Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

Константин Петридис – Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки.

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

1 750 000 €

Вилла в Греции

305 м² 4

ВНЖ при покупке

Вилла площадью 305 м² имеет на первом этаже: открытую гостиную и столовую, камин, туалет, кухню, небольшую спальню и кладовую. Деревянная лестница ведет на второй этаж, где расположены 2 лофта со спальней, туалетом, кабинетами и рабочими зонами, а также главная спальня с камином, джакузи, туалетом и гардеробной площадью около 63 м². Из всех...

NF Group

530 000 €

Вилла на Халкидиках, Греция

140 м² 4 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс из 9 эксклюзивных вилл расположен в живописном городке Сивири, Халкидики. Сочетает близость к городской инфраструктуре с уединением в окружении пышной зелени. В каждом доме: 2 этажа, 4 спальни, кухня/гостиная открытой планировки, 3 ванные комнаты, бассейн, парковочное место. Идеальная возможность получить Вид на жительство по...

HELLAS CONSULT SOLUTIONS

350 000 €

Коттедж в Литохоро, Греция

127 м² 6 3 2

Предлагается к продаже красивый, уютный 2-этажный особняк в живописном районе Литохоро, всего в 2 минутах от ущелья Энипея. Идеальный вариант, который можно использовать для краткосрочной аренды (Airbnb) с хорошей доходностью, поскольку в этом районе круглый год есть туризм, а также для проживания в собственности, являясь прекрасным местом для...

Trustate Development

150 000 €

Апартаменты в Пирее, Греция

22 м² 1 1

Современная резиденция, состоящая из 17 хорошо продуманных современных апартаментов. Жители верхних этажей, особенно пятого и шестого, будут наслаждаться беспрепятственным захватывающим видом на море.

NF Group

580 000 €

Вилла на Корфу, Греция

107 м² 2 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Вилла 107 м² с бассейном и видом на море Корфу | Элитный посёлок рядом с мариной Гувья Элегантная вилла с панорамным видом на море, расположена в одном из престижных районов острова — недалеко от одной из крупнейших марин Корфу, Гувья. Планировка: – 2 спальни – 2 ванные комнаты – просторный салон...

HELLAS CONSULT SOLUTIONS

1 200 000 €

Вилла в Иерапетре, Греция

133 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Вилла является частью комплекса, включающего в себя 25 роскошных вилл. Комплекс предлагает круглосуточную охрану и услуги управления. Вилла построена на частном участке площадью около 2000 м² и включает в себя 2 уровня. Верхний уровень состоит из гостиной открытого плана, полностью оборудованной кухни с камином и гостевого туалета. Отсюда есть...

NF Group

300 000 €

Вилла на Халкидиках, Греция

174 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Роскошная недвижимость с видом на море – ваш билет в Золотую визу Просторные апартаменты в уникальном проекте, расположенном на берегу Средиземного моря, предлагают все условия для комфортной жизни и выгодного инвестирования. Основные характеристики Планировка: 2+2. Общая площадь: 174 кв. м. Жилая площадь: 120 кв. м. Вид:...

İNEST HOMES

250 000 €

Апартаменты в Афинах, Греция

28 м²

Доходность 4% годовыхПлощадь апартаментов: 28-60 кв. мПолная меблировкаОснащены техникойИнфраструктура: тренажерный зал, пространства для работы, ресепшн, кинотеатрРядом: центр города, университеты, места для досуга, остановки общественного транспортаГотовность: IV квартал 2025 г.

NF Group

610 000 €

Дом на Халкидиках, Греция

150 м² 4 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Дом самобытном приморском городке Пефкохори, Халкидики. В доме: 3 этажа, 4 спальни, кухня/гостиная открытой планировки, 2 ванные комнаты, бассейн. Идеальная возможность получить Вид на жительство по Золотой визе 2025 года для вас и для вашей семьи. Дом располагаются в удобной локации, в шаговой доступности до основной инфраструктуры.

HELLAS CONSULT SOLUTIONS

450 000 €

Вилла в Греции

175 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Вилла с захватывающим видом на море расположена напротив пляжа Като Гувес на северо-востоке острова. Она является частью небольшого огороженного комплекса. Вилла расположена в тихом и спокойном месте, рядом с туристическим районом с тавернами, магазинами, супермаркетами, прогулочная дорога проходит вдоль всего района. Рядом – остановка...

NF Group

265 000 €

Квартира в Афинах, Греция

47 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

6 инвестиционных апартаментов, расположенных в экологически чистом городе - Порто Рафти. Объект будет сдан в первом квартале 2026 года, апартаменты от 42кв.м до 52кв.м. Апартаменты полностью мебелированы и оснащены бытовой техникой. Управляющая компания сдает апартаменты в долгосрочную аренду. Аренда в месяц - 700 Евро. Идеальная возможность...

HELLAS CONSULT SOLUTIONS

160 000 €

Апартаменты в Перее, Греция

46 м² 1

Уникальный проект на берегу Эгейского моря. Для комфортной жизни и выгодных инвестиций. Переа – стремительно развивающийся пригород Салоник. Перспективной направление вблизи Салоник и на данный момент приоритетная локация для тех, кто предпочитает покинуть городскую суету, не теряя при этом преимущества мегаполиса. В данном комплексе...

Алиса Эстейт

259 000 €

Апартаменты в Афинах, Греция

63 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Площадь апартаментов: 63-89 кв.мКоличество спален: 1-3БалконТеррасыПарковочные местаРядом: школы, торговые центры, спортивные площадки, магазины, рестораныГотовность: IV квартал 2026 г.

NF Group

285 000 €

Квартира в Афинах, Греция

52 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

1st project - Kefallinias 6, Ilioupoli Афины Греция Описание проекта Ильюполис - оживленный город, южный пригород Афин.Находится на высоте 150 м над уровнем моря, на юго-западном склоне горы Имитос и предлагает идеальное сочетание городского удобства и природной красоты, с живописными парками, оживленными площадями . Ильюполис - это...

MG Group

400 000 €

Вилла на Халкидиках, Греция

120 м² 4 2 2

Онлайн-показ Объект под сдачу

Виллы у моря в Северной Греции Живописный регион с 93 пляжами «Голубого флага» Проект нового уровня 176 современных вилл по 120 м² каждая Закрытая территория с бассейнами, пляжем и сервисом от ведущих операторов Инвестиции от 400 000 € Дефицит 5★ отелей: всего около 20 на весь регион Поток более...

İNEST HOMES

525 000 €

Апартаменты в Афинах, Греция

128 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Новый комплекс апартаментов расположен в престижном и безопасном северном пригороде Афин – Халандри. На 6 этажах здания располагаются 22 резиденции, включая апартаменты с 2 спальнями, дуплексы с 3 спальнями и садом, пентхаусы с 3 спальнями. Все апартаменты оснащены новейшим оборудованием, обеспечивающим максимальный комфорт проживания. На...

NF Group

630 000 €

Вилла на Халкидиках, Греция

170 м² 5 4 3

Комплекс современных, красивых домов на Халкидиках, пос.Ханиоти. На продаже 4 виллы Каждая вилла - 170 м2 Кол-во спален: 2 +2 (на нижнем этаже) Кол-во ванных комнат: 3 Расстояние до моря: 600 м. До супермаркета: 400 м. Расстояние до аэропорта Салоники: 75 км. Расстояние до больницы: 10 км.

Алиса Эстейт

500 000 €

Апартаменты в Афинах, Греция

107 м² 3

ВНЖ при покупке

Новый комплекс апартаментов расположен в районе Ано Глифада в южном пригороде Афин. Комплекс был полностью достроен в январе 2022 года. На продажу представлены последние апартаменты на 3 этаже. Апартаменты площадью 107 кв. м включают 3 спальни, а также место на подземном паркинге и кладовое помещение.

NF Group

450 000 €

Апартаменты на Миконосе, Греция

100 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Мезонет с видом на море расположен в районе Калафатис на острове Миконос. Мезонет состоит из гостиной с обеденной зоной, кухни, 3 спален и 3 ванных комнат. В мезонете есть дверь безопасности, окна и балконные двери с двойным остеклением, камин, сигнализация, автономное отопление, солнечный водонагреватель. 4 км до моря.

NF Group

510 000 €

Земля в Полигиросе, Греция

8000 м²

Земельный участок в Геракини, Полигирос с невероятным видом на море, всего 8 акров, в 850 м от моря Идеальный выбор как для инвестиций, так и для проживания собственником по очень хорошей цене для этого района.

Trustate Development

Посмотреть ещё 224 похожих объекта

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.