a
Версия
для печати

Личный опыт: сколько можно заработать на квартирах в Афинах

Как легально работать на афинском рынке краткосрочной аренды, где закон, его регулирующий принят, но не работает? Во сколько обходится содержание трёх квартир? И какова их доходность? Продолжение истории петербургского экономиста Александра, ныне проживающего в Берлине.

Досье Prian.ru

Покупатель: Александр из Берлина
Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate
Регион: Афины, Греция
Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м
Цена: €18 500, €8 500, €92 000
Сделка: вторичный рынок; июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017

Читайте первую часть рассказа Александра – впечатления от посещения Афин, решение купить квартиру, её поиск и собственно сделка.

Аренда как легальный бизнес

Сегодня все три объекта недвижимости, приобретённые мной, сдаются в краткосрочную аренду через Airbnb или используются в личных целях.

Во многих странах сдача квартир внаём на короткий срок строго регулируется, что нельзя было сказать о Греции до начала 2017 года. Здесь принят закон, согласно которому владелец недвижимости должен зарегистрироваться в Реестре краткосрочной аренды при Независимом органе госдоходов Греции. Ведомство должно выдавать специальный номер, который арендодатель обязан указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах и ежегодно отчитываться местным налоговым органам о факте сдаче жилья в аренду.

Закон есть, но Реестра до сих пор нет. Поэтому сдача жилья без регистрации не является противозаконной. Помимо создания Реестра закон определяет условия, при которых сдача жилья в краткосрочную аренду является возможной. А именно: легально сдавать недвижимость в пределах крупных городов можно только 90 дней в году, сумма дохода не должна превышать €12 000, сдавать можно две квартиры…

То есть реально условий много, вариантов работы не меньше, но контроля за исполнением закона, судя по обсуждениям на профессиональных форумах, по факту, нет. И когда закон заработает – непонятно.

Типичный жилой дом в Афинах

Типичный жилой дом в центре Афин

Поскольку сдавать в аренду можно не больше двух объектов, то одну из своих квартир оформил на партнера. При этом право собственности на жильё по-прежнему принадлежит мне, и все коммунальные платежи приходят также на моё имя.

В дальнейшем я планирую зарегистрировать юридическое лицо в местном органе, что облегчит управление имеющейся недвижимостью сегодня и в будущем – мы с партнёром думаем об увеличении числа объектов. Это может привести к увеличению издержек. Но бизнес будет полностью легален.

Содержание и цена вопроса

Я постоянно проживаю в Берлине, поэтому в вопросах управления объектами мне очень помогает мой ассистент и доверенное лицо – Наталья. Мы познакомились с ней во время подбора квартир в 2016 году. Тогда Наталья работала агентом недвижимости, но было видно, что это, скажем так, «не её». К тому моменту у меня уже была одна квартира, которая сдавалась в аренду, и мне нужна была помощь человека, который смог бы организовывать работу на месте. А именно – встречать гостей, размещать их, заниматься подготовкой объектов, а также оплачивать коммунальные услуги и решать мелкие текущие вопросы.

Многочисленные туристы гуляют по ночному городу

Без доверенного лица на месте и ещё двух-трёх человек «на подстраховке» такой бизнес просто немыслим. Все мы люди. И туристы, кстати, тоже. Могут позвонить в 4 утра и пожаловаться, что замок не работает, ключ застрял в скважине, и, вообще, сломался.

Иногда им требуется помощь иного рода. Афины – город расслабленных туристов. За «зевающий рот» они иногда расплачиваются потерянными сумками и украденными кошельками. Помощь в переводах, сопровождение в присутственные места, конечно, оказывается бескорыстно, «в рамках гостеприимства». А что поделать? Человек и так не в настроении после пережитой ситуации, как тут не помочь.

На сегодняшний день каждый заезд гостей в любую из квартир обходится мне в €15-20. Хозяйственные траты (поломка техники или мебели, потеря ключей, замена белья и т.п.) составляют в среднем €50-100 в месяц с трёх квартир. Ещё около €180 – коммунальные платежи тоже на три квартиры. Примерно €500 – годовой налог на владение недвижимостью.

Уличный рынок в Афинах

Уличный квартальный рынок в Афинах​

Конечно, содержание требует много времени, сил и средств. Собственно, поэтому я не стал искать недвижимость на островах или побережье. Само по себе жильё там качественнее и дороже, но и управление более сложное выходит накладно.

Да, можно купить на Миконосе апартаменты или небольшую виллу в хорошей локации за €300 000 и за ночь брать по €150. Но обставить такую квартиру бюджетно не получится, её последующее обслуживание там будет стоит не €20 за заезд, а уже €70. Да и найти человека, которому доверяешь, будет непросто. Однако квартирный бизнес там тоже, как я понимаю, на подъёме. Входной билет, однако, повыше.

Посмотрите, что можно купить в Афинах прямо сейчас
Квартира за 365 000 евро в Афинах, Греция
365 000 €
Квартира в Афинах, Греция
117 м2 5 1
Продается квартира площадью 117 кв.м в Афинах.
Mercury Group
Квартира за 385 000 евро в Афинах, Греция
385 000 €
Квартира в Афинах, Греция
67 м2 2 1 1
Продается квартира площадью 67 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт....
Mercury Group
Квартира за 350 000 евро в Афинах, Греция
350 000 €
Квартира в Афинах, Греция
131 м2 4 3 1
Продается квартира площадью 131 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. У объекта есть отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место. Квартира находится в районе Палео Фалиро в Афинах.
Mercury Group
Таунхаус за 840 000 евро в Афинах, Греция
840 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
158 м2 4 3 2
Продается таунхаус площадью 158 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Третий этаж состоит из гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Четвертый этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на море, на лес. У объекта есть камин, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К...
Mercury Group
Квартира за 700 000 евро в Афинах, Греция
700 000 €
Квартира в Афинах, Греция
162 м2 4 3 2
Продается квартира площадью 162 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат, одного санузла. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. К недвижимости относится гараж. Здание полностью закончено, за исключением...
Mercury Group
Квартира за 550 000 евро в Афинах, Греция
550 000 €
Квартира в Афинах, Греция
173 м2 5 3 2
Продается дуплекс площадью 173 кв.м в Афинах. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Пятый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, гостиной, одной ванной комнаты, одного санузла. Шестой этаж состоит из одной спальной комнаты, одной кухни, одной ванной комнаты. Двухуровневая квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается...
Mercury Group
Квартира за 1 300 000 евро в Афинах, Греция
1 300 000 €
Квартира в Афинах, Греция
250 м2 5 4 2
Продается дуплекс площадью 250 кв.м в Афинах. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. Пятый этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты. Двухуровневая квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на...
Mercury Group
Квартира за 190 000 евро в Афинах, Греция
190 000 €
Квартира в Афинах, Греция
85 м2 2
Продается квартира площадью 85 кв.м в Афинах. Квартира расположена на этаже
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Апартаменты за 370 000 евро в Афинах, Греция
370 000 €
Апартаменты в Афинах, Греция
100 м2 4 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Хочешь купить квартиру в Греции?! Значит это предложение для вас! ГРЕЦИЯ, АФИНЫ! ВЫГОДНЕЕ НА 25.000 € Тип - Квартира Площадь - 100 м² Этаж - 4 Год постройки - 2024г. Расст. от моря - 1000 м.. Расст. до аэроп. - 38 км Кол-во комнат - 4 Тип отопления - газ Состояние - На стадии строительства Паркинг - ✓ Лифт -...
VRC Idrisova
Квартира за 430 000 евро в Афинах, Греция
430 000 €
Квартира в Афинах, Греция
105 м2 3 2 2
Продается квартира площадью 105 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место, сад. На территории...
Mercury Group
Квартира за 407 000 евро в Афинах, Греция
407 000 €
Квартира в Афинах, Греция
139 м2 3 2 2
Продается квартира площадью 139 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, 2 кладовых. Из окон открывается великолепный вид на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт....
Mercury Group
Таунхаус за 320 000 евро в Афинах, Греция
320 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
92 м2 3 2 2
Продается таунхаус площадью 92 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Седьмой этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Восьмой этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на горы, на лес. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер,...
Mercury Group
Квартира за 330 000 евро в Афинах, Греция
330 000 €
Квартира в Афинах, Греция
90 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 90 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация. К...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 450 000 евро в Афинах, Греция
450 000 €
Квартира в Афинах, Греция
50 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 50 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация. Квартира расположена в районе Афины - Центр Идеальная недвижимость для Rbnb и...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 180 000 евро в Афинах, Греция
180 000 €
Квартира в Афинах, Греция
70 м2 3 2 1
Продается квартира площадью 70 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт....
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Мезонет за 1 020 000 евро в Глифаде, Греция
1 020 000 €
Мезонет в Глифаде, Греция
126 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 126 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Второй этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 душевых комнат. У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация. К недвижимости относится...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Мезонет за 880 000 евро в Глифаде, Греция
880 000 €
Мезонет в Глифаде, Греция
111 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 111 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Пятый этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 душевых комнат. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, тенты, отопление. В здании расположен лифт. У объекта...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 650 000 евро в Афинах, Греция
650 000 €
Квартира в Афинах, Греция
174 м2 4 3
Продается дуплекс площадью 174 кв.м в Афинах. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной столовой, 2 ванных комнат, одного санузла Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты, одного офиса Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть солнечные...
Mercury Group
Квартира за 400 000 евро в Афинах, Греция
400 000 €
Квартира в Афинах, Греция
76 м2 3 2
Продается квартира площадью 76 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла У объекта есть кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится гараж. Квартира расположена в районе Эллинико. Отличная...
Mercury Group
Квартира за 1 080 000 евро в Афинах, Греция
1 080 000 €
Квартира в Афинах, Греция
92 м2 3 2
Продается квартира площадью 92 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, тенты, отопление. В здании расположен лифт. У объекта...
Mercury Group

Стоимость ренты и доходность

Афины – очень дешевый город для размещения, хотя цены растут. Цены на квартиру в низкий сезон начинаются от €15-20 в сутки. Найти что-то приличное в пешей доступности от центра, с чистым душем, стираными полотенцами и даже балконом за эти деньги – не проблема. В сезон, конечно, всё занято. Такие апартаменты бронируются за два-три месяца. Например, все наши объекты заполнились до конца лета ещё в мае.

Поэтому, когда я смотрю независимые отчёты, в которых говорится, что в Афинах ночь в среднем (через Airbnb) стоит €55, у меня возникает масса вопросов. Можно, конечно, выставить объявление и за 99/ночь, и при этом сдавать её три ночи в месяц. Дорогих объектов в базе данных портала очень много, но их заполняемость мне неизвестна.

Квартира в центре Афин

Эта квартира, расположенная в самом центре Афин районе Плака, сдаётся в краткосрочную аренду. Сутки в высокий сезон стоят от €45

В Афинах конкуренция при сдаче жилья в краткосрочную аренду невероятно высокая во всех ценовых сегментах.

Например, за бюджетные €30-40 за ночь поиск на Airbnb выдаст «доступно более 300 вариантов», за €70-80 за ночь – более 150 свободных вариантов квартир. Но за такую цену жильё должно иметь абсолютно уникальные характеристики: локация, метраж квартиры, вид, меблировка.

В разгар сезона (июнь-август) свою первую квартиру я сдаю от 24/ночь, вторую, которую я, любя, называю «скворечник» за местоположение и 15-метровую площадь– за €23 в сутки  но здесь уникальный вид. Третья квартира, на Плаке – в самом востребованном у туристов районе, сдаётся дороже. В высокий сезон проживание в сутки обходится гостям от €45. Квартиры подходят для пар или семей с одним ребёнком. Несмотря на то, что сдаются квартиры не так давно, у них блестящие отзывы. Это тоже конкурентное преимущество, ведь такие квартиры выводятся первыми в поиске.

В низкий сезон цена за ночь падает на €3-10. В моей бизнес-модели присутствуют плата за финальную уборку, за поздний въезд, за дополнительное ожидание гостей. Эти сборы идут непосредственно ассистенту, повышая её интерес к работе.

Афины зимой

Снег в Афинах редкое, но не исключительное явление

Среднее количество ночей, на которые останавливаются постояльцы – 2-3. По факту, максимум, на который можно полагаться, это 25 заполненных ночей в горячий сезон (май-сентябрь) и 15 ночей – всё остальное время. Среди гостей преобладают французы и американцы - по крайней мере в сезоне 2018 года. По моим наблюдениям испанцы, немцы и русские предпочитают варианты поэкономичнее.

Отношение к размещению у представителей разных наций, примерно, одинаковое – обычно квартиры остаются в нормальном состоянии. И уж точно никто не любит платить за дополнительные опции, хоть большинство понимает, что такая оплата логична.

Конечно, долгосрочная аренда имеет свои плюсы перед краткосрочной, но и доходность от сдачи жилья внаём ниже.

В Афинах легко сдать одно- или двухкомнатную квартиру в долгосрочную аренду за €200-270, при этом доходность будет составлять 3,5% годовых. Мои же квартиры, в среднем, приносят доход 10% годовых. Точнее, первая и третья – 8-10%, вторая – больше 15%. Абсолютно точными цифрами оперировать сложно, ведь все объекты пока «отработали» только два неполных сезона.

Записала Марите Любинайте

Фото: pxhere.com,  архив собеседника 

Заинтересовала тема? Есть вопросы? Задавайте их в комментариях или присылайте по почте [email protected].

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Греция, Личный опыт, Недвижимость, Налоги и сборы, Содержание недвижимости, Аренда

Читайте также

Содержание недвижимости в Греции
Обновили полезный материал
Иностранцев хотят ограничить… но не решаются
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
10 фактов об Афинах для тех, кто хочет купить там квартиру
Город стремительно меняется
€250 тыс. за «золотую визу» Греции по-прежнему реальность. Как новый закон о ВНЖ переворачивает рынок Эллады
Интересно покопаться в деталях
Европа упрощает, а Сальвадор раздаёт… бесплатно
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
«Моя дорогая греческая виза», а Болгария попала в десятку
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в Греции Апартаменты (квартиры) в Греции Земельные участки в Греции Недорогая недвижимость в Греции

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Греция»

  • 01.11.2024
  • 60

Гонконг воскрешает, Афины отстают

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 25.10.2024
  • 68