Содержание недвижимости в Германии

Оглавление:

• Налоги для владельцев недвижимости
• Коммунальные платежи
• Страхование недвижимости
• Как оплачивать коммунальные услуги в Германии
• Пример расчета налогов и коммунальных услуг
• Сдача в аренду
• Управляющие компании
• Стоимость жизни в стране
• Продажа недвижимости
• Резюме: это надо запомнить

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5% от цены объекта.

• Читайте о процедуре приобретения недвижимости в Германии.

Налоги для владельцев недвижимости

Собственники недвижимости в Германии обязаны оплачивать поземельный налог, который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Размер этого налога высчитывает финансовая инспекция в зависимости от оценочной стоимости земельного участка, и владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты.

Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит не только от размера участка, но и от и его расположения: чем лучше местоположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка и, следовательно, размер поземельного налога.

При не самой престижной локации и среднем размере участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

Как оплачивать поземельный налог

Оплатить поземельный налог можно двумя способами. Первый – прийти в местное налоговое управление города, где находится ваша недвижимость. Найти адрес и контакты любого такого ведомства можно здесь. Или можно перевести деньги банковским переводом на счет налоговой службы.

А можно и зарегистрироваться на специальном портале Elster, где любой налог можно оплатить онлайн.

Вот так выглядит портал Elster

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от конкретного объекта и его местоположения.

Плата за содержание дома

Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования.

Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.

• Читайте наш материал о том, что такое товарищество собственников в Германии.

Газ

Квартиры в Германии чаще всего отапливаются газом. Стоимость потребления газа составляет €3-4 за куб. м. В среднем отопление обходится в €1 за кв. м.

Водоснабжение

Стоимость потребления воды в Германии составляет €0,30-0,50 за куб. м.

Электричество

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе. Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.

Интернет, ТВ, телефон

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone, 1und1 и E-Plus.

В настоящий момент большинство жителей Германии пользуются пакетами с безлимитным количеством звонков на стационарные и мобильные телефоны, а также безлимитным интернетом. Стоимость такого пакета составляет от €8 до €20 в месяц со сроками расторжения договора от 1 месяца до 2 лет.

Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет (радио плюс кабельное телевидение) – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель или интернет.

Помимо этого каждый человек или семья обязаны оплачивать за радио и телевидение налог, так называемый GEZ Beitrag или Rundfunkbeitrag, в размере €17,50 в месяц.

C 15 июня 2017 года на территории Евросоюза отменена плата за роуминг, что означает, что имея сим-карту немецкого оператора, можно пользоваться мобильной связью и интернетом на всей территории Евросоюза, как дома (в Германии).

Благоустройство двора в типичном многоквартирном доме в Германии

Страхование недвижимости

В Германии страхование недвижимости считается обязательным только в том случае, если покупатель приобрел его в ипотеку, или же в случае покупки коммерческого объекта. Стоимость страховки будет зависеть от ее типа и суммы страхового покрытия.

Как оплачивать коммунальные услуги в Германии

Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году.

В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств.

После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.

Пример счета за отопление, холодную и горячую воду за целый год

Пример расчета налогов и коммунальных услуг

Конкретный пример

Квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м:

• Поземельный налог – €250 в год
• Услуги домоуправления – в среднем 20 евро в месяц (€240 в год)
• Взносы в накопительный фонд – около 30 евро в месяц (€360 в год)
• Электричество – от 35 евро в месяц (€420 в год)
• Газ (квартира отапливается газом) – 40 евро в месяц (€480 в год)
• Водоснабжение – €130 в год
• Телефон + интернет €25-55 в месяц
• Итого расходов в год – €2180-2540

Посмотрите, какие квартиры вы можете купить в Германии:

Апартаменты в Гамбурге, Германия

2 250 000 €

Площадь 224 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

563 000 €

Площадь 77 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

453 000 €

Площадь 53 м², 1 комната

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

2 344 000 €

Площадь 173 м², 5 комнат

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

739 200 €

Площадь 81 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

3 454 800 €

Площадь 184 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

1 200 000 €

Площадь 158 м²

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

475 000 €

Площадь 72 м², 2 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

1 057 900 €

Площадь 123 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Пентхаус во Франкфурте-на-Майне, Германия

1 069 800 €

Площадь 119 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

3 460 300 €

Площадь 184 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Пентхаус во Франкфурте-на-Майне, Германия

1 765 300 €

Площадь 93 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

3 134 700 €

Площадь 193 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

939 900 €

Площадь 127 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

159 900 €

Площадь 31 м², 1 комната

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

385 000 €

Площадь 51 м², 2 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

699 000 €

Площадь 88 м², 2 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

1 079 000 €

Площадь 108 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

999 000 €

Площадь 97 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

203 000 €

Площадь 41 м², 1 комната

JLL Residential Develop...

Посмотреть ещё 93375 похожих объектов

Сдача в аренду

Германия – «страна арендаторов». По статистике, примерно 56% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%. Но данное соотношение меняется каждый год в пользу владельцев недвижимости.

Спрос на аренду и доходность

В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно от 3% до 10% годовых в зависимости от местоположения, качества, цены недвижимости и других факторов.

Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.

Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине же эта отметка составляет 10%.

Средние арендные ставки

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе. Например, в столице страны съемное жилье обходится примерно в €12,14 за кв. м в месяц, а в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость достигает €17-20 за кв. м в месяц.

Cоответственно, снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно в Берлине за €850-970 в месяц, в Мюнхене – за €1400-1600 в месяц. Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Вышеуказанные цены указаны – за так называемую «холодную аренду», то есть без учета коммунальных услуг, за которые арендаторы доплачивают в среднем €3 за кв. м в месяц.

Поиск арендаторов и оплата услуг маклера

Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство.

C 1 июня 2015 года действует Bestellerprinzip (в переводе «принцип заказчика»), что означает, что услуги маклера по сдаче недвижимости в аренду оплачивает тот, кто его нанял. Если владелец недвижимости нанимает маклера сдать квартиру в аренду, следовательно, услуги маклера оплачиваются владельцем. Если же к маклеру обращается арендатор, даёт ему заявку на поиск жилья, и маклер находит недвижимость под его требования, тогда услуги маклера оплачиваются арендатором.

Права арендатора и съемщика

• Читайте нашу статью о том, как урегулировать конфликты с арендаторами.

Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон.

Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten), а также электричество и телефон. «Холодная аренда» и предоплата коммунальных услуг оплачиваются арендодателю. На электричество и телефон арендатор заключает собственные договоры и несет данные расходы самостоятельно, оплачивая напрямую в компании электроснабжения или оператору связи.

Обычно договоры аренды заключаются на неопределенный срок, и арендатор проживает в квартире или доме до тех пор, пока не решит выселиться, или пока его не выселит владелец. По закону арендатор обязан расторгнуть договор аренды в письменной форме и предупредить владельца о выселении за три месяца, оплачивая арендную плату еще три месяца.

Владелец недвижимости имеет право выселить арендатора бессрочно в случае нарушения им правил проживания в доме или же при имеющейся задолженности в размере двухмесячной арендной платы. В случае, если владельцу потребовалось жилье с целью собственного проживания или проживания близких родственников, тогда имеет место расторжение договора аренды с соблюдением законных сроков в зависимости от срока проживания арендатора: три месяца – при проживании до пяти лет, шесть месяцев – при проживании от пяти до восьми лет и девять месяцев – более восьми лет.

Других причин для выселения немецкое законодательство не предусматривает. Таким образом, выселение арендатора с целью заселения нового или просто по желанию владельца считается противозаконным, и в случае обращения арендатора в суд – последний будет на стороне арендатора.

Повышение арендной платы возможно на 15% каждые три года или при Staffelmietvertrag (в переводе «градуированном договоре аренды») по 5% каждый год в крупных городах, в том числе Берлине, или на 20% в других городах.

Вот эти квартиры в Германии вы сможете сдавать в аренду:

Апартаменты в Берлине, Германия

549 000 €

Площадь 89 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

668 000 €

Площадь 77 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

1 579 000 €

Площадь 140 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

595 000 €

Площадь 67 м², 2 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

599 500 €

Площадь 71 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

3 454 800 €

Площадь 184 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

475 000 €

Площадь 72 м², 2 комнаты

JLL Residential Develop...

Пентхаус во Франкфурте-на-Майне, Германия

1 069 800 €

Площадь 119 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Пентхаус во Франкфурте-на-Майне, Германия

1 986 000 €

Площадь 213 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

3 416 000 €

Площадь 347 м², 5 комнат

JLL Residential Develop...

Пентхаус во Франкфурте-на-Майне, Германия

1 700 000 €

Площадь 169 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Пентхаус во Франкфурте-на-Майне, Германия

3 418 000 €

Площадь 349 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

358 200 €

Площадь 29 м², 1 комната

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

939 900 €

Площадь 127 м², 4 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

199 900 €

Площадь 50 м², 2 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

429 900 €

Площадь 50 м², 2 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

159 900 €

Площадь 31 м², 1 комната

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

385 000 €

Площадь 51 м², 2 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

699 000 €

Площадь 88 м², 2 комнаты

JLL Residential Develop...

Апартаменты в Берлине, Германия

1 079 000 €

Площадь 108 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Посмотреть ещё 93375 похожих объектов

Управляющие компании

Сдавать недвижимость в аренду можно и удаленно, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого необходимо воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой.

Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Дополнительно оплачивается €7-8 евро в месяц за ведение специального расчетного счета, посредством которого производятся все денежные операции. Другие услуги, такие как проезд сотрудника фирмы к местонахождению недвижимости и обратно, а также услуги адвоката, налогового консультанта, строительной компании, нанимаемых управляющей компанией, оплачиваются дополнительно. Как правило, каждые три месяца управляющая компания высылает владельцу недвижимости отчет о поступлении и использовании средств на расчетном счету.

Расчеты между собственником жилья и управляющей компанией осуществляются посредством банковских переводов.

Стоимость жизни в стране

Германия – одна из самых стабильных и благополучных стран Европы с высоким уровнем жизни. Сегодня средняя заработная плата в Германии за вычетом налогов составляет €2850.

• Читайте подробнее о стоимости жизни в Германии.

Типичный жилой квартал в Берлине

Продажа недвижимости

На рынке недвижимости Германии уже несколько лет наблюдается подъем, который беспокоит даже Центробанк. В среднем по стране наблюдается рост стоимости недвижимости на 5-15% в год. Покупательский спрос увеличивается за счет низких процентных ставок и дефицита жилья, а вместе с ним растут цены.

Налоги при продаже

При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Размер данного налога рассчитывается в рамках подоходного налога по итогам года, в котором было поступление денег от продажи недвижимости. К прочим доходам за год (зарплата, доходы от аренды и др.) прибавляется доход от продажи недвижимости, высчитывается налогооблагаемая база и в зависимости от нее – налоговая ставка. Для ориентира: средний размер подоходного налога находится в районе 30%.

Данный сбор не относится к ситуации, когда недвижимость продается по истечении десяти лет, также им не облагаются здания, которые между покупкой или строительством и продажей использовались исключительно для личного проживания или для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.

Другие расходы при продаже

Услуги агента при продаже недвижимости либо оплачиваются полностью покупателем (на недвижимость, пользующуюся большим спросом), либо продавцом в размере около 3% + НДС от покупной стоимости объекта. Можно обратиться как к немецким риэлторам, так и к российским фирмам, сотрудничающим с партнерами из Германии.

Резюме: это надо запомнить

• Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5%.
• Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги, плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома, из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования.
• Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Дополнительно оплачивается €7-8 евро в месяц за ведение специального расчетного счета, посредством которого производятся все денежные операции.
• При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Размер данного налога рассчитывается в рамках подоходного налога по итогам года, в котором было поступление денег от продажи недвижимости.

За помощь в подготовке материала благодарим Любовь Баумгертнер, компания L&B Immobiliya.

Подготовила: Ольга Петегирич

Фото: Unsplash.com

Больше полезных новостей о жизни и недвижимости за рубежом на канале Prian.ru в Яндекс.Дзен.

Условия цитирования материалов Prian.ru