Версия
для печати
для печати
В результате пандемии резкого снижения цен на греческом рынке не произошло. Переизбытка спроса или предложения не наблюдается, никто не спешит прощаться со своими квадратными метрами.
Квартиры в Греции можно найти и по весьма скромной цене – порядка €50–60 тыс. По уровню комфорта и по расположению эти варианты (малометражные квартиры в старых домах) значительно уступают сегменту €100 тыс. плюс. Но даже в крупных городах за €70–90 тыс. можно найти новую однокомнатную квартиру с отличными характеристиками.
Сделки с жильём в крупных центрах – Афинах и Салониках – чаще проходят с инвестиционными целями. В зависимости от объекта доходность от сдачи в аренду может достигать 3–7% годовых, плюс есть потенциал повышения стоимости квадратного метра. За €100–200 тыс. в Греции доступны отличные квартиры: две – четыре комнаты, центральное расположение, новостройка или вторичный рынок.
Таунхаусы и виллы иностранные покупатели чаще приобретают для себя и семейного отдыха, цена на небольшой дом стартует от €200–250 тыс. Просторный таунхаус приобрести в Салониках за эти деньги проще, чем в Афинах. В последнем случае придётся потратиться сильнее или пожертвовать метражом.
Эксклюзивные виллы в люксовом сегменте стоят €1 млн и выше. Чаще такие объекты строятся на островах, но и в популярных крупных городах и их пригородах найдутся достойные варианты.
Греческий рынок недвижимости отличается от турецкого или болгарского. Здесь не принято устраивать в жилом доме два-три бассейна, тренажёрные залы и спа-салоны. С другой стороны, расходы по содержанию недвижимости автоматически снижаются, так как за внушительную инфраструктуру не приходится платить.
Для расчётов возьмём типичный объект – эргономичную евродвушку в историческом центре Салоник. В этой квартире главный плюс – удачное расположение. Исторический центр, квартал Лададика, который примыкает к главному порту страны. Место привлекает туристов обилием таверн и ресторанов, магазинов, старинной архитектурой. Исторические постройки в этом квартале сохранились, так как не пострадали в пожаре 1917 года. Район подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи жилья в долгосрочную или краткосрочную аренду.
Двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м в центре города, вторичный сегмент. Здание построено в 1965 году. Объект в хорошем состоянии, так как апартаменты полностью отремонтированы и меблированы в 2020 году. Сделка во вторичном сегменте проходит так: платят залог (5%), чтобы закрепить за собой объект; остальную сумму (95%) – при подписании контракта.
При покупке апартаментов на этапе строительства платежей больше: 25–30% от общей стоимости выплачивается при подписании контракта; по факту продвижения строительства – 10–20% за этап; остаток суммы (10–20%) – при передаче ключей.
Стоимость объекта обсуждаема: в зависимости от условий сделки покупатель и продавец могут сойтись как на более низкой, так и на более высокой цене. В случае с покупателями из России и СНГ важную роль при оформлении сделки может играть получение вида на жительство. Условия программы греческой «золотой визы» достаточно лояльны к инвесторам. ВНЖ выдаётся при вложениях в недвижимость от €250 тыс.
Услуги агента оплачивают и продавец, и покупатель. Минимальный гонорар риелтора, установленный Федерацией брокеров Греции во избежание недобросовестной конкуренции, составляет 2% плюс НДС (24%) с каждой стороны.
В данном случае покупатель платит €1240, вторую часть гонорара выплачивает продавец. В отдельных случаях услуги риелтора могут обойтись в 4% от стоимости.
На повышение гонорара риелтора влияют разные факторы. В нашей практике стандартные сделки купли-продажи в Салониках не требуют наценки. Если покупается недорогая квартира (дешевле €50 тыс.), то клиент платит всего тысячу евро плюс НДС. С другой стороны, если объект расположен на отдалённом острове и до него нужно лететь самолётом, если в сделке участвует не одно агентство, то расценки могут быть выше. Об этом своих клиентов мы всегда предупреждаем заранее.
Покупатель недвижимости платит налог на передачу прав собственности в размере 3% от стоимости. Также в дополнение к основной части налога существует муниципальная надбавка (гербовый сбор), которая составляет 0,09%. За эту квартиру в Салониках положено уплатить €3090. Штрафов за несвоевременную уплату налога нет, так как заключить сделку до внесения средств и получения квитанции невозможно.
Вслед за риелтором к сделке подключается адвокат. Он проверяет документы на собственность и обеспечивает правомерность сделки. Гонорар юриста составляет от 1 до 2% в зависимости от стоимости объекта. В отдельных случаях юрист может запросить меньше €1000. В нашем примере его услуги обойдутся примерно в €1000.
Цены по Салоникам сильно различаются. Адвокаты работают на разных условиях. В целом в бюджет стоит закладывать от 1-2% на адвоката и нотариуса.
Ставка за услуги по заверению и оформлению сделки купли-продажи начинается от 1% стоимости объекта. В отдельных случаях расходы на нотариуса могут быть выше. Предварительная запись на приём к специалисту не практикуется: надобности в этом нет. В нашем примере его гонорар составит €1000.
Участие нотариуса в сделке обязательно. Его самостоятельно (или по рекомендации агента) выбирает и оплачивает покупатель. Если приобретаемый объект недавно уже проходил через процесс купли-продажи, то имеет смысл обратиться к тому же нотариусу, который вёл последнюю сделку и хранит пакет документов в архиве.
Если в сделке участвует гражданин другой страны, в контракте обязательно указывается переводчик. Стоимость услуг профессиональных переводчиков составляет примерно от €50 в час. Контракт подписывается только в оригинале, на греческом языке, поэтому все условия сделки переводчик обязан объяснить клиенту.
Как вариант, возможно оформление генеральной доверенности на местного адвоката. В этом случае необязательно не только наличие переводчика, но даже присутствие самого покупателя на сделке.
За внесение записи в Земельный кадастр и взнос в юридический фонд взимается 0,6% от стоимости объекта. Обычно эти расходы включаются в гонорар нотариуса, который отвечает за процедуру покупки и её легитимность.
Жильё новому владельцу может быть продано только без долгов по коммунальным услугам. Переоформлением на нового собственника счетов по ЖКХ занимается либо сам покупатель, либо доверенное лицо.
Расходы по переоформлению – это сумма залога в каждую инстанцию. Компания, обеспечивающая ресурсами, берёт в залог от €50 до €150. При подключении платежей через банковский счёт можно обойтись без залогов (это практикуют частные компании). Заключить договор на поставку электричества, газа можно с негосударственными организациями. Единственный ресурс, на который в Греции монополия у госкомпании, – это вода.
Переоформление счетов на электричество, например, может осуществляться либо в государственной компании энергоснабжения ДЕИ, либо в частных компаниях.
В первом случае заявителю не избежать долгого ожидания и очередей. При обращении в частные компании (Protergia, Zenit и др.) оформление проходит без очередей, а сумма залога в разы меньше, чем у госкомпании. Подключение осуществляется за семь – десять рабочих дней.
Квартира в Салониках полностью меблирована в 2020 году, отдельной платы за мебель не взимается, она включена в исходную цену. Если необходимо заново обставить двухкомнатную квартиру, то потребуется порядка €5 тыс. и более (в зависимости от предпочтений нового владельца).
Открывать счёт в греческом банке для осуществления платежа по сделке удобно, но можно обойтись и без него. Безналичная оплата принимается как с греческого, так и с иностранного счёта.
Для оплаты коммунальных услуг лучше иметь счёт в местном банке. Иностранцы, как правило, заводят депозит в греческом банке бесплатно, но условия в разных организациях варьируются.
Стоимость содержания недвижимости зависит от того, сколько времени владелец (или арендатор) проживает в квартире ежегодно. Будем считать, что новый владелец со своим супругом или супругой проживает в этой квартире круглый год.
Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA) состоит из основной и дополнительной части. Основная ставка варьируется от €0,001 до €13 за кв. м. Площадь, дата постройки, кадастровая стоимость – эти и другие факторы влияют на коэффициенты при расчёте налога. Сумма к уплате рассчитывается в августе, после чего все владельцы недвижимости получают уведомления от налоговой службы.
В нашем случае ежегодный налог составит около €250 (примерно €5,5 за кв. м), точная сумма будет зависеть от финансового состояния налогоплательщика.
Если владелец планирует сдавать квартиру в аренду, то от страховки лучше не отказываться. В остальных случаях этими тратами можно пренебречь, так как они необязательны. Минимальная сумма составит €60 в год.
Расходы на обслуживание территорий общего пользования составят примерно €15 в месяц. В эту сумму входят уборка подъезда и его электроснабжение, вывоз мусора, содержание домофона и лифта, покраска фасада, ремонт крыши и прочее. Взносы раз в месяц либо раз в два месяца собирает управдом или управляющая компания. В большинстве случаев коммунальные взносы также можно платить онлайн. Итого в год эта статья расходов обойдётся новому владельцу квартиры в €180.
В месяц на семью из двух человек траты на ЖКХ и связь невысоки: €40 за электричество, €5 за воду, а ещё €20 за телефон и интернет.
В выбранном объекте не подключён газ, но гипотетически он бы обошёлся в €30 в месяц. Все услуги можно оплачивать онлайн на сайте компании или привязать к депозиту в греческом банке и подключить автоплатежи.
Дополнительно могут оплачиваться расходы по управлению недвижимостью, но лишь в том случае, когда этим не занимается сам владелец.
Если объект сдаётся в долгосрочную аренду, управление объектом чаще всего не требуется. Если в краткосрочную (Airbnb), то расходы определяет управляющая компания. Минимальная стоимость такого рода услуг – 10% от месячного дохода.
Например, если взять минимальную доходность в 3,0% годовых, то 0,3% придётся отдать управляющей компании. В нашем случае доход составит €2700, а €300 необходимо отдать за услуги УК.
| Расходы при покупке | |
|---|---|
| Цена квартиры | €100 000 |
| Гонорар риелтора | €1240 |
| Гонорар адвоката | €1000 |
| Услуги нотариуса | €1000 |
| Услуги переводчика | €50 |
| Налог на покупку недвижимости | €3090 |
| Регистрация недвижимости в кадастре | €600 |
| Открыть счёт в местном банке | €0 |
| Подключение коммуникаций | €100 |
| Меблировка | €0 |
| Итого €107 080 | |
| Расходы на содержание | |
| Ежегодный налог на недвижимость | €250 |
| Страховка | €60 |
| Плата кондоминиуму | €180 |
| Коммунальные платежи | €770 |
| Управление объектом | €300 |
| Итого €1560 | |
