Версия
для печати
для печати
Разбираемся, во сколько может обойтись покупка и содержание небольшого (и недорогого) дома на Халкидиках. Свои расчёты представляет совладелец Dionisiou Real Estate Светлана Ювченко.
Подбирая подходящий вариант, стоит посетить место, где планируется покупка. Причём лучше делать это в то время, когда вы, покупатель, рассчитываете приезжать в Грецию. Если летом – территорию и нужно изучать именно в летние месяцы. Однако помните, что в высокий туристический сезон – с июля по август – просмотр конкретных вариантов может быть затруднён. Они просто будут сданы туристам.
Светлана Ювченко, совладелец компании Dionisiou Real Estate: «Конечно, смотреть объекты и местность надо лично. Те же Халкидики очень разные: тут есть и тишайшие посёлки для семейного отдыха, и места, где летом практически невозможно припарковаться и найти свободное место на пляже. Некоторые локации в несезон – с конца сентября – вообще вымирают. Не будет ни инфраструктуры, ни людей. И, например, рождественские каникулы там проводить некомфортно…»
Подсчитаем траты на покупку. Конечно, цены сильно разнятся, и поэтому одна конкретная квартира не показатель всего рынка. Однако мы разобрали наиболее распространённый пример – дом с двумя спальнями и гостиной неподалёку от моря.
Дано: 50-метровый дом в 20 метрах от пляжа Paralia Dionisiou в районе Мурьез, Дионисио Паралия, Халкидики. В нём помимо двух спален и гостиной есть две веранды, одна из которых с видом на море. Дом находится в комплексе вилл, построенных в 1998 году, и в 47 км от аэропорта.
.png "Дом в Халкидиках")
Цена объекта: €75 тыс. За эти деньги можно рассчитывать на квартиру или дом площадью 40–70 кв. м. Находиться такой объект будет в 100-500 метрах от моря.
Светлана Ювченко: «После того как стороны при содействии агента по недвижимости пришли к согласию о покупке, покупатель вносит залог (€2–4 тыс.), который удерживает у себя риелтор до окончания первичной проверки чистоты недвижимости адвокатом. Схемы оплаты недвижимости существуют разные и всегда индивидуально обсуждаются на встрече при участии адвоката. Наиболее распространённая такова: в нотариальной конторе продавцу передаётся чек в размере стоимости, указанной в контракте, и наличные на оставшуюся сумму. После стороны подписывают договор, и происходит переход права собственности».
Большая часть агентств возит своих клиентов на просмотры бесплатно. Однако покупатели самостоятельно добираются до офиса риелтора или места, откуда начнутся показы.
Эта сумма зависит от потребностей каждого конкретного человека. Актуальные расценки на жильё можно посмотреть на площадках типа Airbnb или Booking.
Светлана Ювченко: «Я советую останавливаться в том месте, где вы планируете покупать недвижимость, чтобы понять, нравится ли вам находиться здесь постоянно. Если же клиент не определился с географией поиска и рассматривает всё – от Кассандры до Ситонии, для проживания лучше выбрать „начало“ Халкидиков. Просто чтобы избежать длительных переездов. Мы таким покупателям предлагаем наши собственные апартаменты в Неа-Муданье – это идеальная локация для поездок на просмотры. Город расположен перед развилкой на „пальцы“, инфраструктура развита, и всё работает круглый год. И если клиент в итоге приобретает недвижимость через нашу компанию, то плату за проживание в принадлежащих нам апартаментах мы не взимаем».
На Халкидиках обед или ужин в таверне с вином и морепродуктами стоит от €25 до €35 на двоих. Но есть и более бюджетные места с готовыми блюдами или гиросом, в которых вдвоём можно поесть за €10–15.
.png "Веранда")
Комиссия риелторского агентства составляет 2-3% от суммы сделки. В данном случае эта цифра будет порядка €2 тыс.
Этот специалист представляет интересы покупателя. Клиент может выбрать его самостоятельно, а может воспользоваться услугами того, кого предложит риелторское агентство. Стоимость его услуг варьируется от €1,0 тыс. до €1,3 тыс.
Налог на приобретение недвижимости составляет 3% от стоимости недвижимости, указанной в контракте (или €2 250 в конкретном примере), и его платит покупатель или адвокат по доверенности. Оплата происходит либо накануне, либо в день сделки. Стоимость недвижимости, указанной в контракте, может быть ниже реальной цены. И в этом случае разница оплачивается наличными.
Нотариус – обязательный участник процесса. Его выбирают по согласованию сторон, но мнение покупателя имеет приоритет. Как правило, специалиста выбирают по территориальному принципу. Стоимость услуг – 2,0–2,5% от кадастровой стоимости объекта (порядка €1-1,5 тыс.).
По закону Греции участие переводчика в процессе обязательно. Часто его приводит адвокат, и его работа может быть включена в стоимость работы последнего. Но иногда это дополнительная статья расходов – от €50 до €100.
Регистрацию контракта в реестре осуществляет адвокат. Госпошлина составляет 0,7% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. В рассматриваемом случае сумма составит €600.
.png "Дом у моря")
Покупатель может самостоятельно переоформить воду и свет на себя, а может заказать это у адвоката или риелторского агентства, стоимость работы которых стоит €100–150. Также покупатель должен заплатить государственную пошлину за переоформление электричества – €130. Госпошлины за воду на данный момент нет.
Светлана Ювченко: «Как правило, квартиры продаются „как есть“, то есть со всей мебелью, техникой и декором, продавец забирает только свои личные вещи. Но на стадии просмотра продавец может оговорить, что не входит в стоимость и что он планирует забрать. Цены на мебель и технику в Греции сопоставимы с российскими. Кроме этого, на местном рынке есть знакомые всем бренды и магазины, такие как IKEA, Leroy Merlin, Media Markt».
При покупке недвижимости в Греции обязательно оформление ИНН. Оформляет его адвокат покупателя, в стоимость его услуг входит и эта.
Дано: Семья из трёх человек отдыхает в своём доме в течение месяца. В остальное время дом пустует или сдаётся в аренду.
Налог на собственность на Халкидиках составляет примерно €2,25 за квадратный метр в год. В конкретном примере придётся заплатить €113 в год. Земля налогом не облагается.
Эта статья расходов будет только у тех, кто владеет недвижимостью в домах с общей территорией. Владелец отдаёт деньги за работу садовника и уборщика территории, платит за общее освещение, полив сада, чистку бассейна и прочее. Счёт за эти услуги присылает управляющая компания ежегодно. Общая сумма может сильно разниться: от €20 в год (например, при оплате только общего освещения) до €1 тыс. в год в элитных комплексах с бассейнами, спортивными кортами и охраной. Вносить деньги можно через банк или наличными в офисе управляющей компании (УК). В рассматриваемом комплексе плата за коммунальные услуги составляет около €200 в год.
Страховать недвижимость в Греции необязательно. Это малораспространённая практика в стране.
Светлана Ювченко: «Счета за электроэнергию приходят раз в два месяца: первый счёт выставляется на предполагаемое потребление, исходя из аналогичного периода за прошлый год; второй – исходя из реального потребления. Стоимость киловатта €0,12.
В квитанцию включаются местные налоги (вывоз мусора, муниципальный налог и другие). Даже если дом закрыт и электричеством не пользуются, счета продолжают приходить, и за небольшую квартиру или дом приходится платить порядка €25 раз в два месяца. Дополнительно в счёт вносится сумма, на которую "нажгли" электроэнергию проживающие – за месяц активного пользования выходит около €45».
Водоснабжение – ежемесячный расход воды выходит ориентировочно в €30. Также владельцу придётся заплатить около €8 в месяц за обслуживание, эта сумма взимается вне зависимости от того, сколько времени в квартире/доме проживают люди.
Тратиться на газ на Халкидиках не придётся: здесь его нет в принципе.
Что касается интернета и телефонной связи, то всё очень индивидуально. Как правило, люди приобретают пакетные тарифы, общая стоимость которых ориентировочно €210 в год».
Удобнее всего владельцу недвижимости оплачивать услуги со своего банковского счёта – сумма списывается автоматически. Также можно прибегнуть к услугам адвокатов, которые берут клиентов на «абонентское обслуживание» и оплачивают их счета и налоги, подают ежегодную декларацию и решают другие вопросы. Стоимость подобного обслуживания €150–200 в год.
Светлана Ювченко: «Эта статья расходов тоже очень индивидуальна. Цены в сетевых супермаркетах сопоставимы с ценами в России. А вот сезонные овощи и фрукты стоят дешевле, если покупать их на рынках».
Дано: В течение месяца – в горячий сезон – владелец сдаёт объект с помощью управляющей компании.
.png "Интерьер дома")
Налог от сдачи в аренду рассчитывается от задекларированного дохода:
Светлана Ювченко: «При сдаче квартиры через площадки Booking.com и Airbnb избежать налогообложения не получится. Сдавать самостоятельно, минуя платформы и не платя налоги, теоретически можно, но это противозаконно. Поэтому некоторые идут „почти“ законным путём: декларируют сдачу недвижимости, регистрируют договор аренды, в котором прописывают минимальную сумму. С неё платят подоходный налог, но по факту сдают объект совсем за другие деньги».
Управление квартирой и поиск арендаторов в отсутствие владельца правильнее всего поручить специалистам туристической или риелторской компании. Управляющая компания „выкупает“ квартиру на какой-то период, выплачивая хозяину оговоренную фиксированную ставку и забирая себе надбавку.
Светлана Ювченко: «Сотрудничать можно по разным схемам. Первая – компания платит владельцу фиксированную сумму за весь сезон и несёт риски за неполную наполняемость.
Вторая – та, при которой управляющая компания не „выкупает“ квартиру на весь сезон. В этом случае владелец называет свою цену: например, €60 в июне, €70 в июле и €80 в августе. УК добавляет свою комиссию, предположим €10, и выставляет на своём сайте прайс: €70 в июне, €80 в июле и €90 в августе. Этот формат очень популярен в настоящее время.
Можно быть уверенным, что с середины июня по середину сентября наполняемость стопроцентная. Сдано будет абсолютно всё – и старое, и новое, и на первой линии, и в 500 метрах от моря, и в любых посёлках. Сезон может быть длиннее, если туристы начнут приезжать со второй половины мая, но гарантии нет – это элемент удачи».
.png "Первый этаж дома")
Объекты, подобные рассматриваемому дому, с июля по август можно сдавать за €70–150 в сутки. Конечная цифра зависит от удалённости от моря и уровня ремонта. В месяцы с меньшим наплывом туристов, например в июне или сентябре, такой объект можно сдавать за €50–120 в сутки.
Полные расходы, связанные с покупкой подобного дома, составят €80–85 тыс. – с учетом цены объекта. Мы учли затраты на проживание и питание в период поиска, а также оплату услуг риелтора, адвоката, нотариуса и переводчика. Кроме этого, итоговая цифра включает в себя налог на покупку, подключение коммуникаций и регистрацию недвижимости.
Обслуживание – вместе с налогом, платой кондоминиуму и интернетом – составит менее €700 в год. Но эта цифра может быть существенно выше за счёт увеличенной платы кондоминиуму. Ежемесячные платежи за коммунальные услуги – вода и электричество – обойдутся в €80.
При «аншлаге» в сезон месячный доход с такого дома может составить даже €3,0 тыс. Однако на полную загрузку можно рассчитывать только с середины июня по середину сентября. В остальное время года туристы в Халкидиках – это «элемент удачи».
Фото предоставлены компанией Dionisiou Real Estate
