Личный опыт: сколько можно заработать на квартирах в Афинах

Досье Prian.ru

Покупатель: Александр из Берлина
Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate
Регион: Афины, Греция
Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м
Цена: €18 500, €8 500, €92 000
Сделка: вторичный рынок; июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017

Читайте первую часть рассказа Александра – впечатления от посещения Афин, решение купить квартиру, её поиск и собственно сделка.

Аренда как легальный бизнес

Сегодня все три объекта недвижимости, приобретённые мной, сдаются в краткосрочную аренду через Airbnb или используются в личных целях.

Во многих странах сдача квартир внаём на короткий срок строго регулируется, что нельзя было сказать о Греции до начала 2017 года. Здесь принят закон, согласно которому владелец недвижимости должен зарегистрироваться в Реестре краткосрочной аренды при Независимом органе госдоходов Греции. Ведомство должно выдавать специальный номер, который арендодатель обязан указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах и ежегодно отчитываться местным налоговым органам о факте сдаче жилья в аренду.

Закон есть, но Реестра до сих пор нет. Поэтому сдача жилья без регистрации не является противозаконной. Помимо создания Реестра закон определяет условия, при которых сдача жилья в краткосрочную аренду является возможной. А именно: легально сдавать недвижимость в пределах крупных городов можно только 90 дней в году, сумма дохода не должна превышать €12 000, сдавать можно две квартиры…

То есть реально условий много, вариантов работы не меньше, но контроля за исполнением закона, судя по обсуждениям на профессиональных форумах, по факту, нет. И когда закон заработает – непонятно.

Типичный жилой дом в центре Афин

Поскольку сдавать в аренду можно не больше двух объектов, то одну из своих квартир оформил на партнера. При этом право собственности на жильё по-прежнему принадлежит мне, и все коммунальные платежи приходят также на моё имя.

В дальнейшем я планирую зарегистрировать юридическое лицо в местном органе, что облегчит управление имеющейся недвижимостью сегодня и в будущем – мы с партнёром думаем об увеличении числа объектов. Это может привести к увеличению издержек. Но бизнес будет полностью легален.

Содержание и цена вопроса

Я постоянно проживаю в Берлине, поэтому в вопросах управления объектами мне очень помогает мой ассистент и доверенное лицо – Наталья. Мы познакомились с ней во время подбора квартир в 2016 году. Тогда Наталья работала агентом недвижимости, но было видно, что это, скажем так, «не её». К тому моменту у меня уже была одна квартира, которая сдавалась в аренду, и мне нужна была помощь человека, который смог бы организовывать работу на месте. А именно – встречать гостей, размещать их, заниматься подготовкой объектов, а также оплачивать коммунальные услуги и решать мелкие текущие вопросы.

Многочисленные туристы гуляют по ночному городу

Без доверенного лица на месте и ещё двух-трёх человек «на подстраховке» такой бизнес просто немыслим. Все мы люди. И туристы, кстати, тоже. Могут позвонить в 4 утра и пожаловаться, что замок не работает, ключ застрял в скважине, и, вообще, сломался.

Иногда им требуется помощь иного рода. Афины – город расслабленных туристов. За «зевающий рот» они иногда расплачиваются потерянными сумками и украденными кошельками. Помощь в переводах, сопровождение в присутственные места, конечно, оказывается бескорыстно, «в рамках гостеприимства». А что поделать? Человек и так не в настроении после пережитой ситуации, как тут не помочь.

На сегодняшний день каждый заезд гостей в любую из квартир обходится мне в €15-20. Хозяйственные траты (поломка техники или мебели, потеря ключей, замена белья и т.п.) составляют в среднем €50-100 в месяц с трёх квартир. Ещё около €180 – коммунальные платежи – тоже на три квартиры. Примерно €500 – годовой налог на владение недвижимостью.

Уличный квартальный рынок в Афинах​

Конечно, содержание требует много времени, сил и средств. Собственно, поэтому я не стал искать недвижимость на островах или побережье. Само по себе жильё там качественнее и дороже, но и управление более сложное – выходит накладно.

Да, можно купить на Миконосе апартаменты или небольшую виллу в хорошей локации за €300 000 и за ночь брать по €150. Но обставить такую квартиру бюджетно не получится, её последующее обслуживание там будет стоит не €20 за заезд, а уже €70. Да и найти человека, которому доверяешь, будет непросто. Однако квартирный бизнес там тоже, как я понимаю, на подъёме. Входной билет, однако, повыше.

Посмотрите, что можно купить в Афинах прямо сейчас

745 000 €

Квартира в Афинах, Греция

160 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 160 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла Из окон открывается великолепный вид на море, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с...

Mercury Group

600 000 €

Квартира в Афинах, Греция

128 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 128 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты У объекта есть камин, кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. К недвижимости относится сад, гараж. Квартира расположена в районе Филофеи.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

230 000 €

Квартира в Афинах, Греция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Cвeтлaя и уютнaя квapтиpa в туpиcтичecкoм цeнтpe Aфин. Удoбcтвo pacпoлoжeния дeлaeт эту нeдвижимocть пpивлeкaтeльнoй кaк для личнoгo пpoживaния, тaк и для кpaткocpoчнoй apeнды, opиeнтиpoвaнной нa туpиcтoв. Oкpужeниe нacыщeнo культуpными и иcтopичecкими дocтoпpимeчaтeльнocтями: вceгo зa 5 минут пpoгулки пo живoпиcнoй пeшexoднoй зoнe вы мoжeтe...

VRC Idrisova

404 000 €

Квартира в Афинах, Греция

88 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 88 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат, одной кладовой Объект будет сдан в конце 2025 года!

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 100 000 €

Квартира в Афинах, Греция

2630 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 2630 кв.м в Афинах. Недвижимость продается с мебелью.

Mercury Group

1 020 000 €

Квартира в Афинах, Греция

128 м² 5 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 128 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты, одного санузла, одной кладовой У объекта есть камин, зона барбекю. Недвижимость продается с мебелью. У объекта недвижимости есть сад на крыше. К недвижимости...

Mercury Group

700 000 €

Мезонет в Глифаде, Греция

240 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 240 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты Четвертый этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на лес. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

210 000 €

Квартира в Афинах, Греция

124 м² 5 4 2

Продается квартира площадью 124 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 4 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одного санузла У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. У объекта установлена сигнализация. Квартира расположена в районе...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

540 000 €

Квартира в Глифаде, Греция

86 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 86 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, 2 душевых комнат У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится гараж. Квартира расположена в районе Алимос.Дата...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

2 950 000 €

Мезонет в Глифаде, Греция

256 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 256 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Седьмой этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла Восьмой этаж состоит из 2 спальных комнат, 3 душевых комнат Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Квартира в Афинах, Греция

77 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 77 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. Квартира расположена в районе Кукаки.Полностью оборудован электроприборамиИдеальная инвестиционная недвижимость

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

150 000 €

Квартира в Афинах, Греция

85 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 85 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты У объекта есть тенты, отопление. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Колонос

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

290 000 €

Квартира в Афинах, Греция

93 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 93 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Неа Смирни

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

240 000 €

Квартира в Афинах, Греция

84 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 84 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании нет лифта. К недвижимости относится парковочное место. Квартира...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

665 000 €

Квартира в Глифаде, Греция

90 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 90 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на море, на город, на лес. У объекта есть тенты, отопление. Квартира расположена в районе Глифада.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

520 000 €

Квартира в Афинах, Греция

127 м² 3 3 2

Вашему вниманию комфортная квартира в строящемся 6-этажном доме в Афинах. Удачная планировка – большая кухня-гостиная, 3 спальни, 2 ванные комнаты, два балкона и огромная терраса почти 30 метров. В доме есть все для комфортного проживания – лифт, подземный паркинг. Есть выбор квартир по этажам. В подарок к квартире идет место в...

АН Итака

850 000 €

Квартира в Афинах, Греция

87 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 87 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Заппео

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

280 000 €

Студия в Афинах, Греция

48 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Особенности и преимущества Уникальная концепция: Moschato Hive — первый в своем роде комплекс в районе Каллифея, предлагающий обслуживаемые апартаменты с полным спектром удобств и услуг. Этот проект выделяется среди традиционных жилых комплексов благодаря своему современному дизайну и функциональности. Высокая оценка капитала: Moschato...

DKG Development

530 000 €

Квартира в Афинах, Греция

117 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 117 кв.м в Афинах. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат, одного санузла, одной кладовой Из окон открывается вид на город. У объекта есть камин, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация. Квартира...

Mercury Group

190 000 €

Квартира в Афинах, Греция

85 м² 2

Продается квартира площадью 85 кв.м в Афинах.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Посмотреть ещё 756 похожих объектов

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Стоимость ренты и доходность

Афины – очень дешевый город для размещения, хотя цены растут. Цены на квартиру в низкий сезон начинаются от €15-20 в сутки. Найти что-то приличное в пешей доступности от центра, с чистым душем, стираными полотенцами и даже балконом за эти деньги – не проблема. В сезон, конечно, всё занято. Такие апартаменты бронируются за два-три месяца. Например, все наши объекты заполнились до конца лета ещё в мае.

Поэтому, когда я смотрю независимые отчёты, в которых говорится, что в Афинах ночь в среднем (через Airbnb) стоит €55, у меня возникает масса вопросов. Можно, конечно, выставить объявление и за €99/ночь, и при этом сдавать её три ночи в месяц. Дорогих объектов в базе данных портала очень много, но их заполняемость мне неизвестна.

Эта квартира, расположенная в самом центре Афин – районе Плака, сдаётся в краткосрочную аренду. Сутки в высокий сезон стоят от €45

В Афинах конкуренция при сдаче жилья в краткосрочную аренду невероятно высокая во всех ценовых сегментах.

Например, за бюджетные €30-40 за ночь поиск на Airbnb выдаст «доступно более 300 вариантов», за €70-80 за ночь – более 150 свободных вариантов квартир. Но за такую цену жильё должно иметь абсолютно уникальные характеристики: локация, метраж квартиры, вид, меблировка.

В разгар сезона (июнь-август) свою первую квартиру я сдаю от €24/ночь, вторую, которую я, любя, называю «скворечник» за местоположение и 15-метровую площадь– за €23 в сутки – но здесь уникальный вид. Третья квартира, на Плаке – в самом востребованном у туристов районе, сдаётся дороже. В высокий сезон проживание в сутки обходится гостям от €45. Квартиры подходят для пар или семей с одним ребёнком. Несмотря на то, что сдаются квартиры не так давно, у них блестящие отзывы. Это тоже конкурентное преимущество, ведь такие квартиры выводятся первыми в поиске.

В низкий сезон цена за ночь падает на €3-10. В моей бизнес-модели присутствуют плата за финальную уборку, за поздний въезд, за дополнительное ожидание гостей. Эти сборы идут непосредственно ассистенту, повышая её интерес к работе.

Снег в Афинах редкое, но не исключительное явление

Среднее количество ночей, на которые останавливаются постояльцы – 2-3. По факту, максимум, на который можно полагаться, это 25 заполненных ночей в горячий сезон (май-сентябрь) и 15 ночей – всё остальное время. Среди гостей преобладают французы и американцы - по крайней мере в сезоне 2018 года. По моим наблюдениям испанцы, немцы и русские предпочитают варианты поэкономичнее.

Отношение к размещению у представителей разных наций, примерно, одинаковое – обычно квартиры остаются в нормальном состоянии. И уж точно никто не любит платить за дополнительные опции, хоть большинство понимает, что такая оплата логична.

Конечно, долгосрочная аренда имеет свои плюсы перед краткосрочной, но и доходность от сдачи жилья внаём ниже.

В Афинах легко сдать одно- или двухкомнатную квартиру в долгосрочную аренду за €200-270, при этом доходность будет составлять 3,5% годовых. Мои же квартиры, в среднем, приносят доход 10% годовых. Точнее, первая и третья – 8-10%, вторая – больше 15%. Абсолютно точными цифрами оперировать сложно, ведь все объекты пока «отработали» только два неполных сезона.

Записала Марите Любинайте

Фото: pxhere.com,  архив собеседника 

Заинтересовала тема? Есть вопросы? Задавайте их в комментариях или присылайте по почте [email protected].

Условия цитирования материалов Prian.ru