краткосрочную аренду через Airbnb или используются в личных целях.
Во многих странах сдача квартир внаём на короткий срок строго регулируется, что нельзя было сказать о Греции до начала 2017 года. Здесь принят закон, согласно которому владелец недвижимости должен зарегистрироваться в Реестре краткосрочной аренды при Независимом органе госдоходов Греции. Ведомство должно выдавать специальный номер, который арендодатель обязан указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах и ежегодно отчитываться местным налоговым органам о факте сдаче жилья в аренду.
Закон есть, но Реестра до сих пор нет. Поэтому сдача жилья без регистрации не является противозаконной. Помимо создания Реестра закон определяет условия, при которых сдача жилья в краткосрочную аренду является возможной. А именно: легально сдавать недвижимость в пределах крупных городов можно только 90 дней в году, сумма дохода не должна превышать €12 000, сдавать можно две квартиры…
То есть реально условий много, вариантов работы не меньше, но контроля за исполнением закона, судя по обсуждениям на профессиональных форумах, по факту, нет. И когда закон заработает – непонятно.
Типичный жилой дом в центре Афин
Поскольку сдавать в аренду можно не больше двух объектов, то одну из своих квартир оформил на партнера. При этом право собственности на жильё по-прежнему принадлежит мне, и все коммунальные платежи приходят также на моё имя.
В дальнейшем я планирую зарегистрировать юридическое лицо в местном органе, что облегчит управление имеющейся недвижимостью сегодня и в будущем – мы с партнёром думаем об увеличении числа объектов. Это может привести к увеличению издержек. Но бизнес будет полностью легален.
Содержание и цена вопроса
Я постоянно проживаю в Берлине, поэтому в вопросах управления объектами мне очень помогает мой ассистент и доверенное лицо – Наталья. Мы познакомились с ней во время подбора квартир в 2016 году. Тогда Наталья работала агентом недвижимости, но было видно, что это, скажем так, «не её». К тому моменту у меня уже была одна квартира, которая сдавалась в аренду, и мне нужна была помощь человека, который смог бы организовывать работу на месте. А именно – встречать гостей, размещать их, заниматься подготовкой объектов, а также оплачивать коммунальные услуги и решать мелкие текущие вопросы.
Многочисленные туристы гуляют по ночному городу
Без доверенного лица на месте и ещё двух-трёх человек «на подстраховке» такой бизнес просто немыслим. Все мы люди. И туристы, кстати, тоже. Могут позвонить в 4 утра и пожаловаться, что замок не работает, ключ застрял в скважине, и, вообще, сломался.
Иногда им требуется помощь иного рода. Афины – город расслабленных туристов. За «зевающий рот» они иногда расплачиваются потерянными сумками и украденными кошельками. Помощь в переводах, сопровождение в присутственные места, конечно, оказывается бескорыстно, «в рамках гостеприимства». А что поделать? Человек и так не в настроении после пережитой ситуации, как тут не помочь.
На сегодняшний день каждый заезд гостей в любую из квартир обходится мне в €15-20. Хозяйственные траты (поломка техники или мебели, потеря ключей, замена белья и т.п.) составляют в среднем €50-100 в месяц с трёх квартир. Ещё около €180 – коммунальные платежи – тоже на три квартиры. Примерно €500 – годовой налог на владение недвижимостью.
Уличный квартальный рынок в Афинах
Конечно, содержание требует много времени, сил и средств. Собственно, поэтому я не стал искать недвижимость на островах или побережье. Само по себе жильё там качественнее и дороже, но и управление более сложное – выходит накладно.
Да, можно купить на Миконосе апартаменты или небольшую виллу в хорошей локации за €300 000 и за ночь брать по €150. Но обставить такую квартиру бюджетно не получится, её последующее обслуживание там будет стоит не €20 за заезд, а уже €70. Да и найти человека, которому доверяешь, будет непросто. Однако квартирный бизнес там тоже, как я понимаю, на подъёме. Входной билет, однако, повыше.
Посмотрите, что можно купить в Афинах прямо сейчас
270 000 €
Квартира в Афинах, Греция
94 м2431
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 94 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты.
У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место.
Квартира расположена в районе...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
371 000 €
Квартира в Афинах, Греция
78 м2322
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 78 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат, одной кладовой.
Из окон открывается вид на город.
Объект будет сдан в конце 2025 года!
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
800 000 €
Квартира в Афинах, Греция
405 м211
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 405 кв.м в Афинах. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место.
Mercury Group
1 300 000 €
Квартира в Афинах, Греция
135 м2432
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 135 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат, одного санузла.
Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
520 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
145 м2541
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 145 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Шестой этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одного санузла.
Седьмой этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, 2 кладовых.
Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи...
Mercury Group
255 000 €
Квартира в Афинах, Греция
82 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 82 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты.
У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, тенты, отопление. В здании нет лифта.
Квартира расположена в районе Эллиникон.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
320 000 €
Квартира в Афинах, Греция
90 м2322
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 90 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат.
Из окон открывается великолепный вид на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
335 000 €
Квартира в Афинах, Греция
83 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 83 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты.
Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт.
Квартира расположена в районе...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
175 000 €
Квартира в Афинах, Греция
52 м2211
Продается квартира площадью 52 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты.
Из окон открывается великолепный вид на горы, на лес. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт.
Квартира расположена в районе Хайдари
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 000 000 €
Пентхаус в Афинах, Греция
150 м234
ВНЖ при покупке
Пентхаус расположен в новом жилом комплексе в Глифаде – южном пригороде Афин.
Пентхаус площадью 150 кв. м располагается на 5 и 6 этажах здания и включает 3 спальни и 4 ванные комнаты. Резидентам также доступен общий бассейн на территории комплекса и 2 места на открытом паркинге.
Комплекс сдан в эксплуатацию в 2022 году.
NF Group
290 000 €
Квартира в Афинах, Греция
80 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 80 кв.м в Афинах. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной душевой комнаты, одного санузла.
Из окон открывается великолепный вид на море, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, тенты, зона барбекю, отопление. В здании...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
510 000 €
Квартира в Афинах, Греция
107 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 107 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла.
У объекта есть кондиционер, тенты, отопление.
Квартира расположена в районе Вула
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
350 000 €
Квартира в Афинах, Греция
87 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 87 кв.м в Афинах. Квартира расположена на седьмом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла.
Из окон открывается великолепный вид на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. К...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
220 000 €
Квартира в Афинах, Греция
57 м2321
Продается квартира площадью 57 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты.
Из окон открывается великолепный вид на море, на город. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт.
Пентхаус площадью 72 кв.м. с открытым видом на море и...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
110 000 €
Квартира в Афинах, Греция
74 м2321
Продается квартира площадью 74 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты.
У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании нет лифта.
Квартира расположена в районе Кипсели. Сдается в аренду за 450 евро в месяц
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
520 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
141 м2432
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 141 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Шестой этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты.
Седьмой этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты.
Восьмой этаж состоит из
Таунхаус имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на море,...
Mercury Group
473 000 €
Квартира в Афинах, Греция
97 м2322
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 97 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат, одного санузла.
Из окон открывается вид на город. У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация. К недвижимости относится...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
820 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
289 м2
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 289 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 0 уровнях.
Из окон открывается вид на море, на горы, на лес. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место. На территории расположен бассейн личного пользования.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
385 000 €
Квартира в Афинах, Греция
100 м2431
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 100 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла.
У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт.
Квартира расположена в районе Неос Космос.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 350 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
152 м2432
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 152 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни, одного санузла.
Пятый этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 душевых комнат.
Из окон открывается великолепный вид на море, на горы. У объекта есть камин, кондиционер, зона барбекю,...
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Стоимость ренты и доходность
Афины – очень дешевый город для размещения, хотя цены растут. Цены на квартиру в низкий сезон начинаются от €15-20 в сутки. Найти что-то приличное в пешей доступности от центра, с чистым душем, стираными полотенцами и даже балконом за эти деньги – не проблема. В сезон, конечно, всё занято. Такие апартаменты бронируются за два-три месяца. Например, все наши объекты заполнились до конца лета ещё в мае.
Поэтому, когда я смотрю независимые отчёты, в которых говорится, что в Афинах ночь в среднем (через Airbnb) стоит €55, у меня возникает масса вопросов. Можно, конечно, выставить объявление и за €99/ночь, и при этом сдавать её три ночи в месяц. Дорогих объектов в базе данных портала очень много, но их заполняемость мне неизвестна.
Эта квартира, расположенная в самом центре Афин – районе Плака, сдаётся в краткосрочную аренду. Сутки в высокий сезон стоят от €45
В Афинах конкуренция при сдаче жилья в краткосрочную аренду невероятно высокая во всех ценовых сегментах.
Например, за бюджетные €30-40 за ночь поиск на Airbnb выдаст «доступно более 300 вариантов», за €70-80 за ночь – более 150 свободных вариантов квартир. Но за такую цену жильё должно иметь абсолютно уникальные характеристики: локация, метраж квартиры, вид, меблировка.
В разгар сезона (июнь-август) свою первую квартиру я сдаю от €24/ночь, вторую, которую я, любя, называю «скворечник» за местоположение и 15-метровую площадь– за €23 в сутки – но здесь уникальный вид. Третья квартира, на Плаке – в самом востребованном у туристов районе, сдаётся дороже. В высокий сезон проживание в сутки обходится гостям от €45. Квартиры подходят для пар или семей с одним ребёнком. Несмотря на то, что сдаются квартиры не так давно, у них блестящие отзывы. Это тоже конкурентное преимущество, ведь такие квартиры выводятся первыми в поиске.
В низкий сезон цена за ночь падает на €3-10. В моей бизнес-модели присутствуют плата за финальную уборку, за поздний въезд, за дополнительное ожидание гостей. Эти сборы идут непосредственно ассистенту, повышая её интерес к работе.
Снег в Афинах редкое, но не исключительное явление
Среднее количество ночей, на которые останавливаются постояльцы – 2-3. По факту, максимум, на который можно полагаться, это 25 заполненных ночей в горячий сезон (май-сентябрь) и 15 ночей – всё остальное время. Среди гостей преобладают французы и американцы - по крайней мере в сезоне 2018 года. По моим наблюдениям испанцы, немцы и русские предпочитают варианты поэкономичнее.
Отношение к размещению у представителей разных наций, примерно, одинаковое – обычно квартиры остаются в нормальном состоянии. И уж точно никто не любит платить за дополнительные опции, хоть большинство понимает, что такая оплата логична.
Конечно, долгосрочная аренда имеет свои плюсы перед краткосрочной, но и доходность от сдачи жилья внаём ниже.
В Афинах легко сдать одно- или двухкомнатную квартиру в долгосрочную аренду за €200-270, при этом доходность будет составлять 3,5% годовых. Мои же квартиры, в среднем, приносят доход 10% годовых. Точнее, первая и третья – 8-10%, вторая – больше 15%. Абсолютно точными цифрами оперировать сложно, ведь все объекты пока «отработали» только два неполных сезона.
Записала Марите Любинайте
Фото: pxhere.com, архив собеседника
Заинтересовала тема? Есть вопросы? Задавайте их в комментариях или присылайте по почте liubinaite@prian.ru.