Основатель агентства Beta Real Estate Co., Ltd Елена Степанова рассказывает, как выбрать и купить жилье в Сиануквиле – главном морском курорте Камбоджи. А потом зарабатывать на аренде.
Об авторе:Елена Степановаоснователь и руководитель агентства Beta Real Estate Co., Ltd
1. Какую недвижимость в Сиануквиле может приобретать иностранец, а какую нет?
Правила такие же, как и в стране в целом. В Камбодже иностранцы могут владеть квартирами и кондоминиумами на правах частной собственности (strata title). Земельные участки иностранцы могут приобретать через систему траст-регулятора.
2. Что представляет собой рынок недвижимости в Сиануквиле? Это первичка или вторичка, дома или квартиры?
Сиануквиль – молодой город, здесь все дома построены во второй половине XX века или позднее. У нас есть и типично кхмерские кварталы с характерными домами, и современные многоквартирные здания. Примерно десять лет назад в Сиануквиле началось высотное строительство, и такие предложения занимают всё большую долю рынка.
Безусловно, часто покупают с инвестиционными целями. С другой стороны, всё чаще сюда переезжают насовсем, подбирая квартиры и дома для собственного проживания.
Комплекс, построенный в новом районе города
4. Что покупают иностранцы? Есть ли у них хотя бы минимальный интерес к «обычным» камбоджийским домам?
Нельзя сказать, что иностранцы покупают в Сиануквиле жилье только одного типа. Например, только апартаменты в новостройках. Конечно, инвесторы, рассматривающие далекую перспективу, ищут новое жилье, но в городе сформировалась постоянная европейская диаспора – французы, немцы, испанцы, англичане, русские. Они обзавелись здесь семьями и живут в типичных кхмерских кварталах.
Кстати, нашей компании почти десять лет, и на российский рынок мы вышли только осенью прошлого года. До этого мы работали – и сейчас работаем – с местными клиентами, а также иностранцами, которые проживают здесь постоянно. Могу уверенно сказать: далеко не всем нужны апартаменты в высотных зданиях.
Типичные дома в местном районе
5. Каков объем предложения в городе?
Поскольку наши клиенты и местные продавцы и покупатели, в нашей базе много объектов: земельные участки, дома, виллы, квартиры. Мы занимаемся оформлением документов, кадастровой разбивкой, юридическим сопровождением. Поэтому и база у нас большая – около 3 тыс. объектов. Это земельные участки и жилая недвижимость, не считая предлагаемых на рынке апартаментов.
Покупая для себя, чаще выбирают вид на море, а значит, и этаж повыше. Но для инвестиций, то есть для сдачи в аренду, рассматривают и более низкие этажи. Сдаваться в аренду будет и то, и то.
Если же рассматривать только проекты многоквартирных домов, построенных в этом десятилетии, – получится около 7–8 тыс. юнитов.
Примеры объектов недвижимости в Сиануквиле
262 478 €
Апартаменты на острове Ронг, Камбоджа
53 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
15,36% Годовых в USD: Окупаемость за 6,5 Лет в Port Yves Palace, Камбоджа
Инвестируйте в первый пятизвёздочный апарт-отель на острове Кох Ронг: стабильный доход в валюте, рост капитала и личный отдых в премиальном курорте, который прославился как Мальдивы Камбоджи.
Идеальная локация
Остров Кох Ронг — крупнейший туристический центр...
Beta Real Estate Co., Ltd
1 183 206 €
Пентхаус в Сиануквиле, Камбоджа
298 м²545
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Прoдaётcя пентxaус с потрясaющим видом нa моpe — в камбoджийскoм гopoдe Cиaнуквиль
Pоскошный мeблировaнный пентxaуc нa пeрвой линии пляжa Indeрendenсe Вeach в пpестижнoм pайoнe гopодa: идеален для инвecтиций, прoживaния или сдaчи в aрeнду.
Оcнoвные хapактepиcтики:
4 пpоcтoрные спальни
5 ванных комнат
Уютная гостиная...
Beta Real Estate Co., Ltd
575 430 €
Земля на острове Ронг, Камбоджа
2704 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Земельный учaсток на острове Кoх Pонг (Kaмбoджа)
Пpoдаётся учacтoк в пoпуляpном у туристoв райoне нeдaлeкo oт Роlice Вeaсh, вcегo в 26 мeтpaх от мopя!
Площaдь: 2 704 м²
Пpaво собственнocти: Hаrd Title
Ценa: 250 USD/м²
Oтличный ваpиaнт для инвестиций:
Пepcпeктивный рaйон с paстущей инфраструктурой
Близость к пляжу и...
Beta Real Estate Co., Ltd
2 383 437 €
Отель, гостиница в Сиануквиле, Камбоджа
606 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Продается Апарт-отель в Сиануквиле — готовый бизнес с высоким потенциалом
8-этажное здание
Всего 24 квартиры:
— 4 квартиры с 2 спальнями (6-7 этаж)
— 20 квартир с 1 спальней
Полностью меблировано: кровати, шкафы, кондиционеры, кухня, санузлы, гостиные
Удобства:
— Фитнес-зал
— Лифт
— Генератор...
Beta Real Estate Co., Ltd
102 147 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
76 м²321
Объект под сдачу
Квартира в жилом комплексе R&F City — 76 м², 2 спальни
Просторная и светлая квартира с двумя спальнями, общей площадью 76 м². Грамотная планировка обеспечивает удобство и функциональность, а современный дизайн создаёт атмосферу уюта и комфорта.
Преимущества квартиры и комплекса
• Рациональная планировка,...
Beta Real Estate Co., Ltd
68 098 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
64 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Квартира на продажу ID 2364
Премиум-локация в центре Сиануквиля, рядом с кафе, магазинами, рынком, школой и удобной транспортной развязкой. В здании есть ресторан с бассейном и лаундж-зоной на 22-м этаже, фитнес-клуб на крыше с потрясающим видом, круглосуточное видеонаблюдение и безопасная парковка, ресепшен 24/7. Также на территории находится...
Beta Real Estate Co., Ltd
93 635 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
50 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Лoкaция: квapтира находится в единствeнном в Cиануквиле кондоминиумe нa пеpвой линии Cиaмcкoгo залива
Прeимуществa кондoминиумa:
Двa бoльшиx басceйна
Poскoшноe лoбби
Peстоpaн и баp c зaхватывающим видaми на мopе
Отдeльнaя парковкa
Просторный тренaжeрный зал
Супеpмaркeт на территории
Лучшее казино в городе
Прямой доступ к...
Beta Real Estate Co., Ltd
57 032 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
67 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Срочная Продажа!!
ID 2468 Квартира на пoбеpежье Cиамскогo залива - идeaльный вapиaнт для комфортнoй жизни или прибыльных влoжений в будущee
Этa уютнaя квaртирa pаcпoложeна в coвpeменном 21-этaжнoм жилом кoмплeкcе с рaзвитыми удобcтвaми и инфраcтpуктурой, прeдлагающим всe необходимое для кoмфopтнoй жизни и выгoдных инвeстиций.
Преимущества:...
Beta Real Estate Co., Ltd
48 430 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
50 м²211
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира на продажу – Тип B1
Просторная квартира с 1 спальней (планировка B1) общей площадью 50 кв.м, расположенная на 7 этаже.
Тип: 1 спальня (B1)
Площадь: 50 кв.м
Этаж: 7
Изначальная цена: $63,216
Скидка: 10%
Цена со скидкой: $56,894
Квартира имеет удобную и...
Beta Real Estate Co., Ltd
106 403 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
73 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаКредитОбъект под сдачу
Описание
Видoвая oднoкомнатнaя квартира
Oписaние: эта квaртиpa pacпoлoжeнa в уникaльном кондоминиумe, котоpый являетcя eдинcтвeнным жилым кoмплексoм нa пеpвoй линии в Сиaнуквиле. Bы cмoжeте наcлaждатьcя изумитeльным видoм нa мopе прямо с вaшегo бaлкона.
Прeимущеcтва комплекca:
Двa рoскoшныx бacсейна — идеальны для отдыха....
Beta Real Estate Co., Ltd
136 196 €
Дом в Сиануквиле, Камбоджа
246 м²433
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Дoм c прeкрaсным садом
Предлaгаeм вашeму внимaнию замечательный дoм c тpeмя пpocторными спaльнями, полноcтью обcтaвлeнный мeбeлью и оснaщeнный всeй нeобxодимoй тexникoй. Отличноe пpедлoжeниe для тех, кто ищeт комфopт, уют и проcтpанство для вcей семьи!
Особeнноcти дома:
3 светлые и уютные спальни
Просторная гостиная
Кухня
3...
Beta Real Estate Co., Ltd
100 445 €
Апартаменты в Сиануквиле, Камбоджа
59 м²212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Откройте для себя рай в Air Apartments – ваш дом у моря в Сиануквиле!
Представьте: просыпайтесь под тропический бриз с видом на море и острова. Air Apartments – это стиль жизни в Камбодже, сочетающий комфорт, инвестиционный потенциал и отдых. От надежного девелопера – уже третий проект в Сиануквиле после успешных Nest...
Beta Real Estate Co., Ltd
112 362 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
45 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
1-спальная квартира у моря | готовый дом | Сиануквиль
Квартира в готовом жилом комплексе рядом с морем
Подходит для комфортного проживания или инвестиций
Локация
Сиануквиль, центральный район
Вблизи пляжа, кафе и городской инфраструктуры
О комплексе Star Bay
— большой бассейн более 1 500 м²
— огромный сад...
Beta Real Estate Co., Ltd
476 687 €
Земля в Сиануквиле, Камбоджа
20000 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Два участка земли по 2 га каждый, расположенные недалеко от пагоды Тмор-да. Участки находятся всего в 1,2 км от кольцевой развязки Теп Вонг и имеют удобный доступ к Национальной дороге №4.
Ключевые особенности:
Местоположение: Участки примыкают к железнодорожной станции, что обеспечивает отличную транспортную доступность.
Размер...
Beta Real Estate Co., Ltd
127 684 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
50 м²111
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Прекрасная однокомнатная квартира с видом на море в первой линии
Описание:
Уютная однокомнатная квартира с панорамным видом на море, полностью меблированная и оборудованная всем необходимым
Инфраструктура комплекса:
Два живописных бассейна
Современный тренажерный зал
SPA-зона
Роскошный лобби с...
Beta Real Estate Co., Ltd
212 807 €
Вилла в Пномпене, Камбоджа
300 м²45
Онлайн-показУдалённая сделка
Borey Williams Pka Romdul — Ваш идеальный дом в Пномпене!
Продаётся стильная Legacy Villa — просторный дом площадью 300 м² на участке 8 соток.
Особенности виллы:
• 2 этажа для максимального комфорта
• 4 светлые и уютные спальни
• 5 санузлов с премиальной сантехникой American Standard
•...
Beta Real Estate Co., Ltd
120 033 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
90 м²321
Удалённая сделка
Time Square 9 Gatsby — дом, после которого другие варианты просто не воспринимаются.
Представь утро в квартире с панорамными окнами: город остаётся внизу, а ты живёшь выше суеты. Уже при выходе из дома ощущается статус — это дорогой адрес, вкус и уровень. Архитектура и интерьеры выполнены в стиле Gatsby: элегантно, уверенно и вне...
Beta Real Estate Co., Ltd
74 894 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
60 м²211
Онлайн-показУдалённая сделка
Time Square 9 Gatsby | от $87,984 | ограниченное количество
Не каждая инвестиция требует большого входа.
Но выгодные варианты? Они долго не остаются в продаже.
Time Square 9 Gatsby
Пномпень, Камбоджа
1 спальня
60 м²
5 этаж
Цена: $87,984 (уже со скидкой -10%)
️Осталось всего 4 квартиры по этой цене
Идеально для:
—...
Beta Real Estate Co., Ltd
10 214 732 €
Отель, гостиница в Сиануквиле, Камбоджа
1909 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Курорт на 32 номера, полностью меблированный и оборудованный всем необходимым для комфортного отдыха: кондиционеры, кровати, шкафы, столы со стульями, телевизоры.
На териитории:
Просторный ресторан
Два бассейна
Генератор, обеспечивающий бесперебойное электроснабжение
Парковка
Площадь участка: 1909 кв.м
Расположение: Сиануквиль,...
Beta Real Estate Co., Ltd
91 507 €
Дом в Пномпене, Камбоджа
58 м²23
Идеальное сочетание комфорта, стиля и функциональности в современном жилом комплексе премиум-класса.
Площадь дома: 57,75 м² (половина виллы)
Площадь участка: 126 м²
Этажность: 2 этажа
Планировка и удобства:
• Просторная кухня, совмещённая с гостиной — уютное сердце дома
• 2 спальни — комфорт и...
Beta Real Estate Co., Ltd
Цены на недвижимость
6. Какая недвижимость в Сиануквиле самая дорогая и престижная?
Как и во многих прибрежных городах, самая престижная – недвижимость у пляжей или с видом на море. Самые дорогие – пентхаусы на первой линии и виллы на несколько спален с бассейном. Стоимость таких объектов от $500 тыс. Самый дорогой пентхаус – $15 млн.
7. Какие минимальные цены на уже готовое жилье?
Порог входа – от $40 тыс. Разброс цен – от $1–1,5 тыс. до $3,5–5 тыс. за кв. м в зависимости от локации, вида, этажности.
8. Насколько меняются цены по ходу строительства? Можно ли на этом заработать?
Перепродать по ходу строительства можно, многие квартиры в проектах пяти-семилетней давности уже сменили собственника. Надо только учесть, что застройщики перепродажей обычно не занимаются, поэтому лучше обратиться в агентство.
Жилой дом в Сиануквиле, построенный до кризиса 2020 года
Что касается возможного дохода… Исходя из опыта последних лет – некоторые объекты вообще не подорожали по ходу строительства. Впрочем, надо понимать уникальность ситуации: в пандемию многие инвесторы – в основном китайские – уехали из Камбоджи и не вернулись. Стройки встали. Только сейчас их стали заканчивать, и получилось, что за последние три – пять лет цены не особо выросли (слова Елены подтверждаются официальной статистикой. – прим. ред.), а в некоторых проектах на вторичном рынке снизились.
9. Как меняются цены на уже построенное и сданное жилье?
Сейчас до 10% ежегодно дорожает готовое жилье, на котором сразу можно зарабатывать – 7-8% годовых. Еще раз напомню про коррекцию, которая произошла за постковидные годы: до 2020 года цены, особенно на земельные участки и квартиры, сильно росли, и затем, в пандемию, встали. Можно сказать, сейчас мы наблюдаем вторую волну развития рынка – это очень удачное время для инвестиционного захода.
По моему мнению, самое выгодное сейчас вкладываться на перспективу трех – пяти лет. За это время и цены вырастут, и на аренде можно будет заработать.
Особенности рынка Сиануквиля
10. Сколько занимает процесс строительства, случаются ли задержки?
Опять же, последние годы непоказательны. В Сиануквиле по-прежнему много недостроенных из-за пандемии зданий. Мы, например, продаем только объекты, в которых стройка не останавливалась, и тех застройщиков, которые себя зарекомендовали на рынке. Такие объекты сдаются вовремя или с задержкой до трех – шести месяцев. Хотя есть и застройщики, которые сдают раньше заявленного срока. Среднее время строительства многоэтажного кондоминиума занимает три года.
11. В каком состоянии покупатель получает квартиру? Может ли он выбирать уровень отделки?
Обычно – чистовая отделка с белыми стенами, готовой ванной комнатой и оборудованной кухней. Сейчас многие застройщики предлагают пакеты мебели, покупатели идут на это с удовольствием.
Готовые квартиры в жилом комплексе с инфраструктурой в Сиануквиле – и вид из окон
12. Квартиры какой площади продаются в Сиануквиле? И какие пользуются особым спросом?
Большинство предложений от студий до трехкомнатных квартир. Жилая площадь от 25 кв. м и больше. Для инвестиций иностранные клиенты обычно покупают студии и квартиры с одной спальней. Для себя – жилье попросторней.
12. Каковы стандартные условия покупки новостройки – ипотека, рассрочка?
Сейчас застройщики в городе предлагают роскошные скидки и беспроцентную рассрочку до четырех лет даже на готовое жилье. Можно внести 30% и сразу же жить или сдавать квартиру в аренду. Арендой, кстати, можно перекрывать половину платежа за квартиру.
Дополнительные расходы
13. Сколько придется платить помимо основной цены? Налоги, услуги агента, регистрация?
Услуги агента в Камбодже обычно оплачивает продавец. Налог на оформление в собственность – 4%, пошлина на оформление документа собственности в среднем $1,5 тыс. Налог на владение – 0,1% в год от кадастровой стоимости квартиры.
14. Во что обойдется ежемесячное содержание квартиры?
В комплексе стоимость обслуживания кондоминиума – охрана, уборка общих территорий и т. д. – $1–1,5 за кв. м в месяц. Платят или всю сумму за год, или за шесть месяцев.
Вода – $0,65–1 в месяц за куб, электричество – $0,25–0,3 за киловатт-час. Оплачиваются раз в месяц по квитанции. В некоторых новых комплексах собственник изначально может положить какую-то сумму на карточку, с которой будут проходить списания.
Разумеется, если квартира сдается в длительную аренду, коммунальные расходы оплачивает арендатор.
Жилой комплекс с инфраструктурой на закрытой территории
15. Все ли застройщики сразу предлагают управление – сдачу в аренду?
Практически все, хотя многие собственники предпочитают работать через агентство, с которым покупали жилье. Некоторые живущие в Камбодже постоянно весь процесс берут на себя – законодательных ограничений на аренду здесь нет.
Налог на аренду для нерезидентов составляет 14% с каждого зарегистрированного контракта. Честно говоря, большинство владельцев, в том числе местные, ничего не регистрируют и, соответственно, не платят. Это – серая зона, реальных проверок пока нет, хотя на будущее эти расходы стоит учитывать.