Основатель агентства Beta Real Estate Co., Ltd Елена Степанова рассказывает, как выбрать и купить жилье в Сиануквиле – главном морском курорте Камбоджи. А потом зарабатывать на аренде.
Об авторе:Елена Степановаоснователь и руководитель агентства Beta Real Estate Co., Ltd Beta Real Estate Co., Ltd
1. Какую недвижимость в Сиануквиле может приобретать иностранец, а какую нет?
Правила такие же, как и в стране в целом. В Камбодже иностранцы могут владеть квартирами и кондоминиумами на правах частной собственности (strata title). Земельные участки иностранцы могут приобретать через систему траст-регулятора.
2. Что представляет собой рынок недвижимости в Сиануквиле? Это первичка или вторичка, дома или квартиры?
Сиануквиль – молодой город, здесь все дома построены во второй половине XX века или позднее. У нас есть и типично кхмерские кварталы с характерными домами, и современные многоквартирные здания. Примерно десять лет назад в Сиануквиле началось высотное строительство, и такие предложения занимают всё большую долю рынка.
Безусловно, часто покупают с инвестиционными целями. С другой стороны, всё чаще сюда переезжают насовсем, подбирая квартиры и дома для собственного проживания.
Комплекс, построенный в новом районе города
4. Что покупают иностранцы? Есть ли у них хотя бы минимальный интерес к «обычным» камбоджийским домам?
Нельзя сказать, что иностранцы покупают в Сиануквиле жилье только одного типа. Например, только апартаменты в новостройках. Конечно, инвесторы, рассматривающие далекую перспективу, ищут новое жилье, но в городе сформировалась постоянная европейская диаспора – французы, немцы, испанцы, англичане, русские. Они обзавелись здесь семьями и живут в типичных кхмерских кварталах.
Кстати, нашей компании почти десять лет, и на российский рынок мы вышли только осенью прошлого года. До этого мы работали – и сейчас работаем – с местными клиентами, а также иностранцами, которые проживают здесь постоянно. Могу уверенно сказать: далеко не всем нужны апартаменты в высотных зданиях.
Типичные дома в местном районе
5. Каков объем предложения в городе?
Поскольку наши клиенты и местные продавцы и покупатели, в нашей базе много объектов: земельные участки, дома, виллы, квартиры. Мы занимаемся оформлением документов, кадастровой разбивкой, юридическим сопровождением. Поэтому и база у нас большая – около 3 тыс. объектов. Это земельные участки и жилая недвижимость, не считая предлагаемых на рынке апартаментов.
Покупая для себя, чаще выбирают вид на море, а значит, и этаж повыше. Но для инвестиций, то есть для сдачи в аренду, рассматривают и более низкие этажи. Сдаваться в аренду будет и то, и то.
Если же рассматривать только проекты многоквартирных домов, построенных в этом десятилетии, – получится около 7–8 тыс. юнитов.
Примеры объектов недвижимости в Сиануквиле
46 393 €
Студия в Сиануквиле, Камбоджа
35 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
LZ SЕA VIEW РRЕMIUМ — нoвая глава прeмиальнoй жизни в Сиануквилe (Кaмбoджа)
Поcлe тpиумфaльнoгo успеха LZ Sea Viеw Residеncеs (100% аpeнднaя зaполняeмость!) мы рaды прeдcтaвить Bам cлeдующий прoект: LZ Sea Viеw Рrеmium — кондoминиум премиальногo клaсca в локaции c мaксимальным инвecтиционным потeнциaлом.
Toлькo 20 юнитoв по...
Beta Real Estate Co., Ltd
109 904 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
54 м²211
Объект под сдачу
Orkide The Royal Condominium — Ваш новый уровень жизни!
Место, где всё создано для комфорта, безопасности и счастья вашей семьи.
Orkide The Royal Condominium — это не просто жильё, это стиль жизни премиум-класса!
Локация мечты
Рядом — лучшие международные детские сады и школы, куда можно дойти пешком.
Территория для...
Beta Real Estate Co., Ltd
2 374 126 €
Отель, гостиница в Сиануквиле, Камбоджа
606 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Продается Апарт-отель в Сиануквиле — готовый бизнес с высоким потенциалом
8-этажное здание
Всего 24 квартиры:
— 4 квартиры с 2 спальнями (6-7 этаж)
— 20 квартир с 1 спальней
Полностью меблировано: кровати, шкафы, кондиционеры, кухня, санузлы, гостиные
Удобства:
— Фитнес-зал
— Лифт
— Генератор...
Beta Real Estate Co., Ltd
127 185 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
50 м²111
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Прекрасная однокомнатная квартира с видом на море в первой линии
Описание:
Уютная однокомнатная квартира с панорамным видом на море, полностью меблированная и оборудованная всем необходимым
Инфраструктура комплекса:
Два живописных бассейна
Современный тренажерный зал
SPA-зона
Роскошный лобби с...
Beta Real Estate Co., Ltd
48 241 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
50 м²211
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира на продажу – Тип B1
Просторная квартира с 1 спальней (планировка B1) общей площадью 50 кв.м, расположенная на 7 этаже.
Тип: 1 спальня (B1)
Площадь: 50 кв.м
Этаж: 7
Изначальная цена: $63,216
Скидка: 10%
Цена со скидкой: $56,894
Квартира имеет удобную и...
Beta Real Estate Co., Ltd
97 297 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
85 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Сиaнуквиль, преcтижный жилой кoмплекс с премиaльной инфpаструктурой
Идeaльный выбop для кoмфopтнoй жизни у мoря или выгодной инвeстиции!
Вoзможнocть cтaбильнoго доxoда oт aрeнды
Пеpcпeктивa роcтa стoимocти пocле ввoдa в экcплуaтaцию
Стoимoсть бeз cкидки: $127’500
️ Ценa cо cкидкой (10%): $114’750
Брoниpование: $500
️...
Beta Real Estate Co., Ltd
98 950 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
75 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
Сиaнуквиль, преcтижный жилой кoмплекс с премиaльной инфpаструктурой
Идeaльный выбop для кoмфopтнoй жизни у мoря или выгодной инвeстиции!
Вoзможнocть cтaбильнoго доxoда oт aрeнды
Пеpcпeктивa роcтa стoимocти пocле ввoдa в экcплуaтaцию
Стoимoсть бeз cкидки: $116’700
️Ценa cо cкидкой (10%): $105’030
Брoниpование: $500...
Beta Real Estate Co., Ltd
91 573 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
76 м²321
Объект под сдачу
Квартира в современном комплексе R&F City с 2 спальнями!
Цена: 108 000$
Рассрочка 0% на 36 месяцев
Первоначальный взнос — 15% = 16 200$
Общая площадь: 76 м²
Жилая площадь: 60 м²
Идеальный вариант для комфортной жизни или высокодоходной инвестиции в одном из самых динамично развивающихся районов города!...
Beta Real Estate Co., Ltd
10 174 824 €
Отель, гостиница в Сиануквиле, Камбоджа
1909 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Курорт на 32 номера, полностью меблированный и оборудованный всем необходимым для комфортного отдыха: кондиционеры, кровати, шкафы, столы со стульями, телевизоры.
На териитории:
Просторный ресторан
Два бассейна
Генератор, обеспечивающий бесперебойное электроснабжение
Парковка
Площадь участка: 1909 кв.м
Расположение: Сиануквиль,...
Beta Real Estate Co., Ltd
2 297 475 €
Земля в Сиануквиле, Камбоджа
4516 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Пpодаeтся уникальный зeмeльный участок с видoм на мoрe в кaмбoджийском гoрoдe Cиaнуквиль
Идeaльное меcто для инвеcтиций в будущеe!
Ocoбeнности учacтка:
Плoщaдь: 4516 кв.м.
Рaспoлoжeниe: сиануквильcкий пoрт — oднo из cамых пeрcпективных и развивaющиxся мест гoрoда.
Вид: пaнopамный вид нa мopе.
Цeна: 600 USD/кв.м....
Beta Real Estate Co., Ltd
75 718 €
Квартира в Сиануквиле, Камбоджа
47 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Откройте для себя рай в Air Apartments – ваш дом у моря в Сиануквиле!
Представьте: просыпайтесь под тропический бриз с видом на море и острова. Air Apartments – это стиль жизни в Камбодже, сочетающий комфорт, инвестиционный потенциал и отдых. От надежного девелопера – уже третий проект в Сиануквиле после успешных Nest...
Beta Real Estate Co., Ltd
347 894 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
111 м²323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Гарантированный доход от аренды 8% в течение 5 лет.
Гарантированный обратный выкуп через 5 лет за 110% от стоимости покупки.
Проект ODOM — это не просто жилой комплекс, а целое явление в современной архитектуре, предлагающее инновационные жилые и деловые пространства, которые соответствуют динамично меняющимся потребностям столичной...
Beta Real Estate Co., Ltd
75 392 €
Студия в Пномпене, Камбоджа
42 м²111
Объект под сдачу
Шикарная студия 41.92 м2 в самом центре Пномпеня.
Топ-локация в районе BKK1 — рестораны, магазины, банки, школы и больницы рядом
Японское качество обслуживания
Умная система Smart Home
Престижная Harrods International Academy напротив
Магазины и кафе в пешей доступности
Детская игровая зона и площадка
7 этажей парковки
Сад...
Beta Real Estate Co., Ltd
70 310 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
75 м²321
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира на продажу – Тип A1
Просторная квартира с 2 спальнями (планировка A1) общей площадью 75 кв.м, расположенная на 7 этаже.
Тип: 2 спальни (A1)
Площадь: 75 кв.м
Этаж: 7
Изначальная цена: $96,580
Скидка: 10% + дополнительная скидка $4,000
Итоговая цена: $82,922
Квартира имеет удобную и продуманную планировку,...
Beta Real Estate Co., Ltd
297 614 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
260 м²434
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Просторная квартира с террасой в историческом центре Пномпеня!!!
Уникальная квартира площадью 260 м² расположена на 3–4 этажах атмосферного старого дома в самом сердце исторического центра Пномпеня — напротив Национального музея и всего в 3 минутах пешком от Королевского дворца.
Это редкая возможность жить или инвестировать...
Beta Real Estate Co., Ltd
161 101 €
Дом в Сиануквиле, Камбоджа
246 м²433
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Дoм c прeкpacным cадом
Замечaтельный дoм с тремя просторными спaльнями, пoлнocтью oбставленный мeбелью и оcнащeнный вceй нeoбходимoй тeхникoй. Oтличноe прeдлoжeниe для тех, ктo ищeт комфopт, уют и пpострaнствo для вcей сeмьи!
Oсобеннoсти домa:
3 cветлые и уютныe спальни
Проcтoрная гocтиная
Кухня
3 ванные комнаты
Вся имеющаяся...
Beta Real Estate Co., Ltd
44 999 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
43 м²211
Онлайн-показУдалённая сделка
Kingston Royal Phnom Penh — один из самых доступных входов в недвижимость в столице Камбоджи.
Локация — топ: район Русского рынка, где всегда есть спрос.
Квартиры с 1 и 2 спальнями — удобные, продуманные, без потери площади.
Внутри комплекса:
бассейн, джакузи, сауна, спортзал — уровень, который реально привлекает...
Beta Real Estate Co., Ltd
847 902 €
Земля в Сиануквиле, Камбоджа
2000 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Уникальная возможность для инвестиций - земельный участок в Сиануквиле
Описание объекта:
Тип: Земельный участок
Площадь: 2000 кв.м
Право собственности: Hard Title (юридически подтвержденное право собственности)
Расположение: Рядом с казино Kompong Deva
Преимущества локации:
Удобный выезд на национальную дорогу №4...
Beta Real Estate Co., Ltd
414 115 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
126 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Гарантированный доход от аренды 8% в течение 5 лет.
Гарантированный обратный выкуп через 5 лет за 110% от стоимости покупки.
Проект ODOM — это не просто жилой комплекс, а целое явление в современной архитектуре, предлагающее инновационные жилые и деловые пространства, которые соответствуют динамично меняющимся потребностям столичной...
Beta Real Estate Co., Ltd
57 000 €
Квартира в Пномпене, Камбоджа
35 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Однoкомнaтнaя квaртира в Тimе Squаre 8
Ищетe стильнoе и выгoдное жильё в Пномпeнe? Paccмoтрите как вaриант oднокoмнaтную квapтиpу в Тimе Square 8 — жилом кoмплeксe бизнеc-клaccа в рaйoне Tул Tум Пoнг. Этo идеaльный выбop для жизни, инвеcтиций и aрeнды!
Пaноpaмные oкнa с потрясaющим видом нa гopод
Пoлнocтью обoрудованная кухня и...
Beta Real Estate Co., Ltd
Цены на недвижимость
6. Какая недвижимость в Сиануквиле самая дорогая и престижная?
Как и во многих прибрежных городах, самая престижная – недвижимость у пляжей или с видом на море. Самые дорогие – пентхаусы на первой линии и виллы на несколько спален с бассейном. Стоимость таких объектов от $500 тыс. Самый дорогой пентхаус – $15 млн.
7. Какие минимальные цены на уже готовое жилье?
Порог входа – от $40 тыс. Разброс цен – от $1–1,5 тыс. до $3,5–5 тыс. за кв. м в зависимости от локации, вида, этажности.
8. Насколько меняются цены по ходу строительства? Можно ли на этом заработать?
Перепродать по ходу строительства можно, многие квартиры в проектах пяти-семилетней давности уже сменили собственника. Надо только учесть, что застройщики перепродажей обычно не занимаются, поэтому лучше обратиться в агентство.
Жилой дом в Сиануквиле, построенный до кризиса 2020 года
Что касается возможного дохода… Исходя из опыта последних лет – некоторые объекты вообще не подорожали по ходу строительства. Впрочем, надо понимать уникальность ситуации: в пандемию многие инвесторы – в основном китайские – уехали из Камбоджи и не вернулись. Стройки встали. Только сейчас их стали заканчивать, и получилось, что за последние три – пять лет цены не особо выросли (слова Елены подтверждаются официальной статистикой. – прим. ред.), а в некоторых проектах на вторичном рынке снизились.
9. Как меняются цены на уже построенное и сданное жилье?
Сейчас до 10% ежегодно дорожает готовое жилье, на котором сразу можно зарабатывать – 7-8% годовых. Еще раз напомню про коррекцию, которая произошла за постковидные годы: до 2020 года цены, особенно на земельные участки и квартиры, сильно росли, и затем, в пандемию, встали. Можно сказать, сейчас мы наблюдаем вторую волну развития рынка – это очень удачное время для инвестиционного захода.
По моему мнению, самое выгодное сейчас вкладываться на перспективу трех – пяти лет. За это время и цены вырастут, и на аренде можно будет заработать.
Особенности рынка Сиануквиля
10. Сколько занимает процесс строительства, случаются ли задержки?
Опять же, последние годы непоказательны. В Сиануквиле по-прежнему много недостроенных из-за пандемии зданий. Мы, например, продаем только объекты, в которых стройка не останавливалась, и тех застройщиков, которые себя зарекомендовали на рынке. Такие объекты сдаются вовремя или с задержкой до трех – шести месяцев. Хотя есть и застройщики, которые сдают раньше заявленного срока. Среднее время строительства многоэтажного кондоминиума занимает три года.
11. В каком состоянии покупатель получает квартиру? Может ли он выбирать уровень отделки?
Обычно – чистовая отделка с белыми стенами, готовой ванной комнатой и оборудованной кухней. Сейчас многие застройщики предлагают пакеты мебели, покупатели идут на это с удовольствием.
Готовые квартиры в жилом комплексе с инфраструктурой в Сиануквиле – и вид из окон
12. Квартиры какой площади продаются в Сиануквиле? И какие пользуются особым спросом?
Большинство предложений от студий до трехкомнатных квартир. Жилая площадь от 25 кв. м и больше. Для инвестиций иностранные клиенты обычно покупают студии и квартиры с одной спальней. Для себя – жилье попросторней.
12. Каковы стандартные условия покупки новостройки – ипотека, рассрочка?
Сейчас застройщики в городе предлагают роскошные скидки и беспроцентную рассрочку до четырех лет даже на готовое жилье. Можно внести 30% и сразу же жить или сдавать квартиру в аренду. Арендой, кстати, можно перекрывать половину платежа за квартиру.
Дополнительные расходы
13. Сколько придется платить помимо основной цены? Налоги, услуги агента, регистрация?
Услуги агента в Камбодже обычно оплачивает продавец. Налог на оформление в собственность – 4%, пошлина на оформление документа собственности в среднем $1,5 тыс. Налог на владение – 0,1% в год от кадастровой стоимости квартиры.
14. Во что обойдется ежемесячное содержание квартиры?
В комплексе стоимость обслуживания кондоминиума – охрана, уборка общих территорий и т. д. – $1–1,5 за кв. м в месяц. Платят или всю сумму за год, или за шесть месяцев.
Вода – $0,65–1 в месяц за куб, электричество – $0,25–0,3 за киловатт-час. Оплачиваются раз в месяц по квитанции. В некоторых новых комплексах собственник изначально может положить какую-то сумму на карточку, с которой будут проходить списания.
Разумеется, если квартира сдается в длительную аренду, коммунальные расходы оплачивает арендатор.
Жилой комплекс с инфраструктурой на закрытой территории
15. Все ли застройщики сразу предлагают управление – сдачу в аренду?
Практически все, хотя многие собственники предпочитают работать через агентство, с которым покупали жилье. Некоторые живущие в Камбодже постоянно весь процесс берут на себя – законодательных ограничений на аренду здесь нет.
Налог на аренду для нерезидентов составляет 14% с каждого зарегистрированного контракта. Честно говоря, большинство владельцев, в том числе местные, ничего не регистрируют и, соответственно, не платят. Это – серая зона, реальных проверок пока нет, хотя на будущее эти расходы стоит учитывать.