Личный опыт: сколько можно заработать на квартирах в Афинах

Досье Prian.ru

Покупатель: Александр из Берлина
Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate
Регион: Афины, Греция
Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м
Цена: €18 500, €8 500, €92 000
Сделка: вторичный рынок; июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017

Читайте первую часть рассказа Александра – впечатления от посещения Афин, решение купить квартиру, её поиск и собственно сделка.

Аренда как легальный бизнес

Сегодня все три объекта недвижимости, приобретённые мной, сдаются в краткосрочную аренду через Airbnb или используются в личных целях.

Во многих странах сдача квартир внаём на короткий срок строго регулируется, что нельзя было сказать о Греции до начала 2017 года. Здесь принят закон, согласно которому владелец недвижимости должен зарегистрироваться в Реестре краткосрочной аренды при Независимом органе госдоходов Греции. Ведомство должно выдавать специальный номер, который арендодатель обязан указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах и ежегодно отчитываться местным налоговым органам о факте сдаче жилья в аренду.

Закон есть, но Реестра до сих пор нет. Поэтому сдача жилья без регистрации не является противозаконной. Помимо создания Реестра закон определяет условия, при которых сдача жилья в краткосрочную аренду является возможной. А именно: легально сдавать недвижимость в пределах крупных городов можно только 90 дней в году, сумма дохода не должна превышать €12 000, сдавать можно две квартиры…

То есть реально условий много, вариантов работы не меньше, но контроля за исполнением закона, судя по обсуждениям на профессиональных форумах, по факту, нет. И когда закон заработает – непонятно.

Типичный жилой дом в центре Афин

Поскольку сдавать в аренду можно не больше двух объектов, то одну из своих квартир оформил на партнера. При этом право собственности на жильё по-прежнему принадлежит мне, и все коммунальные платежи приходят также на моё имя.

В дальнейшем я планирую зарегистрировать юридическое лицо в местном органе, что облегчит управление имеющейся недвижимостью сегодня и в будущем – мы с партнёром думаем об увеличении числа объектов. Это может привести к увеличению издержек. Но бизнес будет полностью легален.

Содержание и цена вопроса

Я постоянно проживаю в Берлине, поэтому в вопросах управления объектами мне очень помогает мой ассистент и доверенное лицо – Наталья. Мы познакомились с ней во время подбора квартир в 2016 году. Тогда Наталья работала агентом недвижимости, но было видно, что это, скажем так, «не её». К тому моменту у меня уже была одна квартира, которая сдавалась в аренду, и мне нужна была помощь человека, который смог бы организовывать работу на месте. А именно – встречать гостей, размещать их, заниматься подготовкой объектов, а также оплачивать коммунальные услуги и решать мелкие текущие вопросы.

Многочисленные туристы гуляют по ночному городу

Без доверенного лица на месте и ещё двух-трёх человек «на подстраховке» такой бизнес просто немыслим. Все мы люди. И туристы, кстати, тоже. Могут позвонить в 4 утра и пожаловаться, что замок не работает, ключ застрял в скважине, и, вообще, сломался.

Иногда им требуется помощь иного рода. Афины – город расслабленных туристов. За «зевающий рот» они иногда расплачиваются потерянными сумками и украденными кошельками. Помощь в переводах, сопровождение в присутственные места, конечно, оказывается бескорыстно, «в рамках гостеприимства». А что поделать? Человек и так не в настроении после пережитой ситуации, как тут не помочь.

На сегодняшний день каждый заезд гостей в любую из квартир обходится мне в €15-20. Хозяйственные траты (поломка техники или мебели, потеря ключей, замена белья и т.п.) составляют в среднем €50-100 в месяц с трёх квартир. Ещё около €180 – коммунальные платежи – тоже на три квартиры. Примерно €500 – годовой налог на владение недвижимостью.

Уличный квартальный рынок в Афинах​

Конечно, содержание требует много времени, сил и средств. Собственно, поэтому я не стал искать недвижимость на островах или побережье. Само по себе жильё там качественнее и дороже, но и управление более сложное – выходит накладно.

Да, можно купить на Миконосе апартаменты или небольшую виллу в хорошей локации за €300 000 и за ночь брать по €150. Но обставить такую квартиру бюджетно не получится, её последующее обслуживание там будет стоит не €20 за заезд, а уже €70. Да и найти человека, которому доверяешь, будет непросто. Однако квартирный бизнес там тоже, как я понимаю, на подъёме. Входной билет, однако, повыше.

Посмотрите, что можно купить в Афинах прямо сейчас

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция

750 000 €

Площадь 170 м², 4 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция

310 000 €

Площадь 121 м², 4 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

84 000 €

Площадь 30 м², 1 комната

GREKODOM DEVELOPMENT A....

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция

295 000 €

Площадь 106 м², 3 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

200 000 €

Площадь 131 м², 4 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

80 000 €

Площадь 68 м², 3 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

120 000 €

Площадь 63 м², 2 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

160 000 €

Площадь 80 м², 3 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

90 000 €

Площадь 80 м², 3 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

120 000 €

Площадь 60 м², 2 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

96 000 €

Площадь 93 м², 4 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

ВНЖ при покупке

Мезонет в Афинах, Греция

2 100 000 €

Площадь 600 м², 7 комнат

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

104 000 €

Площадь 55 м²

GREKODOM DEVELOPMENT A....

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция

330 000 €

Площадь 130 м², 6 комнат

GREKODOM DEVELOPMENT A....

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция

595 000 €

Площадь 77 м²

Knight Frank

Квартира в Афинах, Греция

110 000 €

Площадь 90 м², 3 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

ВНЖ при покупке

Квартира в Афинах, Греция

400 000 €

Площадь 135 м², 5 комнат

GREKODOM DEVELOPMENT A....

ВНЖ при покупке

Мезонет в Афинах, Греция

500 000 €

Площадь 197 м², 4 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

120 000 €

Площадь 85 м², 3 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Квартира в Афинах, Греция

215 000 €

Площадь 113 м², 4 комнаты

GREKODOM DEVELOPMENT A....

Посмотреть ещё 234 похожих объекта

Стоимость ренты и доходность

Афины – очень дешевый город для размещения, хотя цены растут. Цены на квартиру в низкий сезон начинаются от €15-20 в сутки. Найти что-то приличное в пешей доступности от центра, с чистым душем, стираными полотенцами и даже балконом за эти деньги – не проблема. В сезон, конечно, всё занято. Такие апартаменты бронируются за два-три месяца. Например, все наши объекты заполнились до конца лета ещё в мае.

Поэтому, когда я смотрю независимые отчёты, в которых говорится, что в Афинах ночь в среднем (через Airbnb) стоит €55, у меня возникает масса вопросов. Можно, конечно, выставить объявление и за €99/ночь, и при этом сдавать её три ночи в месяц. Дорогих объектов в базе данных портала очень много, но их заполняемость мне неизвестна.

Эта квартира, расположенная в самом центре Афин – районе Плака, сдаётся в краткосрочную аренду. Сутки в высокий сезон стоят от €45

В Афинах конкуренция при сдаче жилья в краткосрочную аренду невероятно высокая во всех ценовых сегментах.

Например, за бюджетные €30-40 за ночь поиск на Airbnb выдаст «доступно более 300 вариантов», за €70-80 за ночь – более 150 свободных вариантов квартир. Но за такую цену жильё должно иметь абсолютно уникальные характеристики: локация, метраж квартиры, вид, меблировка.

В разгар сезона (июнь-август) свою первую квартиру я сдаю от €24/ночь, вторую, которую я, любя, называю «скворечник» за местоположение и 15-метровую площадь– за €23 в сутки – но здесь уникальный вид. Третья квартира, на Плаке – в самом востребованном у туристов районе, сдаётся дороже. В высокий сезон проживание в сутки обходится гостям от €45. Квартиры подходят для пар или семей с одним ребёнком. Несмотря на то, что сдаются квартиры не так давно, у них блестящие отзывы. Это тоже конкурентное преимущество, ведь такие квартиры выводятся первыми в поиске.

В низкий сезон цена за ночь падает на €3-10. В моей бизнес-модели присутствуют плата за финальную уборку, за поздний въезд, за дополнительное ожидание гостей. Эти сборы идут непосредственно ассистенту, повышая её интерес к работе.

Снег в Афинах редкое, но не исключительное явление

Среднее количество ночей, на которые останавливаются постояльцы – 2-3. По факту, максимум, на который можно полагаться, это 25 заполненных ночей в горячий сезон (май-сентябрь) и 15 ночей – всё остальное время. Среди гостей преобладают французы и американцы - по крайней мере в сезоне 2018 года. По моим наблюдениям испанцы, немцы и русские предпочитают варианты поэкономичнее.

Отношение к размещению у представителей разных наций, примерно, одинаковое – обычно квартиры остаются в нормальном состоянии. И уж точно никто не любит платить за дополнительные опции, хоть большинство понимает, что такая оплата логична.

Конечно, долгосрочная аренда имеет свои плюсы перед краткосрочной, но и доходность от сдачи жилья внаём ниже.

В Афинах легко сдать одно- или двухкомнатную квартиру в долгосрочную аренду за €200-270, при этом доходность будет составлять 3,5% годовых. Мои же квартиры, в среднем, приносят доход 10% годовых. Точнее, первая и третья – 8-10%, вторая – больше 15%. Абсолютно точными цифрами оперировать сложно, ведь все объекты пока «отработали» только два неполных сезона.

Записала Марите Любинайте

Фото: pxhere.com,  архив собеседника 

Заинтересовала тема? Есть вопросы? Задавайте их в комментариях или присылайте по почте liubinaite@prian.ru.

Условия цитирования материалов Prian.ru