Есть мнение: недвижимость Греции подешевеет, но очень выборочно

Константин Петридис – Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки.

То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.

Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.

Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.

Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.

По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.

Кого кризис заставит продавать собственность?

Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.

Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.

И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.

Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...

Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.

Что сегодня продаётся в Греции

480 000 €

Земля на Корфу, Греция

3310 м²

Продается земельный участок площадью 3310 кв.м. на острове Корфу. Состоит в рамках плана города. Земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство. С возможностью строительства на 400 кв.м. Имеет вид на море, на горы. Участок расположен в районе Магуладес.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

170 000 €

Земля на Корфу, Греция

4000 м²

Продается земельный участок площадью 4000 кв.м. на острове Корфу. Состоит вне плана города. Имеет великолепный вид на море, на горы, на город, на лес.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

360 000 €

Квартира в Афинах, Греция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 55 кв.м в Афинах. Квартира расположена на полу-первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной кухни, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании нет лифта. У объекта установлена...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

425 000 €

Вилла в Ираклионе, Греция

93 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Предлагается на продажу: очаровательная трехэтажная вилла с потрясающим видом в Ретимно, Крит! Местоположение: Ретимно, Крит, Греция Размер недвижимости: 93 кв.м. Этажи: 3 Откройте для себя эту великолепную трехэтажную виллу, расположенную среди живописных пейзажей рядом с городом Ретимно. Наслаждайтесь панорамными видами на море, горы и...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

470 000 €

Мезонет в Ираклионе, Греция

288 м²

ВНЖ при покупке

Продаются два недостроенных мезонета в номе Ираклион, Крит. Общая площадь строений составляет 288 кв.м., расположены на участке площадью 1000 кв.м. Строительство было начато в 2011 году. Дом выходит на асфальтированную дорогу. Каждый мезонет состоит из двух уровней: На первом этаже — просторная гостиная открытой планировки, отдельная...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

290 000 €

Мезонет в Аттике, Греция

185 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 185 кв.м в Аттике. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной кладовой. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 100 000 €

Вилла в Салониках, Греция

440 м² 8 5 4

ВНЖ при покупке

Продается 4-этажная вилла площадью 440 кв.м в Салониках. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Первый этаж состоит из 2 кладовых. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. Третий этаж состоит из одной...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

267 000 €

Квартира в Ираклионе, Греция

107 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 107 кв.м на острове Крит. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на море, на город. У объекта есть кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

79 000 €

Квартира в Салониках, Греция

26 м² 1 1

Продается квартира площадью 26 кв.м в Салониках. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

375 000 €

Квартира в Афинах, Греция

105 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 105 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на горы, на город. У объекта есть камин, зона барбекю, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

450 000 €

Дом на Кассандре, Греция

180 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажный коттедж площадью 180 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты. Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море, на лес. У объекта есть...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

695 000 €

Земля в Ираклионе, Греция

3518 м²

Продается земельный участок площадью 3518 кв.м. на острове Крит. Состоит вне плана города. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. Земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство. С возможностью строительства на 250 кв.м. Имеет вид на море.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

250 000 €

Земля на Корфу, Греция

11017 м²

Продается земельный участок площадью 11017 кв.м. на острове Корфу. С возможностью строительства на 987 кв.м.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 500 000 €

Земля в Ираклионе, Греция

24233 м²

Продается земельный участок площадью 24233 кв.м. на острове Крит. Состоит вне плана города. С возможностью строительства на 4846 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы, на город.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

395 000 €

Квартира в Афинах, Греция

106 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 106 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на город. У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

420 000 €

Земля на Кассандре, Греция

2000 м²

Продается земельный участок площадью 2000 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

265 000 €

Квартира в Афинах, Греция

39 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 39 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. Реконструированное жилое здание в Пирее, подходящее для...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 500 000 €

Дом в Салониках, Греция

400 м² 6 4

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажный коттедж площадью 400 кв.м в пригороде города Салоники. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одного санузла. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одного санузла. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место, сад,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 100 000 €

Земля в Ситонии, Греция

6400 м²

Продается огорожденный земельный участок площадью 6400 кв.м. на полуострове Ситония, региона Халкидики. Состоит в рамках плана города. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 2560 кв.м.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

2 200 000 €

Квартира в Афинах, Греция

217 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 217 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 4 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, 3 душевых комнат. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится гараж. Квартира...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Посмотреть ещё 5224 похожих объекта

Просядет ли рынок

Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.

Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...

На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.

Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.