Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.  

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...  

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

160 000 €

Апартаменты в Перее, Греция

46 м² 1

Уникальный проект на берегу Эгейского моря. Для комфортной жизни и выгодных инвестиций. Переа – стремительно развивающийся пригород Салоник. Перспективной направление вблизи Салоник и на данный момент приоритетная локация для тех, кто предпочитает покинуть городскую суету, не теряя при этом преимущества мегаполиса. В данном комплексе...

Алиса Эстейт

630 000 €

Дом на Пелопоннесе, Греция

225 м² 7 5 3

Продается 2-этажный коттедж площадью 225 кв.м на полуострове Пелопоннес. Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 300 000 €

Земля в Афинах, Греция

382 м²

Продается огорожденный земельный участок площадью 382 кв.м. в Афинах. Состоит в рамках плана города. Земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство. С возможностью строительства на 1147 кв.м.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 400 000 €

Вилла в Ираклионе, Греция

315 м²

Продается 3-этажная вилла площадью 315 кв.м на острове Крит. Первый этаж состоит из Второй этаж состоит из Третий этаж состоит из Вилла имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город, на лес. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, зона барбекю, отопление....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

185 000 €

Квартира в Афинах, Греция

44 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 44 кв.м в Афинах. Квартира расположена на полу-первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

225 000 €

Дом на Корфу, Греция

95 м² 3 2 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Maija Software

360 000 €

Квартира в Афинах, Греция

62 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Комплекс апартаментов расположен в одном из самых престижных районов Афин – Неа-Филотеи. Здание располагается на 5 этажах и включает 7 апартаментов с 1-3 спальнями. Все апартаменты имеют балконы, место на паркинге и кладовые помещения. Дуплекс на верхнем этаже дополнен просторной террасой с частным бассейном.Архитектура здания и дизайн...

NF Group

240 000 €

Дом на Пелопоннесе, Греция

160 м² 4 3 2

Продается ветхое жилье, 2-этажный коттедж площадью 160 кв.м на полуострове Пелопоннес. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной столовой, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть камин, кондиционер, зона барбекю, отопление. Недвижимость...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Апартаменты в Афинах, Греция

44 м² 1

Элегантный жилой комплекс Здание расположено напротив городского парка, обеспечивая жителям доступ к приятной зелёной зоне прямо у порога. Из окон комплекса открываются живописные виды на холм Ликабет и Акрополь — архитектурные символы Афин, которые становятся частью повседневной жизни. Среди ключевых преимуществ комплекса — 15...

Nevestate

1 400 000 €

Вилла в Аттике, Греция

175 м² 6 4 4

Продается 2-этажная вилла площадью 175 кв.м в Аттике на стадии строительства. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 3 душевых комнат, одного санузла. Вилла имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

440 000 €

Квартира в Салониках, Греция

125 м² 4 3 1

Продается квартира площадью 125 кв.м в Салониках. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной столовой, одной ванной комнаты. Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на море, на город, на лес. У объекта есть камин, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

80 000 €

Квартира в Афинах, Греция

50 м² 2 1 1

Продается ветхое жилье, квартира площадью 50 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

144 000 €

Квартира на Кассандре, Греция

45 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 45 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на море, на город. У объекта есть кондиционер. Недвижимость продается с мебелью.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 500 000 €

Вилла в Аттике, Греция

680 м²

Продается вилла площадью 680 кв.м в Аттике. Вилла имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на лес. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, зона барбекю, отопление. Недвижимость продается с мебелью. У объекта установлена сигнализация. К недвижимости относится...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

257 000 €

Дом в Ираклионе, Греция

120 м² 4 3 1

Продается 1-этажный коттедж площадью 120 кв.м на острове Крит. Коттедж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой. Из окон открывается вид на горы, на город, на лес. У объекта есть отопление. К недвижимости относится парковочное место, сад.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

800 000 €

Вилла в Аттике, Греция

240 м² 5 3 2

Продается 3-этажная вилла площадью 240 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой, одной сауны. Второй этаж состоит из гостиной с кухней. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты. Вилла имеет угловое расположение. Из окон открывается...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

110 000 €

Квартира в Афинах, Греция

51 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Дом расположен в юго-западной части Афин в тихом и малонаселенном районе. Перистери – город и пригородный муниципалитет в западной части Афинской агломерации. С населением 133 630 человек (перепись 2021 года) это седьмой по величине муниципалитет и город Греции по численности населения. Дом состоит из шести уровней. Предлагаемая...

EG Realty

270 000 €

Квартира в Афинах, Греция

49 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 49 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, отопление.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

300 000 €

Квартира на Пелопоннесе, Греция

200 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Жилой комплекс включает просторные 3-уровневые таунхаусы площадью 200-230 кв. м в одном из лучших районов Лутраки. Таунхаусы состоят из 2 гостиных, 2 кухонь, 4 спален и 3 ванных комнат. Во всех таунхаусах имеется 3 балкона, кладовые помещения и закрытые гаражи на 2 парковочных места. На частных территориях площадью 220-350 кв. м расположены сады...

NF Group

250 000 €

Вилла на Тасосе, Греция

90 м² 4

Продается 2-этажная вилла площадью 90 кв.м на острове Тасос на стадии строительства. Вилла имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер. К недвижимости относится парковочное место, сад. На территории расположен бассейн личного пользования.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Посмотреть ещё 571 похожий объект

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru