Процедура приобретения недвижимости в Словении

Теги: Словения

Жилую и коммерческую недвижимость в Словении россияне и граждане стран СНГ могут приобретать только на юридическое лицо. Как открыть компанию в этой стране? Какие расходы ждут ее учредителя и покупателя местных квадратных метров? Как оформить ипотеку? Ответы на эти и многие другие вопросы - в нашем материале. Обновлено 08 ноября 2016 года.

Как открыть юридическое лицо в Словении

Для проведения сделки с недвижимостью необходима регистрация фирмы в Словении с уставным капиталом не менее €7 500. Самой популярной формой для инвесторов является компания d.o.o. - общество с ограниченной ответственностью. Процедура создания юрлица занимает меньше месяца, обычно этот срок составляет два рабочих дня, включая открытие счета в банке. Обязательны следующие условия: наличие юридического адреса, открытого расчетного счета в банке, ведение бухгалтерского учета, сдача годового баланса.

Ведением бухгалтерского учета занимается бухгалтерский сервис. Ориентировочная стоимость ежемесячного обслуживания составляет €100-150 для компании с оборотом до €50 000, и €200 и выше, если речь идет о более крупной компании и оборотах. Расчет производится по факту предоставления услуг.

 Процедура открытия компании на территории Словении:

  1. Получение налогового номера 
  1. Посещение регистрационной палаты или нотариуса (необходимо определить название компании, виды деятельности, адрес, назначить директора и прочее) 
  1. Открытие счета в банке и оплата уставного капитала (минимальный капитал в Словении — €7 500) 
  2. Регистрация компании в суде в течение двух дней 
  3. Подписание договора в банке на открытие постоянного счета на имя компании 

Обратите внимание! Уставной капитал €7 500 в дальнейшем может быть использован для покупки недвижимости или других активов на компанию. 

Расходы на открытие и содержание компании

Открытие d.o.o с одним учредителем €1500-2000
Ведение бухгалтерской отчетности €100-200 в месяц
Оплата налога на прибыль 17% от прибыли (оплата раз в год) или 4% от оборота (оплата каждый месяц)
Налоги на заработную плату (в случае наличия ВНЖ) €400 в месяц
Ведение банковского счета €20 в месяц

Минимальный рекомендованный уровень оборота компании - от €20 000 до €25 000. Очищенную прибыль можно направить на дальнейшее приобретение активов или инвестиции.  

С чего начинать процесс покупки

Перед покупкой рекомендуется приехать в Словению, познакомиться со страной, ее обычаями и культурой, выбрать место, где будет располагаться ваша недвижимость.

Несмотря на то, что Словения небольшая страна, каждый ее регион имеет свои отличительные черты.  Район Приморска – средиземноморский климат, Адриатическое море, смешение культур, что обосновано близостью к Италии и Хорватии. Средняя Словения – это культурный, политический и экономический центр со столицей – городом Любляна. Горенска гарантирует спокойствие, чистый горный воздух в окрестности роскошных озер. Продравский регион знаменит памятниками культуры и своей природой - именно здесь находятся лечебные природные источники, которыми славится страна.

Затем необходимо выбрать подходящий объект недвижимости: дом, квартира, или таунхаус. А также определиться с его местоположением: будет это тихий пригород или городская черта.

Выбор агентства недвижимости

Следующий этап – это выбор агентства недвижимости, которое будет проводить сделку.  Рекомендуется сотрудничать с лицензированными риэлторскими фирмами. Чтобы проверить наличие лицензии, попросите агента показать вам документы, подтверждающие:

  1. Что компания является членом Торгово-промышленной палаты Словении – Содружество агентов по недвижимости (Gospodarskа zbornicа Slovenijе – Združenje nepremičninskih posrednikov)
  2. Что у компании есть государственная лицензия Министерства по охране окружающей среды и территориального планирования (Ministrstvo za okolje in prostor)
  3. Что все сделки с недвижимостью застрахованы в какой-либо страховой компании Словении.

Это необходимая предосторожность, которая поможет избежать проблем при оформлении сделки.

С агентством необходимо подписать «Договор о посредничестве», в котором прописаны все права и обязанности сторон и сумма вознаграждения агентства.

Перед покупкой недвижимости агентство предоставит весь визуальный материал интересующих объектов: фотографии, описание, местоположение на карте и т.п. Но по фотографии сложно выбрать объект, всегда лучше все увидеть своими глазами: саму недвижимость, качество постройки и район, где она расположена.

Визит в Словению

Чаще всего такая поездка длится не более недели. Это время полностью посвящается осмотрам различных вариантов недвижимости. На короткий срок можно остановиться в отеле, но если нужно задержаться в Словении надолго, то имеет смысл арендовать квартиру в том регионе, где вы покупаете дом или квартиру.

В Словению (международный аэропорт в 20 минутах езды от центра Любляны) каждый день летают совместные рейсы Адрии Эрвейс и Аэрофлота, также сюда можно добраться на перекладных - Чешскими Авиалиниями, Люфтганзой. По прилету в страну до места можно доехать общественным транспортом, заказать такси или трансфер.

Заключение договора купли-продажи

Сама процедура приобретения жилья в Словении проста и состоит из нескольких этапов. После выбора понравившегося объекта недвижимости необходимо провести дополнительную проверку на юридическую чистоту, наличие обременений и наличие регистрации в земельной книге. Этим занимается агентство недвижимости. Впоследствии риэлтор показывает покупателю все документы, переведенные на русский язык.

Как правило, сам договор купли-продажи подписывается у нотариуса в присутствии продавца, покупателя, агента по недвижимости и судебного переводчика. В договоре фиксируются все условия оплаты и другие условия заключения сделки.

При заключении договора покупателем вносится депозит, или ара, которая составляет 10% от общей стоимости объекта, она учитывается при оплате всей суммы недвижимости. Это своего рода гарантия соблюдения пунктов договора купли-продажи.

В случае нарушения договора продавцом – ара возвращается в полном размере, а при нарушении договора покупателем продавец имеет право аннулировать сделку, при этом ара не возвращается. Сколько времени пройдет от оплаты залога до полной оплаты стоимости недвижимости, – согласуют между собой продавец и покупатель.

После подписания договора купли-продажи покупатель, продавец и агент едут на объект и его еще раз осматривают на предмет технической исправности (в случае обнаружения неисправностей их устранением занимается продавец), покупатель получает весь набор документов и комплекты ключей.

В случае, если у покупателя нет времени на переоформление договоров за коммунальные услуги, он может написать доверенность на агента, который уладит все эти вопросы. Копии договоров пересылаются по электронной почте.

Окончательная покупка оплачивается путем перевода всей суммы со счета юридического лица на счет продавца.

Регистрация в кадастре занимает около одного месяца с момента подачи заявки.

Последний этап - это подача документов на оформление вида на жительство в Словении (если такой интерес есть), которое займет около месяца. Подробнее об этом читайте в статье «Визовый режим и вид на жительство в Словении».

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Комиссия агентства по недвижимости 2-4% от стоимости объекта*
Такса на вписание прав собственности €100 (оплачивается со счета компании)

* Все расходы по подписанию договора, услуги судебного переводчика, оплата налога на сделку с недвижимостью и другие платежи обычно уже включены в стоимость вознаграждения агентства.

Что касается НДС, то он включен в стоимость объекта (этот налог платит продавец, а не покупатель). На новостройку данный сбор составляет 8,5% (например, если недвижимость стоит €279 000 без НДС, то с НДС она стоит €303 000). На вторичку в Словении НДС составляет 2% (например, если "вторичка" стоит €279 000 без НДС, то с НДС - €285 000).

Ипотека

В Словении можно приобрести недвижимость, воспользовавшись ипотечным кредитом. Условия кредитования могут варьироваться в зависимости от банка, но общими для первого займа в Словении, как правило, являются следующие параметры: банковское финансирование 50-60% от стоимости объекта, ставка 3-3,5% годовых, сроком на пять лет.

После того как вы выбрали понравившийся вам объект недвижимости, готовится договор купли-продажи, который подписывается на словенском и русском языках. В этом договоре указывается обязательное условие для совершения сделки - одобренный кредит с указанием сумм и сроков. После подписания вы оплачиваете задаток в 10% от суммы покупки на фидуциарный счет адвоката или агентства по недвижимости.

Процедура одобрения кредита занимает порядка полутора месяцев. После того, как кредит письменно одобрен, необходимо посетить нотариуса и вписать ваши права собственности, а также вписать ипотеку и внести первоначальный взнос. После того как это сделано, банк производит финансирование остальной части сделки.

Существует два способа погашения ипотечного кредита в Словении:

  1.  Ануитет - где вы вносите ежемесячные платежи равными долями через одинаковые промежутки времени. Это не совсем выгодно тем, кто хочет погасить кредит заранее.
  2. Проценты платятся ежемесячно, исходя из остатка тела кредита - то есть каждый месяц они уменьшаются.

В любой момент вы можете досрочно погасить кредит с 30-дневным сроком уведомления банка. Во втором варианте, указанном выше, это сделать проще.

Если у вас есть интерес к получению ипотечных кредитов в дальнейшем, вы можете рассчитывать на то, что банк может снизить сумму первоначального взноса для вас до 30-40%.

Расходы на кредитование недвижимости

Одобрение кредита 0,5% берет банк, а еще 1,5-2% - кредитный брокер
Процентная ставка 3-3,5% годовых + 0,25% на управление кредитом
Расходы на нотариуса за вписание ипотеки около 0,3% (в зависимости от стоимости ипотеки)
Затраты на судебного переводчика и перевод договоров €200-500
  • Хотите узнать, как переехать в Словению, без проблем оформить местный ВНЖ, купить землю и даже построить собственный дом, чтобы он обошелся вам дешевле, чем готовые предложения на рынке? Тогда читайте личный опыт читательницы Prian.ru.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Владимира Уварова из компании Future Real Estate и Марию Кирпу из компании Real Biro.

Фото Flickr: Pedro Szekely
 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Словения»:

Статьи

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Десять вопросов об инвестициях в недвижимость и поиске партнера в Словении

Как проходит поиск и покупка коммерческого объекта в Словении? Как в этом могут помочь компании Future Real Estate и Century 21 Словения? Какой объект выбрать именно мне? Сколько можно заработать? Ответы – в заключительной части проекта «Доход в Словении». Читать

Инвестиции в землю и строительство в Словении

Инвестиции в землю и строительство особенно эффективны, когда рынок начинает рост – увеличивающийся спрос совпадает с динамикой цен. В Словении в 2016-17 годах сложилась именно такая ситуация; после пятилетнего «застоя» началось оживление. А значит, есть смысл оценить вложения в строительные проекты. Читать

Инвестиции в жилую недвижимость Словении

Инвестиции в квартиры или коттеджи относительно понятны и доступны. К тому же они открывают перед собственником возможность приезжать в свой дом самому. Поэтому жилье в Словении – разумеется не любое – тоже может стать способом сохранения капитала. Читать

Инвестиции в офисы Словении

Практически каждой компании требуется собственное помещение. Покупка офиса в Словении – еще один понятный способ сохранения капитала, связанный с приобретением недвижимости. В чем особенность такой инвестиции в балканской стране? Читать