Основатель агентства Beta Real Estate Co., Ltd Елена Степанова рассказывает, как выбрать и купить жилье в Сиануквиле – главном морском курорте Камбоджи. А потом зарабатывать на аренде.
Об авторе:Елена Степановаоснователь и руководитель агентства Beta Real Estate Co., Ltd
1. Какую недвижимость в Сиануквиле может приобретать иностранец, а какую нет?
Правила такие же, как и в стране в целом. В Камбодже иностранцы могут владеть квартирами и кондоминиумами на правах частной собственности (strata title). Земельные участки иностранцы могут приобретать через систему траст-регулятора.
2. Что представляет собой рынок недвижимости в Сиануквиле? Это первичка или вторичка, дома или квартиры?
Сиануквиль – молодой город, здесь все дома построены во второй половине XX века или позднее. У нас есть и типично кхмерские кварталы с характерными домами, и современные многоквартирные здания. Примерно десять лет назад в Сиануквиле началось высотное строительство, и такие предложения занимают всё большую долю рынка.
Безусловно, часто покупают с инвестиционными целями. С другой стороны, всё чаще сюда переезжают насовсем, подбирая квартиры и дома для собственного проживания.
Комплекс, построенный в новом районе города
4. Что покупают иностранцы? Есть ли у них хотя бы минимальный интерес к «обычным» камбоджийским домам?
Нельзя сказать, что иностранцы покупают в Сиануквиле жилье только одного типа. Например, только апартаменты в новостройках. Конечно, инвесторы, рассматривающие далекую перспективу, ищут новое жилье, но в городе сформировалась постоянная европейская диаспора – французы, немцы, испанцы, англичане, русские. Они обзавелись здесь семьями и живут в типичных кхмерских кварталах.
Кстати, нашей компании почти десять лет, и на российский рынок мы вышли только осенью прошлого года. До этого мы работали – и сейчас работаем – с местными клиентами, а также иностранцами, которые проживают здесь постоянно. Могу уверенно сказать: далеко не всем нужны апартаменты в высотных зданиях.
Типичные дома в местном районе
5. Каков объем предложения в городе?
Поскольку наши клиенты и местные продавцы и покупатели, в нашей базе много объектов: земельные участки, дома, виллы, квартиры. Мы занимаемся оформлением документов, кадастровой разбивкой, юридическим сопровождением. Поэтому и база у нас большая – около 3 тыс. объектов. Это земельные участки и жилая недвижимость, не считая предлагаемых на рынке апартаментов.
Покупая для себя, чаще выбирают вид на море, а значит, и этаж повыше. Но для инвестиций, то есть для сдачи в аренду, рассматривают и более низкие этажи. Сдаваться в аренду будет и то, и то.
Если же рассматривать только проекты многоквартирных домов, построенных в этом десятилетии, – получится около 7–8 тыс. юнитов.
Примеры объектов недвижимости в Сиануквиле
98 688 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
85 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Сиaнуквиль, преcтижный жилой кoмплекс с премиaльной инфpаструктурой
Идeaльный выбop для кoмфopтнoй жизни у мoря или выгодной инвeстиции!
Вoзможнocть cтaбильнoго доxoда oт aрeнды
Пеpcпeктивa роcтa стoимocти пocле ввoдa в экcплуaтaцию
Стoимoсть бeз cкидки: $129’370
️ Ценa cо cкидкой (10%): $116’433
Брoниpование: $500
️...
Beta Real Estate Co., Ltd
413 967 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
126 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Гарантированный доход от аренды 8% в течение 5 лет.
Гарантированный обратный выкуп через 5 лет за 110% от стоимости покупки.
Проект ODOM — это не просто жилой комплекс, а целое явление в современной архитектуре, предлагающее инновационные жилые и деловые пространства, которые соответствуют динамично меняющимся потребностям столичной...
Beta Real Estate Co., Ltd
49 148 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
26 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Дaннaя cтудия - отличнoe пpедложение для теx, кто xочeт инвecтиpoвaть в недвижимоcть нa пoбepежье Сиaмскогo заливa. Пpeимущecтва:
Ценa бeз скидки: $82,835. Цeнa сo скидкoй (30%): $57,985
Пepвoначальный взнoc: от 30%
Paccpoчкa: дo 4 лeт
Ежемеcячный плaтеж (при пеpвоначaльнoм взнocе 30% и рacсpочке нa 4 гoда) — всего $846...
Beta Real Estate Co., Ltd
63 857 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
55 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Сиaнуквиль, преcтижный жилой кoмплекс с премиaльной инфpаструктурой
Идeaльный выбop для кoмфopтнoй жизни у мoря или выгодной инвeстиции!
Вoзможнocть cтaбильнoго доxoда oт aрeнды
Пеpcпeктивa роcтa стoимocти пocле ввoдa в экcплуaтaцию
Стoимoсть бeз cкидки: $83’710
️ Ценa cо cкидкой (10%): $75’339
Брoниpование: $500
️...
Beta Real Estate Co., Ltd
41 445 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
27 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Инвестиционная возможность — Time Square Ocean View
Расчет на квартиру:
Стоимость без скидки: $48’897
Цена со скидкой (10%): $44’007
Бронирование: $500
Первоначальный взнос (20%): $8’301
Беспроцентная рассрочка: 45 месяцев
Ежемесячный платёж: $440
35% — по завершению строительства...
Beta Real Estate Co., Ltd
74 111 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
45 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Уникальные условия на покупку квартиры в новом доме, находящемся в пешей доступности от одного из лучших пляжей города Сиануквиль (Камбоджа)!
Первоначальная стоимость квартиры: $134,519
Выбирайте подходящий вариант оплаты и экономьте уже сегодня!
---
Вариант 1
- Рассрочка: Беспроцентная на 4 года
- Первоначальный взнос: Всего 35%...
Beta Real Estate Co., Ltd
42 727 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
30 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Инвестиционная возможность — Time Square Ocean View
Расчет на квартиру:
Стоимость без скидки: $56’010
Цена со скидкой (10%): $50’409
Бронирование: $500
Первоначальный взнос (20%): $9’582
Беспроцентная рассрочка: 45 месяцев
Ежемесячный платёж: $504
35% — по завершению строительства...
Beta Real Estate Co., Ltd
37 980 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
27 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Инвестиционная возможность — Time Square Ocean View
Расчет на квартиру:
Стоимость без скидки: $49’788
Цена со скидкой (10%): $44’809
Бронирование: $500
Первоначальный взнос (20%): $8’462
Беспроцентная рассрочка: 45 месяцев
Ежемесячный платёж: $448
35% — по завершению строительства...
Beta Real Estate Co., Ltd
97 262 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
85 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Сиaнуквиль, преcтижный жилой кoмплекс с премиaльной инфpаструктурой
Идeaльный выбop для кoмфopтнoй жизни у мoря или выгодной инвeстиции!
Вoзможнocть cтaбильнoго доxoда oт aрeнды
Пеpcпeктивa роcтa стoимocти пocле ввoдa в экcплуaтaцию
Стoимoсть бeз cкидки: $127’500
️ Ценa cо cкидкой (10%): $114’750
Брoниpование: $500
️...
Beta Real Estate Co., Ltd
1 178 162 €
Пентхаус в Сиануквиле, Камбоджа
298 м2545
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Прoдaётcя пентxaус с потрясaющим видом нa моpe — в камбoджийскoм гopoдe Cиaнуквиль
Pоскошный мeблировaнный пентxaуc нa пeрвой линии пляжa Indeрendenсe Вeach в пpестижнoм pайoнe гopодa: идеален для инвecтиций, прoживaния или сдaчи в aрeнду.
Оcнoвные хapактepиcтики:
4 пpоcтoрные спальни
5 ванных комнат
Уютная гостиная...
Beta Real Estate Co., Ltd
73 316 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
45 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Уникальные условия на покупку квартиры в новом доме, находящемся в пешей доступности от одного из лучших пляжей города Сиануквиль (Камбоджа)!
Первоначальная стоимость квартиры: $133,074
Выбирайте подходящий вариант оплаты и экономьте уже сегодня!
---
Вариант 1
- Рассрочка: Беспроцентная на 4 года
- Первоначальный взнос: Всего 35%...
Beta Real Estate Co., Ltd
68 005 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
50 м2212
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Oднокoмнaтный дуплeкc в Timе Squаrе 7 — Ваш cтильный уголoк в центpe Пнoмпеня!
Срок сдaчи: кoнeц 2027 гoдa
Распoложениe: рaйoн Boeung Каk 1, Toul Кork, Пнoмпень
Зaстpoйщик: Megаkim Wоrld Corр. Ltd — нaдeжный тaйвaньский дeвелопeр
Пpавo cобcтвeнноcти: Strаtа Titlе (подxодит для инoстрaнныx гpaждaн)
Особенности квартиры:...
Beta Real Estate Co., Ltd
43 045 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
25 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Уникальные условия на покупку квартиры в новом доме, находящемся в пешей доступности от одного из лучших пляжей города Сиануквиль (Камбоджа)!
Первоначальная стоимость квартиры: $78,131
Выбирайте подходящий вариант оплаты и экономьте уже сегодня!
---
Вариант 1
- Рассрочка: Беспроцентная на 4 года
- Первоначальный взнос: Всего 35%...
Beta Real Estate Co., Ltd
84 654 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
55 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Проcтоpнaя 2-комнaтная квартирa в Тime Squаrе 8 Откpойте для cебя идеaльный бaлaнc уютa и урбанистичeской динaмики с двуxкoмнaтнoй квaртирoй в Timе Square 8 — новoм прeмиум-кoмплeкcе в рaйoне Tул Tум Пoнг, oдном из caмыx быстpoрaзвивaющихcя pайoнoв cтолицы Kaмбоджи.
2 спальни
Bыcокиe пoтoлки и панорамные окна
Чистовая отделка,...
Beta Real Estate Co., Ltd
233 090 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
78 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Гарантированный доход от аренды 8% в течение 5 лет.
Гарантированный обратный выкуп через 5 лет за 110% от стоимости покупки.
Проект ODOM — это не просто жилой комплекс, а целое явление в современной архитектуре, предлагающее инновационные жилые и деловые пространства, которые соответствуют динамично меняющимся потребностям столичной...
Beta Real Estate Co., Ltd
41 838 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
35 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Инвестиционная возможность — Time Square Ocean View
Расчет на квартиру:
Стоимость без скидки: $54’845
Цена со скидкой (10%): $49’361
Бронирование: $500
Первоначальный взнос (20%): $9’372
Беспроцентная рассрочка: 45 месяцев
Ежемесячный платёж: $494
35% — по завершению строительства...
Beta Real Estate Co., Ltd
643 794 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
196 м2434
Онлайн-показУдалённая сделка
Пpестижная 3-кoмнaтная квaртира в сeрдцe Пномпеня — прoeкт ОDОM
Завepшeниe cтроительcтва — 2027 год Oткрoйтe для ceбя уникaльное coчетaниe сoврeмeннoгo дизайна, пpeмиальнoгo кoмфoртa и горoдскoй динамики в 3-кoмнaтной квapтирe в элитнoм жилoм комплeксе ODОМ Living, возводящeмся на пpестижном проспекте Нородом в центре Пномпеня....
Beta Real Estate Co., Ltd
47 306 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
25 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Уникальные условия на покупку квартиры в новом доме, находящемся в пешей доступности от одного из лучших пляжей города Сиануквиль (Камбоджа)!
Первоначальная стоимость квартиры: $75,940
Выбирайте подходящий вариант оплаты и экономьте уже сегодня!
---
Вариант 1
- Рассрочка: Беспроцентная на 4 года
- Первоначальный взнос: Всего 35%...
Beta Real Estate Co., Ltd
347 770 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
111 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Гарантированный доход от аренды 8% в течение 5 лет.
Гарантированный обратный выкуп через 5 лет за 110% от стоимости покупки.
Проект ODOM — это не просто жилой комплекс, а целое явление в современной архитектуре, предлагающее инновационные жилые и деловые пространства, которые соответствуют динамично меняющимся потребностям столичной...
Beta Real Estate Co., Ltd
550 939 €
Вилла в Сиануквиле, Камбоджа
300 м2767
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Роскошная вилла c бaссейном нa прoдажу в Сиaнуквиле
Пpeдлагаем вaм вoзмoжнocть приобреcти прекpасную виллу c бассeйном, идeaльно подxoдящую кaк для комфоpтнoго проживания, тaк и для инвеcтициoнных цeлeй. Эта роскошная нeдвижимoсть сочeтаeт в сeбe cовремeнный стиль, прocтор и удобство.
Основные характеристики:
Расположение: Вилла...
Beta Real Estate Co., Ltd
Цены на недвижимость
6. Какая недвижимость в Сиануквиле самая дорогая и престижная?
Как и во многих прибрежных городах, самая престижная – недвижимость у пляжей или с видом на море. Самые дорогие – пентхаусы на первой линии и виллы на несколько спален с бассейном. Стоимость таких объектов от $500 тыс. Самый дорогой пентхаус – $15 млн.
7. Какие минимальные цены на уже готовое жилье?
Порог входа – от $40 тыс. Разброс цен – от $1–1,5 тыс. до $3,5–5 тыс. за кв. м в зависимости от локации, вида, этажности.
8. Насколько меняются цены по ходу строительства? Можно ли на этом заработать?
Перепродать по ходу строительства можно, многие квартиры в проектах пяти-семилетней давности уже сменили собственника. Надо только учесть, что застройщики перепродажей обычно не занимаются, поэтому лучше обратиться в агентство.
Жилой дом в Сиануквиле, построенный до кризиса 2020 года
Что касается возможного дохода… Исходя из опыта последних лет – некоторые объекты вообще не подорожали по ходу строительства. Впрочем, надо понимать уникальность ситуации: в пандемию многие инвесторы – в основном китайские – уехали из Камбоджи и не вернулись. Стройки встали. Только сейчас их стали заканчивать, и получилось, что за последние три – пять лет цены не особо выросли (слова Елены подтверждаются официальной статистикой. – прим. ред.), а в некоторых проектах на вторичном рынке снизились.
9. Как меняются цены на уже построенное и сданное жилье?
Сейчас до 10% ежегодно дорожает готовое жилье, на котором сразу можно зарабатывать – 7-8% годовых. Еще раз напомню про коррекцию, которая произошла за постковидные годы: до 2020 года цены, особенно на земельные участки и квартиры, сильно росли, и затем, в пандемию, встали. Можно сказать, сейчас мы наблюдаем вторую волну развития рынка – это очень удачное время для инвестиционного захода.
По моему мнению, самое выгодное сейчас вкладываться на перспективу трех – пяти лет. За это время и цены вырастут, и на аренде можно будет заработать.
Особенности рынка Сиануквиля
10. Сколько занимает процесс строительства, случаются ли задержки?
Опять же, последние годы непоказательны. В Сиануквиле по-прежнему много недостроенных из-за пандемии зданий. Мы, например, продаем только объекты, в которых стройка не останавливалась, и тех застройщиков, которые себя зарекомендовали на рынке. Такие объекты сдаются вовремя или с задержкой до трех – шести месяцев. Хотя есть и застройщики, которые сдают раньше заявленного срока. Среднее время строительства многоэтажного кондоминиума занимает три года.
11. В каком состоянии покупатель получает квартиру? Может ли он выбирать уровень отделки?
Обычно – чистовая отделка с белыми стенами, готовой ванной комнатой и оборудованной кухней. Сейчас многие застройщики предлагают пакеты мебели, покупатели идут на это с удовольствием.
Готовые квартиры в жилом комплексе с инфраструктурой в Сиануквиле – и вид из окон
12. Квартиры какой площади продаются в Сиануквиле? И какие пользуются особым спросом?
Большинство предложений от студий до трехкомнатных квартир. Жилая площадь от 25 кв. м и больше. Для инвестиций иностранные клиенты обычно покупают студии и квартиры с одной спальней. Для себя – жилье попросторней.
12. Каковы стандартные условия покупки новостройки – ипотека, рассрочка?
Сейчас застройщики в городе предлагают роскошные скидки и беспроцентную рассрочку до четырех лет даже на готовое жилье. Можно внести 30% и сразу же жить или сдавать квартиру в аренду. Арендой, кстати, можно перекрывать половину платежа за квартиру.
Дополнительные расходы
13. Сколько придется платить помимо основной цены? Налоги, услуги агента, регистрация?
Услуги агента в Камбодже обычно оплачивает продавец. Налог на оформление в собственность – 4%, пошлина на оформление документа собственности в среднем $1,5 тыс. Налог на владение – 0,1% в год от кадастровой стоимости квартиры.
14. Во что обойдется ежемесячное содержание квартиры?
В комплексе стоимость обслуживания кондоминиума – охрана, уборка общих территорий и т. д. – $1–1,5 за кв. м в месяц. Платят или всю сумму за год, или за шесть месяцев.
Вода – $0,65–1 в месяц за куб, электричество – $0,25–0,3 за киловатт-час. Оплачиваются раз в месяц по квитанции. В некоторых новых комплексах собственник изначально может положить какую-то сумму на карточку, с которой будут проходить списания.
Разумеется, если квартира сдается в длительную аренду, коммунальные расходы оплачивает арендатор.
Жилой комплекс с инфраструктурой на закрытой территории
15. Все ли застройщики сразу предлагают управление – сдачу в аренду?
Практически все, хотя многие собственники предпочитают работать через агентство, с которым покупали жилье. Некоторые живущие в Камбодже постоянно весь процесс берут на себя – законодательных ограничений на аренду здесь нет.
Налог на аренду для нерезидентов составляет 14% с каждого зарегистрированного контракта. Честно говоря, большинство владельцев, в том числе местные, ничего не регистрируют и, соответственно, не платят. Это – серая зона, реальных проверок пока нет, хотя на будущее эти расходы стоит учитывать.