Основатель агентства Beta Real Estate Co., Ltd Елена Степанова рассказывает, как выбрать и купить жилье в Сиануквиле – главном морском курорте Камбоджи. А потом зарабатывать на аренде.
Об авторе:Елена Степановаоснователь и руководитель агентства Beta Real Estate Co., Ltd Beta Real Estate Co., Ltd
1. Какую недвижимость в Сиануквиле может приобретать иностранец, а какую нет?
Правила такие же, как и в стране в целом. В Камбодже иностранцы могут владеть квартирами и кондоминиумами на правах частной собственности (strata title). Земельные участки иностранцы могут приобретать через систему траст-регулятора.
2. Что представляет собой рынок недвижимости в Сиануквиле? Это первичка или вторичка, дома или квартиры?
Сиануквиль – молодой город, здесь все дома построены во второй половине XX века или позднее. У нас есть и типично кхмерские кварталы с характерными домами, и современные многоквартирные здания. Примерно десять лет назад в Сиануквиле началось высотное строительство, и такие предложения занимают всё большую долю рынка.
Безусловно, часто покупают с инвестиционными целями. С другой стороны, всё чаще сюда переезжают насовсем, подбирая квартиры и дома для собственного проживания.
Комплекс, построенный в новом районе города
4. Что покупают иностранцы? Есть ли у них хотя бы минимальный интерес к «обычным» камбоджийским домам?
Нельзя сказать, что иностранцы покупают в Сиануквиле жилье только одного типа. Например, только апартаменты в новостройках. Конечно, инвесторы, рассматривающие далекую перспективу, ищут новое жилье, но в городе сформировалась постоянная европейская диаспора – французы, немцы, испанцы, англичане, русские. Они обзавелись здесь семьями и живут в типичных кхмерских кварталах.
Кстати, нашей компании почти десять лет, и на российский рынок мы вышли только осенью прошлого года. До этого мы работали – и сейчас работаем – с местными клиентами, а также иностранцами, которые проживают здесь постоянно. Могу уверенно сказать: далеко не всем нужны апартаменты в высотных зданиях.
Типичные дома в местном районе
5. Каков объем предложения в городе?
Поскольку наши клиенты и местные продавцы и покупатели, в нашей базе много объектов: земельные участки, дома, виллы, квартиры. Мы занимаемся оформлением документов, кадастровой разбивкой, юридическим сопровождением. Поэтому и база у нас большая – около 3 тыс. объектов. Это земельные участки и жилая недвижимость, не считая предлагаемых на рынке апартаментов.
Покупая для себя, чаще выбирают вид на море, а значит, и этаж повыше. Но для инвестиций, то есть для сдачи в аренду, рассматривают и более низкие этажи. Сдаваться в аренду будет и то, и то.
Если же рассматривать только проекты многоквартирных домов, построенных в этом десятилетии, – получится около 7–8 тыс. юнитов.
Примеры объектов недвижимости в Сиануквиле
34 886 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
43 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ID 1831 Квaртиpa в coвpеменном 22-этажнoм комплeксе
Coвременная аpxитeктуpa, продуманные удoбства и кpасивыe виды — идеальноe сoчeтание для тoгo, чтoбы наслaждaться жизнью.
Преимущеcтва кoмплeксa:
Oбщая территория 8100 м² c уxоженным ландшaфтом, детcкой плoщадкой и прocторной паpкoвкой
32-метровый бассейн
Современный...
Beta Real Estate Co., Ltd
10 465 923 €
Отель, гостиница в Сиануквиле, Камбоджа
1909 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Курорт на 32 номера, полностью меблированный и оборудованный всем необходимым для комфортного отдыха: кондиционеры, кровати, шкафы, столы со стульями, телевизоры.
На териитории:
Просторный ресторан
Два бассейна
Генератор, обеспечивающий бесперебойное электроснабжение
Парковка
Площадь участка: 1909 кв.м
Расположение: Сиануквиль,...
Beta Real Estate Co., Ltd
249 392 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
190 м²544
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Time Square 9 Gatsby — дом, после которого другие варианты просто не воспринимаются.
Представь утро в квартире с панорамными окнами: город остаётся внизу, а ты живёшь выше суеты. Уже при выходе из дома ощущается статус — это дорогой адрес, вкус и уровень. Архитектура и интерьеры выполнены в стиле Gatsby: элегантно, уверенно и вне...
Beta Real Estate Co., Ltd
93 321 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
63 м²211
Morgan EnMaison | 1 комнатная квартира
Расположение: Чрой Чангвар - это быстро развивающийся район Пномпеня на полуострове между Меконгом и Тонлесапом. Его плюсы: близость к центру, виды на реку, свежий воздух и активное развитие инфраструктуры.
Площадь:
• Общая (Gross): 63,10 м²
• Жилая (Net): 48,59 м²
Этаж: 17...
Beta Real Estate Co., Ltd
55 818 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
42 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Однoкомнатная квартира с видом на мoрe — идеaльнoe местo для жизни у побepeжья!
B cтoимость вхoдит:
Мебeль: Квapтиpa пpодаeтcя сo вcей мeбелью.
Texникa: Кондициoнeр, гaзoвaя плитa, cтиpальная машина, холoдильник, вытяжкa и микроволнoвая пeчь .
Удобcтвa комплекса:
Большoй баcсейн c уютной зоной для отдыха на 1-м этаже —...
Beta Real Estate Co., Ltd
68 029 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
53 м²211
Квартира в жилом комплексе R&F City — 53 м², 1 спальня
Просторная и светлая квартира с одной спальней, общей площадью 53 м². Грамотная планировка обеспечивает удобство и функциональность, а современный дизайн создаёт атмосферу уюта и комфорта.
Преимущества квартиры и комплекса
• Рациональная планировка, позволяющая...
Beta Real Estate Co., Ltd
69 419 €
Лофт в Пномпене, Камбоджа
60 м²212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Time Square 7 — это флагманский проект в одном из самых быстрорастущих районов Пномпеня. В радиусе 5–10 минут: Aeon Mall 2, TK Avenue, более 20 школ и университетов, частные клиники, кафе, рестораны и вся семейная инфраструктура.
Именно поэтому район Тул Корк называют «новым центром города».
Почему дуплексы —...
Beta Real Estate Co., Ltd
601 791 €
Вилла в Сиануквиле, Камбоджа
352 м²56
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Роскошная вилла с бассейном в Сиануквиле
Элитная недвижимость для комфортной жизни
Основные характеристики:
Спальни: 5
Ванные: 6
Паркинг: на 3-4 автомобиля
Площадь участка: 352 м²
Право собственности: Hard Title (полное владение)
Расположение:
Тихий и престижный район недалеко...
Beta Real Estate Co., Ltd
68 029 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
54 м²211
Объект под сдачу
Продаётся стильная 1-спальная квартира в современном комплексе R&F City
Цена: 78 000$
Рассрочка 0% на 36 месяцев
Первоначальный взнос — всего 15% = 11 700$
Общая площадь: 54 м²
Жилая площадь: ~43,2 м²
Идеальный вариант для комфортной жизни или высокодоходной инвестиции в одном из самых динамично развивающихся...
Beta Real Estate Co., Ltd
113 049 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
54 м²211
Объект под сдачу
Orkide The Royal Condominium — Ваш новый уровень жизни!
Место, где всё создано для комфорта, безопасности и счастья вашей семьи.
Orkide The Royal Condominium — это не просто жильё, это стиль жизни премиум-класса!
Локация мечты
Рядом — лучшие международные детские сады и школы, куда можно дойти пешком.
Территория для...
Beta Real Estate Co., Ltd
19 536 390 €
Земля в Сиануквиле, Камбоджа
8000 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Продаетcя уникальный зeмельный участок на пeрвoй линии
Прекpаcный участок плoщaдью 8000 м², pacпoложенный на cамом кpаcивoм и пoпуляpнoм сиануквильcкoм пляже Oтpеc - идеaльнaя инвecтиция для бизнесa. Этo прeкpaсноe меcто для реализaции любыx проектoв, будь то oтель, реcторан или куpoртный кoмплекc.
Площадь: 8000 м²...
Beta Real Estate Co., Ltd
165 710 €
Дом в Сиануквиле, Камбоджа
246 м²433
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Дoм c прeкpacным cадом
Замечaтельный дoм с тремя просторными спaльнями, пoлнocтью oбставленный мeбелью и оcнащeнный вceй нeoбходимoй тeхникoй. Oтличноe прeдлoжeниe для тех, ктo ищeт комфopт, уют и пpострaнствo для вcей сeмьи!
Oсобеннoсти домa:
3 cветлые и уютныe спальни
Проcтoрная гocтиная
Кухня
3 ванные комнаты
Вся имеющаяся...
Beta Real Estate Co., Ltd
3 052 561 €
Земля на острове Ронгсанлем, Камбоджа
14212 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Продается уникальный пляжный участок на острове Кох Ронг Санлоем
Идеальное место для инвестиций! Прекрасный участок на берегу с белоснежным песком и кристально чистой водой, идеально подходящий для строительства роскошного курорта, отеля или жилого комплекса.
Площадь: 14 212 кв. м — простор для реализации самых амбициозных проектов....
Beta Real Estate Co., Ltd
2 442 049 €
Отель, гостиница в Сиануквиле, Камбоджа
606 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Продается Апарт-отель в Сиануквиле — готовый бизнес с высоким потенциалом
8-этажное здание
Всего 24 квартиры:
— 4 квартиры с 2 спальнями (6-7 этаж)
— 20 квартир с 1 спальней
Полностью меблировано: кровати, шкафы, кондиционеры, кухня, санузлы, гостиные
Удобства:
— Фитнес-зал
— Лифт
— Генератор...
Beta Real Estate Co., Ltd
130 824 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
50 м²111
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Прекрасная однокомнатная квартира с видом на море в первой линии
Описание:
Уютная однокомнатная квартира с панорамным видом на море, полностью меблированная и оборудованная всем необходимым
Инфраструктура комплекса:
Два живописных бассейна
Современный тренажерный зал
SPA-зона
Роскошный лобби с...
Beta Real Estate Co., Ltd
615 309 €
Дом в Пномпене, Камбоджа
384 м²75
Вилла «Калифорния»:
Первый этаж:
1 бассейн, гараж на 2 машины, 1 столовая, 2 ванные комнаты, 1 прачечная, 1 большая гостиная, 1 кладовая, 1 игровая комната, 1 спальня, 1 кухня внутри и 1 кухня снаружи, 1 кладовая для бассейна и 1 гардеробная.
Второй этаж:
1 главная спальня и 2 спальни для членов семьи, 1 домашний кабинет, 3...
Beta Real Estate Co., Ltd
77 549 €
Студия в Пномпене, Камбоджа
42 м²111
Объект под сдачу
Шикарная студия 41.92 м2 в самом центре Пномпеня.
Топ-локация в районе BKK1 — рестораны, магазины, банки, школы и больницы рядом
Японское качество обслуживания
Умная система Smart Home
Престижная Harrods International Academy напротив
Магазины и кафе в пешей доступности
Детская игровая зона и площадка
7 этажей парковки
Сад...
Beta Real Estate Co., Ltd
53 027 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
32 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Пoчeму стoит выбрaть эту кваpтиру:
Центральнoе pаcпoложeниe: B пeшей дocтупнocти oт лучших реcторaнов, кaфe, мaгaзинoв и офисoв гoрoдa. Сиaнуквиль всeгдa в движeнии, и этa квартиpa даeт вaм вoзможноcть быть в центpе вceх coбытий.
Пляжи всего в нeскoлькиx минутax: Идеальное мeстo для любитeлей пляжногo отдыха — лучшие пляжи...
Beta Real Estate Co., Ltd
101 741 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
72 м²21
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
LZ SЕA VIEW РRЕMIUМ — нoвая глава прeмиальнoй жизни в Сиануквилe (Кaмбoджа)
Поcлe тpиумфaльнoгo успеха LZ Sea Viеw Residеncеs (100% аpeнднaя зaполняeмость!) мы рaды прeдcтaвить Bам cлeдующий прoект: LZ Sea Viеw Рrеmium — кондoминиум премиальногo клaсca в локaции c мaксимальным инвecтиционным потeнциaлом.
Toлькo 20 юнитoв по...
Beta Real Estate Co., Ltd
146 523 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
113 м²432
Объект под сдачу
Просторная квартира с 3 спальнями в современном комплексе R&F City!
Цена: 168 000$
Рассрочка 0% на 36 месяцев
Первоначальный взнос 15%: 25 200$
Общая площадь: 113 м²
Жилая площадь: 90 м²
Отличный выбор для большой семьи, комфортного проживания или стабильной инвестиции в районе с бурным развитием и растущим спросом!...
Beta Real Estate Co., Ltd
Цены на недвижимость
6. Какая недвижимость в Сиануквиле самая дорогая и престижная?
Как и во многих прибрежных городах, самая престижная – недвижимость у пляжей или с видом на море. Самые дорогие – пентхаусы на первой линии и виллы на несколько спален с бассейном. Стоимость таких объектов от $500 тыс. Самый дорогой пентхаус – $15 млн.
7. Какие минимальные цены на уже готовое жилье?
Порог входа – от $40 тыс. Разброс цен – от $1–1,5 тыс. до $3,5–5 тыс. за кв. м в зависимости от локации, вида, этажности.
8. Насколько меняются цены по ходу строительства? Можно ли на этом заработать?
Перепродать по ходу строительства можно, многие квартиры в проектах пяти-семилетней давности уже сменили собственника. Надо только учесть, что застройщики перепродажей обычно не занимаются, поэтому лучше обратиться в агентство.
Жилой дом в Сиануквиле, построенный до кризиса 2020 года
Что касается возможного дохода… Исходя из опыта последних лет – некоторые объекты вообще не подорожали по ходу строительства. Впрочем, надо понимать уникальность ситуации: в пандемию многие инвесторы – в основном китайские – уехали из Камбоджи и не вернулись. Стройки встали. Только сейчас их стали заканчивать, и получилось, что за последние три – пять лет цены не особо выросли (слова Елены подтверждаются официальной статистикой. – прим. ред.), а в некоторых проектах на вторичном рынке снизились.
9. Как меняются цены на уже построенное и сданное жилье?
Сейчас до 10% ежегодно дорожает готовое жилье, на котором сразу можно зарабатывать – 7-8% годовых. Еще раз напомню про коррекцию, которая произошла за постковидные годы: до 2020 года цены, особенно на земельные участки и квартиры, сильно росли, и затем, в пандемию, встали. Можно сказать, сейчас мы наблюдаем вторую волну развития рынка – это очень удачное время для инвестиционного захода.
По моему мнению, самое выгодное сейчас вкладываться на перспективу трех – пяти лет. За это время и цены вырастут, и на аренде можно будет заработать.
Особенности рынка Сиануквиля
10. Сколько занимает процесс строительства, случаются ли задержки?
Опять же, последние годы непоказательны. В Сиануквиле по-прежнему много недостроенных из-за пандемии зданий. Мы, например, продаем только объекты, в которых стройка не останавливалась, и тех застройщиков, которые себя зарекомендовали на рынке. Такие объекты сдаются вовремя или с задержкой до трех – шести месяцев. Хотя есть и застройщики, которые сдают раньше заявленного срока. Среднее время строительства многоэтажного кондоминиума занимает три года.
11. В каком состоянии покупатель получает квартиру? Может ли он выбирать уровень отделки?
Обычно – чистовая отделка с белыми стенами, готовой ванной комнатой и оборудованной кухней. Сейчас многие застройщики предлагают пакеты мебели, покупатели идут на это с удовольствием.
Готовые квартиры в жилом комплексе с инфраструктурой в Сиануквиле – и вид из окон
12. Квартиры какой площади продаются в Сиануквиле? И какие пользуются особым спросом?
Большинство предложений от студий до трехкомнатных квартир. Жилая площадь от 25 кв. м и больше. Для инвестиций иностранные клиенты обычно покупают студии и квартиры с одной спальней. Для себя – жилье попросторней.
12. Каковы стандартные условия покупки новостройки – ипотека, рассрочка?
Сейчас застройщики в городе предлагают роскошные скидки и беспроцентную рассрочку до четырех лет даже на готовое жилье. Можно внести 30% и сразу же жить или сдавать квартиру в аренду. Арендой, кстати, можно перекрывать половину платежа за квартиру.
Дополнительные расходы
13. Сколько придется платить помимо основной цены? Налоги, услуги агента, регистрация?
Услуги агента в Камбодже обычно оплачивает продавец. Налог на оформление в собственность – 4%, пошлина на оформление документа собственности в среднем $1,5 тыс. Налог на владение – 0,1% в год от кадастровой стоимости квартиры.
14. Во что обойдется ежемесячное содержание квартиры?
В комплексе стоимость обслуживания кондоминиума – охрана, уборка общих территорий и т. д. – $1–1,5 за кв. м в месяц. Платят или всю сумму за год, или за шесть месяцев.
Вода – $0,65–1 в месяц за куб, электричество – $0,25–0,3 за киловатт-час. Оплачиваются раз в месяц по квитанции. В некоторых новых комплексах собственник изначально может положить какую-то сумму на карточку, с которой будут проходить списания.
Разумеется, если квартира сдается в длительную аренду, коммунальные расходы оплачивает арендатор.
Жилой комплекс с инфраструктурой на закрытой территории
15. Все ли застройщики сразу предлагают управление – сдачу в аренду?
Практически все, хотя многие собственники предпочитают работать через агентство, с которым покупали жилье. Некоторые живущие в Камбодже постоянно весь процесс берут на себя – законодательных ограничений на аренду здесь нет.
Налог на аренду для нерезидентов составляет 14% с каждого зарегистрированного контракта. Честно говоря, большинство владельцев, в том числе местные, ничего не регистрируют и, соответственно, не платят. Это – серая зона, реальных проверок пока нет, хотя на будущее эти расходы стоит учитывать.