Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.  

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...  

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

550 000 €

Дом в Эвритании, Греция

580 м² 8 6 3

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажная вилла площадью 580 кв.м в центральной Греции. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат, одного санузла. Третий этаж состоит из одной кладовой. Из окон открывается великолепный вид на море, на...

Mercury Group

510 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

240 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 240 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной столовой, одной душевой комнаты, одного санузла. Четвертый этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 душевых комнат. Таунхаус имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

440 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

208 м² 5 4 1

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 208 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, одной кухни, одной душевой комнаты, одного офиса. Первый этаж состоит из гостиной с кухней. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат. Из окон открывается великолепный вид на горы, на...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

220 000 €

Земля на Кассандре, Греция

4000 м²

Продается земельный участок площадью 4000 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 200 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы, на город, на лес.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

220 000 €

Дом в Полигиросе, Греция

179 м² 5 4 1

Продается 2-этажный коттедж площадью 179 кв.м в пригороде города Салоники. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на горы, на лес. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Мезонет на Кассандре, Греция

85 м² 3 2 1

Продается таунхаус площадью 85 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Таунхаус имеет угловое расположение. У объекта есть камин, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

2 200 000 €

Дом в Афинах, Греция

360 м² 5 3 3

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажная вилла площадью 360 кв.м в Афинах. Цокольный этаж состоит из гостиной, одной душевой комнаты. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Вилла имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть...

Mercury Group

240 000 €

Земля в Пиерии, Греция

6500 м²

Продается земельный участок площадью 6500 кв.м. на Олимпийской Ривьере. Состоит вне плана города. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 250 кв.м. Имеет вид на море, на горы, на город.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

160 000 €

Земля на Кассандре, Греция

2500 м²

Продается огорожденный земельный участок площадью 2500 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 200 кв.м.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

570 000 €

Дом на Кассандре, Греция

240 м² 6 4 3

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажный коттедж площадью 240 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Первый этаж состоит из 2 гостиных с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 4 спальных комнат, 2 душевых комнат, 2 кладовых. Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

265 000 €

Квартира в Салониках, Греция

86 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 86 кв.м в Салониках на стадии строительства. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

683 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

124 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 124 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Пятый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Шестой этаж состоит из 2 спальных комнат, 2 ванных комнат. Седьмой этаж состоит из одного офиса. Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть камин, отопление. В здании...

Mercury Group

225 000 €

Земля в Ситонии, Греция

5200 м²

Продается земельный участок площадью 5200 кв.м. на полуострове Ситония, региона Халкидики. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 200 кв.м. Имеет вид на море, на горы.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

110 000 €

Мезонет в Пиерии, Греция

160 м² 5 3 2

Продается таунхаус площадью 160 кв.м на Олимпийской Ривьере. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. К...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

260 500 €

Квартира в Афинах, Греция

41 м²

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 41 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Современная квартира 41 кв.м. - Строительство 2009, ремонт 2025 - Идеально подходит для Золотой Визы В одном из...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

265 000 €

Квартира в Афинах, Греция

75 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 75 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место. Квартира расположена в...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

330 000 €

Квартира в Афинах, Греция

70 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 70 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. К недвижимости относится парковочное место. Квартира...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

2 000 000 €

Вилла в Аттике, Греция

816 м² 11 7 7

ВНЖ при покупке

Продается 5-этажная вилла площадью 816 кв.м в Аттике. Подвал состоит из 3 спальных комнат, гостиной, 2 ванных комнат. Цокольный этаж состоит из гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Мезонет на Афоне, Греция

75 м² 3 2 1

Продается таунхаус площадью 75 кв.м на полуострове Афон, региона Халкидики. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Таунхаус имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на море. Недвижимость продается с мебелью. К...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 160 000 €

Дом в Афинах, Греция

350 м² 6 3 2

ВНЖ при покупке

Продается 4-этажный коттедж площадью 350 кв.м в Афинах. Цокольный этаж состоит из Первый этаж состоит из гостиной с кухней, гостиной, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной. Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты, одной кладовой. Коттедж имеет угловое расположение. Из окон...

Mercury Group

Посмотреть ещё 6220 похожих объектов

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru