Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.  

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...  

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

683 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

125 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 125 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Пятый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Шестой этаж состоит из 2 спальных комнат, 2 ванных комнат. Седьмой этаж состоит из Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт....

Mercury Group

565 000 €

Квартира в Салониках, Греция

113 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 113 кв.м в Салониках на стадии строительства. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат, одной кладовой. Из окон открывается великолепный вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен...

Mercury Group

800 000 €

Дом в Афинах, Греция

199 м² 5 1

ВНЖ при покупке

Продается 0-этажный коттедж площадью 199 кв.м в Афинах. Недвижимость продается с мебелью.

Mercury Group

700 000 €

Дом в Афинах, Греция

168 м² 3 3 1

ВНЖ при покупке

Продается 1-этажный коттедж площадью 168 кв.м в Афинах. Коттедж состоит из 3 спальных комнат, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла, одного офиса. У объекта есть отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место, сад. Коттедж расположен в районе Нео Психико.

Mercury Group

600 000 €

Квартира в Афинах, Греция

159 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 159 кв.м в Афинах. Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на город. У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. Bomo Pagrati Apartments ( Location link )Этот комплекс из 3 современных апартаментов является частью проекта Bomo Pagrati Project в центре Афин.Между районами...

Mercury Group

750 000 €

Дом в Аттике, Греция

330 м² 9 5 3

ВНЖ при покупке

Продается 4-этажный коттедж площадью 330 кв.м в Аттике. Цокольный этаж состоит из 4 спальных комнат, гостиной, одной ванной комнаты. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты. Третий этаж состоит из 2 гостиных, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на...

Mercury Group

250 000 €

Квартира в Афинах, Греция

66 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый комплекс в динамичном районе Гази предлагает инвесторам сочетание возможности собственного проживания и дохода от аренды. Благодаря удачному расположению, шаговой доступности от основной инфраструктуры это место может стать как постоянным домом, так и удачным вложением. Апартаменты полностью готовы проживанию, полностью установлена...

Intermark Global

1 200 000 €

Дом в Афинах, Греция

382 м² 3 1 1

ВНЖ при покупке

Продается 1-этажный коттедж площадью 382 кв.м в Афинах. Коттедж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты, одной кладовой. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, зона барбекю, отопление. Недвижимость продается с мебелью. У объекта установлена...

Mercury Group

370 000 €

Квартира в Афинах, Греция

97 м² 2

Жилой проект представляет собой 6-этажное здание, расположенное в афинском районе Неос Космос, всего в 3 минутах ходьбы до станции метро и остановки трамвая. Комплекс включает 10 апартаментов с 1-2 спальнями площадью 43-97 кв. м. Здание имеет современную конструкцию и высокий класс энергоэффективности. Подключено газовое отопление, имеются...

NF Group

1 650 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

185 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 185 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты, одного санузла. Четвертый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть солнечные...

Mercury Group

620 000 €

Квартира в Афинах, Греция

102 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 102 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Илисия. Полностью оборудован...

Mercury Group

765 000 €

Дом в Афинах, Греция

180 м² 4 1

ВНЖ при покупке

Продается 0-этажный коттедж площадью 180 кв.м в Афинах. Недвижимость продается с мебелью.

Mercury Group

1 200 000 €

Квартира в Афинах, Греция

219 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 219 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 4 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится гараж. В распоряжении...

Mercury Group

1 100 000 €

Вилла на Корфу, Греция

457 м² 7 7 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Вилла площадью 457 кв. м, окружена пышной зеленью, на территории есть бассейн. - Первый этаж (146 кв.м.): гостиная и столовая открытой планировки с камином, кухня, 1 спальня, 1 ванная комната с душем - Второй этаж (109 кв.м.): 3 спальни, 1 ванная комната, 1 спальня с ванной комнатой - Чердак (92 кв.м.): с 2 спальнями, 1 с ванной комнатой...

HELLAS CONSULT SOLUTIONS

500 000 €

Дом на Пелопоннесе, Греция

260 м² 8 5 3

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажный коттедж площадью 260 кв.м на Восточном Пелопоннесе. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной ванной комнаты. Из окон открывается...

Mercury Group

550 000 €

Квартира в Афинах, Греция

126 м² 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 126 кв.м в Афинах. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место.

Mercury Group

550 000 €

Квартира в Афинах, Греция

179 м² 6 4

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 179 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 4 спальных комнат, 2 гостиных, 2 кухонь, 2 душевых комнат, 2 санузлов. У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. -----Предлагается к продаже просторная квартира на 4-м этаже в одном из самых популярных районов Афин — Кукаки. Общая площадь...

Mercury Group

700 000 €

Таунхаус в Салониках, Греция

149 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 149 кв.м в Салониках на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла, 2 гардеробных. Четвертый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной душевой комнаты, одного санузла, одной гардеробной. У...

Mercury Group

1 600 000 €

Дом в Аттике, Греция

180 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажный коттедж площадью 180 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на горы. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится сад. Отдельно стоящий дом...

Mercury Group

1 155 000 €

Квартира в Афинах, Греция

200 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 200 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат, одной душевой комнаты, одного санузла. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. У объекта установлена...

Mercury Group

Посмотреть ещё 1222 похожих объекта

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru