Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

Константин Петридис – Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки.

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

470 000 €

Земля на Халкидиках, Греция

4025 м²

Продается огорожденный земельный участок площадью 4025 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 220 кв.м.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Мезонет в Салониках, Греция

240 м² 6

Продаются два таунхауса на стадии строительства, площадью, 240кв.м каждый, в пригороде Салоник. Дома расположены на холме с прекрасным видом на море и горы. К каждому таунхаусу прилагается личный сад с бассейном. На первом этаже находятся котельная, закрытий паркинг, санузел с ванной, гостиная с кухней и кладовое помещение. На втором этаже...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

350 000 €

Земля в номе Ретимно, Греция

1760 м²

Продается земельный участок площадью 1760 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 450 кв.м. Имеет вид на море, на горы.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

230 000 €

Земля в Пиерии, Греция

4151 м²

Продается земельный участок площадью 4151 кв.м. на Олимпийской Ривьере. На территории подведено электричество, с возможностью построить 150 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

160 000 €

Земля в Ситонии, Греция

500 м²

Продается земельный участок площадью 500 кв.м. на полуострове Ситония, региона Халкидики. На территории подведена вода, подведено электричество, земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство, с возможностью построить 300 кв.м.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

600 000 €

Дом в Лагониси, Греция

500 м²

ВНЖ при покупке

Продается 3-х этажный коттеджплощадью 500 кв.м на земельном участке площадью 2450кв.мв Восточной Аттике. Имеет вид на мореигоры. Первый этаж площадью 200 кв.м, второй этаж 150 кв.м и третий этаж 100 кв.м. Планировку комнат новый владелец сможет сделать по своему желанию. Коттедж находитсяв городке Лагониси - "Заячий остров" - уникальном тихом...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

600 000 €

Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция

265 м²

Предлагается на продажу объект недвижимости, предназначенный для коммерческого использования и расположенный в центре Афин. Район обслуживается метро, автобусными и троллейбусными маршрутами, имеет развитую инфраструктуру - магазины, банки, офисы известных адвокатов, врачей, государственные учреждения - все это находится в пешей доступности от...

Mercury Group

1 800 000 €

Отель, гостиница в Салониках, Греция

1566 м²

Продается здание площадью 1566 кв.м в Салониках. Недвижимость продается с мебелью. В одном из самых престижных районов города продаётся большое помещение, которое состоит преимущественно из профессиональных помещений и офисов, а так же есть небольшое жилое помещение. Есть внутренний грузовой лифт. Цокольный и первый этажи по 504 кв.м. каждый и...

Mercury Group

74 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

70 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 70 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Квартира расположена в районе Аттики. Банковский объект.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

90 000 €

Квартира на Корфу, Греция

55 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 55 кв.м на острове Корфу. Квартира расположена на цокольном этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Недвижимость продается с мебелью. Студия 55 кв.м в районе Канони.Квартира расположена в полуподвальном помещении и продается с мебелью и стиральной машиной, которая уже есть...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

550 000 €

Земля на Корфу, Греция

2000 м²

Продается земельный участок площадью 2000 кв.м. на острове Корфу. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 500 кв.м.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

260 000 €

Дом на Кассандре, Греция

180 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажный коттедж площадью 180 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Цокольный этаж состоит из одной кладовой, джакузи. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть камин, кондиционер, тенты, отопление....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

263 000 €

Мезонет в Салониках, Греция

120 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 120 кв.м в пригороде города Салоники. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. У объекта есть кондиционер, отопление. У объекта установлена сигнализация.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

230 000 €

Квартира в Афинах, Греция

65 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 65 кв.м в Афинах. Квартира расположена на седьмом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. У объекта есть тенты, отопление. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Илисия.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

72 м² 4 3 1

Продается квартира площадью 72 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

318 000 €

Квартира в Салониках, Греция

100 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке

Продается дуплекс площадью 100 кв.м в пригороде города Салоники на стадии строительства. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Второй этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное...

Mercury Group

430 000 €

Апартаменты в Салониках, Греция

90 м² 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

GREECE INVEST

950 000 €

Вилла в Афинах, Греция

724 м² 8 7

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

GREECE INVEST

530 000 €

Дом в Салониках, Греция

285 м² 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

GREECE INVEST

98 000 €

Мезонет в Пиерии, Греция

92 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 92 кв.м на Олимпийской Ривьере. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Посмотреть ещё 9726 похожих объектов

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.