Содержание недвижимости в Германии

Налоги, выплаты, коммунальные платежи

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого составляет в среднем от 2,6% до 3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Размер налога высчитывается финансовой инспекцией, и раз в год владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты. Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит от размера участка и его расположения: чем лучше месторасположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка и, следовательно, размер поземельного налога. При не самом престижном месторасположении и среднем размере участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

Владельцы частных домов оплачивают коммунальные услуги (водоснабжение, отопление, уборку мусора и т. д.) и электричество по мере потребления.

Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования. Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.

Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году. В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств. После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе. Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме государственной корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone и E-Plus.

Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет радио плюс кабельное телевидение – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель.

Конкретный пример
Квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м

• Поземельный налог    €250
• Услуги домоуправления – в среднем 20 евро в месяц    €240
• Взносы в накопительный фонд – около 30 евро в месяц    €360
• Электричество – от 35 евро в месяц    €420
• Газ (квартира отапливается газом) – 40 евро в месяц    €480
• Водоснабжение    €130
• Итого расходов в год    €1.880   
   

Затраты на проживание

Цены на большую часть продуктов в стране немногим уступают московским. Килограмм говядины стоит около €5, свинины – €3-4, литр молока – €1, десяток яиц – €1, бутылка недорого вина – от €1,5 до €5, бутылка пива – €0,2-0,8. Хлеб и рыба дороже, чем в России – килограммовая буханка хлеба стоит €1,5, 250-граммовая упаковка лососевого филе – €3. Овощи (помидоры, огурцы) имеют практически одинаковую стоимость зимой и летом.

В последнее время в Германии все больше приобретают популярность так называемые био-продукты, то есть экологически чистые продукты. Стоят они обычно на 50-100% выше подобных «обычных» продуктов. Их можно найти в обычных супермаркетах (со значком «био» на упаковке) или же в специализированных био-супермаркетах.

Дешевле всего закупаться в супермаркетах, таких как Aldi, Lidl, Norma. Plus, Penny. Более дорогие сети магазинов с большим ассортиментом товаров – Kaufland, Marktkauf, Real, магазин эко-продуктов Edeka. Kaufland и Real - недорогие супермаркеты, по цене такие же примерно, как и упомянутые выше бюджетные. Edeka и Kaisers - немного дороже, но выбор продуктов поинтереснее.

Недорогую одежду и бытовую электротехнику можно найти в комиссионных магазинах. В крупных универмагах (Toom, MediaMarkt, Karstatt-Quelle) действует система скидок. Техника низкого ценового диапазона в Германии дешевле, чем в России. Более дорогая сопоставима по цене, но гораздо выше по качеству.

Разброс цен в кафе и ресторанах велик. Шведский стол обходится в €8-10, одно блюдо стоит от €7 до €13. Цены в ресторанах Мюнхена примерно на 30-50% выше берлинских. Это объясняется более высокими арендными платами и стоимостью рабочей силы.

Поскольку Германия, как и весь Евросоюз, борется с курением, сигареты здесь дорогие – от €4 и выше. Многие немцы предпочитают покупать сигаретный табак и бумагу для самокруток.

Размер пособия по безработице в 2016 году составил €404 в месяц на человека, по €364 в месяц на супругов или от €237 до €306 в месяц на детей в зависимости от возраста. Безработным государство оплачивает жилье и медицинскую страховку.

Транспорт

Система общественного транспорта в Германии – одна из самых эффективных в Европе. В нее входят: метро (U-bahn), пригородные поезда (S-bahn), автобусы и трамваи. Проезд на одно и то же количество тарифных зон на разных видах транспорта стоит одинаково. 

Если регулярно пользоваться городским транспортом, выгоднее приобрести проездной билет на месяц. Билеты на все виды транспорта действительны в течение двух часов после покупки без ограничения пересадок. Можно приобрести билет на один день – одиночный или групповой.

В целом общественный транспорт в Германии дороже российского. Приведем тарифы по Берлину на любых видах транспорта:

Проезд в одну сторону по городу (зона АВ) -  €2,70, по городу и за город (зона АВС) - €3,30.

Дневной тариф -  €7 (зона АВ) и €7,60 (зона АВС).

Абонемент на месяц по городу  - €63,42 , по городу и за город - €82,17.

Билет выходного дня (Schoeneswochenendeticket) позволяет группе до пяти человек в течение суток(в субботу или воскресенье путешествовать на поездах классов IRE, RE, RB и электричках в любом направлении. Билет Федеральной Земли (Landesticket) позволяет ездить на городском транспорте и в тех же поездах, что и билет выходного дня, в пределах одной федеральной земли в течение суток.

Стоимость поездки на такси исчисляется, исходя из показаний счетчика. Для поездок менее 2 км или короче 5 мин существует специальный тариф. В некоторых городах существуют льготные расценки в темное время суток для женщин. Можно поймать такси на улице, сесть в него на специализированной стоянке (они обычно расположены у железнодорожных вокзалов) или вызвать по телефону.

В большинстве городов страны при наличии водительского удостоверения международного образца можно взять в аренду автомобиль. Некоторые фирмы предлагают понедельную оплату и не учитывают пробег. Лучше всего произвести оплату по кредитной карточке. Стоимость аренды от €25 в день и выше в зависимости от модели машины. На дорогах действуют ограничения скорости: в городах – 50 км/ч, за городом – 100 км/ч, На скоростных магистралях (автобанах) ограничений нет. Водитель и пассажиры как на передних, так и на задних сидениях обязательно должны быть пристегнуты ремнями безопасности.

Сдача недвижимости в аренду

Германия – «страна арендаторов». По статистике, примерно 60% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%.

В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно от 3% до 10% годовых в зависимости от местоположения, качества, цены недвижимости и других факторов.

Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.

Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине же эта отметка составляет 10%.

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе: в столице страны съемное жилье обходится примерно в €8 за кв. м в месяц, а в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость достигает €12-14 за кв. м в месяц. Снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно за €700-800 в месяц. Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство. Услуги агента могут оплачиваться как хозяином, так и арендатором. Все зависит от местоположения и качества недвижимости, а также спроса на аренду в том или ином районе. В популярных среди съемщиков районах услуги агента оплачиваются обычно арендатором. В менее популярных районах – хозяином. Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон. Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten), а также электричество и телефон.

Следует помнить, что при возникновении спорных случаев законодательство оказывается на стороне съемщика. К примеру, если договор заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до желаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, свыше восьми лет — за девять месяцев. Для расторжения должны быть веские причины: либо арендуемое жилье требуется для проживания самого хозяина или его семьи, либо квартирант нерегулярно платит или нарушает правила проживания. Также в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее повышении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.

При выезде из съемного жилья владелец должен быть предупрежден за три месяца.

Управляющие компании в Германии

Сдавать недвижимость в аренду можно и удаленно, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого необходимо воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой.

Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Иногда дополнительно оплачивается €5-7 за ведение специального расчетного счета, посредством которого производятся все денежные операции. Дополнительные услуги, такие как проезд сотрудника фирмы к местонахождению недвижимости и обратно, а также услуги адвоката, налогового консультанта, строительной компании, нанимаемых управляющей компанией, оплачиваются дополнительно. Как правило, каждые три месяца управляющая компания высылает владельцу недвижимости отчет о поступлении и использовании средств на расчетном счету.

Расчеты между собственником жилья и управляющей компанией осуществляются посредством банковских переводов.

Продажа недвижимости

При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer) в размере примерно 25% от чистого прироста стоимости. Данный сбор не относится к ситуации, когда недвижимость продается по истечении десяти лет, также им не облагаются здания, которые между покупкой или строительством и продажей использовались исключительно для личного проживания или для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.

Услуги агента при продаже недвижимости составляют в среднем 3-6% + НДС от покупной стоимости объекта и оплачиваются, как правило, покупателем, а в некоторых случаях поровну покупателем и продавцом.

Минимальная ставка налога на прибыль для иностранцев составляет 25%.

Услуги агента при продаже недвижимости составляют 3-6% от стоимости сделки и оплачиваются поровну продавцом и покупателем. Можно обратиться как к немецким риэлторам, так и к российским фирмам, сотрудничающим с партнерами из Германии.

Регистрация юридического лица

Зачастую недвижимость покупают на юридическое лицо: многие иностранные фирмы приобретают как нежилые помещения (офисы, склады), так и жилье для своих сотрудников. Наиболее привлекательной организационно-правовой формой для иностранного бизнеса является общество с ограниченной ответственностью (GmbH). В качестве частного предпринимателя нерезиденту ЕС выступать нельзя, а создание акционерного общества хоть и возможно, но сопряжено с трудностями по оформлению документов.

Учредителями GmbH могут быть одно или более физических или юридических лиц, в том числе иностранные лица и лица без гражданства. Они отвечают только своими взносами, но не личным имуществом. Учредители назначают одного или нескольких управляющих фирмы, хотя бы один из которых должен быть гражданином ЕС или иметь возможность въезда в ЕС в любое время, например на основании мультивизы. Полученная по итогам года прибыль распределяется соответственно размерам долей участников компании.

Размер уставного капитала GmbH должен составлять не менее €25 тыс. Он является имуществом юридического лица, формируется из оговоренных в учредительном договоре вкладов учредителей. Вклады должны быть сделаны в денежной форме или в виде передаваемых обществу вещей. Лучше вносить уставный капитал в денежной форме, так как передача вещей требует предоставления экспертизы стоимости, что значительно замедляет процедуру учреждения.

Участники GmbH подписывают учредительный договор, необходимый даже тогда, когда учредителем является одно лицо. В нем должны в обязательном порядке содержаться следующие сведения: наименование фирмы, официальный юридический адрес, виды деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между учредителями, назначение и полномочия управляющих.

Договор заверяется у нотариуса. Затем новое общество регистрируется в суде, о чем делается запись в торговом реестре. С этого момента GmbH обретает статус юридического лица. В среднем процедура занимает шесть-восемь недель.

За помощь в подготовке материала благодарим Любовь Баумгертнер , компания L&B Immobiliya

Условия цитирования материалов Prian.ru