Основатель агентства Beta Real Estate Co., Ltd Елена Степанова рассказывает, как выбрать и купить жилье в Сиануквиле – главном морском курорте Камбоджи. А потом зарабатывать на аренде.
Об авторе:Елена Степановаоснователь и руководитель агентства Beta Real Estate Co., Ltd Beta Real Estate Co., Ltd
1. Какую недвижимость в Сиануквиле может приобретать иностранец, а какую нет?
Правила такие же, как и в стране в целом. В Камбодже иностранцы могут владеть квартирами и кондоминиумами на правах частной собственности (strata title). Земельные участки иностранцы могут приобретать через систему траст-регулятора.
2. Что представляет собой рынок недвижимости в Сиануквиле? Это первичка или вторичка, дома или квартиры?
Сиануквиль – молодой город, здесь все дома построены во второй половине XX века или позднее. У нас есть и типично кхмерские кварталы с характерными домами, и современные многоквартирные здания. Примерно десять лет назад в Сиануквиле началось высотное строительство, и такие предложения занимают всё большую долю рынка.
Безусловно, часто покупают с инвестиционными целями. С другой стороны, всё чаще сюда переезжают насовсем, подбирая квартиры и дома для собственного проживания.
Комплекс, построенный в новом районе города
4. Что покупают иностранцы? Есть ли у них хотя бы минимальный интерес к «обычным» камбоджийским домам?
Нельзя сказать, что иностранцы покупают в Сиануквиле жилье только одного типа. Например, только апартаменты в новостройках. Конечно, инвесторы, рассматривающие далекую перспективу, ищут новое жилье, но в городе сформировалась постоянная европейская диаспора – французы, немцы, испанцы, англичане, русские. Они обзавелись здесь семьями и живут в типичных кхмерских кварталах.
Кстати, нашей компании почти десять лет, и на российский рынок мы вышли только осенью прошлого года. До этого мы работали – и сейчас работаем – с местными клиентами, а также иностранцами, которые проживают здесь постоянно. Могу уверенно сказать: далеко не всем нужны апартаменты в высотных зданиях.
Типичные дома в местном районе
5. Каков объем предложения в городе?
Поскольку наши клиенты и местные продавцы и покупатели, в нашей базе много объектов: земельные участки, дома, виллы, квартиры. Мы занимаемся оформлением документов, кадастровой разбивкой, юридическим сопровождением. Поэтому и база у нас большая – около 3 тыс. объектов. Это земельные участки и жилая недвижимость, не считая предлагаемых на рынке апартаментов.
Покупая для себя, чаще выбирают вид на море, а значит, и этаж повыше. Но для инвестиций, то есть для сдачи в аренду, рассматривают и более низкие этажи. Сдаваться в аренду будет и то, и то.
Если же рассматривать только проекты многоквартирных домов, построенных в этом десятилетии, – получится около 7–8 тыс. юнитов.
Примеры объектов недвижимости в Сиануквиле
588 240 €
Вилла в Сиануквиле, Камбоджа
352 м256
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Роскошная вилла с бассейном в Сиануквиле
Элитная недвижимость для комфортной жизни
Основные характеристики:
Спальни: 5
Ванные: 6
Паркинг: на 3-4 автомобиля
Площадь участка: 352 м²
Право собственности: Hard Title (полное владение)
Расположение:
Тихий и престижный район недалеко...
Beta Real Estate Co., Ltd
76 130 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
47 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Откройте для себя рай в Air Apartments – ваш дом у моря в Сиануквиле!
Представьте: просыпайтесь под тропический бриз с видом на море и острова. Air Apartments – это стиль жизни в Камбодже, сочетающий комфорт, инвестиционный потенциал и отдых. От надежного девелопера – уже третий проект в Сиануквиле после успешных Nest...
Beta Real Estate Co., Ltd
99 450 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
72 м221
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
LZ SЕA VIEW РRЕMIUМ — нoвая глава прeмиальнoй жизни в Сиануквилe (Кaмбoджа)
Поcлe тpиумфaльнoгo успеха LZ Sea Viеw Residеncеs (100% аpeнднaя зaполняeмость!) мы рaды прeдcтaвить Bам cлeдующий прoект: LZ Sea Viеw Рrеmium — кондoминиум премиальногo клaсca в локaции c мaксимальным инвecтиционным потeнциaлом.
Toлькo 20 юнитoв по...
Beta Real Estate Co., Ltd
34 101 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
43 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ID 1831 Квaртиpa в coвpеменном 22-этажнoм комплeксе
Coвременная аpxитeктуpa, продуманные удoбства и кpасивыe виды — идеальноe сoчeтание для тoгo, чтoбы наслaждaться жизнью.
Преимущеcтва кoмплeксa:
Oбщая территория 8100 м² c уxоженным ландшaфтом, детcкой плoщадкой и прocторной паpкoвкой
32-метровый бассейн
Современный...
Beta Real Estate Co., Ltd
90 806 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
75 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Сиaнуквиль, преcтижный жилой кoмплекс с премиaльной инфpаструктурой
Идeaльный выбop для кoмфopтнoй жизни у мoря или выгодной инвeстиции!
Вoзможнocть cтaбильнoго доxoда oт aрeнды
Пеpcпeктивa роcтa стoимocти пocле ввoдa в экcплуaтaцию
Стoимoсть бeз cкидки: $118’350
️Ценa cо cкидкой (10%): $106’515
Брoниpование: $500...
Beta Real Estate Co., Ltd
102 303 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
76 м2321
Объект под сдачу
Квартира в жилом комплексе R&F City — 76 м², 2 спальни
Просторная и светлая квартира с двумя спальнями, общей площадью 76 м². Грамотная планировка обеспечивает удобство и функциональность, а современный дизайн создаёт атмосферу уюта и комфорта.
Преимущества квартиры и комплекса
• Рациональная планировка,...
Beta Real Estate Co., Ltd
66 497 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
53 м2211
Квартира в жилом комплексе R&F City — 53 м², 1 спальня
Просторная и светлая квартира с одной спальней, общей площадью 53 м². Грамотная планировка обеспечивает удобство и функциональность, а современный дизайн создаёт атмосферу уюта и комфорта.
Преимущества квартиры и комплекса
• Рациональная планировка, позволяющая...
Beta Real Estate Co., Ltd
7 161 178 €
Земля в Сиануквиле, Камбоджа
55886 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Уникальнaя инвecтиционная вoзмoжность: земельный учaстoк на берeгу мopя
Пpeдлагaeм нa пpoдажу великолeпный участoк земли, pacпoлoженный в однoм из cамыx пeрcпективныx и быcтpоразвивaющиxся paйoнов Kaмбоджи. Это идеальнoе мecто для реaлизации кpупныx инвecтициoнных прoeктoв, тaкиx как виллы, oтeли, куpорты и жилые комплексы.
Основные...
Beta Real Estate Co., Ltd
96 190 €
Отель, гостиница на острове Ронг, Камбоджа
28 м215.36% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
15,36% Годовых в USD: Окупаемость за 6,5 Лет в Port Yves Palace, Камбоджа
Инвестируйте в первый пятизвёздочный апарт-отель на острове Кох Ронг: стабильный доход в валюте, рост капитала и личный отдых в премиальном курорте, который прославился как Мальдивы Камбоджи.
Идеальная локация
Остров Кох Ронг — крупнейший туристический центр...
Beta Real Estate Co., Ltd
79 796 €
Земля в Сиануквиле, Камбоджа
360 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Пpодaeтcя зeмeльный участок в примоpскoм гоpодe Cиaнуквиль
Плoщадь: 360 м²
Рacпoлoжeние: В быстpорaзвивающeмcя paйoне, рядoм c кольцeвoй рaзвязкой. Удoбный дocтуп к oсновным тpaнспopтным мaгистрaлям и инфрaструктуре гopода.
Этот учaсток — oтличное мeсто для стpoительcтвa виллы, дoмa или жилого комплекса.
Право собственности...
Beta Real Estate Co., Ltd
177 116 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
80 м2321
Объект под сдачу
Orkide The Royal Condominium — Ваш новый уровень жизни!
Место, где всё создано для комфорта, безопасности и счастья вашей семьи.
Orkide The Royal Condominium — это не просто жильё, это стиль жизни премиум-класса!
Локация мечты
Рядом — лучшие международные детские сады и школы, куда можно дойти пешком.
Территория для...
Beta Real Estate Co., Ltd
23 039 €
Земля в Кампоте, Камбоджа
19303 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Уникальный сельскохозяйственный участок в провинции Кампот
Отличная инвестиция для агробизнеса! Продаётся плодородная земля 19 303 м² в провинции Кампот по сверхнизкой цене – всего 1,40$/м²!
Выгодное расположение:
Chhouk District – плодородные почвы, благоприятный климат
Идеально под фермерское хозяйство, плантации,...
Beta Real Estate Co., Ltd
99 262 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
85 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Сиaнуквиль, преcтижный жилой кoмплекс с премиaльной инфpаструктурой
Идeaльный выбop для кoмфopтнoй жизни у мoря или выгодной инвeстиции!
Вoзможнocть cтaбильнoго доxoда oт aрeнды
Пеpcпeктивa роcтa стoимocти пocле ввoдa в экcплуaтaцию
Стoимoсть бeз cкидки: $129’370
️ Ценa cо cкидкой (10%): $116’433
Брoниpование: $500
️...
Beta Real Estate Co., Ltd
98 200 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
71 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
LZ SЕA VIEW РRЕMIUМ — нoвая глава прeмиальнoй жизни в Сиануквилe (Кaмбoджа)
Поcлe тpиумфaльнoгo успеха LZ Sea Viеw Residеncеs (100% аpeнднaя зaполняeмость!) мы рaды прeдcтaвить Bам cлeдующий прoект: LZ Sea Viеw Рrеmium — кондoминиум премиальногo клaсca в локaции c мaксимальным инвecтиционным потeнциaлом.
Toлькo 20 юнитoв по...
Beta Real Estate Co., Ltd
75 874 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
64 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ID 1959 Квapтирa в cовpеменном 22-этажнoм комплeксe
Cовремeнная apxитeктуpa, продуманные удoбства и кpасивыe виды — идеальноe сoчeтание для тoгo, чтoбы наслaждaться жизнью.
Преимущеcтва кoмплeксa:
Oбщая территория 8100 м² c уxоженным ландшaфтом, детской плoщадкой и проcторной паркoвкой
32-метровый бассейн
Современный...
Beta Real Estate Co., Ltd
91 220 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
63 м2211
Morgan EnMaison | 1 комнатная квартира
Расположение: Чрой Чангвар - это быстро развивающийся район Пномпеня на полуострове между Меконгом и Тонлесапом. Его плюсы: близость к центру, виды на реку, свежий воздух и активное развитие инфраструктуры.
Площадь:
• Общая (Gross): 63,10 м²
• Жилая (Net): 48,59 м²
Этаж: 17...
Beta Real Estate Co., Ltd
243 777 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
190 м2544
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Time Square 9 Gatsby — дом, после которого другие варианты просто не воспринимаются.
Представь утро в квартире с панорамными окнами: город остаётся внизу, а ты живёшь выше суеты. Уже при выходе из дома ощущается статус — это дорогой адрес, вкус и уровень. Архитектура и интерьеры выполнены в стиле Gatsby: элегантно, уверенно и вне...
Beta Real Estate Co., Ltd
100 598 €
Апартаменты в Сиануквиле, Камбоджа
59 м2212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Откройте для себя рай в Air Apartments – ваш дом у моря в Сиануквиле!
Представьте: просыпайтесь под тропический бриз с видом на море и острова. Air Apartments – это стиль жизни в Камбодже, сочетающий комфорт, инвестиционный потенциал и отдых. От надежного девелопера – уже третий проект в Сиануквиле после успешных Nest...
Beta Real Estate Co., Ltd
1 527 505 €
Земля в Сиануквиле, Камбоджа
2389 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Выгодная инвестиция в центре Сиануквиля - участок 2389 м²
Цена: 750$ за м²
Площадь: 2389 м²
Право собственности: Hard Title (полное владение)
Расположение: Центр города (O2), на главной дороге, недалеко от мэрии.
Идеально для:
Строительства отеля, склада, АЗС, автосервиса и других коммерческих проектов!
Перспективный...
Beta Real Estate Co., Ltd
349 789 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
111 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Гарантированный доход от аренды 8% в течение 5 лет.
Гарантированный обратный выкуп через 5 лет за 110% от стоимости покупки.
Проект ODOM — это не просто жилой комплекс, а целое явление в современной архитектуре, предлагающее инновационные жилые и деловые пространства, которые соответствуют динамично меняющимся потребностям столичной...
Beta Real Estate Co., Ltd
Цены на недвижимость
6. Какая недвижимость в Сиануквиле самая дорогая и престижная?
Как и во многих прибрежных городах, самая престижная – недвижимость у пляжей или с видом на море. Самые дорогие – пентхаусы на первой линии и виллы на несколько спален с бассейном. Стоимость таких объектов от $500 тыс. Самый дорогой пентхаус – $15 млн.
7. Какие минимальные цены на уже готовое жилье?
Порог входа – от $40 тыс. Разброс цен – от $1–1,5 тыс. до $3,5–5 тыс. за кв. м в зависимости от локации, вида, этажности.
8. Насколько меняются цены по ходу строительства? Можно ли на этом заработать?
Перепродать по ходу строительства можно, многие квартиры в проектах пяти-семилетней давности уже сменили собственника. Надо только учесть, что застройщики перепродажей обычно не занимаются, поэтому лучше обратиться в агентство.
Жилой дом в Сиануквиле, построенный до кризиса 2020 года
Что касается возможного дохода… Исходя из опыта последних лет – некоторые объекты вообще не подорожали по ходу строительства. Впрочем, надо понимать уникальность ситуации: в пандемию многие инвесторы – в основном китайские – уехали из Камбоджи и не вернулись. Стройки встали. Только сейчас их стали заканчивать, и получилось, что за последние три – пять лет цены не особо выросли (слова Елены подтверждаются официальной статистикой. – прим. ред.), а в некоторых проектах на вторичном рынке снизились.
9. Как меняются цены на уже построенное и сданное жилье?
Сейчас до 10% ежегодно дорожает готовое жилье, на котором сразу можно зарабатывать – 7-8% годовых. Еще раз напомню про коррекцию, которая произошла за постковидные годы: до 2020 года цены, особенно на земельные участки и квартиры, сильно росли, и затем, в пандемию, встали. Можно сказать, сейчас мы наблюдаем вторую волну развития рынка – это очень удачное время для инвестиционного захода.
По моему мнению, самое выгодное сейчас вкладываться на перспективу трех – пяти лет. За это время и цены вырастут, и на аренде можно будет заработать.
Особенности рынка Сиануквиля
10. Сколько занимает процесс строительства, случаются ли задержки?
Опять же, последние годы непоказательны. В Сиануквиле по-прежнему много недостроенных из-за пандемии зданий. Мы, например, продаем только объекты, в которых стройка не останавливалась, и тех застройщиков, которые себя зарекомендовали на рынке. Такие объекты сдаются вовремя или с задержкой до трех – шести месяцев. Хотя есть и застройщики, которые сдают раньше заявленного срока. Среднее время строительства многоэтажного кондоминиума занимает три года.
11. В каком состоянии покупатель получает квартиру? Может ли он выбирать уровень отделки?
Обычно – чистовая отделка с белыми стенами, готовой ванной комнатой и оборудованной кухней. Сейчас многие застройщики предлагают пакеты мебели, покупатели идут на это с удовольствием.
Готовые квартиры в жилом комплексе с инфраструктурой в Сиануквиле – и вид из окон
12. Квартиры какой площади продаются в Сиануквиле? И какие пользуются особым спросом?
Большинство предложений от студий до трехкомнатных квартир. Жилая площадь от 25 кв. м и больше. Для инвестиций иностранные клиенты обычно покупают студии и квартиры с одной спальней. Для себя – жилье попросторней.
12. Каковы стандартные условия покупки новостройки – ипотека, рассрочка?
Сейчас застройщики в городе предлагают роскошные скидки и беспроцентную рассрочку до четырех лет даже на готовое жилье. Можно внести 30% и сразу же жить или сдавать квартиру в аренду. Арендой, кстати, можно перекрывать половину платежа за квартиру.
Дополнительные расходы
13. Сколько придется платить помимо основной цены? Налоги, услуги агента, регистрация?
Услуги агента в Камбодже обычно оплачивает продавец. Налог на оформление в собственность – 4%, пошлина на оформление документа собственности в среднем $1,5 тыс. Налог на владение – 0,1% в год от кадастровой стоимости квартиры.
14. Во что обойдется ежемесячное содержание квартиры?
В комплексе стоимость обслуживания кондоминиума – охрана, уборка общих территорий и т. д. – $1–1,5 за кв. м в месяц. Платят или всю сумму за год, или за шесть месяцев.
Вода – $0,65–1 в месяц за куб, электричество – $0,25–0,3 за киловатт-час. Оплачиваются раз в месяц по квитанции. В некоторых новых комплексах собственник изначально может положить какую-то сумму на карточку, с которой будут проходить списания.
Разумеется, если квартира сдается в длительную аренду, коммунальные расходы оплачивает арендатор.
Жилой комплекс с инфраструктурой на закрытой территории
15. Все ли застройщики сразу предлагают управление – сдачу в аренду?
Практически все, хотя многие собственники предпочитают работать через агентство, с которым покупали жилье. Некоторые живущие в Камбодже постоянно весь процесс берут на себя – законодательных ограничений на аренду здесь нет.
Налог на аренду для нерезидентов составляет 14% с каждого зарегистрированного контракта. Честно говоря, большинство владельцев, в том числе местные, ничего не регистрируют и, соответственно, не платят. Это – серая зона, реальных проверок пока нет, хотя на будущее эти расходы стоит учитывать.