Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

Константин Петридис – Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки.

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

300 000 €

Мезонет в Пеании, Греция

120 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 120 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Третий этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни, одного санузла. Четвертый этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты. Пятый этаж состоит из одной спальной комнаты. Из окон открывается вид на горы. У объекта есть камин, кондиционер, отопление....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

2 500 000 €

Вилла в Лагониси, Греция

460 м² 8 6 4

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажная вилла площадью 460 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной ванной комнаты, одного санузла. Третий этаж состоит из 4 спальных комнат, одной кухни, 2 ванных комнат. У объекта есть...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 350 000 €

Дом в Пеле, Греция

220 м²

ВНЖ при покупке

Продается участок 4500кв.м с двумя домами общей площадью 220кв.м.Дома трех этажные,В подвале большой зал,склад и бойлерная.На цокольном этаже очень большой зал с кухней,камином,одной спальной и санузлом.На первом этаже 3 спальни большая ванная,в одной из спален свой санузел. В каждом доме гараж расчитаный на 2 машины.Территория засеяна газоном....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

700 000 €

Квартира в Афинах, Греция

1150 м² 1 1

Продается квартира площадью 1150 кв.м в Афинах. Квартира расположена на этаже и состоит из Недвижимость продается с мебелью.

Mercury Group

2 830 000 €

Земля в Ласити, Греция

19017 м²

Продается земельный участок площадью 19017 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 200 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы, на город.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

2 500 000 €

Дом в Аттике, Греция

500 м² 10 6 6

Продается 3-этажная вилла площадью 500 кв.м в Аттике. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, 2 кладовых. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, гостиной, одной кухни, 3 ванных комнат. Второй этаж состоит из 4 спальных комнат, гостиной, 2 ванных комнат, одного санузла. Вилла имеет угловое...

Mercury Group

430 000 €

Квартира в Глифаде, Греция

104 м² 4

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 104 кв.м в Афинах. Квартира расположена на этаже

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

170 000 €

Мезонет в Салониках, Греция

160 м² 4 3 2

Продается таунхаус площадью 160 кв.м в пригороде города Салоники. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла. Подвальный этаж состоит из одной кладовой. У объекта есть камин, отопление. Недвижимость продается с мебелью.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 200 000 €

Дом в Ласити, Греция

280 м² 9 8 5

ВНЖ при покупке

Продается 4-этажный коттедж площадью 280 кв.м на острове Крит. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной кладовой Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, 2 кухонь, 2 ванных комнат Третий этаж состоит из 4 спальных комнат, 2 ванных комнат Четвертый этаж состоит из 2 спальных комнат Из окон открывается...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 100 000 €

Вилла в Сарониде, Греция

390 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажная вилла площадью 390 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной кладовой, одного офиса. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Вилла имеет угловое расположение. Из...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

440 000 €

Дом в Пиерии, Греция

96 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажный коттедж площадью 96 кв.м на Олимпийской Ривьере. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, зона барбекю, отопление. Недвижимость...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Дом в Пирее, Греция

91 м² 3 2 2

Продается 3-этажный коттедж площадью 91 кв.м в Афинах. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат. Третий этаж состоит из одной кухни, одной ванной комнаты, одного офиса. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

157 000 €

Квартира в Салониках, Греция

54 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 54 кв.м в пригороде города Салоники на стадии строительства. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. подземная парковка +15.000€

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

730 000 €

Лофт в Аттике, Греция

134 м² 6 3 3

ВНЖ при покупке

РАСПОЛОЖЕНИЕ Дрозия является одним из самых элегантных районов Аттики и хорошо известна своим зеленым сосновым лесом, и это прохладным климатом. Поблизости находятся Супермаркет (450 м) банк (700 м) аптека (450м) Коккино Ксорафи (1,1 км) Начальная школа Дионису (450м) Тренажерный зал (400 м) Арсакея - Школы Тоситсея Экали...

GLYFADA GOLF PROPERTIES IKE

490 000 €

Квартира на Халкидиках, Греция

69 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 69 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики на стадии строительства. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты Из окон открывается вид на море.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

565 000 €

Квартира на Ионических островах, Греция

112 м² 4 3

Продается квартира площадью 112 кв.м на острове Корфу. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной душевой комнаты, одного санузла Из окон открывается вид на море, на город. В здании нет лифта. К недвижимости относится парковочное место. Продается квартира площадью 112 кв. м на 4...

Mercury Group

235 000 €

Квартира на Корфу, Греция

56 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 56 кв.м на острове Корфу. Квартира расположена на первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты У объекта есть кондиционер. К недвижимости относится парковочное место. Продается квартира площадью 56 кв. м на 1 этаже многоквартирного дома, расположенного в районе Мантуки,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

330 000 €

Дом на Корфу, Греция

100 м²

ВНЖ при покупке

Продается 1-этажный коттедж площадью 100 кв.м на острове Корфу. Из окон открывается вид на море. Недвижимость продается с мебелью. Коттедж расположился на возвышенности, от куда открывается потрясающий вид на море, на горы и на город. Дом нуждается в ремонте.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

860 000 €

Квартира в Салониках, Греция

148 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 148 кв.м в Салониках на стадии строительства. Квартира расположена на седьмом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат У объекта есть отопление. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

75 000 €

Мезонет в Иерапетре, Греция

120 м² 5 4

Продается ветхое жилье, таунхаус площадью 120 кв.м на острове Крит. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней Второй этаж состоит из 3 спальных комнат Из окон открывается вид на море, на горы, на город.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Посмотреть ещё 6158 похожих объектов

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.