Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.  

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...  

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

1 325 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

426 м² 5 3 3

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 426 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни, одного санузла Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат Из окон открывается вид на лес. У объекта есть камин, кондиционер,...

Mercury Group

350 000 €

Мезонет на Халкидиках, Греция

77 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 77 кв.м на полуострове Афон, региона Халкидики. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть камин, кондиционер,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

150 000 €

Земля в Пиерии, Греция

2225 м²

Продается земельный участок площадью 2225 кв.м. на Олимпийской Ривьере. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 150 кв.м. Имеет великолепный вид на горы, на город. В наличии 2 участка с аналогичной площадью. Цена обоих вместе 280.000 евро.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

630 000 €

Дом на Халкидиках, Греция

120 м² 5 4 1

ВНЖ при покупке

Продается 1-этажный коттедж площадью 120 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Коттедж состоит из 4 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты Из окон открывается вид на море. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

500 000 €

Земля в Пиерии, Греция

10000 м²

Продается земельный участок площадью 10000 кв.м. на Олимпийской Ривьере. С возможностью строительства на 500 кв.м. Имеет великолепный вид на море.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

85 000 €

Квартира в Салониках, Греция

86 м² 4 3 1

Продается квартира площадью 86 кв.м в Салониках. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты Из окон открывается вид на город. У объекта есть тенты. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

800 000 €

Земля на Халкидиках, Греция

34000 м²

Продается земельный участок площадью 34000 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 1600 кв.м. Имеет вид на море, на лес.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

135 000 €

Квартира в Салониках, Греция

40 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 40 кв.м в Салониках. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты У объекта есть кондиционер, отопление.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

95 000 €

Квартира в Салониках, Греция

101 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 101 кв.м в Салониках. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Район: Кордельо

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

430 000 €

Земля на Халкидиках, Греция

12500 м²

Продается земельный участок площадью 12500 кв.м. на полуострове Ситония, региона Халкидики. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 600 кв.м.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

350 000 €

Дом на Халкидиках, Греция

100 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажный коттедж площадью 100 кв.м на полуострове Ситония, региона Халкидики. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты Второй этаж состоит из 2 спальных комнат Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, отопление....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

760 000 €

Таунхаус в Афинах, Греция

280 м² 5 3 3

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 280 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, 2 ванных комнат У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, тенты, отопление. Недвижимость...

Mercury Group

210 000 €

Квартира в Афинах, Греция

84 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 84 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты У объекта есть тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация. Квартира расположена в районе Гызи

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

500 000 €

Земля в Пирее, Греция

147 м²

Продается земельный участок площадью 147 кв.м. в Афинах. Земельный участок находится в районе Пирей. Пирей является промышленным центром страны и крупнейшим коммерческим центром греческой экономики, и имеет самый большой (по потоку пассажиров ) порт Европы. Старый дом расположенный на участке, подлежит сносу.Также имеет право строить,допустимое...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

220 000 €

Земля в Салониках, Греция

267 м²

Продается огорожденный земельный участок площадью 267 кв.м. в Салониках. На территории есть: строение, подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 375 кв.м.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 100 000 €

Вилла в Ретимно, Греция

270 м² 6

ВНЖ при покупке

Роскошная вилла с 6 спальнями, бассейном и оливковой рощей рядом с Ретимно, КритПредлагается уникальная возможность приобрести роскошную виллу, расположенную в тихом и уединённом месте рядом с живописной деревней Аделе. Построенная в 2016 году, эта впечатляющая резиденция предлагает 270 кв.м. жилой площади на участке 3.000 кв.м., из которых...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

680 000 €

Земля на Халкидиках, Греция

4188 м²

Продается земельный участок площадью 4188 кв.м. на полуострове Ситония, региона Халкидики. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 418 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на лес.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

136 000 €

Квартира в Салониках, Греция

47 м² 1 1

Продается квартира площадью 47 кв.м в пригороде города Салоники на стадии строительства. Квартира расположена на втором этаже и состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. подземная парковка +15.000€

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

650 000 €

Дом в Аттике, Греция

299 м² 10 7 4

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажный коттедж площадью 299 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 кухонь, 2 ванных комнат Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной...

Mercury Group

1 700 000 €

Вилла в Пеании, Греция

480 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажная вилла площадью 480 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной кухни, одной кладовой Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной кухни, 2 ванных комнат Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты Из окон открывается великолепный вид на горы, на город, на...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Посмотреть ещё 7409 похожих объектов

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru