a
Версия
для печати

Личный опыт: сколько можно заработать на квартирах в Афинах

Как легально работать на афинском рынке краткосрочной аренды, где закон, его регулирующий принят, но не работает? Во сколько обходится содержание трёх квартир? И какова их доходность? Продолжение истории петербургского экономиста Александра, ныне проживающего в Берлине.

Досье Prian.ru

Покупатель: Александр из Берлина
Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate
Регион: Афины, Греция
Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м
Цена: €18 500, €8 500, €92 000
Сделка: вторичный рынок; июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017

Читайте первую часть рассказа Александра – впечатления от посещения Афин, решение купить квартиру, её поиск и собственно сделка.

Аренда как легальный бизнес

Сегодня все три объекта недвижимости, приобретённые мной, сдаются в краткосрочную аренду через Airbnb или используются в личных целях.

Во многих странах сдача квартир внаём на короткий срок строго регулируется, что нельзя было сказать о Греции до начала 2017 года. Здесь принят закон, согласно которому владелец недвижимости должен зарегистрироваться в Реестре краткосрочной аренды при Независимом органе госдоходов Греции. Ведомство должно выдавать специальный номер, который арендодатель обязан указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах и ежегодно отчитываться местным налоговым органам о факте сдаче жилья в аренду.

Закон есть, но Реестра до сих пор нет. Поэтому сдача жилья без регистрации не является противозаконной. Помимо создания Реестра закон определяет условия, при которых сдача жилья в краткосрочную аренду является возможной. А именно: легально сдавать недвижимость в пределах крупных городов можно только 90 дней в году, сумма дохода не должна превышать €12 000, сдавать можно две квартиры…

То есть реально условий много, вариантов работы не меньше, но контроля за исполнением закона, судя по обсуждениям на профессиональных форумах, по факту, нет. И когда закон заработает – непонятно.

Типичный жилой дом в Афинах

Типичный жилой дом в центре Афин

Поскольку сдавать в аренду можно не больше двух объектов, то одну из своих квартир оформил на партнера. При этом право собственности на жильё по-прежнему принадлежит мне, и все коммунальные платежи приходят также на моё имя.

В дальнейшем я планирую зарегистрировать юридическое лицо в местном органе, что облегчит управление имеющейся недвижимостью сегодня и в будущем – мы с партнёром думаем об увеличении числа объектов. Это может привести к увеличению издержек. Но бизнес будет полностью легален.

Содержание и цена вопроса

Я постоянно проживаю в Берлине, поэтому в вопросах управления объектами мне очень помогает мой ассистент и доверенное лицо – Наталья. Мы познакомились с ней во время подбора квартир в 2016 году. Тогда Наталья работала агентом недвижимости, но было видно, что это, скажем так, «не её». К тому моменту у меня уже была одна квартира, которая сдавалась в аренду, и мне нужна была помощь человека, который смог бы организовывать работу на месте. А именно – встречать гостей, размещать их, заниматься подготовкой объектов, а также оплачивать коммунальные услуги и решать мелкие текущие вопросы.

Многочисленные туристы гуляют по ночному городу

Без доверенного лица на месте и ещё двух-трёх человек «на подстраховке» такой бизнес просто немыслим. Все мы люди. И туристы, кстати, тоже. Могут позвонить в 4 утра и пожаловаться, что замок не работает, ключ застрял в скважине, и, вообще, сломался.

Иногда им требуется помощь иного рода. Афины – город расслабленных туристов. За «зевающий рот» они иногда расплачиваются потерянными сумками и украденными кошельками. Помощь в переводах, сопровождение в присутственные места, конечно, оказывается бескорыстно, «в рамках гостеприимства». А что поделать? Человек и так не в настроении после пережитой ситуации, как тут не помочь.

На сегодняшний день каждый заезд гостей в любую из квартир обходится мне в €15-20. Хозяйственные траты (поломка техники или мебели, потеря ключей, замена белья и т.п.) составляют в среднем €50-100 в месяц с трёх квартир. Ещё около €180 – коммунальные платежи тоже на три квартиры. Примерно €500 – годовой налог на владение недвижимостью.

Уличный рынок в Афинах

Уличный квартальный рынок в Афинах​

Конечно, содержание требует много времени, сил и средств. Собственно, поэтому я не стал искать недвижимость на островах или побережье. Само по себе жильё там качественнее и дороже, но и управление более сложное выходит накладно.

Да, можно купить на Миконосе апартаменты или небольшую виллу в хорошей локации за €300 000 и за ночь брать по €150. Но обставить такую квартиру бюджетно не получится, её последующее обслуживание там будет стоит не €20 за заезд, а уже €70. Да и найти человека, которому доверяешь, будет непросто. Однако квартирный бизнес там тоже, как я понимаю, на подъёме. Входной билет, однако, повыше.

Посмотрите, что можно купить в Афинах прямо сейчас
Мезонет за 450 000 евро в Афинах, Греция
450 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
101 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 101 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Шестой этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты Седьмой этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты Из окон открывается великолепный вид на горы. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. В здании...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 104 000 евро в Афинах, Греция
104 000 €
Квартира в Афинах, Греция
100 м2 4 3 1
Продается квартира площадью 100 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты В здании нет лифта. Квартира расположена в районе Виктория. Банковский объект.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 110 000 евро в Афинах, Греция
110 000 €
Квартира в Афинах, Греция
51 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Дом расположен в юго-западной части Афин в тихом и малонаселенном районе. Перистери – город и пригородный муниципалитет в западной части Афинской агломерации. С населением 133 630 человек (перепись 2021 года) это седьмой по величине муниципалитет и город Греции по численности населения. Дом состоит из шести уровней. Предлагаемая...
MG Group
Таунхаус за 1 325 000 евро в Афинах, Греция
1 325 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
426 м2 5 3 3
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 426 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни, одного санузла Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат Из окон открывается вид на лес. У объекта есть камин, кондиционер,...
Mercury Group
Таунхаус за 590 000 евро в Афинах, Греция
590 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
132 м2 4 3
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 132 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Пятый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты Шестой этаж состоит из 2 спальных комнат, 2 душевых комнат Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин. В...
Mercury Group
Квартира за 351 000 евро в Афинах, Греция
351 000 €
Квартира в Афинах, Греция
79 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 79 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат, одного санузла Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место. Также...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 250 000 евро в Афинах, Греция
250 000 €
Квартира в Афинах, Греция
36 м2
Продается квартира площадью 36 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Современная квартира 36 кв.м. - Строительство 2009, ремонт 2025 - Идеально подходит для Золотой ВизыВ одном из самых...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Мезонет за 540 000 евро в Афинах, Греция
540 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
116 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 116 кв.м в Афинах на стадии строительства. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Седьмой этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты Восьмой этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты Из окон открывается великолепный вид на город. В здании нет лифта. К недвижимости относится парковочное место....
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 550 000 евро в Афинах, Греция
550 000 €
Квартира в Афинах, Греция
105 м2 4 3
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 105 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место. В распоряжении владельцев общий бассейн на...
Mercury Group
Квартира за 380 000 евро в Глифаде, Греция
380 000 €
Квартира в Глифаде, Греция
100 м2 4 3 1
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 100 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла Из окон открывается великолепный вид на море, на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. У объекта установлена...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 417 000 евро в Афинах, Греция
417 000 €
Квартира в Афинах, Греция
88 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 88 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат, одной кладовой Из окон открывается вид на город. В здании нет лифта. Объект будет сдан в конце 2025 года!
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 305 000 евро в Афинах, Греция
305 000 €
Квартира в Афинах, Греция
70 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 70 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. Полностью отремонтированная квартира на первом этаже 70 кв.м. - 2 спальни - Идеально...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Мезонет за 880 000 евро в Глифаде, Греция
880 000 €
Мезонет в Глифаде, Греция
111 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 111 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла Пятый этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 душевых комнат У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, тенты, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 650 000 евро в Афинах, Греция
650 000 €
Квартира в Афинах, Греция
120 м2 4 3 1
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 120 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла Из окон открывается великолепный вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В...
Mercury Group
Квартира за 420 000 евро в Глифаде, Греция
420 000 €
Квартира в Глифаде, Греция
120 м2 5 4 2
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 120 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 4 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одной кладовой, одной сауны Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, отопление....
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 195 000 евро в Афинах, Греция
195 000 €
Квартира в Афинах, Греция
70 м2 2 1 1
Продается квартира площадью 70 кв.м в Афинах. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 893 000 евро в Афинах, Греция
893 000 €
Квартира в Афинах, Греция
171 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 171 кв.м в Афинах на стадии строительства. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. У объекта...
Mercury Group
Квартира за 152 000 евро в Афинах, Греция
152 000 €
Квартира в Афинах, Греция
46 м2 2 1 1
Продается квартира площадью 46 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Эгалео
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 310 000 евро в Афинах, Греция
310 000 €
Квартира в Афинах, Греция
118 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 118 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты У объекта есть камин, тенты. В здании расположен лифт. К недвижимости относится гараж. Квартира расположена в районе Неа Смирни.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 380 000 евро в Афинах, Греция
380 000 €
Квартира в Афинах, Греция
102 м2 4 3 1
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 102 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла Из окон открывается вид на город. У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место. Квартира...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Стоимость ренты и доходность

Афины – очень дешевый город для размещения, хотя цены растут. Цены на квартиру в низкий сезон начинаются от €15-20 в сутки. Найти что-то приличное в пешей доступности от центра, с чистым душем, стираными полотенцами и даже балконом за эти деньги – не проблема. В сезон, конечно, всё занято. Такие апартаменты бронируются за два-три месяца. Например, все наши объекты заполнились до конца лета ещё в мае.

Поэтому, когда я смотрю независимые отчёты, в которых говорится, что в Афинах ночь в среднем (через Airbnb) стоит €55, у меня возникает масса вопросов. Можно, конечно, выставить объявление и за 99/ночь, и при этом сдавать её три ночи в месяц. Дорогих объектов в базе данных портала очень много, но их заполняемость мне неизвестна.

Квартира в центре Афин

Эта квартира, расположенная в самом центре Афин районе Плака, сдаётся в краткосрочную аренду. Сутки в высокий сезон стоят от €45

В Афинах конкуренция при сдаче жилья в краткосрочную аренду невероятно высокая во всех ценовых сегментах.

Например, за бюджетные €30-40 за ночь поиск на Airbnb выдаст «доступно более 300 вариантов», за €70-80 за ночь – более 150 свободных вариантов квартир. Но за такую цену жильё должно иметь абсолютно уникальные характеристики: локация, метраж квартиры, вид, меблировка.

В разгар сезона (июнь-август) свою первую квартиру я сдаю от 24/ночь, вторую, которую я, любя, называю «скворечник» за местоположение и 15-метровую площадь– за €23 в сутки  но здесь уникальный вид. Третья квартира, на Плаке – в самом востребованном у туристов районе, сдаётся дороже. В высокий сезон проживание в сутки обходится гостям от €45. Квартиры подходят для пар или семей с одним ребёнком. Несмотря на то, что сдаются квартиры не так давно, у них блестящие отзывы. Это тоже конкурентное преимущество, ведь такие квартиры выводятся первыми в поиске.

В низкий сезон цена за ночь падает на €3-10. В моей бизнес-модели присутствуют плата за финальную уборку, за поздний въезд, за дополнительное ожидание гостей. Эти сборы идут непосредственно ассистенту, повышая её интерес к работе.

Афины зимой

Снег в Афинах редкое, но не исключительное явление

Среднее количество ночей, на которые останавливаются постояльцы – 2-3. По факту, максимум, на который можно полагаться, это 25 заполненных ночей в горячий сезон (май-сентябрь) и 15 ночей – всё остальное время. Среди гостей преобладают французы и американцы - по крайней мере в сезоне 2018 года. По моим наблюдениям испанцы, немцы и русские предпочитают варианты поэкономичнее.

Отношение к размещению у представителей разных наций, примерно, одинаковое – обычно квартиры остаются в нормальном состоянии. И уж точно никто не любит платить за дополнительные опции, хоть большинство понимает, что такая оплата логична.

Конечно, долгосрочная аренда имеет свои плюсы перед краткосрочной, но и доходность от сдачи жилья внаём ниже.

В Афинах легко сдать одно- или двухкомнатную квартиру в долгосрочную аренду за €200-270, при этом доходность будет составлять 3,5% годовых. Мои же квартиры, в среднем, приносят доход 10% годовых. Точнее, первая и третья – 8-10%, вторая – больше 15%. Абсолютно точными цифрами оперировать сложно, ведь все объекты пока «отработали» только два неполных сезона.

Записала Марите Любинайте

Фото: pxhere.com,  архив собеседника 

Заинтересовала тема? Есть вопросы? Задавайте их в комментариях или присылайте по почте [email protected].

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Греция, Личный опыт, Недвижимость, Налоги и сборы, Содержание недвижимости, Аренда

Читайте также

В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Содержание недвижимости в Греции
Обновили полезный материал
Турция радует, Венгрия опять изумляет
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Порог входа для «золотой визы» Греции подняли с сентября 2024 года. Но получить ВНЖ за €250 тыс. реально – рассказываем как
Новые правила – старые цены
Процедура приобретения недвижимости в Греции
Подробная инструкция для покупателей

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Греции Апартаменты (квартиры) в Греции Земельные участки в Греции Элитная недвижимость в Греции

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Греция»