Инвестируем в Грецию: будущее за студенческим жильём

Ситуация: как сформировался дефицит студенческого жилья

Последние три года греческий рынок начал восстанавливаться. Инвесторам в основном интересны квартиры для туристов и вообще сектор жилой недвижимости, где по этой причине и начали расти цены.

А вот студенты оказались… на пороге квартир, которые они снимали. В стремлении получить максимальный доход собственники стали сдавать свою недвижимость в краткосрочную аренду через Booking и Airbnb. В результате арендаторам приходилось даже обращаться в суды, заявляя о несправедливых выселениях. Такие случаи описывали многие греческие СМИ.

Подробнее в новостях: Предложение объектов для краткосрочной аренды в Греции превышает спрос

Греческие власти не слишком помогают студентам найти место в государственных общежитиях. Все подобные проекты сосредоточены в руках частных компаний. Правительство предлагает лишь финансовую помощь в размере 10–30% от арендной платы. Кто и на каких условиях может претендовать на неё, можно посмотреть на сайте министерства образования. Там же можно подать электронное заявление на получение средств.

Огромный дефицит студенческих апартаментов побуждает девелоперов заняться строительством таких объектов с нуля или же переоборудованием старых комплексов под эти цели.

По статистике, ежегодно в университеты Греции поступают порядка 77 тыс. первокурсников. А обучается в вузах страны одновременно более 400 тыс. человек, из них более 50% находятся в столице. Также на территории всей Европы именно в Греции самый высокий процент выпускников по сравнению с местным населением – 6,58%.

Константин Петридис руководитель DKG Development: Мы видим большой потенциал в сегменте студенческого жилья. Родители готовы платить за то, чтобы их ребёнок жил в современной квартире, которая находится недалеко от университета. Причём таким арендаторам нужны объекты под ключ – с мебелью, бытовой техникой и другими удобствами.

По оценкам специалиста, тенденция ближайших трёх-четырёх лет – растущий спрос на студенческие проекты. Дело в том, что по сравнению с другими европейскими странами в Греции невысок прожиточный минимум. Это привлекает сюда учащихся со всего мира. И развитие ниши студенческого жилья только привлечёт иностранных абитуриентов.

Подробнее в новостях: Греция намерена привлечь тысячи иностранных студентов к 2024 году

Кроме того, в этом сегменте не будет переизбытка предложений. Ведь если квартиры, предназначенные для сдачи в краткосрочную аренду, привязаны к достопримечательностям, разбросанным по городу, то строительство студенческих общежитий строго ограничено локациями. Их разумно возводить только вблизи университетов, желательно в пешей доступности. Даже вроде бы мобильные молодые люди не готовы тратить лишнее время и деньги на проезд до вуза.

Константин Петридис руководитель DKG Development: На массовое строительство в этом сегменте установлен негласный лимит ещё и по другим причинам. Перед тем как возводить проект, нужно учитывать не только наличие учебного заведения в районе, но и статистику. Сколько человек здесь учится, на какой бюджет они рассчитывают, снимают ли они объект в складчину с однокурсниками и так далее.

Концепт: как разрабатывают девелоперские проекты для студентов

Компания DKG Development покупает помещения с дополнительным коэффициентом застройки, перестраивает их в студенческие апартаменты и сдаёт в долгосрочную аренду.

Так произошло и с комплексом, выставленным на продажу сейчас. Изначально это было четырёхэтажное здание, реконструкция предполагает надстройку ещё четырёх этажей.

В восьмиэтажном доме продаются 22 квартиры и коммерческое помещение на первом этаже. Реконструкция займёт около года.

Само здание находится в центре прибрежного города Пирей. Комплекс привлекателен именно для студентов, потому что расположен в 15 минутах ходьбы от государственного университета и частного колледжа Metropolitan College.

Студенческие апартаменты в Пирее

Пирей расположен в 10 км от Афин, на берегу Эгейского моря, и является крупным портом страны. Здесь также находится один из ведущих национальных университетов, в котором с 1938 выпускают специалистов в области экономики и технологий. Каждый год здесь получают образование порядка 10 тыс. человек.

Расчёты: как инвесторы зарабатывают на студенческих апартаментах

Первый и подвальный этажи в комплексе отданы под коммерческие проекты. Общие вакантные площади составляют 228 кв. м – половина оборудована под склады, вторую должно занять кафе. На данный момент уже завершаются переговоры с потенциальным арендатором, готовым подписать договор на десять лет. Цена коммерческих помещений – €280 тыс.

Жилые апартаменты занимают этажи со второго и выше. Большинство из них – компактные (21–26 кв. м) и недорогие (€70 тыс., независимо от этажа). Также в фонде есть несколько квартир от 33 до 36 кв. м стоимостью €74 тыс. На самом последнем этаже расположен совсем небольшой номер площадью 19,7 кв. м, но и стоит он дешевле всего – €50 тыс.

Застройщик не исключает возможность долевого участия в проекте, но делает ставку на одного инвестора под весь проект. При покупке целого комплекса (€1,2 млн) и сдаче в аренду всех помещений (€109,9 тыс. в год) расчётная доходность составит 9% годовых. Более детальную информацию о доходах и расходах можно получить у представителей компании.

Владение объектом потребует уплаты налогов со стороны инвестора: годового налога на недвижимость (около €1 тыс. за всё здание) и подоходного налога на прибыль (подробности обсуждаются с инвестором). Налог на переоформление учтён в сумме покупки.

Все остальные расходы ложатся на плечи арендаторов. Они подписывают договор и обязуются делать ежемесячные взносы, которые, в свою очередь, идут на оплату необходимых ремонтных работ, содержание территории, охрану и прочее.

Подобные апартаменты всегда сдаются на несколько лет. Если студент, приехав в Грецию, выбрал место жительства, он, как правило, подписывает договор на весь срок своего обучения – а это не менее четырёх лет. Причина кроется всё в том же дефиците студенческого, доступного жилья. И, несмотря на то что учащиеся проживают в квартирах не более десяти месяцев в году, оставшееся время «простоя» они всё равно оплачивают. Просто чтобы не потерять выгодный объект.

Константин Петридис руководитель DKG Development: У нашей компании есть возможность сдавать объект и на время отсутствия студента в городе – при согласии последнего, конечно. Если летом пару месяцев мы сдаём квартиру в краткосрочную аренду туристам, то даём студенту бонус. Например, оплачиваем ему интернет.
Но, повторюсь, это делается только по договорённости с постоянным арендатором. Мы не настаиваем на таком формате. Более того, часто мы избегаем его, чтобы не происходил дополнительный износ мебели, техники и квартиры в целом.

Апартаменты для студентов в Греции

Все сдаваемые студии в комплексе будут полностью оборудованы мебелью и бытовой техникой. Студент въезжает в готовую квартиру сразу после подписания договора аренды. Возможности въехать со своей мебелью не предусмотрено.

Резюме

У студенческого жилья в Греции большой потенциал – из-за нехватки таких объектов на местном рынке. Однако не предвидится и переизбытка предложения – по той простой причине, что строительство таких комплексов актуально только вблизи университетов.

Владельцы апартаментов могут быть уверены в стабильном доходе: студенты, как правило, заключают договор сразу на несколько лет. Даже в летние месяцы отдыха арендаторы предпочитают платить за квартиру, чтобы её не потерять.

Компания DKG Development – одна из немногих, кто сейчас занимается введением студенческого жилья в эксплуатацию. Они предлагают отремонтированные объекты, причём под ключ – с бытовой мебелью и техникой. Инвестору же компания предлагает управление апартаментами.