Греция, где кривая роста цен на жильё только в 2018 году пошла вверх после десятилетнего перерыва, на этот раз оказалась в ситуации неопределённости вместе со всем миром. Покупатели надеются на снижение цен, а вот продавцы… Руководитель DKG Development Константин Петридис уверен, что снижение хотя и вероятно, оно вряд ли затронет все сегменты. Так что же подешевеет?
– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки.
То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.
Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.
Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.
Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.
По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.
Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.
Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.
И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.
Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...
Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.
Что сегодня продаётся в Греции
2 600 000 €
Земля на Халкидиках, Греция
10500 м2
Продается земельный участок площадью 10500 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
520 000 €
Земля в Ираклионе, Греция
4193 м2
Продается земельный участок площадью 4193 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство, с возможностью построить 3354 кв.м. Имеет вид на горы, на город.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
200 000 €
Земля в Сисси, Греция
6000 м2
Продается земельный участок площадью 6000 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 222 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
750 000 €
Дом в Ираклионе, Греция
240 м2531
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажный коттедж площадью 240 кв.м на острове Крит. Первый этаж состоит из одной кладовой. Второй этаж состоит из гостиной с кухней, гостиной, одного санузла, одной кладовой. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город, на лес. У...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
300 000 €
Земля в Ласити, Греция
5850 м2
Продается земельный участок площадью 5850 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 240 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы. В продаже два рядом стоящих аналогичных участка !
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 500 000 €
Земля в Херсониссосе, Греция
1293 м2
Продается земельный участок площадью 1293 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 2715 кв.м.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
875 000 €
Земля в Ретимно, Греция
4800 м2
Продается земельный участок площадью 4800 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 200 кв.м.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
350 000 €
Дом в Салониках, Греция
250 м233
ВНЖ при покупке
Продается 2-этажный коттедж площадью 250 кв.м в пригороде города Салоники. Второй этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одной гардеробной. Из окон открывается вид на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды,...
Mercury Group
1 096 000 €
Земля в Ласити, Греция
12735 м2
Продается земельный участок площадью 12735 кв.м. на острове Крит. На территории земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство, с возможностью построить 600 кв.м.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
800 000 €
Земля в Кавале, Греция
3000 сот.
Продается земельный участок площадью 3000 кв.м. в Кавале. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 1000 кв.м. Имеет вид на горы, на город, на лес.
Mercury Group
1 200 000 €
Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция
305 м2
Предлагается на продажу 3-х этажное здание расположенов центре Афин - Район Кукаки Объект был полностью отремонтирован с высококачественным дизайном и новейшими материалами В здании расположены : Квартира с садом на полу цокольном этаже площадью в 60 кв.м Квартира на первом этаже площадью в 65 кв.м Квартира на втором этаже площадью в 65 кв.м...
Mercury Group
910 000 €
Вилла в номе Ханья, Греция
160 м2
ВНЖ при покупке
Продается вилла площадью 160 кв.м на острове Крит. Продаются 2 виллы общей площадью 160 кв.м на участке 2 000 кв.м на Крите. Виллы расположены на западной стороне Крита, недалеко от красивого пляжа Элафониси. Виллы одинаковые, каждая состоит из гостиной и кухни, а также 1 туалета на первом этаже, в то время как на втором этаже есть 2 спальни и 1...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
128 000 €
Мезонет в Пиерии, Греция
89 м2321
Продается квартира площадью 89 кв.м на Олимпийской Ривьере на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой. Из окон открывается великолепный вид на горы. У объекта есть камин, отопление. Недвижимость продается с мебелью.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
700 000 €
Земля в Иерапетре, Греция
10000 м2
Продается земельный участок площадью 10000 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 400 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы, на город, на лес.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
2 500 000 €
Вилла в Ласити, Греция
440 м2
ВНЖ при покупке
Предлагается на продажу строительство виллы площадью 400 кв.м с земельным участком 4020 кв.м на первой линии моря. Вилла будет построена Швейцарским застройщиком по самым новейшим и лучшим технологиям.Имеется уже готовая вилла по данному проекту на соседнем участке. Цена 2.500.000 евро от начальной 3.200.000 евро под ключ так-как вилла...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
585 000 €
Мезонет в Аттике, Греция
162 м2432
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 162 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер,...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
100 000 €
Квартира в Салониках, Греция
45 м211
Продается квартира площадью 45 кв.м в Салониках. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер. В здании расположен лифт.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
340 000 €
Квартира в Салониках, Греция
97 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 97 кв.м в Салониках. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть отопление. К недвижимости относится парковочное место.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
135 000 €
Мезонет в Салониках, Греция
68 м2431
Продается квартира площадью 68 кв.м в пригороде города Салоники. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. У объекта недвижимости есть сад на крыше.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
350 000 €
Дом в Пиерии, Греция
240 м222
ВНЖ при покупке
Продается 2-этажный коттедж площадью 240 кв.м на Олимпийской Ривьере. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной ванной комнаты. Недвижимость продается с мебелью. Коттедж состоит из двух этажей площадью 160 кв.м., полуподвального помещения площадью 80 кв.м и...
Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.
Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...
На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.
Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!
Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 
