Как продать недвижимость в Германии: практический разбор для россиян

Об авторе: Любовь Баумгертнер управляющий директор L&B Immobiliya

Можно ли продать недвижимость в Германии и мешают ли санкции

Продать может любой владелец, даже не выезжая из своей страны и даже не имея на руках загранпаспорта.

Мы полностью сопровождаем такие сделки либо по доверенности, либо как переводчики-сопроводители, если продавец приезжает лично. Категорий собственников, которые «не могут продать», в нашей практике пока не встречалось. В целом, думаю, любые вопросы решаемы.

Могу выделить единственную группу продавцов, с которыми возможны процедурные сложности, – это наследники. Если человек еще не вступил в наследство или вступил «у себя на родине», но не оформил в Германии Erbschein (свидетельство о праве на наследство), продажа обычно упирается именно в это.

Обращений по Erbschein в последнее время стало больше. И я сразу предупреждаю клиентов: то, что выглядит простым на бумаге, нередко занимает около года и больше из-за переписки с немецкими госорганами и оформления дополнительных документов на родине продавца.

Дюссельдорф (фотобанк Prian)

Главная сложность после 2022 года – как получить деньги

Юридически продажа недвижимости практически во всех случаях возможна. А вот фактически получить средства за продажу с 2022 года стало проблематичнее.

При этом «тупиком» это тоже не является, мы всегда находим какой-то выход. Например, оплата в банке третьей страны, переводы на конкретные банки в РФ из конкретных банков Германии, расчеты через онлайн-банки и другие варианты. Каждый случай мы рассматриваем индивидуально.

Продавцам-иностранцам важно знать, что провести расчеты наличными не получится. С 1 апреля 2023 года в Германии действует соответствующий запрет. Если раньше можно было оплатить наличными и получить квитанцию, то по сделкам, заключенным с этой даты, признаётся только перевод на банковский счет. При этом нужно представить нотариусу подтверждение поступления средств, без этого он не закажет окончательную перерегистрацию права собственности в поземельной книге.

Идеальный случай – если у продавца есть счет в Германии. Если его нет, подойдет счет в третьей стране или счет в конкретных банках РФ, с которыми работают конкретные банки Германии. Мы заранее обсуждаем этот вопрос и помогаем советом.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Выгодно ли продавать недвижимость в Германии в 2026 году

Мне часто задают вопрос, стоит ли вообще продавать сейчас: «вроде бы рынок за три года просел». Я бы не сказала, что он просел, просто нет того стремительного роста, который был до начала 2022 года.

Примерно с 2008 по 2022 год цены на недвижимость почти во всех городах Германии (и конкретно в Берлине) двигались только вверх; в некоторых регионах – до 10% в год. С начала 2022 цены слегка упали – примерно до уровня пары лет до этого, но с 2024 года снова просматривается тенденция роста.

Поэтому владельцы, которые купили недвижимость пять – десять лет назад и раньше, в любом случае сделали удачное вложение и могут продать с хорошей выгодой. А с учетом нестабильной политической ситуации и неизвестности, что будет дальше, я считаю, что сейчас – неплохой момент для выгодной продажи.

Вот что продается в Германии сегодня

85 000 €

Отель, гостиница в Цвиккау, Германия

660 м²

Вашему вниманию предлагается 4-х этажное здание отеля «Golden Loewe». Общая площадь составляет 660 кв.м., включая 16 номеров, 2 квартиры для собственника (или люкс номера) . На первом этаже находится ресторан на 30 посадочных мест. Также есть возможность сделать внутри Биргартен тоже примерно на 30 посадочных мест. Есть огромный...

L&B Immobiliya

950 000 €

Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия

528 м²

Предлагаются 12 хорошо сданных в аренду, качественно отремонтированных квартир 1–2 комнаты в Пирмасенсе. Общая жилая площадь составляет около 528 м². Квартиры расположены в 2 соседних зданиях, построенных капитально в 1900 и 1938 годах. Окна: пластиковые с изоляционным стеклом, с шумоизоляцией со стороны улицы Входные двери:...

L&B Immobiliya

38 500 €

Дом в Лейпциге, Германия

190 м² 10

Вашему вниманию представляется здание под капитальный ремонт, расположенное в центральной части города Лейсниг, Саксония. Здание имеет площадь 190 м2 и расположено на участке площадью 280 м2. Дом был построен в 1865 году и находится под защитой памятников архитектуры. Здание имеет историческое значение, поскольку в нем родился генерал Фридрих...

L&B Immobiliya

315 000 €

Дом в Альтенбурге, Германия

450 м² 20

Продаётся здание, требующее ремонта, расположенное в очень хорошем районе города Альтенбург. Объект включает 7 жилых квартир общей площадью около 450 м². Площадь земельного участка составляет примерно 500 м². Имеется возможность обустроить парковочные места во дворе со стороны задней части участка. Здание в настоящее время...

L&B Immobiliya

69 000 €

Квартира в Вуппертале, Германия

55 м² 3

Эта ухоженная трехкомнатная квартира на первом этаже многоквартирного дома, построенного в 1960 году, представляет собой привлекательную инвестиционную возможность. Квартира сдается в аренду надежным арендаторам с 2014 года и идеально подходит для долгосрочных инвестиций. Ежемесячная арендная плата, включая коммунальные услуги, составляет 494...

L&B Immobiliya

296 000 €

Отель, гостиница в Герлице, Германия

1900 м²

Вашему вниманию представляется здание отеля размером около 1900 м2, расположенное на участке примерно 800 м2. Здание было построено в 1891 году и требует ремонта. Возможно переоборудование здание в апартаменты или квартиры. Схемы планировок предоставим по запросу. Люккендорф относится к городу Ойбин, на юго-востоке Саксонии, на границе с...

L&B Immobiliya

32 000 €

Квартира в Цвиккау, Германия

60 м² 3 1

Вашему вниманию предлагается 3-х комнатная квартира, расположенная на 3-ем этаже в 4-х этажном старинном доме. За последние года дом был модернизирован и санирован. По всему периметру дома простирается подвальное помещение, отопление поэтажное и осуществляется с помощью аккумуляционных нагревателей, работающих в двух циклах: накапливания и...

L&B Immobiliya

55 900 €

Квартира в Вуппертале, Германия

33 м² 1

Предлагаемая квартира находится в прекрасном историческом здании 1899 года постройки, которое за последние годы было полностью отреставрировано и модернизировано. Квартира расположена на верхнем, 4-м этаже, её жилая площадь составляет примерно 34 м². Она была полностью отремонтирована и оснащена новой центральной газовой системой...

L&B Immobiliya

84 900 €

Квартира в Кёльне, Германия

65 м² 3 1 1

Предлагается 3-комнатная квартира типа D. Квартира и многоквартирный дом расположены на земельном участке, находящемся в праве застройки с 1972 года. Срок действия права застройки составляет 99 лет и истекает в 2071 году. Вся сумма арендной платы за право застройки уже полностью выплачена, поэтому для нового собственника дополнительные расходы...

L&B Immobiliya

64 900 €

Квартира в Кёльне, Германия

40 м² 2 1 1

Предлагается 2-комнатная квартира типа B. Квартира и многоквартирный дом расположены на земельном участке, находящемся в праве застройки с 1972 года. Срок действия права застройки составляет 99 лет и истекает в 2071 году. Вся сумма арендной платы за право застройки уже полностью выплачена, поэтому для нового собственника дополнительные расходы...

L&B Immobiliya

74 900 €

Квартира в Кёльне, Германия

50 м² 2 1 1

Предлагается 2-комнатная квартира типа C. Квартира и многоквартирный дом расположены на земельном участке, находящемся в праве застройки с 1972 года. Срок действия права застройки составляет 99 лет и истекает в 2071 году. Вся сумма арендной платы за право застройки уже полностью выплачена, поэтому для нового собственника дополнительные расходы...

L&B Immobiliya

84 900 €

Квартира в Кёльне, Германия

65 м² 3

L&B Immobiliya

75 000 €

Квартира в Эссене, Германия

43 м² 2

Эта очаровательная 2-комнатная квартира находится на 1-м этаже ухоженного многоквартирного дома, построенного в 1906 году, в популярном районе Альтенссен. Квартира площадью около 43 м² имеет продуманную планировку и идеально подходит для одного человека или пары. Помещение было отремонтировано несколько лет назад и находится в хорошем...

L&B Immobiliya

30 000 €

Квартира в Цвиккау, Германия

45 м² 2

Квартира расположена в ухоженном многоквартирном доме в тихом жилом районе города Хоэнштайн-Эрнстталь. Она находится на 3-м этаже и при жилой площади около 45 м² предлагает комфортное пространство для проживания, которое особенно хорошо подойдёт для пожилых людей или пары. Меблированная квартира включает в себя уютную спальню, светлую...

L&B Immobiliya

190 000 €

Квартира в Берлине, Германия

64 м² 2 1

Эта привлекательная двухкомнатная мезонет-квартира расположена в заднем корпусе ухоженного комплекса зданий начала 1900-х годов. Квартира занимает первый и второй этаж пятиэтажного дома и имеет общую площадь около 64 м². Квартира находится в защищённой части заднего здания, что обеспечивает особенно тихую жилую атмосферу. Оба этажа имеют...

L&B Immobiliya

49 000 €

Квартира в Оберхаузене, Германия

44 м² 1

Эта ухоженная и просторная однокомнатная квартира, расположенная на 4-м этаже пятиэтажного многоквартирного дома 1976 года постройки, представляет собой идеальную возможность для инвесторов. С жилой площадью около 43,89 м² квартира впечатляет продуманной планировкой. Квартира была отремонтирована примерно в 2020 году и после этого вновь...

L&B Immobiliya

19 900 €

Квартира в Гере, Германия

35 м² 1

Мы обращаем ваше внимание на то, что дом находится в плохом состоянии и не полностью заселён. Именно на этом и основана цена продажи. Тем не менее эта хорошо сдаваемая однокомнатная квартира расположена на 3 этаже ухоженного многоквартирного дома с общим количеством 30 жилых единиц, находящегося в спокойном районе популярного квартала Геры...

L&B Immobiliya

47 000 €

Доходный дом в Плауэне, Германия

280 м²

Здание находится на одной из престижных улиц Плауэн. Небольшая прогулка по улице показывает, что почти все здания в этом районе уже отремонтированы и отличаются высоким качеством. Большинство жителей района, по всей видимости, относятся к обеспеченным слоям населения. Здание предназначено для капитального ремонта, однако недавно в нём были...

L&B Immobiliya

172 000 €

Дом в Крецшау, Германия

270 м² 10

Вашему вниманию представляется санированный и полностью сданный в аренду дом на 5 квартир с центральным расположением в городе Крецшау. Дом имеет площадь 270 м2 и находится на участке размером 589 м2. На первом этаже расположена большая квартира 92 м2, на втором этаже – 2 квартиры по 47 м2 и на третьем этаже – 2 квартиры по 42 м2....

L&B Immobiliya

66 000 €

Дом в Хельмштедте, Германия

200 м² 4

Предлагаемый дом стоит на участке площадью примерно 171 м² и включает четыре квартиры общей площадью около 200 м². В пристройках на первом этаже бокового и заднего дома нет данных о площади. Коммуникации: вода, электричество, канализация подключены к общественной сети. Вода и электричество были недавно проведены. Отопление ещё...

L&B Immobiliya

Посмотреть ещё 409 похожих объектов

С чего начать и можно ли обойтись без риелтора

Теоретически собственник может сделать всё сам: разместить объявление на общеизвестных порталах и обратиться к нотариусу. Но я всё-таки советую работать с профессиональным немецким маклером.

Как процесс выглядит у нас

Мы делаем бесплатную и ни к чему не обязывающую оценку текущей стоимости недвижимости.
Размещаем объявления по оценочной стоимости или по цене, которую хочет продавец, на самых крупных порталах.
Предлагаем объект своему кругу покупателей.
Найдя серьезного покупателя, ведем сделку с полным сопровождением до получения денег и перерегистрации права собственности в поземельной книге.

Поэтому рекомендую начать продажу с обращения к маклеру: как минимум вы бесплатно получите оценку стоимости вашего объекта от специалиста и консультацию. Как максимум – мы организуем весь процесс под ключ.

Как проходит сделка, если продавец – нерезидент и не приезжает в Германию

У нас, в агентстве L&B Immobiliya, за много лет уже отлажена схема работы с иностранными продавцами. В базовом виде она выглядит так.

Мы находим покупателя.
Направляем продавцу проект доверенности на продажу. Продавец оформляет доверенность у себя на родине на родном языке и ставит апостиль.
Перевод на немецкий делаем в Германии – у присяжного переводчика.
На сделку у нотариуса идет представитель нашей компании по выданной доверенности.
Нотариус оформляет сделку, а покупатель переводит покупную стоимость на заранее оговоренный счет продавца.
Если возникают сложности с переводом на счет, указанный в договоре, мы можем оформить дополнение к договору с новыми банковскими реквизитами.

Эта последняя деталь часто спасает время и нервы. Важно понимать, что иногда проще юридически корректно обновить реквизиты, чем пытаться «продавить» платежный маршрут. В любом случае мы всегда находим индивидуальное решение возникающих проблем.

Доверенность мы оформляем по образцу, который подготовили вместе с нотариусом в соответствии с требованиями немецкого права. Оформить ее можно у любого нотариуса в России или в стране проживания доверителя на языке этой страны.

Иногда местные нотариусы немного меняют формулировки или «подгоняют» отдельные пункты под местное законодательство – это допустимо. Затем доверенность сдается на апостиль (например, в Министерство юстиции или другой орган власти), оригинал пересылается нам в Берлин, и уже здесь мы отдаем его на перевод присяжному переводчику.

Отмечу важное: в последние годы переводы, выполненные иностранными специалистами, немецкий поземельный суд не признаёт, поэтому перевод лучше сразу планировать в Германии.

Панорама Франкфурта (фото Matthias Münning на Unsplash)

К какому нотариусу в Германии можно обратиться

Сделка купли-продажи недвижимости в Германии заключается только через государственного нотариуса.

При этом нотариуса можно выбирать не только «по месту объекта». Например, мы работаем с берлинским специалистом и оформляем через него сделки и в Баварии, и в Саксонии, и в Северном Рейне – Вестфалии, и в любых других уголках Германии.

Есть нюанс, который удивляет многих иностранцев: на сделке у нотариуса могут присутствовать обе стороны, только одна сторона или вообще ни одной – только доверенные лица, а иногда даже «представители без доверенности».

Приведу пример из практики. Если продавец (или его доверенное лицо) в Берлине, а покупатель в Баварии, к берлинскому нотариусу может явиться только сторона продавца и подписать договор. Такой договор еще не действителен. Нотариус отправляет копию покупателю, и покупатель у своего нотариуса в Баварии заверяет Genehmigungserklärung – заявление об одобрении конкретного договора. После поступления оригинала в Берлин договор вступает в силу для обеих сторон.

Дальше нотариус запускает «процедурную часть»: подает в поземельный суд заявку на предварительную регистрацию права на покупателя, запрашивает разрешения и справки, затем направляет покупателю письмо о необходимости оплаты. Покупатель платит на счет продавца, и после подтверждения оплаты нотариус заказывает окончательную перерегистрацию права собственности.

В среднем вся процедура занимает около двух месяцев.

Готовы ли немцы покупать недвижимость у россиян

Я действительно вижу у части покупателей неуверенность, но она связана не столько с национальностью продавца, сколько с опасениями насчет возможности перевода покупной стоимости в Россию. Поэтому варианты оплаты мы оговариваем с продавцом заранее.

Если объект интересен, проблем с продажей недвижимости, принадлежащей россиянам, не возникает. Покупатель в большей степени имеет дело с нами, а представитель нашей компании идет на сделку по доверенности или как переводчик.

И сейчас я рассказываю не теорию. Мы на практике регулярно проводим такие сделки: дистанционно, через доверенность, через нотариуса, с учетом новых ограничений по оплате и реальных маршрутов получения денег. Если вы давно думали об этом, но откладывали из-за сомнений – обращайтесь, поможем выгодно продать вашу собственность в Германии.

Реклама. L&B Immobiliya EuRus GmbH, рег. номер DE263923369, erid: 2SDnjcRANQQ

Буду рада проконсультировать вас по всем вопросам покупки и продажи недвижимости в Германии!