Словенская недвижимость: инвестировать с прибылью до 30% без открытия компании – как это работает

Рассказывает эксперт агентства Mirag Иван Трегубенков

Формально в Словении иностранец не из ЕС может владеть недвижимостью только через юридическое лицо. Ему надо открыть или купить компанию, на которую можно оформить объект.

Но! Иностранные инвесторы могут приобретать квартиры напрямую, на физическое лицо, без бюрократических сложностей, связанных с открытием компании.

Если ты покупаешь недвижимость на этапе строительства или на пресейле, то заключаешь лишь договор долевого строительства, и у тебя нет обязательств по созданию юрлица и оформлению собственности на него. Оно наступает лишь в тот момент, когда объект достроен и внесен в кадастр. 

Но до этого времени за полтора-два года жильё в Словении – точнее, ваша доля – успевает подорожать до 30%. Это и есть возможность для инвестора из любой страны.

Что происходит с недвижимостью в Словении

Словения – это стабильная экономика, прозрачное законодательство ЕС и высокий спрос на качественное жильё со стороны как местных жителей, так и иностранцев. Особенно активно растет рынок новостроек в Любляне, Бледе и на побережье Адриатики. Соответственно, именно здесь лучше подбирать новые проекты. 

Дефицит несомненный, и он отражается на ценах. К середине 2025 года, по данным статистического ведомства Словении, вторичка подорожала на 8% при инфляции 2-3%. А динамика по ходу строительства еще более впечатляющая!  

Итак, мы заходим в сделку на пресейле и выбираем:

• застройщика с историей – того, кто не просто «имеет опыт», но выбрал участок с правильным оформлением и перспективами; 
• качественную территорию с понятной урбанистической планировкой, чтобы при перепродаже жильё находилось в районе с оптимальной инфраструктурой;
• правильно расположенный юнит – с видом, на удобном этаже и т. д.

Ведь одно дело, когда проект существует только на бумаге, и совсем другое, когда вы будете перепродавать его. А вдруг перед окнами вашей квартиры развернется другая стройка или пройдет шоссе?

Здесь в помощь наш опыт. В этом и заключается наша работа – оценить проект еще до его появления. Проверить урбанистические планы, кадастры, право землепользования.     

Как работает модель инвестирования

Инвестор покупает квартиру на этапе строительства, когда цена минимальна и на 15–25% ниже рыночной. Мы сразу выставляем объект – а точнее долю – на продажу, прибавив к цене от 10%, а в дальнейшем по ходу строительства повышая ее. В течение 12–24 месяцев можно:

• или продать квартиру с прибылью от 20 до 30%,
• или дождаться окончания строительства и реализовать объект по максимальной цене,
• или оставить квартиру для последующей аренды (в том числе посуточной) с доходностью 5–7% годовых.

Пример из практики

Квартира в новом комплексе в Любляне, купленная в начале 2024 года, на старте продаж стоила €220 тыс. Через 18 месяцев, перед сдачей дома, аналогичные квартиры продавались уже по €280 тыс. Чистая прибыль инвестора составила около 27% без учета расходов на оформление.

А теперь представьте, если бы в данном проекте первоначальный платеж составлял только 10%!

Как оплачивать объект

Из российских банков оплата сейчас невозможна. Зато вполне проходят платежи из других стран. Последние успешные примеры были из Армении и ОАЭ. Возможность транзакции зависит от лояльности банка застройщика, но он в любом случае потребует документы, объясняющие происхождение средств. Самое популярное «объяснение» – договор о продаже недвижимости в РФ.

Как выйти из сделки и получить прибыль

Перекупает долю в дальнейшем обычно другое частное лицо. Оно платит на счет инвестора даже за пределами Словении. Переоформление доли, переуступку права на инвестиционный договор строительства проводит словенский нотариус.

Если не продать вовремя

Лучше всего перепродать долю до того момента, пока здание не зарегистрировано в кадастре. Разумеется, и после регистрации долю никто не отнимет, просто тогда нужно будет оформить полноценное право собственности. Для этого иностранец из-за пределов ЕС должен открыть компанию в Словении. Для граждан большинства стран это не проблема, для россиян процесс усложнился.

Впрочем, мы с клиентами решаем вопрос через покупку имущества, которое может рассматриваться как уставной капитал компании. Например, приобретя золото в эквиваленте €7,5 тыс. в словенском банке – этот вариант оптимален, потому что на золото сразу дается сертификат, а значит, не нужно делать оценку актива, и сам металл потом очень легко продать. 

Еще раз: если не успеть продать долю до регистрации в кадастре, ничего смертельного не произойдет. Просто бюрократии будет больше, клиенту придется приезжать в Словению, и срок инвестиции объективно будет длиннее. 

Мы поможем сделать правильный выбор

• Подберем лучшие проекты, проверенных застройщиков и оптимальную стратегию выхода из инвестиций.
• Сопроводим сделку от выбора объекта до продажи, помогая заработать с минимальными рисками.

Ваша инвестиция начнет приносить прибыль в сердце Европы.

Пишите нам в: WhatsApp,  Telegram, или по форме связи

Реклама. ООО "Аааа Адвисер", ИНН 7704871769, erid: 2SDnjcoVt8f

 

Условия цитирования материалов Prian.ru