Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.  

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...  

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

220 000 €

Мезонет на Халкидиках, Греция

75 м² 3 2 2

Продается таунхаус площадью 75 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной ванной комнаты Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты Из окон открывается великолепный вид на город. У объекта есть камин, отопление. Недвижимость продается с...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

220 000 €

Квартира на Халкидиках, Греция

64 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 64 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на море. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

150 000 €

Квартира в Салониках, Греция

110 м²

Продается квартира площадью 110 кв.м в Салониках. Недвижимость продается с мебелью.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Дом в Лагониси, Греция

360 м²

Продается 1-этажный коттедж площадью 360 кв.м в Аттике. Из окон открывается великолепный вид на горы, на город, на лес. Недвижимость продается с мебелью. Недостроенный котедж расположен в районе Агиа Марина Коропи

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

350 000 €

Мезонет на Халкидиках, Греция

110 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 110 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, 2 душевых комнат Из окон открывается вид на горы, на лес. У объекта есть камин, тенты....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

270 000 €

Земля на Корфу, Греция

5780 м²

Продается земельный участок площадью 5780 кв.м. на острове Корфу. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 220 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы, на город, на лес.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

570 000 €

Квартира в Афинах, Греция

147 м² 5 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 147 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, 2 гостиных, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла, одной кладовой Из окон открывается вид на город. У объекта есть отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место, сад. Квартира...

Mercury Group

370 000 €

Дом в Лагониси, Греция

100 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажный коттедж площадью 100 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть камин, отопление. К недвижимости относится сад. Частный дом расположен в районе Лагониси

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

215 000 €

Квартира в Пиерии, Греция

90 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 90 кв.м на Олимпийской Ривьере. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

140 000 €

Квартира на Халкидиках, Греция

48 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 48 кв.м на полуострове Ситония, региона Халкидики на стадии строительства. Квартира расположена на первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. К недвижимости...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

315 000 €

Квартира в Салониках, Греция

250 м² 5 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 250 кв.м в Салониках. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одного санузла, одной кладовой Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на горы, на город, на лес. У...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

220 000 €

Квартира в Афинах, Греция

84 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 84 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Неа Смирни

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

800 000 €

Вилла в Ласити, Греция

650 м²

ВНЖ при покупке

Роскошная вилла площадью 650 кв.м в центре Ситии, рядом с традиционным портом. Состоит из первого этажа и 3 дополнительных уровней, а также имеет прекрасный сад.Внешняя территория:2 парковочных места с внешним и внутренним доступом. Сад с патио, фонтаном и галечным полом. В заднем саду - традиционная печь и традиционный кран.Первый...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

950 000 €

Дом в Аттике, Греция

400 м² 8 6 2

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажный коттедж площадью 400 кв.м в Афинах. Цокольный этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты, одного санузла Второй этаж состоит из гостиной Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город, на лес. У объекта есть камин,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

260 000 €

Земля в Вуле, Греция

288 м²

Продается земельный участок в южном районе Афин, Вуле. Приморский район является одним из самых элитных и богатых, здесь много зелени, море, пляж. Площадь участка составляет 288 кв.м, коэффициент застройки - 0,6 (т.е., допустимая площадь застройки составляет 172,8 кв.м).

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

150 000 €

Квартира в Пиерии, Греция

89 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 89 кв.м на Олимпийской Ривьере на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой Из окон открывается великолепный вид на горы. У объекта есть камин, отопление. Недвижимость продается с мебелью.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

180 000 €

Земля на Халкидиках, Греция

32000 м²

Продается земельный участок площадью 32000 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Имеет вид на лес. Участок находится в живописном посёлке с развитой инфраструктурой, в окружении соснового бора. В нём круглый год работают магазины, супермаркеты, традиционные таверны и кафе.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

335 000 €

Квартира в Пирее, Греция

83 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 83 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

210 000 €

Квартира в Афинах, Греция

78 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 78 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 500 000 €

Дом на Пелопоннесе, Греция

484 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажная вилла площадью 484 кв.м на Западном Пелопоннесе. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, гостиной Второй этаж состоит из 4 спальных комнат, 2 ванных комнат, одного санузла Третий этаж состоит из одной кладовой Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с...

Mercury Group

Посмотреть ещё 7423 похожих объекта

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru