Личный опыт: сколько можно заработать на квартирах в Афинах

Досье Prian.ru

Покупатель: Александр из Берлина
Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate
Регион: Афины, Греция
Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м
Цена: €18 500, €8 500, €92 000
Сделка: вторичный рынок; июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017

Читайте первую часть рассказа Александра – впечатления от посещения Афин, решение купить квартиру, её поиск и собственно сделка.

Аренда как легальный бизнес

Сегодня все три объекта недвижимости, приобретённые мной, сдаются в краткосрочную аренду через Airbnb или используются в личных целях.

Во многих странах сдача квартир внаём на короткий срок строго регулируется, что нельзя было сказать о Греции до начала 2017 года. Здесь принят закон, согласно которому владелец недвижимости должен зарегистрироваться в Реестре краткосрочной аренды при Независимом органе госдоходов Греции. Ведомство должно выдавать специальный номер, который арендодатель обязан указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах и ежегодно отчитываться местным налоговым органам о факте сдаче жилья в аренду.

Закон есть, но Реестра до сих пор нет. Поэтому сдача жилья без регистрации не является противозаконной. Помимо создания Реестра закон определяет условия, при которых сдача жилья в краткосрочную аренду является возможной. А именно: легально сдавать недвижимость в пределах крупных городов можно только 90 дней в году, сумма дохода не должна превышать €12 000, сдавать можно две квартиры…

То есть реально условий много, вариантов работы не меньше, но контроля за исполнением закона, судя по обсуждениям на профессиональных форумах, по факту, нет. И когда закон заработает – непонятно.

Типичный жилой дом в центре Афин

Поскольку сдавать в аренду можно не больше двух объектов, то одну из своих квартир оформил на партнера. При этом право собственности на жильё по-прежнему принадлежит мне, и все коммунальные платежи приходят также на моё имя.

В дальнейшем я планирую зарегистрировать юридическое лицо в местном органе, что облегчит управление имеющейся недвижимостью сегодня и в будущем – мы с партнёром думаем об увеличении числа объектов. Это может привести к увеличению издержек. Но бизнес будет полностью легален.

Содержание и цена вопроса

Я постоянно проживаю в Берлине, поэтому в вопросах управления объектами мне очень помогает мой ассистент и доверенное лицо – Наталья. Мы познакомились с ней во время подбора квартир в 2016 году. Тогда Наталья работала агентом недвижимости, но было видно, что это, скажем так, «не её». К тому моменту у меня уже была одна квартира, которая сдавалась в аренду, и мне нужна была помощь человека, который смог бы организовывать работу на месте. А именно – встречать гостей, размещать их, заниматься подготовкой объектов, а также оплачивать коммунальные услуги и решать мелкие текущие вопросы.

Многочисленные туристы гуляют по ночному городу

Без доверенного лица на месте и ещё двух-трёх человек «на подстраховке» такой бизнес просто немыслим. Все мы люди. И туристы, кстати, тоже. Могут позвонить в 4 утра и пожаловаться, что замок не работает, ключ застрял в скважине, и, вообще, сломался.

Иногда им требуется помощь иного рода. Афины – город расслабленных туристов. За «зевающий рот» они иногда расплачиваются потерянными сумками и украденными кошельками. Помощь в переводах, сопровождение в присутственные места, конечно, оказывается бескорыстно, «в рамках гостеприимства». А что поделать? Человек и так не в настроении после пережитой ситуации, как тут не помочь.

На сегодняшний день каждый заезд гостей в любую из квартир обходится мне в €15-20. Хозяйственные траты (поломка техники или мебели, потеря ключей, замена белья и т.п.) составляют в среднем €50-100 в месяц с трёх квартир. Ещё около €180 – коммунальные платежи – тоже на три квартиры. Примерно €500 – годовой налог на владение недвижимостью.

Уличный квартальный рынок в Афинах​

Конечно, содержание требует много времени, сил и средств. Собственно, поэтому я не стал искать недвижимость на островах или побережье. Само по себе жильё там качественнее и дороже, но и управление более сложное – выходит накладно.

Да, можно купить на Миконосе апартаменты или небольшую виллу в хорошей локации за €300 000 и за ночь брать по €150. Но обставить такую квартиру бюджетно не получится, её последующее обслуживание там будет стоит не €20 за заезд, а уже €70. Да и найти человека, которому доверяешь, будет непросто. Однако квартирный бизнес там тоже, как я понимаю, на подъёме. Входной билет, однако, повыше.

Посмотрите, что можно купить в Афинах прямо сейчас

680 000 €

Квартира в Афинах, Греция

95 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 95 кв.м в Афинах. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация. К недвижимости относится парковочное место, гараж. Мезонет...

Mercury Group

259 000 €

Апартаменты в Афинах, Греция

63 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Площадь апартаментов: 63-89 кв.мКоличество спален: 1-3БалконТеррасыПарковочные местаРядом: школы, торговые центры, спортивные площадки, магазины, рестораныГотовность: IV квартал 2026 г.

NF Group

580 000 €

Квартира в Афинах, Греция

137 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 137 кв.м в Афинах. Квартира расположена на 2 уровнях. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, 2 ванных комнат. Из окон открывается вид на город. У объекта есть камин, кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. В здании...

Mercury Group

550 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

235 м² 6 5

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 235 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты, одной кладовой. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, 2 душевых комнат, 2 кладовых. Из окон открывается вид на лес. У объекта есть камин, отопление....

Mercury Group

550 000 €

Квартира в Афинах, Греция

179 м² 6 4

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 179 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 4 спальных комнат, 2 гостиных, 2 кухонь, 2 душевых комнат, 2 санузлов. У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. -----Предлагается к продаже просторная квартира на 4-м этаже в одном из самых популярных районов Афин — Кукаки. Общая площадь...

Mercury Group

1 650 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

250 м² 6 1

ВНЖ при покупке

Предлагаем Вашему вниманию элитные таунхаусы в одном из самых престижных районов на юге Афин, Вуле. Каждый танхаус располагает садом личного пользования 150 кв.м с бассейном и барбекю. Площадь каждого дома составляет 250 кв.м и включает 4 спальные (2 из них с каминами и отдельными ванными), 3 ванные (две из них с джакузи), гостиную с кухней и...

Mercury Group

405 000 €

Апартаменты в Афинах, Греция

63 м² 1 1 1

ROULA ROUVA REAL ESTATE AGENCY

1 700 000 €

Квартира в Афинах, Греция

180 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 180 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 4 спальных комнат, гостиной, одной кухни, 2 душевых комнат, одной кладовой, одного офиса. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится сад, гараж. На территории расположен бассейн личного...

Mercury Group

896 000 €

Квартира в Афинах, Греция

102 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 102 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат, одного санузла. Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. У объекта...

Mercury Group

740 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

125 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 125 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Пятый этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты. Таунхаус имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды,...

Mercury Group

1 200 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

232 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 232 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Пятый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, 2 ванных комнат. Шестой этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление....

Mercury Group

640 000 €

Квартира в Афинах, Греция

129 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 129 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место, гараж. Квартира расположена в районе...

Mercury Group

1 600 000 €

Квартира в Афинах, Греция

210 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 210 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 3 ванных комнат. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. К недвижимости относится сад, гараж. Квартира находится в новом жилом комплексе в одном...

Mercury Group

1 490 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

170 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 170 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной столовой, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 3 душевых комнат. Таунхаус имеет угловое расположение. У объекта есть зона барбекю, отопление. В здании расположен лифт. У...

Mercury Group

520 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

145 м² 5 4 1

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 145 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Шестой этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одного санузла. Седьмой этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, 2 кладовых. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для...

Mercury Group

515 000 €

Квартира в Афинах, Греция

105 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 105 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место. В распоряжении владельцев общий бассейн на...

Mercury Group

850 000 €

Квартира в Афинах, Греция

150 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 150 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат, одного санузла, одного офиса. Из окон открывается великолепный вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, зона барбекю, отопление. В здании расположен...

Mercury Group

1 350 000 €

Квартира в Афинах, Греция

280 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке

Продается дуплекс площадью 280 кв.м в Афинах. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из 5 спальных комнат, 3 ванных комнат. Пятый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть камин, кондиционер, тенты, зона барбекю, отопление. Недвижимость...

Mercury Group

2 750 000 €

Квартира в Афинах, Греция

375 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 375 кв.м в Афинах. Квартира расположена на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, 2 ванных комнат, одной кладовой. Пятый этаж состоит из 2 спальных комнат, одной кухни, 2 ванных комнат, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У...

Mercury Group

250 000 €

Квартира в Афинах, Греция

39 м² 1 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

11 инвестиционных апартаментов, расположенных в семейном районе Афин - Порт Пирей. Объект будет сдан в конце 2025 года, апартаменты от 38кв.м до 58кв.м. Апартаменты полностью мебелированы и оснащены бытовой техникой. Управляющая компания сдает апартаменты в долгосрочную аренду. Аренда в месяц - 700 Евро. Идеальная возможность получить Вид на...

HELLAS CONSULT SOLUTIONS

Посмотреть ещё 271 похожий объект

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Стоимость ренты и доходность

Афины – очень дешевый город для размещения, хотя цены растут. Цены на квартиру в низкий сезон начинаются от €15-20 в сутки. Найти что-то приличное в пешей доступности от центра, с чистым душем, стираными полотенцами и даже балконом за эти деньги – не проблема. В сезон, конечно, всё занято. Такие апартаменты бронируются за два-три месяца. Например, все наши объекты заполнились до конца лета ещё в мае.

Поэтому, когда я смотрю независимые отчёты, в которых говорится, что в Афинах ночь в среднем (через Airbnb) стоит €55, у меня возникает масса вопросов. Можно, конечно, выставить объявление и за €99/ночь, и при этом сдавать её три ночи в месяц. Дорогих объектов в базе данных портала очень много, но их заполняемость мне неизвестна.

Эта квартира, расположенная в самом центре Афин – районе Плака, сдаётся в краткосрочную аренду. Сутки в высокий сезон стоят от €45

В Афинах конкуренция при сдаче жилья в краткосрочную аренду невероятно высокая во всех ценовых сегментах.

Например, за бюджетные €30-40 за ночь поиск на Airbnb выдаст «доступно более 300 вариантов», за €70-80 за ночь – более 150 свободных вариантов квартир. Но за такую цену жильё должно иметь абсолютно уникальные характеристики: локация, метраж квартиры, вид, меблировка.

В разгар сезона (июнь-август) свою первую квартиру я сдаю от €24/ночь, вторую, которую я, любя, называю «скворечник» за местоположение и 15-метровую площадь– за €23 в сутки – но здесь уникальный вид. Третья квартира, на Плаке – в самом востребованном у туристов районе, сдаётся дороже. В высокий сезон проживание в сутки обходится гостям от €45. Квартиры подходят для пар или семей с одним ребёнком. Несмотря на то, что сдаются квартиры не так давно, у них блестящие отзывы. Это тоже конкурентное преимущество, ведь такие квартиры выводятся первыми в поиске.

В низкий сезон цена за ночь падает на €3-10. В моей бизнес-модели присутствуют плата за финальную уборку, за поздний въезд, за дополнительное ожидание гостей. Эти сборы идут непосредственно ассистенту, повышая её интерес к работе.

Снег в Афинах редкое, но не исключительное явление

Среднее количество ночей, на которые останавливаются постояльцы – 2-3. По факту, максимум, на который можно полагаться, это 25 заполненных ночей в горячий сезон (май-сентябрь) и 15 ночей – всё остальное время. Среди гостей преобладают французы и американцы - по крайней мере в сезоне 2018 года. По моим наблюдениям испанцы, немцы и русские предпочитают варианты поэкономичнее.

Отношение к размещению у представителей разных наций, примерно, одинаковое – обычно квартиры остаются в нормальном состоянии. И уж точно никто не любит платить за дополнительные опции, хоть большинство понимает, что такая оплата логична.

Конечно, долгосрочная аренда имеет свои плюсы перед краткосрочной, но и доходность от сдачи жилья внаём ниже.

В Афинах легко сдать одно- или двухкомнатную квартиру в долгосрочную аренду за €200-270, при этом доходность будет составлять 3,5% годовых. Мои же квартиры, в среднем, приносят доход 10% годовых. Точнее, первая и третья – 8-10%, вторая – больше 15%. Абсолютно точными цифрами оперировать сложно, ведь все объекты пока «отработали» только два неполных сезона.

Записала Марите Любинайте

Фото: pxhere.com,  архив собеседника 

Заинтересовала тема? Есть вопросы? Задавайте их в комментариях или присылайте по почте liubinaite@prian.ru.

Условия цитирования материалов Prian.ru