Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.  

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...  

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

1 300 000 €

Земля в Вуле, Греция

700 м²

Продается земельный участок площадью 700 кв.м. в Афинах. С возможностью строительства на 560 кв.м. Участок прилегает к главному торговому шоссе города Афины.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

140 000 €

Квартира в Пиерии, Греция

78 м² 4 3 1

Продается квартира площадью 78 кв.м на Олимпийской Ривьере. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы. У объекта есть камин, кондиционер, тенты, отопление.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

325 000 €

Квартира в Афинах, Греция

93 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 93 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Кукаки.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

2 000 000 €

Земля на Халкидиках, Греция

21200 м²

Продается большой земельный участок 21200 кв.м на первой береговой линии, п-ов Халкидики. Рядом расположен поселок со всей необходимой инфраструктурой, который живет полноценной жизнью летом зимой. Здесь есть абсолютно все необходимое: магазины, супермаркеты, школа, аптеки, таверны, кафе, прекрасный песчаный пляж, множество гостиниц. При этом...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

230 000 €

Квартира в Афинах, Греция

89 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 89 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Из окон открывается вид на город. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. Квартира расположена в районе Палео - Фалиро.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

550 000 €

Дом в Рафине, Греция

360 м² 8 6 3

ВНЖ при покупке

----- Оазис спокойствия и роскоши в Рафине Добро пожаловать в недвижимость, которая сочетает в себе традиционное очарование и современный комфорт. Этот дом, построенный в 1984 году и отремонтированный в 2015 году, расположен в прекрасном районе Рафина, Аттика, предлагая атмосферу спокойствия и элегантности. Описание внешних и внутренних...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

215 000 €

Дом в Пирее, Греция

68 м² 3 2 1

Продается 1-этажный коттедж площадью 68 кв.м в Афинах. Коттедж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится сад. Частный дом расположен в районе Пирей. На участке 100 кв.м

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

800 000 €

Вилла на Корфу, Греция

235 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажная вилла площадью 235 кв.м на острове Корфу. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. У объекта есть камин. К недвижимости относится парковочное место, сад. На территории расположен бассейн личного пользования. Это вилла площадью 235 кв.м....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 650 000 €

Вилла в Вуле, Греция

550 м² 9

ВНЖ при покупке

Оазис роскоши и спокойствия в Вуле Добро пожаловать в изысканную виллу в сердце Вулы, в южных пригородах Афин, где архитектурная элегантность встречается с абсолютным расслаблением. Это имущество с кодом 3333 предлагает уникальную инвестиционную возможность с доходностью 1,64%. Описание внешних и внутренних пространств Эта вилла площадью 550...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

150 000 €

Квартира на Халкидиках, Греция

46 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 46 кв.м в Халкидиках на стадии строительства. Квартира расположена на первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 894 000 €

Земля в Ласити, Греция

17934 м²

Продается земельный участок площадью 17934 кв.м. на острове Крит. На территории есть: подведена вода. С возможностью строительства на 3000 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы, на город.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

230 000 €

Земля в Пиерии, Греция

1375 м²

Продается земельный участок площадью 1375 кв.м. на Олимпийской Ривьере. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 1100 кв.м. Имеет вид на горы, на город. Участок находится в городе Катерини в 2 километрах от центральной площади.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

750 000 €

Мезонет в Айос-Стефаносе, Греция

400 м² 11 5 5

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 400 кв.м в Аттике. Таyнхаус расположен на 4 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной ванной комнаты. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, 2 ванных комнат. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной ванной комнаты. Третий этаж состоит из 3 гостиных,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

220 000 €

Дом в Айос-Констаниносе, Греция

85 м² 2 1 1

Продается 2-этажный коттедж площадью 85 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из одной кладовой. Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место, сад. Коттедж...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

310 000 €

Квартира в Глифаде, Греция

72 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 72 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. В здании расположен лифт. -----В районе Ано Глифада, одном из самых престижных южных пригородов Афин, предлагается на продажу квартира 72 кв.м., расположенная на 1-м этаже здания с лифтом....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

320 000 €

Дом на Халкидиках, Греция

185 м² 10 7 3

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажный коттедж площадью 185 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

150 000 €

Мезонет на Халкидиках, Греция

120 м² 4 3 1

Продается таунхаус площадью 120 кв.м в Халкидиках. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, одного санузла, 2 кладовых. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер, отопление. К недвижимости...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

91 000 €

Квартира на Халкидиках, Греция

55 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 55 кв.м в Халкидиках. Квартира расположена на первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. У объекта есть отопление. Недвижимость продается с мебелью.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

290 000 €

Земля в Сивоте, Греция

1600 м²

Продается земельный участок площадью 1600 кв.м. на острове Корфу. На продажу выставлен земельный участок 1600 кв.м в районе Кавос на юге о.Корфу. Кавос это популярный туристический городок, который находится в области Лефкими, удален около 48 км от столицы. Находится в умеренно холмистой местности, которую окружают прекрасные пейзажи и...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

300 000 €

Дом на Халкидиках, Греция

250 м² 8 5 2

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажный коттедж площадью 250 кв.м в Халкидиках. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, 2 кладовых. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Из окон открывается вид на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. У объекта...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Посмотреть ещё 7276 похожих объектов

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru