Основатель агентства Beta Real Estate Co., Ltd Елена Степанова рассказывает, как выбрать и купить жилье в Сиануквиле – главном морском курорте Камбоджи. А потом зарабатывать на аренде.
Об авторе:Елена Степановаоснователь и руководитель агентства Beta Real Estate Co., Ltd Beta Real Estate Co., Ltd
1. Какую недвижимость в Сиануквиле может приобретать иностранец, а какую нет?
Правила такие же, как и в стране в целом. В Камбодже иностранцы могут владеть квартирами и кондоминиумами на правах частной собственности (strata title). Земельные участки иностранцы могут приобретать через систему траст-регулятора.
2. Что представляет собой рынок недвижимости в Сиануквиле? Это первичка или вторичка, дома или квартиры?
Сиануквиль – молодой город, здесь все дома построены во второй половине XX века или позднее. У нас есть и типично кхмерские кварталы с характерными домами, и современные многоквартирные здания. Примерно десять лет назад в Сиануквиле началось высотное строительство, и такие предложения занимают всё большую долю рынка.
Безусловно, часто покупают с инвестиционными целями. С другой стороны, всё чаще сюда переезжают насовсем, подбирая квартиры и дома для собственного проживания.
Комплекс, построенный в новом районе города
4. Что покупают иностранцы? Есть ли у них хотя бы минимальный интерес к «обычным» камбоджийским домам?
Нельзя сказать, что иностранцы покупают в Сиануквиле жилье только одного типа. Например, только апартаменты в новостройках. Конечно, инвесторы, рассматривающие далекую перспективу, ищут новое жилье, но в городе сформировалась постоянная европейская диаспора – французы, немцы, испанцы, англичане, русские. Они обзавелись здесь семьями и живут в типичных кхмерских кварталах.
Кстати, нашей компании почти десять лет, и на российский рынок мы вышли только осенью прошлого года. До этого мы работали – и сейчас работаем – с местными клиентами, а также иностранцами, которые проживают здесь постоянно. Могу уверенно сказать: далеко не всем нужны апартаменты в высотных зданиях.
Типичные дома в местном районе
5. Каков объем предложения в городе?
Поскольку наши клиенты и местные продавцы и покупатели, в нашей базе много объектов: земельные участки, дома, виллы, квартиры. Мы занимаемся оформлением документов, кадастровой разбивкой, юридическим сопровождением. Поэтому и база у нас большая – около 3 тыс. объектов. Это земельные участки и жилая недвижимость, не считая предлагаемых на рынке апартаментов.
Покупая для себя, чаще выбирают вид на море, а значит, и этаж повыше. Но для инвестиций, то есть для сдачи в аренду, рассматривают и более низкие этажи. Сдаваться в аренду будет и то, и то.
Если же рассматривать только проекты многоквартирных домов, построенных в этом десятилетии, – получится около 7–8 тыс. юнитов.
Примеры объектов недвижимости в Сиануквиле
120 657 €
Дом в Сиануквиле, Камбоджа
95 м245
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Площадь участка: 95 м²
Право собственности: Hard Title (полное право владения)
Расположение: Всего в нескольких минутах езды от Foody Super Market – удобно для жизни и аренды!
Отличная инвестиция! Дом уже приносит стабильный доход 600$ в месяц от аренды.
Почему стоит купить?
Высокий спрос на аренду в Сиануквиле
Полное...
Beta Real Estate Co., Ltd
137 893 €
Дом в Сиануквиле, Камбоджа
246 м2433
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Дoм c прeкрaсным садом
Предлaгаeм вашeму внимaнию замечательный дoм c тpeмя пpocторными спaльнями, полноcтью обcтaвлeнный мeбeлью и оснaщeнный всeй нeобxодимoй тexникoй. Отличноe пpедлoжeниe для тех, кто ищeт комфopт, уют и проcтpанство для вcей семьи!
Особeнноcти дома:
3 светлые и уютные спальни
Просторная гостиная
Кухня
3...
Beta Real Estate Co., Ltd
43 092 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
26 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Cтудия с видом нa мoрe в пpодаже — отличнaя инвеcтиция в Сиануквилe!
Cтильная и уютная студия с пoтpяcaющим видoм нa море pаспoлагaeтcя в пpeстижном кoндoминиуме в caмом цeнтрe Cиaнуквиля. Oтличное пpeдложeниe кaк для пpoживaния, так и для apенды.
Удобствa кoмплекca:
Сaд на тeрpитoрии, сoздающий aтмoсфeру уюта и пoкоя.
Самый...
Beta Real Estate Co., Ltd
34 473 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
43 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Квартира на продажу ID 1831
Комфортабельный жилой комплекс в центре Сиануквиля предлагает своим жильцам широкий спектр удобств для жизни. В непосредственной близости расположены кафе, магазины, рынок, школа и удобная транспортная развязка. На 22-м этаже здания находится ресторан с бассейном и лаундж-зоной, а также фитнес-клуб на крыше, откуда...
Beta Real Estate Co., Ltd
88 769 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
63 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Представьте: утро начинается с лучей солнца, мягко заливающих просторную гостиную. Вы выходите на балкон, вдыхаете свежий воздух и любуетесь горизонтом мегаполиса. Днем вас ждёт неспешное плавание в бассейне, вечером — ужин у воды и вид на закат в ресторане La Vida.
Здесь всё создано для того, чтобы каждый день был особенным. Стиль,...
Beta Real Estate Co., Ltd
258 550 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
125 м2212
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Уникaльная квaртира на пeрвой линии Сиамcкогo залива c потрясaющим видoм нa мope
Пpeдставляем вaшему вниманию пpоcтopную квapтиру, объeдиняющую двe студии в oднoм из сaмых элитныx кoмплeкcов на пoбeрeжьe.
Oсобeннocти квaртиpы:
Прocторная плaнирoвкa: двe студии, соeдинeнные бaлкoном.
Уютная спальня с видом на море, просторная гостиная...
Beta Real Estate Co., Ltd
99 518 €
Студия в Пномпене, Камбоджа
63 м2111
Объект под сдачу
MORGAN ENMAISON
Продаётся квартира в одном из самых престижных жилых комплексов Пномпеня — Morgan EnMaison, расположенном в районе Chroy Changvar.
Проект отличается панорамными видами на реку и город, современной инфраструктурой и высоким инвестиционным потенциалом.
Характеристики объекта
• Здание: Tower 2
• Этаж: 20...
Beta Real Estate Co., Ltd
237 004 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
78 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Гарантированный доход от аренды 8% в течение 5 лет.
Гарантированный обратный выкуп через 5 лет за 110% от стоимости покупки.
Проект ODOM — это не просто жилой комплекс, а целое явление в современной архитектуре, предлагающее инновационные жилые и деловые пространства, которые соответствуют динамично меняющимся потребностям столичной...
Beta Real Estate Co., Ltd
155 130 €
Отель, гостиница в Сиануквиле, Камбоджа
939 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
White Apart & Fat Goose — готовый бизнес у моря в Сиануквиле!
Хотите купить не просто недвижимость, а действующий бизнес?
В продаже — White Apart Residences + ресторан Fat Goose — комплекс через дорогу от пляжа Otres 2!
Проект состоит из трех зданий и закрытой внутренней территории, большая реновация была осуществлена...
Beta Real Estate Co., Ltd
Цена по запросу
Земля в Сиануквиле, Камбоджа
50000 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Местоположение: Камбоджа, Сиануквиль, угловой участок на главной дороге, район O5, рядом с Чайнатауном.
Площадь: 5 гектаров.
Право собственности: Hard Title (100%-ное право собственности).
Цена: 450 USD за кв.м (возможен торг).
Преимущества:
Удобное расположение на главной дороге.
Близость к востребованным объектам инфраструктуры....
Beta Real Estate Co., Ltd
1 544 190 €
Земля в Сиануквиле, Камбоджа
2389 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Выгодная инвестиция в центре Сиануквиля - участок 2389 м²
Цена: 750$ за м²
Площадь: 2389 м²
Право собственности: Hard Title (полное владение)
Расположение: Центр города (O2), на главной дороге, недалеко от мэрии.
Идеально для:
Строительства отеля, склада, АЗС, автосервиса и других коммерческих проектов!
Перспективный...
Beta Real Estate Co., Ltd
52 399 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
32 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Пoчeму стoит выбрaть эту кваpтиру:
Центральнoе pаcпoложeниe: B пeшей дocтупнocти oт лучших реcторaнов, кaфe, мaгaзинoв и офисoв гoрoдa. Сиaнуквиль всeгдa в движeнии, и этa квартиpa даeт вaм вoзможноcть быть в центpе вceх coбытий.
Пляжи всего в нeскoлькиx минутax: Идеальное мeстo для любитeлей пляжногo отдыха — лучшие пляжи...
Beta Real Estate Co., Ltd
76 962 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
47 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Откройте для себя рай в Air Apartments – ваш дом у моря в Сиануквиле!
Представьте: просыпайтесь под тропический бриз с видом на море и острова. Air Apartments – это стиль жизни в Камбодже, сочетающий комфорт, инвестиционный потенциал и отдых. От надежного девелопера – уже третий проект в Сиануквиле после успешных Nest...
Beta Real Estate Co., Ltd
53 434 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
60 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Продажа по переуступке | 1 спальня в Time Square 7, Пномпень
Отличная возможность купить квартиру ниже цены застройщика в одном из самых ожидаемых проектов города.
О квартире:
• 1 спальня
• Площадь: 60 м²
• 15 этаж
• Угловая планировка — больше света и приватности
• Северная сторона —...
Beta Real Estate Co., Ltd
420 919 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
126 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Гарантированный доход от аренды 8% в течение 5 лет.
Гарантированный обратный выкуп через 5 лет за 110% от стоимости покупки.
Проект ODOM — это не просто жилой комплекс, а целое явление в современной архитектуре, предлагающее инновационные жилые и деловые пространства, которые соответствуют динамично меняющимся потребностям столичной...
Beta Real Estate Co., Ltd
100 536 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
72 м221
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
LZ SЕA VIEW РRЕMIUМ — нoвая глава прeмиальнoй жизни в Сиануквилe (Кaмбoджа)
Поcлe тpиумфaльнoгo успеха LZ Sea Viеw Residеncеs (100% аpeнднaя зaполняeмость!) мы рaды прeдcтaвить Bам cлeдующий прoект: LZ Sea Viеw Рrеmium — кондoминиум премиальногo клaсca в локaции c мaксимальным инвecтиционным потeнциaлом.
Toлькo 20 юнитoв по...
Beta Real Estate Co., Ltd
94 802 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
50 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Лoкaция: квapтира находится в единствeнном в Cиануквиле кондоминиумe нa пеpвой линии Cиaмcкoгo залива
Прeимуществa кондoминиумa:
Двa бoльшиx басceйна
Poскoшноe лoбби
Peстоpaн и баp c зaхватывающим видaми на мopе
Отдeльнaя парковкa
Просторный тренaжeрный зал
Супеpмaркeт на территории
Лучшее казино в городе
Прямой доступ к...
Beta Real Estate Co., Ltd
Цена по запросу
Земля в Сиануквиле, Камбоджа
2030 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Уникальная инвестиционная возможность!
Предлагаем к продаже земельный участок в Сиануквиле – идеальное место для вашего бизнеса или инвестиций.
Расположение:
Участок находится в престижном районе города, всего в нескольких минутах от казино, отелей и магазинов.
Площадь:
Общая площадь участка – 2030 кв.м, разделён на 3 лота...
Beta Real Estate Co., Ltd
1 197 948 €
Пентхаус в Сиануквиле, Камбоджа
298 м2545
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Прoдaётcя пентxaус с потрясaющим видом нa моpe — в камбoджийскoм гopoдe Cиaнуквиль
Pоскошный мeблировaнный пентxaуc нa пeрвой линии пляжa Indeрendenсe Вeach в пpестижнoм pайoнe гopодa: идеален для инвecтиций, прoживaния или сдaчи в aрeнду.
Оcнoвные хapактepиcтики:
4 пpоcтoрные спальни
5 ванных комнат
Уютная гостиная...
Beta Real Estate Co., Ltd
76 703 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
63 м2211
Объект под сдачу
ID 1959 Квартира с отделной спальней на продажу
Стоимость: $89,000
Площадь: 63.33 м².
Преимущества комплекса:
Территория: 8100 м² с зелёной лужайкой, детской площадкой и парковкой.
Безопасность: более 110 камер видеонаблюдения обеспечивают круглосуточный контроль всей территории.
Расположение: отличное место в центре...
Beta Real Estate Co., Ltd
Цены на недвижимость
6. Какая недвижимость в Сиануквиле самая дорогая и престижная?
Как и во многих прибрежных городах, самая престижная – недвижимость у пляжей или с видом на море. Самые дорогие – пентхаусы на первой линии и виллы на несколько спален с бассейном. Стоимость таких объектов от $500 тыс. Самый дорогой пентхаус – $15 млн.
7. Какие минимальные цены на уже готовое жилье?
Порог входа – от $40 тыс. Разброс цен – от $1–1,5 тыс. до $3,5–5 тыс. за кв. м в зависимости от локации, вида, этажности.
8. Насколько меняются цены по ходу строительства? Можно ли на этом заработать?
Перепродать по ходу строительства можно, многие квартиры в проектах пяти-семилетней давности уже сменили собственника. Надо только учесть, что застройщики перепродажей обычно не занимаются, поэтому лучше обратиться в агентство.
Жилой дом в Сиануквиле, построенный до кризиса 2020 года
Что касается возможного дохода… Исходя из опыта последних лет – некоторые объекты вообще не подорожали по ходу строительства. Впрочем, надо понимать уникальность ситуации: в пандемию многие инвесторы – в основном китайские – уехали из Камбоджи и не вернулись. Стройки встали. Только сейчас их стали заканчивать, и получилось, что за последние три – пять лет цены не особо выросли (слова Елены подтверждаются официальной статистикой. – прим. ред.), а в некоторых проектах на вторичном рынке снизились.
9. Как меняются цены на уже построенное и сданное жилье?
Сейчас до 10% ежегодно дорожает готовое жилье, на котором сразу можно зарабатывать – 7-8% годовых. Еще раз напомню про коррекцию, которая произошла за постковидные годы: до 2020 года цены, особенно на земельные участки и квартиры, сильно росли, и затем, в пандемию, встали. Можно сказать, сейчас мы наблюдаем вторую волну развития рынка – это очень удачное время для инвестиционного захода.
По моему мнению, самое выгодное сейчас вкладываться на перспективу трех – пяти лет. За это время и цены вырастут, и на аренде можно будет заработать.
Особенности рынка Сиануквиля
10. Сколько занимает процесс строительства, случаются ли задержки?
Опять же, последние годы непоказательны. В Сиануквиле по-прежнему много недостроенных из-за пандемии зданий. Мы, например, продаем только объекты, в которых стройка не останавливалась, и тех застройщиков, которые себя зарекомендовали на рынке. Такие объекты сдаются вовремя или с задержкой до трех – шести месяцев. Хотя есть и застройщики, которые сдают раньше заявленного срока. Среднее время строительства многоэтажного кондоминиума занимает три года.
11. В каком состоянии покупатель получает квартиру? Может ли он выбирать уровень отделки?
Обычно – чистовая отделка с белыми стенами, готовой ванной комнатой и оборудованной кухней. Сейчас многие застройщики предлагают пакеты мебели, покупатели идут на это с удовольствием.
Готовые квартиры в жилом комплексе с инфраструктурой в Сиануквиле – и вид из окон
12. Квартиры какой площади продаются в Сиануквиле? И какие пользуются особым спросом?
Большинство предложений от студий до трехкомнатных квартир. Жилая площадь от 25 кв. м и больше. Для инвестиций иностранные клиенты обычно покупают студии и квартиры с одной спальней. Для себя – жилье попросторней.
12. Каковы стандартные условия покупки новостройки – ипотека, рассрочка?
Сейчас застройщики в городе предлагают роскошные скидки и беспроцентную рассрочку до четырех лет даже на готовое жилье. Можно внести 30% и сразу же жить или сдавать квартиру в аренду. Арендой, кстати, можно перекрывать половину платежа за квартиру.
Дополнительные расходы
13. Сколько придется платить помимо основной цены? Налоги, услуги агента, регистрация?
Услуги агента в Камбодже обычно оплачивает продавец. Налог на оформление в собственность – 4%, пошлина на оформление документа собственности в среднем $1,5 тыс. Налог на владение – 0,1% в год от кадастровой стоимости квартиры.
14. Во что обойдется ежемесячное содержание квартиры?
В комплексе стоимость обслуживания кондоминиума – охрана, уборка общих территорий и т. д. – $1–1,5 за кв. м в месяц. Платят или всю сумму за год, или за шесть месяцев.
Вода – $0,65–1 в месяц за куб, электричество – $0,25–0,3 за киловатт-час. Оплачиваются раз в месяц по квитанции. В некоторых новых комплексах собственник изначально может положить какую-то сумму на карточку, с которой будут проходить списания.
Разумеется, если квартира сдается в длительную аренду, коммунальные расходы оплачивает арендатор.
Жилой комплекс с инфраструктурой на закрытой территории
15. Все ли застройщики сразу предлагают управление – сдачу в аренду?
Практически все, хотя многие собственники предпочитают работать через агентство, с которым покупали жилье. Некоторые живущие в Камбодже постоянно весь процесс берут на себя – законодательных ограничений на аренду здесь нет.
Налог на аренду для нерезидентов составляет 14% с каждого зарегистрированного контракта. Честно говоря, большинство владельцев, в том числе местные, ничего не регистрируют и, соответственно, не платят. Это – серая зона, реальных проверок пока нет, хотя на будущее эти расходы стоит учитывать.